民营房地产企业（精选12篇）
民营房地产企业 篇1
房地产目前无疑是人们讨论和关注的焦点之一, 房地产行业的高投资回报率及高房价吸引了许多具有一定实力的公司进入, 其中民营企业在该行业中占据了非常重要的地位。民营房地产企业要想在激烈的竞争中继续占据一席之地, 拥有适合企业发展的高素质人才是不可缺少的重要条件。目前民营房地产企业的发展在很大程度上受到人才缺乏的影响, 构建一个合理的民营企业用人机制, 是其持续发展和做大做强的关键。
一、民营房地产企业用人机制存在的问题
民营房地产企业兼具民营企业和房地产企业的特点, 具有很强的特殊性。民营企业的发展一般靠企业领导者的个人能力和艰苦奋斗, 随着企业的发展, 自然而然建立起相应的岗位测评机制、薪酬绩效考核机制等, 但这类企业往往易存在领导人一言堂的现象, 所有员工都要围绕着领导的意思去行动, 一旦领导决策失误就会对企业发展造成致命打击。房地产企业对从业人员的整体素质和能力要求很高, 所需人才不仅要“专”而且要“博”。目前我国民营房地产企业在用人机制上存在很多问题, 制约着民营房地产企业的持续发展。
1. 企业老板对用人机制存在认识上的误区。
许多人认为, 企业用人不能用庸才, 但是也不能用能力太强的人。庸才对企业发展没有帮助, 没有必要花费金钱“养活”这样的人, 而能力太强的人对企业的忠诚度很低, 不愿意在民营企业长期发展, 在掌握一定的技能后往往选择跳槽, 甚至带走企业的一些客户和重要信息。所以, 民营房地产企业对待人才的态度往往是要走就走吧, 反正, “铁打的江山, 流水的营盘”。在这些企业里, 员工看不到成长的空间, 优秀人才不断流失, 这对于本身人才供给就缺乏的民营房地产企业而言是非常不利的。
2. 民营企业家族式的用人机制存在一定的排外性, 缺乏良好的晋升机制和激励机制。
房地产行业的门槛较高, 对民营房地产公司而言, 最初创业时期往往是由亲戚、朋友或同学鼎力相助才得以最终发展起来的, 这就在公司内部留下了很深的“家族化”烙印。企业老板在人、财、物上拥有绝对的权力, 喜欢以家族观念、个人意志经营和管理公司, 有的甚至成为夫妻公司、兄弟企业。这严重影响了民营房地产企业的发展, 缺乏良好的晋升机制和激励机制的公司, 很难吸引优秀人才的加入。
3. 企业对员工的培养和重视程度不够。
大多数民营房地产企业的领导者同时拥有公司的所有权和经营权, 以追求利润最大化为目标, 对员工的重视程度较低, 不注重人才的培养, 认为用人成本越低越好。企业员工往往被视为“打工仔”, 缺乏良好的沟通机制和培养机制。殊不知企业员工也是有感情的, 对外部环境的反应非常敏感, 渴望得到企业的重视和培养。尤其是民营房地产企业, 其工资待遇与国有企业或外资企业相比并不具备优势, 员工在物质和精神方面均不具备外部竞争性。
4. 企业缺乏完善的管理制度。
民营企业“老板说了算”的情况, 导致企业员工不知如何做才能符合企业要求, 尤其是考核制度不明确, 致使优秀员工得不到重视、不合格员工滥竽充数的情况出现。“没有规矩不成方圆”, 面对行业高速发展而合格人才不足的现状, 各企业均加大了人才争夺力度, 管理制度的不完善容易使员工对公司失去信心, 认为企业没有发展前景而选择跳槽。
二、完善民营房地产企业用人机制的措施
要改善和解决目前民营房地产企业用人机制存在的问题, 必须从企业人力资源管理选人、育人、用人、留人的基本任务出发, 建立合理的选拔任用机制、培训与开发机制、考核机制、薪酬福利机制和监督机制, 使民营房地产企业实现健康持续发展。
1. 采用多渠道、多种方式相结合的招聘方式, 建立公平透明的选拔任用机制。
大多数房地产企业招聘选拔员工的主要手段和途径是以外部招聘为主, 而且往往倾向于在本行业内选择合适的人员, 这也是由房地产行业的性质决定的。既有房地产公司相应岗位的工作经验又符合企业需要, 这样的人才很难获得, 因此, 民营房地产企业要不断拓宽招聘渠道, 利用网上招聘、人才市场、猎头公司、职业中介机构、专家引荐等手段, 并采用科学的人力素质测评技术, 如面试、心理测验、情景模拟等方式选择有工作经验, 认同公司经营管理理念, 悟性较好, 可塑性也较强的人员。同时, 注重建立内部晋升机制选拔人才, 通过公平透明的方式重用优秀人才, 培养员工组织忠诚, 提高工作积极性。
2. 针对不同职位人才开展有针对性的培训, 尤
其重视核心员工的培养, 建立有效的培训和开发机制。许多民营房地产企业在人才使用上信奉“拿来主义”, 缺乏有效的人才培养机制, 对员工的重视程度不够, 且一旦出现员工离职, 没有合适的后备人才补充。这就要求民营房地产企业建立有效的培训和开发机制。第一, 针对不同岗位人才开展有针对性的培训, 丰富培训形式, 提高培训效果。对基层人员可以采用分层次、分层面集中授课、师带徒、实地参观考察、会议交流等形式, 进行相应岗位知识、岗位技能、企业文化和规章制度等方面的培训。对中高层员工可采用核心员工轮岗锻炼, 灵活的能力训练, 如角色扮演、案例分析、管理游戏等形式, 进行领导力、管理技能、综合素质等方面的培训。通过有针对性的培训, 使员工更好的开展工作并实现个人价值的提升。第二, 重视核心员工的培养, 为企业长远发展储备人才力量。企业核心员工是占企业总人数20%, 却给企业创造80%利润的人, 可以通过岗位分析和员工的考核情况来确定, 公司人力资源部门可以针对核心员工制定相应的培养方案, 并由专人负责方案的实施和监督, 具体方案内容要结合企业的发展需要和员工工作情况、职业生涯等, 为核心员工提供开发技能和自我管理的机会。
3. 根据岗位特点设置合理的考核指标, 建立富有激励性和约束性的考核机制。
多数民营房地产企业的考核往往流于形式, 如何考核一直是困扰企业领导者的难题。根据岗位特点设置合理的考核指标, 是有效实施考核的重要步骤。考核既是对员工能力、工作绩效、工作态度的评价, 也是对他们未来行为表现的一种预测, 好的考核方案既能真实反映每位员工的实际情况, 又能够起到良好的激励和约束效果。这就要求企业制定考核方案时, 考核指标的设计要能够全面概括每个岗位的工作内容, 且考核的标准要合理, 不能太高也不能太低。太高容易造成多数员工达不到要求, 影响员工的积极性;太低则容易造成多数员工轻而易举就达到要求, 员工的潜力不能得到充分发挥, 丧失考核的激励性和约束性。另外, 考核方案最重要的是要具有可行性, 能够让被考核者理解和接受, 否则, 再好的方案也只能是束之高阁, 流于形式。
4. 采用人性化管理, 建立公平合理、形式多样和富有外部竞争力的薪酬福利机制。
民营房地产企业要想留住人才, 建立公平合理、形式多样和富有外部竞争力的薪酬福利体系至关重要。首先, 民营房地产企业的老板要改变用人观念, 不能片面地认为高工资就意味着高成本, 而要看到员工为企业做出的贡献, 采用人性化管理, 使员工和企业建立一种长期共存关系。其次, 在进行薪酬体系设计时应秉承公平化、合理化的原则, 考虑行业类似职位岗位的薪酬水平, 保持薪酬福利水平富有外部竞争性。最后, 根据不同岗位设计不同的薪酬福利形式, 将短期激励与长期激励相结合, 在薪酬总额内按适当比例进行分配。一个合理的薪酬福利体系不仅能够保证员工队伍的稳定, 激励员工努力工作, 更能体现企业先进的用人理念。
5. 提供开放的沟通平台, 建立民主完善的监督机制。
要实现企业和员工利益的均衡, 打破民营房地产企业领导一言堂的现象, 必须建立开放的沟通平台, 使领导能够听到员工的声音, 使领导的行为接受员工监督。只有这样, 有思想、有主见、高忠诚度的员工才能够积极为企业发展直言进谏。同时, 民主完善的监督机制可以帮助企业克服非正式组织的不良影响, 保证员工队伍的稳定。
民营房地产企业 篇2
《中国石油和化工优秀民营企业、优秀民营企业家及
中国民营化工转型升级示范企业评选办法》
根据八部委有关文件精神，中国石油和化学工业联合会开展“中国石油和化工优秀民营企业”、“中国石油和化工优秀民营企业家”及“中国民营化工转型升级示范企业”评选工作，由联合会组织石油和化工方面的专家、学者组成评审委员会，依照本办法的规定，对全国石油和化工民营企业和企业家的申报材料进行评审和表彰工作。
第一条 评选目的
党的十八大报告中强调以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，是关系我国发展全局的战略抉择。石油和化工民营企业在保持平稳较快发展的同时，积极调整产业结构，努力转变发展方式，大力推动技术创新，认真落实节能减排，涌现出一批在调结构、转方式方面取得显著成效的民营企业。同时，为了弘扬民营企业家艰苦奋斗，科学管理，与时俱进，勇于创新的精神，鼓励在各领域中做出突出贡献的民营企业和企业家，促进石油和化工民营经济又好又快地发展。
第二条 申报条件
（一）优秀民营企业申报条件
1、国内石油和化工生产企业及为行业提供信息、科研、技术、设计施工、检验检测、质量控制、装备设备及其他服务的具有独立法人资格的民营单位；
2、自觉遵守国家有关法律、法规，依法经营，诚实守信，有良好的企业信用，连续三年无违法违纪事件，无安全环保事故，企业形象良好；
3、尊重知识、尊重人才，坚持以人为本，为职工提供良好的工作和生活环境，保障职工的合法权益；在企业管理创新、科技创新和体制机制创新等方面取得显著成效；
4、主要产品综合能耗连续三年达到同行业国内先进水平，污染物达标排放，排放总量逐年减少；
5、企业具有一定的产品规模和企业规模，增长速度快、经济效益好，市场占有率高，对行业和地方经济发展做出了比较突出的贡献。
（二）优秀民营企业家申报条件
1、候选人在国内石油和化工生产企业及为行业提供信息、科研、技术、设计施工、检验检测、质量控制、装备设备及其他服务的民营单位中担任董事长、董事会（局）主席、CEO、总裁、总经理、厂长等主要领导职务五年以上；
2、热爱祖国、热爱人民、爱岗敬业、诚实守信、遵纪守法、弘扬正气。自担任企业主要领导以来，具有突出业绩，企业达到一定规模，特别是资产总额、销售收入、利润总额、纳税总额等重要经济技术指标有显著提高；
3、开拓进取，勇于创新，曾主持或参与领导企业建立、兼并、重组、转机建制、结构调整等重大活动，在企业改革与管理方面做出了重要贡献，企业的经营实效和管理水平发生重大变化；
4、本人廉洁自律，勇于奉献，无违法违纪事件，群众威信高，在企业和社会上具有良好的形象和人格魅力。
（三）“中国民营化工转型升级示范企业”评选条件
1、坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，坚决贯彻党的路线、方针、政策，在保持企业平稳较快发展，推进产业结构调整、努力转变发展方式，破解企业发展难题，实现绿色和可持续发展方面做出重大贡献，取得显著成效的，有较强的市场竞争力和国际竞争力，取得了显著的经济和社会效益；
2、经济指标。企业上一销售收入50亿元以上，近三年保持平稳较快增长，销售收入、利润总额、纳税总额年均增长速度保持在10%左右，全员劳动生产率年均增幅6%左右，产品生产规模和市场占有率位居国内之首，国际前列；
3、技术指标。持续推进关键技术创新，攻克和掌握一项以上达到国际先进水平的产业核心技术或装备，获授权发明专利4项以上，企业研发投入占销售收入的比重达到5%以上，建成国家级工程（技术）研发中心、技术创新战略联盟、工程实验室或企业技术中心，以企业为主体的技术创新体系比较健全，科技成果转化率明显提高；
4、信息化指标。信息化水平显著提高，企业两化融合综合集成应用达到行业先进水平，关键工艺流程数控化率达到90%以上，制造执行系统应用率达到40%左右，企业资源计划（ERP）普及率达到80%以上；
5、资源能源消耗指标。近三年对现有产能开展过节能技改项目，连续三年万元销售收入综合能耗年均下降不低于3%；
6、环保指标。严格执行国家相关环保法律法规，近三年内未发生重特大环保事故，连续三年稳定达标排放，危险废物处理处置率达到100%；
7、质量建设。企业注重质量品牌建设，实物质量达到国际同类产品先进水平，在国内同类产品中处于领先地位，知名度居行业前列，用户满意程度高，具有较强的市场竞争力。
