房地产企业成本核算

房地产企业成本核算（共12篇）

房地产企业成本核算 篇1

我国现行《企业会计准则》、《企业会计制度》及《房地产开发企业会计制度》等相关的法规文件, 从实施的效果来看存在一些不完善的地方, 对房地产这一特殊行业的会计实务没有较强的针对性。

一、房地产企业成本核算的涵义

《企业会计准则第14号——收入》中规定收入确认的条件其中一条是:“相关的已发生或将发生的成本能够可靠计量。”因而, 成本的正确归集、核算直接影响到企业收入的核算。企业会计制度科学地对成本下了一个定义:“成本是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费。”房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配, 最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。

二、房地产企业开发成本核算现状

(一) 土地开发成本核算现状

土地开发成本是指房地产开发企业开发土地 (即建设用地) 所发生的各项费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行, 是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前, 都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算, 计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本 (俗称楼板价) , 以此来进行项目的可行性评估。

土地开发项目费用, 是指房地产开发企业因开发各种建设场地所发生的费用。开发的土地按开发完成后是否属于企业的最终产品, 可分为两类, 第一类是企业为了销售或有偿转让而开发的商品性建设场地, 这属于开发企业的最终产品, 应对其制造成本进行核算;第二类是企业为了建设商品房、经营房和周转房等房屋建筑物而开发的自用建设场地, 这类建设场地属于开发企业的一种中间产品, 发生的各种开发费用最终应计入各种商品房、经营房等有关建筑的成本中去。按规定, 企业开发自用场地所发生的费用, 凡能分清负担对象, 可直接计入有关房屋的建设成本, 不必单独计算土地开发成本;而如果发生的费用需要由两个或两个以上的成本核算对象负担, 这些费用可先计入土地开发成本, 当土地开发完成投入使用时, 再按一定的分配标准将其分摊到各个有关的房屋建筑成本中去。所以只有商品性建设场地, 或者是两个或两个以上成本核算对象共同开发的自用建设场地, 不需要确定成本核算对象, 分别计算土地开发成本。

房地产开发企业的土地开发工作, 因设计要求及场地本身条件不同, 开发的层次、程度及工作内容也不尽相同。如有的只是进行建设场地的清理平整, 而有的除作上述工程外, 还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等, 因此, 每个具体的开发项目, 其费用支出的内容和项目并不完全一致, 开发企业应根据费用发生的具体情况选用规定的成本项目。土地开发成本中的直接费用, 如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等, 直接计入土地开发成本。开发间接费用先通过开发间接费用科目归集, 期末再分配计入土地开发成本。土地开发完工后归集的全部费用, 即为开发商品性建设场地的实际成本, 应予结转, 为开发自用建设场地而发生的实际成本, 应按一定标准分配后结转房屋建设成本。对于已完工土地开发项目的成本结转, 应根据已完工开发土地的具体用途。土地使用费、土地开发成本作为间接费用, 按怎样的标准分配到那些成本收益对象中去, 这也是目前房地产企业在成本计量中操作空间较大一部分。

(二) 房屋开发成本核算现状

房屋开发成本是指房地产开发企业开发商品房所发生的各项费用支出。它包括:出包建筑安装工程成本、土地使用费分配、其他费用、土地开发成本、公共设施成本等。房地产开发企业建设的房屋, 按其性质及建成后的用途可分为四类:1、为销售而开发建设的商品房;2、为出租经营而开发建设的经营房;3、为安置被拆迁居民周转使用而建设的周转房;4、受其他单位委托代为建设的代建房。上述1、2、4种属于企业开发的商品房, 理应计算其建设成本, 第3种周转房, 虽然不是企业对外销售的产品, 但其价值也应分摊计入有关开发项目的成本, 所以应计算其成本。房地产开发企业开发建设各种房屋所发生的费用, 应按房屋成本核算对象和规定的成本项目进行归集。对于发生的建筑安装工程费, 应根据企业承付的已完工程价款确定, 直接计入有关房屋成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。而对预付给承包单位的购料款和工程款, 应通过有关科目核算而不能通过开发成本科目核算。但当企业向承包单位拨付抵作预付备料款和预付工程款的材料时, 采用实际成本核算的企业应将材料结算价格与材料实际成本之间的差额, 计入“开发成本—房屋开发”科目;采用计划成本核算的企业, 其材料结算价格与材料实际成本之间的差额由两部分组成, 所以应采取不同的处理方法;对于材料价格差异, 应从“原材料”科目转入“开发成本———房屋开发”科目, 计入有关房屋成本核算对象的, 建筑安装工程费成本项目;而对于材料价格差异, 则应从材料成本差异科目转入“开发成本—房屋开发”科目, 计入有关房屋成本核算对象的建筑安装工程费成本项目。

房屋开发成本, 除了土地成本外, 主要问题是在一些需要进行分配的费用的计算上, 如:小区的公共设施, 是开发商无偿建设给小区居民使用的, 这一部分成本的分摊问题。又如, 为销售楼盘而进行的广告宣传费用的分摊问题等, 这些费用在收入确认的时点上怎样进行成本的计量。

(三) 配套设施开发成本核算现状

它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。其归集和核算方法视配套设施的不同建设情况而有所不同。如配套设施与房屋同步建设, 发生的公共配套设施费, 凡能分清负担对象的, 可直接计入“开发成本—房屋开发”科目的公共配套设施费成本项目。如发生的配套设施费应由两个或两个以上的成本核算对象负担时, 则先将这些费用归集到“开发成本—配套设施费”科目。该配套设施竣工时, 再按一定标准, 分摊计入各受益对象的“开发成本—房屋开发”明细科目的公共配套设施费成本项目。如配套设施与房屋非同步建设, 在结转完工房屋成本时, 对应负担的配套设施费, 则可采取预提方式, 即根据配套设施的计划成本采用一定的分配标准, 计算确定已竣工房屋应负担的配套设施费, 用预提方式计入有关房屋成本核算对象的公共配套设施费成本项目。待配套设施工程竣工时, 再按配套设施工程实际支出数, 冲减预提的配套设施费、分摊计入有关项目成本, 如实际支出数大于预提数, 可作为待摊费用, 分期摊入有关成本项目;如支出数小于预提数, 其差额应冲减有关项目成本。按规定, 企业预提的配套设施费用, 应在每项配套工程完工时逐项结转, 随之调整有关商品房成本, 而不得在全部配套工程竣工后一次调整, 全部工程竣工时, 只保留尚未完工的配套工程的实际支出数及相应的预提数。

配套设施开发成本, 一方面是配套设施本身成本的归集问题, 另一方面也同样存在一个成本的分配问题。总之, 由于房地产项目建设的周期长, 涉及的材料上千种, 费用名目种类繁多, 这给企业成本的正确归集和核算带来了很大的麻烦, 同时也为企业对收入的确认进行操控带来了便利条件。因而, 加强房地产企业成本核算的监控也是相关行政部门的一个重点所在。

三、房地产企业成本问题的相应对策

由于房地产企业开发一个项目涉及的费用和成本, 种类繁多, 如:为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费、不可预见费、开发期间税费等等。加之, 每一种费用中又包含不少子项, 而且, 房地产商在进行楼盘开发时, 通常是成片成片的开发, 一个项目就包含几栋甚至几十栋房屋, 而开发该项目的有些费用如:为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等是由开发商统一支出的, 这就存在成本发生对象归集的问题。

根据《企业会计制度》第一百零三条:“企业应当根据本企业的生产经营特点和管理要求, 确定适合本企业的成本核算对象、成本项目和成本计算方法。成本核算对象、成本项目以及成本计算方法一经确定, 不得随意变更, 如需变更, 应当根据管理权限, 经股东大会或董事会, 或经理 (厂长) 会议或类似机构批准, 并在会计报表附注中予以说明。”很显然它是针对一般的生产企业而言的, 而对房地产企业而言, 它同时开发的项目多, 而且项目在不断变更, 其成本的归集对象必然会不断变化。因而, 针对房地产企业的特殊性, 建议出台一种较为通用的成本归集对象, 本着直接费用直接计入, 间接费用分配计入的原则, 对开发项目为只有一栋房屋的, 成本全部由该单体承担, 开发项目为多栋房屋的, 其每栋房屋的直接成本由每栋承担, 间接费用可先分清大类, 如:住宅类、写字楼类、商业用房类等, 由于他们的前期各项费用的费率标准不一样, 其承担的成本百分比自然不一样;在分清大类后, 对同类也要进一步进行成本归集, 如:同时开发好几栋住宅, 应根据每一栋的直接成本的比例来分担成本。

摘要：近期, 政府和有关监管部门接二连三地出台一系列调控政策, 对房地产行业进行指导和规范。房地产企业的会计作为房地产行业发展的一部分, 自然也会受到人们的关注。在这种背景下, 本文从成本角度出发, 分析我国房地产行业成本会计核算方面的问题, 并给出相应对策。

关键词：房地产企业,成本核算,土地开发

参考文献

[1]仇萍.房地产企业成本控制探讨[J].财经界 (学术版) , 2010, (12) .

[2]吴清.浅谈房地产企业战略成本动因[J].财会通讯, 2010, (10) .

