日本的房地产泡沫(精选7篇)
日本的房地产泡沫 篇1
日本经济曾经以令人惊讶的年增长率保持了数十年的增长, 同时还保持了在工业国家内最低的通货膨胀率, 在20世纪80年代被许多分析人士和学者预言将成为世界上规模最大的经济体。然而, 从1991年起, 日本经济突然陷入崩溃, 房地产价格狂跌, 多家日本大银行宣布破产, 日经指数迅速跌至1990年的不足一半。是什么因素造成了日本经济的崩溃?它留给我们的教训有哪些?很值得我们温故而知新。
规模庞大、低效的政府投资计划
日元升值以后, 出于对国际贸易形势恶化、产品需求减少和GDP增长降低的担忧, 日本当局各部门通力配合, 采取了包括低利率、金融缓和政策以及一些结构性改革和放松管制等措施来刺激国内需求。
从1987年春季, 日本中央政府摆脱从紧的财政政策, 采取了规模庞大的紧急支出政策, 通过了一笔住用用于公共投资的总值达6万亿日元的附加预算。地方政府也得到中央政府的建议, 建议他们扩大区域再开发计划。同时, 建设省取消了城市计划和建设方面的一些限制, 鼓励国内外企业参与再开发计划。这些举动标志着积极的财政政策, 并在经济中产生了大量的投资。
公共支出项目给相关行业, 特别是建设行业、原材料和重工行业, 首先带来了繁荣增长。政府宏伟的开发计划将土地价格推到了一个非常高的水平。国土厅开始“东京区域改建计划”将东京市中心重新开发成一个国际金融中心之后, 东京市中心地价有了很明显的提高。
在公共投资的示范下, 公众相信地价一定会持续增长, 国内需求也将会进一步提高。地价在公共工程和低利率政策的刺激下急速上升, 吸引了来自国内外大量资金。1985年到1990年期间住房投资和消费者耐用品消费稳步上升, 同时商业固定投资也在不断上升。这被看成是经济增长的主要动力。
研究发现, 在20世纪80年代日本经济主要是由投资而不是消费驱动的。这种投资驱动的经济造成了生产与消费之间的扭曲, 使得资本存量过度, 导致经济出现了动态无效率。投资驱动所引起的过度投资爆炸式增长, 并最终使得信用与生产循环破裂。
极度宽松的金融和货币政策
宽松的金融政策, 是泡沫生成的必要条件。为应对“广场协定”后日元升值给经济带来的不利影响, 日本央行在1986年分四次把基准利率从5%下调到3%, 并且在87年2月再次下调0.5%, 达到当时的历史低点2.5%。到了87年年中, 日本企业通过技术革新及经营合理化等努力, 大幅度增加高科技产品出口, 经济就开始出现复苏的迹象。然而, 由于顾虑美国股市暴跌引起美元贬值, 以及国内消费物价的持续稳定, 日本央行将2.5%的超低利率维持了2年零3个月, 直到89年5月31日才上调到3.25%。
低利率的长期持续使货币供应量大幅增加, 出现了所谓的“流动性过剩”。由于日元升值、原材料进口价格大幅下降, “流动性过剩”并没有在物价上显现出来。这在一定程度上显示经济理论的落后, 导致CPI统计上的不真实。按照原有的统计方法, 日本的CPI在泡沫经济的末期才开始缓慢上涨:1989年3月比前一年上升了1.1%, 到1990年4月超过了2%, 同年11月达到了3%以上, 一直到1991年8月一直维持在这个水平。
在日本政府扩大内需政策的鼓励下, 全国掀起了国土开发热潮。大量资金流向了股票及房地产行业, 使得资产价格出现暴涨。由于迟迟没有出现的通货膨胀, 日本央行将汇率及物价稳定作为首要目标, 忽视资产价格的上升, 结果导致了资产的通货膨胀。而在“流动性过剩”传递到CPI时, 日本央行的紧缩政策, 终于成为日本资产泡沫破裂的导火线。可见, 泡沫吹大的前提条件是持续宽松的货币政策, 而物价一旦上升, 宽松的货币政策便无法维持下去, 大规模的资产价格泡沫也将不会形成。现在看来, 放任泡沫的扩大所造成的损失, 远比错误地采取紧缩政策而给经济发展所带来的负面效应更大。
房地产泡沫的发生和破灭
1985年到1990年5年间, 日本城市地价在已经很高的水平上又上涨2倍, 其中东京中央区地价上涨了3倍。1990年年末日本土地资产总额达2389万亿日元, 比1985年年末增大1.4倍, 所增大的1385万亿日元相当于当时GDP的三倍。东京中央区商业楼及土地价格, 1982年为每平方米350万日元, 1990年上涨到3200万日元, 按当年汇率折算相当于每平方米22万美元。1990年, 仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格, 国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本, 土地的总价值几乎是美国的4倍。不仅地价持续飙升, 而且与股价产生了疯狂联动, 导致泡沫时期地价和股价相互推动, 循环上涨。
1990年3月, 日本大藏省发布《关於控制土地相关融资的规定》, 对土地金融进行总量控制, 这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济加速下落, 并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。此后, 日本银行也采取金融紧缩的政策, 进一步导致了泡沫的破裂。1989年12月29日, 日经指数达到最高38915.87点, 此後开始下跌, 土地价格也在1991年左右开始下跌, 泡沫经济开始正式破裂。资产价格的狂跌, 导致企业大量帐面资产在短短的一两年间化为乌有。
泡沫经济期间, 除房地产和建筑公司之外, 日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产业, 房地产价格的暴跌和经济的长期低迷, 导致一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭。房地产价格持续暴跌, 使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资严重失败, 无力偿还银行的贷款, 不得不宣布破产。随着土地价格的不断下跌, 担保的价值日益下降, 致使日本金融机构不良信贷资产规模和比例不断增长, 资本充足率大幅下降。由此导致日本金融机构的财务体质十分脆弱, 抗风险能力低下, 部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题。此后, 日本10大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭, 中小金融机构的破产更是接连不断, 日本金融体系发生剧烈动荡, 日本银行的各项机能均遭到重创。
日本教训值得中国认真汲取
从宏观经济政策检讨, 日本泡沫经济的教训告诉我们:第一, 要防止由于汇率的调整, 特别是本币的升值导致的资产泡沫化和经济泡沫化。第二, 尤其在物价的稳定时期, 更应该当心资产的泡沫化, 否则必遭泡沫破灭的劫难。第三, 必须处理好当前的经济繁荣与经济的长期持续健康发展之间的关系, 不能为刺激短期经济增长而采取危害长远发展的宏观经济政策。因为不论是财政政策还是货币政策, 都解决不了推动经济增长的根本动力问题。
从房地产泡沫的形成来看, 金融机构对于房地产泡沫应当保持最高程度的警惕。1985-1990年鉴, 日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足, 纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款, 形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环, 泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润, 将房地产贷款作为最佳贷款项目, 无节制地扩大信贷规模, 助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年, 日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款, 占贷款总额的1/4。
