房地产估价师《制度与政策》练习题

房地产估价师《制度与政策》练习题（共8篇）

房地产估价师《制度与政策》练习题 篇1

房地产估价师《制度与政策》练习题

房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。

1、某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为( )元。

A.9000

B.10000

C.1

D.15000

标准答案： B

解 析：100×5‰+200×2.5‰=1万元。

2、某房地产经纪公司独家代理，为刘某介绍成交一套二手房，该二手房成交价格总额为20万元，按照最高收费标准规定，该房地产经纪公司可收取刘某房屋买卖代理费最高为( )元。

A.1000

B.5000

C.6000

D.8000

标准答案： C

解 析：20万元×3%=0.6万元。

3、房地产估价机构资质有效期为 ( )年。

A.2

B.3

C.5

D.6

标准答案： B

解 析：《房地产估价机构管理办法》第十五条规定，房地产估价机构资质有效期为3年。

4、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满( )年的，不予注册。

A.3

B.4

C.5

D.6

标准答案： A

解 析：《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册。

5、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为( )名以上。

A.3

B.5

C.8

D.15

标准答案： D

6、注册房地产估价师延续注册有效期为( )年。

A.1

B.2

C.3

D.5

标准答案： C

解 析：注册房地产估价师延续注册有效期为3年。

7、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为( )元。

A.100

B.250

C.500

D.1000

标准答案： D

解 析：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。

8、注册房地产估价师注册证书失效，不包括( )。

A.聘用单位破产的

B.聘用单位被吊销营业执照的

C.聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的

D.年龄超过60周岁的

标准答案： D

解 析：注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效： (1)聘用单位破产的;(2)聘用单位被吊销营业执照的;(3)聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;(4)已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的;(5)注册有效期满且未延续注册的;(6)年龄超过65周岁的;(7)死亡或者不具有完全民事行为能力的;(8)其他导致注册失效的情形。

9、下列不属于《物业管理条例》基本制度的是( )。

A.物业管理议标制度

B.业主大会制度

C.住宅专项维修资金制度

D.物业承接验收制度

标准答案： A

解 析：物业管理招投标制度。

10、下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是( )。

A.物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级

B.新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期

C.国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理

D.设区的市的人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理

标准答案： A

解 析：新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的`颁发和管理。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

11.政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。

A.商品住房

B.限价商品住房

C.经济适用住房

D.廉租住房

答案：D

解析：廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。

12.某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为( )万元。

A.1.80

B.2.80

C.3.05

D.5.00

答案：C

解析：房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。根据以房产为主的房地产估价收费标准，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05万元。

13.下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是( )。

A.非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

B.住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期

D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期

答案：B

解析：《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

14.城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋( )而评估其房地产市场价格。

A.与产权调换房屋结算差价

B.价值

C.货币补偿金额

D.重置价格

答案：C

解析：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

15.房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是( )。

A.国务院人事主管部门

B.国务院建设主管部门

C.省级人事主管部门

D.省级房地产主管部门

答案：B

解析：国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为房地产估价师注册初审部门。

16.根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是( )。

A.属永久性建筑有柱的货棚

B.有顶盖不卦闭的永久性架空通廊

C.无顶盖的室外楼梯

D.与室内不相通的类似于阳台的建筑

答案：D

解析：属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算全部建筑面积。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

17.房地产估价报告应有至少( )名专职注册房地产估价师签字。

A.1

B.2

C.3

D.4

答案：B

解析：《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价报告由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。

18.大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供( )。

A.人才服务中心托管人事档案的证明

B.社会保险缴纳凭证复印件

C.所在单位同意其注册的书面意见

D.所取得的房地产估价科研成果

答案：C

解析：《注册房地产估价师管理办法》规定，离退休人员，大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员，外国人和台港澳人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件，但应分别提供劳动、人事部门颁发的离退休证复印件，所在大专院校、科研院所同意其在房地产估价机构注册的书面意见。

19.《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事( )估价业务。

A.城市房屋拆迁

B.课税

C.企业清算

D.司法鉴定

答案：C

解析：《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

20.某房地产估价师于8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至( )。

A.208月

B.8月

C.2月

D.2月

答案：B

房地产估价师《制度与政策》练习题 篇2

一、单项选择题

1.按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税( B)元。

A.4200

B.5880

C.8640

D.86400

2.某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为( B)万元。

A.330

B.350

C.440

D.870

3.县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米( C)元。

A.0.4～8

B.0.4～12

C.0.6～12

D.0.9～18

4.职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的(B )存款利率计息。

A.活期

B.3个月整存整取

C.6个月整存整取

D.1年零存整取

5.按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地不包括( C)。

A.仓储用地

B.特殊用地

C.水域和其他用地

D.工业用地

6.电磁波对入体的危害程度从大到小排序正确的是( B)。

A.超短波<短波<微波<中波<长波

B.微波<超短波<短波<中波<长波

C.微波>超短波>短波>中波>长波

D.超短波>短波>微波>中波>长波

7.由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的`基础是( A)。

A.条形基础

B.桩基础

C.箱形基础

D.整体式筏式基础

8.建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的( B)

