房地产业问题

房地产业问题（通用12篇）

房地产业问题 篇1

改革开放以来, 中国房地产业经过30年的发展, 已经成为了中国国民经济的重要支柱产业。它对社会和经济发展发挥着越来越重要的作用, 主要体现在以下几个方面:1、直接带动GDP的增长, 根据权威统计资料显示, 房地产业对国内生产总值的贡献年率2005年达到了14%~18%;2、带动相关产业的发展, 房地产业对国民经济的其他众多行业拉动作用明显, 每100元的房地产投资, 能带来其他经济部门约286元的产出;3、能够提供大量的就业机会, 按保守估计房地产每投资1亿元能直接提供2, 500个就业机会, 按2005年房地产投资约1万亿元计算, 则能提供2, 500万人的就业机会, 这还不包括由于带动其他有关产业而增加的就业。由此可见, 房地产业的健康发展对国民经济的重要性。房地产业在带动经济增长, 促进就业的同时, 还对有效地维持社会稳定有重要作用。然而, 事实上房地产业在30年来的发展中经历过几个大起大落。尤其最近几年, 我国房地产的价格直线上升, 很多地方的房地产价格远远超过了普通市民的承受能力。其中, 很大一部分房地产价格的上涨不是因为普通市民对住房的需求造成的, 而是由于房地产投机导致的。这对我国经济的长远发展带来了很多不良影响。房地产投机的主要资金集中在外资和热钱中。但是, 这些外资和热钱的大量涌入对我国房地产业的发展很不利。一方面进一步推动了房地产价格上涨;另一方面不仅不能改变反而会加剧中国房地产市场供应的不合理结构, 同时还会产生挤出效应。对我国经济产生不良影响。

一、韩国房地产业情况及其经验借鉴

我国的邻国——韩国也都曾经经历过类似的事情。韩国在处理房地产投机情况的措施取得了比较好的成效。因此, 我们可以从韩国针对房地产的政策措施中得到一些启发。

韩国政府和专家们分析, 造成房价连年飙升有四个主要原因:一是地少人多加上国民经济持续发展, 是房价持续上涨的基础性因素;二是大量投机者涌入房地产市场, 是房价飙升最直接、最重要的原因;三是媒体对房地产投机津津乐道的舆论“力量”, 产生了一定推波助澜的作用;四是政府对投机活动的“不作为”, 则是问题的关键所在。

韩国整治房地产投机的主要举措:

1、态度鲜明地宣布政府要直接“整治”房地产投机。

2、大造舆论, 形成强大的舆论攻势。

3、采用逐步升级的办法, 用重税打击投机。2006年对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税, 从2007年起, 将改为对出售第二套房产的卖主征收资本50%收益税, 对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。同时, 调整房地产所有税 (一种财产税) , 2006年已把房地产所有税的起征点, 由过去的9亿韩元下调到6亿韩元, 计划从2008年起, 每年以5%的速度提高房地产所有税的税率, 直到提升到适当的税率为止。

4、有压有保。在打击投机的同时, 要大力帮助无房户和低收入者解决住房问题。对无房户购买住房, 把银行的贷款利率由现行的5.2%下调到4.5%。对年收入在2万美元以下的贫困户购房, 可贷给占房价70%的贷款, 利率也下调到4.5%。而对于已经拥有住宅的居民如要贷款再买房, 一要把利率调到5.2%以上;二要降低贷款占房价的比例。这样的办法, 体现了区别对待的政策。

5、加快公寓住宅建设。

6、对整治成果的预期。

二、对我国房地产业投机的思考

我国的房地产业与韩国的情况有一些相似, 因此可以借鉴韩国的经验, 同时还要根据我国的实际国情。

1、我国房地产业发展很大程度上受到地方政府的影响。现在我国地方政府出的政绩很大一部分就是靠搞房地产。在1994年税制改革以后, 地方税制体系还不是很完善, 还没有自己的主体税种的税收收入, 而在中央政府的转移支付不完善的情况下, 地方政府的财政收入是远远不能满足其发展需要的。而现在我国的地方政府解决财政收入问题的一个主要办法就是卖地。卖地的钱是不交中央政府的, 只交一点税, 大部分是归地方政府。所以, 我国的房地产不是中央在支援, 而是地方政府必须要卖地, 卖地之后的收入维持省、市、县一级地方政府的运转, 那样他们才出政绩。正是由于地方政府大量的卖地, 而地方政府的办事效率又是不敢恭维的, 他们在进行过程中又没有很好的监督机制的制约, 难免出现“权力寻租”的现象。而且在前一段时间, 有报道称, 中国房地产业的利润有40%进入了政府部门。这主要是通过很多的收费、人情、交际等形式进入政府部门的。

2、我国之前房地产业很火的一个大背景是现在的人民币升值的压力。。由于我国现在外汇储备过大, 而且还是持续不断的有国际贸易顺差, 人民币不断受到外界要求升值的压力。在这种情况下, 有大量的国外资金涌入我国。而这些外资进入我国的一个主要目的是赌人民币升值。赌人民币升值的投机性外汇流入主要奔的是房地产, 因为其他投资工具尚未对外资完全开放。房地产成了外资赌人民币升值的最重要的投机载体。于是, 国内和海外的购房者在我国某些城市展开了一场“先下手为强”的购房竞争, 彼此都认为“我买后你再买, 我就升值”。这是典型的泡沫经济的前奏。这些地区房价的飞涨促进了当地GDP的增长, 也给当地财政带来了丰厚的收入, 使其他地区甚为眼红。在地方政府各种形式的参与或支持下, 许多地区刮起了一股房地产开发风。

针对我国房地产业内投机现状, 我国学者提出了各种各样的办法, 主要有: (1) 开征不动产税 (物业税) 。 (2) 开征一级级差税。 (3) 限制外资进入我国。 (4) 建立完善的金融制度和税收制度, 规避金融风险。 (5) 完善政府制度, 加快政府制度改革。加快地方税收立法和对地方政府的监督机制。

笔者认为, 在我国现在的条件下, 除了上述办法以外, 还要考虑一下其他的方法, 毕竟在现在条件下, 我国房地产投机的情况也是比较严峻的, 有必要实行“重锤”政策。比如, 尽快在房地产业内实行限价政策。虽然, 对于现代市场经济来说, 政府不应该对市场进行太多的干预, 但是我国现在的房地产的情况其实并不是想像中的那么好, 并不是供过于求了, 而且是由于大量的投机行为造成的, 而还是有相当多的市民没有能力买房。毕竟对于国民来说, 房子虽然重要, 但它不是全部, 不能把国民所有的储蓄都花在房子上。国民经济要健康发展, 各个行业的全面发展才是必要的。在美国, 国民花在住房上的消费才占国民生产净值的50%~60%。如果, 把国民生产净值的大部分都消费在房地产上, 国民经济就会畸形发展, 是不利于国民经济健康发展的。

在房地产业实行限价政策, 不能只是简单的一个文件。首先, 价格的设计要考虑充分。虽然价格的制定是一个比较困难的问题, 但是在我国现在情况下, 考虑过多的因素, 倒不如采用简单的成本加基本法定利润的方法。 (1) 这里面还有一个问题就是成本价的确定, 在对房地产限价的同时, 对建筑材料和建筑人员工资、管理费用等的价格管理也要同步进行。否则, 开发商、建筑商就会通过提高建筑材料的价格等成本上升来提高最终的房价。 (2) 在考虑成本的时候, 要把现在可以通过某些途径进入政府部门的40%的利润直接取消。要坚决执行, 杜绝地方政府通过收费等其他手段插手房地产市场, 进而获取收入的行为。不给地方政府以任何可乘之机。其次, 政策制定以后, 要严格执行。中央在制定了政策后, 要有专门的部门来严格执行和监管全国的执行情况。只有政策和执行双管齐下, 才能取得比较好的效果。

参考文献

[1]包宗华.《韩国“整治”房地产投机的启示》.中国房地信息.2006. (01) .

[2]包宗华.《韩国这样整治房地产投机》.城乡建设.2006. (01) .

[3]沈悦, 刘洪玉.《房地产价格与宏观经济指标关系的研究》.价格理论与实践.2002. (08) .

房地产业问题 篇2

关键词 房地产市场 税收秩序 公平竞争房地产业税收征管面临的问题

1.1 倒挂往来不入“收入账”，随意调剂收入

这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要表现为：一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，作为调节利润多少的工具，不及时结转收入，不及时申报纳税；二是收到银行按揭款时，长期挂在“预收账款”等往来账上，不入“销售收入” 账，推迟纳税；三是对外投资分回的收益，账务处理上挂在“其他应付款”等往来账上，不入“投资收益”账，逃缴企业所得税。

1.2 税前扣除项目不真实，虚列或高估成本

主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是不按项目设立成本明细，将完工与未完工的项目成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水，扩大用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润，逃避相关税收；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。

1.3 以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收

主要表现为：一是以商品房抵顶银行借款本息；抵顶应分配给投资方的利润；抵顶应支付的建筑安装工程款；抵顶获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三是不按规定开具发票或开具假发票，少计收入或减少应税所得额。

1.4 以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款

主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本，导致营业额减少，偷逃相关税收；二是利用关联关系，非法转移利润；三是自建房屋销售或出租，取得收入不入收入账；四是以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；五是伪造审批手续，假借“委托开发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义，骗取税收优惠等，也都是房地产业偷逃税常用的主要手法。房地产业税收征管现状透视

2.1 从房地产业税收收入来看

虽然房地产业实现的各项税收不管是分税种，还是收入总量以及收入结构都有较大幅度的增长，这都是由房地产市场的不断发展和税收管理得到强化，成为房地产业税收增长的强大动力得来的，但进一步深层次地分析必将面临一些突出问题：一是涉税信息失真，计税依据可信度小，导致房地产税收大量流失；二是纳税人申报意识和申报质量不高。销售收入不实、成本虚列、费用列支不合理，隐瞒、虚报成交价的现象突出；三是房地产市场不规范，投资结构单一，后劲不足；四是税制改革不彻底，制约了房地产业税收可持续增长的规模。

2.2 从房地产业纳税人来看

企业为了实现利润最大化必然铤而走险。利益是柄双刃剑，具有腐蚀性，过度地追求往往产生非理性的偷逃税行为。如果偷逃税不被发现，必然大赚一笔，即使被发现了、查处了，也只是补足税款，缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差，助长了部分房地产

企业偷逃税的主观故意，并且房地产业所特有的周期长、投入大、环节多的特点又给偷逃税留下了可以操作的空间。一些房地产企业为追求利益的最大化，不惜以违法犯罪为代价，在申报纳税、拖欠税款、延迟纳税、偷逃税上大做文章。

2.3 从政府及相关部门行为来看

政府及部门处于转型时期，为了谋求“地方和部门利益”而损害公共利益的现象仍然存在，一是为了加快城市基础设施建设，减轻财政支出压力，当地政府在招标的房地产开发项目中附加一些配套开发建设项目，并在税费上做出允诺或让步。一方面任意减免地方性收费项目或降低收费标准，另一方面要求税务部门提供税收“优惠”，支持地方房地产业的发展；二是由于房地产业在地方经济中占有重要地位，企业与政府之间“关系密切”。在纳税上企业总想寻求政府“庇护”，而地方政府的个别领导也认为企业与税务部门都是自己的两个“钱口袋”，企业发展与税收增长是一个问题的两个方面，这种想法影响了税务部门的公正执法；三是在土地管理上呈现两个相反趋势，一方面为了招商引资，各类开发区纷纷以低价甚至免费出让土地，另一方面，为获取资金，政府设法高价出售经营性用地。有人认为房地产是城市的小金库一点也不为过，地方政府受利益驱动，大肆开通相关收费，据有关资料统计，一般情况下仅土地出让金就占地方财政收入的20%以上。相反的趋势形成相同的结果，即牺牲国家利益，政府从中得到更多的收益，地方政府在看重并依靠房地产业发展的同时，在一定程度上，对房地产企业的偷逃税行为淡然视之，造成房地产业税收大量流失。

2.4 从地税部门自身来看

开发一个房地产项目，需要经过多个行政部门的审批、许可与监督，这些部门都一定程度上掌握了房地产开发信息。一是由于税务部门与这些行政部门没有建立有效的信息交换和沟通制度，在房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业提供了偷逃税的机会。二是房地产开发是一个复杂的系统工程，税务部门限于人力、物力，建筑安装购进的各种材料来源、数量和价格难以查实；房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度难以摸清；银行对个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以掌握的现象十分突出，增加了遏制房地产业偷逃税行为的难度。三是受各种因素的干扰，税务部门对房地产企业偷逃税违法行为打击力度不够，往往以补代罚，以罚代刑，没有形成强大的威慑力量，助长了偷逃税现象的产生和蔓延。强化房地产业税收征管的对策

