房地产企业所得税评估案例

房地产企业所得税评估案例（精选8篇）

房地产企业所得税评估案例 篇1

房地产企业所得税评估案例

（一）评估案例 基本案情介绍 1.企业基本情况

某房地产开发有限公司，是2003年在国税机关办理税务登记的内资企业的非增值税纳税人，主营房地产开发、销售及物业管理，注册资本800万元。

2.分析预警信息确定评估对象

2007年初，淮安市淮阴区国税局评估人员通过该局的税收风险管理系统中发现，某房地产开发有限公司亮起了四级橙色“预警”信号，并显示下列异常信息：企业2006年第一季度~第三季度申报的主营业务收入为1707.79万元，而申报的主营业务成本为0，预缴入库企业所得税共计563.32万元，会计报表中 申报表填写的主营业务收入11385.27万元。同时企业2006年第一季度～第三季度的申报资料中，其管理费用、销售费用、财务费用等扣除项目均没有填写。

评估人员针对上述有疑问的异常涉税数据，进一步采集了外部数据。通过查询地方“网上楼市”网站，评估人员发现，该企业开发的小区已全部是可售房源；另外在当地房管部门了解到，该企业开发的小区已有产权登记。经报领导批准后，该房地产开发有限公司被确定为纳税评估对象。

3.案头分析

评估小组根据企业的上述异常申报数据进行了风险分析,发现该企业存在以下疑点问题：

一是配比性分析：企业2006年第一季度～第三季度申报的主营业务收入为1707.79万元，而申报的主营业务成本为0。这种收入与成本存在明显不配比现象，预示该公司可能存在拖延决算，少申报收入的问题。

二是逻辑性分析：查看纳税人纳税申报表、财务报表以及其他资料，分析表内及表间数据的勾稽关系是否正确，企业2006年第一季 度～第三季度在纳税申报表中填写的主营业务收入为1707.79万元，预缴入库企业所得税共计563.32万元。而在会计报表中填写的主营业务收入为11385.27万元，两者存在着明显的逻辑性差异。据此，企业可能存在少申报销售收入的问题。

三是完整性分析：在企业2006年第一季度——第三季度的申报资料中，其管理费用、销售费用、财务费用等扣除项目均没有填写，是未发生是发生了未填写？作为一个正常开发销售的企业来说，发生各项费用是必然的事，为什么不申报？不申报是否意味着企业可能存在拖延决算的问题？

四是行业纳税情况分析：从房地产行业的特点分析：近年来此行业发展速度快、行业的平均利润率高、涉及的税费多、连续多年成为全国进行税收专项检查的重点行业，说明“这个行业存在着比较严重的涉税问题”，房地产业通过各种手段少报销售收入或拖延纳税，偷逃、占用税款，已成为目前税源监控的重点之一。所以尽管该户已经成为地方企业所得税重点税源大户，但在税源管理上也不能因为其对地方经济贡献较大而忽视其存在偷逃税的可能。

4.约谈举证

评估人员针对上述涉税风险信息分析，初步得出该房地产公司可能存在少缴企业所得税的疑问，并按需要了解的内容，制定了详实的约谈提纲。在基本掌握了该房地产公司的层级关系、运作模式、核算体系后，首先向被约谈对象就房地产销售收入、成本不配比，报表与申报不一致，费用未核算等风险信息一一提出质疑。其次评估人员针对情况，向企业法定代表人和财务人员宣传了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发„2006‟31号）文件的精神，说明企业的开发产品只要已取得初始产权证明的，一律视同完工产品，开发企业应按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，及时申报该项开发产品完工的应纳税所得额。最后对其可能发生的问题以及可能承担的法律后果一一讲清，要求企业法定代表人及会计解释和举证。

评估人员从企业解释得知，会计报表与申报表存在逻辑性差异，是企业会计因没有扣除因素，只将会计报表收入11385.27万元乘以 15%的利润率，而得到1707.79万元的申报表收入，再直接乘以适用税率计算出预缴所得税所导致的。企业成本为0的主要原因是由于开发企业与建筑企业之间扯皮，使得竣工决算未能及时到位导致的；导致出现这一问题的，还有企业法定代表人和财务会计人员对现行的房地产税收政策法规缺乏了解，对如何及时确认收入和成本概念模糊的因素。企业费用未反映的问题，也是因为未结算成本，企业方面便将费用也暂时放置一边造成的。

经政策宣传后，公司法定代表人表示一定配合评估人员将上述疑点问题进一步弄清楚。

5实地核查

为进一步核实约谈解释的情况并确认有关销售的事实，评估人员按程序到该纳税人的经营开发场地，现场核对账证和销售、合同记录等纳税资料，并结合“网上楼市”网站查询到的该公司开发的小区已全部是可售房源，还有当地房管部门对该企业开发的小区已有产权登记信息，向法定代表人告知应申报收入。企业的法定代表人和财务人员确认在税法认识上与税收政策规定有偏差，财务核算方面存在着不规范的情形，并表示要积极配合税务部门，实事求是地开展自查自纠，把问题弄清楚。

6.自查补税

该公司根据《企业所得税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》和《税收征管法》第三十二条的规定，已调整申报了2006销售收入11385.27万元，同时按完工进度补申报2006应纳税所得额3966.5103万元，按照适用税率33%计算，应缴企业所得税为1308.95万元，扣除已预缴入库的563.32万元，补缴入库企业所得税745.63万元，同时缴纳了滞纳金92.83万元。

（二）房地产企业所得税纳税评估方法 1.房地产开发企业开发及销售的基本过程

房地产开发是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上进行住宅、商业用房和基础设施、配套设施以及其他建筑物、附着物等建造和经营的行为。房地产开发企业的生产和经营分为前期准备、建筑施工和开发产品销售三个阶段。

（1）前期准备阶段：购买国有土地使用权和办理一系列许可证明。包括：开发项目立项审批（市计划委员会）；购买土地，取得《国有土地使用证》（市土地储备中心）；规划审批，取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》（市规划和国土资源局）；缴纳相关费用（简称大配套费）（市人防办、收费局等单位）；工程开工条件审批，取得《建筑工程施工许可证》（市城乡建设委员会）。

（2）建筑施工阶段：开发商委托建筑施工企业按照合同约定组织施工建设。

（3）开发商品销售阶段：开发商通常采用预售和现房销售两种方式出售开发产品，这也是房地产开发企业区别于其他行业的显著特点之一。开发产品预售，需要取得市房产管理部门核发的《开发产品预售许可证》。

2.案头分析，确定疑点

评估准备工作包括：一是与国土资源部门、房产管理等部门联系，查阅有关资料，掌握开发企业相关开发项目的开发土地面积、开发产品建筑面积、可售面积以及开发产品总数量等情况；二是通过电业部门配合，核实开发小区入住业户的电表用量明细，以确定开发产品的数量等情况；三是搜集土地部门出具的土地开发协议及补充协议（该协议是列支拆迁费和开发费的依据）；四是搜集规划部门颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（用以确定开发成本的终止日）；五是搜集房地产开发企业与施工企业签订的施工合同（了解企业的建筑安装工程支出）；六是搜集企业报房地产管理部门备案的竣工证明、《预售许可证》及首批《入住通知单》等。

（1）综合评估分析方法：

一是对比测算法：根据房地产开发项目所处地理位置、开发规模以及市场销售情况，通过对比测算出不同开发项目的销售价格、毛利率和所得税税负最低标准，分析企业开发产品的售价、毛利率和税负是否与开发项目的地段、市场销售等情况相适应，是否与同行业平均 毛利率、平均税负差距过大。低于标准的企业有可能少计销售面积、销售数量、故意压低销售价格以及成本费用核算不真实等情况，评估人员可对此进行纳税评估分析。

二是标准值分析法：评估人员应充分利用综合征管软件、日常征管工作中掌握的以及广泛搜集的房地产企业相关信息和相关数据，主要包括开发产品的面积、数量、开发成本、预售面积、预售数量、预售收入以及缴纳的营业税、所得税数额等具体内容。并参照本地区房地产开发企业有关成本费用的通常标准，对比分析企业开发产品成本及各个成本项目实际发生额，判断企业有无虚增房地产开发成本问题。特别要重点评估建筑安装工程费用是否在常规的幅度范围内（尤其是建筑安装企业为关联企业的），超过范围就有可能存在故意抬高该项费用的问题，必要时也可通过建筑预算师进行估算。

