2010房地产市场调控政策

2010房地产市场调控政策（精选8篇）

2010房地产市场调控政策 篇1

2010房地产市场调控政策——全解读

伴随着房地产市场的回升 ,近期部分城市房价过快上涨等问题引起决策层高度重视。4 月 15 日，国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 , 要求进一步加强和改善房地产市场调控 , 稳定市场预期 , 促进房地产市场平稳健康发展。

一．房贷：二套房首付比例不低于 50%

通知》要求 , 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女), 贷款首付款比例不得低于 50%, 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对购买首套住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30% 4 月 17 日，国务院发文要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

并要求加大差别化信贷政策执行力度。2010房地产市场调控政策——全解读金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时 , 要严格二套住房购房贷款管理 , 合理引导住房消费 , 抑制投资投机性购房需求 另外 , 继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的 , 一律不得给予相关税收优惠。同时 , 要加快研究完善住房税收政策 , 引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

二．地价：探索土地出让综合评标

通知》要求增加住房建设用地有效供应 , 提高土地供应和开发利用效率。城市人民政府要抓紧编制 2010-2012 年住房建设规划 , 重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模 , 并分解到住房用地年度供应计划 , 落实到地块 , 明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市 , 要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。

值得注意的 , 通知》要求各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素 , 合理确定土地供应方式和内容 , 探索土地出让综合评标方法。违法违规用地和囤地、炒地行为。并指出 , 对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人 , 要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

三．售房：需一次性公开房源，明码标价

通知》还要求 , 要结合当地实际 , 合理确定商品住房项目预售许可的最低规模 , 不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业 , 要在规定时间内一次性公开全部房源 , 严格按照申报价格 , 明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度 , 加大交易资金监管力度。

四．保障性住房：三年内将惠及 1540 万户

力争到 2012 年末 , 基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题。保障性住房建设在 2010 年一开年 , 中央就提出了明确要求 , 要求通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源 , 着力解决城市低收入家庭的住房困难。

通知》要求加快建设限价商品住房、公共租赁住房 , 解决中等偏下收入家庭的住房困难。中央承诺将加大对保障性安居工程建设的支持力度 , 适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准 , 改进和完善中央补助资金的下达方式 , 调动地方积极性 , 确保资金使用效果。同时 , 鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。

五．税收：抓紧清理越权减免税 2010房地产市场调控政策——全解读

通知》要求 , 各地要结合本地情况 , 认真落实差别化的土地、金融、税收等政策 , 抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的 , 要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则 , 加大工作力度 , 促进房地产市场健康发展。

通知》明确 , 进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责 , 市、县人民政府抓落实的工作责任制。

经记者了解，二套房贷款首付不得低于 50% 新规甫一出台，就有银行开始执行。工商银行已提高了二套房贷款的首付比例，其他银行尽管还未接到总行通知，但业内均表示政策调整在即。记者从本地其他几家银行了解到虽然上周还未接2010房地产市场调控政策——全解读到总行通知，但是预计总行的通知即将下发，首付比例预计在接到通知后就会提高。银行人士预计，新规执行后，对于之前已申请贷款但还未放款的市民来说，估计需要补足首付，贷款利率也将严格按照上浮 10% 执行。而对还未购买、近期准备抢购房的市民来说，因为从申请房贷到银行放款也需要过程，可能会赶不上末班车。银行人士算了一笔账，以一笔 60 万元 20 年期房贷为例，按照利率上浮 10% 计算，还款总额达 107.65 万元。而以往二套房贷若享受 85 折优惠利率，总还款额为 95.42 万元，新政策下，购房者要多付出 12.23 万元，每月还款多出 510 元。

继国务院《通知》之后，房地产调控再出猛招，住房和城乡建设部昨日公开《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》以下简称《通知》这份几乎与国务院 “ 4 15 新政同步出台的文件，从四大方面 19 项措施给房地产销售市场念起 “ 紧箍咒 ” 严打捂盘惜售、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为，更是首次提出开发商变动房价要备案公示，鼓励推行现房销售和住房质量保证金制度。

这是 15 日国四条，继国土资源部以后第二个部委详细出台有关楼市新政策的具体措施。业内人士普遍认为，通知中的许多措施对目前开发商捂盘惜售以及炒卖期房的现象将起到实质性的打击和抑制。

焦点 1 未获预售许可证不得收定金

许多新楼盘在开盘前大多会采取各种销售策略吸引购房者前来登记，更有销售人员以 “ 如果不及时登记就买不到好单位 ” 等说辞诱导购房者尽快交出诚意金。

通知》这次明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

对于已经取得预售许可的通知》要求对未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。

广州市国土房管局相关负责人昨日表示，广州一直以来都严查楼盘的各种哄抬房价行为，没有预售许可肯定不能收取任何定金或诚意金。据介绍，广州前不久刚刚查处了一家开发商违规收取诚意金，市国土房管局已经让该开发商把几万元的诚意金都退回给购房人。

焦点 2 十天内须明码标价销售

通知》要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在 10 天内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。严禁采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围。

近日国家连出重拳调控房地产市场，已经有开发商调整开盘计划，希望通过延迟开盘回避近期的调控风头。如何确保开发商正常供货，2010房地产市场调控政策——全解读防止开发商捂盘囤货成为地方政府落实调控措施的重点。

广州市国土房管局相关负责人对此指出，如果开发商取得预售许可后 10 天还不开盘，检查人员会责令开发商立即开盘，如果还不按时开盘，开发商可能面临被取消预售资格的最严厉处罚。如果不想卖就干脆别卖了楼价不是捂出来的捂盘是有很大风险的市国土房管局相关负责人昨日指出，将会在五一黄金周期间开展更全面的市场检查，重点查处捂盘行为。

