房地产营销存在的问题

房地产营销存在的问题（精选9篇）

房地产营销存在的问题 篇1

房地产营销存在的问题

1，房地产广告脱离市场，单纯强调卖点，夸大其词。投资大，追求奢华，追求大版面，没有扎实的内容，没有创意和内涵。

2，把销售等同于营销，很多房地产公司的营销部门从房子预售时才开始加入工作。但实际上，营销应该从选地时就介入，设计什么样的楼盘应该也是营销部门分析市场后的结果，而不是设计部门单独的事情。销售完成后维护客户满意度、为后续开发做准备等等，都应与营销部门相关。

3，过分依赖广告，广告费投入过多导致成本增加。

4，广告诚信度不高，信息提供严重失真，和消费者玩文字游戏，欺瞒消费者或者误导消费者。

5，目标市场不明，缺乏市场定位，开发结构不合理。

6，品牌意识不够，房地产企业数量多，规模小，经营风险高，鱼龙混杂。7，无序化竞争。房地产的高利润吸引了各种资质的商人。

8，销售团队不稳定，营销人员的能力良莠不齐，从事营销的人员专业知识不够，没有把房地产营销同其他商品的营销区分开来。

9，市场调研不足。房地产营销研究基础差，研究人员少，研究风气低。10，本末倒置，注重营销，忽略了房地产产品质量。

11，营销策略单一，眼光不够长远。

12，抵御政策等外界冲击的能力小。

13，房地产营销的不规范，政府没有专门的部门对房地产营销进行管理。14，非法营销。不拥有土地使用权而进行投资建房销售、无房售房卖空现象、非法集资、买卖合同中权利与义务的倾斜不对等等现象。

15，营销方式陈旧。铺天盖地的传单、海报和人海战术，使成本增加，使虚假信息传递，诱骗欺诈的现象的产生。

16，明显的功利性。哄抬价格，把房地产当做单纯的投资。

17，售后缺陷。

一、管理主体缺位

二、管理主体的职责界定不明确

三、物业管理不到位, 形同虚设的现象比较严重

四、物业管理职能比较单一, 往往局限在费用收支及简单清洁维护等方面

房地产营销存在的问题 篇2

一、房地产网络营销的优势

房地产网络营销目前已经受到人们的普遍关注, 这是因为它具有传统营销所不能比拟的优势。

1、方便购房者充分了解房源。房地产网络营销就是建立自己的网页, 借助网络的方式, 使得消费者可以根据自己的需要浏览房地产企业的网页, 通过网页了解正在营销的房地产项目, 同时向房地产营销网站反馈一些重要的信息。如果有网上支付的手段, 还可在网上签订购房合同。这种网络购房的方式, 在于“顾客不出门, 尽选天下房”。

2、从被动推销向主动营销转化。传统营销中, 营销者是信息的主动推送方, 消费者是信息的被动接受方。营销者可以清楚地传递想要传递的信息, 但是消费者不能直接将意见反馈给营销者, 这就造成双方之间无法完全沟通。由此导致了营销时间拉长、费用开销变大等一系列不良的后果。

3、广告效果易于测量。在房地产网络营销当中, 只要在网页程序中插入流量统计和探测流量来源的代码, 点击人数和详细查看人数等数据都易于测出。最后, 利用网络运营商提供的“广告运营报表”就可以对每一个投放的广告进行监控。降低企业的成本, 提高工作效率。

二、房地产网络营销面临的问题

虽然房地产网络营销有巨大潜力和明显的优势。但就目前而言, 我国房地产的实际情况中网络营销存在的一些问题。现阶段存在的主要问题是:

1、传统的消费观念制约网上交易。房地产是一件高价值的商品, 它往往是一个人、一个家庭几年、十几年、甚至几十年的积蓄才能购买。因此, 几乎所有的购买者在决定购买之前, 都有一个较为漫长的选择和比较的过程。他们不可能仅仅依靠网络, 就轻点鼠标将大笔的款项付出去。虽然网络的大信息量和快捷的特点能够将购买者的选择过程便捷化、效率化, 但是购买者对房地产的感性消费观念是网络无法取代的, 消费者在观念上还没有接受在互联网上进行房地产这种大宗商品的交易。

2、房源的质地、细节还需实地考察。房地产网络销售的开展又必须建立在详尽描述的基础上, 使消费者能够充分了解所购房地产的位置、环境等系列状况。但即使是同一环境, 同一栋大楼的二个单元, 房屋的地点一样, 建材一样, 房型面积也一样, 但它们的朝向、楼层可能不同, 视野景观也可能不同等等。这些决定着消费者最终购买与否的“细微”差异, 往往是复杂的, 即使用常规的手段也难以表达, 更不用说通过网络加以形象描述了。

3、我国网上支付平台并不完善。网上支付, 消费者最担心的就是安全问题。现在的网上消费支付混乱的状况, 就国内而言, 网络安全性之差有目共睹。而作为房地产这种大宗交易, 网上交易一旦成立, 就会产生大额资金的流转, 但我国现阶段网上银行的支付体系并不完善, 网上支付工具的自动化监控和管理体系, 还不能进行严格的监督和协调。用于网上支付的信用卡等的信息容易遭到黑客的袭击, 不能保证支付的安全性。

三、为进一步推广房地产网络营销, 面对以上问题的积极对策

1、加强网络平台的建设和管理。房地产企业想要开展网络营销活动, 应该建立本企业的专业网站, 而且应该有一支由专业的技术人员和管理人员组成的队伍来支持网络正常的运行。使企业从信息发布到接触顾客最后接获订单的整个过程中, 都有技术上的保障。第三方网络平台是大型的、专门为开展网上交易而开发出来的网上空间, 通过这个平台, 商家和顾客都可以很便捷的实现网上交易。尽量详细的描述房地产企业产品的价格、位置、销售情况及有关房地产的知识与新闻, 如房屋百科、售点新闻等。这样让消费者更充分的了解产品。

2、加强网络技术的安全系数。我国应该尽快开发出一套统一的网上支付系统, 解决我国现在的网上消费支付混乱的状况, 重点是完善电子货币与网上支付的使用与方法, 尽快实现网上安全支付, 开发更多适用于商家和个人的网上支付平台。

