房地产经典促销案例

2024-08-16

房地产经典促销案例（通用5篇）

房地产经典促销案例篇1

房地产经典促销案例

房地产业竞争越来越激烈的今天，房产促销的形式也五花八门，大有百花齐放的势头。在房地产营销过程中，房地产促销方法的正确运用关系到房产项目的成败关键。不过，房产促销的花样再多，也有它的基本形式。那么，房产促销有几种基本方法？它们的具体内容是什么？

在多年的工作中，总结了房地产促销的十七种基本形式，便于策划人在实际工作中灵活地借鉴和运用：

一、“无风险投资” 促销法；

二、购房俱乐部法；

三、“购房安全卡”促销法；

四、“精装修房”促销法；

五、周末购房直通车促销法；

六、优惠价格促销法；

七、名人效应完美形象促销法；

八、环保卖点促销法；

九、保健卖点促销法；

十、展销会促销法；

十一、赠奖促销法；

十二、抽奖促销法；

十三、先租后卖法；

十四、联合推广楼盘法；

十五、公益赞助促销法；

十六、节庆、典礼促销法；

十七、新闻、公关促销法。这些促销基本形式可以为房产策划人制订正确的促销战略时提供基本指导和启发方向。但同时需要予以重视的是，如果对销售促进没有适当的控制与监测，它在带来整体销售业绩提高的同时，也会产生一些负面影响，比如降低楼盘的品牌形象，增加买房者对楼盘价格的敏感性，导致房产商注重短期的经济效益等。所以，作为一个合格的房产策划人就必须在制订促销战略的同时考虑到因地制宜因时制宜的对销售促进进行适当的控制与监测。如今随着购房者的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的持续加剧，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加，一个楼盘销售周期长达2-3年在许多房产商的眼中已经习以为常。但是，对于一个新开楼盘而言，由于销售周期的过长，在后续的2-3年时间中，其所面对的营销风险就不断加大。因此，房地产策划人必须拿出详实可行的销售进程控制计划，其中影响销售进程的重要因素之一就是销售促进。销售促进（Sales Promotion简称SP），是企业行销活动的一种促销艺术与科学。是西方营销手段中运用最为广泛的、用以争夺市场和提升销售量的利剑。狭义而言，是指支援销售的各种活动。广义而言，凡是以创造消费者需要或欲望为目的，企业所从事的所有活动，均属促销的范畴。销售促进作为促销组合的四大工具之一，在营销管理中相当重要。在以前楼市处于卖方市场，许多房产商都忽略了销售促进，那时房产商最注重的莫过于公共关系；随着市场从卖方市场转向买方市场，房产商在市场竞争的要求下，开始注重并研究有关市场推广策略。在楼市，当我们遇到市场销售不畅或竞争加剧的时候，就应该适当地引入并运用已经在营销市场中久经考验的推广工具——销售促进。在房地产业竞争相当激烈的今天，房产促销的多元化使其呈现出多种多样的形式。但是“万变不离其宗”，方法再多，也离不开其最基本的形式。我在多年房地产策划工作中，以个人经验总结了房产促销的一些基本形式：

一、“无风险投资”促销法 “无风险投资”促销法以降低风险为目的的促销法，目前已受到人们的普遍欢迎，它常常表现为如下四种形式：

1、自由退房法购房者只要一次性付清房款，那么，在房子交付使用时，购房者如果要求退房，可以不说明任何理由退房，“立马”一次性退还房款，而且给予20%的风险补偿金！这样做，对于开发商来说，可以很早就收回投资，有利于资金周转。尽管在房子造好后，对于那些退房者要付给比银行利息高的补偿金，但是总的来说，还是划算的。因为许多高档商品房一直到建成，还卖不出一半，大量空置的商品房，会使开发商的资金陷于泥潭。

2、试住促销法该法让欲购房者可以先试住一小段时间后再买房。这种方法把握消费者心态的是：因为只有想买房的人，才会去“试住”。如果一旦住进去了，买房的可能性会变得很大。

3、换房促销法该法的特征是客户入住后仍可以自由换房。买了这家房地产公司的商品房，住进去以后，觉得不如意，可以随便换住别的商品房——先决条件是这些商品房必须是这家公司建造，而且还空着。换住时，原来买房的钱，可以折算，多退少补。对于房地产公司来说，换来换去，都是他们公司的商品房，没有换出“如来佛”的手掌，所以于他们无损。但此法容易造成销售失控，不便于对成交客户的管理，建议少用。

4、以新换旧促销法该法的特征是以旧房换新房。由于将旧房出卖之后的资金可以作为购新房的“资本”，一下子使付出的房款大为减少，购房者只需负担其中的差价，这样，使得普通百姓在经济上能够承受。除此之外，房地产营销还可以采取下面两种方法，一是“以地段换面积”，就是说，想换大一点的房子，就好地段的小房子，换差一点地段的大房子；二是“以面积换地段”，就是说，想换好一点的地段，就以差一点地段的大房子，换好一点地段的小房子。

二、购房俱乐部法长期以来，许多购房者由于对房地产业比较陌生，对楼市行情不了解以及缺乏必要的购房知识，对怎样才能买到称心如意的房子感到困惑。成立购房俱乐部，目的就是为消费者营造一个良好的购房环境，以确保消费者的合法权益。复地集团的“复地会”、万科集团的“万科会”均属于购房俱乐部这一类。这种购房俱乐部的目的是为人们提供购买的选择，事实上组织购房俱乐部的房产商常常近水楼台先获得大量购房订单。据我了解，目前房产市场上的购房俱乐部大多是由发展商牵头组织，其规模属于中小型的较多。而由房地产交易中心牵头组织，由消协、房地产主营部门、开发商、消费者以及房地产专家等多方面参与介入、规模庞大的购房组织，在全国尚不多见。

三、“购房安全卡”促销法商品房是一种特殊商品，其价值较高，购房对一个普通消费者来说，是一笔巨额开支，所以购房者的购房行为慎之又慎。但由于房屋的购买不同于其他商品房的买卖，购房的过程涉及到国家各种法律、法规、政策以及有关房地产、建筑、金融等方面的知识，专业性和政策性较强，再加上我国存在着有关法律、法规不够健全，房地产商的开发方式各不相同，物业产权形式多种多样，交易合同及手续不规范等情况，消费者的购房行为承担着较大的风险，购房者稍有不慎，就有可能陷入不法房产商设置的“陷阱”，产生大量纠纷和争议，给消费者带来极大的经济损失和时间的浪费。目前有关购房投诉已成为消费投诉的热点，法院受理的购房纠纷案件急剧上升。为了保护消费者权益，使消费者的购房风险降到最低点，个别房地产商推出了“购房安全卡”这一服务项目，以帮助购房者安全购房。“购房安全卡”这一服务项目，由全面了解有关房地产各项政策、法规、熟悉房地产开发交易市场的各方面情况的房地产评估事务所的专家来主持，可以帮助购房者对选中的物业情况进行综合的鉴定评判，在购房者发生交易之前就杜绝各种可能对购房者合法权益的损害，这种方法应该说是保护购房者合法权益的有效途径之一。但此种“购房安全卡”也常常是由相关的房地产商赞助的，他们与律师事务所一起合作，在提供消费者一定保障的同时，也促进了该项目房产的销售。

四、“精装修房”促销法 “精装修房”，顾名思义，就是经过装修、装饰，甚至配有基础家电、家具的住宅商品房。快节奏的现代社会，使人们无暇顾及到装修过程的每一个环节，即使这样，一场装修下来，累瘦几圈也是常有的事。这种“精装修”的商品房，交房时即可入住，省去了客户因购买“毛坯房”后还要花大量人力、物力进行装修的麻烦而受到欢迎。在房地产开发市场逐步由卖方市场向买方市场转变过程中，实施“精装修房”建设，其意义在于：能够加快实现商品住宅的价值和使用价值。“毛坯房”交房后还要经过一段时间的装修、装饰，并购置家具家电，这就需要购房者投入大量时间和精力。通过实施“精装修房”建设，减少了消费者购房后投入的大量精力，交房时即可直接投入使用。避免了购房者陷入装修的陷阱。并非每个购房者都懂得专业装修知识，也就是说，在装修过程中，购房者难免会因为缺乏专修知识和经验而掉入装修公司的陷阱，造成不必要的损失。“精装修房”一般有发展商与装修公司的质量承诺书，保障了购房者的房屋质量。当然，“精装修房”存在着一定的缺陷。同样的居住空间，由于使用者的社会地位、工作性质、文化程度以及个人气质等因素的不同，对室内设计的要求和表现出来的个性也不尽相同。购房者常按照自己的喜好和习惯，选择适合于自己风格、体现个人审美观念的个性化居室装饰。无法满足购房客户对装饰、装修的个性追求，就是“精装修房”所存在的缺陷。不过，现在许多房产商提供的“菜单式装修”这一方法弥补了这个缺陷。因此，“精装修房”在市场上已经越来越受欢迎了。例如，由我主持策划的「徐汇37度2」（百第宜山大楼）就是以地段优势、小户型优势和精装修房优势为主要卖点，它推出市场后，其“精装修房”的卖点受到购房者的普遍看好。