3.1 加强部门配合，实现税收管理的社会化

密切与计委、建委、土地、规划、房产、银行等相关部门的联系配合，积极争取地方政府及有关部门的支持，多方采集房地产企业涉税资料。从计委、建委收集经济适用房、旧房改造等新开工项目、续建项目投资计划、项目开发许可等情况；从规划局收集建设工程规划许可、规划调整等情况；从房管局收集项目开发建设投资进度、商品房预售方案、预售许可证发放、房地产产权出租、转让、变更等情况；从房改办、房地产交易（招标）中心等部门收集各种形式的联建、集资、合作开发的房地产项目资料，搭建信息交流整合平台，形成齐抓共管、部门联动的协税护税网络和社会监控网络。

3.2 强化管理措施，实现税收征管规范化

具体规范包括：①规范加强“可售商品房面积”的审核，通过落实已竣工验收的开发项目实际“可售商品房面积”的真实情况，掌握能够给企业带来效益的商品房数量；②规范和加强主营业务收入的审核，核实审核对象的收入情况、销售单价、结算方式；③规范和加强主营业务成本的审核，审核主要成本项目的真实情况，落实已结转经营成本的正确性；④规范加强成本和收入的配比性审核，验证成本和收入的配比程度，核实成本或收入的真实性；⑤规范和加强期间费用的审核，确认期间费用的真实性和合法性；⑥规范和加强投资收益的审核，确认投资属股权投资还是债权投资；收益属于投资收益还是转让收益；转让收益的计算是否正确等，通过审核，根据税法规定做出补税处理，构成偷税的，移交有关部门处理。

3.3 加大稽查力度，实现税收治理法制化

一般情况下可采用如下方法：①销售成本率及利润率配比法。以已售房合同定价收入的成本率或利润率为依据，配比当期销售成本或利润，即当期实际销售成本＝（已售房总成本÷已售房合同定价收入）×100%×当期实际销售收入；②当期销售收入比重配比法。以当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重为依据，配比当期销售成本，即当期实际销售成本＝（当期实际销售收入÷已售房合同定价收入）×100%×已售房总成本；③单位成本配比法。以可售房单位成本为依据，得出已售房总成本占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本。即当期实际销售成本＝［（可售房总成本÷可售房完工面积）×已售房合同总面积÷已售房合同定价收入］×100%×当期实际销售收入。④分项目单位数量配比法。以已售房总面积占可售房完工面积的比重为依据，得出已售房总成本，再按当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本，即当期实际销售成本＝［（已售房总面积÷可售房完工面积）×100%×可售房总成本］×（当期实际销售收入÷已售房合同定价收入）×100%。（注：前两种方法适用于商品房全部完工并全部订立销售合同,款未全部收回时的计算。后两种方法适用于商品房全部完工而部份未销售；已售商品房全部订立销售合同，但款未全部收回时的计算）。二是要对稽查案件的检查质量实行跟踪抽查。严格落实执法目标责任制，将所有的偷税案件办成“铁案”。三是要严格依照《税收征管法》的规定，对税款拖欠不缴的房地产企业，依法采取强制措施，确保税款及时足额入库。如房地产企业采取预售方式销售产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（预计收入的利润率不低于15%）计算出营业利润额，再并入当期应税所得额，统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时进行结算调整。按此规定，房地产企业想延迟纳税，利用申报亏损躲避税收这条路已经行不通了，这就给税务稽查提供了法律保障。四是要对大案、要案严格按法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任。五是要完善投诉举报网络，鼓励广大群众举报偷逃税者，形成综合治理局面。

3.4 建立监控体系，实现税收管理信息化

房地产业问题 篇3

【关键词】 城镇化 房地产 政府 市场

随着我国城镇建设步入快速发展阶段，城市住宅和城市公共设施建设将面临巨大的缺口，城市开发将拥有巨大的发展空间。实践证明，房地产业是推动我国城镇化进程的重要动力，是城镇开发过程中不可忽视的推动力量，因而房地产业和城镇化建设的关系及其互动理论正受到日益广泛的关注，并成为学术界研究的热点之一。

一、城镇化进程同房地产开发的关系分析

从国内外研究上看，城镇化进程同房地产开发两者之间从本质上体现出高度的一致性，二者相辅相成、协调推进，关系极为密切。先来看看城镇化的定义：城镇化的基本内涵包含以下五点，一是产业水平和社会水平的提升，即劳动力从第一产业向二、三产业转移，人类社会从传统的农业社会向工业化社会转变；二是城乡人口分布结构的变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多；三是城镇空间形态的变化，城镇用地规模不断扩大，新的城镇地域、城镇景观涌现，城镇基础设施服务设施不断完善；四是社会文化特征的转换，城市文明、城市生活方式和价值观念向乡村地区普及和扩散，传统乡村文明走向现代城镇文明；五是经济要素集聚方式的创新，在技术创新和制度创新的双重推动下，人口、资本等经济要素更健康、高效地在城乡之间流动、重组。

从此定义可以看出，城镇化的核心就是人口就业结构、经济产业结构的转化过程和城乡空间社区结构的变迁过程。在这一过程中，城镇通过对城市基础设施、公共设施、生态环境、休闲娱乐、文化、卫生等城市功能的不断完善，为承载空间社区改造，与人口聚集依存的城市房地产业的发展奠定坚实的基础，因而房地产运行是城镇化建设的重要形式和体现。

另一方面，房地产运行又是城市发展的重要组成部分，任何城市都是依靠房地产开发先行，使聚集到城市的人口有栖身和活动场所。房地产业随着城市自身功能定位和功能结构的演化而不断更新，通过对城市人口的再聚集、市场结构的再调整、经济规模再扩大，为城镇化建设的再运行提供了空间和资源的可能。表现为，房地产在生产、流通和消费过程中需要大量的资金流和物资流通流。向前能够带动建材、冶金、机械、金融业，向后又带动装修、家电、园林、旅游及金融、保险业的发展，与几十个行业息息相关，具有较强的乘数作用。

二、城镇房地产建设过程中存在的问题

1、城镇建设缺乏合理规划，导致房地产开发和建设无序化

目前我国城镇化建设过程中，普遍存在着城镇规划赶不上城镇开发的速度，城市规划被市场推着走、规划滞后于开发的现象。长远的、科学的、有预见性的总体规划的缺失或滞后会导致城镇功能分区不明显，房地产开发出现无序乃至失控的局面，从而使得城镇房地产发展与资源、生态、环境之间的矛盾和冲突日益突出和严重，最终导致城镇土地资源使用效率偏低，城市景观缺乏层次感，生态平衡被破坏等严重后果。某些小城镇，仍存在着城镇功能定位不明确、镇域规划、中心区控制性详细规划未被审批就各自开发的现象。

2、城镇房地产产业比重过大，造成城镇产业结构失调

从宏观经济角度分析，房地产业往往是城镇经济建设的支柱型产业，是城镇财政收入的主要来源，同时其还具有明显的辐射效应，能够有效的拉动相关行业，如建材行业、装饰行业等的发展，因而地方政府在城镇化进程中容易片面强调房地业对城市建设的重要贡献，而忽视了房地产业的超规模开发对城市公共设施建设和其它相关产业发展资源的占用，如建设用地、劳动力等，从而导致城镇产业结构不合理，资源严重浪费，给城镇的后续发展造成巨大的隐患。

3、城镇房地产市场体制不健全，造成巨大的交易成本

由于我国房地产市场的发育还不成熟，还缺乏相关监管手段和法律法规，导致房地产市场隐性交易活跃，房地产投资结构不合理，房地产价格混乱，房价上涨过快等一系列问题。同时由于城镇经济规模局限和历史延革，城镇房地产往往开发缺乏有实力、规范化的大型房地产开发商，开发主体多是本地企业或层次较低中、小型开发商，很容易形成低层次、低技术含量的简单再生产，而忽略了住宅的质量、风险、景观设计等高层次的东西，从而使得城镇房地产开发档次较低、房屋质量充满风险、缺乏城市文化气息等问题。

三、城镇房地产建设过程中存在问题的原因分析

通过对以上存在问题的分析，结合现代有关城镇化建设的研究和实践，我们可以看出，中国城镇化进程中房地产市场的拉动力量主要来自两个方面：一是政府拉动，由于城市间的竞争加剧，而房地产业存在很强的乘数效应，政府投入力度不断加大；二是市场拉动，尤其是房地产开发的利益驱动，房地产业的快速发展推动了城市无限扩张。但是，也正是这两种拉动力量导致了城镇化进程同城镇房地产业发展的不协调和诸多问题的产生。

1、政府职能失调

在城市化进程中，地方政府通过房地产拉动城镇建设发展，本是双赢的发展模式，由于地方政府眼界的狭隘性和本身的局限性，没能有效的发挥在房地产发展过程中，包括城市定位、土地调配、投资融资、商业模型、城市规划等经济和行政职能，反而成为房地产商最大的利益相关者，成为除市场内生的动力之外的促进土地快速货币化进程的重要推动者，因为土地货币化是充实地方财政的重要来源。只要土地货币化过程不能实现市场化，即土地使用权的价值无法通过或不完全通过市场手段实现，那么地方政府就会有足够的积极性不断推升土地价格。

2、市场机制失灵

广义的市场失灵不仅指由于市场配置资源的能力不足从而缺乏效率的表现，还包括市场机制在配置资源过程中所出现的经济波动以及按市场分配原则而导致的收入分配不公平现象。实际上，市场体制不健全一直是我国城镇化进程中的深层约束，而这也不断影响着城镇化进程中房地产市场的发展。由于我国城镇化建设发展迅速，房地场市场的市场基础、市场主体、市场体系、市场规则、市场机制、市场中介、市场分配、市场保障、市场调控、市场对接等建立市场经济体制必需的要素条件无法得到充分满足，也无法在较短的时间内满足，从而引发城镇房地产市场交易行为不规范，房地产企业的行为缺乏约束。市场隐性交易活跃等扭曲市场机制的行为，最终将导致市场机制失灵，无法充分发挥房地产对城镇化发展的推动作用。

四、解决城镇化进程中房地产存在的题的对策

通过分析可以看出，城镇化进程中房地产业面临这政府职能失调和市场体制不健全等深层次问题，通过理论联系实际，本文将从以下方面提出对策建议。

1、从区域角度合理定位城镇化目标，引导房地产业有序发展

构建合理的城镇体系，这是现代经济发展的客观要求，也是城镇化进程的必然选择。所谓城镇体系，是指在一个区域范围内，要有大城市、中等城市、小城市和中心建制镇组成的网络体系，只有内在的城镇网络，才能推动区域经济的协调发展。按照城市规模和城市产业，城镇化过程中的城市类型可以划分为以下四类，以便合理进行城市定位：工业型城镇，城市规模一般，以工业生产为主导；消费型城镇，城市规模较小，以休闲旅游、各类娱乐产业为主导；贸易型城镇，城市规模较小，以深加工和贸易产业为主导；综合型城镇，地理区域广大，交通发达，各产业均衡发展。通过完善城镇体系，建立区域城市发展规划，从宏观上合理进行各级城镇定位，有效调配各级政府职能，完善区域房地产市场的市场结构、市场分配、市场调控、市场对接等市场机制，从而使得大、中、小城镇的房地产业形成城市特色，得到均衡发展，有效的推进城镇化进程。

2、推动城镇房地产发展模式，转变政府职能，实现“政府为主、市场为辅”向“市场为主、政府为辅”的转变

据前分析，城镇化进程中政府主导房地产业发展无法有效实现城镇化中各类资源的有效配置，反而为地方政府利益提供了渗透途径，需要引入制衡的力量打破这一模式，走市场为主、政府为辅的房地产业发展模式，弱化政府在城镇房地产市场中的市场职能，强化其引导、规划、协调、监管及服务职能，从而保证城镇房地产市场的健康、有序发展。包括：提高政府政务的透明度和对法律系统的反应灵敏度，通过立法强化政府行为责任制，以防止地方政府滥用职权，避免城镇化进程中房地产政策的扭曲和急功近利；健全地方政府业绩评价体系，将人文、社会、环境指标同经济和效率指标一起纳入地方政府业绩考核指标体系中，尤其要注重任期内对城镇功能和产业支撑力的提升，注重城镇的可持续发展能力的提升，增加城镇科技教育投入、基础设施投入、资源的开发与保护投入、环境生态效益等项目在评价体系中的权重，使地方政府的业绩评价正确反映其努力程度。

3、加快城镇房地产配套体制和法规的完善，提升城镇房地产市场的完全市场化程度

现代城镇化的最终目的就是将农业剩余劳动力由农村就业转移到城镇就业、将农村富余人口由农村居住转移到城镇居住。城镇房地产市场开发过程应进一步突破户籍制度，包括依附于它的基础教育、就业、计生政策等行政管理体制和财政体制的制约，以及土地制度以及与之相联系的社会保障、土地流转、农村宅基地等制度的制约，打破城镇化进程中房地产市场长期存在的“二元结构”现象，即城镇常住人口房地产市场和城镇流动人口房地产市场，推动市场要素的自由流动和价格市场的形成。政府职能应更多地体现在：对大规则的制订，通过财政政策、货币政策等宏观调控房地产市场，从而进一步提高城镇房地产市场的完全市场化程度。

4、发挥市场机制，合理构建城镇房地产市场的层次结构

城镇化进程中，房地产市场发展的最终目标应是在提高效率的前提下，实现开发、运营的公平性、确保“人人有住房”为基本目标，但是从房地产市场自身的发展规律和运作模式上看，从最高端的别墅、到中间层的商品房，直至最低端的廉租房、经济适用房都是完全不同的商品，他们的融资规律、价格波动、运行趋势都有非常大的差异。政府要对经济适用房发运行涉及相应的住房标准，政策适用范围、优惠程度、操作次序选择、布局调整和运行监控等问题，进行总体设计和把握。一方面，按照城镇定位以及人口结构，合理培育城镇房地产交易市场的层次结构；另一方面，通过提高开发商准入门槛，完善房地产市场准入制度，提高从业人员资格审查，构建房地产开发队伍的层次结构，以确保城镇房地产市场的健康发展。

我国城镇化进程正步入快速轨道，而城镇化和房地产发展相互依存、相互促进，房地产对于加快城镇化进程具有推动作用，反之，城镇化又对房地产开发产生影响。相信通过政府宏观调控和杠杆调节作用的增强，市场体制和配套法律法规的逐步完善，我国城镇房地产业会逐步走向健康发展的道路。

【参考文献】

[1] 龙佳宜、鞠慧雅：我国城镇化进程中房地产业存在的问题及对策与建议[J].交流，2008（12）.

