中国房地产市场泡沫（共11篇）
中国房地产市场泡沫 篇1
就在全球金融海啸刚有缓和迹象,世界对经济复苏的预期越来越强之时,迪拜于2009年11月26日宣布,其最大企业实体迪拜世界重组,并对世界的债务偿还暂停6个月,随后,全球金融市场气氛逆转。纵观近20多年全球经济发展历程,房地产价格崩溃与金融危机和经济衰退息息相关。20世纪90年代初,日本的房地产泡沫破灭,导致其经济停滞十余年;1997年的亚洲金融危机,房地产价格持续高涨也是诱因之一。2007年的次债危机和近期迪拜债务危机均缘起房地产。房地产泡沫破灭之后,国家经济发展受挫,多年经济增长成果毁于朝夕。2009年12月,中国社科文献出版社发布了2010年中国经济形势分析与预测的经济蓝皮书。蓝皮书表示:“全国85%家庭买不起房,房价远远超出家庭收入。”我国以房地产作为支柱产业,资产已产生大量泡沫。
房地产业的健康发展是一国经济稳定的重要因素,当下,一线城市高房价已逐渐开始向二线扩散,房地产业何去何从,关系到我国经济快速发展的持续性和稳定性,必须引起重视。
一、我国房地产业现状
从1998年发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和建立住房抵押贷款制度后,我国房地产进入快速发展阶段,具有以下特点:
(一)房地产投资快速增长
从2005到2008年我国房地产投资完成额从1.5万亿元,上升了到3.05万亿元,年平均平均增长24.8%,远远超过这几年平均国民生产总值增速1 0.3%。2009年1-11月,全国完成房地产投资3.13万亿元。同比增长17.8%,也远远超过当年预计GDP增速8.3%,房地产投资增速远超过GDP增速。
(二)商品房销售旺盛
2009年1-11月,商品房销售额35987亿元,同比增长86.8%。从2月至11月房地产价格环比均为正数,房价连续9个月上涨。全国商品房销售面积75203万平方米,同比增长53.0%。
(三)房地产对经济增长贡献率明显提高,逐步成长为支柱产业
目前,我国房地产业占GDP总额6.6%,以及四分之一投资额。与其直接相关产业达60个。另有统计数据显示,我国金融机构在房地产里的贷款(包括开发商贷款、土地贷款和个人住房按揭贷款)已经达到数十万亿。房地产业已经与地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起。对房地产业的过分依赖,已经为我国经济埋下隐患。
(四)房价持续上涨,超过居民收入增长,房价收入比上升过快
房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)应当在3-6倍的范围,6倍以上的居民购买住房就已非常困难,数据显示2009年城镇居民房价收入比将达到8.3倍,大大超出合理的承受范围。
(五)房屋空置率较高
2009年1到9月份,全国新增空置面积895万平方米,其中新增加的住宅空置面积达到517万平方米,占的比重是57.8%;商业用房空置面积也比较大,其中广东、北京、江苏的空置面积占全国的51%,是空置面积最多的地方。
上述各种迹象表明,我国房地产市场已产生大量泡沫,这种情况在北京、上海、深圳等一线城市更加明显,并且泡沫已有向二线城市扩散的趋势。
二、房价居高不下的原因分析
房地产业是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门,其主要经济活动贯穿于房地产生产和流通。当前,生产和流通环节均充斥使房价上升的因素。
(一)房地产业的供给弹性小
由于土地供给的稀缺性、垄断性和土地需求的多样性,导致供给双方处于不平等的地位。我国房地产一级市场是土地使用权出让市场,国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者,是国家垄断市场。这种情况下导致地价不断被刷新,开发商把土地使用权作为资本,借机抬高房价。
(二)实行过度扩张的货币政策造成大量剩余资金
经济下行的压力促使央行实行扩张的货币政策,导致市场充斥大量资金,资金过多但我国资本市场尚不完善,缺乏有效和有利的投资机会,大量剩余资金通过各种渠道流入楼市获取高额利润,造成房价上行压力。
(三)信贷规模的扩大
目前看来,通过前期基础设施投资对经济增长的拉动,中国经济强有力的复苏预期已经形成,再加上宽松货币政策助推的通胀预期,房地产业此时“非常完美”地接过了继续推动经济增长的接力棒,这从信贷资金流向的微妙变化可以看出,2009年1-11月全国完成房地产开发投资超过31000亿元,而开发企业一共获得的资金总量达48170亿元,其中,国内贷款8994亿元,增长40.2%,个人按揭贷款7009亿元,增长130.1%。前11个月贷出去的9万多亿元中,有近1.6万亿元贷给了开发商和购房者,占比近20%。
(四)投机需求过于多
数据表明:目前在京、沪、深三地,很多楼盘空置率达50%以上。按照国际惯例,商品房空置率在5%～10%之间为合理区。由于对开发商囤地涨价谋利行为打击不力和对投资者的炒作没能有效抑制,导致一边是多数人买不起房,另一方面则有大量房屋空置。房地产有其行业特殊性,具有投资和消费两项属性。对房地产的需求包括真实需求和投机需求,真实需求是为了满足生产生活的需要,投机需求则是为了获得差价利润。后者所具有的放缩效应加剧了房地产市场泡沫化程度。
三、过多泡沫影响我国经济健康发展
首先,房地产泡沫一旦形成,很容易产生虚假需求信息,影响房地产开发者和消费者的预期,且虚假需求会造成过度供给,促使新的房产空置积压,进而使房地产价格的上涨远远超过国民生产总值的增长,造成资金投向的倾斜和行业结构的畸形,不利于国民经济的平衡发展。
其次,加大金融风险。房地产价格的虚高,产生大量泡沫,一旦经济出现不景气,大量购房者违约,银行的不良资产骤增,贷款风险增高,会导致金融危机。近二十年来国际金融危机都直接间接和房地产价格过高相关,被危机波及的国家几乎都有一个重要特征,就是首先经历了房地产价格的崩溃。
再次,房地产泡沫会导致社会财富分配向房地产所有者集中,造成所有者和非所有者之间的财富分配更不公平,贫富悬殊进一步扩大,不符合我国社会主义共同富裕的目标和社会主义的本质。
最后,房地产泡沫过多不利于我国消费的增加。在GDP构成中,我国消费所占比重远小于西方发达国家和其他新兴成熟经济体。消费可分为住房消费和其他生活品消费,在我国住房消费计入房地产投资资金来源,即计入投资。房价过高,我国大多数居民在房地产上的消费负担过重,无力增加其他生活品消费。由于储蓄倾向的上升和消费倾向下降,少量富人消费过少。因此,房地产泡沫过多,会抑制我国内需的增加。
四、政策建议
我国房地产业作为支柱产业,一定程度上拉动了经济增长,但是过多的泡沫不但不符合我国长期利益。因此,让房地产业逐渐“软着陆”,泡沫渐渐变小,才是对我国经济的持续增长和社会稳定的最大贡献。我国正处于经济转型期间,笔者认为,从长远角度来看,房地产不宜作为支柱产业,应逐步削弱房地产对经济的贡献,加大消费对经济的拉动作用,改善产业结构。应从以下政策着手:
(一)土地政策
我国基本国情是人多地少,土地资源十分稀缺,因此严格控制土地开发规模,提高土地利用效率是我国的一项长期国策。而土地作为房地产市场发展的必要条件,是引导房地产开发投资方向、促进商品房供需平衡的基础因素。我国是世界上人口最多的国家,人多地少是我国面临的基本国情,我国设定了18亿亩耕地的红线,是出于粮食安全和社会稳定的考虑。土地政策应偏向提高土地使用效率,这就使我国房地产业不能无止境的扩张。土地使用权转让流程中,招拍挂制度让房地产开发商们有了哄抬房价的借口。笔者认为,房地产业鉴于其行业特殊性,不应仅仅将价格作为竞标的唯一标准,应设立开发商的信用道德记录,以开发商以往记录中的表现作为参考。
(二)货币政策
美国次债危机以来,我国一直实行扩张的货币政策,2008年9月份以来,央行四次有区别地下调存款准备金率,五次下调存贷款基准利率,较大幅度地降低了经济主体融资成本。受货币政策的利好影响,房地产业不但走出了低谷,许多城市已超过2007年的高点。在国内需求继续回升、流动性持续宽裕的情况下,当前通胀预期有所显现。虽然房地产价格在计算CPI时并不计入,但是通过传导机制,房地产业持续火爆会影响、加剧通货膨胀的预期。宽松的货币政策不适合当前我国国情,适度的货币政策才能有效抑制房地产业投机性的需求。
(三)信贷政策
信贷政策上的调控手段应提高房地产开发项目资金比例、上调商业贷款利率和个人住房贷款利率。其主要目的有两个:一是抑制房地产开发投资,降低金融风险;二是打击炒房投机现象,抑制商品房投资需求,恢复住房消费需求。
(四)税收政策
在房地产开发方面,可以通过税收的补助与减免来鼓励房地产开发商生产政府房地产目标所设定的产品。政策应倾向经济适用房的生产与开发。其次是在房地产流转与交易环节对购买住房者及有房者税收补贴与减免。其中包括对中低收入者来说,交易税的优惠、消费性按揭贷款利息税收减免、第一套住房出售所得税减免,以及其他的各种税收优惠政策。
