我国城市化的房地产

我国城市化的房地产（精选12篇）

我国城市化的房地产 篇1

1 前言

在经济发展的推动下, 国家呈现出人口城市化趋势是社会经济及历史发展的必然要求。改革开放以来, 我国人口城市化进程不断深入, 现如今已步入高速发展的历史阶段。在人口城市化发展整体战略部署中, 房地产业普遍被当地政府部门当做拉动人口城市化进程的主要经济动力之一, 因此, 随着人口城市化进程的深入, 我国越来越明显的呈现出人口城市化、房地产业相互促进发展的局面。其二者间的互动关系又促进了二者间发展同步进行的发展趋势[1]。

近年来, 我国不少学者已对人口城市化、房地产业二者间的发展协调性做了诸多研究, 例如杨波 (2007年) [2]、郝姝婕 (2008年) 等, 但这些前期研究在内容、思路及成果上都还存在一定局限性。局限性主要表现在: (1) 其大体上均以分析二者各自的发展规律及发展协调性的普遍问题为研究内容。 (2) 提出二者间发展失调的表现和原因。本文将以人口城市化与房地产业二者的综合发展作为课题研究的出发点, 从定量分析的角度, 将二者间的发展协调程度进行度量。具体研究步骤及内容为:a.建立系统化、综合化的人口城市化与房地产业发展进程评估指标体系, 对二者间的综合发展进程及水平进行跟踪评价。b.利用协调发展度模型及协调度对二者发展间的协调程度进行实时评测。c.利用相应网络技术对二者间的发展综合水平进行评估和预测。科学合理地对人口城市化及房地产业的发展协调性进行预测, 为有效促进二者今后的协调发展提供科学依据和借鉴意义。

2 人口城市化与房地产业协调发展的理论概述

现阶段我国人口城市化与房地产业间的发展逐步出现了发展失调的现象。其失调现象具体表现在以下两个方面: (1) 在发展速度上, 人口城市化进程速度明显比房地产业发展速度快。房地产业发展速度滞后产生的后果是住房无法满足城市居民的需求, 导致房价上涨, 制约城市居民生活水平的进一步提高。 (2) 房地产业发展进程缓慢制约人口城市化进程。农村剩余劳动力在城市中无法得到充分利用, 出现劳动力过量, 影响人口城市化前进速度。

2.1 人口城市化进程规律

人口城市化是社会经济及历史发展的必然趋势, 其随着非农业产业、人口集中化、集约型经济等因素的影响使城市自觉向现代化演变。世界各国的人口城市化进程会受诸多因素的影响和制约在发展水平上存在或大或小的差距, 但其发展所遵循的总规律都是一致的。中国研究者在前人研究的基础上, 再加上自身研究成果, 概括总结出人口城市化进程的阶段性规律的微分方程:

式中:Y为人口城市化率;r为城乡人口总增长率差额;为时间。

2.2 房地产业的发展规律及阶段

房地产业的跟其他产业一样, 其发展均遵循了经济产业发展的普遍规律, 具有鲜明的阶段性。房地产业的发展规律先后经历了形成、成长、成熟、衰退四个阶段 (如图2) 。房地产业发展的形成期处于人口城市化的初级阶段, 受经济水平的制约, 其发展属于摸索期, 行业的整体运行体系未完善, 发展速度缓慢。进而成长期后, 房地产业得到了快速发展, 一跃成为经济发展的重要支撑点之一, 是人口城市化发展甚至是整个社会经济发展的基础性产业, 为城市建设及国民经济的发展提过重要的资金保障, 并且带动了整个社会经济其他行业的发展水平和发展规模。进入成熟期后, 房地产业发展的步伐逐步呈现较为缓慢的趋势。其市场容量及供给关系均相对平稳, 其在社会的整个产业结构中的发挥着潜在的基础性作用。在衰弱期, 因技术的不断发展和进步, 许多新兴产业给房地产业带来了极大的市场冲击, 导致房地产业的发展呈现出下滑趋势。

2.3 人口城市化与房地产业同步发展的表现

从图1~2可明显发现人口城市化与房地产业发展的趋势具有极大的相似性。人口城市化进程经历了起步期、加速期两个阶段性发展。起步期时, 受资金、技术等的影响, 社会工业化及现代化仍处在起步阶段。人力转移数量较少, 城市发展缺乏足够的技术和劳动力资源, 因此发展较为缓慢。低水平的人口城市化进程, 导致房地产业的市场无法打开, 投资规模无法扩大, 因此, 房地产业的发展仅处于形成阶段。当人口城市化进入加速期的发展阶段后, 科学技术快速发展, 农业生产率大幅度提高, 农村剩余劳动力大量涌向城市, 为城市建设提供充足的劳动力。另外, 工业化、现代化的步伐不断加快, 给城市创作出大量的工作岗位, 大量的吸收外来人员进入城市。随着城市人口的迅猛增长和城市经济发展水平的不断提供, 房地产业在城市打开了广阔的市场, 凭借各种环境及自身优势房地产业在此期间步入了高速发展的成长期。由此可见, 人口城市化与房地产业的发展具有一定的同步发展规律。二者只有保持良好的发展相对平衡性, 具备良好的协调作用, 才能保证城市建设的和谐发展和房地产业的持续发展。但在目前的发展进程中, 人口城市化与房地产业的发展出现了不协调现象。这种不协调发展现象的出现引起的问题在社会经济的整体发展中日益突出, 并制约着社会经济的发展步伐。

3 我国人口城市化与房地产业发展协调性的评测

人口城市化与房地产业发展水平及指标权重测算。

二者发展水平测算公式为:

其中, Xi (i=1, 2, …) 为人口城市化或房地产业的第i个指标, Xij是第i个样本的第j个指标, Xij (i=1, 2, …, m) 为其值。对原始数据进行标准化处理, uij为标准化之后的数据, αij为第i个指标的上限, βij为第i个指标的下限。由公式中可见正向指标值越大, 其在整个系统中的正贡献越大。逆向指标值越大, 其在整个系统中的负贡献越小。

人口城市化及房地产业发展水平可采用线性加权法得到:

式中:ui为人口城市化或房地产业发展水平;wij为人口城市化或房地产业各个指标的权重。

4 我国人口城市化与房地产业协调发展的预测

4.1 预测方法的选择

在人口城市化与房地产业协调发展预测方法问题上, 众多过内外学者已进行了长期研究和分析, 并取得了比较大的研究成果, 相继出现了AR模型、杰肯斯方法、灰色系统方法、系统回归建模方法等方法应用于人口城市化与房地产业协调发展的预测。近10年来, 很多学者又利用神经网络对非线性时序进行了进一步的研究, 并取得了阶段性成果。神经网络一种具有预测速度快、建模简单、适用性强等多种优点的测算方便, 因此被广泛应用于人口城市化与房地产业协调发展的预测分析工作中。

4.2 人口城市化与房地产业发展水平预测

选用1987~2004年的数据作为培训样本集, 使用Matla2008软件对人口城市化及房地产业发展进行预测分析。详见表1、表2。

4.3 人口城市化与房地产业发展协调性预测

通过将发展水平数值代入到协调度、协调发展度模式可得出相应年份的协调度及协调发展度, 详见表3。

5 结束语

在我国, 人口城市化与房地产业的发展成正比关系, 房地产业的发展依赖人口城市化的推动作用, 二者相互影响, 相互制约。长期以来, 我国城市人口增长速度较快, 国家经济发展的速度也呈快速发展趋势。房地产业的发展与人口城市化间处理良好的协调发展状态, 当今年来受多反面因素的影响, 其协调性出现了变化。目前的研究数据显示, 我国人口城市化发展进程在短时期内其受到房地产业发展的严重影响和制约, 但在长时期的发展过程中, 房地产业的发展将会较大程度的受人口城市化影响。因此, 二者之间只有实现协调发展, 才能真正实现共同健康发展。

摘要：通过对目前我国房地产市场与人口城市化进程之间存在的关系进行分析, 深入研究二者间存在的相关、因果等多种关系。通过这些分析和研究发现短时间内我国人口城市化深受当地房地产发展的影响, 而房地产市场在长时间内会受人口城市化进程的影响;通过对人口及房地产系统中相互关系进行研究, 且通过对这两个系统中的静、动态协调度定量进行系统分析发现目前二者间的发展取得了良好的协调性, 但研究同时也发现在不久的将来, 二者间在发展中的协同效应可能呈现出下降的趋势。

关键词：人口城市化,关联分析,协同,房地产

参考文献

[1]孙永正.析我国房地产业发展的体制障碍[J].中国房地产, 2012, 11 (22) :156~157.

[2]杨波.房地产业与人口城市化的协调发展关系研究[J].青岛科技大学学报, 2011, 10 (20) :45~46.

[3]李艳, 曾珍香.经济一环境系统防调发展评价方法研究及应用[J].系统工程理论与实践, 2012, 9 (15) :285~286.

我国城市化的房地产 篇2

浅谈城市化进程与房地产投资

作者：程征贵 林子文

来源：《沿海企业与科技》2006年第02期

[摘 要]文章分析了20世纪80年代以来江苏城市化进程的主要特征及其对房地产投资的影响，并运用逐步回归法对江苏城市的主要经济指标及房地产投资额进行实证分析，根据最优相关模型得出城市化进程与房地产投资具有高度相关性的结论；

[关键词]城市化进程；房地产投资；最优相关模型；对数相关模型

[中图分类号]F293.35

二三线城市房地产的机遇 篇3

撇开房价短期的起伏不谈，也不谈政府房地产新政的杀伤力，从基本面上看，二三线城市中哪些具有中长线投资价值？笔者认为，富士康将厂房迁去的地方，便是下一轮房价上升中的新星。

近两年，二三线城市房价普遍出现大幅上涨，这与股市、房市、商品市场制造出的资产升值所带来的购买力跃进有关，与人们在银行储蓄及买房保值之间抉择上的变化有关，也与热钱出现全国范围内的流动有关。由于热钱主打，不少三线城市的房价与工薪阶层收入之间的差距，比起上海、北京、深圳甚至有过之无不及，房市与基本面严重脱节。

仔细观察一下，在上一轮房地产热中，房价上涨最凶猛的除去上海、北京等特大城市和经济中心外，两类城市表现突出。一类是周边地区钱多的（如杭州），另一类是周边地区资源多的。资金上“人气旺盛”，为房市带来了持续的外地刚性需求，制造出房价鹤立鸡群的二线城市，间中虽然也遭遇过政策打压，不过市场仍屹立不倒。

笔者大胆预言，人口大省的中心城市，在下一轮房地产大潮中应有不俗的表现。中国人口结构正在出现重大的变化，农民工短缺显性化、长期化，而政府政策也由向资本倾斜向注重分配转变。笔者认为，农民工正在迅速由负担变为人力资源，这为人口大省带来了前所未有的机遇。

在过去20年，中国的工业化模式是，将农村剩余劳动力引向沿海地区，由此打造出世界加工厂。在今后20年，信贷与基建会明显向内陆地区倾斜，就地工业化、就地城镇化、就地转化消费应该是大趋势。

