房地产的标志设计（通用12篇）
房地产的标志设计 篇1
项目管理是20世纪50年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目, 其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理, 即把持续进行的运作的许多方面视为项目, 并运用项目管理技术来进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成:启动, 计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策化和设计过程中, 引入项目管理的概念, 对项目策化和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理, 起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化, 操作更简便、理性和有序, 有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制, 并对项目的后期建设产生积极的影响。
房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败, 由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上, 认为设计公司配合不积极, 方案总不能达到甲方满意, 施工图设计不负责任, 二次设计多, 造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。
其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。房地产开发商要集成社会各种资源才能完成一个房地产项目, 这其中包括市场研发、地质勘察、规划设计、成本测算、建筑工程总包及工程专项分包、园林市政工程施工、营销策划、融资管理等, 这些人或公司都是房地产项目的参与者, 但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员, 大多工作都是通过承包和采购的形式完成的, 而设计工作是贯穿项目始终的, 对设计公司合理准确的采购, 对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。
对于不同的项目、不同的公司管理风格项目阶段的划分可能会有所不同, 用项目管理理论结合中国房地产建设的实际出发, 同时结合中国规划设计市场的特点, 项目可以分成以下几个阶段:启动阶段———设计阶段———工程计划阶段——工程施工阶段———控制阶段———收尾阶段。
以上阶段是项目被批准开展后的项目生命周期, 之前的项目选择、项目分析过程即可行性研究报告和项目建议书不包括其中。
很多住宅或商业项目在其项目周期还未结束时就已经开始其产品生命周期的销售阶段, PMI的项目管理知识体系PMBOK没有类似的论述, 在随后的论述中我们简单的分析一下此阶段在房地产项目周期中所处的位置。
1 启动阶段
设计工作在项目全过程中起着不同的作用, 但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因, 市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目, 启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围, 很多房地产组织结构都是典型的项目式结构, 划分成几个职能部门, 启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要, 包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围, 渐进明细产品的总体定位。拿住宅项目为例, 住宅社区-别墅住宅社区-地上二层底下一层节能别墅住宅社区, 通过每次对项目的定义加深, 明确项目的产品范围, 就是我们常说的概念设计, 同时制定产品范围说明书, 和项目章程一起作为项目开展的原始依据。
2 设计阶段。这个阶段又分为设计采购和产品设计两个阶段
2.1 设计采购时选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。
设计采购可以用两种方式进行, 直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师, 这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标和公开招标, 现很多公司都采用此方式就不再赘述。
2.2 产品设计是在概念设计的基础上深化建筑设计, 这包括方案设计和初步设计。
方案设计的主要内容是:总体规划设计方案、景观绿化设计方案、建筑单体设计方案。作为一个完整的房地产项目, 这三项内容是紧密衔接相互制约的, 必须在方案阶段同时考虑同时深化。初步设计阶段包括内容:规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计方案通过要经过两道门槛。
首先是项目投资人或发起人的认可, 我们暂且把项目投资人或发起人称为老板, 让老板用最快最简单的方法理解产品是非常重要的, 有很多项目的设计管理人员抱怨楼都盖起来了老板又要改立面, 其实这不是老板的错, 是我们规划设计管理人员没有建立有效的沟通方式, 让老板没有理解设计方案的真实信息或过滤掉了部分信息, 要顺利通过这个门槛, 就要建立有效的沟通系统, 不只是规划设计而是整个项目的管理。
其次是政府各职能部门的审核, 这也是伴随项目始终的重要工作。对国家及地方的法律法规进行充分的了解, 多吸取同类项目的经验作为本项目的风险。
3 工程计划阶段
这是整个项目的关键阶段, 要制定工程施工总体计划, 其基础就是施工图。施工图设计包括:市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围, 而大部分的材料设备采购也应该在这个过程完成, 并成为施工图的内容详细表述, 这其中也包括专项设计的采购, 例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。各专业施工图设计越细致项目成本预算就越完整详细, 项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。对于大多数建设商业住宅的房地产项目, 此时已开始产品的销售策划工作, 这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息, 把设计语言翻译成大众语言进行宣传, 吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品, 避免虚假错空的信息传递给未来的客户。
4 工程施工阶段
按照项目总体计划按部就班的进行施工组织, 这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。
5 控制阶段是和工程施工阶段并行的, 质
量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制, 而开发商一方主要控制的就是变更, 设计管理要及时准确地审核各种变更, 提出准确地通过或否定的意见, 使变更的发生尽量不脱离总体计划, 同时还要提出对项目有利的变更申请, 例如变更新技术可以提高工程进度和质量。
6 收尾阶段
此阶段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同进行收尾, 其中设计管理很重要的工作就是总结经验教训, 这对一个公司持续发展有着重要的支持, 一个项目的完整历史纪录会成为其他新项目的模版、风险库、数据库、专家库。
但是, 再先进的管理方法和技术手段都是僵化的, 而其背后的思想和理念才是精华。在项目的实际操作过程中, 要结合实际情况, 适当地运用它的手段和方法, 才能达到事半功倍的效果。
房地产的标志设计 篇2
设计部主要职责：
一、协调设计院，对合同预算部、工程部、营销部、开发拓展部等进行技术支持。
二、保证项目的时间节点：各种手续的完成、项目的开工、开盘、各个分包的顺利进场（需要完成门窗、栏杆、保温、百页等技术资料进行招采）、交房。
三、收集、制定、完善、定期调整公司产品的标准，如新的户型设计方案、新的规划理念；还有根据国家的规范的调整与技术的发展而变化的各种分部工程，如门窗栏杆、玻璃幕墙技术方案。
对设计院主要内容（项目的控制）：
一.在拿地前期要核实规划条件的经济指标，验证其是否正确。二.拿地后根据营销部门提供的产品研究报告，根据报告编制设计任务书。进行方案设计。在方案设计阶段，核实经济技术指标，确保其正确，同时要对要提出优化意见,这个时候确保时间，保证项发完成报规手续。
方案开始时候需要完成的工作：
1.需要地形图纸，及地形场地条件相对标高等
2.必须完成项目的地勘工作，为了施工图做准备--需要招标采购在方案设计开始前确定地勘单位。地勘需要总平面绝对标高和项目总平面图（带比例）
3.必须完成完成售楼部的装修设计单位的确定--在售楼部做施工图的时候可以做装修方案设计，在售楼部施工图完成后可以做售楼部的装修施工图设计。
4.最好确定景观设计公司--需要招采在方案开始前确定。可以在进行方案设计的时候咨询景观公司的意见，以达到更好的设计效果。如果不能在方案完成时候确定景观设计公司，进行售楼部及整体的景观设计工作。
5.需要营销部门进入参加商铺的划分，以免施工图完成后重新划分，这样很可能造成卫生间等系统的重新设计。
6.进行电梯厂家的考察比较，在方案结束时完成厂家的招标，以免为施工图设计做准备，不必改井道等方案完成后需要进行各个部门评审，建筑也要核对其指标。
三。根据公司的积累及营销的意见编制设计任务书。进行建筑工程施工图设计。
施工图开始前需要完成的工作 1.地勘报告的完成
2.售楼部装修设计方案开始进行做 3.景观设计公司做景观设计
4.需要完整地形图，带坐标点，及场地绝对标高--总图开始前提供 5.人防单位确定可以进行设计（需合同签订）
6.市政水电暖管网图纸，提供雨水、污水市政接口位置、标高、管径，根据项目所处位置确定是否做化粪池及技术指标，以及根据项目情况需要临近的市政条件，因为开挖需要打护臂桩，以免破坏市政管线 7.需要施工道路开口图纸--一般7米，道路中线与场地红线焦点坐标
施工图完成后需要各个部门对其会审及施工与设计单位进行会审。
在建筑工程施工图完成后
进行外墙面砖的选择确定，招标采购的招投标完成--主要对售楼部外墙砖材料的确定及主体外墙材料
四。售楼部装修施工图：
1.根据装修设计方案调整建筑施工图方案（也可图纸会审时候提出），在施工图
绘制过程中要注意装修得设备方案和土建的设备方案的吻合。
2.在施工图完成后需要设计单位提供全部主材的材料样板，设计部要进行确认及调整。