房地产企业成本核算 篇2

（一）、配套设施的种类及其支出归集的原则

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车 棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业 性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能 有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些 大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城 市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿 转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：

1.对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；

2.对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；

3.对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

（二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个 成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；

（2）前期工程费；

（3）基础设施费；

（4）建筑安装工程费；

（5）配套设施费；

（6）开发间接费。

其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。

对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设 地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本 或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一 般可仅设置如下四个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；

（2）前期工程费；

（3）基础设施费；

（4）建筑安装工程费。

由于这些配套设施的支 出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成 本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

（三）、配套设施开发成本的核算

企业发生 的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或 批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成 本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款“等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设 施开发成本明细分类账的”配套设施费“项目，并记入”开发成本——配套设施开发成本—— X X“账户的借方和”开发成本——配套设施开发成本——XX“账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账 的”开发间接费“项目，并记入”开发成本——配套设施开发成本“账户的借方和”开发间接费用“账户的贷方。

对配套设施与房屋等开发产品不同步 开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本 明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需 要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销 售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施 的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%

式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租 时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周转房 800 000元

201大配套设施——商店 500 000元

251幼托设施 320 000元

则

幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周转房；800 000元×8％＝64000元

201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。

现举例说明配套设施开发成本的核算如下：

如 某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业 部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设 施共发生了下列有关支出（单位：元）：

201

251

252

商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）

支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000

支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000

应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000

应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000

分配水塔设施配套设施费 35 000

分配开发间接费 55 000

预提幼托设施配套设施费 40 000

则用银行存款支付征地拆迁费时，应做：

借；开发成本——配套设施开发成本 105 0005 贷：银行存款 105 000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本 80 000

贷：银行存款 80 000

将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本 765 000

贷：应付账款—一应付工程款 765 000

分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本——商店 35 000

贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000

分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000

贷：开发间接费用 55 000

预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应做：

借：开发成本—一配套设施开发成本—一商店 40000

贷：预提费用——须提配套设施费 40000

同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。

（四）、已完配套设施开发成本的结转

已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况和用途结转其开发成本：

1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施开发成本”账户的贷方转入“开发产品——一配套设施”账户的借方，做如下分录入贴：

借：外发产品—一配套设施

460000 贷；开发成本——－配套设施开发成本

460000

配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。

2.按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，做如下分录入账：

借；开发成本——－房屋开发成本 265000

开发成本—一配套设施可发成本 35000

贷：开发成本—一配套设施开发成本 300000

3.对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，做如下分录入账：

借：预提费用—一预提配套设施费 320 000

贷：开发成本—一配套设施开发成本 320 000

对房地产行业成本核算一点思考 篇3

摘要：成本控制被看成企业提升竞争力的重要途径，那么房地产行业进行成本控制需先能准确核算成本，才能找到成本控制关键环节。本文探讨房地产成本核算中开发成本科目核算的内容及成本分摊方法，让企业在成本核算中更准确分摊成本，更准确核算每个成本对象产生的利润，为企业决策服务。

关键词：开发成本；房地产行业；成本核算

房地产行业特点是产品销售采用预售形式，收到客户房款作为企业的一项预收账款，达到交房条件从中结转形成收入，同时结转成本。

一、房地产行业成本构成

1.成本分类。房地产行业成本按核算科目分三类：期间费用、开发成本、税收支出。期间费用作为房地产业务的支持性费用，核算上与其他行业差别不大（房地产利息支出计入开发间接费用）；开发成本包含土地、前期工程、基础设施、配套设施、建筑安装、开发间接费用；税收支出属刚性支出，所不同的是企业所得税、土地增值税按照收入前期预缴，项目达到清算条件时，分别进行项目清算，多退少补。

2.成本构成。从成本构成来说，分为三部分：土地、报批报建、税收等政府类成本，属于刚性支出，缺少支付弹性，一般占到总成本支出的40%。勘察、设计、施工、监理等工程类成本，可通过谈判沟通、加强管理来控制，一般占到40%。工资福利、车辆费、营销费、银行手续费等费用支出，通过费用预算加强管理，占到总成本支出的20%。

二、开发成本核算内容

“开发成本”作为房地产行业一个特有的科目，包含从土地购买到最后交房整个过程的支出核算。“开发成本”科目惯例上设置六个二级科目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费用、配套设施费用、建筑安装工程费用及开发间接费用。在未达到收入结转条件时，期末作为资产负债表中存货项目。

国家对一级科目的设置要求规范性，对于明细科目各单位可据自身情况设置。在六个二级科目下，据需要下设三级、四级五级等明细。前期核算细化对后期在成本分摊环节会有很大帮助。不论当初采用什么方法确定成本核算对象，最后都需要核算出每栋楼的成本，甚至到每一平方单位成本。

1.土地费用。习惯上设“土地征用及拆迁补偿费用”，笔者认为已不符合现代土地使用权转让的国家政策的规定，建议改设为“土地取得费用”或“土地费用”。土地征用是政府为了公共利益，经过法定程序向被征用土地者支付补偿费，是政府特有的行为和权力；且目前土地多采用招拍挂的方式出让，需达到出让的条件，大多是净地，是政府而并不是房地产企业支付拆迁补偿费。所以，笔者认为用“土地取得费用”或“土地费用”更能与时俱进。对于土地费用的分摊，由于会遇到整个小区分期开发的情况，可在每个工期内结转收入时按照基地面积的比例、建筑面积的比例（建筑业态相同或相似）、成本造价的比例中选择其一乘以单位土地成本分摊计入每一期每一栋楼的土地费用。

2.建安费用。施工合同要在建设主管部门备案，所以一般都有独立的每栋楼的合同价，每笔结算的工程款都有具体的楼栋归属；且安装款项中电梯、门窗、防盗门安装等都能具体到每栋楼，所以建议此二级明细科目下的明细科目直接核算到楼栋。

3.配套设施费用。配套设施费用分两部分，一种是可形成建筑实体的幼儿园、物业用房等可直接核算到此成本对象；另一种就是不形成建筑实体，是为整个小区服务的，如车棚、康体设施、水塔等可按规划面积的比例分到每栋楼。

4.其他费用。前期工程费、基础设施费、开发间接费在发生的初期无法分摊到每一栋楼，可先进行成本的归集，待到结转收入时，参照土地费用分摊方法进行结转。

三、建议和挑战

房地产行业取得商品房预售许可证后即可对外销售，而开发产品还在建设中。等达到交房条件即结转收入的条件，工程结算也已进行了大部分，成本估算随实际发生的调整更接近真实，在此时结转成本中如果某些费用无法准确结转，可以按照调整后的造价进行分摊结转成本。

个别房地产企业在开发成本下设第七个二级明细科目“结转成本”，从“结转成本”中转出要结转收入相应估算的成本金额，到有完整的成本核算资料再从前六个二级明细中转到“开发产品”科目中，同时调整“结转成本”科目。

核算出每栋楼的成本显示在“开发产品”中，如果一栋楼中有两种以上业态，需要把成本分摊到不同业态中。比如实务中提出按照销售价格比分摊住宅、商业成本，结合土地使用权年限，住宅使用年限70年，商业40年。这种方法具有一定的合理性，可避免商业成本过低利润奇高的现象。

房地产行业成本核算是一个复杂过程，对开发流程的了解有助于更好地认识成本核算，实务中业务多种多样，远比核算理论、方法复杂，房地产企业商业经营模式下形成的投资性房地产，代建廉租房等都给房地产核算提出新的要求，需要在实践过程中不断的探索总结，找到适合企业的核算方法。

参考文献：

[1]李舒平：浅议房地产企业的成本核算.中国市场.2011年9月.86-87.

[2]段志坚：房地产行业的成本核算.金融经济.2005年16期.81-82.

[3]http：//www.chinaacc.com/new/635_651_201106/10ya130217412. shtml.

[4]严海建：房地产行业的成本核算之我见.中国乡镇企业会计.2011年8期.48-49.

浅议房地产企业的成本核算 篇4

1 房地产行业成本核算中存在的问题

由于房地产企业规模和项目开发周期的不同, 很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算, 其存在的主要问题是:

(1) 成本核算对象不明确。

房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等, 属于成片开发, 分期进行, 产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象, 是以整个开发项目为成本核算对象, 还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象, 这些在会计准则中并未明确。

(2) 成本费用的归集和分配方法不明确。

根据成本会计有关知识, 属于生产产品直接发生的费用, 应直接归集到该产品成本中;属于多种产品共同发生的费用, 应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配, 间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本, 而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本, 需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配, 间接开发成本归集何处, 按什么标准来分配, 没有给予明确的解决方法。

(3) 任意虚增建安成本。

有些房地产企业内控制度较为健全, 财务核算比较规范, 经营管理比较到位, 很少有张冠李戴随意调剂成本现象, 各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下, 房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标, 房地产企业往往在建安成本上下工夫, 一般在年末突击虚列并结算工程成本。

(4) 成本核算周期不明确。

产品成本核算一般按月或按生产周期进行, 房地产开发产品由于开发周期长, 只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本, 以便企业结算出经营利润和应交税金, 恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确, 工程竣工验收后即可进行竣工结算, 但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施, 进而影响项目结算。

(5) 张冠李戴随意调剂成本。

房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发, 由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同, 使得各项目利润空间也不尽相同, 如有的是经济适用房, 有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税, 想方设法压缩各项目当期利润空间, 有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转, 造成各项目间成本张冠李戴, 趁机浑水摸鱼。

