中国房地产现状

中国房地产现状（通用10篇）

中国房地产现状 篇1

(一)全国房地产发展状况

1、全国房地产市场行业发展情况分析

房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。

市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。

普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

中国房地产现状 篇2

日本的房地产泡沫起源于20世纪末期。第二次世界大战结束后, 日本在美国的经济援助下开始了三十多年的经济发展的黄金期。然而, 在这个飞速发展的经济体中, 存在着房地产泡沫经济的隐患。据日本国土厅公布的调查统计数据, 1985年, 东京都的商业用地价格指数为120.1 (以1980年为基期100) , 但到了1988年就暴涨到了334.2, 在短短的三年间暴涨了近2倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年, 仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格, 国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本, 土地的总价值几乎是美国的4倍。从1986—1989年, 日本的商品房价格整整涨了2倍。这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值。从20世纪90年代初期开始, 日本房地产泡沫开始崩溃, 泡沫经济的虚假繁荣宛如空中楼阁一般轰然倒塌, 股价和房价大幅下跌, 对实体经济也带来严重的影响, 日本的经济进入长期的萧条期。

房地产泡沫破灭后, 对日本的经济、政治、社会造成了巨大破坏, 日本的经济一直处在萧条期, 直到现在也没有完全恢复。究其成因, 可以从以下几个方面分析:

1. 日元的升值与日本房地产泡沫有直接联系。

二战之后, 日本用二十年的时间在战争的废墟上建造了一个世界经济奇迹, 成为世界第二大经济实体, 仅次于美国。但是急速发展的日本, 经济结构偏向于内需不足、出口导向型, 与美国、英国等欧美国家的贸易处于顺差地位, 积累了数额庞大的外汇储备, 这也导致日本与欧美诸国的贸易摩擦不断。1985年, 迫于美、英等其他G5国家的压力, 日本签订了《广场协议》, 日元加速了升值的步伐。国际上许多资金流入日本并最终流入房地产市场, 为其房地产泡沫的形成准备了资本基础。

2. 持续的低利率政策加速了泡沫的形成。《广场协议》签

订后, 日元大幅升值, 对日本的出口导向型经济产生了很大影响, 出口产品大幅下降。为了维持日本产品在国际市场上的竞争力, 日本政府开始实行并长期实行了低利率政策, 连续多次下调基准利率。1986年1月30日基准利率为5%, 到1987年2月23日已经降至2.5%, 为当时世界上的最低水平。日本国内资本市场上的货币供给大幅增加, 导致出现流动性过剩, 大量资金游离于实体经济之外, 流入“获益”明显的股市和房地产市场, 间接导致了资产价格上涨。

3. 日本民众对地价和房价不断上涨的经济预期。

日本是由一系列岛屿组成的国家, 土地资源少而人口相对较多, 随着经济的发展和城市化的进行, 人们认为地价和房价一定会不断上涨。并且, 日本的国民收入和个人收入在过去三十年间持续增长, 人民的生活水平不断提高, 对土地和住房不断提出新的更高的需求。企业也预期市场对商品房的需求是呈现刚性的。利好的经济预期和个人对商品房的需求在一定程度上助长了房地产泡沫的膨胀。

4. 政府监管和调控行为的缺失。

在房地产泡沫产生和发展时期, 日本政府的行为也在一定程度上助长了泡沫的发展。首先, 在泡沫形成之前至泡沫形成的几十年时间里, 日本政府认为不应该干预地价和房地产价格, 对大量资本投入房地产市场也不加调控。其次, 日本进行的金融改革加速了金融的自由化, 政府对金融的宏观调控能力不断下降, 致使金融市场的融资能力大大增强, 各个企业通过金融市场的融资取得大量资本。这些资本又成为推动资产价格特别是地产和商品房等不动产价格上涨的巨大动力。

综上所述, 日元的被迫升值和日本国内长时间持续地低利率政策, 分别从外部和内部为日本的房地产泡沫的产生提供了资本, 此时日本的房地产泡沫的发生只是具有了可能性。日本国内对地价和房价上涨的普遍而坚定的预期, 以及市场对商品房的刚性需求的预期, 助长了其房地产泡沫的形成。日本政府对金融市场的监管不力, 对房地产市场的不加干预, 导致大量资本流入房地产市场, 为房地产泡沫的形成提供了最佳政治和资本环境。最终, 各种原因的相互作用下, 房地产泡沫形成, 对日本的经济带来了严重的破坏。

二、中国房地产市场过热的成因分析

鉴于日本房地产泡沫破灭对日本经济造成的巨大危害, 国内许多经济学家和政治家对中国的房地产市场的发展忧心忡忡, 大多数人认为房地产市场的过热是房地产泡沫产生的征兆。理论界对中国是否发生房地产泡沫的问题的讨论也从未停止, 但是目前来看还是没有准确的定论。国家发改委经济运行和发展研究室主任王小广认为, 中国房地产市场有泡沫化发展的倾向, 并有演化成泡沫经济的可能。中国社会科学院金融研究所博士、金融发展与金融制度室主任易宪容称:“中国房地产的泡沫已经越吹越大, 房地产降温刻不容缓。”而国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松则持乐观态度, 认为:从房地产市场的发展看, 我们充其量只能说, 目前房地产市场正在经历第一次完整意义上的周期波动的考验。原来扩张阶段形成的许多经营惯性有待调整, 但中国房地产市场发展空间依然很大的现实是没人能够否认的。房地产市场是否存在泡沫仍在争论之中, 但是房地产市场过热却已是定论。

从日本房地产泡沫产生的原因方面来分析, 导致中国房地产市场发展过热的情况和日本20世纪80年代的一些经济环境极其相似:

