广州商办项目分析报告

广州商办项目分析报告（精选6篇）

广州商办项目分析报告 篇1

Author:山东 seo

信和广场项目参考分析

一、周边商业物业租金个案

1、万国广场 位置：海珠区基立村 基本状况：占地面积 14000m2，经营面积 80000 m2，2000 年初开始筹 建开发，2002 年 1 月落成正式开业。一层：均价 200 元/㎡ 夹层：均价 100 元/㎡，主要经营服饰、皮鞋，出租情况近70％（进驻品牌有佐丹奴）二、三层：家乐福超市 四层：均价 100 元/㎡ 另加物业管理费：38 元/㎡

2、保华商城 位置：昌岗中（和信广场斜对面）基本情况：大型烂尾工程，商厦裙楼部分开始营业，写字楼部分没做外 立面，KFC、北京世纪联华超市已进场 一层：约 200 元/㎡（包含物业管理费），出租率约为 70％ 二、三层：北京世纪联华超市 四、五层：准备引进餐饮业

3、基立村至江南大道中临街商铺 位置 面积（㎡）租金（元/㎡）租金单价（元/㎡）基立村 20 3000 150 江南大道中 395 100000 260 保华商城对面 20 4000 200 小结：临街商铺租价走势从基立村向江南大道一路走高

经营种类
地产中介 原中国移动营业厅 地产中介

二、和信广场基本情况 负一层：好又多量贩 一～三层：广州百货大楼、顺电家电商场 四层：怡景西餐厅、游戏机中心各约占一半面积

三、租金判断 根据以上数据分析，信和广场现时三层租金约为 100 元/㎡，四层 租金约为 60 元/㎡

Author:山东 seo

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四、标的（信和广场租金）回收成本分析

1、根据《广东金正拍卖行有限公司》标的简介内容可以作以下租 金保底回报判断：
（表 1）

标的（信和广场租金）回收成本分析（底价成交）
拍卖底价 面积（㎡）单价（元/㎡）月租 年）月租（10 年）月租（8（12 年）月租（15 年）

三层 四层 年回报率

26390000 14660000

2314.63 2314.63

11401.39 6333.63

118.76 65.98 12.5％

95.02 52.78 10％

79.18 43.98 8.33％

63.34 35.19 6.67％

依据以上租金判断，a.若标的以底价成交，三层按照 10％年回报率，回收成本租价(92.02 元/㎡)<市场价格（100 元/㎡），即 10 年即可回收 成本。b.若标的以底价成交，四层按照 10％年回报率，回收成本租价(52.78 元/㎡)<市场价格（60 元/㎡），即 9 年即可回收成 本。

（表 2）

标的（信和广场租金）回收成本分析（底价上升 5％成交）
拍卖价 面积（㎡）单价（元/㎡）月租（8 年）月租（10 年）月租（12 年）月租（15 年）

三层 四层 年回报率

27709500 15393000

2314.63 2314.63

11971.46 6650.31

124.70 69.27 12.5％

99.76 55.42 10％

83.14 46.18 8.33％

66.51 36.95 6.67％

依据以上租金判断 a.若标的以底价上升 5％成交，三层按照 10％年回报率，回收成本租价(99.76 元/

㎡)<市场价格（100 元/㎡），少于 10 年即可回 收成本。b.若标的以底价上升 5％成交，四层按照 10％年回报率，回收成本租价(55.42 元/㎡)<市场价格（60 元/㎡），即约 9 年即可回收 成本。

Author:山东 seo

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（表 3）

标的（信和广场租金）回收成本分析（底价上升 10％成交）
拍卖价 面积（㎡）单价（元/㎡）月租（8 年）月租（10 年）月租（12 年）月租（15 年）

三层 四层 年回报率

29029000 16126000

2314.63 2314.63

12541.53 6966.99

130.64 72.57 12.5％

104.51 58.06 10％

87.09 48.38 8.33％

69.68 38.71 6.67％

依据以上租金判断 a.若标的以底价上升 10％成交，三层按照 8.33％年回报率，回收成本租价(87.09 元/㎡)<市场价格（100 元/㎡），即约 11 年即可回 收成本。b.若标的以底价上升 10％成交，四层按照 10％年回报率，回收成本租价(58.06 元/㎡)<市场价格（60 元/㎡），即少于 10 年即可回 收成本。
（表 4）

