各城市房地产管理办法

各城市房地产管理办法（共8篇）

各城市房地产管理办法 篇1

2010年北京市固定资产投资运行情况

北京市统计局 国家统计局北京调查总队

2010年，我市完成全社会固定资产投资5493.5亿元，比上年增长13.1%，超额完成全年5300亿元任务和两年1万亿的调控目标。

全社会固定资产投资中，城镇固定资产投资完成5002.6亿元，比上年增长14.3%，城镇投资中房地产开发投资完成2901.1亿元，增长24.1%。农村投资完成490.9亿元，增长2.2%。

图2009年以来我市累计投资增速情况

单位：%

1．四大功能区投资功能趋于合理。2010年，我市功能拓展区和发展新区承载了全市投资规模的85.1%，增长最快。具体看，核心区完成投资362.4亿元，比上年下降30.6%。拓展区和发展新区分别完成投资2456.9亿元和2216亿元，同比增长15.9%和22.7%。涵养区完成投资458.3亿元，增长11.7%。

发展薄弱地区投资不断增强。2010年，我市城南地区完成投资1681.3亿元，比上年增长18.3%，增速高于全市增速5.2个百分点。西部地区完成投资1157.8亿元，同比增长20.5%，增速高于全市7.4个百分点。

2．工业投资快速增长。2010年，我市工业投资快速增长，累计完成投资522.3亿元，比上年增长28.6%，增速高于全社会投资15.5百分点。

3．房地产开发投资产业倾向明显。2010年，我市房地产开发投资中，写字楼开发投资完成259.1亿元，比上年增长55.4%，比房地产开发投资增速高出31.3个百分点；占房地产开发投资比重为8.9%，比上年提高1.8个百分点。商业及

服务业等经营性用房开发投资完成336.3亿元，同比增长67.5%，高出房地产开

发投资43.4个百分点；所占比重为11.6%，同比提高3个百分点。

4．民间投资高速增长。2010年，我市完成民间投资（非国有内资单位完成投资）3179.1亿元，比上年增长51.6%。其中，非房地产开发领域完成民间投资

786.4亿元，增长78.2%，主要集中于工业和交通运输业，二者合计占非房地产

开发领域民间投资比重达53.3%。

石家庄市2010年1-12月房地产市场分析简报

2011年1月24日来源：石家庄市住房保障和房产管理局

一、房地产市场运行情况

2010年1-12月，市区商品房当期上市面积621.68万平方米，商品住房411.75万平方米，同比分别增长24.21%、4.34%，其中：批准预售面积商品房606.60万平方米，商品住房404.71万平方米，同比分别增长51.62%、25.41%；现房备案面积商品房14.08万平方米，商品住房7.04万平方米，同比分别增长-85.88%、-90.12%。12月份，商品房当期上市面积60.26万平方米，商品住房38.83万平方米，环比分别增长6.15%、80.10%。

2010年1-12月，市区商品房成交面积512.83万平方米，商品住房422.74万平方米，同比分别增长3.68%、-2.15%；其中：预售合同备案面积中商品房497.91万平方米，商品住房413.08平方米，同比分别增长22.78%、16.02%；现房销售面积商品房14.92万平方米，商品住房9.66万平方米，同比分别增长-83.26%、-87.29%。商品住房供求增量比为1：1.03。12月份商品房成交面积39.24万平方米，其中商品住房24.28万平方米，环比分别增长-42.61%、-59.41%。

二、房地产市场结构情况

1、套型结构

从2010年1-12月份登记销售商品住房成交单套面积来看，普通商品住宅(即144平方米及以下)的占77.22%，普通商品住宅仍占主流。

2、价位结构

2010年1-12月，商品住房销售均价为4716元/平方米，同比增长21.02%。商品住房大部分集中在单价为3000元/平方米～6000元/平方米之间，交易量占总量的63.79%。

3、购买者结构

2010年1-12月，本市购买比例为86.47%，本省以内购买比例为7.91%，本省以外购买比例为5.61%，境外购买比例为0.02%，购买对象仍以本市居民为主。

三、商品房市场价格情况

2010年1-12月，市区商品房成交均价为5057元/平方米，同比增长24.35%；商品住房均价为4716元/平方米，同比增长21.02%。

四、二手房市场成交情况

1、二手房成交量同比有所下降

2010年1-12月份，我市二手房成交18665套，其中二手住房17815套，同比分别增长-30.84%、-32.89%，二手住房成交量有所下降。

2010年12月份，我市二手房成交1359套、10.96万平方米，同比分别增长-69.20%、-72.68%，环比增长-15.64%、-12.11%，其中：二手住房成交1328套、10.52万平方米，同比分别增长-69.72%、-72.44%，环比分别增长-12.80%、-9.62%。