A.密度

B.表观密度

C.密实度

D.孔隙率

9.某建设项目工器具及生产家具购置费用2 000万元，建筑安装工程费用5 000万元，工程建设其他费用3 000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3%， 基本预备费率5%，则基本预备费为( D)万元。

A.500

B.815

C.1445

D.1473

10.作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是( C)。

A.宗地图

B.房产分幅图

C.房产分丘图

D.房产分户图

二、多项选择题

1.征收和征用的共同之处在于(CDE)。

A.都是改变所有权

B.都是改变使用权

C.都要依法给予补偿

D.都有一定的强制性

E.都要经过法定程序

2.在签订出让合同后，土地使用者应交纳定金并按约定期限支付地价款，土地使用者延期付款超过(C)日，经土地管理部门催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿2016注册房地产估价师制度

A.30

B.45

C.60

D.90

3.土地使用权出让批准后由(B)实施。

A.市.县人民政府

B.市.县人民政府土地管理部门

C.市.县人民政府建设管理部门

D.市.县人民政府房产管理部门

4.下列可无偿收回土地使用权的有(D)。

A.因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的

B.因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的

C.因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的

D.因开发商自身原因导致其两年未动工开发的

5.用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满(B)未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。

A.半年

B.一年

C.两年

D.三年

6.B县W房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由(D)与w房地产开发公司签订。

A.A市人民政府

B.A市人民政府土地开发部门

C.B县人民政府

D.B县人民政府土地管理部门

7.按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过(A)年。

A.5

B.6

C.8

D.10

8.下列不可无偿取得划拨土地使用权的有(D)

A.荒山

B.滩涂

C.沙漠

D.集体土地

9.在城市规划区范围内，以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于(D)20%以下的土地闲置费2016注册房地产估价师制度与政策练习题及答案房产估价师。

A.总投资

B.总造价

C.总地价

D.土地使用权出让金

10.A房地产开发公司于2008年1月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2008年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2009年5月1日才开始动工建设。根据有关土地政策规定，A房地产开发公司取得上述建设用地使用权后，不被无偿收

回土地使用权的最迟动工开发时间为(C)。

A.2009年2月底

B.2009年3月底

C.2010年2月底

房地产估价师《制度与政策》练习题 篇3

A.物业管理企业

B.业主

C.政府物业管理部门

D.使用人

E.房地产开发商

答案：ABD

解析：政府物业管理部门、房地产开发商，不是物业管理市场的供需主体。

2：物业管理企业应当是具有独立的()。

A.企业法人地位的经济组织

B.事业法人地位的经济组织

C.机关法人地位的经济组织

D.非法人地位的经济组织

答案：A

解析：物业管理企业是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。

3：设立物业管理企业，必须向()进行注册登记，领取营业执照。

A.建设行政主管部门

B.工商行政管理部门

C.民政部门

D.劳动人事部门

答案：B

解析：设立物业管理企业须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。

4：物业管理企业的资质管理实行()。

A.一次审批制度

B.二次审批制度

C.一级审批制度

D.分级审批制度

答案：D

解析：一次审批制度、二次审批制度、一级审批制度，不是物业管理企业的资质管理制度。

5：下列属于物业管理企业的权利的是()。

A.依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费

B.履行物业管理委托合同，提供物业管理服务

C.制止违反物业管理制度的行为

D.要求委托人协助管理

E.选聘专业公司承担专项经营服务管理业务

答案：ACDE

解析：B项“履行物业管理委托合同，提供物业管理服务”是物业管理企业的义务，不是物业管理企业的权利。

6：业主是指()。

A.物业的产权人(所有权人)

B.物业的管理人

C.物业的代理人

D.物业的租赁人

答案：A

解析：业主指所拥有物业的产权人。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。业主是物业管理市场的需求主体。

7：业主委员会的性质是()。

A.业主委员会是业主大会的执行机构

B.业主委员会是业主大会的决策机构

C.业主委员会是代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织

D.业主委员会由物业管理区域内全体业主组成答案：A

解析：业主委员会不是业主大会的决策机构。

8：业主公约是业主自我管理的一种重要形式和手段，因此建设单位不得制定业主公约或者业主临时公约。()(2006年试题)

答案：×

解析：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位制定业主临时公约，可以参考使用建设部印发的《业主临时公约(示范文本)》(建住房[2004]156号)。