标的（信和广场租金）回收成本分析（底价上升 15％成交）
拍卖价 面积（㎡）单价（元/㎡）月租（8 年）月租（10 年）月租（12 年）月租（15 年）

三层 四层 年回报率

30348500 16859000

2314.63 2314.63

13111.6 7283.67

136.58 75.87 12.5％

109.26 60.69 10％

91.05 50.58 8.33％

72.84 40.46 6.67％

依据以上租金判断 a.若标的以底价上升 15％成交，三层按照 8.33％年回报率，回收成本租价(91.05 元/㎡)<市场价格（100 元/㎡），即约 11 年即可回 收成本。b.若标的以底价上升 15％成交，四层按照 10％年回报率，回收成本租价(60.69 元/㎡)<市场价格（60 元/㎡），即约 10 年即可回收 成本。
（表 5）

标的（信和广场租金）回收成本分析（底价上升 20％成交）
拍卖价 面积（㎡）单价（元/㎡）月租（8 年）月租（10 年）月租（12 年）月租（15 年）

三层 四层 年回报率

31668000 17592000

2314.63 2314.63

13681.67 7600.35

142.51 79.17 12.5％

114.01 63.34 10％

95.01 52.78 8.33％

76.01 42.22 6.67％

依据以上租金判断

Author:山东 seo

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a.若标的以底价上升 20％成交，三层按照 8.33％年回报率，回收成本租价(95.01 元/㎡)<市场价格（100 元/㎡），小于 12 年即可回 收成本。b.若标的以底价上升 20％成交，四层按照 8.33％年回报率，回收成本租价(52.78 元/㎡)<市场价格（60 元/㎡），约 11 年即可回收成 本。

五、结论： 若以 10 年回收成本，建议在标的价格底价上浮 10％即三层拍得价为 29029000 元，四层 16126000 元，以下拍得较为理想； 若以 12 年回收成本，建议在标的价格底价上浮 20％即三层拍得价 31668000 元，四层 17592000 元，以下

下拍得尚算可行。附：资金收益率 1）假设信和广场现时三层租金约为 100 元/㎡，四层租金约为 60 元/㎡
三层资金收益率(%)回报年限 成交价格 底价成交 底价上升 5％成交 底价上升 10％成交 底价上升 15％成交 底价上升 20％成交 8年 10 年 12 年 15 年-15.797 5.24 26.29 57.878-19.808 0.24 20.28 50.35-23.454-43.18 14.82 43.52-26.782-8.48 9.83 37.28-29.833-12.29 5.25 31.56

四层资金收益率（％）回报年限 成交价格 8年 10 年 底价成交-09.06 底价上升 5％成交-13.38 底价上升 10％成交-17.32 底价上升 15％成交-20.92 底价上升 20％成交-24.21 12 年 15 年 36.43 70.50 29.93 62.38 24.01 55.02 18.62 48.28 13.68 42.10

13.68 8.26 3.34-1.15-5.27

2）假设信和广场现时三层租金约为 100 元/㎡，四层租金约为 60 元/㎡ 的基础上上升 5％
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底价成交 底价上升 5％成交 底价上升 10％成交 底价上升 15％成交 底价上升 20％成交

四层资金收益率 8年 10 年-0.04517 0.193633952-0.09052 0.136773728-0.13191 0.085117289-0.16965 0.037938292-0.20425-0.005309123

12 年 0.4324693 0.3642269 0.3021409 0.245526 0.1936292

15 年 0.790281 0.705007 0.627676 0.556908 0.492036

2）假设信和广场现时三层租金约为 100 元/㎡，四层租金约为 60 元/㎡ 的基础上下跌 5％

底价成交 底价上升 5％成交 底价上升 10％成交 底价上升 15％成交 底价上升 20％成交

四层资金收益率 8年 10 年-0.1361 0.079954528-0.17713 0.028509563-0.21458-0.018227215-0.24873-0.060912974-0.28003-0.100041588

12 年 0.2960437 0.2343006 0.1781275 0.1269045 0.0799502

15 年 0.619778 0.542625 0.472659 0.408631 0.349938

3）假设信和广场现时三层租金约为 100 元/㎡，四层租金约为 60 元/㎡ 的基础上下跌 10％

底价成交 底价上升 5％成交 底价上升 10％成交 底价上升 15％成交 底价上升 20％成交

四层资金收益率 8年 10 年-0.18157 0.023114816-0.22044-0.025622519-0.25592-0.069899466-0.28827-0.110338607-0.31793-0.14740782