2 存在问题的原因分析

(1) 部分房地产企业管理者的素质不高, 成本核算水平低。

在传统的计划经济体制下, 企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体, 这在一定程度上影响了企业的主观能动性, 但在市场经济条件下, 房地产企业已经成为市场竞争的主体, 但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化, 不能及时树立市场竞争的观念, 照走过去的老路, 造成目前有许多房地产企业成本管理落后, 成本核算水平低。

(2) 成本核算体制不适应市场经济的需要。

传统的房地产企业成本管理, 主要是根据财务部门的决算报告, 这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制, 只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控, 已是既成事实, 则无可挽回。

3 提高房地产成本核算水平的途径

(1) 制定相应的成本控制措施。

控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。

①严格控制建安成本降低工程造价。

控制建设工程成本, 首先, 应从设计开始, 因为设计是工程项目付诸实施的龙头, 是工程建设的灵魂, 是控制基本建设投资规模, 提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低, 设计质量的高低, 不仅影响到施工阶段投资的多少, 而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次, 要合理安排施工顺序, 减少施工费用, 还要做好工程招投标工作, 通过招投标形式确定完施工企业后, 在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段, 还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后, 应合理地确定工程造价, 做好结算审核工作。

②拆迁安置费用的控制。

在项目立项之后, 业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口, 严格控制分户, 减少代征土地, 增加城区居民外迁, 按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积, 做好新区开发原有人员的安置工作。

③贷款利息的控制。

房地产企业融资渠道之一就是银行贷款, 很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资, 使部分企业的资产负债率在80%以上。有贷必有还, 如何偿还使付出的利息最少, 资金成本最低, 要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说, 偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大, 只有在资金量很大的情况下才有可能, 对于同时投资于多个房地产开发项目的企业, 实行的是滚动开发, 在总的开发过程中, 一方面要投入资金, 另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款, 可以选择本金均等偿还办法, 以免过多占用资金造成利息损失, 把企业资金的利息损失降低到最小。

(2) 加强制度建设, 强化会计监督。

①建立和健全企业的规章制度。

加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设, 使成本核算工作有法可依、有章可循, 从而保证成本会计资料的真实、可靠, 促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素, 在保证成本会计工作质量的前提下, 合理地设置会计机构, 配备必要的成本核算人员。每一个房地产项目应由专人负责成本核算工作, 大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作, 使成本核算和管理有机地结合起来, 形成算为管用、算管结合的有效机制。

②加大会计、税收监管力度。

财政、税务、审计等有关部门应加强合作, 及时沟通信息, 对故意不进行工程决算, 不按规定核算收入和成本的房地产企业加大处罚力度, 同时提高预收账款、预交税款的比例, 促使其及时、正确核算收入成本, 切实提高房地产行业会计信息质量。企业应设立内部审计部门或人员, 强化内部审计, 以保证会计核算真实性, 其最终目的是降低房地产开发成本, 提高房地产开发企业经济效益。另外, 内部审计人员要参与工程决算, 全程参与成本核算的监督。

摘要：房地产开发成本的核算存在诸多问题, 主要的原因是成本的核算体制。提高房地产成本核算水平, 需要制定相应的成本控制措施, 同时加大会计、税收监管力度, 建立和健全企业的规章制度。

房地产成本核算案例分析 篇5

目 录

第一章 总 则

第二章 成本核算的基本程序

第三章 成本核算对象的确定

第四章 成本费用项目及核算内容

第五章 会计科目与帐簿设置

第六章 成本费用的归集与分配

第七章 成本报表

第八章 附 则

VANKE万科企业股份有限公司

房地产开发企业成本核算指导

编制单位：财务管理部

第一章 总 则

1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。

1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。

1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。

第二章 成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤：

第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章 成本核算对象的确定

3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

(3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

▲ 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。▲ 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

▲ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

(4)根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

3-3 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。

第四章 成本费用项目及核算内容

4-1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：

1)土地征用及拆迁补偿费

2)前期工程费

3)基础设施费

4)建筑安装工程费

5)配套设施费

6)开发间接费

4-2 各成本项目的开支范围如下：

土地征用及拆迁补偿费

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

(1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

(2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。

(3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。

(4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。

前期工程费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。

(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。

(6)预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

(7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

基础设施费

指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容：

(1)道路工程费：小区内道路铺设费。

(2)供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。(3)给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。

(4)煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。

(5)供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。

(6)通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。

(7)电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。

(8)照明工程费：小区内路灯照明设施支出。

(9)绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。

(10)环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。

(11)其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。

建筑安装工程费

指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用(含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：

(1)土建工程费

① 基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。

② 主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。

③ 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

(2)安装工程费

① 电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

② 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。③ 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。

④ 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。

⑤ 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。

⑥ 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。

⑦ 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。

⑧ 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。

⑨ 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。

(3)装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

(4)项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。

(5)其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。

配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：

(1)在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。

(2)在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

(3)开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

(4)对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

开发间接费

指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：

(1)现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。

(2)利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

(3)固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。

(4)物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

(5)质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。

(6)其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。

4-3 开发企业期间费用的开支范围为：

营业费用

指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括：

(1)已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。

(2)小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。

(3)开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。

(4)专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。

管理费用

指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括：

(1)行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。

(2)工会经费和职工教育经费。

(3)财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。

(4)税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。

(5)审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。

(6)无形资产及长期待摊费用摊销。

(7)坏账损失及存货盘亏、毁损损失。

(8)环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等

(9)租金：包括房屋租金、车库租金等。

(10)分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。

财务费用

指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。

会计科目与帐簿设置

5-1 “开发成本”科目：核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

5-2 “开发间接费”科目：归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去)。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

5-3 “预提费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。

应预提的费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等。

费用预提的时间：应由房屋等开发产品负担的费用，应在结转房屋等开发产品时预提。

配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法：

范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。

条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行)；先建房屋，后建配套设施。

依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。

计算方法：

某成本核算对象应

该项开发产品预算

配套设施费

=

*

预提的配套设施费

成本(或计划成本)预 提 率

配套设施

该配套设施的预算成本(或计划成本

=

-*100%

费预提率

应负担该配套设施费各开发产品的 预 算 成 本（或计划成本）

式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。

5-4 “待摊费用” 科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出(分摊期限为预计项目开发期，项目开发期超过一年的列“长期待摊费用”)、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。

5-5 “开发产品”科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。各单位在进行“开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。

房地产成本核算科目明细表

一级科目 二级科目 三级科目 四级科目 五级科目 备注

开发成本 各项目

各成本核算对象 土地征用及拆迁补偿费 按前述明细 完工转开发产品

（各住宅小区、配套设施）前期工程费 同上

基础设施费 同上

建筑安装工程费 同上

配套设施费 同上

开发间接费

自一级科目

待分摊征地及拆迁补偿费 按前述明细 开发间接费转入

待分摊前期工程费 同上

待分摊基础设施费 同上 待分摊配套设施费 同上

开发间接费 各项目

工资及附加费

定期转入开发成本

有关部门 办公费用

差旅交通费

修理费

通讯费

周转房摊销

利息并借款费用

质量检验费

物业管理基金

其他

开发产品 项目名称

成本核算对象

设置面积或套数的数量金额帐

第六章 成本费用的归集与分配

土地征用及拆迁补偿费

6-1 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。有关分配方法为：

按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：

方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。

方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。

按建筑面积计征（或补偿）时：

不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。

前期工程费

6-2能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本— 土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。

基础设施费

6-3一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。

建筑安装工程费

6-4 一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

6-5 预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。

6-6 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。计算公式为：

某项工程的实际

该项工程预算造价

= 工程标价*--------------------

建筑安装工程费

各项工程预算造价合计

配套设施费

6-7 凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目：

(1)配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：

▲ 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

▲ 不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

(2)配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下：

▲ 应先通过“开发成本—配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。

(3)先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：

▲ 可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

▲ 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。

6-8 凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本的“开发成本—配套设施开发—配套设施费”项目中。

开发间接费

6-9 应先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于终了时一次进行调整。6-10 成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。

6-11 如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价4%计算残值。

关于借款费用资本化

6-12 借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工其间不包括在内；

6-13 可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等；

6-14 可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊；如果一次性利息数额较大时，也可先通过“待摊费用”归集后，再分配计入各成本核算对象的“开发间接费”。

某成本计算对象完成投资额

分配比例 =-------------------------× 100%

项目完成投资总额

第七章 成本报表

报表种类：

7-1 各房地产开发企业应按要求编报成本报表。成本报表主要包括：(1)“房地产成本结转情况表”；(2)“房地产成本比较分析表”；(3)“开发间接费明细表”；

(4)“房地产项目综合情况表”；(5)“房地产成本合同执行情况表”；

编报时间: 7-2 成本报表报送时间为每季后10日内，报表时间以决算通知为准，另外总部可根据项目开发的不同阶段要求报送有关成本报表。

编报要求：

7-3 详见总部财务部统一印发的表样及各表的说明。第八章 附 则

8-1 本指导适用于集团所属的控股经营和受托非控股经营的房地产开发企业。各房地产开发企业可根据自身开发项目情况，进行补充完善并制定本单位成本核算的具体规范。

解析企业成本核算问题 篇6

【关键词】成本核算；会计成本核算；运行方式

企业成本核算的最终目的是为了能够有效的对企业各项费用支出进行全方位的掌控，进而节省企业开支、缩减损耗，同时为进行准确的决策提供科学真实的数据信息。企业会计成本核算不单单可以为企业进行优化配置及整合资源提供很好的方式，并且成为企业科学合理进行企业成本掌控，实现经济最大化效益的有效方法。为此，企业会计成本核算应当全方位、及时性、综合性强，这样才能够推动企业的未来健康发展。