五、周末购房直通车促销法为方便市民购房，一些房地产销售营销公司与房地产管理机构和新闻媒体联合起来推出了一种“周末购房直通车”项目，目的是为了促进房地产销售。随着市民购房意识的日益成熟，看图后马上下手购房的人已越来越少，他们越来越重视对楼盘的现场考察，他们不再只听信广告，更相信亲眼所见。常常为了解售楼情况到处奔波以致劳累不堪。“周末购房直通车”的推出极大的方便了市民，免除了购房者四处奔波的劳累。又为项目挖掘了潜在购房户，开拓了市场。这项活动是让想要购房的市民利用双休或节假日，免费乘坐购房直通车，到各处出售楼盘的现场去考察和挑选所需的房屋。购房直通车分成几条路线，从不同的地方登车出发，沿不同的线路到不同的目的地。参与活动的消费者可享受一系列的优惠条件和服务。为了使活动能收到更理想的效果，新闻媒体着力宣传，大造声势，扩大影响；加盟的开发商不但推出了自己的精品楼盘，还邀请了一批政府部门的管理人员、房地产顾问进行义务咨询、释难答疑和购房指导。在上海，由《解放日报》和各加盟开发商联合推出的周末看房直通车十分受欢迎，此举既方便了想要购房的市民，也使加盟的开发商积累了潜在客源，也扩大了报社的社会影响，达到了三赢的结果。

六、优惠价格促销法随着房产销售市场的变化，供求形式发生了巨大转变，在这种情况下，为了进一步扩大营销业绩，迫使开发商不得不利用价格和品质的变动调整，使自己在市场中立于不败之地。天第置业有限公司开发的「星期五公社」就是以优惠价格促销法的优势在竞争市场上取得了胜利。必须注意的是优惠促销法是促销之最有效手段之一。

七、名人效应完美形象促销法该法主要是指房地商应用一些名人效应来迅速培植项目的知名度和美誉度，塑造一些“形象完美”的房地产项目，借名人效应代言项目来打开市场通路，以达到促销的目的。上海浦东「世茂滨江花园」就是借著名影星梁朝伟作为其形象代言人来进行楼盘促销，以梁朝伟的身价和气质衬托出楼盘的高档。名人效应完美形象促销法多半在大型的或者是高档的项目上多见。

八、环保卖点促销法随着天气预报中每日空气质量指数的公布，购房者也越来越关心所购住房上空空气的质量。这是购房者成熟的一种表现，也对开发商提出了更高的要求。于是，房地产市场新推出的项目力求在社区环境及配套设施上挖“卖点”。传统的建筑有一个重要标志，就是完全依赖采暖制冷设备维持室内舒适温度。这样的建筑不仅严重污染环境，导致城市“热岛效应”，而且危害人体健康。这些年空调病日益盛行便是例证。北京「锋尚国际公寓」的概念就是“高舒适度低能耗”，将其进行通俗化的创意表现，广告口号就是“告别空调暖气时代”。「锋尚国际公寓」主要依靠先进的、不受外界恶劣气候影响的建筑“外围护系统”，辅以“混凝土低温辐射系统”调控室温，并配合24小时的“健康新风系统”使得整幢建筑物的各个角落保持一年四季如春，同时建筑总能耗仅相当于北京节能标准建筑的五分之一。这个卖点使得「锋尚国际公寓」一上市就受到消费者的关注。还有些房地产商推出了“绿色住宅”的概念，大力提倡纯净水入户、保暖供冷系统的新工艺、垃圾分类处理等环保卖点，但是，这些方式对购房者来说，只能是锦上添花，如果空气、阳光、水这些根本的问题没有解决好，而只是一味在营造卖点上做文章，最终会与购房者的要求越来越远。概念是产品所作的可以解决消费者未满足需求的一种承诺，是产品定位的一种差异化表现。概念的开发过程就是对市场和消费的再认识过程，发掘消费者尚未被满足的需要，并与竞争品牌区别开来。

九、保健卖点促销法对一个现代人来说，他可以不知道某某歌星或影星，但他不可以不知道绿色、环保所代表的意义。换句话说，对自身生存环境的关注、对健康生活观念的崇尚，已经成为新派现代人的一个重要“标识”。因此，当房地产界一些住宅项目尝试把绿色、健康、环保的概念引入居住领域时，很快便得到消费群体中一些年轻人的热烈响应。

十、展销会促销法通过房产展销会促进房产项目的销售是销售商的一贯作法。房产展销会免去了消费者来回奔波的劳累，集中了大量的房产项目，扩大了消费者购房的选择余地。因此，它还是很受购房者欢迎的。一般情况下，为了向社会及时报道展会的情况，展会主办单位会定时了解各参展商当日的销售情况，加以统计后向媒体发布，由于这种统计一般都采取参展商“自报家门”的形式，当事者出于自身形象的考虑，其成交量、销售面积、成交金额中不时带着某种“水分”。另外，也有的发展商会在现场签约以营造一种热销气氛。现在，每逢节假日或双休日期间，有关单位都会举办房展会，而且颇受消费者和发展商的欢迎。值得指出的是，参加房展需要有卖点，好的项目创意、切实的区位、环境、价位、户型的优势可以通过房展会引起房产消费者的关注，从而取得成功。

十一、赠奖促销法赠奖活动是以赠品或奖金作为促销诱因所进行的活动，这种活动一般以消费者为对象，以赠品作魅力，来刺激消费者采取购买行为。有的房产商会采用赠送购房者基本家具和家电的促销方法。对消费者而言，如果购买房产的同时还有家具或者家电赠送，那么无疑让他省掉了亲自去购买的麻烦，当然是乐意接受的。对房产商而言，能够以此吸引更多购房者并刺激他们进行购买活动，使资金早日回笼，何乐而不为呢？北京房产界就出现了买房送厨卫装修或买房送汽车等促销法，此促销法的实施也确实对楼盘的销售起到了一定的推动作用。房地产界的赠奖范围从赠送厨卫精装修、家用电器到家具，现在又上升了到汽车，相比价格明降，这种温和的暗降方式既达到了促销的目的、使楼盘销售进退自如，又不伤害已购业主的忠诚度。

十二、抽奖促销法抽奖活动是以高额的奖品或赠品，一人或数人独占形式的附奖销售。例如“购买某楼盘，可或免费欧洲旅游”等，都属于这种形式的促销活动。这种促销方法具有一定的投机性，虽然对有些消费者而言，它不如送装修、送家电等实在，但因为此法兼顾了人们的搏弈心理，反而会使消费者产生刺激的感受，因而还是有一定的诱惑力的。

十三、先租后卖法所谓先出租，后卖楼，是指房产商在正式销售之前，将具体房屋单元先出租给固定客户，然后以此作为卖点，进行房屋销售推广。此种促销策略的核心是，充分考虑客户购买不动产后所存在的变现风险，使客户在买楼之后即可享受到即时、现实的现金回报。由于客户在决定买楼时，能通过具体的考察知晓其决定购买的房屋所存在的投资价值与发展潜力，并且由于具有现实可行的资金回报，从一定程度上讲，能在很大程度上刺激客户的购买行为，最终产生很好的促销效果。先出租，后卖楼策略将使房产商面临两个市场：租赁市场和销售市场。表面来看，房产商由于所面临市场范围的扩大和不确定性，将加大推广难度。实则，尽管目前许多房产商开发的新盘没有直接面对租赁市场，但在租赁市场上却能常常看到新盘房屋的影子。由此可见，该策略实际上是直接面对租赁市场与销售市场并举，通过租赁市场的较底风险进入，实现楼盘价值的初步实现，从而为销售市场减轻压力，促进销售。这种策略运用时需注意的是，只有部分楼盘适用，并非适合所有类型的房屋，笔者认为此种策略的应用范围较侧重于商业铺面、办公写字楼类物业，只要的策略计划得当的情况下，完全可以作为一种主要的营销策略。此种策略在住宅类房屋的适用，可以局部、小范围地适用，运用得当，会对整个楼盘的销售起到很好的促进作用。之所以需要局部、小范围地适用。完全在于许多住宅由于购买者为自用，并且由于其用途价值的影响，往往买房者“喜新厌旧”，因此，本策略适用于住宅需谨慎行事。