3.在完成材料样板后需要进行家具的方案的选择比较，确定家具灯饰方案。
4.对于软装需要在装修施工图前确定有设计单位做还是由专业的公司做，一般由专业的公司做。施工图完成后需要各个部门对其会审及施工与设计单位进行会审。
五。景观施工图
景观方案需要建筑方案确定，景观效果图需要建筑的3D模型。
需初步设计前确定建筑的总平面，场地标高，架空层具体尺寸。
初步设计，需要确定各种小品形式种类，植物配植。
施工图完成后需要各个部门对其会审及施工与设计单位进行会审。
设计部与各个部门之间配合工作的内容：
一、对合同预算部招标采购的工作内容：
1.需要对建筑施工过程中对材料的确认及优化（需要公司的积累），需要提供各种技术支持，如外面面砖颜色、规格，门窗，地弹门，幕墙，栏杆，百叶，雨棚，入户门，防火门，卷帘，保温，公共区装修等方案确定。以上方案提供前招采需提前考察厂家。
2.需要对成本的目标成本的制定进行支持，在施工图完成后填写各种指标及做法。同时在目标成本及国家的各种规范的控制下进行外面面砖，门窗，地弹门，幕墙，栏杆，百叶，雨棚，入户门，防火门，卷帘，保温，公共区装修方案，并把其提交给预算部门。
二、对开发拓展部的内容：
满足各个阶段的政府手续的图纸的要求--具体有项目发展部提供
三、对营销的工作内容：
需要营销提供的产品项目定位，户型方案。
需要和营销部门确定建筑方案，售楼部方案，景观方案 3 提供建筑效果图，售楼部及整个项目效果图，以及景观效果图。4 需要和营销部门与设计公司确定模型的建筑方案，景观方案（提供图纸）外墙材料，颜色，线条等。
需要提供营销用的户型平面图，用于彩图绘制。6 需要提供建筑的合同附图 7 需要确定商铺划分方案--方案阶段
四、对工程部的工作内容：
1.提供面面砖，门窗，地弹门，幕墙，栏杆，百叶，雨棚，入户门，防火门，卷帘，保温，公共区装修方案
解决施工过程中的问题（与设计院协调），如基础换填，构造柱问题，各个分包配合问题。
设计工作工程对细节的一些需要注意的地方 1.地下室车库一般每个停车位要控制在35平米/车.2.地下室围墙外的处理，如果地下室墙外有柱子，这时候一般要把这些柱子用围墙包住，也就是做成封闭空间（后期可利用，出白图处理），如不封闭择需要用防水层包住柱子，更浪费成本。
3.基础换填，一般用混凝土和毛石混凝土，但成都地区毛石产量少，不宜采取此方式，否则浪费时间。
4.构造柱的设置原则:大于2米的洞口、电梯门洞口尺寸（强度低问题，要打膨胀螺栓）、100与200墙交界处（通缝问题）、100墙的门洞处（安门后不稳）
5.门窗：根据节能设计规范做，一般为中空玻璃5+9+5mm。最好开始任务书中提出用推拉窗（门洞口可开大，成本较平开低）；开窗
面积小于4平米，否则空气层要12mm厚，如果不能避免可请施工单位解决9（一般和节能办有关系）
6.根据目标成本和公司标准作不锈钢或者钜管，注意可踏面得问题，成都为可以踏到得面与国家规范不同。栏杆的受力部位钢管
厚度一般为1.8mm或2.0mm，其余1.5或1.2mm，最好为2.0，1.5，1.2mm否则容易锈穿（和施工单位关系大）--2道防锈，2道面漆 7.百页：应采用彩色铝合金百叶，带肋的，上下片间距根据公司积累和设计（和空调散热有关）--公司做的为5mm，有的为50mm.8.入户门、防火门、卷帘门等：根据图纸确定尺寸，根据厂家样品确定材料等技术参数（需要积累）
9.地弹门，幕墙，雨棚：根据图纸确定尺寸和厚度，根据厂家的图纸来做（需要厂家技术支持）。雨棚一般为1.14夹胶玻璃，朝
两侧排水。10.保温：需要设计公司明确范围，冷热桥的做法，飘窗顶板、低板、侧墙数据。图纸要细致（和设计院的好坏有直接关系）
11.面砖及分色图：明确大的面砖及涂料的分界，一般飘窗小的面用涂料；飘窗上下及侧板的做法；明确阳台分户墙的做法；
建筑立面图纸无法看到的部分的做法；入户花园的做法及入户花园与外墙的分界线。
12.空调板与水的管道井做排水及防水。
浅谈房地产项目的规划及设计 篇3
关键词：房地产项目； 规划设计；成本
引言：房地产的设计依据往往是根据建设单位提供的项目规划设计，为此，项目规划设计的准确性和精确度便成为前期策划和规划设计的契合点。该文指出地产项目的规划要适应市场发展变化的需求，符合消费者的品位和消费能力，在这种情况下设计建造更多的多姿多彩的建筑。
一、规划设计的要点
1.规划设计需以人为本
以住户的生活舒适方便为本。楼盘建成是让人住的，设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。背离定位就会做出完全不能用的方案。另外，在进行规划时，要避开规划的细节和争议地，从规划专家的角度进行思考，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，要尽可能想得更远一些，几年后该地段的预测情况，要从规划的战略发展中，而不是从规划的细微出，寻找市场的价值和投资点。所以，地产单位在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排，否则就成为无源之水。为此，一个好的规划设计，必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。规划出新的机制和设计方式随着设计专业分工和市场的细化，配合设计各阶段的咨询顾问公司、方案设计公司、建筑设计公司、施工图设计公司等更加专业的公司会更加适合阶段设计工作的需要，而且会作得更好，更专业。所以，在相应阶段邀请该阶段高水平的公司来做，不要张冠李戴。建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使房建单位的良苦策划难以实现。因此，房建开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人的经验水平。对于大型房产项目，如果比较复杂，邀请国际知名设计单位进行咨询，可以帮助房建者理清思路，获得一些创新性想法和启发，在原先的立意基础上深入发展，形成一个基本确定的方案，供其进行选择。
2.房地产项目设计应从以人为本的角度充分考虑消费者的行为心理需求
房地产市场中的使用主體----消费者的行为与心理是建筑师进行房地产项目设计的关键。如果说前述从房地产产品本身的价值来分析，只是为了帮助建筑师换个角度去思考评价房地产项目的设计，那么分析消费者的行为心理需求才是我们真正的设计出发点，是决定房地产项目开发设计成败的关键因素。消费者的心理行为需求，是随着政治、经济、文化与环境等众多因素的变化而改变的。中国住宅产业迅速发展，房地产市场与消费者的日趋成熟，产生了日趋增多的二次、三次置业的客户，消费者的理性消费及其购买行为也发生了前所未有的变化。如果许多房地产项目在一开始的设计定位就不能符合当前市场或者不能预见到今后多变的消费者需求的要求，加上开发周期长这一特点，往往产品开发完成后已经远远落后于市场需求，失去市场吸引力，造成产品在市场中不能满足消费者的需求，导致房地产产品价值在流通和消费环节上无法实现，最终以失败而告终。这提醒我们建筑师用以往的意识、立场和方法来分析现代消费者的心理行为需求已经不行了，我们对房地产项目的规划设计的关键是要通过时刻关注市场、跟踪市场、深入市场、发现市场，挖掘出市场中不同层次消费者的潜在需求，通过认识需求、研究需求、引导需求，进而创造出适合需求发展的住宅产品，让消费者体会亲切感、认同感、归属感和信任感，使他们接受产品，激发消费者的潜在需求为有效需求，最后产生购买欲望。
3.选好建筑师
建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使发展商的良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的，设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此，从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人（业绩、经验、当面交谈）。发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下：建筑师必须加强口头表达能力，增强理论；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图；开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。
二、房地产项目成本控制五大原则
1.全面性原则。在成本控制过程中，要求全体职员参与成本费用的控制，因为对于一个房地产开发企业来讲，不仅仅是项目分析决策者涉及到的相关费用、管理者的管理运营费用、施工人员的施工费用，每一工作人员都会与管理过程中发生的特定耗费有关；此外，成本控制是贯穿于整个项目的全过程与周期，而不能仅是是对部分高额度费用支出的管理与控制。
2.经济效益原则。成本控制的出发点即为通过将项目的成本尽量地控制在最低，并在预算的成本范围内完成项目的开发，最终为房地产企业带来经济上的效益。因此，房地产项目的成本控制应当以项目的经济效益为中心，以在最小成本费用下实现服务质量最大化为目标。
3.目标成本控制原则。房地产项目必须以目标成本为依据，严格去监督在开发过程中企业的各项成本费用支出；目标成本一般是基于对企业的人力、物力、财力等进行了综合的分析思考之后，考虑项目的内部实际情况及外部市场环境，采用价值工程等专门方法，做出最佳目标成本的决策。
4.动态控制原则。房地产项目随着阶段的不同，特别是施工阶段项目情况的不同，总是处于变化之中的，因此，项目成本控制的重点也需要根据施工过程的进展情况进行相应的调整。例如：在项目的综合分析决策阶段应该结合项目所处的外部市场情况及所处的地域的独特特点，重点考察项目的可行性与风险性；而在设计阶段则需要充分运用价值工程的方法，重点分析产品在交付使用后，能否达到其所期望的功能而进行限额设计；在施工阶段则需侧重于各项成本的实际支出情况，并结合变化着的市场行情及时纠正偏差，以实现进行成本控制的动态调整。
5.责权利相结合的原则。在房地产项目开发过程中，项目经理、技术人员、业务管理人员以及其他人员都有在规定范围内决定费用开支与否以及开支多少的权力；同时，各管理部门、施工单位和相关人员又负有各自的成本控制的责任，均在承受控制成本的外在压力。另外，要对各部门人员在成本控制中的业绩进行考评，并将最终的项目经济效益与成本管理人员的个人收入直接挂钩，以决定奖惩，由此来提供各方控制主体实施控制的内在动力而形成激励机制。
结束语
房地产项目规划设计是一项专业性很强的技术工作，不仅需要明确房地产规划设计的着重点，按照规划设计的相关法律、法规进行设计，还需要与本地方的特色进行结合，呈现最佳方案，针对房地产项目规划管理中存在的问题，要及时制定科学合理的政策方针并切实有效的实行。
参考文献：
[1]马绍波.房地产开发中前期规划与规划设计的配合[J].黑龙江科技信息，2011，10（16）：230-231.
房地产的标志设计 篇4