9：下列关于业主公约，说法不正确的是()。

A.是一种公共契约

B.属于协议、合约的性质

C.不具有协议、合约的性质

D.业主公约对全体业主具有约束力

答案：C

解析：业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。

10：物业管理的委托方有()三类主体。

A.政府物业管理部门

B.房地产开发企业

C.公房出售单位

D.业主大会

E.街道办事处

答案：BCD

解析：政府物业管理部门、街道办事处，一般不是物业管理的委托方。

11：下列关于物业的含义，说法正确的是()。

A.从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地

B.物业也是单元房地产的称谓

C.物业不是单元房地产的称谓

D.同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者

E.同一宗物业，只能分属一个产权所有者

答案：ABD

解析：“物业也不是单元房地产的称谓;同一宗物业，只能分属一个产权所有者”。都是不对的。

12：下列关于物业管理的目的，说法不正确的是()。

A.是为了保证和发挥物业的使用功能

B.使物业保值增值

C.不使物业保值增值

D.为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境

答案：C

解析：“不使物业保值增值”，不是物业管理的目的。

13：物业管理的三个基本特性是()。

A.社会化

B.专业化

C.市场化

D.私有化

E.综合化

答案：ABC

解析：私有化、综合化不是目前物业管理的基本特征。

14：下列不属于物业管理服务的基本内容的是()。

A.物业共用设备设施的运行、维护和管理

B.环境卫生、绿化管理服务

C.业主自用部位的维护与管理

D.物业档案资料的管理

答案：C

解析：业主自用部位的维护与管理不属于物业管理服务的基本内容。

15：物业管理的准备阶段的工作包括基本环节有()。

A.物业管理的早期介入

B.制定物业管理方案

C.制定业主临时公约及有关制度

D.物业的接管验收

E.选聘物业管理企业

答案：ABCE

解析：物业的接管验收不是物业管理的准备阶段的工作，是前期物业管理阶段的工作。

16：物业管理的前期准备工作包括()三个基本环节。

A.物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制

B.物业管理人员的选聘和培训

C.物业管理的早期介入

D.制定物业管理方案

E.物业管理规章制度的制定

答案：ABE

解析：物业管理的早期介入、制定物业管理方案不是物业管理的前期准备工作包括的基本环节。

17：物业管理的启动阶段包括()4个基本环节。

A.物业管理的早期介入

B.档案资料的建立

C.物业的接管验收

D.用户入住

E.首次业主大会的召开和业主委员会的成立

答案：BCDE

解析：物业管理的早期介入，不是物业管理的启动阶段包括的基本环节。

18：下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法正确的是()。

A.物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容

B.物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节

C.物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节

D.系统外部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调

E.系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调

答案：AB

解析：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节;D、E两项的解释正好相反。

19：《物业管理条例》主要遵循的基本原则包括()。

A、物业管理权利和财产权利相对应的原则

B、物业管理权利和财产权利相对立的原则

C、维护全体业主合法权益的原则

D、现实性与前瞻性有机结合的原则

E、从实际出发，实事求是的原则

答案：ACDE

解析：物业管理权利和财产权利相对立的原则，不是《物业管理条例》遵循的基本原则。

20：下列关于《物业管理条例》业主大会制度，说法不正确的是()。

A、《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度

B、《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度

C、规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益

D、业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定

答案：B

房地产估价师《制度与政策》练习题 篇4

14反映企业营运能力的财务分析指标有( )。

A流动比率

B应收账款周转率

C资产报酬率

D存货周转天数

E资产负债率

【答案】BD

【解析】本题考查的是财务分析。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标主要有存货周转率和存货周转天数。应收账款周转指标主要有应收账款周转率和应收账款周转天数参见教材P363.

15关于房地产拍卖标的说法，错误的有( )。

A抵押房地产未经抵押权人同意不能拍卖

B处分权受到限制的房地产可以作为拍卖标的物

C未经其他共有人书面同意的共有房地产不能拍卖

D 以划拨方式职得的国有土地使用权可直接进行拍卖

E城乡镇人民砖府批准的集体土地上房屋可进行拍卖

【答案】BD

【解析】本题考查的是房地产拍卖的条件。权利人对房地产的处分权受到限制的房地产不得拍卖，以划拨方式职得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金，可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。参见教材P416。

判断题

1国有土地的所有权由全国人民代表大会代表国家行使。( )

【答案】×

【解析】本题考查的是土地所有制。全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。参见教材P11。

2职得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。( )

【答案】×

【解析】本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，固不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的`除外。参见教材P33.

3国有企业改革成为股份合作制企业，经批准可保留其划拨的土地使用权。( )

【答案】×

【解析】本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：(1)国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的，

(2)国有企业改组为股份合作制的，(3)国有企业租赁经营的，(4)非国有企业兼并国有企业

的。参见教材P36.

4国有土地上被征收房屋的价值评估时点为房地产估价机构实施评估之日。( )

【答案】×

【解析】本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。参见教材P49。

5国有土地上房屋征收补偿费用应在作出房屋征收决定前足额到位，专款专用。( )

【答案】√

【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。参见教材P44.

6建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门。( )

【答案】×

【解析】本题考查的是城乡规划的实施与监督。由城市、县人民砖府城乡划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。参见教材p60。

7城市规划中的控制性详细规划应当给出绿化用地界线的具体坐标。( )

【答案】√

【解析】本题考查的是城乡规划控制线。控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。参见教材p64。

8只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房。( )

【答案】×

【解析】本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量下台格的，购房人有权退房。参见教材P94.

