中国房地产业

中国房地产业（共12篇）

中国房地产业 篇1

改革开放以来, 中国房地产业经过30年的发展, 已经成为了中国国民经济的重要支柱产业。它对社会和经济发展发挥着越来越重要的作用, 主要体现在以下几个方面:1、直接带动GDP的增长, 根据权威统计资料显示, 房地产业对国内生产总值的贡献年率2005年达到了14%~18%;2、带动相关产业的发展, 房地产业对国民经济的其他众多行业拉动作用明显, 每100元的房地产投资, 能带来其他经济部门约286元的产出;3、能够提供大量的就业机会, 按保守估计房地产每投资1亿元能直接提供2, 500个就业机会, 按2005年房地产投资约1万亿元计算, 则能提供2, 500万人的就业机会, 这还不包括由于带动其他有关产业而增加的就业。由此可见, 房地产业的健康发展对国民经济的重要性。房地产业在带动经济增长, 促进就业的同时, 还对有效地维持社会稳定有重要作用。然而, 事实上房地产业在30年来的发展中经历过几个大起大落。尤其最近几年, 我国房地产的价格直线上升, 很多地方的房地产价格远远超过了普通市民的承受能力。其中, 很大一部分房地产价格的上涨不是因为普通市民对住房的需求造成的, 而是由于房地产投机导致的。这对我国经济的长远发展带来了很多不良影响。房地产投机的主要资金集中在外资和热钱中。但是, 这些外资和热钱的大量涌入对我国房地产业的发展很不利。一方面进一步推动了房地产价格上涨;另一方面不仅不能改变反而会加剧中国房地产市场供应的不合理结构, 同时还会产生挤出效应。对我国经济产生不良影响。

一、韩国房地产业情况及其经验借鉴

我国的邻国——韩国也都曾经经历过类似的事情。韩国在处理房地产投机情况的措施取得了比较好的成效。因此, 我们可以从韩国针对房地产的政策措施中得到一些启发。

韩国政府和专家们分析, 造成房价连年飙升有四个主要原因:一是地少人多加上国民经济持续发展, 是房价持续上涨的基础性因素;二是大量投机者涌入房地产市场, 是房价飙升最直接、最重要的原因;三是媒体对房地产投机津津乐道的舆论“力量”, 产生了一定推波助澜的作用;四是政府对投机活动的“不作为”, 则是问题的关键所在。

韩国整治房地产投机的主要举措:

1、态度鲜明地宣布政府要直接“整治”房地产投机。

2、大造舆论, 形成强大的舆论攻势。

3、采用逐步升级的办法, 用重税打击投机。2006年对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税, 从2007年起, 将改为对出售第二套房产的卖主征收资本50%收益税, 对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。同时, 调整房地产所有税 (一种财产税) , 2006年已把房地产所有税的起征点, 由过去的9亿韩元下调到6亿韩元, 计划从2008年起, 每年以5%的速度提高房地产所有税的税率, 直到提升到适当的税率为止。

4、有压有保。在打击投机的同时, 要大力帮助无房户和低收入者解决住房问题。对无房户购买住房, 把银行的贷款利率由现行的5.2%下调到4.5%。对年收入在2万美元以下的贫困户购房, 可贷给占房价70%的贷款, 利率也下调到4.5%。而对于已经拥有住宅的居民如要贷款再买房, 一要把利率调到5.2%以上;二要降低贷款占房价的比例。这样的办法, 体现了区别对待的政策。

5、加快公寓住宅建设。

6、对整治成果的预期。

二、对我国房地产业投机的思考

我国的房地产业与韩国的情况有一些相似, 因此可以借鉴韩国的经验, 同时还要根据我国的实际国情。

1、我国房地产业发展很大程度上受到地方政府的影响。现在我国地方政府出的政绩很大一部分就是靠搞房地产。在1994年税制改革以后, 地方税制体系还不是很完善, 还没有自己的主体税种的税收收入, 而在中央政府的转移支付不完善的情况下, 地方政府的财政收入是远远不能满足其发展需要的。而现在我国的地方政府解决财政收入问题的一个主要办法就是卖地。卖地的钱是不交中央政府的, 只交一点税, 大部分是归地方政府。所以, 我国的房地产不是中央在支援, 而是地方政府必须要卖地, 卖地之后的收入维持省、市、县一级地方政府的运转, 那样他们才出政绩。正是由于地方政府大量的卖地, 而地方政府的办事效率又是不敢恭维的, 他们在进行过程中又没有很好的监督机制的制约, 难免出现“权力寻租”的现象。而且在前一段时间, 有报道称, 中国房地产业的利润有40%进入了政府部门。这主要是通过很多的收费、人情、交际等形式进入政府部门的。

2、我国之前房地产业很火的一个大背景是现在的人民币升值的压力。。由于我国现在外汇储备过大, 而且还是持续不断的有国际贸易顺差, 人民币不断受到外界要求升值的压力。在这种情况下, 有大量的国外资金涌入我国。而这些外资进入我国的一个主要目的是赌人民币升值。赌人民币升值的投机性外汇流入主要奔的是房地产, 因为其他投资工具尚未对外资完全开放。房地产成了外资赌人民币升值的最重要的投机载体。于是, 国内和海外的购房者在我国某些城市展开了一场“先下手为强”的购房竞争, 彼此都认为“我买后你再买, 我就升值”。这是典型的泡沫经济的前奏。这些地区房价的飞涨促进了当地GDP的增长, 也给当地财政带来了丰厚的收入, 使其他地区甚为眼红。在地方政府各种形式的参与或支持下, 许多地区刮起了一股房地产开发风。

针对我国房地产业内投机现状, 我国学者提出了各种各样的办法, 主要有: (1) 开征不动产税 (物业税) 。 (2) 开征一级级差税。 (3) 限制外资进入我国。 (4) 建立完善的金融制度和税收制度, 规避金融风险。 (5) 完善政府制度, 加快政府制度改革。加快地方税收立法和对地方政府的监督机制。

笔者认为, 在我国现在的条件下, 除了上述办法以外, 还要考虑一下其他的方法, 毕竟在现在条件下, 我国房地产投机的情况也是比较严峻的, 有必要实行“重锤”政策。比如, 尽快在房地产业内实行限价政策。虽然, 对于现代市场经济来说, 政府不应该对市场进行太多的干预, 但是我国现在的房地产的情况其实并不是想像中的那么好, 并不是供过于求了, 而且是由于大量的投机行为造成的, 而还是有相当多的市民没有能力买房。毕竟对于国民来说, 房子虽然重要, 但它不是全部, 不能把国民所有的储蓄都花在房子上。国民经济要健康发展, 各个行业的全面发展才是必要的。在美国, 国民花在住房上的消费才占国民生产净值的50%~60%。如果, 把国民生产净值的大部分都消费在房地产上, 国民经济就会畸形发展, 是不利于国民经济健康发展的。

在房地产业实行限价政策, 不能只是简单的一个文件。首先, 价格的设计要考虑充分。虽然价格的制定是一个比较困难的问题, 但是在我国现在情况下, 考虑过多的因素, 倒不如采用简单的成本加基本法定利润的方法。 (1) 这里面还有一个问题就是成本价的确定, 在对房地产限价的同时, 对建筑材料和建筑人员工资、管理费用等的价格管理也要同步进行。否则, 开发商、建筑商就会通过提高建筑材料的价格等成本上升来提高最终的房价。 (2) 在考虑成本的时候, 要把现在可以通过某些途径进入政府部门的40%的利润直接取消。要坚决执行, 杜绝地方政府通过收费等其他手段插手房地产市场, 进而获取收入的行为。不给地方政府以任何可乘之机。其次, 政策制定以后, 要严格执行。中央在制定了政策后, 要有专门的部门来严格执行和监管全国的执行情况。只有政策和执行双管齐下, 才能取得比较好的效果。

参考文献

[1]包宗华.《韩国“整治”房地产投机的启示》.中国房地信息.2006. (01) .

[2]包宗华.《韩国这样整治房地产投机》.城乡建设.2006. (01) .

[3]沈悦, 刘洪玉.《房地产价格与宏观经济指标关系的研究》.价格理论与实践.2002. (08) .

中国房地产业 篇2

姓名:吕文祥

学好：200930455011班级：09自动化

摘要：近几年,我国建筑节能有了突飞猛进的发展,不仅在建筑领域,而自在社会各个领域已形成一股不可阻挡的强大潮流,这股潮流正有力地推动着社会经济的发展。

关键词：经济增长;房地产业

现在房地产是全国乃至中央领导高度关注的一个热点问题，也引起了业内外特别是学术界的争论。大家关注的问题主要有三个：第一个是规模是否过大；第二，冲动是否过快；第三是价格。房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来，我国每6—7年构成一个经济循环周期。1999年第四季度经济增长进入谷底，这标志着从1993年开始连续7年的一个完整的循环周期已经完成，从2001年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来20年的经济增长的基本走势是：“十五”期间GDP的增长率在7．0％～8．1％之间，2010—2020年，GDP增长率将降至5．5％～6．6％。房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。

国家政策对规范房地产市场，调整市场结构与产业结构，平抑市场价格具有深远的影响并起到了至关重要的作用，其目的是完善和促进我国房地产市场健康发展，进而带动我国国民经济和人民生活水平的迅速提高。2003和2004年是我国房地产高速发展的两年，在这两年中房地产开发数量和投资量都达到了空前的规模，商品房售价也连连攀升。为了调解市场需求和价格，两年来，国家陆续出台了一系列政策法规，治理和规范房地产行业的运行秩序，其中包括：中国人民银行发出关于《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，建设部等七部委发出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，以及央行两次上调个人住房贷款利率的政策等。国家在加强房地产信贷业务管理，规范房地产企业融资渠道、获取开发土地，加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度、整顿和规范市场秩序、完善市场信息披露制度等方面进行引导和调控。

从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。一个区域的房地产业发展的程度必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。一般而言，区域经济增长是随着投资量的不断增加和需求量的持续上升发展起来的。这种投资与需求的增长，必然导致对房地产需求的增加，从而带动房地产业的相应发展。

21世纪“绿色、生态、环保、健康”已经成为我们生活的主题，在这样的背景下，房子作为人们的安身立命之所也有了更多的时代内涵——绿色健康的人居环境成为消费者购房的第一选择，低碳成为人们追求的生活方式。现在国内房地产开发是以土地为原料、以资金为动力、以时间为坐标、以销售为导向的粗放型的生产模式，这种生产模式突出表现为技

术含量低、生产过程与经营过程能耗大、追求销售速度和资金周转效率，而不是产品的经营效力和可持续发展能力，从而带来资源的严重消耗。中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50％，建筑节能减排已列入我国三大重点节能领域之一。房地产业的低碳发展，不仅是国家整体碳排放目标承诺的要求，也是行业实现创新升级、健康发展的内在需求。我们现在的房子90％左右都是毛坯房，这只是一个半成品，重复的装修会造成资源的浪费。要发展低碳经济，建造低碳住宅，房地产企业需要不断地提高开发水平和质量，在户型规划设计上要做到集约和节约。提高精装修的比例，虽然资金回笼时间会比较长，但是对企业未来的发展以及对消费者都是非常有利的。精装修是对低碳的一大贡献，一套精装修的房子会比毛坯房少产生两吨的垃圾，精装修将是未来低碳住宅的发展趋势。新技术、新材料、新软件方面的科技进步，势必对建筑设计及配套设备和部品等行业带来重大影响。提高建筑科技水平，不但可以提高建筑室内的舒适程度、提高人居健康水平，而且可以节约能耗、减少环境污染和降低建筑的全寿命成本费用。同时，提高建筑科技水平可以提高项目在出售或出租市场的竞争力，以及提高企业项目自身的市场形象。从历史发展的角度看，建筑科技含量势必要提高，真实的技术含量将成为市场真正的需求。科技进步刺激房地产市场的发展，而新的市场需求又会反过来促进科技进步。