一、企业会计成本核算问题解析

企业会计成本指的是，企业为了获取最大化的利益以及为此企业日常运行的具体花费及能耗的消损情况，企业会计成本核算是把所有的花费及能耗用货币表现出来。

1.目前企业成本核算范围比较狭窄

依据当下企业发展的实际情况，经过调查显示出，我国企业成本核算范围仅仅局限在产品制造过程中所消耗的成本，完全忽略了产品非制造业中的成本，这种情况就导致企业成本管理中存在缺失的现象，致使企业成本核算真实性低，对企业的可持续健康发展是十分不利的。

2.企业核算方法中人为因素的影响

企业管理工作中，人为因素占据主导的位置，有的企业在日常的管理中并未对自身企业中存在的问题进行全面的系统浅析，未采取行之有效的企业会计核算方法，这种情况就造成企业会计核算工作非常随意、笼统。并且企业人为操作情况非常严重，会计河段人员在具体的操作及管理过程当中，很容易受到私利的影响，随便更改成本消耗，造成账目真实度非常低，严重影响了企业对产品市场效益的核算评估。关键的问题是，企业管理工作者并未对企业核算的复杂性进行全面的系统考虑，因未对企业管理方式有一个正确的理解，非常容易造成企业核算工作中出现问题，因而信息的完整性及准确性必然会大大降低。

二、重视无形资产成本

目前，整个世界当中的企业，制造产品的最终目的都是为了能够赚取最大化的社会及经济效益，我们从产品的设计-制造-销售过程中来分析，不管是哪种类型的企业，企业的发展都是对产品成本的核算，在这一过程中的任何一个缓解都能够节省不必要的开支，同时，生产产品的非制造成本的提高，将直接影响着企业成本的增加。而目前不少企业只是注重生产产品的制造成本，而完全忽略了非制造费用在企业成本中所占据着一定的比重。

三、企业会计成本核算的要求及重要意义

要想将企业会计成本核算做好，首先需要把已经计入的成本加入到企业会计成本核算当中，严格遵循国家所规定的成本核算范围进行，切实的展现出企业生产产品成本，使得在相同产品中具为较高的可比性，其次，需要挑选较为适合的企业成本核算方式，每一家企业的发展情况不同，发展阶段也存在一定的差异性，为此需要企业制定适合自身企业特征的核算方法。再者，企业会计成本核算的基础工作需要做好。针对企业会计成本核算方面的有关准求，明确成本核算的计价方式、收入支出范围等。

1.依据计算企业快捷核算成本获得产品实际成本，促使企业最终盈利，以方便相关部门对企业产品价格、盈亏情况进行科学合理的浅析，有助于企业的最终定位，准确自身企业在市场竞争中的位置，调整好各方面的工作，使得企业及时的把握好市场发展方向，得出最终的准确结论，找出具体对策，确保企业在激烈的市场竞争中占据有利的地位。

2.通过对企业成本核算的精准取证，可以在第一时间掌握企业成本的运行方式，科学合理的进行产品生产过程中人物财力方面的有效协调，成功的从传统生产方式向无形资产方式转变，有效的运用现有资源，节约成本，使得企业资本得到最大限度的使用。

3.通过对企业原始账目进行全面的浅析，掌握企业产品未来的发展方向，促使产品优化升级，全方位的对企业产品成本进行了解，将产品的定额成本及企业的标准成本进行对比，进行定额成本与标准成本相差异的方面，促使会计成本核算与实际情况相吻合。

四、怎样将企业会计成本核算工作做好

加强企业会计成本核算基础性工作，需要切实的落实事故责任制，促使企业全体工作者都能够加入到成本管理工作当中来，最大限度的保质保量完成各项工作任务。

企业如果想要获取最大化的社会经济利益，就需要不断的加强科学技术的创新，以促使企业产品技术含量得以提升，进行产品设计优化，促使产品更加新颖，以全面的提升产品价值，从而占领广阔的市场份额，这样不单单能够节省资源，缩减能源损耗，而且可以有效的降低产品成本。

五、结束语

企业要全面认识到企业会计成本核算在企业发展过程当中所占据的重要性位置，对企业成本核算管理中潜存的问题进行深入的探究，同时不断的对现有问题进行探索，找出 解决的最好办法，以确保自身企业在激烈的市场竞争中能够立于不败之地。不断加强企业管理基础性工作，依法纳税，在严格遵守国家制度及规定的基础上，顺应时代的发展，确保企业正常运行为本企业创造更大的社会经济利益。

参考文献：

[1]祁虹.企业会计成本核算存在问题及解决对策研究[J].现代经济信息，2011（13）：176.

房地产企业成本核算 篇7

一、建安成本核算的现状

在日常工作, 由于各种因素的存在, 使得建安成本的核算十分不完善, 尤其一些中小房地产企业, 财务信息失真现象比比皆是, 其中有主观的因素, 也有客观的因素。

( 一) 人员素质有待提到

房地产开发过程中涉及规划设计、建筑施工、水电安装、消防、形象进度测量等非常专业的知识及工作能力。每个环节工作人员的素质都直接影响成本归集的准确性及完整性, 只有各个环节都能得到正确的测量及计算, 建安成本的最后归集才能准确无误, 真实反映开发项目的形象进度, 从而得出正确的成本资料。

同样, 作为具体执行核算业务的财务人员对房地产开发涉及的专业知识就更陌生了, 从而造成成本的分类归集出现误差。另外, 在实际工作中, 由于某些成本支出分期发生, 前后发生时间间隔较长, 财务人员会因为对工程成本概念模糊, 而将相同的成本支出在不同期归入不同类别。

( 二) 缺乏科学、规范的内部控制制度

很多房地产企业缺乏科学、规范的内部控制制度, 该分离的职务没有分离, 该设置检查复核岗位的没有设立, 以致统计出来的资料出现误差甚至错误, 影响了成本归集的准确性。

项目资料在企业内部不能进行有效流通, 信息传递时常出现不及时甚至中断的现象, 从而造成各部门的数字出现不一致甚至南辕北辙的情况存在。这种时间性的差异也是造成成本信息失真的重要因素。

( 三) 缺乏规范的成本核算制度

按照房地产行业惯例, 工程款一般是按照工程进度的一定比例进行支付的, 很多工程施工单位都存在垫资情况。况且工程进度的取得也是需要时间, 首先, 施工单位需要向开发商上报工程量, 并准备齐全各项工程资料;其次, 开发商工程人员及监理单位进行现场测量, 核实工程进度。最后才是计算出工程成本的准确金额。在此之前, 财务部门很难及时取得准确的成本资料。鉴于上述情况的存在, 企业一般按照付款进行成本核算, 这不能真实有效的反应项目的真实情况。

二、措施改进及建议

( 一) 招聘合格的专业人员

公司应优化招聘流程, 事先确定适合各种工作岗位的人员资格, 并根据这些资格进行员工招聘、筛选和聘用。为房地产开发过程中的各个环节配备合格的专业人员, 从教育背景、工作经验、专业认证等多方面进行考核, 并根据企业的目标、使命、政策以及程序进行培训。确保项目开发的规划设计、工程施工及组织、形象进度测量、工程款计算等环节都有具备专业胜任能力的人员担任。

同时要求财务人员尽量熟悉房地产开发的施工流程, 同工程、监理人员多交流, 经常性的进行业务探讨, 了解房地产开发中的各个业务控制点, 并在日常核算业务中反应出业务的特点, 使账务的核算与工程施工、工程结算进行密切的结合。

( 二) 建立完善的业务流程体系

1. 确保不相容职务的分离;所谓不相容职务, 是指那些如果由一个人担任, 即可能发生错误和舞弊的行为, 又可能掩盖其错误和舞弊的职务。其分离的核心是内部牵制, 以形成互相监督、互相制约的有效的制衡机制。在工程施工中, 针对每项测量验收、资料汇总、成本计算等环节都需另外设立一个复核岗位, 进行准确度检查, 以确保资料的准确性。尤其在财务进行成本核算时, 务必设立多级复核岗位, 确保资料收集完整、成本核算正确, 项目分类合规。

2. 保证信息的有效传递;为保证建安工程信息能及时、有效的传递到下一部门或程序, 公司应制定明确的内部制度, 由各部门共同制定能满足各方需求的信息表格, 及时填制、复核并尽快流转, 将信息及时传递到需要部门。其下一部门也应该及时向前一部门索取所需资料, 尤其财务部门在月底结账时, 应关注资料是否收集完整。

( 三) 建立规范的成本核算制度

企业应该就建安成本的归集建立完善的核算制度, 该制度应遵守中国相关会计法律及法规的要求, 尤其要体现权责发生制的原则, 将建安成本准确的反应在财务报告中。具体而言:

1. 遵照权责发生制原则进行成本核算。按照房地产行业惯例, 工程款按照工程进度的一定比例进行支付的情况, 应首先要求工程结算部门在提供成本报告时, 至少包含该建安工程的工程形象进度及应付款额。财务部按照工程形象进度确认开发成本金额, 按照应付款确认应付账款金额, 其差额因开发企业不具有导致经济利益流出企业的现时付款义务, 不符合应付账款的确认条件, 暂时放在预计负债里, 待按照合同要求达到付款条件时, 再转入应付账款账户。

