房地产基金的机遇（精选9篇）
房地产基金的机遇 篇1
2012年的行业发展现状告诉我们, 如果说房地产行业的“黄金十年”已经过去, 那么房地产基金的“黄金十年”已经来临。根据住建部政策研究中心的数据, 2011年房地产私幕基金规模为1000亿元, 2012年房地产私募基金已一举突破3000亿元大关。
作为房地产基金金融创新的典型, 房地产合伙基金的产生与发展尤为引人瞩目, 目前我国房地产合伙基金已与房地产基金总额的40%, 行业内的多数知名房地产企业都已开展合伙基金业务, 合伙基金产品的规模和形式不断增加, 形成了“基情四射”的行业格局。
何为房地产合伙基金, 我国房地产企业发行合伙基金存在哪些优势, 未来的发展趋势是什么, 本文将对这些问题进行重点探讨。
一、何为房地产合伙基金
(一) 房地产合伙基金的定义
房地产合伙基金是房地产基金的一种形式, 其全称是“有限合伙制房地产私募股权投资基金”。房地产有限合伙基金由普通合伙人 (GP, General Partner) 与有限合伙人 (LP, Limited Partner) 共同组成。
基金的管理者通常充当普通合伙人 (GP) , 负责以成立有限合伙企业的方式, 发起设立房地产合伙基金产品。GP认缴部分出资, 承担无限责任, 并负责基金的投资、运营和管理, 每年提取基金总额的一定比例作为基金管理费。
社会投资者通常作为有限合伙人 (LP) , 通过认购有限合伙基金份额的方式, 成为有限合伙企业的合伙人。LP承担有限责任, 认缴基金的大部分出资, 不参与公司管理, 分享合伙收益, 同时享有知情权、咨询权等。
(二) 产生与发展
1. 产生背景
随着2010年房地产信贷政策的全面收紧房企资金链一直处于紧绷状态。房产行业的资金需求不断加大, 而房企的传统融资渠道受到了严格的政策约束———房地产企业既无法进行IPO等直接融资, 也难以通过银行融资获得贷款。以信托为代表的传统私募融资工具受到的政策监管也在不断增加, 以信托为例, 2011年开始, 发行房地产信托产品开始受到“窗口指导”和“总量控制”的双重制约, 导致房地产类信托产品的发行遇到严重瓶颈。
另一方面, 2007年6月1日, 我国新《合伙企业法》正式实施, 为合伙制基金的运作提供了法理依据, 大量房地产合伙基金产品应运而生。与传统私募金融产品的政策审批限制相比, 设立房地产有限合伙基金的门槛更低且更加灵活———只需向相应的登记机关申请登记即可, 无需国家行政机关审批, 运作模式更为简单, 政策适应性更强。
2. 发展现状
房地产合伙基金作为一种金融创新工具, 由于能够灵活地绕开宏观调控政策的限制, 满足房地产企业的融资需求, 因此迅速成为房地产行业及企业最受欢迎的融资平台, 在2010年开始起步, 2011年和2012年进入了高速发展期。
目前, 我国房地产私募基金中合伙制基金的比重已经迅速超过30%。国内房地产合伙基金产品不断增多, 房地产企业纷纷开展合伙基金业务, 较为知名的金地的稳胜投资、世茂汇天股权投资基金、远洋地产的新加坡基金等, 这些地产基金在实践中规模迅速扩大, 取得了不俗的成绩。
二、房地产企业开展合伙基金的优势
专业基金管理公司和开发商是房地产合伙基金最主要的两类发行方。目前我国大部分房地产合伙基金, 是由房地产企业独自或主导发行的。主要原因是我国的房地产企业在开展合伙基金方面, 具有以下特殊优势。
(一) 专业管理优势
我国专业的房地产基金机构较为缺乏, 通常由传统 (证券类) 基金公司直接发行房地产基金, 这些传统基金公司在房地产项目的业务拓展、储备、筛选等方面, 无法与专业的房企相抗衡。
1. 项目储备专业化
项目是决定房地产合伙基金成败的关键。国内的房地产企业, 大多有完善和优质的项目储备, 能够灵活地将自有项目储备转化为基金的项目池, 因此其项目的来源更加丰富, 可靠性也更高。而传统基金管理公司的项目来源则仅仅局限在与陷入资金困局的中小地产公司进行合作, 来源相对较少, 而且可能存在一些未披露的问题, 因此前期需要进行更多的信息甄别与尽职调研工作, 业务成本较大。
2. 项目管理专业化
房地产项目在项目定位、产品设计、开发、销售、税务筹划等各个环节, 对专业化团队的需求都是现实的, 任何一个环节出现问题, 都可能影响项目的进度与盈利能力。房地产企业拥有现成的专业化管理团队, 能够迅速转化为可靠的专业管理团队。
3. 配套资源优势
房地产开发是一个庞大的管理体系, 其中涉及到大量的其他配套资源, 尤其是公共关系、企业品牌等。例如, 专业的房地产公司与地方性银行通常建立有良好的合作关系, 可以在金融政策放宽时, 迅速以较低的银行贷款将利率较高的基金投入置换出来, 从而降低项目成本, 这一点是普通基金管理公司难以做到的。
(二) 风险控制优势
在房地产合伙基金的风险控制方面, 房地产企业具有特殊优势。
1. 风险识别优势
项目的前期是风险控制的最重要阶段, 房地产企业具有长期的开发经验, 能够在项目前期对潜在风险点进行识别, 做出相应取舍, 或调整相关策略, 这对项目后期的风险控制有事半功倍的效果。
2. 项目掌控优势
由于传统基金公司多采取增资入股的方式进入资金链紧张的地产项目, 因此无法完全掌握项目的经营权与控制权, 在工程招标、采购等环节容易发生信息不对称和委托-代理人风险。而对于房地产企业来说, 基金投资项目是由房地产企业的自有团队进行选择、开发及管理, 因此对项目的掌控能力更强, 能够降低或有成本增加的风险。
3. 项目风险分散能力
合伙基金管理者可以自由决定甚至变更投资组合中的项目构成, 房地产企业通常同时运作多个项目, 其规模与储备有助于在基金项目出现意外情况时, 迅速安排投资项目的调整变更和资金调配, 对风险形成分散与缓冲。而传统基金公司由于缺乏这种缓冲平台, 因此应对兑付违约等风险的手段有限。
三、发展合伙基金对房地产企业的助益
我国房地产企业之所以对发展合伙基金趋之若鹜, 除了满足自身急迫融资需求和具备特殊的管理优势之外, 合伙基金还对房地产企业有着其他方面的助益。
(一) 收益率高
房地产合伙基金的管理者在项目盈利符合预期的情况下, 具有投入少、收益高的特点, 这是众多房地产公司成立基金公司的重要原因之一。
根据合伙基金的利益分配体系, 基金的管理方除了能够收取固定的管理费用 (约为基金总额的1%/年) 之外, 在基金的实际收益超出预期收益时, 基金普通合伙人 (GP) 还能获得超额收益部分的20%~30%作为业绩提成。
合伙基金占用的房地产企业自有资金比例非常少, 因而具有明显的杠杆效应, 在项目正常盈利的情况下, 就能获得不俗的收益。
假定房地产企业发行10亿元基金产品, 该基金的GP自购比例为5% (即5000万元) , 预期收益率为10%, 超额业绩提成比例为20%。则通过表1可以看出, 房地产企业作为GP, 获得的收益得到了明显放大, 只要项目产生正常盈利, 则基金管理方 (GP) 的年化投资收益率均在20%以上。
(二) 风险可控
与其他传统融资方式相比, 发行房地产合伙基金的融资风险更加可控。
1. 责任风险可控
虽然GP作为普通合伙人, 需要对或有债务承担无限责任。但根据《合伙企业法》, 普通合伙人如果是企业, 应以其注册资本额为限承担无限责任。因此在实践操作中, 房地产企业大多以旗下子公司作为平台, 发行有限合伙基金, 从而巧妙地将无限责任转化为有限责任, 将或有负债风险控制在了较低的范围内。
2. 资金风险低