8、管理指标。通过体制改革、结构调整、淘汰落后、管理创新，积极向产业链高端延伸，构建起结构优化、技术先进、清洁安全、附加值高的现代产业体系，实现整体效益最大化；
9、文化建设。形成了具有自身特色的人文文化、品牌文化、创新文化、社会责任文化。建立了适合本企业发展的人才理念和用人机制，重视精神文明建设，领导班子坚强有力，团结协作，职工队伍素质良好；
10、在其他方面取得突出成绩的。
第三条 推荐程序
（一）推荐单位
1、全国性专业协会、专业委员会；
2、地方石油和化学工业管理部门、行业协会；
3、全国性专业协作组织及地方工作站；
4、其他有关单位。
（二）推荐名额
按《中国石油和化工优秀民营企业、优秀民营企业家推荐名额分配表》推荐所属行业、区域的单位。
（三）推荐材料
1、申报优秀企业须提交下列材料：
（1）《中国石油和化工优秀民营企业推荐表》，须加盖所在单位公章，推荐单位公章；
（2）企业经验介绍材料，内容包括单位基本情况，所在行业的总体情况，经营管理情况，近三年的发展情况，工作成果总结，下一步发展设想等，重点总结在科学发展、结构调整、转型升级，发展循环经济，履行责任关怀，企业文化建设等方面获得的成绩和体会（4000字左右）；
（3）反映本单位工作的不同内容彩色照片电子版5张。
2、申报优秀企业家须提交下列材料：
（1）《中国石油和化工优秀民营企业家推荐表》，须加盖所在单位公章，推荐单位公章；
（2）个人先进事迹材料，重点总结在科学发展、结构调整、转型升级，发展循环经济，履行责任关怀，企业文化建设等方面做出的重大贡献，获得的成绩和体会（4000字左右）；
（3）2寸免冠彩色证件照电子版1张。
3、申报“中国民营化工转型升级示范企业”须提交下列资料：
（1）《中国民营化工转型升级示范企业推荐表》，须加盖所在单位公章，推荐单位公章；
（2）企业经验介绍材料，重点总结在科学发展、结构调整、转型升级，发展循环经济，履行责任关怀，企业文化建设等方面获得的成绩和体会（4000字左右）；（3）反映本单位工作的不同内容彩色照片电子版5张。
第四条 评审程序
评选表彰的组织工作由中国石油和化学工业联合会中小企业工作委员会秘书处（以下简称：中小委秘书处）承担。
（一）初审
各推荐单位推荐的材料由中小委秘书处汇总，并对上报材料的完整性和真实性进行初审；
（二）评审
初审合格后，将初审名单提交评审委员会评审，评审委员会在充分酝酿讨论的基础上进行审议，提出建议表彰对象；
（三）审核
将建议表彰对象报请联合会主管会长审核后，确定拟表彰对象；
（四）公示
将拟表彰对象在国家石油和化工网、《中国化工报》等媒体上公示，公示期为7天。根据公示情况，研究确定正式表彰对象。
（五）表彰
对评选出的优秀民营企业和企业家颁发奖牌或荣誉证书；并在中国石油和化学工业联合会网站、中小企业工作委员会网站、《中国化工报》等新闻媒体进行宣传报导。
第五条 附则
1、本办法由联合会中小企业工作委员会负责解释。
民营房地产企业 篇3
关键词：资金流 资本结构 预警机制 动态监控
民营企业集团是民间资产的投资主题，是民间私人投资、民间私人经营、民间私人享受投资收益、民间私人承担经营风险自负盈亏的法人经济实体。当民营企业一旦规模增大之后，财务风险也加大了，企业因资金链断裂而倒闭的概率就会增加了。而且，在我国的制度背景下，与国有企业不同，民营企业还缺乏救助和保护商业利益的保障机制，那么在资金流存在较大风险的前提下，民营企业如何实现自救，进而做大做强呢？这种资金流风险在房地产行业表现尤为明显，因此本文以房地产行业为例来进行说明。20世纪90年代以来，房地产行业得到前所未有的发展。但近期，根据国泰君安证券研究所发布报告，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元。在房地产行业导致民营企业集团资金流风险主要表现在：房地产价格过高，一旦跌落会导致房地产企业现金流入减少；房地产资产负债率高，一旦负债偿还出现困难，就会存在倒闭的风险；地产企业的过度扩展，圈地太多，高成本意味着经营风险的增大。
一、资金流风险的原因分析
所谓资金流，是指维系企业正常生产经营所需要的资金。资金流风险是指导致企业资金流断裂的可能性。民营企业融资渠道比较单一，因此控制资金流风险十分重要。
（一）融资难
民营企业的融资，尤其是中小民营企业融资难的问题，已成为阻碍民营企业发展的一个“瓶颈”。民营企业的融资难度较大且融资成本较高，原因在于：一是我国的金融市场发展还不够规范，使得融资成本增加，二是直接融资的银行信贷和间接融资的证券市场都主要是为国有企业和上市的民营企业的发展提供服务的，这些导致了中小民营企业的融资成本相对较高，三是银行和一些金融机构对民营企业的借贷存在“心理障碍”，不能快速借款或者不愿意借款，使得中小企业陷入无法借款的困境，无奈之下进而寻求高利率的民间融资。
（二）资金流管控的失效
民营企业资金流的管理和控制，实质是围绕企业生产和投资流程中所发生的资金流入和流出的管理，可以通过合理的资本运营有效规避资金流管控的失效。资本运营是以经营方式和经营战略的多样化为手段，以企业并购、股份制改造、无形资产运营、强强联合及战略联盟等为使用方式，是中小民营企业拓展融资渠道、实现规模经济、推进组织和制度创新，提高经营管理水平的有效途径。可以说，民营企业资金流管控的失效的症结不仅在于融资的难易程度，还在于资本的运营和投资。房地产作为具有金融投资属性的特殊产品，具有资金量巨大、投资周期长以及市场流动性差的特点，我们认为，一般来说，在房地产项目的开发过程中，需要把资金合理配置、资金效率以及资金的安全作为房地产企业管理的核心问题。为了严格控制资金运用的方向，需事前编制全面的收入预算及支出预算，加强预算约束意识，对超支的项目进行严格的审核，强化成本管理意识，在确保质量、工期的前提下，尽可能降低项目的开发成本。
（三）发展现状的缺陷
我国大部分中小民营企业集团是在创业过程中资金不够雄厚，底子较薄，造成市场竞争能力较低，抵御来自诸如1998和2008年爆发的国际金融危机之类的破产风险的能力相应较差；一般而言，民营企业的信用管理能力较差，具有资金的需要不大、需求频繁以及随机性强的特点，使得融资的复杂性和融资成本的增加；我国民营企业现阶段的公司财务治理结构大部份不尽完善，财务报表不规范，不能及时给企业提供各种反映企业资金的流动性、盈利性和安全性的具体信息；房地产开发企业投资过于冲动可能导致资金压力重现，银行借款和民间融资等使得房地产普遍资产负债较高，企业资金风险较大。对于房地产，来自国家政策层面的影响也能成为导致该类民营企业破产的一个重要原因，主要表现在金融货币政策、税收政策等方面。在金融货币政策上，比如，2003年出台“121文件”，规定房地产企业申请国家贷款，自有资金不得低于开发项目总投资的30%，2004年这一比率增加到了35%。在税收政策上，比如2012年我国在重庆和上海进行了房产税的试点，并逐渐推向全国，这类税收政策从房地产的短期效益而言，是非常不利，它降低了消费者的购买欲望，降低销售量，因此可能会带来房地产市场的紧缩状态，从而造成部分民营集团企业出现资金流的短缺，甚至倒闭。
二、资金流风险的对策分析
（一）良好的资本结构
民营企业资本结构，在资金流风险控制方面发挥着重要作用，与企业的组织结构和资本运营的重要性相当，原因在于民营企业的资本结构不仅能影响到到该企业的财务风险，还能影响到该企业的筹资活动。如果企业资本结构中的负债比率越高，则财务风险越高，当企业遭遇金融危机等原因导致经济状况变差的时期，便容易导致企业出现财务危机甚至破产。另外，负债比率的增加，必然会导致企业新的筹资能力减弱，在银行等融资机构进行审核时难以通过或者增加融资成本。因此民营企业应当保持合理的资本结构。一方面，民营企业在资金实力有限的情况下，应根据自身的资金实力合理地制定企业的发展战略，使得企业的发展战略与资本结构相匹配。查看企业的资产负债表，除了检查资产负债的比率，还应关注短期资产、负债以及长期资产、负债的比率，相得益彰才好，避免因资金能力和公司发展规模不相匹配，从而导致企业负债的增多和资金流风险的增大。另一方面，实施稳健股利分配政策，即在实施股利分配政策时，更偏向于将企业的税后利润多留少分，增加企业的资金量。在企业盈利能力弱、业务不稳定的情况下，保持较多的企业自有资产可以增强举债等的融资能力，在盈利能力较强、业务稳定的情况下，适度举债并发挥财务杠杆的作用，降低资金成本。
（二）建立资金流风险预警机制
资金流风险导致企业破产的资金流风险不可能是一朝一夕形成的，具有长期的潜伏期。我们说需要建立一个资金流风险防范的预警系统，用于对企业经济活动中存在的资金流断裂的风险进行实时的监控。民营房地产企业应以企业财务报表的数据为依据，结合国家出台的相关的土地政策、金融货币政策、税收政策、市场环境以及金融市场的特点等，利用净资产收益率、资产负债率、存货周转率以及短期负债、长期负债等指标，结合房地产公司的建造进度、开工面积、保守的房屋销售率等实际情况，对处于警戒区的业务实施重点监控，预计该业务需要的资金数量和资金的时间安排，做出合理安排，一旦发现某些异常征兆，要采取积极的应变措施，以避免和减少因资金流不足引起的风险和损失，比如为防止资金流不足，提前与银行等融资机构签订一定限额借款的承诺书等。
（三）加强对资金的管理
民营企业集团，尤其是房地产公司，它的投资受本国乃至世界经济状况、国家宏观政策法规以及市场供需情况的影响，资金流的断裂容易发生且可能危害巨大。因此加强对资金的管理是控制资金流风险重要工具，这主要包括加强资金来源的管理、对资金实施动态监控以及对资金集中的管理。对资金来源的管理，需要选择适当的筹资时机和确定合理的筹资结构；资金动态的监控，需要定期收集各个项目的资金使用情况表，严格对项目资金的领用和使用情况进行管理，在制度上对各个环节资金的使用实行严格的授权审批制度和资金拨付程序；资金集中的管理，主要是应当调查客户的资信记录，保证按揭贷款能及时收回，对于回笼的资金，除了用于日常开支和支付项目款外，都应集中在企业总部以便集中管理。
参考文献
[1]叶贵、唐建立、周明顺，房地产投资过程中资金流的形成及其作用[J]，重庆建筑大学学报，2012年第5期
民营房地产企业融资策略 篇4
筹资战略是房地产企业财务战略的首要内容，房地产企业要对企业的筹资目标、原则、结构、渠道与方式等重大问题进行长期的、系统的谋划。筹资应遵循低成本原则、稳定性原则、可得性原则、提高竞争力原则。企业应当根据战略需求不断拓宽筹资渠道，对筹资进行合理配置，采用不同的筹资方式进行最佳组合，以构筑其既体现战略要求又适应外部环境变化的筹资战略。
现代理性企业是以资本经营为核心，而不单是以产品生产为核心，企业所追求的不单是产值、利润最大化，而是资本市场价值的最大化。进入新世纪以来，我国房地产业伴随着房地产的火爆，其融资手段也更加多样化，股权融资、债券融资、票据融资、租赁融资、典当融资、品牌融资等融资方式越来越广泛地被采用。从发达国家的情况来看，其融资方术不外乎一下两种模式：一种是以日本、韩国等东亚国家以及德国为代表的以银行贷款融资为主导的模式，即所谓的关系型融资，银行贷款融资约占企业外部融资的80%以上，这与其证券市场稍欠发达有关;另外一种是以英美为代表的以证券融资为主导的模式，即所谓的保持距离型融资，证券融资约占企业外部融资的55%以上，因为，英、美资本市场非常发达，金融体系已经相当成熟和完善。
我国公司融资结构与上述这些发达国家恰好相反，形成了以外部融资为主、内部融资为辅，以间接融资为主、直接融资为辅的融资格局，这种不平衡的融资结构使企业的资金“短缺”也表现为不平衡的状态，即股本资本相对短缺、债务资本相对充足，导致企业资产负债率偏高。即使最近10年，证券市场有了长足的发展，民营房地产企业纷纷上市融资，股票融资和债券融资也存在极大的非均衡现象，即股票融资快速增长，债券融资却停滞不前。
从整体而言，我国民营房地产企业的内部融资比例过低，内部融资的比例只约占企业融资比例的30%。
目前，民营房地产企业正处于扩张期，股权融资、债权融资和风险投资是此阶段的主要融资途径。
二、民营房地产业企业融资策略与典型案例分析
民营房地产业融资按融资方式来分，可以分为内源融资、外源融资，或称作内部融资和外部融资，外源融资(外部融资)又可分为直接融资和间接融资。
(一) 内源融资与典型案例分析
1.
