房地产估价师

房地产估价师（精选12篇）

房地产估价师 篇1

摘要：房地产估价师是房地产估价过程中直接影响结果的重要主体, 因此估价师的职业道德和执业能力是十分重要。但是, 近几年中不断出现了以追逐个人经济利益为目的的寻租行为。为了解决这一问题, 本文以声誉理论为基础, 分析了估价师的经济人本质特征, 并以此为依据探究了对估价师进行激励的过程和原则, 最后提出了房地产估价师激励策略。

关键词：声誉,房地产估价,激励机制

一、问题的提出

倏忽十余载, 伴随着我国房地产业的迅猛发展, 房地产估价行业已发展为充满生命力的朝阳行业, 成为国民经济生活中不可缺少的一部分, 房地产估价师也成为未来最具潜力的职业之一。截止到2009年9月, 全国共有已登记注册的房地产估价师人数已达34577人, 全国已注册成立房地产估价机构5031家, 其中一级资质机构189家, 二级资质机构638家, 各类的房地产估价从业人员已超过30万人。

但是, 在取得骄人成绩的同时, 我们也不能回避房地产估价行业发展存在的一些问题, 获取得房地产估价师资格的人数仅占总从业人员人数的11.5%左右, 获得一、二级资质的估价机构占总数的16.4%, 呈现出房地产估价从业人数较多但是平均素质和能力较低, 估价机构的数量较多, 但是具备完善的制度体系和业务管理能力的估价机构数量较少的局面。柴强博士在其著作《房地产估价》一书中指出即使估价人员很精通估价理论, 有丰富的估价实践经验, 但如果没有良好的职业道德, 评估出的价值也不会客观公正。评估出的价值如果不客观公正, 就会损害有关当事人的利益, 不仅难以维护正常的房地产市场秩序, 还会借着“公正”的外衣搞乱市场秩序, 甚至与委托人“合谋”坑害第三者的利益。这样就违背了国家实行房地产价格评估制度的初衷。因此, 对房地产估价师职业道德的管理以及激励约束机制的建立成为了房地产估价行业发展的需要解决的问题之一, 本文正是从这一问题入手, 根据经济学和博弈论, 基于声誉构建房地产估价师激励约束机制和策略体系。

二、房地产估价师的经济人假设分析

房地产估价师的工作状态与努力程度是影响评估项目能否顺利完成的主要因素。因此, 我们首先应当对基本的激励对象的特点进行清楚的分析与认识, 同时结合一个基本的经济人来说, 我们可以从以下几个方面来认识房地产估价师本质特征:

1、对个人效用最大化的追求:房地产估价师也是社会人, 我们不能抛弃这个最根本的要素去分析它们的特点。房地产估价师, 作为一名从业者, 本身应的是一个社会人和自我实现的人, 但是对来说, 他们的工作也有着则具有以上社会人和自我实现人的特征, 即侧重于社会价值需求和偏好于自我价值的实现, 并且在某些情况可能表现得更加突出。

2、由于房地产估价师的注册周期为三年, 房地产估价师的工作时间是暂时性的、工作地点存在一定的灵活性。同时, 一般情况下也并不存在编制的问题。从构建到成熟需要经历几个过程阶段, 不同时期对房地产估价师的要求和激励方式也是不同的。

3、房地产估价师具有更强烈的被社会认可的需求意识。特别参与一些大型项目评估的房地产估价师, 本身就渴望获得更多的被认可和尊重的需求, 但是同时缺乏对别人的信任的心理安全感。

三、基于声誉的房地产估价师激励分析

针对房地产估价师的特点, 我们发现传统基于委托-代理的构建的激励机制并不能有效的实施激励, 因此我们需要寻找到的一种针对房地产估价师的组织共性特点而设计的一种激励方式。在文献阅读过程中, 我们发现采取声誉激励往往是比物质激励更有效的一种方法, 通过构建声誉激励与约束机制, 使本人认识到声誉对其工作生涯具有重要影响, 是有效的管理途径。因此, 本文也想通过引入声誉激励理论, 构建基于声誉的激励方式。声誉激励的核心在于:声誉是一种可以激励和约束人们行为的因素, 可以作为显性激励契约的替代物。同时, 声誉也是房地产估价师长期行为和品德的直接表现。

在房地产估价工作中信息不对称是比较常见的一种情况。因此, 我们通过不完信息状态下基于声誉构建的博弈关系来进行分析。假定有两种类型:合作型或非合作型, 也就是说房地产估价师会基于个人利益最大化有选择性的参与合作;反之, 也可能选择不参与合作。由于在这种情况下房地产估价师究竟属于哪种类型完全是其私人信息, 判断依据只能是房地产估价师的外在表现。

基于声誉激励的构建标准是整体目标预期与组织和个体的目标预期达到一种动态均衡, 也就是房地产估价项目总体利益与估价师个体利益间的均衡。在这样的一种均衡条件下, 组织与房地产估价师的预期相等, 也就是说, 如果认为在下一阶段房地产估价师是合作型的概率不小于其预期, 则非合作型房地产估价师就会选择与组织合作, 反之, 就会选择离开组织甚至做出侵害组织或社会利益的行为。房地产估价师最根本的属性是“经济人”, 他们的目标不仅仅是与和其它成员进行合作, 而是为了使个人获得最大可能的收益, 比如个人的执业能力的提升, 业界内认知度的提高等等。这个不完全信息博弈过程可以解释即使是房地产估价师选择了非合作性的行为, 为了个人利益达到最大化, 在合作结束以前也会保持进行合作的动机行为, 也就是说保持不侵害利益方的工作行为与状态。因此, 如果组织和社会与个人之间的博弈的达到足够多次数的时候, 房地产估价师为了自身的长远利益着眼于未来, 就会选择放弃自己当前的利益。所以说, 通过自身工作的努力, 来提高其个人的工作绩效, 形成和谐的组织和社会关系, 建立一个良好的个人声誉, 就成为房地产估价师在特定条件下的最佳当期选择。在这样的情况下, 房地产估价师的机会主义与短视行为最有可能发生在重复博弈即将结束时。相反, 房地产估价师获取短期的收益将大于长期的收益, 他们就有可能不惜放弃过去努力建立起来的声誉, 做出侵害组织和社会利益的事情。

四、房地产估价师激励策略研究

根据上述的分析, 建立一个有效的激励制度, 包括以下几个方面实施策略。

1、营造良好的组织文化。

组织文化主要体现在组织和社会内部共同的信仰、伦理和行为规范。声誉激励是隐性激励的替代方式, 是对组织和社会和个人的内在激励方式, 而房地产估价师在工作的过程中还要受外部环境和规制的影响。外部环境与制度在一定程度上是影响组织和社会或个人的思想变动的主要影响因素。我们需要通过营造出一个高尚文化氛围, 若估价师做出一些机会主义的事情, 危害到行业组织在社会中的声誉和利益时, 他会受到行业内其他成员的鄙视, 从而形成了基于组织和社会文化层面而构建的道德层面的压力来约束估价师行业。

2、构建稳定的报酬机制。

房地产估价师的经济能力是保证房地产估价师不侵害利益方的一个基础。我们必须构建一个有效的稳定的报酬机制, 使房地产估价师对不只是对未来声誉的提升充满信心, 而且最基本的生活需求也能够得到充分的保障。相反, 如果房地产估价师对未来的最基本需求的满足可能性都失去信心, 就不可能有兴趣和精力去为了维护个人的声誉而努力。在这种情况下, 短视行为与机会主义就会发生, 也就是一次性博弈与短期博弈的发生。因此, 构建完善、有效的报酬机制是使房地产估价师对将来充满希望的基础, 是保证成员之间有效合作的基础。

3、使其具有长远预期。

长远预期是对房地产估价师实施声誉激励并发挥作用的基础。这不仅因为房地产估价师的声誉更能够体现出对他们以往工作的肯定, 更因为对未来有长远预期是房地产估价师在工作中才能理性看重并关注自己的声誉的提升情况。如果房地产估价师始终对个人发展有着较长远的预期, 就能使其与之间的“博弈”能够长期重复进行下去, 长期收益之和大于当期收益。房地产估价师为了获取长期收益, 就会重视个人的声誉, 激励约束个人的行为, 减少短视行为和机会主义的倾向;相反, 如果只注重当期利益, 则房地产估价师与进行一次性博弈, 这就导致了短视行为与机会主义的发生。

参考文献

[1]、柴强.《房地产估价》 (第六版) [M].北京:首都经济贸易大学出版社.2008

[2]、周咏馨, 储俊华.我国房地产评估市场的规范问题[J].城市开发.2003 (1)

[3]、洪亚敏.竞争、垄断、管制-房地产沽价业信用状况探析[J].首都经济贸易大学学报2007 (1) .

[4]、孟令国.声誉的隐性激励效应分析[J].经济与社会发展.2005 (2)

房地产估价师 篇2

历年考题应当说是最好的训练材料，特别是近几年的房地产估价师考试试题，指导意义更强。另外这十几年的考题，几乎涉及了所有学科的考试重点(新法规与废除法规除外)，弄懂了这些题的特点，也就基本上掌握了每门课程考试的技巧。因此，考生要对这些考试试题全部做一遍，了解试题的要求、题型、试卷的难易度等，通晓考试命题的指导思想、考试依据和范围、命题要求、答卷时间及评分要求，抓住考试重点、难点、常考点，比如在的考试试题中，房地产基本制度及相关知识，二者的比例为6比4，了解了这些，对于考生学习、参加考试都是有帮助的。通过做真题，使自己的应考能力得到加强，复习方向就会更加明确，可以起到“以史为鉴”的作用。

二是房地产估价师考试命题是以课程大纲为依据、以指定教材为范围的。

大纲是房地产估价师考试的“向导”，考生必须全面熟悉大纲要求，比如利用大纲，列出考点和知识点，逐一回忆其有关内容，加深理解，巩固记忆;也可以对照大纲，确定复习重点，把自己还未掌握的知识点，列为复习重点，再下工夫去看、去理解，这样才能“知己知彼”。

三是要继续掌握教材中的基本知识和基本内容，多看教材和一些辅导资料，这对考试也是极为有益的。

在房地产估价师考试5门课程中，可以按课程顺序，多来几次对重点内容的“精读”;同时在阅读教材时，不要忽视教材中出现的小例子，这可能是很好的命题素材，稍加变化就可能出现在考试试卷上，

四是要多做几套模拟题，培养临考经验。由于今年的教材出来的比较晚，且教材的变化较大，市面上的辅导资料较少，而且很多模拟题已经过时，因此，考生做这样的题，一定要批判性地去做，不要太迷信这些模拟题，不要被这些模拟题束缚自己的思路。