12 年 0.2278308 0.1693374 0.1161208 0.0675937 0.0231107

15 年 0.534527 0.461434 0.395151 0.334492 0.278888

Author:山东 seo

广州商办项目分析报告 篇2

本项目位于广州市, 主要建设内容为社会地下停车场和地面公共绿化休闲广场。项目附近公共服务设施较多, 有学校、博物馆、教堂、古当铺, 以及图书馆, 选址区位适中, 可以很好缓解当地停车库缺少问题。建设方案中主要包括两层地下停车空间, 地面设置地下停车空间的上下联系楼梯间及电梯间。其中, 地下两层建筑面积为8071m2, 可停放车辆162辆, 地面楼梯及电梯间面积118m2, 方便广场游客上下地库取车使用;公共卫生间及部分设备用房设于负一层。设计年限按50年考虑 (兼顾人防) 。

项目的主要经济技术指标如表1。

2 财务分析

2.1 盈利能力分析

本项目的收入主要为162个社会地下停车位的停车。按照建设进度安排, 整个项目将于2013年落成并推出市场。项目建设资金约7815.86万元人民币 (建设期贷款利息188.20万元) 。本工程建设投资资金由市城投集团自筹, 其中:按30%为企业自有资金, 70%为银行贷款, 年利率取最新长期贷款利率7.05%。建设期贷款利息合计为188.20万元。

注:不足半小时按半小时计算;大车按实际占用停车位个数收费;超过24h的按上述标准累加收费。

本项目地下停车场的经营收入分为两部分: (1) 月保车位, 约为30%, 第一年的月保费从600元/车位/月起计算。 (2) 临保车位, 约为70%, 分为白天与夜间两段进行计算。考虑价格变化因素, 地下停车场经营收费从第二年起按年递增4%, 停车率按第一年50%, 第二年70%, 第三年85%, 直到90%为止。

本项目地下停车场的日常经营成本包括人工费、水电费和其他 (包括税费) , 合计取经营收入的10%进行考虑。根据以上分析, 预计本项目前5年的收入及成本组成如下, 详情请参见相关财务分析附表3~4。

注:未考虑经营期利息支出。

2.2 敏感性分析

2.2.1

盈亏平衡分析 (见表5)

2.2.2 敏感性分析

敏感性分析主要考量基本假设以及其它条件改变的情形下, 对于财务表现的影响, 以了解影响本方案财务表现较明显的条件因素。本部分主要专注相关假设条件变化对全部投资内部收益率及回收年限的影响分析。从前述收入成本费用估算中可以看出对项目影响较大的因素主要包括项目总投资、起始白天收费价格 (元/h) 、收费年递增率, 其次才是月保车位比例及起始月保费 (元/个/月) (见表6、图1) 。

3 总结财务评价

项目建设资金约7815.86万元人民币 (建设期贷款利息188.20万元) 。按30%为企业自有资金, 70%为银行贷款。税前全部投资内部收益率为6.5%, 税前全部投资在8%的贴现率下财务净现值为-1, 572万元, 税前全部投资回收期为18年 (不含建设期) 。税后全部投资内部收益率为5.7%, 税后全部投资在8%的贴现率下财务净现值为-2, 267万元, 税后全部投资回收期为19.5年 (不含建设期) , 以上结论, 项目可行。

摘要：城市发展到现阶段, 面临着诸多问题, 其中生态环境恶化及大城市停车难现象令人忧虑, 建设城市绿化休闲广场是改善这两大问题的交叉点, 对逐步营造“基础设施配套、服务功能完善、生态环境协调、长效管理到位”的城市社区人居环境为目标的城市迈近一步。本文以广州某绿化休闲广场项目为例, 通过财务分析, 对建设项目是否可行做出的结论性方案。

关键词：财务分析

参考文献

[1]国家计划委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》 (第三版) .

[2]《投资项目可行性研究报告编制指南》2002年 (试用版) .