内源融资又称为内部融资, 是指企业在生产活动中取得的收益不用于或不全用于当期的现金分红派息, 而是留存于企业自身用于开展生产经营活动, 即留存收益。内源融资的实质是企业所有者向企业追加投资, 即自身积累。包括送股也属于内源融资的范围。内源融资具有以下特点:
(1) 内生性内源融资属于企业留存收益，不需要通过其他金融中介，因而具有内生性，此外，内源融资还是企业进行外源融资的保证。
(2) 成本低相对于外援融资，内源融资不需要支付利息或股利，不会减少现金的流量，也不需要支付任何融资费用，因而融资成本相对较低。
(3) 具有产权控制内源融资既可以避免债权人对企业的控制，又可避免股权融资对原股东控制权造成的稀释，因此内源融资增加了原股东的剩余索取权，使原股东享有更多的经济利益，这一点，对我国多以家族人员控制的房地产企业而言，尤为重要。
(4) 有利于企业降低财务风险的特点。内源融资会降低企业的资产负债率，从而降低企业的财务风险。
2.内源融资的方式
(1) 自筹融资。动用个人存款、向亲朋好友借款或合伙经营等方式自己筹集，房地产企业可以几家企业合作，有出土地的、有出资金的。寻找天使投资者(如社会上一些拥有闲置资金而渴望取得回报的商人、经理人等)也是极为重要的融资方式。在上世纪末期国内房地产的黄金时代到来前，由于民营企业普遍较小，多采用这种模式大家共同把一个小区，分成不同的楼座，采取分散开发，分散筹资压力，也有许多成功的案例，但随着国内调控的加剧，在房地产的黄金时代过去后，这种筹资模式也开始复苏，比如广州的亚运村项目，三家巨型民企联合与国字号企业叫板也利用了此种操作模式。
(2) 留存收益融资即公积金和未分配利润。这是企业融资方式中成本最低的一种，也是企业内源融资方式中主要的一种。增加留存收益，就必须苦练内功，抓经济效益，增加净利润。对当前处于政策打压状态下的房地产公司而言，把房价降低一点，存量房地产出手快一点，对加速资金周转而言也不失为明智之举。近来碧桂园地产在深圳十里银滩项目搞的七五折销售的全国折扣方案，也是企业在国家政策严厉房地产市场滞销情况下的一针解决存货快速回款，盘活资金的强心剂。
(3) 内部集资。房地产企业通过向其职工或管理者募集资金而满足发展需要的一种融资方式，或组建股份合作制企业。由于，近10年来房地产业的高速发展，企业职工，尤其是中高层管理人员积累了相当的资金，所以，这点具有可操作性。当然，限于企业规模，内部集资只能作为企业的一种辅助的融资方式。在青岛的海信地产在95年成立之初就有了这样的一个筹资策略和激励机制，在99年得以操作，现其高管和部分老员工持有原内部销售的公司股份，虽然海信地产没有包含在海信集团的上市企业中，但海信地产每年的股份分红也成为高管们的很有效的激励机制，也解决了当年资金的一部分缺口。
(4) 股利政策。指企业如何在留存收益和股利支付之间进行选择以达到资源的最优配置。当然、只有少数上市公司才能选用此模式。
(5) 折旧融资.折旧融资就是把折旧基金转化为积累基金，这是企业重置固定资产，增强当期内源融资的一种重要方式。采用加速折旧法、采纳税法允许的最低年限折旧，都可以增强企业内源融资能力。
(6) 变卖融资。将企业长期不用或暂时闲置的资产变现来筹措所需资金，新地集团在这方面也做出了许多战略方面的调整和适应，通过整体出售一些原本打算长期持有的商业项目储备资金以应对当前严峻的房地产形势。
(二) 间接融资与典型案例分析
1.
间接融资是外源融资的一类情况, 指以银行等金融机构为媒介进行的融资活动, 如银行贷款、非银行金融机构信贷、委托贷款、融资租赁、项目融资贷款等。具有融资的间接性、集中性、信誉程度较高、具有可逆性、金融中介拥有融资主动权等特点。融资条件高、审批程序复杂、融资成本刚性等是其缺点。
2.间接融资的方式
(1) 金融机构贷款; (2) 票据贴现融资, 包括贴现、转贴现、再贴现三种; (3) 融资租赁; (4) 共同基金; (5) 典当融资; (6) 保理融资即托收保付。
(三) 直接融资与典型案例分析
直接融资是外源融资的另一类情况，指单位之间相互协议或股票直接上市融资。部分不可逆性以及相对较强自主性等特点。包括主板市场融资和创业板融资、三板市场融资、股份转让市场融资、企业债券融资、海外上市融资。策略分为造壳上市和买壳上市。比如前些年的万通地产和华远地产，以及青岛本地的亚星地产都是以这种买壳上市的形式进行外源直接融资，随着国内房地产IPO的制度收紧，许多民营房地产公司纷纷走出国门寻求上市机会，如青岛的麦迪绅地产在德国上市成功。
(四) 风险投资与典型案例分析
风险投资主要以权益资本或特别债权的形式，把资金投向极具发展潜力的创业企业或创业项目，以期企业成长到相对成熟后再退出投资，取得高额资本回报的一种资本运作模式。风险投资是解决民营企业融资的有效途径。房地产企业要想获得风投，必须在具体项目上下功夫，普通项目对风投没有吸引力。比如，万达地产的城市商业地产项目，华润地产的城市中心项目等，虽然这些项目不一定吸收风投资金，但是，他们对风投资金具有很大的吸引力是无容置疑的。
(五) 信用担保与典型案例分析
信用担保是指由专门的信用担保机构为企业向银行提供贷款保证服务，接受担保服务的企业向信用担保机构交付一定担保费用的担保方式。本质上属于金融服务的范畴。房地产企业望望以其所拥有的土地、房产等进行担保融资，以解燃眉之急。
(六) 非正式民间融资策略——其它融资模式
包括：1.票据融资策略，即银行承兑汇票贴现、商业承兑汇票贴现、协议付息票据贴现;2.租赁融资策略，包括简单融资租赁(直接融资租赁、回租租赁、转租赁)、杠杆融资租赁、委托租赁、项目融资租赁等;3.典当融资租赁;4.非正式民间融资，一般利息较高，甚至有些已经超出我国相关法律法规的最高利率规定的多倍，但是也有机制灵活、实际成本低、速度快的优势;5.品牌融资策略，就是借助外界某些已经成熟的可利用资源，将其他品牌或资源的品质和特点进行有效的捆绑和嫁接，利用最少的资金达到塑造自己品牌形象的目的，进而转化为提升产品在市场上的竞争力。品牌融资的途径包括品牌抵押贷款、出卖品牌、品牌授权及兼并，拥有著名品牌的房地产公司才可以这样操作，这是前提，比如万科地产或星河湾地产这样的领跑中国住宅产业或具有独特品牌特征的企业。
民营经济的发展是我国未来社会经济发展的重要支柱，民营房地产企业是民营经济中的生力军，尽管目前民营企业的融资渠道呈现多元化的发展趋势, 但是民营企业仍然较非民营企业在融资方面存在更多地障碍，在一定程度上，融资成了民营企业发展壮大的“瓶颈”。
拓宽民营企业的融资渠道，不仅有利于资金的供求实现良性互动，更有利于民营企业的发展壮大，从而促进中国经济的高速发展。
参考文献
民营企业文化 篇5
民营企业文化建设问题是我国民营企业发展过程中必须正视的焦点问题，民营企业文化建设的好坏将直接影响到民营企业的成败，甚至会对社会主义市场经济的发展产生影响。只有切实加强民营企业文化建设，才能使企业有凝聚力和战斗力，企业有明确的目标和努力的方向，有维持其成长的灵魂支柱，从企业内部为民营企业的发展壮大提供无穷的力量。本文将就我国民营企业文化建设存在的问题进行分析，并针对存在的问题给出相应的对策，供同仁商榷。
一、企业文化的重要作用
企业文化是企业在生产经营实践中，逐步形成的，为全体员工所认同并遵守的、带有本组织特点的使命、愿景、宗旨、精神、价值观和经营理念，以及这些理念在生产经营实践、管理制度、员工行为方式与企业对外形象的体现的总和。企业文化是企业的灵魂，是推动企业发展的不竭动力。它包含着非常丰富的内容，其核心是企业的精神和价值观。这里的价值观不是泛指企业管理中的各种文化现象，而是企业或企业中的员工在从事商品生产与经营中所持有的价值观念。企业文化的作用体现为以下几个方面。
（一）企业文化具有导向功能
所谓导向功能就是通过它对企业的领导者和职工起引导作用。企业文化的导向功能主要体现在以下二个方面。
1.经营哲学和价值观念的指导
经营哲学决定了企业经营的思维方式和处理问题的法则，这些方式和法则指导经营者进行正确的决策，指导员工采用科学的方法从事生产经营活动。企业共同的价值观念规定了企业的价值取向，使员工对事物的评判形成共识，有着共同的价值目标，企业的领导和员工为着他们所认定的价值目标去行动。美国学者托马斯·彼得斯和小罗伯特·沃特曼在《寻求优势》一书中指出“我们研究的所有优秀公司都很清楚他们的主张是什么，并认真建立和形成了公司的价值准则。事实上，一个公司缺乏明确的价值准则或价值观念不正确，我们则怀疑它是否有可能获得经营上的成功。”
2.企业目标的指引
企业目标代表着企业发展的方向，没有正确的目标就等于迷失了方向。完美的企业文化会从实际出发，以科学的态度去制立企业的发展目标，这种目标一定具有可行性和科学性。企业员工就是在这一目标的指导下从事生产经营活动。
（二）企业文化的约束功能
企业文化的约束功能主要是通过完善管理制度和道德规范来实现。
1.有效规章制度的约束
企业制度是企业文化的内容之一。企业制度是企业内部的法规，企业的领导者和企业职工必须遵守和执行，从而形成约束力。
2.道德规范的约束
道德规范是从伦理关系的角度来约束企业领导者和职工的行为。如果人们违背了道德规范的要求，就会受到舆论的遣责，心理上会感到内疚。同仁堂药店“济世养生、精益求精、童叟无欺、一视同仁”的道德规范约束着全体员工必须严格按工艺规程操作，严格质量管理，严格执行纪律。
（三）企业文化的凝聚功能
企业文化以人为本，尊重人的感情，从而在企业中造成了一种团结友爱、相互信任的和睦气氛，强化了团体意识，使企业职工之间形成强大的凝聚力和向心力。共同的价值观念形成了共同的目标和理想，职工把企业看成是一个命运共同体，把本职工作看成是实现共同目标的重要组成部分，整个企业步调一致，形成统一的整体。这时，“厂兴我荣，厂衰我耻”成为职工发自内心的真挚感情，“爱厂如家”就会变成他们的实际行动。
（四）企业文化的激励功能
共同的价值观念使每个职工都感到自己存在和行为的价值，自我价值的实现是人的最高精神需求的一种满足，这种满足必将形成强大的激励。在以人为本的企业文化氛围中，领导与职工、职工与职工之间互相关心，互相支持。特别是领导对职工的关心，职工会感到受人尊重，自然会振奋精神，努力工作。另外，企业精神和企业形象对企业职工有着极大的鼓舞作用，特别是企业文化建设取得成功，在社会上产生影响时，企业职工会产生强烈的荣誉感和自豪感，他们会加倍努力，用自己的实际行动去维护企业的荣誉和形象。
（五）企业文化的调适功能
调适就是调整和适应。企业各部门之间、职工之间，由于各种原因难免会产生一些矛盾，解决这些矛盾需要各自进行自我调节；企业与环境、与顾客、与企业、与国家、与社会之间都会存在不协调、不适应之处，这也需要进行调整和适应。企业哲学和企业道德规范使经营者和普通员工能科学地处理这些矛盾，自觉地约束自己。完美的企业形象就是进行这些调节的结果。调适功能实际也是企业能动作用的一种表现。
二、民营企业文化建设中存在的主要问题
我国民营企业文化建设虽然取得一定的成效，但是毕竟民营企业存在时间短，民营企业文化建设的时间更短，这就不可避免的会使得民营企业文化建设过程中存在一系列的问题。
（一）民营企业对文化建设的重要性认识不足
有的企业没有认识到企业从产生开始就存在指导企业经营的理念和精神，没有把握创建企业文化的最好时机。有的企业没有认识到在不同发展阶段存在着不同企业文化，因此没有根据形势的变化适时调整企业文化，导致企业经营理念落后，机制僵化。还有的企业认为只有大的企业存在企业文化，而一般企业没有，因此小企业没有必要进行文化建设。一些民营企业对企业文化建设的漠视态度，容易导致企业战略管理出现问题，最终影响到内部效率和正常运作，企业出现潜伏危机症状。
（二）民营企业文化建设具有功利性的特点
民营企业的企业文化的产生带有一定的家庭化、个人化、感性化的色彩，使得部分民营企业的企业文化带有浓厚的功利性。一些企业主把实现利润最大化，为目己及家族聚敛财富当作惟一的目的。民营企业家这种急功近利的思想往往导致经营行为短期化，诚信缺失行为盛行。民营企业家应该要重新思考企业的使命、宗旨、目标，以实现社会责任最大化为目标。
（三）民营企业文化建设具有保守性的特点
许多民营企业受家族观念和封建思想的影响,或多或少都存在一定的保守性。如表现在用人上的保守，非宗族人员难以融入到企业，极大挫伤员工的积极性和创造性。在企业决策过程中，民营企业发展往往由一两个人说了算，决策者缺乏制约。一些民营企业文化没有形成开放的文化体系。虽然这些企业中己经形成激
励员工努力工作和具有较强凝聚力、发展力的内部文化，但仅仅局限于实现企业文化，增强企业效率的内部职能上，却远未实现利用文化体现企业形象的外部职能，没有在一个开放的环境下来发展文化。
（四）民营企业文化建设流于表面化，物质化
有的企业注重以口号的形式来宣传企业文化，但有了这些口号，企业文化建设未必就很丰富。企业文化建设是一个漫长的过程，它需要一批批、一代代的企业家和员工在经营企业的过程中去创造和发展，不是几句口号就可以简单的概括。有的企业非常注重厂容厂貌、员工言行举止,注重会议、内部报刊等，但可能企业员工并没有从内心真正的认同企业文化，却将表层看作是摆设和负担。真正的企业文化是要有内涵、有根基的。企业文化建设重在实质。没有健康的企业文化，没有规范的企业管理机制，一旦遇到危机，表面上再规范的企业也都会很快陷入困境。
（五）民营企业文化建设缺乏个性
不同的企业有不同的发展背景和历程，这也决定不同的企业应该要形成不同的文化。但是现在许多民营企业的企业精神都是“团结、开拓、创新、求实、奋进、拼搏”等一类词汇，这虽然反映了当前时代的精神风貌，但是过于普遍化，没有将民营企业特色融合进去。民营企业精神和企业价值观是企业个性特征具体生动的反映，如此缺乏个性的“雷同化”企业精神及企业价值观就等于抹煞了民营企业的个性和特色，很难起到企业文化建设应有的作用。