已经过去的10年,是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年我国住房制度改革以来,正式确立了房地产的全面市场化方向,计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放,加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进,推动了我国房地产业的大发展,房地产规模和建筑面积逐年递增。同时,房地产市场逐步形成、完善和成熟,当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业,同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

在过去的10年中,房地产对于中国的经济增长贡献卓着。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中,投资和出口构成了中国增长的核心,其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是,出口形成了国内实体经济的发展,解决了就业,增加了居民收入,也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入,政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设;实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求,从而推动了房地产的快速发展,进而又推动了经济的增长。所以,可以说,在“中国式增长”的动力中,出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投资,居民收入转化为储蓄和房地产需求,同时房地产又给了政府土地财政,逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄,让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时,同样能够取得惊人的经济增长。

中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态,即使保持了年均20%多的增长速度,但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展,城市化的进程带动了城市的就业和人口增加,以及人们收入水平的提高,加上商业和服务业的发展,都形成对房地产的大量需求;另一方面,房地产已经发展成为重要的投资品,在房价上涨的预期下,投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前,投资和投机已经过度,推动房价一路非理性快速上涨,严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位,其中蕴涵的风险不可小觑。

中国房地产业财务风险分析 篇3

摘 要 本文从目前房地产企业面临的宏观经济环境的背景入手，利用房地产企业的财务报表分析了当前房地产也面临的财务风险，并对这些风险提出了风险管理措施。

关键词 房地产 财务风险 风险防范

一、引言

房地产行业是典型的资金密集型行业，资金投入量大、回收期长以及变现能力差的特点决定了该行业必然会面临巨大的财务风险，因此，对当前房地产行业的财务风险进行深入分析，并寻求有效控制财务风险的措施，已成为一个亟待解决的问题。

二、当前房地产业财务风险现状分析

以下分析中主要选取四个房地产业的标杆企业：万科、招商、保利、金地。

（一）财务风险分析

大多数上市房地产企业的速动比率较低，资产负债率偏高，且现金流为负值，财务风险并不低（见表1）。

从四家标杆房地产企业的现金流情况来看，经营性现金流均为负。保利地产三季度末的经营现金流已经为-81.76亿元，比上年同期现金情况减少67.67%。甚至有部分企业的现金流较去年相比下降了200%以上，如万科地产现金流为-6.2亿元，比去年同期下降了220%。

1．速动比率明显降低，短期偿债压力大

从表2可见，在目前楼市低迷的情况下，速动比率比流动比率更好的体现公司的短期偿债能力。与2007年第三季度相比，2008年三季度的速动比率均有所下降，分别为0.22、0.29、0.18、0.12，这说明四家企业在经历了大幅拿地、迅速扩张之后，出现了严重的资金压力，均需要加强对资金的风险监控。尤其是招商地产，三季度的速动比率为0.31，处于较低的水平。目前，招商地产急需提高资金的运营能力，减少短期偿债压力。

2．资产负债率普遍偏高，长期偿债令人担忧

从表3可以看出，万科、保利、金地、招商四家上市房地产企业2008年三季度的资产负债率均为70%左右，高出60%的警戒线。与2007年相比均有所提高，提高最明显的是金地集团，由2007年三季度的43.05%提升至73.3%，其一年内到期的非流动负债为39亿元，较年初增加254.55%；长期借款上升为81.91亿元，较年初增加51.55%。而截止9月末，金地的销售额不到79亿元，经营活动产生的现金流仍为负。

（二）盈利能力分析

1．营业收入增加，但仍难抗行业大势

从上表中可以看出，四家标杆房地产企业营业收入同比普遍增长，但仍难抗行业大势，纷纷调减销售。报告期内万科业绩稳步增长，前三季度营业收入为141.73亿元，同比增长59.04%，其中第三季度的营业收入为52.87亿元，同比增长71.04%。保利地产2008年前三季度的营业收入为39.09亿元，同比增长71.22%。但仅从第三季度的营业收入来看，却都存在一定幅度的下降，第三季度的营业收入为13.12亿元，同比降低27.53%。

2．利润增长放缓

万科第三季度净利润为2.15亿元，同比下降13.42%。对于第三季度净利润的下降，万科的解释是手计提存货跌价准备等因素的影响，也即万科目前的存货降价，导致了利润下跌。

而保利地产2008年前三季度的净利润均有大幅增长，高达12.67亿元，同比增长125.38%，但仅从第三季度的净利润来看，却都存在一定幅度的下降，同比降低18%。

金地集团前三季度的净利润出现小幅增长，同比增长分别为7.02%。从第三季度单季数据来看，净利润为1.10亿元，同比下降10%。

招商地产前三季度的净利润也呈下降趋势，降幅19.05%，仅从第三季度单季数据来看，净利润却出现大幅提升，达1.7亿元，同比增长170.26%，而其净利润并不是来自于主业务地产业务，而是由于远期外汇买卖合同的公允价值增加所致。季报显示，招商第三季度公允价值变动收益为1.11亿元，同比大幅增长667.44%。

（三）资产管理能力分析

1．存货激活，存货周转率下降

由于房地产项目建设周期一般为2-3年，按照村后在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4。但四家标杆房地产企业早在2007年就已经跌破0.4这一安全值。

其中，保利地产三季度末存货为417.51亿元，比年初增加48.66%，成为四大龙头中存货增幅最大的公司。而在广深两地大幅降价的金地集团，存货也达到265.91亿元，比年初增加42.77%，即使再出现类似去年的热销情况，它的存货也能再卖3年。

招商地产三季度末存货为215.52亿元，比年初增加25.54%。招商地产今年的计划销售目标为100亿元，而前三季度仅完成销售额约50亿元。低迷的市場严重影响了招商地产的销售额，造成了存货的积压。

即便是龙头企业万科，2008年三季度的存货也已高达873.76亿元，较年初增加31.45%，约占其资产总值的72%，以万科三季度52.87亿元的营业收入计算，这些存货的消化还需要近2年的时间。

2．现金流持续恶化，资金压力大

存货的大量积压，严重的制约了经营性资金的流动性，目前，大部分上市房地产企业经营活动产生的现金流量净额均为负值，而期末现金流仍保持正值，这是由筹资活动产生的现金流来弥补的。万科已连续两年出现融资前的负现金流状况，2008年三季度末，万科经营活动产生的现金流量净额为-19.89亿元，投资活动产生的现金流量净额则更低，达-21.3亿元。保利地产更为严重，已经连续5年出现负现金流增长，2008年三季度末，保利地产经营活动产生的现金流量净额为-81.76亿元，同比减少67.67%。

三、当前房地产企业进行财务风险管理的措施

1．建立多元化的融资渠道，降低资产负债率。一方面，加强预售房款、银行贷款、股票、债券融资、合作开发等这些传统融资渠道的管理。另一方面，可以通过吸收股权投资来扩充自有资金；或者可以利用房地产信托计划融资。通过融资渠道多元化、搭配好资本权益比率等方法，改善资本结构减轻筹资压力、降低财务风险。

2．进行市场调研，防范市场风险。房地产企业应对市场容量和社会承受能力认真调查，进行严格的投资项目决策论证。

3．建立适应市场的营销策略。各房地产企业需要灵活组合营销策略，加快资金回笼，发挥资金成本的杠杆作用，创新营销策略，进一步拓展市场。

4．进行财务分析和财务监督。加强投资项目的风险分析和方法性研究，对企业的经营活动和经济业务进行事前、事中、事后的监督，准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

5．加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质。

6．确定财务成本管理战略、加强内部控制、建立健全策划监督体系，最大程度地避免人为因素的不利影响，提高成本管理绩效。

参考文献：

[1]徐淼.房地产企业财务风险分析及预警初探.会计之友.2006(7):73-74.

中国房地产业急需标准革命 篇4

论坛嘉宾、《楼市》出品人蔡鸿岩在发言中明确提出了中国房地产标准面临的问题:“其实今天下午原定要参加一个会是并于中国写字楼体系认证的,昨天我得到消息,建设部已经正式批准这个课题立项,标准基本的文件、标准已经出了两稿。下一步中国房协和旅游地产商业委员会将逐渐通过购物中心、写字楼、酒店等标准作为课题来推进,我想包括住宅、公寓、普通的商品房以及别墅都应该有国家的标准。

中国房地产市场发展了二十年,最近十年是发展速度最快的十年,快速发展当中我们不经意之间发现城市到处都是新建的住房,而住房基本是在标准体系上层情况下实施的,所以本身房地产标准疏于政策法规制定、标准体系制定,从而导致市场的混乱。包括名称、概念都不断需要澄清。”

很多人呼吁中国房地产进入第二次革命期,但这次革命的核心是什么?革命的目标是什么?谁都无法给出明确的、可取得共识的答案。习惯于造概念、拼规模、坐顺风船的中国房地产在经历生死考验处于产业转型期的今天,终于想到了回到基础上来——对标准的重新认识。

住宅产业化前提是标准化

6月8日北京召开的“住宅产业化技术交流研讨会”上传出消息,今年北京市将落实100万平方米的住宅产业化项目,其中40万平方米用于公租房等保障房项目。作为首批试点,位于北京郊区的万科长阳半岛保障房项目将在近期竣工。

北京市住房和城乡建设科技促进中心工作人员表示,除了万科和金隅两家住宅产业化试点公司外,一部分开发商也开始着手住宅产业化实践。“现在有一些企业已经开始进行加工,这样将大大降低产业化住宅的成本。”

住宅产业化确切地应称为住宅产业现代化,住宅产业化是以商品住宅作为最终产品,前后延伸,内外延伸形成的一个产业链。向前延伸可以到规模设计、产品生产、建筑施工;向后延伸可以到物业管理;内外延伸到金融、化工、建材等产业,所以它是一个产业链,同时也是一个跨越第二、第三产业的产业群。住宅产业化是“以造汽车的流程造房子”,就是把盖房所需要的楼板、阳台、门窗等“零部件”都以工厂流水线方式生产制造,施工现场不再做搅拌浇注水泥等施工,只做“总装”,即把各种规格化的“零部件”拼插和装配起来。对于建筑施工来说,这样生产的房子精度高、误差小;现场施工作业量小,污染少;而且可减少装修环节的建筑垃圾。

对居住者而言,产业化住宅会有更多细节上的舒适。水电管道都准备好;安装空调的圆孔已预留,想改中央空调,也有现成的管道可以利用;如果房屋受损,产业化住宅可以直接更换“零部件”,耗时短效率高。由于采用流水线的“零部件”生产方式,房屋自身的质量会更高。

我国的住宅产业化历程从理论上说应该是在1992年以前。在1992年以前,我国提出并推行过建筑工业化,主要是指预制构件在现场施工装配式的建筑,它是以建筑施工为主体,以提高劳动力生产率为目标而推行的建筑工业化。1992年至1994年,这期间继联合国环境与发展大会提出了《世界21世纪议程》之后,我国政府编制了《中国21世纪议程》白皮书,其中将环境列为重要的内容,从此开始策划以住宅建设为主题的产业化概念,并首先在科技领域中开始了住宅科技产业化示范工程的准备工作。1995年至1998年,以科技进步为主题的“国家2000年小康型城乡住宅科技产业工程”全面实施,构建了中国住宅产业的总体框架,并在全国范围内建设了数十个小康住宅示范小区,为我国住宅产业现代化拉开了序幕。

在5月27日召开的“2011惠达·亚太住宅产业化(重庆)论坛”上,重庆市房地产业协会会长莫元春表示,住宅产业化的意义在于将住宅建设纳入产业化进程,也就是要实现住宅生产、供应等工业化,而工业化的前提必须是标准化。住宅产业化对于房产发展的意义不亚于一场历史上的工业革命。