沿海省份劳动力短缺、工资上涨、政策限制，将一批批企业推向内陆省份。生产线迁移，是中国的国策，经济转型的关键，这也为部分三线城市的房地产业带来一次千载难逢的机遇。人力资源、交通成本、地方政府办事效率，将是胜出的关键，将决定哪里会成为下一个东莞、苏州。

过去15年的经验表明，工厂从来都不仅仅是工厂。当工厂聚集到一定程度后，集群效应（critical mass effect）发酵，服务业、基础设施、行政效率随之出现飞跃，带动城市的转型、财富的聚积、文化的提升。

当然，这轮生产线内迁，以成熟企业为主，所以与广东、浙江的发家史相比，小老板数量较少，打工仔受益更多。无论如何，如今四川、河南的经济起点，比20年前的广东、浙江还是高出一截。

不过，笔者同时警告，要避开过度开发房地产的城市。内地部分城市在卖地的利益驱动下，展开造城活动，以市政府迁移为幌，制造出新的（空的）城市。投资三线城市，务必看清供应前景。

笔者看好人口大省的中心城市。中国制造业的转型，为其提供了重大的发展机遇，这是今后十年的大故事、大商机，由此带来的财富效应一定利好当地的房市。

Young man，go west！美国当年西部淘金热时的流行语，同样适用于中国的下一轮房地产热。

我国城市化的房地产 篇4

收入水平的高低是决定住房需求最直接的因素, 要实现“居者有其屋”的目标, 必须首先拥有足够的收入来确保购房能力, 城市居民的高收入就成为推动房地产市场发展的关键动力。根据我国的情况来看, 首先是城镇居民收入增加快于农村, 对住房质量要求提高。2009年全年农村居民人均纯收入5153元, 剔除价格因素, 比上年实际增长8.5%, 比2005年的3255元增加了1898元, 平均增长率为14.6%。2009年城镇居民人均可支配收入17175元, 实际增长9.8%, 比2005年的10493元增加了6682元, 平均增长率为16%。城镇居民收入增长快于农村, 资源配置效率高, 城镇居民对住房质量、大小、环境、家装的需求提高。

其次, 城乡收入差别加大, 农村人口涌入城市, 增加房地产市场需求。2005年城镇居民收入10493元, 农村居民收入1898元, 收入差距8595元;2006年、2007年、2008年的收入差距分别为8172元、9646元、11020元, 到2009年城镇居民收入17175元, 农村居民收入5153元, 收入差距12022元, 可见城乡收入差距在不断扩大, 2009年较2005年共扩大了3427元。这种城乡收入差距不断扩大的趋势, 使得城镇更加具有吸引力, 农村人口纷纷涌入城市生活, 增加了对城镇住房、以及商业用房的需求。

2教育水平提高增加房需

随着人们生活水平的提高以及国家对教育愈加重视, 这几年我国人民的受教育水平一直在提高, 据国家统计局的统计, 2009年全年研究生教育招生51.1万人, 在学研究生140.5万人, 毕业生37.1万人。普通高等教育本专科招生639.5万人, 在校生2144.7万人, 毕业生531.1万人。各类中等职业教育招生873.6万人, 在校生2178.7万人, 毕业生619.2万人。

教育水平的提高, 映射了我国人民受教育水平的普遍提高, 人口的素质、技能等方面都会得到全面的提升, 能够做出更多的成果, 为国家综合国力的提高做出贡献, 这一方面会促使城市产业结构的调整, 商业用房结构随之发生变化;另一方面也意味着城市人口的收入会相应的增加, 他们不仅会增加对住房的需求, 还对住房质量提出了更高的标准, 如住房的规格、大小、服务、环境等, 促使建筑结构的调整和升级。

3产业结构调整促进房需结构整合

城市化进程、产业结构调整、房地产市场需求三者是息息相关, 互相作用的。城市化进程必然伴随有产业结构的调整, 同时, 产业结构的调整也会刺激房地产市场需求结构的整合。就2004-2009年我国三大产业占GDP比重来说, 在2004年第一产业占比9.2%, 第二产业占比61.8%, 第三产业占比29.0%, 到2009年, 这些比重变为了10.6%, 46.8%, 42.6%, 第一产业占比增加1.4%, 年均增加0.28%, 第二产业占比减少15%, 年均减少3%, 第三产业占比增加13.6%, 年均增加2.72%。

产业结构的调整对房地产的影响主要表现在以下几个方面: (1) 第二产业比重降低, 产业结构轻型化, 传统的制造业、纺织业等行业比重的减少, 使得以前大规模的厂房、仓库需求转为高科技、小规模的需求; (2) 第三产业比重上升快, 产业结构软化, 与之相适应的写字楼租赁业务蓬勃发展。 (3) 现在城市的中心区大都建造商业区, 而工业区, 特别是环境污染严重的工业企业, 大都搬到了城市的边缘地带, 一方面可以保护城市环境, 另一方面可降低工业企业的用地成本。

4家庭结构的变化增加住房需求

进入21世纪以来, 随着城市化水平的提高, 人们意识形态的转变以及生活条件的改善, 家庭结构发生了变化, 传统的“大家庭”开始分化为几个小户家庭, 全国总户数有大幅度的提高, 这对于刺激房地产市场需求的扩大具有积极的作用。从2001年至2008年, 我国一人户增加了5340户, 年均增长率为2.8%;二人户增加了27719户, 年均增长率为6.4%;三人户增加了592户, 年均增长率为0.8%;四人户减少了4976户, 年均减少率为0.9%;五人及以上户数减少了13980户, 年均减少率为2.9%;总户数增加了114695户, 年均增长率为6.5%。

现代城市家庭规模的转变, 家庭结构的变化, 小户数的增加, 大户数的减少, 都使得总户数增加, 对房地产市场的需求随之增加, 再加之小户家庭的负担较小, 他们会追求质量更高、环境更好的居住条件, 对房地产市场的需求结构调整, 促进房地产市场的繁荣。

总之, 城市化运动与房地产市场需求是紧密相关的, 城市化趋势的加快直接从各个方面影响房地产市场需求。首先, 城市人口的绝对增加、家庭结构的变化促使住房需求的绝对数量上升;其次, 城市居民收入提高、意识形态转变、教育水平提升、产业结构的升级使得人们对城市的质量、环境、家装、规格等提出更新更高的要求;最后, 城市产业结构的调整, 刺激房地产市场结构的调整和升华。

参考文献

[1]毕琳.我国城市化发展研究[D].黑龙江:哈尔滨工程大学, 2005, (3) .

[2]宋嘉革.中国户籍制度改革与农村人口城市化转移[D].辽宁:东北财经大学, 2006, (12) .

[3]孟祥林.城市化进程研究——时空背景下城市、城市群的发展及其影响因素的经济学分析[D].北京:北京师范大学, 2006, (5) .

[4]辜胜阻, 成德宁.户籍制度改革与人口城镇化[J].经济经纬, 1998, (1) .

我国城市化的房地产 篇5

主持人：我们知道中国房产为什么发展这么快，其中城镇化化是非常重要的原因，接下来第12个五年计划，那二五计划当中也有城镇化，那么城市化在十二五当中有什么速度？那么城镇化建设究竟会给中国的房地产业带来怎样的一个新的特征呢？接下来我们顺着这个话题往下讲，我们有请建设部政策研究中心主任著名经济学家陈淮博士，他演讲的题目是房地产发展与十二五城市化进程，有请！

陈淮：我们今天讨论商业地产，还有一个城市化，不是十二五，还有一个城市化是我们中华民族面对的一个城市化，我们这个国家，这个社会，这个民族走到了一个历史转折的时期，这个转折就是从一个大多数人住乡下农耕文明自给自足的自然经济，转变到大多数人住城里城市人这一个过程，我们这一代深发现了前所未有的历史秘密，几千人没有被人逝波的历史秘密，什么秘密呢？大多数种地不一定吃饱，越少的人种地粮食吃不了，这就叫辩证法，这就是我们面对的城市化，当然我们面对城市化当中的问题是一个我们从来没有遇到前所未有的问题，我们今天讨论的是商业地产问题就是这个城市化组成部分，如同大家知道十二五规划当中二三线城市发展中小城镇建设，农民工定居以及完善住房保障体系都是城市化组成部分，另外我们从过去一段实践发展来看，一些城市群战略和一些新的综合配套改革试验区比如成渝，和一些新的近来区发展区域比如海新区，北部湾经济区，黄河三角洲这些都是十二五期间中国城市化新的特征。

我们今天讨论商业地产更靠近这个问题，主持人刚讲这句话我很赞成，他说下一段商业地产崛起将是一个很大的进程，我们走过了以住宅建设为人们瞩目焦点的阶段，现在我们到商业地产讨论的时候了，这不是我们自己主观想出来的，是世界上现代城市化进程中现代城市取代历史的城市，取代传统的城市最重要的标志，历史上人们知道巴黎什么呢？知道太晤湖，知道巴黎有巴黎圣母院，现在人们知道巴黎有协和广场，也就是说商业地产的崛起是现代城市发展过程中顺应市场经济用人权取代神权和王权的过程，是城市从贵族为主人转变为平民为主人的时代。商业地产和市场经济联系在一起，它的入场券不分人的社会身份差别，不管你是王爷贝勒，你爸爸是副部级还是老农民，你是农村户口还是城市户口，也不管是你美女超女还是丑女，在市场经济下参与资格只有一件事，就是以货币单位衡量的价格，这是一种平等，是一种文明，是一种进步，是对于历史上城市中形成的以神权和王权主宰的这样一个城市格局根本否定。历史上比兹堡钢铁之城很著名，底特律汽车之城很著名，现在他们还看成美国或者世界一流的城市吗？当人们提到东京的时候不再以重工业骄傲，而以他的新速度，当我们进入纽约的时候第五大道时代广场是人们津津乐道的地方，商业地产崛起，商业地产成为城市现代化城市的标志性区域和建筑是现代化的必然趋势。

