房地产企业影响

房地产企业影响（共12篇）

房地产企业影响 篇1

0 引言

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (财税〔2016〕36号) 规定:经国务院批准自2016年5月1日起, 在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点, 建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全营业税纳税人, 纳入试点范围, 由缴纳营业税改为缴纳增值税。从2012年开始对部分行业实施营改增后, 至此, 所有行业全部营改增, 营业税正式退出历史舞台。笔者着重谈一谈以下几个问题。

1 房地产企业老项目营改增后, 前后税负测算

房地产企业新老项目划分标准:依据财税[2016]36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项同的规定》第一条第 (三) 项第9款规定:“房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。”依据第 (七) 项第7款规定:“房地产开发企业中的一般纳税人, 销售自行开发的房地产老项目, 可以选择适用简易计税方法, 按照5%的征收率计税。”该行为属于财政部和国家税务总局规定的特定应税行为, 一经选择, 36个月内不得变更。该文中最重要的两个字是“可以”, 不是必须, 企业有选择权, 可以选择一般计税方法, 也可以选择适用简易计税办法。

那么我们通过下面的举例来看一下, 房地产企业老项目营改增前后税负的变化。

通过表1所示, 所得结论:房地产企业老项目营改增前后税负没有变化, 但税额减少了1, 066.67元, 主要原因是销售收入营改增前是含税价, 营改增后是不含税价的影响, 这也是营业税和增值税的最大区别。

2 不同计税方法对利润表的影响

依据政策, 房地产企业可以选择一般计税方法, 也可以选择适

用简易计税办法。下面我们通过一个案例来讲解一下, 房地产老项目在已编制16年预计利润表的前提下, 实施营改增, 采用不同的计税方法对利润表的影响。假设某房地产企业, 有一在售的老项目, 2016年预计利润表各数据如下:销售收入8000万元, 销售成本5200万元, 销售税金608万元, 销售管理费用900万元, 贷款利息支出200万元, 利润总额1092万元。

通过表2所示, 所得结论为:

(1) 营改增以后不同的计税方法下对预计利润表中的销售收入有直接影响, 其中简易计税方法下销售收入与营改增前对比减少380.1万元, 一般计税方法下销售收入与营改增前对比减少792.8万元, 理由是简计税方法下增值税税率为5%, 一般计税方法下增值税税率为11%;

(2) 对预计利润表中利润总额有直接影响, 其中简易计税方法下利润总额与营改增前利润总额对比增加25.1万元, 一般计税方法下利润总额比营改增前利润总额减少348.7万元, 理由是简易计税方法下, 不涉及抵扣进项税问题, 销售收入的减少幅度小于营业税金及附加的减少幅度, 营业税金及附加只考虑与销售相关的土地增值税、城建税、教育费附加、地方教育费等, 增值税是价外税, 不计入损益科目, 所以利润总额提高25.1万元;一般计税方法下涉及抵扣进项税额, 但是房地产老项目已完工, 处于现房销售状态, 没有相应的成本类票据可以抵扣进项税, 只能按发生的销售管理费来抵扣进项税, 能抵扣的票据来源特别少, 金额也特别小, 但同时一般计税方法下销售收入的增值税率为11%, 大大降低不含税销售收入的金额, 同时加大应交增值税, 在不含税销售收入降低幅度大于营业税金及附加的降低幅度, 同时, 在销售管理费部分只能取得较少、金额较小的进项税发票, 导致利润总额大幅降低至348.7万元,

综合上所述, 房地产企业在售老项目, 应该按财政部和国家税务总局规定的特定应税行为, 选择按简易计税办法, 只有这样, 营改增前后的税负才没有变化, 但利润总额能相应增加, 如果选择按一般计税方法, 适得其反, 税负增加, 利润总额大幅下降。

3 房地产企业新老项目税款预缴、申报、发票管理

税款预缴:依据国家税务总局公告2016年第18号, 房地产开

发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法, 第二节第十条、第十一条、第十二条规定, 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目, 应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款=预收款/ (1+适用税率或征收率) ×3%, 适用一般计税方法计税的, 按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的, 按照5%的征收率计税, 也就是说, 房地产新项目和老项目中选择一般计税方法的, 按11%的适用税率计算, 老项目选择简易计税方法的, 按5%的适用税率计算;这里有一点需要注意, 无论是新、老项目, 只要是适用一般计税方法计税的, 应按照取得的全部价款和价外费用, 扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额, 销售额公式如下:

销售额= (全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款) / (1+11%)

依据第二章第一节第五条, 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算, 当期允许扣除的土地价款= (当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积) ×支付的土地价款, 当期销售房地产项目建筑面积, 是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积, 是指房地产项目可以出售的总建筑面积, 不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款, 是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

纳税申报:房地产老项目选择按照简易计税方法计税的, 按照5%征收率全额申报, 扣减预缴, 未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减;房地产老项目选择按一般计税方法计税及新项目, 按面积配比土地价款, 按照11%税率, 扣减预缴后向主管国税机关申报纳税, 未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

发票管理:无论是房地产新项目、老项目, 增值税普通发票、专用发票都可以自行开具, 但是在2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款, 未开具营业税发票的, 可以开具增值税普通发票, 不得开具增值税专用发票, 向其他个人销售自行开发的房地产项目, 不得开具增值税专用发票。

摘要：财政部、国家税务总局于2016年3月23日发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (财税〔2016〕36号) 通知中对房地产企业营改增后如何操作及新老项目如何衔接做出了具体规定, 但在实际执行过程中对政策的把握非常重要, 笔者依据财税〔2016〕36号及相关文件, 对房地产企业营改增政策及相关影响探讨。

关键词：房地产,营改增,老项目

参考文献

[1]《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号及附件2.

[2]《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号.

房地产企业影响 篇2

2016-06-13 房地产财税

佟军房地产企业完工时点对企业所得税的影响江苏省苏州工业园区地税局稽查局 殷嘉娴

房地产企业的税收管理一直是税务机关管理的重中之重，尤其是企业所得税，其相关政策与其他行业相比都有较大的差异，特别容易造成较大的涉税风险。

在一般情况下，房地产企业在开发产品完工后才办理竣工验收手续，根据中华人民共和国建设部令第78号的规定，建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内，应向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门进行备案，同时房地产企业陆续开始向购房者实施交房，在这一系列的时点中，很多房地产企业由于对税收政策掌握的不够透彻，造成了企业所得税的迟缴，造成了不必要的处罚与滞纳金的加收。

一、基本案情

2014年8月税务机关在检查某房地产企业时，发现该企业在2012年2月将所开发的商品住宅房进行预售，并于2013年12月20日在该项目完工后办理了竣工验收手续，并于当月23日就该项目向房地产管理部门进行了备案。企业从12月29日到次年的1月31日之间陆续向购房者进行了交房，在交房现场房地产企业直接向购房者开具售房款发票。房地产企业以此开票时点作为开发产品完工的时点，在2013年度汇算清缴时就该项目12月份开具发票5350万元的部分计算了实际毛利额，相应的结算了计税成本，并将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额250万元计入当年度企业本项目的应纳税所得额，扣除相应的成本费用后实际缴纳企业所得税55万元。企业2014年度1月份实际交房时开具发票16500万元，所有已售房源交房完毕。

税务机关认为，企业在2013年12月23日向房地产管理部门备案时就应视为开发产品已完工，按照规定当年度应将已销售的所有房屋的实际毛利额进行认，因此应将2014年1月确认的收入调整至 2013年度，并及时结算其计税成本，并将实际毛利额与其对应的预计毛利额的差额计算应纳税所得额进行相应的企业所得税补缴。经调整后当年度应纳税所得额为1540万元，申报缴纳企业所得税385万元，企业已申报企业所得税55万元，实际少申报缴纳330万元，应加收滞纳金9.9万元，并进行0.5倍的处罚165万元。

二、案例分析

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。该企业在2013年度12月已将开发项目的竣工材料向房地产管理部门进行备案，因此2013年度被视为开发产品已完工。同时根据该《办法》第九条的规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，因此该企业经计算增加实际毛利额1320万元,需补缴相应的企业所得税330万元。

在现实中，房地产企业确认开发产品完工时点可谓是五花八门，各有各的做法，有的是以发出入住通知书的时点，有的是以开具售房款发票的时点，有的以办理房屋交接手续的时点，还有的是以办理竣工结算的时点。很多房地产企业将会计上结转收入的时点与税法规定的时点进行了混淆。《企业会计准则第14号--收入》第四条规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以认：

（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效制；

（三）收入的金额能够可靠地计量；

（四）相关的经济利益很可能流入企业；

（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。一般情况下，房地产企业竣工结算时间和销售合同签订时间一般早于交房时间，所以在会计上商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上为预收账款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。而在税法上只要房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

如果在年度中间，根据《办法》的第九条的规定只要将实际毛利额在当年度并入应纳税所得额就不存在相关的涉税问题，但如果跨年，房地产企业没有按年度计算实际毛利额，则可能存在较大的涉税风险。

假设在上面的案例中，该企业2003年12月20日办理竣工结算证明，2004年1月份去房地产管理部门进行备案，并在1月份开始进行交房，按照国税发[2009]31号文件第三条的规定，只要满足三个条件之一的就视为企业已完工，该企业已达到第一个条件即开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，因此该企业应在2014年度计算其实际毛利额并且并入当年的应纳税所得额。

三、案件点评与分析

1、税务机关要对涉税资料进行全面检查。房地产开发企业从产品开发到实现销售的周期较长，一般都超过一个所得税汇算清缴年度，加之相关成本等涉税项目的核算专业性较强，以致房地产开发行业的税收管理和税务检查变得较为复杂。税务机关在检查时除对房地产企业的账簿、凭证、发票进行全面检查时，还应对企业竣工结算时点、房屋交接手续办理时点、竣工备案时点等资料进行审核，还需要通过互联网、第三方等外部门相关的数据进行核实、比对，建立社会化的税收管理网络。

房地产企业影响 篇3

关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式；差异

中图分类号：F272文献标识码：A文章编号：16723198（2007）11015302

1适用条件

《投资性房地产准则》规定对投资性房地产后续计量的优选模式是成本模式，而公允价值模式须满足特定条件时方可选择。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当具备两个条件：(1)有活跃的房地产交易市场；(2)同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息能够从房地产交易市场上取得。另外，如果企业原先按公允价值计量某一投资性房地产，即使可比的市场交易变得不经常发生或市场价格变得不易取得，在该项投资性房地产处置或者变为自用，或企业为以后在正常经营过程中销售而开发之前，仍应一直按公允价值计量。之所以这样规定，主要是考虑到部分企业可能会通过随意变换计量模式达到粉饰财务报表、提供虚假信息的目的。因此这一规定不仅符合可比性原则，又可以在一定程度上防止企业造假。