“不亚于一场工业革命”,莫元春对住宅产业化的评价一语惊人,但同时,他还表达了一个重要思想:工业化的前提必须是标准化。

而标准化恰恰是中国房地产业的软肋。

建设部1996年就牵头研究住宅产业化问题。调研发现,我国住宅从建筑造型、材质到室内装修大都未达到环保、舒适、美观、节能的标准;建设速度与住房需求增长的矛盾也日益突出;大量地挖山采石、取土烧砖对土地资源和环境的破坏日趋严重;还有技术的配套和完善问题、农民工的培训问题、建筑设计和部品、部件标准化等诸多问题,导致消费者对住房质量的投诉居高不下。

1999年8月国务院办公厅转发了《关于推进住宅产业现代化,提高住宅质量若干意见的通知》(以下简称“72号文件”)。72号文件是我国实施和发展住宅产业化的指导性文件,文件明确了发展住宅产业要走循环经济发展之路,走工业化、标准化之路。

但十多年过去了,住宅产业化仍处于试点阶段。

去年10月26日,在由全国工商联房地产商会、中国五金制品协会和上海市工商联房地产商会共同主办的“房地产业与家居业发展论坛”上,宁波埃美柯铜阀门有限公司董事长沈国强的一番话可以为住宅产业化进程的缓慢原因加以解释:“比方说一个陶瓷的座便器,在销售当中,会遇到这个问题,离开墙面多少距离,设计的时候是3公分,装修的时候,尺寸变成25了,你买了没有用了,要去换,一换之后,打包的东西没有用了,退又退不了。所以我在考虑,在这方面,住宅企业、设计者和生产企业有一个有机的结合。标准化、系列化的配套有一个好处,也符合政府推广低碳环保的要求。

标准不协调不对接,是房地产与相关行业达成有机结合的最大障碍。

与中国形成鲜明对比的是,日本很多住宅几乎达到制造业的精度,类似汽车制造一样的精度,非常精致。日本的厨房、洗手间都达到了集约化制作的阶段,设计师只要留出一个相应的面积,就能在市面上买到标准化的产品。

中国所有的行业都有自己的主管部门,房地产、建筑、建材归住建部,家电、橱柜归工信部,以至各个行业的标准也是如此,尽管产业关系密切,却总有着各种有形无形的障碍横置其间,本来很自然很平常的市场供求关系却长时间无法理顺,企业遵守原有规则却有可能丢弃市场,而寻求市场效益却可能违背规则。因此,房地产业与相关行业的有机结合应首先从标准的修改和调整开始,应该是一个综合标准化的大课题。

绿色地产:考验标准公信力

6月23日,中国建设报刊发“中国房地产十大责任事件(2010)”一文,公布了“中国房地产企业社会责任评价课题组”总结出的“中国房地产十大责任事件”,其中第四项为“绿色低碳”。

文章提出:

2010年,一股绿色风潮在房地产行业涌动。万通地产的绿色战略贯穿全年,明确所有产品全部建成绿色建筑,设立绿色“产品创新研发基金”,启动“绿色供应链”,摘取绿色建筑三星标识;万科75万平方米绿色三星项目占全国绿色三星住宅总量的54%;金地参与、承担了国家科技支撑子课题——《绿色建筑全生命周期设计关键技术研究》;招商局地产与华南理工大学、白云区政府联手打造“低碳新城”;朗诗地产延续绿色科技地产思路;紫薇地产启动“绿箱子”低碳公益计划……

在节能减排的国家战略和日益严峻的环境挑战下,建筑节能任务空前艰巨。在此背景下,房地产企业自觉背负起了绿色低碳的使命,通过理念创新、技术研发、产品实践,推动着从绿色理念到绿色产品的落地,也推动了房地产业的绿色变革。

绿色地产是当前中国房地产最热门的话题,调整产业结构,走绿色低碳型地产的发展之路是中国房地产转型的重要途径,这一点已经成为业界普遍共识。

但什么是绿色地产?其标准如何,谁来评价?

在中国绿色建筑目前有三个评价体系,一个是美国LEED标准,由非盈利组织美国绿色建筑协会(USGBC)于1993年开始运作,目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及建筑可持续性评估标准中被认为是最完善、最有影响力的评估标准。LEED成功的商业运作和市场定位得到了世界范围内的认可和追随,目前它已经成为全球默认的主流绿色建筑评级体系,得到全球不同气候带国家的认可。世界五百强的很多企业在选择区域总部、办公场所和生产研发中心的时候,都不约而同地要求建设项目通过LEED认证;

2006年3月7日,原建设部和质检总局联合发布了国家标准《绿色建筑评价标准》,一年半之后,原建设部把标准细化,并发布了标识管理(《绿色建筑评价标识管理办法》及《绿色建筑评价技术细则》);

2009年11月28日,全国工商联房地产商会更新后的《中国绿色低碳住区减碳技术评估框架体系》正式发布,成为了国内首个“低碳住区标准”。

然而,两个“国产”绿色标准推行起来并没有想象的那么风光。

奥运会场馆及奥运村通过的是美国LEED认证;

上海世博会场馆、广州亚运会场馆均通过了美国LEED认证。

上述三个场馆的建设者们都没提到原建设部和国家质检总局发布的《绿色建筑评价标准》国家标准。

结合各方数据,近几年来,通过《绿色建筑评价标准》国家标准和全国工商联房地产商会的《中国绿色低碳住区减碳技术评估框架体系》评估认定的项目加起来不过百家左右,相对于每年数以万计的建筑项目来说,无疑是沧海一粟。

记者点击知名房地产网站——搜房网首页上的38条房地产广告,“宜居地产、“生态地产”、“景观居所”、“低密居所”、“水景地产”的称谓随处可见,但没有一个项目标明自己通过了国标或其他绿色标准,玩概念仍是当前中国房地产的主流行为。在今年的北京春季房展会上,一个海景房别墅用活鱼搭成展台吸引观众,类似行为数不胜数,用噱头而不是标准说话已经成为中国房地产开发商们的一种惯性。

上海建科院总工程师徐强表示,“很多人对绿色建筑的内涵不是很了解,也有很多标榜绿色的建筑可能并没有达到标准。我们现在从商业角度上可能考虑更多的是建筑外在的景观,对一些景观比较好的,比如有清水就认为是比较生态的,一些豪宅认为自己是绿色的。事实上,绿色建筑对资源消耗,对用地的效率是有要求的”。他认为,绿色建筑是节能的,但节能的建筑未必就能达到绿色建筑的标准。绿色建筑不仅仅是节能,还有一些用地效率、室内室外环境等综合的要求。

“绿色地产肯定是未来的一个趋势,但现在很不幸地被一些开发商作为一种噱头,一种口号,一种溢价的手段”。易城中国项目与能源管理部总经理杨溥指出,建筑节能不仅是节能技术、系统、产品与建筑的简单叠加,而是要进行技术的集成和创新。

深圳招商地产副总经理曾对媒体感慨,招商地产从2009年开始启动上下游产业链的绿色联盟,但到现在发现有能效标识的产品并不多,如果强制规定一定要有绿色认证,采购面就很窄、成本很高,所以需要推动全社会各个行业提高节能环保意识,以及国家认证的规范。

他说,我们更多的是出于企业责任、品牌意识等先行绿色地产。但单靠一、两个企业的倡导,长远看是不可持续的。

4月15日,在万科集团合作伙伴大会上,万科企业股份有限公司总裁郁亮高调宣布,万科要打造国内住宅行业最高质量标准,并着重强调绿色概念。也许这个国内房地产业的龙头老大可以在不久的将来诠释绿色地产标准的真正内涵。

标准联盟或成突破口?

2009年9月,国家标准馆编制了《房地产业政策法规技术标准目录实用大全》,该书收录了截止到2009年8月30日国家和地方出台的房地产相关政策、法规和标准,国家标准、行业标准共计6,430项,其中强制性国家标准671项,推荐性国家标准836项,强制性行业标准2,153项,推荐性行业标准2,770项,地方标准约1,200项。涉及房地产开发全生命周期(规划、设计、建设、验收、装修、入居、使用、管理、维修、拆迁等),相对于汽车产业(强制性国家标准88项、推荐性国家标准233项),房地产标准数量之多,不可同日而语。

但这些标准绝大部分都属基础性标准,中国房地产在经历二十余年的发展之后,其标准水平若仅满足基本要求显然是不够的,急需制定更高的、更符合市场需求和发展需求的新标准。眼下风头正盛的住宅产业化、绿色地产、保障房建设乃至高端商品房开发均面临着权威标准认定和第三方公正评价的问题,由此方能恢复房地产业公信力,取信于民,并保证住房高品质,促进节能减排,创造绿色家居环境,甚至在一定程度上降低或规避不可预计的政策和市场风险。

今年1月18日,由中国标准化研究院联合国家节能中心、国家发展和改革委员会培训中心、中国节能协会、中国认证认可协会等11家机构共同发起的全国节能减排标准化技术联盟正式启动,3月29日,技术联盟宣告成立,短短两个月时间,有249家单位申请加入,联盟成员单位涉及的行业涵盖了能源生产企业、能源消费企业、节能减排领域相关研究机构、大专院校、检测机构、认证机构、节能服务公司、地方节能管理部门、行业协会以及国际组织等。但时至今日,高呼绿色、低碳、节能、环保的房地产、建筑和建材企业却无一家申请加入。

近年来,标准联盟风起云涌,作为国家标准、行业标准、地方标准和企业标准的有效补充,一些各具优势和互补性的地区、专业领域和同类产品企业纷纷组成联盟制定联盟标准。这些联盟标准的实施,帮助企业提高了标准化技术水平,规范了企业的生产行为,促进了优势产业的发展。

然而,曾被封为“支柱产业”桂冠,投资和产业规模最为庞大的房地产业却对此鲜有动作,记者在百度中搜索“房地产,标准联盟”,没能找到一条完全对应项。

也许标准联盟会成为房地产业实现产业升级、突破生存瓶颈、改变社会妖魔化形象的突破口?