景观设计在打造房地产企业品牌形象的过程中扮演着不可藐视的角色。现代城市居民离自然越来越远, 远山的天际线、脚下的地平线和水平线, 都快成为抽象的名词。儿童只知水从铁管里流出, 又从水槽或抽水马桶里消失, 不知从何处而来又流往何处;忙碌的上班族不知何时月圆月缺, 潮起潮落;在全空调的办公室中工作的人们, 就连呼吸一下带有自然温度和湿度的空气都是一件难得的事, 更不用说他对脚下的土地的土壤类型、植被类型和植物种类有所了解了。大自然的高山流水、飞禽猛兽、沼泽丛林都只是电视银屏上的画面和想象中遥远的自然保护区景观。
如何让孩子从景观环境中得到知识的熏陶, 让上班族在忙碌一天后回到家里真正的感受到亲切、放松, 让老人每天在小区子里都有事情做, 人人都开始关怀环境。一个富有社会责任感的房地产企业应该做到, 将自然引入到居住区, 使居住区内重新显露自然过程, 让城市居民重新感到雨后溪流的暴涨、地表径流的汇聚。从枝叶的摇动、感到自然风的存在;从花开花落、看到四季的变化;从自然的叶枯叶荣, 看到自然的腐烂和降解过程。居住区的绿地景观用来显露自然和生态过程、显露大自然文化和人类互动的过程、显露土地上的历史与人文发展的过程。
弘扬房地产企业文化, 景观设计需要创新。
一、野草之美
所谓“野草之美”, 就是回到土地, 尊重自然。尊重和善待适应土地和土地上的自然及人文过程, 回到完全意义上的土地。重新认识土地是美的, 土地是人类的栖息地, 土地是需要科学地解读和规划设计的生命系统, 土地是符号, 土地是神。重新回到土地的伦理, 认识和善待土地。
“为什么我的眼常含满泪水, 因为我对这片土地爱得深沉。”这是艾青的诗, 很平实, 白话文写的, 这个诗的感染力是超过任何一首用文言文写的诗, 就是因为这么平常。
土地是美, 土地本身就是美, 感觉是美的, 让人看到是美的。只要尊重土地了, 土地就是美的。哈尼族村寨的梯田, 看上去是多么的美。它尊重土地了, 它的稻田是按照土地的肌理去设计的, 自然就形成了美的景观。西藏的梯田, 也是美的。西藏的青稞地也是美的。哪怕是收割完的稻子它也是很美的。田地是美的, 我们需要重新树立起关于土地的审美意识。这个时代是大城市的时代, 需要我们重新用审美的态度来认识和对待我们的田地, 做到利用最经济的手段创造最优美的环境, 利用景观的品质提升楼盘的价值, 打造房地产企业文化品牌。
二、树文化
所谓“树文化”, 就是研究树木, 传播身边的树木所蕴涵的知识。树木是城市文化、当然也是住区文化的一个重要符号。各个城市不同的乡土树种, 很大程度上体现着各个城市的风土特色。树木本身的知识, 人们在茶余饭后, 闲暇漫步时, 嬉笑玩耍时, 时时处处都能得到知识的熏陶。使小区形成一种文化的氛围。树木作为住宅区绿化的主体, 随处可见。可是真正了解每棵树木所蕴含的文化的人却是寥寥无几, 即使知道, 也只能说上一句半句。我们通过“树文化”的研究与传播, 使人们了解大自然的对我们的利与害, 了解各种树木的属性和繁衍, 了解真正自然的能量代谢过程……
将树林引进住宅区, 充分发挥树木的造氧功能。据资料介绍, 树林的生态效益大大优于草坪。一亩树林每天能吸收67千克二氧化碳, 释放49千克氧气, 足够65个人呼吸使用;因树种不同, 每年可吸收的灰尘约22吨至60吨。而一亩草地每天仅能吸收23个人呼出的二氧化碳, 制造23个人一天需要的氧气。可见两者生态效益之差距。因此, 住宅区绿化不仅要提高绿地率, 而且更主要的是提高绿地的叶面积指数。
要充分发挥树木调节小气候的功能。高大树木可以创造出宜人的小气候环境。宋代大诗人陆游《新竹》诗云:“插棘编篱谨护持, 养成寒碧映涟漪。清风掠地秋先到, 赤日行天午不知”。时至今日, 当炎炎长夏之时, 用树林创造出这样的清凉世界, 能节省几多空调、电扇的能源。
树木还有景观功能, 林荫功能, 遮档功能, 减噪功能等等对人有利的工能。合理利用, 都会给我们带来无穷的价值。
三、生态景观
生态园林是良性循环的园林, 应用生态经济学原理, 在多层次人工植物群落中, 通过植物与微生物之间的代谢作用, 实现无废物循环生产。
居住区绿化景观应用可持续性发展的眼光, 营造能够满足人舒适、亲切、愉悦、安全、轻松、自由及充满活力等体验和感觉的空间。坚持生态学原理, 以城市生态系统为基础, 注重生态效益;以提高居民小区的环境质量, 维护和保持城市的生态平衡。根据植物共生、循环、竞争、生态位、植物种群生态学、植物他感作用等生态学原理, 本着经济适用的原则, 因地制宜, 巧于因借, 充分利用原有地形地貌, 将乔木、灌木、藤本、草本植物进行空间艺术处理, 从而充分利用阳光、空气、土地、肥力, 实行集约经营, 构成一个和谐、有序、稳定、壮观而能长期共存的复层混交的立体植物群落, 使居住区绿化发挥更好的生态效益。
品牌的内涵是持久的、广泛的。居住区绿化作为房地产企业达文化的一部分, 它能反映出不同时期的经济、文化特点。房地产的发展和形势的需要向我们提出了更高的要求, 需要我们用发展的眼光去研究探索这门学问。通过建设具有较高水平的现代居住小区绿色空间环境, 以达到改善城市生态质量和人居环境的目的, 在人与自然相互依存的条件下, 开拓人与自然充分亲近的休憩生活境域, 使久居闹市的居民获得重返自然的身心享受, 这是富有社会责任的房地产企业始终的追求, 是建设、发展企业文化品牌的必然要求。
摘要：景观设计作为房地产企业文化中的重要组成部分, 不光要解决居民的使用要求, 只追求环境的舒适、优美。面对现代城市居民离自然越来越远的现状问题, 景观设计更应该针对向大自然回归展开深刻的思考。
关键词：野草之美,树文化,生态景观
参考文献
[1]《景观设计学:场地规划与设计手册》。
[2]《园林景观设计从概念到形式》。
房地产开发中的规划设计管理 篇5
一、规划设计管理在房地产开发中的作用和意义
随着中国房地产市场的日趋成熟，越来越多的房地产开发商已经意识到规划设计的重要性。规划设计的品质直接决定房产品的品质，然而事实上，对于大多数半路出家的开发商而言，其规划设计管理的能力，要比其在工程管理和营销管理上的专业能力薄弱得多。在我看来，这种能力的欠缺与薄弱，很大程度是因为在规划设计理念上模糊的认知和偏颇的定位。这一点突出的表现在一对引人注目的矛盾上，一方面是口头上对规划设计重要性的众口一词，另一方面是现实中对规划设计单位角色定位的严重分歧——要么将规划设计单位视为施工队进行管理，要么把设计大师们奉为神灵，而前一种更为普遍。不解决这种理念上的矛盾和困惑，就无法摆正规划设计管理的地位以及其内容和形式。
（一）规划设计是开发商的产品，而不是建筑师的作品
在房地产开发的实践中，常常可以碰到“一个好的规划设计方案，为营销预设了卖点和卖相”、“一个设计方案害死一个项目”的情况。为什么会出现后一种情况呢？究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，听不进专业意见，最后的结局是项目失败，建筑师承担罪名。
在我看来，规划设计是开发商的产品，责任也应由开发商承担，开发商是毫无疑义的核心，建筑师只是开发商统一领导下的一个重要角色。很多人认为，好的规划设计能够增加产品附加值和地产利润空间。但我认为产品的设计本身并不会带来附加价值。中国地产业最大的危险除过度营销外，就是过度设计。因为营销或设计都不是客户价值的载体，客户只对他所能获取的价值买单，客户不会长期为建筑师的理想买单。
正如中海地产总建筑师罗亮曾经说过，“中国有太多建筑师想把自己的设计做成作品，而不是适应于住户居住的需求，风险非常大。这样说，并不是反对建筑师的创作，而是说这种倾向需要引起关注。建筑师只需要在地产公司呆上三个月，就会明显改变他原来的想法。客户不是建筑师，他可以去感知或认同，但没
有义务去读懂建筑师的语言。”对开发商而言，住宅设计不需要大师，只需要建筑师，建筑师不做作品，只做产品。作品与产品如同时装与成衣的关系，设计师要转变的观念就是，你做的不是时装，是成衣，地产公司的建筑师要做的是优质的产品而不是有争议的作品。这会给一些没有市场意识的建筑师一个打击，特别是刚从学院出来有着许多理想的设计师。历史上有文化价值的东西很少是为市场考虑的商品。因此，开发商需要创造的是一种不失文化水准的商品。住宅产品中要融入文化，是为了照顾人们的文化需求，而不是照顾建筑师的文化追求。
（二）规划设计必须以市场需求为导向，以人为本，构建项目的核心价值体系
在规划设计中满足市场需求，简而言之就是四个字：以人为本。楼盘的规划设计必须是先进的、合理的，必须是以人为本的、深入细致的。在功能性满足的条件下面，它的文化、它的艺术，都有它鲜明的特点。规划设计的所有营造都是围绕着人的活动——看得见的身体活动和看不见的内心活动——围绕着这些活动组织、适应、优化、引导来展开，这是规划的一个基本内涵和本质。
如果我们从房地产经营开发的战略角度出发，规划设计并不是单纯的方案和图纸设计，而是为特定的目标市场设计出一个可盈利的住宅产品和营销战略。这种核心意义上的“设计”包含三个要素：第一是识别出楼盘提供给购房者的关键利益点，第二是相对于竞争楼盘为这些利益定位，第三为实现这些关键利益设计开发有针对性的产品和营销方式，在功能和形式统一的基础上创造亮点和卖点，使土地、土地所处环境以及准备建造的建筑物有更大的价值，提高房屋的性能价格比。所有的楼盘关键利益构成了项目的核心价值体系，构建这一核心价值体系正是规划设计管理的核心任务。
二、国内房企规划设计管理的特点与启示
本文选择了三家规划设计管理上颇具特色的房地产公司，以他们为范本研究适合中国房地产企业的规划设计管理体制，可以给我们很多的启示。
（一）中海地产的规划设计管理
中海地产是中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞生成长于香港，辐射到澳门，发扬光大于中国内地。2005年，中海地产获得“中国房地产上市公司综合实力10强”第二名。
中海在设计的架构探索方面走得最早，管理体系也最为成熟。中海的规划设计管理体系有四个主要特点：一是规划设计要体现强烈的市场意识，通过产品的概念策划，将市场、产品、销售结合起来，形成三位一体的大策划体系；二是建立项目、集团公司两级评审决策制度，使中海能够集中各级、各方面、各专业的意见，吸收全国各地的经验，避免了产品出现重大失误的风险；三是中海形成了较强的社会资源整合能力，建立了优秀设计师考察入网制度和设计各阶段中期交流评审制度，积累了丰富的进度质量控制经验，同一个设计师为中海或其他开发商做设计，往往是中海的结果更快更好；四是强调项目建筑师管理模式，提倡“既分专业，又分项目，项目推动，专业汇合”的矩阵式管理，设计管理的执行能力更强大。
在设计中提出概念策划成为中海的特色，并且至今许多企业未能窥透其中奥秘。就像中海的总建筑师罗亮所说：如何将设计、策划、营销融为一体，只有中海能够做到，对于概念策划，中海甚至总结出了一整套的教程，只是，它在学院里的课程表上无法见到。中海的产品策划独具特色，设计与市场、营销一起构成了“三位一体”的策划系统。因此在管理上，中海将营销策划中心与规划设计中心结合起来，而中海的总建筑师则要兼顾到营销策划与规划设计管理。