在房地产合伙基金中, 房地产企业兼具融资需求方和组织方的角色, 在融资过程中拥有更大的自主操作空间。例如, 在出现资金短期紧张的情况下, 可以通过基金自行延期或发行新基金产品的方式予以缓解, 与银行贷款相比, 其优势再约不用担心贷款到期兑付, 或贷款提前收回的风险。
(三) “接盘”业绩
房地产合伙基金融资期结束时, 如果盈利符合要求, 可通过正常和非正常两种方式进行基金清算。一些房地产企业尤其是上市公司, 出于业绩需要, 经常选择进行非正常清算方式, 即房地产企业通过股权受让的方式实现对基金项目接盘, 从而将该项目开发业绩并入房地产企业报表, 提升公司业绩与形象。
以上接盘行为产生的业绩可以形象地被称为“接盘”业绩, 对于房地产上市企业业绩和企业形象具有显著的提升作用。
四、未来房地产合伙基金的发展趋势
我国房地产合伙基金的未来发展, 主要呈现以下三种趋势。
(一) 产品嵌套化
未来我国房地产合伙基金的产品设计, 将越来越多地吸收、融合传统融资工具。例如, 一些信托计划开始成为房地产合伙基金的认购者 (LP) 。这主要有两大类原因。
资源互补与整合的需要。包括信托公司在内的传统金融机构, 在常年的运作中积累了大量的客户资源, 而房地产合伙基金作为新生的金融创新业务, 能够为传统机构绕过相关政策限制投资房地产行业提供渠道。因此双方的合作, 存在资源互补的需求。
合理避税的需要。目前我国税法体系, 对合伙基金的征收税率相对较高, 与其他金融工具进行嵌套, 有利于合理避税。例如, 投资者直接从房地产合伙基金获得的收益, 需要缴纳20%的资本利得税, 如果改由信托计划认购房地产合伙基金, 投资者再通过购买信托计划获得投资收益, 将免于缴纳该笔税收。
(二) 脱离GP化
目前我国的房地产合伙基金正处于初级阶段, 因此房地产企业作为普通合伙人 (GP) , 获得的超额业务提成比例较高。随着房地产合伙基金业务的不断规范与成熟, 一方面, 专业的地产基金企业将不断涌现并壮大, 使得房地产企业的占有率有所降低, 一方面合伙基金的发行竞争将更为激烈, 因此GP获得暴利收益的市场基础也将不复存在。未来专业地产基金公司将成为房地产合伙基金行业的主导, 并以收取固定佣金作为收益来源, 实现整个行业脱离GP化。
(三) 企业整体转型
房地产合伙基金自诞生之日起一直充当着“开发商融资工具”的角色, 但是随着行业的发展, 尤其是合伙基金“脱离GP化”趋势的逐渐显现, 未来继续由房地产企业主导房地产合伙基金发展并不具备发展优势。
为此, 一些有长远眼光的房地产企业, 已经开始由专业开发公司整体转型为专业的房地产基金公司。较为成功的转型案例是, 2010年万通地产在冯仑的主导下, 开始“整体转型为基金投资公司”。目前万通已经管理着5支房地产合伙基金, 基金资产规模将近60亿元, 取得了较好的业绩和行业口碑。
房地产基金的机遇 篇2
近期，乐视体育在鸟巢创建50亿产业基金，投资体育产业创业者，培育体育产业商业生态系统的新闻引发了业界广泛关注。据悉，该体育产业基金由乐视体育与北京鸟巢文化创意交流有限责任公司共同设立，基金管理规模为50亿元，被誉为中国体育产业最大的创投基金。
2015年是我国体育产业大发展的元年，中国足协单飞、成功举办各项国际赛事、夺得了冬奥会与亚运会的举办权;资本市场上，万达、阿里接连布局体育生态链，以上事件都对体育产业发展带来了利好。此次乐视体育成立创投基金，通过开放资本，鼓励创业者进军体育领域，更将对体育产业尤其是下游消费领域带来积极利好。
完整的体育产业链包含体育服务业、体育场所建造、体育用品和器械、体育中介与体育传媒五大板块。笼统来说，体育产业包括线上赛事产业与线下体育消费市场。在资本市场，乐视体育、腾讯体育与PPTV体育等都在积极争夺赛事版权。
线下体育消费市场，包含针对全民健身与运动的体育用品与器械，其中，乐视体育通过推出乐视自行车切入体育消费市场。而此次成立50亿创投基金，针对互联网+体育的早期项目，更有助于乐视体育在体育消费领域的布局，从而打通体育产业链，进行全面发展。
在政策与资本市场双重支持下，我国体育产业正不断发展。不过，与欧美成熟与发达的1 体育产业相比，我国还存在产业规模小、产业结构发展失衡等问题。2013年我国体育产业占GDP比重约为全球平均水平的1/
4、发达国家的1/5，甚至1/6，发展水平落后，人均体育产值更是与国外有巨大悬殊。
产业结构上，目前体育器械与用品是国内体育产业发展的主要推动力，这类产品在整个体育产业中的占比接近80%，而体育产业核心体育服务业的比重则不到20%。而在美国，体育服务业与体育用品的发展较平衡，分别达到25%与30%的比例。
综上可知，我国体育产业进一步发展需要扩大产业规模并调整产业结构。按照《关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》的要求，到2025年，我国体育产业发展总规模需要达到5万亿元，根据早前30个省级政府出台的实施意见可知，2025年体育产业规模将达到7万亿元，产业规模迅速扩大值得期待。
体育结构的调整主要是扩大体育服务业市场比例，这可以从鼓励精英赛事市场化、倡导全面健身等方面出发。
（以上数据信息来自前瞻产业研究院提供的《2015-2020年中国体育产业发展前景预测与投资战略规划分析报告》。）
房地产基金的机遇 篇3
柯晓表示，从经济层面看，过往的经济的三驾马车，即投资、消费和出口，中国的出口以往都是出口终端消费品，受2008年的美债危机和现在一直持续的欧债危机影响，欧美消费能力下降，中国出口随之减少，投资品生产过剩。此外，中亚国家及东南亚国家基础设施极其不足，很需要中国输出这方面产品、技术和能力。因此，一带一路的概念就是出口投资品给中亚及东南亚等国家。
从文化层面看，一带一路承载着中国梦及中华民族复兴的重任。同时，通过一带一路，中国文化也可以有新的途径向世界输出。从政治层面看，一带一路帮助中国和平崛起，向世界表明中国是一个负责任的新兴大国，随着经济上与周边国家的深度融合，在地缘政治上意义重大。
柯晓表示，2015年将是一带一路的落实年，从春节前多个地方的政府工作报告上也提出一带一路的布局、建设等相关工作计划。一带一路是国家战略中相当长期的战略，也是长期的投资主题。经济层面上，房地产市场增速下降，投资、建设成为下一个经济看点，一带一路整体上较长期，需要逐步落实。
而对于如何投资一带一路，柯晓推荐小康指数。他表示，小康指数是根据“十一五”国家规划设立的，重点投资先进制造业、现代服务业和基础产业的蓝筹股，即现在的一带一路涉及的核心标的，和一带一路概念契合度较高。银河证券数据显示，截至2015年2月6日，南方小康指数过去一年的涨幅超过60%，在市场同类指数中排名居前。<Z：＼1325＼结束符.jpg>
房地产基金的机遇 篇4
在2010年证监会陆续放开基金的第三方支付和第三方销售以来, 基金和互联网的结合就不断地有所突破和探索。2013年6月份余额宝的诞生, 是互联网基金销售甚至整个互联网金融的引爆点, 让金融行业认识到了互联网的威力, 截至2014年1月15日15点, 余额宝规模已超过2500亿元, 客户数超过4900万户, 超越盘踞基金排名首位7年之久的华夏基金, 成为新的行业第一。
余额宝的成功, 不但激起了基金公司投身对互联网的浓厚兴趣, 也引起了网络公司们的兴趣, 纷纷拉上基金公司模仿余额宝产品设计, 推出“类余额宝”产品。但互联网金融带来的冲击远不止于此, 当前基金行业面对着哪些机遇与挑战, 基金行业又该如何应对呢?