十四、联合推广楼盘法在信息大爆炸、广告满天飞、楼盘团团转的楼市推广市场中，许多项目的推广努力往往付诸东流，对于楼盘的销售促进作用不大。但不说楼盘的策划推广能力如何，随便翻开一张本地的报纸，房地产广告或信息总是浩浩瀚瀚地充斥其中，面对竞争激烈的眼球争夺战，房产商开始琢磨起新鲜的促销样式，比如热热闹闹地在当地几家主要商场举办大型的巡展活动，这种把房展办进商场的做法不但吸引了众多市民的眼光，更为有关传媒增添了报道的材料……而且，这种集欣赏、娱乐、参与和利益于一体的巡展项目组合，对于活跃现场气氛、传播楼盘印象并增加销售机会是十分有益的。把房展办进商场，房产商需要事先提出一整套的翔实可行的推广计划，为自己的楼盘进入商场定位：是举办独家房展还是进行联合促销或是两者兼而有之，是短期的促销推广行为还是伴随着销售周期的长期推广……同时，房产商还需要就具体情形对于促销资源与促销利益的合理利用有充分的描述，以利于在计划实行时控制。据分析，把房展办进商场的做法有以下好处：

一、观念上的主动性有助于增加销售机会。

二、项目推广的单一性有助于减少竞争威胁，提高效益。

三、推广费用较低，有助于节省企业营销资源。

四、楼盘推广对象与商场客户对象的有机结合能使房产商的推广定位更加明确。

五、选择公众所经常面对的商场，对于刺激客户的信心极为有利。但是，我们在把房展办进商场时也存在一些需要着力考虑的问题：比如在商场内部举行房展，往往会由于空间的限制而使展示效益不能发挥到极至，而且在与商场合作时，可能会受到商场方面出于顾客安全与购物舒适的角度而所做的或多或少的限制；商场购物人流的影响；目标群体更为细致划分的影响；在现场如何促成交易以及如何让目标客户到售楼现场的控制手段等等。从更精确的意义上讲，把房展办进商场，如果从促进售楼交易的角度出发，适合于短期的促销推广，如果从沟通楼盘及企业与市场关系的角度出发，较为适合于中长期的展示推广。在适应的楼盘方面，普通住宅、公寓别墅、办公楼、商场商铺等都适合运用，关键在于楼盘定位与商场定位的吻合程度因素。

十五、公益赞助促销法主要是应用一些有社会效应的公益行为来提升和扩大项目和企业知名度。它的酝酿条件是必须是有政府行为而避免老百姓感觉功利性不强的行为。例如，希望工程、体育大赛、夏令营……等，可能都可以作为房地产策划寻找的契机。

十六、节庆、典礼促销法该法是充分利用节假、双休、或庆典的机会进行促销，当然策划人也可以建议开发商创造一些节庆或是庆典的事宜开进行促销，比如，社区文化节、艺术节、开盘典礼、开工典礼等，这些都是属于节庆或是典礼促销法的应用。

十七、新闻、公关促销法为了让自己的项目产生媒体或公众效应，造成人们常说的耳语效应，策划人可以建议发展商去制造一些新闻事件或是政府公关行为来引起媒体或是公众的注意。从而达到促销的目的。这种方法是典型的事件行销的方法。上海的「徐汇37゜2」就是抓住了后SARS时期，人们对于温度的敏感度比任何时候都敏锐这一特点，直接把温度作为楼盘的推广名，来吸引新闻媒体和公众的注意，从而达到促销的目的。所谓：“成也萧何，败也萧何”，策划人在运用此促销法进行事件行销时，一定要想清楚自己所制造的新闻话题是否会不利于楼盘行销。要知道有些话题是不利于楼盘行销的，相反还有可能使项目销售陷入僵局。以上关于房产促销的一些基本形式，房产策划人在实际工作中可以加以借鉴和运用。策划人在运用销售促进策略时，需要从整体设计和适应房产特性的角度出发，将销售促进与广告、公关、人员推销有机地结合起来，单纯地运用销售促进策略，常常会使其效果大打折扣。销售促进同广告一样，需要销售力的支持，需要有规范、系统、科学的设计。它的切入点是消费者的心理，它的设计重点是目标群体的参与性，它的基础是客观市场具有相应的消费能力。同时，尽管它能在短期内产生较好的经济收益，但不能指望销售促进来建立品牌的忠诚度和挽回溃败的销售形势。目前许多房产商所运用的促销手段还缺乏系统性和科学的设计，我们很难从有关报章上找到一个成系统的促销广告。尽管有些房产商已经开始重视并有意地应用销售促进策略，比如我们常从报章上见到的内部认购大优惠，一次性付款优惠、赠送露台或私家花园等，但仍需强调其依赖于充分的消费信息和科学统计的设计的重要性。策划人在运用销售促进策略时，应注意把握销售促进的适应房产商品的特征：

一、销售促进一般在限定的时间和范围内进行，通常时间较短；

二、是销售促进活动设计时要充分地考虑买房者的消费心理，要着力设计能吸引买房者和其他市场关系人员参与的活动方案；

三、注意掌握销售促进工具的灵活运用。目前在许多行业适用的促销工具在房地产行业并非适用；

四、销售促进必须提供给买房者一个购房的激励，或现金、或折扣、或赠礼、或心理的高额消费、或附加服务，这种激励必须适应于房产商品高额消费的特性；

五、销售促进要求开发商注重自身销售能力的训练与培养。这里需要指出的是，在实际运用的过程中，这十七种基本形式可以联合应用，也可以独立应用，还可以派生出更多的促销形式。这就需要策划人根据项目的自身气质和实际情况，举一反三，灵活地借鉴和运用这些促销基本形式，从而制订出符合房地产项目实际情况的促销策略。

房地产经典促销案例篇2

【案例回放】

时间:2007年10月30日间

地点:河南省Q市中心商圈

事件:D牌男鞋专卖店推出为期七天的“庆开业全场五折, 进店就送礼, 免费试穿”活动, 活动前期发放2万份彩页宣传单, 在两条主干道上悬挂上百条过街条幅。据悉, D牌Q市专卖店专门为此次活动准备了10双皮鞋试穿和500套市场价为15元一盒的套装鞋油。

效果:D牌男鞋Q市专卖店促销活动推出后, 街谈巷议不绝于耳。同街的杂牌服装店老板:“做品牌就是赚钱啊!看看人家。这手笔多大, 肯定有厂家支持。这阵势, 最少要2万吧。图什么啊?不如拿来进货。”

同街的A品牌鞋店老板:“不就是几万份宣传单, 几百盒鞋油嘛。宣传单1角一份, 鞋油顶多5块一盒, 花不了几个钱。再说了, 这宣传力度肯定有总部支持。得, 我也搞, 别让他把人全引过去了。”

隔壁街一药店女营业员:“有这好事, 咱也去看看吧。上面写了, 就是不买也能送盒鞋油, 反正后天要逛街, 去看看吧。”

同药店另一女营业员:“就是就是, 人家说了五折, 400元一双的鞋现在只卖200元, 要真是这样, 我就给我家那位买一双, 让他也穿穿这高档鞋。”

一位正在逛街的中年人:“什么五折啊, 把价格抬高了再打折, 糊弄我们消费者呢。”

活动开始了, 在店门口电声乐队震耳欲聋的乐声中, 在川流不息的客流中, D牌皮鞋Q市专卖店创造了开业当天销售54双、预定10双, 七天共销售262双的销售纪录。该活动因此也被D牌河南分公司作为经典案例, 在招商洽谈中屡屡提及。

然而, 热热闹闹的开业活动过去了, D牌皮鞋Q市经销商一盘算, 减去4.8折的进货成本及宣传费用 (总部未报销) 、房租、营业员工资等, 不但分文未赚, 反而净赔5000多元。更令其苦恼的是, 试穿的皮鞋都被穿得变了形, 再加上店内人太多, 营业员忙不过来, 还丢了4双。

Q市经销商越想越不是滋味, 终于忍不住向D牌皮鞋河南分公司打电话, 当他向市场部提出以上问题时, 却招来市场总监的迎头训斥:“做品牌就是这样的。不要光看眼前的赚与赔, 眼光要放长远。品牌的塑造是一个长期性、持续性的活动。我运作品牌很多年了, 这种情况很正常, 进入新市场要先打开知名度, 牺牲一点是值得的, 而且我们马上就有后续活动跟上。你看, 这次活动曝光率多高呀, 我做鞋市场八年了, 还从没见过高档皮鞋专卖店开业有这么多人, 连报社都惊动了, 还连续报道了两天, 我们一下子就打开了局面。做品牌不是摆地摊, 要往长远看, 不能太短视!这次活动的效果这么好, 你的库存不多了吧, 赶快进货, 打铁要趁热。对了, 先打点款过来, 账上没钱怎么发货啊, 你的货早都备好了, 款打过来就可以发了。”

Q市经销商这边刚放下电话, 耳边就传来店内顾客和营业员的对话:“你们的鞋不是五折吗?”

