上海房地产新政策影响

上海房地产新政策影响（通用10篇）

上海房地产新政策影响 篇1

国家房地产新政策对我省建材行业的影响

今年以来，国家在房地产调控方面连续出台了一系列的政策措施。9月底，国土资源部、住房和城乡建设部、财政部等多个部委联合下发了包括完善差别化住房信贷政策、首套房统一首付三成、售房个税减免优惠取消、房企停牌中介遭查、公租房建设运营将获六项税收优惠等多项房地产新政策。

每一次政策的调整，房地产业上下游产业链都不可避免地随之调整。作为房地产下游的建材业来说，房产市场的冷暖都会直接影响到建材产品的整体需求以及销量，所以国家此番调控房产市场的大动作，将成为建材业未来发展的“晴雨表”。建材行业与其上下游产业的议价能力均较弱。今年以来煤电油运等价格高位运行，直接增加了建材行业的成本压力；而房地产市场的回落，有可能影响建材产品的需求，对建材行业产生一定的负面影响。

现在很多开发商都放慢了开工的进度，等待政策更加明朗。由于开发商不能捂盘，唯一能采用的办法是放慢施工的进度。那么水泥、玻璃等建材行业也受到房地产业调整的波及。在2009年的经济“V”形反转中，房地产行业扮演着重要角色，拉动了钢铁、水泥、煤炭、电力、有色金属等整个产业链经济的快速复苏；然而在2010年4月中旬以来的地产调控新政空前重压下，房地产就成了上述行业逆转的加速器。

水泥产量增速与房地产投资增速的波动基本同步，平板玻璃产量增速变化与房地产投资增速的变化也基本同步，具有较好的相关性。水泥产量增速、平板玻璃产量增速与用于建筑安装工程的固定资产投资增速间具有基本相同的周期变化。房地产投资增速的变化将直接影响建材产品的需求。而国家对房地产的调控从长期来说对陶瓷卫浴行业影响不大，短期来说影响会比较大。因为该行业跟房地产是息息相关的，只要消费者保持观望或者暂时持币待购、等待降价，都将对陶瓷等建材产品产生显而易见的影响，未来几年房地产行业的变化一定会对陶瓷卫浴行业起到加速推动洗牌的作用。

就我省目前情况来看，一方面亚运会的举办，加大了广州市基础设施建设的投入，使得我省建材市场需求量仍保持增长，水泥价格仍然保持高位；另一方面，虽然目前我省房地产投资上涨较快，但是由于国家房地产调控政策的影响，导致我省建材行业的发展前景的不是十分明朗，自5月份以来，我省部分陶瓷企业的库存增加，发货量有所减少。

上海房地产新政策影响 篇2

多年来, 上海房地产市场发展日趋成熟, 逐步呈现出以市场机制为主导, 以有效需求为依托, 健康向上的繁荣局面。尽管很多学者都认为房价的逐步上升是各方面综合因素作用下形成的, 但是, 世博会的举办很大程度上促进了上海房地产的迅猛上升, 尤其是浦江两岸新一轮发展规划的实施, 小城镇建设、旧区改造和轨道交通设施建设等极大地影响上海房地产市场的开发格局, 黄浦江两岸从过去的港口、仓库、码头改建成集旅游、休闲、购物、居住、办公于一体的综合社区;西藏南路尽端开辟人工岛屿, 创造独特景观, 将绿带和水面引入腹地, 并提供更多的生活岸线和不同特色的空间, 使人工岛成为与世博会主会场相呼应的景观亮点。这样, 原来的钢铁厂区、仓库、码头将改建成“时尚居住区”, 促使房地产的投资开发与增长, 同时对中国的经济也产生了一定的影响。

尽管世博会的举办极大地刺激上海房地产的开发, 推动房地产业的发展, 最终带动整个上海经济的蓬勃发展, 但房地产价格的迅猛上涨使生活成本大幅度增加, 导致许多中低收入人群买房难。因此如何有效的抑制房地产价格上涨, 是一个备受关注的社会问题。

本文收集了房地产业的相关数据, 阐述房地产市场发展现状与经济发展的关系, 分析房价变化的原因和研究世博会对上述因素的具体影响, 定量评估世博会对上海房地产的影响及预测未来房地产市场发展形势和提出政策建议使经济能够稳定健康的发展。

二、上海房地产发展现状分析

随着申博的成功, 上海城市建设面临新一轮大发展, 旧区改造、浦江两岸综合开发、小城镇建设和轨道交通设施建设, 尤其是新交通轨道的建成使用更是促使新商业中心和郊区卫星城镇的形成及非中央商务区的增长, 同时也吸引了许多零售商到这些区域投资, 促使房地产保持较高水平运行。

据统计, 1995到2002年以来, 上海房地产开发投资发展平缓。而2002年成功申办世博后, 房价便急剧上涨, 2003年, 全市固定资产投资为2452.11亿元, 其中房地产投资为812.56亿元, 分别比上年增长52.86%、60.24%。伴着“世博效应”, 房价从2005年的8896元/平方米上涨到2009年的22118元/平方米, 2010年更是一跃超过了40000元/平方米。其中, 交通轨道等基础设施的完善也进一步提升了有关区域的楼价, 目前, 部分区域房产价已超过100000元/平方米。从上海成功申博以来, 市中心、黄浦江两岸, 南浦大桥和卢浦大桥之间的滨江等地区房价年增长率就一直保持在38%以上。由于这块区域具有良好的交通条件和商业中心效应的牵动, 部分世博会场馆在世博结束后陆续被拆除改建再度开发也持续带动房价的增涨。

三、世博会对不同类型的房地产的影响及存在的问题

世博会对不同类型房地产的影响是不同的, 根据上海存量房交易情况, 其中可以归类为对住宅、办公室、商业营业用楼三类房地产的影响, 具体分析如下:

1. 住宅。

为了举办世博会, 上海进行了重大的城市改造, 无论是公共基础设施还是周围的环境质量都大大改善, 这无疑会吸引很多人移居上海, 可因为政府相关政策的出台, 在世博会期间, 住宅房价不会直接受到过大的影响, 而更多是来自上海未来经济形势的发展、上海的地位及国家的宏观调控政策, 同时也包括上海政府配合国家宏观调控政策而采取的联动政策等间接影响这个板块房价。而作为一项国家范围内的重大事件, 世博会的巨大投入必影响到上述因素, 从长期来讲, 上海将成为一个重要的国际大都市, 国内外的人们将考虑迁居上海, 这将继续推动上海未来住房价格的增长。

2. 办公用房。

据统计, 上海世博会是当前规模最大的世博会, 让上海这座城市瞬间闻名于世界, 因此, 很多企业办公机构将进驻上海, 带动其办公楼的迅速发展, 而土地资源本身的稀缺性和“内陆香港效应”更是让这类房地产数量、价格迅速增长。据统计, 2002年前, 办公楼的成交面积幅度都较为平稳, 而2002年后, 其涨幅加大, 这种变化与世博会效应是离不开的。