2、二手住宅价格同比略有上升

2010年1-12月，石家庄市区二手房成交均价为4347元/平方米，二手住房均价为4371元/平方米，同比分别增长12.37%、12.32%。

石家庄市住房保障和房产管理局

二0一一年一月十一日

2010年银川市房地产开发投资火爆 突破160亿元

http:// 2011年1月24日 来源:新华网宁夏频道

新华网宁夏频道１月２１日专电（记者于瑶）宁夏银川市曾经连续１０个月领跑全国楼市涨幅，随着价格洼地被迅速填平，甚至吸引了中海、海亮等中国房地产百强企业的投资。在过去的一年，银川市房地产开发投资始终处于火爆状态，共完成投资１６０亿多元，同比增长６６．８％，增幅比上年同期提高了４０．１个百分点。

据银川市统计局介绍，２０１０年银川市住宅投资飞速增长，总规模达到１１６亿多元，增长６１．８％。与此同时，商品房销售面积稳步增长，全市商品房销售面积突破５３６万平方米，实现销售额２１０亿多元，分别增长１４％和２２．１％。

去年，银川市被评为房地产泡沫较小的城市之一，商品房待售总量小幅下降。截止到１２月底，全市商品房待售面积为２１２万多平方米，同比下降１．５％。其中，住宅待售面积１１３万多平方米，同比增长６．４％。

记者采访多家房地产企业和中介机构了解到，由于银川市城区房价大幅上涨，“挤出效应”已经相当明显，很多市民开始离开主城区在周边地区买房，因此永宁、贺兰、灵武等市县投资持续高速增长。永宁县以增长１．６倍的速度位居首位，其次是灵武市，增速也达到了１．２倍，而前期市场已经充分发展的贺兰县也实现了４１．１％的增速。（完）

2010年北京市房地产市场运行情况

2011年1月21日来源：北京市统计局 国家统计局北京调查总队

一、房地产开发投资完成情况

2010年，全市全年累计完成房地产开发投资2901.1亿元，比上年增长24.1%。其中，住宅完成投资1509亿元，增长66.4%；写字楼完成投资259.1亿元，增长55.4%；商业及服务业等经营性用房完成投资336.3亿元，增长67.5%。

房地产开发投资中，建安工程投资为910.8亿元，同比增长8.2%，占全市房地产开发投资比重为31.4%；土地购置费用为1292.7亿元，增长1.2倍，占全市房地产开发投资比重为44.6%。

二、房地产市场供给情况

截至2010年12月末，全市商品房施工面积为10300.9万平方米，比上年末增长6%。其中，住宅施工面积为6176万平方米，增长11.2%；写字楼为1054.8万平方米，同比下降6.8%；商业及服务业等经营性用房为1229.3万平方米，下降7.1%。

2010年，全市全年商品房新开工面积为2974.2万平方米，比上年增长32.4%。其中，住宅新开工面积为2063.4万平方米，增长49.5%；写字楼为203.3万平方米，同比下降20.6%；商业及服务业等经营性用房为242.4万平方米，增长6.1%。

2010年，全市全年商品房竣工面积为2386.7万平方米，比上年下降10.9%。其中，住宅竣工面积为1498.5万平方米，下降7.1%；写字楼为198.4万平方米，下降37.3%；商业及服务业等经营性用房为271.9万平方米，下降15.7%。

三、房地产市场销售情况

2010年，全市新建商品房销售面积为1639.5万平方米，比上年下降30.6%。其中，住宅销售面积为1201.4万平方米，下降36.1%；写字楼为208.1万平方米，下降18.6%；商业及服务业等经营性用房为142.1万平方米，下降9.5%。

从住宅销售套数看，2010年，全市累计销售商品住宅11.3万套，比上年下降31.5%。其中，功能核心区销售住宅3929套，功能拓展区销售48412套，发展新区销售53746套，生态涵养区销售6865套，分别比上年下降61.4%、38.4%、20.2%和22.5%。

四、房地产市场销售价格情况

2010年北京市房屋销售价格比上年上涨11.5%；其中新建住宅上涨18%，二手住宅上涨5%。

12月份，全市房屋销售价格同比上涨6.3%，涨幅比11月回落2.8个百分点，同比涨幅自今年4月份达到14.7%的最高点后，已连续8个月回落。环比上涨0.2%，涨幅与上月持平。

与上年12月份相比，全市新建住宅销售价格上涨9.9%，涨幅比上月回落4.4个百分点，同比涨幅回落速度加快。其中，纯商品住宅上涨10.9%，比上月回落4.9个百分点；经济适用房和限价房上涨2.4%，比上月扩大0.5个百分点。分房屋类型看，新建住宅中普通住宅类销售价格上涨11.1%，比上月回落7.4个百分点；公寓、别墅类上涨7.6%，比上月回落1个百分点；其他住宅类上涨11.3%，比上月回落4.2个百分点。全市二手住宅交易价格上涨2.6%，涨幅比上月回落1.3个百分点。

与上月相比，新建住宅价格上涨0.2%。其中，纯商品住宅上涨0.1%，涨幅连续5个月持平，经济适用房和限价房价格上涨1%。分房屋类型看，新建住宅中普通住宅类上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，公寓、别墅类价格与上月持平，其他住宅类上涨0.1%，涨幅与上月持平。全市二手住宅交易价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二手住宅交易价格从9月份开始连续四个月上涨。