从长远的观点考察,拉动经济增长的主要力量应当是消费,而不应当是房地产投资。因此相关政策和法律的制定应当以抑制房地产投资为核心,强调房地产消费的属性。
参考文献
【1】崔光灿房地产价格与宏观经济互动关系实证研究——基于我国31个省份面板数据分析[J]经济理论与经济管理2009(01)
【2】许承明房地产信贷政策与房地产价格泡沫[J]产业经济研究2005(05)
中国房地产市场泡沫 篇2
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局发布的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。
(3)房价涨幅偏大，经济泡沫成分渐增。要尽力避免房价大起大落的波动引起的震荡。
中国应警惕房地产泡沫 篇3
从2015年中开始，中国的房价开始了新一轮飞涨，特别是在北上广深等一线城市。股市低迷驱使大量投资者将资本投向房地产，随着房价飙升，住房投资也逐渐上升。
从短期来看，房地产市场的复苏有助于促进中国经济增长以及提高国际商品价格。数据显示，住房投资约占中国GDP的10%，对经济有着强大的推动作用。房地产对钢材需求量的增加带动了钢产品以及铁矿石、煤炭等初级产品价格的上涨，推动了世界市场的景气。例如，作为这些产品的主要出口国，澳大利亚的商品价格指数与中国房地产投资变化同步，并受以上趋势影响逐渐显露出复苏迹象。
但与其他国家不同，中国房价上涨带来的影响更多是消极的。中国股市与房地产市场有着紧密的联系，投资者没有过多的选择只能把资本投向其中之一，因此一方 的不景气必会导致资本流向另一方。而诸如降低最低首付款比例等房贷宽松政策又增加了房价上涨的可能。
今年2月，中国主要城市的房屋租赁价格（按全年水平计算）占房价的比例已远低于银行贷款利率（4.35%），北京、上海、广州、深圳的房屋租赁价格与房价比分别为2.0%、2.1%、2.6%和1.6%。这意味着购房者除非等着房价上涨卖房获利，否则将无法通过租赁获得收益。
最新数据显示，2014年中国大城市的每平米房价与家庭年收入比呈虚高趋势，深圳为21.7%，北京为20.1%，上海为19.7%，远高于1980年代东京的房产泡沫水平。
中国房地产价格泡沫研究 篇4
1 中国房地产现实状况
前些年房地产泡沫现象不是很明显, 当时经济水平处于初级高速度发展状态, 房地产需求量大, 价格也在节节高升, 开发商抓住商机, 积极开发房地产事业, 市场出现需求量大于被需求量, 促使房地产事业飞速发展。随着经济的快速进步, 房地产却走进了“死胡同”, 一个怪圈, 市场竞争越来越激烈, 开发商通过各种竞争手段影响房地产畸形发展, 其中不乏政府参与因素。房地产泡沫现象是指由于房地产过度开发投商, 供大于需求, 把价格提高到脱离市场经济的正常基础水平, 在这种被架空的情况下房地产表现出疲弱的状态。房地产行业繁荣虚假, 房价持续上调, 房地产利用率下降, 空房屋空置闲用, 无法被运用到现实生活中, 无法满足广大人民群众的购房需要, 呈现出泡沫现象。从经济发展的角度来分析, 房地产发生泡沫现象最本质的体现就是房价回落, 其中根本原因还是市场竞争出现了问题, 导致房地产事业发展进入瓶颈期。中国现代房地产发展是不科学的, 开发商大力调整价格上升, 其根据是国民生活水平的提高, 在脱离国民现有的经济能力, 运用不健康的竞争手段增强本身企业在市场中的竞争能力, 国民对于房产的渴求是无法替代的, 虽然国家运用宏观调控和法律手段, 对于房地产存在的泡沫现象还是心有意而力不足, 房地产文化趋向畸形, 不再以民众需求为本质, 旨在哄抬房价, 赢取企业的私有利益。房地产在我国形成一种高开低走现象, 形成“买不起房, 还不起房”等现象。
2 构成房地产泡沫的原因
2.1 不断调整上升的房价
房价是随着国民经济水平的提高而调整, 从经济发展的角度来看, 房价上调也是一种正常的经济现象。市场经济体系在逐渐完善, 在正规的运营环境中, 房地产事业也在逐步走向成熟。国民生活水平提高为首要前提, 国民经济能力也在逐步提高, 我国处于发展中阶段, 房价的调整应该以国民生活水平为标准, 在国民经济承受能力范围内金进行相应的价格调整。城市的不断发展, 人流迁徙使得城市人口进入紧张状态, 住房问题成为关键, 这些为房地产事业带来了发展机遇, 也为开发商带来了牟取暴利的机会。开发商一再哄抬房价, 使得房地产价值缩水, 超出了国民的购买承受范围, 形成了“住不起房”现象。住房问题始终得不到很好的办法解决, 处于一种尴尬的状态, 大量住房被空置, 大量民众解决不了住房问题, 是形成房地产泡沫的最本质因素。
2.2 房地产投资占固定资产投资的比例偏高
从发展时期来讲, 我国处于发展中阶段, 不及发展国家的经济发展平衡能力。房地产投资在固定资产中占有较重要的地位, 反映出我国国民经济有很大一部分依赖于房地产的发展, 在一定程度上我国房地产在国民经济占有率较高, 有种反客为主的感觉。加上缺乏长期的规划整治, 在房地产行业营造出虚假繁荣的现象, 加重其在国民经济中的主导作用, 使得我国市场经济失衡, 进入滞后期, 为房地产泡沫现象的发生提供诱因。
2.3 房地产企业银行贷款比例偏高
我国在银行管制方面对于房地产来讲是相对宽松的, 形成一种国家支持房地产事业飞速发展的现象, 为房地产开发提供了有力的资金后盾。开发商抓住银行这块肥肉加紧开发房地产的步伐, 形成房地产虚假繁荣的现象, 房地产企业银行贷款比例偏重导致银行其他贷款的不平衡问题, 影响其他行业的发展。
2.4 房价收入比过高
房地产行业存在牟取暴利的不良经济现象, 有些开发商是为了本身的利益在做房地产项目, 不以民众的需要为根本目标, 房价是房地产事业出现泡沫现象的根本诱因, 房价比过高是间接诱因。房价比的高低直接决定着开发商利润的高低, 为了赚取更多的利益, 最大限度的提高房价比是开发商的利益目标。民众的购买能力低于开发商的期望值, 导致房价比收入过高, 降低住房的购买率, 造成房地产泡沫现象发生。
3 房地产的泡沫化对我国的危害
3.1 房地产泡沫的长期存在导致了房地产市场产品结构失衡
在我国大中型城市中出现了不合理的房地产市场现象, 高中档住房产品过剩, 低档住房产品不足。大面积户型相比较于小面积户型多出了好几倍。在民众有限的购买能力范围内经济住房是最实用, 而由于住房产品过少不能满足一般民众的住房需求, 导致房屋供给结构失衡的现象, 住房问题得不到妥善处理, 加剧社会矛盾, 对和谐社会造成威胁因素。
3.2 房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展
由于房地产事业的过度开发, 导致大量的资金想房地产靠拢, 形成专制现象, 房地产泡沫现象中间的利益是一个诱因, 意味着房地产投资有更高更好地资金回报, 掀起房地产热, 以长远的眼光来看, 房地产事业的不健康发展必然会影响其他行业的正常发展, 导致资金失衡, 市场经济失衡等后果。
3.3 地产泡沫的长期存在损害了广大消费者的利益
房地产泡沫现象直接影响国民生活水平和经济能力, 房价的哄抬导致消费者购房困难, 购买能力不足便通过各种经济手段填补买房形成的经济空缺, 增加了民众的生活压力, 住房压力, 工作压力, 为社会安定, 经济可持续发展带来了威胁。当泡沫现象清肃后消费者会是最直接的受害者, 可能会“钱房两空”。
4 阻止泡沫现象蔓延的策略
4.1 加强国家宏观经济调控
房地产始终涉及到人民群众最根本的利益, 国家从宏观调控进行房地产价格调整, 运用执政手段把房地产整体价格降低一个等次, 争取在保证人民群众正常生活水平上控制房地产价格趋势。
4.2 发挥市场经济竞争模式
中国的房地产事业飞速发展, 各个房地产公司面临着巨大的竞争压力, 加强市场经济竞争管理, 开启正规的竞争模式, 打压违反竞争原则的企业, 维护房地产行业的正常秩序, 禁止出现牟取暴利的行为行径。
4.3 提高人民群众的生活水平
以服务群众为根本目的, 在正常允许的范围内, 调整房地产管理模式, 以经济房为主, 住房需要以广大人民群众的要求为准, 符合群众的消费水平, 降低泡沫现发生的几率。
总结:房地产泡沫现象日益加重, 我国房地产事业需要正规的手段来维持, 坚持消费者和开发商之间的利益平衡, 政府扮演重要的调控角色, 制定正确的发展方向, 脚踏实地拒绝房地产虚假繁荣现象, 杜绝泡沫现象, 多方进行协作调整, 从经济水平出发, 运用科学规范的管理手段, 维持市场经济和国民经济的平衡, 为我国房地产事业打下坚实的基础。
参考文献
[1]郝纳新.中国房地产价格泡沫问题及研究对策[J].管理评论.2012, 02:120-122.
[2]王培辉.中国房地产价格泡沫原因分析[J].时代金融.2010, 04:66-67.