附表

中国房地产业的暴利时代将结束 篇5

发布日期：2010-11-21 来源: 南方都市报

房子买还是不买？房价、房地产市场走向如何？在中央高调调控楼市、通货膨胀袭来等各种因素交织的风云变幻之际，华南顶级地产盛事———第二届中国地产年会昨日在深圳召开。国家住建部政策研究中心副主任秦虹、中国企业家协会副会长孟晓苏、摩根大通中国区董事总经理龚方雄等政、商、学界代表齐聚一堂，纵论中国地产的变革与未来。

昨日年会上，不少学者认为在中国大规模城镇化背景下，房地产市场发展前景依然看好，但今后暴利空间会缩小。在通货膨胀态势下，房产的保值功能仍被认可。不过，国家住建部政策研究中心副主任秦虹特意提醒市民注意，买房如果单纯只是为了投资，以后风险会很大。

去年年会判断得到充分体现

昨日上午，深圳华侨城洲际酒店，伴随着激昂热烈的女子水鼓表演，第二届中国地产年会拉开序幕。一年一度的地产盛会由北大汇丰商学院与南方都市报联合主办。“去年的这个时候我们就是在这里和北大成功举办了首届中国地产年会，甚感欣慰的是，专家们当时提出的观点和判断都在2010年的经济形势和行业发展中得到了充分的体现，正是这些专家的真知灼见实现了地产年会的初衷———打造中国地产主流思想库。”南方报业传媒集团社委、南方都市报总编辑曹轲先生昨日致辞说。

本次年会下设三场分论坛，11月20日上午、下午各一场，分别为中国地产思想论坛和中国地产经济论坛，11月21日上午将举行中国城市论坛。

地产暴利空间将被压缩

在中国地产年会上，不少专家指出，中国房地产市场虽然当前增加了一些不确定性，但从“十二五”规划、从长期来看，还是具有很大的发展空间。作为中国房地产行业资深人士的孟晓苏认为，从长线看，老百姓的房子买了以后是长期升值。国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹女士则从中国整个经济发展的大局来分析。她指出，加快经济发展方式转变是主线是核心，而这就需要扩大内需，扩大内需则意味着要继续扩大城镇化规模。“我们大力推进城镇化的发展对房地产业意味着什么呢？”她分析，可能有四个方面：一.居住需求层次更加丰富；二.梯级城镇化进程将惠及大中小城市房地产市场；三.商业服务性地产面临发展新机遇；四.抑制住房投机仍是政策主题。

同样，龚方雄也从城市化进程角度分析认为，中国城市化、工业化进程刚刚开始，起点非常低，房地产作为一个行业，仍然会是中国经济成长、城市化和工业化进程的支柱产业，但房地产业的盈利格局、盈利模式在未来十年和过去十年比可能会非常不一样。龚强调说，未来10年，地产的暴利空间会受到压缩，“不太可能像过去十年那样那么容易赚钱。”

“中国地产年度大奖”出炉

昨日中国地产年会吸引了来自各行各业的高端人士。甚至有不少企业家专门前来求解企业发展的迷惑之处。而住建部的秦虹女士在年会休息间隙，一度被记者和地产商“围困”，向其提问和请教。

为了客观公正展示整个中国地产业的发展，由北京大学汇丰商学院，南方都市报联合打造了一场权威、盛大的“2010年中国地产年会”评选活动。昨晚，年会评选出了“2010中国地产年度大奖”。

奖项包括：年度中介大奖、年度金牌户型奖、年度创新大奖、年度建筑大奖、年度商业中心大奖、年度别墅大奖、年度写字楼大奖、年度品牌大奖、年度社会责任大奖等。其中，年度社会责任大奖由中信地产、绿景集团、玉湖地产获得。招商地产董事长林少斌获得年度人物大奖。

声音

从房价上涨中受益最大的是谁呢？是人民群众。不要忘记了，我们现在86%的居民有房产，房产由于增值已经成为超过居民其他资产的最大的家庭财产。

———中国企业家协会副会长、中房集团理事长孟晓苏

为什么北京这个大都市容易堵车，一个原因实际就是房价不高。房地产有一个天然的职能，它的价格的高低可以调整人口规模的分布，调整城市人口规模。从全国来看，目前一线城市能承受房价成本的人还有很多，于是人口还会继续聚集，5年之内如果我们真正把房价打压了，5年之内一线城市全部瘫痪，10年之内二线城市全部瘫痪。

10月份CPI同比涨幅达到4.4%，创25个月来新高，这个数字并不太高，大家不用太担心。与其他新兴国家相比，目前中国的通胀还是最低的，印度的通胀是12%，巴西、俄罗斯的通胀是7%-8%，而这些国家的经济成长都没有中国高。

———摩根大通中国投资银行董事总经理龚方雄

观点

中国社会科学院经济研究所副所长张平

通胀还处安全期但接近宏调红线

中国社会科学院经济研究所副所长张平认为，目前中国的通货膨胀水平确实还处于安全期，但他认为并不是还可以再高也不用怕，相反他认为很快就会达到警戒红线，并引起中央的一系列更为严格的宏观调控政策出台。

昨天演讲中张平用了“尺子”这个非常形象的比喻，来观察中国宏观调控政策的出台背景和时机。他说，中国宏观调控政策的出台时机和程度，都可以用这把“尺子”衡量出来，即“中国长期关注的两大指标，一是G D P，一是CPI，理解了这两者之间的变动关系，就总结了30年中国政策的核心，G D P增长快一定会拉动CPI增长”。他认为中国的经济运行安全期间为G DP增幅在7%到10%之间，而相应的CPI的增幅在0%到5%之间，超过了这个边界就是宏观调控出手的时候，30年来无不如此。

正因为此，他认为目前中国整体经济运行还是处于安全期，但已经接近警戒红线，宏观调控政策实际已经开始在启动，建议房地产业和开发商应该认清这个趋势，“起码应该学会避险，不应该这时候还盲目乐观”。

国家住建部政策研究中心副主任秦虹

抑制住房投机仍是政策主题

国家住建部政策研究中心副主任秦虹在昨日演讲中专门谈到要警惕住房投机，加强抑制。

“房地产不仅有居住功能，它还有一种功能——— 金融资产属性。”秦虹解释说，房地产的金融资产属性决定了大家买涨不买跌。在她看来，持续利率走低、货币供应量扩张、通胀预期强化等条件下，房地产市场上资产定价的作用力都强于商品供求关系，房地产的名义价格难以大幅走低。

具体看房价的变化，秦虹说，大家经常问价格会涨还是会跌？“我觉得短期内不同市场不同项目的价格涨跌都是很正常的，但从根本上来看，在通货膨胀非常明显的情况下，如果你要求房地产的名义价格大幅下跌是不符合客观规律的。”

由于在“十二五”期间，未来的居住需求空间还非常大，秦虹警告，“所以我们要格外关注投资性需求对市场可能会产生的影响。”她认为，为了保护房地产市场在“十二五”期间的稳定发展，所以要关注抑制投机性购房，接受国内外的经验，高度关注货币政策可能对资产价格产生的影响，“所以我们在控制投资性需求方面的政策是不容放松的”。

秦虹这样分析，既然房地产有很大的实际居住需求，其实这种投资需求的打击，反而会对房地产市场的稳定发展造成一些负面影响，不仅仅是政府，所有行业、所有企业都希望房地产平稳发展，而不是大起大落波动，大起大落的波动不仅仅是中小企业难以承受，其实大起大落对大企业的影响更大。

华东师大商学院地产系主任华伟

房价上涨过快现象明年不会扭转

就在目前各地出台各种限购令时，东方房地产学院常务副院长、华东师大商学院地产系主任华伟却反认为房地产在近期不但不会被打压，而且一定会走向更加快速的成长之道。他认为今年房价上涨过快的现象，明年不会得到根本扭转，但明年的房地产市场会相对更加坚实和稳健。

中国软件产业的产业组织分析 篇6

关键词：软件产业 市场结构 市场行为 市场绩效

中图分类号: F062.9

文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2007)11-064-02

一、引言

软件产业是信息产业的基础，是国民经济和社会化的基础性、先导性、战略性产业。近 年来我国软件产业高速增长，从2001到2005年的“十五”期间，软件产业的平均增速超过40 %。2006年我国软件产业累计完成软件收入4800亿元，是1992年的软件收入的111倍（1992年 我国的软件收入为43亿元）。在产业规模迅速扩大的过程中，软件产业的自主创新能力有了 一定提高，并涌现出一批较大规模的本土软件企业，如东软、用友、金蝶等。近几年来，我 国软件产业无论在发展思路、技术研发、应用服务、人才培养等方面都呈现了良好的发展势 头，软件产业正在成为信息产业与国民经济发展新的增长点。

产业组织理论认为，所谓“产业”是指生产同一类具有密切替代关系商品的生产者在同 一市场上的集合，这些生产者之间的相互关系结构就是产业组织。哈佛学派认为可以从市场 结构、市场行为、市场绩效三个方面对产业进行分析，认为三者之间存在着市场结构决定市 场行为，市场行为决定市场绩效的因果关系，由此建立了市场结构、市场行为、市场绩效的 分析框架，简称SCP分析框架。后来的芝加哥学派对此框架进行了修正和发展，指出市场结 构、市场行为、市场绩效三者相互制约且互为因果，市场行为改变是市场结构改变的主要原 因，但有时市场绩效也直接促使市场行为或市场结构发生变化。

SCP范式被广泛应用于各类产业的分析中。本文试图运用这一理论框架来分析我国的软 件产业。

二、中国软件产业的结构、行为与绩效

1.市场结构。市场结构是指对市场内竞争程度及价格形成等产生战略性影响的市场组织 特征。决定市场结构的因素主要有市场集中度、产品差异化、进入壁垒等。

（1）市场集中度。现代产业组织理论认为，市场集中度综合反映了产业内企业数量和规 模这两个决定市场结构的重要方面。本文选用绝对集中度指标来衡量市场集中度，该指标通 常在规模上处于前几位的企业，其生产、销售占整个市场的相应指标总量的比重，用CRn来 表示（n为企业数）。根据2006年的软件产业收入数据和当年中国软件产业最大规模前100家 企业软件收入进行市场集中度的计算（见下表）。

而2004年CR4为10.60%，CR8为17.19%，CR100为37.58%，除了CR4有一点提高，CR8、CR100都 有下降。由此可以看出我国软件产业的集中度较低、企业规模小、过度进入的问题 还是没有得到解决。根据贝恩对市场结构的分类标准，我国软件产业结构属于竞争型中的原 子分散型，没有明显的主导厂商，即使我国最大的软件企业的规模也比较小。

我国软件产业的集中度低主要有以下几个原因：①企业规模结构。现在我国的软件企业 规模普遍偏小，没有主导型企业，存在“小而全、大而全”的现象。从企业数量来看，据中 国软件协会统计，2004年通过“软件企业”认定的企业有15000多家，其中90%是小企业。20 06年规模最大的前十家企业软件收入不足100亿美元。从行业从业人员规模来看，我国企业 的平均规模只有30人到40人左右。②人才瓶颈。合理的软件人才结构应该是“金字塔”型， 而我国的软件人才结构是“两头小、中间大”的橄榄型，表现在缺乏软件高端人才和低端人 才，这种不合理的人才结构制约了企业规模的扩大。③资金制约。软件产业是高投入、高风 险的行业。由于我国的风险投资机制尚不完善，软件企业普遍存在银行贷款难的问题，资金 的不足造成中国软件企业总体规模偏小。

（2）产品差异化。产品差异化是指由于同一产业内部不同企业生产的同类产品在质量 、款式、性能、销售服务、信息提供和消费者偏好等方面存在差异所导致的产品间不完全替 代的情况。从整体上看软件产品是具有很大差异的。软件产品的差异主要表现在产品质量、 售后服务及品牌等方面。①产品质量。软件产品可靠、有效性、容易使用、可验证、易维护 等构成软件的质量属性。软件被用来帮助用户执行业务活动或解决领域问题，因此其质量属 性体现了其对解决业务或领域问题的支持良好程度。由于我国软件企业在软件开发流程的管 理上与国外企业有一定的差距，我国软件的质量往往赶不上国外软件。早在2003年Gartner 公司就宣布：“软件质量是中国软件行业的发展瓶颈”。②售后服务。软件产品与许多制造 品一样，卖出后还有售后服务问题。售后服务的好坏一定程度上影响买者对产品的选择。现 在有许多用户不愿意买小企业的软件产品，因为小的软件企业由于缺乏核心竞争力容易在竞 争中被淘汰，软件的维护就成了问题。而用户倾向于知名大企业的软件产品就是看中了他们 的服务质量。现在许多软件企业都利用周到细致且有特色的售后服务来提升自己产品的价值 。③品牌。品牌的差异越来越重要，几乎每个消费者都把品牌作为产品选择的主要决定因素 之一。微软的Windows操作系统和office办公软件、用友的财务软件、科利华的教育软件等 都凭借自身的优势在我国的消费者群体中确立了良好的声誉，造就了大批忠实用户，在我国 软件市场上占有重要位置。