三是倒算法：评估人员可以通过自己掌握的企业上缴营业税、银行按揭的保证金存款余额（银行规定按揭贷款的5%～7%不允许动用）以及“管理费用”科目中列支的交纳给房产管理部门的确权费（一般为3元/平方米）等数据，倒算企业申报的销售（或预售）面积、销售收入，判断其收入核算是否准确，有无涉税问题。

四是会计科目逻辑关系审核法：针对房地产开发企业的经营特点，评估人员通过审核企业财务会计报表的重点科目的逻辑关系，看企业收入、成本费用及税金是否存在异常，如通过审核企业报表“银行存款”、“其他应付款”等科目的变化，可以发现有无预售收入不及时结转预计利润的情况；通过审核“利润分配”、“资本公积”等科目的变化，可以发现有无收入未并入利润缴纳企业所得税的问题；通过审核企业期间费用相关科目的变化，可以发现企业有无将期间费用与开发成本相混淆的问题等。

五是开发项目实地调查法：深入到企业开发项目现场和售楼处，具体询问、了解开发产品销售（或预售）数量、销售（或预售）价格等情况，并实地清点商品房及商业网点开发数量及销售数量。

（2）单项评估分析： 一是收入分析：

①房地产开发企业是否按规定的结算方式确认收入，分析有无不 按实际销售价格开具发票，或是低于实际价格开票入账，而将低于实际价格的房价款以代收费用等名目开具自制收据不入账。

②分析企业是否有将收取的售房款记入“预收账款”，不按税法进行纳税调整。可以到售楼现场了解楼盘的销售状况，结合售房合同、销售方式、物业部门的入住档案等资料、房屋产权底册，同企业“销售收入”、和“预收账款”明细账进行比对。

③企业收入的入账时间，是否与税法规定相符，有无延迟入账的问题。一是预售房款私存不入账情况，售楼中心售房收入，是否存在部分上缴财务入账，部分收入沉淀在个人存折或售楼中心；二是委托销售的收入确认，重点是委托销售已销开发产品的清单是否与销售账收入一致。

④评估大额应付款的真实性，分析是否有隐匿收入的问题。如：房地产企业，将商品房售于某企业，双方又签订了一份虚假的钢材购销合同，偷逃税款。

⑤以商品房抵顶工程施工欠款、土地征用费等是否及时作销售处理，有无将“应付账款”与“开发成本“科目对冲。可通过盘点并结合会计资料、销售资料等作进一步的分析。

二是成本费用及税前扣除项目分析：

①国有土地使用证与房地产企业列支成本费用中的土地使用费是否一一对应。

②建筑施工许可证与房地产企业列支成本费用中的建筑施工成本是否一一对应。

③评估分析是否准确划分期间费用、开发成本、建造成本和销售成本的界限。包括：

第一，当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

第二，开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，是否根据实际发生额按规定在完工前后、已销和未销开发产品间进行分摊。

第三，土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象 进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

④分析是否将为内部职工集资建房的差价损失或应由职工自行负担的装修费、室内配套工程等职工福利性支出混入开发成本，挤占经营成本。

⑤评估分析广告费、业务宣传费的计算基数及列支标准。

房地产企业所得税评估案例 篇2

一、争议背景

售后回租交易在美国的电影院行业很流行,通常用作融资工具,往往代表的是该物业的具体销售价格,而不仅仅是该物业所具备的完全价值。印第安纳州凯拉索斯(Kerasotes)电影有限公司以总价格7679620美元将电影院卖给佳洁士(Crest)净租赁公司,并在2008年以售后回租交易的方式向佳洁士净租赁公司租回卖出的该物业。

为确定该房产的税基,格兰特县评估机构对凯拉索斯电影公司租赁的物业进行了评估。按当年的评估时点,确定该物业的评估价值为6137800美元。不过,凯拉索斯公司却认为评估机构的评估价值太高,于是向法院提起诉讼,认为该物业的市场价值应为4200000美元。意外的是,凯拉索斯公司不仅没有达成诉求,格兰特县财产税评估委员会(PTABOA)反而把评估值增加到7821000美元。

格兰特县财产税评估委员会的结论更加刺激了凯拉索斯公司,凯拉索斯公司随后将格兰特县评估机构上诉至印第安纳州税务审查委员会。2009年2月4日,印第安纳州税务法庭进行了上诉的行政听证,税务法庭听取了双方的口头辩论。基于认证行政记录的审查,印第安纳州税务法庭认为税务审查委员会了解纳税人的证据,并且纳税人的证据真实有力,支持了原告凯拉索斯公司的诉求。

格兰特县评估机构不服裁决,于2011年10月20日在印第安纳州税务法庭起诉凯拉索斯电影有限责任公司,对2009年7月15日由印第安纳税务审查委员会发布的凯拉索斯电影有限责任公司的不动产最终评估价4200000美元提出质疑。在上诉中,评估机构要求法庭重新考量证据,确定凯拉索斯(Kerasotes)公司售后回租的评估价值。

二、争议焦点

凯拉索斯电影有限公司售后回租的物业评估价值是多少?

第一,凯拉索斯公司认为评估价值为4200000美元。理由有以下几点:(1)售后回租交易在本行业内很流行,是一种通行的融资工具,销售的价格不能完全代表该物业的全价值。(2)很多因素可以总结得出,该物业合同租金反映的不只是其不动产价值,还包括租户经营该物业时,与之产生的其他相关的一些经济利益,所以租金会有溢价的情况。(3)针对凯拉索斯公司该物业的评估使用的是收益法,所使用的是代表传统影院租赁市场(即没有售后回租交易)的收入数据,没有考虑到其具体情况。也就是说,该物业的评估,格兰特县评估机构使用了市场租金17.7美元/平方英尺来估算这一物业,而不是实际合同租金11美元/平方英尺。

第二,格兰特县评估机构认为评估价值为7821835美元。理由有以下几点:(1)评估机构认为在评估物业市场价值时,物业的分配销售价格和合同租金是两项可靠的指标。由于售后回租交易在行业内是常态,代表最佳数据的交易案例,可以很好地了解电影院真正的市场租金。因此,评估机构在全国各地选取了6个售后回租交易的电影院作为可比实例,并确定他们都是在一致可比案例的范围之内。(2)2008年,在售后回租交易中,凯拉索斯(Kerasotes)公司以7679620美元的价格租回卖给佳洁士(Crest)净租赁公司的物业。(3)评估机构认为凯拉索斯公司的评估忽略了代表电影院行业的“现实”数据(即在售后回租交易中所收到的租金),被告也没有考虑该物业在使用过程中实际效用的上涨。

第三,印第安纳税务审查委员会认为评估价值为4200000美元。印第安纳税务审查委员会认为没有证据可以断定该物业的配售价/合同租金反映了该物业的价值。并且有证据表明该物业的合同租金显著高于行业的市场标准。没有证据显示佳洁士(Crest)净租赁公司是怎样确定该物业的分配销售价格的。因此,印第安纳委员会认为,凯拉索斯公司提交的评估比官方评估机构的评估更具有证明力,确定评估价值为4200000美元。

第四,印第安纳税务法庭认为评估价值为4200000美元。理由有以下几点:(1)法庭认为售后回租交易往往反映的不仅仅是不动产,此类交易的租赁数据必须谨慎对待,要注意确定销售价格/合同租金是否仅反映该财产的价值还是它们包含了某些其他经济利益的价值。此外,评估机构没有做过任何调查,关于这些“可比较”的交易案例是否只涉及不动产利益的销售,还是也包括其他经济利益的销售。(2)认证行政记录中,官方评估机构没有任何仔细考量是什么因素产生最后的估算价值7,821835美元。(3)在官方评估机构的证词当中,评估师承认,该物业的合同租赁付款额可能超出该物业收入。(4)纳税人凯拉索斯公司的评估师在使用收益法估价时,使用了谨慎原则,而官方评估机构的评估没有,因而纳税人的评估比官方评估机构的评估,具有更好的证据力。