掌握考试技巧，取得良好成绩。在房地产估价师考试中，掌握考试一些技巧，注意一些具体方法，对提高成绩是会有所帮助的。进入考场，一是要认真弄清题型特点和要求，不要急于答题。对于单项选择题，这种题型由于评分客观，在答题时，如果能准确地把正确答案找出来最好;假如一时没有把握，可采用排除法，排除最明显的不合题意项，最后选择自己认为的正确答案。对于多项选择题，房地产估价师考试几年来，一般都是要求，备选答案中有两个或两个以上的准确答案，全部选对得2分，错选或多选不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。对此做题时，没有把握的最好不选，这样有利于提高自己的得分。对于判断题，一般规定了“判断错误扣0.5分”，对此宁可不选，也不冒险。对于计算题，要尽量使出计算过程，这也有利于提高自己的得分。对于简答题，要围绕题目要求，列出答案要点，然后对要点逐一展开叙述，并在深度、广度上下功夫。对于案例分析题中的指错题，要坚持多答一些错误点，这样也可以提高得分的机率。二是要认真审题。在考试的过程中，解答每一道题都要仔细审题，弄清试题给定的条件和具体要求，如果不仔细审题，会答错、答偏;另外审题不可求快，文字较长的题目要静下心来，仔细阅读和理解，特别是那些形式上类似以前曾经做过的题目，更要注意，弄清区别，防止走弯路。三是要认真答题。根据答题的时间分配，可以采用先易后难的程度;也可以按照试卷编排的程序一道一道地往下答，对于不会做的题目，最好先不要考虑，直接往下答，等做完全部试题以后，再攻难关。如果有时间的话，还要认真检查答过的每道试题，逐一复核，查漏补缺。四是答题时要字迹清楚，不能潦草，让评卷老师难以辨认，都会影响自己的得分。

房地产估价师 篇3

关键词： 房地产；收益法；估价

本文从房地产评估的角度研究了当前我国房地产采用评估的基本方法--收益法。本文首先讲述了我国关于房地产估价方法的现状及特点。其然后提出了收益法在房地产估价中的意义、特点、计算公式等，同时也介绍了收益法在我国房地产估价中存在的问题，并相应提出了一系列解决措施。

一、我国房地产估价方法的现状

因为我国出让土地使用权的有限期，这一制度跟其他西方国家土地私有制不同，决定了我国房地产估价方法的相应变化，所以用于实际的房地产评估时要相应采用不同的评估方法。我国目前房地产估价方法主要包括：收益法、成本法、市场比较法、假设开发法、路线法等。我国房地产评估工作中采用最多的方法就是收益法和市场比较法，收益法是通过房地产的经济效用为基础来评估房地产价格的方法，所以收益法不但具有充分的学术理论依据，而且也具有十分重要的实践意义，在国内被广泛用于收益性房地产的评估。

二、收益法在我国房地产估价中应用的特点

（一）收益法的含义

收益法是指通过估测被评估房地产未来预期收益现金流量的现值来判断房地产价值的方法。它的思路是：在服從房地产评估的原则前提下将利求本，简而言之就是采用资本化率和折现的方式来判断预算投资的价值。收益法采用的技术手段是投资回报和收益折现，把所评估的房地产预期生产能力和获取利益的能力作为估价的标准来评估房地产的价值。这种评估方法因为有理论的支持容易被各方所接受。

（二）、收益法估价的基本原理

收益法所依据的基本原理则是预期原理，假如将投资的时刻看成是评估时点的话，那么从现在开始购买具有一定收益年限的房地产是就表示在以后的收益年限之内可以不停的获得净收益。假如现在投入一定量货币的金额通过以后每年的预期净收益的折现后得到的现值总和，那么这个现值金额就是该房地产的价格。

（三）、收益法适用的对象和条件

收益法仅仅适用于具有收益或者有潜在收益的房地产项目，对于无收益或潜在的收益难以计算的房地产项目不适用。收益法适用的条件是：能够准确的预估房地产未来的收益，而且能够比较准确的量化风险。

（四）、收益法估价使用的步骤

1.收集房地产的收入和相关费用的资料；

2.预估此房地产项目潜在的毛收入；

3.估算有效的毛收入；

4.估算运营的相关费用；

5.根据条件，选取适合的报酬率；

6.选择适当的计算公式求出收益的价格。

（五）、收益法计算公式

如果在有限年期的情况下每年的年纯收益为 A，收益保持相对稳定，并保持n 年不变，资本化率固定为Y。 其计算公式为：

公式V= A/Y·[1-1/（1+Y）^n]

其中： V ── 房地产在估价是的收益价格

A ── 房地产纯收益

Y ── 房地产资本化率

n ── 房地产剩余的使用年限

三、收益法存在的问题

（一）、房地产评估机构对收益性房地产的理解不到位

在进行房地产评估时，很多评估师指因为只考虑到眼前短暂的房地产所带来的利益而采用用收益法，对于潜在具有收益价值的房产没有采用收益法。

（二）、房地产评估中无形的资产所带来的收益很难从房地产收益中剥离

由于评估师来自于不同的环境和背景，所以他们对无形的资产的理解也存在很大的差异。这也就导致评估机构在房地产评估中，不经意的把无形资产带来的收益直接计算到房地产的收益中。有些评估师虽然意识到了无形资产的价值，但是由于使用评估方法的限制，收益法没有得到很好的利用。

（三）、房地产评估价格信息的来源缺乏限制着收益法的正确使用

我国的房地产进入完全的市场经济时间比较短，市场机制也不健全，信息来源有限，所以很多时候由于预期收益和资本化率确定的难度使得估价师在评估工作实际中不太愿意使用收益法。

（四）、运用收益法评估房地产价值的质量不是很高

这主要表现在：评估师因为企业、行业、政策和社会环境的影响缺乏分析深入研究，缺乏房地产价格信息的积累，对于房地产产生的收益和资本还原率的把握不准确、取值随意，最终导致评估结果与客观实际偏差较大。其原因一部分是因为评估师不能正确的运用收益法，另外就是外界的干扰。

四、运用收益法在房地产估价中相关对策

1、预期的收益选择和确定。

与预期收益额有关收益的主要有三种：毛收入、有效毛收入、净收益，对应的收益额确定为：毛收入总额、有效收入总额、净收益额。由于每个经营者的素质、经验和资源的差异，会导致现实的收益差距，故在选择和确定预期收益的时候，一定要注意选择客观收益，而不能以现实收益作为估算的依据。

2.折现率即资本化率的确定

通常在确定折现率时，需要遵循四个原则：①不能低于无风险的报酬率；②不能把行业的基准率作为确定折现率的依据；③折现率要和收益额之间要相匹配；④根据客观实际情况确定的原则。

收益法中采用的适当合理的资本化率，是应该同等于与获取该房地产所产生的纯收益具有着同等风险的折现率。

五、结束语

收益法在房地产估价中占有重要地位，是常用的4种基本方法之一，是国际上公认的资产评估的基本方法之一。通过以上论述可以看出，收益法在房地产评估中的应用环境跟以前比较起来有了很大的改进，但是资本化率的取值方面需要得到进一步完善， 在以后的实践中应不断总结经验使之趋于合理和完善， 未来的发展前景依然任重而道远。

六、参考文献

[1]姜楠，王景山.资产评估[M].第一版.大连：东北财经大学出版社，2009，1：第89-139页.

[2]柯小霞.收益法在房地产评估中的应用[J].考试周刊，2010，第21期：第237-238页.

[3]马小琪.资产评估基本方法的应用原理与异同分析[J].经济研究导刊，2008，第1期：第23-26页.

[4]胡玄能.房地产估价方法之比较[J].财会月刊（综合版），2006，第8期：第66-68页.

[5]魏静.房地产评估中三种方法的比较研究[J].河北广播电视大学学报，2001，第3期：第46-49页.

房地产估价师 篇4

1.1 房地产估价的概念

房地产估价是指以房地产作为估价对象, 由专业的估价人员, 根据估价原则, 以特定的估价目的为出发点, 运用科学的估价方法, 采用正规的估价流程, 分析影响估价对象的价格因素, 最后对估价对象在估价时点的价值进行评估和判定[1]。

1.2 房地产估价原则

房地产的估价原则是指根据房地产价格的形成和波动的客观规律, 总结、提炼出的进行房地产估价工作所需遵守的法规和标准。主要包括合法性原则、最高最佳使用原则、替代原则以及估价时点原则。独立、公正、客观则是房地产估价的最高行为准则。

1.3 房地产估价基本流程

因为房地产涉及的内容复杂、估价作业量大, 并且估价结果往往会直接影响到当事人的切身利益。所以我们可以把房地产估价流程大概分为:估价准备阶段、估价实施阶段、估价完成阶段这三个阶段[2]。

2 房地产估价方法

2.1 比较法

(1) 比较法概念及理论依据。比较法是比较估价对象和与估价时点相近的已交易类似房地产, 修正类似房地产的已知价格, 从而计算估价对象价格[3]。

(2) 比较法的适用范围及条件。比较法适用于普通商品房、高级公寓、写字楼、别墅、商场、一般工业厂房等一些具有交易性的房地产。对于一些特殊的、很少会进行交易的房地产则不宜用比较法进行估价。

2.2 成本法

(1) 成本法原理。即求取估价对象在估价时点的重建价格或者重置价格, 从中扣除折旧的部分, 以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[1]。

(2) 成本法估价的操作步骤。首先搜集房地产相关资料, 例如开发构造的成本、税费、利润等;其次计算重新构建的价格;接着对建筑物进行折旧计算;最后按照成本法求取出计算价格。

2.3 收益法

收益法的对象为一些具有收益性质或者具有潜在收益性质的房地产。对于一些具有公益性质的建筑物, 则不适合使用此方法。例如学校、政府办公楼以及寺庙等等。

收益法的步骤主要有:第一, 计算出房地产的收益总和;第二, 计算出房地产的总共的费用;第三, 利用总收益减去总费用计算出纯收益;第四, 确定资本化率。

2.4 三大基本估价方法的比较

通过比较分析, 我们对三种估价方法从多个方面进行系统描述, 用表1表示。

本文从理论思路、适用范围、估价公式等方面对三种方法做出了比较, 分别总结了每种方法的优缺点, 对房地产估价行业的发展具有一定的理论意义。

参考文献

[1]邓哲.基于GIS和BP神经网络的房地产估价系统的研究[J].江西理工大学, 2011.

[2]薛洪江.北京房地产价格评估[M].北京:中国人民大学出版社, 1995.