2会计处理

2.1首次执行日

上市公司对 投资性房地产准则在首次执行日，应当对所有资产、负债和所有者权益按照企业会计准则的规定进行重新分类、确认和计量， 对于房屋和土地应将原来属于固定资产核算范围的房屋一分为二, 即一部分仍界定为固定资产， 按 企业会计准则第 4号——固定资产准则核算， 而满足投资性房地产定义的房屋建筑物应按《投资性房地产准则》进行核算； 原来属于无形资产核算范围的土地使用权，如果同样满足投资性房地产定义， 也应将其按《 投资性房地产准则》来核算。 

实务中如何判断投资性房地产可以从定性和定量两个方面来判断。采用排除法进行定性判断： 企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产则不属于投资性房地产； 企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金， 也不属于投资性房地产； 母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产， 但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。从定量方面判断， 投资性房地产应当能够单独计量和出售， 即该投资性房地产的产权可以单独划转、交割。

2.2计提和摊销

成本计量模式下，需对投资性房地产按期计提折旧或进行摊销，借记“其他业务支出”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。 采用公允价值模式计量时，不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。期末当公允价值超过账面价值时，需调增其账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“投资收益”科目；公允价值低于原账面价值时，做相反的处理。

2.3期末计量

采用成本模式计量的投资性房地产期末如果发生减值，应进行减值测试并计提减值准备。计提减值准备时，借记“其他业务支出”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。而在公允价值计量模式下，不需计提减值准备，当投资性房地产公允价值下降时(减值)，将减值部分通过“投资收益”科目借方反映，并直接冲减投资性房地产的账面价值即可。

2.4转换用途

当有确凿的证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。 

2.5处置时

对投资性房地产进行处置时，两种计量模式下对处置收入和账面余额的结转处理相同，不同之处有：公允价值模式下需将未确认的转换收益进行调整，从“资本公积”科目转出，转入“投资收益”科目。

2.6编制合并报表时 

关联企业之间租赁房地产的， 出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产。母公司将自用土地使用权或建筑物转换为采用成本模式计量的投资性房地产, 应按该项土地使用权或建筑物在转换日的账面价值, 借记“投资性房地产”科目( 成本)， 按已计提的累计摊销或累计折旧, 借记“累计摊销”、 累计折旧科目, 原已计提减值准备的, 借记“无形资产减值准备”、 固定资产减值准备“科目, 按其账面余额, 贷记” 无形资产、 “固定资产”科目； 若母公司将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量投资性房地产, 应按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值, 借记“投资性房地产”科目( 成本)， 按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目， 原已计提减值准备的， 借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目， 按其账面余额, 贷记“无形资产”、“固定资产”科目，将其差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“投资收益”科目。采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行后续核算，取得的租金收入通过“其他业务收入”科目核算； 企业根据《投资性房地产准则》确认的采用公允价值模式计量的投资性房地产的租金收入， 要通过“投资收益”科目核算。母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产虽然确认为母公司的投资性房地产， 但在编制合并报表时, 应将其作为企业集团的自用房地产，因此母公司编制合并报表时， 应将母公司资产负债表中用于投资子公司的投资性房地产金额与其固定资产金额及子公司固定资产金额合计构成合并报表中“固定资产”项目金额。

3利润调节

在成本模式下, 如果存在减值迹象的, 应当按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》进行减值测试, 计提相应的减值准备。同时,《企业会计准则第 8 号——资产减值》中也规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润而采用公允价值模式计量， 企业可以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。

4纳税调整

“企业提供的会计信息应当与财务报告使用者的经济决策需要相关， 有助于财务会计报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或预测。”相关性是企业基本准则对会计信息的质量要求之一， 因而历史成本不再是唯一的主要计量属性， 公允价值被正式引入我国会计准则体系。与国际财务报告准则相比, 虽然我国的《投资性房地产准则》增加了采用公允价值模式的前提条件，即只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后

续计量，限制了采用其他的估值技术来确定公允价值。但公允价值计量属性的启用， 必然使其在不同会计期间的价值产生变动。公允价值的引入在《投资性房地产准则》中会对当期损益产生影响的情况主要有：(1)将投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益； (2)将自用房地产或存货转换为投资性房地产， 公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益；公允价值大于原账面价值的差额计入资本公积，而处置时需从资本公积转入当期损益；(3)期末计价时，投资性房地产应按当日的公允价值调整帐面价值，差额计入当期损益。《企业会计准则—基本准则》中明确会计基础为“企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告”， 即不论是否产生现金流， 都以应计制为基础确认当前损益。而税法的理念则是强调收付实现制， 即以企业实际产生的现金流为征税依据。当会计和税法规定存在不同观念时， 税金的计算应遵循税法规定，对会计利润进行纳税调整。

在成本模式下, 对已出租的建筑物或土地使用权可以计提折旧或摊销， 现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前全额或部分抵扣(超过税法税前扣除标准需作纳税调整)； 企业采用公允价值模式计量的， 则不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，也就享受不到税前抵扣的优惠。

5信息披露

房地产企业影响 篇4

营业税改为增值税将直接影响企业现行税负水平。我们根据目前营改增的一般计算方法测算房地产业“营改增”对房地产企业税负变化影响。所有计算采用一般计税方法中的购进扣税法,不区分试点纳税人是一般纳税人或是小规模纳税人,其中应纳税额是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。

为更有效地进行直观分析,我们以某应税房地产企业D举例并以其为视角,测算在不同条件下该企业的税负变化,本文所有测算均是建立在如下假设条件下:

1某房地产企业当期营业额100万元。

2土地成本占营业额的35%,在土地出让情况下,土地增值税对出让国有土地使用权的行为不征税,土地转让情况下,征收土地增值税,除特别说明外,我们在此按出让土地类型进行测算。

3建安成本占营业额的25%,假设本次建筑行业与房地产业同步推进“营改增”,建筑业增值税率设定为11%。

4根据2015 年上半年A股、H股房地产开发企业财务成本占营业额比重的均值,我们设定财务成本占营业额的3%,假设本次金融行业“营改增”也同时进行调整,并且能够向房地产企业出具增值税发票,其适用税率为6%。

5其他成本包括设计费、营销费、管理费等占比较小的费用,根据2015 年上半年A股、H股房地产开发企业管理、营销费用占营业额均值及一般设计费占比,我们设定其他成本占比为10%,其适用税率为6%。

6按照行业测算,营业税为营业额的5%,附加费(包括城建税、教育附加费等)为流转税的12%。

7在没有特殊强调时,我们均假设税负传导顺畅,上游建筑企业能够将进项税转嫁给开发企业,并且开发企业能够将销项税转嫁给消费者。

一、不同税率下“营改增”对房地产企业税负影响

税率作为房地产业“营改增”的核心环节,是各利益关联方关注的焦点。当前四档增值税率分别是6%、11%、13%和17%,房地产业增值税率或为其中之一。但不同税率对于房地产企业的应交税负有着不同的影响。如表1所示。

根据推算假设,除去误差影响,“营改增”后,只有税率为6% 时才能够满足降低税费、给企业带来更多利润的目标。相反,在其他税率条件下,“营改增”后税负水平相对比之前交的营业税不减反增,由此我们可以看出改征增值税后开发商仍面临税负增加的风险。

二、不同成本结构下“营改增”对房地产企业税负影响

从一般地产公司的财务报表来看,房地产行业的主要成本是由三部分构成的,分别是:土地成本、建筑安装成本和财务成本。房企不同的成本结构变化将影响“营改增”后企业税负变化。

(一)“营改增”后土地成本变化对房地产企业税负影响

从企业的财务报表可以看出,土地成本及相关费用占总成本的比例较高,并且在近些年逐年增加。特别是在一二线城市,随着土地价格的不断上涨,土地成本占企业成本比重甚至有超过50%。土地成本占比相对其他成本占比比重较大,其能否作为进项税抵扣部分将成为企业税负变化的关键点。

(单位:万元)

注:增值税= 销项税(营业收入* 销项增值税率)- 进项税抵扣;进项税抵扣额= 成本* 税率。数据来源:中国房地产动态政策设计研究组综合整理。

1.出让土地不可以抵扣

购置出让土地时,由于地方政府非企业身份无法开具增值税发票,因而无法产生进项税抵扣。此时,土地成本变动对企业税负无法产生影响。

购置转让土地时,其增值部分可进行抵扣。在土地转让情况下,土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。在这里我们假设其他条件不变,“营改增”后房地产业税率为11%,项目用地为转让所得,土地成本为35万,暂定其中包含土地增值额分别为5万元和10万,则适用土地增值税率分别为30%和40%。如表2所示。

可以看出,若原缴纳的土地增值税与房地产增值税合并,将减轻企业负担。在土地为转让所得、土地成本增值部分可以抵扣的情况下,应交税负随着土地增值部分的增加而减少。转让土地的增值额部分越高,抵扣部分越多,应交税负越少。

2.出让土地可以抵扣

由于土地成本在所有成本中占比较大,若可以抵扣将明显减轻企业税负。在以下的计算中,我们假设其他因素均不改变,并且将土地成本计入进项抵扣,增值税率设定为11%,在不同的土地成本占营业收入比重下分析土地抵扣的情况,判断得出土地占比变化对于企业税负的影响。如表3所示。

土地成本及相关费用占房地产企业成本的比例较高,若能够抵扣或部分抵扣,使得开发企业税负明显减少。由于不同城市拿地价格不同,房地产企业成本结构也有所不同。一线城市土地价格普遍偏高,进入一线和二线热点城市开发的房企成本结构中土地成本占比份额较大,而三四线城市土地价格较低,因而布局三四线城市的开发商土地成本占比相对较低。

(单位:万元)

注:土地增值税适用税率:土地增值额未超过扣除项目金额50% 的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100% 的部分,土地增值税税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200% 的部分,土地增值税税率为50%;增值额超过扣除项目金额200% 的部分,税率为60%。数据来源:中国房地产动态政策设计研究组综合整理。

(单位:万元)