（3）进入壁垒。进入壁垒是指新企业进入特定市场所遭到的一切经济、技术以及法律、 行政制度障碍的总和。这种障碍使潜在进入者与现存企业相比存在种种不利的条件，承受着 在位企业不必承受的成本负担，从而在竞争中处于不利地位。一般而言进入壁垒的因素有企 业经济规模、必要的投资、产品差别和政策法规等。平台软件和中间软件由于具有产品开发 周期长、研发投入大、技术复杂度高等特点，企业的进入壁垒大。相对而言，应用软件的开 发要容易得多，常常三五个人一个创意就可以开发出一个应用软件，企业的进入壁垒小。具 体情况如下表所示：

平台软件和中间软 件的市场进入壁垒大而应用软件的市场进入壁垒小也是我国软件企业目前主要集中在应用软 件市场的一个重要原因。

2.市场行为。市场行为是指企业竞争行为，即企业在市场上为实现其目标（如利润最大 化、提高市场占有率等）而采取的适应市场环境要求不断调整战略和策略的行动，通常包括 价格行为、产品创新行为等。

（1）价格行为。近几年软件价格持续走低，价格战日益激烈。随着软件产业的快速发 展，软件产品逐步走向大众化、普通化，软件市场竞争日益激烈，软件生产厂商纷纷通过价 格战来扩大市场份额，于是就有了1999年持续至今的降价浪潮。1999年金山公司率先掀起“ 红 色风暴”，金山词霸等一系列软件从百元以上的价位狂降到29元，随后实达铭泰发动了“旋 风29”行动，此后又有10多家软件企业跟风而动，这次降价浪潮的结果是价位在28元、29元 上下的正版软件产品在市场上屡见不鲜。

软件的低价风潮将改变软件企业的经营模式，由高价低销量营销转向低价高销量的数量 营销。低价软件也将改变软件业的产业结构，市场集中度将大大提高，“软件工厂”模 式将成为我国软件业的主导模式。

（2）产品创新行为。非价格的竞争行为首先表现在 产品的开发领域。软件产品生命周期 短，产品升级和更新换代的速度比一般产品快，所以持续不断的创新是产业发展的内在规律 和主要动力。创新分为模仿创新和自主创新。我国软件企业由于缺少自主知识产权的核心技 术，大多进行的是模仿创新，表现在我国的软件产品只有几种类型，但每种类型的软件都有 相当可怕的数量，有的达几千种。针对这种情况，软件企业要强化模仿创新能力，不仅仅是 简单的模仿，要注重消化吸收和技术改进。同时我国的软件企业应加强自主创新能力，开发 出拥有自主知识产权、高附加值的通用平台软件、中间软件和应用软件，将产业价值链向上 游延伸。

（3）并购行为。并购行为是指两个以上企业在自愿基础上通过法律规范订立契约而结合 成一个企业的组织调整行为。自2001年金蝶、用友的成功上市后，由巨额资金融入而引起的 国内软件公司并购战拉开序幕。我国软件产业中的并购可分为三类：一是传统企业并购软件 企业，向软件技术领域拓展，它们或是为了满足自己企业的信息化需求，或是为了给上市公 司提供资金， TCL对北京开思软件公司的收购属于前者，而实达对朗讯的收购则属于后者； 二是IT硬件企业并购软件企业，实现产业价值战略转移，如联想并购广州智软、神州数码并 购广州新龙科技等；三是软件企业之间的相互合并，实现业务的整合，如金蝶并购开思，目 的是完善高端的ERP软件产品线。这些并购活动大体上是成功的，并购使得软件企业提高了 产能、技术水平和市场份额，获得了规模经济，增强了企业的核心竞争力。

（4）盗版行为。盗版问题一直是困扰世界软件产业发展的难题。由于我国知识产权保 护方面的法律制度的不健全以及人们产权保护意识的淡薄，我国的盗版问题十分严重。美国 商业软件联盟（BSA）在一份报告中指出，2005年中国软件的盗版率为86%，远高于世界水平 的33%，因盗版造成的损失高达39亿美元。盗版行为导致中国软件产业结构失衡，尤其使我 国的通用软件企业锐减。因为软件的通用性越强，用户越普及，被盗版的现象就越严重。企 业为避免软件被盗版而转向受影响较小的专用软件、集成或服务领域，国产的通用平台软件 、中间软件和其它通用软件产品有不断萎缩的趋势。对于处于成长和发展过程中的中国软件 而言，盗版行为是阻碍其发展的巨大障碍，加强软件知识产权保护已成为发展中国软件产业 的当务之急。

3.市场绩效。市场绩效是指在一定的市场结构下通过一定的市场行为，产业在价格、利 润及技术进步等方面所达到的现实状态，它反映市场在特定的市场结构下的运行效率。本文 仅从企业规模经济性、产业技术进步等方面对目前软件产业的市场绩效进行评价。

（1）规模经济性。我国软件产业的群体规模太小，规模经济性差，整体上不具备与国际 软件巨头一争高下的能力。2006年我国软件产业规模占电子信息产业的比重仅为10%，在全 球软件产业中的份额仅为6%。我国软件企业以中小企业为主，2006年规模最大的前10家企业 软件收入不足100亿美元，相比微软、甲骨文、SAP等跨国公司，仍存在很大的差距。

由于我国大部分软件企业规模较小，企业自主创新能力低，核心技术相对缺乏，特别是 系统、平台等基础软件的开发能力相对薄弱，因此多数企业集中在相对狭小的行业应用软件 市场上，在全球软件产业链中基本上处于中下游环节。大量行业应用软件产品的同质化导致 了品牌定价上的劣势，价格战成为市场竞争的主要手段。其结果是软件业的利润率一度下滑 ，2001年下滑了4%，2002年下滑了5.89%，2003年甚至下滑了57%，目前产业利润率维持在5% 左右。

（2）产业技术进步。从完全照搬照抄到拥有自主知识产权的产品，我国软件企业在核心 软件技术和产品方面取得较大进展。我国自主开发的一些产品已达到国外同类产品的水平， 如1994年我国推出的Linux操作系统在当时世界上处于领先水平、在文字编辑方面自主设计 的WPS可和微软的Word相媲美、北大方正在中文字排版领域独树一帜。我国在Linux操作系统 、集成办公软件、信息安全软件、中间件、嵌入式系统软件与“金”字系列国家重大信息化 工程大型应用软件方面涌现出了中标普华Linux、红旗Linux等优秀Linux操作系统和金山WPS 、永中Office等优秀办公软件产品，以及金山、瑞星、江民等公司的优秀防火墙和防病毒产 品，并在电子政务等重要领域得到推广使用；中间件技术和产品得到了较快发展，形成了一 批专业化公司；大批应用软件在国民经济各行业中发挥了较大的渗透和推动增值作用。

我国软件产业技术进步的原因主要有三方面：一是政府的支持。政府利用专项资金对软 件企业研发和公共技术服务平台的投入，建立和完善软件产业技术创新体系，对基础软件等 产品的研发给予资金和政策上的支持；二是国内巨大的市场需求。政府电子政务信息化和国 内传统企业特别是中小企业信息化对软件产品的多样化需求推动了中国的软件企业的技术研 发；三是软件产业的国际化。近年来国外知名软件企业纷纷进入中国市场，在技术上国内软 件企业与它们有一定的差距，国内企业要想在市场竞争中得以生存就必须提高自身的技术水 平。

三、结论和建议

由以上的分析可以看出，我国的软件产业结构是竞争型中的原子分散型，市场集中度低 ，产品间的差别总的来说是日趋增大，产业的进入壁垒提高。我国的软件企业由于缺乏自主 知识产权的核心技术，自主创新能力低，因此，我国大多数软件企业都集中在应用软件市场 。 在市场行为方面，品牌缺乏差异化使得价格战成为市场竞争的主要手段，大大降低了产品的 利润空间。各软件企业为避免价格战纷纷通过产品创新扩大品牌间的差异，提高企业的市场 竞争力。一些实力雄厚的软件企业开始通过并购来增强实力，扩大市场份额。由于软件产业 的特殊性，盗版行为成为阻碍软件业的巨大障碍，为促进软件业的发展，加大软件知识产权 的保护力度是当务之急。在市场绩效方面，产业的技术进步快速，但由于未掌握产业核心 技术，产业的利润水平并未得到相同水平的提高。企业规模经济性还有待改善。本文基于以 上的分析提出如下的政策建议：

1.坚持实施大公司战略，重点扶持有核心竞争力的软件企业，给予它们资金上的支持和 政策上的优惠。鼓励实力雄厚的企业兼并相对弱的企业，扩大企业规模，提高产业集中度。

2.加强对企业研发活动的支持，推动建立以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的 技术创新体系。利用专项资金加大对基础软件的研发支持，实现关键技术的突破，掌握产业 的核心技术，摆脱外国软件企业的控制和对其的依赖，提高产业利润率。

3.强化软件的产权保护，促进软件产业健康、持续、快速发展。一方面要加大对盗版软 件的打击力度；另一方面，要完善软件知识产权保护法律制度，继续推进软件的正版化工作 。积极引导计算机生产、销售企业和软件企业做好计算机预装正版操作系统软件工作，并积 极推动政府部门和企业使用正版软件。

参考文献：

1.苏东水.产业经济学［M］.北京：高等教育出版社，2000

2.金碚.产业组织经济学［M］.北京：经济管理出版社,1999

3.D•卡尔顿，P•杰弗瑞.现代产业组织［M］.上海：上海人民出版社、上海三联书店，199 8

4.史冠瑞.中国软件产业集中度分析［J］.商场现代化，2006（6）

(作者单位：东南大学经济管理学院 江苏南京 211189)

中国房地产业 篇7

由美国次贷危机引发的全球经济波动还在深化, 各国陆续采取积极的措施自救, 并在美国的主导下, 全球六大央行于10月8日同时宣布降息, 以期通过协同效应更加有效的抵御金融危机, 然而这一切措施的出台未见对市场产生显著作用。

随着美国金融危机的升级, 受银行收紧信贷、抵押贷款利率攀升等不利因素影响, 美国房价一路下跌, 据报道, 美国第二季度住宅价格的跌幅创下至少20年来之最, 房价已从2006年高位下调了约23%。

在美国金融危机冲击下, 中国很难独善其身, 经济增长动力减弱。在此背景下, 宏观调控政策有所转向, 从07年底提出“防经济过热, 防通货膨胀”的“双防”的调控基调, 到了08年4月则开始强调“既要防经济过热, 又要防经济下滑”。7月, 中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”的“一保一控”。众多迹象表明, 经历了过去五年连续两位数的经济高增长后, 中国经济正步入下行周期, 保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。

国内宏观经济环境变化及对房地产行业的影响

1、2007年经济增长见顶, 通胀压力加大

至2007年三季度, GDP增幅回落, 发端于食品价格上涨带动CPI指数出现上扬, 受国内外经济形势拖累, 2008年, 经济增长放缓, 中国进入了经济周期的回落阶段。

2、城镇新增就业增加, 城乡居民收入继续增长

08年1-8月份, 全国城镇新增就业人员848万人, 下岗失业人员实现再就业370万人, 就业困难人员实现就业104万人。前三季度, 城镇居民人均可支配收入11865元, 同比增长14.7%, 扣除价格因素, 实际增长7.5%;农村居民人均现金收入3971元, 增长19.6%, 扣除价格因素, 实际增长11.0%。

3、2008年货币信贷增速回落, 新增存款大幅增加

9月末, 广义货币 (M2) 余额45.3万亿元, 同比增长15.3%, 比去年同期回落3.2个百分点;狭义货币 (M1) 15.6万亿元, 增长9.4%, 回落12.6个百分点;流通中现金 (M0) 31725亿元, 增长9.3%, 回落3.7个百分点。

金融机构各项贷款余额296477亿元, 比年初增加34803亿元, 同比多增1201亿元;各项存款余额454942亿元, 比年初增加65601亿元, 多增18113亿元。前三季度, 货币净投放1350亿元, 同比少投放608亿元。