3. 商业营业用房。

上海世博会是综合类展览会, 共有240个国家地区组织参展, 时长184天, 总投资达450亿人民币, 超越7000万的参观人数等创造了世界博览会史上最大规模记录。所以, 留给商业营业用房的机会要多于住宅和办公楼类型房地产, 2002年来, 商业营业用楼的成交数量大幅增长。另外, 相关交通设施的改善, 促进郊区商业中心的形成, 给上海房地产带来持续动力。

综上, 世博会的举办在一定程度上带动了房地产业的发展, 但也使上海房地产泡沫经济现象更为严重并带动整个产业的恶性循环发展、进一步加深通胀、房价过快增长, 直接导致多数人买房难, 给社会的稳定性带来极大威胁等诸多问题。

四、原因分析及预测未来房价的变化

尽管房价上涨是各种因素综合作用下形成的, 但世博会是由国家政府主办, 多个国家或国际组织参加, 以展现人类在社会、文化、科技和经济领域内所取得成就的国际大型展会, 它无疑影响了房产的发展。上海房产的急剧升温是世博会的巨大投入影响到其发展还是需求拉动、成本推动和管理不力等因素综合作用的结果?其原因主要有以下几种:

1. 供给方面的减少。

世博会的举办, 使上海的综合能力迅速提高, 加快了上海建设世界级航运、金融、贸易和经济中心的步伐, 使其城市功能得到进一步的转型, 使其房地产具有全国乃至国际性质, 直接导致需求强劲持久, 加之土地资源的稀缺性, 推动房价的总趋势长期上涨, 房地产资源的供给情况越发紧张。

如图1, 可看出房屋 (住宅) 的竣工率 (即上海土地资源) 逐年下降, 给上海房地产带来指数式增长。

2. 炒房现象和政府政策影响。

成功申办世博的同时部分房屋开发商便利用房地产开发体制、供应体制、融资体制尚不完善, 对房地产进行恶意的炒作。另外, 国家的一些政策, 如实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后, 土地价格大幅上涨。一些开发商甚至把预期中因土地价格上涨而引起的成本增加提前消化, 转嫁到现期的房屋销售中, 使房屋销售价格猛涨。

3. 拆迁成本和建造成本的增加。

为了给世界各国人留下美好的印象, 充分体现东道国的综合实力, 上海对大量的公共基础设施进行改建。如小城镇建设、旧区改造、浦江两岸综合开发和轨道交通设施建设, 原来的钢铁厂区、码头、仓库改建成“时尚居住区”。这就得进行大量的拆建工作, 极大地影响上海房地产市场的开发格局。

通过统计上海房屋拆迁情况, 可知拆迁数量的增加必然直接导致房屋拆迁成本和建造成本的提高。

4. 需求的大量增加。

上海世博会是历届世博之最, 自2002年来上海新开立3800多家外商投资企业并伴随着大量外籍人士进入, 无论是高档住宅还是普通的租赁需求都大大增加, 房屋上市量迅速减少, 导致价格急剧上升。以下借助经济模型研究数量与房价的关系, 每种商品在市场经济中, 存在两个不同的函数。

(1) 需求函数X=g (e) , 它是价格的单减函数, 其图形称为需求曲线;

(2) 供应函数M=f (E) 是价格的单增函数, M为所考虑地区内的住房需求, 其图形称为供应曲线。

如上图所示, 其含义是只有在H点时市场上房屋的数量和价格才趋于稳定, 而在其他点是不稳定的, 一种是逐渐趋于稳定, 另一种是更加混乱, 其供求关系决定市场经济中价格和数量的振荡关系, 这在经济学上称为蛛网理论。经研究上海房产价格在一段时期内是呈指数爆炸型增加。

一般来说, 房价的推动因素与该地区的房屋投资额、人均GDP、城市基础设施投资及人口密度密切相关, 而世博会是国家范围内的重大事件, 其巨大投入直接或间接影响到上述因素, 我们可利用以上四项影响房屋销售价格指数的宏观数据进行线性回归分析, 假设出下面公式进行预测未来房产价格的变化。

其中Yt是上海第t时期的房屋销售价格指数;εt (常数项) 为第t时期的回归误差与其他固定因素的综合;GDPt为第t时期的人均GDP, RIt为第t时期的上海房屋投资额, IIt为第t时期的上海城市基础设施投资, PC为第t时期的人口密度, α、β、γ、δ为待估参数。通过上式得出未来房价是具有强大的驱动力的。

五、政策建议

世博会的举办极大地刺激上海房产的开发, 推动房产业的发展, 最终带动整个上海经济的蓬勃发展。房产业作为我国重要的支柱产业, 房屋消费是当前国民经济的重要增长点, 可目前房价增长过激, 远远超过居民的实际购买力, 住房投资规模过大, 供应结构不合理, 中低档普通住房供应明显不足, 房产中介市场过乱, 房产所需资金大部分来自金融机构的现象增加了金融市场的不稳定性, 加大了房产金融风险程度, 影响了国民经济健康发展。对此, 有关政府部门可采取以下措施使房地产沿着健康稳定的趋势发展。

1. 摸清上海目前住房消费的基本情况, 严格实行住房申报审核制度。

通过与国土管理局、公安户籍管理、政府和居委会等密切配合, 对全市居民进行彻底的户籍摸底查询, 从根本上了解住房的消费情况。尽快制定“一户一宅”的相关政策, 使土地资源得到合理的分配与利用。

2. 取消商品楼预售制度, 实行现房销售制度。

这样可以抑制房产开发商手中资金过多而进行不正当的炒房现象, 使房价向其合理范围回归。

3. 认真分析区域人口资源的情况, 调整房地产供给结构。

综合分析上海土地资源的承载能力, 准确统计上海本地人口数、老龄人数、适婚人口数、流动人口等数据, 制定户均居住面积体系等相关指标, 预测未来各个时期的土地资源承载能力。

4. 严格打击炒房等哄抬房价的行为。

严厉打击和处罚诱骗消费者争购、大量囤房囤地、虚假买卖合同等不法市场行为, 防止房地产泡沫经济的出现和进一步恶化。

5. 加快低碳住宅和绿色建筑技术的开发与应用。

房产的开发活动占用土地且消耗各种资源, 对资源的需求以及周边自然环境都具有重要影响。低碳住宅和绿色建筑技术是低碳地产的技术支撑, 低碳地产技术的创新能解决因人口增加带动房地产发展而产生的一系列环境问题。否则, 土地资源会更加紧缺。

6. 政府通过控制建材、上调利率水平、调节供求关系等手段加强和改善房地产市场调控,

加大差别化信贷政策执行力度, 加强市场监控和信息化建设, 充分发挥市场化对资源的配置作用, 促使房地产市场供需平衡、价格平稳。这些政策符合我国房地产业的现状, 对房地产管理者起到一定的政策导向作用。

参考文献

[1]曾国安, 张河水.中国房地产市场调控研究状况及思考[J].学习与实践, 2011 (8)

[2]吕建昌, 张宇.上海世博会的后续效应[J].东南文化, 2010 (6)

[3]姜启源.数学模型[M].北京:高等教育出版社, 2003

上海房地产新政策影响 篇3

【关键词】新会计准则；会计政策；投资性房地产；影响

房地产业是我国当前热门的行业之一，它带动了我国的经济发展，逐渐成为我国的支柱产业之一。它作为我国经济组成的重要部分，直接影响着我国经济的发展。同时，它又与居民的生活息息相关，新的会计准则必然会对投资性房地产的会计政策产生影响。因此，应积极对其影响进行研究，以保证在新的会计准则下做好房地产业会计工作。