数据来源:中国房地产动态政策设计研究组综合整理。

上述数据可以看出,土地占比越高,可抵扣的增值税越多,应交税负越少,在一定程度上能够起到减少税负的影响。

另外,考虑其他各项成本抵扣税额相同的条件下,由于土地的拿地时间不同,其占营业额的比重也有所不同,在“营改增”后若土地成本能抵扣则应交增值税额也有所不同。拿地较早,土地成本占营业收入比例较低的企业,所交增值税的税额将相对较高。这类企业通常是三四线城市中小开发企业,拿地较早、土地规模较大,但资金流不能支撑一次性开发,因而整体项目开发和周转周期较长。若土地成本能抵扣,相较于同样规模近年拿地的项目,其抵扣额较少,从而税负相较而言高过近年拿地的项目。

(二)“营改增”后建安成本变化对房地产企业税负影响

建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。其中房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本。在土地成本不能抵扣的情况下,建安成本成为主要抵扣项,建安成本在营业额中所占比例不同同样影响到“营改增”后应缴税额的额度。我们仍以上述假设进行测算,令房地产业“营改增”后增值税率为11%,其他各项条件不变的情况下,企业税负随建安成本占比变化而改变。如表4所示。

测算后可以看出,建安成本占比趋多,应交税额越少。经过估算,若要维持税负不变,则建安成本占比需达到营业额的半数以上。在房地产竞争持续加剧的行业格局下,做好房地产业不仅局限在简单的开发销售环节,房地产业的竞争逐渐走向了强调品质和差异化的过程。精装的品质、产品的创新及服务的质量都成为消费者考量产品的重要指标。因而建安成本的重要性同样也需关注。“营改增”后建安成本占比越高将越利好企业税负抵扣。由于精装修费用可以作为进项抵扣,以高档住宅为主的产品线产品将明显获益。同时,商业、办公等建安成本也相对较大,也有望获得更多税收抵扣。因此,“营改增”也将引导房地产行业由简单开发销售转型为精装修、商住并举的差异化销售,构建共赢的市场竞争模式。

(单位:万元)

数据来源:中国房地产动态政策设计研究组综合整理。

(三)“营改增”后财务成本变化对房地产企业税负影响

财务成本或财务费用,主要指企业借款利息支出。从2015 年上半年A股、H股房地产开发企业报表来看,多数房地产企业的财务成本占营业额的1%-15%之间。随着金融业“营改增”的同步推进,财务成本占比变动也将对企业应纳税额产生一定影响。我们试将金融业“营改增”税率定为6%。如表5所示。

从数据上可以看出,随着财务成本占比的升高,企业应交税负小幅下降。对于一般性大企业,其贷款利率相对较低,财务成本占营业额比重相对较小,“营改增”后财务成本抵扣相对不明显;而对于中小企业而言,贷款利率较高,财务成本占比也相对较高,其抵扣部分也将增加。因此单纯从财务成本抵扣角度看,本次“营改增”也从一定程度上有助于缓解中小企业税负压力,但就整体税负变化而言,还需要综合其他因素进行判断。

三、不同税负转嫁模式下“营改增”对房地产企业税负的影响

由于建筑行业、金融业或将与房地产行业一起实施“营改增”,上游建筑商进项税转嫁能力以及地产商的销项税是否能转移至消费者成为影响利润及应交税负的关键因素。

进项税是指纳税人购进货物或应税劳务所支付或者承担的增值税税额。销项税是一般纳税人在销售货物时,向购货方收取的货物增值税税额。在企业计算时,销项税额扣减进项税额后的数字,才是应缴纳的增值税。因此进项税额及销项税税额的大小直接关系到纳税额的多少。在以上测算的基础上,我们设定“营改增”后房地产增值税率为11%,根据进项税和销项税是否转嫁的四种不同情况,测算房企利润与应交税负变化。如表6所示。

(单位:万元)

数据来源:中国房地产动态政策设计研究组综合整理。

我们可以看出,从税负角度来看,销项税不转嫁的情况下,企业税负相对较小,但其利润空间也较小。而只有在进项税不转嫁且销项税转嫁时,“营改增”后企业利润方为最大。企业能否将自身负担的增值税转嫁给购买者,同时能否不让建筑商转嫁增值税,才是“营改增”对于开发商而言是否会造成利润增加的关键。

四、“营改增”对房地产持有经营类企业税负影响

按照同样的测算方法,我们可以对持有经营类项目进行估算。对于房地产持有经营行业,其主要成本主要为房产的折旧,水、电费,维修费用及其它费用,我们假设四类成本分别占营业收入的30%、25%、2%和20%。其中水、电费和维修费用均可以拿到正规的增值税发票,其增值税率为17%,这部分进项税可基本转嫁。因而对于主营持有经营行业的房地产企业,销项税能否转嫁成为重点。如表7所示。

对于核心区段的商业物业,同类产品的可替代性较弱,销项税能转嫁的可能性较大,对于拥有核心持有物业的企业来说,在销项税可以转嫁的情况下,“营改增”后税负增加的风险增大,但所得利润较高。而若在销项税不能转嫁的情况下,企业“营改增”后的税负变化较小,但利润也将同步减少。

五、小结

根据以上测算,我们可以得出以下几个结论:

其一,在不同税率下企业“营改增”后面临税负不同,仅6%的税率下,“营改增”后企业税负减少。

其二,土地成本占营业额比重较大,随着未来土地价格的增长,其占比或将进一步扩大。而“营改增”后出让土地不能抵扣,将成为企业税收负担加重、利润缩减的重要因素。同时,时间因素对土地成本变动影响巨大,也是影响房企业绩的因素之一。因而,能否将土地成本及时间成本作为进项税抵扣考量因素之一或有相关政策倾斜,将是减轻企业税负的关键。

(单位:万元)

数据来源:中国房地产动态政策设计研究组综合整理。

数据来源:中国房地产动态政策设计研究组综合整理。

其三,土地成本与建安成本占营业额比重较大,其比重变动对于企业税负影响最为明显。不同企业产品线和城市布局不同,致使企业成本结构不同,使得“营改增”后其所交增值税税额也将呈现差异化。不同城市不同区域土地价格相差较大,企业进入城市不同导致土地成本变化。同时,不同产品线的企业成本结构也有所不同,处于中心位置的商办、高档公寓及别墅等建安成本相对较高,而一般普通住宅或者保障房的建安成本则相对偏低。如图1所示。

其四,财务成本占比相对较小,对税负影响有限。但部分中小企业财务成本比占较高,个别或超过20%,对于这类企业而言,金融业和房地产业“营改增”后,财务成本可抵扣部分较多,利好企业资金压力缓解。

其五,土地、建安、财务成本是房地产企业成本主要构成,但各类企业中这三项成本占比不一。在总收入和总成本既定的情况下,若出让土地成本可以抵扣,且增值税率与建安成本一致为11%,而财务成本税率为6%,则土地、建安成本占比越高,其进项税抵扣越多,企业税负也越少。

其六,对于商办地产来说,其建安成本普遍高于普通住宅,且其下游阶段锐负多可以传导,基于其位置关系土地成本较高,若土地成本可以抵扣则抵扣力度将更大,“营改增”利好也将更为显著。而对于产业地产企业而言,在当前产城融合大趋势下,企业拿地成本相对较低,建安成本也较住宅、商办地产低,因而企业主要需要控制财务成本及其他运营成本的进项税抵扣,以减轻税负。

房地产企业影响 篇5

当前房地产行业的产业战略环境主要体现在以下方面:

1.从房地产产业化看，以住房分配的货币化政策和二、三级市场政策促进房地产产业

化，拉动房地产个人投资和梯级消费；通过取消住房建设中的不合理收费和减免各项税收等政策控制房价。

2.从土地政策看，2002年以来出台一系列土地政策，严格土地管理，加大对土地政策的调控力度，土地开发面积增幅回落，土地交易价格持续上涨；

3.从金融政策看，提高房地产开发固定资产项目（不包含经济适用房、保障房），资

本金比例从20%提高到35%及以上；

4.从消费信贷看，提高个人住房按揭贷款门槛，各地采取了期房限转、中低价配套房

房地产企业影响 篇6

关键词：房地产；营改增；影响；应对策略

房地产行业在我国不断地发展，随着营改增政策的时候，房地产行业也将逐步实行营改增，将原来的营业税税收改变成现在的增值税税收，随着税收政策的改变，房地产企业的成本也受到了相应的影响。不可否认，营改增政策增大了房地产开发行业的税收负担，本文就对此进行相应的探讨。

一、实行营改增对于房企的影响

（一）增大公司的开发成本。在实行营改增税收政策后，房地产企业将会受到很大的影响，实行营改增政策后，将会大大滴增加房地产企业的开发成本，下文就对增加的成本进行分析：

1、增加企业开发过程中的材料费用。随着营改增政策的实行，已经逐渐实施到部分行业中，例如建筑行业，在还没有实施营改增政策之前，按照相应的法律法规，建筑行业在购买建筑主要原材料的时候，原材料企业就可以按照百分之六来计算和缴纳增值税。而这百分之六的进项税额是可以被抵扣的，故此购买企业也就不需要承担这一个税收。然而随着营改增税收政策的实行，企业的税收负担就从最低百分之三的营业税中变成了百分之十一的增值税销项税减去百分之六的进项税额，这两个税收之间的差别是很大的。通过相关的计算，原材料企业可以抵扣的进项税额是要远远低于原来的税收政策下的进项税额。而且很多砂石等建筑材料都是个人经营，个人经营是没有增值税发票的，因此不能抵扣的金额就会转移到开发商，进而提高了开发商购买建筑原材料的成本。2、增大企业的税收负担。总结以上两点，随着营改增政策的实行，房地产企业的税收负担是越来越大，除了材料成本以及人工成本在上升外，营改增政策也给房地产企业带来其他费用的增加。例如在没有实行营改增政策之前，房地产开发企业的营业税收税率是百分之三，在实行营改增政策后，如果房地产的成本进项没有超过了百分之五十，房地产开发企业的营业税收税率则要提升到百分之六点多，进而大大地增加企业的税收负担。

（二）影响房地产公司的现金资金流。房地产开发企业的运作方式是一边施工，一边预售，进而对企业的现金资金流进行控制，但是随着营改增税收政策的实行，会对企业的现金资金流产生大大的影响。虽说房地产是一边施工，一边进行预售，然而大部分的楼盘在完工后还继续销售，而且楼盘完工后的销售量也比较多。因为大部分的进项增值税是在施工的过程中产生，而且由于增值税是具有一定的认证时间的，认证时间为三个月。所以，房地产商在完成施工后的三个月后所售出的房子，所缴纳的营业税是没有进项增值税来可以抵扣的，进而提高房地产商在后期销售的税负。在后期的销售中，由于提高税负，对于企业的资金流也会产生一定的影响。