基于认证的行政记录的审查,印第安纳州税务法庭认为印第安纳州税务局了解纳税人的证据,并且纳税人的证据具有更强的证据力。法庭最终裁定维持原判,不推翻印第安纳税务审查委员会的决定,并认为该委员会在制度框架内行使权力,没有滥用自由裁量权。

三、争议启示

首先,控辩双方诉讼权利的充分应用。诉讼与反诉讼,“民告官”和“官告民”均可将诉讼权利充分应用。在纳税人感受到不公正对待时,可以将官方的评估机构诉讼至法院;而如果官方的评估机构感受到不公正对待时,也可以将纳税人诉诸法院。法院给予控辩双方充分展示自己的权利和舞台,以完全公正的裁决使双方利益得到保护,进而树立其公信力。

其次,要谨防评估机构滥用职权。凯拉索斯电影公司所租的物业,原估价为为6137800美元,但在凯拉索斯公司向法院提起诉讼后,格兰特县财产税评估委员会(PTABOA)反而把评估值增加到7821000美元。这种匪夷所思的结论,肯定令纳税人无法接受。虽然没有直接证据证明评估机构滥用职权,但事实上对纳税人已经造成了很大的伤害。如何在制度上防止评估机构滥用职权,这是很值得研究的课题。

基于收益法的房地产评估案例研究 篇3

【关键词】收益法；房地产评估；具体案例

说到收益法，我们不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同样作为房地产的评估方法，经常会被拿来做比较。今天我们要说的是，随着市场经济的发展，成本法已经不能满足社会需求。收益法作为三大基本评估方法之一，正在迅速发展，在房地产评估中占据了重要地位。

一、什么是收益法

1.收益法的定义

收益法不仅是对评估对象当前收益的评估，更是通过对评估对象的能力的了解来对其未来的纯利润收益的评估。因此又被称作收益还原法或者收益现值法。收益法的高明之处在于，它所看到的不仅仅是眼前的资金，更是将房地产未来发展过程中的纯收益进行折现处理（在这一过程中要运用到还原利率）。能够比较准确客观的评估出房地产的真实价值，不论是对于委托方还是对于评估对象，这种评估方法都是比较容易接受的。

2.收益法的适用对象

预期收入或者说未来的效益是收益法适用的基础。收益法的落脚点实在于未来收入，在考虑所有综合条件下，对被评估对象未来的净收益做出的一个评估判断。它的理论基础是利用了资金具有时间价值的原理，将在合理推算下评估对象的未来收益也算入评估对象的价值之中，利用复利折现公式进行运算。从这里我们就可以看出来，收益法适合用于在未来时间内会带来经济效益的房地产产业之中，比如酒店、宾馆、写字楼、商业大厦等这种类型的房地产是适合使用收益法进行评估的。比如说学校、公园、政府用地等没有经济效益的发那个地产产业，运用收益法来评估显然是不合适的，因为这种类型的房地产业根本就不存在经济效益。

举例来说，若委托人要求就对商业用地比如店铺店面的房地产评估拿出评估报告，这样的情况下就适合用收益法进行评估。比如要综合店面所处的地段，繁华的市中心和偏远的郊外其价值当然是不一样的。这里还有一个公式，即土地价格=地租/还原利率。所以说类似这种情况的房地产评估是适合运用收益法的。

3.收益法的作用

收益法能够比较客观全面的来评估出房地产的真实价值。而且它具有未来的预期性，是对被评估对象长远价值的一个全面评估。比如对一个楼盘的价值评估，按照传统的成本法来评估的话，只是根据他的成本来进行价值评估 ，完全没有考虑到楼盘周边的环境，楼盘所处路段，国家的政策的影响，是很片面的一个价值评估，不能够评估出被评估对象的真实价值。而利用收益法进行评估的话就不会出现这样的问题，反而能够客观的估算出楼盘的真正价值。

二、收益法的评估步骤

1.搜集关于评估对象的信息材料。在进行评估开始时的首要工作就是对评估对象材料的搜索，包括评估对象的投资费用和房地产的收入情况。只有全面了解被评估的对象才能准确的用收益法估算出房地产的价值。

2.测算房地产的正常费用。进行估算是不能单纯地相信书面上的材料，还要实际去求证一下，准确测算出房地产的前期的投入资金，这对房地产价值是一个很重要的影响因素。

3.测算房地产的正常收入。这个正常收入指的是在房地产建成并投入使用之后，通过商业活动或者其他活动带来的收益都叫做正常收入。

4.计算房地产的纯利润。在了解了房地产的投入费用和正常收入之后，我们可以根据实际情况推测出房地产每年的大致纯利润，这个纯利润是对评估对象收益能力的考察，在此基础上来进行下一步的工作。

5.确定房地产的收益年限。一般来说，房地产都是有使用年限的，就像我们居住的房子有产权期是一样的。但收益年限跟房子的产权期又是不一样的，它还要考虑到建筑物经济使用年限。所以在进行评估的时候一定要确定房地产的收益年限，这个数据会直接影响整个房地产的价值。

6.选用适当的还原利率。在推算出房地产的纯利润之后，我们就可以利用复利折现公式即F=P（1+i）^n（F是终值，P是评估价值，i是折现率，n是计息期数）来推算出房地产最终的价值。

7.估测并确定房地产的评估价值，形成书面报告。在完成所有的数据计算得出最终的评估价值之后，要出具书面报告使委托人信服。至此，评估工作才算完全结束。

三、收益法在房地产评估中的现状分析

1.收益法的运用有牢固而科学的理论基础。预期理论是收益法的依据。将被评估对象的未来收益算入房地产的总价值中，并作为现在的价格。相比于市场法和成本法来说，成本法只着眼于费用，通过费用来确定价格，这种方法不能说是错误的，它也有一定的理论依据，但是它的限制性比较强。比如对于不可再生的土地就不能准确的估算出其价值。市场法就更不用多说。因此，收益法在房地产评估中有着良好的发展前景。

2.收益法应用范围广泛。对于具有收益性或者潜在收益性的房地产来说，收益法的评估方法都是使用的，这在上面我们已经讲过。另外，评估对象的价格能够通过收益法比较真实可信而且直观的现金的形式展现出来，更加符合房地产的本质需求，因此这种评估方法很容易被买卖双方所接受，故而能够被广泛应用。

3.收益法虽然能够被廣泛应用，但对于其行业发展现状来说还存在很大的问题。首先制约收益法发展的关键因素是专业性人才的缺乏。目前我国评估行业的从业人员有近10万人，乍一听这是个非常庞大的数据，但是使用收益法对房地产进行评估，是一个非常复杂的过程，不仅要求有精确的计算能力，还要求对整个房地产市场能够有一个清晰而长远的了解，对国家政策的走向和影响作出准确判断。因此，能够熟练运用收益法的评估人员还十分匮乏而且因为我国的评估行业是在短时间内迅速发展起来的，更加剧了这方面人才的流失。

其次收益法的推广应用的过程中也存在一定问题。主要表现为评估报告质量不高而受到社会质疑。具体体现在数据不够准确甚至是直接编造数据，严重脱离实际情况，参数确定不准确直接影响总体价值的评估等。质量不高的原因有两点：一是评估人员不能熟练运用收益法进行评估工作，因为收益法本身就是一个比较复杂的运算方法，很多数据也不好确定，所以很容易出现这种问题。二是太过机械，直接套用书本上的公式，忽略实际情况。同时一部分从业人员的职业道德和职业素养也存在问题，容易导致低价竞争、行业内部不正当竞争，影响整个行业的发展。

4.收益法最早用于西方经济发达国家，他们的经济体制比较完善，而且收益法的应用也是应该建立在比较完善的经济体制之上。而我国的经济体制虽然在不断的發展完善，但终究存在不成熟性和不发达性。这导致收益法进行的评估，不能准确的反映出被评估对象的客观价格，是制约收益法发展的一个重要因素。

四、收益法在房地站评估中的发展方向

1.评估行业加大人员培养力度。目前评估行业对专业的能够熟练运用收益法的人员需求量很大，这就要大量培养专业人员，提高测评人员的业务素养，要求能够准确定位净收益、资本化率和效益年限，进行准确评估。

2.不可否认，在评估行业也存在着恶性竞争，因此要建立健全的评估制度。严格按照程序的设定，公平、公正、公开、科学合理的进行评估工作。减少在利益驱使下引发的不正当竞争行为。

3.我国房地产估价是顺应经济的发展在短时间内迅速兴起的一个行业，因为发展过快，所以很多地方都存在弊端。照搬照抄过来的评估方法并不完全的适应中国国情，因此收益法虽然在美国被广泛应用，我们国内应该多多学习他们的先进经验，而不是单纯地只借鉴理论。同时也要将理论同我国的具体国情相结合，在原有的理论基础上逐渐摸索出一套新的符合实际国情的收益法。只有明白了收益法在房地产评估中的准确运用方法，才能改变目前收益法所面临的种种困境。

五、结束语

综上所述，随着市场经济的发展，资产评估和评估技术也在不断的发展。收益法在房地产评估中能够比较客观的反应被评估对象的真实价值，并且能够详细的列举出推算方法，增加说服力。因此被广大群众所接受，虽然这种方法目前还存在着种种缺陷，但相信它会发展的越来越好。

参考文献：

[1]柯小霞.收益法在房地产评估中的应用[J].考试周刊，2010，（21）.