3、健全法律法规, 加强市场监管。在我国, 网络营销发展尚不成熟, 在法律法规方面还不是很完善, 有了漏洞, 使得商家和消费者的权益得不到有效的保障。所以, 政府应该尽快完善有关于这方面的法律, 使得在网络营销的双方在做任何事的时候都有法可依。在网络商场的市场准入制度、网络交易的合同认证、执行和赔偿、知识产权保护、税收征管、网络欺诈、隐私权保护和打击窃取信息、广告发布以及对网络有害信息过滤等方面制定相应的法规, 以此来规范企业的网络营销行为, 为网络营销的健康、快速发展提供一个公平规范的法律环境。

即使房地产网络营销存在这样那样的问题。但网上营销的环境在日益成熟, 房地产企业期望从网络营销中获得更多的收益, 开展网上销售是必然的发展趋势, 这种状况与国外先进国家的房地产企业网络营销的发展状况是一致的。人类从21世际步入了以因特网为基础的网络经济时代, 计算机网络技术的迅猛发展和广泛应用, 极大地改变了企业的销售方式, 必将对房地产的营销产生深远的影响。

摘要：互联网的应用在不断高速发展, 同时也进入了房地产领域。房地产企业为增强竞争力必然会发展网络营销, 并且发挥越来越重要的作用。本文在论述了房地产网络营销优势的基础上, 分析了我国房地产网络营销还存在的问题, 提出了房地产企业开展网络营销的具体对策。

关键词：房地产,网络营销,优势,问题

参考文献

[1]、杨小平.网络营销.北京:人民邮电出版社, 2006

[2]、张康.解析网络营销面临的问题及对策[J].财经界, 2007, (11) :17

[3]、叶剑平.房地产营销.首都经济贸易大学出版社, 2001

[4]、朱雅琴, 党胜利.房地产网络营销与传统营销的整合研究[J].中国科技信息, 2006 (, 8) :232-233

[5]、罗子明.消费者心理学.北京:中央编译出版社, 2004

房地产营销存在的问题 篇3

1 房地产营销存在问题

目前许多公司的营销行为值得商榷。总结起来，主要存在如下10 个误区：

1．1营销就是销售

关于销售与营销，上个世纪上半叶就已经开始区分了。简单来讲销售是营销的低级阶段，营销包含的内容更加广泛和全面。什么是地产营销？目前仍然有相当一部分企业认为地产营销就是销售房子。很多房地产公司的营销部门从房子预售时才开始加入工作。但实际上，营销应该从选地时就介入，设计什么样的楼盘应该也是营销部门分析市场后的结果，而不是设计部门单独的事情。销售完成后维护客户满意度、为后续开发做准备等等，都应与营销部门相关。一些地产公司对营销部门的职责界定只在销售，前期和后期另外独立分开。这使得一方面造成人力资本的浪费，另一方造成信息阻塞，成本上升，决策缺乏必要的依据。

问题最大的是在前期。很多公司忽视营销部门在前期的重要作用，不做调查就直接找设计部门设计。房地产开发中“闭门造车”相当严重，关起门来讨论几天就直接下结论。结果建出的房屋，设计师、房产商自己怎么看怎么舒服，但到市场上去销售却不像想象中的那么顺利，造成滞销。

1．2 先考虑自己，再考虑客户

很多房地产企业高层把绝大部分精力都放在如何做好政府公关、银行公关上面，而在真正应该关注的客户身上投入太少。有两种表现方式：

楼盘定位模糊。打开一些地产公司策划报告，对消费者的描述充斥着“年轻上班族”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品质”、“即将结婚的年轻人士”等这样千人一面的套话。相对于快速消费品业而言，房地产业对于消费者研究明显缺乏深度。客户买房子是一笔非常大的投入，其消费决策的环节、影响因素和时间都很复杂，非采用专业的消费者调研不可。但是很多房地产企业往往站在自己的立场上“为消费者着想”，甚至扬言“我们自有办法能让他们上钩”。

产品无细分。笔者走访了一些房地产企业，发现相当一部分企业仅对整体楼盘定位（模糊定位），而对每种房型、不同楼层、不同朝向等等，仅以价格作为区分。房产消费与普通消费品不同，不仅每一个项目是不同的，甚至连一个房地产项目中的每一套房子都是绝不相同的。作为营销策划而言，这其实是非常好的创意切入点。

1．3 不重视互联网的作用

现代社会生活节奏快，许多上班族根本找不出时间一个一个楼盘去逛。我一个朋友为找到心仪的房子只能通过互联网到一些楼盘网站去收集信息，

再借国庆八天假期拿着信息一个一个去实地察看。像他这样的人，身边不在少数。可见利用互联网平台发布信息锁定消费者有多么重要。一方面要在一些重要的地方地产信息平台上发布消息，另外也要注意自己公司网站和楼盘网站的建设。公司网站的建设要注意以下几种情况：

不要为建网站而建网站。有些企业盲目跟风建立网站，仅仅是因为看到其他企业建了网站。消费者会因为你们网站的粗制滥造而降低对企业的好感。

重视用户体验。 有时打开一个房地产网站，冗长烦杂的内容把人的耐性挑战到极限。这里暴露的问题是：网站建设者从来没有试着从消费者角度体验过网站的使用。网站设计应该亲近客户。

主体内容突出。一些地产网上堆积了很多外来的资料，而这些资料对于消费者了解自己的企业、了解自己的楼盘关系不大。网站建设应该把消费者最关注的东西着重表现出来，客户不会有闲情和时间沙里淘金的。

增强互动性。互联网最核心的优势特性之一便是网络的互动性。在互联网上，人们选择自己感兴趣的话题与信息发表评论，参与到网络互动中去，实现了信息传递的互动化。但有些企业却把自己的网站建得跟传统媒体一样，自说自话，使传递效果大打折扣。

1．4 盲目模仿，缺乏个性

“地段、地段、地段”，这是房地产商成功的不二法则。可惜的是，有些企业一方面非常注重地段，一方面拿到地段后又不好好研究地段。只要认真研究自己的地段，针对性做好策划方案，就会有创新，会有不俗的结果。但是很多企业缺乏新意，导致楼盘出来“山寨”味十足，既缺乏地段特色，又缺乏企业特色。

1．5 销售人员边缘化

大的房地产企业是十分注重对销售人员的培养的，但是一些小企業因为管理、资金、财务负担等等问题，往往采取招聘销售公司的方式进行地产销售，即使有自己的销售人员，也对其重要性认识不够。表现在：