[2] 封伟强：城镇化建设对我国房地产业发展的影响研究[D].吉林大学，2004.

[3] 陈来芳：中国农村城镇化进程中的信息不对称问题研究[D].贵州大学，2008.

[4] 谢劼：从城镇化发展看县域房地产开发[J].四川经济管理学院学报，2006（1）.

我国城市房地产业环境问题研究 篇4

房地产是消耗财力物力、资源、土地、能源最大的产业。一栋建筑就要消耗几万、几十万吨建筑材料, 建设时要消耗大量能源、水资源、运输力量和钢铁、铜、铝、水泥等材料, 建成后几十年使用期中消耗的更多。资源利用效率低下进一步恶化了资源短缺的状况。城市房地产开发及房地产业发展过程中必然会出现许多环境问题, 对城市生态环境的影响也越来越大, 严重影响了行业的进一步发展和居民的生活环境质量。

(一) 自然资源消耗方面。

建筑的一生要从自然界中获得大量的原材料, 这必然会对自然界造成极大的负面影响。例如大量开采煤炭、石油、伐木取材等, 破坏了大自然的生态环境。建筑材料制造和运输阶段, 会产生大量的废气, 废渣和粉尘, 造成温室效应和酸雨等污染。据统计, 我国每年为生产建筑材料要消耗各种矿产资源70多亿吨, 其中大部分是不可再生矿石、化石类资源, 按目前我国已探明各类矿山资源的储量及每年消耗量, 几十年后我国就会面临建筑材料资源枯竭的困境。水泥、钢材、木材等产品用量大、耗能高、污染严重、资源效率都低于50%, 不仅是对资源的严重浪费, 而且对环境质量也构成了极大的威胁。

(二) 环境污染方面。

一方面, 施工阶段, 除消耗大量的能源外, 还将产生大量粉尘、噪音等, 给人们的生产、生活带来了很多负面影响。建筑在运行过程中, 可能产生“热岛效应”, 高层建筑使得一些地方的日照面积减少, 日照时间缩短。另一方面, 建设项目使用寿命过短而导致的环境污染也不容忽视。目前, 中国每年老旧建筑拆除率占新建建筑面积的百分之四十左右, 是造成资源浪费的又一大原因。有关专家介绍, 我国房屋建筑使用寿命仅为设计寿命的一半, 而我国《民用建筑设计通则》明确规定, 重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年, 一般性建筑为50到100年。城市一些建筑的“短命”, 可谓劳民伤财, 是对建筑资源和社会财富的巨大浪费:兴建时耗费了大量人力物力财力, 拆除时不仅一切都瞬间化为乌有, 拆除、爆破本身还需要高昂的成本。

(三) 生态影响方面。

城市房地产项目建楼、修路、挖泥等建设活动会损坏表层土壤结构和地表植被。地表植被的减少, 不仅会影响土壤的能量交换、水交换、侵蚀和堆积等生态过程, 还使地表径流变大, 影响土壤的养分迁移, 造成土壤侵蚀和土地沙化, 使土地生产力下降。大面积的区域开发必须考虑生态影响。尤其是我国中西部省份自然条件恶劣, 生态环境本身就非常脆弱。如果对房地产开发建设审批不严, 使房地产开发项目位于生态脆弱或生态敏感区域, 很容易打破这种平衡, 导致区域生态环境进一步恶化。生态破坏和环境污染给我国经济社会发展和人民生活质量带来严重的影响, 已成为实现我国现代化建设第三步战略部署和可持续发展必须解决的问题。

(四) 能源消耗方面。

城市房地产业在其开发过程及后期保有过程中要消耗大量能源。发达国家的建筑能耗 (包括采暖、通风、空调、照明) 占国家总能耗40%～48%, 中国建筑能耗为25%。据统计, 全国采暖地区平均每平方米建筑面积一个采暖季节能耗30.7千克左右的标准煤, 是相近气候条件发达国家的3倍左右。既有约430亿平方米建筑中, 只有4%采取了能源效率措施, 单位建筑面积采暖能耗为发达国家新建建筑的3倍以上。我国大型公共建筑单位建筑面积的耗电量为70～300KWH/ (m2·年) , 为住宅的5～15倍, 是建筑能源消耗的高密度领域。目前, 建筑耗能已与工业耗能、交通耗能并列, 成为我国能源消耗的三大“耗能大户”。根据测算, 如果不采取有力措施, 到2020年中国建筑能耗将是现在的3倍以上。

二、导致城市房地产业环境问题的主要社会原因

(一) 传统发展观的影响。

城市房地产业在长期的发展过程中, 受传统发展观的影响, 一直以高投入、高消耗、高排放的粗放型经济增长方式为主。1999～2004年的6年中, 城市房地产开发投资的增幅一直高于全社会固定资产投资的增幅, 2004年就达到6, 150亿元。国务院发展研究中心的调查表明, 土地出让金已占地方财政预算外收入的60%以上。由于以人为本的理念没有得到树立。作为政府部门, 必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准, 减少经济指标, 包括GDP增长, 财政收入增幅等, 增加社会性指标。要转变职能, 改变计划经济时代的经济发展绝对主导的思维, 切实履行现代服务政府的公共管理职能, 科学确定经济与社会发展的目标和方向, 落实可持续发展的科学发展观。

(二) 没有树立以人为本的理念。

我国商品房购房的主要对象是富人, 其购买力在最近几年中已经最大限度地得到释放。房地产商建造的高档公寓、别墅大量空置, 商品房空置面积也不断增加。到2006年4月, 全国商品房空置面积已达1.22亿平方米, 严重浪费了各种资源, 另一方面普通住宅供给短缺, 商品房销售价格虚高, 居民住房还十分紧张。“居者有其屋”是国家长治久安的基础, 是构建和谐社会的重要内容。地方政府应把改善人民群众的居住条件, 使他们拥有最基本的生存权作为自己的职责和经济社会发展的根本目的和方向。科学制定真正追求公共利益的产业政策, 努力实现房地产业发展的民生、公平、和谐。让广大人民群众都能分享房地产和国民经济发展成果, 降低住房空置率, 实现“居者有其房”。

(三) 城市规划滞后、不完善。

城市规划是城市政府为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标, 确定城市性质、规模和发展方向, 合理利用城市土地, 协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划对现代城市的作用日益重要。城市综合利益最大化是城市规划的重要目标。但在我国, 仍存在大量规划滞后, 盲目开发的情形。近年来在城市化快速发展的新背景下, “圈地运动”悄然抬头, “先有建设项目再去考虑规划, 以项目来指挥规划是当前较为普遍存在的问题”。而房地产建设项目的选择和布局不佳, 违法用地和违法建设的查处不利, 都会对环境产生影响。有的房地产商过度开发, 对生态环境、历史文化、城市景观产生负面影响:人为造成地上水土流失, 地下水资源枯竭, 都与城市规划调控能力不强有关。

三、结语

房地产作为高消耗、高排放、高污染、低效益产业, 在其快速发展为世人瞩目的同时, 其粗放式开发模式所带来的环境问题也日益凸显。我国房地产业的高速发展, 对环境保护、资源利用、能源供应的压力日益增加。一些建筑项目对经济、环境和社会带来诸多负面影响。例如, 能源消耗、土地退化、耕地损失、森林覆盖率降低、空气和水污染、不可再生能源和矿物的损耗等等。有资料表明, 建筑能源消耗占人类社会能源总消耗的1/3左右。因此, 房地产业的环境问题解决的好坏对整个国家的环境质量起着举足轻重的作用。

摘要：房地产业是指专门从事房地产生产经营服务的部门经济行业, 是集投资开发、建设、销售、物业管理及相关增值服务于一体的综合产业部门。其经营的全过程包括生产、流通、消费环节。1933年, 雅典宪章就赋予城市居住、工作、游玩与交通四大功能, 其中居住被列为“城市的主要功能”。1996年6月在伊斯坦布尔举行的第二次联合国大会将人类居住区可持续发展“作为具有全球重要意义的主题”。本文主要涉及城市房地产中住宅产业生产、消费层面的环境问题。

关键词：房地产业,环境运染,资源消耗

参考文献

[1].欧阳林.房地产业可持续发展与土地资源合理利用[J].理工高教研究, 2007

[2].孙黎.房地产开发与可持续发展[J].东岳论丛, 2007

[3].李战雄.环境意识与房地产开发[J].广西城镇建设, 2005

房地产问题 篇5

一、土地用地问题

1．什么是房屋用地?答：是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。

2．什么是工业用地?答：是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的场地、排渣(灰)场地等用地。

3．什么是仓储用地?答：是指国家、省(自治区、直辖市)及地方的储备、中转、外贸 >外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。

4．什么是商业服务业 >服务业用地?答：是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印誉写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。

5．什么是旅游业用地?答：是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。

6．什么是金融保险业用地答：是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。

7．什么是市政公用设施用地?答：是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电(所)站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局(所)及各种管线工程专用地段等用地。

8．什么是绿化用地?答：是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。

9．什么是公共建筑用地?答：是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医疗卫生等用地。lO．什么是文、体、娱用地?答：是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。．什么是机关、宣传用地?答：是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。

12．什么是科研设计用地?答：是指如研究院(所)、设计院及其试验室、试验场等科研、设计机构用地。

13．什么是教育用地?答：是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院(校)、工读学校等用地。

14．什么是医卫用地?答：是指医院、门诊部、保健院(站、所)疗养院(所)、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。

15．什么是交通用地?答：是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。

16．什么是铁路用地?答：是指铁路及场站、地铁出入口等用地。

17．什么是民用机场用地?答：是指民用机场及其附属设施用地。

18．什么是港口码头用地?答：是指专供客、货运船停靠的场所用地。

19．什么是其他交通用地?答：是指车场(站)、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。

20．什么是居住小区总用地?答：是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。21．什么是住宅总用地?答：指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和

22．什么是毛地?答：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地

23．什么是生地?答：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。

24．什么是飞地?答：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。

25．什么是土地开发?答：是将“生地”开发成可供使用的土地。

26．什么是集体土地?答：是指农村集体所有的土地。

27．什么是征用土地?答：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

28．什么是土地所有制?’答：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制(即国家所有)

和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，即集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。29．什么是地籍、产籍?答：我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