其次, 日本泡沫破灭告诉我们, 世界上从来没有只涨不落的房地产市场。在日本经济高速增长和人民生活水平普遍提高的80年代后期, 日本民众和投资者普遍相信人多地少的矛盾将导致日本地价持续升高, 永涨不落。因此即使毫无用处的土地, 各个公司也全力争夺, 导致地价和房价越走越高。由于投资投机过度, 造成房地产业虚假繁荣。人们从银行贷款购买房地产, 然后再用房地产做抵押再去购买房地产, 造成了大量的重复抵押和贷款, 并加剧了房地产价格的暴涨。
最后, 政府对房地产泡沫和房地产价格暴不能无动于衷, 而应积极治理, 为经济发展创造良好的外部环境。
日本的房地产泡沫 篇2
在经济上,日本是一个伟大的国家,但日本的股市和房市走了20年的熊市,不能不提醒我们思考。
作者:银泉四眼 提交日期:2010-1-13 96初,到日本的第一天,住在一栋楼里的邻居须藤用茶盘端着沏好的抹茶来到我的房间,这可能是他独有的“初次见面、彼此认识一下”的表达方式。语言沟通上的障碍也只能是简单的十几分钟“寒暄”,须藤把他房间里的电话给了我,让我告诉家里人可以通过他的电话和我联系。
在我没有装电话的近两个月的时间里,去须藤那里接过几次电话,每次接完电话我都带点东西过去感谢一下。这样一来,每个星期抽1、2个小时坐下来聊聊天就成了一种习惯。
须藤48岁,是一家从事商业设施管理的管理员,每月工资40多万日元。我当时很奇怪,他的工资不算低,又是独身,为什么还会住在这样一栋月租金只有3万多日元、一居(12㎡)一厨(4㎡)一卫(3㎡)、5人合用一个浴室的楼房里呢?须藤对我这种疑问表示非常理解,他告诉我说,在日本经济泡沫时期的88年,他花6000万日元购买了一套二层别墅。现在这套别墅的价格已经跌到了3000万日元。他把别墅已经出租出去了。他住现在这样的房子是为了省下钱来和别墅的租金合在一起还银行的贷款。等他65岁的时候就可以还清贷款,然后再把房子抵押出去得到养老送终的钱。不过,他的妻子并不原意和他一起住这样的房子,离婚了。
97年,进入大学院后认识了搞金属材料研究的博士生小董(中国人),有一天他开车带我到一个很荒凉的地方去摘柿子。我问他这里的柿子为什么可以随便摘,他说,这是他导师在泡沫经济时期买的地,按那个时期的发展规划,这里应该可以划入东京通勤圈的范围了,很遗憾,你看看现在,还是这么荒凉,也只有这搞金属研究的教授脑袋才这么“硬”,才会相信东京圈会扩大到这里。
小董又说:在研究室做实验的时候,教授没事儿总叨叨这块地,看来这块地让他挺烦心。教授在89年以5万日元/㎡买了这块地,一共是1.5亿日元。教授说如果现在有人出1个亿,他就卖。93年有人出价2.5万日元/㎡,教授舍不得,现在,2万都找不到买主了。种了这些柿子树还没时间照料,我们到这摘柿子吃就是帮他忙了。
我注意看了看这块地,除了几十棵柿子树,其它都是荒草。当时来的高兴劲儿晾了一大半。
后来在02年做店铺选址调查时又路过这里,感觉还是以前的老样子。我顺路到当地的公共图书馆查了一下,这块地属于市街化调整区域,这种区域内的土地并不完全属于建设用地,如果要化为建设用地,当地的政府部门必须投资进行给排水、液化气、5.2米以上宽度的道路等基础设施建设。教授买这里的土地,大概是基于泡沫经济时期的城市发展速度,要不了几年,政府部门就会投资把这里化为建设用地了。如果真如教授所料,地价至少要涨到10万1平米,再如果化成了建设用地中的商业用地,30万/㎡也完全可能。很可惜,教授这个“赌注”没押对。
99年,在就职的公司里认识了川濑,他和我都爱好登山,我加入了他们的登山俱乐部,一般是星期六的早晨6点在山下集合,10点多登山结束后到温泉洗洗澡回家。
有一次三连休,俱乐部组织去日光登山,日光是日本著名的旅游观光地,不少成员都带了自己的家人或朋友。
我们从山上下来后,没有去登山的人已经在温泉旅馆等候了,这其中有川濑的妻子,川濑把我介绍给她,并邀请我和他们一起吃晚饭。自从见了川濑的妻子,我再看川濑的时候,总感觉他是一个很神秘的人物。
川濑已经50岁,但只是公司里一个非常普通的工程师,可他的妻子不仅长得漂亮而且言谈举止完全是一个名门形象。在日光,川濑的妻子穿的是和服,日本女人穿和服时的走路姿势、坐姿、目光等等都是有讲究的,没有受过专门训练的人装不出来。接受这种训练的一般是“大家”的女孩子、或者是准备成为“大家媳妇”的女子家政大学的学生。在大学院我遇到过来自女子家政大学的研究生,相比之下,川濑的妻子可以做这些“大家媳妇”的老师。
和川濑一起登山的次数越多,越是想知道他到底是个什么人,可又不便直接问,担心问不好还有可能把关系搞僵了。
过了一段时间,有机会和关口一起去施工现场,他来这个公司已经9年了,我和他的私人关系不错,路上就我们两个人,这是个机会,我说:“在日光见到了川濑的妻子,她穿和服的样子和我平时看到的其她人真不一样,魅力十足,一定是“大家”出身吧”,关口说:“不知道,不过,川濑以前可是社长,妻子一定错不了”,我又问川濑为什么成了一个普通职员时,看关口不太乐意回答,我也就不好再问。
时间长了,从人们的只言片语中,对川濑有了一个基本的了解。川濑从东京理工大毕业后就来到我就职的这个公司,不到40岁就成了公司的核心技术人员,一直在东京品川、公司总部工作。对公司发展贡献很大,基本工资近百万日元。85年,也就是泡沫经济形成初期,川濑辞职创办了一家住宅制作工厂。一起步就发展很顺利,到88年,川濑不仅贷款扩大了生产规模,同时在东京的一等地还购买了一套近2亿日元的高档公寓。没想到,90年后,形势急转直下,工厂的订单几乎为零。川濑1亿2千万把东京的公寓抵押给了银行,希望度过难关、保住工厂。可最终还是在97年破产了。这个公司的高层念川濑的能力和多年的交情又让他又回到公司,不过总部是回不去了,工资听说只有40万。
因为在自己的身边,经常听到泡沫经济时期有关购地、购房的事儿,就开始琢磨:日本的一个普通百姓随便说句话都要从脑子里过一下,搞不懂的事情不会做,那么,日本的地价、房价为什么会上涨?是什么原因让他们坚信地价、房价还会涨?他们的工资并不高,房价已经超出了他们的正常支付能力,为什么还会降低其它方面的生活水平来买地、买房呢?
日本的房价为什么会上涨?不少人认为是缘于1985年9月的“广场协议”。就这么一个有关货币汇率的协议就能导致日本人疯狂贷款购房?如果百姓无钱银行凭什么贷款给你?日本百姓又凭什么坚信地价、房价还会涨?所以说,“广场协议”充其量只能说是“导火索”,那么“炸弹”是如何形成的呢?也就是说日本百姓的购房款来自何方?对于这些疑问,在2000年公司忘年会上,我得到了一个答案。
2000年底,公司终于发奖金了,已经连续三年没发奖金了。公司大概是希望把好人做到底,年底的忘年会也由公司出面来组织,这和前几年职员自发组织的忘年会相比,档次也高了不少。
周末的下午6点到9点,大家喝完了忘年会的第一场酒,接着来到卡拉OK包房。喝得醉醺醺的吉田问我是不是来过这种地方。
我说:“来过,但是可没有这么高档”,吉田一听哈哈大笑:“这种地方也算高档,泡沫的时候,公司的忘年会是要到银座去的”。
“是吗,忘年会能到银座开,咱们公司太有钱了”,“不仅仅是咱们公司,全日本的公司都一样,那个时候的银座人满为患,至少要提前半年预定才有位子”,“真是太好了,我怎么没赶上呢,真遗憾,怎么会一下子就不景气了呢?”