三、针对民营企业文化建设存在问题的对策
针对民营企业文化建设中存在的问题，应该对民营企业文化建设采取确实有效的措施、策略，使民营企业文化建设走上健康的轨道。具体来说民营企业可以在以下方面加强建设：
（一）加强民营企业家对企业文化建设重要性认识
加强民营企业家们对企业文化建设的重要性认识是十分重要的。只有意识到企业文化建设的重要性，才能转化为自觉的行动，主动积极的建设企业文化。企业文化建设是民营企业以人为本的管理思想的必然选择，是现代企业科学管理方法的必然要求，也是增强企业凝聚力的必然选择。当然，民营企业家自觉认识到企业文化建设重要性需要一个过程，除了靠经营过程中经验的积累外，还要从多
方面来提高民营企业家的认识高度。企业家要善于吸取新的知识, 可以通过阅读报刊和杂志拓宽自身的知识面，开拓自己的思维，把自己从纯粹追求利益的角度转向更加关注员工的发展，更加重视企业的长久的发展壮大。企业家还可以参加一些培训班，接受专业的管理文化的训练，将理论知识与公司的实践结合起来，制定更有利于公司发展的政策和措施。企业家还要善于比较，能从失败的民营企业案例中吸取教训，并对照自己企业，及时改正缺点。总之，企业家作为企业文化建设的领军任务要通过各种方式来认识企业文化建设的重要性。
（二）加强企业员工培训，提高员工素质
民营企业文化的建设更离不开全体员工的积极参与、共同努力。员工的素质决定着企业文化的成败，员工素质的提高又有赖于企业培训。企业培训是建设企业文化的重要手段。从目前来看，提高民营企业员工的基本素质主要要从提高文化水平、普及科学技术、加强职业道德教育三个方面着手，这是我国民营企业文化建设的前提和基础。我国民营企业可以采取诸如与晋级、评优挂钩等激励方法，鼓励文化水平低的员工循序渐进、努力学习文化知识，学习的好和坏与绩效考核紧密地结合在一起。在此基础上，还要加强对企业员工的培训，向全体员工普及现代科学技术。在向员工普及教育的同时还要加强对员工的职业道德教育，逐步改变员工中存在的平均主义、安于现状等陈旧观念，树立争创一流、优质高效、对用户高度负责的现代生产管理理念。
（三）建立规章制度，保证企业文化建设有效开展
建设企业文化，需要有一套完善可行的制度保证，通过制度和纪律的约束，使企业全体员工逐步养成良好的行为习惯，成为企业文化积淀。在建立企业文化制度保障过程中，可以从以下几方面着手:一是保证企业文化建设的合法性。企业制度必须符合国家的根本大法和各项法律法规，不能自行其事;二是要一切从实际出发。内容、要求都要从实际出发，切实可行;三是坚持机制可操作性;四是坚持公平性。在制订制度时不能对人不对事，要体现公平，在执行制度过程中要体现“在制度面前人人平等”的原则。这样才能使员工有严格的行为规范和标准，逐步养成良好的习惯，树立良好的形象。在如何处理好制度和文化的关系上，要把握住三点:一是制度不能代替思想教育,不能忽视文化灌输和文化传播;二是制度要人性化。企业要树立起“制度关心人”的理念,制定的制度要体现“人性化”，人性化的制度容易被接受,执行起来也会顺利得多。三是制度化不必奢求一步到位,企业成长期管理还不成熟，各个方面发展变化较快,制度建设也应有留有余地,随着企业的成长而逐步改进与完善,过早的追求制度理想化,不现实也没有必要。
（四）培育民营企业的特色文化
当前许多民营企业文化建设存在的最突出的问题就是缺乏个性，盲目模仿。但是，企业文化若无特色，就没有吸引力，既不能引起社会公众的注意，也不能给职工以亲切感和认同感，起不到企业文化的凝聚作用。
民营企业要创造有特色的企业文化，应该反映企业所在的行业特点。如同仁堂的精神是：炮制虽繁，必不敢省人工;品味虽贵，必不敢减物力。既体现了中药行业制作程序的特点，又折射出同仁堂人兢兢业业、严格质量管理、以诚信对待患者和顾客的观念。即使同处于一个行业，不同企业实施差别化战略不同，其企业文化所强调的侧重点也应有所不同。如杭州胡庆余堂是医药制造企业，然而其提炼的价值理念不同于同仁堂，它强调的是“戒欺”，“药业关系生命，尤为不可欺”,“采办务真，修正务精”。而这个“戒欺”二字，也是胡庆余堂以“江南药王”钦誉130年的立业之本。而唐山曙光集团结合产品提炼或宣传企业文化，也容易得到认同。唐山曙光集团以生产水泥为主，他们提出了企业的“水泥精神”:“躺下是公路，竖起是高楼”。一者借水泥的功用说明企业的奉献精神，二者以水泥特性阐述企业的团结凝聚精神，既形象，又容易理解。深圳华为公司的“华为”名称, 是通过商标、品牌这些企业文化的表层来反映企业的深层文化，我们可以从字面上理解为“奋发有为的中国人”，正好与该公司的“爱祖国、爱人民、爱生活和爱事业”的企业精神契合。总之，民营企业应大胆变求同思维为求异思维，追求自己的个性，善于挖掘本企业特殊的精神，使企业文化独具特色。
（五）树立良好企业形象是民营企业文化建设的重要举措
民营企业文化建设要求建立良好的企业形象，企业思想政治工作必须努力为之服务，这是当前企业思想政治工作面临的一个新课题。企业形象是一个综合概念，一般认为包括理念识别、行为识别、视觉识别，又称CI。每个企业都有自己的形象，并把它作为发展企业的战略措施，却并非易事。为此，企业必须在激烈的市场竞争中尽力推销自己，刻意地建立有特色的营销文化和企业识别系统，这就最容易涉及到法制规范和职业道德规范问题。企业形象要在社会中保持长久不衰，其内在保证是观念和行为的崭新、超前。
应当认识，社会主义市场经济所要求的企业形象，在社会中应表现为对社会的真挚热忱和对自己蓬勃发展的信念，必须通过一系列的道德规范、管理规范、工作标准来实行，为此没有思想政治工作的紧密配合是不行的。只有通过对职工进行“四德”教育，提高他们全心全意为人民服务的思想水平，加强他们法制观念和守法意识，让企业的一切活动都在法律允许的范围内进行，这样，企业树立的形象才会在社会形成“信任感”、“可靠感”、“美誉感”，良好的形象才更具有持久性。
（六）提高职工素质是民营企业文化建设的关键
民营企业文化建设要从提高职工素质抓起，这与培养“四有”新人是一致的。民营企业文化建设和职工素质之间是一种“大厦”与“基石”的关系。职工素质如何，直接决定着企业文化的兴衰，良好的企业文化反过来又可以陶冶职工情操。因此，提高职工的思想素质、文化素质、业务素质等，是现代民营企业文化建设的迫切要求。而当前社会主义精神文明建设的根本任务是造就新一代“四有”新人，这与民营企业文化建设的需要是一致的，因此，必须坚持不懈的以马克思主义和建设有中国特色的社会主义理论教育职工，在实践中造就和培养一批得力能干的企业发展生力军，让企业涌现出一批具有崭新面貌的“公司人”、“形象人”，促进民营企业文化建设，在企业内部、在全社会都形成一种新的风范。
参考文献:
[1]黄静:浅谈民营企业文化建设的问题与对策[J].职业圈,2007年第10期
[2]王妍:对我国民营企业文化建设的思考[J].辽宁经济,2004年12期
[3]赵广杰:民营企业文化建设的若干思考[J].特区经济,2004年11期
[4]马树林:积极推进民营企业文化建设[J].中外企业文化,2004年2期
民营房地产企业 篇6
为深入贯彻党的十六大和中央经济工作会议精神，大力鼓励对促进我省经济社会发展作出贡献的民营企业和民营企业家，进一步促进我省民营经济持续健康发展，在广泛征求社会各方面意见的基础上，陕西省民营企业协会、陕西省总工会、共青团陕西省委员会、陕西省妇女联合会决定，授予金花企业集团等３１户民营企业为２００３－２００４年度陕西省先进民营企业，梁建仓等６８名个人为２００３－２００４年度陕西省优秀民营企业家。
希望受表彰的先进民营企业和优秀民营企业家珍惜荣誉，戒骄戒躁，再接再厉，再立新功，在党的十六大精神的指引下，抓住新机遇，迎接新挑战，奋发努力，与时俱进，开拓进取，再攀高峰，使我省民营经济迈上一个新台阶，为加快陕西社会经济全面协调可持续发展，作出新的更大的贡献！
希望全省民营企业，认真学习中央《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，贯彻落实好中央经济工作会议和省委十届六次会议精神，用科学发展观统领民企发展全局，加快现代企业制度建设，坚持先进技术的引进与消化、吸收、创新相结合，着眼于增强企业活力和竞争力，构建新型的社会主义民营企业体系，努力实现我省民营经济的全面持续发展。
陕西省民营企业协
会陕西省总工会
共青团陕西省委员会
陕西省妇女联合会
２００３－２００４年度陕西省先进民营企业和优秀民营企业家名单
（排名不分先后）
一、31户先进民营企业：
有色金属矿采选业
陕西旬阳鑫源矿业有限公司
食品制造业
淳化县乳品厂
西安市董白面粉有限公司
陕西安康秦东魔芋食品有限公司
纺织业
陕西正义纺织有限公司
造纸及纸制品业
咸阳彩联包装材料有限公司
陕西方圆投资集团有限公司
炼焦
陕西兴茂侏罗纪煤业镁电（集团）有限公司
化学原料及化学制品制造业
山阳县金川封幸化工有限责任公司
平利县金海生物化工有限公司
石泉县池河皂素厂
医药制造业
咸阳步长制药有限公司
金花企业集团
西安碑林药业股份有限公司
金属（黑色、有色）冶炼及压延加工业
宝鸡力兴钛业有限公司
旬阳县科达锌业有限责任公司
陕西东岭工贸集团股份有限公司
电气机械及器材制造业
咸阳佳星电器有限公司
合阳电力电容器制造有限责任公司
电力
陕西恒源煤电集团有限责任公司
建筑业
西安市阎良区第三建筑工程公司
韩城市建功建筑有限责任公司
白河县城郊建筑安装公司
批发贸易业
长武县永德宏商贸有限责任公司
安康市南方商务有限公司
餐饮业
华县新华餐饮有限责任公司
房地产业
西安天朗地产有限公司
陕西文华房地产开发有限责任公司
西安市雁塔区城乡建设开发公司
咸阳永嘉房地产开发有限公司
陕西安康市兴华房地产开发有限公司
二、68名优秀民营企业家：
农业
高玉谦总经理安塞县宝丰农业综合开发有限公司
孟天毅厂长陕西省石泉县熨斗茶厂
煤炭开采业
梁建仓董事长陕西燎原煤业有限责任公司
王世保总经理耀州区瑶曲镇诚通能源开发部
有色金属矿采选业
何明主董事长旬阳县金鑫矿业有限公司
饲料加工
刘玉瑞总经理深圳康达尔（高陵）饲料有限公司
食品制造业
张幸生总经理陕西蓝马啤酒有限公司
陈康劳总经理陕西红星软香酥食品有限责任公司
卢健总经理咸阳食为先食品有限责任公司
赵秀琴总经理眉县美佳食品有限公司
胡新民董事长陕西金醇古酒业有限责任公司
纺织业
张新总经理陕西新联纺织实业有限公司
陈秉辉董事长金盾纺织（泾阳）有限公司
殷兆光厂长乾县银河织袜厂
服装制造业
张丹英总经理丹凤县豪丰制衣有限责任公司
木材加工及家具制造业
田伟平总经理陕西省宁陕县兴宁木业有限责任公司
造纸及纸制品业
王心愿厂长户县渭丰纸箱厂
李广董事长横山县怀远集团有限责任公司
印刷业
张广其总经理蓝田立新印务有限公司
炼焦
薛月阁总经理韩城立龙焦化工贸有限责任公司
党浪勇董事长韩城市信洁煤焦有限责任公司
化学原料及化学制品制造业
李梅总经理延安梦雅涂料有限公司
韩忠琦董事长府谷县东山电石有限责任公司
医药制造业
翟富林董事长陕西永康企业集团有限责任公司
耿丽琴总经理陕西龙华制药有限公司
王春董事长陕西海天制药有限公司
水泥加工
张根锁董事长陕西合阳金水桥水泥有限责任公司
张继平厂长府谷县黄河集团公司十万吨水泥厂
金属（黑色、有色）冶炼及压延加工业
李长宏总经理陕西长宏铝业有限公司
李禹董事长富平县钢厂兴宝有限责任公司
刘维斌董事长府谷县天龙镁业有限责任公司
王启录董事长陕西省凤翔县钛粉厂
交通运输设备制造业
李天良董事长岐山县通运实业公司
赵俊峰董事长兴平市兴达交通机械有限公司
电气机械及器材制造业
齐歆总经理西安蓝光电器有限公司
郝来宁副经理华山铁路电务器材公司
电子设备制造业
郭慧总经理西安华亚电子公司
马跃辉所长咸阳辉煌电子磁性材料研究所
建筑业
郭宽义总经理陕西皇城建材机械（集团）有限公司
张水泉董事长陕西永寿秦源有限公司
胡宗安董事长陕西安康市兴科房建集团有限责任公司
赵建晖副经理陕西省安康市兴安地产集团建筑安装工程
有限公司
朱建平总经理咸阳路桥工程公司
李学军总经理榆林基泰路桥集团有限公司
卜凤城董事长榆林市凤城路桥工程有限公司
王彦山总经理榆林四达建筑工程有限公司
李维军总经理榆林市神府建设工程有限公司
牛文儿董事长榆林市神通路桥建筑工程有限责任公司
伍仓侠董事长宝鸡市宏达实业有限公司
高玉林董事长陕西玉林集团
交通运输业
王敬华经理咸阳丰原汽车运输有限公司
马继洲董事长榆林市东洲大地集团有限公司
贺金龙董事长榆林市东方集团有限公司
批发贸易业
王国庆总裁陕西丹尼尔企业集团有限公司
余洪厂长陕西安康安化配肥厂
邓淑芹董事长西安万寿路中药材批发市场北二区实业有
限公司
朱建康董事长潼关县家都百货大楼有限责任公司
程金荣经理山阳县家世界超级购物中心
席有良董事长西安大明宫实业集团
餐饮业
吴淼总经理柞水石油宾馆
何桂英董事长安康市东旭商贸有限公司东云阁大酒家
张冰董事长陕西帅星工贸有限公司（榆林帅星总公司）
房地产业
车相安董事长咸阳新纺房地产开发有限公司
齐学峰总经理咸阳双峰房地产开发有限公司
史贵禄董事长陕西荣民集团
崔荣华总裁西安荣华企业集团
李浩辉董事长陕西万鹏房地产发展有限公司
其它
民营房地产企业 篇7
浙江是全国最大的一般贸易省份, 民营企业更是浙江的一张名片, 但是这张名片却在金融危机过后遇到了极大的困难, 出现了部分民营企业倒闭, 民营企业举步维艰的情景, 投资环境的恶化, 特别是制造业民营企业利润率的降低, 使得民营企业的投资方向倾向于利润率更高的房地产市场, 但是这产生的结果和面临的问题不仅仅是房地产的泡沫, 更是制造业的萎缩, 是对民营企业可持续发展的挑战。传统以低成本、低价格的中国制造也面临着转型。