2. 加强合同管理。建设工程施工合同作为建安工程各生产要素的具体载体, 详细记载了工程范围及周期、工程造价、拨款及结算等具体事宜, 是工程建设质量控制、形象进度控制、投资控制的主要依据。因此, 加强工程合同管理是确保进度结算准确的重要措施。

在具体方法上, 财务部应建立合同管理体系, 体系包含《合同管理表》及各种支持性文件, 详细记载合同的各要素及合同执行情况, 动态反应建安工程的各种进展。

《合同管理表》主要包括两大部分:工程基础资料及工程施工、付款情况。

工程基础资料主要反映建安工程的各项基本参数, 包括但不限于:施工方名称、工程总造价或工程预算、工程付款条件、施工开始及结束时间等合同要素。如后期因实际情况有变更的, 其变更部分也应反映在《合同管理表》中。

工程施工情况主要反映建安工程项目的主要执行信息, 该信息应根据项目进度及时更新。其内容包括但不限于:工程结算期及形象进度、工程款支付时间及金额、工程发票金额及单号等执行因素。

在更新《合同管理表》时, 财务部应当及时取得合同管理表所记载生产要素的支持性文件, 并作为《合同管理表》的附件存档, 以保障建安成本资料的完整性, 方便日后检查及核对。

最后, 定期进行工程成本对账;为保证建安成本的准确, 确保各部门资料的一致性, 财务部应定期同工程结算部门进行资料核对, 以确保各部门资料的统一、完整, 这也有助于及时发现结算时的问题。

( 四) 定期进行成本分析

首先, 财务部应定期对《合同管理表》进行分析, 关注建安工程形象进度趋势, 对进度放缓等异常情况应及时向工程部了解原因, 并向管理层汇报;

其次, 关注付款情况, 计算出付款比例。对付款比例超过合同约定条款的, 应及时向管理层发出警示;对未达合同约定付款比例的, 也应该查明原因, 并提示管理层关注是否影响工程形象进度。

最后, 监控发票是否足额收回。对已经支付工程款项, 尚未取得合法票据的情况应及时催促, 尽快取得合法票据。财务人员应该明确, 合法票据是进行税务抵扣的重要凭证, 应及时取得应, 以防范税收风险。

三、结束语

建安成本作为房地产开发成本的重要组成部分, 对项目开发的成败有着十分重要的作用和意义。因此, 准确的成本核算, 为管理层的决策提供高质量的财务信息, 是成本控制和资金筹措的核心。我们要认识到在当前激烈竞争的市场环境下, 成本控制对实现企业利益最大化的重要性, 所以, 我们务必要勇于探索, 积极行动, 促进建安成本的有效控制。

参考文献

[1]王忠杰.优化建造合同核算过程, 防止财务信息失真[J].财经界, 2015.

[2]王丽萍.房地产企业建安成本你控制的研究[J].中国社会科学院学报, 2014.

房地产企业成本核算 篇8

房地产企业的会计核算有一般企业的共性, 也有其特殊性。房地产企业开发的产品就是房地产, 周期较长, 可以说是数年完成一个产品。因此其成本核算是其重心。一般地房地产企业应设置开发成本科目进行核算, 不用生产成本科目。为了准确清晰地核算开发成本, 应设置一定数量的明细科目, 同时利用财务软件, 对明细科目设置辅助核算, 形成二维的科目体系。结合笔者的经验, 开发成本核算最好能满足以下要求:

1.开发成本的核算应确定成本核算对象和成本项目。开发成本应按照具体的开发项目作为成本核算对象并进行辅助核算, 按照成本费用内容设置明细科目进行会计处理。

2.待分配项目可以作为单独的项目进行成本核算。如有待分配项目, 如几个商品房项目共用的配套设施等, 应单独设置项目作为成本核算对象归集费用, 待完工后再分配至其他独立项目。

3.开发成本的核算应遵循完整、及时、准确的原则。应计入所规定的成本费用明细科目;应按照规定进行相应的辅助核算。

4.开发成本应设立项目成本管理台账, 以完整反映成本的发生过程。

5.现场管理部门发生的费用应先计入“开发间接费”科目, 然后再转入“开发成本—开发间接费”科目。

6.企业应采用合理的方法核算配套设施所发生的费用。

对于开发产品已经完工而相应的配套设施尚未完工的, 建议各企业结转完工的开发产品时, 预先提取相应的配套设施费, 以较为准确地反映成本。

7.支付开发项目的成本所发生的结算业务 (包括现付) , 一律应通过“应付账款”科目核算。

二、主要的核算内容

(一) 土地征用及拆迁补偿费

因土地征用和拆迁所支付的土地出让金、转让款、有关税金和补偿费用等在“开发成本———土地使用及拆迁补偿费”科目核算。对于整块取地、分项分期开发的土地, 在尚未确定总体规划之前土地成本先按照单独项目主体 (设立虚拟开发主体, 归集核算土地成本、前期整体规划、测量、设计、勘测等支出) 进行核算, 设立“**地块”之类的辅助项;在确定总体规划时再按照各分期的土地面积 (含配套设施所占土地面积) 占总土地面积的比例分摊归集的土地成本 (分摊时应以尽量预测完整的土地成本) , 按照各分期的建筑面积占总建筑面积的比例分摊归集的前期费用。例:

A.整块取地、分项分期开发

(1) 发生的征用及拆迁补偿费等

借:开发成本-土地征用及拆迁补偿费 (**地块)

贷:应付账款-应付工程款

应交税金-应交耕地占用税、契税等

(2) 发生的前期费用

借:开发成本-前期费用 (**地块)

贷:应付账款-应付工程款 (3) 分摊时附分摊依据以及分摊表

借:开发成本-土地征用及拆迁补偿费 (开发项目A)

开发成本-前期费用 (开发项目A)

开发成本-土地征用及拆迁补偿费 (开发项目B) 开发成本-前期费用 (开发项目B)

贷:开发成本-土地征用及拆迁补偿费 (**地块)

开发成本-前期费用 (**地块)

其中公共配套 (如学校、公园等) 所占土地亦应分摊相应的土地成本

借:开发成本-公共配套设施费-公园 (土地征用及拆迁补偿费)

贷:开发成本-土地征用及拆迁补偿费 (**地块) B.单块土地一次性开发

例:发生的征用及拆迁补偿费等

借:开发成本-土地征用及拆迁补偿费 (开发项目)

贷:应付账款-应付工程款应交税金-应交耕地占用税、契税等

(二) 前期费用 (如支付的规划设计费、勘探测绘费) 借:开发成本-前期费用

贷:应付账款-应付工程款借:应付账款-应付工程款

贷:银行存款应付票据

缴纳的新墙改基金和散装水泥基金先在“其他应收款-外部单位往来”科目核算, 无法返还的部份转入“开发成本-前期费用-新墙改基金和散装水泥”科目。

(三) 建筑安装工程费

甲供材料、工程款、监理费等的支付, 不管哪种形式 (如票到付款) , 均要通过“应付账款”科目, 使“应付账款”的借方累计发生额能反映支付给某个工程合同或某个供应商或某个监理公司的所有款项。这是一种对会计核算的变通, 使得财务管理更为方便。

注意:退款时, 要通过“应付账款”借方红字入账, 不能在贷方入账。

A.甲供材料

建筑安装工程中, 施工单位领用的各种材料 (甲供材料) 、设备等, 凭施工单位项目部签字、盖章的领料单或出库单等, 计入“开发成本-建筑安装工程费-甲供材料”科目。

借:开发成本-建筑安装工程费-甲供材料

贷:原材料-发出B.建筑安装工程费

(1) 预付工程款

根据合同协议约定支付的预付款应计入“应付账款-应付工程款”科目

借:应付账款-应付工程款

贷:银行存款 (2) 工程款结算

根据与施工企业确认的结算通知单上的应付款金额, 确认应付的工程款

例:施工企业申报进度款120万元, 监理公司和公司预决算部确认金额为100万元, 按合同规定的付款比例 (如75%比例) , 则财务账面确认的应付工程款为75万元。

借:开发成本-建筑安装工程费-工程款

贷:应付账款-应付工程款 (3) 支付进度款

借:应付账款-应付工程款

贷:银行存款

(四) 基础设施费

核算建筑单体外的配套工程成本。这类基础设施特性是均不能有偿转让, 计入开发项目的成本, 按开发项目辅助核算。

借:开发成本-基础设施费 (开发项目)

贷:应付账款-应付工程款

(五) 公共配套设施费

核算小区内为提高小区品位等建造的为全体业主服务的公共场所或按国家要求必须配备的物业、居委会等管理场所的成本。

公共配套可以分为如下两类:一类是不能有偿转让的公共配套设施;另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目。第二类配套设施, 如果没有投资来源, 不能有偿转让, 也将它归入第一类中, 计入开发项目的开发成本。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出, 并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本, 对配套设施支出的归集, 可分为如下三种:

1. 对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类

配套设施支出, 住宅小区围墙内的支出计入“开发成本-基础设施费”科目, 住宅小区围墙外的支出计入“开发成本-公共配套设施费”科目, 并均按某具体开发项目辅助核算;

2. 对不能直接计入有关开发项目的开发成本的第一

类配套设施支出, 应先在“开发成本-公共配套设施费”科目进行归集 (没有具体的开发项目作辅助核算或以公共项目的名义辅助核算) , 归集完成后再按具体的开发项目再进行分摊。