[2]涂丽娟.房地产评估中的折旧模型研究[J].产业与科技论坛，2010，（4）.

[3]段岩燕，郑艳，张彩艳.房地产评估理论价格与市场价格差异分析[J].中国房地产，2009，（9）.

某某房地产开发有限公司评估案例 篇4

纳税评估案例分析

一、企业简况

***房地产开发有限公司,成立于2005年5月，纳税人识别号为330328***，法定代表人***，经营地址在文成县***，企业性质：私营企业，主要从事建筑、房地产、物业管理、安装工程，该企业于2006年9月认定了一般纳税人，企业所得税的征收方式为查账征收。

二、评估对象确定

本次纳税评估期间为20101月至3月。该公司2010年1—3月份账面营业收入1853189.00元，营业成本601764.07元，利润总额1251424.93元；申报应税所得额1251424.93元，应纳企业所得税312856.23元，因此该企业确定重点税源纳税评估。

三、案头分析

该公司2010年1—3月份账面营业收入1853189.00元，营业成本601764.07元，利润总额1251424.93元；申报应税所得额1251424.93元，应纳企业所得税312856.23元.经对纳税人第一季度财务报表分析，期初货币资金余额9486832.96元，期末货币资金余额23555337.89元，期初预收账款余额291475146.99元，期末预收账款余额354301271.04元。存在当期收到预售房款未按规定计算应纳税所得额的疑点。

四、约谈举证 我们按规定程序对企业财务人员进行了税务约谈, 根据案头分析的情况，我们向企业发出了《纳税评估约谈举证通知书》，就日常监控分析过程中发现该公司2010年一季度营业收入额申报异常情况，请公司根据实际生产经营事实，客观反映情况，要求企业对评估初步确认的问题进行自查，并作出合理的解释。评估人员在约谈企业相关财务人员后，确定该公司2010年一季度公司房地产经营结算收入为185万元。账面利润总额为125万元，申报应纳税所得额125万元，预缴企业所得税31万元。依据该公司2010年3月底的财务会计报表分析，第一季度预收账款净增额为62826124.05元，都是2010年第一季度售房款。该公司第一季度预收的商品房预售款还没有计算应纳税所得额，由于新财务会计刚接手本公司财务会计工作不久，工作还未理顺，所以第一季度企业所得税预缴申报时仅申报已实现的房地产经营收入部分的预缴税款，未对预收账款部分进行计算。

五、实地核查

通过企业的解释,我们对企业存在的问题，我们下企业进行了实地调查核实：

1.对企业上报资料与财务资料进行了实地比对审核,并查阅了有关账册、凭证及纳税申报资料，各类进项抵扣凭证均符合政策规定认证、入账和申报抵扣，也未发现虚开、代开发票行为，无擅自扩大进项税额抵扣范围的问题。

2.通过实地核实了解企业人员变动情况，会计人员在１季度进行更换衔接。

六、评估处理结果

通过纳税人自查：由于会计更换衔接的原因，当期收到的预售房款未按照国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的规定计算应纳税所得额预缴企业所得税，少计应税所得额5724279.36元，少缴预缴企业所得税1431069.84元。建议补申报预缴企业所得税1431069.84元，并按规定加收滞纳金5008.84元。

七、管理建议

通过本次纳税评估，认定该企业正常。我们认为房地产企业的纳税评估中预收账款是重点，通过科学的分析和测算找出疑点和问题，然后深入核查，以达到堵塞税收漏洞，完善税收管理的目的。另外要注意加强企业主要人员变动后的日常管理，确保企业在经营业务和财会核算上的衔接，一旦发现异常情况及时开展纳税评估，将可能出现的问题解决在第一时间。

文成县国税局纳税评估组

金融租赁企业评估实务及案例分析 篇5

（一）教学目标

1．掌握金融租赁企业的概念及分类 2．了解金融租赁企业收益法评估要点 3．了解金融租赁企业市场法评估要点

一、金融租赁企业简介

（一）金融租赁企业概念

租赁企业包括两大类：实物租赁企业、金融租赁企业。

两类企业的区别主要是：前者最终只转移租赁标的物的使用权，一般称之为经营性租赁；后者最终要转移租赁标的物的所有权，一般称为融资性租赁。

金融租赁企业：是指经银监会批准，以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构。金融租赁企业是一种金融机构，受银监会监管。金融租赁企业主要从事融资性租赁业务。金融租赁企业与商业银行之间具有以下相同点：（1）都需要接受银监会的监管；

（2）经银监会批准，金融租赁企业可以吸收非银行股东3个月（含）以上定期存款，也就是可以“吸储”，但吸储对象与商业银行不一样；

（3）金融租赁公司资本充足率不得低于银监会的最低监管要求。

（二）金融租赁企业主要业务及会计处理 1．金融租赁企业的主要业务模式

金融租赁：出租人根据承租人对租赁标的物和供货人的选择或认可，将其从供货人处取得的租赁标的物按合同约定出租给承租人占有、使用，向承租人收取租金的交易活动。

根据承租人对租赁标的物和供货人的选择或认可； 将租赁标的物按合同约定出租给承租人占有、使用； 向承租人收取租金。

租赁标的物主要为固定资产，银监会另有规定的除外。如果供货人与承租人为同一主体，也就是承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式，该方式称为售后回租，也是金融租赁的方式之一。

2．金融租赁企业会计的主要科目和主要核算流程介绍 主要会计科目：

（1）融资租赁资产：该科目核算租赁企业为开展融资租赁业务取得出租标的资产的实际成本。

企业购入和以其他方式取得的融资租赁资产，借记本科目，贷记“银行存款”等科目； 注：此项会计分录涉及现金流出！

在租赁期开始日，按租赁开始日租赁合同规定的租赁收款额与初始直接费用之和，借记“长期应收款”科目，按租赁资产实际取得成本及相关费用，贷记本科目，按发生的初始直接费用，贷记“银行存款”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目。

注：此项会计分录不涉及现金流入/流出！

（2）长期应收款：本科目核算企业融资租赁产生的应收款项。

出租人融资租赁产生的应收租赁款，在租赁期开始日，应按租赁开始日合同约定租赁收款额与初始直接费用之和，借记本科目，按租赁资产实际取得成本及相关费用等贷记“融资租赁资产”等科目，按发生的初始直接费用，贷记“银行存款”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目；

出租人每年实际收到承租人的租赁款时，借记“银行存款”，贷记本科目。注：本会计分录涉及现金流入！

（3）未实现融资收益：本科目核算企业应当分期计入租赁收入或利息收入的未实现融资收益。

出租人在租赁期开始日，按租赁开始日租赁合同规定的租赁收款额与初始直接费用之和，借记“长期应收款”科目，按租赁资产实际取得成本及相关费用，贷记本科目，按发生的初始直接费用，贷记“银行存款”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目；