“这个你要怪罪的话,你就怪罪中国吧,我们被中国给骗了”,吉田的回答让我当时没反应过来,以为吉田喝醉了。
这时,关口已经扯着嗓子开唱了,吉田也开始忙着用桌上的各种酒勾兑自己喜欢的味道。尽管是高兴的日子,吉田大概又要借酒浇愁了,他和须藤的情况很类似,所不同的是须藤在泡沫时买的是别墅,吉田买的是东京的公寓,两人现在住着类似的房子。
在大学院的时候就经常听小董谈起日本泡沫经济时期的繁荣景象。小董是90年来的日本,他说:他刚来的时候,每天到学校来接留学生去打工的车,平均2个小时就一趟,1小时的工资一般是1200-1500日元,有些还可以当日结算,挣钱实在是太容易了,和现在大不相同。因为劳动力严重缺乏,日本政府对很多南美和其它一些国家的偷渡者,以及签证到期不回国的人也是睁只眼闭只眼。泡沫经济崩溃会,日本的入国管理局才开始驱赶这些人。
不过,至于当时日本为什么会如此繁荣,大家觉得本来就是这样,在留学生中也极少议论这些问题,更不会去想这和中国有什么关系。
自从忘年会上听吉田说日本的泡沫繁荣是因为中国,不管是不是醉话,我还是想弄个明白。
登山的时候,我问川濑,日本泡沫经济和中国有什么关系?
川濑说:“中国开放以后,日本的电器、汽车开始大批量出口中国,去过中国的日本人说,中国和日本相比至少相差30年,中国有12亿人,如果我们给中国造东西,达到日本现在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就坚信在自己的有生之年日本经济会一直繁荣下去”。
“果然如此,记得我一个邻居为了买一台东芝双缸洗衣机,一大早4点去排队”川濑的话让我想起了中国改革开放初期的一些事。当时我国还没有彩电、录像机、冰箱、洗衣机等等这类家电的生产线,市场上的日本电器无论是非法走私货还是合法进口货,最终都要出自日本的工厂。这对日本来说中国这个市场实在是太大了。
我接着说:“想必那个时候,大家的收入一定非常高了”,“是啊!最不景气的公司,每年的奖金也有半年的工资”,“挣这么多的钱,大概也只能买地买房了”,“是啊!每年的奖金就可以还购房按揭了,谁会想到会发生后来的事情呢”。
日本在85年之前,住宅市场并非完全商业化的市场,80%以上的普通工薪家庭住的都是公团房、县营房、市营房、社宅等等这类公益性住房。在这其中,1955年日本政府设立的【日本住宅公团】又是最大的住宅提供者。
上个世纪70年代末,日本的汽车、家电制造技术不仅可以与欧美抗衡,有些已经处于国际领先地位,产品开始大量出口海外。1981年,【日本住宅公团】更名为【住宅、都市整备公团】,工作核心由直接提供住宅转型为建设和改良城市居住基础设施。日本住宅公团的工作转型是日本政府希望借日本产品大量出口海外给日本经济带来繁荣的机会,为住宅商品化所作的准备,通过住宅商品化满足国内住宅个性化需求,由此提高日本国民的居住条件。
日本住宅公团开发的住宅
85年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%,促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化,商业银行开始大量为居民购房发放贷款,贷款利率大幅下调(见下图)。日本的房价也由此开始了急速攀升。
在日本经济一片繁荣,房价不断攀升中到了90年,日本各大银行不仅突然停止购房贷款,并大幅提高原来的购房贷款利率。92年开始征收地价税(征收额度为财产继承税评估值的0.3%)。日本政府为什么要出台这样的经济政策?日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什么也突然消失了?这意味着日本经济由此开始步入“泥潭”吗?又如何看待日本经济“空白”的十年呢?
在房价,股价一路高涨,日本经济一片繁荣的90年3月27日,日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》,这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的 “发火点”,房价,股价掉头下跌(见下图)。当年8月,日本银行又把短期贷款利率上调到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税,让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜,高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段,每年0.3%的地价税竟然超过商品利润的20%,地价税对房价的抑制力可见一斑。
日本政府为什么要出台这样的金融政策,是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那么,在楼市、股市已经开始暴跌的92年,大藏省为什么还要出台地价税,让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢?
有不少人认为:90年之后的几年,日本政府一连的经济政策把日本经济推入不能自拔的“泥潭”,让整个日本经济出现“空白”的十年(90年中期-2000年)。
准确地说:不是90年的政策有问题,而是85年日本全面开放不动产市场,寄希望通过不动产来让日本经济继续保持高速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的85年-89年,日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了85年所犯这一政策错误的严重性。90年以后的政策不过是对85年所犯错误的紧急更正。
让我关注有关日本泡沫经济的诸多论说,并认可上面的这种论断,还得从和吉田的一次聊天说起。
每次和吉田一起去施工现场,他都会以“一早儿,稍微喝了点儿”为借口,躺在车上看漫画。这次,他上车就坐到了驾驶位上,我觉得挺奇怪,猜想他一定有什么事儿。还真是,刚进东京不久他就下了高速,在东京市区内狭窄的小路上绕来绕去,非常熟悉的把车停在了一栋30多层的公寓旁边,让我稍等他一下。
我下车在四周转了转,心里琢磨:这可能就是吉田买的公寓,这种地段的住宅不会便宜,看来吉田在泡沫时期真发了不少奖金。
过了十几分钟,吉田回来对我说:“一来这里我就心烦,安全第一,拜托了”。他这是又打算躺旁边看漫画了,他很随便,和他说话也就比较直来直去。
我一边开车一边问他:“这是你买的公寓?”
“是,”
“这里真是东京不错的住宅专用地,离地铁站很近而且还很安静。”
吉田一听很得意:“那当然,当时交了定金来抽签的人是总套数的20倍,”
“你真够幸运的”
“幸运谈不上,我没有抽签,咱们公司是这栋公寓的投资人之一,”
我确实有点吃惊:“怎么,咱们公司在泡沫时期也投资不动产?”
“这有什么奇怪,如果不是各行各业都投资不动产,不动产泡沫怎么会那么大,”
“看来你要参加抽签就好了,也许抽不上,等两年情况就截然不同了”
“不可能,买不上这个楼盘,还要买别的楼盘,总之,那一年是下定决心一定要买”
“看来,你的泡沫烦心病是命中注定了,”
“哈哈~~,对,让我烦恼的信号不是从这栋楼里发射过来,就是从那栋楼里发射过来,总之,这种烦恼一定是要有的。”
“哈哈~~,在日本,有你这种烦恼的人太多了,应该推举一个能让大家消除烦恼的人当总理大臣”
“我死的那一天就是这个总理大臣的诞生日”
“哈哈~~,既然你一辈子都住不进自己买的公寓里,为什么不卖了呢?”