一、对投资性房地产及其会计政策的介绍

1.投资性房地产的概念

投资性房地产指的是房地产企业为了能够获得房地产的增值或是其租金而产生的一种用于投资获利的房地产，其与普通的房地产有较大区别，和普通的房地产相比较，其主要的特征就是其产生的目的是为了投资获利，所以其会计处理较普通的房地产相比也有所不同，主要的特征为单独计量以及对外出售。对外出售主要包括可以出售已经对外出租的某块具体的土地使用权；或是房地产商已经持有并准备在房屋获得增值后，再予以对外转让的土地使用权；还包括房地产企业现阶段已经拥有并已对他人出租的各项建筑物。

2.会计政策中的会计计量

会计政策的重要内容之一就是会计计量，会计计量的作用是将资产通过其转化成会计对象。长期以来，在我国的会计实践中，企业都将具有投资性质的房地产等同于普通的固定资产看待，在计量上采用按历史成本入账和分期计提折旧的处理方法。然而，投资性的房地产在房地产价格不断攀升的情况下，其市场价值一般不仅不会因计提折旧而低于初始投资成本，而且还经常高出其初始投资成本而大幅增值，由于这一特殊性，如果将其等同于一般的固定资产计提折旧，显然无法体现此类资产的经济实质。因此，就有必要对投资性房地产进行有效的会计计量。投资性房地产的会计受到会计准则的约束，因此对投资性房地产进行会计计量有两个前提条件：（1）能够对该投资性房地产的成本进行可靠的计量；（2）该投资性房地产获得的相关经济利益很可能会流入企业。

3.会计政策中的计量模式

投资性房地产的计量模式与传统的计量模式相比基本相同，但新的会计准则对于投资性房地产还出了一套新的模式，即采用公允价值计量。该模式的实行对于投资性房地产会计的发展有重要的作用。受新会计准则约束，其中规定了要采用公允价值计量模式所需要的前提条件：（1）保证要存在一个活跃且充分的房地产市场在投资性房地产的所在区域；（2）房地产的公允价值可以通过地产交易市场提供的信息来进行评估。

二、新会计准则下投资性房地产会计政策所受的影响

1.对于企业税收的影响

新会计准则的实施对投资性房地产企业的成本价值核算体系做了直接的改变，新的会计制度在企业内部深层次上使得企业的经济效益有了改变，同时也对企业的整个经济链做了改变。比如，在新的会计准则出现前，企业要定期的提取固定资产折旧费或者是对一些必要的资产损失进行摊销，从而能够达到抵消税收的目的，以此来提高企业的利润。但新的会计准则采用了新的计量模式即公允价值计量模式要求企业不再进行提取固定资产折旧费或者是对一些必要的资产损失进行摊销，从而企业就不能抵消税收。新的会计准则对企业的当期收益和负债是以实际支出的计量方式来反映的，所以企业不能抵消税收。

2.对企业业绩的影响

传统的成本计量模式的核算基础是成本，在实际中，房地产企业的实际成本以及企业业绩受房价的影响不大。但由于新的会计准则采用了公允价值的计量模式，那么房地产的公允价值会受到房地产市场波动很大的影响。当房价上涨时，企业的投资性房地产公允价值也会随之上涨，而其直接参与了企业的资产以及利润的构成。在房价下跌时，也会给企业带来严重的损失。新会计准则下公允价值的计量模式会对企业的业绩产生影响，因而当前房地产企业也更加重视资产以及利润的管理。

3.对于会计计量的影响

新会计准则下的公允价值计量模式对于投资性房地产业会计提出了更多的要求，如新的会计准则中规定，当投资性房地产的公允价值能够可靠且持续的获得同时有确凿的证据的情况下才能对投资性房地产采用公允价值计量模式。公允价值计量模式能够一定程度上体现企业实际的资本能力及其具备的盈利能力，其能够提升企业的各项综合能力，这对于企业的稳定发展有重要的促进作用，公允价值计量模式要求有相对成熟的市场环境，因此当期在实践过程会存在一定的不足和欠缺。因此探讨一个更有利于投资性房地产的会计核算模式，对于完善市场机制以及投资性房地产的发展有重要的意义。

三、结束语

从以上所述可以看出，新的会计准则实施后，投资性房地产业的会計核算受到很大的影响，其对投资性房地产的企业税收、企业业绩以及会计计量都产生了一定的影响。房地产业作为我国经济的重要组成部分，其发展备受关注，在当前新的会计准则下，应该对其影响进行研究探讨，让投资性房地产能与新的会计准则相适应，从而保证企业能够健康良好的发展。

参考文献：

[1]孙露卉，宋晨.新会计准则对投资性房地产公司的影响[J].财政监督，2012（26）.

2013上海买房新政策 篇4

2013上海买房新政策，主要内容：

2013年，就在各地纷纷出台优惠政策刺激楼市之际，上海却进一步收紧了上海二套房政策。综合上海各区县房地产交易中心的信息显示，目前，单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，就不能再购买第二套居住房。

上海籍家庭的子女，成年后因婚姻等需要且没有产权住房，才可限购1套住房。这无疑释放了政策从严信号，表明上海市将继续加强楼市调控。业内有一种说法，政策的初衷大约就是要遏制愈演愈烈的假离婚现象。

沪籍单身人士名下已拥有一套住房还可购第二套。目前，在沪的部分中介机构称，已收到房地产交易中心通知，暂缓执行上海单身户籍购二套房和外地户籍补办社保的政策。

实际上，这不是一个新政策。早在今年2月27日，上海市房管局发布的《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》中就已明确表示，“本市户籍 居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要，且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。

截至202年12月10日，全国共有43个地方政府进行楼市政策微调，除了这5个被叫停的城市，还有38个通过。叫停是因为触及了调控的限购底线，而通过的，则微调幅度不大，大多为鼓励刚需购房的政策。

上海单独二胎办理新政策 篇5

符合法律规定结婚的公民，除享受国家规定的婚假外，增加婚假7天。

2、二胎同享“生育假”，男性陪产假增7天

女方除享受国家规定的产假外，还可以再享受生育假30天，男方享受配偶陪产假10天。生育假享受产假同等待遇，配偶陪产假期间的工资，按照本人正常出勤应得的工资发给。

3、重组家庭也可生二孩

提倡一对夫妻生育两个子女。

符合以下条件之一的夫妻，可以要求安排再生育子女：

(一)一方婚前未生育过子女，一方婚前已生育过一个子女，且双方婚后共同生育一个子女

(二)双方婚前合计生育两个及以上子女，且没有共同生育子女的

(三)双方婚前均未生育过子女，婚后共同生育了两个子女，其中一个子女经区、县或者市残疾儿医学鉴定机构鉴定为非遗传性残疾，不能成长为正常劳动力的。

除前款规定的条件外，因特殊情况可以再生育的条件，由市人民政府另行规定。

4、“独生子女光荣证”退出历史舞台

在国家提倡一对夫妻生育一个子女期间，自愿终生只生育一个子女的公民，在子女十六周岁以前，由区、县卫生和计划生育行政管理部门按照有关规定向其颁发《独生子女父母光荣证》。