30．什么是土地使用权划拨?答：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

31．什么是土地使用权出让?答：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

32．什么是房地产业?答：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

33．什么是房地产开发?答：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

二、开发建设问题

1．开发建设有哪些程序?答：开发建设有不同程序，具体为：①提出项目建议书(经批准为立项)；②选定建设地点；③进行可行性研究(经批准为决策)；④设计阶段；⑤组织施工；⑥竣工验收；⑦交付使用。项目办理建设用地的流程为：①申请定点，核发《建设用地规划许可证》；②申请用地，评估地价，签《国有土地出让合同》，办理《建设用地批准书》；③办理征地、补偿、拆迁手续，交付有关费用；④交清地价，办理地籍登记，核发《国有土地使用证》。项目设计及报建的程序为：①总规设计——总平面报审；②详细规划设计——详规报审(包括五图一书：即总规图、绿化图、道路图、竖向图、管线平衡图和设计说明书)；③建筑单体方案设计——建筑方案审查；④扩初设计——初步设计审查；⑤报建施工图设计——施工图报建(通过专业报建意见——教育意见、市政意见、绿委意见后取得《建设工程规划许可证》；⑥施工图设计——施工图审查，取得《建设工程施工许可证》。项目取得商品房预售证的流程及要求为：①项目所需的工程形象为：七层以下(含七层)的项目，已经完成结构工程并封顶；七层以上(不含七层)的项目，已经完成2／3的结构工程；②所需的证照：《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《建筑工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。项目工程竣工的验收流程及要求为：①工程竣工验收备案：工程竣工验收备案必须要完成的验收项目有质监验收、规划验收、消防验收、环保验收、电梯验收、市政验收、燃气验收；②综合竣工验收备案：综合竣工验收必须要完成的验收项目有竣工验收备案表、规划验收、消防验收、人防验收、永久供水证明、燃气验收、电信验收、通邮申请表、公建配套项目竣工移交、化粪池验收、市政验收、环保检测。项目交付使用的流程、标准及要求为：①商品房交付使用时，开发企业必须向购房业主出示一证三书——即综合验收合格证，提供商品住宅交楼书(由建委监制的)、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书；②根据2000年1月30日施行的《建设工程管理条例》，商品住宅质量保证书的最低保修期如下：地基和主体结构——设计文件规定的合理使用年限；房屋防水——5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏—5年；地面空鼓开裂、天面饰面开裂-2年；管道堵塞．2年；卫生洁具——1年；灯具、电器开关一个月；③《商品住宅质量保证书、使用说明书》的组成包括如下几个部分：封面；交楼书验收单位、建设单位、施工单位、监理单位和建设单位质量受理部门；住宅基本设置和设计标准(按户型填写，每个户型单独填写一张表)；住宅质量保证书；住宅使用说明书。

2．什么是房屋拆迁?答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。

3．什么是“五证”和“两书”?答：房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照

有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。①《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。②《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地。前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。③《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。④《建设工程施工许可证》。⑤《商品房销售(预售)许可证》。⑥《住宅质量保证书》。⑦《住宅使用说明书》。5．什么是建筑施工场地必备的开工条件?答：三通一平(通水、通电、通路、场地平整)或加上通气、通汽构成五通一平。6．什么是七通一平?答：是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。7．什么是工程进度管理?答：工程进度可分为主要形象进度和销售区域形象进度。对进度的划分有利于建设工程及项目营销的有效管理。①工程主要形象进度为：基础完成、预售形象进度、封顶、外立面完成、工程竣工；②销售区域形象进度为：售楼部、样板房、销售通道。8．常见的质量问题有哪些?答：屋面漏水、厨房及卫生间漏水、地下室漏水、窗框渗水；天花开裂，墙体开裂等。

三、房屋建筑问题

1．什么是建筑?答：有三个含义：一是指建筑物或构筑物；二是指建造活动；三是指工程技术和建筑艺术的综合创作。构成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技术、建筑形象，通称为建筑三要素。

2．什么是低层住宅?答：指一层至三星的住宅。一其特点是：层数少、上下联系方便，平面布置紧凑，结构单一，平面组合灵活，既能适应较大、标准较高的要求，又能适应标准较低的居住情况。

3．什么是多层住宅?答：指四层至六层的住宅。多层住宅在我国目前新建或正在建造的城镇住宅中占90％以上。它的优点在于：它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设工期短，一般开工一年内即可竣工；无需像高层住宅需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资；结构设计成熟，通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化、标准化生产。因此，多层住宅造价较低，价格适中，易于被普通消费者接受。

4．什么是中高层住宅?答：指七层至九层的住宅。其特点界乎于多层住宅和高层住宅之间，请参看上下两个问答。5．什么是高层住宅?答：指七屋丛士层丛土的住室。高层住宅是城市化、工业现代化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确规定：12层及12层以上的高层住宅，每幢楼设置电梯不少于两部。高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口。建造和使用高层住宅也有不足之处，如：投资大，高层建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层建筑，加上要配置电梯、高压水泵，增加公共走道和门窗，一次性投入很大。另外，投入使用后还要为电梯、泵站修缮养护付出一笔经常性费用等等。

6．什么是塔式高层住宅?答：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

7．什么是单元式高层住宅?答：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

8．什么是通廊式高层住宅?答：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。

9．什么是超高层住宅?答：一般指100米以上高度的住宅。

10．什么是建筑密度?答：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(％)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

11．什么是容积率?答：在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。—套积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在l万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0．4。

房地产业问题 篇6

关键词：冷鲜海洋食品；全产业链；战略选择

冷鲜海洋食品产业，其发展对威海海洋渔业经济更是起着不可替代的作用。冷鲜海洋产品的价值和生命力就在于“鲜”，为此，许多大型企业集团采取的是全产业链经营战略，下文将探究其成功的原因与经验及全产业链经营战略的适用条件，战略选择等问题。

一、涵义概念与行业分析

全产业链模式，是一种涉足产业链上下游各个环节，保持产业链条在一个企业集团内部的完整性，对行业的资源的进行重新的整合与配置，以达到降低企业交易成本、缩短企业生产周期，提升企业产品质量，扩大企业在产业链中影响力等和行业市场占有率等战略目标的一种经营模式。

全产业链经营模式的本质是纵向一体化战略，对于冷鲜海洋食品产业，选择包括育苗、养殖、精加工、物流、销售等环节在内的全产业链经营模式，其战略优势尤为明显。我们将在下文中继续阐述全产业链战略对于冷鲜海洋食品行业的重大战略意义及适用条件。

二、战略选择与成果效益

（一）大企业的秘诀：全产业链战略

目前出口日韩的产品主要是仅为经过初加工后的一些产品，而一些比如由海参为原料开发的保健品等能够带来高额利润的产品还是以国内市场为主。因此，能否延长产业链条对企业来说尤为重要。以好当家集团为例，近些年来，好当家注重向附加值高的保健品发展，选择全产业链战略，不仅首创“即食鲜海参加工方法”，还将产业的触角从海洋食品加工伸向了海洋功能性食品的开发和生产。“好当家”集团采取全产业链的经营战略取得了显著成效。截止到2010年“好当家”集团在全国建立了500家“好当家”品牌连锁专卖店，形成完善的市场终端营销网络。

（二）中小企业的法宝：做优产业链的主要环节

我们把大企业和中小型企业以及成长型企业的产业链加以比对，发现如果说，大企业的秘诀是全产业链推进，气势磅礴，市场通吃；那么，中小企业的利器则是集中优势，做优做强产业链的某一环节。

乳山乳东水产食品有限公司属于中小型企业，基于公司实力和具体情况做出了明智的战略选择。该公司明确提出，主攻牡蛎，追求精专；并不强求产业链条在企业内部的完整性，而是抓住产业链条中的养殖环节，做大做强。实践证明，乳山乳东公司，因其合理定位企业规模，找准发展方向，向着专项化、精细化发展，专做牡蛎一项，集中力量狠抓养殖环节，取得了明显的成效。目前，该公司系乳山市农业产业化重点龙头企业，在国内外享有较高的声誉，为乳山市乃至周边地区经济的发展做出了突出的贡献，并成为“十二五”期间威海市重点扶持的100家成长型渔业企业之一。

三、适用条件与结论建议

（一）以链保鲜，以鲜制胜

冷鲜海洋食品的特点是：重在质，贵在鲜。“链”“鲜”“胜”之间存在着密切的逻辑关系。鲜是口感的保证，是核心竞争力的保证。采取全产业链战略，通常可以保证鲜活、冷鲜，而一旦做到这一点，海洋食品就能实现最大限度的增值，就能在日趋激烈的市场竞争中求得生存和发展。所以说，以链保鲜，就是用完整的产业链条保证冷鲜海洋食品的品质；以鲜制胜，就是用可靠的品质去开创产品品牌，创造高额利润。以“链”保鲜是手段，以鲜制胜是目的。“以链保鲜，以鲜制胜”是经过威海海洋渔业企业检验成功的运作机制和企业战略选择。

1.总的来说，大企业适宜采取全产业链战略，而小企业则应抓链条主要环节。但大企业对于产业链也可以做出不同的战略选择，而小企业则不必拘泥于产业链条在一个企业内部的完整性。

好当家集团、宇王集团、寻山集团同样是大企业，但是在产业链发展选择上做法明显不同。好当家集团凭借上市公司优势，采取的战略选择是全产业链经营。宇王集团则选择“两头在外”战略。寻山集团统筹规划，以求各环节协调互补，公司总体利润最大化的战略。当然，如果是小企业，一般来说，没有能力也没有必要推行全产业链战略，因此，采取集中优势，做优做强主要环节的非全产业链战略，同样也能成为市场上的佼佼者。乳山乳东水产食品有限公司、威海蓝色海域食品公司就是这方面的代表性企业。

2.“能不能”与“选不选”是全产业链发展过程中性质截然不同的两个问题。对于一个企业来说，首先应该确定的是企业的资源和能力，即“能不能”的问题，在客观评价企业掌握的资源与能力，对行业经济特性和行业竞争结构做出分析的基础上，确立企业使命与愿景，才能进一步做出恰当的战略选择，即“选不选”的问题。如果企业所掌握的能力与资源不能够达到全面推行全产业链战略的要求，那么选择全产业链的战略只能是让企业自身骑虎难下，弄巧成拙。但是，如果企业所掌握的能力与资源能够达到相应的要求，选择全产业链的经营战略也未必是最佳的战略选择。宇王集团、寻山集团其实是有能力选择全产业链发展战略的，然而处于种种考虑却没有选，实践证明这种做法也是正确的。

（二）立足中间，谋求高端

全产业链战略的核心不在于打通产业链的各个环节，而是实现各个环节之间的协同作用，实现整体价值的提升。在全产业链的大局中，怎样保证产业链的各个环节统筹协调、有条不紊、一体运作，怎样抓住全产业链的关键环节发力，才是最重要的。从微笑曲线中得知（见图4—1），对于水产企业最有价值的产业链，一是上游的研发，二是终端的销售和服务。

图4—1微笑曲线

研发问题的本质是科技与人才问题，销售和服务要害可以归结为品牌问题，这里不做具体阐述。只是想着重强调两点，其一，各冷鲜海洋食品企业处在产业发展的阶段不同，所倚重的产业链环节也不同，所以，不能随波逐流，或者平均用力，而是要综合考虑行业环境、自身实力等因素，确定适合自己的产业链发展战略。但是，做法总的趋势是立足中间，谋求高端。其二，全产业链发展会导致水产企业专业化不足并分散核心能力。全产业链战略实施的程度越高，水产企业内部外部资源的占有量就越多，特定产业链的优势或者灵活性就减弱。起步或者发展阶段的水产企业，如果采取全产业链战略，将降低企业应对外部变革的能力。所以，在选择全产业链战略时，需要客观评估企业资源和能力。（作者单位：山东大学）

参考文献

[1]吉喆，苏云峰，好当家：打造中国海洋食品第一品牌，财经界，2008年第8期第108～109页。

[2]肖梁，姜华帅，舟山市渔业转型升级的问题与对策，《现代农业科技》2011年第8期第365～366页。

[3]陈利梅，周文化，我国海洋食品工业的现状及对其发展的思考，食品与药品，2005年第7A期第22～25页。

[4]《山东半岛蓝色经济区发展规划》

[5]《青岛市蓝色经济区建设发展规划》

[6]《威海市蓝色经济区建设发展规划》

[7]《威海市渔业振兴规划（2011—2015年）》

[8]植梦蔚蓝海洋——荣成海洋生物食品产业发展综述http：//www.rongcheng.gov.cn/art/2012/7/20/art_51_14036.html

[9]国家标准《物流术语》 标准编码：GB/T 18354-2006

我国房地产业融资问题及对策研究 篇7

1.1 银行贷款是房地产企业的主要融资渠道

由于金融体系的制约, 我国房地产业仍以银行贷款为主要融资渠道, 通过债券市场、股票市场、信托、基金等方式进行融资的比例较小。数据表明, 我国房地产企业的资产负债率长期高于70%, 远高于其他类型的企业资产负债率60%。一个房地产项目的主要资金来源包括房地产企业的自有资金、建筑企业垫付款、银行贷款和预售款四种形式, 其中预售款本质仍然是银行贷款由于大部分消费者仍通过银行的按揭贷款支付大部分购房款项, 因此本质上预收款和银行存款均来源于银行系统, 可以看出我国房地产企业对银行有很强的依赖性。