在民营企业投资环境不好的情况下, 民营企业因为资本的逐利性会将资金投入到房地产市场, 投资环境与房地产市场的关联是一种必然还是民营企业的迫不得已?联系民营企业投资环境与房地产市场的纽带是什么?如何才能改变这种现状, 使得民营企业健康地发展, 这些都会在本文中得到解释。
二、民营企业投资房地产的原因
民营企业投资房地产原因的源头应该是民营企业行业的利润率以及房地产行业的利润率, 两者对比即可以找到民营企业投资环境与投资房地产的关系。
第一, 民营企业大多是制造企业, 而2008年期间, 制造业由于原料成本、人力成本都在提高, 而产品售价没有提高;由于汇率的问题, 外贸出口的成本也在提高;另一方面, 民营企业面临一直以来的融资难问题。企业利润空间下降, 民营企业资金链紧张, 2008年银根紧缩, 很多中小民营企业得不到银行贷款, 即使得到银行贷款, 也要比大企业承担着更高的利息压力。就在民营企业利润率降低的同时, 又面临着资金链断裂的威胁, 民营企业继续再生产是否是最优选择成为民营企业家考虑的问题。
第二, 就在民营企业家面临着抉择的困境以及生产销售的难题时, 在房地产市场上, 随着城市化的进一步推进, 2008年期间投资房市场成为利润率很高的行业, 而更多人的参与进房地产市场也使得房地产投资的情绪更加高涨, 房地产投机的行为也变成了一场资本的聚集会, 而一心一意的实业企业也观察到了房地产市场的有利可图。
就在民营企业投资环境不佳、利润率降低、资金短缺的同时, 房地产市场蓬勃发展、利润率高于市场平均利润率, 资本的逐利性决定了:民营企业家不会再将资金用于生产, 而是将资金投放到房地产市场, 或进行房地产开发, 或进行房地产交易, 这种行为的结果可能是成功的:民营企业赚取利润实现主营业务的扩大再生产, 扩大投资规模, 把房地产业务打造成资本平台, 成功地实现多元化经营;当然也有可能是失败的:民营企业投资失败, 资金链断裂, 民营企业倒闭。
统计数据显示:从1998到2005年, 房地产企业与制造业的平均利率保持了非常一致的变化趋势, 两者之间的毛利率差距仅为两个百分点左右。然而从2006年开始, 这个差距开始拉大, 房地产行业毛利率急剧上升突破30%。很多浙江民营企业靠的是低成本、低价格为支撑, 依托于原材料价格、劳动力价格低廉, 并借助量的扩张来发展, 但随着制造业成本、劳动力成本、汇率、外贸环境的变化, 传统制造业原本已经较低的利润率降低到更低的程度, 这也使得与房地产市场高利润率对比, 显得尤为明显。
三、浙江民营企业房地产淘金
在“2009年浙江百强民营企业排行榜”上, 与房地产相关的企业达70余家。2009年度的浙江民企百强中, 制造业销售额度占总量的60%, 同比降低24%。上一届的民企百强中, 有14家传统制造业企业未能进入本届百强榜。在新的民企百强中, 上升最快的行业正是房屋建筑及房地产行业。建筑和房地产企业从2002年的4家, 上升到2009年的27家, 其中10家房地产企业销售总额达1463亿元, 同比增长66%。
在2009年, 全国70大中城市土地交易价格指数, 前七大城市之中, 浙江省占据三席, 分别为宁波、温州、杭州。而其余四个城市均为一线城市北京、上海、广州、深圳。在浙江民营经济重镇温州, “2010温州市百强企业”排行榜中, 与房地产相关的企业高达50多家。一些耳熟能详的温州传统制造业企业也进入房地产市场, 这其中就包括康奈、奥康、报喜鸟、庄吉、乔顿、法派、高邦等。在另一个民营经济重要城市宁波, 民营制造企业也与温州的情形如出一辙, 当低利润的制造业日渐衰弱之时, 高利润的房地产行业则成为诸多制造业企业寻求多元化发展的优先选择。自雅戈尔带头掘金房地产之后, 无论是做空调的奥克斯、做纺织的维科、做文具的广博等均纷纷投入到房地产市场。
四、经济转型与政策扶持
民营企业投资房地产市场, 实现多元化经营, 这种企业的经营行为不应该受到指责, 但一个不容否认的事实, 浙江省的民营经济停滞不前, 这种多元化经营会在一定程度上抑制企业在产业创新上的投入和高新技术产业的发展, 这对于技术基础薄弱的民营企业而言是不利的, 更是让原本利润率很低的制造业雪上加霜。如果继续维持这种状态发展, 民营企业制造业将会因为技术跟不上、成本过高而备受竞争压力。资本的逐利性无可厚非, 但是这种逐利性的后果将会使得民营制造业萎缩, 所以需要民营企业的转型与政策的扶持, 才能让民营企业走出困境。
1. 经济转型:
浙江省正在申报经济转型升级、海洋经济发展及民营经济创新等三大国家级改革试验区。通过土地等要素资源激活民间投资, 推进区域内均衡发展战略。2009-2010年政府主导性重大建设项目计划计划投资81个项目, 总投资8811亿元, 其中省级财政投入260亿元, 各地政府投资4000多亿元, 另外4000多亿元需要民间资本投入。
2. 政策支持:
加大政策的积极扶持, 营造促进私营企业发展的法律环境;制定完善的鼓励私营企业发展的财政金融政策。利用城市合作银行及城乡合作信用社, 切实解决民营企业融资难等问题, 行业协会组织应该有组织地帮助民营企业实现产业的升级, 提高产品附加值。
摘要：民营企业是经济发展中的重要力量, 但是近年来民营企业投资环境不佳, 纷纷投入房地产投资。利润率影响了民营企业投资行为的决策, 本文通过分析浙江民营企业的现状得出结论:在民营企业投资环境不好的情况下, 民营企业因为资本的逐利性会将资金投入到房地产市场, 最后提出经济转型与政策扶持的措施讨论民营企业的发展问题。
关键词：民营企业,投资环境,房地产市场,浙江
参考文献
[1]、周旭霞, 陈士玉:《金融危机背景下民营企业的困境、诱因与对策》[J].经济纵横2009年第10期
民营房地产企业 篇8
一、民营房地产企业加强财务管理的意义
(一) 加强财务管理有利于企业合理利用资金
“有很多的房地产企业各个项目公司的核算体系互不相同, 财务软件和核算标准不统一, 财务报表不一致, 这就难以向管理者提供统一”, 加强财务管理, 可以使得企业的资金统筹安排, 各个岗位各司其职, 合理分配, 对各个项目进行科学规划, 不能让资金由于管理不善出现损失, 也只有合理利用资金才能够制定更宏大的公司战略规划, 企业最终获得长远的发展。
(二) 加强的财务管理有利于企业行为的规范性
加强财务管理, 建立统一的财务制度, 使得各个环节能够公开透明, 使得企业财务各项工作照章办事, 依法行事, 才能够避免或者减少企业的财务风险, 也只有这样严格规范的财务管理才能够在法制性的市场竞争中经过大浪淘沙的洗礼脱颖而出, 提高企业在市场中的认可度, 增强企业的竞争力。
(三) 加强财务管理有利于企业员工素质的提高。
加强财务管理, 必然要求财务从业人员素质的提高, 也只有财务人员素质的提高才能够使得财务管理的科学化、正规化。因此, 加强财务管理使得企业财务从业人员必须积极主动提高专业知识水平, 更应该提升相应思想道德水平, 从业人员素质的提升, 促进了财务管理水平的提升, 进而促进了企业的发展。
二、民营房地产企业财务管理存在的问题
(一) 融资难的困境
随着我国经济的发展, 使得越来越多的中小企业活跃在我国经济发展中在市场经济活动中扮演着重要的角色, 民营企业在促进经济发展、解决劳动力就业和维护社会稳定方面起着不可忽视的作用。然而, 目前国家对于中小企特别是民营企业的政策相比较于国有企业来说明显的扶持力度不够, 中小企业里面有很大一部分是民营企业, 民营企业在发展过程中经常会遭遇到资金短缺的“瓶颈”, 民营企业里面的房地产业作为高风险性的资金密集型行业, 而房地产产业的资金周转周期又比较长, 所以对于资金的需求更是非常急迫, 所以在遇到资金困难情况下, 企业规模和行业的高风险性使得在银行贷款的难度比较大, 银行对于民营企业贷款的各项资质要求比较高, 而其他的募集资金的形式诸如股票的发行现阶段对于规模比较小的企业是不可能, 在目前形势下也很难发行债券, 只能采取非正规渠道的融资, 必然加大财务管理的风险。
(二) 财务管理风险意识不强
我国民营房地产企业的快速增长本身就是利用了国家住房商品化大好形势的推动, 大好的形势催生了很多曾经的建筑队的包工头通过自筹资金和以往的人脉成立房地产公司, 公司成立后更多的注重房地产的施工和销售方面的管理, 从事财务方面的人员更多是自己家族的至亲, 公司上下各个部门工作统一都由企业主自己来决定, 而企业主以及至亲的的学历水平、素质水平、家族的复杂关系网使得民营房地产公司财务管理缺乏明确分工, 缺乏专业性。财务从业人员对财务制度不熟悉, 业务不精, 对工作积极性不强, 另外一些财务人员见到领导来了, 为了迎合领导, 领导怎么说就怎么做, 如果再缺乏健全的财务管理制度, 以权谋私的腐败行为时有发生。
(三) 缺乏灵活高效的财务管理制度
健全企业内部财务管理制度是做好企业内部管理的中心环节, 只有建立灵活高效的财务管理制度, 才能够规范企业财务的各项财务管理, 只有规范化、制度化的财务管理才能提升企业的财务管理水平, 促进企业经济效益的提升。而目前我国民营房地产企业除了财务管理意识不强之外, 财务管理模式比较单一, 对于项目成本控制和流出资金控制比较严格, 而对预算管理、资产管理、财务分析等方面重视程度明显不够, 缺乏有效的内部监督体制, 一些民营企业在内部越权行事、人情行事的情况时有发生, 导致财务管理混乱。
三、如何提升民营房地产企业财务管理水平
(一) 增强企业信用, 增加融资渠道
企业的发展过程中难免回出现资金困难的情况, 特别对于房地产公司周转周期比较长, 遇到资金链断的情况时有发生, 这个时候向银行贷款是一个风险性比较小的融资方式, 但是目前的银行贷款对于贷款的企业资质有严格的要求, 具有良好信用的企业才能够在市场的激烈竞争中获得更多可利用的资源, 民营企业在日常工作交往中坚持诚信交往, 提升自己在行业内的信用水平, 也只有信用水平的提升, 才能够增加自己在融资方面的信誉度, 获得更多的可供支配的资金。诸如在2011年11月国家已经明确民间融资作为一种合法的融资渠道的情况下, 民营房地产企业更应该积极探索有效的民间融资方式。此外还可以寻找担保机构, 进行信用担保获得银行贷款的支持, 或者与有实力的大型房地产企业进行合作开发项目, 通过与此合作获得资金的支持和带动企业管理水平的提高, 这些融资方式都要依靠企业自身信用水平的提高。
(二) 增强财务管理意识, 提升从业人员素质
良好的财务管理需要高素质的财务从业人员的工作配合, 所以民营房地产企业管理者应该增强财务管理意识, 把加强财务管理作为整个房地产公司长远发展的不可或缺的重要组成部分, 管理者应当首先从自身, 从高层抓起, 增强领导的财务管理观念, 遵守财务制度和财务纪律。同时, 加强财务从业人员的综合素质培养, 强化专业水平测试, 提升实践运作能力, “使财务人员的责任不能简单地局限在记账上.要把重点放在财务分析、财务预测、成本控制等方面”, 同时也要加强财务从业人员思想道德素质的提升, 不做假账、照章办事, 不徇私枉法, 不以权谋私, 采取理论学习和公司的业务实际相结合的原则, 提高会计人员的理论水平和实际操作能力。
(三) 建立健全灵活高效的财务管理制度
首先要加强企业管理层和财务人员对于建立财务管理制度重要性的认识, 健全的财务管理制度对于企业所有员工都是一个比较好的制度保障。财务管理制度的制定应当从民营企业自身实际状况出发一方面要加强财务人员的专业知识培训和职业道德培训, 不断提高财务人员的业务水平和道德觉悟。另一方面健全的财务制度的制定应当包括预算管理、成本管理、资产管理、财务分析等各个方面。统一强调指出财务报表, 以保持财务报表的统一性和报表数据的可比性。在获得通过后, 以公司文件形式下发给各个部门以增强制度的合法地位, 并且在日常生活中严格落实。财务管理制度必须明确岗位职责分工, 并确定岗位责任问责制, 一旦出了问题, 责任到人。
(四) 财务管理制度中还应该建立相应的监督体制, 确立内部独立审计, 提高财务管理的效率
首先要树立内部审计为公司业务发展服务的观念, 提高企业管理层在观念上对内部审计工作的重要性认识, 特别是对审计岗位的员工在企业地位的认可, 选拔具有专业知识的内部审计人员。其次, 要保持企业内部审计部门的独立性, 并且内部审计部门由企业主要负责人来负责管理, 以便提升其权威性和操作独立性。再次, 对内部审计职能的扩大化理解。内部审计不仅仅是单向的对企业进行监督的部门, 而且还应该扩大审计的业务范围, 让内部审计也可以对企业进行内部控制审计, 绩效管理审计、经济责任审计等一系列的内控建设, 发挥审计在公司自我约束机制中的作用, 督促和帮助公司建立和健全内部管理和监督制度, 定期对内控制度执行情况进行审计、监督, 利用内审熟悉情况的特点, 针对审计当中发现带有普遍性、倾向性的问题, 提出建设性意见, 给企业主当好参谋和助手, 在强化审计监督职能基础上逐步形成规范的内部审计体制。最后, 要加强企业内部审计队伍建设, 完整的审计工作不仅要有完善的审计操作标准来规范审计人员的各项行为, 也应有一批专业素质较强的审计人员队伍, 因此对于进入审计队伍的人员应该进行严格考核, 特别注重内部审计人员的职业道德, 注重审计人员的管理。
摘要：经济的发展, 民营房地产企业数量增多, 这些企业在促进中国经济增长、解决劳动力就业和维护社会稳定的同时, 也面临着各种各样的问题, 本文从民营房地产企业财务管理存在的问题入手, 探讨财务管理存在问题的同时, 试图找到解决这些问题的对策。
关键词：民营房地产,财务管理,对策
参考文献
[1]陈春景.浅析房地产企业财务管理存在的问题及对策[J].中国科技财富, 2010 (22) .