广州商办项目分析报告 篇3

1.文献资料法

根据研究目的和内容的需要，通过中国期刊网、中国科技期刊网等网络工具，检索了关于排球教材相关的论文与著作，阅读了与本研究有关的教材论、教学论等专著、论文。

2.问卷调查法

本文为了解广州市传统项目小学排球运动队现状，对广州市传统项目小学排球运动队的运动员和教练员进行问卷调查，通过现场发放与函调方式开展问卷调查。

3.数理统计法

对本研究所收集到的调查问卷及其资料中的数据采用SPSS13.0数理统计软件进行分析。

4.归纳演绎法

对收集的资料和统计的结果进行分析，归纳总结出影响广州市传统项目小学排球运动队发展的主要因素，并提出发展对策和建议。

三、结果与分析

(一)广州市传统项目小学排球运动队现状分析

商办工业企业设备管理实施办法版 篇4

第一章 总 则

第一条 本办法根据国务院发布的《全民所有制工业交通企业设备管理条例》及有关规定，结合商办工业的具体情况制定。

第二条 各级商业、粮食厅(局)和供销社(以下简称商业行政部门和供销社)，商办工业的主管部门以及商办工业企业，都应贯彻执行本办法。

第三条 企业的设备管理应当依靠技术进步、促进生产发展和预防为主，坚持设计、制造与使用相结合，维护与计划检修相结合，修理、改造与更新相结合，专业管理与群众管理相结合，技术管理与经济管理相结合的原则。

第四条 企业设备管理的主要任务，是通过对生产设备的设计、购置、安装、使用及维护、检修、更新改造直至设备报废的全过程进行综合管理，使设备经常处于良好的技术状态，不断提高企业技术装备素质，充分发挥设备的效能，取得良好的投资效益。

第五条 商业行政部门、供销社、主管部门要按照分级管理的原则，负责对企业设备管理工作进行业务指导和监督检查。要鼓励设备管理和检修工作的社会化、专业化协作，支持对设备管理和维修技术的科学研究和合理化建议。

第六条 企业应积极采取先进的设备管理方法和维修技术，不断提高设备管理和维修技术现代化水平。企业设备管理的主要经济、技术考核指标，应当列入厂长(经理)任期责任目标。

第二章 商业行政部门、供销社和主管部门在设备管理工作中的基本职责

第七条 全国的商办工业企业设备管理工作，由商业部科技司归口管理、部署、组织和协调。

第八条 商业部设备管理工作的基本职责是：

(一)贯彻执行国家有关设备管理的方针、政策和法规，制定商办工业设备管理的规划和规章制度;

(二)监督检查和组织协调企业的设备管理工作;

(三)组织企业设备管理的检查、评比，推广和交流设备管理工作中的先进经验和设备维修先进技术，组织商办工业的设备检修专业化协作;

(四)组织商办工业设备管理人员的业务培训工作。

第九条 商业行政部门、供销社、主管部门的基本职责是：

(一)贯彻执行国家有关设备管理的方针、政策和法规，制定本地区商办工业设备管理的规划和规章制度;

(二)负责编制本地区所属商办工业的设备更新和改造，以及重点设备大修理项目的规划和年度计划;组织地区性的设备检修专业化协作，推动检修社会化、专业化;

(三)组织本地区商办工业企业设备管理的检查评比，推广设备管理工作先进经验，为企业设备管理提供信息和咨询服务工作;

(四)组织本地区商办工业设备管理业务培训工作;

(五)制定和完善本地区商办工业设备管理的下列主要经济技术指标和考核制度：

1.主要设备利用率;

2.设备完好率;

3.故障率、事故率;

4.主要设备大修理计划的完成率;

5.净产值设备维修费用;

6.设备更新改造计划;

7.设备固定资产创净产值率。

第三章 设备的选购和安装调试

第十条 国内或引进设备的选购，应根据企业技术发展规划、产量、工艺以及市场供应技术服务等需要进行选择和评价：

(一)设备的生产率，应与长远规划的产量、品种相适应，保证设备具有较高的负荷;

(二)设备的加工精度，应与产品的工艺要求相适应，以保证产品质量;

(三)动能和原材料消耗少，维护费用低;

(四)操作安全、简便、可靠，对环境无污染;

(五)国内能成套供应，做到单机配套，机组配套，工程项目配套;

(六)投资费用少，回收期短。

第十一条 企业自制专用设备时，应组织设备管理、维修、使用方面的人员参加设计方案的研究和审查工作，并严格按照设计方案做好设备的制造工作。设备制成后，经鉴定应达到产品设计技术要求，有完整的技术资料和图纸。

第十二条 设备制造企业应当建立和完善设备的使用信息反馈制度，为用户提供优质高效、可靠性强、维修性能好的先进产品，提供设备使用的技术资料，并负责操作人员的培训和技术服务。

