房地产财务存在的问题及后果

房地产财务存在的问题及后果（精选9篇）

房地产财务存在的问题及后果 篇1

房地产财务存在的问题及后果

房地产行业作为市场经济的产物具有许多自身行业的特点，在我国国民经济中占有重要地位。当前我国经济发展需要拉动内需、加大商品流通，而房地产业正是起到扩大内需的龙头作用。基于房地产的特性，通过近两年对国有房地产企业的审计调查，针对房地产企业在企业财务核算方面存在的问题进行分析，以便更好促进国有房地产行业的不断发展。

一、企业财务核算不实，影响国家税收入库

房地产企业在市场经济中起到的不容忽视的作用，企业财务核算在企业管理中起到核心地位，如何依照相关法规充分合理运作有限的资金，成为企业经营者保持企业发展考虑的首要问题。通过审计调查我们发现，一些企业在企业财务核算中存在以下问题：

1.结转收入不及时，大额资金往来挂帐

房地产企业对当年销售楼座或商品房预收的款项汇入往来科目，任意进行结转，调节企业收入和利润。

2.完工项目不结利，企业损益不实

鉴于房地产利用开发项目大量需跨年度完成的特点，房地产企业任意将完工与施工项目混淆，不按规定结转成本，形成企业损益不实，税收入库滞后。

3.预提费用大额长期挂账，任意调节利润

由于房地产企业会计制度中对预提费用的挂帐时间没有明确规定，企业为了达到利润逐年递增迹象，利用“预提费用”挂帐金额来调节成本，形成调节利润的“蓄水池”。

4.以商品房抵工程款、抵货款，不计收入

由于企业出现资金紧张、售房困难及其他原因时，便将现有的商品房用作抵工程款、抵货款，形成双方不计收入，不申报纳税。

5.将代收费用列支成本，影响计税所得

房地产企业将应由业主负担的电视入网费、燃气炉款等计入成本，将业主上交的上述费用计入往来。一方面造成企业成本不实，影响所得税，另一方面增加房价构成成本，损害业主利益。

二、企业财务核算不规定产生的后果

经营者出于对年度业绩考核的考虑以及在小集团利益的驱动下，通过以上方式得到了暂时的利益，但为企业长远的发展却埋下了隐患。

房地产企业对企业财务核算thldl.org.cn不规范，首先影响了国家的税收，使税款不能及时入库。其次，房地产企业不按会计制度规定的权责发生制和收入与成本费用配比原则核算，对开发完工的商品房不及时结转，预提费用大额长期挂帐等问题，直接影响商品房的房价构成，一方面使国家资产受损，国家税收入库滞后；另一方面更会直接损害消费者的利益。

基于上述问题及产生的后果，我们认为国有房地产企业建立现代企业制度是十分必要的。通过国有资产的授权，明确企业清晰的产权、建立行之有效的内部约束机制，形成科学的法人治理结构。房地产企业应遵守行业财务会计制度，对违规操作应及时纠正。加强企业的纳税意识，保证国家税收入库完整。

房地产财务存在的问题及后果 篇2

房地产企业在我国已经快速发展了十几年, 也取得了较大的利润与稳步的发展。然而, 随着国际国内经济形势的日益严峻化, 房地产企业的的利润空间正在逐渐的减少, 其所面临的资金面的压力骤然增大, 一些中小型的房地产企业已经支撑不住而轰然倒闭。那么, 要想在目前的情况下增强房地产企业的活力与稳定性, 就需要从财务管理工作方面入手, 尽快改进其效率低下、水平不高的财务管理现状, 不断满足日益增长的房地产企业发展需求。因此, 本文将首先分析下房地产企业的财务管理工作现状及问题, 并基于此提出了一些有针对性的改进措施, 以期能够让房地产企业在先进的财务管理理念指引下获得更为快速长久的发展。

二、房地产企业财务管理的特点分析

房地产企业的资金量庞大, 一旦管理不善, 将引发较多的问题。事实上, 所谓企业的财务管理就是指对企业经营过程中所涉及到的所有资金进行筹集、分配与使用等情况, 并对其进行有组织、有计划的预测、分析与监控, 最终正确处理好企业内部与外部的各种财务关系的经济管理活动。应该来说, 企业的财务管理工作在整个企业管理工作中占据着重要的核心地位。那么, 作为资金密集型的房地产企业来说, 其在生产经营的过程中往往会需要投入大量的资金进去, 而且其中的借贷资金量的所占比例也是非常巨大的。这就是说, 房地产企业的财务管理工作就显得尤为重要和关键。

那么, 房地产企业的财务管理工作到底有哪些特点呢?具体来说, 房地产企业的财务管理工作首先由于其资金周转期长、所需资金量大、中间环节多等原因而具有了管理的复杂性与高难度性。其次, 房地产企业的财务管理工作还由于其经营状况的不确定性与偏高的经营风险, 对于相关的财务管理人员具有更高的工作要求, 即需要财务人员能够提供更为准确且可靠的财务信息来提供科学决策的参考意见, 从而最大限度的分散或化解房地产企业面临的各种潜在风险。此外, 房地产企业的财务管理工作还与诸如投资者、债权者、承包单位、工商税务部门、居民等有着较为复杂的财务关系联系网络, 这就说明了房地产企业的财务管理工作具有复杂性与多样性, 管理内容也较为复杂。

三、房地产企业财务管理的现状与问题分析

房地产企业的财务管理工作有着如此重要的地位与作用, 这就使得房地产企业不得不非常重视其财务管理工作的水准与质量提升。但是, 由于我国房地产企业的发展仍然处于起步与摸索阶段, 整个市场机制与市场环境还不够完善与成熟, 从而造成了财务管理现状不容乐观, 还存在着不少问题。具体分析如下:

1. 财务管理意识较为淡薄

目前来看, 我国房地产企业中有不少高层管理者对于财务管理部门的工作重视程度严重不足, 他们把更多的关注力给了工程与销售部门, 并没有能够充分意识到财务管理工作的重要性与必要性, 在一些重大的工程招投标过程中并没有财务人员的身影, 在他们看来, 财务人员仅仅是记账的人员。这充分说明了我国房地产企业中的财务管理意识较为淡薄, 并没有能够从房地产企业的长远发展角度来看待财务管理工作, 从而使得财务管理工作无法为这些企业高层提供决策依据, 使得财务管理工作中缺乏规划性、科学性以及前瞻性, 在某种程度上加大了房地产企业的经营风险;

2. 财务管理制度不够健全

我国很多房地产企业的财务管理制度虽然说已经建立起来了, 但是, 却缺乏有效的执行力度, 这些财务管理制度在某些情况下甚至于形同虚设, 随意化状况较为严重, 从而导致了房地产企业的资金管理不够到位与准确, 尤其是权责不分的财务管理工作造成了房地产企业所依据的会计信息严重失真, 无法切实保障会计信息数据的真实性、客观性与可靠性。此外, 我国仍然有不少房地产企业的财务管理系统建设较为滞后, 很多房地产企业的财务管理工作仍然停留在较低层次的会计核算阶段, 难以为房地产企业及时搜集与快速反馈财务信息, 这就使得房地产企业的财务管理职能无法得到有效发挥;

3. 财务工作人员素质偏低

我国不少房地产企业的财务管理工作人员尚缺乏较为先进的财务管理理念, 他们的财务管理业务技能还不够高, 导致了企业的财务管理工作还经常处于一种无章、无序和混乱的状态, 各种违法违规操作盛行, 这种不佳现状在很大程度上是由于财务管理工作人员的整体素质偏低。具体来说, 不少房地产企业的财务管理人员是采取了家族式的管理模式, 往往选择亲属或家属担任财务人员, 还有些房地产企业为了节省开支等而选拔那些素质不够高的财务人员。这就导致了房地产企业的财务管理职能与作用无法充分发挥出来, 加之其融资方式少, 融资能力弱, 财务风险骤然间变大。