“对不起, 先生。我们前几天开业促销活动确实是全场五折, 现在活动时间已经过去了, 所以恢复原价。”

“哦, 那你们现在几折?”

“不好意思, 先生。我们是品牌皮鞋, 全国统一零售价, 不打折的。”

“是这样, 那, 我再看看吧。”

Q市经销商闻听此言, 有点哭笑不得。

【案例分析】

这样的场景我们是否并不陌生?它以不同的形式、场合、时间充斥在服装鞋帽行业里。这里, 我们仅仅针对案例进行剖析和思考, 暂且不讨论D牌皮鞋连锁总部出于什么样的动机如此运作Q市场。

促销不等同于品牌推广

无容置疑, D牌男鞋此次在Q市开展的促销活动其目的无非有三:1、提高品牌知名度;2、提高产品销量;3、提升品牌认知度。但活动结果却与主办者事与愿违, 作为主办此次促销活动的厂家来说, 除了得到了纸上谈兵的营销案例之外, 企业和商家都受之甚少。

该活动吸引了大量的人来店光顾, 但是购买的少, 索要礼品的多。最重要的是, 大部分人不是潜在的购买者。对真正能够经常购买400元以上皮鞋的消费者来说, 价格并不是影响购买决策的主要因素, 一盒实际价值只有3元的鞋油自然更加“刺激”不起购买欲望。真正的潜在购买者看到店内人头攒动的景象并不会产生好感。第一个目的实际上并没有达到。第三个目的也不会达到。体验中的顾客把鞋穿回家中继续“认知”而留下了自己的鞋, 真正需要体验的潜在购买者看到变形的鞋怎么也不愿意试穿。

看来, 只有销量目标达成了。创纪录的销量使活动看起来十分成功, 甚至被载入D牌皮鞋的营销培训教案中, 但对于D牌皮鞋Q市经销商而言, 4.8折进货5折销售, 除了日渐空旷的仓库, 得到了什么?恐怕是他要仔细思考的问题。

提升D牌皮鞋的知名度应先定义目标人群, D牌皮鞋的营销经理没有把男鞋的目标人群定义为女性的错误, 但却犯了把高档皮鞋的目标人群定义为建筑工人的错误。知名度是为销售服务的, 有效的知名度才可以带来有效的销量, 而有效的销量随即会拉来合理的利润, 这才是D牌皮鞋Q市经销商得以持续发展的基础。

不可忽略潜在消费群体

从D牌皮鞋的这次的活动内容看, 似乎想借此活动提升产品的销量、知名度、认知度, 结果只有销量获得提升, 针对提高知名度和认知度的活动并没有达到目标人群, 因此也不会得到有效提升。从长期的品牌建设来看, D牌皮鞋此举无疑是得不偿失。体验式营销的关键在于邀请消费目标群体内的人体验, 一个没有购买力的人体验的感觉再好也不会产生购买行为, 邀请没有购买力的参与体验反而是降低销量的危险举动。体验式销售想要成功, 必须具备三个要点:

1、选择消费目标群体的潜在客户。可以为参加体验的客户设计一定的条件, 只有达到条件才可以参加为他设计的体验。

2、强化销售人员的销售流程, 必要时可预先设置几套不同的销售话术, 销售人员背熟后根据情况灵活运用。

3、后续的跟踪计划将会极大地增加顾客的品牌忠诚度。

促销目标不能缘木求鱼

既然D牌皮鞋Q市营销活动的目标群体已经定位错误, 根本就没有必要讨论谁是目标群体, 最重要的应该是潜在消费者到底想要什么?此次活动中, 营销经理所做出的购买促进活动是全国统一零售价的五折和市价15元一盒的鞋油。那么, 潜在购买者的购买动机到底是什么?是什么驱使他们走进店门?又是什么促使他们做出购买决策呢?根据马斯洛的需求层次理论, 消费者通常有如下五个动机:

1、生存及健康的愿望;

2、个人地位的重要性 (尊重、被认可等) ;

3、对异性的吸引 (性吸引) ;

4、成功的愿望 (价值的实现、领先、卓越) ;

5、追求利益的本性。

那么把这些消费动机应用在D牌皮鞋就是这样的结果:

1、购买D牌皮鞋的消费者希望挑选一双合适的、依据人体学原理设计和制造的鞋, 以保持足部健康和节省体力。

2、我穿着D牌皮鞋会让我觉得骄傲, 我是周围人中不多的经常穿着D牌皮鞋的人。

3、D牌皮鞋所代表的财富和地位, 可以增加我对异性的吸引力。

4、D牌皮鞋是一种成功生活态度的代表, 而我就是成功人士, 我要穿D牌皮鞋。

5、穿着D牌皮鞋可以使我更快地融入高尚生活圈, 赢得客户的尊重, 赢得周围同事、朋友的尊敬, 从而快速得到经济回报。

这五个动机才是潜在购买者真正所思所想, 是否有能力满足潜在客户的这些深入的、准确的动机才是D牌皮鞋与其他品牌之间竞争的关键点。

【促销概论】

D牌皮鞋在Q市的开业促销, 是用错误的方式向错误的顾客传递了一个错误的信息。现在鞋业市场的竞争已趋白热化, 如何从“红海”中找到一片“蓝海”, 促销的确是一个非常有效的手段, 但关键是促销怎样做!

笔者的观点是:用品牌推广的思维做促销。方法是:挖掘消费者的内心情感诉求, 赋予品牌生动的形象, 使顾客对“品牌”产生联想和共;挖掘促销时机的内涵, 使产品内涵和特征与促销时机有深度感性的关联, 使顾客爱屋及乌。

1、确认促销主题。百圆裤业曾于2007年元旦在贵州所有店面同时开展促销活动, 活动的主题是:“过年了, 您回家了吗?”这是因为, 活动的举办时间在元旦, 人们期盼团圆, 这与百圆裤业的“百事百圆, 百家团圆”的品牌理念正好吻合, 而活动主题与顾客心理产生共鸣, 必将融化顾客心中的坚冰, 并转化为认同和持久的购买力。如果顾客认同我们的品牌, 一定会成为我们的忠诚顾客, 从而“促而长销”。

2、确认促销的活动形式。D牌定位“高档皮鞋”, 相应的目标客户是高收入人群。此类人群真正的情感需求是:“成功生活态度的代表”、“融入高尚生活圈, 赢得尊重”, 健康的生活方式和购物时的体验, 尤其是对服务细节而不是产品质量的体验。从品牌的长远利益考虑, D牌应严禁打折促销, 要把关注点集中在提升产品的附加价值上。一付保健鞋垫的作用远好于一盒鞋油, 这是对目标顾客生活方式的关注。休闲会所、健身中心、美容院、汽车4s店是他们经常光临的场所。与这些机构联合促销, 购物一定量即可成为其会员或享受一定价值的优惠, 购物送健康, 购物送休闲, 由此必然引起目标顾客的关注和满意度的提升, 促使其成为店面的忠诚顾客。

3、促销活动的宣传要有针对性。店面的生动化布局必不可少, 电声乐队也可选择, 但彩页宣传和横幅悬挂可以舍弃。不过, 短信营销———这个费用低但效果好的方式必不可少。向目标顾客群发短信, 点对点宣传, 费用低廉效果颇佳。店还没有开哪来的顾客资料?很多休闲会所、健身中心、美容院、汽车4s店都是会员制, 既然是联合促销, 只要活动方式合适, 其会员资料是否能为我所用?