9.以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。

【答案】×

【解析】本题考查的是房地产开发项目转让。私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。参见教材p96。

10.房地产转让的实质是房地产权属发生转移。( )

【答案】√

房地产估价师《制度与政策》练习题 篇5

2013年房地产估价师考试基本制度与政策精选点三

第三节商品房销售管理

一、商品房预售的概念(熟悉)

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。

《城市房地产管理法》规定商品房预售实行预售许可。建设部第131号令《城市商品房预售管理办法》对商品房预售管理的有关问题进一步作了细化。

例题：()是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。

A、商品房销售

B.商品房预售

C.商品房转让

D.商品房买卖

答案：B

解析：这是商品房预售的概念。

二、商品房预售的条件(掌握)

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。例题：商品房预售的条件包括()。

A、取得土地使用权证书

B.持有建设工程规划许可证和施工许可证

C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期E、取得《商品房预售许可证》

答案：ABDE

解析：C项“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”是错误的，应在25%以上。

三、商品房预售许可

房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售时，应当向求购人出示《商品房预售许可证》。

房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市，县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：

(1)商品房预售许可申请书;

(2)开发企业的《营业执照》和资质证书;

(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证

(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;

(5)工程施工合同及关于施工进度的说明

(6)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、面积竣工交付日期等内容，并应当附商品房同程社区（club.toonedu.com）教育培训互动交流平台同人网（）教育培训网络营销平台

预售分层平面图。

例题：房地产开发企业取得()方能预售商品房。

A.《商品房销售许可证》

B.《商品房预售许可证》

C.《商品房经营许可证》

D.《商品房买卖许可证》

答案：B

解析：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

四、商品房预售合同登记备案(掌握)

房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让。

例题：商品房预售人应当在签约之日起()日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

A.10

B.20

C.30

D.60

答案：C

解析：商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

五、商品房销售(熟悉)

为规范商品房销售，根据《开发经营条例》规定，2001年4月4日建设部颁布了《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)。

商品房现售，必须符合以下条件：

(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;

(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证

(4)已通过竣工验收;

(5)拆迁安置已经落实;

(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期

(7)物业管理方案已经落实。

例题：以下符合商品房现售的条件包括()。

A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

B.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

C.拆迁安置已经落实

D.物业管理方案已经落实

E.尚未通过竣工验收

答案：ABCD

解析：因为项目尚未通过竣工验收，是不能进行商品房现售的，因此，这项是错误的。

六、商品房销售代理(熟悉)

房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服同程社区（club.toonedu.com）教育培训互动交流平台同人网（）教育培训网络营销平台

务机构代为销售的一种经营方式。

(1)实行销售代理必须签订委托合同。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

(2)房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

(3)房地产销售人员的资格条件。房地产专业性强、涉及的法律多，因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务。

例题：下列关于商品房销售代理，表述正确的包括()。

A.房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式

B.实行销售代理可以不签订委托合同

C.受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用

D.房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。

七、商品房销售中禁止的行为(熟悉)

(1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。

(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。

例题：房地产开发企业不得采取()的方式销售商品房。(2005年试题)

A.分期付款

B.收取预售款

C.收取定金

D.近本销售

答案：D

解析：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

八、商品房买卖合同(掌握)

房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同，1995年建设部和国家工商行政管理局联合颁发的《商品房购销合同示范文本》，2000年建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。

(1)商品房买卖合同应包括以下主要内容：

1)当事人名称和姓名、住所;

2)商品房基本情况;

3)商品房的销售方式;

4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

5)交付使用条件及日期;

6)装饰、装修标准承诺;

7)供水、供电、供热、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

8)公共配套建筑的产权归属;

9)面积差异的处理方式;

10)办理产权登记有关事宜;

11)解决争议的办法;

12)违约责任;

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13)双方约定的其他事项。

房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

例题：目前实行的商品房买卖合同示范文本指的是()。

A、《商品房购销合同示范文本》

B.《商品房买卖合同示范文本》

C.《商品房购买合同示范文本》

D.《商品房转让合同示范文本》

答案：B

解析：2000年建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。

(2)计价方式

商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价等三种方式进行。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。例题：商品房销售方式包括()。

A.按套(单元)计价

B.按套内建筑面积计价

C.按建筑面积计价

D.按均摊建筑面积计价

E.按套内使用面积计价

答案：ABC

解析：按均摊建筑面积计价、按套内使用面积计价不是商品房销售方式。

(3)误差的处理方式

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比，公式为：面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%合同未作约定的，按以下原则处理：

1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;2)面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

例题：某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100m2，合同约定建筑面积97m2.该商品房的成交价格是()。(2004年试题)

A.388000元

B.388640元

C.399640元

D.400000元

答案：C

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解析：本题中，面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%=(100-97)/97×100%= 3.09%.根据误差的处理方式：面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足，即：97×103%×4000=399640元。

(4)中途变更规划、设计

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

(5)保修责任

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

房地产估价师《制度与政策》练习题 篇6

制度考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取。A：选址意见书

B：建设用地规划许可证 C：施工许可证

D：建设工程规划许可证

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是__ ①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正：⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格 A．①②③④⑤⑥⑦ B．②①③⑤④⑥⑦ C．①③②④⑥⑤⑦ D．②①③④⑤⑥⑦

3、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A：估价原则 B：估价目的 C：估价方法 D：估价程序

E：工业用地的监测点评估价格

4、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。A：户型 B：楼层 C：层高 D：装修

E：工业用地的监测点评估价格

5、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58

6、下列关于投资函数，表述不正确的是。A：投资是指资本的形成，亦即社会实际资本的增加额

B：资本边际效率是使一项资本品供给价格与资本预期收益相等的贴现率 C：投资者决定是否投资时主要考虑资本边际效率与资本边际成本两个因素 D：任何投资的资本边际效率都是随投资的增加而递减的 E：执行层的组织协调

7、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元／㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0．5％，则该可比实例经修正、调整后的价格是元／㎡。A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工业用地的监测点评估价格