四、房地产企业财务管理的改进措施分析

尽管说我国房地产企业的财务管理现状仍然有待改进, 但是, 我们认为, 我们完全可以找到合适的措施来积极改进其财务管理状况, 优化其财务管理环境, 提高其财务管理水准。具体的改进措施阐述如下:

1. 企业外部方面的改进措施

房地产企业在我国国民经济发展中占据着不容忽视的重要地位, 还在我国社会生活中有着不可或缺的关键作用。那么, 为了解决以上所述的各种财务管理问题, 我们应该从外部来保障房地产企业的财务管理工作健康持续的发展下去。这就需要我国的相关部门对房地产企业提供强有力的财务管理工作支持, 加大对于房地产企业的发展指导与监督力度, 努力优化房地产企业的财务管理工作所处的外部环境, 尤其是要为房地产企业提供一个公平、公正且公开的经营管理竞争性环境, 努力推进房地产企业市场的平稳发展。那么, 我国应该从法律层面来制定并实施房地产企业开发经营过程中的规则与措施, 努力完善相关的财务管理制度与会计准则, 并根据国外房地产企业的财务管理成功经验来推动与国外同行沟通与交流的平台, 从而让我国房地产企业的财务管理工作变得有法可依, 切实改善我国房地产企业的财务管理工作;

2. 企业内部方面的改进措施

房地产企业的财务管理工作质量提高, 除了从以上所述的外部提供有利的财务环境与制度保障, 更应该从内部方面来改善房地产企业的财务管理工作的质量。因此, 房地产企业应该从内部着力于改善自身的财务管理工作的能力与水平。具体来说, 房地产企业应该首先改进对于财务管理工作的认识与态度, 切实提高对财务管理工作重要性与必要性的认识, 要能够从根本上来意识到财务管理工作对于房地产企业的关键与核心作用, 努力改变那种传统且落后的财务管理理念, 提高财管理部门在整个企业组织架构中的地位, 有意识的把财务管理工作提升到一个战略性的高度, 并进一步明确财务管理部门及财务人员的职责, 实现权责的有效统一。同时, 房地产企业还应该完善企业财务管理相应制度规定, 积极主动的根据房地产企业的经营特点与财务管理实际情况来建立健全财务管理制度, 努力实现企业财务管理工作的规范化与制度化, 从源头上降低财务管理的风险。当然, 财务管理制度的建立健全过程中, 还应该考虑到与其他管理制度的配合与协调, 促进企业整体管理制度的有机形成, 保障财务管理制度的权威性和严肃性, 真正做到依法办事。此外, 房地产企业还应该强化财务管理的职能, 促进核算型财务管理向综合管理型财务管理模式的转变, 完善企业的财务管理系统, 加快企业财务管理的信息化建设, 真正严格财务管理人员的任免工作, 避免任人唯亲的错误做法, 真正推动房地产企业的财务管理工作的改进。

五、结语

总之, 房地产企业在面对日益严峻的国际国内新形势的时候, 应该尽快改进财务管理理念, 具有创新的财务管理意识, 建立预警机制, 采取风险防范与控制策略, 做好融资阶段、投资阶段、日常管理阶段、利润分配阶段的财务管理工作, 避免出现筹资管理方面的盲目性, 投资管理方面的投机性, 成本管理方面与利润分配阶段的不可靠性, 真正推动房地产企业的财务管理工作提升自己的经济效益。

参考文献

[1]刘超.新形势下房地产企业财务管理控制的探析[J].现代商业, 2009, (12) :135, 136.

[2]钱剑.我国房地产企业财务管理存在的问题与完善对策[J].中国总会计师, 2010, (2) :140-141.

房地产财务存在的问题及后果 篇3

关键词：房地产公司；财务管理；问题；解决对策

中图分类号：F426.6 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）17-0039-02

在生活中，有好多公司就是因为公司的财务管理出现了问题，有的导致公司财务困难，限制了企业的投资发展，有的甚至触犯了国家的法律法规，直接导致了企业的灭亡。随着房地产公司的进一步发展和国内公司对财务管理重要性认识的加深，越来越重视房地产公司财务管理的研究。房地产公司为了获得进一步的发展，就必须加强对财务的管理，提高财务管理水平。

1 房地产财务管理的作用

①提高资金使用率。加强房地产的财务管理可以避免资金的盲目投放，有效提高资金的使用效率，缩短资金使用周期，给企业带来较大的收益。同时，还能优化融资环境，为企业的进一步发展提供充足的资金保障。

②通过预算控制和预算调整可以有效控制项目成本。对项目成本的控制是决定企业成败的关键因素，企业财务管理可以通过预算控制和预算调整，设置项目开发的成本上限和总成本的控制范围对项目成本进行控制。

2 财务管理问题

①管理制度不完善。目前房地产企业缺乏完善科学的财务管理，虽然一些企业建立相应的管理制度，但是在实际应用中，仍旧是流于表现形式，缺乏具体的措施，由于财务管理制度不规范，进而影响到工作人员的主动性与积极性，加上缺乏清晰的总体经营战略，既影响员工的发展，又影响企业的长期发展。另外，房地产企业财务管理制度缺乏可操作性，企业财务工作过于盲目，导致财务分析无法得到应有的有效应用，加上理论与实践的相互脱节，从而使得项目在实施之前缺乏可行性分析。

②财务管理意识淡薄。在国内的房地产企业发展中，往往把公司管理工作的重点放在经济效益方面，缺乏对财务管理的足够重视，尤其是在公司的长远发展过程中，忽视了财务管理所具备的支撑作用。很多公司往往把财务管理的作用看成是记账、薪资发放等，对财务管理的支撑作用缺乏足够的重视。这种相对淡薄的财务管理意识不仅会影响公司的管理效果，還会在很大程度上制约公司的长远发展，增加公司经营的风险和面临的挑战。

③企业融资难。房地产企业人为资金密集型的、高风险性的行业，资金周转周期长，在遇到资金困难的情况时，必须要通过融资，扶持企业发展。但是在实际融资中，很多公司的融资渠道相对来说比较单一，往往主要依靠银行贷款。但在新形势下，公司的融资会面临困难，因为随着国家宏观调控房地产的政策的出台，银行融资监管进一步趋紧，尤其是对于中小企业而言，国家政策根本无法满足于企业融资需求。

④风险意识不足。房地产企业缺乏财务管理风险意识，目前诸多的房地产企业各个部门统一由企业主自己所决定，加上缺乏较高的素质水平、学历水平、复杂关系，导致企业财务管理分工不明确，专业性不强，面对较多的投资机会，缺乏科学判断，盲目扩大生产规模，从而造成财务管理风险的增加，致使公司面临较大的风险控制；又比如企业财务人员业务不熟，对财务制度掌握不到位，一些财务人员只是为了迎合领导，缺乏应有的工作热情和积极性，从而造成腐败行为的发生，这样，必然会为企业发展带来不利影响。

3 财务管理解决对策

①强化财务管理意识。房地产企业必须强化财务管理意识，将整个财务管理作为企业生产经营和管理的重要组成部分，确保所有财务人员的高度配合，比如企业管理人员要从自身做起，增强财务管理理念，从高层抓起，严格遵守财务纪律和财务制度，要求财务人员要将财务工作重点放在财务预测、财务分析、成本控制等方面，照章办事，还必须要求财务人员全面参加公司的预决算、合同的会审和监督合同履行情况。

②健全财务管理体系。房地产企业要建立完善的财务管理制度，具体可以从以下方面入手：一是要从企业自身实际出发，将企业的成本管理、预算管理、财务分析、资产管理等各个方面融入到财务制度中，确保财务数据的统一性；二是要设立相应的财务管理机构，规范财务管理制度，如建立相应的报销制度、采购制度、现金制度、稽核制度，充分实现财务管理的制度化和规范化；三是建立健全的考核制度，根据企业各岗位的需要，明确工作人员的责任和义务，强化监督机制，强化财务人员的责任心，规范财务行为和工作程序，提高会计质量。