3. 对能有偿转让的第二类大配套设施支出, 可以在

“开发成本-公共配套设施费”科目进行归集, 或者将该配套项目当成一个具体的开发项目, 所以开发成本下的明细科目均可使用, 按辅助核算进行归集, 归集完成后进行分摊。

另外, 还有一种核算方法, 可以在“开发成本-基础设施费”科目或“开发成本-公共配套设施费”科目核算的配套设施的开发成本设置如下六个成本项目:a.土地征用及拆迁补偿费;b.前期费用;c.基础设施费;d.建筑安装工程费;e.配套设施费;f.开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转, 有的也需要其他配套设施为其提供服务, 所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。

为什么要设置明细科目中的明细呢?因为一个大的公共配套项目, 它虽是整个开发项目的中的一个配套, 但这个配套本身很大, 较为复杂, 涉及的内容很多, 本身也成为一个较大的项目, 所以需要相当多的明细科目来核算, 以符合核算及管理上的需要。

(六) 开发间接费用

1. 费用归集。现场管理部门为开发产品所发生的费用

应计入“开发间接费用”科目, 然后再按月分摊至各项目的“开发成本-开发间接费”科目。如果只有一个项目, 也应先在此科目归集, 然后结转至“开发成本-开发间接费”科目。

2. 分配。开发间接费若可以确定具体开发项目的, 可对“开发间接费”科目采用开发项目辅助核算。

开发间接费可仅对有关开发房屋、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准, 可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本 (包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费) 进行, 即:

某项开发产品成本分配的开发间接费=月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额。

房地产企业成本核算 篇9

房地产企业开发的配套设施是房地产开发企业根据城市建设规划的要求, 或项目建设设计规划的要求, 为满足居住的需要而与开发项目配套的各种服务性设施。房地产开发企业开发的配套设施, 根据是否能有偿转让可以分为如下两类:一类是开发小区类开发的不能有偿转让的公共配套设施, 如居委会、派出所、幼儿园、消防设施、锅炉房、锅炉房、自行车车棚、公厕等;另一类是能够有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目, 包括: (1) 开发小区内营利性公共配套设施, 如商店、银行、邮局等; (2) 开发小区内非营利性配套设施, 如中小学、文化站、医院等; (3) 开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压以及交通道路等。

二、房地产开发企业开发配套设施成本核算的基本原则

房地产开发企业配套设施根据是否能有偿转让可以分为能有偿转让的配套设施以及不能有偿转让的配套设施, 有偿转让的配套设施在对外转让时需确认转让收入, 根据收入与费用配比原则, 确认转让收入同时需确认为一笔转让成本, 因而有偿转让的公共配套设施的开发成本在开发过程中应作为一个成本核算对象单独核算;相应地, 对于不能有偿转让的配套设施, 由于不能单独对外转让, 所以单独核算成本没有意义存在, 这部分配套设施在开发过程中直接或间接计入受益对象的成本。简而言之, 房地产开发企业开发配套设施成本核算应遵循的基本原则: (1) 在开发小区类不能有偿转让的应直接或间接计入受益开发项目成本; (2) 能有偿转让的公共配套设施则作为一个成本核算对象单独核算其成本。

三、房地产企业配套设施成本的具体核算

配套设施的成本核算具体方法如表1所示:

(一) 有偿转让配套设施的成本核算

例1, 正大房地产开发公司开发建设小区配套设施的商店, 用银行存款支付工程款67 000元, 商店则为小区内经营用房, 财会部门应作如下会计处理:

例2, 商店开发完工, 其开发的实际成本为120 000元。财会部门应作如下会计处理:

结转商店开发成本:

(二) 不能有偿转让配套设施的成本核算

1. 与商品房同步开发, 且能分清受益对象。

这种情况下, 直接将发生的不能有偿转让配套设施的成本计入受益项目成本 (如商品房成本和能有偿转让配套设施的开发成本) 。具体核算见表1所示第一种情况。

2. 与商品房同步开发, 不能分清受益对象。

这种情况下, 不能有偿转让配套设施费用发生时不能分清受益对象, 先通过共同账户“开发成本—配套设施开发—×× (不能有偿转让配套设施) ”归集, 开发完毕再按照一定标准分配给其具体受益对象。具体核算见表1第三种情况。

3. 与商品房开发不同步, 能分清受益对象。

在这种情况下, 一般是商品房已经开发完毕, 可以对外销售, 不能转让配套设施没有开发完毕或完全没有开发, 由于不能转让配套设施的开发成本需计入商品房成本中进行核算。

为了准确计算待售商品房成本及时确定其收入, 需将不能有偿转让配套设施成本按预算数全部 (不能转让配套设施完全未开发) 或部分 (不能转让配套设施未完全开发, 按预算数与实际发生额差额部分) 计入进行商品房成本。若以后发生的费用与预算数不一致再进行相应调整, 具体核算见表1第二种情况。

例3, 假设万达房地产公司开发1001、1002商品房, 同时开发能有偿转让的配套设施银行、商店, 不能有偿转让配套设施锅炉房, 1001、1002商品房开发完毕, 准备对外销售, 但锅炉房完全没有动工, 公司为了能及时销售商品房, 准确核算商品房成本, 报财政主管部门审批后, 按照锅炉房预算成本120 000元及各受益对象预算成本分配计入有关成本如表2所示:

单位:元

根据上表进行会计核算:

假设锅炉房在实际建造过程中发生的开发费用合计为100 000元, 发生时:

在锅炉房开发完毕后, 与锅炉房有关账户应全部结平, 所以, 首先应将预提的锅炉房配套设施费用与其实际开发费用进行冲减:

但预提的锅炉房配套设施费用与其实际开发费用进行冲减后还有20 000元的余额存在, 差额部分应如何处理?从理论上讲, 差额部分表示前期多预提锅炉房的开发费用, 本期只能冲减本该开发小区内受益对象的开发成本, 笔者认为具体处理分情况而定:

第一种情况:如果与锅炉房有关的受益对象没有全部开发完毕, 则可以冲减未开发完毕受益对象的成本

第二种情况:如果与锅炉房有关的受益对象已经全部开发完毕, 且受益对象已经全部出售, 本期也出售过部分受益对象, 则应冲减本期所售产品的销售成本, 会计核算如下:

第三种情况:如果与锅炉房有关的受益对象已经全部开发完毕, 且受益对象没有全部出售, 则应冲减未售产品的开发成本, 会计核算如下:

第四种情况:如果与锅炉房有关的受益对象已经全部开发完毕, 且受益对象已经全部出售, 本期没有出售过部分受益对象, 则应调整上期损益, 会计核算如下:

如果锅炉房的实际开发成本与预提费用之差为正, 则上述调整分录正好相反。

参考文献

房地产企业成本核算 篇10

近几年, 随着我国房产市场的持续升温, 众多资金纷纷流入了房地产业。大量资金与投资方的涌入, 使我国房地产业的竞争变得异常激烈。为了稳定房价, 国家出具了“新国五条”等一系列限制性政策。在这种背景下, 我国房地产企业若想在激烈的市场竞争中求生存、求发展, 有效的成本核算与控制措施必不可少。也唯有房地产企业的管理者不断提高企业管理水平, 加强对成本控制的重视, 挖潜绩效、开源节流, 增加企业的获利能力, 方能在日益加剧的市场竞争中获得生存与发展的空间。

二、当前我国房地产企业在成本核算与控制方面存在的主要问题

(一) 房地产企业管理者对成本控制的意识有待加强

目前, 我国大多数房地产企业的管理者在追求高盈利的同时, 成本控制意识较为薄弱, 并未对企业运营的全过程, 以及参与企业运营的各项要素、全部部门与人员实行全面的成本控制措施。随着国家限制性政策的发布, 以及愈发从紧的银行信贷, 房地产企业的发展道路越来越窄。唯有加强对成本控制的重视程度, 实施全面成本核算与控制措施, 才能引导企业在竞争中不断获得发展机会。然而很多房地产企业管理者的眼光过多的停留在企业销售业绩上, 对成本控制较忽视。或者有些管理者认为成本控制属于财务范畴, 是财务部门的工作, 并未从企业整体的角度设计合理规划。

(二) 房地产企业的成本信息质量不高

目前, 我国房地产企业的成本信息无论是在准确性、全面性, 还是在及时性等方面的质量均不高。主要原因是房地产企业建筑项目通常较大, 若要具体确定每一分项成本难度极大。而且, 有些房地产企业内部管理水平与会计人员的业务能力有限, 导致成本反映不真实, 财务指标也存在缩水情况。详细原因见表1。

(三) 房地产企业成本控制机制亟待健全

目前, 虽然随着政府对房产市场的“打压”, 越来越多的房地产企业的管理者逐渐开始认识成本核算与控制的重要性。但是其内部的成本核算与控制机制却并不健全, 使得房产项目的开发与销售好坏区分度不大。这种对成本管控考核或奖惩不到位的现象容易给未来的成本控制工作带来难度与损失。另外, 目前的成本核算与控制工作基本由财务部门负责。但是, 这种成本管控是一种“事后”模式, 不仅缺乏事前预算、事中监督, 而且在时效性上也相对滞后, 与现代企业的管理要求相差甚远, 无法及时发现与追踪成本管控的实际问题并对症下药。