1.2 直接融资占房地产企业融资比例很小

直接融资方式主要包括债券融资, 上市融资, 基金融资和信托融资四种模式。目前我国约有3万余家房地产企业, 而仅有80余家房地产企业在沪深两个股票市场上市, 上市的房地产企业仅占全部房地产企业总数的千分之三左右。已上市的房地产企业由于其业绩的波动性使得只有少部分企业能够满足再融资的条件。债券融资占我国房地产融资的比重仅为千分之二左右, 同时数据表明该比例正在逐步下降。另外房地产企业通过房地产信托和房地产基金获得的融资也仅占房地产企业总贷款规模的千分之一左右。可以看出, 我国房地产通过直接融资获得的融资比例非常之小。

1.3 房地产企业获得的外资投资比例逐渐减少

我国对于外商投资房地产业具有很多限制性条件, 外资不能够直接投资于我国的房地产市场, 因此只能以间接的方式进行投资, 主要以与国内房地产企业联合开发房地产项目、收购银行不良资产、合资成立房地产开发基金等形式投资于我国房地产市场。随着我国金融体系的逐步放开, 外资在房地产企业的融资中扮演的作用也越来越大, 但是虽然我国房地产企业获得外资投资数额不断增长, 但是其占房地产业融资总额的比例却在不断缩小, 目前外资投资仅占我国房地产企业总投资的1.6%左右。

2 我国房地产企业融资模式单一的形成原因及其影响

2.1 我国房地产企业融资模式单一的形成原因

我国房地产企业融资模式单一并不是偶然的, 而是由于诸多客观原因导致的。从房地产企业内部来说, 房地产企业管理不完善、治理结构不合理、经营效率低是其中一部分原因。从外部因素来分析, 房地产企业融资模式单一是由于其直接融资存在法律和政策的障碍、银行有压力和动力投放大量贷款给房地产企业、外资缺乏合适的投资渠道等原因。

由于法律和政策上的约束, 房地产企业进行直接融资需要经过大量的审批和办理复杂的手续, 提高了房地产直接融资的成本, 通过银行融资具有直接、快速、方便等特点, 使得房地产企业更加倾向于通过银行进行融资。导致了我国房地产企业以银行贷款作为首要融资渠道的现状。数据表明, 我国商业银行闲置资金占总存款余额的比例高达30%以上, 商业银行大量的闲置资金削弱了直接融资途径的作用。房地产业已高收益、高利率等特点成为了商业银行重点贷款对象之一, 即使在其具有高风险的情况下, 商业银行也愿意为其提供融资, 相比其他项目, 目前房地产贷款是商业银行最为稳定且风险较低的优质业务, 因此造成了商业银行愿意贷款给房地产企业, 同时房地产企业愿意从商业银行贷款的现状, 从而对直接融资渠道产生了抑制。由于我国对房地产业的管制, 外商不允许直接投资于我国房地产市场, 其只能以合作或者入股的方式投资于我国房地产市场。另外, 房地产业具有流动性差的特点, 外资的进入对退出方式有较高的要求, 这就需要金融市场上有足够的金融工具例如债券、基金等方便外资的进入与退出, 然而目前我国缺乏相应的房地产债券和基金交易平台。两方面的原因使得房地产通过外资融资的比例仍然很小。

2.2 我国房地产企业融资模式单一的形成影响

我国房地产企业单一的融资模式主要有三方面的影响。一是使得银行承担了大量来自于房地产业的风险, 一旦房地产业出现危机, 银行业将遭受严重的影响。在目前我国金融体制下, 商业银行贷款利率被限制在一定范围之内, 银行无法根据具体项目的实际风险决定包含风险溢价的贷款利率, 导致一方面商业银行的部分房地产贷款项目面临较大风险, 另一方面使得房地产商过度地投机和投资行为, 推动房地产泡沫的形成。然而一旦泡沫破灭, 房地产企业将无法按时偿还贷款, 银行无法及时地通过出售房地产抵押物收回全额投资, 使得银行不良贷款迅速增加, 严重时可能影响整个金融体系的稳定性导致金融危机。我国房地产企业资产负债率普遍高达70%以上, 过高的资产负债率使得房地产企业面临着较大的财务风险, 一旦房地产企业资金链出现问题, 其经营活动将遭受重创。房地产企业高负债经营的特性决定了其持续发展必须基于多样化的融资渠道, 因为一旦商业银行转换发展策略, 减少对房地产企业贷款, 或者国家出台政策对商业银行的房地产贷款加以限制, 将使得房地产企业的融资遭遇困境, 影响其持续发展。

3 扩宽我国房地产企业融资渠道的建议

3.1 建立房地产金融二级市场

成熟的房地产金融市场的标志是市场上不仅有股权融资和债券融资的一级市场, 同时有着发达的二级交易市场, 增加房地产证券的流动性。流动性是投资者投资某项证券产品是考虑的主要因素之一, 通过增加房地产证券的流动性可以吸引更多的投资者参与到房地产金融市场的投资中来, 为房地产企业的直接融资打下基础。二级市场的健全能够有效分散房地产信贷机构的信用风险和市场风险, 使得这些风险能够分散于整个金融市场的投资者中去。随着我国房地产业的不断发展, 房地产企业融资规模占整个金融体系融资规模的比例不断上升, 提高其流动性, 对整个金融体系的稳定性具有重大意义。因此我国应该推动房地产二级市场的建立, 切实提高房地产证券的流动性。

3.2 完善各类相关制度

制度是一个行业健康稳定发展的保障。房地产抵押制度、个人信用制度, 房地产抵押保险制度和二手房交易市场在房地产金融中都扮演中非常重要的作用。没有完善的房地产抵押制度、个人信用制度, 房地产抵押保险制度和二手房交易市场作为支持, 金融工具和手段就无法充分在房地产金融市场得到有效利用。例如, 二手房市场的不完善导致商业银行个人抵押贷款面临较大风险, 一旦大量违约事件集中出现, 银行将很难快速将贷款资产转化为现金资产。

3.3 完善法律法规体系

目前, 我国房地产相关的法律法规还不够完善, 相关职能部门不仅应该对现行的法律法规进行完善, 与时俱进使相关法律法规符合目前房地产发展的现状, 同时应该着手完善法律法规体系, 比如制定《产业基金法》、《房地产开发企业贷款管理法》和《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等法律法规, 对房地产融资中各类融资方式中的各个责任主体的责任和义务以及操作流程进行规范, 使得房地产融资中各个当事人的行为有法可依。

参考文献

[1]张玲霞.我国房地产行业融资结构和融资渠道探讨[J].财经界, 2014, (04) .

[2]邓志勇.论宏观紧缩下房地产企业资金风险防范[J].经济学研究, 2009, (10) .

我国房地产业存在的问题和对策 篇8

一、近年来我国房地产业发展中存在的问题

在房地产业快速发展中, 我们也应清醒的看到其中存在的影响社会公众生活水平和国民经济持续健康发展的问题, 主要表现在以下几个方面:

1. 房地产业发展存在周期性波动的特点

综观世界市场经济国家或地区的房地产业发展轨迹, 均不同程度产生房地产业发展周期性波动, 而且无一例外地分为四个阶段, 即复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。我国房地产业同样存在这种周期性波动的特点, 其波动周期与宏观经济波动的周期基本吻合。据悉, 1999年至今为房地产的扩张时期。

2. 房地产开发土地购置呈高速增长

由于我国土地交易市场仍存在土地的多头供给和无序供给现象。据国家统计局公布的数据等公开资料显示, 在从2000年-2009年10年的时间内, 全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地, 而在这10年内全国房地产土地开发面积仅有近21亿平方米, 这意味着仅仅这十年出让的房地产开发土地, 就被房地产企业占据了近12亿平方米。资料显示:全国有3万多家房地产开发企业均参与了土地超前购置的圈地活动, 这对我国有限的土地资源开发利用和可持续发展是极为不利的[2]。

3. 我国房地产业发展存在明显的区域差异

我国的区域经济发展是按照沿海、沿江发展模式和由东向西的梯度推移进行的, 而区域经济发展的差异性、有序性又决定了房地产业发展的地区性、阶段性。当东部沿海发达地区的房地产市场暂趋饱和, 且高地价等因素产生内在成本压力时, 房地产投资将向中西部次发达地区转移;次发达地区较大的市场需求, 较低廉的生产成本, 又将形成房地产业发展的新一轮高潮。

4. 住房保障体系不完善

近年来, 住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面, 但是由于资金落实不到位, 地方政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种种原因, 住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。总体上看, 住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小, 导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场, 这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾, 并加剧了商品房价格的上涨。

5. 市场发展不规范, 治理制度不完善

我国的房地产业经过近些年来的持续高速发展, 使房地产市场逐步多极化的市场结构, 多样化的交易方式, 产业化与社会化的市场信息, 开放、统一、封闭、垄断的房地产市场, 相比之下, 房地产经营与治理制度法规体系建设明显滞后, 导致房地产开发与消费, 投资, 投机等多种不良行为的产生, 在一定程度上影响了我国房地产的持续健康发展[3]。

6. 房地产市场存在严重的信息不对称现象

开发商与新闻媒体是房地产市场的两大主体, 开发商可以自如地宣传自己的产品, 营造紧俏气氛, 而购房者的信息来源有限, 难以了解在开发商对商品房采取销售控制下的实际销售情况和未来走势, 导致购房者一定程度的消费盲目性。

二、确保我国房地产业持续健康发展的对策

1. 严格控制开发用地的供应总量

政府必须根据商品房的市场需求量, 来确定土地的供应总量, 避免盲目扩大商品房开发规模, 才能稳定地价、房价, 开发商、投资者和消费者等市场主体才会有信心投资房地产行业。

2. 确定政府公共治理绩效的考核标准

地方政府为推动城市建设和经济增长, 通过政府的公共政策为房地产推波助澜。为此, 必须科学拟订政府公共治理绩效的考核标准, 减少经济指标, 包括GDP增长、财政收入增幅等, 增加社会性指标, 如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等, 以避免地方政府为单纯追求GDP增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等, 以减缓政府政策对房地产业的推动力[4]。

3. 针对我国区域经济发展的不均衡性, 应通过政策缩小东西差距、南北差距, 要鼓励东部较发达地区的各类房地产企业积极参与西部相对落后地区房地产的开发建设, 同时还要为培育这些相对落后地区的房地产市场创造更加宽松的投资环境。

4. 房地产行业内, 则要真正研究市场, 防止市场出现由结构性过剩和板板性“房地产泡沫”。少些贵族化, 更多大众化、平民化。

5. 积极履行经济调节和市场监管职能

政府应以科学发展观为统领, 尊重经济规律, 通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施, 科学调节房地产发展的结构和速度, 力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系, 加强对房地产开发与销售行为的监管, 制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为, 确保房地产销售市场信息对称、公平交易, 切实降低交易成本。

6. 制定产业政策, 追求公共利益

政府所制定的公共政策, 必须反映社会公众的利益要求并以追求公共利益为永恒的目标, 为实现和维护公共利益提供必要的政策支持。首先, 政府应树立“只有共享、才能和谐”的治理理念, 一切政策的制定与实施活动均要体现社会公众的公共利益, 让广大人民群众都能分享房地产和国民经济发展成果。其次, 政府要进一步明确自己在房地产发展中的角色地位, 通过建立住房社会保障体系实现其民生、公平、和谐的政策目标。最后, 政府要给予社会公众个体作为弱势群体的组织化机会, 鼓励其建立合作组织和维权组织, 增加市场竞争力, 维护其自身的合法权益[5]。

7. 加快推进相关体制和制度方面的改革

房地产业关联性、综合性很强, 导致房地产业的独立性差, 依附性高。政府部门有必要对现行的体制和制度进行合理的改革。政府主要做好三件事:一是建立有利于房地产业发展的市场机制;二是加强对房地产市场的监督和管制;三是当以超前的意识, 做好房地产业发展的向导。

摘要：近年来, 由于我国的房地产业得到了快速的发展, 房价上涨等现象引起了人民的普遍关注, 因此房价问题成为目前我国经济的一大热点。本文重点对目前房地产业存在的问题进行了深入分析, 并在此基础上对如何确保我国房地产业良性健康发展提出了政策性意见。

关键词：房地产业,住房保障,政府管理

参考文献

[1]林毅夫.我国房地产现状房价、泡沫新解[J].中国青年, 2004 (12) .

[2]潘和平, 吴正文.我国房地产业健康发展的问题与对策研究[J].安徽建筑, 2004 (01) .

[3]左小蕾.不能让房地产泡沫毁了中国经济[N].中国证券报, 2010.

[4]张卉.浅谈我国廉租房制度建设中的问题及对策[J].辽宁建材, 2010 (09) .