二、面对营改增，房企的应对策略

（一）加强营改增税收政策的优化。为了让房地产开发企业更好地适应税收政策的改变，政府也应该给予一定的帮助，首先，针对于房地产企业，政府可以给予一定的补贴，有效地控制房地产企业的开发成本，避免由于房地产开发成本的上升而导致房地产行业价格的上升。例如，在营改增税收政策实行过程中，政府可以针对于税收增加的房地产开发企业进行相应的政府补贴，降低企业的税收负担，帮助企业更好地控制开发成本。其次，政府所指定的增值税税率可以适当地进行增加过渡税率，由于营改增税收政策的时候，房地产开发企业的税收负担大大地增加，为了帮助房地产开发企业减轻税收负担，政府可以适当地调整增值税税率，进而降低房地产企业的开发成本。最后，政府也应该制定相应的过渡性政策，针对一些已经在建或者已经建完还没销售完的房地产企业，政府也应该制定另外的税收政策，帮助企业更好地渡过税收政策改变而带来的资金困难。

（二）改变经营模式。为了解决由于营改增政策带来的现金资金流困难，房地产企业可以对自己的经营模式进行改变。首先，房地产企业可以实行与多个企业进行相互合作，从而减轻自身企业的资金负担，避免企业现金资金流受到营改增政策的影响。其次，房地产企业可以通过相应地缩短开发周期，在最短的时间内完工，尽快进行资金的回笼。除此之外，开发商还可以通过收购进项较多的建筑原材料企业，如钢铁企业、混凝土搅拌站等等，或者是自设设计施工单位等，这些经营模式都可以大大地降低开发企业的成本。

（三）加强公司财务人员对于营改增政策的学习。为了降低营改增税收政策对于房地产开发企业的影响，加快房地产开发企业对于营改增业务的熟悉，企业就要加强财务人员对于营改增政策的学习，加强财务人员对于政策的熟练程度，这样才能确保在实行营改增政策后财务人员工作的正确性以及效率性。在刚刚实行营改增政策的时候，部分财务人员可以回由于自身对于该政策的不熟悉，使得自己的工作效率以及质量大大地降低。所以为了避免营改增政策影响房地产开发企业的开发进度，企业就要加强公司财务人员对于营改增政策的学习和掌握。

政策改变是双面性的，我们不能否认政策改变给我们带来的积极影响，但是我们也不能否认政策改变的同时也会带来相应的问题。随着营改增政策的实施，其中的问题也是很多的，不管是作为企业还是作为政府，我们都要面对这些随之而来的问题，并且想办法去解决这些问题，进而更快地适应政策，促进社会经济的发展。

参考文献：

[1]丘兆波.关于“营改增”对房地产企业财务管理影响的思考[J].企业研究.2013（24）.

[2]宗式华，周松德.预估房地产行业“营改增”的税负变化[J].财会月刊.2013（13）.

[3]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习.2013（06）.

[4]郭祥.营改增对房地产行业是“利好”吗？[J].财会月刊.2012（34）.

[5]黄翠玲.浅议“营改增”对企业税收的影响[J].现代商业.2012（21）.

房地产企业影响 篇7

一、新企业所得税法涉及房地产行业的变化

1.工资薪酬据实扣除。新企业所得税法规定, 企业实际发生的与取得收入直接相关的、合理的支出, 包括成本、费用、税金、损失和其他支出, 准予在计算应纳税所得额时扣除。这就意味着新企业所得税法允许房地产企业按实际发放的工资据实在所得税前扣除, 使企业的工资支出得到足额补偿。

2.在从紧货币政策之下, 国家税务总局日前公布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》, 要求房地产开发企业所得税缴纳方式由以往的按年清缴, 转为按季 (或月) 预缴, 并明确了相关项目预缴利润率区间, 对于非经济适用房开发项目, 位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的, 不得低于20%;符合规定的经济适用房开发项目不得低于3%。而此前企业预缴所得税利润率一般以15%计算。这项变化对大企业的影响不大, 而对中小房地产企业而言, 无疑会对其资金链造成较大影响。

3.折旧年限缩短, 减轻企业经营前期税负。新税法对除了飞机、火车、轮船以外的运输工具和电子设备的折旧年限有了明显的降低, 加快固定资产折旧的扣除速度, 减少企业经营前期的现金流出, 在一定程度上减轻了企业的纳税压力。

4.关联方借款范围受限的范围扩大。房地产行业属于资金高依赖性行业, 为缓解资金压力, 关联企业之间经常发生资金相互拆借的情况, 由于债务人支付的融资利息可以税前扣除, 资金相互拆借成为关联方之间避税的一条途径。新税法在沿用原税法规定的基础上, 明确并扩大了债权性投资的范围, 包括非关联方提供、但由关联方担保且负有连带责任的债权性投资, 关联方之间的融资租赁的融资方式等, 这在一定程度上将房地产开发企业隐蔽性的关联方融资也纳入其中, 增加了房地产开发企业的税收负担。

5.调整广告费和业务宣传费的扣除时点, 将增加企业前期税负。房地产企业因其经营的特殊性, 在取得第一笔实际销售收入之前一般会发生一定的广告费和业务宣传费支出, 按新的政策这部分支出, 只有取得实际销售 (营业) 收入后, 就当年发生的广告费和业务宣传费支出按规定比例扣除, 超过部分准予在以后年度扣除。这就使得房地产企业经营前期税负可能有所增加。

二、新所得税法对房地产企业的税收筹划的影响

1. 新所得税法的实行中, 对关于关联性企业债权性投资利息的扣税标准作了修改, 但在随后的[2008]121号文中明确规定企业实际支付关联方的利息支出, 不超过规定比例 (即该文所规定的债权性投资与权益性投资比例金融企业5:1;其他企业2:1) 和税法及其实施条例有关规定计算的部分, 准予扣除, 超过部分当期及以后年度均不得扣除。但企业如果能证明符合独立交易原则, 或企业的实际税负不高于境内关联方的, 其实际支付给境内关联方的利息支出, 在计算应纳税所得额时准予扣除。若企业同时从事金融业与非金融业的, 支付关联方的利息支出, 应按合理方法分开计算, 否则不享受金融企业的优惠待遇。

对以上规定, 可能会出现不同的理解。一种理解为:根据121号文件的规定, 对符合第二条规定情形:即符合独立交易原则或者支付企业的实际税负不高于境内关联方的, 可以不受第一条规定比例的限制, 企业发生关联借款利息支出, 其扣除不是必须受5:1或2:1的比例限制;另一种理解为, 除符合独立性交易原则外还要按按5:1、2:1的规定计算列支债权性投资的利息。目前, 对于以上两种理解税务局也无法明确答复, 但这两种理解对房地产行业的所得税成本影响很大。如果按照第一种理解, 得出的结论是, 企业接受关联方的全部债权性投资的利息支出准予税前列支的条件有3个:一是债资比例不超过规定比例, 且不超过按税法及其实施条例有关规定计算的部分;二是企业能按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料, 并证明相关交易活动符合独立交易原则的;三是受资企业的实际税负不高于境内关联方。房地产企业若想利息支出税前列支, 就需要尽量满足以上条件。

2. 债务重组所涉及的损益全部在当期确认。旧准则对债务重组利润和债务重组损失的不同处理的规定曾给企业带来很大的税收筹划空间。在重组过程中, 一方确认损失, 另一方却不确认收益, 只要在企业集团内部进行关联交易, 使一方确认较高的损失, 而另一方对其重组收益并不确认为收益, 只作为资本公积, 便可在当期冲减应税所得额, 从而减少应缴纳的所得税绝对额。所以, 这项债务重组交易对于整个集团公司而言, 起到了一定的节税作用。而新准则对企业债务重组的收益和损失确认重新作了修订, 规定企业在债务重组中取得的无论是收益还是损失, 都应当在当期确认。这使得重组双方的期末应纳税所得额都受到了影响, 且金额相等、方向相反, 对整个公司而言, 节税作用消失了。

3. 房地产企业所得税由按年清缴改为分季 (或月) 预缴。国税函[2008]299号规定企业按当年实际利润据实分季 (或月) 预缴企业所得税的, 对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品, 在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入, 按照规定的预计利润率分季 (或月) 计算出预计利润额, 计入利润总额预缴、开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

预计利润率暂按以下规定的标准确定:

(1) 对于非经济适用房开发项目:

(1) 位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的, 不得低于20%;

(2) 位于地级市、地区及郊区的, 不得低于15%;

(3) 位于其他地区的, 不得低于10%。

(2) 经济适用房开发项目:经济适用房开发项目符合建住房[2004]77号等有关规定的, 不得低于3%。

房地产企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时, 必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的, 一律按销售非经济适用房的规定执行。

对于该税收预缴政策, 尤其是中小房地产企业可以选择其地级市或其他地方开发房地产, 也可以开发经济适用房以少付预缴税, 以减轻资金压力, 尽量使税负后延。

4. 资产减值准备计提后不得转回。《企业会计制度》规定:企业可以根据谨慎性原则的要求计提八项资产的减值准备, 但不得刻意多提或不提。在新准则实施之前, 计提资产减值准备仍是所得税税收筹划中一种常用的利润平滑方法, 因为资产在计提资产减值准备后, 价值有可能回升, 当资产价值回升时, 原准则允许在一定范围内冲回部分减值准备, 从而有效地将企业的利润后移, 推迟所得税的纳税时间, 这相当于从政府取得了一笔无息贷款, 缓解了资金压力。而新准则规定, 各项资产可以继续计提减值准备, 但减值准备计提后不再允许转回, 这使得利用减值准备节税的方法受到了限制。

5. 小型微利企业标准的调整对房地产企业税负的影响。新所得税法对房地产行业中符合年度应纳税所得额不超过30万元, 从业人数不超过80人, 资产总额不超过1000万元的企业确定为小型微利企业, 实行按20%的优惠税率。小型微利企业标准的调整, 使内资房地产企业优惠范围大幅度提高, 从应纳税所得额不超过10万元调整到不超过30万元。除了原来应纳税所得额在3万元及3万元以下的内资房地产企业, 其他应纳税所得额在3万元以上, 但不超过30万元的小型微利内资房地产企业及原来执行33%法定税率, 应纳税所得额不超过30万元的小型微利外资房地产企业, 都将减少企业所得税税负。中小房地产企业可以尽量满足税收优惠临界点的条件, 以获得税收优惠。