第一层意思，我们不要小看，低估我们今天讨论的商业地产模式，是我们中华民族对城市化认识的一个巨大发展和深化，我们知道城市不仅是一个老工业基地，不仅仅是一个人口密集区，而且应当形成它特有的功能和资源配置能力，综合承载力。我们中国这个民族文化中是立足于农耕文明，自然经济自给自足的，在这样的文化体系中可以不含糊地说，充斥着对城市轻视、藐视、蔑视甚至是敌视的心里，在我们建国很多年里面，我们认为靠山分散进度才是中国经济发展的方针，才是好的，城市青年从一出娘胎已经是资产阶级了，是代表，加以改造才行，我们现在才知道城市发展原来是一个民族进入世界经济强过程中不可缺少的组成部分。所以我们到今天还时刻可见，在04、05、06年的媒体中充斥着大马路，大广场围剿这叫做不科学发展观，这都是地方政府往自己脸上擦粉的政绩工程，一场汶川地震才让我们知道原来现在城市中不可或缺，宽马路、大广场是必要的减灾、防灾设施。中国历史上城市这两个字中，城是以绝对排斥市场之势的，别看我们城市，这两字是对立的，城里住着贵族是王爷贝勒，没有交易资本的立足之地，咱们看到很多最近拍的中国一些老字号电视剧，什么白家老号，同仁堂呀，岳家铺之类的，在北京有一个传统的商业地产叫湖广会馆，现在还在，当年的湖广会馆的金碧辉煌我们依稀可见，不亚于北京城内的王爷府，今天它已经是湖北菜馆叫一个京剧博物馆，我希望大家到那里可以思考一下中国商业地产的进程，它可以说当时是一批富可敌国的商人在他们自己的买卖地建立一个高端企业家俱乐部，但是这个高端企业家俱乐部，这个标志性项目旁边环境是什么按？我给大家形容一下就知道中国传统文化中城和市的关系是什么？它的东侧是天桥，是卖膏药说笑的地方，它的南侧是无人掩埋的尸体乱葬岗子，它的西侧是菜市口，阿Q说咔嚓的地方，在中国传统格局中，商业市场市的地位就是这样，今天我们意识到了，现代化城市这个这个商业地产我是成为现代化国际化的组成部分和基本标志，是顺应经济潮流必须发展的方面，我以为这个讨论，这个年会和我们正在呼吁推进的这些事业，对我们民族社会经济发展来说具有极其重要的意义。但是另外一方面我们商业地产发展到今天，我们的确要有世界媲美的商业综合体，我们的确有了实力很强大的开发商，但是很遗憾地说，我们商业地产领域，如果说房地产发展不完善的话，它是比一般的住宅房地产发展还不完善，我们积聚在这里有做婚纱的，有拍婚纱照的，有设计婚宴的，唯独没有新娘，我们商业地产中所有盖房子的，卖东西的人都齐备了，唯独缺少了谁？应该是持有城市中商业地产的主体这件事。比如现在万达有大型的符合商业系统，我们商业地产还存在一个上了场了有守门员，有后卫，唯独缺前锋就开始比赛。

第二，大型的商业地产管理运行主体远不发育，靠个体商务，靠商业资本自己来分散购买商铺或者是大型商某一个参与者这样方式来经营。我们的商业设施发展过程中千层一面，我以为要发展具有地方文化设施的商业设施，中国是一个集千人文化深厚积淀的国家，而且每一个地区都有自己独特的地方，我们把所有的城市商业中心都盖成一样的，你说成都的商业中心也有，上海的也有，北京的也是，包括我们自己最值钱的，最有意义的文化元素舍去得太多了。

最后我们商业地产还有城市功能提升，和老百姓住宅环境的改善密切结合起来，事实上商业地产人们认为盖了一大商厦，这个地方房价就涨了，从整体看，商业地产越发达，房价会越低，信不信由你，你把一杯热水放到这里，到散会的时候它的温度和空间温度是一样的，这是一个亘古不变的符合客观的规律。但是在大系统中，永远不会达到一个温度处处均衡，同样我在一个小区中建设一个现代化商业中心，这个小区整体就提升了，这个地方来买房还买了这个地方商业园，买了就业条件和学校环境等，但是当我们二三先城市中小城市普通发展的时候，中国的商业地产形成和全国一体化和均衡化的时候，住在大城市必要性大大下降，大城市人口和居住压力下降，反而使中国大中城市和二三线城市差价拉大的趋势和房价过快上涨的趋势得到抑制。这也是发达国家的经验所证明的事，以上仅供来宾参考，谢谢大家！

城市孕育地产地产延展城市 篇6

1.地产重构了城市空间。在静态即物质形式上，城市就是地产，即物业存在的形式与总和；在动态即把地产看作一种活动时，地产是城市外延的第一推动力。在一定的意义上说，地产不仅改变城市，地产亦是城市的创造者。以天津为例，1990-2010年分别拆、建了4100、14100万平方米的房屋，几乎重置了整个城市空间。

2.地产改变了城市形象。地产改变着城市的主导格局，落成的建筑造就出崭新的大都市景观。城市一改数百年来秦砖汉瓦的“灰暗”主色调，以五彩缤纷的亮丽风景线装饰起来。特别是城市中心区的商场超市、酒吧饭肆、大厦酒店、影院剧场、会展中心、鲜花店、写字问、事务所、换乘港以及建筑综合体，形成一片繁荣的都市商业景象。

3.地产重塑了城市精神。城市精神即城市独有的理念与现实的思想状态，它是城市的灵魂所在，是城市发展的主体资源。如果说，我们在金字塔上看到的是古代两河文明，在林立的教堂上看到的是中世纪欧洲神权，那么在狂飙般房地产大开发所创造的以数十亿平方米计的建筑物业上，所折射的难道不是中国的现代城市精神吗?

4.地产扩展了城市载体。《雅典宪章》视城市活动为居住、工作、游憩和交通这些最基本分类的载体，或者说空间形式被房地产开发行为所生产。城市的细胞单元即单体建筑，是城市基因的传承体；城市的骨骼系统即建筑框架，是城市立面的结构体系；城市的动脉与静脉即道路与管网，是城市循环系统；城市的大脑与心脏即中央商务区，是城市的经济中枢。房地产不断挑战空间结构的意义，尝试新的功能和形式。

5.地产改变了生活方式。地产全方位地改变着人们的生活条件、工作环境和活动场所，提供了不同人群的“格式空间”。如果说住宅的大规模建设破天荒地改善了人们的栖居条件，那么商业地产的开发史无前例地丰富了人们的生活内容进而调整了家庭的消费结构，工业地产(包括写字楼)创造了全新的工作条件，休闲地产则改变了大众的“消费一劳动一闲暇”的时间构成。

6.地产推动了城市经济。房地产包括经济学、地理学的内容。之所以包括前者是因为，房地产是财富创造过程的一部分；之所以包括后者是因为，所有房地产都是城市系统的一个独特的地点。房地产是地理经济学，又是经济地理学，产业的关联性决定了房地产是一国经济“起飞”时期的准主导产业。在天津，近年房地产投资平均下来，一直占全社会投资的15％左右。地产发挥了经济发动机的作用。

7.地产创造了社会资本。社会资本即社会性资本，亦称互补性投资，包括人力资本、基础设施和研发投资。

8.地产调整了城乡关系。在“城一乡”功能的大规模分流和全方位整合过程中，房地产在某种程度上充当了区域执行者的角色。土地功能的强化(由居住地变为商业用地)、土地性质的调整(由农地变为市地)以及大批市民移居郊区(成片的村镇变为城市区)，都离不开地产杠杆。

我国城市化的房地产 篇7

个人房产税虽然已经开始试点。中国地域之广、居民为居住环境的支出之复杂, 对房产持有的多样性, 家庭住房面积、住房地域的差异之大、对居住以后所享受的公共服务的不均等化等许多因素, 都不是简单而孤立的个人房产征税问题, 也不仅是公平税负的问题, 涉及民生问题、财产的财税体系问题、财产公开透明的申报制度问题。如果把房产税的征收依据固化在房价或居住面积上恐怕尚不全面。

1 开征个人房地产税的必要性

个人房产税, 又称房屋税, 是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆, 加强对房产的管理, 提高房产使用效率, 控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整, 合理调节房产所有人和经营人的收入。

只有将囤积在房地产市场的数以万亿计的资金挤压或解放出来, 其他急需资金的产业和行业才能获得发展的资本, 否则, 调整经济结构、转变发展方式几乎不可能取得成功。过去20年, 我国货币超发, 却没有造成恶性通胀, 是因为大部分流动性被房地产市场吸纳, 并表现为地价和房价近十年的高涨。这一幕未来20年绝不能再重复。着眼经济形势发展, 改革房产税制, 对个人住房普遍征收房产税, 建立起符合社会主义市场经济条件的新型财产税体系, 增强税收对个人收入分配的调节功能, 缓解贫富差距不断加大的趋势。能发挥这种功效的, 唯有在房产保有环节征收累进税率的房产税。开征房产税有利于稳定房地产市场预期, 有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为, 有利于改善人们购房的理念, 有利于抑制虚高的房价, 使得房价回归理性等。要优化地方税收结构、合理发挥房产税收入组织收入职能, 必须首先从税制方面完善房产税。在简并税种、压缩和规范收费的基础上, 对个人住房保有环节征收房产税, 改变我国税制在财产税方面的滞后状况, 实现税制结构的优化, 为发挥税收宏观调控作用、促进房地产市场健康有序发展提供税制条件。

2 两个试点城市的具体情况

重庆:开征时间是2011年1月28日。征收对象是独栋商品住宅, 不管存量还是增量都收税;另外个人新购的高档住房要征房产税。税率是3倍以下收0.5%, 3~4倍收1%, 4倍以上收1.2%。计税依据是目前是以房产交易价为征税基数, 如果三年、五年以后可能会进入要用评估的方法。税收减免是家庭全部住房面积人均不超过60m2;本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房;子女成年后, 因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的;符合国家和本市有关规定引进的高层次人才;持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人, 其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的。

上海:开征时间也是2011年1月28日。征收对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍 (含2倍) 的, 税率暂为0.4%。计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值, 评估值按规定周期进行重估。试点初期, 暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。税收减免是如无存量商品住宅, 买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。存量独栋商品住宅可以抵扣180m2, 高档住房可以抵扣100m2, 是以户为单位计算, 家里是一个人一户也是抵扣100m2, 三口之家一户也是抵扣100m2。

3 试点城市状况

3.1 试点城市的实施结果

上海房产税实施一年来, 在促进地方经济发展, 优化产业结构, 健全地方税制, 以及控制房价增幅等方面都取得较为良好的成效, 但由于实施时间过短、力度不大, 且在试行过程中存在很多问题, 导致目前房产税实施效果并不显著。据上海市财政局数据, 2011年上海市地方财政收入3429.8亿元, 其中房产税达22.1亿元。2012年11月23日, 上海市税务局公布了全市应缴纳房产税的住房最新统计数据。截至目前, 上海共认定约5万套住房需要缴纳房产税, 其中去年认定2万余套, 今年约3万套。其中90%适用0.4%的税率。

在重庆最新完成认定的住房中, 应缴税住房比例约占全市住房总数的20%, 其中八成以上的购房家庭是本地户籍。90%的应缴税住房适用0.4%的税率, 主要集中在非中心城区。

由此可见, 房产税改革试点近一年以来, 上海、重庆两地税收总额和打压房价方面效果并没有预期明显。

3.2 试点中存在的问题

正如财政和法律学者吴俊培教授之说:“起征房地产税的想法, 源于高层想借此控制房价, 因为房价实在太高了。实际上, 这个观点是有很大问题的。价是价, 税是税。从理论上来说, 有了税以后, 这个价格应该还会更高。按正常规律, 房地产价格, 没有含税应当低一些, 有了税之后反而更高。”

房产税是直接税, 目前中国的直接税种只有个人所得税一项, 数目不大, 还是通过单位代扣代收。挨家挨户征收数目巨大的房产税, 势必使原本过于庞大的征税队伍加倍庞大, 公民税负直接加重, 现在只针对极少数富人进行“试点”, 当然可以征得到。但是一旦征收对象扩大到普通民众, 一切就会复杂得多。除此之外, 全国房产交易信息并未联网, 因此, 在全国范围内同时起步, 公平也是个大问题。