“开玩笑,我交了首付,还支付了十年的按揭,怎么能卖呢”
“如果房价刚开始下跌的时候,你就卖掉,也就不会有现在的烦恼了”
“是啊!可我不是神,谁会想到泡沫已经崩了十年了,房价不但不涨,还在一直下跌呢,”
“泡沫刚崩的时候,也没什么人着急卖房,是不是大家都相信房价还有上涨的可能,”
“是,至少是坚信房价不会下跌的这么厉害,”
“既然如此,也应该有一个相信房价不会下跌的理由吧,”
吉田想了一下说:“相信的理由很多,每个人也有自己的想法,但基本上还是依据一般的常识性判断。日本经济主要是依靠出口,日元升值对产品出口形成严重妨碍,政府肯定要增发货币使日元贬值,如果每年持续增发货币,恢复到原来日元兑换美元的汇率标准上,房价不会降。”
“那为什么不增发货币呢”
“对呀!十年过去了,地价、房价一直下跌,日本的不动产价值以每年100兆、100兆的速度减少,这总理大臣换了好几个,丝毫也看不到政府要增发货币的意思,真搞不懂这帮混蛋脑子里在想什么”
“政府既然坚持不增发货币也应该有不增发的理由吧,你怎么看?”
“这我可不知道,这是钱!!大家都能看明白了就不是钱了。”
“哈哈~~,看来,吉田桑要摆脱烦恼只能等下回看不明白的泡沫到来了”
吉田长叹了一声:“不可能再有了,再来一次泡沫,日本人连粮食都吃不上了”
“日本工业这么发达,可以进口粮食”
“开玩笑,那日本不就成了农业国的奴隶了吗”
“照你这么说,政府急忙把地产泡沫捅破也是因为农地,”
“不一定是全部,但这肯定是一个非常重要的原因,这些农村的地主最讨厌,泡沫的时候,一窝蜂的要在农地上盖房子,这不等于是让大家没粮食吃吗。”
“照此来说,如果从农地这个角度看,政府不增发货币也是有道理的,”
“对!也应该警告警告这帮地主,不许打农田的主意。可是让我也一起跟着倒霉。”
房地产是不是有泡沫是以实体经济为参照物,房地产价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫。
但是,房地产泡沫一定会崩溃,或者说房地产泡沫一定要以房价暴跌的方式来结束,这在经济学上是找不到依据的。脱离了实体经济支撑的房地产泡沫一定要被捅破吗?答案也是不一定的。
在经历了房地产泡沫崩溃的日本学术界比较主流的观点是:房地产泡沫是不是需要被捅破主要由社会因素来决定。那么,日本为什么要捅破泡沫呢?
进入上个世纪80年代,伴随中国的大门开放,一直持续繁荣的日本经济也进入了鼎盛期。
但是,中国及其它发展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产,让日本政府清楚的看到了,发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前,日本只有死路一条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路,已经看到了尽头。
在日本政府意识到了日本所面临的困境,但且还没有找到应对方法的时候,“广场协议”更是给了日本当头一棒。使得给日本经济带来繁荣的制造业,陷入了既要与发展中国家的低价格抗争,又要承受日元升值重压的两难境地。要保持日本经济继续高速增长,必须寻找新的经济增长点。
不动产!让日本人已经鼓鼓的腰包去投资不动产,无疑是让日本经济解“燃眉之急”的有效通道。开启商业化的不动产市场,对日本农村的地主是一个最大的利好,当时执政党(自民党)的最大支持者就是以地主为核心的农协。
85年9月的“广场协议”签署后,本来就已经担心日元贬值的日本国民,对于政府诸多的不动产优惠政策,就如同找到了一个可以让纸币保值的避风港,把大笔资金投入不动产市场。
当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间,一个潘多拉盒子——[保有需求]被打开了。日本的不动产属性开始了悄然的改变,由[使用需求]转向
[保有需求],后果也就可想而知了。再加86年高达2位数的货币增发量,到了87年,在绝大部分日本人眼里,土地已经成了最值得保有的资产。
面对如此之大的市场需求,日本各大银行对土地展开了激烈争夺。通常情况下,银行对土地抵押融资是按土地评价值的70%贷出,北海道拓值银行以120%提供融资,由此可见土地在银行眼里已经成了金矿。
随着日本不动产价格的急速攀升,投向不动产的资金也越来越多,全国的不动产开发项目一个赛过一个大,整个日本“莺歌燕舞”,连银座这种日本最高档的红灯区也成了普通人可以光顾的地方。
但另一面,正在建设的第二东名高速因地价高涨,计划难于推进。日本道路公团的经营状况极度恶化。各地方性的公共投资建设也因地价高涨而困难重重。
88年,不动产业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊再也按耐不住,开始大举进入不动产业。
不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向。因此,围绕日本应如何发展的争论越来越激烈。如果把这些争论归纳一下,争论主要是围绕3个方面展开:
1.促进不动产业的发展是否符合日本的基本国策?
2.不动产业的发展是否能保持日本经济的持续繁荣?
3.如果对以上两个问题的回答都是“NO”,那么什么样的经济模式更适合于日本?
1990年日本泡沫经济崩溃,表面上看是日本政府一连串的经济政策所致,其政策实质是日本政府对以上争论的一个明确回答。
二战以后,日本有两个被称为不变的基本国策,一个是基本农田制度,一个是科技兴国战略。
所谓的基本农田制就是日本的基本农田保有量必须能够满足日本的粮食自给自足,不能在粮食问题上受制于他国。不动产开发的持续高涨,直接威胁到了日本基本农田的保有量。
所谓科技兴国战略,是二战后,日本政府对已经是一片焦土、百废待兴的日本应向什么方向发展做过长时间的论证。曾一度想效仿荷兰成为亚洲与欧美之间的贸易集散地。但考虑日本与荷兰在人口数量与所处外部环境等方面相差甚远,贸易集散地的构想被彻底否定,最终决定走工业科技兴国的道路。
依靠不动产来拉动日本经济的发展,很显然是已经背离了工业科技兴国这个不变国策。
日本是一个资源严重依赖进口的国家。要获取资源,日本必须要用他国需要的商品来进行交换。如果投向不动产的资金越来越多,日本整个产业结构和就业结构就会向不动产业倾斜。出口创汇的制造业就会萎缩,能够从他国获取的资源也就越来越少。10年、20年后,随着发展中国家的崛起,本无价格优势的日本产品连技术优势也将失去。再没有了可以和别国交换的商品,日本人对不动产的争夺就如同贫穷的村民去争夺无电、无暖、无气、无油的土坯草房。
所以,尽管企业和人都离不开土地,土地的价值应该占到企业利润的多少?应该占到个人收入的多少?这在世界上也没有标准。但是,日本资源匮乏必须用高技术含量的产品去交换,这在日本社会是一种共识。日本的住宅市场价格,自55年设立日本住宅公团到85年一直就是由政府主导。所以,日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础。