五、房地产开发企业项目资金到位情况

2010年，房地产开发项目本年到位资金5790.6亿元，比上年下降5.5%。其中，金融贷款为1439.1亿元，下降39.2%；自筹资金为1763亿元，同比增长71.7%；定金及预收款为1611亿元，下降3.2%。

各城市房地产管理办法 篇2

一、中国交响乐的发展历程

中国交响乐起源于1879年成立的上海公共乐队,1919年,意大利音乐家梅百器受邀担任乐队指挥,乐队演奏水平明显上升。此后,中国交响乐迎来了第一个辉煌时期,亦称之为—中国交响乐进入“梅百器时代”。1940年,2由中国人自己组建的中华交响乐团成立,乐团演奏人员达40-60个,初具职业乐团规模,乐团管理也趋于职业化。3抗日战争胜利之后,国家百废待兴,交响乐受到国家领导人的重视。1956年,中央广播交响乐团成立。1957年,广州交响乐团成立。1970年,北京交响乐团成立。2000年由中央广播交响乐团的基础之上重新组建的中国爱乐乐团成立,中国交响乐迎来第二个发展时期。

二、中国交响乐发展过程中存在的主要问题

在组建交响乐团的狂潮中却存在着体制、经营与管理、财政等乐团的经营与管理问题。具有代表性的职业交响乐团也曾出现过上述问题,有如:中国国家交响乐团的前身——中央乐团。据业内人士评价,中央乐团演奏粗糙、不细腻,并不是一个国家院团应有的水准。究其因之一:机构囊肿、大锅饭。中央乐团下辖交响乐队、合唱队、室内音乐队、创作组等不同性质的单位长期被捆绑在一起,没有灵活性。团内闲散人员将近五分之一,更有只领工资不干事人员,造成乐团管理极大的不便。4其因之二:团内人心涣散群龙无首。自指挥家李德伦、韩中杰先生退居二线以来,乐团开始处于没有常任指挥的状态,长期性的无序状态引发团内人员的强烈不满。5其因之三:薪资低、体制旧,大家都在忙第二职业。6中央乐团由国家财政拨款运营,运营经费并不多,除去支付团内人员的薪资70%,余下的经费不足以支撑团内的正常运营。从这三个原因可以看出:交响乐团须有相适应的体制及完善的管理制度、有效地经营模式,才能更好地在市场经济环境下运营、参与同行业的竞争。

三、现今各大城市交响乐团的经营管理模式

(一)深圳交响乐团。深圳交响乐团成立于1982年,现今的经营管理模式是经过两次改革后形成的。即1998年进行体制改革,实行“双轨”管理体制,艺术总监与团长共同管理。2006年,深圳交响乐团再次实行改革,改革后属公益性文化事业单位。其改革内容一是确保经费的稳定,以政府投入、社会基金的赞助、票房收入构成。二是成立理事会和艺术委员会。

(二)杭州爱乐乐团。杭州爱乐乐团成立于2007年,于2009年组建完成,属公益性文化事业单位。现今的经营管理模式一是实行“音乐季”制度,二是实行“双轨”管理,即艺术总监与团长共同管理,与深圳交响乐团的管理理念大抵相似。

(三)贵阳爱乐乐团。现今的经营管理模式以企业为主导自主经营,实行管办分离,由董事会管理乐团的管理机制。以公开、平等、竞争、择优的用人机制聘任乐手,定期考核,实行末尾淘汰制,按收入分配机制发放薪资。7

(四)厦门爱乐乐团。是我国第一个按国际模式创建的“民办公助”的职业交响乐团,属非企业文化类民营单位。以自筹资金,自我管理,自己营销运营乐团;以不惟职称、不惟文凭、不惟学历、只看专业技能招聘人才;以考定岗,以岗定薪,专业能力 + 劳动态度 = 所得报酬,管理机制极具人性化。8

(五)青岛交响乐团。以“演出季”为一年的乐团演出计划并确立音乐会的主题内容,2007年实行艺术总监制。定期考核,实行末尾淘汰制,与其他职业化交响乐团的经营管理模式大抵相似。

现今国内交响乐团在培养观众这一点上做出的举措有如:杭州爱乐乐团推出“一元钱”听交响乐活动,举办“艺术家开放辅导日”,并首创直播网络音乐会。另,厦门爱乐乐团举办每周两场学生免费普及音乐会,广州交响乐团以低价五十元售票推出“周日下午茶”通俗音乐会,还有如青岛交响乐团举办的“市民开放日”,市民零距离与交响乐接触等等一些培养观众的措施。由此可见,培养观众亦是交响乐团经营与管理模式中不可或缺的一部分。