房地产估价师 篇5

房地产估价案例与分析

《房地产估价案例与分析》考试大纲

第一章 房地产估价文书写作

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产估价文书概述

一、房地产估价文书的种类及作用

（一）估价委托书

（二）估价委托合同

（三）估价项目来源和接洽情况记录

（四）估价作业方案

（五）估价所需资料清单

（六）估价对象实地查看记录

（七）估价报告

（八）估价报告内部审核表

（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录

（十）估价报告交接单

二、房地产估价报告写作的文字要求

（一）对词义的要求 1.用词准确

2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可 3.用词不可带有较强的感情色彩 4.用词简练、标准，不堆砌、不生造 5.朝向与楼层

（二）对语句的要求 1.句子简洁，概括性强 2.搭配得当 3.逻辑严密

（三）要防止错别字和错漏 第二节 房地产估价报告写作

一、房地产估价报告的构成要素

二、房地产估价报告的写作

（一）封面的写作 1.估价报告名称 2.估价项目名称 3.委托人 4.估价机构

5.注册房地产估价师 6.估价作业日期 7.估价报告编号

第1页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（二）目录的写作

（三）致委托人函的写作

（四）注册房地产估价师声明的写作

（五）估价的假设和限制条件的写作

（六）估价结果报告的写作 1.标题 2.委托人 3.估价机构 4.估价对象 5.估价目的 6.估价时点 7.价值定义 8.估价依据 9.估价原则 10.估价方法 11.估价结果 12.估价人员 13.估价作业日期 14.估价报告使用期限

（七）估价技术报告的写作 1.实物状况（或个别因素）分析 2.区位状况分析 3.市场背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估价方法选用 6.估价测算过程 7.估价结果确定

三、房地产估价报告示例

第三节 其他房地产估价主要文书写作

一、估价委托合同

（一）估价委托合同内容构成

（二）估价委托合同写作示例

二、估价所需资料清单

（一）对房地产价格有普遍影响的资料

（二）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

（三）相关实例资料

（四）反映估价对象状况的资料

三、估价作业方案

（一）拟采用的估价技术路线和估价方法

（二）拟定资料收集渠道

（三）预计需要的时间、人力和经费

（四）估价作业步骤和时间进度安排

四、估价对象实地查看记录

第2页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（一）住宅房地产实地查看记录 1.住宅房地产实地查看内容

2.住宅房地产实地查看记录表示例

（二）经营性房地产实地查看记录 1.经营性房地产实地查看内容

2.经营性房地产实地查看记录表示例

（三）工业房地产实地查看记录 1.工业房地产实地查看内容

2.工业房地产实地查看记录表示例

（四）在建工程实地查看记录 1.在建工程实地查看内容

2.在建工程实地查看记录表示例

五、估价报告内部审核表

（一）估价报告内部审核表内容构成

（二）估价报告内部审核表示例

考试要求

要求考生掌握本章内容。

第二章 不同类型房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 居住房地产估价

一、居住房地产及其特点

（一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大

（二）具有较强的相似性、可比性

（三）不同类型住房价格内涵差异明显

二、影响居住房地产价格的因素

（一）影响居住房地产价格的主要区位状况

1.交通条件

2.生活服务设施

3.教育配套设施

4.环境质量

（二）影响居住房地产价格的主要实物状况

1.建筑结构、类型和等级

2.设施与设备

3.建筑质量

4.装修

三、居住房地产估价的常用方法

（一）市场法

第3页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地产估价的技术路线及难点处理

（一）商品房估价的技术路线及难点处理

（二）房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理 第二节 商业房地产估价

一、商业房地产及其特点

（一）商业房地产及其种类 1-百货店业态结构特点 2.超级市场业态结构特点 3.大型综合商场业态结构特点 4.便利店业态结构特点 5.专业店业态结构特点 6.专卖店业态结构特点 7.购物中心业态结构特点 8.家居中心业态结构特点 9.仓储商店业态结构特点

（二）商业房地产特点 1.收益性

2.经营内容多，业态多样

3.出租、转租经营多，产权分散复杂 4.装修高档且复杂

5.垂直空间价值衰减性明显

二、影响商业房地产价格的因素

（一）影响商业房地产价格的主要区位状况 1.地段繁华程度 2.交通条件 3.临街状况 4.楼层

（二）影响商业房地产价格的主要实物状况 1.建筑品质及内部格局 2.净高 3.面积 4.装修 5.无形价值

三、商业房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

四、商业房地产估价的技术路线及难点处理

（一）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.出租型商业房地产 2.运营型商业房地产

第4页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.整幢商业房地产估价 2.整层商业房地产估价

3.同层商业房地产不同铺面估价

（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理 第三节 商务办公房地产估价

一、商务办公房地产及其特点

（一）商务办公房地产及其分类

（二）商务办公房地产的特点 1.所处区位好，规模大

2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善 3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理

二、影响商务办公房地产价格的因素

（一）影响商务办公房地产价格的主要区位状况 1.集聚程度 2.交通条件 3.周边环境 4.楼层

（二）影响商务办公房地产价格的主要实物状况 1.外观形象 2.内部装修 3.设备、设施 4.智能化程度 5.物业服务水平6.租户类型

三、商务办公房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

（一）商务办公房地产租金的求取 1.租约问题

2.租金构成内涵问题 3.租金支付方式问题 4.地下车库租金问题

（二）整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 1.单纯型商务办公房地产 2.商住型商务办公房地产 3.综合型商务办公房地产

第四节 旅馆房地产估价

一、旅馆房地产及其估价特点

（一）旅馆房地产及其特点

第5页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点 2.旅店、招待所及其特点

（二）旅馆房地产的估价特点 1.转让少且一般为整体转让 2.功能多样

3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大 4.价值主要体现在接待客户类型及其能力

二、影响旅馆房地产价格的主要因素

（一）影响旅馆房地产价格的主要区位状况 1.交通条件 2.周围环境

（二）影响旅馆房地产价格的主要实物状况 1.设备设施和用具 2.经营管理

三、旅馆房地产估价方法的选用

（一）收益法

（二）市场法

四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理

（一）星级酒店不同功能用房收益的测算

（二）星级酒店净收益的求取

第五节 餐饮房地产估价

一、餐饮房地产及其估价特点

（一）地段选择的差异性

（二）营业收入的差异性

二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理 第六节 娱乐房地产估价

一、娱乐房地产及其估价特点

二、娱乐房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

三、娱乐房地产估价技术路线及难点处理 第七节 工业房地产估价

一、工业房地产及其估价特点

（一）涉及的行业多

（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大

（三）要区分设备和建筑物的造价

（四）受腐蚀的可能性大

二、影响工业房地产价格的主要因素

（一）影响工业房地产价格的主要区位状况 1.交通条件

第6页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

2.基础设施

3.地理位置

（二）影响工业房地产价格的主要实物状况

1.用地面积与形状

2.地质和水文条件

3.房地产用途

三、工业房地产估价的常用方法

（一）成本法

（二）市场法

（三）收益法

四、工业房地产估价的技术路线及难点处理

第八节 农业房地产的估价

一、农业房地产估价的一般特点

二、农业房地产常见的估价方法和技术路线

第九节 特殊用途房地产估价

一、停车库的估价

（一）地下停车库特点

（二）地下停车库的价格特点

（三）地下停车库常见的估价方法和技术路线

二、加油站的估价

（一）加油站房地产估价的一般特点

1.位置极其重要并且分布离散性较强

2.经营的个性差异显著

3.存在成品油特许经营权带来的超额利润

（二）加油站常见的估价方法和技术路线

考试要求

1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

7.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

8.了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

9.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。

第7页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

第三章 不同目的房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 建设用地使用权出让价格评估

一、建设用地使用权出让价格评估的特点

（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准

（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

（四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性

二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择

（一）市场法

（二）假设开发法

（三）成本法

（四）基准地价修正法

第二节 房地产转让价格评估

一、房地产转让价格评估的特点

二、房地产转让价格评估常用方法

（一）市场法

（二）假设开发法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基准地价修正法

第三节 房地产抵押价值评估

一、房地产抵押价值内涵及评估实质

二、房地产抵押估价的法律规定

（一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求

（二）不得设定抵押的房地产

（三）其他限制条件

（四）与房地产抵押估价有关的规定

三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

（一）完全产权房地产

（二）不完全产权房地产

（三）部分（局部）房地产

（四）在建工程房地产

（五）乡（镇）、村企业房地产

四、房地产抵押估价的注意事项

（一）估价目的

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房地产估价案例与分析

（二）估价时点

（三）确认估价对象可以作为设定抵押的房地产

（四）合理确定假设前提和限制条件

（五）把握市场风险防止高估

（六）估价中的谨慎原则

（七）市场变现能力分析

（八）说明与风险提示

（九）其他

第四节 城市房屋拆迁估价

一、城市房屋拆迁估价内涵及特点

（一）估价数量大

（二）涉及面广，社会影响大

（三）估价对象复杂，需要协调各种关系

（四）补偿价格关联性强

二、城市房屋拆迁估价的标准与方法

三、城市房屋拆迁估价技术路线

（一）“标本房屋”市场价格评估技术路线 1.确定“标本房屋”的基本条件 2.选择“标本房屋”

3.评估“标本房屋”的市场价格 4.评估确定其他拆迁房屋的市场价格

（——）“典型房屋”市场价格评估技术路线

（三）区位指导价市场价格评估技术路线

四、城市房屋拆迁估价应注意的问题

（一）拆迁估价的估价对象

（二）拆迁估价委托人的合法性

（三）拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点

（四）拆迁估价价格内涵

（五）几种特殊产别房屋的估价

五、城市房屋拆迁估价的工作方式

（一）拆迁估价前的准备工作

（二）入户调查

（三）室内作业，出具估价报告

（四）现场答疑

六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决 第五节 房地产强制拍卖估价

一、房地产拍卖的相关法律规定

二、房地产强制拍卖估价的特点

（一）强制处分

（二）快速变现

（三）市场需求面窄、推广力度小

（四）消费者心理因素

第9页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

（五）购买者的额外支出

三、房地产强制拍卖估价的技术路线

四、房地产强制拍卖估价的类型与方法

（一）商品房

（二）行政趔拨地上的房产

（三）在建工程

第六节 房地产损害赔偿估价

一、房地产价值损失的原因及种类

（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失 1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失 2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失 3.小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失

4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失

5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失

（二）因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失

（三）因环境污染造成房地产价值损失

（四）因工程质量缺陷造成房地产价值损失

（五）因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失

（六）因异议登记不当，造成房地产权利人损害

（七）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失

（八）因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失

（九）因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失

二、房地产损害造成的损失分析

（一）房地产损害的分类

1.按照房地产受损害的部位划分

2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分 3.按照暂时性的损害和永久性的损害划分

（二）房地产损害的赔偿金额

三、房地产损害赔偿估价内涵及特点

（一）房地产损害赔偿评估内涵

（二）房地产损害赔偿评估价值定义

（三）损害赔偿估价的特点

四、房地产损害赔偿估价方法选择

（一）修复费用法（成本法）

（二）损失资本化法

1.净收益减少收益年期不变型 2.净收益不变收益年期减少型 3.净收益、收益年期减少型

（三）赔偿实例比较法

（四）损害前后价差法

五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理

（一）规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理

（二）商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理

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房地产估价案例与分析

第七节 房屋租赁价格评估

一、房屋租赁价格评估的特点

（一）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型

（二）租约对租金估价有一定的影响

（三）划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分

二、房屋租赁价格管理的法律规定

（一）房屋租赁价格应以合同形式载明

（二）不同用途房屋租赁价格管理规定

（三）私房租赁价格管理规定

三、房屋租赁价格评估常用的估价方法

（一）市场法

（二）收益法

（三）成本法

第八节 房地产课税估价

一、房产税估价

二、土地增值税估价

（一）区分评估目的，明确评估内容

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估 价格又无正当理由的

2.提供扣除项目金额不实的

（二）扣除项目评估方法的选择 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本

3.旧房及建筑物的评估价格

三、契税估价

第九节 企业各种经济行为涉及的房地产估价

一、企业各种经济行为涉及的房地产估价类型

（一）房地产权属发生转移

（二）房地产权属不发生转移

二、估价的假设前提

三、估价方法的选用

（一）房地产权属发生转移的估价

（二）房地产权属不发生转移的估价 1.掌握建设用地使用权出让价格评估； 2.掌握房地产转让价格评估； 3.掌握房地产抵押价值评估； 4.掌握城市房屋拆迁估价； 5.熟悉房地产强制拍卖估价； 6.熟悉房地产损害赔偿估价； 7.熟悉房地产租赁价格评估；