为什么日本政府要以股市、楼市暴跌的方式来结束泡沫经济?面对不动产价值的暴跌日本政府为什么坚持不增发货币?泡沫经济崩溃后的日本产业结构又发生了怎样的变化?面对泡沫崩溃的日本百姓又是何种心态等等问题以后探讨。
还想再重复说明的一点是:谈论房地产是不是有泡沫,首先要界定房地产是被当做“工具”来使用还是被当做“古董”来收藏。只有被当做“工具”时,房价才能和实体经济直接联系在一起。如果被当做“古董”,房价和实体经济就没有了直接联系。如果没有这样的界定,房地产有无泡沫也就无法谈起,结果只能是各说各话。
日本的房地产泡沫 篇3
一、规模庞大、低效的政府投资计划
日元升值以后,出于对国际贸易形势恶化、产品需求减少和GDP增长降低的担忧, 日本当局各部门通力配合,采取了包括低利率、金融缓和政策以及一些结构性改革和放松管制等措施来刺激国内需求。
从1987年春季开始,日本中央政府摆脱从紧的财政政策,采取了规模庞大的紧急支出政策,通过了一笔主要用于公共投资的总值达6万亿日元的附加预算。地方政府也得到中央政府的建议,建议它们扩大区域再开发计划。同时,建设省取消了城市计划和建设方面的一些限制,鼓励国内外企业参与再开发计划。这些举动标志着积极的财政政策,并在经济中产生了大量的投资。
公共支出项目给相关行业,特别是建设行业、原材料和重工行业,首先带来了繁荣增长。政府宏伟的开发计划将土地价格推到了一个非常高的水平。国土厅开始“东京区域改建计划”将东京市中心重新开发成一个国际金融中心之后,东京市中心地价有了很明显的提高。
在公共投资的示范下,公众相信地价一定会持续增长,国内需求也将会进一步提高。地价在公共工程和低利率政策的刺激下急速上升,吸引了来自国内外的大量资金。1985年到1990年期间,住房投资和消费者耐用品消费稳步上升,同时商业固定投资也在不断上升。这被看成是经济增长的主要动力。
研究发现,在20世纪80年代日本经济主要是由投资而不是由消费驱动的。这种投资驱动的经济造成了生产与消费之间的扭曲,资本存量增多使得经济出现了动态无效率。投资驱动所引起的过度投资爆炸式增长,并最终使得信用与生产循环破裂。
二、极度宽松的金融政策和货币政策
宽松的金融政策,是泡沫生成的必要条件。为应对“广场协定”后日元升值给经济带来的不利影响,日本央行在1986年分4次把基准利率从5%下调到3%,并且在1987年2月再次下调0.5%,达到当时的历史低点2.5%。到了1987年年中,日本企业通过技术革新及经营合理化等努力,大幅度增加高科技产品出口,经济开始出现复苏的迹象。然而,由于顾虑美国股市暴跌引起美元贬值,以及国内消费物价的持续稳定,日本央行将2.5%的超低利率维持了2年零3个月,直到1989年5月31日才上调到3.25%。
低利率的长期持续使货币供应量大幅增加,出现了所谓的“流动性过剩”。由于日元升值、原材料进口价格大幅下降,“流动性过剩”并没有在物价上显现出来。这在一定程度上显示经济理论的落后,导致CPI统计上的不真实。按照原有的统计方法,日本的CPI在泡沫经济的末期才开始缓慢上涨:1989年3月比前一年上升了1.1%,到1990年4月超过了2%,同年11月达到了3%以上,一直到1991年8月一直维持在这个水平。
在日本政府扩大内需政策的鼓励下,全国掀起了国土开发热潮。大量资金流向了股票及房地产行业,使得资产价格出现暴涨。由于日本央行将汇率及物价稳定作为首要目标,忽视了资产价格的上升,结果导致了资产的通货膨胀。而在“流动性过剩”传递到CPI时,日本央行的紧缩政策,终于成为日本资产泡沫破裂的导火线。可见,泡沫吹大的前提条件是持续宽松的货币政策,而物价一旦上升,宽松的货币政策便无法维持下去,大规模的资产价格泡沫也将不会形成。现在看来,放任泡沫的扩大所造成的损失,远比错误地采取紧缩政策而给经济发展所带来的负面效应更大。
三、房地产泡沫的发生和破灭
1985年到1990年5年间,日本城市地价在已经很高的水平上又上涨2倍,其中东京中央区地价上涨了3倍。1990年年末日本土地资产总额达2389万亿日元,比1985年年末增大1.4倍,所增大的1385万亿日元相当于当时GDP的3倍。东京中央区商业楼及土地价格,1982年为每平方米350万日元,1990年上涨到3200万日元,按当年汇率折算相当于每平方米22万美元。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,国土面积相当于美国加州的日本,土地的总价值几乎是美国的4倍。不仅地价持续飙升,而且与股价产生了疯狂联动,导致泡沫时期地价和股价相互推动,循环上涨。
1990年3月,日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》,对土地金融进行总量控制,这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济加速下落,并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。此后,日本银行也采取金融紧缩的政策,进一步导致了泡沫的破裂。1989年12月29日,日经指数达到最高38915.87点,此后开始下跌,土地价格也在1991年左右开始下跌,泡沫经济开始正式破裂。资产价格的狂跌,导致企业大量账面资产在短短的一两年间化为乌有。
泡沫经济期间,除房地产和建筑公司之外,日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产业,房地产价格的暴跌和经济的长期低迷,导致一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭。房地产价格持续暴跌,使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资严重失败,无力偿还银行的贷款,不得不宣布破产。随着土地价格的不断下跌,担保的价值日益下降,致使日本金融机构不良信贷资产规模和比例不断增长,资本充足率大幅下降。由此导致日本金融机构的财务体质十分脆弱,抗风险能力低下,部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题。此后,日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭,中小金融机构的破产更是接连不断,日本金融体系发生剧烈动荡,日本银行的各项机能均遭到重创。
四、日本教训值得当前中国认真汲取
从宏观经济政策检讨,日本泡沫经济的教训告诉我们:第一,要防止由于汇率的调整,特别是本币的升值导致的资产泡沫化和经济泡沫化。第二,尤其在物价的稳定时期,更应该当心资产的泡沫化,否则必遭泡沫破灭的劫难。第三,必须处理好当前的经济繁荣与经济的长期持续健康发展之间的关系,不能为刺激短期经济增长而采取危害长远发展的宏观经济政策。因为不论是财政政策还是货币政策,都解决不了推动经济增长的根本动力问题。
