营改增对房地产的影响

营改增对房地产的影响（精选12篇）

营改增对房地产的影响 篇1

2011年国务院开始了“营改增”的试点活动, 将营业税的征收活动变为征收增值税。2012年1月1日, 第一个实施措施在上海实行, 包括交通运输业和部分现代服务业取代营业税。2012年9月1日至2012年12月1日, 交通运输业和现代服务业的一部分取代营业税试点从上海市到北京市, 逐渐扩展到安徽, 江苏和福建 (包括厦门市) 、广东 (包括深圳) 、浙江 (包括宁波市) , 湖北省, 天津市等8个省 (市) 。2013年8月1日起, 交通运输业和现代服务业的一部分取代营业税的试点面向全国, 广播和电视服务也包含在试点的范围内。2014年1月1日起, 铁路运输和邮政服务也纳入试点范围;2014年6月1日起, 电信业实施取代营业税试点。2016年3月, 财政部和国家税务总局共同发布了《关于全面推点进营业税改征增值税试点的通知》, 经国务院批准, 从2016年5月1日起, “营改增”试点在全国全面实施, 建筑、房地产企业、服务行业和金融行业等都包括在试点的范围内。

一、增值税取代营业税的必要性

我国全面推行“营改增”政策, 具有以下几点意义。第一, 基本上覆盖了增值税的纳税范围, 有利的避免了反复征税的弊端, 使得流通环节中增值税的抵扣链条环环相扣, 加强了社会管理活动的有序性, 促进了整个不同产业的优化升级。第二, 将不动产纳入到抵扣范围之中, 可以使得消费型增值税的制度更加完整和规范, 加强了企业的投资力度, 对企业的经济发展起到了很好的推动作用。第三, “营改增”后企业的税收负担在一定程度上有所缓解。国家财税领域打出的重要一招是“降成本”的组合拳, 简单的说也就是用短时间内税收收入的“减”来获得未来的“增”。为社会经济的又好又快发展夯实了基础。第四, “营改增”后, 国家的税收环境更加公正、中立, 有利于充分发挥市场在经济发展过程中的带动作用, 推动产业转变经营方式、优化管理结构、升级消费理念等方面的改革创新工作。

二、“营改增”给房地产企业带来的影响

(一) 房地产企业开发建设成本受“营改增”的影响

房地产企业“营改增”后的适用税率为11%, 税率的增加会在短期内使得企业的税负提高。依据对应的税负转嫁理论, 会相应的提高建筑安装的费用。建筑活动中的用材种类有很多, 其中只有一部分可以取得专门的增值税发票, 但另一部分则无法获取。例如购买的钢筋、水泥等都有增值税专用发票, 而有一些商户、五金店铺等供应的材料则无法开具。另外, 在“营改增”方案实施前, 很多企业, 包括绝大部分房地产开发企业, 一般情况下会利用预提费用等方式对其开发成本予以虚构和增加, 以此获取利益, 在一定程度上能减少企业各项支出费用与税负。“营改增”制度调整以后, 对上述提到的问题都有很好的管控作用。此外, 获得土地得途径有很多种, 可以通过作价入股、无偿划拨等方式获得, 这类情况都很难获取有关的增值税专用发票, 也极有可能无法对土地进行进项抵扣, 如此一来, 房地产开发企业的土地开发成本便大大提高。

(二) 营改增对房地产企业融资与现金流的影响

具体的实践过程当中, 绝大部分的房地产开发企业常常采用的方法是预售制, 而房地产企业在确认预售时则便要求其缴纳营业税, 这给房地产开发企业的现金流带来很大程度的影响。而“营改增”后, 一般的房地企业会提前购买用于建设房地产的相关原材料及其设备, 大部分建造期间内其进项税额通常都大于销项税额, 因此在房地产建设开发初期, 相当长的一段时间内房地产企业不用再缴纳税费, 这样一来能大大减少税费对于企业现金流资金的占用, 使得房地产开发企业合理可以充分利用现有流动资金, 有利于企业的稳定健康可持续发展。

(三) “营改增”后对房地产企业计税基数的影响

营业税的计算是以销售收入的全部金额为计税基础来向税务机关缴纳营业税。然而增值税的计税基数, 不管是一般纳税人还是小规模纳税人, 确定的收入里都不包括增值税。在前后的变化当中, 就需要企业的财会人员重新建立应纳金额的账目。按增值税的征税办法来计算在特定期间内企业应该缴纳的税额, 重新填制该企业的增值税纳税申报表。此外, 还会对企业的会计核算产生必然的影响。在改革之前, 企业的主营业务收入是加上营业税。之后的主营业务收入是不含增值税的销售收入。就算是实际的税收负担不大, 没有过多的影响, 企业的利润率也会有所幅度的提高。这是因为利润率等于利润除以主营业务收入, 被除数不变, 除数降低, 值相应增大。

三、营改增改革背景下房地产企业的应对措施

(一) 提高专业水平, 培养纳税观念, 强化纳税意识

“营改增”在目前税务革命中扮演着“冲锋者”的角色, 它将会给各个行业带来不小的影响。在一家房地产公司中, 不管是管理人员还是普通员工, 关注我国的税收改革制度的实行都是非常有必要的, 可以更好地加强业务培训工作。财务人员如良好掌握及运用“营改增”相关策略知识, 并依此加强会计相关算内容, 可以有效提高办事效率和业务水准。房地产开发企业采购相关人员在购买各项原材料时, 不能因为部分商家给出的优惠条件而同意不要求开具增值税专用发票, 这样会导致企业不能得到进项税额, 在将来抵扣的时候, 没有专用发票抵扣, 这将增加房地产企业的税费负担。

(二) 房地产企业营改增后在设备、材料供应商上的精确选择

我国的增值税纳税人分为增值税一般纳税人和小规模纳税人, 计税方法分别是一般征收办法和简单征收方法, 一般纳税人具有开具增值税专用发票的条件, 小规模纳税人没有, 只能开具增值税普通发票。普通发票不能进行进项税额的抵扣。因此, 为了能积极的取得增值税专用发票, 在大型设备、材料供应商选择的基础上, 最后选择具有一般纳税人资质的企业, 可以更好地进行增值税进项税额的抵扣。

例如:A防盗门供应商为一般纳税人。房地产企业向其购买一批防盗门2000000元, 并取得增值税专用发票, 可抵扣的进项税额为340000元 (2000000*17%) 。

B、C、D防盗门供应商分别是小规模纳税人。向三家联合采购一批价值2000000元防盗门的, 同时取得三家的增值税普通发票。同时可以作为进项税额抵扣的为0元, 若是这三家企业分别向税务主管机关申请代开了增值税专用发票, 则可抵扣的进项税额为60000元 (2000000*3%)

二者进项税额相差280000元。则企业要多缴280000元税。

所以在“营改增”政策实施以后, 在选择供应商时一定要明确知道对方的纳税资格。选择供应商的条件最好是一般纳税人, 可以积极取得相应的增值税进项税票, 在以后的税款缴纳中扣减。

(三) 可开发精装楼盘

在我国的税收制度改革以后, 由于增值税是对收入增值部分征收税费, 精致装修的房子所涉及的费用可以进行相应抵扣。销售精装房和买房提供家具的活动, 对于房地产企业来说费用增加不大。因此房地产企业可以考虑开发精装楼盘。以案例来说明:

某房地产企业新开发了一栋公寓大楼, 共300套。其中初装修房每套以70万元的价格销售。精装修的房子以每套90万元的价格销售, 其中精致装修的房子中每套房子的装修费为16万元, 购买的电器的总价值为4.5万元。

1. 在营业税的前提下, 精装修房子比初装修房子每套多缴纳1万元的税款 (20*5%) 。

2. 在增值税的前提下, 如果装饰公司、提供电器的商家都是一般纳税人。提供装修的按照11%征收, 销售电器按照17%征收, 并都相应取得增值税专用发票。则可获得的增值税进项税分别是1.58万元 (16/1.11*11%) 和0.65万元 (4.5/1.17*17%) 。精装修房多20万元的销项税额为1.98万元 (20/1.11*11%) , 精装修部分则应缴增值税=1.98-1.58-0.65=-0.25万元。

(四) 将项目尽量外包, 积极取得增值税专用发票

1. 将新项目相关业务尽量外包, 并积极取得增值税专用发票。房地产企业要掌握其内部结构及经营的流程和环节, 对于设计、广告和宣传销售等相对独立的业务, 房地产企业可以考虑以外包或者成立子公司的形式, 将不能抵扣的人工等费用转为可以抵扣的外购服务, 有效减轻纳税负担。

2. 调整采购模式和成本管理经营模式, 房地产企业现有成本管理经营模式大体上是建立在建造合同模式下的管理, 缺失对组成成本部分的全面性分析, 税制改革后, 企业要结合增值税的纳税规定, 侧重于对各个成本组成项目所包括的进项税额的管理。税制改革后, 要精确挑选具有一般纳税人资质的供应商, 以确保供货方能够及时提供增值税专用发票。

摘要：本文首先对探索房地产“营改增”的背景和意义做了简要总结, 由此得出了房地产企业“营改增”的必然性。然后结合当前房地产的现状, 再联系房地产企业的特点, 深入分析房地产企业在开发建设阶段的成本、税收负担、融资和现金流、相关方 (建设成本) 等方面的现实影响。而对于“营改增”实施后的影响, 总结出促进中国房地产企业“营改增”后的措施和后续思考。

关键词：房地产,营业税,增值税

参考文献

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[5]翁倩.房地产企业财务管理问题研究[J].中外企业家, 2015 (19) .

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[7]黎静文.我国房地产营改增问题研究[D].西南财经大学, 2013.

[8]王文辉.浅析营改增对房地产企业的主要影响[J].财经界, 2015 (19) .

[9]刘中虎.增值税的社会经济效应与“营改增”问题研究[D].武汉大学, 2013.