焦点 3 认购后不得擅改购房者姓名

住房和城乡建设部日前发出的通知中，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

住房和城乡建设部昨天对外公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》 , 针对部分地方经济适用住房存在准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题 , 做出了有

关规定。该通知规定 , 对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房 , 或者擅自改变住房用途且拒不整改的 , 将按照有关规定或者合同约定收回 , 并取消其在 5 年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

通知还依法明确了有关工作人员滥用职权、徇私舞弊以及建设单位、中介机构违法违规责任和追究制度。

焦点 4 人为制造房源紧张将严处开发商

对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。

同时，通知明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为，包括炒卖房号，代理过程中赚取差价，通过签订 “ 阴阳合同 ” 违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。

焦点 5 退房率高及价格异常项目要重点查

通知还要求，各地要健全房地产信息公开机制。政府要及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开；房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。

另外，各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。

通知强调，健全房地产市场监督管理2010房地产市场调控政策——全解读机制。各地要通过房地产信息网络公开等措施，加大对违法违规行为的查处力度，尤其对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。

焦点 6 鼓励现售商品房

商品房预售制度在国家这一轮房地产调控中再次成为关注的焦点，通知》还明确各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。

此举不免让人联想起今年初南宁率先取消商品房预售制度，而今年全国两会期间，也有不少政协提案呼吁取消预售制度，认为预售制度为开发商提供了囤货抬价的机会，成为推高房价的推手。

广州市国土房管局相关负责人昨日对此表达了不同意见，如果推行现房销售，将拉长商品房的供应时点，楼市将无可避免进入空当期，好几个月没货供应势必造成市场恐慌，房价有可能进一步提高。该负责人表示，广州暂不会推行现房销售制度。

焦点 7 变更房价要备案

今后开发商想随意变动房价可不那么容易了一天一个价的现象将得到政府严格监管。通知》提出 “ 房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案主要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况等。预售方案中主要内容发生变更的应当报主管部门备案并公示。

广州市国土房管局相关负责人表示，将会研究房价变动备案制度的具体操作办法。初步想法是现有阳光家缘系统上，开发一个新的功能，楼盘价格发生变动可以及时反馈到这个系统。但该负责人也提出，预售价格变动目前还不属于行政许可范畴，也就是说房价涨和跌并不需要政府的批准，这个系统只起到备案和公示的作用。

焦点 8 预售规模不得小于 “ 栋 ”

通知》还要求，楼盘预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。广州市国土房管局相关负责人对此表示，广州已经在执行这项要求，目前楼盘申请预售的最小规模都是以栋为单位，不能切分预售。

焦点 9 交房条件须明确

随着房地产市场的持续升温，配套缺失、安全隐患等商品住房质量问题愈发成为社会关注的重点之一。去年发生的楼脆脆 ” 楼裂裂 ” 现象更是让人们担心商品房的质量问题。

通知》明确要求，商品住房交付使用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。各地要推行商品住房工程质量分户验收制度。

通知》还要求强化预售商品住房质量保证机制，鼓励各地推行预售商品住房质量保证金制度。广州市国土房管局相关负责人表示，商品住房质量保证金制度值得探讨，市民花了高价钱买的楼如果出现质量问题是非常麻烦的下一步，广州相关部门将研究保证金交多少，交到哪里去，如何使用等实际操作层面的问题。2010房地产市场调控政策——全解读

焦点 10 造成重大工程质量事故责任人将被追责

各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，今后要将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案作为考核企业资质的依据。

通知称加强对违法违规企业的相关责任人的责任追究，对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人，无论其在何职何岗，身居何处，都要依法追究相应责任。

通知还要求各地建立商品住房市场动态监管制度，落实监督检查责任制度，畅通举报投诉渠道，重视和支持舆论监督，积极妥善处理矛盾纠纷，并及时公布处理结果。

新政点评：

重提明码标价走回规范老路

中国社科院金融研究所研究员易宪容：这项调控的威力还是差点。与国务院的二套房贷相比，住建部的调控政策要温和许多，而且当中的相当多内容之前已经在不少城市率先落地实施。宏观调控应该集中于前一阶段房价上涨的根源，即炒房行为频繁出现，政策方向在坚持信贷调控的同时，还可以通过以营业税、交易所得税和物业税为代表的房地产税收调节来操控。

广州市社科院科研处处长彭澎：对商品房进行明码标价曾经是业内的行规 ” 这种模式能够为消费者购房提供参照依据，并在一定程度上解决房地产买卖双方之间信息不对称的问题。以前每个楼盘都有自己的价格表，不过随着市场由买方转为卖方主导，消费者需要询问才能获得具体单位的相关信息。政府此次重提 “ 明码标价 ” 只是走回原来的规范之路。

关于监督：

违规者五年内不得再申请 2010房地产市场调控政策——全解读

经济适用房的主要保障对象是低收入群体 , 为了解决居民的住房困难问题。因此 , 通知》规定 , 经济适用住房购房人在取得完全产权以前 , 只能用于自住 , 不得出售、出租、闲置、出借 , 也不得擅自改变住房用途。

对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房 , 或者擅自改变住房用途且拒不整改的 , 按照有关规定或者合同约定收回 , 并取消其在 5 年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

2010房地产市场调控政策 篇2

学界通说认为, 宏观调控的方式与手段有三:经济手段、行政手段与法律手段。而对于三者的关系, 笔者比较认同杨紫烜教授的观点, 既在一个法制健全的国家, 重要的经济手段和行政手段一般都会采取法律的形式, 以法律为依据, 以国家强制力为后盾。以法律为形式的行政手段、经济手段也就是法律手段。