浅析中国城市房地产泡沫化趋势 篇5
要特别说明的一点,尽管本文运用了房地产泡沫指数模型,但是并不意味着泡沫指数高的城市就确实存在房地产泡沫。该模型起源于欧美发达国家,后被中国学者引用,然而鉴于基本国情和数据统计口径的不同,无法简单套用已有的标准来衡量我国的房地产泡沫情况。因此,本文中的房地产泡沫指数只能作为房地产泡沫化趋势的参考指标,为22个城市的横向比较提供一个统一的参照标准。
尽管近一段时间以来,房地产业在我国作为国民经济支柱产业的提法在不断被弱化,然而,作为直接关系到国计民生的重要产业,房地产业区域发展不平衡及产业过热的问题一直备受国内外学界的关注。
据国外Downs(1993)的研究表明:市场基本面的差异,如某些地区正在经历人口的快速增长或商业的高速发展等,是造成房地产价格波动的原因。国内沈悦、刘洪玉(2004)利用我国14城市的中房住宅价格指数与宏观经济基本面相关变量的平行数据,对住宅价格与经济基本面的关系进行实证研究。研究表明:经济基本面对住宅价格水平的解释模型受到城市特征的显著影响。周京奎(2005) 运用单整与协整检验方法及误差修正模型对中国4个直辖市房地产价格与货币政策之间的互动关系进行实证研究。研究表明:住宅价格上涨与宽松的货币政策有紧密的联系,并且住宅价格极大地偏离长期均衡值,市场出现了非理性繁荣。邱强等(2005)选取房价收入比、住宅空置率、房价升幅与GDP增长率的比值等单个或者多个指标,通过比较实际指标值与指标临界值的差异,定性测度房地产泡沫是否存在。梁云芳和高铁梅(2007)对各地房价的波动进行了定性分析,发现其波动具有明显的地区不平衡性。
房地产泡沫指数模型及指标分析
模型设计
模型: 房地产泡沫指数=∑测量指标*权数
具体指标及权重见表1。
由于银行信贷-房产总投资比和商品房空置率在通常情况下小于1,而其余指标均大于1,为了方便比较,在计算房产泡沫指数时先将小于1的指标乘以10再加权。
所有指标的计算数据均来自于《国家统计年鉴》。
模型建立的构想与依据
房地产价格泡沫指数模型在选取测量指标时,首先考虑的是房地产泡沫的形成条件。导致房地产泡沫出现的原因是复杂的,其中影响力较大的主要有以下两点:(1)银行信贷的过度扩张。如果房地产项目的运行仅仅由开发商和投资者的自由资金推动,那么就不容易出现房地产泡沫。即使存在泡沫,泡沫的破裂对整个国民经济的危害也有限,不会产生一荣俱荣、一损俱损的连锁反应。然而,我国的现状是,到2008年末,在中国主要的商业银行中, 仅房地产开发贷款和个人住房贷款两项之和就占到总贷款发放与垫款账面价值的23%左右 ,而2007年度全国各主要城市平均银行信贷占房地产总投资之比也高达28.1% 。鉴于银行房地产相关贷款占总贷款的比例很难获得,因此,在计算房地产价格泡沫指数时,我们选取银行信贷占房地产总投资比作为指标之一。(2)房地产供需严重不平衡。土地资源的稀缺性和经济的持续增长决定了房地产的供给缺乏弹性。因此容易形成房价持续上涨的预期,上涨的预期又推动了投机行为的发展。在这些因素的共同作用下,房地产需求不断增加,房价水涨船高。在实际模型中,选取“商品房空置率”这一指标来衡量城市房地产投机行为的程度。
在考虑泡沫成因的同时也要衡量泡沫的程度。泡沫大小的判断指标主要有以下三个:(1)房价收入比。(2)房价指数-CPI比。(3)房价租金比。
综合以上五个房价泡沫的衡量指标,并根据每项指标对房价泡沫的贡献程度进行赋权,最后求和,计算出城市的房地产价格泡沫指数。
模型指标分析
房地产泡沫指数模型中的五个测量指标,分别从五个方面衡量了房地产泡沫的大小。在对22个城市进行实证研究后,笔者发现结果基本和人们的预期一致:一线城市五个指标的排名总体上比较靠前,也就是说一线城市的房地产泡沫化趋势较强。但同时,实证结果也显示,在不同指标的排序中总会有个别城市的位置与人们的预期不符,在指标分析中,笔者会尝试着探析这些城市出乎预期的可能原因。
笔者分别计算了22个城市五项指标从2005年到2007年三年的数值,然后根据每项指标三年平均值的大小,按降序排列城市。具体见表2。
1、银行信贷-房产总投资比
房地产项目需要通过向商业银行贷款或者通过其他融资渠道获得大量启动资金,个人消费者也需要向银行借贷来取得资金支持。但是,银行信贷在房地产业的过度扩张极易推动房价的快速上涨。对开发商而言,借债越多面临的偿债压力便越大,因此就产生提高房价以尽快回本获利的激励,同时高杠杆率使开发商仅需要很少的自有资金便可撬动大规模的开发项目,这可能给一些有实力的开发商捂盘惜售的机会;对银行来说,房地产抵押贷款在房价预期上涨时常被视作优质贷款,因此银行通常比较偏好办理相关贷款业务。银行资金的大量介入,使房产市场的需求显著提高,在一定程度上可能导致房地产业的非理性繁荣。
“银行信贷-房产总投资比”是用目标城市每年获得的用于房地产开发方面的银行贷款的总额除以该城市当年房产投资总额获得的。比例越大,说明该城市房地产业对银行贷款的依附度越高,意味着目标城市房地产泡沫的趋势越强;反之,则说明该城市的房产泡沫趋势越弱。
表2显示,银行信贷占房产总投资前五名的城市中,前三名厦门、杭州、天津均为二线城市。
这三个城市在一些方面具有显著的共同点。从行政区类别来看,天津、杭州、厦门都是省级或者副省级城市。同时它们又分别是直辖市,省会城市和全国5个计划单列城市之一,特殊的政治地位决定了政策上的优势,它们的发展相对来说更易得到政府的关注与扶持。从经济地理位置来看,天津,杭州,厦门分别位于环渤海经济圈,长三角和泛珠三角地区,并且都是东部沿海城市。它们依托于全国最发达的三大经济圈,紧邻北京、上海、广州三大一线城市,使得三个城市本身在经济、金融和对外贸易等方面取得了快速的发展。
除以上两个共同点外,三个城市又各有特点。天津和杭州分别是北方和东南重要的交通枢纽,人流物流量大,人口密集,需求旺盛。杭州和厦门又是我国重要的旅游城市。杭州西湖闻名中外,风景如画。而厦门地处亚热带,气候宜人、风景秀丽、环境整洁,拥有“国际花园城市”、 “中国优秀旅游城市”特殊荣誉。
此外,三个城市与临近一线城市相比还有一明显优势,就是建房成本与商品房售价相对较低,而预期房价又有较大的上涨空间,因此获利空间也就比较大。因此不难理解开发商会倾向于在此贷款拿地建楼,同时由于存在很强的房价上涨预期,银行也会愿意贷款给开发商以期获得可观的回报。另外,不能排除由于一线城市房地产开发融资渠道更多或更倾向于其他融资手段而导致三个二线城市的银行信贷占比最高的可能。综合以上各种推断,厦门、杭州、天津三城市银行信贷-房产总投资比较高也是可以理解的。
2、房价收入比
衡量一地房价的高低一定要考虑当地居民的收入情况,孤立的房价无法进行有效的横向比较。按照国际惯例,房价收入比在3至6倍之间被认为是正常,高于6倍便可认为房地产出现了泡沫。但是3-6倍是基于欧美等少数发达国家经验而来的数据,由于国情不同,经济发展水平及人均资源占有情况的差异,不能认定3-6倍这个标准在衡量我国城市房地产泡沫的时候也是适当有效的。但是,可以确认的是,房价收入比越大表明房产泡沫趋势越强;房价收入比越低,则房产泡沫越不明显。
要特别说明的是,国外在计算房价收入比时采取的是房价的中位数和家庭收入的中位数,然而由于这两种数据在中国很难获得,因此国内学者在计算房价收入比时一般认为:房价收入比=商品房平均销售价格x户均住宅面积/(人均可支配收入x户均人数)。笔者在计算中发现22个目标城市的户均人口基本上分布在3附近,为了计算简便,统一将户均人口以3计。商品房的平均销售价格及人均可支配收入从统计年鉴上可得。鉴于户均住宅面积没有确切数据可查,综合各地信息并参考实际情况后,统一以每户100平方米计算。
表2显示,在22个城市房价收入比前五名中,同样是二线城市厦门、杭州、天津占了三席。这样的排列次序其实应是意料之中:一线城市房价高是事实,根据国家统计年鉴数据计算,厦门、杭州、天津三地2005年到2007年的商品房平均销售价格为5256元/平方米、8409元/平方米、4880元/平方米,而四个一线城市中平均房价最低的广州三年的商品房平均售价是9123元/平方米。但是,房屋售价的差异却远不如收入差别大,三地年人均可支配收入分别为18806.33元、19105.67元、14426.33元,同样作为四个一线城市中人均可支配收入最低的广州,其年城镇居民人均可支配收入也高达20202.33元。由此可见,尽管厦门、杭州、天津等二线城市的房价并不如一线城市高,但是由于其居民的收入较低,相比之下,它们的房价收入比超过一些一线城市也属正常。
3、商品房空置率