三、结束语

依法治税是进行税收筹划的前提, 税收筹划是以现行税制为基础的, 如果某一地方的实际税收经营不是以现行税法为依据, 而是以其他类似收入指标的因素为依据, 那么进行税收筹划也就失去了实际意义。由于税法作为一种法律, 既有稳定性, 也有一定的灵活性, 所以进行税收筹划还应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段, 这点尤其重要, 因为税法一旦调整, 税收筹划的依据可能消失或改变, 筹划的结果就可能达不到预期的目的。任何税法的调整, 其内容本身就是新的税收筹划的基础。所以, 企业的决策者和财务人员应尤其重视税法的变化及调整对企业税收筹划的影响, 并据此相应调整税收筹划的策略和方案, 已达到企业合理节税的目的, 实现企业价值最大化。

摘要：房地产开发企业对改善居住条件、发展城市建设发挥着重要作用, 是国民经济不可或缺的重要组成部分。房地产企业从土地使用权出让到开发、转让、保有等诸环节, 涉及税种多、缴纳税额高, 其中企业所得税在房地产企业税负中占有重要比重。房地产企业应时刻关注税收政策的变化, 尤其是所得税法的变化对企业税收筹划的影响, 并据此应相应调整税收筹划的策略和方案, 已达到企业合理节税的目的, 实现企业价值最大化。

关键词：新企业所得税法,房地产企业,税收筹划的影响

参考文献

[1]孙绪静.我国房地产业税收政策研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库, 2008, (2) .

论“营改增”对房地产企业的影响 篇8

自2012年1月1日起，“营改增”首先在上海展开试点，将交通运输业（除铁路运输外）和部分现代服务业纳入试点行业；2012年8月又将试点范围扩大到北京、天津等10个省市；2013年8月1日起，将试点行业在全国范围内推开实施并扩大了现代服务业的范围；2014年1月1日邮政业和铁路运输业也被纳入试点行业范围；2014年6月1日又将电信业纳入“营改增”范围。直到现在，尚有房地产业、建筑业、金融业和生活服务业等行业还未进行税制改革，作为“十二五”规划的最后一年，也是“营改增”税制改革的收官之年，上述行业都将在2015年进行改革。

鉴于土地购置费用的特殊性、房地产上下游企业税费转嫁难等问题，房地产业“营改增”将面临不小的考验。2014年经济运行数据显示，2014年中国房地产投资进一步下滑，在2015年的房地产企业可能步履较为艰辛的情况下，“营改增”税制改革将给房地产企业税负带来不少的影响。按照分析预测，房地产企业将适用11%的税率，因此，本文以11%的税率对“营改增”前后房地产企业税负情况进行分析。

二、“营改增”对房地产企业税负的影响

因小规模纳税人按3%的增收率征收增值税，并且计算增值税的销售收入是含税收入，实际税率仅为：3%÷（1+3%）≈2.91%，对于“营改增”之前按5%计算营业税的房地产企业来说，税负明显是降低了，所以本文不涉及小规模纳税人。

（一）进项税额的影响

首先，房地产企业的销售人员较多，人工成本相对较高，并且这部分支出不能抵扣；其次，建筑业尚未纳入“营改增”的范围，所以建筑业的成本无法取得抵扣凭证进行进项抵扣；最后，土地购置的费用也无法取得增值税进项税额抵扣的专用发票，不能进行抵扣。基于上述这些原因，房地产企业的成本中可以抵扣进项的项目少，且取得可抵扣进项税额专用发票的项目也较少，这就可能会使房地产企业短期内税负增加。

（二）销项税额的影响

若房地产企业将房地产交予其他销售公司代销，根据营业税相关规定，纳税人销售不动产的纳税义务发生的时间为书面合同确定的付款日期的当天。而增值税中关于视同销售行为中的委托代销纳税义务发生时间的规定是：委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或部分货款的当天；未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天。可见，“营改增”之前，房地产企业的营业税根据收入的实现来确认营业税的缴纳，税款缴纳的“战线”较长；“营改增”以后，房地产企业将房产交由其他公司代销的行为，最迟在交付以后的180天的当天就要确认收入的实现，并确定增值税销项税额，税款缴纳时间较短，这样加重了企业的税负负担。

“营改增”前房地产企业的营业税税率是5%，“营改增”后企业的增值税税率是11%，如果涉及委托其他公司代销的情况的话，税款缴纳的时间将会缩短，加之可抵扣的进项税额较少，销项税额又增加，这会在短时间内引起房地产企业税负增加，现金需求量也增加。

（三）整体税负的影响

1. 不考虑土地增值税的情况。

假定“营改增”后市场价格不会发生变化，不考虑投资收益、营业外收支等情况，营业收入X（不含增值税），营业成本Y（包括期间费用）。另外，营业成本包含直接材料、直接人工、其他直接成本，且直接人工和其他直接成本中只有一部分可以进项抵扣，假定这个比例为A。营业税税率5%，增值税税率11%，城建税假设为7%，教育费附加5%（包括教育费附加3%和地方教育附加2%），企业所得税税率25%。“营改增”前后，房地产企业的整体税负负担计算过程如下：

(1）“营改增”以前。

营业税金及附加=营业税+城建税+教育费附加=营业收入X×5%×（1+12%)=0.056X

企业所得税=（营业收入-营业成本-营业税金及附加）×25%=(X-Y-0.056X）×25%=0.236X-0.25Y

企业的税负负担=营业税金及附加+企业所得税=0.056X+0.236X-0.25Y=0.292X-0.25Y

(2）“营改增”以后。

增值税应纳税额=销项税额-进项税额=销售收入（即营业收入X）×11%÷（1+11%）-营业成本Y×A×17%÷(1+17%)=0.099X-0.145AY

营业税金及附加=城建税+教育费附加=增值税×12%=(0.099X-0.145AY）×12%=0.012X-0.017AY

企业所得税=（营业收入-营业成本-营业税金及附加）×25%=0.247X-0.25Y+0.004AY

企业的税负负担=营业税金及附加+企业所得税+增值税=0.358X-0.25Y-0.158AY

2. 考虑土地增值税的情况。

土地增值税税额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。具体公式如下：增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。

假定“营改增”后市场价格不会发生变化，不考虑投资收益、营业外收支等情况，营业收入X（不含增值税），营业成本Y（包括期间费用）。另外，营业成本包含直接材料、直接人工、其他直接成本，且直接人工和其他直接成本中只有一部分可以进项抵扣，假定这个比例为A。营业税税率5%，增值税税率11%，城建税假设为7%，教育费附加5%（包括教育费附加3%和地方教育附加2%），企业所得税税率25%。“营改增”前后，房地产企业的整体税负负担计算过程如下：

(1）“营改增”以前。

营业税金及附加=营业税+城建税+教育费附加+土地增值税=营业收入X×5%×（1+12%）+土地增值税=0.056X+土地增值税

当增值额未超过扣除项目金额的50%时，营业税金及附加=0.056X+(X-Y）×0.3=0.356X-0.3Y。

当增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%时，营业税金及附加=0.056X+(X-Y）×0.4-Y×5%=0.456X-0.35Y。

当增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%时，营业税金及附加=0.056X+(X-Y）×0.5-Y×15%=0.556X-0.35Y。

当增值额超过扣除项目金额200%时，营业税金及附加=0.056X+(X-Y）×0.6-Y×35%=0.656X-0.25Y。

企业所得税=（营业收入-营业成本-营业税金及附加）×25%，当增值率分别在区间50%内、50%到100%、100%到200%、200%以上时，企业所得税分别为0.161X-0.175Y、0.136X-0.163Y、0.111X-0.163Y、0.086X-0.188Y。

企业的税负负担=营业税金及附加+企业所得税，当增值率分别在区间50%内、50%到100%、100%到200%、200%以上时，企业税负分别为：0.517X-0.475Y、0.592X-0.513Y、0.667X-0.513Y、0.742X-0.438Y。

(2）“营改增”以后。

增值税应纳税额=销项税额-进项税额=销售收入（即营业收入X）×11%÷（1+11%）-营业成本Y×A×17%÷(1+17%)=0.099X-0.145AY

当增值率分别在区间50%内、50%到100%、100%到200%、200%以上时，营业税金及附加分别为：0.312X-0.3Y-0.017AY、0.412X-0.45Y-0.017AY、0.512X-0.65Y-0.017AY、0.612X-0.85Y-0.017AY。

相应的，企业所得税分别为：0.688X-0.7Y+0.017AY、0.588X-0.55Y+0.017AY、0.488X-0.35Y+0.017AY、0.388X-0.15Y+0.017AY。

企业的税负负担均为：1.099X-0.145AY-Y。

假设“营改增”前后企业的税负水平不变，可分别求得税负无差别点：

当土地增值率在50%内时，0.517X-0.475Y=1.099X-0.145AY-Y。可得：Y/X=0.582/（0.145A+0.525）。当0<A<0.39时，企业盈利；当A>0.39时，企业亏损。

当土地增值率在50%～100%时，0.592X-0.513Y=1.099X-0.145AY-Y。可得：Y/X=0.507/（0.487+0.145A）。当0<A<0.14时，企业盈利；当A>0.14时，企业亏损。

当土地增值率在100%～200%时，0.667X-0.513Y=1.099X-0.145AY-Y。可得：Y/X=0.145/（A+0.487）。由于Y/X>0才有意义，而此时A<0，因此讨论A没有意义。

当土地增值率在200%以上时，0.742X-0.438Y=1.099X-0.145AY-Y。可得：Y/X=0.357/（0.145A+0.562）。由于Y/X>0才有意义，而此时A<0，因此讨论A没有意义。

土地增值税考虑与否的税负无差别点为：

即：Y/X=0.741/（0.75-0.013A），当A=1时，Y/X≈1，说明在不考虑营业成本（包括期间费用）中其他费用的情况下，“营改增”后土地增值税对企业税负的影响并不大，所以，房地产业“营改增”后土地增值税是否立即停征问题可能不会成为房地产企业关注的焦点。