营改增对房地产的影响 篇2

营改增于1月1日起，率先在上海实行营改增试点以来，改革的红利也不断显现，截至目前全国已累计减税2203亿元。

背景：电信业营改增有承前启后作用

前期纳入营改增试点的行业都是相对独立的领域，而电信业与每个行业和个人都息息相关，此时选择电信业纳入改革范围，可使抵扣链条更加完善，具有承前启后的作用，保证改革有序推进。

财政部财科所副所长白景明说，已经纳入改革的快递业的寻呼中心、影视制作和技术咨询等都需要大量消耗电信业务。“对于此前已经改革的领域有巩固和促进的‘承前’作用，同时由于电信业具有全国性、网络化的特点，对于尚未纳入改革的行业具有经验示范的‘启后’作用。”

至此包括电信业在内已经纳入营改增试点的行业占营业税比重约为16%，而建筑、房地产、金融等占比超过80%，可以说营改增的“大头”还在后面，这些行业也是改革的“硬骨头”。

在今年两会上提交审议的预算草案报告提出，将抓紧研究电信业纳入营改增范围的政策，力争今年4月1日实施，而实际执行时间较此前推迟了两个月。专家认为，这主要是因为登记和确认、税制转换、人员培训等需要做大量的准备工作，同时也是凝聚各方共识的过程，这也从侧面反映了当前改革进入“深水区”后面临更多的挑战。

措施：基础和增值业务适用不同税率

根据《通知》，在中华人民共和国境内提供电信业服务的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照规定缴纳增值税，不再缴纳营业税。电信业纳入营改增试点后，将适用两档税率。提供基础电信服务，税率为11%;提供增值电信服务，税率为6%。“按照两档税率征收主要是考虑到不同环节具有不同特征、物质耗费特点等，分档征收也确保税收公平，税负更加合理。”白景明说。“基础电信作为通讯基础设施，硬件投入大，有大量进项可抵扣，因此设定为11%。”社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌说。

基础电信服务，是指利用固网、移动网、卫星、互联网，提供语音通话服务的业务活动，以及出租或者出售带宽、波长等网络元素的业务活动。

增值电信服务，是指利用固网、移动网、卫星、互联网、有线电视网络，提供短信和彩信服务、电子数据和信息的传输及应用服务、互联网接入服务等业务活动。卫星电视信号落地转接服务，按照增值电信服务计算缴纳增值税。

中国移动、中国联通、中国电信及其成员单位通过手机短信公益特服号为公益性机构接受捐款服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给公益性机构捐款后的余额为销售额。

《通知》还指出，在12月31日以前，境内单位中的一般纳税人通过卫星提供的语音通话服务、电子数据和信息的传输服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。

影响一：三大运营商利润或降37%

有业内人士预计，电信业实施营改增后，三大基础运营商利润将下降36.5%。工信部之前发布的一个统计称，实施“营改增”将进一步加大企业税负，“企业反映：目前信息服务业企业利润率不足6%，实施营改增后，三大基础运营商利润将下降36.5%，信息服务业和软件业企业将下降20%”。

影响二：运营商税负增加

目前运营商的基础电信业务包含基本语音通信服务，公共数据传送业务等，而增值电信业务是利用公用电信网开发的附加通信业务，如网上银行、网上游戏即是基于电信基础服务之上的增值服务。

虽然电信业营改增新政被认为是在一个在各利益方博弈下妥协的产物，但仍会增加运营上的税负。有报道称，短期来看，“营改增”后将使运营商的大部分运营成本难以取得上游的增值税抵扣，意味着税负增加利润减少。

影响三：百姓话费负担或将降低

根据以往经验，部分行业在试点过渡时期税负会出现短期增加的情况，白景明表示，增值税具有波动性，如以一年这样完整的征税周期来看，电信业及应用电信服务的相关联行业税负都将下降。“运营商税负的下降，也为电信服务业降价预留了空间。”

而且改革也将带来电信业业务形态的变化。有专家表示，由于此前电信业是混业经营，网络服务和终端销售并存，并统一按照营业额5%征收营业税。营改增后手机等终端销售将按照17%的增值额征收增值税，因此运营商更倾向于将手机销售做成“平进平出”，通过赠送手机带动话费业务，以后“充话费送手机”“包月上网送机顶盒”等将成为运营商未来主要销售模式。

营改增对企业的影响 篇3

关键词：营改增；企业；影响；策略

营改增是我国税收制度改革中一项重大变革，从2011年开始，国家相关部门逐步开始进行营改增的试点工作。经过近五年的试点，从2016年5月1日起，中国全面实行营改增，营业税作为一种税种正式退出了我国的税收舞台。营改增之后，我国的增值税制度变得更加的科学完善且适应时代发展的需求。这是继1994年我国分税制度改革之后，我国税收制度的又一次重大变革。营改增之后，对于企业或多或少都会产生不小的影响，这也是业界人士普遍关注的一个问题。

一、营改增所带来的主要意义

营改增是我国税收制度改革中十分重要的一次里程碑，通过营改增，我国的经济制度得到了一定程度的调整，变得更加适合时代发展的需求。在改革之前，国家增收的营业税是按照企业的全部收入进行计算的，很显然，这是一种十分单一的赋税征收方式。而改革之后，赋税征收的方式变得十分多元化，征收赋税的形式也由过去的单环征收变成了如今的环环产额征税。这种征收方式的改变能够很大程度上减轻企业的税收压力，避免重复征税现象的发生。

同时，营改增之后，针对于绝大部分企业而言，他们的税收压力得到了明显降低，原则上实现了事先期望的结构性减税的结果。企业的赋税压力一减轻，企业就能收获其想要的“轻装前行”。

二、营改增对企业的具体影响

（一）营改增对企业总体运行情况的具体影响

首先，营改增对企业总体运行情况的影响体现在对社会的经济发展情况下。现如今，我国征收的增值税的主要来源为工业和批发零售业。而在改革之前，营业税的征收来源主要是建筑行业和除了批发零售行业之外的企业第三产业。很显然，营改增之后，原先容易出现的重复征收的现象得到了很好的遏制，对于社会上各个生产环节而言，赋税的压力得到很大程度缓解。从这个意义上讲，营改增能够让市场经济发展日趋良好，并能够让企业的整体效益得以全方位的提升。

其次，营改增对企业税负的具体影响。营改增是我国酝酿已久的一场税收制度改革，国家期望通过营改增让我国的产业结构日趋完善，结构性减税的目标得以实现。很显然，这是国家进行营改增的一个大目标，而对于大多数企业而言，确实能够从营改增的改革中收获到自己相应的利益。但是对于某一部分的企业而言，营改增可能反而会让他们的税收支出增加。

例如，对于物流企业而言，装卸搬运费用和货物运输的服务费用从改革之前的百分之三上涨到改革之后的百分之十一。因此，针对于这部分企业而言，营改增不但没有减轻他们的赋税压力，反而让他们的税收支出增加了。

（二）营改增对企业经营情况的具体影响

营改增对企业的经济状况有着非常具体的影响，其主要表现在影响企业的利润方面上。对于任何一个企业而言，追求利润最大化都是其进行任何一项经营生产的终极目标。因此，对于企业而言，最终所能获得的利润收益是企业最为关注的焦点。

而营改增之后，企业的利润核算形式有了明显的不同，其主要体现在以下几个方面。首先，营改增不同程度的影响着企业的销售收入。在税收制度中，营业税被归纳在价内税的范围中，而增值税则属于与之相对应的价外税。营改增之后，企业对销售收入的确认方式发生了明显的转变。改革之前，销售收入的确认包括了营业税，而改革之后，如果企业的产品定价继续维持不变的话，最终核算出来的企业总体销售收入是有所下降的。而很显然，销售收入的降低也就意味着最终会计利润额的降低。

其次，营改增影响企业销售方面的税金收入。在营改增之前，计算企业的营业税一般都是以营业税金加上附加金额的形式进行计算。利用这种核算方式进行计算，企业最终的利润量可能会面临一定的“缩水”。但是，营改增之后，企业的会计核算将不再会被视为成本，因此，对于企业最终利润量是不会带来任何影响的。从上可以看出，营改增之后，企业的税收金额以及在缴纳税收过程中所发生的核算费用等都会面临着重大的调整。而这些都在很大程度上影响了企业总体的利润额。

最后，营改增对流转税额带来的影响。在营改增之前，营业税的计算方式一般较为简单，其主要是根据营业收入为主，没有相应的抵扣项，这使得企业在进行税收缴纳的过程中容易出现重复缴税的现象，不利于企业的持续健康发展。而营改增之后，由于营业税与增值税之间存在着明显的区别，使得企业在进行缴税的过程中可以进行相应的抵扣。这种抵扣关系的存在使得大部分企业都能降低所承担的税收金额，实现企业的持续健康稳定发展。

三、在营改增中企业应该采取的策略

（一）企业结合自身实际，进行有效评估

营改增之后，企业必须充分结合自身的实际情况，进行有针对性的税收调整工作。在具体环节上，首先，需要企业针对自己的经营方向和产业模式，进行有效科学的评估，通过评估，得到营改增之后自己企业可能面对的税收问题。同时，有效利用国家提供的各项政策措施，将对经营有着重大影响的项目纳入到可抵扣的税种种类之中，并且在这个过程中重视各个项目的票据的合法性和有效性。

其次，企业根据营改增的大方针制定出适合自己企业发展的规章制度。通过制度的完善让企业的税负能够快速适应改革的需求，获得最终的平衡。针对于在营改增之后出现的税负不平衡的现象，企业应该及时找出症结所在，并制定一整套与之相协调的补助措施。

（二）与税务部门积极沟通，创造有利于自身发展的纳税环境

营改增之后，企业必须与驻地的税收部门建立良好的关系，以确保自身企业具有一个良好的纳税外部环境。改革之前，企业缴纳的营业税有地方税务部门进行管理，而改革之后，增值税的缴纳由国家相应的税务机关进行管理。因此，除了与地方税务部门建立良好沟通外，与国家税务部门也必须保持良好的关系。这样才能保证企业上下政令畅通，合法合规进行纳税。

（三）对企业纳税操作人员进行在岗培训

营改增之后，企业负债纳税的操作人员必须进行具有针对性的在岗培训，以适应新政策所带来的各种问题与挑战。同时，通过对于相关业务人员的培训，建立起一系列与企业发展相适应的纳税规章制度。只有这些软硬相兼的措施互相联动，才能让企业完成营改增的顺利过渡。改革之后，对于纳税时所需要的凭证和纳税计算金额的要求都变得十分严苛，需要相关的业务人员熟悉政策，并对整个的工作流程和法律法规有一个清楚明晰的认知。只有这样，才能保证企业纳税的合法性和维持企业的持续快速发展。

四、结束语

营改增是我国税收制度历史上一项十分重大的改革项目，其从试点到正式实施经历了多年的准备。经过国家相关部门的不断调整，营改增逐步实施，并给企业的发展带来了巨大的影响。根据我国经济发展的趋势，营改增的改革势在必行。企业必须在这个改革的洪流中站稳脚跟，转变理念，实现自身企业的快速适应和调整。（作者单位：广州军区广州总医院附属一五七医院）

参考文献：

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[2] 付博华.营改增对企业的影响[J].现代商业，2013，No.31615：82-83.

[3] 陈云芳.营改增对企业发展的影响研究[J].现代经济信息，2014，02：155.