本此宏观调控的一大特色在于越来越多的经济手段替代了以往某些时刻不得不采取的行政手段, “新八条”明确将税收、金融等经济手段作为主攻措施, 央行、财政部、税务总局、银监会也是直接参与进了调控的阵线。这是在宏观调控的属性之一——“间接性”在指引下所必然发生的一种调整, “看不见的手”才是宏观调控的第一选择。

二、我国的特有的调控手段——“土地政策”与其他手段的配合

我国宏观调控最富有特色之处是调控手段中土地政策占有很重要的地位, 由土地所有制的公有性质决定的运用土地政策参与宏观调控的独特优势, 是西方国家所不具备的。我国土地公有制表现为两种形式, 即城市土地国家所有制和农村土地集体所有制。实施土地用途管制、农地严格非农化、建设用地统一供应, 使政府可以通过调节土地供应总量、土地用途管制等途径, 达到抑制或鼓励市场需求, 有效地引导投资总量和结构, 实现调控经济运行的目标。中国目前正处于工业化中期和城镇化快速发展时期, 土地需求增长迅速, 经济发展面临土地资源短缺的约束, 土地有效供给对经济发展作用明显。

在房地产业务的运作中, 土地的基础性地位毫无疑问, 所以, 要对房地产市场进行宏观调控, 土地政策也相应的拥有不能忽视的使用空间。但是, 土地政策并非十全十美, 由于中间环节的繁多, 它的时滞性比其他调控手段更为严重。因此, 要想充分利用土地政策又要讲求实效必须注意提高预见性并重视其与其他政策的配合使用, 主要是与金融政策、税收政策、价格政策之间的相互配合。

1. 与金融政策的配合

决定房地产供应量和供应速度有两大因素:土地供应状况和资金供应状况, 对应的就是在调控过程中应强化土地政策和金融政策的配合。

本次调控中个人住房信贷政策部分的核心就是从调控需求入手, 引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期, 抑制投机性需求, 保护自营性购房。其传导过程可以描述为以下两大途径:一方面, 由于首付款提高, 部分原计划购房的人会因首付款不足而延迟住房消费、部分投资者和投机者会因首付款增加而减少购房套数会购房面积, 从而导致住房需求下降;另一方面, 由于利率提高, 贷款成本增加、投资收益降低, 投资者和投机者的住房需求会得到抑制。更重要的是, 取消优惠利率可以使得部分投机者因预期收益下降而主动放弃投资计划, 住房需求下降无疑有助于控制房价上涨。

另外, 本次调控强调严肃查处违法违规销售行为, 其中针对的一大现象就是“保租销售”, 这种销售方式实质上是房地产行业大规模的非法集资, 已经与销售房产没有关系了, 房产的价格也再不受市场需求的约束, 很大一部分风险被转嫁到了金融机构的身上, 给房地产业和金融业都带来了极大的安全隐患。从维护金融系统稳定的角度出发, 这一现象将被切实整顿。

2. 与税收政策的配合

税收不仅是国家参与社会财富再分配、筹集财政资金的主要渠道, 更是国家宏观调控的重要手段。国家通过税种、税率等税收手段, 对社会经济流向起着导引作用。对哪种产业免征税或减税, 意味着国家鼓励该产业, 反之则意味着国家抑制或放缓该产业的发展, 这是一种非常敏感的经济杠杆。

“新八条”第五条规定运用税收等经济手段调控房地产市场, 特别要加大对房地产交易行为的调节力度。国家税务总局、财政部、建设部于2005年5月27日发文《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》部署个人住房管业税问题, 物业税的开征试点工作也正在酝酿之中, 种种迹象表明, 税收政策业已成为我国房地产市场宏观调控的另一不可或缺之手段。

3. 与价格政策的配合

在市场经济条件下, 价格主要通过市场而形成。价格随供求关系的变化而围绕价值波动。如果价格非因供求原因而过分偏离价值, 或因价格垄断出现暴利, 或因任意低价竞销、倾销而扰乱正常的市场秩序, 必然破坏市场机制。作为反映和调节国家价格总水平的价格管理关系也必然的成为了此次宏观调控的对象。

“新八条”规定加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控, 保证中低价位、中小户型住房的有效供应, 经济适用住房价格要严格实行政府指导价。

三、调控理念的转变——变“堵”为“疏”, 奖惩结合

中国房地产市场宏观调控政策分析 篇3

关键词：房地产市场；宏观调控；政策

一、前言

从一些发达国家和地区房价变化历史经验来看，房价在短期内上升过快容易滋生房地产泡沫，破坏金融系统，可能会带来长时间的经济萧条。房价持续快速上涨另一方面还会影响到居民的购买力，居住问题不能妥善解决会对社会稳定造成强大的负面影响。当前政府出台了一系列平抑房价的措施，取得了一定的成效，如何更好地运用房地产宏观调控手段，抑制房地产价格增长过快，缓解房地产价格波动有重要的研究意义。随着我国快速城市化带来的刚需以及宽松的货币环境引致的投资、投机需求与紧张的城市土地供给形成的矛盾，注定会成为未来中国政府房地产宏观调控的焦点。了解宏观调控在房地产产业中主要政策工具的机理和效应。有助于加深公众对宏观调控政策的认知，提高政府制定宏观经济决策的效率与科学性。本文从货币政策、财政政策、土地政策与行政政策等四个方面对房地产宏观调控的政策工具进行了系统梳理。加快推行房产税为主的财政政策、逐步制定城乡建设用地市场一体化的土地供应政策以及加快推行利率市场化的货币政策应成为房地产市场宏观调控的着力点。

二、中国房地产市场宏观调控政策文献综述

（一）注重单项宏观调控政策的研究（土地政策、货币政策、税收政策等）

乔云飞分析了房价上涨的成因，对房地产调控的土地供给政策、金融调控政策、税收调控政策、住房保障政策进行了思索与评价，提出国家的政策制定和执行要从加大供给、调节需求入手。政府应该加大土地和住房的供应，尽快解决供需不平衡的突出矛盾，并进快建立完善住房保障制度。