三、房地产企业成本核算与控制的内容

房地产企业的成本核算与控制包括房产企业从建设项目的立项, 直至房产销售的全过程。有效的成本核算与控制措施, 能够帮助房地产企业降低投资成本, 快速回收资金, 并能有效保障国家、债权人, 以及企业自身的合法权益。总体而论, 我国房地产企业的成本主要包括以下两类。

(一) 项目初期即可确定的成本

在房地产企业的众多成本中, 土地成本、管理成本、财务成本在发生期初通常即可确定, 而且日后变化不大。因此, 笔者将这类成本归为项目期初即可确定的成本。

土地成本主要指在土地获得阶段所发生的地价、契税、拆迁补偿费等各类支出, 在房地产企业的总成本中大致约占30-35%。土地成本在房产项目的整个开发过程中变化不大, 可将其归为沉没成本。

管理成本主要指房地产企业为了有效管理与组织项目开发和各项经营活动而产生的成本支出, 比如员工工资、行政管理费等。在房地产企业的总成本中大致约占2-3%。

财务成本主要指资金使用成本与企业所缴纳的各项税费支出, 在房地产企业的总成本中大致约占6-8%。

(二) 发生前后测算差异较大的成本

有些成本在项目期初不可确定, 并随着建设项目的开发过程而不断变动, 前后测算差异较大。这类成本是房地产企业成本核算与控制的重点, 主要有工程成本与营销成本两类, 其中工程成本是控制重点。

工程成本在房地产企业的总成本中大致约占50-55%。主要指在土建、装饰装修、机电安装、消防、弱电配置等方面产生的成本支出。

营销成本主要是指在房产销售及项目推广过程中所形成的的各类费用, 比如推广费、广告费、销售费等。在房地产企业的总成本中大致约占5-8%。

四、房地产企业成本核算与控制方法

(一) 如何核算与控制项目初期即可确定的成本

1. 关于土地成本

首先, 房地产企业应加强与政府的沟通协商, 尽量争取优惠政策, 尤其是在税收优惠方面。在条件允许的情况下尽量争取“高容积率”, 以降低土地成本。倘若是其他房产企业转让的土地, 则应在交易之前仔细研究与调查区位环境、地理位置等, 将风险降至最低。并且, 积极与转让方沟通谈判, 尽量延长付款时间, 减少资金使用成本。

2. 关于管理成本

管理成本的核算与控制要从企业日常工作入手。首先要在企业内培养员工树立节约成本的意识, 使全员参与进成本管控的过程中。在企业日常管理中尽量减少不必要支出, 以降低管理成本的消耗。

3. 关于财务成本

房地产企业应根据会计准则, 以及国家对房地产企业的相关制度与措施制定资金使用计划, 合理安排资金运用方向, 以保证项目的资金链, 发挥资金的统筹优势。对此, 房地产企业各部门之间应积极配合, 尽量延缓资金的支付时间, 最大限度的降低资金的使用成本。

(二) 如何核算与控制发生前后测算差异较大的成本

1. 关于工程成本

首先, 房地产企业应根据以往经验, 并参照市场价格、宏观政策等因素, 合理确定成本核算与控制目标。确定成本管控目标之后, 企业财务部、工程项目部等应及时将成本进行项目拆分, 比如可分成安装工程、装饰装修工程、土建工程、弱电工程、消防工程等, 以便于企业在决算时可根据分解后的成本管控目标设计成本控制措施。此外, 在工程物资采购过程中, 应对各工程分别编制标底, 并货比三家, 降低采购成本。对分包商、承包商, 应本着“三公”原则 (公平、公开、公正) 广泛吸收, 利用充分的市场竞争环境, 降低工程成本支出。

其次, 房地产企业项目管理部门应在预测成本前对建材市场进行充分调研, 及时了解市场上的新材料与新工艺。对于价格低廉的替换材料进行可行性调查。一旦证明具有可行性, 则应考虑选择质优价廉的材料替代原有的建筑材料, 降低工程成本。同时, 对由新工艺构成的新施工方案也应进行严格考察与测试, 必要时考虑替换传统工艺, 利用新技术降低企业整体的工程造价。

再者, 准备工作要完备, 人员工作经验要及时更新。俗话说“金无足赤, 人无完人”。因此, 在不断变化发展的经济环境下, 房地产企业应对招标等工作进行积极准备, 不断完善工作所需内容。另外, 无论是宏观环境还是企业内部经营运作, 都处于不断前进之中。对此, 房地产施工等人员应不断更新自己的专业技能与知识, 及时了解新材料、掌握新工艺, 为企业成本节约做好准备。

最后, 做好成本评审工作。第一步, 便是要明确造价、工程项目等部门的人员分工与签字权限, 目的是杜绝不实交易与虚假签证。凡是工程项目出现变更, 要根据合同规定及时增减预算成本。同时, 工程物资采购经办人员不得随意变更, 也不得由一人经办全部采购事宜。

2. 关于营销成本

营销成本在整个房地产企业成本支出中所占比例不足一成。因此, 营销成本不是房产企业成本管控的重点。但是, 有效的成本核算与控制仍然必不可少。房地产企业应及时编制广告支出预算与营销推广计划, 不仅能从宏观角度实现有效控制房地产企业营销成本的目的, 还能及时根据市场情况的变化, 针对不同项目采取相对“灵活”的项目推广措施。另外, 在采取广告推广时, 应尽量选择“招标”方式, 以寻求“质优价低”的广告制作方, 合理控制营销成本。

摘要：无论何种企业, 其生产经营的最终目的都是盈利。而在价格与宏观环境等因素基本不变甚至不断打压的前提下, 若要追求最大化利润, 良好的成本控制是关键。在此, 本文立足于房地产企业, 以成本控制为研究视角, 通过分析我国房产市场的当前现状, 对成本控制与防范展开探讨, 并提出相关建议与措施, 希望能够对我国房地产企业的成本管控略尽绵薄之力。

关键词：房地产企业,成本核算,控制,措施,防范

参考文献

[1]张媛媛, 王银生.房地产项目设计阶段的成本控制[J].财会研究, 2011 (15) .

[2]张莹璞.房地产开发过程中的成本控制[J].建筑设计管理, 2010 (03) .

[3]杨旭辉.浅析房地产开发企业建筑成本控制[J].建筑设计管理, 2010 (02) .

浅谈企业环境成本核算 篇11

【关键词】　环境成本 成本构成 成本核算

现在粗放式的经济发展模式已被摈弃，采用集约式发展模式已成为共识，环境友好型、资源节约型社会已成为人们的奋斗目标。在社会向“两型”社会的转型中，实现企业经济利益和社会生态环境利益的有机结合已成为一个亟待解决的问题。将环境成本纳入企业会计体系或许是解决这个棘手问题的一把钥匙。

目前我国企业环境成本核算存在的主要问题有：（1）缺乏必要的法律和法规依据，很少单独核算环境成本，不能获得环境成本的相关信息。（2）没有专门的环境会计准则，环境成本费用与企业各项成本费用混合在一起，缺乏合理的确认原则和计量方法。（3）环境成本核算体系不完善，不能揭示企业由于存在环境风险而形成的环境负债和环境成本。传统的成本核算系统已经不适应环境成本的要求，建立科学合理的环境成本核算系统已成必然。

1.　企业环境成本构成分析

企业生产运营过程中有可能引起生态环境的破坏，比如引起水环境、大气环境、土地环境的破坏，环保法规、绿色市场壁垒、社会道德和压力等因素将促使企业采取一定的措施避免对周边环境造成负面影响，这就要付出相应的成本。环境成本是为实现一定的环境目标而发生的一切支出和因环境破坏而产生的机会成本。其构成包括以下几点。

1.1环境预防成本：它是指企业为了防止因自身生产经营活动导致环境被破坏而采取措施发生的成本。主要包括环保有关的研制开发费用，比如新工艺的研发、环境管理体系的相关支出、企业整个运营过程中遵守环保法规的支出、为降低排污的支出。

1.2环境补救成本：它是指企业为弥补在当期或者前期对环境造成破坏所支付的各项成本，比如煤炭企業对坍陷地区的补偿、环保方面的罚款、因环保诉讼而支付的费用。

1.3环境服务成本：它是指企业为了环保而发生的后期服务和宣传方面的各项成本。主要包括环保活动的赞助，企业所售产品使用后的回收、运输、处置等方面的支出。

1.4环境损失成本：它是指企业因为自然资源的消耗或因自然资源质量的下降而造成的损失，比如污水导致渔业的损失、农业的损失、人类健康的损失。

2.企业环境成本核算设计

2.1　确认环境成本

目前企业的环境成本没有单独核算，被分散在诸如管理费用等多个项目中。随着社会环保要求的不断提高，现有的核算方法将越来越不能适应企业和社会的发展，因此将环境成本单独核算已显得非常必要，核算的第一步就是要能确认环境成本。

2.1.1确认环境成本的条件。主要包括两个：①导致环境成本的事项已经发生。确认企业环境成本事项是否发生，关键要判断企业的这项支出是否与环境或环境保护活动有关，并且是否会引起企业经济利益的流出，进一步导致企业的资产的减少或者负债的增加，并最终致使企业所有者权益的减少，这是确认企业环境成本的首要条件。②企业环境成本的支出金额能够被合理计量或合理估计。环境成本能够量化的则应合理计量；不能量化的则应采取一定方式合理估计。其金额能不能合理计量或者合理估计是确认企业环境成本的另一个重要条件。