8、房地产市场分析的角度是多元化的，对于开发商来讲，市场分析可以起到的作用是__。

A．了解项目，满足户型方面的需求 B．有针对性地制定销售策略 C．选择合适的项目位置 D．进行宏观调控

9、下列不属于土地使用权的是。A：建设用地使用权 B：宅基地使用权 C：土地承包经营权 D：租赁权

E：工业用地的监测点评估价格

10、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是__。A．开发商 B．承包商

C．相关的政府部门 D．监理单位

11、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为__。A．市场不景气

B．该别墅区的环境条件变差 C．该别墅区的单位开发成本降低 D．开发商获得满意的利润即可

12、不允许直接进行土地使用权抵押的土地是__的土地。A．通过出让方式取得的 B．通过转让方式取得的 C．通过划拨方式取得的

D．有地上建筑物及其他附着物

13、拍卖行应在拍卖日的__前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。A．半个月至一个月 B．一个月至三个月 C．一个月至六个月 D．三个月至六个月

14、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是__。A．城市规划的制定

B．城市规划的实施和管理 C．城市规划的监督检查

D．城市规划法律法规的制定

15、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请材料。A．人事部 B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

16、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由__无偿收回土地使用权并予以公告。

A．乡级以上政府 B．县级以上人民政府 C．市级以上人民政府 D．省级以上人民政府

17、下列不属于建筑安装工程费用的是__。

A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用

B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用

C．为施工进行的场地平整而发生的费用

D．土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用

18、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。A：土地购置贷款 B：土地储备贷款 C：土地开发贷款 D：建设贷款 E：借款合同

19、某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为__元/m2。A．2160 B．2175 C．2181 D．2205 20、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。A．行政管理部门 B．房产管理部门

C．工商行政管理部门 D．中介管理部门

21、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是．【2007年考题】 A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 E：工业用地的监测点评估价格

22、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是__。A．目标定价法 B．价值定价法 C．挑战定价法

D．成本加成定价法

23、拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的__。A．乡人民政府 B．县人民政府 C．拆迁管理部门 D．公安部门

24、已知某房地产投资项目的购买投资为5 000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2 000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为。A：30％ B：40％ C：45％ D：50％ E：借款合同

25、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为．【2003年考题】 A：75％ B：79％ C：81％ D：84％

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、工程量清单是表现拟建工程的名称和相应数量的明细清单。A：分部分项工程项目 B：措施项目 C：其他项目 D：单项工程项目 E：单位工程项目

2、按照废物的化学性质，固体废物可分为。A：污泥 B：一般废物 C：有害废物 D：无机废物 E：有机废物

3、关于房地产估价本质的说法，正确的有。A：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 B：房地产估价是替相关当事人为房地产定价 C：房地产估价是为委托人提供价格保证

D：房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内 E：房地产估价既是一门科学也是一门艺术

4、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为__万元。A．521 B．533 C．695 D．711

5、金融工具的一般特征包括。A：偿还性 B：可转让性 C：安全性 D：收益性 E：决策参与陸

6、征收集体土地应遵守的原则包括__。A．珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则 B．保证国家建设用地的原则

C．妥善安置被征地单位和农民的原则 D．有偿使用土地的原则 E．依法征地的原则

7、对于交易税费非正常负担的修正，下列有关公式正确的有。A：正常成交价格-应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格 B：正常成交价格+应由买方缴纳的税费=卖方实际得到的价格

C：应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率 D：正常成交价格 E：正常成交价格

8、某市上期房屋预测销售面积为200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43。则本期预测销售面积为__m2。A．208600 B．380600 C．211400 D．239400

9、房产分户图表示的内容有。(2004年房地产经纪人相关知识试题)A：控制点 B：房屋权界线 C：房屋附属设施 D：房屋产权面积 E：门牌号

10、下列不属于一般性货币政策工具的是__。A．法定存款准备金率 B．贷款额度控制 C．再贴现利率 D．公开市场业务

11、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。A．容积率 B．空置率

C．利息备付率 D．成本利润率

12、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。(2007年试题)A：净现值 B：投资利润率 C：现金回报率

D：静态投资回收期 E：内部收益率

13、下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的有。A：利息备付率 B：资产负债率 C：偿债备付率 D：流动比率 E：速动比率

14、某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有__。A．前者大于后者 B．前者低于后者 C．前者等于后者 D．不能比较

15、收益性物业的经营费用不包括__。A．人员工资及办公费用

B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用 C．保险费、房产税和法律费用等 D．抵押贷款还本付息费用

16、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__。A．实现财富最大化 B．保值增值 C．降低投资组合的总体风险 D．降低通货膨胀的影响

17、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有。(2007年试题)A：空置量

B：房地产价格指数 C：平均建设周期 D：吸纳率 E：失业率

18、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为__元/m2。A．3800 B．4500 C．5200 D．5600

19、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。

A：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定

B：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

C：国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定 D：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决

E：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

20、工程量计算顺序中，下列属于分部分项工程计算顺序。A：按施工顺序计算法

B：按“基础定额”和“计价规范”顺序计算法 C：按顺时针方向计算法

D：按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法 E：按图纸分项编号顺序计算法

21、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是．【2007年考题】 A：说明估价报告的合法性、真实性 B：说明估价的独立、客观、公正性 C：规避估价风险