（二）论述房地产宏观调控的一般政策工具

王满银和肖瑛从房地产宏观调控的一般政策工具入手，客观解析各种政策工具的机理与效应，并系统分析了房地产宏观调控中货币、财政、土地与行政政策的各自作用机理和效应，在定性分析基础上阐述了中国历年房地产宏观调控政策取得的成效与不足，最后有针对性地给出了未来中国房地产宏观调控的合理化建议。

金海燕和王要武对房地产宏观调控政策运行机制进行了界定。将我国的房地产宏观调控正常运行机制概况为动力机制、约束机制、决策机制和调控机制，提出了建立我国房地产宏观调控政策和谐运行机制系统的构想。

（三）聚集某一时期政府出台的宏观调控政策并予以分析

岳映平和刘雷对我国2008年以前的宏观调控政策进行回顾和梳理 ，并对其实施的作用和影响进行简要分析和总结，提出了对政府职能的重新认识：房地产的发展离不开政府的调控，但是政府职能不能错位，要立足我国"自有住房需求"而不是"投资住房需求"的现实，以市场为导向，以"住有所居"为调控目标。还提出了必须确保宏观调控政策得到落实。

郝新艳以2005年以来的房地产市场为研究对象，深入地研究了我国房地产宏观调控效果及对策。文章从房地产相关理论出发，归纳总结了2005-2007年房地产宏观调控的各项政策，根据2005-2008年房地产市场的实际状况，分析了我国房地产宏观调控政策效果，针对问题，提出了相关建议。主要包括：房地产宏观调控的主导方向是增加有效供给；注重政策的配套性、连续性；搞活农村建设用地和宅基地产权流转，增加建设用地供给；强化房地产市场竞争机制，弱化垄断；以不同政策区别对待自住性、投资性、投机性房地产需求；社会保障性住房由政府"主导"；商品房供给由市场"主导"。她的研究具有重要的现实意义，它在分析已经出台的房地产宏观调控政策效果的基础上，为国家进一步的房地产宏观调控提供理论依据和建议。但是侧重于理论上的定性分析，实践检验方面还有待于进一步完善。

三、关于中国房地产宏观调控的政策建议

房地产宏观调控的效果取决于政策的科学性以及政策的执行力度，纵观历年来中国房地产宏观调控的政策实践，在政策制定的科学性以及政策的执行力度方面均存在一定问题对此，本文提出以下建议。

（一）推进利率市场化

应尽快推进存款利率市场化改革，如此存款利率有望大幅上涨，这有利于消除房地产市场流动性的泛滥同时，银行为了稳定利差，贷款利率水平也会随之提升，房地产开发投资与置业投资会更加理性，房地产宏观调控的利率政策效应也会更加显著。

（二）推进城乡建设用地的市场一体化进程

中国正在进行的城市化客观上已经占用了大量集体土地。统一城乡建设用地市场，能从制度上解决长期以来因城市化水平提高而导致房地产业用地供应偏紧的局面。允许符合一定条件的集体建设用地入市，将会大大增加房地产业的土地供给量，从而将会有效抑制房价上涨。当前小产权房与商品房的巨大价差可为此提供充分佐证。

（三）推行房产税

中国应尽快扩大房产税试点范围，早日普及房产税，以此激活更多的存量住房上市，增加房地产市场的有效供给同时，因为房产税征税范围广来源稳定，房产税的推行还能有效改善地方政府长期以来依靠土地财政的畸形收入结构，加强土地增值税清算与闲置土地处置。各地应根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知以及闲置土地处置办法，进一步加大对因非市场原因导致的闲置土地处置力度，有效打击开发商的囤地炒地行为。同时，加大土地增值税清算的工作力度有利于使房地产企业的开发成本回归到应有范畴，有利于消除房地产业的暴利，有利于避免资本市场向房地产业过度集中而引发的房地产投资过热。

（四）完善资本市场投资环境

中国的资本市场还不完善，没有完全市场化，投资品缺乏，导致大量热钱涌入房地产领域，拉动房价。中国可以借鉴美国的经验，推出房地产共同投资基金等，引导资本合理流动，抑制房地产过热现象。我国应配套发展健康发达的资本市场，合理引导剩余资本流动，尽量用灵活积极的市场手段替代行政调控。

四、结语

我国房地产业起步晚，从1998年国务院出台了《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》起，才真正进入了房地产商品化时代。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期，城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展，使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产市场起步晚、不成熟，因而出现了大量问题，引发了国家对房地产市场的宏观调控。房地产业的健康发展，不仅能够有力地拉动经济增长；同时可促进资源合理配置、增加财政收入、解决就业、维护社会稳定等。但由于房地产市场的外部公共性、垄断性、信息不对称等原因导致"市场失灵"，令房地产的市场机制大打折扣，这就需要利用宏观调控来对房地产业进行纠正，引导其健康、合理、快速的发展。

参考文献：

[1]金碚.怎样科学看待住房供求与价格[J].经济管理 ，2005，（13）.

[2]翁少群等.宏观调控下的房价表现[J].经济理论与实践 ，2005 ，（4）.