1. 人民币升值。

同日本一样, 中国资进入21世纪也开始面对欧美各国要求人民币升值的强大压力。改革开放以来, 中国的经济进入飞速发展时期, 由于中国的人力资源丰富且廉价, 根据比较优势理论, 制造业发展迅猛, 经济结构偏向出口型, 使中国一直以来处于对外贸易顺差, 形成了数额巨大的外汇储备。这导致欧美诸国的强烈不满, 贸易摩擦不断发生并且逐步升级, 对人民币形成了巨大的升值压力。自2003年至今, 人民币汇率从美元兑人民币8.0∶1, 上升到目前的6.6∶1, 升值了17.5%。对人民币升值的强烈预期, 吸引了大量国际资本进入中国市场, 许多资本以国际游资的方式进入房地产市场。另外, 人民币的升值给中国的经济发展带来了巨大影响, 特别是2008年世界金融危机爆发之后, 中国沿海的出口制造业受到重创, 国内的大量闲置资本也选择进入股市和房市。

2. 城市化进程与房市预期。

中国目前正处于加速城市化的进程之中, 城市化水平在以每年1%~2%的速率增长。据联合国在2010年3月25日发布的一份报告称:中国的城市化进程发展很快, 城市化水平从1980年的19%跃升至2010年的47%, 预测到2025年将达到59%。在城市化进程中将会有大量的土地被用于城市化建设, 将对地价和房价产生巨大影响。中国的企业和居民对房地产市场形成了这样的刚性预期:土地属于稀缺且不可再生资源, 在这个加速城市化的阶段, 土地价格只会随着经济的发展和需求的增加越来越高, 而不会降低。如果现在不买地买房, 将来就会要付出更大的代价才能拥有。这个预期更刺激人们对商品房的需求以及企业对房地产市场的投入。

3. 政府在相关管理方面的缺失以及土地制度不健全。

政府在经营土地方面缺乏监管, 一些房地产开发商和政府往往有着密切的关系, 政府与房地产商及银行合作, 把大量资产投入房地产市场的发展, 暗箱操作和政治寻租的现象比较普遍。这种行为的出现导致土地资源不能实现优化配置, 影响了经济的可持续发展。另外, 中国的土地出让制度是由政府一次性收取出让金, 这部分的收入进入财政收入, 算作政绩考察的一部分。导致一部分政府领导人会超量开发和出让土地。目前, 中国在房地产税制等方面也存在一些问题:征税面比较窄, 税制安排不合理等等, 对房地产市场的投机行为起不到抑制的作用。

中国的房地产市场发展和日本房地产泡沫时期的有许多相似之处, 两国国内的经济结构都是以出口型经济为主, 积累了巨额外汇, 本币被迫升值, 导致国内经济受挫等等。但是二者之间也有很大的不同之处:第一, 日本当初被迫签订《广场协议》, 承诺在一定时间内将日元升值到某一程度, 中国现在虽然也面对人民币升值的压力, 但是总的来说, 升值的控制力还是掌握在我们自己手中。第二, 中国政府的宏观调控能力强于20世纪80年代时期的日本政府, 政府对经济发展过热特别是房地产市场发展过热高度关注, 政府先后出台一系列调控措施为房地产的过热发展降温, 2010年国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨, 发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (即新国十条) , 同时北京、深圳、广州、上海等一线城市已实行了“限购令”, 对房价进行调控。第三, 经济结构的转变。2008年的始于美国的国际金融危机对中国的净出口造成了很大影响, 增加国内需求成为拉动经济增长的一大动力, 相关刺激消费的政策频频出台, 内需对经济的拉动力增大, 中国的出口导向型经济也慢慢向“三驾马车”共同拉动经济转变。

三、结语

中国房地产的发展确实存在过热的现象, 但是是否会发生像日本房地产泡沫一样的情况, 现在下结论还言之过早。当前, 在一线城市和部分二线城市, 房地产价格确实存在一些泡沫, 但在政府的宏观调控决策之下, 泡沫膨胀的可能性较小。中国和日本20世纪末期的现象有某些相似之处, 吸取日本的经验教训对于我们解决房地产市场过热的问题是必要的。

摘要：进入21世纪, 中国房地产市场开始迅猛发展, 成为人们广泛关注的焦点。而20世纪末期发生在日本的房地产泡沫的惨痛经历, 也使人们对中国的房地产热产生了深深忧虑。社会各界关于中国房地产市场是否存在泡沫的讨论也没有停歇。首先考察了日本房地产泡沫的产生原因和经济环境, 在此基础上, 着重分析了中国房地产市场存在的类似经济因素, 并对二者作出了分析和对比。

关键词：泡沫经济,房地产市场,中国,日本

参考文献

[1]徐明, 吴亮东.透视危机:百年来典型经济危机回顾与启示[M].北京:经济科学出版社, 2009.

[2]张松峰.日本房地产泡沫的经济史鉴[J].宏观经济管理, 2005, (6) :57-58.

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[4]贾祖国.房地产:日本房地产泡沫经验及借鉴[J].招商证券, 2008, (7) .

中国房地产现状 篇3

会上，中国房协领导与来自房地产和金融界的嘉宾，各抒己见、持之有故，共同把脉中国房地产投融资现状，探索房地产投融资新渠道。

中国房协副会长朱中一主持金融专业委员会调整重组会议，并宣布了金融专业委员会主任委员、副主任委员、秘书长及副秘书长名单。中国房协副会长边华才致辞并介绍金融专业委员会工作规则及2012年工作计划。中国房协会长刘志峰发表讲话并指出：在当前的房地产市场情境下，金融专业委员会需与房地产、金融等各界人士一起，探索房地产投融资的创新模式，促进房地产金融的健康持续发展。

随后，中国房协副秘书长肖晓俭主持房地产金融发展研讨会。来自房地产开发企业、房地产投融资管理企业的嘉宾，就中国房地产金融风险与防范、房地产金融产品创新与发展、房地产信托支持保障房的运作实践以及发达国家房地产投融资模式与借鉴发表演讲，并就房地产基金在中国的发展前景和挑战进行讨论。

中国房地产业现状与未来 篇4

姓名:吕文祥

学好：200930455011班级：09自动化

摘要：近几年,我国建筑节能有了突飞猛进的发展,不仅在建筑领域,而自在社会各个领域已形成一股不可阻挡的强大潮流,这股潮流正有力地推动着社会经济的发展。

关键词：经济增长;房地产业

现在房地产是全国乃至中央领导高度关注的一个热点问题，也引起了业内外特别是学术界的争论。大家关注的问题主要有三个：第一个是规模是否过大；第二，冲动是否过快；第三是价格。房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来，我国每6—7年构成一个经济循环周期。1999年第四季度经济增长进入谷底，这标志着从1993年开始连续7年的一个完整的循环周期已经完成，从2001年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来20年的经济增长的基本走势是：“十五”期间GDP的增长率在7．0％～8．1％之间，2010—2020年，GDP增长率将降至5．5％～6．6％。房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。