许多房地产公司往往是先做定位、再做设计、再做营销，这种操作很难实现产品设计与推广理念的形神合一。中海地产除具备独特的管理体系外，还拥有自己的设计单位---华艺设计顾问有限公司。此外每个地区都有一个设计部，集团有规划设计管理中心，仅建筑师加起来就有100多人，其中许多还是博士或教授出身。
中海的设计工作除了对建筑、景观、园林、室内等设计单位进行整合管理外，还包括产品的策划和自主开发。如中海一直在做标准化设计，即住宅的标准化模块设计，通过模块配置与组合，一方面保证基准质量，另一方面又试图最大限度满足住宅追求个性的需要，从而实现中海“做各档次的精品”的产品理念。
（二）万科地产的规划设计管理
作为中国房地产行业的领军企业，万科很早就开始了规划设计管理的探索。1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台---万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力。1998年，万科组建了设计工程部，下属的建筑研究中心也成立了。这时万科的注意力，开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。随着万科的进一步专业化，2001年设计工程部被分成了规划设计部和工程管理部。规划设计进一步独立出来，成为集团的专业系统。规划设计部的独立对于万科最大的变化，是促使这个部门出现了许多对于建筑师而言陌生的专业：相继成立了六个中心，这六个中心都非常地产化，不是设计院能够替代的。一个叫项目管理中心，即项目全过程的跟踪。一个是新产品研发中心，解决地产与客户、专业建筑师楼的关系，其重点不在设计，而是针对客户需求重构一个以客户为中心的产品体系。第三个是技术研究中心，即新材料、新技术、节能等在住宅中的应用。第四个部门是标准化中心，目的在于为住宅建立一个可以不断提升的标准和底限。第五个是产业化中心。第六个是理论及推广中心，如通过对万科所开发的住区去研究发展中所面临的问题。
2001年，万科开始启动“合金计划”，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。2002年3月起，《项目设计流程》、《项目设计成果标准》等一系列设计规范文件陆续出台，为建造优质住宅产品打下了基础。目前，涵盖住宅的合理功能、性能、可持续发展等方面的《万科住宅标准》已出台，与《室外工程、环境工程标准化设计体系》、《规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系》一起，构成万科设计标准化体系。在制定产品标准化操作范本的同时，万科还针对全国性房地产开发所存在的地域差别性，提倡“与环境共生”，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。
（三）绿城房产的规划设计管理
绿城房产是浙江省最大的房地产企业，也是长三角地区一直排名前十强的房地产企业。在规划设计管理方面虽然略逊于中海和万科，但也有其非常鲜明的特点。绿城成立了规划设计部，主要发挥技术整合功能，整合集团内外部资源提高
产品品质。规划设计部在工作中要扮演一个评审、判定的角色，项目公司则进行深入和拓展，承担设计管理的主要角色。
绿城定期在项目公司之间开展学术经验交流活动，总结交流设计管理等方面的经验教训。绿城成立了规划、建筑、景观、户型、精装修五个专家小组，颁布实施了《绿城集团设计管理工作规程》，确保产品品质在规划设计上的领先和优秀。近两年，绿城逐渐加强了在创新方面的研究工作，在一些有条件的项目公司进行相关专题的研究工作，例如以桃花源公司规划设计部为主体，进行别墅相关课题的专项研究，以中山公司精装修管理部为主体，进行精装修相关专题的研究工作等。
绿城规划设计管理的一个显著特点是建立了项目设计管理负责人联席会议制度。绿城目前已明确了25个项目公司和2个工程项目部的共计27个项目设计管理负责人，大多数都是有丰富实践经验的工程系统骨干。通过设计管理负责人联席会议制度，加强项目公司相关专业人员的横向沟通和交流，使设计管理经验得到共享。通过这一制度，明确集团公司和项目公司的接口关系，加强垂直对接管理。今后这支队伍要逐渐向专业对口方向完善和发展。
三、房地产企业规划设计管理的流程：
（一）并联化设计
规划设计过程不是一个单向的设计工作的推进，而是一个“齐头并进”的设计，是一个立体化的、完整的设计概念。在这个阶段中，开发商要适时的、尽可能提前的将各种设计内容整合，以期达到一个理想的状态。比如，项目在总平阶段就已经在考虑景观了。设计师会注意到景观的室外效果和建筑的室内效果的衔接———一个明亮的大堂，它50米内的对景应该是什么？它不应该是一堵墙，也不应该是没有任何景观价值的一些单调的东西，否则，这个通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理。我们在以往的设计中，规划、建筑、景观设计会脱节，一脱节就出现许多情况。所以在做总平的时候就要考虑到最后做完的效果，既要考虑规划，又要考虑建筑，又要考虑景观。就像我曾经经历过的一个对四星级酒店的评审，做室内设计的时候，设计师看了平面后，提出了不同看法，建议对平面作重新调整，这意味着立面也要随之改变。
（二）设计流程的规范化标准化
根据并联化设计的原则，设计流程发生了比较大的变化。以前往往是业主拿到一块地，就去请设计，做完设计以后，再去请销售策划专家做推广，最后等主体下来，才开始做景观。总的来说是一个从业主———设计———策划———景观的单线串联方式。而现在，在规划设计阶段、甚至在方案阶段，就应该开始规划、建筑、策划、景观、室内等各项设计，“齐头并进”。设计流程的变化对开发商的统筹、整合、集成能力提出了非常高的要求。
一个成熟的房产开发公司，应该在项目的前期、项目的规划设计阶段具备整合各种资源、获得比较理想的规划设计成果的能力。为了达到一个理想的规划设计成果，我们需要一个标准的程序，在这个程序里边需要一些标准的内容，这些内容要有专家去把关。也就是说，经过专家把关和确认，表明这个项目可行性是没有问题的，项目的规划在全国或当地是一流水平的，建筑是先进的，材料也是合适的，工程实施是可行的„„假设一个项目有几十个这样的专家来确认签字，那么，这个项目最后一定会具有一个非常好的环境景观、非常好的居住条件和非常高的附加值。
房地产建筑装饰设计与管理的要点 篇6
近年来，房地产行业发展面临着多年不遇的寒冬，由于我国经济增速放缓，和国家房地产行业调控管理措施的逐渐完善，房地产行业已经处于商品供过于求的不利局面。但我国仍然处于城市化发展的关键期，市场对商品房的需求仍然比较旺盛，这意味着我国房地产市场仍然大有作为。随着人们生活水平的提高，人们对生活环境质量要求也逐渐提高，房地产企业开发等于赚钱的时代已经一去不复返。
房地产企业想要提高企业核心竞争力，在市场经济的大环境下真正获得发展空间，就必须改变传统的房地产企业经营发展模式，而商品房的精品化，正是符合当前房地产市场需求的，能够帮助房地产开发企业促进发展的有效途径。精品商品房和普通商品房相比，不仅要求构建更加人性、和谐的小区环境，还要求做好房地产项目的内部及外部装饰与设计，但房地产项目装饰效果的提高，则意味着需要投入更多的资金到装饰工程中，因此如何做好房地产建筑装饰设计与管理，在提高房地产项目视觉效果和装修质量的同时，降低成本，已经成为房地产企业亟需解决的问题之一。
房地产建筑装饰设计材料的选用与质量控制
房地产建筑设计的材料选择，直接影响着项目装饰的视觉效果和使用体验。随着人们对绿色建筑和节能建筑认识程度的提高，购买者对房地产装饰工程不仅要求好看，还更加重视其环保和节能。因此，在当今的房地产装饰设计时，不仅要考虑到房地产装饰与小区环境、街区环境及区域文化相融合，还要考虑到建筑材料的环保性。受这一市场需求的影响，我国装饰材料市场绿色环保材料已经成为主流，绿色装饰施工技术更是得到了发展。在选择建筑装饰风格时，要尽量选用绿色环保的装饰材料，例如海藻泥、环保漆、人造板等，这些材料相比于传统的木材、墙漆等装饰材料，不仅视觉效果更好，环保性能好，而且受政策影响普遍价格较为亲民。另外，在选择装饰材料时，不仅要保证材料的环保、节能、经济，还要保证材料质量符合装饰工程要求，并具有较长的使用寿命，以降低建筑使用的维修和养护成本。
因而，在建筑装饰设计、材料选择和施工时，要做好质量控制，以保证装饰施工材料使用符合设计标准，并能够满足国家相关的技术规定。建筑装饰材料的质量控制工作，影响了建筑装饰工程的效果和施工质量。现代建筑装饰工程中，在选择装饰材料时，要考虑材料的质感、视觉效果及材料性能等多方面因素。在选择材料质感时，要保证材料的质感与建筑的整体风格相一致，并保证材料纹理的防污性能和材料的使用寿命符合设计要求。如果材料防污性能不佳，并且比较容易老化变质，无疑会导致建筑容易老化，装饰材料容易脱落，并导致地产项目交付业主后增加不必要的保养和维修成本。除此之外，还要考虑到装饰材料的产地，装饰材料的产地最好与项目区域属于同种气候，以避免由于装饰材料不符合当地气候条件，容易受到自然环境的影响缩短使用寿命。另外，装饰材料选择项目附近，还能够降低材料运输成本，从而缩减装饰材料的总成本，提高相关企业的在项目中获得的收益。建筑装饰材料选择质量的优劣，直接影响了建筑装饰工程的质量、视觉效果和使用寿命，因此在选择装饰材料时要综合多条件选择，以保证后期装饰工程能够如期开展。
房地产建筑装饰设计创意的应用与管理
房地产行业竞争的日益激烈，导致房地产企业在项目开发过程中必须对项目进行优化。这种优化不仅包含提高建筑质量和使用寿命，还要求房地产项目能够和区域文化相融合，并实现装饰设计的艺术与文化创新。建筑装饰设计不仅是一种商业行为，同时也是艺术与建筑结合的体现。人们对生活环境要求的提高，使装饰设计质量成为影响房地产项目收益的重要因素。我国的著名房地产开发企业，诸如万达、恒大、保利、万科，其项目成功的秘诀就是在项目设计时不仅重视装饰工程的实效性，同时还考虑到了建筑装饰设计的文化性和艺术性，并以为用户创造更加和谐、自然、方便的居住环境为宗旨。以上几家优质房地产开发企业成功的案例，激发了我国房地产装饰设计领域的发展，各大房地产开发企业在项目开发时，不约而同的加大了对装饰设计创意的应用，很多装饰工程的优质设计，都促进了楼盘受欢迎度和销量的提升，为企业的发展普通了道路。
笔者针对国内成功的房地产装饰工程设计展开资料分析，从分析中我们可以得到结论。优质的房地产项目，其装饰工程都兼具实用性、文化性和更优质的视觉效果，无论是室内格局设计的整体性与方便性，还是内部空间资源的配置，以及室内外装饰工程的设计，都秉持了以人为本，以创建更加和谐舒适的居住环境为本的宗旨。除此之外，针对不同人群的房地产项目，其装饰工程的风格更是有着较大的区别。针对人群定位的建筑装饰风格，符合了某一部分人群的审美需要。最后，装饰设计还要与企业文化独具匠心，从房地产项目开发和设计中体现企业的形象与品牌，从而获得更广阔的企业发展空间。
房地产建筑装饰设计与配饰的使用