[3]唐健，徐小峰.近年来房地产调控中的土地政策评析[J].中国土地科学，2011（ 3） ：9-15

[4]吴焕军.土地政策在房地产调控中的政策效果评价[J].中南财经政法大学学报，2011（ 6） ：23-28

2010房地产市场调控政策 篇4

2010年国家房地产宏观调控政策

2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。

2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。《通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

2010年3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次检查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

2010年3月22日，国土资源部会议提出：在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量。

2010年3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组，在15个工作日内制订有序退出方案。2010年4月2日，财政部下发通知：对两个或两个以上个人共同购

买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

2010年4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。

2010年4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。

2010年4月14日，国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

2010年4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。

2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购

买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010年4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。

2010年4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。

2010年5月26日，国税总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。

2010年6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。《通知》确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。

2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。

2010.09.18 李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求 加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治

局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。

2010年9月27日：中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。

2010年9月29 日国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨。主要内容包括:(1)各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市在一定时间内限制购房套数,政策落实不到位、工作不得力的地方将被约谈直至追究责任。(2)完善差别化的住房信贷政策。全国暂停三套房贷,全国暂停无1 年以上纳税或社保证明的异地购房,首套房首付2 成提高到3 成,禁止消费型贷款用于购房,(3)调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。定价明显超过周边房价楼盘进行土地增值税清算和稽查,加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。(4)切实增加住房有效供给。(5)加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。囤地捂房者暂停再融资、公司债和新买地资格。

2010年10月19日：中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0．25个百分点，由现行的2．25％提高到2．50％；一年期贷款基准利率上调0．25个百分点，由现行的5．31％提高到5．56％；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

2010年11月3日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的

通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1．1倍，首付款比例不得低于50％，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

2010年12月19日 国土资源部19日晚发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。2011年国家房地产宏观调控政策

从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行在最近三个月内第四次上调存款准备金率，也是年内首次上调。

限购。2011年1月，郑州、太原、武汉、济南、浙江金华永康县等相继出台“限购令”，截至目前已有超过20个城市限定户籍及非户籍居民家庭购房套数。限购虽然看似在执行期内对房价上涨有一定的作用，但不解决供不应求的关系，对于供应量远远不能满足需求的市场下，并无大的影响。

2011年1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。“国八条”出台。

2011年1月27日，上海、重庆相继宣布从28日起开始征收个人住房房产税，其中上海税率为0.6%，重庆征收税率为0.5-1.2%。

房地产调控政策评析 篇5

（针对2011年1月27号颁布的调控政策——新国八条）

上海大学房地产学院：刘一兵08120688

摘要

众所周知，从1998—2003年住房分配制度的改革，到近几年保障房政策的密集出台，在短短的不到十年间，房地产产业就成为我国的支柱产业，而我国的房地产市场也随之发生了翻天覆地的变化。自2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场泡沫膨胀过快的现象得到了初步的遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，在今年的1月26日晚，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定了八条政策措施，简称“新国八条”。从“新国八条”的内容上看，其是对之前房地产市场调控政策的进一步加强。不管是“限贷”、“限购”、税收制度改革还是保障性住房、政府公示、民众监督等方面都做了进一步的加强和完善。

关键词：限购，限贷，税制度改革，保障性住房，政府公示，民众监督

1.关于“限贷”

强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。

所谓“差别信贷政策”，就是说拉开信贷政策的档次。“新政”对词的要求在二套房上有所加强，将其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信贷政策的差别化程度。而二套房的贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，这是对之前四月份楼市调控政策的进一步强调。对于此，银行的业内人士表示，自去年楼市调控以来，二套房的信贷业务一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想买二套房的人来讲，首付多个10%，怎么着也能凑齐这个钱。可见，“限贷”政策对这部分市场需求的影响不大。

但我个人认为，房贷的“差别化”对买房人的心理上还是有影响的。对于买二套房，有两种需求，改善性住房需求和投机性住房需求。有投机心理的购房者，看到“差别信贷政策”的进一步加强后，其心理预期会发生变化。他可能认为，中央此次是下了狠心，再加上上海、重庆房产税的试点实施，房价应该不会涨了，也许就会不急着买，市场上出现持币待购的现象。还有，二套房各项政策的实施不会对首套房的政策产生影响。也就是说，首套房的首付和利率不会发生大的变化。因为购买首套房是国家政策所支持的，与民生息息相关。提高二套房的贷款门槛，已经损伤了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛头所指的方向就不对了。2.关于限购

合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

首先我们明确了限购的城市。直辖市、计划单列市、省会城市都在限购之列。不明确的地方是，哪些城市属于“房价过高、上涨过快的城市”。

“限购令”自去年四月份的楼市调控提出后，除上海等几个房价泡沫比较大的城市有具体措施外，很多城市仅形式上有所追随，但并没有落到实处。从网上了解到，南京市在去年的下半年出台了限购措施，但紧随其后的具体操作细则和执行时间并没有公布，市场上三套房以上的过户照常进行。但今年，虽然“房价过高、上涨过快的城市”还没有明确的说法，但将直辖市、计划单列市、省会城市都划在限购之列，可见此次调控的力度之大，决心之强烈。换句话说，这三类城市必须限购。从各地方的网站可以看出，地方的限购细则也在紧锣密鼓的制定中，相关人员也表示，严格执行国务院大精神。

就山东而言，与限购有关的城市就济南和青岛两个。到目前，济南市的限购细则已经出台，其采用了类似于上海“以家庭为单位，限制新购一套房”的较宽松的政策；青岛市的限购细则还在制定中。我个人认为，较宽松的限购政策对房价泡沫并不太大的济南和青岛的房地产市场都是有很强的约束力。而这两个城市的炒房投机者或许会涌向其它的二三线城市，对其它城市的房地产市场带去压力。所以，地方政府在出台限购细则的时候，也应该给持有货币的投资者带去一些投资的机会，将一部分货币从房地产市场转移到其它市场，促使整个经济市场的和谐运行。