出租人每年根据租金收入情况，按比例借记未实现融资收益，贷记主营业务收入（租赁收入、利息收入等）。

注：本会计分录一般不涉及现金流入/流出！3．融资租赁典型会计处理案例

（1）某融资租赁公司支付10 000万元购置一台用于融资租赁的设备，其主要的会计处理过程如下： 在购置日： 借：融资租赁资产

000 000

贷：银行存款

000 000

注：本步骤在租赁标的物购置日发生现金流出10 000万元。

（2）该融资租赁企业在与承租人签订出租协议，协议规定在未来10年内承租人每年支付给出租人1200万元租金，不考虑相关费用及残值。

将资产租给承租人日：

借：长期应收款

000 000（12 000 000×10）

贷：融资租赁资产

000 000

未确认融资收益000 000

注：本步骤不涉及现金流入/流出！【注意】

在租赁开始日，融资租赁企业没有发生现金流入或流出，但是获得未来收取租金的权利； 未确认融资收益实际就是融资租赁业务预计未来可以实现的毛利。（3）企业每年获得承租人支付的租金收益1200万元时： 借：银行存款000 000

贷：长期应收款

000 000

同时： 借：未确认融资收益

000 000

贷：主营业务收入（利息收入）

000 000

注：企业在承租期内实际每年现金流入1200万元，但是确认的年收入额仅为200万元，与现金流入的差额1000万元不进入损益表。

对于融资租赁企业财务核算过程分析可以得出的几点结论：

（1）融资租赁企业的损益表中仅反映融资收益中的部分现金流，没有反映企业实际经营过程中购置融资租赁资产价款本金的现金流入和流出；

（2）融资租赁资产价款本金的数额往往远高于进入损益表中的融资租赁收益；（3）融资租赁资产的购置本金通常是一次性支付，但是在租赁期回收本金则是每年逐步实现的，本金支出与回收存在时间差异。

金融租赁企业的财务核算与一般制造业财务核算之间存在重大差异：

（1）一般制造业以权责发生制为基础编制损益表，在一般情况下与收付实现制为基础的现金流表之间存在的时间差异不大，评估师可以通过对净利润调整获得现金流表；（2）但是金融租赁企业一般是很难通过损益表调整获得现金流表！

（3）企业价值收益法评估采用的折现现金流实际是折现收付实现制的现金流。

融资租赁企业是要大量占用资金的企业，或者说是“用钱挣钱”的企业，因此该类企业一定是要尽量利用财务杠杆的企业，因此企业负债比例一定比较高；

理论上说这类企业希望负债越高越好，但是监管部门要求企业的负债比例不能太高。

二、金融租赁企业收益法评估要点

（一）金融租赁企业收益法评估模型的选择 1．无负债自由现金流模型

评估标的：企业的全部投资＝短期付息负债＋长期负债＋股权/所有者权益（全投资）用于折现的现金流为无负债自由现金流＝经营净利润＋折旧/摊销＋全部付息负债利息（1－所得税率）－资本性支出－营运资金增加

模型适用前提：标的企业的总投资（股权＋债权）在未来预测期内，在不考虑自身经营所得前提下，要保持不变，或者说企业没有融资活动，企业每年经营获得的收益利润，通过分配、用于其他业务等方式退出经营。

2．股权投资自由现金流模型

评估标的：企业的股权/所有者权益（股权投资）；

用于折现的现金流为股权自由经营现金流＝经营净利润＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加－付息负债本金减少；

模型适用前提：标的企业未来预测期内不能有外界股权资本的增资或减资，但是债权是可以变化的；

企业每年经营获得的收益利润，可以通过分配、用于其他业务等方式退出经营，也可以以留存收益的方式留存企业或者归还负债本金等；

金融租赁企业是一种金融机构，金融机构的发展都是需要利用外部资金的（财务杠杆），不会全部采用自有资金；

金融租赁企业自身经营模式将会导致其不能保证未来预测期内其全投资＝股权＋债权保持不变，或者说没有融资活动，因为：

（1）金融租赁企业吸收的存款，可能会随时发生变化；（2）金融租赁企业可能随时需要进行融资活动。

【结论】金融租赁公司收益法评估一般不适合采用全投资自由现金流模型！

融资租赁企业一般不适用全投资自由现金流模型，因此只有采用股权投资现金流模型； 股权投资现金流模型一般要求不能有外部“增资”，因此只能采用留存收益的方式增加所有者权益；

股权投资现金流模型允许进行债权融资，因此可以保证融资租赁企业的最低经营活动的需求。

企业的借款数额也是有所限制的，不可能无限制的增加借款，债权比例增加会导致：（1）财务杠杆加剧，经营风险加大，无法满足监管要求；（2）融资成本增加。

企业股权价值与债权价值发生变化，就可能会造成股权与债权的比例（D/E）资本结构发生变化。

企业资本结构在未来预测期内发生变化，最直接的后果就是导致未来预测期内每年的折现率要改变。

每年折现率的改变将会导致以下模型无法使用：

【总结】

（1）金融租赁企业收益法评估一般仅适用股权自由现金流模型；

（2）在采用股权自由现金流模型中需要关注未来预测期内资本结构（D/E）的变化可能对每年折现率的影响；

（3）为了可以采用通常采用的现金流折现模型，评估师需要设法保证金融租赁企业在未来预测期内资本结构保持不变；

（4）保持资本结构不变实际也是变相的满足监管指标资本充足率的一种方式；（5）保持未来预测期内资本结构不变的途径是增加留存收益，减少年现金回报金额。

金融租赁企业评估实务及案例分析

（二）（二）收益法相关参数估算及需要关注的问题 1．付息负债的确认问题

所谓付息负债，实质就是企业通过融资活动（经营活动之外的）途径获得的债务性现金流入或节省的现金流出，这种债务是否真实需要支付利息已经不再作为判断付息负债的标准，付息负债一般包括，但不限于：

（1）融资借款，包括向央行、其他金融机构借款/非经融机构借款；股东借款/其他企业之间往来借款等；（2）企业发行的债券；（3）金融机构吸收的储蓄存款；（4）卖出回购金融资产款；（5）其他对应资金用于企业主营业务经营活动的负债。

2．现金流表中的现金流入、流出与损益表中主营业务收入与主营业务成本的相互关系问题

（1）确认时点

收益法现金流表中的现金流入、流出是需要按收付实现制原则确认的，流入、流出时间非常重要。

损益表中收入、成本是按权责发生制原则确认的，与实际收到与支付现金的时间没有直接关系。

当权责发生制与收付实现制导致现金流入、流出存在重大差异时，我们就需要考虑采用损益表调整方式获得的现金流是否合理？

一般制造企业采用估算营运资金占用方式调整损益确认与实际发生现金收益或支付的时间差异，但是这种方式仅适合于差异在一个营业周期内，如果差异超过一个营业周期，则这种调整方式很难再适用。（2）内涵差异问题

融资租赁企业收益法现金流表中需要的是企业从事经营业务的全部现金流入或流出。融资租赁企业损益表中的收入仅为未确认融资收益科目中记录的利息收益、服务费收益等，不是全部租金收入，购置租赁标的物本金的回收没有包括。

主营业务收入记录的实际是出租物的附件收益（Return On），而没有包括本金回收（Return Of）部分。

企业购置租赁标的物支付非现金流出，在损益表中也没有反映，损益表中成本一般仅为借款的利息支出等。【结论与建议】

对于金融租赁企业收益法评估不但需要预测企业未来经营的损益表，更重要的是还要预测企业未来经营活动的现金流表！

对于金融租赁企业，收益法评估的现金流表可能选择直接通过企业损益表经过加回折旧/摊销、营运资金占用等简单调整方式获得，未来经营活动的现金流表最好是根据经营活动实际收、付现金时间与数量进行预测！

3．金融租赁企业经营活动中的租赁标的物购置问题

租赁标的物购置的现金支出应该按收付实现制确定现金流出时点。

租赁标的物购置支出与金融租赁企业自用资产，包括办公设备等的补充、更新支出等需要分别估算：（1）租赁标的物购置支出形成融资租赁资产，并最终形成长期应收款；（2）一般资本性支出形成融资租赁企业的固定资产。

新增租赁标的物的购置支出需要与企业融资租赁资产余额或长期应收款余额等勾稽。企业融资租赁资产余额＝上年余额－本年结转长期应收款额＋本年新增额 企业长期应收款余额＝上年余额－本年转出额＋本年新增额