从房地产泡沫的形成来看,金融机构对于房地产泡沫应当保持最高程度的警惕。1985-1990年间,日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足,纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款,形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环,泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润,将房地产贷款作为最佳贷款项目,无节制地扩大信贷规模,助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年,日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款,占贷款总额的1/4。
其次,日本泡沫破灭告诉我们,世界上从来没有只涨不落的房地产市场。在日本经济高速增长和人民生活水平普遍提高的上世纪80年代后期,日本民众和投资者普遍相信人多地少的矛盾将导致日本地价持续升高,永涨不落。因此即使毫无用处的土地,各个公司也全力争夺,导致地价和房价越走越高。由于投资投机过度,造成房地产业虚假繁荣。人们从银行贷款购买房地产,然后再用房地产做抵押再去购买房地产,造成了大量的重复抵押和贷款,并加剧了房地产价格的暴涨。
日本的房地产泡沫 篇4
日本的房地产泡沫起源于20世纪末期。第二次世界大战结束后, 日本在美国的经济援助下开始了三十多年的经济发展的黄金期。然而, 在这个飞速发展的经济体中, 存在着房地产泡沫经济的隐患。据日本国土厅公布的调查统计数据, 1985年, 东京都的商业用地价格指数为120.1 (以1980年为基期100) , 但到了1988年就暴涨到了334.2, 在短短的三年间暴涨了近2倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年, 仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格, 国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本, 土地的总价值几乎是美国的4倍。从1986—1989年, 日本的商品房价格整整涨了2倍。这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值。从20世纪90年代初期开始, 日本房地产泡沫开始崩溃, 泡沫经济的虚假繁荣宛如空中楼阁一般轰然倒塌, 股价和房价大幅下跌, 对实体经济也带来严重的影响, 日本的经济进入长期的萧条期。
房地产泡沫破灭后, 对日本的经济、政治、社会造成了巨大破坏, 日本的经济一直处在萧条期, 直到现在也没有完全恢复。究其成因, 可以从以下几个方面分析:
1. 日元的升值与日本房地产泡沫有直接联系。
二战之后, 日本用二十年的时间在战争的废墟上建造了一个世界经济奇迹, 成为世界第二大经济实体, 仅次于美国。但是急速发展的日本, 经济结构偏向于内需不足、出口导向型, 与美国、英国等欧美国家的贸易处于顺差地位, 积累了数额庞大的外汇储备, 这也导致日本与欧美诸国的贸易摩擦不断。1985年, 迫于美、英等其他G5国家的压力, 日本签订了《广场协议》, 日元加速了升值的步伐。国际上许多资金流入日本并最终流入房地产市场, 为其房地产泡沫的形成准备了资本基础。
2. 持续的低利率政策加速了泡沫的形成。《广场协议》签
订后, 日元大幅升值, 对日本的出口导向型经济产生了很大影响, 出口产品大幅下降。为了维持日本产品在国际市场上的竞争力, 日本政府开始实行并长期实行了低利率政策, 连续多次下调基准利率。1986年1月30日基准利率为5%, 到1987年2月23日已经降至2.5%, 为当时世界上的最低水平。日本国内资本市场上的货币供给大幅增加, 导致出现流动性过剩, 大量资金游离于实体经济之外, 流入“获益”明显的股市和房地产市场, 间接导致了资产价格上涨。
3. 日本民众对地价和房价不断上涨的经济预期。
日本是由一系列岛屿组成的国家, 土地资源少而人口相对较多, 随着经济的发展和城市化的进行, 人们认为地价和房价一定会不断上涨。并且, 日本的国民收入和个人收入在过去三十年间持续增长, 人民的生活水平不断提高, 对土地和住房不断提出新的更高的需求。企业也预期市场对商品房的需求是呈现刚性的。利好的经济预期和个人对商品房的需求在一定程度上助长了房地产泡沫的膨胀。
4. 政府监管和调控行为的缺失。
在房地产泡沫产生和发展时期, 日本政府的行为也在一定程度上助长了泡沫的发展。首先, 在泡沫形成之前至泡沫形成的几十年时间里, 日本政府认为不应该干预地价和房地产价格, 对大量资本投入房地产市场也不加调控。其次, 日本进行的金融改革加速了金融的自由化, 政府对金融的宏观调控能力不断下降, 致使金融市场的融资能力大大增强, 各个企业通过金融市场的融资取得大量资本。这些资本又成为推动资产价格特别是地产和商品房等不动产价格上涨的巨大动力。
综上所述, 日元的被迫升值和日本国内长时间持续地低利率政策, 分别从外部和内部为日本的房地产泡沫的产生提供了资本, 此时日本的房地产泡沫的发生只是具有了可能性。日本国内对地价和房价上涨的普遍而坚定的预期, 以及市场对商品房的刚性需求的预期, 助长了其房地产泡沫的形成。日本政府对金融市场的监管不力, 对房地产市场的不加干预, 导致大量资本流入房地产市场, 为房地产泡沫的形成提供了最佳政治和资本环境。最终, 各种原因的相互作用下, 房地产泡沫形成, 对日本的经济带来了严重的破坏。
二、中国房地产市场过热的成因分析
鉴于日本房地产泡沫破灭对日本经济造成的巨大危害, 国内许多经济学家和政治家对中国的房地产市场的发展忧心忡忡, 大多数人认为房地产市场的过热是房地产泡沫产生的征兆。理论界对中国是否发生房地产泡沫的问题的讨论也从未停止, 但是目前来看还是没有准确的定论。国家发改委经济运行和发展研究室主任王小广认为, 中国房地产市场有泡沫化发展的倾向, 并有演化成泡沫经济的可能。中国社会科学院金融研究所博士、金融发展与金融制度室主任易宪容称:“中国房地产的泡沫已经越吹越大, 房地产降温刻不容缓。”而国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松则持乐观态度, 认为:从房地产市场的发展看, 我们充其量只能说, 目前房地产市场正在经历第一次完整意义上的周期波动的考验。原来扩张阶段形成的许多经营惯性有待调整, 但中国房地产市场发展空间依然很大的现实是没人能够否认的。房地产市场是否存在泡沫仍在争论之中, 但是房地产市场过热却已是定论。
从日本房地产泡沫产生的原因方面来分析, 导致中国房地产市场发展过热的情况和日本20世纪80年代的一些经济环境极其相似:
1. 人民币升值。