4 征税问题之建议及展望

4.1 征税建议

(1) 明确征税目的。通过征税, 对住房财富进行再分配, 缩小社会财富的分配悬差; (2) 制定房产税法。明确征收范围, 统一计税依据和征收幅度。

美国成功范例显示, 房产价格与个人房产税的有效税率呈负相关关系, 并且与地方公共支出呈正相关的关系。如果个人房产税没有随地方公共支出的上升而上升, 那么个人房产税的上升部分将会导致个人所拥有房产的价值下降。反之, 如果个人房产税的税率被提高, 并且随之增加的个人房产税收入都被用于地方的财政支出, 那么个人房产税对当地房地产价格产生的正效应将抵消或者高于税率提高而产生的负效应, 这样很多居民就愿意选择税负较高但公共服务较好的社区居住。个人房产税是最终加于资本所有者身上的地方税种, 由于它自身的特点, 会导致资本从高税率社区流入低税率社区的状况, 因而会造成资源配置的无效性。因此, 引用先进的评估技术, 建立完善的评估体系, 税种设置覆盖面广, 以房地产保有环节为主, 采取“宽税基、少税种、低税率”的征税原则, 以完善的配套措施做保证 (廉租屋, 控制租房上涨) , 这些才是征税的前提和保证。

专家认为, 全面开征房产税还需清除三大障碍:

一是信息障碍。由于全国房产数据没有联网, 投机资金从政策执行较严的一线城市向二三线城市泛滥, 从高端住宅市场流向中低端市场, 导致限购、税收、贷款等调控政策落不到实处。二是法律障碍。当前要对已有的法律、法规、地方政策做一个梳理和清理, 防止出现“法律互消”的现象。三是征收障碍。由于房产税属于个性化征收, 因此无论国内外, 房产税都是征收成本很高的税种。

4.2 展望

我国正处在城市化快速发展中期, 真实的城市化率不足40%, 这个阶段, 住房刚性需求和改善型需求巨大。只要社会稳定, 未来一二十年房价上涨仍是大概率事件。开征房产税, 真正感到有压力的还是中低收入的普通百姓。

就我国当前的国情而言, 要想控制房价, 促进房价回归到合理水平, 最有效的办法不是征收房产税, 而是大量增加供应, 除此别无良法。在不增加供应的情况下, 任何类似限购、限价等调控政策, 最终都无法阻挡房价上涨的步伐。

开征个人房地产税并不是一朝一夕的改革, 而是中国财税体系完善过程中的制度选择。当前, 我国不能因为房价等原因而过分期待“一步到位”的在全国范围内推出房产税, 房产税的广泛开征还面临着一些难点和问题。我国应从试点城市中吸取经验和教训, 为今后进行全面的房产税税制改革夯实基础。

建立不动产统一登记制度。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度, 从制度上加强和创新社会管理, 并为预防和惩治腐败夯实基础。但同时要看到, 在全国联网未实现的背景下, 不动产统计登记制度又将成为不给力的纸老虎!

参考文献

[1]刘芳.房产税的终极改革目的为物业税[J].赤峰学院学报 (自然科学版) , 2011, 27 (5) :61-62.

[2]魏勇.我国开征房产税的可行性研究[J].云南农业大学学报, 2011 (03) .

我国中小城市房地产投资环境研究 篇8

1 我国中小城市房地产投资环境的主要特点分析

1.1 人口状况分析

中小城市的主要人口是行政区域内的人口, 人口的数量明显要小于大城市。另外从人口流动的情况来看, 中小城市的高收入群体往往偏好向着更高的行政单位进行迁移, 这样一来, 使得中小城市的人口的数量以及高收入群体远远不及大城市, 这在一定程度上抑制了中小城市购买能力的持续增长, 导致中小城市区域内购买力水平的进一步下降。流动人口的数量是决定商业地产发展的一个十分重要的因素, 如一些比较著名的旅游城市, 虽然本地固定的居民数量不多, 但是由于大量的游客存在会使得其市场不断地扩大。商务往来是决定流动人口数量的一个十分重要的因素, 中小城市和大城市比较, 在商务往来和对外贸易方面差距比较大, 流动人口的数量相对比较少。本地居民少且购买力不足, 流动人口不多是中小城市地产投资中所面临的首要问题。

1.2 城市规模分析

中小城市的一个显著特点就是城市的规模比较小, 城区的面积不大, 对于新城和新区在开发速度方面和大型城市比较较为缓慢。实践证明, 新区和新城的开发能够为房地产的发展提供比较好的商业环境, 制造更多的地产投资机会。中小城市的一般是单个的中心城市, 这使得中小城市的商业环境较为单一, 在人口和政策相对较为稳定的情况下, 中小城市新的商圈很难快速地得到培养和发展, 这也给中小城市的地产投资带来很多问题。城市的规模小, 新的商圈形成的速度慢, 这在很大程度上使得房地产的投资机会缺乏, 仅有的商业投资机会就会面临更加激烈的市场争夺, 无形中会给房地产企业的发展造成一定的压力。

1.3 消费习惯和消费能力分析

中小城市的居民相比较大城市的居民来讲, 收入普遍比较低, 这和大城市所能提供的发展机会和更多的投资就业服务有着一定的关系。当然, 大城市的居民也会面临更大的生活压力, 大多数上班族在工作中都需要进行外出就餐, 这是由于其居住的场所和上班地点比较远, 自己做饭的可能性比较小, 但这在一定程度上推动了大城市人流和物流的发展与壮大, 进而为新商圈的形成提供了可能, 从更深层的方面来讲, 房地产投资的机会在大城市也就会越多一些。中小城市城市的规模小, 城市居民的收入比较低, 一些居民在上班的过程中习惯于在家就餐, 人流物流的流动不足, 难以快速地形成新的商业中心, 这使得中小城市房地产面临的发展机会相对较少。

1.4 外部商家的进入意向分析

随着市场竞争的不断加剧, 实体经济的发展受到的来自电子商务方面的冲击越来越大, 加上高额的租金和运营成本, 使得一些商家在选择目标城市进入的时候, 所列支的指标越来越细致, 以便能够最大限度地减少投资失误, 促进自身经济效益的提升。比如商圈的辐射范围, 人口的总量以及人口的密度等等, 甚至还要查询当地居民的人均可支配收入, 而很多中小城市的基本条件都满足不了国际品牌入驻这些条件。另外, 一些国际品牌特别是奢侈品牌在选择进入城市的时候, 根本就不会考虑中小城市, 这使得地产投资可挖掘的机会点较少。法拉利在中国选择经销商的时候大多也只考虑大型城市, 至今还没有在中国中小城市发展店面的意向, 而大家所熟悉的沃尔玛也只是在中国的大型城市和特大型城市设有店面, 中小城市因为城市规模等方面原因暂时没有被考虑入驻。外部商家进入的意向较弱, 在一定程度上反映了现阶段中小城市的发展状况, 从另一层面来看, 也制约了中小城市今后一段时间内的发展速度, 是地产投资所需考虑的重要因素。

1.5 交通因素分析

大多数情况下, 大中型城市都是交通的陆海空交通的重要枢纽, 交通相比较中小城市来讲更加的便利, 如上海、北京、广州就拥有国内前三大机场, 铁路线路更是四通八达, 交通的便利性一定程度上改变了商业体的可达性。而中小城市一般陆海空交通都不是特别的方便, 有些中小城市没有机场, 一些中小城市的高速路网不够发达, 这些都在一定程度上影响了地产投资的发展。

中小城市的地产投资过程中, 要充分地考虑中小城市的这些特点, 做好整个项目的市场定位和营销策划等工作, 以免对企业的发展造成不利的影响, 但也要看到中小城市未来发展的潜力和低成本投资现实, 从投资回报的角度进行探索。通过综合分析, 依据中小城市的特点选择适合的地产投资方案, 促进中小城市地产投资的健康发展。

2 我国中小城市投资环境指标的评价体系探讨

在房地产投资环境中要考虑的问题非常多, 其投资环境更是一个复杂的多学科的交叉体系。城市的投资环境、城市竞争力等都可能是房地产投资所需要考虑的因素。目前关于中小城市投资环境的指标体系较为复杂, 很多指标需要适应时代发展的要求, 本文主要结合实践, 对中小城市房地产投资环境的指标进行研究, 建议从以下几个方面进行考虑。

2.1 地区经济指标

就中小城市房地产投资来讲, 研究一个地区的经济指标主要需要考虑本地区的社会生产总值、人均可支配收入、社会消费品零售总额以及恩格尔系数, 外商投资额也是值得关注的重要因素, 这能够在一定程度上反映该地区的投资意向。

2.2 市场指标

市场指标的范畴十分的广泛, 在这里本文仅研究影响中小城市房地产投资相关的一些因素。住宅开发投资的完成额、零售批发住宿餐饮人员的投资比例以及批发零售的贸易企业的数量, 这些指标在一定程度上反映了当地的市场上经济的活跃程度以及第三产业的发展情况, 住宅投资开发的完成额则能够反映出房地产投资市场的需求状况。

2.3 交通和区位指标

人均道路面积、每万人拥有的出租车量, 每万人拥有的公共汽车数量, 每万人拥有私家车数量, 市场的主要辐射范围, 以及未来几年内的交通建设发展计划等。

2.4 社会生活指标

人均年末存款数额、人口密度、城市化率、人均工资、人口总数。社会生活指标是影响房地产投资的重要指标, 在实际的应用中应当认真地研究, 为在中小城市的房地产投资做好前期的全面准备工作。

以上列举的指标在对中小城市房地产的投资中都有着十分重要的意义。但值得注意的是, 在进行商业地产的投资过程中, 反应市场容量的指标和反应区位市场辐射范围的指标应当给予重视。限额以上批发零售企业能够在一定程度上反映出整个城市的商业发展程度和外来人口进入的主要阻碍因素。而餐饮、住宿人员的从业比例, 能够在一定程度上反映整个地区商业地产的繁荣程度, 如果这个比例明显低于全国平均比例, 则说明本地房地产特别是商业地产的发展程度不高, 还有比较大的发展空间。住宅投资完成额则能够在一定程度上反映出本地市场房地产的成熟度。一般情况下, 住宅开发都先于商业地产的开发, 住宅市场的繁荣则会有效地促进商业地产的繁荣。目前我国城镇化发展的步伐进一步加快, 中小城市的住宅开发正在经历着新区化和郊区化的发展过程, 大量的楼盘的开发会形成新的机会, 这有利于商业地产和其他配套的跟进, 进而促进本地房地产市场的发展。