商品房空置率高,意味着市场上存在大量的空置房屋。正常情况下,如果房屋空置面积很大,可以认为房产市场供过于求,是买方市场,房价应当会有所下降。但是当市场上空置房屋面积持续增大,空置率居高不下,而房价却不降反升时,就极有可能存在大量投机行为。此时,空置率越高,房产泡沫化趋势就越严重。
国际公认的空置率警戒线为10%,而我国城市的平均商品房空置率已经远远高于这个指标,但是由于国内外在计算空置率时的方法不同,不可严格按照国际标准来衡量我国的房地产泡沫的程度。国外商品房空置率计算公式为:半年以上不住人的空置面积/全社会的完工面积;中国商品房空置率计算公式为:当期空置面积/近三年竣工的总面积。 笔者因为更加看重指标的统一性和城市横向可比性,考虑到多年的商品房完工面积可得性较差,因此在计算空置率时,分母为当年商品房完工面积。这也造成了22个目标城市的商品房空置率看起来很高的现象,但并不能以此认为这些城市都存在如此严重的房产泡沫。
表2显示,哈尔滨、乌鲁木齐、海口这三个二、三线城市的商品房空置率竟然比一线城市高得多。这显然不太符合人们的预期,但是仔细分析这三个城市的特点,不难发现这种现象也是情理之中。首先,哈尔滨和乌鲁木齐虽然是省会城市,但是地处中西部相对不发达地区,整体的经济发展水平远不如东部发达地区。并且,两地的自然环境不是十分适宜居住,也不具备有明显优势的旅游资源。因此,基本上可以认为两个城市的房地产业吸引资金的能力有限,过高的空置率并不是由于囤房炒房造成的。至于海口,虽然是海南的省会,但是在旅游价值上并没有比较优势,在与同省旅游热点城市的竞争中处于劣势。同时海口是典型地广人稀的城市,需求不旺,经济发展水平也有限。综合上述因素,笔者认为此三个城市高空置率的原因主要有以下几点:第一,由于缺少投资价值,每年新建的房产项目有限,竣工面积相对较少,导致空置率增加。第二,由于缺乏广泛的吸引力,当地的楼盘主要是针对本地消费者,而本地消费者购买力有限,因此导致许多新建楼盘积压无法销售出去。第三,三地有大量人口外出务工,导致许多商品房空置。以上三点都有可能导致高商品房空置率。
相比之下北京、深圳、上海等一线城市的空置率并不算太高,但这并不能说明这些地区的房地产投机行为不严重。笔者认为,其相对较低的空置率可能是由以下几个原因导致的:第一,每年都有大量的新楼盘竣工,竣工面积大。第二,一线城市的人口密度相当大,全国乃至全世界的消费者都有可能来此购房,商品房销路好,因无法销售而空置的面积较少。第三,房市火爆,许多业主选择将自己空置的房屋进行租赁,这样就减少了空置面积。由此可见,并不能严格从商品房空置率的排名上来判断各个城市的房地产投机情况,通过分析当地具体情况,有些看似不合理的实证结果也是可以得到相对合理的解释的。
4、房价指数-CPI比
选择房屋销售价格指数-CPI之比作为测量指标主要是为了观察资金更多的流入哪些部门。如果房价指数与CPI之比大于1,意味着房地产价格的涨幅大于实体部门物价的涨幅,可以认为,资金更快的流入了房地产业而不是实体部门。大量资金的流入是泡沫产生的物质基础,因此房价指数-CPI比越高,房地产泡沫化趋势越严重。
表2显示:在房价指数与CPI之比的排名中,一线城市之间呈现出很大的差距。不过从绝对数值上来说,22个城市的区别都在百分位,可以说是非常接近。CPI的计算口径较宽,要参考一篮子商品的价格变动,因此不同城市之间存在差异是很正常的,而这种差异的成因很难细分。至于房屋销售价格指数,2005年到2007年北京、上海、广州、深圳的平均值分别是108.97%、103.93%、105.83%、111.93%,深圳和北京的房价涨速明显高于上海和广州,造成这种差异的原因是多样的,像当地政府的房产政策、当地房产业所处的周期阶段、阶段性重要事件如2008年北京奥运会,或者是特殊的地理位置的优势,如深圳可以吸引大量港澳的炒房团等等,都有可能导致一线城市在房价指数与CPI之比上有所差异,但是我们也看到这种差异是很有限的,不足以证明一线城市的房产泡沫化趋势本身有很大差别。
5、 房价租金比
如果将房地产视为纯投资品,那么房价租金比可以被看做是房地产的“市盈率”。 “市盈率”越高意味着实际价格越偏离投资品的内在价值,同时又反映出人们对房价上涨的预期,以及房产市场内存在大量投机炒房行为。因此房价租金比越高,说明房地产泡沫化趋势越强。
由于我国只提供了商品平均销售价格这一指标,所以在计算房价租金比时,笔者选用了商品房销售价格指数和租赁价格指数这两个指标。它们的比值的变化亦可反映“市盈率”的变化。
表2显示,在房价租金比方面,一线城市内部依然存在较大差异,北京和深圳名列前茅,而广州、上海相对靠后。在上文中,笔者已经提出了造成北京、深圳房价快速上涨的可能性,这里不再一一赘述。值得一提的是,广州和上海的房屋销售价格指数并不低,但是它们的房价租金比却很靠后,主要是由于这两个城市的房屋租赁价格指数也很高。其原因不难理解:广州、上海是我国的国际化大都会,国际化的短期交流合作等活动频繁;作为珠三角和长三角的中心城市和我国重要的交通枢纽,国内的人员交往也十分密切。短期住房需求旺盛,而由于人口密度大,可供租住的房屋资源又很有限。此外,由于两地经济发展水平较高,消费者的消费能力较强,也就有了推高房屋租赁价格的物质基础。在2010年,广州和上海分别要承办亚运会和世博会两大重要盛典,前期势必有很多准备工作,对短期房屋租赁市场也可能产生一定推动作用。因此,广州、上海两地房价租金比靠后的现象也并不是完全不可解释的。
房地产泡沫指数模型结果分析
将上述五个指标代入模型,得到22个城市2005年到2007年的房地产泡沫指数。(见表3)
北京的房产泡沫指数远高于其他一线城市
表3显示,在22个城市平均房产泡沫排名中,四个一线城市都在七席之内。总体来说,一线城市的房地产泡沫化趋势很强,这个实证结果和人们的普遍预期比较相符。值得注意的是,在一线城市中,北京的房地产泡沫指数比其它三个城市的平均水平高出24.39%。同为一线城市,北京2005年到2007年的泡沫指数明显偏高,笔者认为主要是源于北京自身的几个特点。第一,北京是中华人民共和国的首都,是全国的政治、文化中心,是中国著名国际化大都会,它的地位可以说是独一无二的。这就决定了北京的房地产业面对的是全国乃至全世界的消费者。这是形成房市需求旺盛的原因之一。第二,政策的支持。近几年北京的GDP总量中大约有三分之一是来自房地产业。虽然在2005年到2007年房地产业的贡献度可能达不到这个数值,但是也可以此推断近些年来房地产业对北京经济的整体发展作了重要贡献。因此,无论是财政政策还是货币政策在2010年前可以说都是相当有利于刺激房产市场发展的。不能否认,政策的大力支持也是促进北京房产泡沫化趋势的原因之一。第三,从供给方面来说,北京的人均土地资源格外紧缺,商品房供给严重缺乏弹性。第四,房价上涨预期强烈。在2005年到2007年甚至更长的一段时间内,北京房价被看涨是不争的事实,2008年奥运会的承办又一次加强了这种预期。最终,预期的自我实现亦是不可避免。总的来说,当需求不理性旺盛时,供给不足是不可避免的,因而价格的上涨和泡沫化趋势的加强恐怕也是必然趋势。
少数二三线城市的房地产泡沫化趋势强于预期
从表3中亦可看到,厦门、杭州、天津三个二线城市的房地产泡沫指数甚至赶超了某些一线城市。这三个城市的特点在分析银行信贷——房地产投资比指标时已经提到过,也正是这些特点导致它们较高的泡沫指数,在这里就不一一赘述。笔者想特别说明的一点是:实证结果显示并不是二线城市的房价泡沫趋势就一定弱于一线城市,这和人们的普遍预期有所差异。另外,像哈尔滨、太原、乌鲁木齐这样的三线城市房地产泡沫指数也高于诸多二线城市。事实上,一二三线城市的边界在不断的模糊,因此,在看待整个中国房地产市场时,不能将一二三线城市严格的一刀切,无论是政策制定者、开发商还是消费者都要清楚的认识到某些二三线城市的泡沫化趋势正在不断地加强,并根据客观的事实而非主观臆测来进行决策。
2006年-2007年22个城市房地产泡沫趋势出现两极分化
泡沫下的中国房地产 篇6
在资本市场非常活跃的情况下,房地产企业对银行的依赖性逐渐提高,信贷与市场互动推高形成的潜在风险值得关注。小户型、低价位的个人住房贷款开始增多,商用房贷款增速下降,再交易房贷款增长较快。我国房地产业在国民经济中的比重还有进一步提高的空间,但短期内由于房价持续过快上涨,导致价格形成机制的扭曲,增大了行业风险,阻碍了产业结构的优化调整,形成了一定的行业泡沫,对国民经济产生了一定的负面影响。