烟台市房地产业发展问题研究 篇9

关键词：房地产业,可持续发展,住宅产业化,城市定位

房地产业的可持续发展,是城市以及区域经济发展的重要动力源泉,不仅直接影响人居环境的改善和人民生活水平的提高,而且关系着国民经济中一大批相关产业和行业的发展,影响到一个地区的工业化、城市化进程。作为中小沿海城市,烟台人口密度相对较小,房价相对合理,房地产业发展空间和潜力较大。但近年来随着城市化步伐的加快,中心城区可出让土地的逐渐减少,城区及外来人口的不断增加,房地产业相关问题逐步显现。因此,如何实现烟台房地产业可持续发展,进而拉动烟台区域经济的协调发展,成为市委市政府高度关注的问题。

一、烟台市房地产业市场运行分析

沿着我国房地产业发展的整体态势,2003年以来,虽然有2008年金融危机的影响和2010年国务院及相关部门相继出台一系列房地产紧缩政策,但对于以刚性和改善型需求为主的烟台房地产市场而言,影响不大,烟台房地产业一直保持了较高的发展速度,对于拉动城市经济增长、增加地方财力、提升城市形象、改善人居环境都起到了积极的促进作用。

(一)房地产开发投资情况

2003年以来,烟台房地产开发累计完成投资3168.53亿元,年均增长30%以上,占全社会固定资产投资的比重保持在10%左右,年均拉动GDP增长超过1.5个百分点;累计完成地税收入330多亿元,约占全市地税收入总量的18.3%。其中,2013年房地产开发完成投资581.3亿元,同比增长15.48%,占全社会固定资产投资的比重达16.49%,全市房地产地税总收入90.95亿元,占全市地税总收入333.46亿元的27.27%。

(二)产业贡献情况

近年来,烟台通过房地产开发,进一步加快了城市建设和旧城旧村改造步伐,直接提升了城市形象,为烟台赢得了“联合国人居奖”、“中国最佳魅力城市”、“中国最美丽城市”、“中国最佳休闲城市”等荣誉称号。此外,在加快推进建筑节能及住宅产业化方面,烟台坚持以落实房地产开发项目意见书等制度为抓手,各项工作取得了长足发展,2010年被国家财政部、建设部评为“全国可再生能源利用示范城市”。

(三)市场供需结构状况

从市场供应情况看,自2003年以来,烟台商品房竣工面积7330万平方米,年均增长率达18%;商品房销售面积5,164万平方米,年均增长率为22.6%。从房地产总量供求情况看,区域经济的增长将引发住宅的需求增长。从商品房供求关系看,烟台供销比一直处于1.2-1.5合理区间,并逐年呈递减趋势。据统计,自2003年以来,烟台房地产开发累计为社会提供住宅9.3万套,人均居住建筑面积由2003年的19.5平方米提高到目前的33.7平方米,市民居住质量和水平不断得到完善。从房地产价格与城镇居民收入协调情况看,国际上衡量一个地区房地产价格与城镇居民收入协调情况的基本指标为房价收入比。以户均90平方米计算,2013年烟台房价收入比为6.70年,而按统一口径计算的北京、杭州、上海等地房价收入比已高达20年以上,甚至近30年。说明烟台市房价相对合理,房地产业的发展空间和潜力较大。

二、烟台市房地产业可持续发展存在的问题

由于受管理体制、机制以及固有观念等各方面的影响,当前烟台的房地业发展也存在一些问题和不足。

(一)多数房地产开发企业开发产品品质不高

目前烟台多数房屋开发建设科技含量低,新材料,新技术使用量小。突出表现在精品和高档楼盘仍比较少,对高端群体吸引力不够,以烟台商品房均价为依据,目前市中心区超过9000元的高档住宅仅有50余万平方米,占比不到3%。

(二)存量商品房屋数量较多

目前,全市已批准预售但未售出住房达剩余1662万平方米。按照一年内全市平均每月签约面积约68万平米,市场消化周期约25个月。市场供给源源不断,在需求受到抑制的情况下,存量规模不断扩大,市场消化压力较大。

(三)产业结构配置不尽合理

从产业结构层面看,当前物业类型主要以住宅地产为主,占开发总量的80%以上,而具有强辐射带动能力、能持续产生收益、对提升城市形象作用明显的商业用途或具备商业功能的产业地产比例相对较少,且增长缓慢,市场发展活力不足。

(四)住宅产业化进程有待于进一步提高

目前,太阳能与建筑一体化施工比例不到50%,全装修面积不到100万平方米,住宅性能认定、住宅建设标准化模数化、配套化设计等部品体系仍处于推广应用阶段,走绿色低碳环保型可持续发展道路任重而道远。

(五)品牌知名度及外销率不高

烟台风景秀丽、气候宜人、交通方便、工业发达,在山东省乃至全国属于最适合人类居住的城市之一,但从当前房地产市场外销率看,仅占商品房销售总量的17%,与一些沿海城市差距较明显,结合城市品牌形象宣传房地产业力度仍需进一步加大。

(六)配套基础设施建设滞后及资金运作不够到位

道路、排水等配套基础设施与城市建设规模不相匹配,行路难、排水难、燃气和供水难以及环境差等问题时有显现,这些问题严重阻碍城市房地产业的持续发展。此外,房地产开发属于资金密集型行业,大多数企业资金来源紧张,对房地产开发经营影响较大。

三、烟台市房地产业发展前景分析

房地产业的健康发展,受到政治、经济、社会、资源环境和国际环境等多因素的影响。烟台作为沿海中小城市,房地产业发展前景表现在以下几个方面。

(一)地理区位优势明显

烟台是全国首批14个沿海开放城市之一,经过30多年的发展,目前已具备极其完善的陆海空交通设施,逐步发展成为中国东部乃至东北亚重要的海滨港口城市,成为名副其实的全方位、立体化交通枢纽城市。同时,从周边城市看,烟台北有大连,南有青岛,西有潍坊、淄博、济南,东有威海;从经济地位讲,青岛、大连、济南领先在前或具有良好经济、文化中心地位,淄博、潍坊、威海追赶在后。烟台房地产业要加快发展,必须加快膨胀城市规模,增强带动、辐射能力,成为区域性中心,从而形成房地产与人口聚集的双重互动局面。

(二)房地产业发展正处于快速增长期

国际房地产业发展的一般规律:当一个国家或地区人均GDP达到4000—8000美元时,房地产业将处于快速增长期;在人均住房面积达到35平方米之前,改善住房的刚性需求最强。2014年烟台市城镇居民人均居住建筑面积达33.7平方米(农村人均居住面积为37.7平方米),房地产正处于加快增长和需求高涨的双重区间,必然拉动房地产开发投资的快速增长。同时,一个地区房地产业发展与城市化水平密切相关,目前烟台市城市化率仅有55.38%,与当前工业化水平远不相适应,其房地产业发展潜力巨大。

(三)城市发展空间巨大

烟台作为中小沿海城市人口密度相对较小,烟台市房价相对合理。2013年烟台市政府启动的城中村改造,计划三年完成71个城中村改造。随着旧城改造步伐的加快,每年将产生近200万平方米的安置房需求;随着新型城镇化的加快推进,今后市区每年将新增近10万的转移人口;随着产业经济的壮大、城市知名度的提高、宜居环境的改善,埠外人口的购房需求有望保持稳定增长,将有效吸引一线城市居民就近购置地产,实现一线城市与中小城市发展互补,达到互利共赢的目标。

(四)城市市政配套设施完善

烟台围绕构建“大城市、大市区”的战略目标,按照“东联、西接、南扩、中疏”的空间布局,不断加大交通、文体、旅游、商贸等基础设施建设。打通了塔山、黄金顶、魁星楼等8条隧道,基本实现了“拓展东西两翼、贯通南北山海”的发展格局和框架;高标准建设了体育公园、文化中心、火车新站等一批事关发展全局的大型基础设施建设;启动了总面积近60平方公里的大南山开发、总投资超过40亿元的辛安河和夹河等重大旅游设施建设工程,形成了长达80公里的沿海观光带,城市载体功能明显增强,整体形象日益提升,为烟台吸引国内外知名开发商前来开发建设提供了良好的基础性条件。

四、烟台市房地产业可持续发展路径选择

烟台房地产业可持续发展总体思路应当是:以调整结构为主线,以高端引领、合理布局、打造品牌为着力点,加快推进旧城旧村改造步伐,努力推进房地产开发实现“三个转变”,即由满足基本居住需求向提升住宅品质转变,由注重发展住宅地产向注重发展产业地产转变,由拉动本地消费向拓展外地市场转变,促进房地产业可持续发展。

(一)全面提升房地产开发档次

第一,加大招商引资力度。坚持科学论证、高点规划的原则,以“招大商、引大企”为目标,围绕沿海、绕河、傍山等优质区域,预留储备一批成规模的地块,提前搞好土地整理、规划设计等前期工作,通过主动邀请国内外有实力开发商参与竞标等方式,引导打造独具特色的高端项目。第二,大力实施城乡一体化建设。紧紧抓住国家、山东省关于加快农房建设与危房改造的政策机遇,大力实施城乡一体化建设,积极引导旧城及城郊旧村项目改造,严格要求建设主体同步做好水、电、暖、路、学校、商服等基础设施配套建设,努力将其打造成为风景靓丽、别具风情的高档生活社区;充分发挥农房建设土地增减挂钩作用,为未来城市房地产发展预留充足的开发空间。

(二)科学调控土地供应

第一,严格执行土地利用总体规划,按照积极盘活存量,优化用地结构、提高利用效率、促进土地节约集约高效利用的指导思想,加大土地计划规划管控力度,严格执行土地供应政策,合理确定土地供应结构,合理配置土地资源。第二,加强闲置土地调查、认定工作,规范处置程序,加大处置力度,提高土地重新利用效率和效益。同时规范土地供应行为,坚持净地出让,避免因政府原因造成的土地闲置。第三,完善规章制度,强化约束制约;延伸监督链条,强化后续监督;实施专项清理,强化查处力度。对通过招标、拍卖、挂牌出让的经营性土地开发情况进行专项清理。对供地后不按期履行合同约定缴纳土地出让价款、不按合同约定开竣工的,依法依规处理。

(三)合理调整产业结构和整体布局

第一,大力倡导“产业地产”理念。按照“总体规划、区域平衡”要求,积极培育发展旅游地产、商贸地产、会展地产、金融地产、物流地产以及养老地产等产业地产,进一步推动产业内部结构优化升级。第二,分区域合理规划布局。对沿海及“一山两河”等区域,重点开发旅游服务和高档住宅项目;芝罘老城区以商业、金融服务业为主,适当布局住宅开发项目,进一步完善城市功能;莱山新区努力建设功能完善、设施配套的新城区;高新区应按照发展定位,合理布局和开发研发中心、创业基地等带有总部经济特征的产业项目。第三,加强市场调控和监管。不断加大房地产市场调控力度,努力保持房地产业继续保持平稳健康发展。

(四)加速推进住宅产业化进程

第一,推行太阳能与建筑一体化。对于城镇新建建筑,太阳能光热系统要与建筑工程同步规划、设计、施工、验收;不进行太阳能与建筑一体化设计的项目,规划部门不予审批。第二,推广住宅精装修。通过政策引导、条件限定等方式,全面推进住宅全装修工作,有效减少住宅二次装修带来的建筑垃圾、环境污染等不良后果。第三,开展住宅性能认定、住宅部品体系应用。要围绕建立和完善住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和住宅性能认定体系,加强住宅产业基础技术和关键技术的研究,大力推广和应用新材料、新技术,推动住宅建设整体水平提高。同时,要建立住宅技术和部品的评估、认定制度,完善住宅部品体系,改善住宅功能质量。第四,创建精品优质工程。实行建设工程质量创优奖励制度,对具备条件的项目工程加大创优培育力度,引导和帮助企业创优,对于优秀企业和项目经理给予一定物质奖励,开展创建“无质量通病”示范工程活动,让广大市民由“住得上”向“住得好”转变。

(五)加快与一线城市对接融合

第一,精心组织重点城建项目建设。结合城市实际,加快文化、体育、道桥等重点基础设施建设,优化路网结构,提升城市功能,带动住宅产业发展。第二,推进城市生态环境建设。作为沿海城市,房地产开发过程中尤其要注意保护城市生态环境,在开发过程中,坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,加强基础设施建设和生态环境的保护恢复,创造良好的生活生产环境和生态环境,达到开发建设与环境保护双赢的目标。第三,加快与一线城市对接融合。要抓住山东半岛蓝色经济区、胶东半岛高端产业聚集区和黄河三角洲高效生态经济区建设的重大机遇,深入实施“以港兴市”战略,坚持海陆统筹,梯次推进,加快构建以港口为龙头,岸线为基础,海域为前沿,腹地为支撑的海陆开发格局;以国家实施发展海洋经济战略的有利时机,走出去,引进来,加速与京津塘地区、长三角地区、环渤海经济区、东北老工业基地等一线城市的对接融合,重点发展海岸整治、湿地修复、房地产产业、高新科技产业,将城市建设成为重要的制造业基地和港口城市、区域性金融、贸易、服务中心,全国重要的旅游度假胜地。

参考文献

[1]张小翠.经济下行压力下烟台市房地产营销策略探析[J].市场论坛,2014(11)

[2]韩杰.烟台房地产向“绿色”升级[N].烟台日报,2013.9.21

[3]中共烟台市委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议,2010

[4]烟台市统计局.2013年烟台年鉴.