国家政策对规范房地产市场，调整市场结构与产业结构，平抑市场价格具有深远的影响并起到了至关重要的作用，其目的是完善和促进我国房地产市场健康发展，进而带动我国国民经济和人民生活水平的迅速提高。2003和2004年是我国房地产高速发展的两年，在这两年中房地产开发数量和投资量都达到了空前的规模，商品房售价也连连攀升。为了调解市场需求和价格，两年来，国家陆续出台了一系列政策法规，治理和规范房地产行业的运行秩序，其中包括：中国人民银行发出关于《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，建设部等七部委发出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，以及央行两次上调个人住房贷款利率的政策等。国家在加强房地产信贷业务管理，规范房地产企业融资渠道、获取开发土地，加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度、整顿和规范市场秩序、完善市场信息披露制度等方面进行引导和调控。

从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。一个区域的房地产业发展的程度必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。一般而言，区域经济增长是随着投资量的不断增加和需求量的持续上升发展起来的。这种投资与需求的增长，必然导致对房地产需求的增加，从而带动房地产业的相应发展。

21世纪“绿色、生态、环保、健康”已经成为我们生活的主题，在这样的背景下，房子作为人们的安身立命之所也有了更多的时代内涵——绿色健康的人居环境成为消费者购房的第一选择，低碳成为人们追求的生活方式。现在国内房地产开发是以土地为原料、以资金为动力、以时间为坐标、以销售为导向的粗放型的生产模式，这种生产模式突出表现为技

术含量低、生产过程与经营过程能耗大、追求销售速度和资金周转效率，而不是产品的经营效力和可持续发展能力，从而带来资源的严重消耗。中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50％，建筑节能减排已列入我国三大重点节能领域之一。房地产业的低碳发展，不仅是国家整体碳排放目标承诺的要求，也是行业实现创新升级、健康发展的内在需求。我们现在的房子90％左右都是毛坯房，这只是一个半成品，重复的装修会造成资源的浪费。要发展低碳经济，建造低碳住宅，房地产企业需要不断地提高开发水平和质量，在户型规划设计上要做到集约和节约。提高精装修的比例，虽然资金回笼时间会比较长，但是对企业未来的发展以及对消费者都是非常有利的。精装修是对低碳的一大贡献，一套精装修的房子会比毛坯房少产生两吨的垃圾，精装修将是未来低碳住宅的发展趋势。新技术、新材料、新软件方面的科技进步，势必对建筑设计及配套设备和部品等行业带来重大影响。提高建筑科技水平，不但可以提高建筑室内的舒适程度、提高人居健康水平，而且可以节约能耗、减少环境污染和降低建筑的全寿命成本费用。同时，提高建筑科技水平可以提高项目在出售或出租市场的竞争力，以及提高企业项目自身的市场形象。从历史发展的角度看，建筑科技含量势必要提高，真实的技术含量将成为市场真正的需求。科技进步刺激房地产市场的发展，而新的市场需求又会反过来促进科技进步。

已经过去的10年,是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年我国住房制度改革以来,正式确立了房地产的全面市场化方向,计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放,加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进,推动了我国房地产业的大发展,房地产规模和建筑面积逐年递增。同时,房地产市场逐步形成、完善和成熟,当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业,同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

在过去的10年中,房地产对于中国的经济增长贡献卓着。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中,投资和出口构成了中国增长的核心,其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是,出口形成了国内实体经济的发展,解决了就业,增加了居民收入,也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入,政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设;实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求,从而推动了房地产的快速发展,进而又推动了经济的增长。所以,可以说,在“中国式增长”的动力中,出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投资,居民收入转化为储蓄和房地产需求,同时房地产又给了政府土地财政,逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄,让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时,同样能够取得惊人的经济增长。

中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态,即使保持了年均20%多的增长速度,但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展,城市化的进程带动了城市的就业和人口增加,以及人们收入水平的提高,加上商业和服务业的发展,都形成对房地产的大量需求;另一方面,房地产已经发展成为重要的投资品,在房价上涨的预期下,投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前,投资和投机已经过度,推动房价一路非理性快速上涨,严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位,其中蕴涵的风险不可小觑。

房地产基金现状 篇5

与此同时，外资也在通过各种途径参与进来，与内地房企合作。不但如此，有知情人士告诉记者，目前国内已有外资银行在积极筹备人民币的房地产基金。

根据清科的统计，与2010年房地产基金主要由本土机构募集相比，今年一季度募集到位的5支房地产基金中，有3支为外资机构管理，单支基金平均募集为2.39亿美元，大幅超越本土机构房地产基金1.22亿美元的平均募集规模。

金地与瑞银合作的房地产基金目前已经完成第三期募集。

金地是国内地产基金的先行者代表。2008年初，金地集团宣布与瑞银在境内外展开各种金融合作，合作主要有两个方向：一是共同发起设立房地产投资合伙企业；二是由双方或各自关联公司按照各自50%出资比例共同设立投资管理公司。当时，瑞银曾表示，这是其环球房地产集团首次在中国开展房地产投资管理业务。

该基金曾因金融危机而暂停实施。2010年4月，金地与瑞银终于正式启动双方合作基金的第一期募集，募集资金约1.2亿美元，资金已经投入到集团旗下的项目；同年12月8日，该基金第二期募集完成，募集的资金由荷兰PGGM投入7500万美元，使该房地产基金的规模达到近2亿美元。

据称，金地计划到2015年基金管理团队将为集团贡献20%的利润，而管理规模将达到200亿元。

不过，已有业内人士在行业论坛上质疑：“如果说金地设立一个基金来投自己开发的项目，那么金地为什么不干脆设立一个证券基金公司来投资自己公司的股票？”