D：保护估价报告使用者

E：防止委托人提出高估或低估要求

22、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括__。A．融资期限长 B．流动性差

C．资金交易量大

D．融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要

23、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有。(2006年试题)A：随着研究目的改变，统计总体和总体单位可以相互转化 B：反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标 C：调查对象就是被调查和访问的具体单位

D：调查单位与报告单位可以一致也可以不一致

E：相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比

24、瑕疵请求权是指__。

A．拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 B．公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

C．竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 D．买受人在以最高应价购得拍卖标时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

25、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。A：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少

B：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率

C：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率

D：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率

房地产估价师《制度与政策》练习题 篇7

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、半中期财务会计报告应当于中期结束后__内对外提供。A．15天 B．30天 C．60天 D．4个月

2、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__依法批准划拨。A．县级以上土地管理部门 B．县级以上人民政府 C．省级以上土地管理部门 D．省级以上人民政府

3、估价报告书中说明的限定了其用途。A：估价原則 B：估价方法 C：估价目的

D：估价对象状况

E：工业用地的监测点评估价格

4、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为1．4，则住宅建筑净密度为。(2005年试题)A：28．60％ B：35．00％ C：40．00％ D：50．00％

E：执行层的组织协调

5、业主交有的住宅专项维修资金属于所有。A：业主 B：业主大会 C：业主委员会 D：物业服务企业 E：执行层的组织协调

6、实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在中约定。A：物业管理合同 B：前期物业服务合同 C：后期物业服务合同 D：物业服务合同 E：执行层的组织协调

7、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。A．等于报酬率 B．大于报酬率 C．小于报酬率 D．无法知道

8、对于新设立的单位应当自设立之日起__日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记。A．15 B．45 C．30 D．7

9、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A．195 B．210 C．213 D．217

10、某房地产开发用地，其土地面积为10 000 ㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1．2，楼面地价为1500元／㎡．后经规划调整，容积率提高到1．6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价．【2007年考题】

A：375万元 B：450万元 C：500万元 D：600万元

E：工业用地的监测点评估价格

11、职工当年缴存的住房公积金按计息。A：结息日挂牌公告的活期存款利率 B：结息日挂牌公告的定期存款利率

C：结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率 D：结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率 E：执行层的组织协调

12、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是。A：同质偏好 B：分散偏好 C：集群偏好

D：自然细分市场 E：借款合同

13、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。A．下降 B．上升 C．不变 D．不能确定

14、动态投资回收期是指项目以__抵偿全部投资所需的时间。A．净现金 B．净收益 C．净现值

D．财务净现值

15、职工死亡或者被宣告死亡的，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户的存储余额。A：向社会捐助

B：帮助住房公积金缴存困难职工 C：纳入住房公积金的增值收益 D：纳入社会统筹资金 E：执行层的组织协调

16、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的认定。A：房屋权属登记机关 B：县级以上人民政府 C：房屋拆迁管理部门

D：城市规划行政主管部门 E：执行层的组织协调

17、某经营性房产年租金收入48000元，则征收房产税金额为__元。A．5760 B．4800 C．576 D．480

18、在一国金融机构体系中居领导核心地位。A：政策性银行 B：非银行金融机构 C：中央银行 D：商业银行

E：执行层的组织协调

19、城市详细规划分为。

A：近期性详细规划和远期性详细规划 B：近期性详细规划和控制性详细规划 C：近期性详细规划和修建性详细规划 D：控制性详细规划和修建性详细规划 E：房地产估价机构必须加盖公章

20、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为年。A：1 B：2 C：4 D：5 E：执行层的组织协调

21、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括。A：土地使用费 B：土地补偿费 C：安置补助费

D：地上附着物和青苗的补偿费 E：房地产估价机构必须加盖公章

22、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为__万元。

矩形土地平均深度价格修正率表 A．临街深度/英尺 B．25 C．50 D．75 E．100 F．125 G．150 H．175 I．200 J．平均深度价格修正率（%）K．160 L．140 M．120 N．100 O．87.2 P．78.0 Q．70.8 R．65.0

23、住宅共用部位维修资金自__之日起，按规定计息。A．维修资金存入维修资金专户 B．全体业主全额缴交维修资金 C．维修资金建立

D．维修资金建立维修资金专户

24、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的。A：基准价格 B：平均价格 C：正常价格 D：市场价格

E：工业用地的监测点评估价格

25、从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为。

A：单位工程总价→分部分项工程单价→工程项目总价→建设项目总造价 B：分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价 C：分部分项工程单价→单位工程总价→建设项目总造价→工程项目总价 D：分部分项工程单价→工程项目总价→单位工程总价→建设项目总造价 E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产市场是由参与房地产交换的等要素构成的。A：当事者 B：房地产商品

C：房地产交易需求 D：交易组织机构 E：房地产交易制度

2、采取随行就市定价法确定价格的情形有__。A．开发商处于市场领导者地位 B．开发商难以估算成本

C．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D．开发商打算与同行和平共处

E．开发商具有向市场领导者挑战的实力

3、房地产保险中，涉及房地产的财产保险主要包括。A：企业财产保险 B：城乡居民房屋保险 C：建筑工程一切险 D：买方信用保险 E：住宅抵押贷款保险

4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由__作出房屋征收决定。A．房地产开发企业 B．人民法院