由于我国经济的持续发展和人民物质生活水平的提高,人们的投资意识不断增强,为避免通货膨胀引发资产缩水,购买房产成了不错的选择。另外,世界范围内资本市场流动性过剩的加剧导致国外资金蜂拥而入,客观上也造成人民币资产的大幅升值。投资向投机甚至向过度投机转移,我国房地产业出现了过度投机的倾向。这种高昂的房价绝非是被本地居民的需求所推动的,而主要是由外来投机的游资所推动的。房价持续上升,开发商越来越看准房地产产业的高回报利润。而在房地产开发中,开发商的最主要资金来源是银行贷款,所以开发商在扩大房地产开发规模的同时也导致了银行信贷的非理性扩张需求的旺盛加之投机的盛行,房价不可避免地持续走高,这些都直接导致了房地产价格严重脱离实际价值,产生泡沫,并被越吹越大。中国房地产已经存在泡沫现象,这个泡沫就像小时候我们吹大的肥皂泡,虽然在阳光的照耀下还闪着七彩的光芒,可是如果不加以控制就会急剧膨胀而形成严重泡沫并迅速破裂,好似被击碎的梦想。梦想的泡沫就算破灭,也只是带来人们偶尔的伤感和迷茫;但房地产的泡沫一旦破灭所带来的后果却是无法想象的。
从经济学的观点来看,房地产泡沫地出现必然与以下危害相伴而生:
首先,房地产泡沫经济破坏金融秩序、导致金融危机。房价飞涨不过是肌肤之疮,而银行风险才是心头大患。在泡沫经济猖獗时期,投机活动盛行,银行作为金融枢纽,必然处在旋涡的中心。股票和房地产投机使得人们对资金的需求量陡然增加,产生利率上扬的压力。即使提高利率,需求量依然有增无减。银行必然通过提高利率来获得更高的利润。高利率加上高交易量使得银行进入一个黄金时期,利率倍增。为了谋取高利润,银行必然会扩大信贷,放松对贷款的限制。由于在泡沫经济中金融市场上有厚利刻图,必然有时很多银行将地准备金额度,削弱了银行体系防范风险的能力。一旦泡沫经济崩溃,几乎所有的任何企业都会受到程度不同的冲击。如果谨慎小心的话,可能避免受到直接的影响。但是,无论如何,银行系统都是泡沫经济的直接受害者,而且是重灾区,因为,不管谁为泡沫经济殉葬,银行账目上必然会出现大量的呆账、坏账。倒霉的企业或个人难免倒闭破产,最终银行系统势必被拖垮,从而出现全面的金融危机。
其次,房地产泡沫经济破坏稳定的宏观经济环境,大起大落不利于长期投资项目,使得各项经济发展政策无法得以落实,不利于建立一个有效的可持续的社会保障体系。降低社会生产和资源配置效率,降低了社会资源,特别是金融资源的配置效率,严重扭曲了生产资源的配置效率,凡是泡沫经济严重的国家,尽管在某一段时间之内的经济发展速度比较快,最终都会遭遇到严重的经济危机。
第三,房地产泡沫经济势必在很短的时期内造就一批暴发户,同时也导致一些人倾家荡产,从而加大贫富差距和国民收入不平等。同时,造成了虚假繁荣,导致社会风气败坏,重投机,轻生产,奢侈浪费,降低了社会储蓄率。
此外,房地产泡沫经济还会阻碍工农业的发展,助长地下经济和非法活动等一系列不正常的经济环境,对各种经济实体造成或大或小的危害。
结合现在我国大中城市的房地产全面火爆,房价持续高企,由高储蓄率、投资渠道不畅和收入分配不平均三大原因造成的房产泡沫的局面,不难看出,财富的快速聚集会使房地产市场结构进一步扭曲,更多的房子用于投机,因此泡沫将继续发展。最近出台的相关政策,从表面上看,通过增加交易成本,可以遏制一部分购房需求。但是并没有解决富人手里资金去向的问题,资金最后仍然回到了房地产业。因此,只有纠正贫富差距,才是最安全的解决房地产泡沫的办法。
就房地产业而言,目前的房价高涨,不是成本推动价格上升,而是买房人愿意花钱买房,哪怕价钱高一些。由于买方愿意出高价,供应方才敢于高抬房价扩大利润,或者修建高成本的房子。而买方踊跃购房的表面原因,一是估计房地产价格会上升,所以买房投机。但房地产价格上升的根本原因是百姓储蓄的钱缺乏别的投资渠道,不得不把闲置的钱拿去购房。然而,近期股票市场充满欺骗和造假,经济基本面很差,谁都不敢再拿钱去买股票;债权市场的收益率又很低,存银行的利息率比通货膨胀率还低,不但没有收益,还得赔钱,所以就转向了房地产。现在买房的人中有相当高的比例不是为了自己用,而是为了买房保值,甚至是买房投机,准备将来房价上升之后再卖掉。事实上许多已经卖掉的房子并没有住人,空置着。
造成买房踊跃的另外一个原因是收入分配差距的扩大。收入分配常用的指标是收入最高的20%的人群的平均收入,和收入最低的20%的人群的平均收入。我国这二者的比例达到了十倍。很高的经济增长并不是平均分配给每一个百姓的,其中高收入的人有更快的收入增长,而低收入的人照样没钱。财富的集中使有钱人更有钱。如果收入差距不是很巨大,就不会有那么多的人,手里有用不完的钱,不得不拿钱争着去买房,去买自己一时用不着,准备空置着的房子。另一方面,中低收入的人也不会像现在这么穷,他们中相当一部分人就会有买房能力。这种买房就不是投机用房,而是用来满足自己住房需要,这时候的房地产市场就是一个正常的市场。我国房地产市场的畸形发展,和收入分配的差距过大有密切关系。现在我国大中城市的房地产全面火爆,房价持续高企,主要就是由高储蓄率、投资渠道不畅和收入分配不平均三大原因造成的。而这三大原因都不是短时间内能够改变的。
以上的三点原因,如果有任何一项情况改变,房地产泡沫就会破灭。只有纠正贫富差距,才是最安全的解决房地产泡沫的办法。许多从事房地产业的业内人士认为,中国的房地产业有广阔的前途。这种预期只有在贫富差距减少的条件下才有可能实现,否则必定仍是目前这种扭曲的房地产结构。
摘要：房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。作为国民经济先导性和基础性产业,中国房地产已经存在了泡沫现象。房地产泡沫经济不仅破坏金融秩序、导致金融危机,而且破坏稳定的宏观经济环境,大起大落不利于长期投资项目,使得各项经济发展政策无法得以落实,不利于建立一个有效的可持续的社会保障体系,而且还将加大贫富差距和国民收入的不平等。因此,我们应采取措施打压房地产业的泡沫。
关键词：房地产,泡沫,金融危机,贫富差距,银行信贷,消费预期
参考文献
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[4]2007年中国区域金融运行报告主报告
中国房地产市场泡沫 篇7
1998年6月, 中央政府取消了福利分房政策, 转而刺激房地产行业的发展, 自此以后, 中国房地产一直保持飞速发展的态势, 尽管中央政府择机对其进行宏观调控, 但也未对房地产行业造成较大的影响。毋容置疑, 中国房地产行业已经成为国民经济发展的一个支柱产业。但与此同时, 当前的楼市存在的巨大泡沫问题也成了板上钉钉的事实, 其中暴露出来的房价过高、结构不合理等问题, 导致了严重的社会矛盾, 也使得房地产业成为社会关注的焦点。
关于目前楼市存在的严重泡沫问题的形成机制探究上, 本文试图从多角度来探讨房地产泡沫的形成机制, 并提出了相应的政府宏观政策措施。
二、泡沫形成的正反馈机制
住房即可作为商品, 又可作为投资品。当作为商品时, 其价格受到供求关系的影响, 供小于求, 价格自然上涨;当作为一种投资品时, 其价格又受到预期的影响, 人们预期价格会上涨, 则价格上涨, 反之则亦然。当前存在的楼市泡沫问题的形成是一个恶性循环的过程。投资是建立在预期商品价格上涨的前提上的, 而正是由于我国居民巨大刚性需求的国情, 导致了房地产预期的攀升, 而反过来楼市投机因素的增多又导致房价的进一步上涨, 从而形成一个恶性循环, 最终导致楼市泡沫的形成。
三、楼市泡沫的形成机制
1. 政府财政政策对楼市的影响
对于当前中国楼市存在的泡沫问题, 政府的4万亿财政政策显然难逃其责。在政府4万亿的财政投入中, 其中大部分资金都流进了“公铁基”的重复建设项目当中, 并且其中的大部分资金又都进了国有企业的腰包, 而今年频繁出现的国企“地王”现象恰恰印证了国企拿了中央的钱投进了楼市的不良现象, 从而在客观上大大加剧了我国楼市的泡沫化。
2. 政府货币政策对楼市的影响
从2008年11月份开始取消对商业银行的信贷规模控制, 由此导致了信贷井喷式增长。截止目前为止, 据估算, 09年的银行信贷总量已达10万亿巨额的规模, 其中的大部分信贷资金都悄悄的流入到楼市, 从而加剧楼市的泡沫化进程。
宽松的信贷政策对房地产市场的影响主要表现在以下几个方面:1) 对于开发商而言, 宽松的信贷政策使其流动性风险迅速下降, 不再需要依靠降价甩卖来回笼现金 (2008年底以万科为代表的房地产开发商就是依靠降低售价来维持现金回笼的) 。在房地产市场的价格形成机制中, 开发商是主动定价者, 开发商的流动性风险解除后, 房地产价格就失去了下行的动力。2) 商业银行为了控制风险, 将信贷资金主要集中在国有控股的企业, 使得这些企业得到了充足的廉价的资金的支持, 而这些公司在制造业等领域无法寻找到投资机会, 于是将目标转移到房地产领域, 制造了很多“地王”。而土地价格的不断攀升又助推房价的上涨。3) 对于地方政府来说, 由于有了信贷资金的不受约束的供给, 减轻了卖地生财的压力。根据有关部门的统计, 在2009年的前八个月里, 通过地方政府的融资平台增加的信贷资金约5万亿之多。因此, 我们看到了2009年前三个季度出让土地面积的大幅度减少 (在价格不断上涨的背景下, 前八个月出让土地面积同比减少了25.1%) 。土地供应的减少助涨了土地价格。4) 对于购房者而言, 信贷井喷使之产生了强烈的资产价格上涨的预期, 买房尤其是通过按揭贷款买房成为理性的选择。