到底是独立的房地产基金公司好、还是有房企背景的好，孰优孰劣的争论不绝于耳、难分高下。前者列举了地产商主导的基金在投资机会分配、股权作价、关联交易等方面存在的一系列问题；而后者则直指对方是房地产的外行。

“我的理解，大部分还是短期的„过桥‟。不排除有些房企可以转型，但是基金和房地产实业毕竟还是不同的，要转型，也是一个长期的过程。”渤海产业基金执行董事李新中认为，房地产商自己做基金、再投自己的项目是一个中国特色，且这种现象不只存在于房地产业。“也不是说这样就不行，但未来还是要完全独立专业的管理，这样比较„干净‟。”

目前，大多数房地产公司在描述设立房地产基金的初衷时，均采用“拓宽企业融资渠道”的字眼。嘉富诚国际投资有限公司合伙人乔琦认为，尽管房企设立房地产基金的优势明显，包括提供足够的优质地产开发项目，并具备专业的项目开发管理经验等，但他们首先得化解内幕交易。

“夹层投资”模式

在交易结构、即投资和退出的方式上，房地产基金与传统意义上的私募基金有着天壤之别。

对于房地产基金而言，Pre-IPO没有任何意义，房地产基金一般都不是投一个房地产企业，而是投一个项目公司，取得的是该项目的回报和收益。房地产基金业目前主流的投资模式都是采用“股权＋债务”的“夹层投资”的方式，即通过对被投资企业进行增资扩股，基金管理公司进到开发商项目公司里面，成为其股东，后者再以股东身份向基金公司做股东借款。

由此导致的退出方式是：债权部分，还本付息；股权部分，有的是基金一直跟到项目清盘，有的是开发商回购。双方会签订一个固定的回购协议，比如约定一年之后以什么样的价格回购股权。

地产基金公司对于被投资项目的监管会远高于一般的私募股权基金，会派人监控资金的使用过程，起码会在银行设立监管账户，财务代表、项目代表都会派基金的人去担当。当缺乏抵押物时，地产基金公司会要求对被投资的项目公司完全控股，从而起到牵制和监督的作用。比如基金投出30%的钱，占对方30%的股权，但是剩下的70%股权要质押给基金公司，相当于后者占了项目公司100%的股份。

上述投资方式和退出方式，是房地产基金与传统私募股权基金的两个最核心区别。由此导致的两种基金的LP(有限合伙人)也有很大差别。

嘉富诚国际投资有限公司副总经理孙毅告诉记者，他们寻找LP的途径主要是高档会所、银行大客户、投资公司的高端客户、第三方独立理财机构等，为此付出的承销费一般维持在4个百分点左右。另一个途径是通过自己的营销团队开发投资人。

一般房地产基金的存续期是2年，收益有按年付的、也有按半年付的，LP在一年左右退出的较多，且要求有较高的回报。

嘉富诚的研究观点认为：目前，人民币房地产基金有三个方面没有准备好。第一，钱的来源非常窄；第二，中国房地产基金的模式没有人说得出来，真正的私募股权基金是股权融资模式，但这种模式并没有建立起来，投资与监管模式也没有建立起来；第三是专业人才少，寻找适合基金的项目也比较难。

“股权+债权”的运作模式与房地产信托类似，许多房地产基金基于一个项目一支基金的模式，也与房地产信托极为相似，也较为灵活，但失去了基金本身聚集资金、多项目投资分散风险的能力。特别是，同私募股权基金一样，房地产基金的监管仍属灰色地带。行业隐忧

何小锋认为：“私募基金就是有钱的人和缺钱的人私下达成的协议，是自由的行为，用不着监管。”

针对20%~30%的回报，已经有业内人士提出，地产基金的这种投资模式，会否有“变相高利放贷”嫌疑。甚至有的不规范基金公司会给LP承诺最低收益。“我听说过，大多是口头上的。”一位业内人士告诉记者，“还有的业务员急功近利，为了拉拢投资人而打擦边球，将招募说明书的风险提示页中删去部分内容”。

按照最高人民法院在今年1月4日正式实施的《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，这些都有可能涉嫌非法集资、或者临界非法集资的边缘。

“在我所接触的房企中，有的企业已经开始涉嫌犯规。”嘉富诚国际投资有限公司董事长郑锦桥说，由于资金压力所迫，部分中小房企负责人常常找到几个熟人或者机构以固定回报作为承诺，募集部分资金。一般而言，他们会承诺何时还本付息、回报额度等。“而这种做法，按照规定，则涉嫌非法集资。”

而由于投资方式的特殊性，即使没有对LP做出承诺，但基金管理公司可以与被投资企业约定一个最低回报率。一位独立房地产基金公司的合伙人告诉记者，“从法律结构和政策环境上来说，只要整个交易结构的设计完全是合法合规的，就不能说房地产基金是错的。”而且我们感觉国家的态度是，既不鼓励、也不反对，而且也无法监管。”

他认为，首先是对整个PE的监管主体不明确。“到底最终是由谁来监管，肯定是一个权力分割下的利益博弈”。

同时，有分析人士指出，低于5个亿的可以不备案，高于5个亿的备案也并非强制，那么不备案会怎样，发改委并未提出后续的处罚措施，由此导致的监管的可实现性也很难。不过，今年以来，一些细微之处的变化，还是可以看出监管层的态度。有业内人士告诉记者，目前在天津注册基金公司，要求前面不允许加“房地产”三个字，类似定语都被删除。“这就是一个加强监管的例子。”该人士说，“监管是一把双刃剑。一旦监管了，对投资人有保护了，对规范的大公司有保护了，但操作起来也变得麻烦了。”

该人士还透露，银监会在今年初曾通告银行，“代理房地产基金销售要慎重”。以前银行大张旗鼓地为地产基金介绍客户，现在则转为客户经理私下进行。“北京很严，外地则好点儿。比如山西、河北、天津等地的分行行长都有意向参加，还是管辖权的问题，天高皇帝远嘛。”