各城市房地产管理办法 篇3

在组建交响乐团的狂潮中却存在着体制、经营与管理、财政等乐团的经营与管理问题。具有代表性的职业交响乐团也曾出现过上述问题，有如：中国国家交响乐团的前身——中央乐团。据业内人士评价，中央乐团演奏粗糙、不细腻，并不是一个国家院团应有的水准。究其因之一：机构囊肿、大锅饭。中央乐团下辖交响乐队、合唱队、室内音乐队、创作组等不同性质的单位长期被捆绑在一起，没有灵活性。团内闲散人员将近五分之一，更有只领工资不干事人员，造成乐团管理极大的不便。其因之二：团内人心涣散群龙无首。自指挥家李德伦、韩中杰先生退居二线以来，乐团开始处于没有常任指挥的状态，长期性的无序状态引发团内人员的强烈不满。其因之三：薪资低、体制旧，大家都在忙第二职业。中央乐团由国家财政拨款运营，运营经费并不多，除去支付团内人员的薪资 70%，余下的经费不足以支撑团内的正常运营。从这三个原因可以看出：交响乐团须有相适应的体制及完善的管理制度、有效地经营模式，才能更好地在市场经济环境下运营、参与同行业的竞争。

就现今各大城市的经营管理模式而论，深圳交响乐团。深圳交响乐团成立于 1982 年，现今的经营管理模式是经过两次改革后形成的。即 1998年进行体制改革，实行“双轨”管理体制，艺术总监与团长共同管理。2006 年，深圳交响乐团再次实行改革，改革后属公益性文化事业单位。其改革内容一是确保经费的稳定，以政府投入、社会基金的赞助、票房收入构成。二是成立理事会和艺术委员会。厦门爱乐乐团。是我国第一个按国际模式创建的“民办公助”的职业交响乐团，属非企业文化类民营单位。以自筹资金，自我管理，自己营销运营乐团；以不惟职称、不惟文凭、不惟学历、只看专业技能招聘人才；以考定岗，以岗定薪，专业能力 + 劳动态度 = 所得报酬，管理机制极具人性化。

房地产营销管理部各岗位工作职责 篇4

房地产营销管理部各岗位工作职责

一、营销总监兼营销部经理岗位责任制。

1．负责部门日常行政管理工作和部门工作计划的审定、检查、控制以部门员工的考评工作。

2．负责推广营销的具体业务管理工作,审定物业定位、推广方案、销售策略、价格策略、销售策划报告、广告商、媒体选择等。

3．负责健全部门组织架构,对下属分工授权、检查、颁布制度,对其业绩进行评估。

4．负责实施销售费用(包括广告推广费用)的审核。

5．负责售出单位的审核及额外折扣的批准和确认。

6．负责员工的工资、奖金分配及财务的管理。

7．主持营销部门的整体运作工作,组织实施公司有关销售方面的决议,负责完成公司下达的销售任务。

8．组织实施营销部工作和销售计划。

9．拟订营销部内部管理结构设置方案及各职位的职责范围和标准。

10．与人事部门共同拟定营销部的基本管理制度。

11．拟定营销部佣金提成及奖励方案。

12．制定营销部置业顾问具体管理规章。

13．提请聘任或者解聘除应由上级聘任或者解聘以外的负责管理人员。

14．制定置业顾问的招聘教育与培训计划。

15．行使公司和上级授予的其他职权。

二、营销部副经理岗位职责

1．负责项目的“定制”单位的协调、衔接、联系工作。

2．负责项目营销推广小众传播渠道的建立、完善和监督工作。

3．负责组织房地产销售市场调研信息收集和政策法规的研究工作,及时掌握市场动态,跟踪把握市场行情,及时提出合理的整体促销计划和方案,认真组织和努力完成项目的销售工作。

4．负责部门各项业务(如销售、合同、公证、按揭、催款、户口的办理房产证)的完成。

5．及时协调和处理解决客户和业主的各类投诉并反馈有关信息,认真做好售前售后的反馈工作。

6．负责各公司及有关部门提交销售统计与分析报表。

7．负责售出单位认购书的签收及审核。

8．制定实施销售费用计划及预算,严格控制销售成本。

9．参与项目策划工作,负责售楼处、样板房方案及装修标准方案的制定工作和组织实施工作。

10．负责制定销售提成方案及定期统计提交公司审核发放。

11．负责对置业顾问进行培训和管理,根据实际工作情况向公司建议奖励、留用、处罚及解聘置业顾问。

12．每月或定期向总监提交工作报告及工作计划。

13．服从领导的工作安排,协调好上下级关系。

14． 负责项目俱乐部工作的筹建与管理。

三、销售主管职责

1．负责监督、协调置业顾问之间的关系,掌控现场，并指导置业顾问的销售工作。

2。根据楼盘具体情况,定期向上级汇报客户接待情况及存在问题,并提出有利建议。

3．负责及监督置业顾问的每日排班及轮值工作，负责现场考勤。

4．收集、整理有关售楼资料,并每周或每月做统计。

5．统计客户资料，每月5日将客户统计资料交部门经理。

6．根据公司项目情况和客户的有关正常合理化问题和建议,及时整理上报经理并尽快研究处理。

7．负责处理置业顾问和客户的纠纷。

8．执行销售经理安排的其他工作。

四、销售经理助理职责

1．负责档案管理(所有置业顾问客户资料的归档，整理),包括传真、通知及政府颁布的房地产法律法规,以及会议纪要、广告设计软盘MO电子资料、售楼广告等。负责将资料分派到有关部门。