四、楼市泡沫下的宏观经济政策探究
将存在着巨大系统性风险的房地产行业作为国民经济的支柱产业的经济结构必须得到调整, 如今的高房价已成为消灭中产阶级的最佳资本品, 而普通民众则只能望洋兴叹。因此, 当前房地产行业存在的巨大泡沫问题必须得到有效遏制。
从宏观政策角度分析, 政府大致可从以下几点政策入手:
其一, 从信贷的角度看, 极度宽松的信贷政策已经走到头, 未来的信贷增长速度不可能再保持2009年的水平。故央行应加紧市场流动性的回收工作, 降低楼市泡沫刺破的风险, 并且有助于低于通货膨胀的发生。
其二, 从政府财政政策角度看, 政府应将下一步的政府资金重心向基础制造业倾斜, 降低“铁公基”项目的资金投入比例, 发展实业, 防止产业空心化危机的发生, 以增强对泡沫破灭时的风险抵御能力。
其三, 从政府的金融体系改革来看, 政府一方面要加强对整个金融体系的监管力度, 一方面应进一步完善中小企业贷款制度, 加强对中小民营企业的扶持力度, 帮助其技术创新以及产业结构调整, 将存在于股市与楼市中的资金向民族实业转移, 从而在根本上解决楼市的泡沫化问题。
摘要：中国房地产行业在经历了1998～2007年的高速发展后, 因遇到08年经济危机而跌入谷底, 但随即又在政府4万亿的财政刺激政策下再度起死回生, 并且形成了具有中国特色的高房价, 全球当属一枝独秀。本文就当前存在的巨大楼市泡沫为切入点, 深入探讨与研究当前中国房地产泡沫的形成机制, 以达到对中国房地产行业发展进行研究的目的。
关键词：房地产,泡沫,宏观经济政策
参考文献
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中国房地产市场泡沫 篇8
1、房地产泡沫的主要成因。
房地产泡沫的形成原因有很多, 本文主要论述三个方面:一是过度投机。土地交易制度不健全, 行业管理不完善, 在一定程度上助长了投机活动, 产生大量投机性泡沫。房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度, 容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡。二是消费者及投资者对未来价格的预期。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想, 过多的货币资本投入到有限的土地买卖中, 推动地价不断上涨, 使房地产价格不断攀升。三是银行信贷非理性扩张。由于房地产开发必须拥有雄厚的资金, 开发商资金的主要来源是银行贷款。房地产的高回报, 使许多银行在贷款的实际操作过程中, 降低门槛向开发商发放大量贷款, 从而使金融风险不断堆积, 泡沫产生的可能性增加。
2、信贷扩张与房地产的相互关系。
银行信贷在房地产业的过度扩张, 是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。银行持有大量的房地产类资产, 其价格的上涨将扩大银行的资本规模。激励银行扩大对房地产业的信贷供给, 这又导致房价升高。反之, 若某些不确定因素导致房地产价格下降, 使由房地产作为抵押品的贷款项目的价值下降, 并导致违约率上升, 最终银行的资产缩水, 银行业不得不减少对房地产业的信贷供给。这一情况下, 监管者可能执行较严格的监管措施, 缩减对房地产业的信贷规模, 从而对房地产价格施加更大的下降压力。目前, 我国房地产市场的泡沫膨胀与银行信贷资金的分布有高度的正相关性, 银行在引导资源的产业部门配置过程中发挥着重大作用。
二、从日本和美国房地产泡沫破灭看二者的关系
1、日本房地产泡沫的破灭。
日本于1987年2月下调了贴现率, 导致原平稳的货币供应量快速增加。在1986年之前, 日本地价与物价指数的差距一直是稳步扩大, 而之后的4年间, 两者的差距由25.2倍猛增至68.2倍。日本在金融自由化的影响下逐渐放开对利率的管制, 对资本市场的管制有所放松, 并逐步放开了信贷配置。这些措施刺激了金融机构之间的竞争, 银行大量投资于房地产业, 土地抵押贷款的数量急剧膨胀, 房地产抵押贷款余额占其贷款总额的比例由1984年的17%上升至1988年底的将近22%, 到1992年则达到35.5%。日本土地资源比较稀缺, 国民对于投资土地有着特殊的偏好。在如此迅速的信贷扩张和人们普遍强烈的地价上涨心理预期作用下, 房产价格加剧上升。日益积聚膨胀的泡沫, 再加上1987年美国的“黑色星期一”不利的国际经济环境, 致使政府在宏观政策调整上犹豫不决。最后, 日本银行于1989年5月首次将贴现率上调到3.25%, 又于同年10月和12月再次上调, 使贴现率最终高达4.25%。在此之后, 日本股市已开始下跌, 但在“地价不下”神话的心理预期作用下, 土地投机依旧没有降温。为防止海湾战争带来石油价格上涨的冲击, 日本央行再次上调贴现率至6.0%, 这给日本股市带来了沉重的打击。股价的下跌使大银行和证券公司的不法经营行为随之曝光, 损害了日本国民的信心, 从而使股市再次下跌并最终崩溃, 日本经济从此陷入低迷, 房地产泡沫破灭。
2、美国房地产泡沫的破灭。
20世纪八十年代中期, 房价迅速上涨, 市场抱有普遍的乐观预期, 银行在房地产部门的资产迅速增加。随着房地产市场的逆转和房价的回落, 银行的房地产价值和抵押贷款资产价值迅速下降, 房地产信贷风险严重恶化;加上当时特殊的经济周期和金融机构自身的原因, 其结果是房地产不良贷款增多, 利润率连年下滑。在商业银行发生困难的同时, 储蓄与贷款协会也发生了严重危机, 直接导致联邦储蓄与存款保险公司的破产和联邦存款保险体系的重组, 并直至九十年代末才完全得到解决。但美国通过积极的政策干预和良好的市场调节机制, 有效减少了泡沫的负面影响, 但这主要归功于美国健全的市场体制。
三、中国房地产泡沫与商业银行信贷扩张国外借鉴
1、幅度比较。
中国房地产价格指数从2002年开始上涨, 到2007年1季度, 已经上涨了近两倍, 比起日本、香港、美国房地产泡沫时期的数据, 中国当前的房地产价格上涨程度甚至更高, 值得重视。
2、宏观经济的相同点。
本文认为有三点:一是宽松的银根。中国当前的宏观经济与其他国家泡沫时期有不谋而合的地方, 那就是宽松的银根和宽松的信贷。1998~2004年中国房地产贷款占总贷款额的比例从4%左右增加到14.7%。二是低位的利率。中国从1993年的经济过热后, 连续7次降息, 已将基础利率从1994年的10.98%降到了2004年的1.98%, 目前已经处于历史的最低位。虽然截至2007年8月份一年内三次加息, 但我国仍处于绝对低利率的金融环境中。三是压力下的汇率制度。与升值压力下的日本、泰国和贬值压力下的中国香港经济相比, 中国当前汇率制度同样面临升值压力。
3、不同之处。
一是资本项目下的外汇管制是当前中国与其他各国最重要的不同。二是房地产市场的有效需求支撑。近几年, 年均10%左右的GDP增长率和人均可支配收入的快速增长, 为快速上涨的房价提供了一定支撑。同时, 从人口的年龄构成来看, 中国2005年的20~34岁的人口占总人口的比例大约为21.15%。人均收入的稳定增长和人口的结构性变化, 以及城市化水平的提高和逐步形成的梯度市场格局都成为房地产市场价格的有利支撑。三是充足的外汇储备。中国的外汇储备从1999年的1, 576.75亿美元, 增加到2007年3月末的12, 020亿美元。这表明中国政府具备比较强大的对外支付能力。
4、政府决策的经验。
中国房地产市场泡沫 篇9
国内外学者主要用三种方法对房地产泡沫进行测度。一种方法是利用房地产基础价值与市场价格的偏离度来测度泡沫程度。另一种方法是利用回归模型考察泡沫程度。第三种方法是利用统计指标测度房地产的泡沫程度。根据房地产泡沫特征选择相应的指标体系, 从供给和需求多方面判断当前中国房地产泡沫情况。这三种方法各有优势和不足。第一二种方法在理论上比较严谨, 但对于泡沫的判断存在一定的主观性, 第三种方法不够严谨, 但容易测度。
本文运用因子分析方法寻找影响各地房地产泡沫程度的公共因子, 计算出各省市的综合得分。这种方法可以较客观地反应各省市的泡沫差异, 为政策制定提供依据。
一、研究设计
(一) 样本选择与数据来源