上海房地产新政策影响 篇6

11月28日, 市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，旨在进一步促进本市房地产市场平稳健康有序发展。

《通知》规定，经上海市市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：

自11月29日起，居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的)申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录(包括商业性或公积金住房贷款记录)的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

《通知》要求，各房屋管理部门要加强房屋交易审核工作，认真做好住房信贷房屋信息查询工作。各商业银行应继续强化对首付资金来源、收入证明真实性等审核，根据借款人家庭信用状况、偿债能力等审慎把握具体执行水平，对于有投资、投机性购房特征的，应从严确定首付款比例和利率。人民银行上海分行和上海银监局将加强监督检查。此外，上海银监局已会同规土部门深入核查了部分土地拍卖的竞得资金来源，正在对查实存在资金违规进入土地交易市场问题的银行业金融机构采取行政处罚措施。后续还将积极配合相关部门，持续开展土地交易资金来源核查工作。

同日，市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，一是严格执行公积金差别化信贷政策。在区分首套和二套购房的前提下，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。二是体现公积金制度的公平性、可持续和风险可控。借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍;严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。

此外，本市将加大商品住房用地供应，确保20商品住房用地供应同比增加。进一步强化商品房预销售行为管理，加强对房地产企业和从业人员监管，持续开展房地产市场秩序专项整治工作，坚决打击房地产开发企业和经纪企业捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易及各类价格违法违规行为;加大对编制谣言、散布不实信息、扰乱市场秩序等行为查处力度，依法依规予以严肃处理。培育和发展住房租赁市场，鼓励社会专业机构不断扩大代理经租业务规模，切实落实居住房屋租赁合同登记备案制度，规范住房租赁行为，稳定住房租赁关系，保障租赁当事人合法权益。

本市将继续坚持“以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主”的住房市场体系，不断完善“四位一体”的住房保障体系，按照国家关于住房限购、限贷的要求，继续严格执行“沪九条”、“沪六条”规定，强化市场调控职责，加强监督检查，落实考核制度，确保各项调控政策执行到位，促进本市房地产市场平稳健康有序发展。

上海房地产新政策影响 篇7

2010年以“国四条”、“国十条”为标志, “史上最严厉”的房地产调控政策实施, 各种炒房和投机性购房行为得以打击, 部分城市房价过快上涨的势头得到遏制。但自2012年下半年以来, 部分地区调控措施有所放松, 进入2013年, 部分热点城市房地产市场出现量价齐升的势头, 非理性投资现象有所抬头。为遏制不断抬头的上涨预期, 国务院及时出台了五项调控政策措施, 为稳定市场, 扭转预期发挥了积极作用。随着宏观调控的进一步深入, 调控已从最初打压房地产市场领域里投机炒房、控制房价快速上涨, 进入到促使房价合理回归、促进房地产市场健康稳定发展的轨道。

构建商品房和保障房“双轨制”供应体系, 保证新建商品房增量合理供给与增强存量房租售市场活力, 加快产业结构调整和战略转移, 保持房地产业对地方经济增长的带动作用, 促进社会稳定、经济发展、人居和谐成为房地产宏观调控的目标。然而, 长期以来一些地方政府过度放大市场对地方经济的拉动作用, 导致对房地产市场过分依赖, 致使中央宏观调控与地方微观实施之间始终存在着矛盾, 影响调控政策的落实和调控目标的实现。经过几轮调控, 房地产市场虽然出现了一些积极变化, 房价过快上涨势头得到有效遏制, 但居民收入与房价比依旧悬殊, 低收入困难家庭住房保障问题亟待解决, 房地产市场的稳定性缺乏完善运行机制的有效保障, 房地产调控仍然面临巨大挑战。因此, 巩固和扩大调控成果, 逐步解决绝大多数城镇居民住房问题, 改善居住质量, 遏制投机性购房, 促进房地产市场平稳健康发展, 仍然需要坚持做好房地产市场调控工作, 保证经济发展的稳健性。

1、房地产调控政策走向分析

回顾历次房地产宏观调控政策, 从增加二手房交易环节的税收成本和普通住宅的供应到执行更为严格的差别化住房信贷、税收政策和增加保障性住房有效供给以及房地产持有环节的成本, 调控的方向也从单纯抑制房地产投机, 控制房价快速上涨走向促使房价合理回归、完善市场配给机制, 促进房地产业健康稳定发展的道路。

1. 发挥住房居住功能、弱化住房投资属性

住宅的基本功能是满足人的居住要求, 随着人们居住品质的提高, 住宅功能虽然已渐渐拓展到起居、餐饮、卫生、休息、储藏、交际、娱乐等方面, 但居住始终是住宅最基本的功能。由于住宅兼有居住和投资双重属性, 在房价持续上涨的背景下, 住宅的投资属性被不断放大, 各种游资热钱加入到追涨的行列, 更加助推了房价的进一步上涨。

限购和差别化住房信贷政策的完善, 房产税试点范围的进一步扩大, 住房居住属性将得到进一步强化, 投资属性会有所弱化。因此, 坚定不移地坚持抑制投资和投机, 强化住宅居住属性, 弱化住房投资属性仍将是今后房地产调控需要坚持的方向之一。

2. 支持和鼓励自住型首次购房和改善性二次购房

“居者有其屋”不仅是广大人民群众的基本生存需求, 也是党和国家十分重视的民生问题。改革开放后, 我国推行了住房制度改革, 并通过建设普通商品住房、职工集资建房、经济适用房等多种方式, 极大的改善了广大群众的住房条件。但是, 由于近年来工业化和城镇化推进过程加快, 城镇新增就业人口和农业人口转移进一步增大了城镇住房需求。

自住型首次购房多为城镇新增就业人口和农业人口转移进城自住需求, 是直接的消费需求。改善型二次购房, 同样属于消费需求, 并起到推动梯级住房消费市场形成的积极作用。因此, 支持和鼓励自住型首次购房和改善性二次购房, 是我国工业化和城镇化进程中, 保持和稳定房地产市场发展必须坚持的一项基本政策。

3. 严格建设用地管理、保证普通住房用地供应

土地是稀缺性资源, 城市化进程的加快促使我们必须提高建设用地利用的经济效益。当前建设用地供需矛盾突出, 粗放浪费、违法违规用地现象依然存在, 严格保护耕地、保障必要的建设用地难度日益加大。

因此, 必须坚持严格建设用地管理、保证普通住房用地供应, 进一步优化住房供应结构, 增加普通商品住房供给, 稳定住房交易价格, 控制房地产价格的过快上涨, 以满足普通家庭日益增长的住房需求。

4. 注重发挥保障性住房的社会基本保障作用

《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 (国发[1998]23号) 文件中就明确提出:“面向中等收入以及中等收入以上的家庭供应市场价格商品房, 面向中低收入家庭供应经济适用房, 面向低收入家庭供应廉租房”。这是我国住房供应结构的指导方针, 也是我国房地产业健康方针的思想基础。