3 我国中小城市地产投资的评价方法探讨

3.1 中小城市地产未来的发展潜力

在一般评价的指标中收入支出比和商业服务业对于社会零售品的消费总额荷载量能够在一定程度上反映出该地区未来房地产的发展潜力。这两个指标从不同的角度揭示中小城市的发展空间。商服人员人均负荷主要是指商业服务业人员所登记的社会零售品的消费总额的额度。一般来讲, 使得中小城市的商服人员人均负荷远远超过其他城市的平均水平的原因主要是该城市是区域内的商贸服务中心, 其商贸服务业辐射的范围比较大, 这使得该城市的商贸人员的人均负荷量要高于其他地区。另外一个原因就是本地区人口的消费欲望很强, 但是缺少商业服务的基本设施和足够的人员。城市人均投资和收入比能够从另一个角度反映出中小城市未来的投资潜力。如一个中小城市的人均收入排名靠前, 而人均支出较为靠后, 这在一定程度上能够反映出这类城市的房地产投资还较为落后, 城市的人均存款数额可能较多, 且居民所具备的消费能力比较强, 只是还没有能够转换为实际的市场购买力, 换句话说, 这类城市居民的消费观念还比较保守, 对于房地产来讲, 则有着比较好的发展潜力。

3.2 中小城市地产的发展类型分析

中小城市地产的发展类型可以依据城市的经济水平、城市居民的自身消费水平以及距离中心城市的远近来进行衡量。如果一个中小城市居住的人口比较多, 且消费的意愿比较强, 则很有可能形成一定的商业市场容量, 有发展成为地区商业副中心的潜力, 比如长三角地区的苏锡常。如果一个城市距离区域内的核心城市比较远, 从商圈的理论来分析, 其城市的市场辐射范围也会得到拓宽, 所以也比较容易形成区域的次级商业中心, 如处在关天经济区内的宝鸡市离西安市较远, 但却发展成为了陕西省第二大城市, 在区域内有着一定的影响力。通过对这些因素的分析和定位, 可以研究哪些城市能够成为区域内的商业副中心, 哪些城市市场规模和市场辐射范围比较小, 短期内没有长足的发展。对这些因素的分析、比较、判别, 对于深化房地产投资的认识, 提升房地产投资的效率都有着十分积极的作用。

3.3 综合评级

综合评价主要是对影响中小城市房地产投资环境的所有指标进行考量, 通过数据处理分析出我国中小城市房地产投资环境的投资得分和排名。目前较为常用的城市环境评价的方法有因子分析法、层次分析法以及主成分的分析法等, 这些方法各有优劣, 在实际的应用中建议采取多种方法综合分析, 将定性和定量进行相互的结合, 但更为重要的是实际进行考察, 对于房地产企业来讲, 不一定投资环境得分高的城市就一定适合进行投资, 相反, 得分低的城市也不见得没有机会, 这些都要进行综合考虑和权衡。

4 结语

伴随着我国城镇化速度的不断加快和社会经济的发展, 中小城市以其独特的魅力正在吸引着各行各业的关注, 其中房地产投资更是各方聚集的焦点。但中小城市的投资环境和大型城市、特大型城市的房地产投资环境有着比较大的差异, 从人口数量到居民收入都有着一定的特殊性, 在中小城市进行房地产投资要结合这些特点分析研究相关的地产投资指标, 做出科学的决策, 促进企业的经济效益的提升。而从中小城市本身而言, 也应该突出经济发展的特色, 发展特色经济, 提升本地区的经济发展速度和质量, 增加居民可支配收入, 促进社会和谐发展, 改善投资环境, 促进经济社会的可持续发展, 为外部投资创造良好的环境。

参考文献

[1]许媛, 南灵.陕西省各城市房地产投资环境评价研究[J].黑龙江对外经贸, 2010 (05) .

[2]周飞, 陈士银, 吴雪彪.珠三角地区房地产投资环境评价[J].特区经济, 2009 (12) .

我国城市化的房地产 篇9

1 我国房地产的特征

房地产有高资本价值特性。购、建房地产都需要大量的货币支出,这使得其开发和购买高度依赖于金融业。房地产利用适应物价变动的缓慢性。由于土地用途的转换、房地产开发需要一个较长的周期,房地产适应价格变动的钝性使房地产业的周期波动并不同步于宏观经济周期。房地产具有投资和消费的双重性。由于房地产的固定性、耐久性及稀缺性,而且在通货膨胀的情况下,投资房地产比其他资产更具保值功能,使之亦成为一种重要的投资品。房地产的利用及价值常受到房地产利用及环境变动的影响,称为相互影响性、溢出性或外部性。

由于房地产本身的特殊性,决定了房地产市场不同于一般商品市场,具有以下市场特征:(1)房地产市场是区域性市场。房地产市场的区域性是指房地产市场供求的影响范围具有地域性,只能在同一供需圈内实现供求调节,这是由房地产位置的固定性所决定的。(2)房地产市场没有物流形态。一般商品交换,总是伴随着物体的空间移动,即商品从生产地点到消费地点的转移。但是,房地产交换则不同,它没有物体的空间移动。因此房屋的交换,只是所有权和使用权证书的交换。(3)房地产市场是一个交易费用比较高的不完全竞争市场。这是由房地产市场供给的垄断性和交易信息的不充分导致的。(4)房地产市场对金融业的依赖性很高。房地产市场几乎离不开金融业的支持。相对于普通商品而言,房地产商品的价值量大、占有时间长,无论开发商还是一般的购房者,都需要金融机构的支持,而金融政策的变化、利率的变动,都会对房地产市场产生很大的影响。(5)房地产市场易受政府干预。房地产市场容易受到政府政策变化的影响。一方面,由于房地产是重要的资源,对经济的发展和社会的稳定影响很大,政府会出于公众利益的需要,适时地进行干预;另一方面,由于房地产开发受土地供给、金融、城市规划等政策的影响,便于政府干预房地产市场。此外,房地产市场供给调节具有滞后性。房地产供给调节的滞后性是指当市场需求发生变化时,房地产的供应难以及时随之调节。当供不应求时,由于房地产项目从申请立项到开发建成,需要相当长时间才能供应市场;当供过于求时,由于已经开发建成的房地产难以改变用途,多余的供给需经过较长时间才能被市场所消化。因此,相对于需求的变动,房地产供给的变动总是存在着滞后性。

2 房地产价格的形成条件

房地产价格的形成要同时具备效用性、相对稀缺性和有效需求这三个条件。它们构成了房地产价格的要素,任何影响房地产价格的具体因素都是通过这三者起作用的。

房地产的效用性是指房地产消费者对消费房地产所产生的主观和心理上的满足程度。房地产如果没有效用,人们就不会产生占有房地产的要求或欲望,更谈不上花钱去消费,也就不会有价格。房地产的相对稀缺性是指房地产的数量相对于人们的欲望而言处于相对不足的状态。有效需求是个人或团体参与市场,用现金或其他等值物以取得物品或劳务的能力。房产是一种特殊的商品,在市场经济中,房产的需求包含了两种:一种是居住,一种是投资。房地产的有效需求是指消费者经济上能够承受、有现实支付能力的房地产需求。

3 人口素质的内涵和外延

人口素质是一个具有多义性和相对性的概念,可以从不同的角度来理解和界定,在不同的学科领域里可以有着不同的规定。人口素质的内涵是20世纪70年代初中国人口学复兴以来众多学者关注的一大热点,至今依然见仁见智,未有定论。

从人口素质的内涵来看,对人口质量较早给出定义的是北京大学张纯元教授,他在著名的《人口理论教程》一书中定义如下:“人口质量是人本身具有的认识、改造世界的条件和能力”。从人口素质的外延来看,我们采用“三要素”论,即从人口的身体素质、文化素质、思想道德素质三方面来反映人口素质。

人口素质特别是劳动力素质的高低是决定可持续发展的重要因素。人口科学文化素质的提高,是实现控制人口增长、合理利用资源、保护生态环境的基础,是保证整个中华民族的生存和可持续发展的根本前提。

4 房地产价格对城市人口素质的影响

4.1 高房价损害了房地产市场竞争秩序,不利于企业整体素质的提高

价格具有利益激励的作用,合理的价格有利于调动企业生产经营的积极性,开展有效竞争,从而提高企业乃至整个社会的经济效益。但当前房地产高价的刺激使很多房地产经营企业在市场竞争中,为了获取超额利润甚至是牟取暴利而不择手段,这损害了市场竞争秩序,导致企业和整个社会经济效益低下。

4.2 高房价拉大了我国城市间发展的差距,降低整个国家人口的素质

房地产高价引发的房地产信贷业的繁荣同房价一样具有区域性,房地产业与经济发展水平密切相关,经济越发达,房地产业发展越迅速,与其配套的金融业就越活跃,这会促进该城市的发展。城市发展越迅速,越能够吸引更多的人才进入,更多的外资投资,从而加速该城市的发展,这就造成了一个循环,但也无疑就加速了我国城市间的发展不平衡。国外房地产直接投资多集中在东部沿海地区,集中在大城市,会进一步造成我国东西部发展差距加大。而房地产高价吸引了大量国外游资进入我国房地产市场,会造成人民币的升值压力;另外,这些游资进入只是为了投机,一旦完成了它们的投机目的,就会大举离开。即使是国外直接投资,也多属于短期性投资行为,并不是长期的战略性投资,国外资金大量、同时期的撤离,会造成房地产市场动荡,损害我国房地产业的健康发展。

总之,高房价提高了“城市门票”的价格,提高了城市准入的门槛,把大量本来能够进入城市发挥其才智、提高自身素质的人排斥在外。高房价也不仅会降低整个人口的素质,更会降低城市人口的素质。

摘要：商品房价格在过去的几年时间里增长迅猛,城市人口的素质成为一个城市发展的先决条件。本文就房地产价格与城市人口素质之间的关系展开了研究。

关键词：房地产价格,人口素质,关系

参考文献

[1]赵楠.沿海人口素质研究[J].沿海城市,2006,(6).

[2]刘凤琴.人口素质与资源、环境的可持续发展[J].科技资讯,2008,(13),

[3]高书国,杨晓明.中国人文化素质报告[M].北京:社会科学文献出版社,2004.

[4]王丽玫,李广辉.影响房地产价格的因素分析[J].廊坊师范学院学报,2008,(8).

[5]李嘉荣.我国房地产高价运行机制研究[J].探索,2007,(3).