营改增对商业地产的影响 篇4

一、营改增对商业地产的税负影响

(一) 营改增对商业地产税负的直接影响

营改增之后, 房地产行业不再缴纳5%的营业税, 而是缴纳11%的增值税。从税收原理来说, 增值税杜绝了营业税重复征税的弊端, 有利于降低税负。国家税务总局关于营改增的承诺是不增加行业整体税负, 但是, 很多专家认为, 营改增后, 部分房地产行业的税负会降低, 部分房地产行业的税负不减反增, 这都取决于可抵扣进项税的多少。为了证明以上结论, 本文以数学推理进行例证。在证明之前, 本文假设营改增后, 商业地产的含税收入和含税成本不变。因为增值税属于价外税, 而营业税属于价内税, 为了统一口径, 本文将增值税税率换算成价内税税率, 增值税价内税税率=11%/ (1+11%) =9.91%。假设可抵扣进项税占收入比为x, 则营改增后商业地产直接税负的变化为: (9.91%-x-5%) * (1+12%) , 假设可抵扣进项税占收收入的比重为4%, 那么营改增后商业地产的直接税负将增加1.02%, 假设x为5%, 营改增后商业地产的直接税负将降低0.1%。根据以上的公式可以看出, 可抵扣进项增值税占收入的比重越大, 营改增后商业地产的税负降低的就越多;如果占比较小, 营改增后商业地产的税负将会增加。但是, 对于增值税小规模纳税人而言, 营改增后, 增值税税率与营业税税率保持不变, 税负并没有实际的变化。

(二) 营改增对商业地产土地增值税的影响

虽然营改增的直接后果是增值税取代营业税, 但是, 营改增对商业地产的收入以及土地增值税的可抵扣项也产生了相应的影响, 因此, 营改增对土地增值税也产生了一定的影响。具体的影响机制如下:首先, 营改增后, 商业地产的收入以税后收入计价。我们假设营改增后商业地产的含税收入不变, 例如, 营改增之前, 某商业地产的销售收入为1110万, 那么该项销售收入直接以1110万进行计价。而营改增后, 1110万的销售收入将分为两项, 一项是直接计入营业收入的1000万, 另一项为增值税110万。由此可见, 营改增后直接计入土地增值税的收入将减少;其次, 营改增直接影响了计入土地增值税的开发成本。实行增值税后, 房地产开发企业购买的建筑材料和服务的增值税允许进行抵扣, 因此计入开发成本的建筑材料和服务的价格以税后价格为准, 这样使得计入土地增值税的开发成本将会减少;最后, 营改增会影响到计入土地增值税的营业税金及附加。根据规定, 营改增后缴纳的增值税不能计入转让房地产相关的税费, 这将减少土地增值税的抵扣项。根据测算, 营改增对商业地产土地增值税的影响依然由进项增值税的占比所决定, 进项增值税的占比较大, 土地增值税的税负降低, 相反, 土地增值税负担可能不降反升。

(三) 营改增对商业地产所得税的影响

根据所得税的征收原理, 营改增对商业地产项目的所得税也会产生一定的影响。首先, 如果维持价格不变, 商业地产的收入将会减少。其次, 营改增后, 商业地产开发过程中购买材料和服务的增值税可以抵扣, 因此, 营业成本也会相应降低。最后, 在计算所得税时, 诸如城建税、土地增值税等是可以抵扣的, 而营改增影响了城建税、教育税和土地增值税, 必然对所得税产生影响。不过, 根据相关财经专家的测算, 假定维持价格不变, 营改增能够降低所得税税负, 但是, 税后利润也减少了。

二、营改增对商业地产市场的影响

(一) 营改增对商业地产租赁市场的影响

随着营改增的全面开展, 不动产租赁业务也将纳入到增值税的范畴。如果租赁客户是一般纳税人, 因为租赁业务的增值税可以抵扣, 对于租赁客户而言, 营改增也能降低其税负。因为, 营改增对于租赁方和承租方都是利好, 有利于降低其整体税负, 进而降低总的交易成本, 增加租赁双方的利润空间。当然, 由于营改增对租赁的收入将会产生直接影响, 因此, 租赁方可能会提高租赁费用以弥补原有的收入。因此, 营改增后, 租房方的定价会呈现出两种方案:一种是维持原有租金不变。这种方案下, 租赁方的直接收入将会减少, 但如果租赁方有充足的增值税进项抵扣额度的话, 税负将会降低, 这种情况下, 租赁方依然是获利的。而对于承租方, 如果承租方是一般纳税人, 那么原有租金中的一部分可以用来抵扣增值税, 实际支出将会降低, 承租方的获利空间将会更大。经过分析, 这种方案整体上对承租方更有利;另外一种方案是维持租赁方原有收入不变。这种方案是租赁方在厘定租金时考虑增值税, 在原有租金的基础上增加了增值税以保持原有收入不变。在这种情况下, 租赁方原有收入不变, 假设其他条件不变, 因为进项增值税的存在, 租赁方的成本将降低, 因此, 租赁方的获利较大。根据现有的规定, 2016年5月1日之前租赁的房产按5%税率简化征收, 但是, 承租方不可以抵扣, 因此, 目前来看, 营改增是有利于租赁方的。经过分析, 营改增后租赁方和承租方的整体税负是降低的, 而双方必然通过价格来调节利益分配格局, 通过双方的博弈, 租赁双方一定通过满意的定价来实现各方利益最大化。

(二) 营改增对商业地产投资的影响

自国家税务总局公布了营改增之后, 房地产行业营改增一直备受关注, 由于购买房产的增值税可以作为抵扣项进行抵扣, 这对于商业地产是一个利好消息。这主要是由商业地产的自身属性所决定的, 因为不同于住宅地产, 商业地产具有经营性, 它的主要客户都是诸如企业的法人主体, 而过去商业地产所涉及税收是无法抵扣的, 这也加重纳税人负担。营改增后, 商业地产的增值税抵扣成为一大亮点, 并且因为商业地产的投资价值较大, 所以增值税的抵扣力度很大。从市场的反映来看, 营改增后, 商业地产的投资热情有所提高, 特别是企业单位, 因为企业单位购置商业地产能够在购买当年形成大额的抵扣项, 对于很多企业单位, 营改增是非常受欢迎的。虽然, 从前文的分析来看, 营改增后房地产行业的税负有所降低, 但是, 这与增值税的抵扣项有关。因此, 商业地产的开发者需要注意税负问题, 如果开放商无法获取更多的增值税抵扣项, 且维持销售价格不变的话, 因为税负可能增加导致开发商的经济利益将会受到影响。而购买者能够产生相应的抵扣, 因此, 对于开发商而言, 维持价格不变实际上是税负由购买者向开发商转移。因此, 营改增对于企业单位应该是利好消息, 而对于商业地产的开发商而言, 应注意其税负问题, 加强增值税进项管理是其应对营改增的首要措施。

营改增在设计之处的初衷是维持税负水平不变, 但是, 从上文的分析可以看出, 针对商业地产的个别项目, 营改增对税负的影响取决于可抵扣项的比重, 如果可抵扣项的比重较大, 商业地产项目的税负是降低的。从市场来看, 营改增实际上改变了商业地产开发商与投资者的税负转移问题, 并从整体上降低了双方的税负。

摘要：随着供给侧改革的深入, 营改增开始在包括房地产在内的全行业推广。税制改革直接影响到商品和劳务的价格, 进而影响到企业的负担。本文以商业地产为研究对象, 全面分析了营改增对商业地产税负的影响。鉴于税收是市场调节的一种重要机制, 本文还剖析了营改增对商业地产市场的影响。

关键词：营改增,商业地产,税负,市场

参考文献

[1]王蕴.商业地产“营改增”的思考[J].商场现代化, 2014 (13) .

营改增对工程造价的影响 篇5

一、建筑业营改增的概述

营改增是指营业税改征增值税。营业税是价内税，全额征税；增值税是价外税，差额征税。

增值税作为价外税，其税负理论上应由消费者承担，它完全颠覆了原来建筑产品的造价构成。不仅对建筑业企业自身产生影响，而且通过企业对整个产业链、上下游产生影响。

建筑业营改增将冲击原有造价模式，建筑业营改增对工程造价产生全面又深刻的影响。“建筑业营改增”将冲击原有工程造价模式，解构目前的工程造价体系，其课税对象、计税方式以及计税依据都将发生重大变化，工程计价规则、计价依据、建材造价、合约规划等都发生深刻的变革。

二、建筑业营改增对工程造价的影响

1、建筑业营改增的计价规则是“价税分离”。

建筑业营改增下的计价规则应该“价税分离”，全部采用“裸价”，人工、材料、机械等全部“价税分离”，信息价和市场价采集与发布都要“价税分离”，还须考虑市场价格上行因素，重构计价体系。新计价体系会更加严谨，更加精细，更加复杂。

2、只有当进项税率大于8%，建筑业企业的税负才减轻

应纳税额=销项税额一进项税额。

销项税额=销售额×税率。

销售额=含税销售额÷（1+税率）。

销售额不含税。

建筑业企业的进项税额包括大宗材料和分包商。

大宗材料如果一般纳税人增值税率17%，可抵扣；如果小规模纳税人，适用简易计税方法，征收率3%，不得抵扣。

分包商如果一般纳税人增值税率11%，可抵扣；如果小规模纳税人，适用简易计税方法，征收率3%，不得抵扣。

3、处理建筑业营改增后的“甲供”与“专业分包”

建筑业营改增后，谁采购进货谁就能获得可抵扣的进项税额，所以，它就是利益，寸土必争。

大宗材料如果是甲供，建设单位可以享受抵扣此进项税，而承包商失去这块利益。所以，以后承包合同对甲供必然成为博弈的焦点。如果钢筋和混凝土甲供，建筑业企业几乎没有什么进项税可抵。

4、建筑业营改增人工费如何处理

由于建筑行业的劳务分包大都属于小规模纳税人，无法抵扣，而工程造价中人工成本又是大头，占总造价约30%。

销项税交了很多，高达11%，但进项税抵扣得很少甚至没有。如果不计进项税额，企业税负大幅增加。即使计入进项税额，由于取得进项税抵扣凭证难度大，实际可抵扣的进项税额也有限。

对于造价人员来说，其复杂性在于造价中的工人费不等于实际分包的劳务费。

人工费=定额人工含量×信息价人工费（或投标人工单价）

而劳务费一般是根据市场行情和双方约定，按每平方多少价格简易计价。

这就是定额计价模式本身的缺陷，与市场严重脱节。

人工费不含税如何处理？根据目前的情况只能在信息价上作处理，价税分离，然后，计价时取不含税人工费即可。那么，问题又来了，人工费税率是多少，是否还得分小规模纳税人和一般纳税人。建筑业营改增企业税负增加，造价人员工作难度增加。