2．负责营销部办公现场的管理及保洁协调。

3．行政及其他费用开支的具体经办,已发生的费用均分门别类录入电脑,按费用类别做计划表,进行费用控制与统计,制定月报表。

4．负责会议纪要的编写及督促落实。

5．负责办公设备、文具的保管及发放。

6．负责销售部考核表的发放与回收,送交部门经理。

7．展销期或活动期协助策划部的宣传推广活动。

8．负责与财务部的协调和配合。

9．每月或定期向总监提交个人工作总结和工作计划。

10.协调客户投诉事宜。

11． 接待项目定向购房客户。

五、设计师岗位职责

1．具体负责项目策划工作,根据公司确定的销售费用制定项目阶段性销售进度计划、广告计划、并保证项目方案的推广执行。

2．参与广告商的选择,负责落实跟进广告媒体投放情况及售楼资料的设计印刷。

3．负责销售策划方案的组织制定,提出合理意见。

4．负责广告监测、展销会(广告投放时间、投放密度)的总结,研究客户反馈信息,调查销售策略执行情况。

就项目VI及基础运用系统设计提出专业意见。

5．户外平面宣传折页DM单张设计建议。

6．广告推广平面设计内容及时间安排。

7．项目围墙售楼处现场的设计建议。

8．相关布展及促销资料设计安排。

9．每月定期向总监提交个人工作总结及工作计划。

10．执行总监安排的其他工作。

六、置业顾问职责

1．负责接待现场对客户的接待工作（含一楼），全面收集客户的真实资料，并负责初步的研判，交销售经理助理。

2．掌握楼盘的结构、功能、技术指标及工程造价,能给客户提供合理化建议,并熟练回答客户提出的问题。

3．上班期间佩戴好公司的工作服。

4.善于辞令而不夸夸其谈,待人以诚,与客户保持良好关系,为公司和产品树立良好形象。

5.服从工作安排,工作积极主动,有开拓精神,能不失时机的推销企业楼盘。

6.代理法人与客户签订业务合同,并及时将合同上交售楼主管审核后执行。

7.努力做好售后服务工作,树立良好的企业和楼盘形象,提高企业和楼盘的知名度。

8.建立业主档案,经常走访业主,反馈业主对楼盘的意见。

9．每天向业务主管汇报工作情况,定期进行工作总结,并根据市场信息对下阶段工作进行策划,以提高工作的计划性和有效性。

10．负责签约并及时回收楼款。

城市房地产管理规定 篇5

第一章

总则

第一条

为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

第二条

在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条

国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条

国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

第五条

房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第六条

____建设行政主管部门、土地管理部门依照____规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。

县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第二章

房地产开发用地

第一节

土地使用权出让

第七条

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为

第八条

城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

第九条

土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和建设用地计划。

第十条

县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订出让土地使用权总面积方案，按照____规定，报____或者省级人民政府批准。

第十一条

土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照____规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

第十二条

土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第十三条

土地使用权出让最高年限由____规定。

第十四条

土地使用权出让，应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

第十五条

土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

第十六条

土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。

第十七条

土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第十八条

土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由____规定。

第十九条

国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第二十条

土地使用权因土地灭失而终止。

第二十一条

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

第二节

土地使用权划拨

第二十二条

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

第二十三条

下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。

第三章

房地产开发

第二十四条

房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十五条

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第二十六条

房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

第二十七条

依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

第二十八条

国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

第二十九条

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的经营场所;

(三)有符合____规定的注册资本;

(四)有足够的专业技术人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第三十条

房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。

第四章

房地产交易

第一节

一般规定

第三十一条

房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十二条

基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由____规定。

第三十三条

国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

第三十四条

国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

第三十五条

房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第二节

房地产转让

第三十六条

房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十七条

下列房地产，不得转让：

(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十八条

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第三十九条

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照____规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照____规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照____规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十条

房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十一条

房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十二条

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十三条

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第四十四条

商品房预售，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第四十五条

商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由____规定。

第三节

房地产抵押

第四十六条

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第四十七条

依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

第四十八条

房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

第四十九条

房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

第五十条

设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

第五十一条

房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第四节

房屋租赁

第五十二条

房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第五十三条

房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

第五十四条

住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十五条

以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由____规定。

第五节

中介服务机构

第五十六条

房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第五十七条

房地产中介服务机构应当具备下列条件：

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的服务场所;

(三)有必要的财产和经费;

(四)有足够数量的专业人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

第五十八条

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

第五章

房地产权属登记管理

第五十九条

国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十条

以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

第六十一条

房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

第六十二条

经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

第六章

法律责任

第六十三条

违反本法第十条、第十一条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

第六十四条

违反本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十五条

违反本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。

第六十六条

违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十七条

违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十八条

违反本法第五十七条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十九条

没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

第七十条

房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任;不构成犯罪的，给予行政处分。

房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任;不构成犯罪的，给予行政处分。

第七章

附则

第七十一条

在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。

第七十二条

城市房地产开发经营管理条例 篇6

[1998]第248号 第一章 总则

为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》本条例。

本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

房地产开发企业

设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

100万元以上的注册资本；

4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

业执照复印件；

业章程；

资证明；

业法定代表人的身份证明；

业技术人员的资格证书和聘用合同。

房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

房地产开发建设

确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、建设用地计划和城市规划、房地产开发计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批划主管部门批准，并纳入固定资产投资计划。