1 互联网金融时代的到来对基金行业带来的挑战
1.1 传统的基金销售渠道优势不再
在传统的渠道时代, 以欧美等发达国家的基金销售历史来看, 基金销售渠道的多元化是必然的趋势, 在相当长的一段时期, 银行主导主导着基金的销售, 任何的第三方很难撼动其地位。但随着余额宝的出现, 将大批的非银行客户直接转化为基金客户, 互联网时代的到来必定意味着千千万万的线上潜在客户价值挖掘出来, 打破了传统的基金通过银行、券商销售基金的价值洼地。天弘基金能够在短短的7个月时间之内打破华夏基金维持了7年的行业规模第一的地位, 无不证明了互联网金融时代, 传统渠道的优势正在受到挑战, 线上对线下的分流作用越来越明显。
互联网金融时代的到来, 传统的基金销售行业正在面临前所未有的机遇和挑战, 对于习惯了在银行、券商等传统渠道进行营销宣传、吸引客户的基金公司来说, 进入电商时代之后, 如何结合互联网金融的特点进行差异化的营销宣传, 给基金公司提出了新的问题。对于首秀的基金公司来说, 除了基金公司自身的品牌影响力, 营销宣传是否符合互联网金融的特点、差异化营销特色是否凸显、是否具有创意, 这些因素直接影响着基金公司在淘宝店的流量和销量。
1.2 收益率等信息越来越公开透明
互联网金融时代的另一个大的特征就是其信息的空前开放和透明, 能够直接以点对点的方式将最新的资讯传递给客户。互联网充分的开放和互通效应也使得各类信息的流通速度空前加快, 基金持有人之前因为信息不对称而造成的选择限制将大大降低, 尤其是各大基金公司纷纷以多种形式宣传自己产品收益率的时候, 基金持有人的转换成本更低, 纷纷选择用脚投票的模式将会使得基金面临的收益率压力必然增大。
1.3 基金行业系统性风险升高
互联网金融时代, 监管法规始终都在, 但现在终于明确提出“互联网基金销售业务也应遵守相关规定”, 这表明基金在互联网金融大发展的浪潮中虽然要敢于创新, 但也需要规范自身业务。另一方面, 基金公司应当树立风险意识, 诸如第三方支付基金 (保险) 销售支付结算业务等互联网金融创新, 不仅其事实风险存在, 而且因其资金流量巨大, 一旦风险暴露, 就极可能会导致系统性风险。具体而言, 当下第三方支付基金 (保险) 销售支付结算业务等互联网金融创新, 风险主要存在于以下几个环节:其一, 第三方支付机构本身的信用风险和网络安全风险;其二, 与基金公司 (或保险公司) 合作推出理财产品的关联风险;其三, 针对部分第三方支付机构并购基金公司的行为, 会造成互联网企业与金融企业之间风险隔离的相对缺失, 更易形成潜在系统性风险的堆砌。
2 互联网金融时代的到来给基金行业带来的机遇
2.1 渠道的提升带来客户规模和市场容量的迅速提升
天弘基金数据显示, 余额宝用户平均年龄仅28岁, 18-35岁是最为活跃的用户群, 占总用户数的82.8%。其中, 23岁的用户数量最为庞大, 达到205万人。余额宝虽然从未靠补贴等形式给予用户高收益的承诺, 但天弘基金依靠稳健可靠的固定收益投资能力, 却给用户带来了实在、可观的收益水平。根据WIND数据, 截至1月14日, 天弘增利宝自成立以来每万元收益总值为309.24元, 在所有A类货币基金中排名第一。
货币基金的管理难度主要是流动性和收益性的关系, 管好流动性, 收益性和安全性也会好, 流动性管理是主要挑战。余额宝的客户定位于大量普通的个人客户, 客单量小, 行为比较分散, 汇集成可预知、可预测的数据, 借助大数据分析, 相比于传统货币基金来说, 余额宝对流动性把握更为准确。随着规模加大, 一方面, 流动性管理难度会加大;另一方面, 规模大的货币基金议价能力也会比较强。
2.2 基金行业的竞争越来越市场化
基金公司发展到今天, 从处处管制, 到处处放开, 面临着混业经营的挑战, 尤其是新《基金法》专门单列了“非公开募集基金”, 这意味着未来基金公司不仅仅在二级市场进行证券投资, 还可以在专户上进行其他领域的投资, 和信托一样, 基金公司将进入混业经营时代。
基金公司牌照已经不稀缺, 门槛降低也使得生存更加艰难。目前能够获得生存的法宝就是特色经营, 走自己的路。目前基金业很大一个挑战就是产品同质化日益突出, 主要表现在产品、销售渠道、策略同质化。我们可以看到投资业绩长期优秀的基金凤毛麟角, 投资排名榜上永远是黑马频出, 这样的情况下很难形成真正的品牌效应。从近两年的基金公司发展轨迹来看, 个别基金公司的确以自己独特的优势在市场上赢得一席之地。优秀是综合的评价, 一家基金公司的产品创新、投资业绩、规模、营销等等参考因素都是不可缺少的, 而其中一项或者两项尤为突出, 那么这家公司就会走出一条属于自己的发展道路。监管的放松将使得基金公司之间的竞争更加市场化, 在市场的引导下, 竞争也会变得越来越良性。只有真正适应这种变化, 真正有能力的基金公司才能显现出来, 行业的未来也才会越来越美好。
3 基金行业应对互联网金融时代的建议
3.1 拥抱互联网, 拓宽营销渠道, 扩大客户基础
自互联网开始搅局金融业后, 基金业不仅成为了互联网金融的重要参与者, 而且也是互联网金融的重要创新者之一。从最初建立自己的网上直销系统, 到货币现金管理账户的推出, 再到目前的货币基金T+0快速赎回, 乃至于货币基金作为支付方式进行网络消费等功能的实现。在互联网金融的问题上, 基金公司表现得十分积极。在他们眼中, 互联网金融是一个必将带来改变的东西。
在阿里八八入驻天弘基金一系列事件冲击下, 基金电商热持续升温。除直接搭建电商业务部门外, 开通淘宝店更是基金主动触网的方式之一。而对于中小基金公司来说, 业务和品牌并不占优势, 所以走专业、特殊路线更有出路。已有两家基金公司正在筹划与游戏、视频等网络公司合作, 游戏和视频网站拥有大流量和稳定用户, 同样是很好的基金合作对象。
目前, 80家基金公司和近80家券商资产管理公司 (含资产管理部门) 中, 获得社保基金投资管理人资格的基金有16家, 券商仅2家;获得企业年金管理人资格的基金有12家, 券商仅2家;获得保险资金投资管理人资格的基金有19家, 券商有7家。可以看出, 公募基金在开发机构客户的领域优势十分明显。除了机构客户外, 产品投资门槛的大幅降低, 还将证券资产管理业务的服务对象扩宽到广大中小投资者, 有利于迅速扩大客户基数。
3.2 提升主动管理能力, 给投资者良好的回报是做好公募业务的关键
回顾公募基金20年的发展历史, 主动管理能力是一个基金公司能否发展壮大的基石。从全球看, 历经百年发展, 美国公募基金稳居全球第一。在近十几年的大部分年份中, 美国市场上的主动投资股票型基金的资产规模, 在全部证券投资基金资产规模占比中都保持了领先地位, 最高曾达到50%。美国股票指数型基金的规模尽管近年来迅速上升, 但规模占比仍在一成左右。从美国共同基金业发展可以看出, 在成熟市场及较为有效的市场中, 主动型投资依然是主流投资方法, 我们更有理由相信, 在相对欠有效的中国市场中, 主动型投资应具有重要地位。
因此, 提高主动管理能力, 给投资者带来持续的良好投资回报, 将成为证券资产管理公司能否在竞争激烈的公募基金市场生存发展的关键。过去两年中, 国泰君安证券资产管理公司在股票市场环境不利的情况下, 抓住了量化对冲和债券牛市的市场机会, 以固定收益为主的业务结构保证了公司的快速发展。加强买方投资能力, 形成固定收益、权益投资和量化投资齐头并进的发展态势, 始终坚持长期投资和价值投资的理念, 建立科学的决策流程和管理制度, 认真学习国外同行的投资经验, 重视分析研究工作, 建立独立、专业的研究投资体系, 加强投研队伍的建设, 用优秀的业绩来回馈投资者的信任, 树立起公司的品牌, 从而赢得投资者的长期信任。
3.3 进一步丰富和创新产品体系, 建设更完善的投资平台
随着互联网金融时代的到来, 利用互联网的传播性和客户资源丰富性, 基金一直在努力做一些革命性的东西, 比如华夏基金旗下的一款货币基金叫活期通, 可以随意支取, 还可以用作信用卡支付, 转账等。