③建立财务监督体制。加强内部审计，充分重视企业财务的内部审计的重要性，以具有专业水平的审计人员，并在此基础上保证审计部门的独立性、权威性，对所投资项目的成本、收入、回收期、收益严格分析，避免随意性过大，全面控制投资成本，以增加企业收益。同时，房地产企业还要加强财务管理部门执行全面预算管理的能力的培养，财务部门要按照财务预算目标加强管理，定期检查，严格考核，落实责任，兑现奖惩措施，形成以财务制度为主对经济行为的定性约束。

④优化融资方式。在现有的社会经济环境下，房地产应该改善企业原有的融资模式，优化企业融资结构，具体方法如下：其一，借助房地产信托。在国家宏观调控政策下，房地产公司可以充分借助房地产信托这一渠道，为公司募集资金。其二，加强对资金的统一管理。公司的财务管理部门要加强对资金的统一管理，避免存在公司总部与分公司资金余缺不匀的现象。充分利用闲置资金，提高资金的使用效率。

⑤重视资金的信用管理。信用标榜着一家企业，是企业的一张脸。信用良好的企业能够为融资带来便利，可以获得条件优厚的长期低息贷款。这对于企业来说，非常重要，这样企业就会有更多的资金去经营更多的房地产项目。

⑥合理、合法运用税收筹划手段。房地产企业在土地增值税核算中选择对企业有力的扣费方式。比如在土地增值税核算中，房地产开发费用有两种扣除办法，作为公司的财务管理部门，要了解这两种扣除办法，并要选择对公司有利的扣除方式。

4 结 语

在房地产业竞争日趋激烈的今天，加强房地产公司的经营管理，尤其是公司的财务管理，具有非常重要的意义。公司财务管理质量的好坏直接关系公司的竞争力和公司的长远发展。从本公司的实际情况出发，深入问题的本质，强化投资管理，找到解决问题的对策，规避风险，不断完善房地产公司的管理体制，才能保证房地产公司的健康长远发展。

参考文献：

[1] 程英华.房地产公司财务管理的问题及解决措施研究[J].财务管理，2013，（146）.

[2] 赵刚.解析房地产公司财务成本管理存在的问题及对策[J].财经纵览，2008，（73）.

房地产财务存在的问题及后果 篇4

一、房地产行业税收管理中存在的主要问题

1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。

2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。

3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。

4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

5、发票管理相对薄弱。绝大多数房地产开发企业在收取预售房屋款时，采取白条或收款收据收款，有的用建筑材料发票冲抵售房款，从而造成收入体外循环，致使发票管理没有有效发挥控税效应。

6、税收管理管理人员的素质有待提高。房地产行业是一个新兴行业，由于房地产市场尚不规范，涉及的税收问题比较复杂，房地产行业税收管理政策性非常强，对管理人员的综合业务素质要求比较高。管理人员不仅要全面掌握房地产行业税收政策，也要熟悉国家有关房地产有业的其他政策。国税人员由于受传统的“两税”影响，所得税分享制度改革后，在所得税的管理方面有所欠缺，加之房地产行业是新兴行业，基层税务人员接触较少，有的在管理上感到力不从心。

7、税收管理外部环境有待改善。虽然新的《征管法》对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使，造成部门配合不力，协税护税组织不够完善，更增加了管理难度。此外，据调查，有些地方的政府部门不能正确认识涵养税源与依法治税的关系，在支持税务部门依法开展工作方面力度不够，也在一定程度上影响了对房地产行业税收管理的实际效果。

二、规范房地产行业税收管理的对策

1、优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册，在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式，将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员；二是主动深入企业宣讲有关政策，了解企业生产经营情况，帮助健全财务制度，规范财务核算，减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识，使之熟练掌握税收知识和办税技能，用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。

2、强化培训，提高税务管理人员的素质。结合税收形势的发展变化，加强对税务人员房地产行业有关税收政策、其他国家政策、生产经营、财务管理、征管技巧等诸多方面的知识培训，提高他们的理论水平和征管技能。

3、有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全，税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户，可以采取核定征收管理方法，包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收，在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额，按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。

4、提高房地产领域税收管理信息化水平。将计算机技术和CTAIS等软件充分运用到房地产税收管理，包括税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等各个环节，通过全面、科学采集各类信息，努力实现房地产行业登记管理的及时性、纳税申报的准确性、税源监控的有效性和行业管理的规范性。

5、探索实行户籍管理办法。可以把每一个单项房地产开发项目做为一户纳税企业进行管理。考虑到目前挂靠户、承包户、私人开发商等仅仅是收取管理费的“影子公司”，必须加强对建安公司、项目工程、子工程的三级管理，建立健全单项工程档案管理。

6、加强重点监控和重点稽查。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控，同时抓好房地产行业专项稽查，堵塞漏洞。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法；对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重，造成不良影响的，予以严厉打击并公开暴光，起到打击一个、震慑一片的作用，确保房地产业税收不流失。

7、加强发票管理。结合国税部门和地税部门开展的发票双奖活动，认真落实好全面开票制度，规范房地产开发企业在生产经营过程中取得、使用的发票，确保其合法性和真实性，充分发挥以票控税的基础性作用，对预收款项收据列入发票进行管理。

房地产财务存在的问题及后果 篇5

来源：四平市铁西区地税局作者：杨树彪时间：2007-05-11 【字体：大 中 小】 【关闭】

大家知道，建安、房地产开发企业历来是地税部门税收收入的主要来源，同时也是征收管理的重点和难点。从地税收入结构上来看，除了金保营业税以外，建安、房地产开发企业这二个行业就是地税收入的主要行业。因此，管理好这二个行业的税收对地税部门来讲，至关重要。但从近几年对建安、房地产开发企业的税收征管来看，暴露出了值得思考和重视的问题。需要我们对这二个行业的税收在征管上采取积极有效的措施加以解决。

一、存在的问题

一是欠税居高不下，且欠税数额较大。到2004年，全区房地产开发企业累计欠税2,280万元，建安企业欠税1,020万元，二个行业共计欠税3,300万元。

二是建安、房地产开发这二个行业的会计利润失真，很难查实征收。这二个行业的会计利润大部分都是亏损，能反映出利润的非常少，虽然经常处于亏损状态，但仍然长期经营，亏而不倒。为什么会形成这种局面呢？那就是纳税人在帐上做手脚，进行虚假财务核算，进而达到偷税的目的。

从帐簿设置来看，这二个行业虽能按照会计制度来设置帐簿并进行核算，会计凭证、财务报表也齐全。但这种帐簿、凭证、财务报表齐全是建立在虚假基础上的，也就是说从形式上看是真实完整的，而内容上是虚假的。

从经营收入的组成来看，由于房地产开发企业的特点是建设周期长，承包后分包、转包情况比较普遍，形成经营收入难以统计，进而隐瞒收入。凡开具和取得的发票能及时地转入营业收入，但预收帐款这块结转的非常不及时。按照会计制度规定，预收帐款应在商品房移交购房单位或个人使用时应结转营业收入，但现在是许多楼房尚未交工已提前销售，除较正规的房地产开发公司正常申报纳税外，相当一部分收入失去有效监控，而这部分收入大多采用非正式票据，如果购房者索取发票不及时，就会形成应及时结转收入的不结转，长期在预收帐款上挂帐，导致当期会计利润失真。对预收帐款的票据使用问题，省局要求对房地产开发企业的预收帐款从2004年起统一使用《吉林省资金往来预收款凭证》，但这种凭证是否具有法律效力，还须进行推敲，如果纳税人在收取预收帐款时不使用此凭证，税务机关能否按《发票管理办法》来进行处罚吗?