房地产建筑装饰设计中的配饰使用，是体现地产项目文化性的有效措施。现如今地产开发企业在房地产装饰设计中，对配饰的应用比较普遍。虽然装饰配饰能够提升项目的文化属性，并重点强调项目的主体风格，突出房地产企业的核心文化，但在应用中却有着配饰使用量过大的弊端，这种弊端在中小企业项目开发中尤其频繁。配饰的使用，能够帮助房地产开发企业以更少的资金投入，获得更加优质的装修效果，但过多的配饰，则会影响整个项目的风格，倒是装饰工程抗老化性能下降，影响了房地产项目的整体效果。因此，在使用配饰时，应该把握好少而精的原则，合理的使用配饰，在确保项目路视觉效果的同时，优化装饰工程质量并提高装饰工程使用寿命，降低面子配饰的使用量，实现配饰使用的华实兼具。
由于房地产建筑装饰的配饰施工比较琐碎，因此在施工中监理单位要处理好自己的工作任务，保证配饰的使用符合规定和要求。房地产建筑装饰工程监理是对装饰工程开展质量控制工作的关键，虽然我国装饰工程监理模式已经比较完善，但由于国内部分监理单位工作责任心不足，对装饰工程监理工作不重视，导致装饰工程监理工作质量难以达到要求。装饰工程的监理工作，担负着制定装饰工程材料质量控制流程的重要任务，而装饰材料质量控制流程，必须以工程项目为基础，并针对装饰工程设计、项目所在地气候特点以及人力资源等，进行综合考虑并优化设计。装饰工程材料的质量控制，其目的不仅仅是提高装饰工程材料质量控制的工作力度，还担负着确保施工组织顺畅，提高施工配合度以及降低施工资金成本等目的。因此，在装饰工程施工过程中，要尤其注意这些工作内容，从而保证建筑装饰工程施工中的全程控制，保证装饰设计与配饰的使用符合设计要求，并发挥配饰提高建筑装饰工程施工效果的目的。
房地产建筑装饰设计与质量管理控制
房地产装饰设计过程中，对设计人员的工作经验和技术要求极高。由于现代房地产项目大多比较庞大，因而在设计中需要多单位配合才能完成。可一旦不同单位沟通协调工作质量不足，很容易导致房地产设计质量出现问题。因此，在房地产建筑装饰设计中，尤其要注重其质量控制。房地产建筑装饰的质量控制，能够让室内设计团队、建筑外层设计团队、园林设计团队等多团队成为一个和谐统一的整体，以共同的标准和设计要求，通力协作，保证设计和施工效果的统一性，实现对建筑装饰工程艺术的再创造。根据房地产项目装饰工程的工程项目和工种，具体可以将这些设计工作分为装饰土建、装饰饰面、装饰照明、装饰给排水、装饰弱电等几大工程。因此房地产建筑设计的质量管理与控制，需要从以上几方面入手，不仅要求提高每个单项目的设计质量，还要求各项目设计风格和质量和谐统一，实现更好的视觉效果。
房地产建筑装饰施工专业之间的配合与管理
房地产建筑装饰耗时长，项目多，需要多工种配合才能完成。但多工种配合必然会涉及到多单位合作，如果在施工中各单位不重视沟通和协调，必然会导致施工出现混乱，导致装饰工程施工质量出现问题，甚至导致返工和窝工事件的发生，延误工期。因此，在房地产建筑装饰施工中，首先要做好施工图纸的分析，判断在装饰工程中会涉及到哪些专业和施工团队，并对不同专业配合所可能出现的问题展开探讨。在房地产建筑装饰设计管理的时候，一定要做好装饰施工各专业的配合与管理，做好包括土建施工队伍、墙面装饰队伍、电力施工团队、管道施工队伍等不同专业之间的施工沟通和协调，保证建筑装饰工程的天花、墙面、地面、绿化、照明、通风等具体项目的装饰施工，避免由于各专业配合不当导致出现后续工程污染已完成项目的问题，降低在施工中由于施工组织不当导致的窝工和返工现象发生。
房地产建筑装饰施工计划与措施的管理与制定
房地产建筑装饰设计与管理工作中，需要通过制定详细的施工计划与措施，来保证建筑装饰设计的有效性。在制定建筑装饰施工计划与管理措施时，首先要按照建筑装饰工程的合同周期制定计划，并根据该计划对施工细节进行认真的考察与调研，最终形成详细的施工计划与措施，保证所有的工程细节都可控，并按时完工。其次，还需要对建筑的消防、排水、照明、通风等系统进行探讨，这些施工项目影响着建筑的使用，并对建筑装饰工程有着不同程度的影响，因此在施工计划与措施管理中，要根据装饰工程、建筑结构、小区布局及功能需要开展技术探讨，保证所有项目都能够和谐统一，为用户提供更加优质的居住体验，创建方便、和谐、优美的生活环境。
综上所述，全球信息一体化的推进，使我国建筑企业面临着来自国际和国内双重的行业竞争压力。为了促进企业的发展，必须提高对建筑装饰设计与管理工作的重视，保证地产开发项目的装饰设计以人为本，实现建筑、美学、艺术和文化的完美结合。为了实现这一目的，就要做好包括装饰材料的选择与运用、装饰设计的创新、装饰设计中配饰的使用、装饰设计质量管理、施工专业配合管理、施工计划制定等工作，不断提高建筑装饰设计质量，为人们创造环保、和谐、方便的居住环境，使地产项目能够收到社会各界的认可与好评，从而在激烈的市场竞争中国脱颖而出，为社会主义的建设和经济的发展贡献更大的力量。
房地产的标志设计 篇7
房地产项目建设过程包括项目决策、项目实施前准备、项目实施和项目营销四大阶段。项目实施前准备又包括设计、招投标、合同签订各阶段。项目在实施过程中具备对外预售条件后可进行项目营销, 项目的实施和营销阶段有一定的重合。作为房地产开发商而言, 要想有效控制投资就应从源头上做起, 而控制工程造价的关键在于实施前准备的设计阶段。一般情况下, 设计阶段对整个工程造价的影响程度约为85%以上, 对项目总投资的影响程度约为70%以上。如果设计时考虑最多的是设计方案的安全性和美观性, 而忽视节约建设成本的要求, 没有进行优化设计, 就必然导致设计保险系数偏大、建设工程造价指标高于市场平均造价指标的结果, 因此必须采取有效措施, 从源头控制, 实施限额设计。所谓限额设计, 就是按照批准的可研报告及投资估算控制方案设计, 按照批准方案设计、总概算控制初步设计和施工图设计, 同时各专业在保证达到使用功能的前提下, 按分配的投资限额控制设计, 严格控制不合理变更, 保证总投资额不被突破。而限额设计目标是在方案设计开始前, 根据批准的投资估算确定的。
二、房地产开发项目造价控制的特点
1、房地产项目来源的相对单一性决定了设计阶段进行造价控制更加有效。
目前, 我国房地产项目除经济适用住房外, 土地的取得大都是通过招拍挂出让土地, 在项目决策阶段的造价控制数据会因招拍挂行为产生的成交价格的变化而变化, 从而使决策阶段的预测数据失真而影响项目造价的真实性。通过招拍挂取得土地后, 土地成本和项目设计条件已经基本固定, 项目实质已进入设计阶段, 限额设计成为项目造价控制的主要手段。
2、“量价分离”提高了房地产项目造价对比分析的准确性。
房地产项目涉及地域广泛, 地方材料差别较大, 即便是标准设计, 造价的地域差别也很大。目前, 工程计价由定额计价改为清单计价, 计价方式的改革也改变了限额设计的额度, 量的对比使限额设计有了更强的可操作性, 由单纯的限价设计改为限量、限价设计, 剔除了地材价差的影响, 从而提高限额设计的准确性。
3、房地产项目功能相对简单化有利于运用限额设计进行造价控制。
房地产项目无论是住宅、商业、办公, 使用功能较之大型公共设施要单一得多, 限额目标的设置和分解比较容易, 限额设计的准确性和可操作性较其他项目容易满足。
三、房地产开发项目运用限额设计进行造价控制的方法
1、建立基于业主方的造价管理体系。
业主方自身或聘用的造价中介机构将涉及整个房地产项目的全过程, 经历整个造价控制循环, 较之设计方的造价工程师更具事后控制和纠偏经验, 设计限额的目标和分解更有针对性, 因此必须建立基于业主方的造价管理体系, 并参与限额设计目标和分解的控制。限额设计需讲究科学和实际, 业主的高层领导和相关部门都应参与全过程监管。要充分重视设计变更的早期管理, 业主方造价管理机构应从项目投资目标值的高度严格控制设计变更, 取消不合理设计变更, 对一些预计发生的设计变更, 尽量提前考虑。为利于造价控制, 属于非业主责任引起的设计变更或修改等, 业主不要轻易签章确认。
2、建立科学的限额设计指标控制体系。
业主确认的限额设计指标, 经项目经理或总设计师提出, 经主管院长审批下达, 其总额度一般只下达直接工程费的90%, 以便项目经理或总设计师和室主任留有一定的调节指标。用完后, 必须经批准才能调整。专业之间或专业内部节约下来的单项费用, 未经批准不能相互平衡, 自动调用。除直接费外, 均得由费用控制造价工程师来协助项目经理或总设计师控制掌握。
3、建立科学的限额设计指标评价体系。
根据“量价分离”原则, 建立有量有价的限额设计指标评价体系, 制定科学合理的投资指标限额和用料指标限额。既有价来评价整个项目的经济效果, 又有量来具体评价分部分项工程的经济性, 特别是平方钢含量、平方砼含量、平方模板含量等材料量、人工量的评价指标, 可以剔除地域、时间差别, 评价更为科学准确, 更易确定限额设计的总体目标和分解目标。
4、建立限额设计的纵横双向控制体系。
通过实施纵向控制, 保证限额设计贯穿到各个设计阶段, 而在每一阶段中又必须贯穿到各个专业的各个工序, 使各个环节相互连接成有机的整体。在每个专业、每道工序中都要把限额设计作为重点工作内容, 明确限额目标, 实行工序管理。限额设计的纵向控制应注意以下几个环节:方案设计要重视方案选择, 按照批准的可行性研究阶段的投资估算进一步落实投资的可能性。初步设计应该是多方案比较的结果, 是项目投资估算的进一步具体化。在初步设计阶段, 对关键设备、工艺流程、总图方案、主要建筑和各种费用指标要提出技术经济评价, 科学决策, 以保证投资限额的实现。在施工图设计阶段, 设计必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。当建设规模、产品方案、工艺流程或设计方案发生重大变化时, 必须重新编制或修改初步设计及其概算。施工图设计阶段的投资分解和工程量控制的项目划分, 应在与概算书要求相一致的前提下, 由设计和技术人员协商并经总设计师审定。施工图阶段的限额设计的重点应放在工程量控制上, 各专业、各工序实施限额设计, 以保证总限额的实现。加强设计变更管理, 应严格控制变更的发生, 对非发生不可的变更, 应尽量提前, 变更发生得越早, 损失越小, 反之损失越大。
限额设计的横向控制是指建立和加强设计单位及其内部的管理制度和经济责任制, 明确设计单位及其内部各专业科室以及设计人员的职责和相应的权力;实行在考核各专业完成设计任务质量和实现限额指标好坏的基础上的奖惩制度。
四、结论与建议
房地产开发项目工程造价控制是一个系统工程, 只有具备完善的工程造价控制体系、明确的工程造价控制流程和切实可行的工程造价控制措施, 才能实现各项目的工程造价控制目标。限额设计是房地产项目造价控制的重要手段, 有利于强化设计人员工程造价意识, 扭转设计概预算本身的失控现象, 可促使设计与造价控制形成有机的整体, 克服相互脱节现象。通过工程限额设计来控制房地产项目投资是一个综合性问题, 不能片面强调节约投资, 正确处理技术与经济的对立统一是控制投资的关键环节。在保证工程设计要求的前提下, 通过对设计方案的经济分析比较, 用法规政策、市场竞争机制、优化设计等来推广工程限额设计, 有效地控制工程投资, 节约投资资金, 从而真正达到工程限额设计的效果。
参考文献
[1]全国投资建设项目管理师考试专家委员会.投资建设项目实施.北京:计划出版社, 2005.