第11页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

8.熟悉房地产课税估价；

9.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。

第四章 房地产咨询顾问服务

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。

第一节 房地产市场调查研究

一、房地产市场调查研究类型

（一）整体房地产市场调查研究

（二）住宅房地产市场调查研究

（三）商业房地产市场调查研究

（四）写字楼房地产市场调查研究

（五）酒店房地产市场调查研究

（六）工业房地产市场调查研究

二、不同类型房地产市场调查研究报告内容

（一）住宅房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.房地产市场发展现状和趋势分析

3.客户分析

4.竞争分析

（二）商业房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.商业房地产发展现状及趋势

3.商圈（区域）分析

4.消费者消费习惯分析

5.客户分析

（三）写字楼房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.写字楼房地产市场发展状况和趋势

3.商务圈（区域）分析

4.竞争、典型项目研究

5.写字楼客户分析

（四）酒店房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.酒店房地产的发展现状和特点

3.酒店消费者分析

4.酒店市场竞争分析

5.酒店经营者分析

第二节 房地产投资项目可行性研究

一、房地产投资项目可行性研究特点

二、房地产投资项目可行性研究报告主要内容

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房地产估价案例与分析

（一）项目总论

（二）项目概况

（三）项目投资环境分析

（四）项目区域环境分析

（五）房地产市场分析

（六）项目市场定位

（七）项目规划与建筑方案

（八）项目开发建设进度安排

（九）投资估算与资金筹措

（十）项目经济效益分析

（十一）项目风险分析

（十二）项目社会效益和影响分析

（十三）项目可行性研究结论与建议 第三节 房地产开发项目策划

一、房地产开发项目策划的特点

（一）地域性

（二）系统性

（三）前瞻性

（四）市场性

（五）创新性

（六）多样性

二、房地产开发项目策划报告主要内容

（一）项目背景

（二）开发项目地块分析 1.地块的自然条件分析

2.地块周边的经济及社会条件分析 3.地块的环境条件分析

（三）开发项目市场调查与分析 1.市场环境调查与分析 2.市场需求容量调查与分析

3.消费者和消费者行为调查与分析 4.竞争情况调查与分析

（四）开发项目SWOT分析 1.开发项目的优势分析 2.开发项目的劣势分析 3.开发项目的发展机遇分析 4.开发项目的威胁分析

（五）开发项目的市场定位 1.消费群体定位 2.项目形象定位

3.规划设计及建筑形象定位 4.户型定位 5.价格定位

第13页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

6.物业管理定位

（六）开发项目的产品策划及规划建议 1.项目总体规划设计建议 2.建筑个体设计建议 3.环境景观设计建议 4.户型设计建议

（七）开发项目的定价及价格策略 1.开发项目定价目标 2.开发项目定价方法选择 3.开发项目价格策略选择

（八）开发项目广告策划及销售 1.开发项目广告设计 2.开发项目广告媒体选择

3.开发项目销售计划及策略制定

第四节 房地产贷款项目评估

一、房地产贷款项目评估的含义

二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定

三、房地产贷款项目评估的特点

（一）综合性

（二）科学性

（三）专业性

（四）特殊性

四、房地产贷款项目评估的内容

五、房地产贷款项目评估的注意事项

（一）评估的侧重点

（二）动态与静态分析

（三）项目风险评估

（四）项目市场评估

考试要求

1.掌握房地产市场调查研究；

2.熟悉房地产投资项目可行性研究； 3.熟悉房地产开发项目策划； 4.熟悉房地产贷款项目评估。

房地产估价师 篇6

关键词：房地产估价；主要问题；对策

我国房地产估价活动历史悠久、源远流长，上千年前伴随着土地和房屋的买卖、租赁、典当等活动的陆续出现，就产生了房地产估价活动。但是，房地产估价作为一个行业得以发展是在改革开放以后。新中国成立以后，由于体制原因，在很长一段时间里，我国房地产估价活动基本消失。直到1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，我国的房地产估价活动才开始复兴。

经过短短几十年的时间，我国的房地产估价行业取得了很大的发展：估价业务数量持续增长，估价法律法规不断完善，估价标准体系逐步健全，估价技术方法日趋成熟，估价专业队伍日益壮大，估价执业行为更加规范，估价服务质量明显提高，估价行业的社会影响显著提升。但是，毕竟该行业在我国的发展历史还不长，无论在理论上，还是实践上，都存在种种阻碍行业健康发展的问题。本文指出了当前我国房地产估价行业存在的主要问题并尝试给出相应对策。

一、立法滞后

1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。目前也形成了初步的法律框架。但是，关于房地产估价的专门法律却一直空白。无法可依难免造成人治、杂治等混乱局面。尽管部分的法律法规对房地产估价机构以及估价人员的管理做出了相关规定，但是涉及范围小，规定不全面，而且标准较低。对各种违规行为也缺乏具体可操作性的规定。

二、准入门槛低

根据我国房地产估价机构资质等级管理的规定，房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。各等级有不同的划分标准，但是综合来看，该标准仍然较低。按此标准成立的估价机构规模较小，难以胜任相应等级的估价业务。此外，估价机构从业人员素质参差不齐。而且，我国注册房地产估价师执业资格考试限制条件较低，审核程序走过场，考生鱼目混珠现象较为严重。再者，注册房地产估价师考试通过后，完成注册即可，只此一个级别，完全不能体现不同估价师资历的深浅和水平的高低，也起不到激励估价师继续深造学习的作用。

三、估价市场不规范

我国现有资产评估机构，土地估价机构和房地产估价机构。相应的估价师有资产评估师，土地估价师和房地产估价师。考试通过后都可称为估价师，而且都没有进一步划分等级。在具体的评估实践中，分别依据不同的标准出具相应的估价报告。因此在实务中，经常会出现一类估价机构的估价结果不被其他类别估价机构认可。这样不仅不利于估价行业的健康发展，而且在一定程度上限制了公平竞争。

由于一些估价机构是脱钩改制过来的，因此其凭借与政府部门的关系，既从事中介性估价又从事事业性估价，与脱钩改制的目标相背离。一些政府部门则凭借行政权力超出本身职权对估价机构的执业活动实施干预，与其进行权钱交易，造成了市场的不公平竞争。同时，在估价机构之间，为了争夺客户，一些估价机构想尽办法在收费和估价结果上大做文章。比如在收费上，为了招揽客户，定出不合理低价或者给出高额回扣。在估价结果上，刻意迎合委托方，尽可能评估出委托方满意的结果。其后果就是房地产估价报告质量的严重下滑。这些现象不仅影响了房地产估价行业独立、客观、公正的形象，也扰乱了市场正常秩序，导致恶性竞争和不公平竞争的存在。

四、管理体制束缚

我国房地产估价行业的管理模式主要是以管理估价机构为主，通过协会约束估价机构，再通过估价机构约束估价人员。但是目前由于估价协会的作用有限，造成了我国估价市场的不规范。

在全国范围来看，我国的房地产估价行业仍然缺乏统一的管理机构。目前行业的管理体制是“政府主导下的协会自律管理”。房地产估价行业协会虽然是自律性的管理组织，但是由于其在政府主导下运作，很大程度上贯穿了政府部门的意志，形式独立而实质不独立。

五、行业自律缺失

行业自律管理的依据是行规，而行业从业人员的职业道德规范以及行业的执业标准又是行规的主要表现形式。但是我国的房地产估价行业目前还没有统一的职业道德规范和执业标准。

目前地方性的房地产估价师协会组织在我国的很多城市都尚未成立。政府部门承担了部分应由估价师协会承担的责任。即使成立了地方性协会组织的城市，由于很多协会组织还保留着政府部门的印记，其服务行业的职能还不完善。很多的学术以及业务交流仅仅在个别的估价机构和估价师之间自发地进行。协会对房地产估价行业的统领以及约束作用没有得到充分发挥，行业的自律管理尚未形成。

随着国内房地产的开放，房地产估价行业面对的国际、国内竞争和挑战更加严峻。为了迎接挑战以及顺应房地产估价行业未来发展的趋势，采取有效的对策应对目前我国房地产估价行业存在的问题， 是整个行业亟待解决的问题。

为了房地产估价行业的持续健康发展，应从以下几个方面着手：首先，建立健全房地产估价行业的法律法规，制定房地产估价师职业道德规范以及执业标准；其次，加强房地产估价行业协会自律组织建设， 提高其服务行业、培养人才、促进交流的职能，通过行业自律，促进诚信经营，维护市场正常秩序；最后，进一步理顺政企关系，实现政企分开，维护公平竞争。

参考文献：

[1]刘志华.我国房地产估价行业管理中存在问题及对策建议[J].内蒙古农业大学学报：社会科学版，2009，11（5）：116-118.

[2]沈颖，杨雪红.浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策[J].广东科技，2008.

房地产估价机构的商业模式 篇7

当前, 房地产估价机构在市场竞争中, 已经自觉不自觉地在一定程度上选择了自己的商业模式, 比如有的机构偏重于做政府机关的咨询研究业务, 有的机构偏重于做金融机构的抵押估价业务, 有的机构偏重于做征地拆迁估价业务, 有的机构拥有大量的业务人员承揽业务, 有的机构承揽业务主要靠公司负责人, 有的机构主要靠投标承揽业务。但总体上大多数机构是被动地适应市场。

应当说, 房地产估价机构实际上都有自己的目标客户。但是, 这个目标客户的定位一般都是被动的, 而且定位是否准确, 是否多变, 锁定目标客户后是否整合相关资源全力以赴则不能肯定。往往是一下子“一拥而上”, 一下子“一哄而散”, 没有人专心致志地长期做一项工作。房地产估价机构应当主动进行“定位”或者是“重新定位”, 找到自己最擅长的业务方向, 市场最有前途的业务方向或者是还没有人做的业务方向, 深入进去, 认真做好。举个例子, 即使是收费低的普通单套住宅抵押估价报告, 如果我们做得比别人快, 报告内容比别人丰富 (比如增加一个附录, 将估价对象周边类似房地产的现实市场报价、拍卖成交价、估价对象市场价格走势图附在后面等等) , 也可以比别人更能吸引住客户, 甚至做得长久。再有, 我们的估价师是否可以像律师一样有自己的专业特长, 比如擅长拆迁估价, 擅长抵押估价, 擅长企业改制估价等等, 印在名片上, 也有利于开拓业务。估价机构可以有专长, 资质等级也可以由专业不同。建议房地产估价管理部门和学会研究修订管理办法, 鼓励估价机构重新定位, 改变目前主要以估价业绩和估价师数量评定资质等级的现状。按照“商业模式创新”理论, 企业不是越大越好, 而是越精、越专业越好。

一、房地产估价机构的“业务系统”