虽然行业如火，但已有一些地产基金公司预期，整个市场下半年的风险越来越大、资金链越来越紧，因此其开始向持有型物业的投资转移，减少前期开发型的投资。

上述人士透露，其所在公司今年开始做旅游地产基金，优选一些比较好的旅游地产项目，改造成类似于产权式公寓或产权式酒店，然后一边做经营，一边寻觅比较好的市场时机再出售。

房地产广告文案创作现状（范文） 篇6

房地产广告文案创作现状

纵观国内房地产文案写作内容大致分为如下几类：

一：叙诉商业地理位置的重要。

二：显耀身份地位的尊贵。

三：描速居住条件的优秀。

四：描速周边环境的怡人

在写作手法上有古文、古文白话文结合、古诗、现代诗、散文等等。

中国房地产现状 篇7

2011年, 全球经济在受到一系列冲击的情况下复苏进程缓慢。我国全年国内生产总值471564亿元, 比2010年增长9.2%, 增幅比2010年回落1.1个百分点, 明显有所下滑, 而2012年的一季度更是降至8.1%, 经济增长稳步放缓。全国固定资产投资为301933亿元, 比2010年增长23.8%, 增幅与2010年完全持平, 略低于近十年的平均增幅。其中全国房地产开发投资完成额为61740亿元, 比2010年增长27.9%。国内CPI逐渐走高, 物价上涨压力持续增加, 抑制通货膨胀率上涨、稳定物价成为宏观经济调控的核心内容。为此, 2010年12月中央经济工作会议确定的2011年经济政策为:要把稳定价格总水平放在更加突出的位臵, 并实施积极的财政政策和稳定的货币政策, 增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。

二、行业政策及宏观调控

2011年1月26日, 国务院常务工作会议推出八条房地产调控措施, 被称为“新国八条”, 加强和细化了2010年的“国十条”和“9.29”新政。要求各地政府合理制定和公布房价控制目标, 同时还调整完善了相关税收政策, 并出台具体的限购范围和标准, 明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市必须加入限购, 将范围进一步扩大。2011年7月12日, 国务院召开的常务会议指出, 部分城市房价上涨压力仍然较大, 必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策, 房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。2011年11月7日, 温家宝在访问俄罗斯时强调:房价总的形势还处于僵持阶段, 但这一个月来也开始松动, 调控决不可有丝毫动摇, 目标是要使房价回归到合理的价格。2012年1月31日, 总理温家宝主持国务院会议, 并对当前重点工作了部署:巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施, 促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。2012年3月22日, 发改委宣布适时扩大房产税试点范围。国务院批转了发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》:适时扩大房产税试点范围。

三、中国房地产发展现状

2011年, 中央和地方政府房地产调控政策继续升级和深化, 抑制商品房投资投机性需求和加快保障性住房建设两条腿并行。在商品房调控方面, 不断扩大限购范围、大中城市提出房价控制目标、调整住房转让营业税、货币政策持续收紧、信贷政策更加严厉。在保障房建设方面, 从土地、资金和制度等多方入手, 单列保障房用地、加大保障房建设财政投入、鼓励多渠道筹集资金、下达1000套保障房开工建设任务并分解实行建设责任制、公开保障房建设信息等。这一系列调控政策使2011年的房地产市场出现积极变化。

从反映房地产行业整体形势的国房景气指数来看, 2012年3月只有97, 远低于去年同期的104.4, 显示今年以来房地产市场开始降温。自2011年以来, 国房景气指数已连续下滑, 说明这两年来房地产市场开始降温。近几年来房地产行业的投资一直保持较快的增长, 进入2012年后, 增速虽有所下降, 但仍然保持较高的水平。

四、2012年发展趋势

1.2012年宏观经济政策有望结构性放松

从12月召开的中央经济工作会议来看, 2012年全国将“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策, 保持宏观经济政策的连续性和稳定性, 增强调控的针对性、灵活性、前瞻性”。这也就意味着, 2012年全国将延续2011年的财政和货币政策, 但是在政策执行方面将有所不同。

货币政策方面:2011年货币政策全面从紧, 前三季度加息、上调存款准备金率和紧缩信贷等各类手段频频使用。而2012年货币政策将有望定向放松, 预计在经济增长放缓和通胀缓解的情况下, 2012年存款准备金率将有数次下调的空间, 基准利率也有望下调, 从而步入降息通道, 货币政策将由全面从紧转为定向放松。

财政政策方面:10月份国务院常务工作会议研究制定了小型和微型企业发展的财税优惠政策:提高小型微型企业增值税和营业税起征点, 将小型微利企业减半征收企业所得税政策, 延长至2015年底, 并扩大范围;12月25日, 财政部部长谢旭人阐释了2012年结构性减税的四条路径:降进口关税、减小微企业税负、扩营业税改增值税范围和推资源税改革。由此可见, 2012年财政政策将更加积极有效。

2.2012年房地产调控政策整体上继续从紧

(1) 继续推进保障性安居工程建设, 更加注重管理与完善制度

2012年中央经济工作会议中提出:继续加大对保障性住房的投入, 要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作, 逐步解决城镇低收入群众、就业职工、农民工住房困难。住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议表示:2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上, 基本建成500万套以上, 采取有效措施, 确保资金和土地落实。可见保障性住房建设开始设定竣工目标, 在目标设定方面更加科学合理, 在制度建设方面更加健全, 保障房建设的重点开始由追求规模逐渐转向健全制度。

(2) 调控政策整体从紧, 不可能重现2008-2009年宽松状态

从官方表述分析, 12月的中央经济工作会议明确:要坚持房地产调控政策不动摇, 促进房价合理回归, 加快普通商品住房建设, 扩大有效供给, 促进房地产市场健康发展。12月23日住建部部长姜伟新发表讲话:继续坚持房地产调控不动摇, 促进房地产市场健康发展。表明中央2012年将会继续坚定不移地对房地产进行调控, 促使房价合理回归。

从宏观面分析, 2012年政策不可能重现2008年四季度的放松力度。当时受国际金融危机影响, 国内经济快速下滑, 于是中央和地方政府才采取各种手段救市, 主要是四万亿元一揽子经济刺激计划, 其中包括9000亿的安居工程投资, 另外是放松住房信贷和购房税收优惠。当前形势与2008年明显不同, 经济只是稳中有落, CPI虽已下行, 仍处偏高水平, 存款负利率现象仍然存在。即便考虑到2012年经济形势还将有所下滑, 经济政策和楼市政策放松的程度也将明显小于2008年。