5、建筑业营改增存在大量无法抵扣项目

零工的人工成本和建筑业企业员工的人工成本难以取得可抵扣的进项税。为获得进项税额抵扣，必须全部外包，且外包单位具备一般纳税人资格。

施工用的很多二三类材料(零星材料和初级材料如沙、石等)，因供料渠道多为小规模企业、私营企业或个体户，通常只有普通发票甚至只能开具收据，难以取得可抵扣的增值税专用发票。

工程成本中的机械使用费和外租机械设备一般都开具普通服务业发票。

甲供、甲控材料建筑业企业无法抵扣。

施工生产用临时房屋、临时建筑物、构筑物等设施不属于增值税抵扣范围。

6、建筑业营改增造价人员应提高定价能力 建筑业营改增，不仅增加建筑业企业的税负，而且增加建筑业企业的风险。建筑业企业的赢利取决于可抵扣进项税额的多少。如果可抵扣进项税额少或没有，则面临亏损风险。

营改增对企业财务管理的影响 篇6

财务管理是企业经营发展的关键，也关系到企业发展的进度。营改增是我国税务制度改革所迈出的关键性的一步，它的出现对企业财务管理的工作带来了巨大挑战，企业要想得到一个长远的健康稳定的发展，就必须积极寻找对策来有效的降低营改增所带来的不利影响，从而能够使企业尽快适应税务改革的新趋势。

营改增队企业财务管理所造成的影响

营改增对企业计税方法和税率的影响。在进行营改增的相关政策之前，大部分的企业是以营业额计税来计算缴税金额的。在实行营改增政策之后，原材料成本占比低而人工费用占比高的企业，其增值税的销项税额相比于在实行营改增政策之前来说是明显增加了，但是相对能抵扣的进项税额却没有发生太大的变化，销项税额远远高于进项税额，从而造成企业在销售收入没有增加的情况下反而出现了税收的增加，给企业的发展带来很大的阻碍。这就要求企业的财务管理人员认真学习和领悟好营改增的相关政策，控制好增值税进项税、销项税的各个环节，利用营业税改增值税从收入申报纳税变增值额纳税，减小应纳税额，避免了重复纳税。

营改增对企业转型升级的影响。企业转型升级就是指企业长期经营方向、运营模式及其相应的组织方式、资源配置方式的整体性转变，是企业重新塑竞争优势、提升社会价值，达到新的企业形态的过程。“营改增”后，由于企业外购固定资产的相关机器设备和相关服务都可以允许以进项税的形式进行抵扣，吸引和提高了企业设备的更新与改造力度。资源配置的瓶颈如果能够得到有效缓解，企业就能充分把握市场导向，积极寻求发展方向，取保企业的利润、资产结构以及企业的规模。“营改增”从制度上促进了企业加速设备的更新与改造，提高生产效率，促进了企业的转型升级和结构调整。

营改增对企业财务管理人员的影响。面对营改增改革中新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税收核算的转化等难题，鉴于企业财务人员已经习惯的非增值税的会计核算模式，以及对新税收政策的理解、相关业务的会计核算、税收的申报缴纳等产生偏差，有可能带来财务核算不合规，纳税申报不准确等风险。“营改增”不仅改变了企业的整个会计核算体系，同时还带来了开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，账务处理稍有不慎便会产生风险。因此，企业的财会人员要适应营改增改革之后的新要求。不仅要逐渐适应新制度改革后的核算方法，还要从税收制度调整的角度，制定出企业未来发展的响应战略方针。

在营改增后，加强企业财务管理工作的相关应对措施

创造良好的纳税环境。在营改增之后，企业的营业税是由地方税务局进行征收，而企业的增值税是由国家税务局进行征收，良好的纳税环境既可以加强企业的财务管理，还能够为财务的管理提供一个安全的环境，从而能够更好的促进企业的发展。因此，企业一定要加强与地方和国家的税务机关的联系，严格遵守国家的税收政策，从而为企业的良好纳税提供好的环境。

二是加强财务人员培训，提高其专业能力。企业应加强财务人员“营改增”税收知识的业务培训，使其熟悉“营改增”政策的全部内容，掌握“营改增”税收优惠政策，明确国家的相关税收优惠政策，要分别在适用税种、适用税率、起征点标准、计税方法、进项税额抵扣等方面，加强财务人员的培训，进而降低企业涉税风险，帮助企业扬长避短，充分利用新税制带来的优势。

进行合理的税收统筹。企业应充分评估“营改增”对企业经营、财务等方面的影响，在进行科学合理的税收筹划后，根据自身的实际情况来积极的采取有效的措施，进一步完善和优化纳税的筹划管理工作，确保企业的财务管理程序的完善，减少企业的税收负担，有效的提高企业的竞争力，这样企业才可以增加进项税额，降低增值税税负。

完善企业的财务核算管理制度。由于营改增政策覆盖了企业包括营销、服务和财务管理等在内的多个领域，会在短时间内造成企业的会计核算管理工作无法短时间的适应，所以在营改增提出之后，企业就必须要尽快的调整并完善自己的财务核算的管理制度，对企业的经营管理策略也要进行及时有效的调整，将企业现有的财务管理水平与现行的营改增政策将接轨，从而提高企业市场意识和市场的适应能力。

严把发票管理关，降低财税风险。增值税发票与普通发票不同，不仅具有反映经济业务发生的作用，同时由于实行凭票抵扣制度，它具有完税凭证的作用。增值税发票的取得、开具、传递、抵扣等对企业增值税的申报缴纳具有重要的意义。为此，企业应结合实际，做到定期或不定期自查和抽查工作，严禁虚开增值税发票，杜绝虚假发票的取得，努力降低发票带来的财税风险。

营改增对房地产的影响 篇7

一、营改增对房地产市场影响分析框架

由于税负变化会导致征税对象行为的变化,理论上看税收的最终承受者可能并不完全是最初承担税负的主体,税负会在市场的供给者和需求者之间进行“分配”,供需双方对价格变化的敏感程度决定了其最终对税负的承载程度。在房地产市场中,由于房屋开发与建筑业紧密相连,供给方主要是房地产上游的建筑业及房地产业; 需求方主要是房地产的下游购房者。营改增将改变房地产市场供求双方的税负水平,并影响供求双方的行为,进而影响整个房地产市场格局。

二、营改增对房地产市场供给方的影响

(一)计税依据

从上游建筑业来看,现行建筑业按营业额征收营业税。营改增后按增值额征收增值税,即销项税额与进项税额的差额,其中,销项税额为销售货物或提供劳务应纳的税额,进项税额为购进货物和接受劳务支付的税额。具体来看,建筑业增值税计税依据为建筑工程结算收入减去购进货物及劳务成本(见表1)。

从房地产业自身来看,现行房地产营业税计税依据为营业额。营改增后按增值额征收增值税,具体来看,计税依据为房地产销售收入减去购进货物和劳务成本。

(二)税率

从建筑业来看,目前营业税税率为3%; 根据营改增试点方案,营改增后建筑业适用税率11%。从房地产业来看,目前营业税税率为5%,营改增后房地产业税率尚未确定,广泛讨论的是采用有形动产租赁的税率17%或建筑业的税率11%。

(三)税负水平

1.建筑业理论税负下降,实际税负可能增加

根据海南省统计局《2012年海南投入产出表》,海南建筑业中间投入占总投入比重为76.2%,高出全行业63%的平均水平,说明海南建筑业呈现中间投入高、增加值低的特征。中间投入高,意味着可以抵扣的进项税额多,因此营改增后,海南建筑业可抵扣的比例会高于全行业平均值水平(见表2)。

从理论上来看,利用投入产出法和2012年海南投入产出数据,测算营改增后海南建筑业税负变化情况。

营改增前建筑业营业税= (总产出-出口-存货增加)×3%

营改增后建筑业增值税=销项税额-进项税额(假设营改增后建筑业销项税率和进项税率均按11%测算)

其中:销项税额= (总产出-出口- 存货增加) /(1+11%)×11%

单位:亿元

单位:亿元

单位:亿元

进项税额= (∑各行业中间投入+ 设备工具购置) / (1+11%)×11%

结果显示:营改增后海南建筑业增值税比原营业税税收下降21.4% (见表3)。

从实际情况来看,部分中间投入在现实中不一定能抵扣,造成企业税负可能增加。建筑业可抵扣成本主要包括三类:一是人工成本,建筑工程劳务用工主要来源于农民工,而农民工工资不属于可抵扣范围,也没有可抵扣的凭证;二是商品混凝土及砂石土料,一般纳税人销售自产的部分货物目前可选择简易6%征收率计算缴纳增值税,营改增后,税率提升至11%,税负提高。同时,建筑材料供应商大多是个体户、小规模纳税人,无法取得增值税发票,抵扣难度大;三是“甲供材”,即由建设单位提供原材料,施工单位仅提供建筑劳务的工程,这样,建设单位可以抵扣进项税额,而施工单位只能取得结算单据,无法抵扣。

2.房地产业税负可能增加

根据海南省统计局《2012年海南投入产出表》,海南房地产业中间投入占总投入比重15.8%,低于全行业63% 的平均水平,而增加值占总投入比重84.2%,高于全行业平均值47.2个百分点。海南房地产业总体呈现出中间投入低、附加值高的特征,因此,营改增后,海南房地产业可抵扣的比例会低于全行业平均值水平(见表4)。

从理论上来看,利用投入产出法和2012年海南投入产出数据,测算营改增后海南房地产业税负变化情况。

营改增前房地产业营业税= (总产出-出口-存货增加)×5%

营改增后房地产业增值税=销项税额-进项税额(假设营改增后房地产业销项税率和进项税率均按17%或11%测算)

其中:销项税额= (总产出-出口- 存货增加) /(1+税率)×税率

进项税额= (∑各行业中间投入+ 设备工具购置) / (1+税率)×税率

结果显示:营改增后不论是采用17%还是11%的税率,房地产业增值税比营业税分别增长144.6%和66.8% (见表5)。

从实际情况来看,以2013年海南房地产企业经营情况来测算,营改增前房地产企业营业税=经营收入×5%

营改增后房地产企业增值税=销项税额-进项税额(假设营改增后房地产业销项税率和进项税率均按17%或11%测算)

其中:销项税额=经营收入/(1+税率)×税率

进项税额=经营成本/(1+税率)×税率

结果显示:营改增后,如果房地产业实行17%的税率,海南房地产企业税负将增长25.8%; 如果房地产业实行11%的税率,海南房地产企业增值税将下降14.1% (见表6)。可见,税率的设计对营改增后海南房地产企业税负的影响较为重要。