业务系统反映的是企业与其内外各种利益相关者之间的交易关系。一个高效的业务系统需要根据企业的定位识别相关的活动并将其整合为一个系统, 然后再根据企业的资源能力分配利益相关者的角色, 确定与企业相关价值链活动的关系和结构。围绕企业定位所建立起来的这样一个内外部相互合作的业务系统将形成一个价值网络, 该价值网络明确了客户、供应商和其他合作伙伴在影响企业通过商业模式而获得价值的过程中所扮演的角色。

房地产估价机构通过业务员从银行获得抵押估价业务, 最终银行获得估价报告, 估价机构收取评估费, 业务员提取业务提成, 这就是一个业务系统。银行、业务员都是估价机构的利益相关者。构建怎样的业务系统与估价机构的定位有直接关系, 如果目标客户是银行, 银行网点多, 每个网点都有或多或少的抵押估价业务, 因此需要有较大规模的业务员队伍。如果目标客户是政府机构, 则需要较高水平的业务人员、估价师或者是其他研究人员, 甚至是估价机构负责人亲自出马。其实, 这个业务系统是传统意义上的。“商业模式创新”理论要求我们站得更高、视野更宽地看待业务系统, 例如, 还有没有其他方式创造收入、节省开支?我们免费赠阅的专业杂志是不是可以有一些广告收益?估价报告是不是可以在不影响报告严肃性的前提下刊登一些小型的广告, 我们积累的价格信息还有没有其他利用价值?把它们都变成估价机构的利益相关者, 我们的日子可能更加好过。

“商业模式创新”理论建议我们思考下面4个问题来确定企业的利益相关者:第一, 拥有或可以从事什么样的业务活动;第二, 行业周边环境可以提供哪些业务活动;第三, 可以为各个相互作用的主体提供什么价值;第四, 从共赢的角度, 应该怎样做才能将这些业务活动形成一个有机的价值网络, 同时又让其他利益相关者得到他们想要的收益。

二、房地产估价机构的“关键资源能力”

关键资源能力是指让商业模式运转所需要的相对重要的资源和能力。估价行业是一个竞争比较激烈的行业, 承揽业务的能力最为重要。因此, 关键资源能力第一位的是机构资质等级, 资质等级高, 其业务范围就宽;第二位的是地域, 如据统计, 包括资产评估在内的各类评估收费, 北京是深圳的10倍左右;第三位的是业务平台, 业务平台指的是估价机构在哪些金融机构、政府部门入围, 可以做业务。排在后面的是:估价师的综合素质 (包括技术水平、经验、沟通协调能力、工作效率) 、业务人员的综合素质和能力、企业品牌、内部管理和激励制度、报告质量、知识和信息的积累, 等等。这些都是传统估价业务所要求的, 如果我们创造了新的业务, 开拓了新的收入来源, 也需要有新的关键资源能力。每个估价机构都应该从自身出发, 整合自己的关键资源能力。

三、房地产估价机构的“盈利模式”

传统的盈利模式是“做什么就靠什么赚钱”。创新的盈利模式对估价行业最有意义的主要是业务捆绑、业务延伸、关联业务开发, 典型的有:吉利公司的“剃须刀+刀片”盈利模式、部分设备制造商的“销售设备+运营管理”盈利模式, 等等。

当前, 房地产估价机构的盈利模式主要还是传统的盈利模式, 也就是“做估价就凭估价报告赚钱”。在深圳, 拆迁估价业务已经有一些前后延伸, 例如, 前期协助拆迁人进行调查, 拟定补偿安置方案, 进行政策和工作程序的培训宣讲等;中期的拆迁估价;后期的协助谈判、资料收集整理归档等, 实际已经做了拆迁服务的工作。我们的拆迁估价中, 实际也做了造价评估、资产评估的事情。那么, 还有没有其他的关联、延伸业务可以开发?还能不能让其他人分摊一些成本?拆迁估价业务基本上都是拆迁人委托的, 但是被拆迁人也有权力自行委托有资质的估价机构进行估价, 作为评估公司也可以开发这类业务。

四、房地产估价机构的“自由现金流结构”和“投资价值”

自由现金流结构是企业经营过程中产生的现金收入扣除现金投资后的状况, 其贴现值反映了采用该商业模式的企业投资价值。不同的现金流结构反映企业在定位、业务系统、关键资源能力以及盈利模式等方面的差异, 体现企业商业模式的不同特征, 并影响企业成长速度的快慢, 决定企业投资价值的高低。在激烈竞争的年代, 专业化经营、创造多样化的收入来源和盈利点多样化的盈利模式越来越重要。

房地产估价行业一般来说现金流结构比较好, 属于一种小规模的轻资产商业模式, 现金投入比较小, 只要能维持收入, 基本都能维持正常经营。前几年, 深圳一家国家一级房地产估价机构的股权在市场上拍卖, 评估溢价达到三倍以上, 说明其投资价值还是比较高的。还有没有办法增加收入、降低成本?增加收入要拓展业务, 前面已经谈到。降低成本方面, 办公复印设备采用租赁方式, 可以避免一次性购买支出, 同时减少或避免维修支出和购买耗材支出;电脑更新换代快, 有的估价机构统一配置手提电脑, 方便估价师回家加班和出差, 购买和维修费用由估价机构和估价师分摊, 超过一定时间估价师离开估价机构, 电脑可以带走。类似这些都是可以做文章的地方。

参考文献

浅析房地产估价方法的选择 篇8

1 估价方法的选择

不同目的的房地产估价, 应选择不同的估价方法是实现目的的手段, 在实际估价中, 委托方会有不同的目的, 针对不同的目的应选择不同的方法。

1.1 国有土地使用权出让价格评估

国有土地使用权出让价格评估为政策性的估价范围, 根据不同的转让方式应选择不同的估价方法。如以拍卖方式出让土地使用权, 宜重点选择市场法和假设开发法。如果土地使用权市场交易较为活跃, 可比实例较多时, 可采用市场法。在采用市场法评估国有土地使用权价格时, 应选取与估价对象土地有可比性的交易实例三个以上。所谓可比性, 是指土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性、土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一性。同时还应注意选取的交易实例的土地交易日期是否接近评估时间, 交易是否正常。然后在交易日期、交易情况、区位状况、实物状况等方面予以调整, 得出估价对象土地使用权的价格。在采用假设开发法时, 其方法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件经规划主管部门审批, 只有在此情况下, 估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案, 才能据此规划方案假设得到开发建设后的剔去建筑物部分的剩余土地部分价格。如是以协议出让土地使用权时, 应选择成本法、基准地价修正法。

1.2 房地产租赁评估

在进行房地产租赁评估时, 如果房屋租赁市场公开, 租赁信息充分, 应首选市场法。在运用市场法评估时, 应广开信息渠道, 可查阅有关报刊中租赁的信息, 收集房地产交易展示会的资料, 了解房地产中介的租售行情。在调查房地产租赁交易的实例时, 不仅应了解交易实例的价格及房地产的状况, 如座落、面积、结构、交通条件等。还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。因为这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较是不可缺少的比较项目。只有全面而准确地选取可比实例及其实例的比较项目, 并在此基础上进行适当修正调整, 才可能得出反映公开市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。如果租赁房屋预期收益可预测或可确定, 应用收益法。收益法评估房屋租赁价格的关键是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入, 主要包括有效毛租金收入、租赁保证金收入、押金等。扣除维修费、管理费、保险费、税金四项税费。四项税费的取舍, 应根据租赁契约规定的租金涵义决定。如四项租金全部由出租方承担, 应将其全部扣除。如部分为出租方承担, 则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时, 应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。如果市场难以提供类似估价对象的可比实例, 也不便预测净收益时, 可采用成本法。因为成本法易于计算, 并能把握房屋租赁价格基本标准。采用该方法估价时, 应先求取建筑物的重置价格, 一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定, 也可采用按工程造价估算方法取得。

1.3 城市房屋拆迁补偿估价

根据建设部印发的《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十六条拆迁估价一般应当采用市场法, 不具备采用市场法的条件, 可采用其他估价方法。如在一些房地产市场不够发育的地区, 就难以采用市场法, 即使在总体上房地产市场比较发达的地区, 在某些情况下市场法也可能不太实用。对于特殊用途的被拆迁对象, 如学校、幼儿园、军事等公益用房, 或被拆迁房屋周边房地产市场不完善, 不具备采用市场法条件的房地产, 可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价目的的特殊性, 尽量避免使用收益法、假设开发法, 可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。

2 不同类型的房地产估价

2.1 居住房地产估价

居住房地产之间的相似性比其他类型的房地产多, 在一个居住小区中, 往往有许多幢住宅采用同样的图纸施工, 在外观上几乎是一样的, 在同一幢住宅楼内, 特别是高层住宅, 楼层接近而方位相同的各套住房也基本上没有什么区别。同时, 居住房地产的交易量一般也是各类房地产中最大的, 因此居住房地产估价的可比性较强, 比较容易找到足够数量的可比实例, 应主要采用市场法。

2.2 商业房地产估价

商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益, 商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上, 所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法。采用收益法估价时, 首先要准确界定由商业房地产本身带来的净收益, 不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素产生的收益。另一方面, 还要正确选取报酬率。商业房地产的转售转租比较频繁, 特别是小型商铺更是如此, 因此比较容易获取交易实例, 所以在商业房地产估价时, 市场法也可以是一种常用的方法。在有些估价中, 例如商业房地产的抵押估价, 或是对将要转变用途的房地产进行估价时, 也会用到成本法作为辅助。

2.3 工业房地产估价

工业房地产估价涉及各类工业, 各类工业有各自的行业特点、生产要求, 即使生产同一产品的工业企业, 由于工艺、流程的不同, 对厂房、用地的要求也可能不同。因此, 工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例, 特别是非标准厂房, 更是不容易在同一供需圈内找到符合条件的比较实例。所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地带, 往往有较多的标准厂房, 这些标准厂房的租售实例较多, 可以考虑采用市场法估价。如果可以从企业的总收益中分离出房地产的收益, 则可以考虑采用收益法。但这种分离通常有一定的难度, 特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。由于上述原因, 所以工业房地产估价时, 应较多采用成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格, 从而可以制定当地统一重置价格表。非标准厂房的重置价格的确定有两个主要途径, 一是参考预算价格计算, 二是利用标准厂房的重置价格表, 根据跨度、柱距、高度等修正参数由经验得出。

房地产估价风险成因与防范策略 篇9

(一) 客观性

引发房地产估价风险的因素是客观存在的, 这是由房地产估价的“估”这一专业判断特点来决定的, 估价人员需利用广泛的专业知识、丰富的实践经验进行判断, 而大部分专业知识和实践经验只有通过长期观察、了解事物的发展来进行积累。估价人员只能通过积累自身经验来采取有效措施降低风险发生的可能性, 而不能绝对避免风险的发生。

(二) 潜伏性

估价工作完成之后, 导致房地产估价风险的可能性已经客观形成, 但不一定显现, 有关当事人要承担的责任和遭受的损失暂时还没有成为现实。只有在相关风险因素显现并发生变化时, 才能转化为风险, 但是如果这种状况一旦被相关利益人发现, 并且他们不能再容忍这种状况已经给他们造成的损失, 那么, 这种潜在的风险将会成为事实风险。