“十二五”期间, 中央政府加大保障房建设力度, 计划新建3600万套保障房, 2011年和2012年每年各建设1000万套, 2013年-2015年建设1600万套。目标完成后, 我国保障房的覆盖率将达到20%, 这将有力地缓解住房供给, 逐步实现住房供应上的市场化和保障性两条腿走路局面。

5. 建立多元化的房地产产品供给和消费体系

“不要把所有的鸡蛋放进一个篮子里”是经济投资领域人们耳熟能详并普遍遵循的基本原则。出于对经济生活中各种各样的风险考虑, 尽量规避每种投资方式中的不利因素, 大型房地产开发企业采用多元化战略, 可以更多地占领细分市场和开拓新市场, 也可以避免单一经营的市场风险。

通过政策引导、市场运作, 逐步建立以经济适用住房、廉租房、公共租赁房、棚户区改造安置房“四位一体”的保障性住房和普通商品住房、限价商品房、精品商品房、高档公寓、独体别墅的多层级商品住房以及经营商铺、写字楼、商品厂房等多门类非住宅房地产产品的供给和消费体系, 对提高我国房地产业抗风险能力, 保持房地产业的健康发展意义重大。

2、房地产调控政策影响分析

推动经济增长的三大因素──投资、出口和消费, 房地产业兼而有其二。房地产业以其产业链长、带动力强、产业关联度高的特点已经逐步成长为国民经济的支柱产业, 带动了建筑、建材、金融、家具、房地产中介和物业管理等相关行业的发展。2003年, 房地产业是支柱产业的提法被正式写进《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (国发[2003]18号) 这一具备里程碑意义的文件。房地产业发展是否平稳, 关系到整个国民经济运行是否稳健, 正所谓牵一发而动全身。因此, 房地产宏观调控政策的细微变化关系到一定阶段房地产市场的走势, 也对整个国民经济的平稳运行带来重大影响。

1.促进房地产产品消费理念回归理性

纵观历次调控政策, 让住房回归基本居住功能成为调控的着力点。增加普通住宅的供应, 增加二手房交易的税收成本, 提高利用贷款购买第二套以上住房的首付比例和利率, 实施差别化的住房税收政策以及正在扩大试点的房产税政策, 无不正在引导住房消费回归基本居住功能。通过规范市场行为、政策舆论, 引导居民普遍树立“从租到买, 由小及大”的住房消费理念, 促进存量房流通和增量房供给, 从而形成阶梯式住房消费和供给机制, 实现房地产业与经济建设的健康稳步发展。

2.促进土地资源集约节约利用

改革开放以来, 经济持续快速增长带来了建设用地需求过快增长, 但受资源总量和市场容量的双重约束, 这种增长模式难以长期持续。继续坚持差别化的土地供给政策和加强土地招拍挂管理, 优先保证保障性住房和普通商品住房的土地供应, 停止高档公寓和别墅项目的土地供应, 利用宏观调控和市场机制引导土地一级市场, 调节土地利用效率, 促进土地资源的集约节约利用。

3.促进保障民生和改善人居

房地产调控有力的遏制了投机炒房, 一定程度上控制了房价的过快上涨, 从用地供应、城市规划、财政和信贷优惠等方面给予普通商品住房更大的政策支持力度, 使更多的普通收入家庭能够买得到房, 买得起房。房地产调控通过增加保障性住房的供给和稳定房地产市场, 保障了广大人民的基本居住需求, 促进了居民人居条件的改善。

4.促进经济长期持续健康发展

房地产宏观调控从表面上看, 在一定程度上减缓房地产投资速度, 但调控的阵痛正是为了有效规避房地产市场空前繁荣后的大萧条。应当看到, 我国仍处于社会主义市场经济初级阶段的重要发展时期, 同时面临着人口基数大, 特别是农业人口比重大, 工业化城镇化率不高, 产业发展不均衡, 东西部和城乡发展差距较大等一系列国情制约, 必须依靠和调动影响经济发展的各种要素, 遏制房价上涨过快, 保持房地产业对国民经济的贡献, 促进经济长期持续健康发展。

3、房地产市场发展预期和展望

2012年11月21日, 李克强同志在题为《认真学习深刻领会全面贯彻党的十八大精神促进经济持续健康发展和社会全面进步》的文章中指出:城镇化是扩大内需的最大潜力, 是我国经济增长的巨大引擎。而住房市场发展是城镇化的重要内容, 十八大后, 住房市场的这个政策目标不仅不会改变, 而且会进一步得到强化, 并让国内的住房市场真正转型为一个以消费为主导的市场。

因此, 保持房地产市场运行的稳健性将是未来宏观调控的重点, 继续实施“有保有压”的房地产调控政策, 扩大房产税实施范围, 进一步理顺中央和地方的财税分配体制, 加快中西部、中小城市和中心村镇的房地产产业的发展, 实现房地产业对社会经济发展发挥持续支撑作用。

可见, 以“国五条”为中心的新一轮的调控政策将紧紧围绕《2013年国务院政府工作报告》“加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求, 抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系, 健全房地产市场稳定健康发展长效机制”的要求, 积极促使十八大提出的“在住有所居上持续取得新进展, 努力让人民过上更好生活”目标早日实现。

摘要：我国房地产宏观调控是在房地产市场调节作用偏失, 房价上涨过快, 房地产投资过热, 游资热钱积聚房地产领域, 影响居民住房需求满足和国民经济平稳运行背景下, 对房地产市场运行施以经济、行政和法律等手段予以必要的调节和干预, 以促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化, 实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。通过调控, 房地产领域投机炒房行为得到遏制、房价快速上涨的现象得到控制, 调控取得初步成效。但同时, 保证调控的持续性, 防止调控政策局部松懈之后的房价反弹, 继续保持房地产业对经济发展的支撑作用, 一直是调控政策需要探究和实践的问题。因此, 保持房地产市场运行的稳健性将是未来宏观调控的重点, 继续实施“有保有压”的房地产调控政策, 扩大房产税实施范围和成果, 进一步理顺中央和地方的财税分配体制, 加快中西部、中小城市和中心村镇房地产业的发展, 实现房地产业对社会经济发展发挥持续支撑作用意义重大。

浅析二孩政策对房地产的影响 篇8

【关键词】单独二孩；全面二孩；房地产

2011年的“十二五”规划明确指出，坚持计划生育基本国策，继续推进人口和计划生育服务体系建设；2013年11月15日中共十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。在《决定》中提出，“坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策，促进人口长期均衡发展。”；2015年十八届五中全会审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》，外界预期强烈的“普遍二孩”政策将全面放开。全面放开二孩政策实施，对房地产有什么影响呢？本文主要从以下几个方面加以阐述。

一、对住房需求结构的影响

2016年1月1日起，全面放开二孩政策，提倡一对夫妻生育两个子女，在一定程度上肯定会增加人口数量和居住需求。而人口的增长相应的会增加住宅的需求量，没房到有房，小房换大房，没学位到有学位，对于房屋的需求程度会增加，对房地产的成交会有一定的影响，首先对购房者的买房心态产生了影响。