金融在与互联网结合的过程中, 平台的建设非常重要。很多投资者希望得到一站式服务, 但投资者不会单独上一个基金公司的网站, 只买这个基金公司的产品, 而是希望一个大的平台, 满足投资者随时变动的需求。在平台做大的同时, 也要考虑到产品问题, 在大的平台上, 产品非常重要, 因为未来随着利率市场化的进程, 可能单是一个货币基金的产品就会面临很大挑战, 所谓的“宝”也会面临大幅度的缩水, 在这种情况下, 基金公司要考虑的是如何推出更好的产品, 满足客户的需求, 为几百万大规模的客户服务。
3.4 加大风险管理力度, 提升风险控制能力
基金基金行业是建立在信托文化基础上, 信用积累尤其重要。如果不能在规范运作、诚信经营下工夫, 投资人权益保护就是一句空话, 公司和行业的信用将会受到严重损害。因此在创新发展的过程中基金机构和相关人员应把维护投资人权益放在首位, 创新活动中的新思路、新模式对创新者、客户、监管者的传统认识和判断都形成了挑战, 大家以往的经验判断在创新活动中的情况下可能是无效或是部分无效的, 如何在创新活动的同时还能有效防范风险, 特别是避免引发系统性风险是大家要共同面对的课题, 在经营中要更加脚踏实地的落实好维护投资者权益基本准则。
参考文献
[1]沈明辉, 陈汉昌, 郭旭.基金销售的困境与解决之道[J].市场研究, 2013 (6) :44-46.
[2]弗兰克, 伯南克.宏观经济学原理[M].第3版.李明志等译.北京:清华大学出版社, 2007.
[3]刘益, 李恒.企业竞争优势形成的综合分析模型[J].管理工程学报, 1998, 12 (4) :39-42.
房地产基金管理模式 篇5
看，房地产投资基金可以分为：独立型房地产
投资基金、附属型房地产投资基金、半附属型
房地产投资基金。
投资基金是从“单个投资计划”发展起来的“集合投资计划”。当集合投资计划的制度安排是公司时，投资基金便是公司型投资基金；当这种制度安排是有限合伙时，投资基金便是有限合伙型投资基金；当这种制度安排是信托时，投资基金便是契约型投资基金。
公司型房地产基金
公司型房地产基金是以《公司法》为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。其认购人和持有人是基金的股东，享有股东所应享有的一切利益，同时也是基金公司亏损的最终承担者；其发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。
契约型房地产基金
契约型房地产投资基金又被称作信托型基金，是指以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。契约型房地产投资基金三方当事人分别为：基金受益人、基金管理人和基金信托人。
有限合伙型房地产基金
“银发时代”房地产的机遇 篇6
一、“银发时代”催生养老产业经济发展
2013年7月，民政部颁布《养老机构管理办法》《养老机构设立许可办法》正式实施。从此，我国形成三种基本养老方式，即居家养老、社区养老和机构养老。当然，除了这三种基本养老方式还有乡村养老、基地养老、合居养老、异地养老、旅游养老、钟点托老、以房养老、置换养老、售房入院养老、租房入院养老、售后回租、招租养老、消费养老及其他新型养老方式。
为解决当前养老服务业日益突出的矛盾和问题，推进经济持续健康发展。2013年9月，国务院下发的《关于加快发展养老服务业的意见》指出“在养老服务事业和产业投融资、用地、津补贴、税收减免等方面出台一系列政策，扶持养老产业发展”。2014年2月，住房和城乡建设部、民政部等部门联合印发了《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》，要求“各地要结合老年人口规模、养老服务需求，明确养老服务设施建设规划，并将有关内容纳入城市、镇总体规划，加强区域养老服务设施统筹协调，推进城乡养老服务一体化”。再者，为鼓励地方盘活存量用地用于养老服务设施建设，2014年4月，国土资源部下发《养老服务设施用地指导意见》，规定“只有与老年人生活直接相关、专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用的土地，方可确定为养老服务设施用地”。不仅厘清了“养老用地”的适用范围，有利于对目前涉及养老用地的开发建设所产生的乱象加以清理。同时，也在一定的基础上免收土地年租金或土地收益差价，将降低此类投资者的成本。社会力量参与养老产业开发，利好未来社区养老模式的成熟。
此后，2015年的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》提出加大对养老服务业发展的财政资金投入；《养老产业专项债券发行指引》支持发债企业按照国土资源部《养老服务设施用地指导意见》有关规定，以出让或租赁建设用地使用权为债券设定抵押；《开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》指出针对社区居家养老服务设施建设项目、居家养老服务网络建设项目、养老机构建设项目、养老服务人才培训基地建设项目、养老产业相关项目重点支持申请国家开发银行贷款支持。2016年，《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》重点强调加强多层次、多元化的融资渠道、加快保险产品创新等，对产业发展有较大推动作用，在养老金融政策落实中或仍亟须相关法律和政策予以配套支持。
二、“银发经济”催热“养老地产”
有分析认为，未来15年内，养老产业市场规模超过10万亿元人民币，并成为中国最大的产业。目前每年为老年人提供的产品还不足500亿元，尤其在养老住宅供应方面的短缺。这也说明，进入老龄化“银发时代”后，不仅催生出可观前景的养老产业，也使楼市的供求关系必然出现本质性的变化。
毋庸置疑，随着转型和调控的深入，各地不断出现房价下跌消息和房地产企业“钱荒”窘境，加之“以房养老”的出台，决定了“养老地产”的实际需求和未来发展趋势。这使得不少房地产企业主动或被动的进军养老产业，目前国内已有超过80家房地产企业进入“养老地产”领域，在开发项目中引入了“养老地产”“老年社区”等概念。客观而言，真正的专业养老社区寥寥无几，目前国内尚未出现达到国外发展程度的专业养老社区（照料型社区和关怀型社区）。其实，早在2011 年，国内就出现一波“养老地产”热潮和追捧。而更早之前的2005年，中国老龄事业发展基金会发起的“爱心护理工程”，便吸引了近40家民营企业挂靠在该基金会之下，开发与老年护理有关的地产项目。此后，对老年住宅、老年地产关注的房地产企业日益增加。由于目前尚无具体而成熟的盈利模式，在进入“养老地产”的众多房地产企业中，不乏为盘活问题土地，甚至借“养老”之名而圈地的普通地产项目。
另外，一些险企也纷纷出手拿地，进军“养老地产”。但背后却隐藏着以“养老地产”名义低价拿地，获取国家补贴，借公益之名牟利之实。对此，民政部副部长窦玉沛表示，“养老地产属于房地产开发范畴，只是具有养老概念的房地产。真正的养老产业是面向家庭提供居家服务，面向失能、半失能老人提供护理服务，在床位等硬件条件和护理人员等软件方面都有相关要求，而养老地产不能满足相关条件。不会将养老地产纳入养老产业进行管理，也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠”。此言一出，业界戏称“养老地产”如同“无人认领的孩子”。
由于“养老地产”由重“地产”转向重“服务”，服务设施的投入成本在整个项目中所占比重逐渐加大。有业内人士表示，经营“养老地产”短期内难以有回报，也导致了融资难的问题，而后期服务体系一旦跟不上，将带来很多麻烦。也有很多人担心，房地产企业涉足“养老地产”更多的是噱头，只是用于获得市场关注度。当然，“十三五”对养老产业的支持与鼓励有助于养老产业的发展。在市场机会与房地产企业转型的推动下，“养老地产”的开发还是会迎来新的机遇与挑战。