缺乏销售管理。项目销售工作中，资料管理无序，杂乱无章；人员管理无序，面对投诉没有任何措施，乱给折扣使客户失去信心不敢下定金。

歧视销售人员。很多发展商并不把销售人员视为自己公司的正式员工，倾向于用临时的。某些发展商对销售人员实施公司消息封锁，在工程出现难点或出现不可抗力的影响时，不正面交代原因及处理办法，使销售人员盲目解释，错过沟通时机。

误导销售人员。某些发展商剥夺了销售人员的知情权，对销售人员错误引导，实为对客户欺骗，造成购房人与发展商矛盾更加激化。

1．6 媒体选择无目标

在广告方面有两种极端：一是非常不重视广告的作用，纯粹以客户拉客户的方式进行；另一种是仗着财大气粗，进行猛烈的广告攻势。多有“大炮打蚊子”的现象，浪费了大量财力却收效甚微。在项目定位的基础上，找到目标受众最喜用的媒体才是关键。除了一些大众媒体外，房地产营销的小众媒体也很重要。

1．7 死抓概念炒作

卖概念是如今商业经济的流行术语，而房地产界最是盛行炒作概念。什么“生态”、“区位”、“人文”、“智能”，“水乡”、“欧陆风情”、“北美庭廊”等等，层出不穷。从市场营销的角度来看，“概念”的确十分有效，在传播中具有高度的识别性和心理冲击性。但是房地产界炒作的概念过于雷同，反而失去了识别性和冲击性。

1．8 对工地管理的漠视

笔者受邀对某公司的在建楼盘进行考察后，发现在建楼盘的管理非常缺乏，完全就把工地的管理当成是建筑公司的事情，大好的做围墙墙面广告的机会白白给了街头小广告。这是资源的最大浪费，殊不知工地是楼盘的第一推销员和样板间，给潜在消费者以直接的刺激与信息。

1．9 卖点无创意

“有创新才有市场”已显得越来越重要。卖点是营销工作中必不可少的，但纵观房地产项目，都是“×× 水苑”、“×× 豪宅”之类的卖点，千人一面。认认真真研究地段，卖点才能“笑傲江湖”!

1．10 品牌建设无规划

很多企业现在开始重视品牌的建设，这无论对于消费者还是对于企业而言都是一件好事。

建立统一的标识。部分地产企业居然还没有正式的标志，这对于长期发展而言是非常危险的。建立一套完整的企业识别系统是品牌建设的初步，需要引起足够的重视。

企业品牌和项目品牌混淆。地产营销中的品牌概念包含了两个概念，一个是企业品牌，一个是项目品牌。以万科城市花园为例，万科是企业品牌，城市花园是项目品牌。作为企业品牌，万科给人的感受是一个有实力、有创新能力、相对可靠的开发商；作为项目品牌，城市花园给人的体验是有亲和力的社区，有秩序的生活和安全的环境。做好产品，做出品质，走差异化的道路，是打造项目品牌的基础，项目成功了，企业品牌自然就浮出了水面。

2 房地产市场营销中应注意的问题

2．1加强房地产营销管理对地产行业的指导性作用。

一个房地产企业在进行一个项目之前必须做好前期的准备工作，包括对市场的调查分析，环境的分析，项目所在地的人文理念的分析等等，这些都会直接影响到项目从初期建设到后期销售的整体效果甚至是成败。洞悉市场，分析当地房地产的行情，了解当地消费者的购买力、购买欲望、期望户型、环境要求等等，通过这些宏观和微观的综合调查总结出一个项目施行可行度参照表，给项目前期预测提供很好的理论依据，为后期销售埋下关键伏笔，为整体项目的高收益和回报奠定基础，这些都是地产营销管理必须具备和考虑的。

2．2坚持诚实守信, 树立良好的社会信誉

房地产企业要讲诚信, 在客户群体中树立诚实守信的形象。重视客户满意度, 在宣传、销售、签合同, 物业管理等各阶段都要把诚信放在首位, 不做超出自己能力的承诺。合同约定的条款不打折扣的兑现, 如遇到特殊情况, 应积极、妥善的解决。

鉴于房地产行业的特殊性, 诚信是企业长远发展的立足之本, 因为随着市场经济体制进一步完善和健全, 市场经济及信用经济的观念日渐深入人心, 这就要求一切经济活动主体必须遵循一种游戏规则。随着我国住房制度改革的深入, 开发商是否诚信已成为消费者尤为关心的话题。当前正处在信息时代,信息传播非常快, 讲诚信、社会信誉好的开发商开发的楼盘会受到购房者的追捧。那些在施工中以次充好, 在售房价格上“玩猫腻”, 在售房面积上“短斤少两”, 在位置表述上“闪烁其词”以及配套设施遥遥无期的房地产企业开发的楼盘, 即使用再动听的口号, 再完美的方案, 也难以打动消费者。

诚信是建筑设计、施工、监理及物业管理等不同主体合作的前提, 坚持以诚实守信作为行事准则, 不仅是树立企业品牌的重要内涵, 更是维系房地产健康发展的重要因素, 是房地产企业树立品牌形象的必然要求。

2．3 过硬的产品质量, 有效的成本控制

产品质量是企业的生命线, 营销理论非常重视产品质量, 从长期来看, 市场营销活动的成功都是建立在过硬的产品质量之上。建筑材料的品质、施工工艺、商品房面积等问题, 已成为关注的焦点。

强化企业内部管理, 降低各个环节成本, 才有可能给客戶更大的让利空间, 各种营销策略应用起来才能游刃有余, 发挥出应有的作用。严格控制成本是任何企业经营的基本方法和手段, 建筑产品愈来愈趋向同质化, 消费者对产品“同价同质”的思想会越来越浓, 而提升房地产产品的性价比就会变得尤为关键。房地产低成本营销并不是通过降低产品质量来降低成本, 而是在保证房地产产品质量不降低或有所提升的前提下降低成本, 以产品的较高的性价比来吸引顾客, 并提升房地产企业的品牌。房地产市场的竞争将变得愈来愈激烈, 而房地产企业品牌效应可以有效地减少房地产产品的推广成本, 从而达到降低总成本的目的, 两者相辅相