本年新增长期应收款额＝本年新购置标的物价款及相关费用＋本年根据租赁协议确定的未实现融资收益

收益法相关表中要体现这些重要的勾稽关系！购置金融租赁标的资产的资金来源问题：

（1）租赁标的物资产购置需要大量的资金，融资租赁企业通常需要利用负债，以有效地利用财务杠杆。

自有资金增加部分：

以前收益留存：包括以前经营利润、折旧/摊销等；

以前收益用于购置新增融资租赁资产的需要作为现金流出，而不能再作为以前的投资回报；

新增负债；

本年新增的负债本金应该作为本年现金流入，本年减少的负债本金作为现金流出。4．金融租赁企业如何保持预测期内资本结构一致性的问题 保持资本结构一致性的必要性；

保持资本结构一致性主要是为了实现未来预测期内折现率可以保持不变，减少计算麻烦；

保持资本结构一致性的可行性。

（1）金融租赁公司都会合理运用财务杠杆，但是为了防范风险，监管部门一定会要求其要保持合理的资本充足率，实际就是债权D与股权E的比例（D/E）的比率；

（2）对于一个实际的融资租赁企业，如果其内部控制制度健全，在规划未来发展时，都会确定一个每年外部新增负债本金与自筹资金的一个比例；

（3）评估师可以通过向管理层调查了解，并与管理层充分沟通后确定一个未来购置租赁标的物自由资金与借款资金的一个固定比例，在以后的预测期内保持不变。

先证明一个数学定理：

另外：

上述命题的含义是：

如果最初企业的资本结构D0/E0＝k，则企业以后每年Di、Ei增加都能使得Di/Ei＝k，则最后企业的整体资本结构D/E是可以保持不变的。

即便企业初期的资本结构≠k，但以后每年按股权与债权比例K进行经营，最终企业的资本结构也会接近为k。

我们在评估融资租赁企业时，评估师可以根据企业未来经营发展需要，合理地预测以后每年增加的Di与Ei，使得可以应用上述数学定理，保持企业资本结构不发生重大改变。

这里增加Ei是指企业通过自身增加留存收益来实现，并不是利用外部增资的方式实现。5．融资租赁企业损益表利用问题

融资租赁企业现金流表不能通过损益表简单加回折旧/摊销的方式获得，但是并不代表损益表可以忽略。

估算以下参数时还是需要利用损益表的：（1）营业税金及附加；（2）所得税。

6．租赁标的物增值税问题

融资租赁实质是一种货物分期付款的销售行为，因此当租赁标的物为增值税应税货物时，可能需要缴纳增值税。

增值税进项税在支付货款时一并支付。

销项税则会在以后租赁期内每年实现，这里也有一个现金流入、流出时点差异问题。7．标的企业截止基准日资产负债表中相关流动资产与流动负债的处理问题

由于融资租赁企业未来预测易采用直接预测未来经营活动产生的净现金流方式，而不采用净利润调整到现金流的方式，由于没有所谓“营运资金增加”这一调整项，因此评估师应该特别关注截止评估基准日标的企业资产负债表中的经营性应收、应付以及存货的处理。

对于融资租赁企业，资产负债表中的长期应收款，付息负债等已经在未来经营期内的现金流入、流出中考虑。

对于现金及现金等价物可以在未来融资标的物购置支出中考虑。应收、应付等款项则需要具体分析其发生的时间计入未来的现金流表中。

不涉及直接导致现金流实际流入或流出的资产、负债则需要考虑是否会导致所得税的变化，并进行恰当的处理。

三、金融租赁企业市场法评估要点

（一）金融租赁企业市场法评估价值（Multiples）的选择

价值比率的概念：价值比率就是企业整体价值或股权价值与自身一个与整体价值或股权价值密切相关的体现企业经营特点参数的比值。

价值比率是市场法评估将被评估企业与可比公司进行“对比分析”的基础。价值比率的实质就是“单位价值”的概念。可比公司价值比率的种类：

1．盈利价值比率

2．收入价值比率

3．资产价值比率

资产类价值比率计算理论上应该采用资产的市场价值，但由于受到各方面因素限制，经常采用账面价值替代。

4．金融租赁企业市场法评估适合的价值比率

由于金融租赁企业主营业务收入核算的特殊性，一般不适合采用销售收入类价值比率。由于全投资会因负债变化而无法合理确定，因此一般不适合采用全投资口径的价值比率，应该多选择股权口径的价值比率。

包括：资产类价值比率和盈利类价值比率。

根据融资租赁企业特点，可以考虑采用以下特殊的价值比率：

（二）价值比率的修正

通过对比目标公司与可比公司的风险因素和预期增长率的差异，构造调整/修正系数修正可比公司的价值比率。

价值比率调整/修正包括：（1）风险因素修正；（2）预期增长率修正。这种调整/修正一般仅适用盈利类价值比率。1．风险因素差异修正

可比公司与目标企业风险差异可以采用折现率来体现：

所谓风险修正实际是由于可比公司和目标企业由于风险因素而导致的折现率r的差异而需要进行的修正。

企业的股权投资风险主要包括以下四类风险：（1）行业经营风险：主要表现在ß系数上；（2）财务风险：主要以财务杠杆来表现；（3）公司特有风险：主要以Rs表达；（4）国家风险：主要体现在ERP中。

企业债权的投资风险实际也主要与财务杠杆有关。（1）债权投资风险实际与债权评级和已获利息倍数等有关；

（2）在估算目标企业的折现率时我们一般都是选择同行业的可比公司，因此可以近似认为经营风险类似，不修正剔除杠杆的ß；

（3）在估算目标企业的财务杠杆时可能与对比公司不一样，因此对于融资租赁企业通常需要考虑财务风险差异修正；

（4）估算融资租赁企业通常也需要考虑特有风险修正；

（5）如果对比公司与目标企业处于不同的国家或地区，通常可能还需要考虑国家风险因素修正。

2．预期增长率因素修正

一个公司的发展史可以分为开创期、成长期、成熟期和衰退期，不同时期预计的预期增长率应该是不同的。

目标公司与选择的可比公司可能会处在不同的发展时期，因此预期的未来增长率可能不一致，需要进行预期增长率差异修正。

rS-rG和gG-gS分别是风险因素和预期增长率修正因素。

总结

金融租赁企业价值评估应该尽量采用股权现金流，最好采用直接预测现金流方式，尽量不采用利润调整现金流的方式。

金融租赁企业收益法评估要注意资本结构D/E对折现率的影响。

房地产企业所得税评估案例 篇6

案例1：某公司A，2000年11月兼并某亏损国有企业B.B企业合并时账面净资产为500万元，去年亏损为100万元（以前年度无亏损），评估确认的价值为550万元，经双方协商，A可以用以下方式合并B企业。A公司合并后股票市价3.1元/股。A公司共有已发行的股票2000万股（面值为1元/股）。

（1）A公司以180万股和10万元人民币购买B企业（A公司股票市价为3元/股）：

（2）A公司以150万股和100万元人民币购买B企业。

假设合并后B企业的股东在合并企业中所占的股份以后年度不发生变化，合并企业每年未弥补亏损前应纳税所得额为900万元，增值后的资产的平均折旧年限为5年，行业平均利润率为10%.所得税税率为33%.选择（1）方案：B企业不按转让所得缴纳所得税： B企业去年的亏损可以由A公司弥补。

A公司当年应缴所得税=（900-100）*33%=264万元，与合并前相比少缴33万元，但每年必须为增加的股权支付股利。

选择（2）方案：因为支付的非股权额（100万元）大于所购股权票面价值的20%（150万股*1元*20%=30万元）。所以，被合并企业B应就转让所得缴纳所得税，应缴纳的所得税为（150*3+100-500）*33%=16.5（万元）。B企业去年的亏损不能由A公司再弥补。

A公司可按评估后的资产价值入账，计提折旧，每年可减少所得税（550-500）/5*33%=3.3万元。案例2：A公司向B公司进行整体资产转让，A公司资产负债表数据如下：