三、“银发时代”房地产企业如何掘金养老产业
随着“银发时代”的到来，房地产企业越发重视被业内称为“隐性刚需”的“养老地产”。
房地产企业欲掘金养老产业，首先要厘清何谓“养老地产”（笔者更愿意将“养老地产”称之为“养老住区”或“老年住宅”“适老住宅”）。虽然，从“老年住宅”“老年住区”演变而来的“养老地产”很早就兴起，但目前仍没有对“养老地产”概念进行准确定义和界定。“养老地产”是地产吗？答案是否定的。从根本上说，“养老地产”是与以住为需求不同，其重点是“养”，其本质是服务（提供支持、照料、护理等相关服务），其核心是运营（通过运营来获得增值、升值）。“养老地产”不等于养老，所谓的“养老地产”只是养老产业的一个载体，其涉及金融、地产、服务、医疗、保险等多个领域，跨度非常大。故，严格意义上说是服务产业，是专供老年人居住的其集居家养老、社区养老和全方位医疗保健与生活服务相结合的住区养老住宅模式。
客观而言，目前国内颇具规模、运营成熟且能实现盈利的纯“养老地产”项目屈指可数。其多数是基本围绕地产而盈利，非是靠养老服务、后续运营管理服务和增值服务等来盈利的。因此，养老产业承载了更多的是社会责任属性。而“养老地产”也非仅是“养老+地产”简单的业态组合，其与纯商业性质的复合地产项目不同。开发真正的“养老地产”的重点在于打造产业链，打造一种可持续发展的开发、经营模式。同时，完善包括医疗保健等相关服务。房地产企业不仅要完成从硬件产品生产商到软性服务提供商的角色转换，还要完成从地产开发商到“城市运营商”的角色转换。作为“城市运营商”需要在社会责任和追逐利益方面找到平衡点，这就意味着将淡化其企业自身利益。所以，真正的“养老地产”项目并非任何房地产企业都能做的。
旅游房地产的机遇与风险 篇7
旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡,70年代中期美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压。为了处理积压与空置,美国从欧洲引入时权酒店这一概念,取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1999年全球销售额达到6712亿美元,其中美国占全球的55%,出售的房间占全球的50.14%。540万个家庭参与了分时度假网络。
从国内发展而言,二十世纪九十年代末,在旅游热和旅游房地产大量定制的情况下,分时度假开始真正受到旅游酒店经营者和房地产开发商的普遍重视。2002年4月17日,在海南三亚召开了“中国房地产分时度假联盟”成立大会,共有30家房地产企业加入。到2004年发展到七十多个城市,一百多家联盟成员。时至2007年,全国关于分时度假的投诉就有几千件,远远高于其它产品类或服务类投诉,分时度假市场美誉度极低,分时度假甚至成为了骗子的代名词,行业发展跌至谷底。但是另一类旅游房地产确发展的如火如荼,1997年兴建的大型主题公园深圳华侨城旅游度假区占地面积35万平米,总投资15亿.截止2013年,已经在上海、北京、天津、西安、成都、昆明、泰州、武汉分别开设了华侨城。2008年起,万达集团一个大投资、大手笔、大品牌的战略拉开了帷幕,近1700亿的总投资布局全国五地,电子院线、连锁娱乐、舞台演艺等强强融合,从金石滩到西双版纳,万达集团每一步都备受瞩目。
2 我国旅游房地产分类情况
(1)以提供第二居所为主要目的的景区住宅开发。(2)以旅游度假为目的的度假房地产开发:(1)产权酒店;(2)时权酒店;(3)养老型酒店或公寓;(4)时值度假型酒店;(5)自营式的旅游酒店;(6)以运动为主题的度假村;(7)名俗文化度假村;(8)会议度假村;(9)旅游(休闲)培训基地;(10)温泉度假村;(11)旅游景区(点)的开发。
(3)与旅游相关的写字楼。
(4)以大盘形式出现的以旅游房地产开发为主的综合性项目。
3 旅游房地产的机遇与风险
3.1 机遇
3.1.1 旅游业发展迅猛、正在形成庞大的消费群体
世界旅游组织曾预测,中国旅游业在今后20年内将保持着高速增长态势,中国将在2020年成为世界第一大旅游国,奠定了我国在亚洲的旅游大国的地位.可见,旅游与房地产结合的相关物业发展前景广阔,以分时度假、产权酒店、休闲物业为主要形式的旅游物业,必将给旅游业房地产业带来生机与活力.
3.1.2 旅游房地产是旅游和房地产两大消费热点的叠加
众所周知,我国消费增长的四大热点是住宅、汽车、旅游、通讯,旅游房地产无疑是旅游和房地产两大热点的叠加。事实上,旅游房地产对城市经济发展的促进,不仅仅来源于其他地产属性,旅游属性更为重要。
3.1.3 中国城镇化的发展
我国1978年的城镇化率是17.92%,2011年是51.27%,预计平均以每年1%的速度增长到2030年城镇化率达到70%。城镇化的发展为旅游房地产提供了巨大的发展机遇,众所周知,中国发地产行业自2001年到2010年走过了十年黄金发展期,在此期间上千亿的城市基础建设投入被称为“黄金十年”的发动机。很多人认为旅游房地产将成为房地产发展的“白金十年”的发动机。
3.1.4 旅游房地产兼顾消费和投资双重功能
旅游房地产除了适应人们休闲消费的心理需求外,更是满足了大众投资需要,真正实现了消费、投资两不误.我国居民人均可支配收入的不断增加,居民有投资的需求,那么产权酒店、时权酒店、时值度假型酒店、养老型酒店或公寓又兼顾了旅游和投资的需要。
3.1.5 国家政策的扶持
“十二五规划”将文化产业确定为“国民经济支柱产业”要求大力推动其与旅游、地产等产业的融合发展。从国家政策上,党中央、国务院及各级政府,相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策,无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台,这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。
3.1.6 越来越便利的交通
从城市基础设施尤其是高速公路的发展来看,北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速;专家预言,在中国的大城市5年之内就会进入5个人一辆车的时代,对于建立在车轮上的旅游房地产而言,这无疑是一个好消息.另外高铁时代的到来,使得人们出行更加便利。
3.1.7 可以解决大量房地产积压的问题
房地产大量积压,可提供大量的房源.据统计部门调查,我国目前积压房率达8000多平方米,很大一部分集中在东部沿海,这为改造产权、时权酒店提供了房源。
3.1.8 专家预测中国到2030年或可工作4天休3天
“在北欧一些国家,人们在一个星期里工作四天,休息三天。依据我国现在的经济增长速度,哪怕经济增速低一点儿,如果每年能增长6%,到2030年,我国就可以实行工作四天、休息三天的制度。”
3.2 风险
3.2.1 平均居民收入还很低
我国大部分居民收入偏低,教育、医疗、住房等消费压力巨大,贫富差距巨大,很多的居民观光型的旅游对于他们来讲也是一种奢求。对于有一定经济基础具备旅游需求的居民,很多人还正处于观光型旅游阶段。很难在短时间内积累大量的度假型旅游消费群体。
3.2.2 消费观念尚需改变
我国居民的传统思想和消费观念根深蒂固,而国民消费素质直接影响着消费的健康性。我国自古以来就有“黜奢崇俭”的消费观念。把“俭”视为人生三宝之一,视“节俭”为中华民族的传统美德。而“奢”则是”万恶奢为首”。绝大多数居民属典型的消费保守型。提倡多元化的消费观,根据客观的经济环境和社会生产力发展的实际需要,当“奢”即“奢”,当“俭”则“俭”,“奢”、“俭”并举,共同拉动内需。
3.2.3 盲目开发