(3) 房地产调控政策将先紧后松, 有望逐步、小幅放松

从时间阶段分析, “政策底”2011年四季度就已出现, 2012年的调控政策不可能进一步加码了, 只会一点点放松。一方面, 2012年国内外经济形势复杂而严峻, 中国经济存在很大的不确定性, 如果下滑幅度超过预期, 则自然会放松对重要支柱产业——房地产市场的调控。另一方面, 2012年房价还将继续下跌, 尤其是持续下跌至下半年, 调控效果会趋于显著化, 调控目标接近实现, 也就具备了放松调控的依据和条件。即便如此, 还须清醒的认识到, 2012年调控整体上偏紧, 放松只是局部的、小幅的、慢节奏的。预期2012年下半年, 早则年中前后, 政策会进行一定程度的调整, 并且地方政府将先行一步, 或明或暗的放松政策。

(4) 房贷政策将对自住需求适度放松

2011年以来, 影响住宅需求最大的政策是房贷紧缩, 不仅三套禁贷, 二套门槛提高, 连首套住房贷亦不断提高门槛, 再加上经过五次加息之后, 贷款利率水平明显提高, 导致很多自住需求被迫推迟购房。首套住房与民生联系密切, 这有悖国家差异化房贷政策方针, 明显误伤了刚性购房者。12月23日, 住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议表示:要支持居民合理购房需求, 优先保证首次购房家庭贷款需求, 且在首付款比例和利率上会体现优惠政策。因此, 2012年有望针对自主需求者出台一些信贷方面的优惠政策, 尤其是首次房贷。

(5) 房产税征收试点范围将扩大

2012年中央经济工作会议强调:要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。自2011年1月上海和重庆率先进行试点以来, 关于房产税将在全国范围内推广的观点就一直存在。在调控效果尚未达到预期、限购政策难以放松的情况下, 有望快速催生部分城市房产税的出台, 以代替限购政策, 预计2012年房产税将扩大试点范围, 将会有第二批城市进行试点, 数量将会超过两个。

3.2012年房地产投资和建设增幅将明显放缓

受调控政策持续从紧的影响, 房地产开发商对2012年的房地产市场持预期悲观, 因此, 在2012年房地产开发企业将继续大幅减少对商品房市场的投资, 预计2012年房地产开发企业房完成投资额的全年增幅在15%左右。

全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅将明显下滑, 预计将出现近十年来的首次负增长, 预计全年将下跌5%左右。

中国房地产现状 篇8

圆桌观点：七年我们一直在领跑

蔡鸿岩楼市传媒董事长

从“八三一”到这次“国十条”经历了七年的跨度，对于中国房地产来说，往前或是往后都不会有这样一个历程，因为这七年是改革开放中国经济快速发展时期，对于整个房地产发展的带动作用前所未有。

“国十条”出来后，很多舆论也在提，房产支柱地位是不是从此有所动摇和转变，包括行业自身是不是面临一个新的转型机会，以前以开发住宅模式为主导，未来是不是以商业地产占主导位置。与此同时，一些大的品牌开发商越来越多地介入商业不动产开发，这些变化对于城市将起到更深远的影响，因为商业房地产比住宅房地产的开发模式更有可持续性，给城市带来的长久利益会更深远一些。

从“831土地大限”开始，中国房地产市场就在接连不断的地产调控政策中持续前行，不管政策怎么调整，真正有实力有远见的企业，就会去想保持这个市场的领先地位或尽可能往前占有这个位置。这样，首先要有产品的实现；其次，支撑它的基础就是理念。总的来说，房地产现在各方面的配套，无论是硬件还是软件，有些已经达到了世界顶尖水平，市场的历练让大家往更高的方向提升。

这七年对中国房地产行业、企业、从业者都是一个历练的过程，其中涌现出众多引领行业发展新方向的领跑人物、领跑企业、领跑项目，它们不仅获得了市场的广泛认同，更成为了行业的引领者，而楼市传媒作为伴随中国房地产业发展而快速成长起来的专业媒体服务机构，也一直坚持着领跑态度，直击地产政策变幻、热议业界焦点话题、评析地产发展脉搏，树立了中国房地产最具权威影响力的媒体形象。楼市传媒七周年主题“我们一直在领跑”，将总结和回顾七年中到底是哪些企业、哪些项目、哪些经理人在领跑，因为只有市场是促进产品完善、促进行业发展的最主要的动因。

房地产开车的人该换了

蔡照明时间传媒董事长

地产这么多年的发展，变化也很大。简单回顾一下，首先是人的变化、企业的变化，还有行业的一些变化。从人的角度来说，这些年出现了一种所谓的“地产人”。地产人作为一个群体，在整个社会形成了一个固定的称谓和群体。社会上对地产人会有一些不好的评价：很有钱、很暴发。企业这几年变化很大。七年前的地产商非常少，当年那些扎根工地、名不见经传的小企业现在都巍然屹立在长安街上。行业变化同样也很大，房地产行业由原来的“火车尾”，现在变成了“火车头”，由非支柱产业慢慢变成了中国经济的支柱产业，对整个国家GDP贡献率是非常大的。既然变成了火车头，开车的这帮人就应该换了，所以七年之后一定要换司机。

中国现在很多大的房地产企业其实是偏离了房地产本质的东西，在做折返跑，很多表面动作都是一些多余的动作。比如一些大的上市公司，现在更多的是在做一种资本游戏。其实现在很多投资公司纯粹就是金融企业，即迅速包装，资本商再去圈钱。

从某种程度来说，现在是中国房地产发展最好的时候，但从历史长河的角度来看，也是一个最坏的阶段，很多东西都来不及思考。房地产的很多问题这么多年还没暴露出来，这仅仅是时间的问题，未来在世界建筑史上会有“中国造房”的一个概念出来。