2.1.2确认环境成本的标准。确认环境成本的标准，关键在于其费用化、资本化还是作为企业的或有负债。①费用化支出。费用化支出与其发生当期的损益相关或是与清除前期活动引起的损害相关，并不会在未来带来经济利益，例如废物处理的成本。②资本化支出。如果环境成本直接或间接地以提高企业所有的某项资产的能力、减少或预防今后生产运营中造成的环境污染等形式与企业未来的经济利益相关联，则应当将其资本化。③或有性环境支出。指由于企业过去和现在的生产经营过程中对环境造成破坏，从而使其面临着在现在或在将来有可能承担一笔环境污染治理支出，如企业涉及环保诉讼或环境破坏纠纷所产生的不确定性负债。

2.2　计量环境成本

在确认环境成本之后的关键环节就是环境成本的计量。环境成本的计量就是在环境成本确认的基础上对各种事项进行数量和金额的确定过程，对一般的企业来讲，环境预防成本、补救成本、服务成本的计量相对比较容易，基本是企业的实际支出，而环境损失成本的计量较为困难，其主要包括自然资源的计价和生态资源降级的估价。

2.2.1自然资源的计量。根据自然资源市场化的情况主要分为三种方法：①直接市场价值法。对于那些已存在市场并且市场较为成熟的自然资源可以采用本方法。直接市场价值法就是以自然资源市场中供求双方所形成的自然资源价格来评估自然资源的价格的计量方法。②间接市场价值法。在某些特定条件下，采用直接市场价值法存在一定困难，可以采用一种间接的方法，即用自然资源产品的市场价格减去其相应的生产成本从而得到自然资源价格也就是间接市场价值法，也叫净价法。间接市场价值法方法的应用以资源产品的市场比较发达为基础，其优点在于它只需要当前的有关价格、成本方面的信息。③成本法。有一些自然资源不存在市场价格，则可采用自然资源各成本构成要素来推算该自然资源的价值的方法。

2.2.2生态资源降级费用的计量。同样生态资源降级的计量根据市场程度的不同也分为三种方法：直接市场法、替代市场法、意愿调查法。

①直接市场法。直接市场法的具体方法包括市场价值法、影子项目法和重置成本法。

②替代市场法。替代市场法就是在环境资源没有直接的市场价值时，采用该资源替代物的市场价格来衡量生态资源降级费用计量的方法。具体可分为：内涵资产定价法、后果阻止法。

③意愿调查法。当生态环境被破坏后，不论是直接的市场定价还是间接的观察市场行为都不可能估价时，就只有以调查相关人员的意愿来确定成本。

2.3　记录和报告环境成本

环境成本在经过确认和计量后需要通过一定的形式进行记录和报告。环境成本的记录和报告作为环境成本会计的一部分，对完善环境成本会计理论、加强环境信息的批量等方面具有重要的意义。

综上所述，完善环境成本核算对企业是非常必要的，但是我国目前在环境成本核算的标准方面还是空白。本文在分析企业环境成本构成的基础上，提出了环境成本核算的基本方法，以期为企业控制环境成本，提高经济效益和环境效益提供参考，进而实现经济与社会的可持续发展。

房地产企业成本核算 篇12

房地产开发项目具有资金投入大、建设周期长、成本核算环节多、投资风险高等特点。开发项目成本可分为直接成本、间接成本。直接成本可直接归集到开发成本中, 间接成本需按合理的分配原则, 才能计入开发成本中。开发项目成本核算处理正确与否关系到企业收入、成本、利润等经济效益指标和国家财政税收。为了加强开发项目成本核算管理, 必须正确核算开发项目的开发成本, 在各个开发环节控制好各项成本支出。

开发成本一般包括6项:

1.土地征用及拆迁补偿费

2.前期工程费

3.基础设施费

4.建筑安装工程费

5.配套设施费

6.开发间接费

现行房地产企业会计制度对成本核算业务的会计处理规定不够明确、具体, 造成企业的会计核算与实际情况产生差异较大, 笔者就下面4个方面浅谈一下。

1.房地产开发成本对象的归集

2.房地产间接成本的分配

3.房地产开发周期的确定

4.房地产开发项目的决算

二、房地产开发项目成本核算产生的原因

(一) 房地产开发成本对象的归集

房地产开发对象是在房地产开发之前, 通过市场调研、可行性研究报告等一系列充分论证, 开发对象在规划设计审批后确定下来。开发成本对象在开发对象确定后, 根据开发项目规模大小、复杂程度, 合理确定开发成本核算对象, 成本核算对象划分过粗过细都不好。过粗无法反映实际成本水平, 不利于考核和分析成本升降原因;过细会出现过多共同费用需要分配, 增加许多不必要的核算工作。开发成本对象的归集问题就显得很重要。

(二) 房地产间接成本的分配问题

房地产开发规模较大, 用途多样, 间接成本的分配相对开发规模小、用途单一的开发项目来说, 分配间接成本要区别对待。间接成本一般包括土地购置费、勘察设计和规划、可行性研究、场地平整、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等支出, 要在不同开发规模、用途中合理分配间接成本就显得很重要。

(三) 房地产开发周期确定问题

房地产开发周期根据开发项目规模、地块大小、结构、装修档次等因素, 少则1-2年, 多则3-6年不等。对开发规模小, 地块小、结构简单、无装修的开发项目, 从规划设计方面有开发独立、单一等特点, 所以开发周期一般1-2年较短, 开发成本核算比较简单;而开发规模较大, 地块大, 结构复杂、装修档次不同, 开发周期一般较长, 不确定因素较多, 开发过程中的设计变更相对也较多, 开发成本核算周期会很长, 开发周期确定问题就显得很重要。

(四) 房地产开发项目的决算问题

房地产开发项目整体竣工验收是开发最后一个环节, 通过竣工验收, 与开发项目需求方交接物业, 结算不同阶段销售 (或出租) 收入, 房地产开发企业收回投资, 核算开发利润, 形成资金增值。交接物业时开发的配套设施尚未完结, 房地产开发项目决算也就迟迟不能决算, 决算问题就显得很重要。

三、房地产开发项目成本核算的解决方法及建议

(一) 单独核算成本

由于同一地块房地产开发规模小、用途单一, 结构简单的开发项目, 可以单独进行成本核算, 核算方法简单, 效率较高。

由于同一地块房地产开发规模大、用途相对较广, 如开发居住物业 (含普通住宅、别墅、公寓) 、商业物业 (含写字楼、零售商场或店铺、酒店等) 、工业物业 (含标准厂房、高新技术产业用房、工业写字楼等) 、特殊物业等, 若同时开发2种以上物业类型, 可以结合项目特点和便于管理的需要, 按物业类型划分成本核算对象, 同类型物业归集汇总, 单列科目。

同一物业类型有高层、多层、复式等不同结构的, 结合实际需要按物业结构、规模大小, 可进一步划分成本核算对象。

(二) 合理分摊间接成本

房地产间接成本在不同的核算对象中分配, 企业会计制度和相关法规规定, 要求开发不同结构、规模, 合理分摊间接成本, 间接成本核算要准确、便于计算, 依据规定和实际工作, 间接成本分配可有如下处理方法:

第一, 开发项目规模大致相同、结构相同, 可以按照建筑面积占开发整个面积的比例, 按面积比例分配间接成本, 然后归集到开发成本中。

第二, 开发项目规模大致相同、结构不同, 可以按照工程造价占整个开发项目的造价比例, 按造价比例分配间接成本, 然后归集开发成本中。

第三, 开发项目规模不同、结构不一致, 可以按照工程造价、市场售价占整个工程造价、市场售价的比例, 合理分配间接成本, 然后归集到开发成本中。

结合以上三种方法, 对于其他不同开发项目, 可综合考虑, 分配方法一经确定, 就不得随意变更, 即使相关政策需要变更, 也要前后连贯, 有理有据。

(三) 周期分类核算成本

房地产开发周期对于开发规模小、地块小的开发项目, 房地产开发周期较短, 单独核算就可以做到;而开发规模较大, 地块大, 规划设计较复杂, 房地产开发成本核算周期较长, 单独核算显得不合理, 可以按照开发物业类型分类核算。

(四) 房地产开发项目决算问题

房地产开发项目决算早了, 不能准确核算开发成本;决算晚了, 决算也没有意义, 起不到及时核算成本利润作用。开发项目决算可按国税发【2006】187号文规定:

已竣工验收的开发项目, 已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上, 或该比例虽未超过85%, 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

取得销售 (可售) 许可证满三年仍未销售完毕的;

按上述进行开发项目决算时, 有的配套设施费尚未实际支出, 可先预提然后待实际发生时, 及时做相应调整。

摘要：房地产行业就在人类社会生活中占据着重要地位, 与人民生产和生活密切关联, 而且随着人类生产力的进步和社会发展, 在社会经济活动中地位日益突出。房地产开发项目如何在价格和利润之间寻求平衡, 达到买卖双赢, 做好开发项目成本核算问题就显得非常重要。根据我国现行房地产企业会计及相关法规规定和笔者自身工作经历, 对房地产开发企业成本核算谈些个人看法。

关键词：开发项目,开发成本,成本核算

参考文献

[1]于富生, 王俊生.成本会计学[M].中国人民大学出版社, 2008.

[2]刘洪玉.房地产经营与管理[M].中国建筑工业出版社, 2010.