从成本、费用核算来看，虽然纳税人能够对成本、费用进行归集和分配，但大家知道，对房地产开发企业来讲，开发成本的构成不外乎“料、工、费”三项。就“料”来讲，开发一栋房屋，多少平方米，用多少钢筋、水泥、沙石、砖在工程预算书上是有标准的，其合理损耗也是有一定比例的，但纳税人为了达到少体现利润的目的，在决算时往往多进成本，如果税务人员不会审其工程预、决算，那么，多进的成本根本发现不了。就“工”来讲，大家知道，建安、房地产开发企业大部分都是临时用工，现在的税收政策取消了临时用工审批，即使不取消，税务机关对其临时用工也很难监控，这样就造成企业所得税计税依据不准，导致不缴或少缴企业所得税。因此，就建安、房地产开发企业而言，由于大多数税务人员对会计制度和财务知识掌握的不深、不透，加之不会审工程预、决算，要想把这二个行业有效地征收管理到位是相当有困难的。

从以上分析可以看出，一方面建安、房地产开发企业作假帐、虚报亏损、会计利润失真，另一方面税务人员的素质跟不上税收征管的要求，正所谓道高一尺、魔高一丈。

二、解决的对策和措施

就建安、房地产开发企业欠税数额较大、虚报亏损、会计利润失真，很难查实征收的状况，那么税务机关就没有什么对策和措施吗？答案是有的，那就是对这二个行业实行“以票

控税、核定征收”。

（一）对营业税、城建税、教育费附加实行以票控税

按照省局要求，建安房地产开发企业实行税控机开具发票，对欠税企业在开具当期发票时要申报缴纳同比例的陈欠税款，对无欠税企业发票的开具以一个月为限，如果在一个月中开具的发票不申报缴税，从次月起可以锁定税控机。但我感觉，用税控机对这两个行业控税仍然存在着许多弊端。一是从纳税人角度来讲，一方面每户企业都安装一台税控机，可以说加重了企业的负担，另一方面把税控机放置到纳税人处，让纳税人自行开具发票，纳税人在操作上有可能会出现错开、乱开现象。二是从税收征管的角度来讲，如果纳税人在一个月内开出了若干发票不申报缴税，怎么办？税控机是从次月开始锁定发票，这样能起到先税后票的作用吗？我认为应该在申报大厅设置代开发票窗口，在开具发票时根据发票金额一次性缴纳各种税款，做到事前控制，我认为无论制定任何税收管理办法，均应从既方便征管又方便纳税人的角度出发，这二者不可偏废，防止倚轻倚重。这样一方面可以有效地杜绝欠税的发生，税收主动权永远掌握在税务机关手里，另一方面也防止了发票乱用、乱开和流失。

（二）对企业所得税、土地增值税、印花税实行核定征收加以票控税。

既然建安和房地产开发企业不能够查实征收，那么就必须实行“以票控税、核定征收”。就企业所得税征管而言：

1、改变征收方式。对现有的建筑安装企业一律按吉地税所字[97]166号实行按附征率征收企业所得税，也就是土建按1.5%、安装按2%、装饰、装修按2.5%进行附征。对现有的房地产开发企业按照国税发[2000]38号《核定征收企业所得税暂行办法》一律实行10?20%的应税所得率征收企业所得税。国家局规定的应税所得率是10?20%，但考虑到国税发

[2003]83号对房地产开发企业的预收帐款按15%的预计利润率进行预征企业所得税。因此，房地产开发企业的应税所得率宜确定在15%为宜。如果换算成附征率的话，那就是5%，如果按10%的应税所得率那就是2.7%。省局对建安房地产企业所得税附征率定在1.5%?2.7%之间，我认为这种带有幅度的附征率，各地区在执行上会带来税率的差异性，导致地区间税率的不平衡。因此，建议在定附征率时应该具有指向性，达到全省统一标准。在这里对预收帐款按15%的预计利润率预征企业所得税，是建立在对房地产开发企业查实征收基础上的，预征后终了时还须进行汇算，如果对房地产开发企业全部实行按附征率核定征收企业所得税，那么对预收帐款这块就不能实行按15%的预计利润率进行预征。

2、征收方式的认定。对所有建筑安装企业和房地产开发企业企业所得税实行附征率征收后，纳税人对此种征收方式有异议的，要组成业务好、有责任心的干部对征收方式进行鉴定，逐户深入到企业中，通过填列《企业所得税征收方式鉴定表》确定其征收方式。此鉴定表中共有5个鉴定项目，5个项目均合格的可实行查实征收，有一项不合格的，可实行核定征收企业所得税。如果我们对建安和房地产开发企业一律核定征收企业所得税，那么就要在鉴定表中的成本费用核算情况和纳税义务履行情况项目上下功夫。在成本费用核算情况方面，如果纳税人在税前扣除方面有一个扣除项目未按照《企业所得税税前扣除办法》进行扣除和调整，那么就可认定其成本费用核算不真实，可实行核定征收。在纳税义务履行情况方面，如果纳税人不能遵期申报或申报不实或有欠税发生，那么就可以认定不能很好地履行纳税义务，也可实行核定征收。我想，只要我们能够坚定核定征收这种方式，并且我们的干部认真负责，任何纳税人都经不起推敲和鉴定，并最终达到核定征收的目的。

3、核定征收的地域范围。对建安和房地产开发企业实行核定征收这种方式，不是哪一个分局单独所能解决的事，在政策上最好全地区一个政策、一种征收方式，最起码在市区要一个政策、一种征收方式。防止纳税人改变税务登记、改变税收管辖地，进而改变核算地而带来的不缴或少缴企业所得税问题。同时，还涉及到纳税人可能重新办理营业执照归国税管理。

4、征收方式的认定时间问题。大家知道，企业所得税是采取“按年计算、分季预缴、年终汇算清缴”的征收办法。因此，对企业所得税征收方式的认定，必须在的12月份以前进行，进而确定次年的征收方式（最迟也不能超过次年的第一个申报期）。如果超过这个时期，纳税人仍然要按以前的征收方式进行申报，再调整征收方式就调整不了了。因此，时间性问题非常重要。

就土地增值税、印花税征管而言：

农村财务管理存在的问题及对策 篇6

农村财务管理的好坏,直接影响到村级班子的团结,关系到党群、干群关系的融洽和农村工作的顺利开展,制约着农村经济的发展。目前,一些地方的农村财务管理仍然混乱,财务制度不健全,存在的问题比较多。

一、当前村级财务管理中存在的问题

1、财务制度落实不到位,财务管理混乱。一是帐款没有分开。农村集体资产管理条例和村级财务制度明文规定,帐款要分管,但是有的村干部包揽了会计、出纳之职,直接经手现金的收支,包办代管,一人说了算,会计成了“记帐员”,出纳成了“票据保管员”。二是现金管理制度执行不严。在财务管理中,库存现金数额有明文规定,但是有相当一部分村的库存现金超过了规定数额。有的村干部为了达到个人或小集体的利益,用白条抵现金,严重违反了财经纪律。三是支出票据不规范、不合法,白条顶帐现象严重。

2、挥霍公款现象严重。存在收支失衡、支大于收、非生产性开支过大等现象。有的村集体收入很少,甚至连正常的开支都难以维持,但村干部在花钱时,从不考虑项目支出是否必要,有钱就花,没钱再想办法。有的村级集体经济条件虽然较好,但村干部只顾自己享受,有的用公款吃喝玩乐,年招待费达几万元,甚至达到十几万元;有的以外出学习考察为名,到处游山玩水,开支无度,挥霍浪费。

3、农村财务人员业务水平不高,财务工作不规范。由于中国农村会计工作起步较晚,财务人员素质相对较低,最终导致财务处理不规范。主要表现在:一是村级财务人员业务水平不高,在会计处理时不按有关会计制度进行核算。有的账簿设置不全,不设总账、明细账,做成了糊涂账、流水账。二是原始凭证内容残缺不全,签字审批混乱,甚至自批自报。白条抵库、白条入账现象也比较严重。三是会计岗位设置混乱,往往是一个会计人员身兼数职,极易导致私存、私借和挪用公款等现象发生。四是财务人员素质不高,在处理会计业务时看村干部脸色和意愿行事,导致会计核算不规范,信息失真,产生所谓的“书记账”、“主任账”。而在这些村干部离任时,又不进行财务交接,经常出现“包包账”、“断头账”。

4、民主理财搞形式,财务公开走过场,监督乏力。在大多数村组,民主理财、村级财务公开就是一句空话,根本没有落实到位。主要表现在:一是村民理财小组成员是由村主任提名、村委会批准产生,使民主理财失去了作用。二是部分理财小组的成员不懂财务知识,不熟悉财务工作,不按规定理财,对违规违纪的收支单据仍然签字同意报销,起不到监督作用。三是财务公开搞形式,走过场,搞半公开、假公开。