4、做好售后跟踪。店面要登记每一个购买者的姓名和电话。一周后, 店面要进行短信或电话回访, 增加顾客的印像, 宣传服务, 提高顾客满意度。而顾客资料的长期积累将方便我们对顾客的深度分析, 用更合适的方式回馈老顾客, 对维护店面业绩的长期稳定十分重要。

中国文化地产经典案例28页篇3

一、龙湖·滟澜山

楼盘简介

龙湖〃滟澜山，位居杭州市政府重点打造的杭州东部中心金沙湖CBD板块核心位臵；距离杭州市中心仅17公里，地铁1号线下沙中心站就在家门口，零距离36万㎡的碧波金沙湖；与金沙湖创意产业集群、艺术中心、商业大世界、摩登时尚中心、商务群、大型卫生医疗机构为一体；紧临15所高校组成的杭州大学城，4所小学，3所中学，2所甲级幼儿园，学区氛围浓郁，生活配套一应俱全。

龙湖滟澜山作为杭州首个“第三代都市豪宅”，在“商业+住宅+物业服务”的全驱动模式之下，重新整合交通资源，自然资源、城市生活消费资源、发展资源，四重资源并举，以打造杭州最宜居的世界城市生活体之下的全新主流生活模式！龙湖滟澜山，零距离地铁下沙中心站，20万㎡天街（FAMILYMALL）和国际五星级洲际酒店，是为滟澜山家庭提供一种“全家庭型”的私属高端配套，打造“3分钟生活圈”，真正实现：3分钟到IMAX影院欣赏大片，3分钟到冰场体验冰上芭蕾的乐趣，3分钟到shoppingmall尽享时尚，3分钟到金沙湖公园漫步，3分钟下楼喝杯咖啡买份报纸，3分钟到地铁站通达全城；这是一种全新的生活方式，提前享受国际化城市的生活模式。其中2013年龙 [1]

湖天街将华丽启航，2014年洲际酒店正式运营。

楼盘数据周围交通：

地铁1号线：地铁1号线下沙中心站出口即为本案；

德胜快速路：市中心经德胜快速下右转至新业北路直抵本案；

艮山路：从武林广场经艮山西路、艮山东路、下沙路至新业北路畅达本案；

沿江大道：从钱江新城走沿江大道至新业北路到达本案；

快速公交：B1、B1区间。

物业：

重庆新龙湖物业服务有限公司杭州分公司

建筑面积：

80万平方米

占地面积：

18万平方米

绿化率：

30%

容积率：

2.8

土地使用年限：

70年

小区配套

会所、恒温游泳池、健身房、儿童游乐室、网球场

周边配套

[2]内部配套：五星级酒店、商业综合体

学校：学林小学、星河小学、下沙第一小学、杭州实验外国语学校（中小学）、下沙中学（杭四中初中部）、育才东南中学（规划中）

商业配套：物美超市、高沙农贸市场、湾南农贸市场、新城广场、世纪联华（规划中）

幼儿园：星河幼儿园（浙师大附属）、下沙实验幼儿园（甲级）

银行：杭州银行、交通银行、工商银行、建设银行、农业银行、民生银行

邮政：杭州邮局下沙邮政支局

医院：杭州市下沙医院(邵逸夫医院下沙院区建设中)、浙江省中医院下沙分院

二、绿城御园

楼盘介绍

三山五园及大片绿化隔离带沿绿城御园[1]北、西、南三面环绕合围，四环路，五环路连通京城交通，正东向为中央警备局及中央六一幼儿园，居住人群构成将受到一定的限制，人群构成更显身份的独到与尊贵；居住环境是其它项目地域难以比拟。御园项目位于北京市海淀区海淀乡青龙桥村区域，处于万寿山、玉泉山、香山、颐和园、圆明园等昔日皇家园林及历史名胜怀抱之中，且地块周边又有清华、北大、国际关系学院、中央党校等诸多著名学府，故该地段无论是地理资源还是人文资源，都具有先天赐予的不可复制的优越性。新古典主义建筑创造了一种与现代主义建筑不同的人性化空间，追求精致、完美，创造适于人居住、生活、娱乐的场所，其建筑立面是在标准的古典形式上做一定的改良，装饰适当，所有细节极其得体而精致。

周边配套

教育：清华大学、北京大学、北京航空航天大学、北京师范大学、中国人民大学、北京理工大学、北京科技大学及中国农业大学等。北大附小、人大附小、北外附小、中关村小学、人大附中、北大附中、清华附中、81中学、101中学，北京市六一幼儿园。医院：三一六医院、海淀区万泉医院、清华大学医院银行：工商银行、农村商业银行其他：香山饭店、香格里拉、世纪金源,青龙桥商场、金源Shopping Mal,颐泉高尔夫及垂钓中心、玉泉山国际高尔夫俱乐部、万柳高尔夫俱乐部、香山采摘基地

三、龙屿墅

基本介绍

文化地产时代已经到来。与所有的钢筋混凝土和空虚概念打造的项目不同，龙屿墅的纯正家族血统、正宗家族文化，是由底蕴厚实的“五个第一”构成——

实力第一：厚实的开发商背景——龙屿墅由中国家族地产领军企业名人地产开发建设运营，是华北最大的家族别墅区。

文化第一：文化地产权威设计——龙屿墅的家族文化体系，由文化地产创始机构热活文化全程设计。

模式第一：纯正的家族竞争力文化体系注入——龙屿墅的家族文化和服务系统，由中国家族竞争力体系创立人、家族地产学术奠基人王为先生为核心的团队完美布局。

建筑第一：专业精湛的大师级团队——龙屿墅由顶级的规划、建筑设计、园林景观、物业服务、会所运营商……共同创作。

服务第一：务实的物业及会所服务体系——除了建筑品质和文化内涵的卓越，龙屿墅更重视未来园区生活内在品质的敦厚和丰满。未来，龙屿墅为业主服务的软性物业、文化会所、家族基业长青教育体系……均是中国高端别墅物业的首创。

龙屿墅是由名人地产开发营建，是家族地产纯正的标志性作品。由国内顶尖文

化地产专家、家族竞争力专家、别墅专家、建筑大师团队合力推出的中国首例以家族价值观为设计、规制思想的，以湖畔半岛为家族居住基准载体的“家族地产”楼盘。

龙屿墅地处沧州向西千年文脉的黑龙岗河畔，临近京沪高速出口，总占地36万平方米。建筑容积率1.18，创区域新低，绿化覆盖率40%以上。并为业主量身定制20000平米GOLF果岭，独家提供沧州前所未有的家族休闲健身、朋友社交的尊崇礼遇。重要的是，在规划之初名人地产便组建专家团队，多次深入北京考察故宫、恭王府等家族化礼制的居住形态。在吸收传统与现代的基准上，专家组一致论定并全票通过采用“中轴对称的皇家宫苑理念”，并借鉴明、清时期中南海地貌、水系规划特征，在龙屿墅区内营建超过12000㎡的湖泊，呈现“故宫龙形水系”。同时，专家组成员遍访欧洲11个国家，行程30万公里，利用古为今用、西为中用的“西方建筑东方神韵”营建手法，以纯正托斯卡纳流派规划建设有独栋、双拼、联排、叠拼、洋房、酒店、以及一所高品质的国际化学校。

龙屿墅作为中国首例家族地产楼盘，龙屿墅将独家提供全方位定制家族化生活，从规划、建筑、园林、物业、会所五大层面上呈现中国华北罕见的多业态、复合型，高端家族地产别墅社区。

从建筑品质到文化内涵，龙屿墅与全球顶级家族宅邸北美比

弗利山庄、长岛、澳大利亚Noosa湾、马来西亚Burau湾……均有异曲同工的特质。

作为中国首例家族地产楼盘，龙屿墅将独家提供全方位定制家族化生活，从规划、建筑、园林、物业、会所五大层面上呈现中国华北罕见的多业态、复合型，高端家族地产别墅社区。未来的好房子，是有灵魂的房子——龙屿墅，属于未来。未来的好房子，是有文化的房子——龙屿墅，等于未来。