此外,在实际中房地产业也存在部分成本无法实现抵扣的问题,导致企业税负可能增加。房地产业成本主要包括建筑成本、土地成本和财务成本,其中土地成本和财务成本营改增后可能无法抵扣。一是土地成本,由于土地购置时地方政府无法开具增值税发票,所以难以抵扣;二是财务成本,在海南房地产业中间投入中,来自于货币金融和其他金融服务的占中间投入比重为40.8%,按照营改增试点方案,金融保险业原则上适用增值税简易计税法,这部分中间投入将难以抵扣。

(四)对房地产市场供给走势判断

从以上分析可以看出,营改增改革初期,由于建筑业成本无法实现完全抵扣,房地产业面临中间投入抵扣少、土地和财务成本抵扣难等问题,建筑业和房地产业将面临较大的税负增长压力。

假设收入为S,可抵扣成本占收入的比例为N,营改增后建筑业销项税率和进项税率均为11%,房地产业销项税率和进项税率均为17%或11%,计算营改增后可抵扣成本对收入的税负平衡点。

1.建筑业

营改增前建筑业应纳营业税=S×3%

营改增后建筑业增值税=S/(1+11%)×11%×(1-N)

令应纳营业税=应纳增值税,则N=69.7%。

2.房地产业

营改增前房地产业应纳营业税=S×5%

情景1:营改增后房地产业增值税=S / (1+17%)×17%×(1-N)

令应纳营业税=应纳增值税,则N=65.6%。

情景2:营改增后房地产业增值税=S / (1+11%)×11%×(1-N)

令应纳营业税=应纳增值税,则N=49.5%

因此,营改增后建筑业增值税税负平衡点为进项抵扣额收入的69.7%。房地产业按两种情景测算后得出房地产增值税税负平衡点分别为65.6% 和49.5%。如果两个行业可抵扣成本占收入比重大于平衡点,则营改增后税负降低;反之,税负加重。

三、营改增对房地产需求方的影响

(一)计税依据

1.对商业不动产

现行营业税规定,初次购进不动产时需求方不缴纳营业税,但也不能抵扣购进不动产所含的营业税。对于不动产的再次销售或转让,采用差额计税法,以全部收入减去不动产购置或受让原价后的余额作为计税营业额。营改增后,根据国际经验(国际上主要有以欧盟为代表的免税法和以加拿大、澳大利亚为代表的征税法。免税法核心是对新建房地产按标准税率缴纳增值税,对房地产租赁和二手房地产买卖,免收增值税。征税法核心是对房地产的交易包括转让、交换、出租都是应税行为,但对房地产租赁和二手房地产买卖,如果是居住用房地产免税;商业用房地产征税。),结合我国实际,对商业不动产,购进时缴纳增值税;计税依据为不动产成交额,在产品销售、不动产再次销售或转让时可以抵扣购进时缴纳的增值税,计税依据为产品销售收入、不动产销售或转让收入减去购进不动产成本。

2.对居住不动产

现行营业税规定,初次购进不动产需求方不缴纳营业税。对居住不动产再次销售或转让,按持有年限、面积的不同实行全额或差额计税,全额计税依据为成交额,差额计税依据同商业不动产。营改增后,考虑到交易双方一般是个人,将其纳入增值税征收范围,将会导致巨大的征管成本。结合国际经验和我国实际,目前可能有三种方案:一是在购进、再次销售或转让时均免征增值税;二是为了保证财政收入的稳定,对居住用不动产仍实行现行营业税;三是采取增值税简易征税法。

(二)税率

目前,商业不动产销售或转让行为营业税税率为5%。居住不动产除个人购买5年以上的普通住宅免税外,其他销售或转让行为营业税税率为5%。营改增后,商业不动产税率提高到11%或17%,居住不动产按不同方案税率不同,一是免税;二是维持现行营业税5% 的税率,三是税率可能提高到11%或17%。

(三)税负水平

1.商业不动产税负可能下降

对商业用不动产,营改增前,企业购买不动产是无法进行抵扣的。营改增后,企业购买不动产就同其他固定资产一样可以抵扣,将大幅降低其税负。如房产是用于生产经营的,那么与其发生的其他进项税额一样,在产品销售时可以从销售税额中抵扣因购买房产发生的进项税额。对于房屋成本占比大的行业,营改增后受益将会更大。

2.居住不动产税负取决于政策设计

对居住用不动产,税负增减与否要看政策设计。从可能的三种方案来看,如果实行免税政策,将大幅减少购房者的税负。如果保持现行营业税政策,税负不会有太大变动。如果实行与营业税类似的简易征税法,但税率由5% 提高到11% 或17%,由于个人购房者不存在抵扣,那么购房税负将大幅增加。

(四)对房地产市场需求走势判断

从海南房地产需求方来看,居住不动产比重占绝对主导,2013年其销售面积和销售额占比达96%以上,商业不动产比重很低,2013年居住不动产投资占比83.1%,居主导地位。由于未来商业不动产的减税效应,营改增会刺激商业不动产需求,拉动商业不动产的发展,成为促进海南房地产转型升级的政策支点。而对居住不动产,营改增对其影响不确定。目前,海南二手房市场总体成交量偏低。如果营改增后,实行简易征税法,税率提高,那么增加的税费会转嫁到购房者身上,二手房的价格会更高,不利于二手房市场的发展。

四、营改增对房地产市场总体发展影响分析

通过以上分析,营改增对房地产市场总体发展影响体现在三个方面。

(一)对房价的影响

假设收入就是售价,那么营改增后,成本占售价的比重越高,建筑和房地产企业增值税税负就越低。也就是说,毛利越低的项目增值税税负越低,从这个角度看,营改增能够利用税收杠杆在一定程度上限制商品房售价。营改增在建筑和房地产业实施是完善增值税税制中的一环,即使在很多成本均无法抵扣的悲观假设下,低毛利率企业税负也将有所下降,同时在投资下行压力明显、经济转型的关键时期,大幅增税不符合当前主流政策。营改增后,把建筑材料销售、建筑劳务、不动产销售和使用等环节整合统一在增值税制度框架下,待抵扣链条完善后,可实现环环抵扣进项税,消除重复征税,降低企业税负,也将有利于房价的稳定。

(二)对产业结构的影响

营改增虽然在短期内会给建筑和房地企业带来压力,但也会倒逼企业从粗放经营转变至精细化管理,促进产业转型。生态是海南经济的生命线,海南发展生态、节能建筑是趋势,营改增后一方面可以促进企业提高机械设备装备水平,加大技术改造,优化资产结构,激励企业扩大运营规模; 另一方面,通过引进先进机械设备和流水线,还可以减少作业人员,降低人工费支出,反过来降低企业的成本费用支出,促进企业由劳动密集型向技术密集型转型,增强企业的核心竞争力。

(三)对房地产业整体税负的影响

营改增实施后,房地产业更加关注的是多重税负的问题,房地产要缴增值税、土地增值税、企业所得税,将来还有房地产税,如何科学设计房地产在开发、销售、持有环节的税制结构将是影响房地产业盈利能力进而影响房地产市场供求的一个重大课题。

参考文献

[1].财政部财政科学研究所.营改增——牵一发而动全身的改革.中国财政经济出版社.2013

营改增对房地产的影响 篇8

一、营改增概述

我国历史上针对增值税共有三次重大税制改革,但营改增税制改革是三次中最为重大的一次。在营改增前,营业税主要是以销售额为计税基础,重复征税严重程度与商品或服务的流通环节多少成正比,即流转的循环链条越长,重复征税现象越严重,这使得计征营业税的行业在产业链循环流动的过程中税负如“滚雪球”一般增长,这直接增加了企业的税负成本。而随着现代经济的不断发展,劳动、资本、技术、管理等成本不断提高,再加上沉重的税负,已经严重阻碍了现代建筑业的转型升级和我国产业结构的调整,使得我国房地产经济发展面临成本压力。因此,如何避免营业税的重复征税问题成为财税研究的重点。由于增值税最大的特点就是根据各环节的增值额进行征税,避免重复征税,这可能对房地产这样周期长、环节多的产业而言获得了产业结构调整的空间。因此,财政部在2011年正式提出了营改增财税改革方案,本着“由点到面,逐步推进”的原则,将此进程逐步推进。

营改增财税改革避免了营业税重复征税严重的弊端,尤其是对具有环节复杂、产业链条较长的房地产产业而言,税负的减小可以缓解房价上升,降低房产市场准入,促进小型企业进入房地产市场自由竞争。增值税的发票抵扣也在一定程度上益于房地产企业选择供应商和合作商、优化产业链,减少行业偷税漏税行为。因此,营改增对于房地产企业的发展具有重要影响。

二、营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响

(一)营改增对房地产企业会计核算和纳税的积极影响

营改增对房地产企业会计核算和纳税的积极影响主要体现在避免重复征税、业务整合、税负、纳税意识和管理水平四方面。

1.营改增可以有效的避免重复征税,增值税主要是根据各环节增值额进行征税的,而营业税主要是根据销售额进行征税的,房地产成本主要包括材料成本、建安成本、土地成本等,其中,材料成本和建安成本原来已经承担过税负,但是在房产销售时仍然需要缴纳营业税,造成二次缴税。在营业税改成增值税后,只需要在每个增值环节进行缴税,以材料成本和建安成本增值税发票的形式进行抵扣,降低企业税负。

2.营改增有益于房地产企业进行业务整合,原来营业税的报销主要是以单据形式移交财务部门,而采购部门单据来源和单据类别并不进行区分,这就直接导致企业财务部门的工作繁重,业务部门的单据任务简单,尤其是在项目金额重大、项目环节繁琐的房地产企业,财务部门的财务数据形式简单,但内容杂乱无章。而营改增后,不再以单据的形式进行报销,而是以增值税专用发票和普通发票进行抵扣,财务部门只负责对增值税发票进行审核,而业务部门需要为财务部门提供合格的增值税发票。这样就由原来税票重心在于财务部门转变为业务部门和财务部门的协调。因此,营改增推动房地产企业的业务财务票据整合。

3.营业税是价内税,而增值税是价外税,根据相关研究显示,营改增前后的平衡率为56%,即如果房地产企业的毛利率在56%以下,那么营改增会降低企业的税负,增加企业利润,但如果房地产企业的毛利率在56%以上,那么营改增将会为企业带来税负的增加,经研究机构测算,我国大部分房产企业毛利率均在56%以下。根据历史文献研究发现,原来营业税时期,按照营业税5%的税率计算,综合土地增值税、教育费附加、城建税等后,税率为14.97%,但是,营改增后按照11%的增值税税率计算后,综合税率为14.49%,因此,理论上营改增益于企业税负的减少。