本文以2008年所有省市为样本单位。之所以没有选择2009年的数据, 是因为2009年的一些数据如各省市商品房空置率等还没有权威的机构公布。以前的研究往往局限于部分省市的分析, 不能全面地反映中国各省市的状况。本文包括了所有省市, 弥补了这一不足。本研究使用的数据来源于中经网统计数据库和《中国房地产统计年鉴2009》。
(二) 变量设计与分析方法
结合已有的研究成果, 本文选取房地产投资/总投资、房地产投资/GDP、房地产贷款/总资金、商品房空置率、房价增长率/CPI增长率、房价增长率/GDP增长率、商品房本年施工面积/竣工面积、商品房销售竣工比等8个指标来度量房地产泡沫程度。
因子分析的目的在于从体现房地产泡沫的指标体系中找出少数几个主要因子, 帮助我们进行分析和解释房地产泡沫。本文使用主成分法求解因子载荷, 由于初始的因子模型不好解释, 进一步进行因子旋转, 得到比较合适的公共因子, 接着计算因子得分函数并计算各省市的综合得分。
二、实证检验结果
(一) 描述性统计量
表1说明了各变量的均值和标准差。房价收入比是判断房价是否正常的最常用指标。1998年, 联合国人居中心对96个国家和地区进行统计调查, 公布了世界各国的房价收入比。发现房价收入比这一指标离散程度相当大, 变化范围从0, 8到30, 平均值为8.4, 中位数为6, 4, 大多数国家的房价收入比在3~6之间。而2008年房价收入比各省市均值为16.4835。可见, 总的看来存在泡沫。房地产投资占固定资产总投资的比重为17.77%, 可见, 房地产投资对经济增长起着重要作用。2008年商品房空置率的均值为30.67%, 空置率是比较高的。
(二) 因子分析
在做因子分析以前, 应当检验数据是否适合做因子分析。表2中KMO值为0.539, 根据Kaiser给出的KMO度量标准, 数据适合做因子分析。同时Bartlett球度检验统计量的观察值为195.142, 相伴概率接近0, 表明变量间存在较强的相关性, 适合做因子分析。
表3显示的是因子解的情况, 三个被提取的公因子解释的累积方差已经达到78%以上, 故而提取这三个公因子能够比较好地解释原有变量所包含的信息。
表4显示了旋转后的因子载荷矩阵。因子1与房地产投资占总投资比重、房价收入比、房地产投资占GDP比重、房地产贷款占总资金比重这四个变量相关度较高。因子2与房价增长率与CPI增长率的比率、房价增长率与GDP增长率的比率这两个变量高度相关。因子3与商品房销售竣工比、商品房本年施工面积与竣工面积的比率、商品房空置率这三个变量高度相关。因子1主要反映房地产投资方面的因素, 因子2主要反映了房价方面的因素, 因子3主要反映了商品房供求状况方面的因素。
表5是因子得分系数矩阵, 这是根据回归法计算出来的因子得分函数的系数, 由此可以算出各省市在三个公因子上的得分。
为了求得各省市房地产泡沫的综合水平, 对3个公因子的得分进行加权求和, 权数就取其方差贡献率。于是可得各省市综合得分的计算公式如下:
其中B表示各省市的泡沫水平, FAC1_1、FAC2_1、FAC3_1分别表示3个公因子。计算结果 (见表6) 。
从表6可以看出, 2008年泡沫综合水平最高的是海南、北京等省份。四川、贵州、云南、重庆等省市的泡沫综合水平高于上海、江苏、天津等地, 似乎不合理。但是考虑到2008年四川等地的房地产价格上升幅度比较快, 而其人均GDP较低等因素, 这样的结果还是比较合理的。
结论与政策建议
本文以2008年所有省市为样本单位, 运用因子分析方法从体现房地产泡沫的指标体系中找出3个公共因子。因子1主要反映房地产投资方面的因素, 因子2主要反映房价方面的因素, 因子3主要反映商品房供求状况方面的因素。然后计算出各省市的综合得分, 2008年泡沫程度最大的是海南、北京、陕西、四川、贵州等省市, 而湖北、山西、宁夏、新疆和甘肃的泡沫程度最小。由于各省市泡沫程度差异很大, 因此在制定房地产政策时, 应该区别对待, 而不能搞一刀切。
摘要：从体现房地产泡沫的指标体系中可以找出3个公共因子。因子1主要反映房地产投资方面的因素, 因子2主要反映房价方面的因素, 因子3主要反映商品房供求状况方面的因素。2008年泡沫程度最大的是海南、北京、陕西等省市, 而湖北、山西、宁夏等省市的泡沫程度最小。由于各省市泡沫程度差异很大, 因此在制定房地产调控政策时, 应该区别对待。
关键词：房地产,泡沫,因子分析
参考文献
[1]王雪峰.中国房地产市场泡沫的测度研究[J].现代经济探讨, 2005, (8) .
[2]钱金保.中国房地产价格的泡沫检验和空间联动分析[J].南方金融, 2008, (12) .
中国房地产市场泡沫 篇10
【关键词】房地产；泡沫；危害；现状；对策
房地产行业是影响我国国民经济的重要行业，可以说，房地产行业的发展，影响着我国整体经济水平的发展。近些年来，我国房地产行业经理了快速发展，到市场泡沫，到政府宏观控制，到趋向稳定的总体过程。其中，以北京房地产市场的发展为典型代表，其在经历了快速发展后，由于缺乏调控，形成了房地产市场泡沫，影响了社会主义市场经济的平稳发展。
一、房地产泡沫分析及危害
1. 房地产泡沫
房地产指的是土地、建筑以及土地与建筑物三种形态的不动产，其具有固定性、不可分离性及稳定性的特征。而房地产泡沫指的是房地产行业由于投机等行为，使得房地产价格远远地脱离其市场价格及实际价值，导致房地产价格持续上涨、脱离市场实际需要的情况。而当房价上涨到一定的程度时，由于市场失调、违背经济价值规律，房价将会急速下跌、供过于求，最终将面临泡沫破裂的经济市场环境。
总的来说，房地产泡沫是由于房地产的价格脱离了市场基本规律、基本价值而产生的，其波及范围广、影响程度高，不仅仅会对现有的房地产行业造成极大的冲击，还会间接影响到与房地产相关的行业，造成面积的失业、经济萧条的消极后果。
2. 房地产泡沫的危害
房地产泡沫具有极大的危害，这是毋庸置疑，也是众所周知的。而具体来说，房地产泡沫的危害主要表现在以下几个方面：
其一，有可能直接导致金融危机的发生。
房地产行业不论是在我国，还是在其他国家，都是国家的支柱性行业，一旦其发生了较大的波动，将会影响整体经济的正常运行，甚至可能直接导致金融危机的发生。以08年全球爆发的次贷危机来讲，其起源则是房地产市场，由于房地产市场泡沫的破裂，直接影响了美国的支柱性行业，波及到其他相关行业，再波及到世界各地，造成了难以挽回的损失。
其二，影响相关行业的发展。
房地产行业并不是一个独立性的行业，而是与其他相关行业有着十分紧密联系的行业。如传统的第二产业中的建筑业、运输业、采矿业等等行业，又如第三产业中的房地产销售业、服务行业、物业管理行业等等。可谓“触一发而动全身”，直接、间接地影响了我国许多相关行业的正常运行。
其三，给居民带来巨大的危害。
房地产市场泡沫，极大的原因是由于部分商人、居民的投机行为，故意抬高房价，以图通过“炒房”“囤房”等行为再次高价出售，赚取其中高额的差价。由于房产是刚需，过高的房价使得普通居民面临着十分严峻的挑战，许多居民被迫成为“房奴”，而一旦房地产市场泡沫破裂，受到损害的，最终也是普通居民，其可能面临着巨大的银行负债压力，严重地影响了日常生活。
二、北京房地产现状分析
1. 整体房地产市场情况
房地产市场具有较强的区域性特征，北京作为我国的首都，可以说不论是在政策上，在地理位置上，还是在整体经济环境上来看，都具有较为优越的条件。
随着我国整体房地产市场的走向低迷，北京房地产也不例外，在经历了高速发展后，进入了房地产泡沫的时代，房地产的供求失衡导致了北京出现了大量闲置的空房，房价的虚高与居民的实际收入不匹配，给居民的生活带来了极大的压力。
2.房价收入比失衡，商品房空置
据统计，当前，北京的房价收入比已超过了30：1，超出了全国平均水平的6倍之多，可见北京房地产市场泡沫严重，已对原有的房地产市场造成了十分严重的影响。
另一方面，北京的商品房空置率高，在2012年，其商品房空置率已高达19%。而根据国际通用的标准，商品房空置率达到10%～13%则说明出现了泡沫，北京商品房空置率已远远超过13%，房地产行业亟需进行大力的调控。
3. 政府出台相关政策进行调控
为了对当前房地产市场进行调控，我国新一轮的房地产调控政策已陆续出台，对北京房地产市场进行了多角度、多层次、多方面的调控。
北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的最新数据显示，今年1—3季度，北京完成房地产开发投资2839.2亿元，同比下降7.5%，降幅较上半年有所收窄。可见，北京房地产市场总体来看，市场以不断加大保障性住房和自住型商品房的建设为导向，市场逐步走稳。