成, 互相促进。

2．4 对市场进行充分调研, 细分市场, 做好产品定位

只有市场定位准确, 销售才能进展顺利, 进而资金流动顺畅。动工前弄清楚“为谁建房”而不是房子建成后问自己“房子为谁而建”, “为谁建房”是房地产企业必须首先认真思考的战略问题。因为“为谁建房”的准确回答直接影响到“怎样建”和“建成什么样的房子”。如果目标客户定位不准确、不清晰, 只会造成对客户需求理解的含糊不清, 因此, 必须在进行充分的市场调研和熟悉客户的基础上进行科学的市场细分, 以有良好发展潜力的细分群体为目标客户; 同时加强对竞争者状况的研究,以防定位趋同。概念房产可谓是房地产市场细分的典范。如住宅与写字楼复合形成SOHO, 住宅、写字楼、酒店复合形成商务型社区, 住宅与体育复合形成运动型社区, 住宅与学校复合形成学习型社区, 住宅与文化艺术复合形成文化艺术社区等 。

2．5 注重推广策略

有效的宣传可以起到引导客户需求, 进而创造新客户的作用。应进行如实宣传, 不能做过分的炒作, 否则可能会适得其反, 冲动型或盲目型的购买者已越来越少, 他们很清楚自己真正需要的是实实在在的好产品。由于房地产的购买决策行为高度复杂, 决策时间相对漫长, 因而要求房地产的广告信息不但必须详细、准确、有吸引力, 而且应该可重复接触。

2．6 加强房地产行业专业营销管理人才的培养

一个房地产企业是否拥有一支高素质的营销管理人才直接影响着企业在市场竞争中的地

位和成败。人才是竞争的关键，培养这样一批专业的营销管理人才，可以为企业从前期项目筹划到中期项目建设再到后期项目销售以及售后的综合服务几个方面为企业打造专业地产品牌，让消费者看到的是专业、技术、诚信。营销管理的人才培养应主要从敏锐的分析能力果断的判断能力和较强的风险防范意识和能力三个方面进行培养，只有拥有了这样的销售团队，企业的业绩才会逐步上升，提高企业的竞争实力。

3 结束语

房地产开发存在的问题及对策 篇4

一、目前我国房地产开发项目管理存在的主要问题

1、项目方案确定阶段存在的问题项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范程序进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。首先，缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。

另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，房地产开发企业项目管理存在的问题及对策吴小琴西安天地源房地产开发有限公司710015摘要文章从房地产开发中项目管理的角度，分析了目前我国房地产开发中存在的主要问题，并提出相应的对策。关键词房地产企业；项目管理；问题；对策往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。

2、施工图设计管理方面现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可以说是很少，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。开发商只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样一来，必然造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工过程中才发现，要求修改，不仅增加工程成本和施工难度，而且影响工期；其次，目前设计院设计出来的图纸是否进行投资控制，无法考证，行业方面也缺乏这方面的监督和管理，尚无一种有效的办法加以控制。

3、合同管理方面目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题：一是不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。例如，日本大成公司承揽的鲁布革水电站土方工程，因中方合同条款文字疏忽，仅一字之差，使对方索赔获得成功，工程费用约增加10%。二是签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。三是合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。

二、房地产开发企业项目管理应采取的对策

以上种种建设中的弊端强烈呼唤现代化的项目管理技术，谁拥有了现代化的项目管理知识，并将其创造性地应用到开发建设中，谁就能适应市场的需要，并能在房地产业激烈的竞争中站稳脚跟，树立起自己的品牌形象。以下主要谈一下房地产开发企业在房地产开发建设中如何做好项目管理对策往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。

新形势下我国房地产市场的宏观调控政策

摘要随着我国经济建设步伐的加快，房地产业取得了显著成就，但还未形成一套成熟的宏观调控模式，在操作中也面临许多问题，使调控效果见效甚微，影响了房地产投资的持续增长。本文通过分析宏观调控的概念及我国房地产市场宏观调控政策的发展特点，针对当前面临的问题提出对策。关键词宏观调控房地产市场政策经济学政府

一、宏观调控的概念现代西方经济学按照分析的方法将其划分为微观经济学、宏观经济学和国际经济学。其中宏观经济学以整个国民经济为考察范围，它分析的是整个经济社会中有关经济总量及其变化，因而它也称为总量分析或总体分析。宏观经济学研究的问题是一个国家整体经济的运作情况以及政府如何运用经济政策来影响国家整体经济的运作。针对宏观调控的概念，我们可以概括为以下四点：第一，宏观调控是国家干预的行为；第二，宏观调控行为的手段和方式主要有经济、法律的和行政的三个方面；第三，宏观调控是对国民经济运行总体进行的调节和控制，其作用的对象是市场整体，一般不涉及对市场主体微观经济行为的直接规制；第四，国家宏观调控的目标是实现社会总供给和社会总需求之间的动态平衡，促进经济结构的优化，保证国民经济持续、快速、健康、协调发展。

二、我国房地产市场宏观调控政策的发展特点自上世纪90年代以来，中国房地产有过三次引人瞩目的宏观调控。第一次宏观调控始于1993年，主要是针对海南、北海等地房地产投资过热的问题，目的是整顿房地产市场秩序，在强有力的政府干预下，应该说第一次宏观调控成效显著。1997年东南亚金融危机之后，中国出现了严重的失业问题和内需不足，因此从1998年开始，中央实施了以扩大内需为主基调的扩张性宏观调控政策，将房地产作为新的经济增长点和新的消费热点，并配套实施了货币化分房政策。通过第二次调控，中国房地产得到迅速发展，在世纪之交，房地产市场出现供需两旺的局面，房地产开发建设保持较大规模，销售量迅速上升，居民住房得到有效改善，对国民经济的贡献显著提高，并逐渐成为国民经济的支柱产业。

三、我国房地产市场宏观调控政策面临的问题与对策1．调控政策本身存在不足通过以上对我国政府出台的一系列宏观调控政策的梳理，发现房地产宏观调控目标多元化，且各目标之间存在冲突，难以兼顾。房地产调控的主要目标，一是控制房地产投资规模，二是控制房价涨幅，这两大目标及其实施手段之间是不兼容的。在调控手段的运用上，存在不足。一方面，调控手段较为单一，缺乏系统性和互补性手段的综合运用。例如2005年的宏观调控，可以明显看出居于主导地位的是行政手段，无论是七部委的《意见》还是“新老国八条”都是中央政府向地方政府和社会公众转达的行政管理指令。另一方面，调控手段缺乏弹性与细分。如在通过提高房屋贷款利率抑制投机时，没有对不同收入的购房群体加以区分，投机商可以通过提高炒卖价转嫁融资成本，而普通消费者却因为贷款利率的上升压力倍增。但应当指出的是，2006年以来，中央政府在宏观调控手段的综合运用方面已经有所改观，各政策的综合协调配合使用收到了一定成效。