民营房地产企业 篇9
现代企业因所有权与经营权分离,可能产生道德风险和逆向选择,薪酬的激励效应能在一定程度上规避道德风险。民营上市公司自身发展灵活,一般情况下,受政府干预程度较弱。
立足于检验高管薪酬与公司业绩相关性,已有许多文献进行了分析,并得到了不尽一致的研究结论。魏刚(2000)以1998沪深A股上市公司年报数据为样本,实证分析高管薪酬与企业业绩不存在显著的正相关。李增泉(2000)回归认为高管薪酬与企业业绩不相关。张俊瑞等(2003)建模实证分析出高管薪酬与公司业绩、公司规模呈现显著、稳定的正相关。徐向艺等(2007),选取2004年沪深市A股1107家上市公司样本,以公司治理界定企业业绩,认为仅有国家绝对控股和相对控股的公司高管薪酬与公司治理绩效存在显著正相关关系。可见,由于高管薪酬各项指标界定不同,以及企业业绩选取不同指标,出现了不一致的研究结果。
在细分和衡量不同行业以及规模的上市公司后,学者得出不同的结论。詹浩勇、冯金(2008),以2004年——2006年我国192家高技术行业上市公司的面板数据,实证分析高管薪酬与公司业绩无显著相关性,颜彩羽(2011)利用2009年沪深市A股医药、生物制品行业运用多元回归模型,实证分析出医药、生物制品行业高管薪酬与公司业绩、公司规模显著正相关。
本文是基于之前学者的研究,通过对现实问题的深入的考虑,深入到高管薪酬与公司业绩敏感性的因素层面上,试图探索出房地产公司薪酬激励规律,寻求符合经济规律的激励机制。
一、研究设计
(一)假设提出
国内很多企业与高管签订合同,通过将高管的薪酬水平与公司的经营业绩挂钩,激励高管的决策和行动与股东利益保持一致,因此提出假设1。
假设1:民营上市公司高管薪酬与公司业绩存在显著的正相关关系。
即在其他条件不变的情况下,民营房地产上市公司业绩越好,高管薪酬越高。
处在不同规模公司的高管,拥有同等能力和努力程度,所获报酬也不尽相同。大公司掌握较多的资源,取得利润的可能性也高过小公司,付给高管较高报酬的可能性也较大。因此,提出以下假设2。
假设2:民营上市公司的高管薪酬与公司规模存在显著的正相关关系。
在假定民营上市公司高管薪酬与公司业绩存在显著关系的提前下,在薪酬制度完善的企业中,薪酬与业绩波动较低,即提出假设3。
假设3:房地产公司高管薪酬与业绩的敏感性与公司规模负相关。
除了企业的规模外,有文献认为高管薪酬与业绩之间关系的敏感性与企业的资本结构相关。企业的负债比是高管薪酬激励机制的决定因素。当债务风险较高时,企业高管会选择与股东利益保持一致的风险较大的投资项目,将风险转移给债权人,但由于民营企业中高管可能就是债权人,为规避较大风险,做大规模并不是每个债权人的愿望,负债会控制在一定范围内,由此在第一个和第二个假设成立的条件下,我们可以推出假设4。
假设4:房地产高管薪酬与业绩之间的敏感性将随着公司负债率的上升而下降。
(二)样本选取与数据来源
本文使用的民营上市公司房地产开发与经营业的数据均来自CSMAR,样本时间跨度为2008——2011年。样本选取原则如下:(1)剔除并非完整区间从事房地产开发与经营业的公司;(2)剔除缺失高管薪酬等相关数据的公司,最终选取了44家民营上市房地产公司。
(三)回归模型
在参考已有文献的研究,以及综合考虑各种因素的基础上,为检验假设1、2本文构建模型如下:
其中以前三名高管平均薪酬的自然对数(lnceopay)作为薪酬变量,以每股收益eps和净资产收益率perf作为公司业绩变量,以公司总资产自然对数l ns i ze作为公司规模变量
为检验假设3构建模型如下:
其中ceopay是前三名高管薪酬的平均数,perf、size、dr分别表示企业的业绩、规模和负债比。通过交叉乘积sizeit×perfit与drit×perfit的系数β5和β6符号来判别规模和负债比对高管薪酬与业绩之间的敏感性。
三、实证分析
(一)相关性分析
采用statall进行实证分析,从表1可以看出,每股收益eps和净资产收益perf显著相关,且相关系数达到0.71,高管薪酬与净资产收益不显著相关。
对eps与lnsize这两个变量进行相关性分析,相关系数为0.5431,初步认为不存在多重共线性,但为了检验模型(1)是否存在多重共线性,以eps为被解释变量,以lnsize为解释变量,作辅助回归方程进行分析,得到辅助回归方程的判定系数为0.117,由此计算出方差膨胀因子为1.0,即认为eps与lnsize之间不存在多重共线性。
对eps与per f这两个变量的相关性分析,得出两者之间的相关系数为0.7144,进一步检验,以eps为被解释变量,以perf为解释变量,作辅助回归方程进行分析,得到辅助回归方程的判定系数为1.90,由此计算出方差膨胀因子为1.0,基本认为eps与perf之间不存在多重共线性。
(二)回归分析
检验认为,模型1不存在多重共线性,但接OLS,重要的解释变量eps,perf,不能通过统计检验,所以不能对模型1直接用OLS回归分析,考虑数据为短面板,模型可能存在固定效应或随机效应,通过豪斯曼检验显示,
固定效应:
随机效应:Lnceopay=3.4-1.3perf+0.21eps+0.441nsize
由于p值为0.8889,应该使用随机效应模型,而非固定效应模型。而经过比较几种随机效应结果,MLE结果较为理想,选取其作为模型(1)的检验方式,结果显示如表3.
表2显示,perf在1%水平上显著负相关,即企业的业绩越好,高管薪酬不升反降,eps正相关,即企业每股收益越高,高管薪酬越高;同时,高管薪酬与公司规模在1%的水平上显著正相关,即公司的规模越大,高管薪酬越高。
对于模型(2),由于各个变量之间存在着共线性,因此我们将变量进行分类,然后进行分部分回归。结果如表3,对于高管薪酬与公司业绩之间的敏感性,表中的第2列Per f项和perf*size项的系数分别为-206983.3和0.000168,但perf项在10%水平下不显著,且拟合优度R2仅仅为0.1635;表中第3列perf项和dr*perf的系数分别是-40058.36和-128476.6,但在10%均不显著;表中第4列perf项和inde*perf的系数分别是-2335780和6175840,但这两个系数也均不显著。
注:*、**、***分别表示在10%、5%、1%水平下显著
四、研究结论
假设1不成立,考虑到大部分行业公司业绩与高管薪酬挂钩,高管人员经营管理直接影响其报酬水平,可能与房地产特殊的行业背景和特点有关,我国房地产业受政府调控影响较大,公司业绩的涨幅,并没有带来高管薪酬相应的涨幅。
假设2成立,公司规模对高管薪酬的影响超过每股收益,这表明在民营房地产上市公司高管薪酬随着公司规模的扩大而提高。
假设3和4不成立,即随着房地产公司规模的增加,高管薪酬与业绩之间的敏感性并不显著,房地产公司负债比的提高,高管薪酬与业绩之间的敏感性也不显著,董事会的独立性对房地产公司高管薪酬与业绩之间的敏感性的影响也不显著。
五、政策建议
上述研究结果表明,我国民营上市房地产企业的高管薪酬与公司业绩的负相关关系,虽与假设相背,却在我国宏观政策调控背景下,符合现实状况。制度或者政策环境对于民营上市房地产企业的影响显著,结合民营上市房地产企业处在特殊的调控政策下,笔者提出几点建议:
首先,合理设计业绩考核指标。考虑到房地产业绩较大的波动性,应综合考虑公司的业绩指标,如净利润、资产收益率、主营业业务增长率等,并结合公司规模、行业景气度等综合因素确定高管人员的薪酬。
再次,完善薪酬与企业业绩激励机制,实施经理人持股机制,优化薪酬结构。避免走入民营企业,家族管理的怪圈。提高非年薪制货币报酬的数额,实现对高管人员努力和贡献的回报。
最后,建立规避风险的长效管理机制。储备全能型人才,降低企业人员流失率,健全企业录用招聘优秀人才的程序,保持合理人员结构配置,在源头上保持企业长期稳定发展。
摘要：作为高杠杆化、高资金流动、高人才聚集的房地产行业,企业建立有效的激励和约束机制是解决委托代理问题的前提,而考察企业业绩与高管薪酬的关系是完善管理的基础,本文以民营房地产上市公司为例,实证表明,高管薪酬与公司业绩负相关,与公司规模正相关,高管薪酬与业绩的敏感性与公司规模、公司负债比关系不显著。
关键词：企业业绩,高管薪酬,民营上市房地产企业
参考文献
[1]李瑞,马德芳,祁怀锦.高管薪酬与公司业绩敏感性的影响因素——来自中国A股上市公司的经验证据[J].现代管理科学,2011,(9)
[2]扬向阳,周为民,高管薪酬与公司业绩关系实证研究——基于我国中小企业板的实证研究[J].中国注册会计师,2011,(5)
[3]颜彩羽。高管薪酬与公司业绩的实证研究——以我国医药、生物制品行业为例[J].企业管理,2011,(9)
民营房地产企业 篇10
一、民营企业参股银行动机与手段
(一) 文献综述
在中国的融资体系下, 国有企业与政府关系密切及国有企业自身的规模和优势使其很容易获得银行融资, 民营企业与政府和银行一般没有紧密联系, 加之民营企业在规模信誉等方面的劣势, 使其很难通过银行途径融资。在股权融资上, 民营企业相对于国有企业也更加困难。
为了解决通过银行途径融资困难的问题, 民营企业有动机去与银行建立契约关系来缓解融资压力, 其中较为有效的途径就是参股银行。祝继高 (2012) 详细比较了各主要国家的银行与企业相互持股的经济效果, 发现企业持股银行业可以通过关联贷款缓解企业的融资约束, 有助于企业获得银行融资。Lu和Lin等 (2011) 以中国上市公司为例, 对企业持股银行的契约方式进行了研究, 发现相比于国有企业, 民营企业更偏好持有商业银行的股份, 持有银行股权的民营企业可以缓解银行的信贷歧视, 利息费用也相对较低, 而且持有银行股份的企业经营表现更好。郭牧炫 (2013) 认为上市民营企业参股银行的动机来源于缓解企业的融资约束和多元化经营战略。
(二) 动机研究
1、构建融资平台, 缓解融资压力。
企业参股银行源于融资压力, 银行拥有稀缺的金融资源, 企业参股银行后, 能够利用银行搭建融资平台, 使企业在更大的范围内利用金融资源, 增强其资本实力和资金优势, 突破产业资本自身资金积累局限, 为企业资本积累和扩大再生产提供资金保障, 与银行建立良好的关系的同时, 顺利以较低利息获得所需银行贷款。
2、产融结合, 形成多元化战略布局。
产融结合是资本盈利性的要求, 也是资本多元化经营的要求, 是企业发展壮大的必经之路。当企业发展到成熟期时, 会通过多元化来增加利润来源, 分散风险, 而银行业往往是多元化较好的选择。因为庞大的金融资本能够支持多元化战略以及扩张政策的实现。产融结合形成多元化战略布局时, 也能够产生协同效应。
3、看好银行未来发展前景, 以期获得高额回报。
一方面, 企业投资传统行业虽然有技术等支持, 但由于不少传统行业市场几近饱和, 产能过剩, 很多因素限制传统行业的发展, 加之传统行业投资利润率低, 所以银行业是企业投资的一个较好选择。加之目前银行业价值被普遍低估, 此时选择参股银行能以较低成本获得长期高额回报。
(三) 民营企业参股银行手段研究
1、购买银行的股票参股。
IPO基石投资者。基石投资者是指企业IPO时在公募之前作为战略投资者申购公司股票的机构投资者, 主要是一些大型有影响力的企业。
要约收购。企业可以向银行的原有股东提出要约收购, 如果银行原有股东同意, 则两方商议收购价格, 完成收购。
增发扩股。商业银行上市后, 为了再融资, 会进行增发扩股, 企业获得参股机会参股银行。
二级市场买入股权。这是一种最简单易行的方法, 但也是风险最大的方法, 恒大地产参股华夏银行用的即是此种方法。
2、参与组建新的商业银行, 即成立时参股。
虽然, 目前有民营企业家希望通过成立新的商业银行来参股银行, 但是由于多重监管, 少有成功案例。
二、恒大地产集团参股华夏银行案例分析
恒大地产作为民营企业2009年11月5日在香港联交所主板上市, 连续6年排名中国房地产企业10强。在许家印的带领下, 上市4年, 恒大不断扩张业务, 目前以房地产为主, 涉及酒店、商业、文化、音乐、快消和体育等行业。