二、解决农村财务管理问题的对策与建议

1、提高对农村财务管理工作重要性的认识。农村财务管理是农村经济发展的基础工作,各级领导一定要克服重生产、轻管理的片面思想,真正把财务管理作为巩固农村基层组织、密切干群关系、保护集体财产,把农村财务管理工作纳入干部工作考核的重要内容,把农村财务管理工作列为当前工作的核心内容。

2、切实推行“村财乡管”制度。在坚持村集体资产所有权不变、使用权不变、财务审批权不变、资金使用监督权不变的前提下推行“村财乡管”制度,对村集体经济组织进行独立核算。“村财乡管”就是要在乡政府成立农村财务服务中心,并为各村分派一名助理会计,而各村成立村级民主理财小组。村助理会计也属于农村财务服务中心工作人员,由乡财政部门选拔、指派,负责各村现金代收、代付及票据的初步审核,并将合格的票据送至农村财务服务中心报账。民主理财小组必须经村民民主选举产生,村主任及其直系亲属不得担任小组成员。“村财乡管”具体的做法即对村集体经济的直接经营收入、各项税费、各种费用支出、债权债务等一切经济业务均由农村财务服务中心分别建立账户,进行财务核算。村组集体经济组织发生经济业务取得原始凭证,主要经办人在取得的原始凭证上签名,注明用途,按规定在村主任签字审批后交给村助理会计,村助理会计审核原始凭证后交给村民主理财小组审核。农村财务服务中心要对村助理会计送来的原始票据依据会计法规及相关制度进行审核,对不合理的业务要予以退回或驳回,对于合理的开支予以报销,付出现金或开出支票。财务服务中心的职员处理完账务后将会计资料装订成册归档,实行一村一档,统一管理。

3、提高财务人员的业务水平,保持财会队伍的稳定。各乡政府要重视对农村财务人员的培养。一是通过对农村财务人员统一培训和考试,选拔一批年轻、有能力的人员充实到农村财务队伍中来,从整体上提高农村财务人员的素质和工作能力。二是加强对农村财务人员的后继管理,如制定业务考核制度、继续教育制度、轮岗交流制度等。三是加强农村财务人员的继续教育,对新法规、新政策要及时组织学习,使他们更好地为农村经济发展服务。

4、全面推行村级财务公开,完善群众监督机制。将村级财务活动情况及有关账目定期如实地向全体村民公布,加强群众对农村财务的监督,交给群众一本明白账。财务公开应当及时,由农村财务服务中心提供数据,每月或每季公布一次财务收支情况。对村民关心的热点问题,要专项公开。年终公布各项财产、债权债务、收益分配、专项资金筹集和分配等情况。公开方式以公开栏为主,公布的内容要完整,做到摘要明白,切忌隐瞒收入与支出,使群众对每项收支都明白,便于群众监督。

房地产财务存在的问题及后果 篇7

财务分析指的是财务分析主体按照财务指标, 利用会计资料以及与之相关的其他资料, 通过一定的方法对企业财务活动中的各种财务活动与经济关系的结果进行评价与分析, 为企业的财务控制与决策提供需要的财务信息。

2 当前房地产企业财务分析中存在的问题

2.1 现行的财务分析方法单一、不全面

目前, 我国房地产业的财务分析方法存在许多的问题, 一方面, 财务分析存在着预测能力差、分析技术落后的问题, 仅仅只是针对企业过去的数掘进行分析, 这对预测企业的财务方向与目标是不切合实际的, 另一方面, 其采用的分析方法通常还都是传统的基本方法, 例如比较分析法、比率分析法等, 这些都只能反映企业过去的经济活动, 无论是哪一种都致使财务分析工作无法达到企业预期的目标。与此同时, 数据的可比性是所有分析法的灵魂所在, 但是许多不同的企业或者同一企业的不同时期的数据均都不具备可比性, 这样受到数据报表的限制, 致使比较分析失去了相应的价值。随着计算机技术、信息技术的不断发展, 其在日常生活、工作中发挥着相当重要的作用, 并且被广泛的应用在众多企业中, 但是, 许多企业在运用计算机对会计数据进行预测与分析的时候, 没有将其充分的结合起来。由此证明, 企业会计报表的预测与分析单靠企业内的会计人员进行是远远不够的。

2.2 财务分析没有充分的发挥作用

随着市场竞争激烈程度的不断增加, 致使企业的领导只重视企业利润与销售额的增加, 或者只重视销售管理、开发管理, 对财务管理没有予以一定的重视, 并没有认识到财务分析在企业经营管理中的重要作用, 致使其也不善于通过财务分析强化企业的经营管理, 严重的制约了财务分析发挥的空间。此外, 还有的一些企业进行财务分析的目的也不是为了提高企业的管理水平, 强化企业的管理, 而仅仅只是为了应付上级部门的检查或者是满足领导的要求, 抑制了财务分析作用的发挥。

2.3 轻财务分析, 重会计核算

由于我国正处在经济转轨时期, 一方面由于受到财务会计制度与准则频繁变更的影响, 许多企业为了能够跟上其变更的脚步, 许多企业的财会工作与会计核算工作者并没有认真的分析两者之间的关系, 而是将大量的精力与实践都浪费在了学习新制度、新准则以及调整会计信息系统与核算体系上, 在财务分析方面没有投入相应的时间与精力, 这样就导致财务分析很难为企业的决策者提供相应有效的财务信息;另一方面, 由于企业自身与市场综合的原因, 致使有些人员管理以及投资诀策者在制定管理决策的时候, 很少依靠财务分析提供的信息, 由于需求不足, 严重的影响了财务分析在我国企业中的发展。目前, 企业对财务分析的供给与需求都不足的情况下, 许多的企业只能按照国家强制提供的会计核算规章制度制定相应的决策, 导致出现了轻视财务分析, 重视会计核算的现象。

2.4 财务指标结构逻辑存在问题

我国许多企业的财务人员对财务报表的解读能力参差不齐, 并且没有充分的认识财务指标的内容, 这样就导致企业在进行财务分析的时候, 财务计算人员没有弄清各个指标之间的关系, 致使计算的过程中存在多种计算指标, 并且其计算通常只对计算结果进行分析, 这种在没有充分的了解各个指标内涵的情况下进行财务分析计算, 致使最终的计算结果缺乏一定的逻辑性。此外, 许多企业的财务人员并没有投入足够的时间与精力在财务分析上, 这样在财务比率的构建的时候, 不能正确的认识分母与分子之间的逻辑关系, 这种没有充分的结合企业实际情况的财务指标, 其得到的财务分析结果既不能真实的反映出企业的真实情况, 也严重的影响了领导决策者的政策决策, 从而做出一系列错误的决定, 严重的影响企业的发展。

3 企业财务分析中存在问题的改进策略

3.1 充分的认识财务分析在企业中的地位

想要提高财务分析在企业中的地位, 就应该充分认识财务分析的重要性。一方面, 企业的领导应该将财务分析放在与企业生产与效益增长同等重要的位置, 并将其作为企业经营管理的重要手段与方法来执行, 积极的组织与协调各个业务部门与财务分析的配合, 需助于支持财务分析人员熟悉自身企业的业务流程, 企业的其他管理者应该充分的尊重财务分析人员的劳动成果, 以此建立财务分析在整个企业经营管理中的地位;另一方面, 财务分析管理人员同样也应该充分认识其他业务在企业管理中的作用, 搞好与其他业务管理者之间的关系, 并充分的认识到企业的财务分析工作是发挥财务管理在企业管理作用最有效的途径, 通过改善企业的经营管理模式, 不断的提高其分析的质量, 努力做好财务分析, 为企业经济的快速发展提供可靠、科学的依据。