三、应对北京房地产市场泡沫之对策
1.建立房价预警机制
当前，我国对北京房地产已出台了许多的调控政策，也起到了一定的作用，但从长远来看，还需要建立起稳定的、长期的调控政策。其中，房价预警机制则是房地产调控政策中不可缺少的一项重要环节。
通过房价预警机制，将北京居民的房价收入比控制在合理的区间内，建议采用较为严格的国际通用标准，即6-7之间。采用国际通过标准，有两方面的好处：一是对我国采用相对严格的标准能更好地对房价进行调控；二是可以借鉴其他类似国家在房地产市场泡沫中的经验，采取同类、相似对比的方法实现对北京房地产的宏观管控。
2. 进一步细化北京房地产市场监管体系
对房地产市场进行管理，离不开监管体系。北京的政府宏观调控政策对于当地的房地产市场经济的变化管理较为完善，然而，还需要对现有的监管体系进行进一步的细化。
首先，建立风险机制，对房地产的价值进行客观的评价与评估，尽可能地减少呆账、坏账和信用风险，为金融市场的发展提供一个良好的环境。其次，加强对金融机构的监管。对银行的资本充足率、风险管理等方面进行内外双向监管，提高对金融机构的监管。
3. 规范土地市场管理
规范的土地市场管理有利于对房地产市场进行管理，由于现有土地市场管理力度有限，管理的范围有限，导致部分商人投机取巧，炒卖土地，通过土地出让使得地价上涨，影响房价的波动。
因此，应当从源头入手，加强对土地市场的规范，防止部分商人利用钻现有制度的空子，影响房地产市场的正常运行。通过加强对存量土地的管理、对土地的出让进行严格监管，要求必须通过公共资源交易平台进行等方式，使得土地转让公开、透明、公正，使得土地市场管理得当。
4. 调整信贷结构
从各国的经验与教训中，我们可知道，当政府实行较为宽松的货币政策时，往往会使得房地产行业的杠杆率较高，这也是造成房地产市场泡沫的重要因素。
因此，为了使得房地产行业的杠杆率控制在合理的范围内，可以通过不断调整信贷结构来实现。在我国，影响杠杆率的因素主要有土地出让首次缴款比例、土地增值税、土地储备贷款等内容，因此，在调整信贷结构时，也应当紧紧围绕着这些内容来进行。
为了使房地产行业发展在可控范围内，还应当对房地产开发商的信贷准入门槛进行调整，提高准入门槛，实行从紧的政策，对其进行严格的审查和控制制度。
四、小结
房地产市场的发展影响着我国整体社会主义市场经济的发展，必须对其加以十分的重视。北京房地产市场呈现出市场泡沫，但仍在可控的范围内。因此，当前需要重视对房地产市场的监督与管理，从不同的角度与层面出发，对现有房地产市场进行调整，以为未来北京房地产市场的发展奠定良好的基础。只有不断地加强对房地产市场的监管，才能真正改善人民的生活，促进我国国民经济快速、健康、稳定的发展。
参考文献：
[1] 徐源鸿；王丽婕；苏晓莹；李红勋.北京房地产市场泡沫分析与对策[J].中国集体经济，2014（13）.
[2] 侯为民；孙咏梅.中国房地产市场泡沫化程度分析及对策[J].社会科学特辑，2014（7）.
[3] 陈蕾.我国房地产市场泡沫衡量指标及防范对策分析[J].现代商贸工业，2015（2） .
中国房地产市场泡沫 篇11
一、住宅价格与年租金的比值超过50倍
市盈率是衡量资产价格高低的最重要指标。房地产作为一种资产，也有其“市盈率”，即房屋总价与该房屋年租金之比。市盈率的倒数即为该项资产的年收益率。目前我国国债利率大约为5%，对应市盈率大约为20倍。也就是说，任何一种资产的市盈率如果超过20倍，其回报率即差于无风险的国债，因而是高估的。一百多年来，美国股市的市盈率大部分时间在10～20倍之间浮动，对应年度收益率在10%～5%。2007年中国沪深股市的市盈率曾接近过60倍，对应年度收益率仅1.66%左右，随后便在2008年崩盘。历史证明，一项资产的市盈率超过50倍，其价格就到了崩溃的边缘。
二、住宅价格与居民家庭年收入的比值超过10倍
房价收入比是指住宅总价与居民家庭年收入之比，主要是衡量本地居民对于当前房价的承受能力。世界银行认为，合理的房价与收入之比是1:5，联合国的标准是1:3；目前在美国，这个比例是1:3，日本是1:4。1997年房地产泡沫破裂前的香港，房价收入比是1:11。
三、首都土地总价值超过美国同期G D P的60%
土地总价值是监测不动产泡沫的一个重要指标。地产商人毛大庆分析认为，1990年，东京土地的价值是4.1万亿美元，与美国全国的土地价值相当，大约占美国同期G D P的63.3%;1997年香港的土地价值在5.7万亿美元，约占美国同期G D P的66.3%;2012年北京土地的价值约为10万亿美元，占美国同期G D P的61.6%。
四、房地产总市值超过同期国内生产总值的300%
一个国家或地区的房地产总价值与一个国家或地区的G D P的比例可以说明当地房地产被高估或低估的程度。据统计，从上世纪40年代到70年代末，美国的住宅价值与G D P比例一直稳定在90%左右。随着80年代和90年代利率逐渐下降，这一比例上升到100～110%左右。从2000年的互联网泡沫开始，这一比例开始超过120%以上。2005年，美国的房地产泡沫达到了历史最高点，为美国G D P的172%左右。随后爆发次贷危机，美国房地产崩盘。著名的空头基金尼克斯（K ynikos）的联合总裁詹姆斯·查诺斯（Jam es C hanos）接受日本媒体采访时称，中国当下的房地产热，与上世纪80年代后期的日本非常相像。
五、房地产造就的大小富豪横空出世
在房地产泡沫化时期，大大小小的房地产富豪总会成为社会财富的最大所有者，占据电视、网络、报纸的焦点，成为人们在各种场合谈论的重要议题。而从长远看来，房地产业由其强周期性的产业属性所决定，注定无法使房地产富豪们一直风光下去，所以历年的全球富豪排行榜前列上的房地产富豪极少。2014年福布斯全球富豪排行榜前50名当中没有一人从事房地产业。2014年美国富豪排行榜前50名也没有房地产富豪，排名最靠前的房地产富豪是德斯特家族/D urst fam ily(58名），远不为人们所知。
六、出现各种对房地产交易的被动或主动限制
在一个正常的市场中，供需力量的对比会通过价格体现出来，价格会出现上下调整以达到新的供需均衡，并实现商品的出清。而在经济泡沫膨胀的过程中，价格的上涨带来更大的需求和更小的供给，进而导致价格的进一步上涨，供需均衡无法企及。如果泡沫经济的标的物是供应量无法迅速扩大的房地产之类，那么就会出现抽签、抽号等对交易的被动性限制。
七、强征拆迁与涉及房地产的腐败行为盛行
1988年，日本房地产价格暴涨已经引起了很大的社会问题，当时房地产商为了进行土地再开发，就必须想办法拿到具有一定规模面积的土地，因此持有小块面积土地的居民开始被强行出售自己的土地，房地产商的这种强征土地行为后来愈演愈烈近年来，随着中国房地产市场的升温，因为强征土地、暴力拆迁引发的群体性事件频繁发生，开发商和地方官员不惜采用断水、断电、偷袭、恐吓，甚至逼人自焚等手段强征土地、强拆民居，已经成为影响中国社会稳定的最突出问题之一。
八、境外抢购房地产
在房地产泡沫化时期，正常估值的境外房地产会对被严重高估的本土房地产造成强烈比价效应，同时，投资房地产尝到甜头的人们不可避免地会将自己的“成功经验”试图在境外房地产投资上进行复制，于是就会出现到境外抢购房地产的奇观。在日本房地产泡沫化高涨的同时，日本人在美国和欧洲大量进行房地产投资。到2013年，中国的企业和地产富豪全世界收购知名物业的案例越来越多。
九、各行各业都在投资房地产
房地产泡沫初期投资房地产的高额回报使房地产成为“永远正确的投资”的判断，进而招致大量投机资本涌入房地产行业，严重夸大了实际需求，导致房地产价格不断上涨。随着泡沫的膨胀，投机资本产出的供应量越来越大，为价格的崩盘做好了铺垫。
上世纪80年代，日本经济由高速增长时期转向稳定增长时期，而且通过高速增长时期的积累，企业自身拥有的资金量大为增加。同时，随着日本股市的不断攀升，在资本市场上的筹资成本越来越低于银行贷款，这便促使企业大量发行新股、债券，积极利用资本市场这一低成本的筹资渠道来筹集资金。
十、达到“人口红利”的峰值
旗集团分析师M att K ing发现,所有国家房地产市场的峰值都与逆抚养比例的峰值有惊人的重合性。美国逆扶养比在2005年前后到达最高峰，而次贷危机出现在2007年；日本逆扶养比在199年左右达到顶峰，紧接着1991年日本房地产泡沫也达到最高峰；而在2011年日本央行副行长西村清彦即指出，中国大陆逆扶养比预计将在2010～2015年间触顶。
参考文献
[1]郑书耀.2014:《从日本房地产泡沫看我国房地产市场的发展》.《经济论坛》2014年5月号.
[2]郑若冰.2008:《日本的房地产泡沫》.地产中国网,2008年7月24日.