房地产业问题 篇10

1房地产业面临的困惑

然而, 我国房地产业的发展却存在不少问题和风险, 其中最为突出的是其融资问题。尽管中央银行多次表示“将配合有关部门为开发商开辟多种融资方式, 特别是通过股权融资, 项目融资等方式支持房地产市场健康发展。”可是在目前, 房地产资产证券化还只是局限于解决商业银行的房地产贷款流动性不足的问题, 而我国房地产业的发展又在很大程度上是依赖银行信贷作为其主要筹建资金来源的。粗略估计, 在目前的房地产融资结构中, 直接或间接来自于商业银行的资金可能超过60%。据此, 我们可以清楚的看到, 我国房地产业的资金来源主要是银行贷款, 来源渠道极为单一, 这就在很大程度上将房地产风险与金融风险 (银行风险) 进行了绑定, 从而将其风险乘方。我国房地产近年来出现发展过快的势头, 房价猛升不降, 再加上现在的全球资源危机冲击股市, 造成股市震荡, 及由其促使的人民币升值预期加大, 再加上美国次级债券因素的不利影响, 巨额国内外“热钱”纷纷涌入高回报的房地产业, 聚集了大量的“危险泡沫”。即使政府采取了大量的政策措施, 限制外资进入房地产业, 限制银行贷款给开发商等等, 却均无法抑制房地产“愈挫愈勇”的趋势。但是物极必反, 而且, 依照经济学的规律来讲, 房地产价格也不可能永远这样涨下去。如果有一天, 我们也遭遇到了美国欺诈日本的“糖衣炮弹”, 在大量外币“热钱”随着人民币被抬高的情况下掠夺我们国家的财富, 而在汇率下降之后抽身而退, 那么房地产神话必将破灭, 房价必将骤跌, 银行出于自身利益考虑, 也必然会“封杀”对其贷款, 失去了可以说是衣食父母的房地产业来说, 必然会像多米诺骨牌一样, 一夜之间便覆灭, 这不仅会反过来对银行业产生巨大冲击 (巨额贷款无法收回, 抵押资产大幅贬值) , 同时, 也会像亚洲金融风暴一样袭击整个金融行业, 造成经济的巨大衰退。

因此, 解决当前这种房地产业与银行业之间“一损俱损”的尴尬境况已经是迫在眉睫。其实, 实质上这就是要解决房地产行业的融资问题, 并且对当前这种房地产价格持续升温的“怪圈”进行一定的缓冲。

2解决的途径

2.1联合开发, 集团化经营

房地产业应该走一种联合开发, 合作经营, 集中和规模化道路。房地产业作为一个高投入高风险的行业, 特别需要房地产开发企业进行规模化, 集团化经营。不仅可以提高其防御风险的能力, 而且可以借助其规模效益优势, 为企业筹集到更多的开发资金。同时, 走规模化道路, 可以在一定程度上提高行业进入壁垒, 相对减少了社会资源的浪费, 更有利于提高生产效率。房地产开发企业的整合可以通过资产重组, 让一部分有实力的企业借助资本市场, 通过资本运作, 以控股方式组建紧密或松散的企业集团, 通过横向联合增强企业的资金实力, 或是通过垂直联合来延伸企业的产业链, 也可以鼓励有实力的企业集团采用兼并中小企业的方式, 实现规模效益, 获得由规模扩大带来自身成本的降低, 共享技术, 管理经验, 市场信息等资源, 开发企业通过发行公司债券也是一条比较好的途径, 通过透明, 规范运作, 也能提升房地产企业并购。

正是因为有了企业这种集团优势或者说是规模优势, 才能为企业提供更好的机会实行下面这种企业融资方式。它不仅可以在低成本的基础上有效的拓宽企业的融资渠道, 而且也可以在一定程度上稳定房地产的价格。

其实, 这是一种人们投资的方式, 因为当前的房价居高不下, 其中一个很重要的不可忽视的原因是人们现在已经不局限于住房, 而且大量的投资房地产。然而, 很多人并没有从中获利, 本文所叙述的这种投资方式不仅可以说是一种全面共享的利益机制, 让广大投资者从中获利, 促进我国和谐社会主义社会的发展。而且, 它同时也可以同时发展和提高资本市场的规模和标准, 为房地产业提供多样化的融资渠道及稳定市场价格。

2.2REITs的应用

REITs (Real Estate Investment Trust) , 即房地产投资基金, 它是地产业和金融业相结合的产物。REITs是一个非常复杂的平台, 需要6个角色:基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和商业银行组成。还要有专业的律师、税务师等等。对于投资管理人方面主要由基金经理和房地产投资顾问两名或多名成员组成。借鉴日本契约型REITs的实践经验, 投资管理人有两种选择: (1) 间接式。投资管理人可聘请国内某基金管理公司担任。根据新加坡的经验, 投资管理人还应聘任一位拥有5年以上房地产投资或咨询经验的顾问。该顾问可以同时负责房地产营销和管理工作, 但是不能评估其推荐购买或出售的房地产。对于交易金额超过净有形资产5%的关联交易, 必须聘任独立的房地产专家, 向受益人指出该项交易是否符合一般商业交易规则。在间接式投资管理人选择中, 基金经理应由基金管理公司人员出任, 房地产投资顾问既可以从房地产公司聘任, 也可以从信托公司的信托部门中遴选。 (2) 直接式。此种情况下, 基金经理可由信托公司房金部成员担任, 房地产投资顾问从信托公司的信托部门中遴选。间接式契约型REITs与直接式契约型REITs的区别在于, 前者比后者多了一种委托代理关系, 从而也就增加了一项资产管理运作费用。因此, 基于此种考虑, 对于有条件的信托公司, 建议尽量采取直接式管理的模式为好。

同时, 采用直接式管理也是基于境内REITs管理人才稀缺的现实选择。REITs管理团队既需要懂得基金运作业务, 更需要通晓房地产市场的理论与实务。而境内基金公司的管理人员, 不懂得房地产业务, 房地产公司的管理人员又不懂得基金运作。在此情况下, 要将两个领域中的人员有机地统一在一个团队当中, 付出的成本会很高, 远没有就地取材来得省时、省力, 省钱。尽管境外REITs较多采取组建专业的投资公司进行经营, 但基于境内当前的现实情况, 在投资管理人的选择上, 还是来一点具有本土特色的REITs更为务实。另外, 采取直接式管理的话, 还能够培养和锻炼境内第一批精通REITs各项业务的复合型人才团队。

在REITs市场的发展过程中, 良好的制度设计和机构逐渐成为市场主体, 更加公开透明的交易和监管, 将减少房地产市场不透明形成的人为炒作。房地产市场的交易数据不透明一直是政府调控和市场参与者面临的一个很大的难题, 这种不透明的状况增加了人为制造紧张空气, 加剧了价格炒作的可能。政府有关部门出台房屋交易网上备案制度, 也是希望对此问题的解决有所进展, REITs作为一个公众的投资基金, 接受公众和众多管理部门的监管, 会不断的主动或被动的被要求进行充分的信息披露, 若其成为一个重要的市场参与者, 将会大大加大市场的透明度, 减少人为市场扭曲操作。同时, REITs的价格会更加及时的间接反应出房地产的价格, 成为房地产市场价格的一个明确参照标杆。一旦价格有所偏离, 市场这只无形的手也会进行调节, REITs使得市场逐步由个人直接购买房产变为间接投资于REITs单位, 通过这些专业的金融机构及房地产资产投资和管理者的参与, 市场的资金和价格将变得更加稳定, 有效减少房地产市场的价格风险。

摘要：随着我国经济的持续快速发展, 房地产行业作为我国的先导性行业近年来持续升温。但是, 在其快速发展的背后却隐藏了极大的危机, 资金来源渠道单一——绝大部分依赖银行信贷, 房价持续且快速上升, 即使政府频频出台限制政策进行降温, 然其发展却是“愈挫愈勇”, 使房地产发展聚集了大量危险泡沫, 从融资渠道和房价方面着手探讨一种解决方案, 以期既可拓宽其融资渠道, 又可缓解房价上涨压力, 从而促进我国房地产业的健康稳定发展。

房地产信托问题调查 篇11

9月下旬，绿城集团爆出百亿信托融资被调查事件。该企业在2010和2011年通过信托渠道融资，总共筹得资金近百亿元。而据绿城中国2011年中报显示，绿城中国的净资产负债率高达163.2%。

债台高筑外加房地产信托兑付期的到来，不禁让人们为这上百亿的信托融资忧心。这不仅被业界视为房企资金链危机的信号，也让2009年以来猛增的房地产信托面临着严峻考验。

“房地产信托才刚起步，有些商业化的信托公司才刚开始运作，还谈不到优胜劣汰，就面临一次洗牌，这是有悖发展规律的。”知名地产商、香港金太阳集团常务副总裁常涤非在接受《英才》记者采访时表示。

房地产信托融资自2009年下半年起（即政府开始放缓信贷扩张步伐之时）蓬勃发展。这些期限一般为1-2年的房地产信托产品，从今年9月开始陆续到了兑付期。对开发商来说，房地产信托最终成了一笔迫在眉睫、不得不还的巨债。

市场普遍担心的是，当前房地产调控阴云密布，销售疲软、回款急剧放缓，房企是否有足够的资金及时兑付？密集兑付期是否会因楼市不景气而引发一系列的资金链断裂？

尽管到目前为止，绿城信托业务到底查出了什么仍扑朔迷离，但9月以来银监会进一步严查房地产信托的举动，似乎已经为全面叫停房地产信托业务定下了基调。

那么，中国的房地产信托问题到底有多大？它对房地产行业以及实体经济的影响将会有多严重？监管不断加码，作为一种必要的商业模式，房地产信托的未来出路何在？

密集兑付期将至

“以后还会有更多类似绿城的事件发生。”中信银行总行国际金融市场专家刘维明在接受《英才》记者采访时说。

中国信托业协会数据显示，2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元，今年上半年投向房地产的新增信托资金累计达2077.66亿元，房地产信托资金余额达6051.91亿元。而今，这些信托资金陆续到了兑付期。

刘维明认为，很多房地产信托是以拟建房为担保，以建成后售出为回报预估，报价一般都是按照目前的市场价格，即使能够顺利出售，价格也不能与以往相比，更何况当前建成后还很难卖掉。

“2009年下半年后开始发的房地产信托风险尤其大，越往后风险越大。”刘维明认为，国家对于信贷的调控始于2009年第三、四季度，开发商的融资负担相对较轻。而后，随着地价的飙升，市场收益率水平也快速走高，尤其是2010年下半年到2011年上半年，导致开发商的融资负担很重。

进入越晚，垫底的风险就越大。

山西信托有限公司信托五部副经理韩晓军也告诉《英才》记者，从当前形势来看，房地产兑付风险基于流动性风险产生，也就是销售风险。换言之，房地产信托兑付到底有没有问题，关键还要看房子是否卖得出去。

在限购令的背景下，近段时间以来，多数房企的销售都显疲态。10月10日，万科发布公告显示，其9月实现销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，环比分别上升12.5%和19.4%，同比则分别下降4.9%和12%。

10月11日，保利地产亦披露了9月销售情况，期内实现签约面积58.75万平方米，同比下降33.14%；实现签约金额67.36亿元，同比下降26.21%。

除了万科和保利，包括碧桂园、中海、龙湖、合景泰富等主要的大型房地产商，9月销售都出现了同比下降。这是自2009年以来的第一次。

房子卖不出去，资金就无法回笼，房地产信托的兑付风险就极有可能出现。在刘维明看来，“可能一些有大公司回购背景的房地产信托问题还不大，但前提是承诺回购的公司资金也不会出问题。”

所谓回购，是指一些房地产信托为了规避银监会的监管，通常以股权投资者（通过名义上拥有某个房地产项目的股权）的形式出现，同时与开发商达成回购协议，即开发商将在项目完工之后购回股权，且这项交易通常以土地和该项目作为抵押。

刘维明认为，一旦承诺回购的公司自身难保，出现“兑付危机”也就在情理之中了。

商业地产风险更大？

出于对高风险性房地产信托扩张的警惕，事实上，银监会早已对信托加强了管控，尤其是房地产信托。

这一举措在瑞银特约首席经济学家汪涛看来，一方面将限制银信对房地产行业的风险敞口，另一方面则会进一步增加开发商的融资压力。“随着房地产销售在未来数月趋于疲弱，我们认为一些开发商（可能是一些资产负债表过度扩张的中小型开发商）将面临财务困难，并可能走向破产。”