我国房地产金融存在的问题及对策 篇5

关于我国的房地产金融，仍然存在着一些相关问题，那我们应该采取什么政策呢，下面让我们一起来看看这篇论文吧。

房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的的总称。

摘要：房地产业与房地产金融存在息息相关、相互影响，目前我国房地产业正处在转型升级阶段，正由以往的粗放型的经营模式逐步转移到精细化管理模式。房地产金融是促进我国房地产发展的重要支柱，因此同样也随着房地产一起进入改革创新之路。论文研究了我国房地产金融发展过程中存在的主要问题，并为了解决我国房地产金融的发展过程中存在的问题，提出了相关对策与建议。

关键词：地产金融 金融风险 金融体系

一、房地产金融的特征

二、我国房地产金融发展过程中的主要问题

(1)房地产金融政策缺乏战略性、系统性

我国房地产金融发展主要是因住房改革制度的需要。总体来说，没有具有长远、长效的`机制和具有实际指导作用的战略性目标，该这种仅相当于临时的、短期的种应急救援措施。目前，我国尚未形成卓有成效的房地产金融监管政策，形成了一管就死、一放就乱的乱象现状。

(2)风险集中一级市场，二级市场发展缓慢

在我国房地产金融一级市场，房地产开发商以及消费者主要依靠信贷资金。而对房地金融市场来说，目前，我国房地产金融行业体系只有银行才有能力支撑起来，我国的房地产二级市场的规模暂时还未成形，导致了在我国房地产二级市场当中，银行面临着住房抵押贷款在暂时无法抛售出去，使得银行的金融风险可控度不断在降低。

我国政府对房地产金融市场当中的二级市场还在进行摸索。12月15日，建设银行发行了30.17亿元外针对个人住房抵押贷款后，就暂没有发现其他银行发行类似的新产品。因而二级市场的融资担保严重缺乏有效机制，阻碍了房地产的融资渠道，二级市场中的资本的流动性无法得到提高，加重了一级市场的风险程度。

(3)尚未形成专业且独立、有效的房地产金融服务支持体系

目前我国有不少政府部门从不同角度上，各自的职能上对房地产进行监管，如住房城乡建设部、银监局、保监局等。多部门的监管模式，其应变市场的能力滞后，监管体系效率十分低下。另外，我国房地产金融支持体系大部分是非专业性房地产金融机构，专业性住房金融机构和能对住房融资评级、担保和保险等独立机构严重缺乏。与美国、欧洲等成熟的房地产金融市场比较起来，我国房地产金融体系和组织结构体系还有很多地方不够完善。

三、对我国房地产金融发展的相关对策与建议

(1)坚持房地产金融服务实体经济的发展方向

实体经济是以生产或制造产品并直接服务于生产或生活的经济活动。虚拟经济主要进行资本运作，也就是我们平时说的影子经济。我国房地产金融行业应借鉴欧债危机和美国次贷危机的教训。始终要坚持以金融经济作为我国经济发展的杠杆，落实依靠房地产发展带动其转型升级，最终促进房地产健康、持续发展。

(2)实行我国双线并行的房地产政策

建议政府执行双线并行的房地产政策，困难户、低收入群体的居住问题主要通过政府部门的保障房进行解决，而由市场经济来解决其他群体的住房问题。对于中等收入的家庭，政府应调控商品市场的商品房来满足市场需求，同时提高中产阶级的家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场根据供需平衡关系进行处理，政府可借助货币手段调节房地产市场供给平衡，逐步建立我国特色的商品房体系和保障性住房体系。

(3)改革房地产金融市场，创建多元化的融资渠道

我国应逐步建立起全方位、多层次的房地产金融市场，加大直接和间接融资手段。使当前直接融资和间接融资之间结构的不合理现象得到彻底改变，促进证券市场的快速发展。

当前，我国房地产企业利用资本市场融资非常有限。主要是受到如下两方面的影响：第一，企业由于自身实力达不到上市的条件，第二受到国家宏观政策调控影响，监管部门严格限制房地产企业在资本市场融资。为促进我国房地产行业持续健康发展，可尝试使用差别化政策措施，提高房地产融资资本比例。开拓其他的新的融资渠道，可以探讨引进保险资金进入房地产融资行列中。

(4)完善房地产金融法律体系和监管机制

首先，应从立法的角度上加快法制建设的进程，国家要对房地产融资从法律层面上进行研究与探讨，通过法律来确立房地产金融市场的功能和利益。其次，应形成分业监督管理的机制，形成具有实际效能的分业监督管理。各部门间政策的协调性应要加强，在办事流程上无缝对接，在政策上避免出现矛盾的情况和法律上的空白。最后，加强风险控制机制的建立。一是对房地产的资产证券化的逐步构建风险预警系统。二是，加强对预警系统的风险的监管力度。三是，加强信息不对称与道德风险的监管。

参考文献：

[2]杜光平.中国住房金融体系研究：(硕士学位论文).西南财经大学，.

[3]董藩，王家庭.房地产金融.东北财经大学出版社，2009.

房地产营销存在的问题 篇6

近年来，我区房地产市场发展势头强劲。房地产业的税收收入已成为国地税组织收入的重要来源。特别是2016年“营改增”以来，营业税这个大税源不在地税征收后，强化房地产企业的税收管理已成为地税系统的重要工作之一。从日常征管情况看，目前房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要上层去研究解决这些问题。

（一）相关政策尚不够具体明确。如:相关规定对完工的概念解释的很模糊,所谓完工是指部分完工,还是整体完工,基层税务机关以何标准来界定其是否完工;企业是否可以按照能够确认的销售和成本按实际发生数计算未完工工程的当期应税所得等等,均未作出明确具体的规定。

一是房地产企业开发项目分期开发，企业却长期处在亏损或者微利的状态。企业后期项目的成本费用被挤进前期，造成的后果是企业申报数据始终处于亏损或者微利状态。企业的开发项目一般都是分期进行，一期项目（成本对象）还未结束，二期项目就接着上，跟着还有三期、四期。只要工程项目不结算，就无法归集成本项目的收入及成本费用。