我国城市化的房地产 篇10

关键词：城市化,房地产,经济价格区域差异,影响因素

一、房地产市场价格区域差异性原因分析

(一) 区域差异显著

房地产作为在市场经济环境下产生的一种新兴商品, 具备商品的一切特征, 房地产作为一种刚性需求产品, 其中有一点不能忽视——区域性差异。内容涵盖了多个方面。其中包括了人口因素、经济因素等。随着城市化进程的的不断加大, 来城镇移居务工的人数急速增长, 带动了城市, 尤其是大型城市的经济发展, 造成显著的地区优势, 人民逐步富裕起来, 对居住条件的要求也在不断提高, 房地产经济在各个区域都成了热销商品, 尤其是经济发达地区和各省的省会地区, 房产价格不断攀升, 甚至已经大大超过了居民的平均收入水平, 调查资料显示, 每年将有1500万的人口进入城镇居住, 5亿的城市人口, 需要每年增加的住房面积为6到7亿平方米, 这样飞速的人口增长, 势必会对我国房地产的发展带来巨大的冲击和挑战。

(二) 竞争不充分因素制约

随着改革开放的不算深化, 各个房地产开发商如雨后春笋般不断增加, 特别是近十年的房地产商数量发展迅速壮大, 带动了高房价、高地方经济增长。楼盘数量也逐年增加, 特别是一些大城市, 由于生产过剩, 楼盘数目过多, 空房闲置等情况已不是个例。一些中小城市群, 由于经济上、环境上、区位上的劣势原因, 楼房数量还远远达不到居民所必须的必要量。具体表现是, 受外资房地产开发商入驻影响, 导致该地区房地产价格趋于一个平均较低水平, 而一些区位欠佳城市, 由于外资开发商的较少入驻, 导致地区房价处于一种不合理的中等偏高水平。

(三) 城市化与房地产市场的关系

随着社会生产力的不断发展, 会引起城市数量的增加、城市用地规模的扩大以及城市务工人口的不断增加, 导致城市人口占总人口比重不断上升, 呈现一种传统乡村向现代城市逐渐转变的现象, 称之为城市化。房产市场是以房产作为交易对象的流通市场, 也是房屋商品交换关系的总和。快速城镇化必然导致城市用地紧张, 房地产经济的繁荣。推动房地产价格上涨。多方面的影响可以看出房地产与城市化的发展相辅相成, 相互促进。

二、促进我国房地产区域协同发展的策略

就以上观点, 为了能够更好地进行我国房地产区域协同发展调整以及城市化建设, 促进区域经济的可持续发展, 通过分析和总结, 笔者在此提出以下建议:

(一) 政策扶持、协调发展

近年来, 政府通过宏观经济手段对我国房地产业的发展进行了大力调控, 并收到了显著成效, 公租房、经济保障性用房、廉租房数目不断扩大, 使得政府工作取得了良好的绩效, 并且政策的扶持可以使的区域经济发展减少了外部不稳定的素的影响, 为城市化的发展减缓压力、提供动力;严格对中小城市市场进行政府监控, 严防房价炒作, 推动我国房地产市场稳定, 健康发展, 以房地产自身市场机制为主导, 让房地产价格回归到合理的价格, 人民的基本住房需求得到保障。

(二) 加强区位优势、吸引外资

我国房地产市场存在着明显的区域差异, 我国各区域房地产的发展阶段不同。需要地方政府引进外部房地产投资商竞争注入活力, 可以进一步扩大楼盘数量, 使的市场充分竞争, 来压低本地开发商垄断的价格, 给老百姓一个合理、可行、公平的房地产价格水平, 抑制由房产增高来带的虚高物价。增加民营企业数量、扩建城市规模。增加民营企业数目, 注入经济活力, 从而提高经济发展, 促进人均收入的提升, 加大房地产市场的投资。可以优化区域环境, 引进外资, 增加城市吸引力。

(三) 降低土地成本, 政府加强监督管理

土地作为一种稀缺产品, 供给总量不会发生变化。其价格是由需求决定的, 人民不断的对房地的需求同时也创造了开发商的对土地的需求, 所以房价的上升必然会推动土地价格的上升。土地价格不仅仅需要地方政府的监管, 还要受到中央政府部门的监督, 确保其价格在一定合理的范围内浮动。房地产开发从“立项-开发-竣工-销售”这一过程, 需要交纳50多种税费, 整个过程需要各部门去审批和监督, 政府部门应该改变税费结构, 不参与开发经济利益链条, 取消不合理重复税费的征收, 降低了开发成本, 使我国房地产行业健康发展, 人民居住需要得到基本满足。

结束语

我国中央政府部门也相继出台了针对我国房地产行业的限价相关政策, 并起到了一定降温作用。我国房地产市场存在区域差异性, 针对不同的因素要采取不同的调控政策才能做到有的放矢。同时加强宏观调控, 让房地产价格回归到一个合理的、理性的价格, 使人民的基本住房需求得到保障。

参考文献

[1]杨光, 吕兴家.城市化进程与房地产发展关系探究[J].中国外资, 2012 (2) .

[2]王文祥.房地产经济学[M].经济管理出版社, 2003.156.

我国城市化的房地产 篇11

然而，2008年3月8日，由福建象屿房地产开发公司开发建设的位于福建省南平市的江南·第一城推出B组团330余套住宅，开盘当天便售罄，在全国房地产市场观望氛围浓厚的市场背景下，逆市飘红，令人关注。

为什么福建象屿地产能够在当前形势下取得如此成功的骄人业绩?这个问题不仅引起专家业界探讨，更成了闽北街头巷尾的热点话题。因此，也引出了对“当前形势下三线城市房地产发展机遇”的关注，中央的宏观调控政策对重点城市产生了影响，但是对处于城市发展期的三线城市，究竟是影响还是机遇?2008年4月16日，一场名为“新形势下的三线城市房地产发展机遇”论坛在福建省南平市江南·第一城会所多功能厅隆重举行。多位专家会聚一堂，以一场高峰对话，深刻探讨了这个问题。

宏观调控永远在进行当中

刘波：我们就用一个小时的时间进行交锋，今天我们想探讨这么一个话题，实际上如果我们同时在关注中国的经济，关注中国房地产的话，我们会发现最近有些报告，全国大规模扩张的上市公司，他们在股市上是全线下跌，宏观调控在中国进行得如此严厉，我们今天下午交流的话题是三线城市的发展机遇，但我们不得不关注一个前提，就是不管这个是三线城市还是一线城市，都要面临一个话题叫做宏观调控，所以我第一个话题特别要问一下顾云昌先生，就是宏观调控已经进行了这么一段时间，是否已经达到了它的一个真正的目标，如果这个目标没有达到的话，我们接下来第三、第四季度是否还要进行宏观调控，房地产在一二线城市的表现有没有可能会传染到三线城市?

顾云昌：这是一个很大的起点。首先我要谈一个观点，宏观调控和房地产调控是两个不同的概念，我们一般情况下说房地产宏观调控，这种说法有所偏颇。宏观调控是整个国家对整个宏观经济的调控，房地产市场调控是其中一个方面。第二个概念就是说，宏观调控在进行中，房地产市场调控在进行中，因为市场经济我已经讲过是扭秧歌经济，宏观经济也是扭秧歌经济，所以要不断地调控，宏观调控永远在进行，只不过有时候“少啦少啦”。有时候“多啦多啦”。宏观调控到现在为止来看，仍是投资率增长过快，信贷过多，外汇顺差。房地产市场如果没有这几年政策的出台，我们的房价恐怕还不止现在这个样子，可以说出台的政策取到了一定的效果，但是没有我们想象的那么好。因为有些问题不是房地产自己造成的，比如控制性的供应。因为宏观经济要求资产投资、房地产不要增长太快，我们就要求土地增长不要太快，造成了我们供应的紧张。

我们现在有几个过剩，一个是产能过剩，一个是劳动力过剩，一个是资金流动性过剩，三个过剩却遇到了我们住房供应不足，现在价格涨得快，是我们需求太旺盛了，供应不足，跟不上。当然越是跟不上，投资就越多，所以这个是有矛盾的。现在专家们都有这么一个观点，应该说我们这几年，房地产市场调控主要是抓住一点：抑制过旺的需求。其实“国八条”、“国六条”和我们的央行第二套房政策都是在抑制需求，如果不抑制需求就会更旺，当然我们还是希望增加有效供应，这样才能使价格平稳，所以宏观调控、房地产调控是永远进行当中的。

规范化市场需要“软着陆”

刘波：去年第二套房政策出现以后，我们去年第三、第四季度和今年第一季度主要成交量有一个较大的萎缩，另外局部也出现了一些价格的微调，而最近还有些说法就是还会再加大房地产的宏观调控，是不是这样?

顾云昌：有人也问我了，我说我没听说，因为传说很多，我相信我们中央政府会把握宏观调控的力度，规范房地产市场宏观调控的力度。因为谁都希望我们的经济保持一个稳中求进的发展，房地产市场保持一种稳健的发展。所以我们去年的工作会议和我们十七大提出的“两防”，防止结构性的通货膨胀变成全面性的通货膨胀，第二个是防止我们经济从偏热变为过热，今年政府工作的要点，讲到了另外“一防”，防止经济的下滑。我想整个中国的经济有不确定性，我们房地产市场当然也有不确定性。建设部在两会间的观点是防止房价上涨过快，他们认为房价上涨过快的因素还在，因为我们现在仍是供不应求，既要防止扭转供求关系下滑。又要防止继续反弹，希望我们的价格可以走稳。我和刘教授说，如果我们2008年的房价可以跟上CPI，4.8，这不挺好嘛。甚至我不涨。或只是1％、2％，也是可以有效地挤压泡沫，在材料上涨，人工上涨的情况下，房价不上涨的话，等于是下降了。过去是虚涨的空间，我们把未来两三年的涨幅都达到了，那么就需要它慢慢把泡沫挤压掉，我希望是一个“软着陆”。

还有，我认为看房价不能只看同比，或只看环比，应该两者结合，这样才比较科学。因为这个过程就是我们调整理性回归的过程，要客观地看待我们市场。当然，我们房地产发展也离不开媒体的帮助，但有的媒体喜欢“炒”，所以希望媒体也要客观看待，既不要唱“衰”，也不要继续唱“涨”，咱们要唱“稳”。

房地产行业需要盘整

刘波：今天我们思考的这个问题是房地产宏观调控问题，也就是一个国民经济和房地产产业的整合问题。在目前中国经济的现状下，包括面临的严峻国际形势。事实上，每个房地产企业都有直接的感受：今天资金回笼困难了，资金链要断了，给房地产企业的运作很大的压力。那么，现在我们房地产行业的发展的整个大态势是否会出现一个比较大的变化?改菩?平稳?或者反弹?请教一下专家的意见。

刘福泉：首先，关于前期的宏观调控，我的观点是：乏善可陈。比如90平方米房子占市场总量70％政策。这“90平方米”政策怎么推呢?按照常规只能是单价提升，才能使户型面积控制下来。但看宏观政策方面，政策一方面打压户型、另一方面打压房价，这种做法就比较难，效果并不理想。近年来，除了税收落实打压了房产销售的总价，其他所有的宏观调控效果都并不大。所以，只有到现在，市场本身自己需要调控时才见到了宏观调控才见到了所谓的效果。

其次，我觉得我更喜欢把现在的房地产行业看作是一种盘整。通常有人说现在这个时代，每个人都觉得是一个特别“自以为是”的时代。在这个时代，房地产市场也同样如此“自以为是”。房地产行业的爆炸性增长，根本不照顾市场的感觉。也是这种情况。我的一篇BLOG里有一篇文章，“房地产市场：我的地盘谁做主?”就是表现了现在楼市遭遇的现状。目前的房地产市场完全冷落了市场的作用。所以，现在出现的房地产盘整很大程度上是市场想说话。

我认为，房地产市场刚构建时，有很多很多不符合规律的事情。但随着房地产市场的发展，现在在盘整过程中逐渐地恢复了规律整合。现在的房地产市场，大家都需要归位。也就是说，现在的城市房地产市场发展情况要