第十三条 企业引进设备，必须经商业行政部门、供销社、主管部门组织有关单位、人员进行经济、技术论证后，按审批程序报批。设备到货后，必须及时进行安装、调试、验收工作，发现问题应在索赔期间提出索赔。引进的设备应当有维修技术资料和必要的维修配件。

第四章 设备的使用和维护

第十四条 企业应建立和健全设备的操作、使用、保养维护规程。对精密、大型、关键设备，必须实行凭“操作证”使用的制度。严格实行定人、定机和维护保养岗位责任制。

设备操作和维护人员必须严格遵守设备操作、使用和维护规程，严禁超负荷和违章使用。

第十五条 企业应加强设备保养管理，实行定点、定质、定量、定期、定人的润滑保养制度。

第十六条 企业应按照国家发布的有关规定，加强对动力、起重、运输、仪器仪表、锅炉、压力熔器等设备定期检测、维护和预防性试验。

第五章 设备的检修

第十七条 企业应根据设备的实际状况和生产的安排，编制设备检修年度计划，纳入企业年度计划，并认真按检修计划组织实施。

第十八条 企业的设备检修应严格遵守检修规程，执行检修技术标准，保证检修质量，缩短检修时间，降低生产成本。

第十九条 企业应遵守财经制度，接受审计监督。企业提取和使用设备大修理基金，必须遵守国家有关规定。

结合大修理进行技术改造的设备，大修理费用不足时，可以从折旧基金中安排使用。

第二十条 备件管理

(一)设备制造企业应做到维修备件标准化、通用化、系列化，搞好技术服务，为用户提供优质备件，并做好备品、备件的生产、配套和供应;

(二)企业应合理储备备品配件，做好保管维护工作和设备旧件的修复利用，节约检修资金;

(三)企业引进设备所需的备件，应积极组织试制生产。

第六章 设备的改造与更新

第二十一条 企业应根据设备技术状况和生产发展规模，编制设备改造和更新的中、长期规划和年度计划，并组织实施。

第二十二条 企业对重要设备的改造更新，必须在技术经济论证的基础上，并按照国家和省、自治区、直辖市、计划单列市技术改造主管部门的有关规定上报审批。

第二十三条 企业设备的固定资产折旧资金，必须按照国家和各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府的有关规定，主要用于设备的改造和更新，实行专款专用。

第二十四条 企业对更新设备改造验收新增的价值，应按照国家的有关规定，办理固定资产增值手续。

第二十五条 企业对属下列情况之一的设备，应当报废更新：

(一)已超过规定使用年限、精度、效能达不到最低工艺要求和保证产品质量的;

(二)严重影响安全、继续使用易引起事故的;

(三)因事故造成设备严重损坏，无法继续使用的;

(四)未到使用年限，但因质量差，经过修理仍达不到技术性能要求的;

(五)自制设备经生产验证或技术鉴定，达不到工艺要求的;

(六)技术性能落后，能耗高，效率低，污染严重，经济效益差的;

(七)严重污染环境，危害人身健康，进行修理、改装所需的费用超过或接近同等效能设备的重置价值的;

(八)其它应当淘汰的。

第二十六条 企业出租、转让或者报废设备，必须遵守国家有关规定。

企业出租、转让、报废设备所取得的收益，必须用于设备的改造和更新。

第二十七条 企业经批准引进设备和所需的配件的试制，企业所在地商业行政部门、供销社、主管部门应组织本地区或跨地区、跨部门的有关制造企业、科研单位人员参加设计方案的研究和审查，并按照设计方案做好设备、配件的试制。设备、配件制成后，经企业主管部门和科研单位测试、鉴定后，符合产品的设计、工艺、技术性能、配件质量的，方可生产，并有完整的技术资料。

因工艺不过关，制造难度大，批量少而又十分必要的备件，可以按国家规定申请继续进口。

第七章 设备管理的基础工作

第二十八条 商业行政部门、供销社、企业主管部门应当做好商办工业设备管理的统计工作。

企业的设备管理统计工作，应按照国家有关规定和商业部制发的设备管理统计报表，定期向商业行政部门、供销社和上级主管部门报送设备管理统计分析资料。

第二十九条 企业应建立和健全设备档案管理制度。凡是精密、大型、关键设备，必须有完整的技术资料和技术图纸档案，并需定期检查设备的档案管理工作。

第三十条 企业应加强设备固定资产折旧基金、大修理项目资金使用的管理。

企业应制定设备检修的工时、资金、消耗及储备定额管理。

第三十一条 企业发生设备事故时，应按照商业部和省、自治区、直辖市，计划单列市商业行政部门、供销社和主管部门有关规定如实上报。

企业对发生的设备事故，必须查清原因，并按照事故性质严肃处理。

第八章 教育与培训

第三十二条 商业行政部门、供销社应有计划地对企业分管设备管理工作的厂长(经理)或设备管理有关人员分期分批地进行设备管理业务技术培训和考核。培训和考核成绩，应作为对干部考核的内容之一。