确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和，保护历史文化遗产。

房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依地产开发项目的性质、规模和开发期限；

市规划设计条件；

础设施和公共设施的建设要求；

础设施建成后的产权界定；

目拆迁补偿、安置要求。房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1 年未动工开发的，地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开造成动工迟延的除外。

房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

市规划设计条件的落实情况；

市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

项工程的工程质量验收情况；

迁安置方案的落实情况；

业管理的落实情况。

等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

房地产经营

转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

有建设工程规划许可证和施工许可证；

提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

业执照和资质等级证书；

程施工合同；

售商品房分层平面图；

品房预售方案。

条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；当说明理由。

条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

条 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文托书。房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。法律责任

条 违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得得5 倍以下的罚款。

条 违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

条 违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

条 违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任条 违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5条 违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政附则

条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。

条 城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

各城市房地产管理办法 篇7

关键词：武汉城市圈,城市流,功能联系

1引言

随着交通、通信技术的不断发展,不同国家、不同地区之间的联系日益紧密。尤其是在全球经济一体化的时代背景下,社会分工在更加广阔的国际范围内深入展开,参与市场竞争的主体及其从事专业化生产的方式都发生了深刻变革。从全球竞争的角度看,作为社会经济细胞的传统个体企业,受制于自身成本规模和支配能力等因素,其在市场中的竞争力日益减弱,而以聚集经济为本质特征的城市群在市场中的地位却在逐渐提高。

发展聚集经济圈是国家提升国际竞争力的有效形式, 城市群则是这一形式的重要空间载体。[1]城市群作为区域经济活动的空间组织形式,是城市化发展的必然趋势和城市化的高级形态,其中心城市对城市群其他城市有较强的经济、社会、文化辐射和向心作用。[2]改革开放以来,我国沿海、沿江地带形成的长三角城市群、珠三角城市群和环渤海城市群,经过一系列的变革、发展, 目前已成长为我国创造财富的主体区域,为我国经济的发展提供了强大推力,逐步形成具有全球意义的三大抱团式城市群和国家发展规划的战略载体。相关统计数据表明,2006年三大城市群地区生产总值达到75090亿元,与2000年相比年均增速13% ,高于全国平均水平3个百分点; 其中,长三角地区年均增速12. 1% ,珠三角地区年均增速14. 1% ,京津唐地区年均增速13. 9% ,分别高于全国平均水平2. 1个、4. 1个、3. 9个百分点。三大城市群人均GDP达到54269元,是全国平均水平的3. 4倍; 地均GDP达到3695万元/平方千米,是全国水平的16. 8倍; 人口密度为681人/平方千米,是全国平均人口密度的5倍; 平均投资密度1492. 8万元/平方千米,是全国平均水平的13倍; 城市密度为4. 99座/万平方千米,是全国平均水平的7. 2倍。这三大城市群不论从人口和产业的集聚程度,还是从中心城市规模和总体城市数量而言,都已开始显露出大城市连绵区的重要特征,其辐射带动作用和综合功能不断增强。作为促进区域经济发展的典型成功案例,长三角城市群、珠三角城市群和环渤海城市群领衔了我国的区域一体化态势,一批初具规模的城市群和城市群雏形正在形成,预示着我国 “城市圈时代”的到来。

进入21世纪,中部地区的发展受到越来越多的关注。 如何在中部地区建立标杆区域经济,以点带面,逐步促进中部发展成为热点话题。2007年12月14日,经国务院同意,国家发改委正式下文 《关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区的通知》,将武汉城市圈和长株潭城市群确定为中部重点发展区域。[3]武汉城市圈指以武汉为中心, 以100千米为半径的城市群落,包括武汉、黄石、鄂州、 孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门9个周边城市,面积5. 77万平方千米,人口3000万,GDP和地方财政收入分别占湖北的60% 和53% 以上,是湖北产业和经济实力的核心区域。

本文采用城市流强度测算方法,度量武汉城市圈区域内人流、物流、资金流、技术流、信息流等城市流的空间流动,分析武汉城市圈城市外向功能所产生的聚射能量、 城市与城市之间相互影响的数量关系,从而揭示武汉城市圈城市间的联系和相互作用。

2武汉城市圈城市流分析

2. 1城市流相关概念

城市群各城市之间的功能联系,主要通过城市群区域间的人流、物流、资金流、技术流和信息流等城市流动的空间流转来表现,其实质是城市群区域具有密切经济联系的城市间和产业间的相互作用。