跟城市的地位相匹配。在这一轮的房地产市场，谁最“衰”?毫无疑问，是高增长高风险的珠三角地区。前一段时间，以深圳、广州为代表的珠三角地区增长太疯狂了。但大家也知道珠三角地区的地位明显低于北京、上海等一线城市。因此，现在也看到珠三角地区出现了房价趋势的走缓。在过去的时间里头，房价疯涨的城市里，盘整很正常。举个例子。比如福州，在去年某房地产企业高价拿地进入福州以后，立即造成了福州某房地产板块房价迅速的增长，甚至一天之内涨价在千元以上。但在最近一周，此版块地区价格明显下降。这与珠三角城市深圳、广州目前出现的情况非常相似，最终回归了城市的本位。

在此，我总结下，我认为房地产市场定位重要。我认为一个城市的房地产市场最终还是要与这个城市的母体本体、城市的发展情况所整合、所相匹配。谢谢。

宏观调控下的三线城市获得发展机遇

刘波：现在，我们最终回到三线城市的探讨。那么我们一线、二线、三线、四线城市的城市划分是个什么概念?陈亮：我认为这种城市档次的划分很有必要。实际上我们国家政策做的就是“形象”两个字。一线城市房价涨得太快，所以国家开始踩刹车，给他“吃药”。结果，二、三线就跟着一起“吃药”，而这“药性”又非常大。那么实际上，我们所指的一线城市意思是达到人口达到1000万人以上的特大型城市。二线城市一般指的是宁波、杭州、福州、厦门以及内陆省份的省会等城市，人口规模在100N400万之间。三线城市一般指的是地区级城市或各个区域的新兴城市。人口规模基本在20～100万之间。南平40万人口数量属于三线城市。此外，还可以划分为10万人口规模的小城市和一些城镇。

但实际上，中国所有政策一刀切，产生的影响非常深。比如90/70户型一刀切的政策，在每个区域感觉都并不一样适应。其实目前大部分政策其实都并不一定适合三线城市，只适合一、二线城市。意图要给已经生病的一线、二线城市“吃药”，但实际上却给没有生病的三线、四线城市也“吃药”了，这是不正常的情况。谢谢。

刘波：比喻得非常生动。现在我们请教三线城市的房地产开发商郝总：这一轮宏观调控进行的现在，目前南平也是否出现了消费者观望的情况?和一、二线城市一样受到了影响?三线城市表现怎么样?南平市场表现怎样?

郝雷鸣：作为开发商，我们必须要从宏观层面掌握。首先，我应该先讲一下我们为什么来南平。事实上，当初来南平是象屿集团的一种战略安排。在前两年。象屿集团做集团总结规划，研究房地产市场布局时候，我们想起了中国有句古话：物极必反。中国房地产已经热了十几年，总会遇到一个周期性的问题。象屿集团房地产部门已经踏入了房地产市场已经有些过热的长三角地区和厦门地区。所以为了应对宏观调控所带来的市场调整和冲击，我们一定要到市场最稳定、潜力最大的地方做一些补充。基于这种考虑，我们的第一站选择了南平。

现在看起来宏观调控影响还是很大的。首先，钱“紧”了。银行缩紧银根，房贷个贷也停止了。那么从南平房地产市场表现来看，我们比较了南平去年和今年的市场资料发现：今年第一季度南平的房地产产品销量还是再涨，房价比去年同期还在上涨。而在市场信心方面，感觉还是不错的。在去年，江南第一城第一次开盘，计划开盘330套，可是在销售现场采取摇号方式销售却来了4000人左右。今年3月，计划开盘200套。采取放号形式销售，最终放了800个号牌。所以我认为，从小的细节上看，南平房地产市场的市场信心还是有的，宏观调控的影响是分区域的。

刘波：我公司有很多销售的楼盘都在三线城市，这也是我们进行战略调整的结果。如果说一、二线大城市是股市里的蓝筹股的话，前几年主要涨得就是蓝筹股，那么现在进入了蓝筹股的盘整阶段。如果将三线城市比做是优质的小盘股票的话，那么现在也应该能走出一个独立行情的机会，有一个较大的上升空间。请嘉宾们表达一下意见：三线城市有没可能全国低迷的状态下面，是否有增长的可能性，走出一个大发展的独立行情?

陈亮：我有一些数据告诉大家，第一方面原因，南平地产市场和其他三线城市不一样。最大的制约因素：南平没有地。房地产市场发展一个要素需要土地的供应。如果没有土地的供给，楼市的供给量肯定解决不了。目前，南平房子很好卖的大背景是几年所积累下来的购买力。因为南平很多年来没有很好的房子可以供应。

第二方面原因，国内房地产市场发展分4个阶段：第一阶段，90年代初期土地出让尚未实施招拍挂时，楼价2000左右。地价700元左右。当时决定房价的成本构成是建安、利润、地价、税收四个方面，其中地价和税收占比例较小。第二阶段，90年代中后期，开始运作阳光土地出让，土地价格迅速攀升。地价占房价比例大幅增长。第三阶段，2003、2004年，大量土地已经完全市场获得。土地成本第一次在价格体系中成为第一位，在30％左右。第四阶段，2005年以后，新出让的土地，土地价格已经占到成本的60％左右。去年底福州有新拿地的项目楼面价占预估房价成本80％，建安成本所占比例却大幅下降。

综上所述，南平楼市发展情况才到第二阶段。南平楼市价格并不太高，无需做太多挤压。南平楼市价格与价值基本吻合，泡沫较少。价格地价、税收由政府掌控。这两项增长最快，涨幅最高。而原本有房地产企业所掌握的建安成本与利润已经大幅下降。因此，一二线城市与三四线城市需要首先改变已经非常明朗。

三线城市把遇机遇稳中求进

刘波：以往一线、二线城市房子被热抢，可是现在大城市的房子都在进行打折促销。以往大城市，土地出让时，大家都在抢地，可是现在出现了土地流拍情况。一线、二线城市出现的萎靡。是否说明了三线城市是否是未来发展的主要方向?是否进入了一个发展机遇?三线城市能否走出自己的独立行情?

刘福泉：我想先分析中国改革开放的一种局面。首先，在改革开放前，城乡是分割的。在改革开放后，城乡开始频繁流动。农村人力、资源流向小城市，小城市流向大城市。物流人流越大量地聚集，房子的需求也就越大，购买力越强，城市的房价上升空间越大。

那么经过了十年左右的资源聚集，现在一线城市出现了盘整局面。随着北京、上海等一线程似乎的居住成本越来越高，到了盘整的一个很正常阶段。所以现在物流人流的聚集开始往下一级程城市辐射。也就在三年前时，例如福州这样二线城市受到了这种辐射，这种资源聚集好处也被福州享受，成为房地产市场发展最快的地区。

到了现在，这种辐射已经开始向三线城市转移了。南平这样的三线城市迎来了一个发展的机遇。但这三线城市中还可以分为两类。我有一个不恰当的比喻：一类是“傍大款”的女孩，所谓“傍大款”三线城市意思是在楼市前一阶段傍上一线、二线城市发展机遇的三线城市。比如广州、深圳的城市发展带动了三线城市东莞的楼市发展。这类三线城市楼市往往更随辐射他的一、二线城市联动。还有另一类三线城市是“属于自己奋斗的女孩”，没有享受到一、二线城市发展所带来的收益。比如南平，完全是根据自己的市场需求走出来的市场行情，南平目前正迎来一个历史机遇。

陈亮：从2004年开始，我们希望楼市能够稳定的发展。现在回看南平市场。我们分析。南平客观的、刚性的楼市需求量非常大。南平的房地产企业应该要满足于这种需求，积极求稳。

刘波：真是房地产的冬天来了吗?我们三线城市的春天是不是开始了?

顾云昌：其实我不太有冬天的概念，经济上讲也有春夏秋冬，但冬天并不难过，北京过冬天很舒服，有空调、有暖气，也不要穿的厚厚的，也就是说。要看你企业怎么看，如果有空调有暖气你很好过，你资金充分了再冬天你不怕。

其实我们整个房地产企业是在大环境钱松下的钱紧。事事都要讲究稳健，都要讲究稳，据了解，香港的几大开发商，他们的共同特点就是保守、稳健。所以房地产企业要做一个经得起调控，不怕调控的企业，我们的楼盘要做一个不怕调控的楼盘。这就要看如何来掌握你的资金链，如何来安排你的产品。另外，刚才谈到三线城市除了共性，还有个性，也就是不同的三线城市不一样，市场的冷热和当地的经济、产业很有关系，我们南平经济有没后劲，产业结构是不是好，会决定我们未来的市场如何。这是第一。

第二，与当地的土地供应节奏、供应量有关系。政府如何把握供应节奏，和当地的环境有关系，比如南平这个地方，如果这块地不开发出来，在一小块的地方，再搞用地也是紧张的，所以这个土地的供应量、供应节奏与规划连在一起，有关系。一般来说，中小城市、优质企业的抵抗力强一点，再调控，顶的过去，反过来，跟原先说的相反，企业抵抗力弱，城市抵抗力弱，产品抵抗力也弱，那么就可能在大浪踏压当中。被杀掉了，这是正常现象。

刘波：什么样的产品的价值、特色能做的好?三线城市足够有自己的条件，做什么样的项目，风险相对小，对三线城市来说，推出什么样的产品，会有更好的空间?

陈亮：房地产产品涉及方面非常多，好的建筑、好的景观、好的环境、好的配套、好的交通等等，这些在具体产品的构建中代价不是很大，反而这种产品带来的卖点可以获得很多提升空间。那么在南平做项目，当然也是我们长期十几年来的开发经验也证实了，就是小盘子、碎盘子是无法形成高品质的，南平市政府也考虑到了这点，所以在一些新区中几百亩、上千亩整体运作，这样会形成非常好的一种小区开放空间，大家住在里面，尽管人还是很多，但整个空间感很好，第二配套有条件做起来，实际上南平人气非常旺，但是它的消费没地方去，老城区消费基本饱和，那新区消费如何构建，需要空间，需要配套，需要交通，上次我就听到市里面已经在三江六岸做快速通道，事实上我们看到的大型的桥梁、道路、公共设施建设都是在为新区做准备，如果一个新区，看上去在南平3.4平方公里面积的外围，感觉很远，因为它不是步行之路，之前15分钟，道一通之后5分钟，你在旧城区里怎么绕5分钟都足够了，那他会觉得这种尺度完全适合居住，而且在这种尺度下可以在小区中享受高品质的生活，那我觉得这个产品慢慢就成熟起来，这也应该是这个城市所追求的产品，实际上这其他城市已经慢慢在做了。

南平确确实实太局促，我也感谢现在的南平政府，把整个城市的空间尺度完全舒展开来，甚至还有一些更大更外围的区域去拓展。还是那一句话，如果没有空间跟供应量，房价还是不好控制，最后受苦受害的还是老百姓。但是对于产品上，可塑的地方非常非常多。

品质先行共同打造南平新城市

刘波：现在有一个清晰的共识：宏观调控是一个必要的行为，房地产商在具体的环境里面，因这个城市具体条件而不同。那么最后请大家用一句话来总结今天的对话吧?