4.营改增对企业纳税意识、纳税管理具有一定的积极影响,营改增后,财务部门和业务部门会对企业的票据审核更加严格,测算更加细致,规范企业的纳税制度,对财务人员、业务人员的税务素质和税务意识更加重视,对国家的税收优惠政策逐渐关注。营改增使得企业上下形成一致的税负降低意识。

(二)营改增对房地产企业会计核算和纳税的消极影响

营改增对房地产企业的会计核算和纳税消极影响主要体现于税负、财务报表和财务核算三方面。

1.营改增对房地产企业的税负具有重要影响。首先,体现在企业所得税,原来征收的营业税可以在企业所得税税前全部扣除,但改为增值税后,不可以在企业所得税税前扣除,这样就增加了企业应纳所得税额。甚至一些成本费用原来是可以按照税法规定的比例进行税前扣除的,但是,营改增后一些费用(如运输费用)的进项税额无法进行税前扣除。此外,一些设备等固定资产原来是按照相应的比例进行缴纳营业税,营改增后固定资产的购置成本不包含增值税,而要包含一些如部分运输费用的相关费用成本。其次,体现在税负的变化,增值税理论上是可以进行抵扣的,关键在于增值税发票的取得,房地产企业施工过程中的沙石、水泥等原材料和劳务费用(农民工和劳务公司)很难取得增值税发票,难以抵扣,而且这部分的金额占比较大,房地产企业的劳务费用在总工程中的占比为20%-30%,这间接增加企业的税负。

2.营改增对财务报表具有一定的消极影响。一是资产负债表,营改增前不动产购置的营业税需要作为成本入账,营改增后不动产购置可以以进项税额进行抵扣,降低入账价值,提高了企业的资产负债率,增加企业的财务风险。二是利润表,增值税作为价外税,增值税额需要从营业收入中减掉,降低企业的营业收入。以上所述的人工成本、原材料成本等难以取得增值税发票,增加税负成本。三是现金流量表,增值税发票是要在工程结束时取得,这就需要企业垫付大量资金,增加企业的资金风险,对企业的现金流产生不利影响。

3.营改增对财务人员的素质提出了更高的要求,同时这也为财务核算增加了难度,原来营业税的核算只需要按照一个税率、一个会计科目进行计算,但是增值税需要十几个会计科目进行核算,且增值税采用认证抵扣和网上申报形式,不仅对财务人员的综合素质提出挑战,而且增加了财务风险。

三、应对营改增对房地产企业影响的策略

(一)强化票据管理,完善税务筹划

增值税可以有效避免重复征税的原因是只以增值额为计税基础,而增值额计税是通过进项税发票与销项税发票的抵扣实现的,因此,票据管理对增值税非常重要。一是尽量不要与不能开具增值税发票的供应商合作,如政府非营利性机构和小规模纳税人,涉及到劳务时要与外包企业进行合作,需要农产品时尽量选择考虑与农户合作,因为增值税对农产品具有一定的优惠政策;二是在增值税发票的取得时间上与合作商进行协商,不能延期申报,占用流动资金;三是要规范财务部门的票据管理,审核更加严格,对票据管理人员进行定期培训,防止票据暗箱操作。

明晰营改增对房地产会计核算与纳税的影响,其重要目的就是更好的进行纳税筹划,尤其是成本税务筹划。一是由于房地产项目涉及金额大、周期长的特点,企业必须加强与当地税务机关沟通交流,了解当地最新的税务优惠政策;二是可以将整个项目的开发成本进行期间分摊,这样要比一次性核算所承担税负少,同时,也可以在销售环节进行成本筹划,例如,房产与装修分离,房产的增值税税率是11%,而装修的增值税税率是6%,这样可以间接降低税负;三是由于房地产流转税是多个产业流转后的末端体现,因此,企业对房产上游产业的税务结构研究也非常必要。

(二)强化全员培训,优化账务处理

首先,企业人员是企业会计核算和纳税的主体,其业务素质直接关系到企业的税务筹划有效性。增值税的票据管理会将税务重心转移至业务部门和财务部门之间,更加注重二者的协调,因此,企业全员纳税意识和培训力度、规范票据取得和管理对应对营改增影响非常重要。其次,营改增对会计报表具有很强的消极影响,增值税要求账务要“细”,对每一个一级会计科目都要有详细二级会计科目记录,对增值税产生及抵扣环节均要反映申报。此外,企业要对“老”财务人员进行税务做账培训:一是培训计算机会计做账与税务申报,二是培训“老人”带“新人”的会计人才培养机制,交接要严谨、完整。最后,要结合互联网环境,对财务信息智能化和共享化实行内部控制,避免不必要的税务与财务风险。

四、结语

营改增是我国有史以来最为重大的财税改革,它对各行各业均有重大影响,房地产产业作为推动我国经济发展的重要支柱性产业之一,营改增对其影响也不例外。实际上,营业税向增值税的转变是一个过程,财务人员的思想观念与企业内控环境均需要时间适应。所以,在“营改增”税制改革背景下,房地产行业市场中可能有小微企业不能适应这样的巨变被迫淘汰。因此,明晰营改增对房地产企业会计核算及纳税的影响对企业的纳税筹划、竞争优势优化与财务管理具有重要意义。营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响主要分为积极影响和消极影响,其中,积极影响主要体现于避免重复征税、业务整合、税负、纳税意识和管理水平四方面,而消极影响主要体现于税负、财务报表和财务核算三方面。本文通过对其影响的分析,进而提出应对营改增的影响策略。但是,限于时间和篇幅,文章并不能详尽的阐释影响和对策,建议后续研究可以进行更深入的探讨。

参考文献

[1]钟智远.“营改增”将对房地产企业影响几何[J].中国房地产:综合版,2015(34).

[2]毛贤丰.营改增对房地产企业的影响[J].财经界:学术版,2015(21).

营改增对房地产的影响 篇9

自从2012年1月1日推行“营改增”试点工作以来, “营改增”试点区域由点到面, 试点行业由窄到宽, 改革红利得到持续释放。据国家税务总局发布的数据, 2014年年底全年“营改增”试点纳税人减税898亿元, 带动上、下游行业增值税纳税人因增加抵扣而减税1 020亿元, 合计减税1 918亿元;此次新增试点行业涉及的纳税人近1 000万户, 是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍;涉及的年营业税规模是1.9万亿, 占到了原来营业税总比例的80%。

毋庸置疑的是, 目前房地产行业税制交易环节税种多, 重复征税问题较为严重, 一定程度上阻碍了房地产行业的发展。房地产开发企业为降低成本, 往往自己配套建筑企业设计院、物业管理公司, 不利于产业分工及专业化建设。就房地产业自身发展而言, 迫切需要税制改革, 解决重复征税问题。“营改增”是一项既利当前又功在长远的制度安排, 也是一项谋一域而促全局的重大改革。

二、“营改增”对房地产行业影响SWOT分析

(一) SWOT理论内涵分析

SWOT分析, 主要的涵义就是以外部竞争环境、竞争条件为基础, 同时又属于态势SWOT分析法的一种分析方法。具体做法为:首先, 调查统计与所研究对象有关的内部优势、内部劣势、外部机会、外部威胁等因素, 并做出与之相对应的排列研究分析。这种方法的优点在于, 通过这样的分析, 能够全面了解掌握研究对象的所处环境, 并以此为基础, 科学有效地研究出应对计划和发展战略。

SWOT分析是综合了企业内部分析和行业外部竞争环境分析, 从而形成的一种具有结构化属性的平衡系统分析体系。结构化显著、系统性较强, 成为SWOT分析优于其他分析方法的典型特征。其两种特征便是:第一, SWOT分析法具有SWOT结构矩阵这样的结构形式, 矩阵里的每个分析点都有其不同的意义。第二, SWOT分析法具有结构分析系统思路, 结合矩阵模式, 以结构化的方法来分析企业的竞争环境和自身资源。

(二) “营改增”对房地产行业的优势

房地产“营改增”属于国家推行的“结构性减税”改革的一部分, 行业整体税负肯定会有所下降。易居 (中国) 控股有限公司执行总裁丁祖昱认为, “营改增”之后的税率与原来建筑业3%和房地产业5%的营业税税率相比, 表面看似高了, 但是考虑到各种抵扣项, 单个企业实际税负是高是低很难判断, 一般情况下税收成本应该是会有所降低的。

十几年来, 国家为了抑制固定资产投资、压缩市场需求和平抑房价, 对房地产行业一直采取重税政策。房地产企业要缴纳的税种主要有:第一, 基本税:营业税及附加、企业所得税;第二, 特有税:土地增值税、契税。不仅种类繁多, 税率也居高不下。据我们测算, 房地产企业的整体税负率在35%上下。高税负必然加重房地产企业的税收负担, 也加重了买房人的经济负担。“营改增”改革, 将促使价外税的推行, 并逐步建立增值税抵扣链条, 这样一来, 房地产业整体税负将会显著下降, 从而保证行业发展的健康稳定。

房地产业“营改增”税负变化的计算如下:

税负变化等于“营改增”后两税税额总和/房地产业总支出, 与“营改增”前两税税额总和/房地产业总支出相减之差。

国家实行“营改增”的目的是给房企降低税负水平, 但这也要求企业有较强的内部管控。如果管理得当, 企业可以合理利用规则, 降低税负。但税项改变后, 房企财务、税收架构将发生根本性变化。这将促使企业加强学习, 完善制度, 正规运作。

(三) “营改增”使得房地产行业风险加剧

“营改增”之后, 企业可能会面临不了解和不熟悉其政策等的相关税务风险, 对现有的有关政策不能有效的利用和对接, 不能较好的应对财务风险。房地产企业涉及的行业比较广, 如果上游行业的“营改增”进项税额抵扣不足, 就会导致企业的缴纳税额增多。

在我国现今环境之下, 联营合作是一种广为存在的项目形式。而且, 其合作各方往往都是非法企业, 甚至是自然人的合作, 而这种合作机制下的经营机构缺少会计核算体系, 无法进行工程成本核算, 工程采购、工程分包、机械设备租赁以及设施材料购置也缺少正规发票。于是, 这种情况下, 以工程总造价为计税依据计而征收的营业税, 就失去了其应有的意义。但在增值税下, 销项税额是不含税工程造价乘以增值税率计算, 进项税额是材料采购、设备租赁、工程分包等环节取得的增值税专用发票上注明的增值税额, 进项税额产生于成本费用支出环节, 增值税与工程造价、成本费用密不可分。联营合作项目往往在采购等各个投资环节无法取得足够的增值税发票, 由此导致该项进税额过小, 与此对应的可抵扣的税款更少, 其直接结果就是, 使得项目缴纳的税款增多, 将会超过总包方所提供的管理费率, 更为严重的, 将超过项目的利润率。