城市得以产生和发展,并且实现城市内部之间、城市与城市之间的流动,其根源在于城市具有多种功能。城市功能是城市中进行的所有生产、服务活动的总称,是由该城市的地域、产业、市场、资本、商品、技术、人才等结构所决定的机能。由于不同城市具备不同的结构优势,进而造成了机能上的差异,并因此对城市之间进行互相联系产生了客观需求,这种城市之间的联系就表现为城市流。 由于城市流是城市与外界联系中所产生的经济活动。因此,这些活动构成了城市的外向功能。

城市流强度是指在城市间的联系中,城市外向功能( 集聚与辐射) 所产生的聚射能及城市之间与城市之间相互影响的数量关系,是城市流的量化指标。[4]城市流强度的计算公式为:

其中F为城市流强度,N为城市功能效益,E为城市外向功能量。

为了方便选取指标,本文选择了城市从业人员作为城市功能量的度量指标。也就是说某城市是否具有外向功能量Ei,主要取决于该城市某部门从业人员的区位商,i城市j部门从业人员区位商Lqij为:

式中,Gij为i城市j部门从业人员数量; Gi为i城市总从业人员数量; Gj为全国j部门从业人员数量; G为全国总从业人员数量。若Lqij< 1,则城市j部门不存在外向功能,即Eij= 0; 若Lqij> 1,则i城市j部门存在外向功能原因在于i城市的总从业人员中从事j部门工作的比例超过了全国的分配比例,即j部门在i城市中相对于全国是专业化部门,可以为其他城市提供服务。因此,i城市j部门的外向功能量为Eij= Gij- Gi( Gj/ G) ,而i城市m个部门总的外向功能量为

我们用人均从业人员GDP表示i城市的功能效率Ni( Ni= GDP /Gi) ,所以,i城市的城市流强度为:

式中Ei/ Gi表示城市外向功能量占总功能量的比重, 即i城市总功能量的外向程度。如果令Ki= Ei/ Gi,则我们称Ki为城市流倾向度,城市流倾向度与该城市的总功能量的外向程度呈正相关关系,说明它在带动本区域经济增长中起到了重要作用; 城市流倾向度下降则会起到相反的作用。

2. 2武汉城市圈城市流强度研究

本部分通过城市流强度分析在一定程度上揭示武汉城市圈各城市间的相互作用与联系。本文选取武汉城市圈9个构成城市、8个主要外向服务部门的从业人员数据进行城市流强度分析,得到武汉城市圈各城市8个主要外向部门的区位商( 如表1所示) 。

由表1可以看出,武汉城市圈各城市中,只有省会城市武汉的主要外向服务部门的区位商全部大于1,其余卫星城市均为个别部门的区位商大于1。说明武汉是武汉城市圈最大的区域性中心城市,其服务型产业对周边城市有着较强的外向辐射功能。另外,外向部门的区位商也反映了另外一个指标,即城市从业人员在不同行业中的相对分配数量关系,例如,武汉各外向服务部门的区位商虽然都大于1,但由于行业分配不均,因而出现金融行业区位商高达3. 736,而其他行业的区位商都略高于1的情况,从一定程度上反映了武汉的从业人员大量向金融行业集中的现状。

数据来源: 各城市 2010 年统计年鉴以及统计局网站

利用公式我们又测算了9座城市的主要外向型服务部门的外向功能量Eij( Lqij< 1时,Eij= 0) 和各城市的外向功能总量Ei,如表2所示。从表2我们可以看到,武汉的外向功能量为11. 13,居武汉城市圈首位,其他城市外向功能量与武汉的差距悬殊,表明武汉在武汉城市圈城市群区域联系中具有重要地位。

根据武汉城市圈各城市2010年GDP,利用公式可求出各城市的城市流倾向度和城市流强度,并据此做出城市流倾向度柱形图进行比较分析。

表3和图1反映出武汉城市圈各城市在区域中的联系地位: 武汉的城市流强度在整个城市群范围内最高,是武汉城市圈区域联系的中心。但从城市流强度的绝对水平上看,武汉作为中心城市,相比于珠三角城市群的广州、深圳以及长三角城市群中的上海,还没有形成可观的外溢作用,辐射能力相对有限。而武汉城市圈其他8个城市而言,其城市流强度都处在很低的水平上。

2. 3武汉城市圈城市流强度结构

所谓城市流强度结构是指构成城市流强度的影响因素之间的相对数量比例关系。由公式F = GDP × K可知,城市流强度的主要影响因素最终可以归结为城市总体实力与城市流倾向性,两者之间的相对比例关系决定了城市流强度的大小。一个城市必须既能创造较高的经济总量又拥有较好的综合服务能力,那么该城市才能具有较强的城市流强度。

对武汉城市群各城市的GDP和K值进行归一化处理, 得到各因素对应的相对值GDP'、K' ( 见表4、图2) 。

从表4和图2可以清楚地看出,武汉城市圈各城市总体实力与城市流倾向度的区域对比关系: 武汉在整体经济实力和城市流倾向度两项指标都遥遥领先,是区域联系的中心,但是武汉市的GDP'大于K',表明其对其他外围城市的经济功能联系并不突出。对于除武汉之外的其他城市: 黄石、黄冈和孝感,GDP'大于K',而且两者都停留在较低的水平上。而鄂州、咸宁、仙桃、天门和潜江,K' 大于GDP'说明这5个城市能较好地发挥区域联系的辅助作用。但是,这5个城市的整体经济实力,GDP'水平相对于其他两类城市过低,依旧令人担忧。