城市房地产预警系统的研究与设计 篇8
随着我国经济体制改革和商品经济的发展,作为国民经济的一个新的支柱性产业———房地产业正在迅速崛起。房地产经济在国民经济中的地位和作用越来越重要,对社会经济各方面的影响越来越大,房地产业已成为推动经济发展的重要力量。但与此同时,随着城市土地供应量的萎缩,商品房结构的欠合理等相关问题的出现,为了保持房地产业持续健康发展,继续发挥房地产业在拉动经济增长、扩大内需的作用,迫切需要尽快建立城市房地产预警系统。所谓房地产预警系统是指在全面收集房地产业、相关产业乃至宏观经济等信息的基础上,监测和分析房地产运行状况,预测房地产运行态势并对其做出评价,按预先约定的预警准则和信号灯获取机制,及时预报将要出现的警情。从而为政府采取调控措施和投资者决策提供依据,同时尽量避免那些不良态势或事件的发生,最大限度地促进行业经济持续良好运行。
在我国,关于房地产市场预警预报体系的理论与方法从上个世纪90年代已经开始研究,预警预报系统有的也已开发完成。然而,系统投入到应用中并不多,分析原因主要有以下几个方面:(1)房地产市场预警预报系统涉及大量分散于房地产开发、交易、租赁等管理环节的市场数据与房地产市场发展相关的宏观、土地、金融等其他数据。在传统数据采集过程中,由于时效性和地域性,数据采集不全面、不及时和不准确,难以真实地反映市场的运行状况。(2)房地产市场预警预报系统以集成数据为基础。然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易。(3)房地产市场预警预报系统需要对数据、模型、知识和接口进行集成。而数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立房地产市场预警预报系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足系统的要求。(4)房地产是一个涉及到多个经济领域的行业。房地产系统是一个复杂的非线性系统,不易建立精确的数学模型,运用传统的预测方法存在一定的难度。而现有的预警系统的构筑、模型的选择都是建立在确定的待测问题的数学模型基础之上,然后再确定数学模型中的待定参数,这种方法受限于模型的局限性,模型的可靠性往往决定着预测结果的准确性。
1 研究思路
近年来,不少作者致力于非线性时间序列分析和非线性模型预测的研究。神经网络模型具有良好的非线性品质、灵活而有效的学习方式、完全分布式的存储结构。因此,它受到不少预测人士的青睐。从近几年《预测》杂志的文章来看,神经网络在预测领域得到了成功的运用。另外,分布式系统和数据仓库技术的发展给以上问题的解决带来了新的契机。分布式系统可以把分散、难于上报的数据能够全面、及时、准确地集中统一;数据仓库具有面向主题、集成性、稳定性,强调时间序列的特点,通过数据仓库对数据进行集成、组织和存储,以及对其进行挖掘,可将预警预报系统所需得数据从各个部门数据中分离出来。
本系统的构建是在现有成果研究的基础之上,引入分布式处理、数据仓库技术和神经网络技术。本系统以分布式处理为基础,利用面向主题的、集成的数据仓库技术,处理多维度、复杂的、海量的房地产数据,得到系统精准数据。模型库是系统的核心,通过神经网络模型的引入,使预测的精准度得到显著提高。因为预警预报涉及面宽,需要综合考虑各种因素,所以在系统中除了必要的模型外,相关领域专家的知识或者经验也是必不可少的,比如它对改善预警预报结果的质量起着很重要的作用。这里在系统建立时,我们可以与相关领域专家进行交流、讨论和磋商,然后将专家的知识和经验存放在知识库中,以便于合理有效地与通过特定的指标体系和参数计算的数据进行匹配得出预警预报分析结果。知识库中除了预先存有相当数量的专家知识和经验之外,还存有按照自学习原则从其他组成部分转换而来的知识。这些知识虽然不是预先就有的,但是可以在应用过程中逐渐积累得到,更加符合人工智能的思想。
本研究从建立获取房地产经济的各类经济统计指标,以及宏观经济中与房地产相关性较强的经济统计指标的数据仓库入手[1],充分利用房地产预警理论和方法的研究成果,建立各种预测、预警模型并程序化,并具体引入BP神经网络模型,组成模型库管理系统,同时,建立存贮非量化预警信息和相关知识的辅助信息库作为补充,并采用可视化程序开发工具,设计友好直观的人机对话方式,交互地为预警的定量分析补充定性分析的信息,实现计算机与用户、预警专家、决策者的交流。
2 房地产预警系统设计
2.1 系统总体设计
房地产预警系统构筑在分布式系统之上,系统的使用者包括系统数据的录入人员、各房地产相关部门、决策者等。系统总体结构如图一所示。
系统总体自下而上整体上分为三部分:分布式系统、数据仓库、决策支持系统(如图二所示)。
整个系统从硬件的角度来看,每个应用程序由客户端和服务器通过因特网(Internet)或局域网(Intranet)连接来实现其功能[2]。从软件设计的角度看,整个系统采用分布式的三层结构模型由表示层、功能层、资源层构成(如图三):(1)表示层位于客户端,实际应用中,表示层通常包含多个界面,每个界面通过客户端实现相应的显示功能,各个界面相对独立,界面之间又可以相互调用。用户通过客户端负责用户数据的录入,并将符合检校要求的用户数据传送到功能层和数据层。(2)功能层对应于一个或多个用户界面,不同的用户的功能处理之间相互独立,所有用户需要完成的功能共同构成了功能层。它是整个应用程序中最为重要的一层,在这里是整个系统的价值得到了实现。(3)资源层包括房地产市场信息和其他相关信息的数据仓库、知识库和模型库,这些数据一般存放于服务器上,也可存放于其他可通过服务器访问的网络上。数据层主要响应用户发来的请求,验证每项请求的权限,完成相应的操作,并将所请求的数据返传到客户端。
2.2 需求分析
进行需求分析,我们需要了解到房地产预警的一般流程(如图四所示)。
预警系统的需求主要包括信息需求和模型需求。其中,信息需求又可分为数据需求和非量化信息需求。房地产经济的各种统计指标及其数据是描述城市房地产经济的量化信息,由于房地产行业数据具有海量、无序、复杂的特点,而且房地产经济的各个指标之间的量化和非量化关系错综复杂。因此,建立数据库数据仓库,利用数据挖掘模型,选取最能代表房地产经济发展的指标。预测是房地产预警的核心。建立决策系统,通过模型库,实现预测功能。
为便于组织和存储,模型库由字典库和文件库两部分组成:前者描述模型的名称、编号、模型文件的存放路径、模型的说明等,便于模型的分类、查询、索引、修改,其实质是关系型数据库表文件;后者是模型的主体,是由一系列的模型编制成程序文件,按照一定的关系存贮在一起的集合。
2.3 功能设计
房地产预警系统按照功能可以分为系统基本管理、数据管理系统、信息管理系统、预警管理系统、预警发布系统五大模块[3](如图五所示)。
(1)系统基本管理
系统基本管理模块是系统的基本信息设置,包括系统的数据备份还原、系统的初始化等。
(2)数据管理系统
数据管理系统是系统的核心模块之一,这个模块主要是对数据进行管理,利用数据仓库技术,形成预警的指标数据。
(3)信息管理系统
这个模块是非结构化数据的管理,根据专家意见,政策税费等对预警指标、预警结果进行调整。另外,本模块定义了预警警情数据,以及警情处理对策数据。
(4)预警管理系统
预警管理模块是系统的核心。该模块包括模型库等部分。本系统模型库现有五个模型。
(5)预警发布系统
预警发布系统是针对预警结果发布预警报告。
3 BP神经网络模型应用
在预警模型库中,我们引入了BP神经网络模型。预警系统科学与否很大程度上决定于模型的选择。现在很多预警系统模型库的选择都基于综合模拟法、合成指数法、扩散指数法等模型。房地产是一个涉及到多个经济领域的行业。房地产系统是一个复杂的非线性系统,不易建立精确的数学模型,运用传统的预测方法存在一定的难度。而现有的预警系统的构筑、模型的选择都是建立在确定的待测问题的数学模型基础之上,然后再确定数学模型中的待定参数。而BP神经网络模型可以解决非线性的问题[4]。
3.1 BP神经网络模型
BP神经网络是一种多层前馈神经网络,名字源于网络权值的调整规则采用的是后向传播学习算法。反向传播算法又称为BP算法,是Rumelhart等在1986年提出的。它是一种有导师的学习算法,使用最优梯度下降技术,实现网络的实际输出与期望输出的均方差最小。据统计,80-90%的神经网络模型采用了BP网络或者它的变化形式。BP网络是前向网络的核心部分,是神经网络最精华的部分。BP神经网络模型结果如图六所示。
3.2 BP神经网络算法
BP算法主要包含4步,分为向前传播和向后传播两个阶段。
3.2.1 向前传播阶段
(1)从样本集中取一个样本(Xp,Yp),将Xp输入网络。
(2)计算相应的实际输出Op在此阶段,信息从输入层经过逐级的变换,传送到输出层。这个过程也是网络在完成训练后正常运行时的执行过程。
3.2.2 向后传播阶段
(1)计算实际输出Op与相应的理想输出Yp的差;。
3.3 BP模型应用预警
BP模型应用与预警有两种方法。
3.3.1 算法编程
利用程序开发工具,按照BP算法流程,设计出BP算法实现过程,将该程序代码应用于系统之中。这种方法要求对BP算法和程序开发有相当的认识,比较复杂。
3.3.2 COM技术
Matlab是一种功能强大的科学计算语言,它拥有强大计算绘图功能和众多完善的数学算法,广泛的应用于信号处理、语音处理、图像处理、电子仿真等各个科学和工业领域。VC是一种面向对象的可视化语言,其广泛用于图形和图像、网络、通信以及控制领域。二者结合的混合编程可以缩短软件的开发周期,减少软件编码的长度,提高软件的执行效率。
组件对象模型(CON)是微软提出的以组件为发布单元的软件开发技术COM对象用C/S的方式,提供一类应用程序接口,允许任何符合标准的程序访问COM对象是建立在二进制可执行代码的基础上,因此CON组件对象是语言无关的,这一特性使得用不同编程语言开发的组件对象进行交互成为可能,Matlab可以通过NATLAB编译器和Matlab COM Builder将Matlab程序转换为动态链接库形式的COM组件,这些COM组件可以在其他程序中调用[5]。
Matlab强大的数据处理能力和丰富的工具箱使得它的编程简单明了,可大幅缩短程序的开发周期,提高编程效率。用Matlab与VC++混和编程进行工程应用方面软件的开发,可充分利用两者的优点。下面通过一个简单的实例来说明利用COM组件技术进行混合编程的实现方法。建立一个m文件test 1.m,内容如下:
用如下命令编译:mcc p B sglcpp testl.m.如果程序由多个文件组成,在编译命令中只需要指定主文件即可,mcc会自动查找相应的文件进行编译。编译完成后得到与m文件名相对应的hpp和cpp文件、一个主函数文件、bin目录中的两个Fig文件以及一个exe文件。我们要的只是与文件相对应的hpp文件、cpp文件以及bin目录中的两个fi.文件,本例中是test 1.hpp,test 1.cpp以及bin目录中的Figure Menu Bar和Figure Tool BAr.Fig。
用VC++建立相应类型的工程,把前面的源程序拷贝到工程所在目录中。选择菜单Tools-Options-在属性页中选择Directories-下拉框中选择Include Files,在其最后加入D:MATLAB6P5EXTERNINCLUDECPP、D:MATLAB6P5EXTERNINCLUDE,再在下拉框中选择Library Files,在最后加入D:MATLAB6P5EXTERNLIBWIN32IIICROSOFTIISVC60 D:MATLAB6P5EXTERNLIBWIN32。