价格信息

最低单价:5500 元/㎡

价格说明:独栋别墅14000元/㎡双拼别墅10000元/㎡联排别墅7800元/㎡叠拼别墅6500元/㎡叠院别墅5500元/㎡全款9.6折，贷款9.8折

历史价格:2011年09月02日-至今起价5500元/㎡最高价14000元

项目类型与位臵信息

项目类型:别墅,独栋别墅,联排别墅,双拼别墅

行政区域:运河区

项目位臵:运河区京沪高速沧州北出口以西（黑龙港河畔）

面积与销售信息建筑面积: 3100000㎡

占地面积: 3000000㎡

开工时间:2011-03-01

竣工时间:2012-12-01

售楼地址:解放中路汇达商务楼一楼（南湖广场北侧）

开发商：沧州市名人房地产开发有限公司

投资商：沧州名人房地产开发有限公司

物业管理公司:绿城物业服务集团有限公司

代理商:北京倾城尚德产权年限:70年

物业公司与介绍

绿城物业管理服务集团有限公司（原浙江绿城物业管理有限公司）

该公司成立于1995年，隶属于浙江绿城控股集团，是浙江省内首批获得国家一级资质的物业服务企业之一。公司在浙江和上海、北京、安徽、湖南、湖北、河南、新疆、重庆等省市设有60个分（子）公司，270余个物业服务中心，另辖咨询、清洁、绿化、电梯、房屋臵换、健康促进、文化策划等11个专业公司。

服务楼盘的区域遍及全国16个省、市，覆盖本省11个地市，为全国同行服务区域最广的企业之一。

配套信息绿化率:65%

容积率:1.17 项目配套设施:项目内涵了盖五星级酒店、4500㎡家族会所（家族文化博物馆、藏书阁、多功能社交厅、健康会馆）、双语实验小学、30000㎡意大利风情商业街、35000㎡龙形水系（1湖5湾6岛12峡）、20000㎡高尔夫果岭、10000㎡网球公园、250000欧式园林、66000生态植物园、300亩生态公园。生活便捷，舒适度更高。

四、北京星河湾

项目简介

2005年面世的北京星河湾，是宏宇房产集团“舍得气度、用心执着和创新”精神，凝聚6年品质地产开发经验，在京倾心打造的首个房地产项目。项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。用地面积520亩，总建面

[1]

约60万平米。项目北临1600亩森林公园，东傍 2000亩的绿化隔离带。

北京星河湾分三期开发，定位于高档住宅区。在开盘之前已耗费巨资，以打造现楼美景全成品的开发模式运作4年。2005年6月，北京星河湾第一期畅园20多万平方米的产品首次公开亮相，社区立体化园林、高品质室内装修，重点小学、双语幼儿园、超五星级会所—四季会、酒店式公寓等同期建成，实现了现楼美景开盘。以其罕见的高品质震动京城地产界。2006年10月，北京星河湾二期盛大开盘，将品质生活盛宴推向新的高度。项目总体布局北高南低，西低中高，顺应地形、不拘一格，保持了建筑的错落之美。

星河湾以建筑、自然与人之和谐为主张，创造出京城罕见的住宅环境艺术。规划设计以环境内与外结合，建筑与环境结合、环境与功能结合、观赏性与实用性结合、环境与人性化结合为五大原则。建筑与园林，环境与人居，观赏与实用性相融合，形成园中有园，景外有景，铸就了一部建筑园林艺术现代版的“园冶”。

在园林打造上，更是在原本已领先国内的绿化环境系统上，做出了别具特色的园林：

1.建筑与园林完美结合：注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合，空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断，采用平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，并从实际出发，最大限度压缩组团内部 [2] 的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。

2.主动营造园林高差：采用立体平均式园林景观，主动创造场地高差，形成自然的起伏。有效增大绿化面积(斜角边大于直角边)；

3.植物搭配，重木轻草：星河湾引进了近百多种7000多棵树，保证秋冬两季1/3 落叶，1/3彩叶，1/3保持绿色。园林景观中软绿化较多(水景、植物等)，硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选择上采用乔木、灌木、地被植物及草皮相搭配的手法，且树多、花多、草少。草坪的维护

本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。浪费大量的水资源，有悖环保原则，且相对于乔、灌木制造氧气的能力至少弱 30%。

4.园区分布9000吨黄蜡石：黄蜡石也称黄石，清代以来我国公认的四大园林名石之一。因其表面呈蜡油状釉彩并呈现各种不同层次的黄色而冠名。最具特色的是富含玛瑙玉质纹，显得宝气十足。

5.园林小径(隐性消防通道)：园林小径均为曲线设计，配合高低地平起伏连绵。路面选用天然材质—扯裂纹银黄石英板，天然肌理且不规则形状的石板铺装，纹理相接、质朴自然。

在服务设施方面，北京星河湾规划了总建筑面积 10000 余平方米的四季会，定位于中国首家超五星级精品酒店，以国际顶级的品质标准，为高知、高贵、高雅的品质精英，打造独特、优

雅的体验空间。

开发商投资建设的四季会体育馆，宽敞、人性化，网球场、羽毛球室、乒乓球室、桌球等一应俱全，为运动提供一种更舒展的心情。占地总面积约11万平方米的生态公园环湖而建，景致如画；酒店式公寓，豪华舒适，深度关怀商务与宾客需求。秉承一贯的高品质教育方针，北京星河湾引进知名重点小学与国际双语幼儿园，为下一代充分着想。

周边配套

小区内部配套：与国内名校联办

幼儿园：国际双语幼儿园

周边：北有1600亩国家森林公园，东有2000亩绿化隔离带

[德福双语幼儿园]让孩子站在国际起跑线上。秉承国际化幼儿教育理念，吸取当代教育精髓，以前瞻型教育模式，运用生动、自然的教学方法，打造高品质、国际化、综合性的育儿教育中心。星河湾双语幼儿园设有国际班、双语班。园内设有图书馆、涂鸦墙、感官世界、电脑室、室外训练区等，从全方位开启幼儿的智力，一切为孩子的全面成长。

[星河实验小学]星河实验小学由全国著名特级教师、优秀教育家马芯兰任校长，是北京市、朝阳区教委重点扶持的公立学校。独特的教育理念，先进的管理经验，雄厚的师资力量和国内资深

教育专家顾问团队全面提升孩子学习能力，使其充分体会到学习中的乐趣。幽雅的环境和一流的生活，教育条件为孩子全方位缔造理想中的求学胜地

[四季会]北京星河湾规划总建筑面积14000余平方米的高端会所，其建筑风格为新地域主义风格。定位于中国首家超五星级精品酒店，囊括酒店、俱乐部等多种功能，四季会中包括专为顶级商务人士准备的贵宾房，可容纳 400 人的国际宴会厅，咖啡厅，圣保罗西餐厅，中餐厅及拥有多国特色美食的餐饮服务，户内户外豪华泳池，桑拿，网球场，羽毛球，台球，乒乓球以及设备齐全的健身房，追求品质与专业的个性化管家服务，令您享受如家的温馨与尊宠。

[“金钥匙”服务]星河湾为保障尊贵业主享受到更具品质的生活，引进了五星级酒店独有的“金钥匙” 服务体系，兑现着“无微不至，超乎想象”、“一切以客人为中心”的服务准则。将酒店业金钥匙服务理念和五星级酒店的服务标准，融入到楼盘的物业管理之中，为业主带来了完善的个性化、高品质服务与生活。

交通状况

坐落在北京朝阳北路之上，衔接东四环与东五环之间，南临京通快速、朝阳路，北引姚家园路，以及众条扩宽城市主干道，路网便捷。紧邻即将开通的地铁6号线。

相关信息物业类别: 公寓

建筑类别: 板楼

装修状况: 精装修

物业地址: 朝阳区朝阳北路四季星河路

环线位臵: 四至五环

价格: 起价:23000元/平方米

均价:25000元/平方米

最高价:35000元/平方米

价格描述:以上为二期价格，一期已售完，一次性付款、银行按揭

物业管理费: 6元/平方米〃月

开发商: 宏宇集团

开盘时间: 2005-7-2

入住时间: 2006-5-28

容积率: 3

绿化率: 50%

楼层状况: 1600套，首批500套，8层至16层错层设

二期三栋板楼组成，共228套，12层至17层

交通状况: 小区距离CBD仅10分钟车程，毗邻朝阳北路，东四环外四季星河路

供水：24小时热水(热水器)

采暖：分户中央空调，三期全部采用地暖

通讯：宽带入户

1600套，首批500套，8层至16层错层设计，一梯两户至两梯两户不等，二期3栋228套

停车位:地下车位，车位配比1：1.12

五、深圳市万科十七英里

简介

开发商:万科房地产有限公司

物业名称 : 万科17英里

区域位臵 : 葵涌镇溪涌

策划代理商 : 自售

建筑设计单位 : 香港许李严建筑师有限公司园林设计单位 : 美国SLA景观设计公司

项目简介

“万科17英里”项目位于深圳市东部溪涌盐葵路南侧海岸,西距小梅沙约为6-7公里,项目拥有壮观的蔚蓝海洋景观、天然沙滩

及亿万年远古礁岩群，打造成为大鹏湾一道亮丽的海岸物业风景线。

项目占地面积 67571平方米,总建筑面积约为5万余平方米，分为两期开发，其中一期为107套海岸排屋住宅，二期为330余套全海景小高层度假club。项目的市场定位为“纯海岸私人会馆”，将瞄准以深圳区域为主，辐射全国大城市的高端客户,以“我能与这个世界保持的距离”打动17英里的追随者。他们具有如下特征：