企业应对现有设备的使用、操作、维修专业人员采取多种形式或不同等级的技术培训和管理知识教育，不断提高业务技能。

第三十三条 企业设备工作的负责人，一般应由具有一定的专业知识，懂业务并有实践经验的人员担任。

第九章 奖励与惩罚

第三十四条 商业部每年召开一次部级设备管理优秀单位的评选活动，表彰、奖励先进。对评为商业部设备管理优秀单位称号的企业，由商业部发给商业部设备管理优秀单位证书。

第三十五条 根据《全国设备管理优秀单位评选办法》的有关规定，商业部设备管理优秀单位评审委员会从荣获商业部设备管理优秀企业中，择优推荐参加全国设备管理优秀单位奖的评选。

第三十六条 企业应根据设备管理工作的需要，定期开展评比竞赛活动，对作出显著成绩的职工和集体，应给予奖励。

第三十七条 企业违反《全民所有制工业交通企业设备管理条例》第三十七条的规定，因设备管理不善、严重失修而影响生产的，商业行政部门、供销社应限期整顿，并根据情节轻重追究企业领导人或者有关责任人员的经济责任和行政责任。

第三十八条 对玩忽职守、违章指挥，违反设备操作、使用、维护、检修规程所造成经济损失和伤亡的，按部设备事故处理暂行办法的有关规定，由商业行政部门、供销社追究企业负责人和直接责任者的经济和行政责任。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十章 附 则

第三十九条 商业部门、供销社的事业单位参照本办法执行。

第四十条 本办法的规定与省、自治区、直辖市有关部门规定不一致时，由省级商业行政部门、供销社同有关部门协商解决，并报商业部备案。

第四十一条 本办法由商业部负责解释。

广州服装项目实施方案 篇5

实施方案

泓域咨询机构

摘要

在大环境需求不景气的情况下,尤其是在成人服装市场增长放缓,男女装市场趋于饱和的背景下,童装行业尚处成长期，而且童装市场的快速增长显得尤为亮眼,已成为服装行业发展的一个新兴增长领域。

大量的童模需求被释放出来的背后，是一个正处在红海的童装市场。二胎政策的放开，以及居民人均可支配收入的增长，使得童装市场越来越热闹了，不少老牌服饰也开始纷纷下海童装。

该童装项目计划总投资 8135.10 万元，其中：固定资产投资6624.07 万元，占项目总投资的 81.43%；流动资金 1511.03 万元，占项目总投资的 18.57%。

本期项目达产年营业收入 14913.00 万元，总成本费用 11696.94万元，税金及附加 141.89 万元，利润总额 3216.06 万元，利税总额3801.54 万元，税后净利润 2412.05 万元，达产年纳税总额 1389.49 万元；达产年投资利润率 39.53%，投资利税率 46.73%，投资回报率29.65%，全部投资回收期 4.87 年，提供就业职位 317 个。