三、对房地产企业的建议

根据上述分析，房地产企业要在“营改增”后减轻税负，可以从以下几个方面进行完善：

1.政府对房地产抵扣凭证的规范。对于房地产企业来说，土地购置费用的进项抵扣问题是其增值税进项抵扣的主要问题。因此，若政府允许房地产企业将财政部门监制的土地专用收据等作为增值税进项抵扣凭证，那么“营改增”后房地产企业的税负将有所减轻。

2.加强房地产开发过程中的成本管理，规范外来发票的管理。房地产开发过程是成本发生的过程，房地产企业应不断加强房地产开发过程中的成本管理，尤其是对各项成本发生凭据的管理。增值税进项税额的抵扣实行凭票抵扣，因此，成本票据的管理显得尤为重要。

3.销售方式的选择。房地产企业的楼盘是由本公司销售还是委托其他公司销售的销售方式的选择，也会给企业带来不同的税负影响。增值税的委托代销纳税义务发生最迟在发出货物满180天的当天；若选择自销，纳税义务发生的时间为书面合同约定的收款日期的当天。

4.购进对象的选择。对于房地产企业来说，购进对象的选择也会给企业税负产生影响。一是选择一般纳税人作为提供方，可以取得税率为6%、11%、13%或17%的增值税专用发票进行抵扣。二是选择小规模纳税人作为提供方，这种情况下，如果取得的增值税普通发票，房地产企业不能抵扣进项；如果能够取得由税务机关代开的3%的增值税专用发票，房地产企业可按照3%的税率作进项税额抵扣。对于房地产企业而言，若选择从一般纳税人或小规模纳税人采购对企业的净利润影响不大，则应当选择从一般纳税人采购货物或劳务；若采购小规模纳税人的货物或劳务会增加企业的净利润，且增加的利润可以弥补不能抵扣进项税额的损失，那么应选择与小规模纳税人进行合作。

四、小结

在不考虑营业成本中其他相关费用的情况下，土地增值税对房地产“营改增”前后的税负影响并不是特别大，所以，房地产企业在“营改增”过程中不必过多关注土地增值税对公司的影响。

在税制改革的初期，房地产企业的税负可能增加，但是随着征收链条、经营模式、体制机制的不断完善，各种不利因素终将消失，“营改增”对房地产业的积极意义和推动作用也将随着增值税的进一步完善得以体现。

参考文献

全国注册税务师执业资格考试教材编写组.2014全国注册税务师执业资格考试教材——税法(I).北京:中国税务出版社,2014(1).

房地产企业影响 篇9

一、引言

改革开放以来, 我国的房地产行业得到了较大的发展。从原来忽视房地产行业在国民经济发展中的地位和作用, 到逐步认识到它是国民经济的要素产业, 能够带动相关产业的发展。现在房地产行业已然成为我国国民经济的支柱行业之一, 同时也是关系着民生的重要行业。最近几年来, 随着国家对房地产行业的宏观调控, 许多房地产企业陷入困境。房地产企业要想生存, 就必须调整自己, 使自己有一个比较良好的经营业绩, 以应对严峻的环境。影响房地产企业盈利能力的因素较多, 无论是企业的高层管理人员还是股东或是其他利益相关者, 都希望能找到真正影响企业盈利能力的因素, 做出适当的调整从而实现利润最大化。所以综合考虑, 对房地产企业盈利能力的影响因素研究十分必要, 它直接关系到房地产企业存亡。

本文以上市房地产企业作为研究对象, 采用因子分析法和多元线性回归分析法, 从资本结构、公司规模、成长能力、营运能力、收益质量五个方面选取财务数据, 研究其对企业盈利能力的影响, 希望最终得出的结果能够对房地产企业盈利能力的分析和提高有一定的贡献意义。

二、上市房地产企业盈利能力影响因素实证研究

1.数据来源

根据中国证监会行业分类2012年修订版, 选取深交所和上交所A股上市房地产企业作为研究对象。剔除ST和PT类上市公司。筛选得到121家公司样本。以2012年~2014年上市房地产企业财务报表数据为基础进行实证分析。本文数据均来源于锐思数据库。

2.研究假设

本文提出以下假设:

假设1:公司资本结构影响企业盈利能力, 两者负相关;

假设2:公司规模影响企业盈利能力, 两者正相关;

假设3:公司成长能力影响盈利能力, 两者正相关;

假设4:公司营运能力影响盈利能力, 两者正相关;

假设5:公司收益质量影响盈利能力, 两者正相关。

3.变量设计

相关变量指标见表:

4.研究方法

本文则采用因子分析法对反映企业盈利能力的四个指标净资产收益率、资产净利率、销售净利率、销售毛利率进行因子分析, 得出一个综合指标F, 用来表现企业的整体盈利能力。然后将F作为被解释变量, 资产负债率、总资产的自然对数、净利润增长率、应收账款周转率、经营活动净收益/利润总额作为解释变量进行回归分析。为了验证假设构建了以下模型:

5.实证分析

将净资产收益率、资产净利率、销售净利率、销售毛利率四个指标代入SPSS19进行因子分析, 得到的分析结果如下:

表2显示这四个变量具有相关性。表3中KMO检验值是0.657, 大于0.5, 说明适合进行因子分析, Bartlett球形检验的Sig.值为0.000表示拒绝各变量是独立的假设。在因子分析中, 采用凯泽检验法, 即根据特征值是否大于1来选取主因子。表4表明, 在4个因子中, 特征值大于1的有2个, 并且这2个因子的累计贡献率达到81.167%。所以, 选取这2个主因子来构建回归模型。

由表5可知, 在第一主因子中净资产收益率、资产净利率、销售净利率所占的载荷较大。第二主因子中销售毛利率所占的载荷较大。根据表6中因子得分系数和原始变量的标准化值, 可算出第一主因子和第二主因子得分数, 分别为F1和F2:

将被解释变量F和解释变量代入模型进行回归分析, 结果如下:

表7中所示的R2为0.646, 调整R2值为0.625, 说明模型的拟合度良好。表8中Sig.=0.000, 说明经过所建立的回归方程具有显著意义, 各个解释变量和被解释变量之间存在着线性关系, 显较且著。︱t︱>2说明各解释变量都在0.05的水平上通过了t检验。

本文的实证结果显示:

公司成长能力与盈利能力显著正相关, 公司成长能力越强, 盈利能力就越强, 假设3成立。公司营运能力与盈利能力显著正相关, 公司营运能力越强, 盈利能力就越强, 假设4成, 假设1成立。公司收益质量与盈利能力显著正相关, 收益质量越好, 企业盈利能力越强, 假设5成立。公司规模与盈利能力显著正相关, 规模越大, 企业盈利能力越强, 假设2成立。

三、总结与对策建议

本文以上市房地产企业为对象, 运用实证分析的方法研究了影响盈利能力的因素, 研究结果表明房地产企业的盈利能力与公司成长能力、营运能力、收益质量、公司规模显著正相关, 与资本结构显著负相关。

基于上述结论, 提出以下建议:

1.实现企业规模经济

树立正确的企业规模发展观, 合理确定企业规模, 从中提升企业盈利能力。确立企业的合理规模, 应综合考虑市场的容量、市场发展前景及现有企业生产能力等, 根据企业的经济技术实力和管理水平来确定。

2.优化企业资本结构

通过研究发现企业盈利能力与资本结构之间已经呈现显著的负相关关系, 因此要提高企业盈利能力, 在资本结构改进及融资构成方面就要适应其生产经营发展的需要。适当降低企业负债率, 选择扩大股权融资渠道, 从而降低公司对债务融资的依赖性。

3.提升企业的成长性

企业通过提升公司成长性的方法, 也可以达到提高企业盈利能力的目的。扩大规模、优化资本结构都可以提高企业成长性, 企业还可以从通过进一步创新商业模式、优化业务结构、升级产品服务等方面实现公司成长性的提升, 从而促进企业盈利能力的提升。

4.提高企业营运能力

营运能力反映了企业资金利用的效率, 表明企业管理人员经营管理、配置企业内部资源、充分发挥企业资源效率的能力。营运能力的提高对于提高企业盈利能力有着重要影响。房地产企业管理人员要树立良好的资金管理理念, 积极参加培训, 实现管理人员队伍的优化。

5.确保企业收益质量

保证收益质量, 可以使企业处于的较好的财务状况下持续经营从而提高盈利能力。提高公司的收益质量必须在公司内部建立完善的内部控制制度, 提高财会人员职业素质和道德素质。企业应按照市场经济的发展要求建立适应现代企业制度的内控机制, 进行相应的全面预算控制、组织规划控制、会计系统控制、财产保全控制、内部审计控制等。

参考文献

[1]茆正平.机械设备类制造业上市公司价值影响因素实证研究[D].江苏大学, 2011.

[2]杨松.宏观政策下上市房地产企业资本结构与经营绩效实证研究[D].西南财经大学, 2013.

[3]沈杰.我国房地产上市公司盈利能力与资本结构实证分析[J].合作经济与科技, 2008 (9) .

房地产企业影响 篇10

为了顺应国家经济发展的需要,优化税制结构,2011年10月26日,经国务院常务会议讨论决定,开展增值税制度改革试点工作;2012年1月1日,上海交通运输业和部分现代服务业率先开展营业税改征增值税(“营改增”)试点工作;截至2013年8月1日,“营改增”已逐步推向全国;自2014年起,国务院会议决定将铁路运输业、邮政服务业及电信业纳入“营改增”范围;2016年3月18日下午,国务院会议明确了自2016年5月1日起,将建筑业、房地产业、金融业及生活服务业纳入“营改增”范围。

二、“营改增”的理论背景

(一)税收效率原则

税收效率原则是指税收活动要有利于经济效率的提高,能够通过税收分配使资源得到合理有效配置。主要包括税收的经济效率原则和税收的行政效率原则这两个方面的内容。税收的行政效率原则主张政府在征税过程中应当将相关行政成本降到最低,并使税收收入最大化。税收的经济效率原则是指政府在征税过程中应当保持“中性”,应当有利于社会经济效率的提高,或者把对经济效率的不利影响降到最小。

(二)税收公平原则

税收公平原则是税收最高原则之一,它是指税收本身的公平性,该原则提出每个纳税人的应纳税额应与其自身经济条件相适应。即具有同等纳税条件的纳税人应负担相同的税额,而经济情况不同的纳税人应缴纳不同的税。其衡量标准主要有以下三个:受益标准、能力标准和机会标准。