现在中国的旅游房地产开发正出现一股热潮,越来越多的资金、项目纷纷涌入旅游房地产领域。在这个过程中,大多开发商缺乏经验,对于市场的需求信息、竞争对手情况、自身投资及盈利能力、项目风险以及经营方法缺乏足够的熟悉,贸然进入,导致最终的经营不能持续。投资1,23亿元巨资,被誉为天下第一的跨汉江索道,在数百米的江面上空荡荡地回旋着,每天光临的游客不足十人;30名全国著名画家,耗尽4年心血打造的气势恢宏、堪称世界一流的三国武赤壁画馆,却难觅知音。
3.2.4 规模过于巨大
现在许多的项目动不动投资就是几百个亿,尤其以万达投资的几个项目,长白山项目200亿、西双版纳项目150亿、福建琅岐项目300亿、大连金石滩项目500亿、武汉项目500亿。如此大体量的开发,资金的回笼是重中之重,旅游房地产最显著的特点就是旅游带动地产,地产反哺旅游,形成良性的互动,那么地产项目显然是回笼资金的重要途径,然而如此巨大的地产项目最主要的客户群体还应该是以第一居所为主要购买力的客户群体,如果项目选址周边无大城市,最好要严格控制体量。。
3.2.5 借旅游房地产之名,行房地产开发之实
很多房地产企业假借旅游房地产的名义,大规模圈地搞房地产开发,对当地旅游毫无贡献可言,很多旅游项目要么应付了事,要么不了了之,这样的项目如果越来越多那么旅游房地产的名声将会越来越坏,十分不利于旅游房地产的长期稳定的发展。
3.2.6 法律制度的缺失
国家虽然大力扶持,但相关法律法规严重滞后。现时我国产权制度的制约在很大程度上限制了分时度假制度的进一步发展.我国长期以来商品住宅的销售方式只有按建筑面积、套内建筑面积和套内面积等三种方式销售并按照实际可使用的土地使用权年限确定产权,而按照时间段划分产权却是块“真空”,这成为分时度假的“硬伤”。
3.2.7 文化缺失
一些旅游房地产开发商不顾环境、条件、房地产项目贪大、求洋、缺乏个性、趋于同质化,乱建寺庙、佛像和不伦不类的主题公园等,不仅破坏了风景名胜、古迹文物的原始景观的文化内涵,也对旅游环境的生态格局和风景结构造成了破坏。粗制滥造使项目的文化品位大打折扣。没有文化或蕴涵肤浅文化的旅游房地产项目,很难在旅游业大潮中立足并站稳脚跟。
3.2.8 分时度假给行业造成的伤害
时至2007年,全国关于分时度假的投诉就有几千件,远远高于其它产品类或服务类投诉,分时度假市场美誉度极低,分时度假甚至成为了骗子的代名词。
3.2.9 行业呼唤成熟的旅游房地产品牌
按照国际国内权威机构的预侧,未来20年,中国的旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景,我相信中国旅游界和地产界的有识之士一定不会忽视这种重大的历史机遇,一定会把旅游住宅地产这个特殊的交叉型产业推向其应有的发展高度,并成功打造中国成熟的旅游房地产品牌!
4 总结
我总结旅游房地产其中有两点尤为重要:1、必须保证项目的赢利点是在旅游项目上,不能单纯依靠房地产开发作为盈利点。2、大力发展分时度假,只有分时度假发展好了,旅游房地产才能真正得到发展。我个人认为以提供第二居所的面积占总面积50%以上。就可以定义为旅游房地产。如果有真正负责任的品牌旅游房地产企业在全国范围内努力发展分时度假系统,那么旅游房地产的春天将为时不远,我们欣喜的看到万达通过收购旅行社等一系列举措正在朝着这个方向前进,希望能取得成功。
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房地产基金的机遇 篇8
尽管很多媒体报道,中国房地产市场已显疲态,但中国仍是工业地产投资者当之无愧的首选之地。中国工业地产的兴盛局面,部分原因是中国电子商务的快速发展所致。
仲量联行中国区工业地产部总监司徒艺(Stuart Ross)表示:“我们发现,城市化的持续开展,加之零售量呈两位数增长,推动了市场对优质仓储空间的需求,从而为日益强劲的零售业尤其是电子商务提供了支持。”
零售业对质量优异、位置上佳的配送中心的需求,凸显了中国仓储存量的长期匮乏。
过去,中国的仓储设施注重服务于出口市场。然而,随着国内经济的繁荣,对现代物流中心的需求持续增多,以支持国内市场的发展。
但是,国内多数仓储设施陈旧,无法满足现代企业的需求。中国仓储协会(CAWS)日前预计,中国有约7亿平方米仓储空间,但仲量联行预计,国内仅有约4000万～5000万平方米新建仓储设施存量。
司徒艺补充道:“尽管对现代仓储物业的需求日增,地方政府却倾向于限制给工业地产开发商的土地,因为他们认为,其他一些土地用途,会从创造就业和增加税收等方面带来更大的收益。这将有助于把仓储空间长期保持在低位,不论是对开发商还是对投资者而言,都将是有利的。”
然而,机遇与风险并存:“在中国,所有行业面临的一大风险,是政府控制失业率的能力,在监管方面,有追溯性的新法规,可能随时强制实行,从而为市场提供指导。例如,一项土地使用政策的变更,可能改变整个投资环境。”
房地产基金的机遇 篇9
然而，2008年3月8日，由福建象屿房地产开发公司开发建设的位于福建省南平市的江南·第一城推出B组团330余套住宅，开盘当天便售罄，在全国房地产市场观望氛围浓厚的市场背景下，逆市飘红，令人关注。
为什么福建象屿地产能够在当前形势下取得如此成功的骄人业绩?这个问题不仅引起专家业界探讨，更成了闽北街头巷尾的热点话题。因此，也引出了对“当前形势下三线城市房地产发展机遇”的关注，中央的宏观调控政策对重点城市产生了影响，但是对处于城市发展期的三线城市，究竟是影响还是机遇?2008年4月16日，一场名为“新形势下的三线城市房地产发展机遇”论坛在福建省南平市江南·第一城会所多功能厅隆重举行。多位专家会聚一堂，以一场高峰对话，深刻探讨了这个问题。
宏观调控永远在进行当中
刘波：我们就用一个小时的时间进行交锋，今天我们想探讨这么一个话题，实际上如果我们同时在关注中国的经济，关注中国房地产的话，我们会发现最近有些报告，全国大规模扩张的上市公司，他们在股市上是全线下跌，宏观调控在中国进行得如此严厉，我们今天下午交流的话题是三线城市的发展机遇，但我们不得不关注一个前提，就是不管这个是三线城市还是一线城市，都要面临一个话题叫做宏观调控，所以我第一个话题特别要问一下顾云昌先生，就是宏观调控已经进行了这么一段时间，是否已经达到了它的一个真正的目标，如果这个目标没有达到的话，我们接下来第三、第四季度是否还要进行宏观调控，房地产在一二线城市的表现有没有可能会传染到三线城市?
顾云昌：这是一个很大的起点。首先我要谈一个观点，宏观调控和房地产调控是两个不同的概念，我们一般情况下说房地产宏观调控，这种说法有所偏颇。宏观调控是整个国家对整个宏观经济的调控，房地产市场调控是其中一个方面。第二个概念就是说，宏观调控在进行中，房地产市场调控在进行中，因为市场经济我已经讲过是扭秧歌经济，宏观经济也是扭秧歌经济，所以要不断地调控，宏观调控永远在进行，只不过有时候“少啦少啦”。有时候“多啦多啦”。宏观调控到现在为止来看，仍是投资率增长过快，信贷过多，外汇顺差。房地产市场如果没有这几年政策的出台，我们的房价恐怕还不止现在这个样子，可以说出台的政策取到了一定的效果，但是没有我们想象的那么好。因为有些问题不是房地产自己造成的，比如控制性的供应。因为宏观经济要求资产投资、房地产不要增长太快，我们就要求土地增长不要太快，造成了我们供应的紧张。
我们现在有几个过剩，一个是产能过剩，一个是劳动力过剩，一个是资金流动性过剩，三个过剩却遇到了我们住房供应不足，现在价格涨得快，是我们需求太旺盛了，供应不足，跟不上。当然越是跟不上，投资就越多，所以这个是有矛盾的。现在专家们都有这么一个观点，应该说我们这几年，房地产市场调控主要是抓住一点：抑制过旺的需求。其实“国八条”、“国六条”和我们的央行第二套房政策都是在抑制需求，如果不抑制需求就会更旺，当然我们还是希望增加有效供应，这样才能使价格平稳，所以宏观调控、房地产调控是永远进行当中的。
规范化市场需要“软着陆”
刘波：去年第二套房政策出现以后，我们去年第三、第四季度和今年第一季度主要成交量有一个较大的萎缩，另外局部也出现了一些价格的微调，而最近还有些说法就是还会再加大房地产的宏观调控，是不是这样?