选择菜单Project-Settings-属性页Link-下拉列表中选择Input,在Object/library modules文本框中加入libmmfile.lib,libmatlb.lib,libmx.lib,libmat.lib,libmatpm.lib,sgl.lib libmwsglm.lib,libmnservices.lib。注意下面的Ignore Libraries文本框,这里需要根据不同的工程类型进行填写。选择VC属性页,在下拉列表中选择Preprocessor,在Preprocessor definitions中加入MSVC,IBMPC,MSWIND。再在下拉框中选择Precomplied Headers,选中Automatic use of preconpiled headers,在其中填入stdafx.h.菜单Project-Add To Project-Files把所有拷贝过来的cpp文件加入到当前工程中,再在工程中相应添加代码即可。
4 结束语
房地产是一个涉及到多个行业的关键行业,房地产市场的好坏直接影响到国家的基本经济面。而房地产的跨行业性也导致了房地产行业的复杂性。因此,设计和应用一套科学合理的软件系统,有利于国家经济管理部门准确把握房地产市场的运行状态,进而作出科学的决策,也符合社会信息化的趋势。本文在结合前人的研究成果,提出建设基于数据仓库的分布式房地产预警系统的同时,将BP神经网络引入到房地产预警的决策模型库,力图提高现有房地产系统的科学性和准确性。本研究成果属于软件工程中总体设计范畴,明确了房地产预警系统应该满足的基本要求和基本功能,但从实际开发应用的角度考虑,需进一步扩展和完善系统的结构和功能设计。
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房地产项目设计阶段的成本控制 篇9
房地产项目设计阶段是项目成本控制的关键与重点。民用建筑设计在没有特殊的工艺要求情况下一般涉及到五个主要专业(建筑、结构、水道、暖通和电力电信),三个阶段(方案设计、初步设计和施工图设计)。本阶段对整个项目成本的影响可达75%左右,对建设投资与建设工期有直接的影响作用。为了有效地控制项目成本,就必须将成本控制的重点放在设计阶段,提高设计质量,降低项目成本。
一、优化设计方案
在规划设计阶段,开发商可以采用设计招标办法,在项目成本和设计方案相结合的条件下,选择优秀的方案设计和建筑设计单位,使项目不仅建筑造型美观,而且造价合理。对于优秀方案的比较,可以采用成本—效益分析方法,在满足工程—结构及使用功能的前提下,依据开发商可行性研究报告的经济指标(要充分用足当地规划部门制定的土地使用性质、容积率、总建筑面积、建筑高度、退界、日照间距、户型比例等参数)选择设计方案,结合开发商对项目的开发理念,最后修改并确定设计方案。在单体详细设计阶段,结合目前房地产市场在一定时期内的实际需要,向设计单位提倡在技术经济分析中大力开展价值工程方法的应用,通过功能细化,把多余的功能去掉,对造价高的功能实施重点控制,从而最终降低工程造价,加强设计出图前的审核管理工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前,设计阶段的缺漏或不完善不可避免会存在,如在设计出图前加以克服,花费的代价可能最小,效果最好。
二、推行限额设计
限额设计是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计,按照批准的初步设计概算控制技术设计和施工图设计,同时各专业在保证满足业主方所要求的使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制不合理变更,保证不突破总投资额。由此可以看出限额设计有两层含义:从经济上讲,在不降低使用效能的前提下推行限额设计,将工程造价严格控制在对建设项目的投资限额内,这就要求变设计过程中的以量定价为以价定量,对限额设计进行层层分解,纵向到底,横向到边。从纵向限额设计来说,在编底制可行性研究报告阶段,根据总体造价控制目标层层分解,将责任进一步落实到项目法人的各职能部门,各职能部门各专业直接和设计院各对口专业对接,在保证使用功能的前提下,根据限定的额度进行方案设计和筛选,并且严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更。经批准的可行性研究报告和投资估算就是限额设计最根本的基础,它是设计方案选择和进行初步设计的造价控制目标,经批准的初步设计总概算要实事求是,要按照控制目标客观的反应设计的思想和意图,既要防止超出控制目标,又要防止人为压价,出现“钓鱼”工程,在此基础上进一步完成施工图检验。从横向设计来说,就是要将上一阶段设计审定的投资额和工程量,按照各个专业进行分配,先分解到项目各专业,然后再分解到各单位工程和分部工程,再根据工程设计的实际情况进行细分。在设计的过程中,设计人员可以通过对设计规范等理论的深入分析及灵活应用来确保各项限额指标的有效落实。以占整个建筑成本比例1/4的钢筋工程为例,其含钢量指标的控制是六个指标中最关键的一项。
总之,把项目成本控制的重点转移到设计阶段是投入小、收益大、见效快的工作,可有效地控制项目成本。国外曾有相关统计资料,描述的不同建设阶段影响建设项目投资程度的坐标图,我国情况也是如此,如下图:
从上图可看出,影响项目投资最大阶段,是约占项目建设周期四分之一的技术设计结束前的工作阶段。在初步设计阶段,影响项目投资的可能性为75%—95%;在技术设计阶段,影响项目投资的可能性为35%-75%;在施工图设计阶段,影响项目投资的可能性则为5%—35%,很显然,项目投资控制的关键在于施工以前的投资决策和设计阶段,即在项目做出投资决策后,控制项目投资的关键就在于设计。长期以来,我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的投资控制,而往往把控制项目投资的主要精力放在施工阶段———审核施工图预算,合理结算工程款,这样做尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”,事倍功半。有效地控制建设项目投资,就应把工作重点放在建设前期阶段上来,尤其是要抓住设计这个关键
参考文献
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房地产规划设计阶段的成本控制 篇10
合理科学的设计,可降低房地产工程造价1 0%左右,但在房地产工程设计中不少设计人员重技术、轻经济,任意提高安全系数或设计标准,而对经济上的合理性考虑得较少,从根本上影响了房地产项目成本的有效控制。设计阶段对项目投资的影响是极其重要,特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%～95%,实际上,当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决,因此必须重视扩初设计,以避免“先天不足”。具体可从以下几个方面解决实施。
1 推行设计招标,择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标,采用多家竞投,组织有关专家综合评比定标,这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位,又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新,在降低工程造价上下功夫。
在招标过程中,对设计单位的选择最好是选择适合自己项目定位的设计单位及主案设计师。设计院的选择原则是最优性价比,专业负责人的选择原则是能力、敬业、团队意识和成本意识。
2 开展限额设计,有效控制造价
由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄,“重技术、轻经济”,设计节点把握度差,常导致赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失等问题出现。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算,不利于设计单位加强成本控制意识,浪费较大。
因此,房地产开发企业必须在设计任务书或投资估算上规定设计限额(造价、主材消耗指标,如每平米钢筋、混凝土用量等),并和设计费挂钩,同时尽可能实行设计监理制度,建立奖惩考核激励机制,加强设计阶段的成本控制。克服那些只顾画图、不顾算帐的倾向,变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标和同地区其他楼盘的经验数据,进行科学分析、比较、优化设计,降低工程造价。
设计限额要求设计人员应熟悉建筑工程预算定额及费用定额,熟悉建筑材料预算价格,然后按项目投资估算控制初步设计及概算,再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此,设计公司的各专业技术人员在保证功能及技术指标的前提下,必须制定双赢策略,合理分解和使用成本限额,融施工图设计和施工图预算为一体,把技术和经济有机结合起来。设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美,不要多余的功能和多余的承重力,积极推行合理成本、利润下的设计价值前期控制。
同时,房地产开发企业的工程造价和成本管理人员应与设计部门积极配合,及时提供可靠的工程基础资料。例如收集和分析开发项目所在区域的各项控制要素,区域周边的市政状况、市场和产品的定位要求、主力客户群和户型配比等。并对项目的定位、产品的购买人群、对规划设计中的布局及建筑风格以及对各种套型的大小及套型比例等要求要明确。
在设计限额下,可以采取一些成本策略:例如在初步设计阶段,在满足规范的要求下,减少非可售部分面积等;施工图设计阶段,通过设计优化,降低部分对产品品质影响不大的材料档次,如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙涂料及面砖、空调装饰板等,但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等,应在保证质量的前提下控制价格,当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合。
3 采用合同措施控制造价
通过合同的约束性来控制成本是一个可行性较高的措施。在设计合同的签订中,首先要明确设计单位提供甲方认可的设计进度及付款计划(付款与设计的进度、质量等挂钩),并明确延期的赔偿责任,甲方按合同对设计的质量与进度进行跟踪。
同时在签订设计合同时,针对目前多数设计单位经济观念淡薄,设计变更随心所欲的现象,应在设计合同经济条款上,增加设计变更及修改的费用额度限制条款(如设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5%)时,则扣罚一定比例的设计费)。同时在合同中明确要求设计单位提供设计概算及电子版设计图纸。
为控制设计起点的建安造价,甲方在项目成本估算的基础上要求设计单位控制好单方造价的上线,避免到全部设计成果完成时才发现与目标成本控制要求相差甚远的情况发生。
4 成本跟踪审核评估一全员全程成本管理
目前业内的房地产公司在设计阶段的成本控制只有成本部门参与,多数没有达到预期的效果,而且浪费了大量的精力,影响工作效率。成本控制应该是一项全员参与的工作,比如工程、设计、成本、营销等管理部门要充分协调沟通,制定详细的设计要求和设计任务书,并对设计单位的设计方案和施工图、工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。
5 设计阶段成本控制的要点
在成本控制中要避免两种现象:一是不计成本地追求设计效果;二是成本不合理导致品质丧失。