二是项目实际上已完工，甚至已交楼入伙，但是久拖不进行项目清算。企业所得税征管办法的鲜明特点是按照“项目征税”。相当部分企业开发项目已达到31号文规定的完工条件，但是不及时进行项目清算，不及时将实际利润与预计利润的差额披露给税务机关，不及时补缴税款。据多方调查情况，大多数开发企业都以“办理竣工决算备案手续”为结转收入的时点。通过延迟办理竣工决算手续，就可以拖延收入结转的时间。也有部分开发企业以款项收齐或者开具正式发票为结转收入的时点。通过以上手法，企业可以人为控制收入的确认时间。

（二）当期应税所得申报不足的情况较为普遍。从对房地产行业所得税实际征管情况来看,纳税人不列、少列收入、多列成本、挤占当期税款的情况在相当程度上有所存在,其形式主要表现在以下几方面:一是不列收入。部分企业以不了解相关规定为由,对取得的预售收入未纳入当期应税所得申报纳税;二是少列收入。部分企业对样品房、转作经营资产用房以及抵偿材料款、工程款等应视同销售的收入未纳入当期应税所得申报纳税;三是多列支出。如:一次性全额列支借款费用、预提维修基金、擅自扩大广告费和业务宣传费计提范围等;四是混淆预售与销售的概念。

（三）潜在着较大的税收隐患和执法风险。房地产行业本身所具有的经营特点注定对其所得税的征管风险较大。其一:经营项目标的较大,项目资金往往在千万元甚至在亿元以上。应税所得往往在百万元或千万元以上。应纳所得税额通常达几十万元或百万元以上;其二:投资主体多元化以及异地投资开发项目增多和开发项目所具有的较短周期,使开发商转移资金和逃避纳税义务的机会增多,税收隐患和执法风险加大。一旦税收管理滞后,往往无法追缴税款,给国家造成很大损失;其三:瞒报应税所得的手段往往较为隐蔽。如:样品房、经营用房及抵偿债务用房等视同销售收入,纳税人如不主动申报,税务机关往往难以监控管理到位。

（四）纳税申报表填写普遍不规范。一是企业所得税申报表填写的利润总额小于财务报表利润总额，将申报表的利润总额控制在零，或微利的状态，达到少交或不交税的目的；二是《企业所得税弥补亏损明细表》的结转亏损额与以前不吻合，人为通过期间费用、资产损失等途径增大弥补亏损额，作为以后产生收入抵减的基数，税务机关如不进行核实，就会严重侵蚀税基；三是在预售阶段，本不应在“营业收入”栏填写数据，但是不少企业将预售收入填写在此栏，造成统计口径和风控指标失真。因为在系统扫描数据时会认为该企业有某个项目本完工，并有结转收入、成本的情况；四是企业在项目实际已完工后甚至在交楼入伙后，一直不在“营业收入”、“营业成本”栏填写应结转的收入、成本及计算出实际利润额，故意一直按照预计利润率来申报企业所得税。五是部分企业根据预售收入和预计利润率倒算出营业成本，并长此以往地不进行项目清算。

（五）一线征管力量不能满足对房地产业实行精细化管理的业务需求。具体表现在以下几方面:一是基础税收管理员对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律较为陌生;二是对所得税及房地产业相关税收政策的了解和掌握相对不足;三是由于专业原因，缺少对企业财务核算尤其成本核算知识;四是基层一线力量不足与繁重的工作任务和不断提高的要求不相适应的矛盾进一步加剧。

房地产营销存在的问题 篇7

关键词：房地产营销,电子商务,网络营销

一、引言

随着信息网络化的浪潮席卷全球, 企业的生存竞争空间正逐步从传统市场扩展向网络市场, 以Internet为核心的网络营销正在发展成为现代市场营销的主流。网络营销的产生使市场营销环境产生了深刻的变化, 传统的营销组合也被赋予了新的内容, 成为独特的网络营销策略组合。

二、房地产网络营销面临的问题

网络营销不同于传统的营销方式, 不是简单的营销网络化, 但其并未完全抛开传统营销理论, 而是与传统营销的整合, 是指利用Internet等电子手段进行的营销活动。而房地产网络营销的产生是随着Internet的产生和发展产生的新营销模式, 因此, 房地产网络营销就是利用Internet等电子手段进行的房地产营销活动。

据了解, 房地产行业的网络营销已经位于中国网络广告十大买家行业第10名, 网络在房地产营销中所起到的作用越来越明显, 导致市场占有率比例增加。但是房地产行业发展网络营销还存在诸多问题, 笔者认为主要存在以下几点。

1、硬件设施的制约。

我国网络尚处于起步和发展阶段, 基础设施差、技术软件落后、缺乏网络安全保护措施和高水平的网络营销人员, 网络立法、结算系统、房地产税收等配套设施跟不上, 以及广大消费者对持卡消费的排斥, 都制约着网络营销的发展。单是互联网普及一项, 就已经大大地制约了网络营销现阶段在我国内地的推行。

2、机制缺乏信任感。

众所周知房地产是一件价值巨大的产品, 它往往是一个人、一个家庭一生中金额最昂贵的一次购买, 所以每个购买者都是非常小心谨慎的。人们仍然信奉眼见为实的观念, 看不到实物, 他们不可能将一大笔款项交给一个小小的鼠标。况且我国的消费者与房地产商的互信度一直较差, 所以目前消费者是无法充分信任网上交易的。

3、企业自身的Internet营销技术还不能满足营销要求。

虽然有些机构可以协助企业建立网址, 设计网页, 帮助策划企业上网等事宜, 但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同, 如出于盈利、促销、爱好等目的, 可能没有设身处地从企业角度对企业营销活动进行深入研究, 并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此, 能取得较好效果的案例不多。

4、企业对上网营销的费用估计不足。

利用Internet开展营销活动的费用到底要多少, 目前多数房地产企业仍没有一个准确的概念, 潜意识里不愿花太多的钱, 认为其可有可无, 无足轻重。其实, 由于Internet营销是建立在日新月异的Internet技术之上的, Internet技术发展会使企业在Internet上的投资逐步增加, 而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新, 才能使企业网站在Internet上保持较高水准, 否则网站缺乏吸引力, 不能取得良好的营销效果。