顾云昌：有人也问我了，我说我没听说，因为传说很多，我相信我们中央政府会把握宏观调控的力度，规范房地产市场宏观调控的力度。因为谁都希望我们的经济保持一个稳中求进的发展，房地产市场保持一种稳健的发展。所以我们去年的工作会议和我们十七大提出的“两防”，防止结构性的通货膨胀变成全面性的通货膨胀，第二个是防止我们经济从偏热变为过热，今年政府工作的要点，讲到了另外“一防”，防止经济的下滑。我想整个中国的经济有不确定性，我们房地产市场当然也有不确定性。建设部在两会间的观点是防止房价上涨过快，他们认为房价上涨过快的因素还在，因为我们现在仍是供不应求，既要防止扭转供求关系下滑。又要防止继续反弹，希望我们的价格可以走稳。我和刘教授说，如果我们2008年的房价可以跟上CPI，4.8，这不挺好嘛。甚至我不涨。或只是1％、2％，也是可以有效地挤压泡沫，在材料上涨，人工上涨的情况下，房价不上涨的话，等于是下降了。过去是虚涨的空间，我们把未来两三年的涨幅都达到了，那么就需要它慢慢把泡沫挤压掉，我希望是一个“软着陆”。
还有，我认为看房价不能只看同比，或只看环比，应该两者结合，这样才比较科学。因为这个过程就是我们调整理性回归的过程，要客观地看待我们市场。当然，我们房地产发展也离不开媒体的帮助，但有的媒体喜欢“炒”，所以希望媒体也要客观看待，既不要唱“衰”，也不要继续唱“涨”，咱们要唱“稳”。
房地产行业需要盘整
刘波：今天我们思考的这个问题是房地产宏观调控问题，也就是一个国民经济和房地产产业的整合问题。在目前中国经济的现状下，包括面临的严峻国际形势。事实上，每个房地产企业都有直接的感受：今天资金回笼困难了，资金链要断了，给房地产企业的运作很大的压力。那么，现在我们房地产行业的发展的整个大态势是否会出现一个比较大的变化?改菩?平稳?或者反弹?请教一下专家的意见。
刘福泉：首先，关于前期的宏观调控，我的观点是：乏善可陈。比如90平方米房子占市场总量70％政策。这“90平方米”政策怎么推呢?按照常规只能是单价提升，才能使户型面积控制下来。但看宏观政策方面，政策一方面打压户型、另一方面打压房价，这种做法就比较难，效果并不理想。近年来，除了税收落实打压了房产销售的总价，其他所有的宏观调控效果都并不大。所以，只有到现在，市场本身自己需要调控时才见到了宏观调控才见到了所谓的效果。
其次，我觉得我更喜欢把现在的房地产行业看作是一种盘整。通常有人说现在这个时代，每个人都觉得是一个特别“自以为是”的时代。在这个时代，房地产市场也同样如此“自以为是”。房地产行业的爆炸性增长，根本不照顾市场的感觉。也是这种情况。我的一篇BLOG里有一篇文章，“房地产市场：我的地盘谁做主?”就是表现了现在楼市遭遇的现状。目前的房地产市场完全冷落了市场的作用。所以，现在出现的房地产盘整很大程度上是市场想说话。
我认为，房地产市场刚构建时，有很多很多不符合规律的事情。但随着房地产市场的发展，现在在盘整过程中逐渐地恢复了规律整合。现在的房地产市场，大家都需要归位。也就是说，现在的城市房地产市场发展情况要
跟城市的地位相匹配。在这一轮的房地产市场，谁最“衰”?毫无疑问，是高增长高风险的珠三角地区。前一段时间，以深圳、广州为代表的珠三角地区增长太疯狂了。但大家也知道珠三角地区的地位明显低于北京、上海等一线城市。因此，现在也看到珠三角地区出现了房价趋势的走缓。在过去的时间里头，房价疯涨的城市里，盘整很正常。举个例子。比如福州，在去年某房地产企业高价拿地进入福州以后，立即造成了福州某房地产板块房价迅速的增长，甚至一天之内涨价在千元以上。但在最近一周，此版块地区价格明显下降。这与珠三角城市深圳、广州目前出现的情况非常相似，最终回归了城市的本位。
在此，我总结下，我认为房地产市场定位重要。我认为一个城市的房地产市场最终还是要与这个城市的母体本体、城市的发展情况所整合、所相匹配。谢谢。
宏观调控下的三线城市获得发展机遇
刘波：现在，我们最终回到三线城市的探讨。那么我们一线、二线、三线、四线城市的城市划分是个什么概念?陈亮：我认为这种城市档次的划分很有必要。实际上我们国家政策做的就是“形象”两个字。一线城市房价涨得太快，所以国家开始踩刹车，给他“吃药”。结果，二、三线就跟着一起“吃药”，而这“药性”又非常大。那么实际上，我们所指的一线城市意思是达到人口达到1000万人以上的特大型城市。二线城市一般指的是宁波、杭州、福州、厦门以及内陆省份的省会等城市，人口规模在100N400万之间。三线城市一般指的是地区级城市或各个区域的新兴城市。人口规模基本在20～100万之间。南平40万人口数量属于三线城市。此外，还可以划分为10万人口规模的小城市和一些城镇。
但实际上，中国所有政策一刀切，产生的影响非常深。比如90/70户型一刀切的政策，在每个区域感觉都并不一样适应。其实目前大部分政策其实都并不一定适合三线城市，只适合一、二线城市。意图要给已经生病的一线、二线城市“吃药”，但实际上却给没有生病的三线、四线城市也“吃药”了，这是不正常的情况。谢谢。
刘波：比喻得非常生动。现在我们请教三线城市的房地产开发商郝总：这一轮宏观调控进行的现在，目前南平也是否出现了消费者观望的情况?和一、二线城市一样受到了影响?三线城市表现怎么样?南平市场表现怎样?
郝雷鸣：作为开发商，我们必须要从宏观层面掌握。首先，我应该先讲一下我们为什么来南平。事实上，当初来南平是象屿集团的一种战略安排。在前两年。象屿集团做集团总结规划，研究房地产市场布局时候，我们想起了中国有句古话：物极必反。中国房地产已经热了十几年，总会遇到一个周期性的问题。象屿集团房地产部门已经踏入了房地产市场已经有些过热的长三角地区和厦门地区。所以为了应对宏观调控所带来的市场调整和冲击，我们一定要到市场最稳定、潜力最大的地方做一些补充。基于这种考虑，我们的第一站选择了南平。
现在看起来宏观调控影响还是很大的。首先，钱“紧”了。银行缩紧银根，房贷个贷也停止了。那么从南平房地产市场表现来看，我们比较了南平去年和今年的市场资料发现：今年第一季度南平的房地产产品销量还是再涨，房价比去年同期还在上涨。而在市场信心方面，感觉还是不错的。在去年，江南第一城第一次开盘，计划开盘330套，可是在销售现场采取摇号方式销售却来了4000人左右。今年3月，计划开盘200套。采取放号形式销售，最终放了800个号牌。所以我认为，从小的细节上看，南平房地产市场的市场信心还是有的，宏观调控的影响是分区域的。
刘波：我公司有很多销售的楼盘都在三线城市，这也是我们进行战略调整的结果。如果说一、二线大城市是股市里的蓝筹股的话，前几年主要涨得就是蓝筹股，那么现在进入了蓝筹股的盘整阶段。如果将三线城市比做是优质的小盘股票的话，那么现在也应该能走出一个独立行情的机会，有一个较大的上升空间。请嘉宾们表达一下意见：三线城市有没可能全国低迷的状态下面，是否有增长的可能性，走出一个大发展的独立行情?