近年来，持续的房地产调控使得房地产的购房需求发生了变化。由之前占了很大比例的“投资性房产”演变为“刚性房产”占大头。“刚需”买房成为支撑很多城市房地产市场的主要力量。受资金积累及传统观念的影响，两房以及小二房原本是房地产市场最受欢迎的婚房类型。二孩后，家庭结构发生变化，住房需求起码变为三房，甚至四房。简单地做个分析，原本一对夫妇只生一个小孩，那么大部分家庭会选择二房或三房，“二孩”政策出现后就要求三房或四房，可能还需要五房，考虑到年轻人要上班，小孩要有老人带，两个小孩可能还会需要一个保姆，又需要保姆房，所以房间数量要多但是房子又不能太大（受资金的影响），因此买房会更加谨慎，往往会倾向于紧凑的四房或五房。

二、对住房供应结构的影响

1.三房成为目前关注热点

二孩政策的全面放开，家庭结构变为“4.2.2”结构，也就是一对父母，四个老人，两个小孩。假如老人同住，那么就可以为老人一间、父母一间，两个小孩一间（上下铺），6岁之前完全足够；假如老人不同住，就可以为父母一间，两个小孩各一间，住房就完全足够了。因此，三房成为刚性需求，在未来几年三房户型将成为主流。

2.四房、五房的需求增加，但比例有限

在“单独二孩”政策出台之前，家庭结构变为“4.2.1”结构，也就是一对父母，四个老人，一个小孩。房产市场里两房是刚性需求：父母一间，小孩一间。 “单独二孩”政策出台之后，加之最近的“全面二孩”政策出台，三房又成为刚性需求。但对于资金充足的家庭，更倾向于四房或五房。父母一间，孩子一人一间，老人一间或是保姆房或是书房或是休闲房，这就需要四房。但是这少了小孩的活动场所，所以资金更充足的往往就会考虑增加一房，这个房间可以作为儿童娱乐室，保证小孩的健康发展。

3.保姆房也将列入户型设计

二孩家庭，只靠父母照顾两个孩子是非常辛苦的。请保姆可能会成为常态。就目前房地产市场高档住宅有部分将保姆房列入设计范围，而今后保姆房的开发设计可能就不仅仅在高档市场，会在更广的范围内普及。

三、对住房位置的影响，学区房将更加紧俏

孩子的教育向来就是一个家庭的重中之重。，教育资源丰富的的地段和楼盘关注度会持续走高。二孩政策放开后，对二孩家庭来说，除了注重改善居住条件之外，周边学校的教育质量也会更受关注，因为是两个孩子的教育问题。对学位的需求会越来越大，间接的对学位房的追求也会越来越重，而即使现在学位房基本上刚需一族毕考虑的问题。但是根据现在的政策，一户口只能带一个学位，如果需要再同一学校上学，则需要两人之间的学龄至少5年以上。也就是说，要想二孩得在第一个小孩5岁之后才能计划了。如果相差不到5岁，对于两个孩子的教育又不可能有偏袒，那就必须再购置一套学位房，对学位房的需求就大大增加了。因此，在未来对于二孩家庭来说，学区房名额的争夺将更加激烈。

四、结束语

全面二孩政策的颁布，对于提振房地产需求，延缓房地产增量房增速下滑会起到一定作用，此外对当前房地产去库存也有积极的意义，但是不能高估这一政策对全国的影响。全面放开二孩政策对房地产市场有一定的推动作用，但是具体能产生多大的影响，和真实的生育意愿和实际增加的新生儿数量。目前在中国，一二线城市由于较高的生育成本已经大大降低了育龄妇女的生育意愿，所以有生育愿望的更多地是在三四线城市，由此可以看出，“全面二孩”政策政策的实际效果还有待检验。

参考文献：

[1]廉听朦、土瑶.市人口计生委详解“单独两孩”政策，扬子晚报，2014年4月4日.

[2]李博涵.单独二胎政策的出台对我国人口规模及结构的影响研究[J].知识经济，2014，（2）：20-21.

[3]吴迪. “单独二胎”背后的中国经济困境[J].IT经理世界，2013，16：28.

[4]任沁沁，孙亮全李树峰.中国为何放开‘单独二胎”政策.[N].科技日报，2013-11-20006.

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上海房地产新政策影响 篇9

9月28日，SOHO中国CEO张欣表示，SOHO中国将在未来六个月内“积极收购”地产项目。因为张欣预计，未来六个月内，政府在房地产方面的政策调控将会结束，这将是进行收购的良好时机。

SOHO中国董事长潘石屹也曾表示，目前住宅市场因受政策调控而出现的低迷情况，会给专心做商业地产的SOHO中国带来更多的收购机会；在涉及的城市中，除了潘石屹一贯强调的北京、上海之外，广州、深圳也将纳入SOHO中国的收购名单。

资料显示，SOHO中国继09年收购SOHO东海广场正式进军上海后，2011年，SOHO中国又成功在上海收购了8个项目；而目前最新的进展是，SOHO中国有意上海虹桥商务区正在推出的一宗地块，另外，SOHO中国在广州也正在洽谈一个商业地产项目。

“六个月内政府在房地产方面的政策调控将会结束”，这是迄今为止对房地产调控形势最为大胆的预测。很多人尤其是业界人士，喜欢拿因为限购带来的交易下滑会影响中国经济这个借口，来预测房地产调控政策什么时候会废止，类似于前两年出现的“救市”预期，一些人视为“鼓噪”，最终成为现实，终于掀起了2009年新一轮房价的暴涨。

事实上，对于调控走向，不同层面的人有不同的预期，主要还是“屁股决定脑袋”，卖房的人希望房价高，买房的人希望买的时候低，买过后希望房价再高；卖地的希望地价越高越好，买地的发展商希望地价越低越好，但是大家都在抢夺资源的时候，却不遗余力地推高地价，最终成为高房价的推手。

对于调控本身，出发点是遏制投资投机性需求，鼓励刚性需求，但是在各涉房环节执行政策的过程中，没有落实好一手抓遏制、一手抓鼓励，尤其是银行关于首套房贷款首付额度提高、利率上浮等措施，严重遏制了刚性需求，让楼市雪上加霜。而人们的预期往往还是从自身的需求和条件来理解。比如SOHO中国CEO张欣，房地产业界自然是希望限购、限贷越早结束越好，这样买房的人多了，他们的日子就会好过起来。问题是，当限购一旦废止，新一轮的投资需求再次进入楼市，楼价因为成交活跃再次报复性上涨，必然引起新的资源分配不公，引起更大的民怨。所以，仍然以“不能废弃限购政策”的呼声为主流。

有专家旗帜鲜明地提出，楼市调控不应半途而废。中国社科院工业研究所主任曹建海日前接受《证券日报》记者采访时表示，将住宅当做一种金融工具，本身就是一种资源浪费，是对民生的一种伤害。而由于投资投机行为在房地产市场中所制造的泡沫，若不及时挤出，将对国民经济造成巨大的破坏，所以楼市调控不应该半途而废。

限购令之前，虽然住宅销售良好，但是社会库存量和空置率却居高不下，即便是有成交量，但也是一种在投资投机背景下盲目与无效的供给；限购令之后，虽然住宅库存持续攀升，但是这种库存压力是带给开发商的，从而可以倒逼开发商降价，进而将存在于楼市中的泡沫挤出。

上海房地产新政策影响 篇10

政策1.2011年“国八条”