4、经济波动左右房地产行业发展前景

首先, 虽然居民收入有所增加, 但CPI的上扬减少了居民的购买力、股市低迷影响了居民的财产性收入、上半年的金融紧缩政策扼紧开发商命门, 最为致命的是购房人普遍形成了对于房地产市场预期的悲观判断, 信心缺失造成市场销量的大幅下挫, 房地产行业面临前所未有的严峻考验。

其次, 广义货币 (M2) 数据自今年6月份以来已连续第四个月出现放缓, 增速也创下2005年6月份以来的最低值, 意味着未来通货膨胀率将下降到较低水平。狭义货币 (M1) 增速的显著回落显示出经济活动正在收缩。M2、M1“剪刀差”现象继续扩大, 显示出存款继续呈现定期化趋势, 反映出居民对未来经济前景的悲观预期, 减少各项消费支出。在这一背景下, 促进和支持消费增长成为保持经济稳定、实现经济内外平衡的重要手段。

第三, 作为拉动经济增长的“三驾马车”之一的出口受到了美国以及欧洲经济的影响, 出口额出现回落。08年前三季度国内出口额10741亿美元, 增长22.3%, 同比回落4.8个百分点。在国内外经济形势发生巨大变化的情况下, 国内宏观调控政策出现松动, 为了保障国内经济的稳定增长, 拉动内需成为必然的选择。

最后, 国家统计局统计数据显示, 08年前三季度国内生产总值201631亿元, 同比增长9.9%, 比上年同期回落2.3个百分点。稳定的经济增长和居民收入增长显示出我国房地产行业处于调整阶段, 仍具备一定的发展潜力。

房地产行业政策作用

1、货币政策:着力保持经济发展

货币政策由紧转松08年上半年, 央行6次上调存款准备金率, 达到了平均每月一次的频度, 同时采用发行定向央票、特别国债等方式。然而, 08年随着美国次贷危机的蔓延, 全球流动性出现危机, 国内出口和投资的实际增速下滑, 经济增长出现回落。

在此背景下, 央行放松了货币政策, 8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行, 保证市场流动性充分供应。

此外, 自04年10月开始的加息周期在07年终结, 08年进入了降息通道, 当国内通胀压力减轻、外需不振、内需也存在较大下滑风险的情况下, 国内可能会出现产能过剩, 这将进一步形成通货紧缩压力, 央行降息空间随之加大。利率的下降有助于降低开发企业的融资成本, 减少购房人的购房成本, 在目前房地产市场持续低迷的情况下, 降息对保持房地产市场稳定发展, 防止一些中小企业资金链断裂起到积极作用。

当前, 货币政策和财政政策共同维护经济平稳较快增长的格局已经形成。2008年3月5日, 温家宝总理在十一届全国人大第一次会议作政府工作报告中指出要合理控制固定资产投资规模, 着力优化投资结构。坚持严把土地、信贷闸门和市场准入标准, 特别要加强和规范新开工项目管理, 严格执行项目新开工条件。

从2008年政府工作报告中可以看到, 08年的调控方向在于“合理控制固定资产投资规模, 着力优化投资结构”, 同时抓紧建立住房保障体系, 建立科学、合理的住房建设和消费模式。改善供应结构, 引导形成住房梯级消费。

2、保障性住房政策:中央高度重视保障性住房的建设和管理

政府工作报告中强调, 今年要采取四项措施, 首先是健全廉租住房制度, 加快廉租住房建设, 增加房源供给, 加强经济适用住房的建设和管理, 积极解决城市低收入群众住房困难。

07年10月, 财政部下达了关于《廉租住房保障资金管理办法》的通知, 规范廉租住房保障资金管理, 提高廉租住房保障资金使用效益, 确保廉租住房保障资金专款专用。07年9月、12月北京市相继发布了《北京市城市廉租住房管理办法》、《北京市城市廉租住房申请、审核及配租管理办法》, 明确廉租房管理办法, 落实申请、审核、租房补贴发放和实物配租管理环节中的具体事项。

07年9月, 北京市发布了关于《北京市经济适用住房管理办法 (试行) 》, 07年12月, 北京市建委发布了《北京市经济适用住房购买资格申请审核及配售管理办法》的通知, 08年4月, 北京市建委发布了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》, 明确管理办法, 从严解决了经济适用房在低成本购买价与市场溢价之间的巨大利润空间问题。

08年10月, 财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”, 并指出08年4季度, 要加快廉租住房建设, 加大实物配租力度, 扩大廉租住房租赁补贴范围, 推进棚户区 (危旧房) 改造。同时在近日发布城市低收入家庭资格认定办法, 以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。

3、土地政策:从土地源头控制住房供应结构

在政府工作报告中强调今年要采取的四项措施中的第二项是要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应, 建立多渠道投融资机制, 通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构, 增加中小套型住房用地。

根据政府工作报告的精神, 08年制定的土地政策包括节约集约利用土地、加强土地监管、编制08年土地 (住房) 供应 (建设) 计划等内容。

08年2月, 北京市建委等六部门发布了《北京市2008年住房建设计划》, 文件内容包括:2008年北京市计划新建住房2750万平方米。其中, 新建廉租住房50万平方米, 经济适用住房300万平方米, 限价商品住房450万平方米, 其他政策类住房350万平方米, 商品住房 (不包含限价商品住房) 1600万平方米。启动一定数量的政策性租赁房。2008年新建政策类住房占新建住房总量的40%以上;套型面积90平方米以下的住房占新建住房总量的70%以上等内容。

08年6月, 北京市国土局等三部门发布了《北京市2008年度土地供应计划》, 计划内容包括:2008年计划供应住宅用地1700公顷, 其中:廉租住房及经济适用住房类用地400公顷, 限价商品房用地300公顷, 其他商品房用地1000公顷;商服用地260公顷。增加廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和其他90平方米以下中小套型普通商品房的土地供应, 保证其供应量不低于住宅用地供应总量的70%。保障建设收购50万平方米廉租住房, 市区政府集中建设经济适用住房300万平方米和限价商品住房450万平方米及其它保障性住房的土地供应。

08年7月, 北京市国土局《北京市2008年度土地储备开发计划》, 自2008年起制定以经营性项目用地和保障性住房用地为主的年度土地储备开发计划。

08年9月, 国土部下发了《关于建立健全土地执法监管长效机制的通知》, 要求各级国土资源行政主管部门加大土地执法力度, 防范和遏制各类土地违法违规行为, 建立健全土地执法监管长效机制。

4、税收政策:通过多种手段增加有效供应

10月出台救市政策在政府工作报告中强调今年要采取的四项措施中的第三项是要综合运用税收、信贷、土地等手段, 完善住房公积金制度, 增加住房有效供给, 抑制不合理需求, 防止房价过快上涨。

上半年的税收政策主要目的是抑制楼市过热, 下半年市场严重低迷, 对整体宏观经济形成了影响, 财政部对个人住房交易环节的税收政策做出了调整, 以刺激楼市需求。

08年3月, 北京市财政局等三部门发布了《关于耕地占用税有关问题的通知》, 通知要求, 对于2008年市政府新批准的用地项目耕地占用税暂按原适用税额提高4倍预征, 即原适用每平方米7元、8元和9元税额的区县分别按每平方米35元、40元和45元的税额预征。

08年4月, 北京市地方税务局发布了关于《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知, 明确规定了土地增值税的清算条件以及申请、受理、审核办法。

08年10月, 财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”, 同时出台了一系列刺激楼市需求的政策。包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的, 契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。此外, 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款, 其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍, 最低首付款比例调整为20%。同时下调个人住房公积金贷款利率, 各档次利率分别下调0.27个百分点。

5、市场监管:加强管理

规范市场在政府工作报告中强调今年要采取的四项措施中的最后一项是要加强市场监管, 严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。

07年12月, 建设部、财政部联合下发了《住宅专项维修资金管理办法》 (第165号令) , 明确了商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督, 并自08年2月1日起实施。

08年1月, 市建委发布了《关于加快办理住宅项目行政审批手续的通知》 (京建工[2008]16号) , 调整了房地产开发过程中行政手续的审批时间, 对于扩大住宅开工规模, 增加住宅的市场供给量起到了积极作用。

08年5月, 市建委发布了《北京市房屋租赁代理资金监管暂行办法》的通知 (京建交[2008]308号) , 对于房屋租金实行资金监管。08年9月, 市建委发布了《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》 (京建交[2008]628号) , 二手房交易实行网上签约, 至此, 北京市二手房及租赁业务全面受建委监管。

中国多措施力促房地产业健康发展 篇8

2008年12月17日, 温家宝总理主持召开国务院第40次常务会议, 研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。

12月20日国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 (国办发[2008]131号) , 提出了六个方面的政策和措施。

2009年1月6日, 住房和城乡建设部会同国家发改委、财政部、人民银行四部门在国务院新闻办公室举行新闻发布会, 住房和城乡建设部副部长齐骥介绍了促进房地产市场健康发展的有关问题, 并回答了记者有关提问。

同时, 国家发改委固定资产投资司副司长欧鸿、财政部税政司副司长王晓华、中国人民银行金融市场司副司长霍颖励出席会议并就有关热点问题进行了重点解读。

加大保障性住房建设不会冲击商品房市场

关于加大保障性住房建设会不会冲击到正常的房地产秩序的问题, 住房和城乡建设部副部长齐骥表示, 在国办[131]号文中提出, 政府要加大保障性住房建设力度, 也就是说, 房地产市场所提供的商品住房的供应对象和政府所提供的保障性住房覆盖的群体应该说是分得清的, 目前, 中国正在发展过程当中, 人均GDP水平和群众的收入还不高, 因此即便有大量的商品住房的供应, 恐怕还有一部分低收入群体无论如何也不可能在商品房市场当中去解决自己的住房困难。因此, 国务院提出要加大保障性住房的供应。

齐骥指出, 保障性住房供应的增加, 一方面可以解决难以通过市场解决住房问题的这部分低收入群体的住房困难。另一方面, 也使得住房市场的供应比较清晰。低收入群体通过政府提供帮助的方式来解决住房问题。其他的群体更多地是通过在市场上购买或者租赁普通商品住房来解决。增加保障性住房的供应, 不会冲击商品房市场。

讲到房地产市场秩序, 齐骥说, 增加了保障性住房的供应, 会更加稳定商品房市场的秩序, 随着大量保障性住房的投入, 使得不少低收入群体不再掺杂在商品房市场的供应对象当中, 反而有利于平稳商品房市场的价格。当然也会使得商品房市场的秩序更加良好。即便是经济发展得更好了, 人民收入水平更高了, 政府仍然要帮助低收入家庭解决住房困难, 换句话说, 我们仍然具有提供保障性住房的责任。

今年是否出台房地产税收新政视情况来定

关于2009年是否会出台新的房地产税收政策, 财政部税政司副司长王晓华表示, 税收优惠政策可能有一定的滞后才会显现出效果, 2008年对房地产市场税收政策调整比较密集, 2009年是不是要出台新政策, 要根据2008年政策的执行情况来定, 如果执行的好, 可能会延续这些政策, 如果执行得不好, 可能会考虑是否有其他更好的政策措施。

王晓华介绍说, 2008年, 国家三次调整了房地产的税收政策。第一次是2008年3月, 当时为了支持廉租住房和经济适用房的建设, 国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。为了鼓励住房租赁市场的发展, 国家又减免了住房租赁涉及的有关税收。

第二次是2008年11月, 为了减轻个人购房者的负担, 促进个人住房消费, 又调整了房地产税收政策, 将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税, 个人销售住房还可以免征土地增值税。

第三次调整是2008年12月出台的国办[131]号文, 规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。这次税收政策调整和原来执行的政策相比, 调整了住房转让环节营业税的征免期, 同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本, 促进二手房市场发展, 鼓励普通住房消费。