(三) 模糊性

房地产估价的特点决定了房地产估价结果的非唯一性。在选择客户、选择估价依据和方法、制定估价计划等方面的不同, 估价结果也会发生相应的变化, 因此, 估价风险难以定量判断。目前, 也没有适当模型解释风险各个因素之间的关系, 风险衡量困难, 责任难以界定。

(四) 多因素性

房地产估价风险存在多因素性, 估价风险寓于估价全过程的每个环节、每个方面, 每个环节的具体风险又是由多种因素构成的, 同时涉及政府、估价机构、估价人员及相关经济主体等多个利益方, 政府法律政策、机构经营管理、人员职业操守等都会成为风险因素。

二、房地产估价风险成因分析

(一) 客观原因及分析

形成房地产估价风险的客观原因是指不以估价主体的主观意志为转移的, 无法通过估价主体自身努力予以控制和消除的导致风险的因素。这些客观因素主要有:

一是房地产估价行业本身固有的风险。我国房地产估价行业形成和发展的时间较短, 理论界和实务界对估价理论与方法的研究仍处于探索阶段, 存在理论的滞后和实践的发展之间的矛盾, 估价方法的有限性与估价对象的复杂性、估价目的的多样性之间的矛盾, 估价结果的咨询性与估价报告使用者对估价结果的过渡依赖性之间的矛盾。这些矛盾不可避免地会给房地产估价行业带来了一定风险。此外, 房地产市场的区域性及不完善性都会不同程度地给房地产估价带来风险。

二是政策法规风险。政策法规风险主要是由于估价人员未能全面掌握、透彻理解国家和地方的有关政策法规或政策法规运用不合理所引起的估价失误而带来的风险。在我国现阶段经济发展形势下, 有关政策法规变动频率比较大, 而且各地方也会根据本地的特殊情况出台相应的规定。因此, 估价机构和人员如果不能随时掌握政策法规的最新变化和地方上的一些特殊规定, 保持信息渠道通畅, 理解政策背景, 就会影响房地产的正常评估, 引发政策法规风险。

三是社会公众、政府部门对行业的理解存在偏差。房地产估价属于专业性社会中介服务行业, 具有自己独特的角色和作用。然而, 在现实社会中, 房地产估价的功能和作用常被曲解, 给行业执业带来不必要的风险。随着房地产估价事业的日益发展, 社会公众对估价主体具备的专业知识和实践经验不断提出更高的要求, 但注册房地产估价师执行估价业务具有较强的主观判断色彩, 与公众独立、客观、公正的客观要求之间存在一定的矛盾, 如果不正确理解这种矛盾, 也会给房地产估价业务带来一定风险。

四是估价主、客体信息的不对称。房地产估价工作是一项涉及面广、估价对象复杂、估价目的各异、价值标准和方法各有侧重的工作。房地产估价主体对估价标的物价值的揭示是通过对信息的收集、鉴定和分析来进行价值判断的, 是否掌握丰富的基础资料和市场信息是估价结论能否准确公正的重要保障, 而实际估价过程中信息不对称现象普遍存在, 使得估价主体在收集、鉴定和分析信息过程中可能产生遗漏或错误, 致使对估价标的物的价值做出与实际价值不一致的结论, 从而产生估价风险。

(二) 主观原因及分析

主观原因是指来自于资产评估行业内部的风险, 主要体现在以下几个方面:

一是房地产估价业务的性质。房地产估价业务具有价值判断性质。根据价格规律, 房地产估价的市场价格总是围绕着理论价格而上下波动。房地产理论价格是长期均衡价格, 它客观地存在着, 并发挥着作用, 而房地产估价是市场价格, 它是估价人员根据估价目的, 遵循估价原则, 按照估价程序, 选用适当方法, 并综合分析影响房地产价格因素的基础上, 对房地产在某一估价时点的客观合理价格作出的一种估测、判断。由于影响房地产价格的因素较多, 在实际把握中难以做到完全准确, 评估价格与理论价格之间存在一定的差异是不可避免的, 这就决定了估价工作的风险性。

二是估价人员专业能力不足。房地产估价需要运用知识和经验进行判断, 采用哪种评估方法、哪种评估参数, 收集多少评估依据, 提出什么评估结果, 都直接依赖于估价人员的判断, 取决于估价人员的经验和业务能力。由于我国房地产估价起步较晚, 估价人员的专业知识和实践经验都还有限, 专业胜任能力和业务水平不高, 在估价业务中面对错综复杂的评估内容往往会无所适从, 使估价风险加大。

三是估价机构之间恶性竞争严重。现阶段在我国房地产估价行业有一个突出的现象, 由于房地产估价机构过多, 估价业务不饱满, 各房地产估价机构之间为争揽业务而不计成本, 采取不正当的压价竞争, 造成了估价成本比例的不断攀升, 从而加大了估价工作的行业风险。

四是估价人员的职业道德和执业水平不过关。由于我国目前仍未形成一套非常完整、科学的估价人才培养、准入及晋级机制, 且法律法规方面还不够健全完善, 缺乏对从业人员有效的约束和考核, 因此受到知识结构和政策水平的限制, 市场的激烈竞争就导致许多估价人员职业道德观念淡薄, 在实践中发生程度不同的差错, 从而导致估价风险的产生。

三、房地产估价风险防范与规避

(一) 强化风险防范意识, 树立质量竞争观念

要强化房地产估价风险, 估价人员必须转变思想观念, 充分认识到房地产估价风险的防范和控制不仅是理论研究的对象, 也是关系到房地产估价行业生存发展的大问题。进而树立起质量竞争意识, 克服短期利益驱动, 以质量求信誉, 以信誉求发展。虽然房地产估价风险是客观存在的, 但只要估价人员充分认识到估价风险的广泛性和危害性, 强化风险意识, 保持应有的职业谨慎, 严格按《房地产估价规范》和有关法律法规进行估价工作, 拟定科学的估价计划, 采用正确、恰当的估价程序和方法, 制作全面规范的估价报告, 就能降低估价风险发生的可能性。

(二) 建立健全估价机构内部质量控制体系, 加强内部控制管理

建立和完善估价机构内部质量控制体系需要从获取估价任务开始, 一直到项目完成后向用户提供估价报告为止。估价机构应建立有效的内部风险管理机制, 一般包括风险预测、风险控制和风险监督三个阶段。第一, 风险预测, 即估价机构承接业务要谨慎, 一定要对委托目的、范围、要求、时限等进行充分了解、分析, 在制定项目实施计划时, 增加风险预测的内容, 对待估价项目的可行性进行分析论证, 找出其中可能存在的风险因素, 并制定出有针对性的规避措施, 同时要确定选派合适的、能胜任的专业人员, 这是提高执业质量的关键。第二, 风险控制, 在项目实施过程中, 要求估价机构有科学完善的内部控制计划和实施流程, 并贯彻于估价项目的各个环节。一定要遵循执业规范, 作到取证充分、适当, 底稿完整, 记录详尽。第三, 风险监督, 主要作用在于及时发现反馈和规避风险, 主要内容包括建立风险责任制、估价报告审核制以及风险监督奖罚制度, 强化估价人员的风险意识, 确保将估价风险减低到最低限度。

(三) 加强房地产人员专业素质与职业道德建设

房地产估价人员专业素质和职业道德水平的高低直接关系着房地产估价风险, 以及发生风险损失可能性的大小, 同时也反映着房地产估价人员风险意识的强弱。降低房地产估价风险, 必须从提高房地产估价人员的专业素质和职业道德水平入手。必须加强对执业人员的业务培训, 完善房地产估价师后续教育。继续教育是不断提高估价师业务水平和能力的必然要求, 为了适应不断变化的环境需要, 估价师必须不断学习, 更新和拓宽自己的知识面, 不断关注行业新动态, 及时把握房地产估价政策的调整, 思考解决新问题的方式。要提高房地产估价人员专业技能素质, 使其熟练掌握有关房地产估价方面的法律法规, 在实践中积极探求新的估价理论及方法, 使之更好地与实践相结合。房地产估价机构还应当积极创造条件, 采用多种有效方式加强执业人员的业务培训, 组织开展与其他估价机构之间的业务交流活动, 共同商讨应对房地产估价风险的防范策略。

(四) 建立信息数据系统, 增强房地产信息透明度

房地产估价师在进行房地产估价时, 需要大量的信息作为估价参考和类比的依据, 由于信息不完整或者不准确而产生的风险较难避免, 这与现在房地产信息透明度不够有相当的关系。房地产信息包括政府政策、房地产市场和其他相关的信息, 主要指房地产市场交易信息、房地产开发项目手册备案管理、商品房预售管理、房地产权属登记、存量房转让、房屋租赁管理、房地产企业信用档案等业务信息以及政府可以公开的土地出让计划、土地出让情况等。

参考文献

房地产估价市场法的运用 篇10

有人认为市场法是最简单、最容易操作的一种方法。很多估价公司都有标准的市场法估价报告格式范本, 即所谓的报告模板, 一些估价人员在评估时走捷径, 对报告模板进行简单的增加和删改后就能快速地完成一宗报告的撰写。这种做法严重违背了市场法的科学性, 也损坏了评估的信誉。事实上, 市场法的运用需要注重可比实例的质量, 需要建立比较基准, 需要比较多种价值影响因素, 所以市场法是房地产估价三大基本方法中难度最大的一种。运用市场法估价, 通常包括以下步骤:搜集交易实例→选取比准实例→建立价格比较修正的基础→交易情况修正→交易日期修正→房地产状况修正→综合求取比准价格。评估时每个步骤都要认真细致, 这样才能得出客观合理的估价结果。

一、搜集交易实例

运用市场法估价需要拥有大量的交易实例, 只有这样才能把握正常的市场价格行情, 选择出符合要求的可比实例, 保障根据可比实例评估出的估价对象价值精准合理。因此, 估价人员应当尽力搜集较多的交易实例。需要搜集的内容一般包括:交易实例房地产的基本状况、成交价格、成交日期、付款方式、交易时的状态、交易双方及交易目的。上述内容应针对不同房地产的类型, 制作成统一的房地产交易实例调查表, 避免重要事项的重复和遗漏。

二、选取可比实例

虽然交易实例可能较多, 但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点, 有些交易实例并不适用, 需要从中加以选择, 作为可比实例。

可比实例选取得恰当与否, 直接影响到市场法评估出的价格的准确性, 应特别慎重。

选取可比实例的基本要求是:可比实例应是已经发生了交易的真实的房地产;可比实例应是与估价对象的类似房地产;可比实例的成交日期应与估价时点接近;可比实例的交易类型应与估价目的吻合;可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。

选择中要注意几种不可比的情况:不同地域;成交价格调整幅度超过了30%;用途不同;交易时间超过2年;权利性质不同;规模档次不相当;交易类型与估价目的不吻合。

可比实例的数量不是越多越好, 一般应在3个以上 (含3个) 10个以下 (含10个) 。

三、建立可比基准

选取可比实例后, 应对可比实例的成交价格进行换算处理, 使它们与估价对象之间的口径一致、相互可比, 并统一到估价对象的价值内涵上来, 为后续的成交价格修正与调整建立一个共同的比较基础。建立价格可比基础包括:统一房地产范围, 统一为现房价格, 统一付款方式, 统一采用单价, 统一币种和货币单位, 统一面积内涵, 统一面积单位。