第一条

进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

第二条

加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

第三条 调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

第四条 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

第五条 严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。

今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。第六条 合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

第七条 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

第八条 坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

政策2.2011年存款准备金上调

中国人民银行日前决定从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率，距上次宣布上调存款准备金率也仅36天。据业内人士估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。此次上调后，中国大型金融机构存款准备金率将高达19.5%的历史高

位，中小金融机构的存款准备金率也将高达16%。

政策3.2011年上调人民币存贷款基准利率

中国人民银行自2011年2月9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0．25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3％，一年期贷款利率6．06％，五年以上贷款利率达到6．60％。这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。住房和城乡建设部2011年2月9日发出通知，决定从即日起，上调个人住房公积金存贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点，由4．30％上调至4．50％；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点，由3．75％上调至4．00％。

政策4.哈尔滨市“限购令”

第一条 进一步增强做好房地产市场调控工作的紧迫感。住房问题是重要的民生问题，关系人民群众的切身利益与社会和谐稳定。保持房地产市场平稳健康发展，满足居民合理的住房需求，是政府的一项重要职责。各地区、各有关部门要进一步提高认识，增强紧迫感和责任感，加强组织领导，把思想和行动统一到国家和省市部署上来，全面贯彻落实各项政策措施，共同做好我市房地产市场宏观调控工作，努力保持市场平稳健康发展。

第二条 做好住房价格调控工作。研究制定并公布2011年我市新建住房价格调控目标，采取综合手段合理调控房价水平。一是增加土地有效供应，大力发展住宅建设，2011年商品住房用地供应计划总量原则上不低于前2年年均实际供应量。二是按照国家规定，进一步完善土地出让方式，采取“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。三是结合棚户区改造和城市基础设施建设，积极调整用地布局，推进建设重心向中心城区以外转移，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房建设。四是合理把握供应时序，各有关部门要对中低价位、中小套型普通商品住房项目开辟绿色通道，加快办理各项审批手续，保证项目尽快开工建设，尽快形成有效供给；要严格控制高档商品住房土地供应规模、节奏，加强上市供应管理。五是严格执行新建商品住房销售明码标价制度，监督房地产

开发企业按照规定时限一次性公布全部批准预售房源信息，并严格按照申报价格明码标价对外销售。严厉查处炒买炒卖、囤积房源、哄抬房价的行为。对违规销售、扰乱市场的房地产开发企业要责令限期整改，并记入企业信用档案；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消经营资质。

第三条 合理引导住房需求。按照国家要求，在一定时期内实行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市市区内（不含呼兰区、阿城区）向其售房。加快个人住房信息系统建设，进一步完善房屋预（销）售管理，采取切实措施，加强市场监管，确保住房限购政策落实到位。严格执行国家关于差别化住房信贷政策、房地产税收政策以及境外机构和个人购买住房管理的有关规定。

第四条 加大保障性安居工程建设力度。2011年规划建设各类保障性住房42000套。要积极争取国家对保障性安居工程建设的资金支持，切实落实保障性住房土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，加快建设进度，确保完成计划任务。进一步加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。努力增加公共租赁住房供应，完善体制机制，合理确定租金水平。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房。

第五条 严格住房用地供应管理。切实调整用地结构，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。依法查处非法转让

土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

第六条 坚持正确的舆论导向。新闻媒体要坚持正确的舆论导向，引导居民从国情出发理性消费，为促进我市房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

政策5.哈尔滨市商品房预售资金监督管理办法

第一条 为保证商品房预售资金安全，维护商品房买卖双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《黑龙江省城市房地产开发管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市规划区国有土地范围内已取得商品房预售许可的建设项目，其商品房预售资金收存与使用的监督管理（以下简称商品房预售资金监管），适用本办法。

第三条 本办法所称商品房预售资金，是指购房人依合同约定，用于购买已依法取得商品房预售许可的新建商品房的资金。

第四条 商品房预售资金监管，实行政府监控和银行专户管理相结合的原则。第五条 市房产行政主管部门负责全市商品房预售资金的监管工作，并组织实施本办法。

市房产行政主管部门可以委托商品房预售资金监管机构具体负责南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区和平房区商品房预售资金监管的日常工作。呼兰区和阿城区房产行政主管部门负责本辖区内商品房预售资金监管工作。城乡建设、财政等行政管理部门，按照各自职责负责商品房预售资金监管的相关工作。第六条 商品房预售资金按照房地产开发企业（以下简称开发企业）信用等级分级进行监管。

开发企业信用等级为蓝牌、黄牌和红牌的，应当按照本办法的规定，接受商品房预售资金监管。开发企业信用等级为绿牌的，可以不实行商品房预售资金监管，自愿接受监管的除外。

开发企业信用等级以最终信用等级评价结果为准。

第七条 房产行政主管部门按照下列规定确定监管资金额度：

（一）企业信用等级为蓝牌企业的，按照建设项目预售资金总额的30%确定监管资金额度；

（二）企业信用等级为黄牌企业的，按照建设项目预售资金总额的35%确定监管资金额度；

（三）企业信用等级为红牌企业的，按照建设项目预售资金全额确定监管资金额度。

新设立的开发企业尚未取得信用等级的或者企业信用等级为绿牌企业，且自愿接受监管的，监管资金额度按照本条第一款

（一）项规定确定。

第八条 商品房预售资金监管过程中，开发企业信用等级发生变化的，应当按照本办法第七条规定调整监管资金额度。

第九条 房产行政主管部门应当委托商业银行，作为商品房预售资金监管专户银行，具体承办商品房预售资金监管的专户管理业务。房产行政主管部门应当与受委托银行签订委托合同，明确双方的权利义务和法律责任。

第十条 纳入预售资金监管的开发企业取得商品房预售许可前，房产行政主管部门应当在专户银行预售资金监管专户内，以建设项目为单位开立监管分户账（以下称监管账户）。监管账户开立后，由房产行政主管部门、专户银行、开发企业三方签订预售资金监管协议。

第十一条 纳入预售资金监管的开发企业预售商品房时，应当告知购房人将双方约定的房价款直接存入预售资金监管账户，并凭银行出具的收款凭证，向开发企业换领交款票据；涉及购房人贷款的，购房人应当委托贷款机构将发放的贷款直接拨付至预售资金监管账户。

纳入预售资金监管的开发企业不得直接向购房人收取房价款。

第十二条 监管账户内的预售资金分为监管资金和不监管资金两部分。监管资金是指按照本办法第七条规定的监管资金额度确定的资金。监管资金由开发企业申请使用，专项用于支付该项目取得预售许可后，达到交付使用条件所需的施工进度款、法定税费及管理费等其他与该项目工程建设有关的费用。不监管资金是指监管账户内的商品房预售资金超出房产行政主管部门确定的监管资金额度的部分。不监管资金不纳入监管范围，开发企业可以随时支取。

第十三条 商品房预售资金存入专户银行后，开发企业应当将用款计划报房产行政主管部门确认。监管资金用款计划，由开发企业按照建设工程形象部位完成情况或者建设工程施工合同约定的付款节点制定。