广州服装项目实施方案目录

第一章

总论

一、项目名称及建设性质

二、项目承办单位

三、战略合作单位

四、项目提出的理由

五、项目选址及用地综述

六、土建工程建设指标

七、设备购置

八、产品规划方案

九、原材料供应

十、项目能耗分析

十一、环境保护

十二、项目建设符合性

十三、项目进度规划

十四、投资估算及经济效益分析

十五、报告说明

十六、项目评价

十七、主要经济指标

第二章

建设背景及必要性分析

一、项目承办单位背景分析

二、产业政策及发展规划

三、鼓励中小企业发展

四、宏观经济形势分析

五、区域经济发展概况

六、项目必要性分析

第三章

项目市场前景分析

第四章

建设内容

一、产品规划

二、建设规模

第五章

项目选址科学性分析

一、项目选址原则

二、项目选址

三、建设条件分析

四、用地控制指标

五、用地总体要求

六、节约用地措施

七、总图布置方案

八、运输组成

九、选址综合评价

第六章

工程设计说明

一、建筑工程设计原则

二、项目工程建设标准规范

三、项目总平面设计要求

四、建筑设计规范和标准

五、土建工程设计年限及安全等级

六、建筑工程设计总体要求

七、土建工程建设指标

第七章

工艺技术分析

一、项目建设期原辅材料供应情况

二、项目运营期原辅材料采购及管理

二、技术管理特点

三、项目工艺技术设计方案

四、设备选型方案

第八章

环境保护概况

一、建设区域环境质量现状

二、建设期环境保护

三、运营期环境保护

四、项目建设对区域经济的影响

五、废弃物处理

六、特殊环境影响分析

七、清洁生产

八、项目建设对区域经济的影响

九、环境保护综合评价

第九章

安全经营规范

一、消防安全

二、防火防爆总图布置措施

三、自然灾害防范措施

四、安全色及安全标志使用要求

五、电气安全保障措施

六、防尘防毒措施

七、防静电、触电防护及防雷措施

八、机械设备安全保障措施

九、劳动安全保障措施

十、劳动安全卫生机构设置及教育制度

十一、劳动安全预期效果评价

第十章

建设及运营风险分析

一、政策风险分析

二、社会风险分析

三、市场风险分析

四、资金风险分析

五、技术风险分析

六、财务风险分析

七、管理风险分析

八、其它风险分析

九、社会影响评估

第十一章

节能方案

一、节能概述

二、节能法规及标准

三、项目所在地能源消费及能源供应条件

四、能源消费种类和数量分析

二、项目预期节能综合评价

三、项目节能设计

四、节能措施

第十二章

进度计划

一、建设周期

二、建设进度

三、进度安排注意事项

四、人力资源配置

五、员工培训

六、项目实施保障

第十三章

项目投资情况

一、项目估算说明

二、项目总投资估算

三、资金筹措

第十四章

项目经济评价分析

一、经济评价综述

二、经济评价财务测算

二、项目盈利能力分析

第十五章

项目招投标方案

一、招标依据和范围

二、招标组织方式

三、招标委员会的组织设立

四、项目招投标要求

五、项目招标方式和招标程序

六、招标费用及信息发布

第十六章

项目综合结论

附表 1：主要经济指标一览表

附表 2：土建工程投资一览表

附表 3：节能分析一览表

附表 4：项目建设进度一览表

附表 5：人力资源配置一览表

附表 6：固定资产投资估算表

附表 7：流动资金投资估算表

附表 8：总投资构成估算表

附表 9：营业收入税金及附加和增值税估算表

附表 10：折旧及摊销一览表

附表 11：总成本费用估算一览表

附表 12：利润及利润分配表

附表 13：盈利能力分析一览表

第一章

总论

一、项目名称及建设性质

（一）项目名称

广州服装项目

（二）项目建设性质

该项目属于新建项目，依托 xxx 产业示范基地良好的产业基础和创新氛围，充分发挥区位优势，全力打造以童装为核心的综合性产业基地，年产值可达 15000.00 万元。

二、项目承办单位

xxx 实业发展公司

三、战略合作单位

xxx 公司

四、项目提出的理由

受益于消费升级与二胎政策红利，我国童装市场处于新增长阶段，规模增速连年攀升。2017 年我国童装市场规模达 1796 亿元，同比增长 14.3%，2012-2017 年 CAGR 达 11.14%，市场规模创历史新高，未来前景可期。

我国童装市场已进入快速成长期，但童装企业规模普遍偏小，单个品牌的市场占有率和竞争力有限。与此同时，消费需求的变化导致竞争成分

日趋复杂，市场竞争压力加速了童装市场的深度细分，也收窄了单个品牌的市场空间。在这样的行业大背景下，童装企业必须要创新思维来迎接挑战，深挖内功。

五、项目选址及用地综述

（一）项目选址方案

项目选址位于 xxx 产业示范基地,地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，建设条件良好。

广州，简称穗，别称羊城、花城，是广东省省会、副省级市、国家中心城市、超大城市，国务院批复确定的中国重要的中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽。截至 2018 年，全市下辖 11 个区，总面积 7434平方千米，建成区面积 1249.11平方千米，常住人口 1530.59 万人，城镇化率86.46%。广州地处中国南部、珠江下游、濒临南海，是中国南部战区司令部驻地，国家物流枢纽，国家综合性门户城市，首批沿海开放城市，是中国通往世界的南大门，粤港澳大湾区、泛珠江三角洲经济区的中心城市以及一带一路的枢纽城市。广州是首批国家历史文化名城，广府文化的发祥地，从秦朝开始一直是郡治、州治、府治的所在地，华南地区的政治、军事、经济、文化和科教中心。从公元三世纪起成为海上丝绸之路的主港，唐宋时成为中国第一大港，是世界著名的东方港市，明清时是中国唯一的对外贸易大港，也是世界唯一两千多年长盛不衰的大港。广州被全球权威