3促进武汉城市圈进一步发展的思考

综合上述分析,武汉城市圈内部城市功能结构不协调,城市与城市间差异性较大,各城市间的功能目前还处于各自发展阶段,与统一、协调发展模式的城市圈相比还有很大差距。武汉城市圈发展对于中部崛起具有战略性意义,因此,有必要优化、升级武汉城市圈内部城市的空间布局和职能结构,合理确定各城市发展定位,重视区域性基础设施建设,提升城市间互动发展的联动性,从而提高武汉城市圈的整体竞争力。

3. 1重视整体发展,强化武汉城市圈城市合作意识

武汉城市圈在地理上具有整体性,在经济发展上具有互补互助性,在文化上具有同源性。城市圈的整体发展应符合 “木桶理论”思想,任何一个功能上的 “短板城市” 都会削弱整体城市圈的实力,不利于城市圈的发展,也不利于城市圈功能的分配。只有每个城市势均力敌的发展, 各自发挥自身城市的相对优势,整个城市圈的竞争力才是完备的。强化合作意识,鼓励城市间资源的互相流动,一方面,可以降低城市间的交易成本、为本区域提供就业机会、扩大经济规模,另一方面,有利于城市圈与外部区域竞争时获得竞争优势,获取更多的发展机会。促进城市圈中各城市的合作,是城市圈发展的起步,也是必经环节, 合作的效果不仅关系城市圈成长期时间长短,也对后期成熟阶段的发展有很大影响。

目前,武汉城市圈各城市间仍是一个竞争多于合作发展环境,区间各自为政多于协作共进,这一情况浪费了资源,造成各城市在发展自身特色产业时存在资金的短缺,很大程度上影响了武汉城市圈整体实力的进一步提高。同时,由于历史原因,武汉作为武汉城市圈的核心城市,不论经济规模还是经济结构都远远领先于其他城市,造成了区域发展的不平衡。在下一步的发展中,其他八个城市首先应加强同武汉的沟通,利用武汉优越的地理、金融、人才等资源,从武汉汲取养分,壮大自身实力; 其次,各城市间也要加强交流,形成 “环武汉经济走廊”,城市与城市间积极进行优势资源流动,形成以武汉为核心城市,八个卫星城紧密围绕武汉并形成紧密衔接的发展模式。

3. 2加强基础设施建设,为城市圈的高层次发展打好基础

基础设施是城市圈合力协作、共同发展的基础,是吸引投资和人气的重要依据。一方面,完善的基础设施为工业集聚和规模生产提供了实践的可能性和条件,以便进一步促进地区的专业化分工和协作; 另一方面,基础设施的发展又加强了城市间民众的流动和方便了生产要素及产品在空间上的自由转换和流动,降低了交易成本,提高了经济运行的总体效率。

从第二部分的分析中可以看出,武汉城市圈中除了武汉的基础设施较完备外,其他城市的基础设施建设都不同程度地出现短缺,尤其是教育质量、医疗条件的落后加剧了优质人才的外流,这直接影响着各城市的城市流强度和城市倾向度,进一步造成武汉城市圈整体较为分散,各城市联系不够紧密。所以,推进武汉城市圈经济的发展,各城市必须立足完善本城市的基础设施建设,建立完善的区域交通和公共信息平台。

( 1) 统一区域内交通网络的规划和建设,建立比较完善的交通运输网络。首先,各城市要着力搭建与武汉之间的交通渠道,尤其是三线城市也要注重与武汉之间的联系,整体上形成交通辐射系统; 其次,城市与城市间也要形成交通体系的对接,形成城市与城市之间的单线或多线联系。

( 2) 打造区域信息共享平台,实现信息资源共享。 加快信息基础设施建设,将武汉作为区域信息网络发展的节点,城市圈的其他城市逐渐进入这一网络体系,联合出台电子政务信息和信用体系信息的共享方案,最终建成覆盖整个武汉城市圈的信息网络体系,为促进各地之间的合作提供及时准确的信息保障,降低合作的信息成本。例如,可以将武汉城市圈网站建设成为一个多层次、多平台、信息广的综合性网站、并及时更新网站信息,各城市根据网站模块要求提供本城市最新的相关信息,通过多渠道的媒体宣传提高网站知名度。

3. 3发展特色产业,提升城市的比较优势

特色产业是区域经济发展中的比较优势产业,具有唯一性、独特性、新颖性等多种优势。各地利用自身的优势资源发展特色产业,一方面因为产品的替代品稀缺从而使该行业获利较为容易; 另一方面在区域经济整体中发展特色产业,不仅能提升自身经济水平,还能提高该地区在面对经济危机时的抵抗性。

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