第十四条 开发企业申请使用监管资金时，应当向房产行政主管部门提供下列材料：

（一）申请支付施工进度款的，提供经备案的建设工程施工合同、经验核的房地产开发项目手册及监理单位证明材料；

（二）申请支付法定税费的，提供相关单据；

（三）申请支付管理费等其他与该项目工程建设有关费用的，提供相关证明材料。第十五条 房产行政主管部门应当自收到开发企业使用监管资金申请之日起3个工作日内完成审核。对符合条件的，出具同意拨付证明，并通知专户银行拨付，涉及拨付施工进度款的，直接拨付至开发企业和施工单位共同指定的账户。对不符合条件的，不予核准使用，并说明理由。开发企业认为房产行政主管部门不予核准使用监管资金侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议。

第十六条 房产行政主管部门应当对监管资金使用情况进行查验，开发企业应当予以配合，并提供相关材料。

第十七条 开发企业办理商品房现售备案后，应当到房产行政主管部门申请解除预售资金监管。房产行政主管部门收到申请后，分别按照下列规定予以办理：

（一）新建住宅庭院的绿化、道路、照明等配套设施与新建住宅同时交付使用的，房产行政主管部门应当于3个工作日内通知开户银行解除预售资金监管；

（二）新建住宅庭院的绿化、道路、照明等配套设施，因季节原因不能与新建住宅同时交付使用的，房产行政主管部门应当按照未完成部分配套工程造价的全额预留监管资金，并于3个工作日内通知开户银行解除对其余资金的监管。预留部分监管资金的使用、解除监管适用本办法的有关规定。

第十八条 房产行政主管部门应当加强对商品房预售资金监管专户的监督管理，做到专款专存、专款专用。任何单位和个人不得挪用、擅自划转监管专户内的预售资金。

第十九条 房产行政主管部门对商品房预售监管资金的财务管理和会计核算，应当执行财政方面的有关规定，并依法接受财政部门的财政监督。

第二十条

房产行政主管部门应当在报纸、网站等媒体上及时公布商品房预售资金监管情况，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的除外。

第二十一条

商品房买卖当事人应当遵守商品房预售资金监管方面法律、法规和规章的有关规定。开发企业有违反商品房预售资金监管法律、法规和规章行为的，有关行政管理部门应当将相关情况记入企业信用档案。开发企业规避预售资金监管、拒不改正的，实行一票否决，直接评为红牌。

第二十二条 违反本办法规定，开发企业使用监管资金未专款专用的，由房产行政主管部门按照有关法律、法规和规章的规定予以处罚。

第二十三条 商品房预售资金监管相关行政管理部门、机构的工作人员，应当认真履行职责，不得玩忽职守、徇私舞弊。违反本条前款规定的，由其所在单位或者上级主管部门依据有关规定给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第二十四条

预售资金监管协议示范文本，由市房产行政主管部门负责制定。第二十五条 市房产行政主管部门可根据本办法，制定商品房预售资金监管实施细则，报经市人民政府同意后实施。

第二十六条 县（市）商品房预售资金监督管理，参照本办法执行。第二十七条

本办法自2011年4月1日起施行。

★政策对房地产市场影响分析：

（1）购房者对房地产市场认可度降低，观望情绪加重，投资性购房将会减少。（2）2011年商品房成交量会低于2010年，商品房价格涨幅放缓，或者有可能下降。

（3）对于二次以上置业的购房者具有明显的限制，本市户籍人口只能拥有两套，非本市户籍的常住人口只能拥有一套，这样的话对于需求应该是一个非常严格的封锁。再加上二套首付比例提高到60%，利息增加0.1倍，营业税全额征收，实际上对于二次置业或者是改善型置业，对于购房需求都会起到提高一个门槛的作用。所以“新国八条”对二次以上置业和跨区域的异地置业是一个很明显的打压作用，会严重影响2011年商品房销量。（4）通过土地市场的限房价、竞地价，对土地市场进行严格的管控，并加大土

地和保障性住房的供应量，国八条的基调就是想法设法的增加供应量，2011年规划建设各类保障性住房42000套。保障性住房供应量的加大，会分流部分低端购房群体，使之从商品房购买转向保障性住房购买，降低市场的刚性需求。

（5）对地方政府和行政长官采取了更严格的指令，除了以往的约谈或者是政绩考核，现在就是要信息披露，2011年房价的地方走势，地方政府要做出一个信息披露，说白了就是立一个军令状。原来的目的是打压过快上涨，遏制过快上涨的房价，现在就是让房价回归到合理水平。国家对地方政府的严格要求，会使2011年地方政府对开发商捂盘、无证售房等违规行为打击力度加大，间接影响开发商楼盘整体的营销策略、价格上涨及回款速度等。

（6）存款准备金的上调将明显的抑制贷款，特别是对首套房贷款的影响，银行的信贷额度将明显缩小，而其中利润相对比较低的首套房贷款很可能继续收紧。

（7）房地产属于资金密集型行业，存款准备金上调会使银行贷款额度更紧，开发商资金压力再增。受到预售资金监管的开发商，在资金方面的压力会更大。

（8）存款准备金的上调可缓解购房者对通货膨胀的担忧，在如此密集政策调控下，限购政策叠加信贷政策，资金面的收紧将使得投资型购房者明显减少。（9）从购房者角度看加息对购房人的财务成本影响较小，但加息和“限购”政策产生的合力作用，将增加贷款购房者的融资成本，削弱购房者的购买能力，将加重未来楼市的观望气氛。

（10）加息主要影响那些使用贷款的置业人群，而在房地产信贷政策的基础上加息，不但抑制改善性需求，还抑制了首次购房需求。因高端购房者通过银行借贷的较少，对于其影响则微乎其微。

（11）利率上浮，优惠减少，随着房贷新政的逐步落实，一些无法凑足更多的首付款，或申请不到足够贷款的客户不得不暂停购房，与之相反，选择“一次性付款”的购房人群比例明显提高。2011年购房者大多是自住为主的刚需和改善型刚需，投资者比例将会降低。这些刚需购房者在看到合适房源，只要价格合适，购买的意愿都很强烈。长期以来，购房者对贷款的依赖度总体较高，贷款政策收紧后，对大部分购房者都产生了影响。

（12）“限购令”会将部分在哈尔滨市主城区购房受到限制的购房人群吸引到不受限购影响的阿城区和呼兰区购房，造成这两区房屋销售量上涨及价格上扬。

（13）监管商品房预售资金最直接的影响，是在一定程度上收紧开发商的资金链，并增加了财务成本。

（14）预售资金监管对大开发商与小开发商的影响并不一样。对大开发商来说，融资渠道畅通，影响不明显；但中小开发商融资不易，可能不得不提高推盘速度，因此更可能采取降价策略，但预售款监管带来的降价肯定是个别现象。

（15）开发商对预售资金的自由支配度、灵活度将降低，只能通过加快建设速度尽快回笼资金。

★解决方法：

（1）时刻关注房地产市场政策变化，加大正面报道宣传，稳定购房者信心。（2）采用低开高走销售策略，设计中小户型产品，低总价可加快销售期，提升回款速度。在项目附加值上加大投入，提升居住品质，吸引首次置业及二套改善型购房群体。

（3）重点关注一次性付款客户，给予一次性付款客户折扣优惠，增加一次性付款购房者比例。