5、企业缺乏有效评估Internet营销活动的手段。

企业应建立监控机制和相应工具, 来评估网络营销计划的进展和成果。浏览人数不能简单作为可靠的评估指标, 更有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。企业必须注意用户对网址的反应, 在必要时做出修改不断调整网上营销策略是Internet营销成功的关键。

三、发展房地产网络营销建议

房地产网络营销之所以会存在上述问题, 主要还是资金投入少, 技术管理落后, 机制不健全, 网络安全没有保障, 顾客和企业主都在这方面存在忧虑, 特别房地产又是个高投资项目。软件开发和更新速度慢等原因造成的。因此, 要在如下方面进行改善。

1、技术、管理方面。

对于重要的计算机系统应安装电磁屏蔽, 以防止电磁辐射和干扰制定计算机机房管理规定, 采取安全保护措施;加强磁介质档案的保存管理, 防止信息丢失或泄露。

2、机制方面。

加快立法工作, 国家应制定并实施计算机安全及数据保护方面的法律, 从宏观上加强对信息系统的控制。如英国政府分别于1984年和1990年颁布实施了《计算机滥用法》和《数据保护法》, 为计算机信息系统的发展提供了良好的社会环境。

3、网络安全方面。

(1) 健全内部控制, 在操作系统中建立数据保护机构, 调用计算机机密文件时应登录户名、日期、使用方式和使用结果, 修改文件和数据必须登录备查。同时系统可自动识别有效的终端入口, 当有非法用户企图登录或错误口令超限额使用时, 系统会锁定终端, 冻结此用户标识, 记录有关情况, 并立即报警。 (2) 提高网络系统的安全防范能力。对病毒的预防可采取防火墙技术, 将病毒及非法访问者挡在内部网之外;对于信息系统则普遍采用数据加密技术, 防止信息在传输过程中被泄密。

4、软件开发方面。

(1) 提高房地产网络营销核算软件的通用性和实用性。可对购入的商业化软件进行二次开发, 并通过接口和系统集成的办法克服二次开发软件和商业软件不能共享的缺点。 (2) 努力使房地产网络营销软件的运行环境向更高领域发展。在Windows平台上, 可采用Foxpro、Sybasc、Visualbasic等数据库语言, 提高房地产营销系统对Internet的适应性。

四、结论

在信息化、网络化服务高速发展的今天, 一个完整、系统的房地产网络营销的概念已成为这场变革的必然趋势, 要想让网络营销真正能在房地产市场上发挥自己独特的作用, 把网络营销的理论与技术完美地应用与房地产营销, 就需要一个结构化、系统化的解决方案。而整合网络营销只有与传统营销进行优势互补, 才是网络营销的成长之道。

参考文献

[1]、陈放, 《房地产营销》, 蓝天出版社, 2000

[2]、I·Wladawsky“, 电子商务极其终极解决方案”, 2002.01

[3]、姜奇平, 《21世纪网络生存术》中国人民大学出版社, 2000

房地产营销存在的问题 篇8

【关键词】石化；营销；问题；对策

一、目前HK石化营销公司营销存在的问题

（一）产品策略方面。由于地方性企业限制，HK石化营销公司目前的主要销售市场仅限于山东及周边省区，东南沿海及北方地区辐射较小。

（二）品牌服务方面。目前，HK石化营销公司只是在山东省区有品牌影响力，但在东部地区和南方地区还是市场空白。在对外宣传上，宣传力度不够，各部门各自为政，独自宣传，造成外界对我公司的认识不清，没有形成品牌认识。

（三）营销渠道方面。截至目前，HK石化营销公司油品终端销售网络建设滞后。公司55%的油品通过加油站销售出去，31%的油品直接销售给工矿企业，只有14%的油品用来批发。公司有专业的油罐车运输车队，负责自有加油站的油品配送业务，同时公司拥有4条铁路发运专线，能够满足日常运输和销售。

（四）促销策略方面。由于行业的垄断性以及地方政策的保护，石油产品更多的体现出卖方市场特点，公司在促销策略方面采取的措施较少，主要体现在以下几个方面：

一是针对批发和直销客户，在国家规定价格范围内，分销售对象所处的区域确定不同的送到销售价格。二是针对零售客户，当车辆在加油站的累计加油数量达到一定数量标准时，赠送小礼品。三是承诺对凡与公司签订了长期供货合同的客户，尽量优先保证供油。四是采取统一的加油站外部形象，为客户创造舒适的加油环境。

二、HK石化营销公司营销策略对策

（一）产品策略

1.产品搭配策略。产品搭配策略重点在成品油零售市场中，不仅体现在应增加和完善加油站经营品种，增加客户选择范围，还包括提供一些延伸的产品，比如方便顾客们的需要可以有便利店来购买一些东西、为顾客提供洗车、休息等一系列的综合服务，即可以为销售终端带来更多的额外收益，也可以为成品油的销售提供更多的机会。

2.产品品牌策略。对于HK石化营销公司成品油销售企业而言，HK这个产品品牌首先要从加油站整体形象上去提升，加油站不仅要为客户提供一个满足主要需求的服务场所，也要满足客户附外的一些要求，比如提供让顾客信任的、达到规定标准的成品油的质量和数量来体现产品的品牌价值的服务，大力宣传和树立“HK”的品牌形象。

3.产品服务策略。油品销售行业作为服务行业，在给顾客售出油品的同时更重要的是让顾客感受到在消费过程中受到的服务带来的满意度，因为成品油几乎同质化的特点，在销售中显示出自己的服务特色变的极其重要。首先，必须提高顾客对产品的满意度。其次，可以利用企业技术优势，为企业顾客定期上门检查维护用油设备，并且为顾客建立属于自己的安全记录档案。最后，在提高服务意识的同时也要提高服务的效率，通过完善客户的信息档案，准确掌握客户的信息，为客户提供极大的方便。

（二）价格策略

产品价格的制定需要结合产品的属性、市场对产品的需求弹性，以及产品的成本、国家对产品的有关政策与法规、竞争者的价格等综合因素来进行。公司具有价格调整的灵活性、及时性、效率性，可以通过实施区域差异化、顾客差异化和新老客户差异化价格策略来增强市场竞争力。

（三）渠道策略

销售渠道是使成品油从企业到消费者所经历的各个分销商的流通途径，即企业出发，最终走向消费者的手中所经过的各个环节。现有成品油销售的主要渠道有四种。HK石化营销公司的宗旨是“控制一级市场、扩大二级市场、发展终端市场”的销售业务发展模式。根据这一目标，HK销售公司应采取以下的渠道策略。