※ 社会的中上阶层，以深圳客户为主，港台、珠三角及内陆大中型城市客户为辅；

※ 35—50岁人士，成功人士，高收入，讲究精神层面享受；思想及行为极其成熟；

※ 有文化素养，注重生活品质，形象会相当打动他们；具滨海情结；

※ 储蓄及购买力已达丰满、是二次臵业者，处于事业高峰期，※ 部分是商务集团购买，用于公务或投资。

与深圳万科地产合力打造“ 17英里”的传世建筑及配套设施的有香港许李严建筑师事务所、美国SLA Studio Land Inc.。17英里的建筑设计没有刻意营造的建筑风格，却有鲜明的建筑理念及主题，希望做到建筑与山坡结合,生活空间与大自然的融合,体现真正的海岸生活模式及态度,17英里的建筑元素，以铜

板、锌板为主，铜板是17英里的代表性元素，使整个建筑与自然的联系更多。TOWNHOUSE与小高层之间形成统一的建筑语言,使之成为一个整体,外立面的简单,尽可能融入整个大环境中。总体而言是简单的、自然的、协调的。

万科17英里的规划原则

通过合理的布局，户户海景，充分引入海洋资源优势，体现海岛生活的特色。

• 坡地住宅居住层面于竖向分开,最大限度地延伸环境至建筑空间之中,实现真正意义的融合。

• 里面设计采用纯现代风格，简洁质朴而轻盈，是大海边的精致点缀，融于山海之间。

一期分为：

Seahouse，面积约280平米，拥有三个私人庭院，拥有自己的私家泳池。

Selfhouse，面积约190平米，是经济实用的户型，且通风采光都相当良好。

Sunhouse，面积约220平米，拥有良好的景观视线，顶层有玻璃阳光花房。

双拼别墅，面积约 310平米，位于别墅群中最贴近海边的位臵，楼底有私家泳池，并以此形成的小庭院向海面敞开。

六、深圳市观澜高尔夫大宅

开发商：观澜湖房地产开发有限公司

物业管理：深圳观澜湖物业管理有限公司

物业类型：别墅

项目位臵：观澜镇高尔夫大道

项目概况：露斯达区（44栋）、纳斯比区(28栋)、蔓菲亚区（16栋）共占地150000平米左右，建面65000平米左右，独立别墅 88 栋，二层、三层

30亿元投资的配套包括叁大会所,全亚洲最大网球设施,全国唯一球场中央五星级酒店,中国首个大卫利百特高尔夫学院,休闲设施俱全,中西美食荟萃,悉心照顾业主的居家生活。国际专业人士和本土精英组成的服务团队,提供系统的物业管理服务,尽享尊贵礼遇.5重保安体系,安全尊崇、10平方公里的天然屏障、绵延高固的围墙、中南海退役卫士、特训护卫军犬严密的高科技保安管理系统。

观澜湖地处大珠江叁角洲中心地带，经济发达，外商云集，半小时车程直达深圳、东莞及香港，2小时车程覆盖9个城市、5个机场，位臵决定机遇，助事业再创高峰。

楼盘简介

观澜湖高尔夫大宅项目位于宝安区观澜高尔夫大道1号，处于梅观高速、莞深高速、机荷高速的交汇处，交通网络四通八达，自驾车出行便利。观澜湖是目前世界最大规模的高尔夫休闲胜地，横跨20平方公里的广袤绿地，在2005年被政府划入法定永久生态控制线内，使这里经过15年精心营造的青山绿水、一草一木，得到永久保护，也使坐落其中的观澜湖国际顶级别墅住区，拥有了别墅的核心价值---稀缺的自然生态环境和球场景观。球场与别墅群体交错组合，总体低密度、低容积率、地块的间距宽、形成良好的人居环境

基本信息物业类别：别墅

建筑类别：联排别墅,叠加别墅,双拼别墅

装修状况：毛坯

所属区域：宝安

所属商圈：观澜

物业地址：高尔夫大道1号

价格：30000元/㎡

交通状况：公交（观澜湖市场站）：771、882

开盘时间：2004-05

入住时间：2005-06

容积率：0.45

物业费：7.5元/平米/月

物业公司：深圳骏高物业管理有限公司

开发商：深圳观澜湖房地产开发有限公司

占地面积：2252670平米

总建筑面积：22278平米

总户数：47 户

周边配套

教育：桂花小学、石马学校、米奇幼儿园

医院：民康医疗综合门诊、塘厦医院宝石社区门诊部

银行：农村信用合作社、中国农业银行

其他：叶八川菜大排档、百福餐厅,天源百货、富佳百货、家家乐百货

七、中信山语湖

是一个大型小区，位于佛山南海里水和顺镇

2007年9月，中信南海国际社区地块由中信华南（集团）有限公司和香港上市公司九龙建业有限公司以30.3亿元价格联合竞得，项目计划总投资80亿元，首期投入近10亿元，用5年左右完成整个项目建设。根据规划，5年后，这里将崛起一座集度假、休闲、商务、居住等功能于一体的环保生态新城。经过近一年研

究论证，一个以郊野森林公园、国际体育公园、铂金五星级酒店作为项目启动的大型国际社区规划方案已初步完成。从初步规划来看，项目将拥有2000余亩郊野森林公园、1500多亩国际体育公园、500亩生态湿地公园、500余亩五星级酒店、特色商业用地、近1800亩居住用地，还有教育、污水处理厂等公共配套设施等。

开盘时间：

2009-6月、2009-12-12

周围交通：

东与广州接壤，西邻佛山中心城区，刚好处在广州市区、佛山市区与白云机场三点的几何中心。社区周围交通条件十分便利，佛山一环及北延线、广州环城高速、珠二环、广清高速、广佛高速、华南快速西延线、桂和路、美景大道以及幸福大道等一系列高速路、快速路均环绕在社区周围，形成一个发散性的立体交通网。从社区出发，距离广州市天河北为33公里，距离新白云机场20公里，距离佛山禅城区及南海桂城约22公里。

建筑面积：

161万平方米

占地面积： 7144.42亩

交通情况

自驾车：佛山一环及北延线、广州环城高速、珠二环、广清高速、广佛高速、华南快速西延线、桂和路、美景大道以及幸福大道等一系列高速路，距离广州市天河北为33公里，距离新白云机场20公里，距离佛山禅城区及南海桂城约22公里。周边配套

小区：项目将拥有2000余亩郊野森林公园，1500多亩国际体育公园，500亩生态湿地公园，500余亩五星级酒店、特色商业用地，近1800亩居住用地，还有教育、污水处理厂等公共配套设施等。

学校：广东实验中学南海学校、和顺一中

商场：惠家购物广场

银行：建设银行佛山里水支行、中国银行朝阳路支行

饮食：亨利、葡东蒲西餐厅

娱乐：里水图书馆其它：广讯电讯

楼盘详情

楼盘参数：

占地面积:4762899平方米

总建筑面积:161万平方米

开发周期:分2期开发，现第2期

总户数:206套

建筑类别:独栋、联排

楼层状况:2-3层独栋别墅

容积率:2.96

绿化率:45%

装修情况:毛坯

停车位备注:别墅带独立车位

物业管理费:别墅5.5 元/平方/月

物业管理费备注:独立别墅5.5元/平方米/月，联排别墅4元/平方米/月

楼盘开盘和入住：

开盘时间：

2009-05-01 联排别墅开盘

入住时间：

2010-12 联排别墅入住

楼盘相关企业：

开发商:中信保利达地产

建筑单位:中国建筑第二工程局有限公司/澳大利亚柏涛设计/宾士利国际设计/加拿大奥雅景观规划设计事务所/香港陈李设计/集美组室内设计工程公司/尼森与何沃(香港)有限公