3.关于税制改革

调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。

关键词“不足5年”。

众所周知，税收是调节经济市场的一个很重要的因素。可以看出，此次调控对税收的改革只针对不满五年的普通住宅。，下面我们来比较一下全额征收营业税与原营业税政策是区别。假定某人新购入一套普通商品住房，价值100万，5年内，其房主准备转手出售，出售价格150万。按照原有的税收政策，房主只需缴纳两时点差价的营业税，即 150w−100w ×5.56%=27800元。若按照新政的税收政策，则需缴纳150w×5.56%=84000元。理性的看，这笔钱还是比较客观的。从各地区房价的走势上看，相对于原有税收政策，新政对税收政策的增幅一般在2—4倍之间。另外，按照“新国八条”文件的表述，此次调整只是调整了5年内转手交易的营业税，对于满5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差额征收的办法执行。我个人认为，此次税收制度的改革是对二手房市场的一个冲击。很多未满5年的不动产拥有者，并不畏惧全额营业税带来的压力，他们会故意抬高出售房的房价，将将要缴纳的税收转移到购买者的身上，给购买者施压。于此，很多想购买二手房的持币代购者会将目光转移到期房上面，毕竟3倍左右的税收增幅，在短时间内也可以租一套不错的房子。这样一来，税收新政无疑让越来越不景气的二手房市场雪上加霜。我的建议是，对于二手房的评估机制适当健全，确定实际操作价格上下浮动的区间，对于房价差异较大的交易行为，当地政府应明令禁止，杜绝不正当交易行为的发生。

4.关于保障性住房

1加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多○渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

2严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

以上两条均是新政在有关保障房上面所做的措施。

继2010年12月住建部提出在2011年将在全国范围内建1000万套保障房的措施后，一月份出台的“新国八条”再次加大了对保障性安居工程的建设力度。无疑，2011年国家将重点建设经济适用房、廉租房等保障性住房，增加低端市场供应量，来解决中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山东省召开的全省住房和城乡建设工作会议上，为增加保障性住房的数量，济南市准备出台政策，对于在房地产建设中不配建保障房的,一律不供地、不立项、不审批。个人认为，济南若出台这一政策,将能够大大增加保障房的供应量,楼市的供给增加,促使房价下降就有了基础。尤其是保障房的供应量大量增加后,才能够有力阻止房价快速上涨。如果上述政策再加上限购政策,两者结合,会发挥更大的作用。会议上还提到了，省财政计划支出5亿元用于支持保障性住房建设。山东将把公租房建设作为重点,重点建设30-40平方米的小户型公租房。对于未完成2010年保障性住房建设用地供应任务,保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70%的市、县,近期不得出让大户型高档商品住宅用地。就东营地区而言，随着近期胜利油田职工住房建设的陆续交付使用和后续的不断开工建设、市区经济适用房建设和廉租房的建设等，将会给房地产商品住房市场带来不小的冲击。这将会改变传统意义上的房地产供求结构，在很大程度上改变市场供求关系的变化，普通商品住房建设比重的增加，能够保障和促进整个市场的健康运行和发展，同时也会使得竞争本来就很激烈的房地产市场的竞争会进一步的加剧，迫使开发商不得不在开发项目的软环境上做文章，有利于提升楼盘项目的品质，也会带动整个房地产市场品质的提升。此外，随着近几年我国保障性住房的快速发展，保障房的管理愈来愈重要。比如，廉租房、棚户改造区的住房不稳定的情况；原来的廉租房住户在收入条件发生根本性改善后，仍长期占据着住房，缺乏更严格的退出机制的问题；因管理水平跟不上，物业形象不佳的诟病和加剧社会隔离及治安等问题仍难消除的情况；一些城市由于种种原因廉租房建设至今还未达标等等。我个人认为，为寻求解决这些相关问题，在大量资金投入的同时，各地行政机构严格按建设保障性住房的法律办事，将这项为民造福的工程进一步做实做好。我个人对使保障房体系持续下去的几点建议

1将住房保障纳入社保体系。保障房建设资金的缺乏，一个重要的原因是，缺少法定的○资金来源，因此投入难以稳定。我认为，正确的做法，应当考虑将其纳入社会保障体系，建立专门的法律法规，形成专收专支的专项建设基金。公积金贷款只是其中一个部分。

2对专项资金的使用和保障房建设的质量，○必须加强监管和审计监察。通过法制建设完善程序管理和过程监管，杜绝低效率、豆腐渣工程、贪腐等现象的发生，避免“民心工程”出现“伤心事件”。

3因地制宜。○各地应结合本地住房需求结构，建立有效的住房保障体系建设的中长期规划，完善住房保障的形式和供应结构，避免供应结构不合理造成新的“浪费”现象。

5.关于政府公示

进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

“新国八条”明确了地方政府的责任与义务——确定房价控制目标，一季度向社会公布。以东营市为例，由于2010的数据还没有公布，2009东营市城镇居民人均可支配收入21313元（东营市统计局），较上年增长9.4%，假设城乡居民收入稳定，预计2011年的人均可支配收入为25508元，按每个家庭中有两名成员有收入计算，东营市每个家庭在2011年的可支配收入为51016元，按照房地产市场无泡沫或者泡沫不大的情况下计算（6年或者7年的时间可供给一套生活住房，按100㎡计算），每家庭6年或者7年总的可支配收入分别为30.6097和35.7113万元（按预计数据，不计利息），由此预计2011年东营市的房价应控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。据调查，位于东营市南部的广饶县城东2011年1月6日新开盘的华骜小区（多层、小高层）均价为3200元/㎡（实地调查）；东营市东城地区房价多介于5000——6500元/㎡（东营房产网一月份数据）。而以2010年网上盛传的《2010年7月中国城市房价排行榜》为标准，东营市房价为4370元/㎡，位列76位。由此可见，作为二三线城市的东营来说，由于房价泡沫较少，其房价水平较为真实的反应了当地的经济发展水平。另外，据东营房产网不完全统计，预计2011年将有32个纯新盘上市，按区域划分：东城12个、西城14个、县区6个；按物业类别划分：多层7个、高层或小高层18个、别墅10个、写字楼11个、商业8个（有的项目有多种物业类型，以涉及到为划分标准）。这些数字就意味着，随着开发项目数量的增加，房源的增多，房地产市场竞争会不可避免的变得更加的激烈，东营的房地产市场已经开始实现由卖方市场向买方市场进行转变，这对于广大刚性购房者而言肯定是有益的。同时，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及竞争日趋积累的房地产市场对房价的影响都会对政府控制房价起到积极的作用。我们相信，对于处于二三线、房地产泡沫不大的东营市来讲，在2011年第一季度确定公布房价控制目标并非难事。