资产总额1500万元，其中固定资产净值800万元，公允价850万元；存货300万元，公允价350万元；应收账款及货币资金400万元。

整体资产转让规定：应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失

负债总额1200万元。

所有者权益总额300万元。

净资产评估价值400万元。

A公司享有B公司40％的股权，B公司所有者权益500万元。

A公司：

销项税额＝350×17％＝59.5万元

应税所得＝100万元（固定资产和存货增值）

假定次年转让该项股权，转让收入700万元，帐面投资成本500万元。

会计转让收益＝700－500＝200万元

转让所得＝700－（500＋100）＝100万元

借：长期股权投资359.5

负债1200

累计折旧200

贷：固定资产1000

存货300

应交税金-应交增值税（销项税额）350*17%=59.5

其他资产400

案例3：甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权，乙提供资金。甲、乙两企业合作建房约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值1000万元，甲、乙各分得500万元的房屋。

分析：甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。

由于甲、乙所属税目的税率相同，因此，甲、乙各方应纳营业税：500＊5％＝25万元。

如果进行税收筹划，双方可以减轻税负。

若甲、乙两方采取第二种合作方式，即甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。按税法规定，甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征收营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税。在建房环节双方企业免缴了营业税税款。

案例4：某开发商有可供销售的普通住房1万平方米，在允许扣除项目金额大体不变的条件下，每平方米可有A、B两种价格。A.每平方米售价为1400元时，增值率为19.97%，增值率未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税，可获得233万元的利润：B.每平方米售价为1500元时，增值率为28.48 %，增值率超过允许扣除项目金额20%，但不超过50%，应缴土地增值税99.75万元，可获得232.75万元的利润。

如果该开发商将其销售部门独立出来，设立一个房屋销售公司，房屋开发公司将住房以每平方米1400元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以每平方米1500元的售价卖出，那么销售公司则要缴纳一道营业税：1500×10000×5%=750000（元）。

应缴纳城市维护建设税：

750000×7%=52500（元）：

应缴印花税：

1500×10000×0.0003×2=9000（元）。

房地产企业所得税评估案例 篇7

在我国房地产市场发展20多年的过程中, 市场已经初步形成规模化。随着我国居民收入水平的提高以及生活质量的改善, 购房者也变得日益理性化, 在选择房地产商品时, 会有诸多的考虑, 其中品牌就是重要的因素之一。市场格局也由此实现了从开始的只重质量, 价格战到现在的以品牌为核心的综合实力的竞争的一个转变。然而在现今房地产企业越来越多的市场中, 虽然有一些房地产企业较好的实施了品牌战略导向的发展, 但仍有部分开发商只注重短期的利益而忽视了品牌的综合发展, 对此现象的存在, 对房地产企业品牌价值进行深入研究, 从品牌角度健康发展房地产市场变得十分重要。

本文在以往国内外品牌研究的基础上, 建立一套房地产品牌价值评估方法, 从企业品牌角度和项目品牌角度对随机选取在上海地区所占份额较大的10家房地产企业进行数据分析, 以通过两种角度最终的企业排名进行对比性分析。在房地产品牌价值日趋重要化的今天, 加强各层次房地产企业的品牌综合实力十分重要。

二、房地产品牌价值重要性分析

对于任何消费品来说, 未来企业之间的竞争都将是品牌和质量的综合体的竞争, 特别对于实力雄厚的房地产企业来说, 积累品牌的优势对于其在跨区域的发展上有很大的推动作用, 也必将是其增加市场份额的重要资源。TOP10研究组之前公布的报告中显示, 中海地产、万科的品牌价值分别达到155.85亿和155.77亿, 成为房地产行业中品怕价值最高的两家企业 ;与此同时, 对全国品牌企业的品牌价值进行均值计算, 为59.93亿元, 同比提升超过30%。通过这些数据均可以看出品牌综合力的发展势头, 综合而论, 增强企业品牌价值的意义如下。

(一) 将房地产品牌价值数字化, 以帮助房地产企业树立行业地位及形象

通过量化房地产企业的品牌价值, 可以让房地产企业直观的看到自己企业的现状, 有助于房地产企业在品牌综合化的进程中更好的优化自身的品牌价值, 以服务大众, 建立更有优势的企业品牌, 对于品牌优势较弱的企业, 也可以通过量化后的比较, 直接的看到自己在行业中的地位, 缩短与优秀企业的差距。

(二) 理性消费者的购房标准之一

现今社会, 消费者在购房中的标准也逐渐发生改变, 日趋理性, 品牌因素成为其中重要因素之一。消费者已不仅仅局限于价格等因素, 也会对质量, 设计等因素有所考虑。优秀的品牌也意味着更好的质量和更优秀的设计, 因此对于品牌价值的研究, 可以为消费者提供更好的选择标准, 高效率化房地产买卖市场。

(三) 在融资和兼并过程中争取优势

目前, 金融机构也将品牌价值列入融资担保的重要因素之一, 当房地产企业发生兼并收购等活动时, 品牌价值也成为重要指标, 由此可见, 品牌价值逐步成为商业评估的核心内容。

综上所述, 对于量化房地产品牌价值具有十分重要的意义, 在这过程中, 也有助于规范化房地产开发市场, 同时高效化房地产交易市场, 使得我国房地产市场健康有序发展。以下将通过从企业品牌角度和项目品牌角度对10家房地产企业品牌价值进行评估, 以通过两种角度最终的企业排名进行对比性分析

三、实证分析

(一) 从企业整体角度对企业品牌价值评估

模型建立公式如下:

其中:V是房地产企业品牌价值评估值 ;R是品牌超额利润贡献值, 代表该品牌为企业所创造的超额利润, 其值如公式 (2) 给出, 等于房地产企业的超额收益Q与企业品牌作用指数f的乘积 ;

S是房地产企业品牌强度乘数, 公式 (2) 是将其由房地产企业的品牌强度的得分值S’转化而来的, 此处借鉴了Interbrand法中的S曲线的方法。依据以往的产品生命周期理论, 应设定品牌的最大合理利用年限是20年, 最低合理使用年限为6年, 从而S的取值范围是 (6, 20) 。房地产企业超额收益Q指的是该企业超过所在行业的平均利润的收入水平, 公式上应该有:

公式中, P表示该房地产企业的税后营业利润率, AP代表行业平均税后营业利润率, L代表企业的营业收入。行业平均税后营业利润率指的是全行业房地产企业的税后营业利润与营业收入的比值, 该数据可以通过查阅当年的统计年鉴中房地产企业的经营情况表所得 ;而P值及房地产企业的收入可以通过查阅该房地产企业的财务报表中直接获得。

由于如果只采用前一年的利润数据, 可能会存在因企业管理经营等问题或者外在的一些因素而导致的利润非正常的波动, 这样的评估结果可能就不准确, 因此本文采用前三年的历史数据, 通过加权平均值的方法来获得品牌获利能力, 加权的权数由近及远的年份一次是5, 3, 2。

本文通过选取十家房地产企业在2009年, 2010年和2011年总共三年的年报数据为基础进行企业品牌价值估计。该十家企业分别为龙湖地产, 万科集团, 保利地产, 招商地产, 金地集团, 华润置地, 中华集团, 世茂集团, 富力地产, 绿城集团。

1.品牌超额利润贡献值 R

本文相应指标的计算是在2009年, 2010年和2011年三年的年报数据的基础上进行计算的, 评估的是龙湖地产2012年的企业品牌价值。

(1) 企业的超额收益Q ( 见表1)

计算相关说明 :

企业税后营业利润 =0.75* (企业营业利润 /企业营业收入)

其中, 乘以0.75是为了扣除所得税的影响 ;

行业平均税后营业利润率 = 行业总营业利润 /行业总营业收入

其中该数据可以通过查阅国家统计年鉴中房地产企业经营情况得到 ;

将各年度的企业超额收益加权平均得Q= (Q1*5+Q2*3+Q3*2) /10=2786214200元

从而龙湖地产的企业超额收益为2786214200元

因此运用相同的方法可以得到其他九个企业的值为 (见表2) 。

(2) 品牌作用指数f的计算

通过层次分析法可以得到房地产企业的品牌作用指数f为0.437。

2.基于企业角度的企业品牌价值 V 的确定

根据公式V=R*S, 结果见表3。

3.基于企业角度的企业品牌价值评估 V 值的排序

根据公式, 结果见表4。

(二) 从项目角度评估品牌对企业的贡献值—BVA 值

根据品牌收益贡献BVA分析, 即是品牌对公司收益贡献的计算, 房地产品牌的价值溢价是受企业品牌或者技术等多方面的因素所影响的。对其进行一定的补充与修改, 以品牌贡献率由房地产销售市场溢价BVA1和资本市场溢价BVA2两部分组成。即 :