(一) 恒大地产参股华夏银行手段分析
2014年1月24日, 恒大地产 (03333.HK) 公告称, 2013年11月13日至2014年1月24日期间, 恒大地产通过其附属公司在市场上收购共40 269万股华夏银行股票, 总价格为人民币33.02亿元。约占华夏银行总股本的4.522%, 当时华夏银行总股本为890 500亿股。根据此公告, 可以看出恒大收购华夏银行始于2013年11月13日, 当日华夏银行收盘价是7.65元。
2014年3月4日, 华夏银行发布《华夏银行股份有限公司关于股东权益变动的提示性公告》称, 华夏银行在2014年3月3日收到广州市广域实业有限公司的通知, 此公司及一致行动人共5家公司, 自2013年11月至2014年3月间, 通过上海证券交易所交易系统, 共计买入华夏银行股份445 232 271股, 占华夏银行总股本的5.00%。从华夏银行的公告中, 我们没有找到恒大地产的相关信息。然而, 分析一下上述五家公司, 便很快可以找到幕后之手——恒大地产。
恒大地产收购华夏银行股份采用的是在二级市场买入的方法, 此方法的缺陷是:银行采取反收购政策, 加大收购难度;给市场带来利好消息, 促使银行股价上扬, 增加收购成本。二级市场买入银行股权的优点为操作简便, 手续费低。恒大地产为了利用在二级市场买入华夏银行股权的优点, 避免上述两种缺陷, 策划了此次隐秘收购。2013年11月13日, 恒大地产开始利用广州市广域实业有限公司和广州市启通实业有限公司两家实业公司秘密收购华夏银行股份, 当日股票收盘价为7.65元 (如图1) 。尽管此次收购很隐秘, 但华夏银行股票的走势自11月13日收购之日起就引起少数股民关注, 有少数股民发现华夏银行股价有异动迹象后, 大笔购进。到2013年12月5日, 华夏银行股价在17个交易日内就涨到了8.80元 (如图2) 。此时恒大地产已购入的华夏银行股份数还未达到预期, 股价就上升到8.80元, 恒大地产立即改变收购方法和策略。2013年12月6日, 恒大地产迅速成立三家投资公司广州市欣盛投资有限公司、广州市凯进投资有限公司、广州市仲勤投资有限公司来秘密收购华夏银行股份。此后, 华夏银行股票一路不温不火, 直到恒大地产2014年1月24日在港交所公告收购了华夏银行4.5%股份时, 华夏银行的董事会还蒙在鼓里, 看了恒大的公告才知道自己已经被收购的事实。
资料来源:和讯网.http://www.hexun.com/, 2014.8.20
华夏银行总股本有80多亿, 前几大股东长期持有股份不进行买卖, 实际的流通股约20多亿。恒大此次在3个多月的时间里收购了其中的4个亿, 平均收购股价为8.20元, 2013年华夏银行的每股净资产为9.59, 平均收购价甚至低于每股净资产值。若恒大地产想通过大宗交易协议转让, 相信没有股东愿意以8.20的低价卖出, 如果不是利用5家公司户头来联手买卖华夏银行股票, 仅用两家公司户头来买卖华夏银行, 则股价必定一路上涨, 引起华夏银行股东警觉。证券法规定持股5%以上的股东属知晓内情的内幕人事, 这5家公司属一致行动人, 再不能随意互相买卖公司股票了。恒大地产此次低成本收购华夏银行股份的成功之处:一是在二级市场秘密买入华夏银行股份, 二是在华夏银行股价上扬之际迅速新成立三家投资公司继续秘密买入, 压低股价。
1、缓解恒大融资压力。
恒大地产年报显示, 2010年恒大地产项目开发、资金及土地三大成本年年攀升。高速扩张的恒大地产资金压力巨大。作为民营企业, 恒大地产在银行贷款方面无法与保利、招商这样具有背景的国企匹敌。恒大地产自身创造现金流量的能力也不强, 2010年至2012年, 恒大地产经营性现金流以及投资性现金流量净额都为负值。恒大地产高速的业务扩张导致对于融资的需求急剧增加。又因为房地产行业产业过剩, 银行限贷。因此恒大地产参股华夏银行能够拓宽融资渠道, 降低融资成本, 为后续投资开发奠定基础, 而恒大地产参股华夏银行后再进行贷款, 则会大大降低融资风险和融资成本。
2、谋划战略转型—多元化布局。
当企业发展到一定规模时, 往往由产品生产者变成了战略投资者, 企业不仅专注于产品生产, 更加致力于构建庞大的产业网络, 以实现战略目标。企业作为战略投资者, 必须以庞大的金融资本作为后盾, 才能实现其产业投资及多元化战略目标。
参考文献
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[5]程继爽.中小上市银行盈利能力比较研究——以华夏银行为例.会计研究, 2012 (5) .
品牌与企业——民营企业家沙龙 篇11
论坛主席、浙江开开电缆有限公司董事长余纪炎：对于品牌的力量价值从哪里来，我们可以说有了一些自己的体会：一是长期的积累，二是品质的保证，三是产品创新，四是集约化经营、五是规范化管理。
一直以来我们都在上述五个方面不断努力，经过十几年的苦心经营，开开的品牌在行业内的影响力正在逐步扩大，但是对于利用和发挥好品牌的作用，我们愿意倾听各位专家、同仁和领导的看法。我们理解到做品牌就像滚雪球，开始的时候不容易滚大，但会越滚越大，现在的企业从相信品牌的力量到支撑起品牌的力量，最后将发展到利用品牌的力量。
主持人：论坛的主题是“什么是品牌？为什么要打造品牌？如何打造品牌？”我们请企业家发言。
章鹏飞：我认为一个企业要想做好品牌首先就要从取名上下功夫，当时我们公司取名的时候，工商局不批，说“现代”这个名字太大了。但我们就认准了“现代”，坚持了大半年，终于获批了。1990年我们公司注册为现代集团，这是我们真正迈出打造品牌的第一步。
品牌需要长久的维护，而维护品牌是比较困难的事情。我们集团在最困难的时候，经过一番讨论与徘徊，最终还是决定走品牌之路。因为我们认为品牌是企业的生命力。在品牌的运作上，广东、山东、江苏、北京等地的企业都在跟我们现代进行品牌合作，包括北京现代的汽车品牌。
陈妙林：我认为做品牌除了实力、广告、信誉外，还有很多繁杂的事情。我们集团目前有11家酒店，还有房地产以及物业，年销售额20亿，每年都花好几百万来做广告。目前房地产发展的也很好，除了靠好的理念外，基本上都是靠酒店的品牌来支撑房地产的发展。环保经济与旅游业好像无关，但我们也在考虑结合点。开元的品牌也很多，目前我们名下的所有开元注册商标都是从人家那里买来的，费尽周折才拿到手。所以企业在取名字的时候一定要注意，我们目前面对的麻烦就是虽然买进来的开元商标我们能掌控，但是还有很多没有买进来的企业，他们的产品和服务达不到我们一样的标准，顾客就很容易把其他的开元和我们的联系起来，进而破坏到我们开元的形象。所以我们今年注册了省级知名商标、明年争取注册国家级知名商标，进行维护。人家都说三流的企业靠经营，二流的企业靠广告，一流的企业靠品牌，所以我们都要做一流企业，要打造品牌。
郑元豹：品牌形象的树立很复杂，品牌的价值是从最初的有形价值到无形价值，无形价值要远远超过有形价值。浙商现在就是要把品牌从有形转向无形，要规划品牌标准，打造无形经济。我认为品牌有十种：一是人才品牌，二是制度品牌，三是核心技术品牌，四是市场品牌，五是文化品牌，六是法律品牌，七是规模品牌，八是有形资产到无形资产品牌，九是科学品牌，十是信息品牌。从十个品牌上面，我认为人才品牌是关键，企业的核心是人才，人才配置合理与否，团结与否，直接影响着企业的凝聚力和战斗力。做品牌，就是靠企业员工的道德、情商去维护，每一分钟都要维护品牌。
冯海良：首先我申明一下，我公司的名字和我的名字是谐音，我是良好的良，公司是光亮的亮。取这个名字也是有一定用意的。我认为中国人在喝酒的时候，说谁海量，就会竖起大拇指，当时给公司取这个名字也就寄予了这样的厚望。我们公司主要做铜加工产业，目前房地产、教育、贸易也都在做，规模也都很大。我认为制造业，品质是品牌的保证，除了好的管理、好的设计外，还要有创新的技术、创新的产品。我们企业这几年在全世界铜加工产业技术创新方面做的还是比较好的。广告对品牌的打造也是有作用的，但我认为对制造业来说作用并不大，我觉得相较而言文化对制造业打造品牌来说更加重要，在这方面我们公司有比较深的体会。我们坚持以人为本的原则打造企业文化，我们每年都能坚持给每个员工过生日，每个员工家庭的婚丧嫁娶我们都去祝贺或慰问。我们把培训作为福利，办了两个本科培训班，给员工提供很好的培训机会。海亮品牌经过这几年的打造，不仅品牌层次提高了，产品层次拓宽了，销量也是连续几年翻倍增长。
张恩玖：我们久盛地板目前资产有3个亿，员工300人。目前提出打造品牌，我自己也很有体会，面对激烈的市场竞争，如果我们再一味地追求低价竞争，到最后是没有出路的。
我们当时也跟许多企业一样，先出产品，没有考虑品牌的事情。我们做地板行业也是第二次创业，可以说我们创业时也是以高起点、高标准、规模化进入这个行业领域的。当时还没有完全考虑到做品牌。进入这个行业2－3年以后，我们发现一个问题，因为我们是终端消费品，面对的是千家万户，所以品牌很重要。所以从去年我们请专业的公司给我们策划，从VIS形象开始，对整个形象重新调整、定位。去年，我们投入800多万，在全国建立营销网络，共同做品牌，改变我们的终端形象。一个企业的品牌是企业人才、文化、科技的综合体现，是个系统工程，并不是做广告那么简单。所以我建议咱们企业脱掉便装换正装，重新定位，从质量上、服务上下功夫，加强管理，建立保障体系，让消费者切实感受到品牌的感召力。
陈海贤：我们的产品是高度理性化的产品，买我们产品的人都是专家，我们的消费对象都是世界名牌，如NIKE、ADDIDAS等，当我跟他们服务的时候，我就顺着这条藤摸索他们是怎样做品牌的，我发现他们非常重视维护自己的品牌。我们提供的重金属等产品都必须达到相应的国际标准，他们不希望任何一个环节影响到他们的品牌。所以他们给我的启示就是，做品牌没有深层管理是不行的，对所有的环节都要有标准。我们老家诸暨做的袜子占全世界总量的30％到40％，但有自己品牌的却寥寥无几。希望在座的即使不做制造业也要做品牌，NIKE从它成立之初就没有制造业，但一开始它就做品牌。安踏一开始也是不起眼的企业，现在却成了晋江最大的鞋业公司。
徐之伟：我们是江苏的企业，既做化妆品，又做保健品，我们打造品牌也有一个过程。在西北农村有一家人，爷爷奶奶都不识字，只有孙子上小学四年级，在班里通过同学介绍，以及商店里货价上的陈列，小孩子跑回家告诉爷爷奶奶买隆力奇牙膏。所以说人们对品牌的认知水平是非常高的。
我认为科技是打造品牌的基础。在没有做蛇粉之前，我到日本去，朋友送我一点，吃了一段时间以后，我发现精神非常好，而且皮肤也变好了，于是我就把它拿到上海，找营养学会的专家教授进行化验，化验后说这东西非常好，可以多方面开发。于是我就在国内投资生产蛇粉，开始在媒体打广告，每年都投资几百万在广告上。我们和美国、欧洲等70多家国际公司联合，与很多大学合作共同开发，所以科技是打造品牌的基础。隆力奇从地方到中央借助黄金时段广告打造黄金品牌。我们今年在中央电视台投放15秒和10秒广告，一个月的广告费就是500万，现在又正在与央视合作，投1000万做广告。像欧莱雅现在卖60％的价格，如果不打广告只能卖20％到30％的价格。做广告要选择覆盖面广，影响力强的媒体。
郭凡生：我对品牌的认识就是不要让企业家的名声大于企业的名声。现在张瑞敏的名声要大于海尔的名声，那如果张瑞敏离开了海尔，海尔将何去何从？广告真的能让企业成为品牌吗？三株、秦池等，这都是曾经当过“标王”的，现在都倒了，这说明什么？我认为越是进入“标王”的企业，越是危险。中国目前民营企业平均寿命3到5年，这跟企业品牌是什么关系？主要是缺乏品牌意识的问题。
当今世界上最大的品牌是可口可乐、麦当劳、肯德基？估计很多人都是这样认为。现但事实上不是，世界上最大的品牌是Google。Google不是靠广告，不是靠钱打出来的，它能成就今日品牌，就说明品牌的真正内涵是科技。目前很多企业做品牌都急功近利，在座的那么多企业家，有几家有自己的网站？或者有的话，又有几家系统比较健全，或中英文网站都有？工欲善其事必先利其器，很多老总不会上网，甚至有些连企业英文名称都不会写，这样的企业最多也只能做做中国的品牌。