陈亮：南平市政府跟开发商共同握紧这个市场，稳健持续发展。

顾云昌：重复我刚才说的话，我寄望我们第一城，第一个大的楼盘，第一个品质好的楼盘，而且是真正的城市。

刘福泉：我觉得南平在福州等众多城市里面，是一种很难得的城市类型，它有很好的产业基础，很好的企业，希望南平人可以很好享受这个现状。

我国城市化的房地产 篇12

为了更加客观反映南京市近年来房地产中介行业的发展状况以及在全国所处水平,本着资料的可获得性以及可比性原则,我们利用2010年公布的全国第二次经济普查资料,选取部分城市与南京进行对比,以期从对比分析中客观描述南京市目前房地产中介行业的发展特征、存在的差距和问题。

2008年,南京市房地产中介企业共有497家,占房地产行业企业总数的23.3%;从横向比较来看,南京市房地产中介企业数量仅为上海的13.8%、北京的20.1%、广州的29.4%、武汉的42.6%、苏州的48.7%、杭州的50.8%、深圳的73.7%、成都的73.3%,但在数量上比宁波、厦门、西安和无锡多。从房地产中介企业数量占房地产行业的比重来看,南京低于上海、杭州和厦门,高于其他城市,说明南京市的房地产中介企业数量占全市的房地产企业比重较高(见图1)总体来看,目前南京市的房地产中介企业绝对数量不多,但占全市房地产行业企业的比重较高。

2008年,南京市房地产中介从业人员总数为7283人,占房地产业从业人员比重为9.3%。从横向比较来看,南京市房地产中介企业总体吸纳劳动力人数较少,远低于上海的4.1万人、北京的3.9万人、广州的2.71万人,也低于武汉的0.99万人、杭州的0.88万人、苏州的0.85万人和成都的0.84万人。从房地产中介行业从业人员数占房地产行业从业人员比例来看,低于杭州的11.6%、广州的11.5%、上海的10.5%、厦门的10.2%和北京的9.6%,属于中等水平,见图2。

2008年,南京市房地产中介企业全年实现主营业务收入为6.96亿元,占南京市房地产业主营业务收入的比例为1.15%。从横向比较来看,南京市房地产中介企业主营业务收入远低于上海市的79.9亿元、北京的52.2亿元、广州的45.07亿元、深圳的23.61亿元,与苏州的12.21亿元、武汉的10.6亿元和成都的8.48亿元也有一定差距。从房地产中介企业的主营业务收入占房地产企业主营业务收入的比例来看,南京也处于较低水平,仅高于苏州、宁波和无锡3市。

从单个房地产中介企业的从业人员数量来看,南京市房地产中介企业平均占有劳动力为14.67人,仅低于广州的16.02人、北京的15.78人,说明南京市房地产中介企业雇佣劳动力数量较高,单个企业规模较大,具备了规模发展的潜力,见图4。

从单个房地产中介企业的主营业务收入额来看,南京市为140.04万元/户,低于深圳的384.53万元/户、广州的266.37万元/户、上海的222.13万元/户、北京的211.25万元/户和西安的201.37万元/户,在所比较城市中处于中等水平,见图5。

二、南京市房地产中介行业存在问题分析

1. 房地产中介业作为新兴产业面临的危机和考验

房地产中介行业发展受国家经济政策变化的影响较大。从目前国家针对房地产行业的政策来看,对房地产市场的调控进入新的阶段,调控从严落实的大势正在形成,房地产市场调整必然走向深入。近几年持续的宏观调控,使各地的楼市震荡不断,房地产行业也因此进了调整期,市场总体规模随之萎缩,房地产中介同业竞争日趋激烈,面临越来越严峻的考验,专业服务细化和企业运营规模化成为行业持续稳定发展的不二选择。

2. 房地产中介企业规模较小,运作模式单一

目前,南京市房地产中介机构多数注册资本少,经营规模小,整体业务能力较低。从单个房地产中介企业的从业人员数量来看,南京市房地产中介企业平均占有劳动力不足15人,从单个房地产中介企业的主营业务收入额来看,南京市为140万元/户,企业实力相对较弱。专业化程度低也是中小型房地产中介企业普遍存在的问题,除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门,绝大多数中介机构业务范围狭窄,没有实行专业分工,缺乏自身的业务强项,由于投资成本低、管理不规范、准入制度不完善、企业间恶性竞争,导致企业生存率低。许多房地产中介公司由于规模所限,目前的运作方式仍然是项目行为运作方式,这种发展模式无法应对行业和市场加速转型的现状,也不能适应房地产行业的发展趋势。在市场规模化的情况下,房地产中介企业的发展战略规划和专业服务体系提升仅仅依靠“项目行为运作方式”是无法适应的,房地产中介企业的快速发展、规模发展和长远发展仅靠“项目行为”无法适应。这就要求房地产中介企业加速由“项目运作”模式向“企业运作”模式转变,个人专业权威逐步淡化,企业平台权威应加强;在服务同质化严重的情况下,企业行为比项目行为更能提升绩效,因而更具竞争力。房地产中介企业要实现规模化发展,要靠不断创新提高企业自身综合竞争力,提升企业平台价值,迫切要解决的瓶颈是实现发展模式的改变,即打破现在以“项目行为运作”的发展方式。

3. 房地产中介行业专业化、标准化经营不够

目前,南京多数房地产中介企业把二手房销售作为主营业务,只负责给买卖双方“牵线”以赚取佣金,很少为客户提供专业的法律咨询、资产评估、信贷服务等多样化服务,业务种类单一,经营范围狭窄,这也造成房地产中介企业抵抗风险能力不足。另外,除少数规模较大的中介企业外,还有很多中小企业的信息化和标准化建设不够,还没有实现计算机信息化和网络化管理,仍沿袭原始的经营方式。

另外,房地产中介产业人员素质普遍有待提高也是造成行业专业化程度不高的原因。房地产中介服务工作需要多学科综合知识,但目前专业人员增长速度远远落后于行业的发展。房地产中介机构业务人员普遍流动性较大,许多房地产中介机构只求短期效益,不愿做人才的长期培训工作,其从业人员难有机会参加专业学习与培训,缺乏知识更新。

4. 法律法规尚需完善,行业监管和自律不力

目前,南京对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件等已初步形成了一个框架,但还不够健全和完善。由于全市房地产中介管理机构多数是近年来成立的,工作程序和管理机制缺乏规范性,相当一部分企业和单位还没有真正走向市场化。对南京市房地产中介组织存在管理体制不合格、管理制度不健全,体制制度上存在着多头管理和政企不分的突出问题。无论是政府部门的直接监管,还是由房地产中介行业协会进行的自律性监管,都存在着监管不力的问题,完善法律法规、改进政府监管和行业自律迫在眉睫。

三、南京市房地产中介行业未来发展战略决策建议

1. 加速房地产中介信息的网络化和资源共享

房地产中介服务无论是经纪、评估、咨询,都要依靠及时而准确的信息,因此要建立房地产信息网络系统,组建最具权威的房地产信息收集、加工和传送服务的服务机构,保证房地产中介服务有一个坚实的信息基础。

将信息产业和房地产中介服务业结盟,城建局域网、远程网和互联网等网络体系,构建公司在房屋置换市场上的网络信息高速通道。开发各种与房地产中介服务相关的应用软件,如交易、评估、抵押、按揭等。利用基于互联网手段向客户提供高品质、人性化和多样化的房地产中介服务,客户不仅可以通过网络找到中意的楼盘,而且可以在网上看到物业实景、图片资料、进行物业比较。通过网络在线咨询系统加快中介服务人员回应顾客需求的速度,提高帮助顾客解决问题的能力,加强与顾客的联络和沟通。

2. 走规模化道路,实现连锁经营

房地产中介企业要在日益激烈的市场竞争中争得一席之地,必须走联合、规模化发展、连锁经营的道路。联合不是简单的叠加,而是资源共享、优化组合的过程。以实力强的中介企业为龙头,兼并中、小服务企业,组成分行业的集团公司。采取合作与联合的方式,与行业相关公司在自愿互利的基础上平等协商,联合组成规模较大的集团公司。采取以知名的中介服务企业为核心,其他企业加盟的特许经营模式,利用知名企业的品牌、信息和开拓市场能力进行扩展,组建成资质较高的大型股份有限公司。长远来看,积极探索打破具体中介机构的组织界限,利用各自特有的房源和消费者资源优势,建立房地产中介动态联盟,实现资源共享。

3. 提高从业人员素质,增强企业竞争力

在房地产中介服务过程中要求从业人员具有相关的房地产专业知识,如对房屋的构造、地段价值、可利用率、投资价值等专业问题应该了如指掌,同时,经纪人应具有较高的文化素质和思想品德,应该对客户负责,尽量推荐各方面都符合其期望的房子。要实行从业人员资格认证制度,实施房地产中介人员执业资格管理,从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金。同时加强人员培训,加强人力资本运营,提高中介企业的整体竞争力。培训既要有准入资格的培训,又要有执业期间的定期不定期培训;既要进行房地产知识的培训,又要进行相关金融、税务、法律和市场营销、公共关系知识的培训。

4. 细化经营,提升专业化程度

加强专业的细化经营,使专业服务标准化、规范化,实现服务升级。在日常运营中,房地产中介企业也应提供便民服务,利用公司的资源在公司网站上提供免费的房屋咨询和房屋估价服务等。

5. 诚信经营,塑造值得信赖的企业形象

对于房地产中介行业来说,信誉极为重要。一个具有诚信理念的房地产中介服务企业才能吸引顾客、占领市场;才能留住优秀人才,使之为企业的发展贡献力量;才能顺利开展公共关系,使人们熟悉和牢记企业形象。房地产中介服务业必须要做到对每一个客户诚实可信,这样就会形成良好示范效应,在现实客户群和潜在客户群中树立良好口碑、形成良性循环。房地产中介机构在进入退出市场和对从业人员的选拔上要慎重考虑,通过完善从业人员的信用系统建设来约束从业人员的职业道德,加强机构内部的自我管理,提高企业的核心竞争力,致力于诚信经营和品牌建设。

6. 完善协调机制,加强监管力度,培育和健全市场

应加强政府改革,严格遵守政府政务公开原则,进行信息披露,加强房地产信息库的建设。引导企业加强诚信建设,对企业的价格行为进行协调、规范、引导,使企业在严格履行国家价格法规政策过程中,树立守法、诚信、自律管理意识,通过完善价格检查、成本核算、市场供求、价格决策等制度建设,健全企业内部价格管理机制,实现企业自觉履行法律法规政策的目标。政府要通过制定规章制度,整合社会监管资源,充分发挥价格协会、行业协会、消费者协会、城市社区价格监督站和各种媒体的作用,形成行之有效的社会监管合力。政府除加强部门间的协调外,还应利用网络化手段细化分工,简化管理流程,透明指导监督职能部门的工作。银行应加大资金的监管力度,完善资金监管服务体系,减少交易中的资金风险。

参考文献

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