其中

公式中, Si为企业项目的销售面积, Pi为项目的销售单价, AVPi为通知条件下的周边相似项目的销售均价, RBI1为企业房地产销售市场上的品牌作用指数 ;RBI2为企业资本市场上的品牌作用指数, Tobin Q是房地产上市公司资本市场溢价水平, 设定非房地产上市公司的Tobin Q值为1, Tobin Q计算公式如下:

其中, MV为企业的市场价值, RC为企业的重置成本, MVE为企业所有者权益的市场价值, MVL为企业负债的市场价值。

本文为排除地域因素对实证的影响, 因而随机选取该十家企业在上海地区近些年仍在售的三个项目楼盘以及其周围相似楼盘的数据1, 依据品牌收益贡献BVA分析品牌对公司收益的贡献, 再对各企业得出的数据进行排序 (见表5) 。

(三) 数据

本文中所选取的数据可能存在以下的几个问题 :

第一, 由于国家统计年鉴中房地产企业的经营情况2012年数据的缺乏, 所以本文选取了2009, 2010, 2011年三年的数据为基础进行分析 ;

第二, 由于本文房地产企业项目数据是在上海地区选取, 存在一些企业在沪近些年仍在售楼盘项目不足三个的情况, 或者企业项目周边类似项目不足三个, 会存在一定的数据缺乏情况 ;

第三, 由于本文所采用方法多处涉及专家打分, 本文综合多位在房地产行业资深的研究者的意见, 统一给出的一个标准, 但仍然具有一定的主观性, 可能会与其他学者的意见存在差异。

四、结论

本文从企业角度和项目角度对品牌价值的分析, 可以看出, 从企业角度来分析, 居前五位的分别是富力地产, 万科集团, 华润置地, 龙湖地产以及保利地产, 其中万科集团, 华润置地和龙湖地产在从项目角度分析时所得的BVA值 (品牌对企业收益的贡献) 的排位大致相同, 富力地产和保利地产有这样的差别原因可能在此两公司在沪仍在售楼盘近些年数量不多, 可比性数据不够, 但仍可以看出, 在现今中国房地产市场环境中, 虽企业品牌价值和房地产项目品牌价值是同等重要的, 但就具体实施而言, 通过项目品牌来带动企业品牌是比较可行的一条路, 否者企业品牌无法落地。

在房地产企业品牌创造过程中, 很多企业均是通过不断推出标志性楼盘, 通过项目品牌的积累来建立企业品牌, 从本文的分析来看, 万科集团不论是从企业角度的品牌价值评估还是从项目角度的价值评估, 都占据了领先的位置, 这也说明在构建房地产企业品牌的时候, 要首先从项目品牌的建立着手, 在逐步积累项目品牌的口碑, 才能够逐步积累消费者对企业品牌的印象, 从而建立房地产企业品牌。

企业品牌是指企业或者开发商通过长期的经营后在社会中形成的声誉。它的建立相比项目品牌则更加艰巨, 更加复杂, 是一个长期的系统化过程。它的建立有赖于先期项目品牌的成功建设和培育。然而它的形成又并不是项目品牌简单的量的累加, 而是在量能积累的基础上发生的一次质的变化。企业品牌是开发商信誉, 素质, 服务和文化品位的一个标志, 它反映的是企业向市场传达的自身的一种区别于其他企业的特性。它其实是企业对与消费者的一种承诺, 有助于建立消费者忠诚度。

从而, 在房地产企业建立自身的品牌价值的时候, 不仅仅是要建立长期的企业品牌价值, 也应该从各个项目着手, 以项目为基础, 逐步积累消费者的好感, 累积品牌价值, 从项目品牌价值逐步扩大到企业品牌价值, 才能吸引更多的消费者, 建立更广大的客户群, 从而具有更深次的发展。

参考文献

[1]符国群.Interbrand品牌评估法评介[J].外国经济与管理, 1999 (11) :37-41.

[2]中国指数研究院.中国房地产TOP10研究组, 中国房地产品牌价值研究[M].北京:经济管理出版社, 2006.

[3]David A.Aaker.管理品牌资产[M].奚卫华, 董春海译, 北京:机械工业出版社, 2006.

[4]孙爱民.品牌内涵研究综述[J].市场周刊 (理论研究) , 2010 (4) :30-44.

资产评估案例(汽车评估) 篇8

（2001年10月10日）

案例一

被评估单位：某市公共汽车总公司

评 估 目的：企业改制（为有限责任公司）

评 估 范围：整体资产

一、事由

1998年，某市公共汽车总公司拟由全民所有制公司改变为有限责任公司，需进行以企业改制为评估目的的整体资产评估。评估基准日为1998年2月28日。评估机构于1998年3月23日开始资产评估工作。在对公司帐、表核实无误的基础上，认真地对该公司申报的各项资产进行逐项、逐台（辆）现场核对和勘察。1998年4月3日，评估工作结束。1998年7月，有人向某省国资局反映，该次资产评估中，漏评了几十辆客车。于是，省国资局责成有关部门对此事进行实地调查。

二、调查结果

经调查，该公司的帐表和评估申报明细表的数量与评估事务所在现场勘察核实的数量是一致的，并不存在少报、漏报一事。关于漏评了几十辆客车一事，系该公司为解决本公司及社会上的下岗职工和待业青年的工作问题，以及解决城市交通客运乘车难的问题，在财政补贴不落实（该公司属于财政补贴单位）、企业资金紧缺的情况下，想办法、添措施，将已报废并已销帐的36辆客车进行拆、拼、修、装，1

组装成基本完好车30辆，重新投入城市客运，并吸收本公司和社会上的下岗职工以及待业青年200多名就业，减轻了社会压力，使企业取得了较好的社会效益和经济效益。

三、处理办法

责成该公共汽车总公司将拼装组成并已投入运营的30辆客车，由车辆技术鉴定部门进行车辆技术鉴定（因城市客运和安全保障系数要求高，应经过车辆技术监理部门鉴定该批拼装车辆能否投入城市客运，以保证广大市民的乘车安全），其经鉴定后可继续使用的车辆，则应纳入企业资产，重新申报评估确定其价值。

四、案例评价

（一）某公共汽车总公司的责任

在经过有关部门批准的情况下，36辆客车报废并已销帐，是正常的。但如果将已报废的36辆车经过拆卸、拼装，组装成30辆可以正常营运的车辆，亦即装配后汽车的数量占报废车辆数量的比例为83%。从这个比例可以看出三个问题：

第一、说明原已报废的车辆状况较好，换言之，也就是达不到报废的标准，否则装配成功的比例不会如此高；

第二、投入的维修费用较高。如果36辆客车确定应予以报废，那么，对于车辆的维修费及零件配置费用，应当是相当高的。按有关规定，如果投入的这些费用足以恢复机器设备的生产能力，那么，这些费用应构成机器设备的原值；

第三、如果汽车报废并已销帐，那么，公司应到车管所办理汽车

报废手续。如未办报废手续，则违规；如已办报废手续，那么，报废后重新组装的车辆是否已办可以重新营运的有关手续，如未办，则是非法营运。

从上述三个问题中可以看出，该公共汽车总公司的责任在于：第一、重新投入的拆拼维修装配费用未计入固定资产原值上；第二、有非法营运之嫌

第三、未向评估机构申报帐外资产。帐外资产亦系国有资产。在企业改制评估中，是否纳入评估范围，企业应予以说明或申报，接受处理

（二）评估机构的责任

资产评估与审计相比，评估更注重实物清点，而且这种清点不仅是根据帐本或委托单位申报资料去清点，也要由评估人员到实地逐一清点。30辆汽车不是小数，在实地清点时，总是会查到部分帐外车辆的。奇怪的是，评估机构竟然连一辆车也未发现，可见实地盘点的工作是不细致的。