同日本一样, 中国资进入21世纪也开始面对欧美各国要求人民币升值的强大压力。改革开放以来, 中国的经济进入飞速发展时期, 由于中国的人力资源丰富且廉价, 根据比较优势理论, 制造业发展迅猛, 经济结构偏向出口型, 使中国一直以来处于对外贸易顺差, 形成了数额巨大的外汇储备。这导致欧美诸国的强烈不满, 贸易摩擦不断发生并且逐步升级, 对人民币形成了巨大的升值压力。自2003年至今, 人民币汇率从美元兑人民币8.0∶1, 上升到目前的6.6∶1, 升值了17.5%。对人民币升值的强烈预期, 吸引了大量国际资本进入中国市场, 许多资本以国际游资的方式进入房地产市场。另外, 人民币的升值给中国的经济发展带来了巨大影响, 特别是2008年世界金融危机爆发之后, 中国沿海的出口制造业受到重创, 国内的大量闲置资本也选择进入股市和房市。
2. 城市化进程与房市预期。
中国目前正处于加速城市化的进程之中, 城市化水平在以每年1%~2%的速率增长。据联合国在2010年3月25日发布的一份报告称:中国的城市化进程发展很快, 城市化水平从1980年的19%跃升至2010年的47%, 预测到2025年将达到59%。在城市化进程中将会有大量的土地被用于城市化建设, 将对地价和房价产生巨大影响。中国的企业和居民对房地产市场形成了这样的刚性预期:土地属于稀缺且不可再生资源, 在这个加速城市化的阶段, 土地价格只会随着经济的发展和需求的增加越来越高, 而不会降低。如果现在不买地买房, 将来就会要付出更大的代价才能拥有。这个预期更刺激人们对商品房的需求以及企业对房地产市场的投入。
3. 政府在相关管理方面的缺失以及土地制度不健全。
政府在经营土地方面缺乏监管, 一些房地产开发商和政府往往有着密切的关系, 政府与房地产商及银行合作, 把大量资产投入房地产市场的发展, 暗箱操作和政治寻租的现象比较普遍。这种行为的出现导致土地资源不能实现优化配置, 影响了经济的可持续发展。另外, 中国的土地出让制度是由政府一次性收取出让金, 这部分的收入进入财政收入, 算作政绩考察的一部分。导致一部分政府领导人会超量开发和出让土地。目前, 中国在房地产税制等方面也存在一些问题:征税面比较窄, 税制安排不合理等等, 对房地产市场的投机行为起不到抑制的作用。
中国的房地产市场发展和日本房地产泡沫时期的有许多相似之处, 两国国内的经济结构都是以出口型经济为主, 积累了巨额外汇, 本币被迫升值, 导致国内经济受挫等等。但是二者之间也有很大的不同之处:第一, 日本当初被迫签订《广场协议》, 承诺在一定时间内将日元升值到某一程度, 中国现在虽然也面对人民币升值的压力, 但是总的来说, 升值的控制力还是掌握在我们自己手中。第二, 中国政府的宏观调控能力强于20世纪80年代时期的日本政府, 政府对经济发展过热特别是房地产市场发展过热高度关注, 政府先后出台一系列调控措施为房地产的过热发展降温, 2010年国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨, 发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (即新国十条) , 同时北京、深圳、广州、上海等一线城市已实行了“限购令”, 对房价进行调控。第三, 经济结构的转变。2008年的始于美国的国际金融危机对中国的净出口造成了很大影响, 增加国内需求成为拉动经济增长的一大动力, 相关刺激消费的政策频频出台, 内需对经济的拉动力增大, 中国的出口导向型经济也慢慢向“三驾马车”共同拉动经济转变。
三、结语
中国房地产的发展确实存在过热的现象, 但是是否会发生像日本房地产泡沫一样的情况, 现在下结论还言之过早。当前, 在一线城市和部分二线城市, 房地产价格确实存在一些泡沫, 但在政府的宏观调控决策之下, 泡沫膨胀的可能性较小。中国和日本20世纪末期的现象有某些相似之处, 吸取日本的经验教训对于我们解决房地产市场过热的问题是必要的。
摘要:进入21世纪, 中国房地产市场开始迅猛发展, 成为人们广泛关注的焦点。而20世纪末期发生在日本的房地产泡沫的惨痛经历, 也使人们对中国的房地产热产生了深深忧虑。社会各界关于中国房地产市场是否存在泡沫的讨论也没有停歇。首先考察了日本房地产泡沫的产生原因和经济环境, 在此基础上, 着重分析了中国房地产市场存在的类似经济因素, 并对二者作出了分析和对比。
关键词:泡沫经济,房地产市场,中国,日本
参考文献
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房地产泡沫与贫富差距 篇5
因为易宪容他切切实实的站在人名群众的角度上来替人民说话,他是真正“掀开国内房价炒得如此之高的皇帝新装”,他一针见血地指出“中国房地产富豪靠的是政府权力”,并运用大量的事实数据证实,并运用一个经济学家的眼光来分析,中国房地产的涨价是泡沫,是脱离中国实际的产物。中国充其量是个小康国家,凭什么有发达国家的房价?而华远集团董事长任志强更是露骨,说什么“中央文件的精神是商品房是给高收入的人住的,我是按中央的文件来说话的……全世界的低收入家庭都不是靠商品房来解决住房问题。”中央哪个的精神是说商品房是给高收入的人住的,真乃咄咄怪事!国家进行房产商品化改革是为了在房产领域引入市场机制,使房产更加有活力,成为一个新的增长点,实现经济和社会的双赢。社会的赢就是要让广大人民群众得实惠,保障人民居住条件得提高。可任董事长人为地将此曲解,硬是要把它说成是“高收入者的”!也不看看高收入者有几个啊,难不成作为大众主体的中低收入者就只要所谓政府的补贴性住房和低价廉租房吗?好一个只顾自己赚钱的任董事长!还要政府来擦屁股,如意算盘打的不错啊!我敢说,你们这号人,如果没有政府支持、银行贷款你们可能连自己的狗都养不活吧!
不过他却道出了一个事实:中国确实已经出现了一些可以接受如此变态房价的“高收入者”。按国际标准来说,中国贫富差距已经到达了国际警戒线。不过他们的最低标准线是月收入1400元,其实是没有这么高的,据权威测算中国的最低标准线应是700元。照这样计算,恐怕不是达到的问题了,是大大超过了。难怪现而今,到处不是阻塞交通,就是集体上访,要不就是公然的抗法。领导总是叫群众保持镇静,如果群众人人都丰衣足食的话,鬼才上街搞游行?站到还冷,对身体不好!况且站大街的都是老头老太太级别的人了,如果不是生活所迫,谁愿意呀?朱门酒肉臭,路有冻死骨。如果不改变,这样的情景会出现吗?
想起了一个萧伯纳的典故,大意是,萧伯纳遇见一个十分胖的富翁,而萧伯纳十分瘦,富翁就数落萧伯纳:“看你就知道世界有多么的贫穷!”而萧伯纳反唇相讥道:“看你就知道世界贫穷的原因了!”虽然是有笑话的性质,但是也道出了本质啊!现在,确实是富人坐在穷人身上压榨,是故富愈富,穷愈穷。可是,象任董那样的富人并不知道感激那些让他发财的所谓低收入者,还厚颜无耻的振振有辞的说低收入者的出路,你的社会责任感被狗给吃了!
其实最让人怕的不是为富不仁,是政府公信力的下降。富要不仁,政府来治,他富也不能不仁。可现在,某些地方政府真的成了“权为商所用”。就象上述的房地产泡沫,如果不是政府这样包着,房价会这么高吗?为何?因为共同利益,房地产上了,gdp上去了,这才能升官发财!哪管你百姓死活?!荒唐如四川某县在给群众反映情况的条子上写着“到月球找安南解决”,寒心如宝马撞人事件,吓人如刘涌案,权力一次次的出租,让我们这些主人感到害怕:“公仆真的可靠吗?”