3.2 创建科学的财务分析制度

通过完善的制度来管理财务分析工作, 是实现其在企业中价值的有效措施。虽然许多企业已经建立了财务分析制度, 但是其还存在许多的问题, 健全、科学的财务分析制度应该包括的内容有:首先应该制定明确的财务分析目标, 并明确的制定相应的财务分析责任与任务;其次是建立专门的财务分析部门, 并配备相应的财务分析人员;再者就是所有的财务分析人员, 应该根据已定的财务分析工作任务进行具体的操作与实施, 然后选择恰当的方法, 在企业统一、科学的规范下, 保质保量的完成制度中的工作任务。

3.3 保证财务分析数据的真实性

通过利润表、损益表以及资产负责表等基本报表中数据, 真实的反映企业的经济情况, 并充分的将财务指标与经营情况有机的结合起来, 重视企业的经营情况说明书的编制工作, 这样根据企业的实际运行情况获得信息与数据, 能够充分的反映企业所采用的非货币性的与财务事项密不可分的信息、或有事项、会计政策以及企业的声场状况, 并且还能真实的反映出企业未来发展的前景预测, 此外, 因为这些数据本身意义的限制, 仅通过财务指标数据是无法完整的体现企业的具体经营情况的, 只有详细分析董事会报告以及其他渠道获得的与自身企业有关的信息后, 再将企业的实际经营情况与相应的财务指标有机的结合起来, 这样就能对财务报表的数据进行更深层次的了解。财务报表中的数据通常都是汇总数据, 这给相关人员详细的分析会计报表中数据带来了很大的困难, 因此当财务分析会计报表完成之后, 应该对财务报表进行详细的附注, 这样相关的财务分析人员在进行报表分析的时候才不会被汇总数据所蒙蔽, 并能够通过自己的分析, 保证各投资项目的真实价值。

3.4 财务分析方法的改进

首先, 应该重视对企业所处行业环境与竞争优势的分析, 这主要是因为行业环境对本行业的所有企业的发展都具有决定性的作用, 例如一个朝阳企业, 其具有广阔的发展前景, 即使其现行的利润低、负债率较高, 但是其还是很容易借到资金偿还债务;其次, 采用现代化的技术手段, 提高分析效率的同时, 降低成本, 随着信息技术以及计算机等现代技术的发展, 计算机网络技术已经被应用至各个行业中, 并且越来越多的财务信息被存入计算机中, 因此企业进行财务分析的时候, 应该充分的利用电子计算机网络系统中庞大的信息量, 进行数据的快速采集、整理、计算、分析, 最终实现财务分析的自动化处理;再者, 结合多种分析方法, 财务分析的所有方法都是相互补充、相互联系的, 但是单一的财务分析方法都存在着一定的局限性, 致使单用某一种方法做出的投资判断都具有片面性, 因此应该将多种分析方法结合起来, 为企业管理者的决策制定提供更加可靠、全面的依据。

4 总结

财务管理对于房地产业意义十分重大, 管理者应该不断提高对财务管理的认识, 在实践过程中不断完善财务管理的制度, 并提高相关管理人员的执行力, 以提高企业自身的竞争力, 获得更好的发展。

参考文献

房地产财务存在的问题及后果 篇8

关键词：房地产业 税收政策 存在问题解决措施

房地产税能够促进房产资源、土地等进行有效的利用和合理的配置，使社会财富得到公平的分配[1]。这种措施为政府对房地产的经济进行干预，并使该产业市场保持均衡的一种政策工具。但是目前我国很多地区的房价较高，使很多普通的老百姓所不能承受。针对目前这种现状，有部分原因为房地产的税收政策存在有问题，为了较好缓解目前这种现状，要积极找出存在的问题，使房地产业的税收政策得到完善。

1、房地产目前的税收政策

房地产的税收对象为房地产，根据房地产的租金收入或者价格，对经营者或者房产所有者进行征税[2]。其中有契税和房产税。在房地产的取得税中有经营税、契税、教育附加、企业所得税、城市维护的建设税、印花税、耕地占用税等较多政府规费。在房地产的保有环节中有房产税、城镇土地的使用税等。房地产的流转环节中有个人所得税、教育附加、土地的增值税、企业的所得税、营业税、印花税、城市维护的建设税等。通过这些能够得出房地产税中在流转环节以及取得环节有较多税费的设置，保有环节上税费少，没有充分利用房地产的存量税源。

2、房地产税中出现的问题

2.1、税费的概念不清晰

税收能够体现国家的职能，目前我国在房地产中的税、租、费等方面的概念并不清楚，很多情况下以费代税、以税代租、以费代租、以税代费，由于这种税费的体系造成不良影响，既使税收的规范性、严肃性得到降低，使乱收费等行为更加张狂。而且土地出让金和规费较高也促进房价的升高，从而税收在房价降低了调控作用。

2.2、税费的种类较多

我国在房地产的相关税费上有14种，由于税费种类较多，而且有反复较差的现象，使政府在监管和征管上有困难，而且市场不能较好监督政府的行为，从而阻碍会计制度和税法研究的发展。土地出让金的不断上涨和重复征税会使房地产的开发企业加重成本负担，因此会采取措施将这种税负向消费者转嫁，有些企业甚至出现偷税、逃税的现象。

2.3、各环节的税负没有得到合理分布

在房地产税中有开发、保有以及转让这三阶段，房产交易和流通的环节中有较多税种，但在保有期间的税种较少，而且房地产的存量税源利用不充分，免税范围较大，在流转税类中有很多税种使针对交易而进行征收的，虽然在税率设计上不同，但是导致房地产在交易中税率过高的现象，使商品房在开发上和交易中的成本提高，并使住房价格上升。

2.4、预收账款的纳税时间和会计处理不合理

目前，在土地使用权的转让和不动产的销售上选择方式为预收款，纳税义务的发生时间是预收款当天，该规定为使税务机关较为方便的进行征收管理，使税款能够及时入库。这种收款方式为暂时得到款项，没有转移所有权，缺少相关的理论依据。而且还会使开发商缺少开发资金，造成房地产在开发中困难增加，延缓了产品开发的速度。在会计处理方面，预收账款在没能转作收入时就将其计入到营业税金中，会使企业的费用多计而利润少计。

3、相关对策

3.1、简并税种，进行不动产税的统一开征

将土地的使用费、城镇土地的使用税、房地产税等于税收性质相关的其他收费合并为统一的房地产税[3]。主要做法为：使征收范围扩大，从而使征免对象得到确定。一方面对个人所有的非营业性住房的免税规定进行取消，尤其对于别墅、超级豪宅等，使房屋供给的结构得到优化。另一方面将行政事业的免税等规定进行取消。同时乡村的土地和房屋也纳入到征税范围中。将管理权限下放，国家在房地产的税收上给予大政策方针的制定，具体由各省级政府进行细则的制定，根据当地的发展情况以及纳税人的支付能力进行相应税率的使用。

3.2、使房地产的税制结构得到优化

对房地产税制的优化，需要在房地产市场开放、保有、交易三方面进行，首先保证三方面进行税收的合理搭配，使保有环节的比重得到适当加大，将不合理的收费规定取消，在经营性的收费方面制定相应原则，为：受益者付费。使带有税收性质的部分收费转为税收，使税收得到更大范围的调节，促进税收调控能力的增强，政府的重点为使房地产在开发中的不合理收费减少或者取消，得到清费减税的效果。

3.3、对各环节税负水平进行调整

调整税负水平，能够使开发过程的总负担得到降低，并减低税收的成本。房地产目前在开放中需要承担过重的负担，因此要调整分布以及开证不合理的部分[4]。比如小区的配套建设等基础设施上，收益群体为全体居民，因此对其在开发环节中进行征收较不合理，所以应该将其更改至保有环节，由享有者来进行费用的支付。对保有环节的税收进行重新设计，在不动产税上，因为较难对土地和房屋的各自价格继进行区分，所以可以将城镇土地与房产税合为不动产税，并在保有阶段进行征收。在土地的闲置税上，课税对象为闲置土地，要向空地实际的持有人进行征收。