6.关于民主监督

1落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。○未如期确定并公布本地区新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。

2坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传○力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。总的来讲，房地产市场上的第三轮调控力度空前。不管是“限贷”、“限购”、税收制度改革还是保障性住房、政府公示、民众监督等，都从根本上控制了住房的需求，增加了住房的供给。

中国房地产政策调控一览 篇6

中麦讯：为拽住高房价的韁绳,中国政府新年伊始再出调控新招,包括调高二套房首付、全面铺开“限购”、开征房产税、扩大营业税徵收范围,其严厉程度均大大超出市场预期.分析人士普遍预计,短期内楼市成交量下跌将是大概率事件,房地产市场将迈入深度调整,全面打压下房价松动或可期.以下是一年多来中国出台的房地产调控政策:

--1月27日晚间,中国上海和重庆宣布从1月28日起开征房产税,税率为

2010房地产市场调控政策 篇7

2009年以来, 在国家宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下, 我国房地产市场出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况。房价过快上涨, 一方面给老百姓造成沉重的负担, 严重影响他们的生活质量;另一方面, 会增加金融系统风险, 甚至对整个国民经济的发展带来负面影响。针对这一现状, 笔者从利率、存款准备金率、选择性货币政策等几个方面研究了货币政策对房地产市场调控的原理, 指出了调控中存在的问题, 并对房地市场的健康发展, 提出了几点意见。

二、货币政策对房地产市场的调控原理

(一) 利率调控影响

中央银行最常见的货币政策之一, 是调整市场利率。从总体看来, 加息使房地产商的融资成本加大。对于购房者来说, 提高利率会增加购房者的实际支出, 降低购房者的购买能力, 这必将使得市场整体的需求降低。对于投资者来讲, 按揭利率的不断上浮, 以及进一步的加息预期, 使得投资成本不断加大, 对投资者的热情有减弱作用。同样道理, 降息会使开发商融资成本降低, 对投资者和购房者需求有正面刺激作用。

(二) 存款准备金率调整影响

存款准备金率的调整会影响商业银行的存款数量, 进而影响银行可供借贷的资金。央行上调存款准备金率, 使得商业银行在贷款业务中更加谨慎, 这无疑将对开发与消费都明显依赖银行信贷的房地产市场产生一定负面影响, 从而抑制房价。反之, 央行下调存款准备金率, 则会增加货币供应量, 从而导致市场供需两旺。

(三) 选择性货币政策调控影响

一般性的货币政策通常作为总量调节, 具有时滞性, 如运用选择性货币政策调控房价则为局部调节, 会更加直接且灵活有效。一般国家的中央银行运用选择性货币政策工具主要是进行需求管理, 即对需求的信贷控制。而我国房地产业利润较高, 供给的意愿比较强烈, 供给的信贷需求旺盛, 如仅仅依靠需求控制很难达到调控房价的目的。因此, 我国目前的信贷情况是不仅控制需求端贷款量, 还控制供给端贷款量, 实行双重管制, 以抑制房价过快上涨。

三、现阶段货币政策调控房地产市场存在的问题

2010年, 中国人民银行出台了一系列货币政策调控房地产市场, 其调控的决心和力度是空前的。但从总体情况来看, 货币政策的调控并没有产生预期的效果, 房价涨势依然迅猛, 针对房价屡调屡涨这一现象, 笔者认为至少有以下四方面的原因:

(一) 土地交易价格持续上涨

地方政府过度依赖卖地收益来充实财政, 并保证GDP的快速增长, 因此对地价实行价高者得, 导致土地交易价格上涨过快。这推动商品房开发成本增加, 从而导致房价暴涨。

(二) 外汇流入影响调控

随着人民币的升值预期加大, 外资纷纷进入中国套利。由于国内投资渠道相对匮乏, 且有较大风险, 外汇进入国内的重要投资产品则为不动产。外资的不断购买推高房价, 而央行的货币政策只能调控本国货币的供给需求关系, 对外资的调控作用却非常有限。

(三) 房价上涨预期挑战调控成效

微观个体能很快预期货币政策的实际效果, 并做出于自身有利的决策, 这使货币政策的调控效果大打折扣。因此在近几次货币调控政策出现之初, 市场观望强烈, 甚至出现局部价格下调, 之后市场逐渐回暖, 再度活跃。这表明了微观个体对未来房价上涨预期强烈。

(四) 房价上涨的惯性作用

央行的几次加息, 更多的是向市场传递一种警示信号:即政府要对过热的投资进行宏观调控。但由于经济发展的惯性原理, 这一警示作用, 并不能在短期内明显改变供求关系。房价将保持增长惯性, 继续较快向前发展, 之后一段时间才开始出现衰减。