三、营业税与增值税对比分析

相较于营业税,增值税具有避免重复征税和降低累计税负的作用。对营业税纳税企业而言,在某种程度上其为了降低自身税负,往往会尽可能地削减其商品流通环节,从而影响了社会化分工,不利于现代服务业的蓬勃发展。但对于增值税纳税企业而言,其应纳税额主要在货物销售和劳务的提供环节实现,因此征收成本相对较低,更重要的是,增值税实行以发票扣税的制度,将交易双方通过发票相连,便于税务机关监督管理及可以有效避免纳税人偷税漏税情况的发生。此外,增值税的税基广泛,对于财政而言则有了更多的和更稳定的收入。

四、“营改增”对房地产企业的影响

(一)房地产企业利润的变化

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号),《营业税改征增值税试点实施办法》中规定房地产企业适用的增值税税率为11%。

1. 从销售收入角度

假设某房地产企业在营业税税制下的销售收入为S,则其实行“营改增”后,由于增值税属于价内税,可以计算获得该房地产企业的不含税销售收入,记为S’,则:S’=S/(1+11%)=90.09%S,即“营改增”后的企业销售收入比之前减少了9.91%。但由于增值税存在抵扣制度,因此企业应缴纳的税费会有所变化(下文详谈)。因此,房地产企业利润的实际变化情况,还要参照该企业实际的销售收入和成本费用。

2. 从利润角度

假设某房地产企业在营业税税制下销售收入为S,净利润记为R,仅考虑占房地产企业成本比重较大的前几项成本,记为C总,C总=C开+C土+C期间,其中,C开为开发成本,C土为土地成本,C期间为财务费用、管理费用和销售费用之和。T土记为土地增值税。文中的计算视为增值税采取简易征收方式,则有:

通过计算可以看出,在增值税采用简易征收的方式下,“营改增”后房地产企业的净利润小于在同等条件下的营业税税制下的净利润。

(二)房地产企业税负分析

假设某房地产企业在营业税税制下的销售收入为S,可抵扣成本=r*应税收入,其中,0≤r≤1,当实行“营改增”后,应交增值税=销项税额-进项税额=S/(1+11%)*11%-S/(1+11%)*r*11%;仅考虑营业税改征增值税的影响,其他税负此处不予考虑,实行“营改增”前应缴纳的营业税=S*5%,当:S/(1+11%)*11%-S/(1+11%)*r*11%=S*5%,即该企业的营业税等于增值税时,计算得,r=S*49.5%。其表示,当可抵扣成本等于应税收入的49.5%时,应交增值税额等于应交营业税额;当可抵扣成本大于应税收入的49.5%时,应交增值税额小于应交营业税额;当可抵扣成本小于可抵扣收入的49.5%时,应交增值税额大于应交营业税额。

(三)对房地产企业现金流量的影响

房地产企业的基本特征就是项目投资数额大,回收期较长,且大多数均实行预售制,即在房子满足销售条件并交付于买房者之前,由买房者先支付相应款项。但在营业税税制下,在确认预售收入的当期,房地产企业就应缴纳相应营业税额。而这部分营业税就视为企业的一项现金流出。然而,在将营业税转征增值税后,由于有抵扣制度的存在,会使房地产企业的相关成本降低,在一定程度上减少了现金流出,扩大了企业的现金流量。在此情况下,为了使企业自身取得更好、更快的发展,房地产企业会加大项目投资,采购大量的设备。

(四)对房地产企业财务管理的影响

此次将房地产行业纳入“营改增”范围,会对房地产企业的财务管理带来一定的影响。首先,从营业税改为增值税,对企业的会计处理带来直接影响,比如,会计科目的变化,要求财务人员重新适应新规;其次,税率的变化及核算规则的变化,也会给房地产开发企业的税务筹划带来新的挑战,要求房地产开发企业在新出台的“营改增”政策下能够及时调整原有的税务筹划体系,结合自身实际的纳税能力建立行之有效的税务筹划机制,有效防范纳税筹划风险。最后,由于增值税的相关规定,房地产企业因采购相关设备所开具的增值税专用发票不仅仅是单纯的作为财务信息的原始凭证,更是企业抵税证据。因此,企业应妥善予以保管,要求采购人员在采购时一定要取得相应的可抵扣的增值税发票,从而帮助企业在一定程度上降低税负。

五、结论

房地产行业“营改增”后,当增值税采用简易征收方法时,企业利润相较之前会有所下降,但若不采用简易方法征收,则需要文章继续探讨。从销售收入的角度出发,“营改增”后,鉴于增值税的特性,其对利润的影响还要结合企业自身的实际情况加以分析。此外,对于“营改增”对房地产企业税负的影响则与企业的可抵扣成本所占其应税收入的比例决定。而由于增值税可以抵扣的特点,房地产企业的现金流出会减少。但是,房地产行业属于资金密集型行业,运营周期长,而且现金流入主要在中后期,因此应重点关注现金流情况,警惕资金链断的窘迫情况。“营改增”政策的实施,营业税的全面废止,使房地产企业的财务管理受到了影响。因此,其应抓住此机遇,加强内部控制,合理运用“营改增”所带来的优惠,更好的发展企业。

参考文献

[1]蔡昌.“营改增”对房地产企业的影响[J].财会学习,2015(6)

[2]孙作林.“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].财会月刊,2015(11)

[3]郭祥.营改增对房地产企业是“利好”吗?[J].财会月刊,2012(12)

房地产调控影响几何 篇11

今年出台的房地产新一轮调控政策比以往任何一次都要严厉、密集。这些措施落地后,将产生什么影响?这一问题成了当下热门。

楼市混沌期还将持续多久

《金融时报》的一篇文章说,新“国十条”出台一个月来,尽管楼市成交量锐减,但房价却依然没有明显下滑的迹象。

持续的高压式调控不断挤出很大部分的投资、投机性需求,造成成交量下跌迅速。那么,开发商为什么撑着不降价?甚至为了规避调控政策还出现了帮购房者垫首付款的怪招?

之所以撑着不降价,甚至喊出房价还会继续上涨的声音,是因为开发商们习惯了房价的上涨,在房价上涨中赚取高额的利润。我国的楼市处于卖方市场久矣,开发商以及其他利益群体习惯了主导市场的话语权以及在房价博弈中的强势地位,希望仍能通过他们的言论来主导购房者的预期。

事实上,购房者也是存在两种心态。当前尽管房价依然坚挺,但是成交量的下降却让投资者失去了抛盘机会,不少拥有多套住房的人群也在期待再次出现越调控越涨的现象。而购房者在观望的同时,刚性需求也在积攒。因此,尽管调控政策频出,但是市场的多种制约因素决定了房价调控将是一场持久战。

那么这场持久战的结果是什么?现在许多业界人士担心,房价在经过短暂的调整后会出现报复式反弹。如果楼市调控氛围不能持续的话,开发商、投资者将有能力、有时间改变市场的预期,进一步抬高房价。在以往楼市的观望期,往往是越弱势的群体情绪越急躁,购房者缺乏长期博弈的耐心,主动打破市场的僵局,开发商再趁机调价。

决定未来房价走势的还有各个市场主体对市场话语权的掌握程度,在楼市博弈双方陷入僵局时,往往是舆论的导向改变了博弈双方的心态和平衡力量。现在尽管由于成交量下滑,市场话语权逐渐向购房者倾斜,但是开发商还是掌握着主流话语权,还有一部分其他利益群体为他们摇旗呐喊。尤其是在二手房市场上,出于自身利益的考虑,房产中介对于房价上涨言论的“宣传”对购房者仍有很大的蛊惑性。

由于开发商、投资者、购房者等市场主体占有信息资源的程度、对市场的判断能力不一样,调控政策能短时间内显著影响购房者的预期和行为,但要影响开发商和投资者的行为需要时间很长,更何况这些市场主体还有一些本钱和招数来跟政策博弈,想方设法来打政策擦边球。因此,只有将调控措施落实到位,不断强化楼市的调控氛围,开发商、投资者的行为才会真正转向,房价的理性回调才真正有可能实现。

不要低估新一轮房地产调控威力

《上海证券报》发表中国社会科学院金融所研究员易宪容的文章。文章说,新一轮房地产调控才刚刚开始,千万不要低估调控的市场影响,也不要错误估计政策的力度,以为新“国十条”还会像以前那样无功而返,导致房地产调控变成又一次“空调”。因为,从这次严厉房地产调控的主要内容来看,调控目标是相当明确的,就是要从根本上遏制住房地产投机炒作,就是要坚决遏制高房价。

之所以会得出这个判断,首先是因为这次房地产调控的核心与重点是要逐步调整我们在房地产方面的诸多优惠政策。

众所周知,正是由于过于优惠的房地产信贷和税收政策,导致去年国内房地产市场的过度繁荣及房价的非理性上涨。例如,2008年下半年启动的个人住房信贷政策过于优惠,导致大量银行信贷涌入房地产市场,国内房地产市场也从以居民住房消费为主导向以居民住房投资为主导的市场转变。特别是银行信贷的易得性、高杠杆等因素,成为导致国内房价快速飙升的根本原因。

这次房地产调控的核心和重点之一,是从紧缩银行房贷入手。无论从上调首付比例还是提高房贷利率,调控的目标是要降低住房投机者的银行信贷杠杆比例,提高他们的投资或投机成本。如果这次房地产调控措施能够得以认真贯彻,相信会对高房价和房地产投资炒作产生很大的影响。

其次是因为这次严厉房地产调控的最大影响,莫过于将改变人们对当前房地产市场的预期。

房地产调控新的政策与措施的陆续出台,在很大程度上将改变市场对整个房地产市场波动趋势的预期。以前是投资者担心买不到住房,现在是他们担忧自己是否会成为这次房地产泡沫破灭的最后接棒者。

特别是已经意识到房地产调控新政将改变未来房地产市场走向时,主要依赖于银行贷款持有多套住房的那些人,就会以最快的速度出售手头持有的住房,降低已显著增加的投资风险。当这样操作的住房投资者不断增加时,就会对房地产市场的供求关系变化或调整产生很大的影响。

尽管目前出台的房地产调控政策措施还有待于完善,但新一轮房地产调控已经触及遏制房地产泡沫的要害与核心。

挑战在房价回落之后

《新世纪》周刊发表花旗环球金融亚洲有限公司董事总经理、中国研究部主管沈明高的文章。文章说,中国的房地产价格并不难控制,关键是付出什么样的代价,经济放慢显然是房价调控的代价之一。