在这个过程中，房地产整体发展偏离了本质。我觉得房地产就两个季节，一个是雨季，一个是旱季。在我眼中看到的是这样的一个情景：房地产在雨季到来时疯狂生长，过了雨季、到了旱季就箫条了。

能让老百姓买得起房越来越难

姜炜全经联副秘书长

这七年起头的政策，一个是“121”号文、一个是国务院18号文作为起点。当时的2003年就在提抑制房地产过热，对高档住宅做一个限制，包括二套房当时就开始提了，适当提高首付标准，现在来看思路一脉相承。18号文的思路也是一脉相承，就是用市场化的手段，用商品房来解决绝大多数老百姓的居住问题。121号文先出台，跟着就是18号文的出台，当时大家觉得完全是传达了两个相反的意见。

这几年的调控摆渡越来越大。像2007年，整个调控政策一直在收紧，2008年基本上把之前的政策都放松回来了。今年4月份的调控，可谓史上最严厉的政策，又把之前所有的政策再次收紧，这样的一种起伏让整个行业再次陷入观望。几次调控下来，企业应对政策的调整，不像之前那样惊慌失措了，而是显得更成熟、理性。

2005年就在谈房地产税收发展问题，就是要延续房地产税收体制，让它良性发展。这个活题到今天为止五年了，还在不断讨论，比如一些税收的基本概念、意义、作用，大家能够看到它在进步，但进步的同时有一些基础工作还是没有做好。让调控更稳定一些，需要建立长效机制，不能每天都跟着市场走，有一种说法叫“以万变应万变”，是有问题的。

七年以后，我们能够看到有些企业开始进入相对稳定的状态，同时它的上下游体制也在慢慢完善。

经过这七年，大家还是纠结在两个问题上：一个是房地产房价过热的问题；另外就是房地产是不是支柱产业这个问题。实际上很多全经联经理人也在思考这个问题：房地产，很多人觉得不应该作为支柱产业，那么什么产业能够取代它的位置?实际上这个问题还没有答案。

政策让房地产业更健康

高剑金融街控股营销总监

房地产行业的政策变化都是集中在这十年，第一个是2004年的“八三一”，我当时的印象太深了，因为我的第一家公司是一个民营企业，我们前期以非常低的价格获得了一块土地。第二个很深的印象是2007年的“928”，在“928”之前，我们拿地的愿望很迫切，而且公司储备也很强，但我们就是拿不到地。“928”之后的土地就好拿了。一些有实力的房地产企业，他们在公司策略上都发生了很大的变化。但是到年底之前的三个月，很多公司把自己的策略改变了。所以对公司的影响发生了很大的变化，所以才会有2008年行业走势非常低。到最近，一系列房地产政策的出台，应该是4月17日，等于对开发企业又有一个比较大的影响。因为这次的政策调整被称为有史以来最严厉的调控政策。能发现一个现象，房地产企业对这次新政的反应成熟多了，并不是像以前那样盲目地做改动。所以我觉得这次的政策反映到开发企业，反映到我们的项目上，包括老百姓的心态上都有一个变化。

房地产行业，它相对还是一个比较新的行业，我们之前做房地产是没有很多经验的，我相信不仅是企业，包括政府也是一样，他们没有很多管理房地产行业的经验，都是很匮乏的，所以在这个过程中，我觉得任何一次错误或者任何一次失误，都是下一次成功必经的过程。不可能说这个行业在上世纪七八十年代还没有，突然某一天这个行业出现了，它的一切一切都是那么精准，政府调控也精准，房地产企业也精准，包括它的很多理念和想法。我觉得任何一个行业的发展都要经历这样一个过程，从它的成长到成熟再到慢慢衰退。

我国房地产税制的现状分析论文 篇9

【摘要】房地产业是我国国民经济的基础性和支柱性产业。而房地产税收对房地产经济运行起到保障和促进作用。目前，我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系还存在税收政策不统一、税制结构不合理、税收级次分配不够合理、税收征管的配套措施不完善和征税范围过于狭窄等问题，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。

关键词:税收 房地产 问题

目前，我国已初步建立了房地产税收体系。

房地产税收在促进房地产业的健康发展，完善税制、保护和合理使用土地资源等方面发挥了积极作用。但我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系还存在税收政策不统一、税制结构不合理、税收级次分配不够合理、税收征管的配套措施不完善和征税范围过于狭窄等问题，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。

一、我国现阶段的房地产税收体系

我国现行的房地产方面税收主要分为房地产财产税、房地产收益税、房地产资源税、房地产流通环节税、房地产行为目的税等几大类别。

二、我国现阶段房地产税收现状

房地产业己成为我国国民经济的支柱产业，房地产税收在国家财政收入中占的比例越来越重，是国家与城市政府收入的重要来源。国家不仅通过房地产税收取得收入，维持国家机器运转，而且还通过税收调节国民经济和房地产经济的运行。我国房地产税收收入主要来自房产税、城镇土地使用税、土地增值税和契税等几个主要税种，其收入在地方税收入中的比重已达到10%以上，如果再加上间接以房地产为课税对象的营业税和所得税，房地产税收收入占地税收入的比例已达到20%左右，是地方财政收入的重要来源。我国房产税实现收入575.05亿元，同比增长1l.62%，土地使用税实现收入385.45亿元，同比增长117.90%，土地增值税实现收入403.15亿元，同比增长74.28%。

随着我国城市化建设步伐的不断加快，到我国的城市化程度计划达到70% 左右，大约有超过9亿的人口将要住在城市。为此在未来的中，至少要新增住宅1亿多套，也即新建100亿平方米以上的住宅。这意味着房地产企业发展空间在今后相当一段时间内是非常巨大的，房地产企业税收将在国家税收收入占有重要地位。

三、现阶段我国房地产税制存在的.问题

(一)税收政策不统一

这种税制不公平主要表现在内外资企业和个人适用两套房产税法、两套企业所得税法，且内外资企业和个人适用的税种数量不同，使得内外资房地产开发企业在费用列支、税率、税收优惠等方面享受不同待遇。这主要表现以下二个方面：一是内资企业和外资企业分别实行两套税制。按现行税制体系，中外合资、中外合作、外商独资企业免缴耕地占用税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税。房产税、城镇土地使用税仪适用于内资企业，不适用于“三资企业”。