一些估价人员不进行比较基准的建立, 他们对各可比实例不认真细致地查勘、分析、比较, 随意对各种因素进行修正 (调整) , 因此估价作业“效率”高, 但同时也加大了评估风险。目前估价实务中建立比较基准的关键点在于统一房地产范围和统一为现房价格。

1.统一房地产范围。某些估价对象, 有时难以直接选取到与其范围完全相同的房地产的交易实例, 只能选择“主干”相同的房地产的交易实例。这种情况在实际估价中有以下三类:一是房地产实物范围不同;二是含有非房地产成份;三是带有债权债务的房地产。第一种情况下, 要将可比实例房地产范围统一到估价对象房地产范围, 补充可比实例房地产缺少的范围, 扣除可比实例房地产多出的范围, 相应地对可比实例的价格进行加减。第二种情况下, 要将可比实例房地产范围统一到“纯粹”的房地产范围, 将含有非房地产成份的房地产价格减去非房地产成份的价格即为房地产价格。若估价对象含有非房地产成份, 在市场法最后步骤求出了不含非房地产成份的房地产价值后, 再加上非房地产成份的价值, 就可得到估价对象的价值。第三种情况下, 要将可比实例房地产范围统一到“干净”的房地产范围, 将带债权债务的房地产价格减去债权加上债务就是房地产的价格。如果是估价对象带有债权债务的, 在市场法最后步骤求出了不带债权债务的房地产价值后, 再加上债权减去债务, 就可得到估价对象的价值。

2.统一为现房价格。一手房成交时大多为期房。如果用此作为可比实例, 必须将其期房单价换算成现房单价。在期房与现房同品质下, 期房价低于现房价。主要原因是现房可以立即出租、有租金收益以及无买期房存在的风险。期房价与现房价之间的关系是:

现房价格=期房价格+出租的净收益的折现值 (预计从期房达到现房期间) +风险补偿

需要注意的是, 出租的年净收益问题要视租金是年初或年中或年末取得而区别对待, 而且风险补偿问题是比较复杂的, 主要包括资金及质量风险, 质量又包括所在楼宇单体质量、小区品质及配套设施。这些风险取决于开发商、建筑商、监理单位的资信与能力以及成交日至交房时间的长短等因素。

3.统一采用单价。在统一采用单价方面, 通常为单位面积上的价格。房屋及建筑物通常为单位建筑面积、单位套内建筑面积或者单位使用面积上的价格;土地除了单位土地面积上的价格, 还可为单位建筑面积上的价格———楼面地价。在这些情况下, 单位面积是一个比较单位。根据估价对象的具体情况, 还可以有其他的比较单位。

4.统一币种和货币单位。若可比实例与估价对象的币种不同, 则需要统一。不同币种的价格之间的换算, 应采用该价格所对应的日期时的汇率, 在通常情况下, 是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行交易日期调整, 那么对进行了交易日期调整后的价格就应采用估价时点时的汇率进行换算。

在统一货币单位方面, 按照使用习惯, 人民币、美元、港币等, 通常都采用“元”。

5.统一面积内涵。在现实的房地产交易中, 既有按建筑面积、套内建筑面积计价的, 也有按使用面积计价的, 若可比实例与估价对象的面积内涵不同, 则需统一。它们之间的换算公式为:建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积÷建筑面积;建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积÷建筑面积;套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积÷套内建筑面积。

6.统一面积单位。在面积单位方面, 我国内地通常采用平方米。

四、交易情况、交易日期和房地产状况的调整与修正

在选取了可比实例、建立了比较基础后, 需要进行各种因素的调整修正。这些调整修正不仅要定性正确, 还要定量合理。

1.交易情况修正。可比实例的成交价格可能是正常的, 也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是客观合理的, 所以如果可比实例的成交价格是不正常的, 则应将其修正为正常的, 如此才可以作为估价对象的价值。

房地产成交价格容易受一些特殊因素的影响而偏离正常的市场价格, 如利害关系人之间的交易、急于出售或急于购买、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解、交易双方或某一方有特别动机或偏好、拍卖、招标、哄抬或抛售等特殊交易方式、交易税费非正常负担、相邻房地产的合并、受债权债务关系影响的交易等都会影响房地产的交易价格。

若可比实例存在上述状况, 则需对其进行修正调整。

2.交易日期调整。可比实例的成交价格是其成交日期的价格, 而估价对象的价值是估价时点的价值, 如果成交日期与估价时点不同, 即使两宗完全相同的房地产, 在两个不同的时点价格也会有所不同。因此, 应将可比实例在其成交日期的价格调整为估价时点的价格, 即进行交易日期调整。

在进行交易日期调整时, 需要注意以下几点:一是这一时间段内当地的类似房地产价格变化是否一致, 如果不一致应该分时间段进行调整;二是价格变化所采用的参数必须是合理的, 而且是有依据的, 决不能按需而随意求取;三是日期调整的方法与市场背景分析的口径要一致;四是同一估价机构对于同区位的同类房地产的日期调整幅度要大致相同。

3.房地产状况调整。房地产自身状况的好坏关系到其价格高低, 如果可比实例房地产与估价对象房地产状况之间有差异, 则应进行房地产状况调整。

房地产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况, 所以房地产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。每一种状况还可以细分为若干因素。由于构成房地产状况的因素多而复杂, 房地产状况调整是市场法的一个难点和关键。

房地产状况调整总的思路是:如果可比实例房地产状况好于估价对象房地产状况, 则应对可比实例价格做减价调整;反之, 则应做增价调整。

在房地产状况调整中应注意以下问题: (1) 可比实例房地产状况, 无论是区位状况、权益状况还是实物状况, 都应是其成交时点所对应或反映的房地产状况, 而不是在估价时点或其他时候的状况。 (2) 不同使用性质的房地产, 影响其价格的区位和实物因素不同, 即使某些因素相同, 但其对价格的影响方向和程度也不一定相同。因此, 在进行区位状况和实物状况的比较调整时, 具体比较调整的内容及权重应有所不同。 (3) 在房地产状况调整中, 可以根据每个因素的具体情况而分别予以调整。

经过对交易情况、交易日期和房地产状况的修正调整之后, 就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格调整为正常市场价格, 将可比实例在其成交日期的价格变成了估价时点的价格, 将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

综上所述, 在采用市场法估价时对可比实例的质量、比较基准的建立、各种修正调整值等方面都有很高的要求和很多的约束条件, 只有做好了这些方面, 估价结果才会客观、合理。

参考文献

[1].中国房地产估价师与房地产经纪人协会.房地产估价案例与分析.北京:中国建筑出版社, 2005

[2].中国房地产估价师与房地产经纪人协会.房地产估价理论与方法.北京:中国建筑出版社, 2007

房地产估价师 篇11

关键词：房地产税；税基评估；批量估价法

一、房地产税税基评估的需要及特点

（一）房地产税税基评估需要的产生。十八届三中全会提出要加快房地产税立法并适时推进改革。房地产税作为保有环节的财产税意义重大。长期来看，房地产税的开征有其必然性。从我国房地产税税制改革的基本设想以及国外经验来看，采用市场评估价格作为计税依据是大势所趋，由此产生了房地产税税基评估的需要。

（二）房地产税税基评估的特点。房地产价格评估活动在土地和房屋征收、房地产抵押等经济活动中应用的比较广泛，房地产估价方法也比较成熟，但房地产税基评估与一般性的房地产估价活动相比，有其特殊性：（1）估价对象数量巨大。房地产税基评估是对一城市全部应税房地产进行评估，同一评估活动中所涉及房地产的数量非常大，属于批量评估。（2）估价活动具有重复性。随着房地产市场价值的变化，房地产税基往往需要重新评估。例如美国的一些州每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估。

二、批量估价法在房地产税税基评估中的应用

基于房地产税税基评估的特点，宜采用成本较低效率较高的批量估价法。批量估价法指的是以个体房地产估价方法为理论基础，运用数理统计原理建立估价模型，结合计算机、地理信息系统等技术，在估价时点一次性对多宗房地产进行的价值评估活动。下面探讨下批量估价法的两种具体操作方式。

（一）“标准房地产”修正法。“标准房地产”修正法是指按照商圈、生活配套、交通、环境等区位因素（或者行政区划），将征税城市（区域）划分为不同的评税分区，在每一评税分区选定平均典型的房地产作为标准房地产，先评估出标准房地产的单位价值作为基准价值，然后根据影响房地产价值的实体因素（建筑结构、是否成套、建筑年代、朝向、楼层等）的不同，对基准价值进行修正，得出其他应税房地产的价值。标准房地产的价值可以通过传统的个体估价方法得出。即，应税房地产价值=标准房地产基准价值×面积×调整系数

以评估杭州市西湖区应税住宅价值为例，“标准房地产”修正法可以按以下步骤来操作：（1）划分评税分区并设定标准房地产。根据西湖区的行政区属和市场状况将西湖区划分为D1、

D2、D3三个评税分区，在各评税分区按以下要求设定标准房地产，其基本情况如表1：

（2）评估标准房地产的单位基准价值。由于住宅有较多的交易实例，可以采用市场比较法来评估标准房地产的市场价值（具体过程略）。结果如表2：

（3）确定影响房地产市场价值的各个因素并设定修正系数表。假定A、B、C分别为D1、D2、D3三个评税分区内的任意一宗应税房地产，其房地产状况与标准房地产对比如表3，因素修正系数如表4：

（4）计算应税房地产价值。用标准房地产的基准价值乘以修正系数以及各自的建筑面积可得到应税房地产的价值。结果如表5：

（二）多元回归分析法。多元回归分析法就是通过收集与应税房地产位置和销售日期相近的房地产及其交易价格， 应用统计软件进行分析得出价格与各价格影响因素之间的定量关系，建立回归分析模型Y=b1X1+b2X2+…+bnXn。该模型反映了Y值和若干独立变量X1、X2、...Xn的统计关系，其中Y为因变量通常表示售价，Xn为自变量，通常表示楼龄、结构、面积、房型、景观、装修等。

同样以评估杭州市西湖区住宅价格为例，运用多元回归分析法可以按以下步骤来操作：（1）划定评税分区。将西湖区分为D1、D2、D3三个评税分区。以西湖区D1区为例，选择西湖区

D1区近期成交的108套住宅作为样本进行统计分析。

（2）筛选房地产价值影响因素。影响房地产价值的因素很多，需要对其中比较重要的因素进行相关性检验，通过检验的因素才可以加入模型。本例中通过检验的因素有：位置（L）、面积（S）、楼龄（A）、装修（D）、房间数（R）、楼层（F）、卫生间数量（T）、客厅数（P）、阳台数（B）、房型（BS）。

（3）建立回归模型。以上述房产价值影响因素作为回归模型的自变量，房地产价值作为因变量，建立多元回归模型。通过Eviews3.1，得到以下结果：

其中调整后的R2=0.956404，DW=2.021127。可以看出模型中自变量房型、位置、面积、房龄、装修通过了T检验，但是房间数、卫生间数、楼层、阳台数以及客厅数的T检验却不显著。剔除未通过T检验的变量，即只考虑位置、房龄、房型、面积、装修这五个变量，第二次建立回归模型，通过Eviews3.1，得到以下结果：