房地产对于中国经济的重要性或已经超过对外贸易。2009年,房地产投资占GDP的比重高达10%,相比之下,净出口占GDP的比重在2008年高位也不到10%,这比例2009年更被腰斩。当然,这仅是房地产对经济的直接影响,考虑到房地产较长的产业链,估计其对经济间接影响的规模与直接影响相若。

也就是说,扣除物价因素,1个百分点房地产投资的下降,或带动GDP放慢0.2个百分点。如果房地产投资从今年一季度35%的同比增长放慢至四季度的10%或以下,如其他条件不变,季度GDP或放慢3个百分点左右。

存在着一种可能性,即就季度GDP增速而言,今年下半年中国经济或再次面临“保八”的挑战。到那个时候,政策将再次面临选择。

一种可能是,政府将放松或部分放松现有的房地产紧缩政策,需求和成交量回升带动房地产投资增长,但房地产市场可能又会进入新一轮的调控周期。另外一种可能是,在房地产之外寻找其他部门投资增长的机会,弥补房地产投资的不足,巩固房地产政策紧缩的成果。

除了传统的基础设施和房地产投资,新的投资增长点很可能来自以下几个方面:首先,在“十二五”规划中,明确未来结构调整的方向,引导投资。这既包括战略性行业,如新能源、新材料、生物医药和环境友好型技术,也包括消费和服务行业。然而,为结构调整腾挪空间,或需要将未来五年经济增长的目标从“保八”调整为6%-8%,以质量型增长替代数量型高增长。

其次,加快服务业开放的步伐。如果说1997年中国经济走出危机靠1999年的住房改革和2001年加入WTO,那么,这次应对更大的全球性金融危机,需要采取类似的政策创新,服务业开放则或可有同样的效果。最近出台的民间投资36条或意味着市场开放渐近,该文件提出向民间投资开放基础设施、医疗服务、金融等关键领域。

再者,在今年下半年召开的全国金融工作会议上,如何发展债券市场可能会被再次提到议事日程。固定收益类产品市场的发展,可以增加企业长期融资的渠道和工具,为中长期发展和行业并购提供稳定的资金来源。对地方政府而言,或可减少对卖地收入的依赖,部分化解地方融资平台的债务问题。对个人,增加了流动性良好的投资机会,降低对房地产的依赖。

房地产不是一下轮经济增长支柱

《上海证券报》报道,社科院金融所货币理论与政策研究室副主任杨涛说:对房地产行业进行调控,是符合当前国内外环境的,或许短期内这回对经济增长造成一定影响,但这是中国经济转型所必须经历的。

一方面,单就房地产行业增加值的规模来观察,其占GDP的比重不到5%,但从地产的杠杆作用来看,一是可以拉动的钢铁、有色金属等行业,二是通过土地财政而支持地方基础设施建设。随着未来土地财政的不断弱化,房地产相关的拉动作用会下降。另外,房价泡沫的积累,也影响到经济金融体系稳定性,带来的潜在风险和负面作用一定程度上抵销了对增长的拉动效应。

另一方面,从国际经验观察来看,房地产投资具有高度的周期性特点,很难成为一个中长期稳定持续的经济增长动力,我国的经济转型也将符合这一趋势。

所以说,同世界上其他国家一样,中国都在寻找转型道路,房地产已经不适合作为下一轮经济增长的支柱,这在短期内会对经济增长有影响,但中国经济不会因此轻言见顶,更主要的是要看我们能否真正实现转型,并抓住新型的、高附加值的现代化产业方向。

“新政影响经济论”是要挟

《中华工商时报》发表陈雪根的文章。文章说,房地产行业产业链很长,房地产市场的风吹草动都会对上下游产业产生影响。正因为如此,政府投鼠忌器,也正因为如此,很多业内人士就以此为理由,强调房地产业的特殊性,并以房地产崩盘、经济崩溃之类的话恐吓政府。这次新政势必影响上下游产业,但现在就说上下游产业已经受到影响,未免言之过早。事实上,上下游产业例如钢铁、建材等本来就已产能过剩,而且价格上涨也很迅猛,面临着淘汰落后产能等艰巨任务,房地产业的降温,对这些产业的调整只有好处,没有坏处。这样的言论,其实仍是房价不能下降,房地产业没有泡沫无需调控等言论的翻版。

房价降多少才算降

《长江日报》的一篇文章说,房价究竟下跌多少才会让老百姓满意,这是个不容易确定的问题。

5月11日银监会主席刘明康表示,我们要求所有的银行必须提供准备金,也就是说我们现在有足够的“弹药”可以抵御在房地产市场的下行风险。同时关键的一点是必须要实施审慎性监管,并具有相应的技能,确保银行有充分的资源。2月,上海银监局发布的银行“压力测试”,是以2009年9月30日的数据为准,楼价下跌30%为预测所进行的。“新国十条”的出台后,外资金融机构对内地楼市价格走势的看法,里昂证券:跌20%;瑞银:跌30%;瑞信:跌15%。

房地产企业影响 篇12

国税发[2009]31号文还规定:企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局确定,主管税务机关根据开发项目所在地不同将计税毛利率分为三个档次:不得低于15%、10%、、5%,另外,属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。

由于开发产品预计毛利率与实际毛利率之间存在差异,这种差异的大小究竟对房地产开发企业的所得税产生何种影响?笔者下面通过实例加以分析。

一、预计毛利率与实际毛利率差异的案例分析

第一种情况:若开发产品预计计税毛利率小于实际毛利率,这种差异对房地产开发企业的企业所得税产生的影响。

案例一:某房地产开发企业开发的“世纪商城”项目(无其他开发项目),2007年度取得预售许可证之后开始预售商品房,2009年底该项目全部完工,且销售完毕。按该项目所在地主管税务机关核定的预计计税毛利率为15%,完工后经中介机构审核后实际毛利率为10.5%,2007年度企业所得税率33%,2008～2009年度企业所得税率25%,2007年度期初无未弥补亏损。该企业2007～2009年度相关会计科目及企业所得税汇算清缴资料摘录如表1:

该企业2007年度企业所得税汇算清缴情况:

2007年度该企业账面亏损768万元,当期应调增应纳税所得额1879万元,其中:按当期预收账款及计税毛利率15%计算预计毛利调增应纳税所得税1800万元(1200×15%);由于当期没有实现主营业务收入,业务招待费36万元、广告费43万元税前暂不能扣除,分别调增应纳税所得额36万元、43万元;调整后当期应纳税所得额1111.00万元(一768+1879)。

2007年度该企业应交企业所得税366.63万元(1111.00×33%)。

该企业2008年度企业所得税汇算清缴情况:

2008年度该企业账面亏损1320.00万元,当期应调增应纳税所得额2545.00万元,其中:按当期预收账款及计税毛利率15%计算预计毛利调增应纳税所得税2400.00万元(1600×15%);由于当期没有实现主营业务收入,业务招待费62万元、广告费83万元税前暂不能扣除,分别调增应纳税所得额62万元、83万元;调整后当期应纳税所得额1225.00万元(-1320+2545)。

2008年度该企业应交企业所得税306.25万元(1225×25%)。

该企业2009年度企业所得税汇算清缴情况:

2009年度该企业账面亏损460万元(未结转前),当期应调减应纳税所得额1042.80万元,其中:按当期预收账款及实际毛利率10.5%计算实际毛利调增应纳税所得税420.00万元;2007-2008年度预计计税毛利率大于实际毛利率差异调减当期应纳税所得额1260万元(28000×4.5%);2007-2008年度共计发生业务招待费128万元,税前可以扣除76.8万元(128×60%),调减当期应纳税所得额40.8万元(76.8-30);2007～2008年度共计发生广告费141万元税前均可以扣除,调减当期应纳税所得额126万元(141-15);调整后当期应纳税所得额-1,502.80万元。

单位:万元

注:计算方便,损益类其他科目忽略不计。

2009年度应纳税所得额-1502.80万元只能由以后年度实现的利润来弥补。

从上述计算结果我们不难看出:当房地产开发企业实际毛利率小于主管税务机关核定的预计计税毛利率时,实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,以及税前可以扣除业务招待费、广告费,调减当期企业应纳税所得额,若当期没有其他开发项目利润来弥补,这种差额的调整只能用以后年度利润来弥补,这就直接导致企业多预缴的企业所得税无法扣回,由此产生货币时间价值的损失。

第二种情况,若开发产品预计计税毛利率大于实际毛利率,这种差异对房地产开发企业的企业所得税产生的影响。

案例二:假设案例一其他条件不变,若该项目的实际毛利率为20%,该企业2007～2009年度企业所得税汇算清缴情况:

1.2007-2008年度企业所得税汇算清激情况不变。

2.2009年度企业所得税汇算清缴情况则会存在差异:

2009年度账面亏损460万元,当期应调增应纳税所得额1997.20万元,其中:按当期预收账款及实际毛利率20%计算实际毛利调增应纳税所得税800万元;2007～2008年度实际毛利率高于预计计税毛利率差额调增当期应纳税所得额1400万元(28000×5%);2007～2008年度共计发生招待费128万元,税前可以扣除76.8万元,调减当期应纳税所得额40.8万元;2007～2008年度共计发生广告费141万元税前均可以扣除,调减应纳税所得额126万元(141-15);调整后当期应纳税所得额1537.20万元。

2009年度应纳企业税所得税384.30万元(1537.20×25%)。

从第二种情况计算结果看:当房地产开发企业实际毛利率大于主管税务机关核定的预计计税毛利率时,实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,扣除税前扣除业务招待费、广告费,调增当期企业应纳税所得额,这种差额的调整没有导致企业多预缴的企业所得税无法扣回的现象。

二、启示

笔者从上述两种计算结果的分析,从中得出两点启示:

启示之一:《企业所得税法实施条例》第九条明确规定:企业应纳税所得额的计算以权责发生制为原则,国税发[2009]31号文改变了房地产开发企业应纳税所得额计算原则,采用按预收账款和预计计税毛利率计算毛利,调整企业当期应纳税所得额,这种应纳税所得额计算方法既不符合权责发生制原则,也不符合收付实现制原则。虽然《企业所得税法》及其实施条例赋予主管税务机关制定企业房地产开发企业所得税处理办法,但这种处理办法的制定应遵循税收公认的原则,且不能以牺牲税收公平原则为代价。房地产开发企业采用预征企业所得税方法,导致了部分房地开发企业多预征企业所得税无法及时转回,在一定程度上损害这些企业的税收利益,也人为地造成房地产开发企业与其他企业税收不公平的现象;