(四) 房地产行业的机会与威胁

“营改增”后, 可使房地产行业进一步提高产业集群规模和程度, 可提高该行业自身的竞争力。房地产业营业税改征增值税, 有助于进一步提高行业的分工与专业化, 同时减轻行业消费者的负担, 从而进一步刺激需求, 以此种方式形成良性循环, 故对试点行业是利好政策。如房地产公司可把原施工合同分离为采购原材料业务与劳务业务, 从而节约施工环节的成本, 这样可降低建筑成本, 提高自己的市场竞争力。

在营业税改征增值税的改革过程中, 很多企业不免出现这样那样的阶段性困境, 基于此, 政府也做了充分的考虑并制定并实施了一系列的政策进行帮助与调节, 对一些特困企业提供了财力支持。在此情况下, 如若企业在此项改革前期遭遇重大困难或挫折, 自身难以解决, 就可以向国家政府部门申请财力支持, 以自身和国家力量的结合处理暂时性困难。当一个房地产项目的完成, 没有足够的时间来收集发票, 这将可能使企业在该政策过渡阶段遭遇重大损失。

总的来讲, “营改增”政策的实践与推行, 将为房地产业的发展营造一个更为规范和崭新的环境, 也将逐步除掉房地产业增值税链条上的种种毒瘤。房地产业经营者要高度重视此次改革, 对改革的影响进行预判, 选择更适合自身发展的道路, 在市场竞争中占取先机。

三、结论

在21世纪, “营改增”已经成为了当前社会发展的一个热点, 国家和政府都对其大力促进和支持, 企业通过“营改增”制度的方式对其减少税负是有一定的积极促进意义的, 尤其是对于房地产行业。“营改增”对房地产企业来讲, 可以说机遇与挑战并存。房地产企业既要抓住难得的机遇, 又要迎接新的挑战。房地产企业需要正视并重视“营改增”带来的政策变化和税负变化, 加强新税收法规的学习, 加强调查研究, 做到税务风险提前知晓, 并财务有效措施规避和化解“营改增”带来的负面影响。

“营改增”税制改革对房地产开发企业的预期影响将是系统性的, 由于对全行业及相关产业的具体改革措施尚未出台, 其对企业而言究竟是利好还是利空暂时难以具体确定, 但有一点是明确的, 即房地产开发企业有必要未雨绸缪, 及早作好税务筹划, 以税改为发展契机, 加快企业转型升级, 实现跨越式发展。

摘要：在当前的经济环境下, 营业税明显已经不能适应我国经济的发展和结构的调整, 它存在着重复征税等诸多问题。因此我国决定进行税制改革—营业税改征增值税。利用SWOT分析法, 从理论上对其进行了研究分析, 并提出了今后的期望。

关键词：营改增”,房地产行业,SWOT分析

参考文献

[1]于红娜.“营改增”对房地产企业未来影响及对策分析[J].中国商论, 2015 (14) :139-140.

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[3]王蕴.商业地产“营改增”的思考[J].商场现代化, 2014 (13) :171.

营改增对房地产的影响 篇10

一、“营改增”政策对企业生产成本的影响

营业税改为增值税就是对商品的增值部分进行征税, 对于房地产企业的首要影响就是企业生产成本的影响, 企业的生产成本直接关系着企业的经济效益, “营改增”对企业生产成本的影响主要有以下几方面:

(一) 对于建筑材料的采购造成的影响

在房地产施工中, 建筑材料的采购是一个重要的环节, 直接关系着工程的进度和建筑物的质量。一个工程项目的完成需要采购大量的材料, 而在这些材料的采购过程中, 一部分材料的采购是与大的厂家或供应商合作, 采购中可以开取增值税发票, 但也有一部分零件材料是在小的店面购买, 这种情况就很难能拿到增值税发票, 这就导致房地产企业在采购中不能对税务进行增值税进项扣除, 导致生产成本的增加。另外在拿到增值税发票的采购材料中, 也是需要缴纳6%的增值税, 建筑施工企业需要缴纳的成本税为5%。这一点是要求我国的房地产企业必须进行改革, 以适应国家“营改增“的税收制度。

(二) “营改增”对于人力成本造成影响

房地产施工过程中聘用的建筑工人一般都是来自农村的农民工, 由于建筑施工时间并不固定, 在项目进行时往往需要很多劳动力, 但是工程结束劳动力就会闲散, 所以这些建筑工人也很难固定, 流动性比较大, 因而也没有固定的劳动公司对其进行管理。这就导致企业房地产企业无法获取相应的增值税发票, 企业就需要支付一定的税收, 导致人工成本增加, 影响企业的经济效益。

二、“营改增”政策对房地产税收的影响

我国对于房地产企业的税收一般分为两种, 第一种是土地增值税, 第二种是企业营业税。然而房地产项目运营涉及到的环节非常多, 整个过程结构复杂, 就使得房地产建设很容易出现重复征税的情况。这就使得房地产企业的税收压力增大, 增加了房地产企业的运营成本, 造成了经济效益的下降, 影响了整个房地产企业的发展。

营业税是产品的营业额进行增税, 而增值税是对产品的增值部分进行增税, 增值税的缴纳会将已经缴纳过其他税款的成本部分除去, 只对增值部分进行征税, 可以有效避免企业重复缴税。“营改增”政策的实行, 将营业税与增值税进行合并, 在征收税金时只对增值部分进行税收, 就可以不去考虑房地产运营中的复杂过程, 保证在征收过程中不进行重复征税。

三、针对“营改增”政策的实施房地产企业需要进行的改革

“营改增”政策的实行已经对房地产的发展造成了影响, 要想在当前的大背景下保证房地产企业的经济效益不受影响, 企业稳定发展, 既要进行一系列的改革以适应“营改增”政策的实行。

(一) 加强“营改增”税收制度的学习

为了适应“营改增”政策的实行, 企业需要加强“营改增”政策的学习。首先企业的领导层要深刻地认识到“营改增”政策实施给企业带来的影响, 并根据政策的实行相应的改变企业的一些制度和决策。另外, 企业要加强对员工的培训, 让员工对新政策进行系统的学习, 明白新政策实行之后企业内部工作流程的改变。明白增值税发票的重要性, 在企业的支出中要求对方开具增值税发票以保证企业的利益不收损害。对于财务人员更是需要进行专门的培训, 让财务系统尽快适应“营改增”政策, 明确“营改增”政策实行后的操作方式, 避免企业的财务方面出现因不熟悉新政策而出现漏税情况, 给企业带来法律责任。只有整个企业由上至下每一位员工都深刻理解了“营改增”政策含义, 以及政策实施给企业带来的变革, 房地产企业才能适应新政策的实行, 稳步发展。

(二) 对房地产开发成本进行筹划

房地产的开发项目不是短期过程, 通常都需要耗费很长的时间。从房地产项目的选地, 到规划再要材料的购买施工通常需要进行几年的时间。房地产企业可以设立一个专门的税务筹划小组, 针对开发成本进行税收大致的筹划。在房地产开发过程中对企业建设项目的各个环节进行分摊处理, 以此来减少企业的开发成本, 从而节省开支。税务筹划小组可以对房地产开发的各个环节的税收支出进行详细的分析, 然后研究出分摊处理的相关政策, 以便于节省房地产开发的成本。

(三) 对房地产销售方式进行税收规划

对于房地产企业来讲, 房产的销售过程也是存在税收的, 房产在销售过程中要依据房产本身的价值, 缴纳相关的增值税和营业税。营业税和增值税的金额根据房产销售价格的增高而增加, 因此, 在房产销售环节对于销售方式的有效规划可以减少房产销售中企业所缴纳税金。例如可以在房产销售中将销售分为房地产的销售和房屋建筑装修费的销售两个部分, 这样就可以将房屋销售的税收进行分摊, , 从而降低税收金额, 这样一来就可以减少企业在房屋销售中的税收金额, 从而降低房地产企业的支出, 提高企业的经济效益。

(四) 对房地产企业的劳务支出进行税收筹划

房地产企业的劳务支出也是房地产支出中的重要一项, 占据了很大的金额比例, 因此, 对房地产企业劳务支出的筹划, 对于提高企业的经济效益也有着很大的帮助。房地产企业的劳务支出一般有两种:第一是房地产施工中对于建筑工人工资的支出;第二是企业员工的工资支出。其中, 建筑工人的工资支出只在工程的进行中发生, 而企业员工的工资支出则不论工程是否开工都需要支出。在一般情况下, 劳务支出的税款都需要劳务企业进行缴纳, 如果在这个环节能拿到增值税发票, 那么在后期的经营、销售环节就不需要再缴纳劳务支出的税款, 如此一来就可以减少房地产企业的支出, 提高企业的经济效益。

所以房地产企业在招收建筑工人时应尽量选择正规的劳务企业, 同时企业的相关技术人员和工程师的聘用也应该尽量选择有劳务保证的聘用方式, 从而避免企业缴纳大量的劳务税款, 可以减少企业在劳务方面的支出, 节约劳务成本。以便于企业在“营改增”的新政策下保证企业经济效益不下滑。

四、总结

“营改增”政策的实施给我过的各行各业都带来了影响, 对房地产企业的影响也是不可避免。在政策实施的背景下, 房地产企业应该抓住机会对自身进行改革, 以便于适应“营改增”政策。“营改增”政策对房地产企业的影响涉及到企业原材料的采购到施工过程再到房屋的出售等各个环节, 因此房地产企业的改革要从每个环节入手, 从节约成本出发, 减少企业的支出, 以便于给企业带来更大的经济效益。同时, 房地产企业的改革要与国家的政策方针相一致, 根据国家的相关规定进行调整, 以保证企业在新政策实行下更好的发展和经济效益的提高。

摘要：“营改增”政策的实行给我国的税收带来了许多的影响, 房地产行业长期以来是我国的支柱型产业, 在“营改增”的大背景下, 房地产企业的税收也受到很大的影响, 对于房地产企业的发展造成了波动。在这样的情况下, 要采取相应的措施对房地产企业实施变革, 以保证房地产企业的税收和房地产企业的发展, 保证该行业长期的经济效益不受影响。

关键词：营改增,房地产企业,税收

参考文献

[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计, 2014, 12:60-61+21.

[2]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息, 2015, 03:265+267.