品牌的背后是一个民族与另一个民族利益的分配，了解国外企业建立品牌的过程，比较一下中国的品牌与国外品牌的差距。以前我跟美国希尔顿饭店的老总聊天说，如果有顾客来找你们打架，你们将如何处理？他说如果有顾客故意来打架，我就要让我的员工把他说到笑着回去。这就是国外的品牌。今天在座的朋友中估计也有和我同感的，在五星级饭店吃饭，服务小姐硬是要我们拼够四个人才吃饭，我就很生气，我就是不拼，我来五星级饭店吃饭还要拼桌，那我还不如在路边摊随便吃点。所以，我想说我们国内的企业必须向国外的品牌好好学习他们的经验。
吴晓波：中国的企业家要通过国外的企业来比较研究中国的制造业，要从中找差异。大家应该知道，目前在电子行业，亚洲发展最快的是中国台湾的富士康（其后台老板是大名鼎鼎的鸿海制造），这家企业尽管专做制造业，却也能做成品牌。那么品牌到底是什么呢？品牌就是个名头，就是识别体统，识别系统是能给企业带来竞争力的东西。那么，竞争力又是什么东西？竞争力就是差异性。大家应该清楚，民营企业的领头羊们已经进入了一个新的发展阶段，已经看到同质化竞争带来的恶果，所以开始找独特价值，找差异。刚才人民电器的郑元豹把品牌分为10个方面，还有人把影响品牌的因素分类为质量、诚信、性价、服务。做好质量客户就真的认可吗？质量不一定是品牌的保证因素。塑造品牌有三个因素：一是战略，战略是一个品牌成功的准绳；二是科技，科技创新是品牌的唯一途径；三是文化，文化的塑造是品牌的灵魂。
白长虹：刚才，开元旅业的陈总谈到他们既做旅游业，又做房地产，还做物业。还有娃哈哈、海尔等也都在延伸。那我们心中就会疑惑，即使你们在延伸的产业确实做得不错，消费者对你们所延伸的产品又有多少印象？在座的对海尔的手机、电脑有多少印象？结论是做品牌不能无限制的延伸。但是也有反例，像Virgin,它就做很多产业，第一家做商业航天旅行的又是它，虽然它触角伸向很多行业，但每一个行业都做的非常成功。这就是说当消费诉求与企业价值相一致的时候，企业就会获得成功。企业在进入一个行业之前，要先制订品牌战略，考虑清楚自己的状况支持不支持进入这个行业。
“简单”才是品牌的核心价值，让老百姓一听就马上反应出来。请问中国有多少企业品牌能给老百姓、给消费者这样一种简单的功效呢？品牌是为简单而来的，既为了外部顾客打交道而来，也是为了内部本来复杂的管理系统，让企业家以一个简单的逻辑和简单的方向来重新去做一番思考和做一番规划。
民营房地产企业 篇12
根据行业经验, 物流仓储设施投资回报期长, 基本要等上10年才会有收获, 与此同时, 物流仓储设施必须在5%的空置率下才能保持10%的回报, 如果空置率达到15%, 利润就会完全被淹没掉。这也意味着物流地产开发商还必须拥有强大的招商能力、充沛的客户资源以及专业的服务品质。
无论是对于回报的漫长等待抑或是专业领域的局限, 民营资本进入物流地产很是谨慎。而宇培的快速崛起有着怎样的背景?又是在哪些力量的助推之下有了今天在物流地产界浓墨重彩的一笔?企业的领导者又是基于何样的情愫进入这样一个需要有足够的耐力和恒久之心来等待回报周期如此之长的一个产业?
带着这些疑问, 本刊记者采访了上海宇培集团董事长李士发先生。
脱颖而出
宇培是上海宇硕控股投资和普洛斯 (GLP) 投资的合资公司, 是一家在中国专注于物流仓储设施投资、开发、经营和管理的现代物流资产运营商和服务商。公司成立于2000年, 总部位于中国上海。公司主营与运输业务相关的仓储设施建设、经营, 即为客户提供交通便利、配套设施齐全、高品质的物流仓储设施。目前, 宇培在上海、北京、广州、武汉、苏州、滁州、芜湖、沈阳、哈尔滨等地的物流仓储资产组合已超过85万平方米, 固定资产规模达35亿元。
宇培2003年涉足物流地产, 第一个物流园区———上海西北物流园开工建设。八年的时间里历经调整与飞跃获得了物流地产市场话语权, 谈及此, 李士发董事长深有感触:“与其他物流仓储设施建设者相比, 我们的优势在于产业链的一体化模式。”
据介绍, 宇培是国内唯一拥有自己建筑施工团队的物流地产商, 实际上, 宇培的兄弟公司宇培实业就是一家集建筑工程、地产开发、建材销售、园林绿化、金融租赁等完整产业链业务于一身的多元化公司。这种优势让宇培的物流地产产品在成本、质量和后续服务上都有了相当的保障。
就像一切完美的表现是由一个又一个完美的细节累积而成一样, 宇培一体化模式所托举出的是对建筑质量、实施进度的良好保障, 以及客户对施工要求的快速回应与解决。在李士发董事长看来, 这种施工成本所产生的优势与其它物流地产商相比在占足优势的同时, 对于招商来讲也形成了强有利的保障。“更多的情况是土地刚拿到手承租的客户就已经定下来了。”李士发如是说。
从物流企业入驻的角度看, 租金是最为关键的考量因素, 由于产业链一体化带来的成本优势, 宇培的竞争优势令其在多次角逐中胜出。
不仅如此, 宇培一体化模式链条上另一个至关重要的亮点是出身于物业的宇培自己。李士发介绍说:“由于物业也是宇培自己的, 所以我们的物流管理费永远比同行低15%到20%, 这不仅满足了低物业费的一种需求, 同时对于业主反映的相关问题也有利于快速地得到回应和解决。
也正因为如此, 宇培获得了工业地产巨鳄普洛斯的垂青。去年8月, 通过收购美国知名房地产投资基金Equity International持有的诚泰企业 (香港) 有限公司100%股权, 普洛斯间接持有了宇培49%的股权。
与普洛斯优势互补的战略联姻, 加上强大的资金支持和潜在的上市助益, 让宇培的发展驶入了前所未有的快车道, 不仅将原本计划的“5年100亿目标”修改为“3～5年240亿”, 同时, 宇培在哈尔滨、昆山、厦门、广州、成都、重庆、武汉等多个城市都达成了投资意向。
智慧型成长
伴随着物流产业的发展以及电子商务的突飞猛进, 物流仓储设施一度供不应求, 加之符合国际标准的现代化设施还不到总量的50%, 因此近年来租金迅速上升。即便如此, 区域优质的物流仓储仍然是“一库难求”, 物流地产呈现出空前的良好前景。
对此, 宇培坚持以北京、上海、广州为中心, 对全国25个中心城市进行战略规划、网络化布局。李士发透露:“今年在北京、上海和广州宇培开工建设仓库35万平方米, 在昆山、武汉、沈阳等二线城市开工建设35万平方米, 宇培今、明两年的开发目标是70万平方米。”按照五年规划, 到2014年宇培仓储地产面积将达到180万到220万平米之间的规模, 基本能覆盖我国一、二线城市的20到25个城市。
这样一种网络规划和扩张速度背后又是基于何样一种判断, 使得宇培如此雄心勃勃地加快了行进的速度与步伐。李士发告诉记者, “这是基于中国电子商务的兴起以及物流企业标准化水平的提升, 同时这种规划也是基于客户的一种需求。”在他看来, 随着我国第三方物流企业的不断洗牌, 物流企业朝着品牌化、标准化和规范化方向发展的同时, 对于物流地产的仓储需求有了新的要求, 在承受良好服务品质的同时也能接受这样的定价。
李士发说:“物流企业的需求为物流地产带来了新的发展空间, 做现代化的物流地产必须具有网络化布局。”以五A级物流企业安得物流为例, 在苏州租用的宇培6万5千米的仓库, 是其为美的提供仓储需求示范园中的佼佼者, 对于宇培和安得双方来讲无疑是共赢的结果。
不可否认, 宇培提供的仓库在价格、物业以及所提供的服务品质在市场上得到了一定的认可, 但是也必须承认, 对于模式大体相同的物流地产商们来讲, 做到在同行中脱颖而出是一件知易而行难之事。这一点, 李士发深有体会, 在他看来, “物流地产商们拼服务、品质的同时也拼创新, 看谁能走在前面。”
真正实现宇培创新型突破的节点是针对于仓库设计开始的, 李士发举例说:“北京、上海和广州建造的是三层楼的仓库, 地下一层是红酒等保鲜产品的恒温库, 二、三两层做大众型的产品。”在他看来, 土地的资源越来越紧缺, 物流地产也必须坚持走中、高端路线以及节约用地、并给当地政府带来可观的税收等相结合的发展策略。
在强调速度的同时, 宇培坚持创新与提升客户服务水平相结合的发展策略, 从而实现宇培从传统的粗放型发展向精细型发展过渡, 为此, 宇培集团在市场营销部下专设了客户服务部, 从而使得客户的要求得到快速的响应与解决。
新的攀登
值得关注的是, 作为产业地产的重要分支, 物流地产正迎来空前的飞跃式发展。由于对“十二五”政策层面的大力支持和鼓励、产业重心的转移以及电子商务的快速崛起, 物流业获得了黄金发展机遇, 然而同时国内现代物流仓储严重短缺, 这无疑使得物流地产呈现出供不应求的巨大增长空间。
“电子商务的爆发式增长使得物流仓储的微弱供给相形见绌, 尤其是电商企业的产品需要现代化高端物流仓储设施配套, 这也使得宇培在发展客户的过程中有了新的调整。”李士发表示。
随着电商的发展, 宇培也在朝着这个方向努力, 力争电子商务领域的承租人比例达到三分之一。据了解, 目前宇培力争使客户比例调整为:快速消费品和家电占40%, 汽车零部件占20%到30%, 另外30%的比例留给电子商务。
据了解, 宇培在2011年已与京东商城达成合作协议, 协议规定宇培的仓库会优先出租给京东商城使用, 京东商城有仓库需求优先考虑使用宇培的仓库, 在这样一个框架协议之下, 双方在沈阳的沈北5万平方米的物流园进行了试点。李士发董事长说:“此举对于京东商城而言, 用低于市场的租赁价格, 租用了高品质的仓库, 对于宇培来讲, 建完就租给了京东使用, 减少了招商周期, 快速地回笼了资金, 双方都受益, 是份双赢的合作。”
对于各种客户类型在宇培发展中的微妙调整变化, 李士发有着自己的看法, 在他看来, 快速消费品受经济因素波动的影响相对较小, 属于老百姓日常消费的那部分, 电子商务虽然发展势头比较好, 但为了防止大的波动, 保持三分之一的承租人比例才是没有风险的。
记者从旁观者的角度来看, 宇培在成本、质量上的优势并没有使其失去创新的动力, 同时, 电子商务等新兴领域的快速发展也并没有模糊宇培自身的发展方向, 这一系列宇培颇为得意之举都是作为一个企业在经济波动今天的必须课。
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宇培集团
宇培是上海宇硕控股投资和普洛斯 (GLP) 投资的合资公司, 是一家在中国专注于物流仓储设施投资、开发、经营和管理的现代物流资产运营商和服务商。公司成立于2000年, 总部位于中国上海。公司主营与运输业务相关的仓储设施建设、经营, 即为客户提供交通便利、配套设施齐全、高品质的物流仓储设施。
在公司创始人、董事长兼总裁李士发先生的带领下, 公司经过十多年发展, 通过与国际资本的战略合作, 引进了先进的企业经营管理方法和产品开发理念。形成了科学的内部管理机制及和谐、高效的企业文化。同时, 打造了一支优秀的产品设计、开发和运营团队。宇培充分发挥自身优势, 利用雄厚的资金实力, 不仅为客户提供高品质的标准化仓储设施, 更可根据客户的特殊要求提供定制化的产品, 在国内物流仓储设施行业中树立了良好的口碑。
在中国, 宇培以满足每个客户的不同需求为目标, 通过持有、开发和管理物流设施及配送中心为客户提供最佳仓储解决方案。目前, 宇培在上海、北京、广州、武汉、苏州、滁州、芜湖、沈阳、哈尔滨等地的物流仓储资产组合已超过85万平方米, 固定资产规模达35亿元。未来3～5年, 公司将推行规模化扩张战略, 精选全国经济发达城市进行战略布局, 将在上海、北京、广州、天津、青岛、沈阳、西安、成都、重庆、武汉、济南、杭州、无锡、福州、厦门等22个城市, 完成资产总规模300万平方米的物流仓储基地及电子商务中央仓储分拨中心的开发建设, 资产规模预计达到100亿元。届时, 公司产品的网络化布局将基本形成, 并将成为国内最大的现代物流仓储设施运营商和服务商。同时, 力争推动公司资产的整体上市。