C．市、县级人民政府房屋征收部门 D．市、县级人民政府

5、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为__万元。A．26.29 B．27.29 C．28.29 D．29.29

6、下列关于合同的履行，表述错误的是。

A：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地点的市场价格履行 B：质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行

C：履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行 D：履行地点不明确，给付货币的，在交付货币一方所在地履行 E：执行层的组织协调

7、导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性的有（）。A．市场供给的特点 B．市场需求的特点 C．市场交易的特点 D．市场价格的特点 E．市场竞争的特点

8、下列关于计算建筑面积的表述，错误的是。

A：全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算全部建筑面积 B：穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，按自然层计算面积 C：未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 D：无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的全部计算

E：房屋之间无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算

9、下列物业中，属于特殊物业的是。A：在建工程 B：车站 C：购物中心

D：科技产业园区 E：借款合同

10、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B．可比实例的交易类型与估价目的吻合 C．可比实例的规模与估价对象的规模相当

D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

11、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下__投资。A．土地 B．房屋 C．机械设备 D．原材料 E．辅料

12、评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有。(2008年试题)A：流动比率 B：借款偿还期 C：现金回报率 D：资产负债率 E：利息备付率

13、下列保险中，厲商业保险的有。(2004年试题)A：保证保险 B：外汇变动保险 C：信用保险 D：健康保险 E：劳动工伤保险

14、下列关于银行的房地产金融业务，表述正确的是。

A：根据银行运用资金的方式，房地产金融业务中，资产业务可分为房地产投资业务和房地产放款业务

B：表外业务涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务

C：银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等

D：负债业务指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等

E：表外业务指银行通过替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务

15、建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括__。A．当事人的名称和住所 B．土地界址、面积 C．宗地平面界址图 D．开发投资强度

E．市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件

16、在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定陸因素发生的概率的取值范围是。A： B： C： D：

E：借款合同

17、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求。A：完全无弹性 B：为单一弹性 C：富有弹性 D：缺乏弹性

E：执行层的组织协调

18、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。A：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度 B：《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发

C：房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定

D：取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准 E：房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销

19、房地产技术发展调查包括调查。A：社会拥有量

B：新产品的国内外先进水平C：新产品的技术现状和发展趋势 D：通信及交通运输调查 E：能源与资源供应

20、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。A．457.40 B．476.98 C．686.10 D．715.48

21、下列代理行为中，属于滥用代理权的是。A：指定代理 B：委托代理 C：双方代理 D：法定代理

E：执行层的组织协调

22、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是。A：我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策

B：职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息

C：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一利率水平

D：遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定

E：执行层的组织协调

23、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A．2040.82 B．3451.83 C．5089.01 D．6666.37

24、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过__年。A．10 B．15 C．20 D．30

房地产估价师《制度与政策》练习题 篇8

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、资本化率是的倒数．【2004年考题】 A：毛租金乘数 B：潜在毛租金乘数 C：有效毛收入乘数 D：净收益乘数

E：工业用地的监测点评估价格

2、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。2009年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，按照规定，C房地产开发公司应在前，支付全部地价款。A：2009年7月1日 B：2009年8月1日 C：2009年9月1日 D：2009年10月1日

E：房地产估价机构必须加盖公章

3、下列关于地籍图的表述中，不正确的是。

A：地籍测量绘制的图件称为地籍图，它是表示土地产权、地界和分区的平面图 B：城市地籍图比例一般为1：500 C：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图

D：宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：500或小于1：500 E：执行层的组织协调

4、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是。A：因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价 B：因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估 C：因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价 D：因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价 E：工业用地的监测点评估价格

5、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租35万元，位于同一工业区 B．建筑面积1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外 C．建筑面积10000m2，近期出租，年租180万元，位于同一工业区 D．建筑面积1000m2，近期出租，年租20万元，位于同一工业区

6、某地区商品住宅价格自1997~2002年分别为3 100元／㎡、3 260元／㎡、3 440元／㎡、3 620元／㎡、3 800元／㎡、3 980元／㎡，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为．【2003年考题】 A：4 120元／㎡ B：4 149元／㎡ C：4 184元／㎡ D：4 216元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

7、假设某类住宅的价格从3000元／㎡下降到2800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。(过时)A：-1.33 B：-0.66 C：0.66 D：1.53 E：工业用地的监测点评估价格

8、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行较，则比较的基础是该项目的。A：损益表

B：资金来源与运用表 C：资本金现金流量表 D：全部投入现金流量表 E：借款合同

9、属于直接房地产金融形式的是。(2008年试题)A：房地产开发企业流动资金贷款 B：商品房开发贷款 C：居民住房消费贷款

D：房地产开发企业发行股票 E：执行层的组织协调

10、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是。A：县级以上地方人民政府

B：县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

C：县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门 D：市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 E：执行层的组织协调

11、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。A．80% B．82% C．83% D．92%

12、某大厦总建筑面积10 000 ㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 ㎡如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。A：2．4％ B：3．O％ C：3．8％ D：7．2％