营改增对路桥公司税负的影响研究 篇11

【关键词】营改增；路桥公司；税负；影响研究

自2016年5月1日起，在全国范围内全面推广营业税改征增值税试点，建筑业，房地产业，金融业，生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围。对建筑业产生深刻影响，很多建筑企业面对营改增“如临大敌”。本文以路桥公司为例，研究分析了营改增对其造成的税负影响，旨在进一步理解营改増政策，积极做好政策与公司的税务等相关管理工作的融合，减少营改增对路桥公司税负的不利影响，降低企业税负，提高企业的经济效益策。

一、营改增概念概述

营改增，由国家财政部和国家税务总局联合下发营改增试点方案后于2011年7月1日在上海的现代服务业和交通运输业开始试行，后来逐步在其他地区推行，今年5月1日起在全国范围内全面推广营业税改征增值税试点。该政策主要将单位交纳的营业税改征增值税，是税收改革的一项举措，有利于消除原营业税下的重复征税，减轻企业的税负水平。

二、营改增对路桥公司税负的影响研究

营改增在路桥公司实施后，公司的整体税负负担进一步增加。公司主营业务为公路和桥梁建设，对于一个建筑项目来说，营改增实施后其分包抵扣链条较为明确，避免了重复征税，理论上营改增实施后，企业购进材料，分包工程等进项税额可抵扣销项税额，可以降低企业的税负。但是在实际情况中，该政策利益牵扯太多，很多环节都存在着一些不确定性，一旦处理不好反而会增加路桥公司的税收负担。具体可以从流转税和所得税两方面来研究。流转税作为路桥企业的主要税收，其进项税额的多少直接影响流转税的税负多少。但是在实际计算进项税额时，占30%左右的人工成本无法取得进项税额。加之路桥工程一般都是在偏远地区，供应材料往往不能全部采用规范的供应商供应材料，很可能增值税专用发票较难取得。另外，进项税额的抵扣不能对已经存在的固定资产进行抵扣，对于经营时间较长的路桥公司来说，其设备、设施比较齐全，原先购置的固定资产所包含的进项税额不能抵扣销项税额，这样就导致了路桥公司按一般计税方法下缴纳的增项税会高于按3%的比例缴纳营业税。此外，在增值税纳税环境下，企业的主要经营业务成本和收入都会相对减少，这两个指标又是所得税的计算基础，所以，营改增势必会对所得税有一定的影响。尽管流转税得以增加，但是如果企业所得税降低后其降低幅度小于流转税的増加幅度那么则会对公司造成一定的税收负担，所以，税负影响与企业的所得税的增减情况密切相关。而所得税不同于流转税，其税负压力究其原因主要有以下两方面：成本下降幅度更大的情况下会造成所得税的增加。正常情况下公司的主要收入和成本都会实现下降趋势，但是一旦下降幅度不同步，成本下降更大时就会造成应纳所得税的增加，如果收入下降幅度更大，那么会减少企业的应纳所得税

亏损项目的影响。路桥项目目前的工程中标单价逐渐降低，出现了一些亏损项目。在以往的税收政策下，亏损项可以按照实际亏损的金额在应纳税所得额中进行扣减，但是在营改增后，则难以对实际亏损金额进行抵减，需要扣减支出项目的可抵扣进项税额后才能抵减，这样就会在公司汇总层面减少了可抵扣金额，増加了应纳税所得额，降低了亏损项目提供给所得税带来的缓冲作用。

三、应对营改增对路桥公司税负影响的对策

1.完善发票管理制度，合理选择供应商

完善单位的发票管理制度，规范公司的发票来源，统一管理专用发票，以此来增加公司的可抵扣的进项税额。因为可以抵扣增值税专用发票的进项税额，单位在购买材料时应该加强与可提供增值税专用发票的供应商之间的合作，争取实现进项税额抵扣的最大化，从而减轻单位的税负负担。

2.统筹规划纳税

在计算增值税时，应该全面的统筹规划。从选择供应商、采购固定资产等方面来进行筹划增值税。首先，在企业进项税额取得和抵扣环节应该严格考查供应商资质，严格做好发票验收、保管工作。确保发票名称与企业名称一致等。其次，尽量购进先进设备，或者不断更新设备，提高生产能力，减少大量的人工施工作业，减少人工成本费用的支出，降低税负。再次，在招投标时也要充分利用涉税条款进行统筹税收。对有些难以取得进项税额的工程项目，按照（2016）36号文件规定一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择简易计税方法计税。在投标过程中，明确规定业主方的招标文件中涉税内容条款，对其中的代购设备等就增值税专用发票的归属问题进行明确规定，减少企业税款无法抵扣的问题。最后，对于单位内部来说，尽量将公司法人设为纳税主体，减少单个项目部多余的进项税难以抵扣问题的出现。

3.对相关财务人员进行业务培训

营改增，是对于原来交纳营业税的纳税人来说是一项全新的税收政策，该政策实施之后，传统的税收政策发生了改变，自然相应的财务人员也需要进行业务能力调整。对路桥公司的财务人员来说，业务素质和能力都需要进行相应的调整和提高。为了进一步提高公司财务人员的业务水平，公司需要对财务人员进行系统的培训和教育。首先，积极组织财务人员学习，定期进行理论知识的学习，完善财务人员对新时期新政策的把握。同时可以委派优秀人员外派学习，再指导公司相关人员进行统一学习。其次，路桥公司可以建立营改增财务小组。依照新的纳税政策专门调整并制定公司的财务管理制度，衔接好以往的税收工作和今后的税收工作。最后，提高财务人员的综合素质和责任意识。企业内部可以进行相应的宣传教育活动，并制定相应的奖励机制鼓励相关财务人员进行自学或者是参加财务培训班等。单位的财务人员在公司内部担任着非常重要的角色和地位，只有培养其正确的责任意识，树立良好的职业道德水准才能做好相关的财务工作。同时，要在日常工作中不断培养其敬业精神和不断学习精神，提高公司财务人员的整体综合素质以及财务管理能力和水平。

参考文献：

[1]张妮.“营改增”对路桥施工企业的影响分析及对策研究[J].国际商务财会，2015（1）：43-45.

[2]王利.“营改增”对企业税负的影响及应对措施[J].企业研究，2014（1）：61-63.

营改增对房地产的影响 篇12

一、“营改增”对房地产企业开发成本及税负的影响

房地产企业开发成本的一个重要组成部分是建安成本,建筑安装工程是由具有相应资质的建筑施工企业来完成,因此,建安成本对房地产企业的开发成本起着至关重要的作用。因此,控制建安成本首先要从建安企业入手。详细分解建安成本的组成,我们不难发现,营改增后制约施工企业成本的主要因素包括以下几个方面:

一是施工企业相关成本费用支出是否能取得真实、完整的可抵扣发票。在目前的形式下,施工企业的部分成本支出无法取得正常的可抵扣发票,如:沙石采购、购置和发生的工程保险等;还有部分企业无法取得合格的可抵扣发票,如:取得的发票名称不统一的情况是会经常出现的,最常见的就是甲供材,发票一般会直接开具甲方名称,有些大型施工企业经常会出现内部法人主体之间的资产调拨行为,也会无法获得正常可抵扣发票。

二是目前政策下,施工企业可能实行的税率为11%,而部分成本支出的税率则低于11%,如:商砼、小型机具购置、项目融资成本以及从其他小规模纳税人处采购的物品等。

三是建筑劳务费税负增加。人工费通常占总造价的20%—30%,劳务用工主要来源是成建制的劳务公司和零散农民工,劳务公司提供建筑劳务需产生销项税额但却没有相应进项税额抵扣,是比会将增加的税负转至施工企业,农民工则根本不能提供可抵扣发票。

土地成本也是房地产企业开发成本占比较大部分。土地的获得是通过政府“招拍挂”的方式,按现行税政房地产企业是否能拿到增值税发票也将有很大的疑问,若不能获得,高额的土地成本将给企业带来较大的税负支出。

营改增前企业已经购置的固定资产也将成为影响税负支出的一大重要因素。固定资产是以折旧的方式计入成本,无法满足改革后进行进项税额抵扣的要求。尤其是企业固定资产较大时对税负的影响更加明显。

营改增对企业的现金流影响巨大,对于资金周转量较大的房地产业造成巨大的冲击,融资成本的加大将会提高整个房地产开发成本。

营改增增大了企业对税务管控的风险。增值税的管理涉及到专用发票的管理、进项税额的抵扣、纳税申报等环节,接受税务机关监管的方位较营业税广,且日常稽查较多,这对以前接触增值税较少的房地产企业来说面临着较大的挑战。

综上营改增给企业带来的影响,笔者认为企业应该调整企业战略政策,改变管理模式,减少营改增对企业造成的不利影响,以改革为契机,加强内部管理,为企业实现利益最大化做好准备。

二、认真学习“营改增”政策,提高业务人员水平。

面对新形势,房地产企业要加强职员培训,尤其对原来不熟悉的增值税业务要进行专项培训,根据政策调整原有核算方式,提高核算质量。必要时需要聘请专门人才处理该项业务,降低税管风险。

三、调整组织架构。

成立专门的税务管理机构,明确岗位职责,拓展税务管理空间,尤其加强对增值税的税务管理。该机构的人员组成要覆盖公司经营的各个部门,以公司领导为组长,计划、经营、物资、工程、财务、法律各部门参加,系统研究税政,认真评估分析,科学确定工作方案,制定相应的应对措施。

进一步明确投标报价与合同管理部门的职责。营改增后招投标体系和预算报价都将会做一系列调整,因此该部门要及时学习相关新增政策,正确测算相关成本,签订合法有效的合同以应对政策变革。同时严格合同审批手续与流程,从源头上杜绝风险产生。

加强物资、资产的管理。分析物资、资产购置方式和时间对税负的影响,制定相应的购置计划。

加强资金管理。合理规划建设和销售方案,制定详尽的资金计划,尽力平衡资金流,以减少税改对融资成本的冲击。

营改增给企业带来的不仅有挑战,更多的是机遇,企业必须要以此为契机,加大企业管理力度,提高企业核心竞争力,不断做大做强。

摘要：“营改增”是国家为完善税制,消除重复征税,促进经济结构调整而实行的重要税制改革。目前多行业已完成了“营改增”按照国家的部署安排,今年将是房地产和建筑业全面实行“营改增”的一年,施行后必将成为国家加强对房地产行业有效调控的重要举措,对遏制房价大幅上涨,促进房地产企业健康可持续发展具有重要意义。

关键词：营改增,房地产,税收,影响,对策

参考文献

[1]陈秀芳.试论营改增对建筑安装企业的影响[J].当代经济,2013,04:108-109