3.4、预收账款上进行纳税时间的调整，对会计的处理方法进行统一化

为了使房地产税在征收过程中更公平合理，则对纳税时间和会计的处理方法进行相应的调整[5]。具体方法为房地产企业每月对当月受到预收账款的情况进行税金确认，并对税务机关进行按时申报，但是暂时不需要交税。计提税金过程中要在会计上将其当做借记沿递的税款进行借。而贷记要交税费，给予营业税的缴纳，将全部收入都得到实现时，要把该部分的递延税款进行贷记，同时向税务机关给予汇算清缴。采取这种措施能够避免部分企业对收入进行隐瞒，在税务部分监管和评估上较为有利，同时缓解开发商在资金短缺方面的压力。

4、结束语

税收政策能够使房地产市场得到相应的调控，面对目前房屋价格不断上涨的现状，需要对我国房地产的税收政策进行研究和讨论，找出存在的问题，制定相关政策，本文通过分析得出：简并税种，进行不动产税的统一开征，使房地产的税制结构得到优化，对各环节税负水平进行调整，预收账款上进行纳税时间的调整，对会计的处理方法进行统一化，通过采取相关措施使我国的房地产业得到健康发展，从而使更多的老百姓都能满足自己的住房需求。

参考文献：

[1]彭骥鸣，张文生，刘月新，王东升，张一鑫，郭亚冉.促进房地产行业健康发展的税收政策研究[J].扬州大学税务学院学报.2013，16（03）：142-143.

[2]徐伟航，王积田，聂银学，朱家华，王翠萍，刘宝东.我国房地产税收政策存在的问题及对策[J].商业经济.2013，27（18）：107-108.

[3]姜涛，刘晶吴婧，徐光涛，李航星，王彦，蔡建芬.浅析我国房地产税收制度存在的问题及对策[J].商业经济.2012，17（03）：174-175.

[4]湖北省地方税务局、湖北省国际税收研究会课题组.湖北省房地产业地税收入状况及征管问题研究[J].经济研究参考.2012，29（22）：129-130.

房地产财务存在的问题及后果 篇9

摘要：当前村级财务管理存在许多问题，这些问题导致村民来信来访不断，党群干群关系紧张，农村工作举步维艰，影响了经济健康发展和农村社会稳定。因此，加强村级财务管理刻不容缓。

一、存在的主要问题.（一）发包、出租欠规范.（二）资产管理欠规范。

（三）报销审批欠规范

（四）会计帐务处理欠规范

（五）财务公开欠规范

二、主要原因

一是法制、政策宣传不到位，村干部法制观念不强 二是财务人员素质偏低，群众民主观念淡薄 三是查处力度欠大，乡镇监管乏力

三、规范农村财务管理的几点建议

（一）加强法制宣传教育，做到依法治村

（二）坚持和完善各类财务管理制度，做到有章理事

（三）加强乡镇监管，做到服务于民

（四）加大惩戒力度，做到取信于民

关键词：村级组织 财务管理 问题 对策

村级组织是一个较为特殊的组织，它不是一级政权组织，依照村民委员会组织法规定，它属于自治组织。但它既要自主履行村务管理职能，更重要的是又要协助政府从事许多行政管理工作。在此情况下，村级组织的状况，特别是财务管理状况，直接关系到村民的切身利益，关系到一方的社会稳定。近年来，各级政府对农村财务问题愈来愈重视，陆续出台了一系列有关加强农村财务管理方面的措施，在全面实施村务公开、乡镇代理记帐等，使村级财务管理工作逐步走上制度化、规范化的轨道。但毋须讳言，一些村在财务管理上仍然存在有法不依，有令不行，有章不循等现象，导致违法违纪时有发生，村民来信来访不断，党群干群关系紧张，农村工作举步维艰，极大地牵制了党委、政府和领导的精力，影响了经济健康发展和农村社会稳定。在此，本人结合工作实践，对当前村级财务管理中存在的问题进行了调查分析。

一、存在的主要问题

（一）发包、出租欠规范。随着农村经济的快速发展，村级农田水利、土地整理、交通道路等建设项目日益增多，而山林土地、果园渔塘、房屋设施等集体资产的发包出租也正成为集体经济主要收入的支撑点，但在此过程中暴露出的问题不容忽视。1．程序欠规范。个别村主要干部搞暗箱操作，不进行招、投标；有的不开“两委”会，少数人说了算，即使开了会，个别干部又擅自变更集体决定。2．手续欠规范。主要表现在：口说为凭，书面合同少；合同要素不全，条款不明，权利义务不平等或其他不符合法定要求等等。3．付款收费欠规范。大部分工程项目的付款以领款凭证方式入帐，农村已成为工程承包商逃税的“黑洞”；有的以其他费用支出直接冲抵承包款和租金，收支均不入帐；有的收取后，私自保管挪用，长期不报帐；有的“寅吃卯粮”，由于集体收入少支出大，于是只好提前收缴承包款和租金，村集体资产被严重“透支”。

（二）资产管理欠规范。

1、应收款增多导致资金沉淀，资产被个别村民无偿占用导致集体利益受损。一些村主要干部擅自出借或自借资金，大量借款无法回拢，群众骂声不断；有的村集体房屋、设施被个别村民无偿占用，村干部或袖手旁观或有心无力。

2、多头开户普遍存在，存款短缺屡有发生。由于金融部门吸储不正当竞争以及少数村干部和财务人员的私心作崇，集体存款多头开户，甚至采用个人名义存单存款，该问题在土地被征用的村表现较突出。由于出纳素质良萎不齐，以及村主要干部直接自收自支等原因，致使帐款不符，存款短缺。

3、开支大手大脚，招待借公济私。一部分村在资金安排上没有量力而行，有的盲目上项目，造成严重亏损；有的开支无度，挥霍浪费，借机中饱私囊。

（三）报销审批欠规范。按照《村合作经济组织财务管理制度》规定，开支由村.主任“一支笔”审批，主任直接经手支出的票据须指定一名村主要领导审批，凡属支出的凭证，必须写明用途并由经手人签名，证明人作证，审批人审批，做到三项手续齐全。该制度又对开支额度的审批权限均有明文规定。但实际中，仍然存在不少问题。1．审批不够规范。个别村开支不经集体研究；大额支出不讨论；有的干部自用自批，自收自支，架空出纳，财监小组形同虚设。2．帐款结报不及时。部分村财会人员长期外出脱岗，无法正常结报；

有的由于村主要干部违规干预财务，造成无法正常结帐。3．报销凭证不够规范。有的村收款开具非统一收款收据，开支白条入帐仍无法杜绝；支出凭证三项手续欠缺。

（四）会计帐务处理欠规范。主要表现在：1．会计帐簿、科目设置不规范。如财产物资等有帐无物，有物无帐，有总帐没有明细帐；对同一经济业务前后会计帐目处理不一致；总帐、明细帐不一致；现金与存款不分。2．一些工程、项目开支另行建帐，甚至不记帐，未能纳入总帐之中。3．会计、出纳自行记帐，对帐不及时，凭证传递方法不规范，出了问题互相推诿。4．会计档案管理不善。一些村办公条件差，实行村帐代理制前的会计凭证自行保管，因保管不善难免遗失；有的财务人员调整以后，移交档案不全，甚至拒不移交帐册凭证，村干部也束手无策。

（五）财务公开欠规范。有关部门对深化农村财务公开工作不可谓不重视，花费了大量的人力、财力，出台了不少行之有效的制度，在公开的内容、时间、程序、形式和监督等多方面作了严格规范，应该说卓有成效。但是在个别地方由于思想认识欠到位，仍然暴露出不少问题。1．乡镇代理记帐的审核问题。乡镇农经站是最后也是最有效的一道审核关口，但由于农经人员不熟悉村务、业务素质较弱、原则性和责任性欠强等原因，存在着重记帐轻监管，只审凭证，不审开支合理与否等现象，使违反财务制度的票据凭证得以入帐。2．实行会计电算化以后，对电脑打印帐目校核不细，产生失误，引起群众误解。3．在公开的内容方面存在着欠细欠具体的问题，对于基本建设等重大支出项目没有专项公布；无关紧要的公开，实