今年将解决260万户廉租房和80万户棚户区改造

在当日的新闻发布会上, 国家发改委固定资产投资司副司长欧鸿介绍了解决廉租住房建设和棚户区改造资金问题的渠道。

欧鸿说, 关于保障性住房资金投入渠道, 主要是两方面:一是中央政府加大支持力度, 2009年, 中央政府投资将会把廉租住房建设和棚户区改造投资作为一个重要方面, 贯彻中央关于加大改善民生力度的决策。同时, 将会提高对中西部地区廉租住房建设的中央补助标准。第二个方面是地方各级政府要加大资金投入, 廉租住房建设是各级政府的重要职能, 除了公积金增值净收益部分, 还有土地出让净收益中不低于10%的部分用于廉租住房建设, 各级地方财政还要加大建设资金投入用于廉租房建设。同时, 对于承建廉租住房和棚户区改造任务的房地产开发企业, 国家出台了专门办法加大金融支持力度。

欧鸿表示, 今年廉租住房的建设任务, 包括租赁补贴部分, 要解决260万户。同时还要解决80万户棚户区改造问题, 对此, 中央各部门都做了包括资金投入方面的详细规划。

房贷新政加大对居民住房消费金融支持力度

中国人民银行金融市场司副司长霍颖励介绍了中国近期房地产金融运行情况以及2008年以来有关房地产金融政策调整的基本考虑。

霍颖励说, 当前, 国际金融危机对我国经济的影响已逐渐显现, 房地产业是国民经济的支柱产业, 连接着投资和消费。房地产市场的健康发展, 对我国的国民经济的健康发展, 促进消费, 以及改善民生等等都有十分重要的意义。最近, 国务院出台了《若干意见》, 从更高的层次对房地产信贷政策进行了调整, 着重改进金融服务, 加大对居民住房消费的金融支持力度。

另外, 有关房地产金融政策的衔接以及如何避免住房金融服务“一刀切”的问题, 霍颖励表示, 2008年10月22号人民银行发布的[131]号文件, 核心思想就是扩大贷款利率下浮幅度, 调整首付款最低比例, 在这个基础上, 要求商业银行对居民首次购买普通自住房和改善性住房的贷款利率和首付款比例提供优惠条件。

12月20日国务院又出台若干意见, 在更高层次上提出了加大对普通自住房和改善性住房的信贷支持力度, 进一步明确了国家推动住房合理消费, 促进房地产健康发展的基本态度。国务院的若干意见进一步明确了居民购买首次自住房享受优惠的贷款利率和首付款优惠政策的同时, 对于购买改善性住房, 可以享受优惠的贷款条件, 对于其他住房贷款, 由商业银行借款人的信用和所购买的住房类型以及借款人能力的基础上, 合理评估风险后确定贷款利率。

霍颖励认为, 我国地域广大, 各地土地成本不同, 房地产市场冷暖不均;此外各地经济发展水平、居民收入状况、住房习惯等有较大差异。若干意见赋予商业银行更大的自主决策空间, 根据借款人的不同情况提供差异化的服务。

中国城市化与房地产业发展研究 篇9

(一) 城市化相关概念

城市化是一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程。城市化也意味着城镇用地扩展, 城市文化、城市生活方式和价值观在农村地域的扩散过程。城市化是一个自然历史过程, 是经济发展的必然趋势, 是社会分工发展到一定阶段必定会产生的社会现象。

(二) 我国城市化发展状况

改革开放之后, 中国的城市化得到迅速发展, 并取得了世人瞩目的显著成效。我国的城市化进程大致可以分成四个阶段:即1949-1957年为城市化初期起步阶段, 1958-1965年为不稳定阶段, 1966-1977为停滞发展阶段, 1978至今为快速发展阶段。

二、我国城市化发展对房地产业的影响

(一) 促使中国房地产市场的有效需求总量增加

目前城市化率相对与我国工业化水平仍显偏低。如果要使两者水平达到一个比较匹配的状态, 在20年之内中国城市化水平至少要翻一番。因此, 从理论上看, 中国房地产市场的发展空间是很大的。

(二) 推动中国房地产价格持续上涨

我国经济正处在高速增长时期, 城市化速度相对较快, 在未来二十年内, 城市面积和城市入口都要增加一倍, 巨大的住房需求使得全国各大城市的房价出现了普遍连续大幅上涨的情况。

(三) 促使我国房地产市场出现需求结构多元化

在我国的城市化进程中, 不论是当前还是未来一定时期内, 都表现为不同城市和地域发展不均衡的局面, 这促使我国城市房地产市场出现需求结构多元化的局面。

三、中国城市化进程中房地产业发展的机遇与挑战

(一) 、城市化进程中房地产业面临的机遇

1、城市数量的增加, 城市规模的扩大, 城市建设质量的提高。

城市化, 需要进行大规模的城市基础设施建设, 这给房地产业带来巨大的商机。随着城市化进程的加速, 给房地产开发带来千载难逢之良机。

2、城市空间形态的不断优化, 使城市产业功能区明朗化。

旧城改造, 新城开发, 配套基础设施的建设、升级, 这一系列城市化进程中的城市空间形态优化过程将会激发出大量对房地产的有效需求。

3、城市居民生活质量的提高, 房地产改善型需求较强。

居民生活质量的提高, 对房地产的消费及改善型需求要求也逐渐提高, 而这两个影响因素反映了住房需求的规模, 因此房地产业的发展得到了来自需求方面的有力支撑。

(二) 城市化进程中房地产业面临的挑战

在得到许多机遇的同时, 中国房地产业也面临着不小的挑战, 其主要表现在以下几个方面:

1、房地产市场供需结构失衡。

一是供给结构不合理。当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差, 市场上供应的中小房型太少, 经济适用房太少;二是房价上涨过快, 涨幅过大。面对房地产如此强大的需求空间, 居民对房地产的现实购买力和消费倾向呈现不足的迹象和趋势。这都造成了强大的需求无法形成具有购买力的有效需求。

2、房地产市场金融风险凸显。房地产

比例过高, 房地产企业负债率普遍偏高, 蕴藏着巨大的金融风险。在目前的房地产市场资金链中, 商业银行基本参与了房地产开发的全过程。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。所以, 国家一旦紧缩银根, 调高银行利率, 房地产企业将会受很大影响。

3、房地产企业实力有待加强。

当前房地产企业普遍开发技术水平低, 技术创新率低、对新技术的引进和吸收慢, 缺乏专业的人才队伍。激烈的竞争将会把一些规模较小、管理水平低、技术落后、人才匮乏、效益低下的企业淘汰出局。

四、结语

城市化是工业化的伴侣, 是不以人们意志为转移的自然历史过程。房地产业与城市化的互促共进关系, 使得房地产业与城市化在发展阶段上具有同步性, 这要求房地产业必须与城市化协调发展, 否则会带来严重后果。因此, 在城市土地国有制的背景下, 我国政府作为城市土地所有权的代理者和房地产业的公共管理者, 理所当然地应该将房地产业与城市化的协调发展作为其重要管理目标之一。也就是说, 政府应该运用经济、法律和行政的手段, 促使房地产业发展与城市化发展速度及城市化空间演变规律相协调。

参考文献

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[3]、杨波.我国城市化滞后程度的定量分析[J].重庆商学院学报, 2001, (2) :36-38.

中国房地产业 篇10

住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为, 自去年爆发全球性金融危机以来, 全世界的货币相对资产价格出现了严重的紊乱失衡。在这样的资产价格通缩面前, 中国的房地产市场仍然是稳定程度, 尤其是币值比例关系稳定程度最高的市场。中国的房地产业和中国的老百姓一定要有房子住并且有好房子住, 并且拥有房地产产权的房产者, 这些并没有受到金融危机的实际打击, 没有损害我们这个产业根本发展的基础, 有的只是风险配置程度和调整、变化。当前需要研究和面对的是消费者、银行、开发商以及所有的市场参与者, 在这样一个市场中, 你在市场当中的承受能力是否与你自身具备的实力相匹配。

房地产业拐点后的中国经济转机 篇11

绝大多数人兴奋不已，等待着有朝一日可以买上价廉安心的房子。也有一些人拣择故纸，为房地产业还会东山再起，最少也是“快牛变慢牛”寻找理论依据。但事实情况是，房地产业真的“拐了”。

其实，房地产市场和股票市场差不多，其市场依据往往就是消费者的心理依据，“买涨不买跌”是这类市场中可以把握的一条基本规律。二手房市场全面的萎缩，为未来房地产投资交易当头泼了一盆冷水，大多数以投资为主要目的的消费者必然持币观望，不再跟进。而目前能够支撑房地产市场“止跌”的有购房需求的消费者，将会被“两限房”和“限价房”挖掉一部分的墙脚。任志强认为“如果项目降价没卖出去，可能说市场出现降温；但万科降价的结果是房子卖光了”，以此证明房地产业拐点尚未到来，那么要想支持他的论点，就必须详求那些“买光”万科房子的消费者最根本的消费动力是什么，自用还是投资?前者可以证明任志强的理论准确，后者则说明这只是房地产业暴跌前的“回光返照”。

事实上，真正能够准确把握房地产市场走向的还是政策。

最初房地产业的发展，是源于政策的开放，经过数次反复，房地产业终于走向市场经济的轨道，而且是一条不可逆转的轨道。就像中国历次行业开放一样，都要经历剪刀差、涨价潮、囤积潮之后，才能正常地迈入完全市场经济的轨道。生于70年代的人可能都还记得粮食价格逐步开放的过程，从最初的凭证供应，到议价供应引发商家囤积居奇，再到90年代初期几近通货膨胀，其基本轨迹不是与房地产业大致相似么?唯一不同的是，政府在房地产市场的开放更彻底，信心更充足，经验更丰富，过程也更迅速。如今，政府已经开始利用金融调控的杠杆，给房地产市场来个釜底抽薪，控制房地产行业的过快增长，达到“让老百姓买得起房”的目的。

因此，王石是聪明的，他敏锐地嗅到房地产市场“山雨欲来风满楼”的味道；任志强是狡猾的，他拼命努力将这次“回光返照”拖得再长久一点；政府是明智的，它不再谋求通过行政手段来解决市场问题；但消费者也不是愚蠢的，他们在长达30年的市场经济中已经被磨练得聪明，熟悉了“买涨杀跌”的技巧。

房地产市场是拐了，而且拐得很干脆，很直接。虽说房地产价格大幅下降不是指日可待的事情，但也绝对是大势所趋，没有怀疑的理由。

而关键的问题是，房地产业后，中国经济新的增长点在哪里?

不得不承认，近年来，中国经济的主要发展动力来源于房地产行业，房地产行业的发展为中同GDP的增长贡献了巨大的价值。但是，面对新一轮的宏观调控压力，房地产市场萎缩，新一轮的经济增长点在哪里?支撑2008年，乃至2009年以后中国GDP增长的原动力将从何而来?

我个人认为，节能减排将是中国未来经济发展的主要动力。

真是“三句话不离本行”，节能减排如何成为经济增长点?