调整后的R2=0.955719，DW=1.973343。可以看出模型中5个自变量都通过了相关的T检验，并且其调整后的R2=

0.955719，说明这5个变量可以近似的解释房地产的价值，通过查表，DW值处于合理范围。

最终回归模型可以确定为：

P =0.449072 ×S +0.097170 ×L-0.920681 ×A +5.415448 ×D+6.637180×BS

（4）回归模型的检验校准。利用建立回归模型时所采用样本房地产的原始数据，对回归模型评估结果的准确程度进行检验。本例中通过模型输出的结果与原始销售价格基本符合。

（5）根据模型测算应税房地产的价值。将所需要评估的应税房地产的因素值带入回归模型的自变量中，得到的因变量值即为应税房地产的价值。

三、应用批量估价法的必要前期工作

（一）建立完善的房地产基础数据库。完善的房地产数据库的是应用批量估价法的物质基础。数据库包含的数据应该有：①地理数据，如物业位置、交通状况、临街状况等；②房地产特征数据，比如房龄、楼层、面积、房间数等等。③销售数据，如销售时间、销售价格等。

（二）构建科学的价值影响因素及修正体系。本文讨论的两种批量估价法本质上属于市场比较法。确定的影响房地产价值因素、各因素的影响权重、房地产状况赋值标准是否合理直接影响了估价结果的准确性以及评税行为的公正性。所以构建科学的相对统一的价值影响因素及修正体系非常重要。

参考文献：

[1] 纪益成，傅传锐.批量评估——从价税的税基评估方法[J].中国资产评估，2005

[2] 张爱珠.“对房地产税基评估的探讨”.税务研究，2008（4）

[3] 国家税务总局地方税务司. 房地产评税理论与方法[M]. 中国税务出版社，2006.

对房地产估价一些基本问题的思考 篇12

1. 从市场角度而言, 人们购买或出售房地产这种大

价值量的特殊商品时, 总是要调查了解同一市场或附近同类市场上具有同等效用的同类房地产的市场行情, 在认真分析、比较交易具体情况的基础上, 通过买卖双方的反复谈判而最终形成交易价格。可见, 房地产价格是房地产交易双方在理性经济行为下形成并为交易双方接受的价格。房地产估价同样要遵循这一假定, 模拟正常市场的交易过程进行估价, 以获得客观公正并为大多数交易双方接受的价格。这一思想正是经济学中的替代原理, 由这一基本原理出发而形成的估价方法就是比较法。

2. 从投资角度出发, 购买房地产是一种投资, 尤其以

土地投资最为明显, 是投资就期望将来获得收益 (利润) 并以利润最大化为目标。显然, 所投资房地产未来的期望收益能力是投资者的投资期望目标, 而要达到这一目标, 投资者就必须在房地产市场、区位、规模、类型等方面进行充分的调查、分析、论证和规划, 以满足项目开发完成后的市场需求, 实现投资目标。作为房地产估价, 估价人员也要遵循房地产投资者的这种理性投资行为, 以估价对象未来收益能力为基本依据, 测算房地产的价格。这一基本思路正是商品价格的预期收益原理, 由这一原理出发而形成的估价方法, 称为收益法。

收益还原法理论依据为效用价值论。它主要是从使用者 (或买方) 即需求者角度, 运用预期收益原理, 将未来收益资本化, 确定房地产价格等于未来所获收益的折现之和。此房地产评估方法求算的价格为收益价格。房地产需求方对未来物业的需求量取决于物业购置价格和对未来收益的预期。物业购置价格越高, 要求未来收益水平越高, 未来收益的资本化价格越高, 投资风险越大, 因此置业需求量越小, 所以, 置业需求曲线既反映了其购置价格与需求数量的关系, 也反映了收益价格与需求数量的关系。

3. 房地产投资与其他一切商品投资一样, 需要发生

各种必要的成本 (费用) , 如土地取得费用、土地开发费、建筑物建造费、各种税费和利息等。对开发商而言, 房地产项目开发完成后在市场上的售价, 不能低于其开发过程中所发生的投资总费用 (包括开发商利润) , 否则, 会因不能实现其期望目标而不愿出售或出租。从购买方而言, 购买者愿意购买房地产的价格, 不能高于其自己开发建造同样房地产所需的成本费用之和, 否则, 购买者宁愿自己开发。

二、房地产估价技术路线与估价方法的关系

1. 比较法反映的是这样一种对价格形成过程的认识。

房地产的正常价格是该房地产在公开市场上最可能的成交价格, 即能被大多数买方和大多数卖方认可的价格。正是按照这种对价格形成过程的认识, 比较法采用选取类似房地产的实际成交价格作为评估对象房地产价格依据的技术路线。

2. 收益法体现对价格形成过程的认识。

将购买房地产作为一种投资, 如将该投资项目未来可获得的所有净收益折现之后累加, 所得值不应小于投资额, 从而可用这一结果作为估价对象房地产的价格。即收益法体现在估价技术路线是:房地产的现时价格是由房地产未来可获得的收益决定的。

3. 成本法所反映的估价技术路线。

在无法通过市场直接得到估价对象正常价格的情况下, 按照生产费用价值理论, 对估价对象房地产价格的各组成部分进行分解, 调查了解各组成部分的正常市场价格, 再将它们累加后作为估价对象的正常价格。即成本法认可这样一种价格形成过程, 房地产价格是由组成房地产的各部分的正常市场价格累加而成的。

4. 假设开发法所体现的估价技术路线。

未完成的房地产价格, 就是该房地产完成后的价格和从未完成到完成整个过程所需增加的各项投入以及相应的锐、利等的差额。

三、房地产估价目的与估价结果的关系

1. 具体房地产估价中一旦设定了估价的目的, 也就

确定了估价对象房地产的价格内涵、价值标准及所采用的技术路线、估价方法。而估价目的不同, 房地产估价的依据、价格内涵与价格类型、采用的价值标准、估价技术路线以及估价方法等就会不同, 甚至估价的范围和价格构成要素也可能不同。因此, 估价目的影响估价结果。

2. 估价目的不同往往同一房地产会评估出不同的价格。

美国著名土地经济学家雷利·巴洛维对此有精辟的论述:“不动产经济价值的一些重要概念, 可以用一个经营者花费5万美元购置一块建筑场地, 然后再花费20万美元修建一栋办公楼的例子说明。这时他在他的财产中已投入了25万美元, 表示投资成本的总和。当他将其财产作为抵押贷款评估时, 该购产只会有21万美元的贷款价值, 估税员以13万美元估定财产收税价值, 如果该财产所有者决定出售其财产, 在与不动产经纪人谈妥以后, 他决定标价30万美元, 然而, 在他确实得到标价以前, 他会发现自己的财产正是某种公共项目所需的, 可以得到27.5万美元的征用价值。上面这5个数字中, 每一个都代表着一个经济价值的衡量, 每一个数字都有一种解释和合理性。”这一论述说明, 同一对象房地产由于估价目的不同, 导致其价格内涵不同, 于是同一房地产出现了多种价格, 同时这些价格不仅在质上是不同的, 在量上也有较大差异。充分说明估价目的对估价对象的价格内涵及估价结果的决定性影响, 从而要求估价人员在估价过程中必须始终牢记估价目的。

四、房地产估价参数确定与替代原理的关系

替代原理是指导房地产估价的重要经济学原理, 反映了房地产估价的基本原理是最一般的估价过程, 在房地产估价中具有广泛的使用价值。房地产估价实务中估价人员在明确了估价对象的价格内涵, 根据其价格形成的基本过程确定了估价技术路线、估价方法和相应的计算公式后, 就要在市场调查研究、收集有关资料的基础上确定参数并开始估价测算。

房地产估价测算必须首先确定所需参数, 估价方法和估价公式确定了, 需要哪些参数和系数也就明确了。房地产估价所需参数和系数的确定, 实际上是估价人员根据类似房地产、政策规定、市场行情等方面的信息, 对估价所需参数、系数进行或整体、或个别的比较、替代的过程。

应该说, 房地产估价真正的难点, 在于如何确定估价需要的各项基础数据和相应参数。基础数据所需参数确定后, 具体测算是比较简单的, 是一般人员不难做到的。尽管房地产估价的每一种方法都有相应的多个计算公式, 且计算都不复杂, 但是, 不论选用哪一种模型, 所需要的数据和有关参数, 都要根据对象房地产的特点、使用情况、市场行情、政策规定以及各种影响因素由估价人员自行确定。大多数估价报告的使用者甚至有部分初涉房地产估价工作的人员, 并不明白这一点, 在看了别人所做的估价报告, 特别是看到估价所用的计算公式及具体测算过程后, 认为估价原来如此简单。如果说估价报告使用者有此看法是因为不懂房地产估价的话, 作为专业估价人员有此看法, 则是其没有真正领悟房地产估价的实质的表现。这些估价人员需要认真学习估价专业知识和理论, 积极进行房地产估价的实务训练, 深入其中体会房地产估价的难度所在, 领略房地产估价的真谛。

五、公开市场价值标准与估价结果的关系

价格标准问题是房地产估价工作的一个核心问题, 是解决房地产估价“估什么”的问题。理论上, 价值标准问题不解决, 房地产估价就无法进行。采用什么样的价值标准, 直接影响着估价过程和估价结果。因此, 房地产估价的价值标准问题也是影响房地产估价全过程的一个重要问题, 从估价技术路线的确定、估价方法的选择、估价参数的确定到得出估价结论, 都要受到价值标准的限制和影响。CB/T52091-1999《房地产估价规范》 (以下) 简称《规范》首次明确了公开市场价值标准在我国房地产估价中的重要地位, 对于澄清此前房地产估价行业中估价人员存在的一些模糊认识, 统一房地产估价的价值定义, 规范和指导估价实践, 具有十分重要的作用和意义。

根据公开市场价值的定义, 公开市场价值是在公开市场上最可能形成或成立的价格。如何评估确定估价对象在公开市场上最可能形成或成立的价格呢?最好的办法就是参照与估价对象类似的房地产在公开市场上实际成交的价格, 而这正是比较法的基本原则。从比较法的定义可知, 比较法的出发点是实际成交的类似房地产的已知价格, 而其最终目的是确定估价对象在估价时点的客观合理价格或价值, 即公开市场价值。

其实, 其他估价方法同样体现了公开市场价值标准, 这从其他估价方法的定义和估价要求上都可以看出来。《规范》指出, 收益法是预计估价对象未来的正确净收益, 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格, 扣除折旧, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。《规范》还指出, 收益法、成本法等估价方法都要求估价的最终结论是“估价对象的客观合理价格或价值”, 迪与比较法的要求是一致的, 也是公开市场价值标准的体现, 用这些方法估价的最终目的, 都是确定估价对象的公开市场价值。

估价方法是房地产价格形成过程和价格内涵的反映, 每一种估价方法反映的是相应价形成理论下的估价技术路线, 估价公式是价格形成理论的具体表现形式。虽然估价方法不同, 但在采用公开市场价值标准的前提下, 运用各种估价方法评估的都是估价对象的公开市场价值。