质性内容公开不细，如干部误工往往同村民误工捏在一起公布。由于农村财务管理不够完善，引发了诸多问题。一是违法违纪增多。农民目睹身边的贪污、挪用、侵占、受贿现象，导致党群、干群矛盾激烈，直接影响了党和政府在群众中的形象。二是影响社会稳定。由于财务管理混乱，违法违纪增多，引起群众强烈不满，集体上访、越级上访不断，严重影响社会安定。.三是经济发展缓慢。管理不善导致集体资产流失，违法犯罪导致集体经济被侵蚀，严重影响了农村经济建设，挫伤了群众对经济建设的热情和对党与政府的感情，增大了发展农村经济的人为阻力。

二、主要原因

一是法制、政策宣传不到位，村干部法制观念不强。多年来，我们一直在搞普法教育，也取得了一定成效。但是，在有些情况下，还没有脱离图形式、一阵风、不注重实际效果的教育方式，要真正使农村干部群众“知法、懂法、守法”还需要做长期、扎实的工作。由于部分村干部不懂得法律、法规以及有关政策、制度，或者即使懂一些，也是一知半解，自认为只要自己不贪不占，财务管理问题无关紧要，有的以“老大”自居，撇开制度，撇开监督，我行我素，变村民自治为村干部自治，甚至有的为自己想方设法捞点“实惠”，明知故犯，故意搞乱财务，便于混水摸鱼。

二是财务人员素质偏低，群众民主观念淡薄。一些财会人员年龄老化，不注重学习，业务水平低，难以胜任新形势下的农村财会工作；有的由于怕得罪人，或确实难以坚持原则，于是放弃职守；而个别村的财会人员本身是新一届干部调整上来的“亲信”，要让他

坚持原则自然另当别论。我们一直强调群众监督，而作为监督主体的人民群众对我们的法律、法规政策、制度等等究竟了解多少呢？许多村民缺乏现代民主意识，看问题凭好恶，往往将自身利益放在首位，对公共事务关心较少，对村级财务问题不愿管、不想管或不敢管。

三是查处力度欠大，乡镇监管乏力。由于法律规定存在缺陷，查处机关认识问题、乡镇监管的力度问题，加上村级财务问题自身复杂化，导致查处难度大，扶正纠偏难。根据全国人大常委会立法解释，村级基层组织人员只有在协助政府从事行政管理工作过程中的贪污、挪用、受贿行为才属检察机关管辖范围，至于在管理内部事务中产生的其他非职务犯罪均由公安机关管辖，但实际往往两类犯罪交织在一起。基于法律规定，检察、公安只能各管各，而且农村经济犯罪领域的查处，由于财务管理混乱、罪与非罪界定难等因素，纪检部门、司法机关往往存在怕难、怕烦而不敢插手的情况，加上涉及到具体问题的管辖权认识不一，致使一些村干部违法查处工作有时处于法律真空状态。法律规定村委会是自我管理、自我教育、自我服务的自治组织，而没有明确乡镇组织的管理监督权，但是在目前普遍存在村民自治能力缺乏情况下，乡镇如何在依法范畴内行使好指导权，逐步培养和规范村民自治，确实值得深入研究。由于乡镇有限的权限，一旦村干部在财务上出问题，除非触犯刑律或者触犯党纪，否则也难以具体处理。

三、规范农村财务管理的几点建议

（一）加强法制宣传教育，做到依法治村。要采取各种行之有

效、切实可行的方法，加强法律、法规和有关政策、制度的宣传教育，大力宣传正反两方面的典型，防止图形式，走过场。首先要针对乡镇对村干部素质教育缺乏系统化、制度化的现状，加强教育培训。对村干部和财会人员开展党性教育、财经管理、法律知识的培训，提高干部的综合素质，使他们真正知道什么是违法，什么是合法，切实做到按章办事。其次要对广大村民开展民主教育，把政策、法律、法规、有关制度交给群众，使他们真正懂得村民的权力有哪些，如何依法行使手中的权力，切实增强参政意识；尤其要注重对党员、财监小组成员、村民代表的教育，切实提高监督能力，使他们敢于监督和善于监督，以堵塞财务混乱的漏洞。

（二）坚持和完善各类财务管理制度，做到有章理事。要规范农村财务，制度建设是根本保障。实践证明，我县已经推行的诸如农村经济合作社制度、村干部补贴制度、财务公开制度、乡镇代理记帐制度都行之有效，且便于操作，关键是如何进一步做到不折不扣落实执行的问题。此外，本人建议应尽快建立下列制度。1．工程项目建设、资产承包租赁公开制度。为避免村干部暗箱操作、贪污贿赂挪用等情况的发生，凡涉及工程项目建设、集体资产的发包、租赁及出让必须经两委会讨论，重大项目必要时由村民代表会议或村民大会讨论表决方可实施，且均应采取公开招投标方式向村民公开，以彻底改变个别人说了算的现象。对于各类合同文书，建议由农经站和司法所协助审查，以符合法定要求。2．外来资金管理制度。实践中，经常有村民反映土地征用补偿款、社会捐助款物、上级部门拨款等外来资金收不入帐现象，为堵塞村干部违法乱纪漏洞，防

止村民误解，建议对上述外来资金规定统一先由乡镇接收，再拨付村级使用。3．取消多头开户，实行支票户管理制度。针对滥开存折户、公款私存导致货币资金管理失控等现象，建议规定各村只应保留一个帐号，杜绝存折开户，实行支票结算，坚持帐、款、支票、印鉴分开保管原则。4．实施审计监督制度。首先乡镇农经站应严格把关，对现金存款进行不定期盘库，防止挪用；发现不符要求的票据、不应开支的项目必须坚持原则，监督执行。其次，县农经站可对村级财务实行轮流审计，争取村干部届期内能轮审一次，发现问题及时协助乡镇解决。5．实行村干部过错行为民事赔偿制度。对于村干部滥用职权或玩忽职守造成村集体经济损失的，要求承担一定的民事赔偿责任。类似此类监督制度，在我省瑞安等地已不是新鲜事。

（三）加强乡镇监管，做到服务于民。农村财务问题之所以未能得到根本性解决，某种程度上说，关键在于乡镇的认识态度上。由于现在农村工作越来越难做，如果脱离村干部或者得不到村干部的支持更是寸步难行。为此，个别乡镇对于财务混乱问题怕影响干部工作积极性而不愿抓、不敢抓，发现问题能拖则拖，能保则保，结果造成干部群众是非观念颠倒，“问题”干部有恃无恐，从而使财务问题进一步恶化。因此，乡镇应站在大局角度重视抓好村干部队伍建设和农经员队伍建设，选配好村级主要干部，对于在执行财务制度上屡教不改，违法乱纪的干部坚决调整与查处，决不姑息迁就，采取扎实措施把村级班子建设好；村会计队伍则应强化教育培训，强化检查考核，以提高业务素质，切实履行起审监职责。.（四）加大惩戒力度，做到取信于民。在打击农村干部经济犯罪问题上，也应当两手抓，两手都要硬，一手抓预防，一手抓打击。前面提到的宣传教育和制度建设只是其中一手。司法实践证明，在当前社会环境下，不能指望所有的干部都能严格自律，总会有一些干部经不住诱惑，走上违法犯罪的道路。对于这些人，绝不能手软，不能失之于宽。一方面要提高思想认识，要以保障农村经济健康发展，维护农村社会稳定为己任，牢固树立执法为民的信念，切实解决查处农村经济问题怕难、怕烦等错误认识；此类案件查结后，还应重视查漏补缺工作，针对引发犯罪的财务管理突出问题，提出有关建议，由乡镇村落实整改。另一方面纪检、检察、公安要加强协作，充分发挥各自职能，形成合力，管辖权限内的案件不互相推诿，以避免打击不力现象，从而增强法律的威慑力，保障农村社会的稳定，促进农村经济健康发展。

参 考 文 献

1、《中华人民共和国村民委员会组织法》

2、中共中央办公厅《关于.健全和完善村务公开和民主管理的意见》