另外，内外资企业实行不同的所得税，这造成了内外资企业在所得税税负上的严重不均。

二是内资企业也因地区差异而实行不同的税收政策。比如，经济特区的企业所得税仍按15%执行，而内地企业的所得税税率为33%，税收政策的不统一，税率不一，优惠各异，不符合税负公平、平等竞争的市场规则。

(二)税收级次分配不够合理

根据国务院关于分税制财政管理体制的规定，我国税收税款入库预算级次分为中央收入、地方收入、中央与地方共享收入。而房地产企业缴纳的各项税收均为地方财政收入，政府性的收费就更不用说了。目前，我国的房地产税收绝大部分属于地方政府的财政收入。地方财政收入过多的依靠房地产业，必然造成地方政府为了财政收入的大幅增长，或明或暗鼓励和刺激房地产业的急速发展，为房地产企业大开绿灯。从这个角度上说，地方政府在房地产行业快速发展中发挥了推波助澜的作用。

(三)税制结构不合理

目前，我国房地产税制政策基本上是不卖不税，不租不税，一旦租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。

(四)税收征管的配套措施不完善

我国现行的房地产税制，立法层次偏低，税收法规多变，严重影响着国家税法的严肃性和权威性。在分税制财政体制下，税权过多地集中于中央，地方只有征管权而无立法权，难以适应房地产的区域性特点，无法促进房地产的资源优化配置和有效利用。我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，致使不少税源流失，更出现化公有财产为私有财产的非法行为，严重影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全。应当看到，以市场价值为计税依据是房地产税制改革的必然趋势，需要定期对房地产进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。以税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。

(五)征税范围过于狭窄

我国现行的城镇土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，而把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外。同时，镇土地使用税和房产税均把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象，使征税范围非常狭窄。

因此，应积极建立统一、规范的房地产税收体系，拓宽房产税征税范围，进一步完善房地产税课税的相关配套制度，完善收入筹措机制和强化宏观调控功能相结合等政策，促进房地产业的健康、快速发展。

参考文献

[1]李潼：浅谈我国目前房地产税收政策，新西部，(20)。

[2]聂银学：我国当前房地产税收制度问题探讨，理论学刊，2009(5)。

[3]吴Z：试论我国房地产税制改革，财会月刊，2009(4)。

中国房地产现状 篇10

存在的主要问题

一是土地存量减少，土地供给不足。前些年，我县房地产开发的土地供应主要以旧城改造、拍卖破产企业和居民拆迁用地为主，经过多年的开发和改造，旧城区土地大多被利用，可供地已不多，主要集中在东城和宝峰两个新城区。而由于土地储备有限，加之国家对土地使用特别是房地产开发用地的审核把关较严，取得土地使用权的难度增大，导致了土地供应的相对不足。2006年，全县房地产开发企业购置土地31577平方米，折合47亩，今年这一数字为零。

二是开发成本增加，房价上涨较快。目前，我县商品住房的现房平均销售价格为每平方米1150元，分别比2006年的862元和2005年的840元增加了288元和310元，上涨了33.4％和36.9％；期房平均售价达到了1796元/平方米，分别比2006的1133元和2005年的921元，增加了663元和875元，上涨了58.5％和95.0％。导致房价上涨的原因主要有：①土地价格上扬。2006年开发商购置土地的平均价格为390元/平方米，比2005年的264元/平方米上涨47.7％。随着国家实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”的政策后，地价还将逐步提高。②建安成本增加。主要是建材价格上涨和人工费用增长。如钢材每吨均价在3800元以上，同比涨幅达15％以上；425﹟水泥价格每吨均价280元左右，同比上涨33％；普通砂石每方价格为60元，同比涨了一倍；砖瓦的价格也有所上涨。小工的工资由去年的每天40元提高到每天50元。③拆迁安置及管理费用增加。由于地价和房价上涨，拆迁安置难度增大，费用增加。人工工资及办公费等管理费用也有较大的增加。

三是开发资金不足，施工进展缓慢。截至9月底，全县房地产开发项目共完成投资额6885万元，有资金来源的5485万元，占投资额的79.7％，拖欠应付工程款1450万元，占21.1％。而在有资金来源的5485万元中，开发商自有资金只有2685万元，占49.0％，收取购房人的购房定金和预收款1861万元，占33.9％，开发商自筹542万元，占9.9％。开发商自有资金只占投资额的39％，可以说开发商是拿别人的钱做生意，一旦融资不活，资金周转不灵，就直接导致工期拖延。

二、我县房地产开发的发展前景

通过多年的发展，我县城镇居民的居住条件得到较大的改善。据城镇住户抽样调查，至2006年底，县城居民人均住房建筑面积达到49.36平方米，其中人均住房使用面积为37.02平方米。随着经济社会的不断向前发展，我县房地产需求还有较大的释放空间，房地产开发仍有较大的发展潜力。

一是购买力增强拉动房地产开发。2006年，我县GDP达到61.96亿元，增长9.4％；人均GDP已突破万元大关，达到10556元；城乡居民储蓄存款余额达31.87亿元，比上年净增4.76亿元，县城区居民人均可支配收入达到9455元，增长12.6％；在岗职工人均货币工资16219元，增长12.9％。随着经济持续增长，居民收入预期更好，消费能力更强，改善住房条件的欲望更大，催生居民的换房热情。

二是城镇化加速推动房地产开发。目前，我县县城实行“一城三区”一体化发展，建成区面积达12.6平方公里，常驻人口达14万左右，全县城镇化率达23％。按照我县“十一五”规划，到2010年，县城建成区面积达到16.8平方公里，城区人口达到16万人，全县城镇化率达到35％。按规划目标，今后3年至少要新增2万人，每年新增7000人以上。若按国家城镇规划人均住宅面积22.8平方米标准，每年住宅需求在16万平方米以上。如按户均3人计算，则每年要新建住房2300套以上。以目前的套房面积和房价推算，每年房地产市场的容量在2亿元以上。

三是多元化投资带动房地产开发。近年来，人们的理财观念发生了较大变化，投资呈现