1.直销渠道策略。成品油从生产到销售共经历两次配送环节：第一次是炼油企业将成品油统一配送到销售公司，第二次配送环节是销售公司将成品油运送到加油站或者机构用户，在此期间的重点是优化库存和运输。对于HK销售公司来说，主要针对第二次配送。重组业务流程，实行统一管理，实现销售渠道管理的信息化和网络化，进一步扩大直销范围。

2.分销渠道策略。在地理区域上进一步强化山东阵地，加大在山东的市场密度，并且巩固扩大在周边地区的市场份额，分步着力开拓华南与华东市场，扩大销售市场的辐射圈。通过与壳牌、山东省高速集团、山东省交通集团等联手大力建立终端加油站。

3.成品油网上营销渠道。利用网络平台来提升传统的营销模式，建立网络平台对企业的产品种类、产品的各质量系数、适用范围及价格等等及时有效的更新，使潜在的客户和现在的客户都能及时的了解，根据自己企业所需要的情况及时的进行预订或采购等。例如与用油量大的集团客户进行联网，可以及时的清楚客户的需求，与客户进行沟通，加大企业的销量。

（四）促销策略

促销是企业通过一定的方式，将产品或服务的信息传送给目标顾客，从而引起兴趣，促进购买，实现企业产品的销售的一系列活动。根据行业特点，成品油销售企业促销活可以采取的策略有人员促销、广告促销、营业推广和公关促销等策略。

1.观念营销。HK销售公司在营销策略的实施过程中，首先的是向消费者进行观念的营销。如宣传质量品牌观念、现代消费方式观念和企业文化观念。

2.人员促销。对于开拓了市场的新领域或者是竞争对手还未涉及到的市场空间我们要加大人员促销的力度，利用一切可能的机会与潜在的用户进行沟通，倾听客户的反映，争取更多的市场空间。如实施“一对一”营销策略和实施销售代表负责制。

3.广告促销。虽然石油产品作为能源稀缺的行业，处于垄断地位，但作为同行业之间的竞争，HK石化营销公司还是要加入广告促销，大力宣传集团的产品，做到品牌效应深入人心。

参考文献：

[1]成丽娜.我国石油成品油行业发展面临的机遇与挑战[J].技术与市场，2012，（8）：35-36.

房地产营销存在的问题 篇9

2.1 企业营销的特征

第一，利益性。根据市场需要组织生产产品，并通过销售手段把产品提供给需要的客户被称作营销。每个企业的目的都是追求利益，企业的营销目的也是如此。每个企业不管是哪个国家的，哪个行业，是以什么方式，营销什么产品，目的都是为了得到更多的利益。

第二，独特性。每个企业的营销目的虽然一样，但是营销的方式却可能不同，即使是在同样的行业，不同的企业也有着各自不同的营销方式。企业的营销方式有很多种，比如直接营销，网络营销，品牌化营销。每个企业根据自身的情况制定不同的营销方案。

2.2企业营销中存在的主要问题

市场经济是信用经济，诚信在其中占有举足轻重的地位。但是目前我国企业的诚信状况令人担忧。诚信缺失现象非常严峻，严重影响了我国经济的发展以及社会的和谐发展。诚信缺失现象表现为：偷工减料，欺骗消费者；炮制虚假概念，蛊惑消费者，虚假承诺，不实宣传；包装上做手脚；借用名人在消费者心中的地位，虚假宣传，夸大产品效用，欺骗消费者等等。主要存在问题是：

第一，企业经营者缺乏诚信意识，唯利是图。一些企业只在乎眼前的利益，却看不到、也不了解诚信的重要性，为了眼前的暴利而忽视了企业的长远利益。据民建中央发布的专题调研报告《后危机时代中小企业转型与创新的调查与建议》显示，中国中小企业目前平均寿命仅3.7 年，其中8 成以上是家族企业。而目前欧洲和日本企业平均寿命为12.5 年、美国企业8.2 年、德国500 家优秀中小企业有1/4 都存活了100 年以上。其中企业忽视自身诚信，留不住顾客占了很大因素[12]。不少企业的营销人员观念陈旧，素质低下，为了获取利益，在营销过程中使用不正当的手段，甚至违反法律法规及道德规范的方式进行营销活动。

第二，消费者缺乏消费知识，自我保护意识不强。现在消费者普遍存在“便宜没好货，好货不便宜的思想”，使得很多不法商家乘机将一些低成本的产品提高价格来出售，而消费者自身没有辨别的能力，最终只能吃哑巴亏。还有部分商家利用人们的追星心理，邀请明星代言等，来吸引消费者，还随意夸大产品的效

果，让消费者难辨真假。

第三，政府监督管理不到位，法律法规不健全。我国目前还没有相对完善的企业诚信制度的法律法规，尽管我国也制订了一些经济方面的法律，但是不完备，不配套，操作性也不强。许多商家，企业就乘机钻法律的空子，进行不诚信的营销活动。而且我国市场经济管理与发展没有同步，存在一定的差距，部门分工不明确，遇到有利可图的，就互相插手，平分好处；遇到难办的事情，就互相推卸责任，都不负责。而且部分管理人员的道德素质也不高，执法不严，办事考虑人际关系、利益关系，还营私舞弊等等，使一些企业的不诚信活动得以滋生，助长企业的不良之风。

2.3企业营销中加强诚信的意义

第一，提升企业的竞争力，树立良好形象。企业竞争力的大小决定着企业的发展和壮大。决定企业竞争力的因素有很多很多，比如创新技术、开发新产品等等，但是长远的因素，最重要的还是诚信。如果没有诚信，即使产品再好，技术再先进，也无法在市场上体现价值。有了诚信，就可以给人以信任，从而赢得顾客，市场还有信誉，进而也就赢得了利益，提升了竞争力。现在许多企业已经在重视诚信的作用，麦当劳就推出了外送30分钟内到达，迟到送30元兑换券的口号。这样一来，既赢得了顾客的信任，有为自己建立了良好的形象，一举两得。很多产品的售后服务，维修中也很注重诚信。企业在营销活动中不仅卖的是产品，还有企业的自身。如果企业在营销中存在欺诈行为，那么企业在消费者心中的形象会受到损害，声誉扫地，再想要修复也很困难。