美国应吸取日本泡沫破灭的教训 篇6
全球经济被新一代的“僵尸”束缚——经济上的活死人。美国消费者正处于一场史无前例的减少开支过程的初期。2008年后的13个季度中,调整通胀后的消费年化增长仅为0.5%。美国消费者的消费意愿在战后从未在如此长的时间内保持如此低的水平。
此种“僵尸症状”有一个重要的先例。事实上,这是日本病症的重要表现,它引发了日本首次“失去的十年”。由于受到政府的鼓励,日本各银行向各行各业无力偿还债务的企业发放贷款,推迟了重组和无法避免的失败。
这与泡沫破裂后的美国类似。在持续多年的创纪录疯狂消费后,美国消费者的消费能力已经达到了极限。过度消费是建立在两个不稳定的泡沫之上——房地产和信用——而这两个泡沫已经破裂。
美国消费者将需要很长时间从这场泡沫引发的疯狂消费中恢复过来。减少过度债务的去杠杆化过程才刚刚开始。没错,家庭部门债务在2011年初期已经降至可支配个人收入的115%。虽然这一数据比2007年的峰值水平低15个百分点,但却仍旧高于1970-2000年的平均水平(75%)。
一种类似的现象也出现在储蓄方面。2011年3-4月,个人储蓄率仅占可支配收入的4.9%。虽然这较2005年中1.2%的个人储蓄率有所上升,但仍旧远远低于过去30年8%的水平。
与日本银行相似,华盛顿的政策制定者在尽自己所能妨碍理性的经济调整。美联储已经推出了两轮量化宽松政策,目的在于促使消费者开始支出;政策引起了股市的上扬。国会和白宫已经采取控制房屋止赎的项目以及其他形式的债务减免政策。
这类做法的目的在于使“僵尸”消费者忽略他们正在恶化的问题,重新开始消费;虽然他们的资产负债表在严重的经济衰退中遭受了沉重打击。政府政策的潜台词是华盛顿方面允许不负责任行为的复燃。
意料之中的是,美国消费者比政策制定者更加精明。虽然财政和货币政策走在不可持续的道路上,美国家庭明白这些急救措施只是临时性的。这意味着消费者要将主动权控制在自己手中。劳动收入低于历史平均水平、高于历史水平的失业率、2400万美国民众未充分就业,这些问题凸显了减少支出的必要性。
减少支出、去杠杆化、储蓄是美国僵尸消费者仅存的可持续选择。对于7700万婴儿潮时期出生的人来说,尤其如此;他们中的一部分已经达到退休年龄。
与日本情况类似,长期以来美国消费者消费意愿低迷的局面不会很快结束。我认为债务水平和储蓄率达到更加可持续的水平至少还需要3-5年。消费仍占美国GDP的70%,这意味着美国经济增长的大幅下跌;除非美国可以尽快找到一种新的有力的增长源泉。华盛顿方面的政策麻痹对此没有任何激励作用。
这样的局面对全球经济会产生重要的影响。全球最大消费市场的持续不振,加上日本和负债累累的欧洲,对于依赖外部需求的出口型经济体都造成一种持续的压力。如果不尽快转向内需,那些发展中国家所谓的增长奇迹可能会迎来挑战。
不吸取日本的教训会将美国和全球经济在未来若干年置于一个困难的境地。希望看到增长的金融市场将会感到非常失望。
日本泡沫经济的破裂对中国的启示 篇7
日本经济在20世纪80年代中后期出现了严重的泡沫。90年代初,日本泡沫经济破裂,经济发展出现长达10年左右的萧条。尽管中日经济有很大的不同,但很多专家仍然警告当今中国经济发展中有一些迹象与泡沫经济破灭前的日本相似,在深刻了解日本泡沫经济形成的前提下,分析我国现阶段与日本那段时期的差异和共性,探索中国预防和应对泡沫经济的措施,从而使中国经济又好又快发展。
日本泡沫经济介绍
泡沫经济的形成过程。日本泡沫经济的形成经历了两个过程。第一个过程,日本于1984年5月发布《关于金融自由化和日元国际化的现状和展望》,随后实行了一系列的金融自由化政策,包括外汇资金可自由转换为日元并可作为国内资金使用,实际需求原则的废除,日元转换限制的废除。第二个过程伴随着《广场协议》和金融缓和措施的实施。1985年9月达成《广场协议》后,日元大幅升值,日本海外投资受到巨额的外汇风险和外汇估价损失。日本政府通过抛售美元、购买日元操作来干预外汇市场和接二连三的调低贴现率等积极的金融缓和措施,引起了国内货币供应量猛增,但猛增的货币供应量并没有通过物价上升(流量)而被吸收,而是急剧扩大了面向不动产的贷款,成了导致存量价格飞涨的原动力。
泡沫经济的膨胀期。银行扩大与中小企业的交易。由于大企业利用通过直接金融方式筹集到的大量资金来偿还银行借款,因而日本的金融机构迫不得已将重点转向扩大与中小企业之间的交易。中小企业中资金需求旺盛的有流通服务行业、建筑行业、不动产行业、金融和保险行业、租赁行业,上述贷款都是抵押贷款,向这些非金融机构贷款和不动产贷款导致了泡沫经济的膨胀。同时,市立银行不经由中小企业而直接扩大以住房贷款为中心的面向个人的贷款。股票期货交易的扩大,在金融自由化浪潮的影响下,1988年9月起,开始了东京证券交易所股价指数和大阪证券交易所日经平均股价为对象的股价指数期货交易,更促进了泡沫经济的膨胀。
泡沫经济的崩溃过程。日本的股票市场自1989年12月29日东京证券交易所收盘价创下历史最高纪录(38915.87日元)以来,在一年内股票大幅跌落了两次。接着,三重下跌的结构使泡沫经济彻底崩溃。1990年,在到4月10日为止的时期内,东京股票市场经历了10次股票大幅下跌,在股价下跌的同时,引人注目的是还出现了日元贬值、债券下跌的现象,即所谓的三重下跌。
20世纪80年代的日本与当前中国经济的差异
经济发展水平不同。20世纪80年代中期,日本已进入后工业化阶段,城乡之间和区域之间几乎不存在差距,国内市场处于饱和状态,发展空间很小。而中国当前仍处于工业化的初中期阶段,城乡之间和区域之间存在很大差距。国内市场广阔,发展潜力巨大。
金融自由化的程度不同。日本20世纪80年代中期的金融自由化,日元成为可自由兑换货币;而中国金融管制较严,实行资本项目管制,外资进入中国市场,投资股市、房地产受限;人民币汇率目前实行有管理的浮动汇率,国际化程度较低,影响力也较小。人民币对美元升值幅度也远远小于当年日币对美元的升值幅度。
政府应对泡沫的态度不同。20世纪80年代中后期,日本不仅在数量上而且在质量上都完成了追赶任务,经济进入历史上最辉煌时期,从政治家到普通国民都对泡沫的警惕与认识不足;泡沫膨胀后,日本政府采取了“硬着陆”措施,导致泡沫迅速破灭。中国政府对泡沫的危害具有十分清醒的认识,密切关注经济运行态势,多次重申要“防止经济增长由偏快转向过热”,频频出台政策抑制房价的过快上涨。财政政策、货币政策与汇率政策都非常稳健。
日本泡沫经济对我国的启示
把握经济结构的调整时机,实现发展模式由追赶型向引领型转变。日本高速发展时期旧的政策思想与发展模式在获得极大成功的同时,其内在的缺陷并未引起政府足够的重视。这使得日本错失了把充裕资本与技术创新、产业创新相结合的良机。这是日本泡沫经济最深刻的教训。与当年日本类似的是,中国也是政府主导的投入驱动增长模式。尽管经济实力已跃居世界第二,现阶段中国仍保持着追求经济高速增长的强大动力,但中国发展中不平衡、不协调、不可持续问题依然突出,调整经济结构、转变发展方式已成为中国经济亟需解决的重大问题。尤其是面对日益复杂的国际经济形势,积极提高自主创新能力,加快战略性新兴产业的发展,将是实现发展模式由追赶型向引领型转变的重要途径。
保持宏观经济政策的相对稳定。保持相对稳定的金融货币政策和汇率政策对经济的稳定发展至关重要。日本政府在经济发展过程中,实行的金融货币政策和汇率政策欺负过于猛烈使经济忽冷忽热,始终没找到一条稳健安定的发展道路。中国这些年来的人民币汇率叮嘱来自欧美的各种压力一直保持了相对的稳定。政府的做法可圈可点,这对于智能公共经济的稳定发展起到了积极作用。
稳定房地产价格,防止泡沫的形成。日本政府在房地产泡沫形成之前掉以轻心几乎没有采取什么像样的措施。到1990年前后,房地产泡沫已经发展到很严重的程度才开始实行房地产调控措施,包括“地价段”的出台。这些措施对房地产泡沫的形成几乎没有起到任何作用。与此相类似的情形是,中国地方政府囿于财权与事权的不匹配,对土地资源创造财富极度“依赖”。如果再加上法律手段,比如“房深化税收制度改革,有效解决地方政府对“土地财政”的依赖问题。那将有效稳定房地产价格,防止泡沫的形成。
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