陈亮：我有一些数据告诉大家，第一方面原因，南平地产市场和其他三线城市不一样。最大的制约因素：南平没有地。房地产市场发展一个要素需要土地的供应。如果没有土地的供给，楼市的供给量肯定解决不了。目前，南平房子很好卖的大背景是几年所积累下来的购买力。因为南平很多年来没有很好的房子可以供应。
第二方面原因，国内房地产市场发展分4个阶段：第一阶段，90年代初期土地出让尚未实施招拍挂时，楼价2000左右。地价700元左右。当时决定房价的成本构成是建安、利润、地价、税收四个方面，其中地价和税收占比例较小。第二阶段，90年代中后期，开始运作阳光土地出让，土地价格迅速攀升。地价占房价比例大幅增长。第三阶段，2003、2004年，大量土地已经完全市场获得。土地成本第一次在价格体系中成为第一位，在30％左右。第四阶段，2005年以后，新出让的土地，土地价格已经占到成本的60％左右。去年底福州有新拿地的项目楼面价占预估房价成本80％，建安成本所占比例却大幅下降。
综上所述，南平楼市发展情况才到第二阶段。南平楼市价格并不太高，无需做太多挤压。南平楼市价格与价值基本吻合，泡沫较少。价格地价、税收由政府掌控。这两项增长最快，涨幅最高。而原本有房地产企业所掌握的建安成本与利润已经大幅下降。因此，一二线城市与三四线城市需要首先改变已经非常明朗。
三线城市把遇机遇稳中求进
刘波：以往一线、二线城市房子被热抢，可是现在大城市的房子都在进行打折促销。以往大城市，土地出让时，大家都在抢地，可是现在出现了土地流拍情况。一线、二线城市出现的萎靡。是否说明了三线城市是否是未来发展的主要方向?是否进入了一个发展机遇?三线城市能否走出自己的独立行情?
刘福泉：我想先分析中国改革开放的一种局面。首先，在改革开放前，城乡是分割的。在改革开放后，城乡开始频繁流动。农村人力、资源流向小城市，小城市流向大城市。物流人流越大量地聚集，房子的需求也就越大，购买力越强，城市的房价上升空间越大。
那么经过了十年左右的资源聚集，现在一线城市出现了盘整局面。随着北京、上海等一线程似乎的居住成本越来越高，到了盘整的一个很正常阶段。所以现在物流人流的聚集开始往下一级程城市辐射。也就在三年前时，例如福州这样二线城市受到了这种辐射，这种资源聚集好处也被福州享受，成为房地产市场发展最快的地区。
到了现在，这种辐射已经开始向三线城市转移了。南平这样的三线城市迎来了一个发展的机遇。但这三线城市中还可以分为两类。我有一个不恰当的比喻：一类是“傍大款”的女孩，所谓“傍大款”三线城市意思是在楼市前一阶段傍上一线、二线城市发展机遇的三线城市。比如广州、深圳的城市发展带动了三线城市东莞的楼市发展。这类三线城市楼市往往更随辐射他的一、二线城市联动。还有另一类三线城市是“属于自己奋斗的女孩”，没有享受到一、二线城市发展所带来的收益。比如南平，完全是根据自己的市场需求走出来的市场行情，南平目前正迎来一个历史机遇。
陈亮：从2004年开始，我们希望楼市能够稳定的发展。现在回看南平市场。我们分析。南平客观的、刚性的楼市需求量非常大。南平的房地产企业应该要满足于这种需求，积极求稳。
刘波：真是房地产的冬天来了吗?我们三线城市的春天是不是开始了?
顾云昌：其实我不太有冬天的概念，经济上讲也有春夏秋冬，但冬天并不难过，北京过冬天很舒服，有空调、有暖气，也不要穿的厚厚的，也就是说。要看你企业怎么看，如果有空调有暖气你很好过，你资金充分了再冬天你不怕。
其实我们整个房地产企业是在大环境钱松下的钱紧。事事都要讲究稳健，都要讲究稳，据了解，香港的几大开发商，他们的共同特点就是保守、稳健。所以房地产企业要做一个经得起调控，不怕调控的企业，我们的楼盘要做一个不怕调控的楼盘。这就要看如何来掌握你的资金链，如何来安排你的产品。另外，刚才谈到三线城市除了共性，还有个性，也就是不同的三线城市不一样，市场的冷热和当地的经济、产业很有关系，我们南平经济有没后劲，产业结构是不是好，会决定我们未来的市场如何。这是第一。
第二，与当地的土地供应节奏、供应量有关系。政府如何把握供应节奏，和当地的环境有关系，比如南平这个地方，如果这块地不开发出来，在一小块的地方，再搞用地也是紧张的，所以这个土地的供应量、供应节奏与规划连在一起，有关系。一般来说，中小城市、优质企业的抵抗力强一点，再调控，顶的过去，反过来，跟原先说的相反，企业抵抗力弱，城市抵抗力弱，产品抵抗力也弱，那么就可能在大浪踏压当中。被杀掉了，这是正常现象。
刘波：什么样的产品的价值、特色能做的好?三线城市足够有自己的条件，做什么样的项目，风险相对小，对三线城市来说，推出什么样的产品，会有更好的空间?
陈亮：房地产产品涉及方面非常多，好的建筑、好的景观、好的环境、好的配套、好的交通等等，这些在具体产品的构建中代价不是很大，反而这种产品带来的卖点可以获得很多提升空间。那么在南平做项目，当然也是我们长期十几年来的开发经验也证实了，就是小盘子、碎盘子是无法形成高品质的，南平市政府也考虑到了这点，所以在一些新区中几百亩、上千亩整体运作，这样会形成非常好的一种小区开放空间，大家住在里面，尽管人还是很多，但整个空间感很好，第二配套有条件做起来，实际上南平人气非常旺，但是它的消费没地方去，老城区消费基本饱和，那新区消费如何构建，需要空间，需要配套，需要交通，上次我就听到市里面已经在三江六岸做快速通道，事实上我们看到的大型的桥梁、道路、公共设施建设都是在为新区做准备，如果一个新区，看上去在南平3.4平方公里面积的外围，感觉很远，因为它不是步行之路，之前15分钟，道一通之后5分钟，你在旧城区里怎么绕5分钟都足够了，那他会觉得这种尺度完全适合居住，而且在这种尺度下可以在小区中享受高品质的生活，那我觉得这个产品慢慢就成熟起来，这也应该是这个城市所追求的产品，实际上这其他城市已经慢慢在做了。
南平确确实实太局促，我也感谢现在的南平政府，把整个城市的空间尺度完全舒展开来，甚至还有一些更大更外围的区域去拓展。还是那一句话，如果没有空间跟供应量，房价还是不好控制，最后受苦受害的还是老百姓。但是对于产品上，可塑的地方非常非常多。
品质先行共同打造南平新城市
刘波：现在有一个清晰的共识：宏观调控是一个必要的行为，房地产商在具体的环境里面，因这个城市具体条件而不同。那么最后请大家用一句话来总结今天的对话吧?
陈亮：南平市政府跟开发商共同握紧这个市场，稳健持续发展。
顾云昌：重复我刚才说的话，我寄望我们第一城，第一个大的楼盘，第一个品质好的楼盘，而且是真正的城市。
刘福泉：我觉得南平在福州等众多城市里面，是一种很难得的城市类型，它有很好的产业基础，很好的企业，希望南平人可以很好享受这个现状。