E：工业用地的监测点评估价格

13、申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起日内作出决定。A：20 B：30 C：45 D：60 E：执行层的组织协调

14、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。A．半个月 B．一个月 C．一个半月 D．二个月

15、在现金流量表中，不应该出现__。A．借款利息 B．所得税 C．自有资金 D．折旧与摊销

16、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。A：交通拥挤 B：建筑技术进步 C：城市规划改变 D：自然环境恶化

E：工业用地的监测点评估价格

17、根据有关规定，可以发布房地产广告的是__。A．在集体土地上建设的房屋 B．取得预售许可证的商品房 C．经验收不合格的商品房 D．权属有争议的房屋

18、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在__年以上。A．30 B．25 C．20 D．15

19、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则__。A．估价时点为未来，估价对象为未来状况 B．估价时点与房地产状况均为现在

C．估价时点为现在，估价对象为未来状况 D．估价时点为现在，估价对象为过去状况 20、某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按顺序清偿。A：贷款合同签订的先后 B：贷款数额的大小 C：各银行起诉的先后 D：抵押登记的先后 E：执行层的组织协调

21、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满__未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。A．半年 B．一年 C．两年 D．三年

22、房地产投资的缺点是__。A．相对较高的收益水平B．易于获得金融机构的支持 C．抵消通货膨胀的影响 D．投资回收周期较长

23、对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同

24、买受人有权在通知到达之日起__日内做出是否退房的书面答复。A．11 B．12 C．13 D．15

25、某建筑物建筑面积430㎡，基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为200、300、400㎡、400㎡，单位直接成本分别为240元、500元、200元、300元，管线工程直接成本为16万元，税费、利息、管理费为全部直接成本的25％，则该建筑物的重新购建价格为。A：398 000元 B：558 000元 C：697 500元 D：744 000元

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列属于房地产中介服务主要特点的是。A：人员特定 B：委托服务 C：有偿服务 D：无偿服务 E：行政服务

2、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了__。A．《建设工程勘察和设计管理条例》 B．《建设工程勘察和设计管理规范》 C．《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》 D．《建设工程勘察和设计单位资质管理条例》

3、所谓“三通一平”，一般是指__。A．路通 B．水通 C．电通

D．场地平整 E．空域通

4、如果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的职能则是通过保险人的资产业务实现的。A：分散风险 B：组织经济补偿 C：融通资金 D：防灾防损

E：执行层的组织协调

5、《开发经营条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门__。A．30，报备 B．30，登记 C．20，备案 D．30，备案

6、普通股票的国家股的持有人必须是。A：国务院授权的部门 B：国务院授权的机构

C：由地方人民政府授权的部门 D：由地方人民政府授权的机构 E：由地方人民政府授权的个人

7、房地产的不可移动性，要求房地产的区位对__具有吸引力。A．政府 B．建造商 C．开发商 D．设计师

8、《土地管理法》主要是解决等问题。A：房地产市场秩序混乱

B：土地资源的保护、利用和配置 C：规范城市建设用地的征用 D：规范城市建设用地布局 E：协调各项基础

9、保险公估人是指受保险人或保险客户委托，办理保险标的等业务，出具有关报告或证明，并向委托人收取费用的企业。A：规划 B：鉴定 C：估价

D：赔款清算 E：估损

10、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。A：国家机关用地 B：商品住宅用地 C：学校用地

D：高速公路用地

E：国家重点扶持的能源项目用地

11、报建审批管理主要包括审批核发__。A．项目选址意见书 B．建设用地规划许可证 C．建设工程规划许可证 D．国有土地使用证 E．施工开工证

12、初步可行性研究主要解决的问题包括。A：项目的投资机遇如何

B：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定 C：是否有进行详细可行性研究的必要 D：有哪些关键问题需要进行辅助研究 E：做出投资与否的决策

13、某项目已投入800万元取得土地使用权，预计项目建设投资需1600万元，则今后项目开发建设资金投入__万元以上，才可办理全部商品房预售许可证。A．200 B．400 C．480 D．600

14、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有。A：对房地产本身进行投资改良 B：房地产需求增加导致稀缺性增加 C：通货膨胀 D：外部经济 E：建造成本增加

15、根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得。A：转让房屋 B：租赁房屋 C：迁移户口

D：新建、扩建、改建房屋 E：改变房屋和土地用途

16、盈利能力分析指标主要包括等。A：存货周转天数 B：资产报酬率

C：股东权益报酬率 D：销售毛利率 E：销售净利率

17、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有__。A．客户评价 B．项目评估

C．担保方式评价 D．贷款综合评价 E．贷款金额

18、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属__登记。A．他项权利 B．转移

C．所有权初始 D．变更

19、影响房地产价格的社会因素，主要有。A：政治安定状况 B：社会治安状况 C：房地产投资 D：房地产投机 E：城市化

20、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准

D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押

21、从可否移动及移动是否影响其价值功用的角度，可将物品划分为。A：允许流通物 B：限制流通物 C：禁止流通物 D：动产 E：不动产

22、随着市场细分研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念。弥隙市场的特点是。

A：消费者愿意支付较高的价格 B：企业处于领导地位 C：消费者以年轻人为主 D：商品住宅多为豪宅 E：以投资性购买为主

23、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。A．30 B．20 C．10 D．5

24、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去