对于开发商来说，无论是政府严管房地产信托，还是房地产信托风险隐现，无疑都是坏消息。

“房地产夹层基金，过桥的年利率也不低于30%；而如果你从银行贷款，拿到贷款的实际成本也都超过10%，名义利率高低不重要，相关的运作费用很高。再加上银行惜贷，高利贷风险又大，纯地产商上市的口子也好几年不开了，房地产商们只能选择房地产信托。”常涤非表示，如果房地产信托真的出现危机，对房地产商的打击将是巨大甚至致命的。

“接下来三个月很关键，一方面资金可能还会收紧，另一方面如果信托融资调查的个案多了，就真的要出问题了。”华房基金创始合伙人张健在接受《英才》记者采访时表示。

不过，和刘维明的观点有些不同，张健认为当前所谓的房地产信托风险并不大。一方面当前的土地价格并没有出现大幅下跌；另一方面，如果房地产商未来的现金流出了问题，对于信托产品来说，延期一年或者半年偿付也是完全可以理解的。“不过，在一些限购城市，以及一些产品定位比较高档的商业地产，出现房地产信托无法兑付风险的概率就比较大了。”

这一判断也得到了常涤非的认同。

在常涤非看来，当前住宅地产和商业地产两大类地产中，商业地产面临的资金链风险最大。

如果按照从前住宅地产那种运作模式，把物业建完销售即告结束，那么开发商回笼资金就会比较快。但当前正处大部分开发商逐步从所谓的建筑商向商业地产综合运营商转型，商业模式与以往完全不一样。“主要靠收取租金的方式，出售的比例小，当然现金流没有销售回笼快。”

房地产商想做商业地产，细水长流，80%甚至更高的物业比例是要开发商自持的。那么，自持不仅要靠业态定位、功能区隔，还有战略伙伴的引进等等，诸如娱乐、电影、休闲，各个行业的大佬们是否愿意进驻还是问题。这样一个漫长的过程，房地产信托是否等得起？

更严峻的考验还在后头。

“必须要关注宏观政策。”常涤非向《英才》记者提醒道，“如果现在政府进行调控，打压房地产信托，意味着政府在全线地对宏观市场特别是对房地产市场做出调整。”

常涤非分析认为，未来国家的宏观调控或将更加严厉。“大方向是银根缩紧，其实到目前为止，今年剩下的两个多月也不排除还有一种再加息的可能，包括提高存款准备金率。”

更为紧缩的流动性，对于开发商来说，除了降价，或许还有一些开发商会将其土地或项目折价出售，或者走向破产。

信托产业无危机

收紧甚至暂停房地产信托业务，除了对开放商尤其是中小房地产开发商带来冲击以外，对于信托公司的经营特别是房地产信托行业来说，也是一个不小的冲击。

不过，相比人们对开发商资金链的担忧，人们对房地产信托这种商业模式的未来出路，要乐观得多。

金融专家、经济学家孙飞在接受《英才》记者采访时表示，如果开发商真的出现了资金链问题，最大的风险不是房地产信托，而是商业银行。

“为什么美国爆发次贷危机？因为他们是一成首付，甚至零首付。房价跌一成风险就出来了，而在中国，首付基本都是三成，二套房首付是四成，除非房价跌三四成，那银行的压力就会很大。如果房价暴跌五成，商业银行就会爆发系统性风险。从全国来看，整个房价暴跌五成是不大可能的。”

河北省企业融资服务协会监事长罗凤燕在接受《英才》记者采访时也认为，“信托作为一种融资架构模式，根据项目的情况，做股权的多一些。事实上，信托整体是以投资的形式去做项目，在风险的设计上就有了风险共担的约定。”

罗凤燕认为，不管是发行集合资金也好，还是自有资金用做信托贷款也好，按照资金进入的模式，两者都是属于纯投资性质的。一旦出了问题，在法律上，信托公司都不会有偿债风险。

孙飞也表示，房地产信托兑付问题主要折射的是开发商的危机，而每家信托公司都设有风险防火墙，其本身都设置了抵押担保等各种措施来保障投资者和信托公司的信用安全。“当前最大的问题，是开发商如何快速回笼资金。如果出现兑付危机，信托公司需要变现开发商的资产，这个变现过程比较长，将会对信托公司带来影响。”

虽然当前房地产信托发展受阻，但孙飞依然认为，未来房地产信托将是一个主流信托品种。“中国目前是46%的城市化率，而未来将要达到70%。”

“金融机构还是看重房地产的高回报和最终抵押物的足值。”罗凤燕说，房地产整体资产总量就摆在那里，股权也好，土地、债券等抵押物也好，都有实物存在。即使面临不能兑付的风险，开发商们真的还不上钱，其抵押物也可以交给各信托公司所属的资产管理公司做不良资产处置。

房地产业问题 篇12

我国房地产业严格来说是从1978年开始逐渐形成。自此大致可分为五个阶段：起步阶段(1978—1991年)、过热阶段(1992—1993年)、稳步发展阶段(1994—1997年)、繁荣阶段(1998—2002年)以及宏观调控阶段(2003年至今)。

（一）起步阶段

我国房地产业起步阶段是房地产发展历程中的重要时期，虽然发展较为缓慢，但其中提出了许多开创性观点，意义重大。主要内容是住房制度和土地使用制度改革。

住房制度改革具体可分为三个阶段：

1.1979-1981年，公房成本价销售

1979年，国家城建总局决定试行以成本价将新建住房销售给居民，并选择西安、南宁、柳州、桂林、梧州五个城市试点。

2.1982-1987年，提高租金，补贴售房

1982年4月，国务院原则上同意了《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》。有关部门设计出“三三制”的补贴出售住房方案，即由政府、企业和个人各负担1/3，再加上其他的优惠办法，个人补贴售房试点取得显著的效果。。

3.1988-1991年，全面启动阶段

1988年2月，国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着我国住房制度改革进入全面试点阶段。

土地使用制度改革也可分为三个阶段：

1.1980年，征收土地使用费

1980年7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》，其中规定可以出租批租土地给外商使用。

2.1986年，土地使用权有偿出让

1987年9月9日深圳市首次以协议形式有偿出让土地。11月，国务院批准确定深圳、上海、珠海、广州、天津、厦门和福州等城市为城市土地使用制度改革试点城市。

3.1988年，土地使用权出让和转让有法可依

1988年4月，第七届全国人大第一次会议修改了1982年《宪法》的相关条款，规定“土地使用权可以按照法律的规定转让”。这是我国土地使用制度的根本性变革。这标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性。

（二）过热阶段

我国在1992-1993年期间遭遇了严重的房地产泡沫，泡沫破裂所造成的恶劣影响延续了许多年。

1992年，邓小平发表了重要的南方讲话。这一历史性的讲话掀起了经济改革的新浪潮，房地产井喷也由此开始。以海南为例，1992年公寓楼由去年的1000多元/m2涨到5000元/m2;中心地区的房价一度突破100000元/m2。房价飙升正是吸引大量资金涌入房地产的根本原因。

这场房地产狂潮首先从海南岛开始，随后迅速蔓延到广东珠三角，再向福建、江苏、上海扩散，这五省、直辖市的房地产公司总数占全国一半以上。而泡沫生产期间，银行资金、国有企业、乡镇企业、民营企业以及大量外资通过各种渠道涌入房地产业。

但泡沫终将破灭。1993年6月，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，16条强力调控措施简言之就是紧缩银根，抑制房地产过热发展。这次宏观调控立竿见影，泡沫破裂，但也套牢大批资金，留下大量烂尾楼。

（三）稳步发展阶段

1994年7月，国务院在《关于深化城镇住房制度改革的决定》中，指出房改的根本目标是实现住房商品化、社会化。这一决定再次开启了城镇住房制度改革之路。

在售房方面，各地不断规范价格，使标准价逐步向市场成本价靠近;在租金方面，各地制定了详细的提租规划，使租金水平大幅度提高，租售比价趋于合理;在保障住房方面，住房公积金制度普遍建立，经济适用房的建设也取得较大进展，安居工程建设速度加快。

（四）繁荣阶段

1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这份被称为房改纲领的“23号文件”，宣布了98年下半年停止住房实物分配，提出深化房改的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化;促使住宅业成为新的经济增长点等。

这次房改明确了住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，居民住房需求开始释放。当然相应的优惠政策也提高了居民的购买力，例如首付款比例降低、降息、减税以及购房货币补贴等政策。大规模的基础设施建设也释放着大规模的投资需求，房地产业从1988年开始正式走向繁荣之路。

（五）宏观调控阶段

早在2001年，“温州炒房团”就进入了人们的视野，其所到之处房价一路飙升，房地产过热发展引发担忧。2002年5月，经国务院同意，多部门联合下发《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，但不少地区房价上涨过快、住房供给结构性失调的问题愈发严重。

2003年6月，中国人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即“121号文件”，其中最严厉的规定是房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。这造成许多房地产开发公司可能面临资金链断裂的状况。接下来不断出台的调控政策可以显现政府稳定房价、抑制房价过快上涨的决心。

但一系列的宏观调控政策并没有取得预期效果，房价仍在上涨。尤其是2008年，受金融危机的影响，我国开始实行“适度宽松”的货币政策，楼市出现了“恐慌性抢购”，之前的调控可谓前功尽弃。

2010年以来国务院及中国人民银行相继出台了一系列的宏观调控政策，这些政策有助于遏制房价快速上涨的势头，但引导房地产业平稳发展之路仍然任重而道远。

三、我国房地产业存在问题分析

我国房地产业经历了三十多年的发展，已经成为我国国民经济的支柱产业，房地产业每年对GDP的贡献率都在5%左右。而且由于其行业的特殊性，它的发展对上下游的企业也有重要意义。但目前我国房地产业存在的问题已不容忽视，主要有以下三个方面：

（一）住房供求结构性失衡

居民的购房需求可分为自住性需求、投机性需求和投资性需求。目前自主性需求由于房价过高受到抑制，而房价持续上涨的预期及通货膨胀等问题，导致投机投资性需求依然旺盛。当然随着政府打击投机投资性购房的力度加大，购房者的持有成本不断增加，这两类需求可能会逐渐降低。对于投资性需求还需要政府引导至其他投资渠道。

我国目前的住房政策是低收入家庭通过廉租房和经济适用房解决;中等收入家庭采取限价商品房和经济适用房的办法解决;高收入家庭通过市场解决。但现状是高价位商品房比重过高，低价位商品房开发量不足，经济适用房和廉租房供不应求。开发商追求利润更愿意开发高档商品房是形成住房供求结构性矛盾的主要原因，但政府在土地供应、租赁住房补贴、住房保障等方面政策的缺失和滞后也是重要原因。

（二）资金涌入导致经济结构扭曲

一个国家的实体经济永远是国之根本，但我国现在由于房地产业持续的高利润率，吸引大量资金纷纷涌入地产业，其中不乏许多优秀的实业企业。例如，海尔地产集团有限公司是海尔集团旗下的一家法人单位，目前已经发展成为山东第一大房地产企业。而市场整体不景气，劳动力成本上升，人民币升值影响出口等原因，造成许多中小企业家放弃实业，将资金投入房地产来获取投机差价。

然而实体经济是金融的基础，美国的次贷危机可以作为一个很好的警示。通过运用大量金融衍生工具的金融市场看似繁荣，实则由于缺乏支撑脆弱不堪。房地产业的发展对于拉动内需固然重要，但现在我国更需要将住房问题作为重要民生问题，保障普通居民的生活质量，并引导资金流向实体经济，进而实现我国经济的平稳健康发展。

（三）蕴含极大的金融风险

过去五年中，商业银行房地产贷款余额年平均增长达25.3%，个人住房贷款年平均增长达一倍以上。银行信贷是房地产开发企业的重要融资渠道，尽管现在银行贷款的条件愈加苛刻，成本增加，但其仍占房地产企业资金来源的15%以上。房地产业融资依赖银行，银行信贷政策的每一次变化和调整都会对其产生巨大的冲击。目前我国个人贷款的违约率较低，但如果房价出现大幅下跌，将会降低贷款者的还款意愿。断供和退房的现象增加，引发按揭纠纷。

房地产产品本身很容易造成投机性，一旦房地产价格大幅下降，银行将产生大量的不良债权。银行是金融系统的重要部分，银行一旦出现危机，将直接影响股票市场，打击投资者信心，进而使国家经济整体步入萧条。

参考文献

[1]潘艳.我国房地产业发展的现状、问题及趋势分析[J].贵州大学学报, 2003 (04) .

[2]卜凡中.我们房地产这些年[M].杭州:浙江大学出版社, 2010.