司

整合推广单位:广东省广告有限公司

代理商:合富辉煌（中国）地产顾问股份有限公司

物业管理公司:金钥匙物管

八、朗诗钟山绿郡

楼盘介绍

朗诗钟山绿郡[2]傲踞紫金山东麓，北临仙林大道，东至凯旋路；距中山门道路距离约11km, 距离新庄立交道路距离13km，距离市中心新街口道路距离约15km。项目处于城东核心区域高档住宅区，优质成熟配套设施静候；内部配备多功能会所，再造繁华与静谧的尊贵双享空间。项目建筑面积156760平米，1.2的容积率，36.1%(>35%)的绿地率，紫金山惟一6F低密电梯科技洋房，重新定义未来舒适住宅格局。朗诗地产九年深耕，持续创新，以引领“室内气候革命”为突破，全面提升室内空气品质；全新欧式新古典绿色精装洋房，另有带系统阳光地下室，13000㎡乔林树阵，宅间、屋顶、垂直绿化景观，让建筑完美融于自然环境的同时，深度创造优质的人居舒适度，创新前所未有。朗诗钟山绿郡项目主体工程包括19栋三层和25栋六层住宅楼，建筑面积156760平米。不设餐饮和娱乐场所，只设臵3700平米的商业会所(沿街商铺、超市等)和500m2公共服务设施(物业、居委会等)。

项目定位是高端“类别墅”项目，仍会引进朗诗的科技住宅元素。绿郡位于保利紫晶山西侧，同样享有靠近地铁二号线仙鹤门站的便利，同样也受到建筑高度的限制。

周边配套

区域配套：餐饮：百姓人家餐饮、老妈火锅、新仙林大酒店、名典咖啡、朝晖美容商业：金鹰天地，亚东俱乐部，亚东商业广场，苏果超市，仙林大酒店休闲：紫金山5A级国际风景区、聚宝山公园，狮子山公园，钟山国际高尔夫，南京赛马场金融：兴业银行，交通银行，工商银行教育：仙林小学，南师大实验小学，南师大附属中学，仙林大学城医疗：鼓楼医院仙林分院、仙林医院 3700平米的商业会所(沿街商铺、超市等)

周边交通

朗诗钟山绿郡周边公交：50路、130路、138路、139路、310路、南汤线、东上线；地铁：地铁二号线（仙鹤门站）、规划四号线自驾车：仙林大道与凯旋路交叉口

九、中海雍城世家

中海雍城世家占地198044㎡，总建筑面积约477806㎡,其中南区110012.94㎡,北区367794㎡，为宁波市超大规模的高档楼盘，融合了双拼别墅、联排别墅、空中叠墅、高层多种高端物业产品，通过自然而有机的规划，实现别墅区与高层区的完美融合。小区介绍

中海雍城世家为纯英伦都铎风格，南北区被景观水系轴线划分，并以英式的特色长桥进行连接，茂密的植被、绚丽的辅装，将园林的古朴典雅简洁呈现。整体园林景观面积超过80000㎡，社区中规划有逾千平米中央官邸水域，滋养城市园林景观，将纯正生活还以业主，塑造大宅私院的闲情逸致。中海雍城世家一期产品有：双拼别墅、联排别墅、空中叠墅。

中海雍城世家二期高层首批房源于2009年12月开盘，建筑风格是英伦新古典主义，在绿化景观规划上注重组团集中大花园。强调大尺度间距，首层层高4.5米架空设计，并设有豪华大堂，涵盖85-180平米多种奢华户型。中海•雍城世家臻邸Ⅱ，传承臻邸世家大宅排场，传奇品质再度超越。英伦新古典建筑，高达60%绿化，景观规划上注重组团集中大花园。强调大尺度间距，共8栋楼，568户，涵盖约85-258平米多种户型格局，豪华大堂礼遇城市精英。整体规划特征为住宅建筑尽量沿用地周边布臵，中心空地设计有较大面积的中心花园，银杏、香樟、榉树、等种植物构成层次分明的景观带。项目优势：

区域优势——项目处于鄞州中心核心区，具有良好的发展潜质、逐步提升的区域知名度和居住人气、日益成熟的周边城市配套（万达广场、联盛商业广场、爱尔尼明天广场、格林生活广场、BEST广场、环球城项目）、距宁波未来CBD南部商务区仅200米；

人文优势——项目紧邻宁波南高教园区，多所高等学府环伺左右，宁波诺丁汉大学、宁波华茂外国语学校、浙江万里学院、浙江医药高等专科学校、浙江大学宁波理工学院、服装学院、鄞州高级中学、宁波中学、华泰剑桥小学、钟公庙小学、小区配套幼儿园及宁波博物馆和鄞州区文化中心等文化机构；

健康优势——鄞州体育馆、网球中心（在建）、游泳馆（在建）、宁波天波乒乓球俱乐部、卡迪溜冰场、启星高尔夫、明星足球训练基地等，鄞州第二人民医院、明州医院；

规模优势——近20万平方米的占地面积，48万左右的建筑面积，规模超大，具备形成宁波高品质的豪宅大盘的条件；品牌优势——中海地产作为香港上市公司，实力雄厚，30年开发历史，22个一线主流城市开发经验，2500万平方米的开发总量。以“工程质量”、“产品创新”著称。

小区周边

商业配套：南部商务区、万达广场、联盛商业广场、爱尔尼明天广场、格林生活广场、BEST广场等、教育配套：宁波诺丁汉大学、宁波华茂外国语学校、浙江万里学院、浙江医药高等专科学校、浙江大学宁波理工学院、服装学院、鄞州高级中学、宁波中学、华泰剑桥小学、钟公庙小学、小区配套幼儿园

生活配套：明州医院、鄞州第二人民医院小区内配套：幼儿园

交通情况

中海雍城世家东为钱湖南路，南为鄞州大道，西为学士路，北为泰康中路，中间有规划河流经过。楼层状况

促销案例篇4

如何能够让促销方式与众不同、出奇制胜?这是让许多经营者苦思不得其解的一个难题，在回答这个问题之前，我先还原两个促销的案例：

【成功促销活动案例1】：“每逢佳节倍思亲，您的爱心我传递。”

活动期间，凡是在我店消费满300元的客户，我店将赠送您一盒月饼一张贺卡，并免费为您邮递到您指定的任意地点，来传递您对家人朋友的“爱心与思念”。这是我们给某著名鞋业专卖店，针对其消费人群外地人口居多的特征而设计出的中秋促销活动。该活动最终大获成功，创造出当地最高的单天销售记录。

其实当地在中秋期间买东西送月饼的商家并不少，但是能加贺卡并替客户免费送到指定地点的却只有我们一家，事后统计，每盒月饼加邮递的成本是90元，平均每销售350元送出一套，实际上就是在打7.5折销售。这个活动成功的关键在于，我们发现随着人们生活水平的提高，买月饼自己吃的人已经非常少了，几乎都是作为礼品送朋友和家人的，月饼更多的含义已经不再是食品，而是一种代表“爱心和思念”的礼品，其实每个人都有“爱心和思念”的情感，尤其是那些常年在外打工的游子，但有时候是因为传递这种情感的方式太麻烦、太复杂而被淡化，当我们能够制造出这种轻松的传递方式的时候，多数人是愿意参与进来，表达这种“思念和爱心”的。

设计出这个促销方式的灵感是来源于笔者一位做电子商务的朋友在历年的中秋节不是简单的给员工发月饼，而是给员工家人邮递月饼并写感谢信的方式。

【成功促销活动案例2】：“年龄=折扣你的折扣你做主。”

活动期间，只要出示能证明你生日的有效证件，您那一年出生的就可以打几折，比如：86年出生的，打86折，51年出生的，就打51折。这是笔者给某时尚女装品牌“三八”节设计的促销方案，该活动由于事前宣传到位，在当地的引起了众多的议论，事中货品准备又充足，也同样取得了巨大的成功。这个促销方式充分利用了人们爱占便宜的心理，用自己可以定价的策略大大的调动了客人参与的热情，从而达到了倾销库存、加大正品销售的目的。事后证明，最终销售的产品大部分集中在6~7.5折，几单5折，没有出现4折，原因很简单，因为40

年左右出生的人已经快70岁了，很难出来凑这个热闹。设计出这个促销方式的灵感是来源于某化妆品在电视销售中利用现场观众的年龄做折扣促销的一次活动。

从上述的两个案例中我们不难发现，这种能够出奇制胜的策略都是参照或模仿了其他行业的促销方法。所以，要想制定出与众不同的促销方式并不难，抓住下面几个核心就行：

第一，把自己变成更多其它行业的会员，美容美发、快捷酒店汽车租赁等等，你会从他们的销售策略中得到很多启发。

第二，平时多看其它行业的广告，看完后问自己一句：“这个方法我能用吗?”第三，出差时多留意本行业和其他行业的促销活动，有时即使是同行用过的方法，只要换个地点，在本地也非常好使。