四、提高货币政策调控有效性的建议

结合我国目前房价实际情况, 对房地产业的调控不能仅从货币政策这一突破口进行, 需综合多方面的政策手段结合使用, 方能达到较好效果。

(一) 央行和房地产有关部门合作

中央银行、国土资源部、建设部、发改委、财政部、国家税务总局等部门和地方政府对房地产业都各自负有不同程度的责任, 并有相应的强力政策工具。央行应加强与上述部门的协调沟通, 充分发挥各自政策工具的优势, 联手调控, 确保政策目标的实现。

(二) 利率政策和汇率政策协调

鉴于汇率政策目标和利率政策目标时有冲突, 因此, 央行在制定利率政策时, 要充分考虑国际经济因素对本国调控的作用和本国调控对其他国家的影响;在制定汇率政策时要充分考虑汇率波动对国内经济的冲击, 确保国内调控的有效运行。

(三) 利率政策与土地政策配合

目前快速上涨的土地价格成为推动房价上涨的主要原因。因此, 土地政策需要进一步规范化、法制化, 以避免地方政府为短期利益肆意推高土地价格, 可实行商品房和政策性住房土地搭配转让, 或者对低价房保障房建设者实行限价招标, 从而降低土地成本在房价中的比例。同时, 实行利率浮动机制, 对保障房政策房的建设者实行低利率。

(四) 货币政策与税收政策结合

从税收角度, 以高收入者、高档住房、多套住房拥有者为主要对象, 开征房地产税;对首套二套或多套实行阶梯化税率, 引导住房需求的理性释放, 抑制过度投资和投机。

参考文献

[1]冯博.现阶段我国货币政策调控房地产市场问题研究[D].武汉:华中师范大学, 2007.

[2]岳阳慧敏.中国货币政策调控商品住宅价格研究[D].广州:暨南大学, 2008.

[3]李小芳.我国货币政策对房地产市场影响的实证分析[D].长沙:中南大学, 2007.

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[5]王娟, 顾丹.运用选择性货币政策整顿房地产信贷市场的思考[J].广西金融研究, 2004, (3) .

房地产调控:刺激政策开始退出 篇8

2009年底开始陆续出台的房地产调控政策，直接目的是为了抑制房价的快速上涨，但是，由于房地产业在整个宏观经济中占据重要的地位，如果单纯从产业政策的角度看待这一调控，恐怕未必能够完全把握未来政策走势的完整脉络。次贷危机已经提示全世界，房地产行业的政策应当作为宏观经济政策中除了货币政策、财政政策之外的又一个重要指标和杠杆，而这在中国过往的宏观政策中其实早已有所体现，因此，将房地产调控政策的出台看作中国宏观调控政策的一部分，会更容易把握未来的政策走向。

表面上看，近来房地产调控政策出台的时机，选在房价飞涨、投机气氛开始浓厚之际，其背景是民间对高房价的抵触情绪上升、高房价对未购房者“居者有其屋”理想的冲击有可能造成社会不稳定因素。但深究起来，这次调控不论时机还是力度选择，其实都脱离不了宏观经济形势变化的大背景。

本轮房价的飞涨始于2009年中。当时，房地产市场执行的是偏宽松的政策，这是由于经济复苏的基础尚未稳固，房地产行业还背负着带动中国经济走出萧条的重任，适度的过热正是政策所要催化的结果之一。到了2009年底，中国经济的复苏已经相当可靠，甚至由于流动性旺盛，已初现局部过热的苗头。从这个角度看，对房市的调控，其实可以理解为中国宏观刺激政策退出中的一步棋，而绝非对房地产市场的急刹车。从政策节奏上看，中国已经开始提高准备金率，也证明刺激政策处于逐步退出之中。

事实上，此次房地产调控的力度并不是很大，绝非2007年下半年到2008年底的调控那样从供给和需求两方面下猛药。其原因在于，当时的大背景是宏观经济明显过热，地产作为重要的龙头产业，自然首当其冲受到抑制，加之高房价引起的诸多社会矛盾，政策的力度也就非常大。尤其是对开发商融资的严格控制，结合近乎窒息的需求方，最终使得房价大幅走低。然而，在当前的局势下，这一情形重现的概率几乎不存在，政策不可能让房地产业陷入萧条，从而拖累整体的经济增长。因此总体来看，目前对房地产市场不宜过度悲观，毕竟政策还处于早期的微调阶段，而且长远看，越早微调，越有利于房地产市场的持续健康发展。此次调控最有可能的结果，是飞涨的房价得以抑制，伴以交易量适度下降。

房地产政策之所以不同于其他行业，主要与其行业特点有关。首先，房地产业一般杠杆率较高，占用的资金总量庞大，所以，房价波动对于流动性有举足轻重的影响，房价上升可以创造出巨大的流动性，下跌则可能给一个高杠杆的金融体系带来危机。次债危机之所以震倒全球金融体系，就在于地产杠杆加上各种金融衍生品杠杆所产生的多米诺骨牌效应。其次，房地产及其上下游产业产值占GDP的比例接近20%，调控这一产业，对总需求的影响就足以对整个经济增长产生强大的辐射作用。再次，房地产具有金融属性，房地产投资的变化会对资金的流动产生巨大影响。最后，中国经济正处在调整结构的关键时刻，出口作为经济增长的三驾马车之一，未来很难再起到支柱作用，在调结构初现成果以前，如果盲目过度调控地产行业，很可能会间接给经济调整造成困难。因此，如果单从微观的行业角度看，很难猜测还会出台哪些调控政策、政策要执行到什么程度，但是，一旦将房地产政策与宏观经济政策相结合来看，就可以判断，这次调控不会对房地产业造成巨大的打击。

当前，美欧等发达国家的经济尚未恢复到中国这样健康的程度，可以预想，经历了金融危机的教训之后，各国未来会严肃地考虑将房地产行业更多地作为宏观经济政策调控的杠杆之一，并且在执行中很可能会参考中国多年的经验。