1)通过招标和方案竞赛,缩短设计周期和优化设计方案,加强对设计公司的管理与协调,合同管理,项目技术、经济和政策攻关;做好与设计人员特别是设计项目负责人的沟通;落实奖惩措施;开展设计公司间的交流与竞争。
2)按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计。
3)通过合同对勘察设计单位明确规定责任。
4)加强设计标准和标准设计的制订及合理应用,建立管理程序与制度,完善甲方设计标准,坚持设计全过程优化,建立专家会议评审制度,内部各阶段图纸审核制度化。
5)正确理解“设计阶段的成本控制”。对设计变更的有效控制,应注意以下经常性发生的成本突破:如地下室砖外墙改为钢筋混凝土墙、基础土方、主体结构设计变更、外立面装饰提高设计标准、基础底板增加防水层、地下室混凝土增加膨胀剂、外墙增厚防水砂浆、增加防水卷材、组院增加围墙、铁门栏杆等;以及建设后期为提升项目品质增加的项目导致成本增加,如公共楼梯、电梯间的精装修、楼体增加木制作构架、景观增加软、硬景标准等等。
6)明确结构设计成本控制的管理要点。结构设计成本控制的要点包括:输入方式、设计周期的合理取值、设计费的合理取值、设计合同中设计院应承担的风险、限额设计合同的内容和应用、地产商必须提前向设计院输入的技术原则及内容、地产公司必须控制的要点等。
7)明确结构设计成本控制的技术关键点。明确技术关键点主要是处理好质量与成本的关系,比如明确剪力墙布置、数量、长度取值以及厚度取值;异形柱结构中应注意的事项;对勘察报告取值及建议的关注点;各种钢筋材料对成本影响的对比分析等。
8)设计管理是成本控制的关键着力点。前期完整的规划设计成为成本估算及投资决策的依据,如地形的处理、产品的分布、交通的规划、流线的设计、停车的考虑、地库的规模、竖向的设置、景观的处理、资源的利用等。成本及市场的互动加上多方案比较形成完善的项目SWOT分析,如土地价值分析、管理界面分析、开放空间分析、竞争楼盘分析、主要成本分析、财务分析等。
9)制定策划、设计、工程、销售的基准周期。成本管理根据项目的特性、定位制定设计成本目标,并分解列出分项工程清单。建设工程一般有总图及室外工程、商业及社区配套工程、市政配套工程如变配电、建筑主体、地下车库及人防工程、景观及绿化工程、会所或售楼处、室内装饰及样板房等,注意不要漏项,有些大盘还有市政工程、教育设施。
6 结语
房地产的标志设计 篇11
关键词：单点登录;SMAL;房地产税收
0 引言
随着税务信息化建设的不断深入，越来越多的税收业务系统和行政办公系统被开发使用。不同系统由于开发商不同，使得开发平台、系统架构不同，又由于各系统没有统一的机构和用户管理，从而导致用户需要记忆多个系统的登录信息，登录多个系统处理待办工作事项，从而大大降低了工作效率，增加了操作复杂性[1]。SAML（Security Assertion Markup Language，安全声明标记语言）主要是为了处理Web站点间身份认证的重复使用问题。它能够为用户提供一种跨域身份认证和授权，从而免除多次认证的麻烦，提高工作效率[2]。基于以上分析，本文试图设计一个SMAL单点登录的房地产税收一体化系统。
1 基于SAML的税收一体化系统单点登录模型设计
基于SAML的单点登录系统主要由三个实体组成，分别是门户，单点登录服务端和服务提供端[3-4]。整个系统的框架结构及功能模块间的相互关系如图1所示。
图1 基于SAML的税收一体化系统单点登录模型体系结构图
①单点登录服务器端。单点登录服务器端用来验证用户身份的有效性。如果有效，生成SAML认证断言和断言令牌，对其进行签名与加密，返回单点登录门户安全的SAML认证断言。
②单点登录门户。主要功能为获得用户信息，并将这些信息发送到单点登录服务器端进行验证，在服务端返回用户的断言后，门户添加必要的标识信息，经过加密和签名后向服务提供端请求服务。同时单点登录门户提供对资源的管理和配置，还可以通过配置启动本地的C/S服务。
③服务提供端。负责验证SAML认证断言的可用性、有效性以及来源的合法性，对SAML认证断言进行解析，根据SAML认证断言中的认证安全信息为主体在服务提供站点建立成功登录会话并根据用户权限提供相应的服务。也可根据SAML认证断言中的主体身份信息，实现基于角色的访问控制。对已通过认证并且具有访问权限的主体提供WEB服务调用。
2 基于SAML的税收一体化系统单点登录模型实现方案
2.1 实现方式
本文选择SAML的Browser/Artifact方式实现单点登录，SAML的单点登录实现具体包括以下五步骤。
①第一步：税务办公人员在浏览器端（大集中系统）登录发送身份认证请求。
②第二步：大集中系统在接收源站点发送而来的身份认证请求后立即采取行动，即创建对应的SAML断言并且进行保存，紧接着为SAML生成长度不能改变的Artifact，并且将应答消息发送给税务办公人员。
③第三步：税务工作人员访问目的站点房地产一体化系统，URL的<searchpart>主要包括三个部分，分别是房地产一体化系统站点、目标资源以及Artifact，一般情况下都是采用HTTP/SSL进行访问。
④第四步：房地产一体化系统站点在收到的Artifact之后立即向源站点请求相关的SAML断言。大集中系统站点此时需要做出的处理是根据Artifact向房地产一体化系统发送回复其请求的断言。
⑤第五步：目的站点依据收到的断言进行判断后，发送给税务办公人员的授权应答消息（即，允许访问还是拒绝访问的）。
2.2 系统账号传递机制——主从账号管理
单点登录系统的用户信息数据独立于各应用系统，形成统一的用户唯一ID，并将其作为用户的主账号[5]。其具体的管理过程：首先，在通过认证后，可以从登录认证结果中获取平台用户唯一ID（主账号）;其次，由用户唯一ID关联到各個应用系统的用户账号（从账号）;最后再用关联后的应用系统的用户账号访问对应的应用系统。
当增加一个应用系统时，只需要增加用户唯一ID（主账号）与该应用系统账号（从账号）的一个关联信息即可，不会影响其它应用系统。同时通过安全通道来保证单点登录过程中数据传输的安全。
3 结束语
本文分析了SAML单点登录技术的优点，结合地税信息系统建设现状，设计并实现了基于SAML技术的房地产税收一体化系统的单点登录模型。下一阶段我们的工作重点是进一步完善房地产税收一体化系统的开发，并进行系统测试和运用到实际工作中去。
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浅谈房地产住宅设计发展的趋势 篇12
一、人性化设计
在设计中注入人性化的关怀更能体现房地产企业“以人为本”的理念。目前从消费者购买意愿上看, 是越来越重视商品住宅的舒适性和投资性;从房地产行业竞争方面看, 同等条件下, 人性化设计更能吸引消费者的眼球, 更具有优势和竞争力。因此, 在开发商品住宅设计的同时, 加入人性化设计已成为众多设计师共同思考的问题。大到小区环境, 小到住宅布置, 都应在设计中体现实用性、合理性和舒适性, 让业主身临其境地感觉到“大家庭”的温馨、小家庭的温暖。
在前几年商品住宅设计几乎千篇一律, 对于人性化和个性化的要求都不是很高, 多功能空间的更加少见。以前的设计没有飘窗、没有入户花园等。现在的产品都出现了飘窗、入户花园, 甚至还有空中花园、露台等设计, 与外界环境联系得更加紧密了, 更具有实用性。在户型方面, 2006年国家出台“国六条”政策以后, 人们越来越关注90m2以下住宅的户型设计, 如何在90m2更能体现人性化的设计已成为众多设计师共同思考的问题。现在设计的户型多种多样, 定位更加细化, 针对的目标消费群体更明确, 室内空间多样化、科学化、合理化。通风采光方面也是消费者关心的问题, 目前主要是南北通透, 通风好、采光好, 厅及主房朝南向, 大飘窗设计, 有利于通风、采光, 可带来阳光生活的感受;外立面设计更是跨越式发展, 从单一色调的设计, 到缤纷多彩的设计;从中国传统建筑风格向多元化建筑风格发展, 住宅立面风格就出现了多样化, 在设计上就要求创新中纳入更多的新产品、新技术和新工艺元素, 使其更能体现人性化设计。比如空调机室外机台架的外立面细节设计, 好的住宅设计, 应考虑在建筑立面设计时把摆放空调室外机的位置处理好。以前的设计是住户自己安装支架, 到出现设计空调挑板, 再后来出现铝合金百叶遮挡, 甚至有些先进的设计是看不到空调机的布置和铝合金百叶窗的。高层电梯设计成观光电梯, 可一改传统电梯内沉闷、阴暗等非人性化设计。总之, 人性化设计已经在人们的生活中无处不在, 成为商品住宅设计的主流思想, 更容易被消费者认可和接受。
二、节能设计
建筑节能也是住宅设计的主流趋势。近年来, 随着我国建筑规模的迅速扩大, 占到社会总能耗30%的建筑能耗令人触目惊心。建筑节能问题日益得到政府和全社会的关注。各地政府也都把建筑节能作为实现重大战略的一个主要措施来认真对待。新建建筑都必须达到节能标准, 因而建筑节能是在建筑中合理使用和有效利用能源, 不断提高能源利用率, 减少能源消耗 (主要包括采暖、通风、空调、照明、炊事、家用电器和热水供应等的能源效率) 。近几年来, 住宅建筑节能方面得到了广泛推广应用, 其效益显著。建筑节能技术及节能潜力巨大。目前房地产住宅节能设计涉及建筑设计、建筑材料、设备和器具、控制系统以及可再生能源利用, 商业化技术及节能潜力 (见表1) 。
三、可持继发展设计
随着人民生活水平的逐步提高, 对住宅的合适度要求也越来越高, 采暖和空调设备不断增加, 建筑能耗占总能耗的比例也会越来越大。因而住宅建筑节能设计将成为人们关注的主要问题之一, 在我国可持续发展中占有重要地位。
21世纪被誉为环境的世纪已经拉开了序幕, 1992年召开的“联合国环境与开发会议”, 即地球环境高峰会议, 其中“可持续发展”这一概念就成为了重要的关键词。这种可持续发展是既满足今天这一代人的需求的发展, 又不损害将来下一代人自身需求的能力的发展。
目前我国房地产商品住宅建设还未摆脱高耗能、高污染、低生产效率的粗放型发展模式, 对能源、资源、环境造成的影响深远。在2004年中央经济工作会议上, 胡锦涛总书记指出:大力发展节能省地型住宅, 实现经济社会的可持续发展。温家宝总理在政府工作报告中又指出:显著提高能源与资源利用效率, 鼓励开发和应用节能降耗的新技术, 鼓励发展节能省地型住宅和公共建筑。可见, 住宅产业可持续发展已成为各地政府高度关注的问题。我国已进入讲究居住品质、居住环境和高建设质量水平的人居环境时代了。从住宅可持续发展设计角度来看, 不是单纯住宅设计, 而是涉及到节能、节耗、利用再生资源、采光通风等方面以减少能源和资源利用为目的的设计。在住宅设计中如何体现可持续发展设计是众多设计师们重视的问题。因此, 在住宅的实用性和灵活性方面, 可采用轻质隔音材料进行分隔房间;采用中空玻大飘窗和大开间设计措施, 让使用者既能灵活分隔功能空间, 又能确保足够的采光通风, 得以持续发展。住宅规划设计中配套工程也是一个至关重要的设计环节, 采用雨水再利用设计能很好地解决景观园林长期用水问题。发达国家中, 美国、德国、日本、英国等国家的不少城市, 都有十几年的雨水利用历史, 并得到了成熟发展。我国起步比较晚, 近几年许多城市在住宅小区雨水利用方面也取得了进展, 较早开始的城市是北京, 当地政策出台多项推动雨水利用的措施, 使得此项设计能在当地迅速发展。将雨水用作路面清洗、绿地灌溉、消防、水景景观用水。把雨水看作一种资源, 加以综合利用, 以促进小区生态系统的建设, 对可持续发展有着举足轻重的意义。
总之, 人性化、节能、可持续性发展设计将成为房地产住宅设计的主流趋势, 并具有十分重要的现实意义。这样的设计更能体现以人为本的理念, 最大限度地满足人的要求, 才能使居住小区的活力得以再生。
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