事实上，中国社会对于节能减排有一些认识上的误区。特别是大多数人将节能减排和绿色环保混为一谈。的确，节能减排是达到绿色环保目标的必由之路之一，但绿色环保却绝不是节能减排的唯一目的。节能减排对社会最大的贡献在于：节能减排将直接促成国民生产成本的大幅度降低，引发技术创新和技术改造的热潮，从而为国民经济更好更快地发展提供强大的动力。

我们可以从数据上看到这样一些真实情况。

目前，网上流行“单位GDP能耗”这一名词，随便在百度、谷歌搜索—下都可以调出几万、几十万的相关网页。单位GDP能耗的概念，是指产生每1万元GDP所消耗的能源成本。我国一般按照标准煤作为测算单位。根据国家发改委公布的数据，我国2005年单位GDP能耗为1.22吨标准煤，按照到2010年单位GDP能耗降低20％的目标，届时单位GDP标准煤消耗要下降到1吨标准煤以Fo目前每吨标准煤的价格为1200元左右，单位GDP能耗约占GDP的12％。据2003年数据统计，我国单位GDP能耗比世界平均水平高2.2倍，比美国高2.3倍，比欧盟高4.5倍，比日本高8倍，比印度还高0.3倍。我们且不奢望中国GDP能耗降低到美国的水平，仅仅是降低零点一个百分点，对于中国庞大的GDP,总量来说(据国家统计局统计，2007年国内生产总值为246619亿元)，都是一个庞大的数字，而这个数字所代表的，就是国家经济发展的可期望增容量。

无疑，这个市场是巨大的，这个“经济发动机”的马力也足够强劲。

中国自改革开放启动市场经济这台机车至今，不过30年的时间。这30年间，中国基本上走过r粗放式经营的泥沼，过去那种“外国有个加拿大，中国有个大家拿”的时代已经过去，开始向现代企业管理转变。但是，不可否认，中国经济的发展远远没有西方经济发展成熟，特别是在工业生产成本上，还有很大的差距。西方经济在市场竞争的压力下，不断降低成本，特别是能耗成本，通过近百年的努力才达到今天的规模，因此，西方国家的环保问题，更多地将体现在对现有技术再投入，甚至是不计成本地采用绿色可替代能源。而中国，在市场竞争和环保的双重压力下，就必须更快速、更有效地采取降低能耗、降低成本的手段，来参与国际竞争。

降低能耗就是降低成本，对一个国家如此，对一个企业更是如此。在中国市场环境与国际市场环境趋同、技术手段趋同、人力成本趋同的条件下，哪个企业的生产成本更低，哪个企业无疑就占据了最大的优势。而能源消耗，恰恰是企业通过自身努力和改造可以直接管理和控制的手段。作为现代企业的管理者，如果不能把握这个政策趋势与市场趋势，他就不足以成为一个有发展眼光的企业家。

中国房地产业 篇12

一、中国房地产业改革的基本路线与成就

中国房地产业改革的历史起点是传统计划经济体制下的房地产制度。其基本特点:一是房地产产权公有;二是国家计划, 即国家统一规划、统一建房、统一分配;三是福利化分房, 即房地产使用者只需交纳象征性的房屋维修租金。到20世纪70年代末期, 这种体制已经积累了严重的弊端。一是由于房地产开发建设只有投入没有产出, 财政补贴日益增加, 国家背上了沉重包袱。二是居民住房日趋紧张, 不能满足居民日益增长的住房消费需求, 住房问题逐渐成为严重的社会问题。三是由于公有财产的产权管理较为混乱, 造成违章占地和私搭乱建现象严重, 城市管理越来越难。四是由于产权公有机制造成使用过程中损毁, 折旧年限较短, 资产流失严重。由此可见, 这种体制已经难以为继。

中国传统房地产制度的上述特点决定了中国房地产改革必须沿着三条基本路线展开, 即打破住房公有制, 推行住房私有化, 实行居者有其屋;打破计划分配体制, 实行市场化;打破福利分房制度, 实行住房商品化。

在实行住房私有化层面, 1979年, 温州、福州、杭州、无锡等市和黑龙江省部分城镇, 分别试行了组织私人集资建房和“私建公助”、“公建民助”等办法, 由此开始启动住房私有、居者有其屋的进程。当前, 根据建设部公布的资料, 中国城镇家庭80%拥有自有住房, 农村100%有住房, 住房自有率在全世界是最高的。尽管中国居民拥有的住房质量和面积与世界发达国家存在较大差距, 同时, 住房自有成为居民的巨大生活负担, 但中国居民住房自有率正在不断提高, 房产开始成为居民的重要资产。

在实行市场化方面, 通过打破住房计划体制, 实行住房的市场化购买, 中国逐渐形成了市场化建房、市场化分房、市场化销售、市场化定价等一整套住房市场化体制机制。这套机制尽管是造成高房价、住房分配不均、房地产泡沫、房地产投机等问题的体制原因, 但市场化形成的多元化住房建设投资格局, 是当代各国解决住房问题的普遍体制, 为进一步解决住房问题奠定了制度基础。

在住房商品化方面, 1979年, 吉林、广西等地率先实行国家投资建设住宅出售给居民, 住房商品化改革的步伐逐渐展开。1984年, 国务院要求大中城市逐步扩大商品化住宅的建设, 住房商品化进程加快推进。特别是20世纪90年代后期取消福利分房以后, 中国的住房商品化取得实质性进展, 商品住房市场成为社会主义市场体系的重要组成部分。

总体上看, 30多年的改革取得了重大成就。中国已经基本建立与社会主义市场经济体制相适应的住房体制基本框架;城镇居民住房基本实现自有化和商品化, 商品房、限价商品房和廉租房等住房供应体系正在形成;多元化投资、持续化融资、专业化服务、市场化分配等市场化机制基本形成;房地产业迅速崛起, 成为国民经济发展的重要产业。

二、中国房地产改革的问题与反思

由于改革中出现了偏差, 中国房地产改革与发展也出现了一些严重的问题。一是房价过高。根据中央电视台2011年10月“经济生活大调查”的结果显示, 47.74%的民众将住房列为家庭最主要的困难, 31.46%的民众最期待政府解决住房问题。根据清华大学政治经济学研究中心2012年3月22日发布的一项研究报告显示, 中国城镇房价收入比已经高达12.07, 一线城市房价收入比高达25.25, 而国际上认为适宜的房价收入比为6—8, 可见, 我国城镇住房房价收入比严重高企。时至今日, 高房价仍然没有得到有效控制。正如2012年“两会”期间温家宝总理指出的:“一些地方房价还远远没有回到合理价位。”二是投机过盛。以1992—1993年房地产泡沫为例, 1992年全国共有房地产企业12400家, 但有实际开发业绩的房地产企业仅为7066家。浙江省1993年7月底有195家合资房地产企业, 27家外商独资房地产企业, 但外资的实际到位率仅为20%。1992年全国共有空置商品房1836万平方米, 空置率超过30%。海南省1988年住房平均价格为1350元/平方米, 1991年为1400元/平方米, 1992年则猛增至5000元/平方米, 比1991年增长257%。1993年上半年房地产价格达到7500元/平方米。

当前, 学术界和决策界多将房地产价格高企和投机旺盛的原因归结为房地产体制之外的原因, 例如土地制度方面的城乡土地分割、政府垄断土地、土地财政;住房金融制度方面的商业性住房金融体系单一、政策性金融与保障性金融不匹配、公积金制度设计不合理;税收制度方面的缺乏针对保障房投资融资的税费减免政策;中央与地方在房地产宏观调控方面的职责划分不清、缺乏对房地产市场监管和住房保障方面的硬性规定等。

本文认为, 上述原因都只是房地产体制之外的原因, 房价高企和投机旺盛的根本原因是房地产体制内的原因, 即30多年的改革出现的一些偏差导致的住房体制缺陷。具体来讲, 一是在房地产业的定位方面, 过度赋予房地产业经济发展功能, 特别是在扩大内需的背景下, 房地产业被当做国民经济的支柱产业, 被赋予重大的经济功能。二是在住房供应体系方面, 过度强调商品化, 相对忽视保障化。尽管1994年和1998年, 国家先后出台了市场化与保障化相结合的一体化住房供应体系, 但是廉租房、经济适用房建设在许多城市进展缓慢, 形成了房地产商品化过度和保障化不足的局面。三是在住房开发制度方面, 开发公司制导致住房开发市场的垄断, 城镇居民合作建房与自建住房、郊区农民经营性建房被禁止, 加上开发公司采取预售制, 可以利用银行贷款和购房者预付款进行开发, 实际上是将风险转移到银行和购房者身上。四是在住房分配方面, 建立了住房分配货币化制度, 但是没有建立货币化分配与房价增长同步同比增长的机制, 工薪阶层住房补贴难以随房价一同提升。五是在住房交换制度方面, 由于租赁市场严重滞后, 多数居民不愿租房, 拥有住房者缺乏出租动力。正是由于这些体制缺陷, 形成了推动房价上涨和投机旺盛的体制基础和体制力量, 如果不进一步整体完善房地产体制, 深化相关配套改革, 消除这些体制缺陷, 就难以从根本上消除房价高企和投机过度的体制基础。

三、中国房地产业改革的未来指向

当前, 中国人均GDP跨上5000美元台阶, 正在迈向全面小康社会, 全社会住房需求呈现旺盛态势, 同时, 伴随城市化的深度推进, 中国住房产业具有巨大的发展空间。中国房地产业处在向新的阶段发展的转折点上, 应该在进一步坚持房地产宏观调控的同时, 基于全面系统的反思和规划, 明确中国房地产制度改革的未来走向。

首先, 确立正确的改革方向。30年多年来中国房地产制度改革的成功归结为市场化, 而问题则出在过度市场化。具体来说, 在房地产市场化方面出现了几个偏差:一是过度强调住房的投资品性质, 相对弱化了住房的消费品属性;二是过度强调了住房的私人品性质, 相对忽视了住房的准公共产品属性;三是过度强调了住房分配的市场化特性, 相对忽视了住房分配的保障性特性;四是过度强调了房地产业的经济功能, 相对弱化了房地产业的社会保障与社会公平职能。

在未来的改革中, 要在继续推进房地产改革的同时, 纠正房地产市场化的上述偏差。一是要确立住房的消费品主体属性。按照马克思主义经济学的基本原理, 住房是劳动者及其家庭成员最基本的消费资料, 其基本功能是为劳动者提供生产和再生产劳动力的场所, 住房作为投资品的功能是派生的。二是要强调住房的准公共产品属性。在社会主义条件下, 居住权是社会成员的基本人权, 是社会成员全面发展的基本物质条件, 国家和社会有保障每一个社会成员和家庭享有基本居住权的义务。因此, 住房既是私人品, 又具有准公共产品的属性, 不能完全市场化。三是要加大保障性住房供给体系的建设。从国外经验来看, 保障性住房是确保社会成员享有基本居住权的重要途径, 是遏制住房过度投机的基本手段。四是不仅要将房地产业作为经济发展的支柱产业, 更要将房地产业作为民生发展的支柱产业。在当前阶段, 要更多地强调房地产业作为民生发展支柱产业的属性, 加大对保障性住房建设财政、金融和税收支持力度。

其次, 完善房地产制度与体制。一是加快构建保障性住房综合体系。加快推进廉租房、经济适用房建设, 形成与中下等收入群体需求与支付能力相适应的保障房供应体系、分配体系、融资体系、资助体系和调控体系。二是加快构建住房综合配套体系, 包括建立“产权多元、自有为主”的产权制度, “基金主导、多元开发”的开发制度, “租售并举、先租后买”的租售制度, “一户一房、抑制投机”的消费制度, “以钱为主、钱物分离”的分配制度等。

最后, 加快推进房地产体制外配套改革, 包括加快收入分配制度改革, 提高中等收入者比重, 提高低收入者群体收入;加快政府体制改革, 加大各级政府事权、财权整合度, 逐步削弱土地财政的基础, 提高土地收入返回住房开发的比重;建立中央与地方“责权对称、分工负责、科学问责”的宏观调控、市场监管和住房保障的管理体制, 促进各级地方政府加大保障性住房的建设力度等。

参考文献

[1]赵红星:当代中国房地产的发展制度变迁[D].中南财经政法大学, 2011.

[2]程红梅:中国当代房地产金融思想发展研究 (1978—2005) [D].复旦大学, 2007.