机构 GaWC 评为世界一线城市，每年举办的中国进出口商品交易会吸引了大量客商以及大量外资企业、世界 500 强企业的投资，国家高新技术企业达8700 多家，总量居全国前三，集结了全省 80%的高校、70%的科技人员，在校大学生总量居全国第一。广州人均住户存款均居全国前三位，人均可支配收入居全省第一位。广州人类发展指数居中国第一位，国家中心城市指数居中国第三位。福布斯 2017 年中国大陆最佳商业城市排行榜居第二位；中国百强城市排行榜居第三位。

（二）项目用地规模

项目总用地面积 22164.41平方米（折合约 33.23 亩），土地综合利用率 100.00%；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照童装行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合规划建设要求。

六、土建工程建设指标

项目净用地面积 22164.41平方米，建筑物基底占地面积 17678.33平方米，总建筑面积 34354.84平方米，其中：规划建设主体工程26925.54平方米，项目规划绿化面积 2207.45平方米。

七、设备 购置

项目计划购置设备共计 89 台（套），主要包括：xxx 生产线、xx设备、xx 机、xx 机、xxx 仪等，设备购置费 2600.97 万元。

八、产品规划方案

根据项目建设规划，达产年产品规划设计方案为：童装 xxx 单位/年。综合考 xxx 实业发展公司企业发展战略、产品市场定位、资金筹措能力、产能发展需要、技术条件、销售渠道和策略、管理经验以及相应配套设备、人员素质以及项目所在地建设条件与运输条件、xxx 实业发展公司的投资能力和原辅材料的供应保障能力等诸多因素，项目按照规模化、流水线生产方式布局，本着“循序渐进、量入而出”原则提出产能发展目标。

九、原材料供应

项目所需的主要原材料及辅助材料有：xxx、xxx、xx、xxx、xx 等，xxx 实业发展公司所选择的供货单位完全能够稳定供应上述所需原料，供货商可以完全保障项目正常经营所需要的原辅材料供应，同时能够满足 xxx 实业发展公司今后进一步扩大生产规模的预期要求。

十、项目能耗分析

1、项目年用电量 1037416.50 千瓦时，折合 127.50 吨标准煤，满足广州服装项目项目生产、办公和公用设施等用电需要

2、项目年总用水量 11166.98 立方米，折合 0.95 吨标准煤,主要是生产补给水和办公及生活用水。项目用水由 xxx 产业示范基地市政管网供给。

3、广州服装项目项目年用电量 1037416.50 千瓦时，年总用水量11166.98 立方米，项目年综合总耗能量（当量值）128.45 吨标准煤/年。达产年综合节能量 52.47 吨标准煤/年，项目总节能率 21.24%，能源利用效果良好。

十一、环境保护

项目符合 xxx 产业示范基地发展规划，符合 xxx 产业示范基地产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。

项目设计中采用了清洁生产工艺，应用清洁原材料，生产清洁产品，同时采取完善和有效的清洁生产措施，能够切实起到消除和减少污染的作用。项目建成投产后，各项环境指标均符合国家和地方清洁生产的标准要求。

十二、项目建设符合性

（一）产业发展政策符合性

由 xxx 实业发展公司承办的“广州服装项目”主要从事童装项目投资经营，其不属于国家发展改革委《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013 年修正）有关条款限制类及淘汰类项目。

（二）项目选址与用地规划相容性

广州服装项目选址于 xxx 产业示范基地，项目所占用地为规划工业用地，符合用地规划要求，此外，项目建设前后，未改变项目建设区域环境功能区划；在落实该项目提出的各项污染防治措施后，可确保污染物达标排放，满足 xxx 产业示范基地环境保护规划要求。因此，建设项目符合项目建设区域用地规划、产业规划、环境保护规划等规划要求。

（三）

“ 三线一单 ” 符合性

1、生态保护红线：广州服装项目用地性质为建设用地，不在主导生态功能区范围内，且不在当地饮用水水源区、风景区、自然保护区等生态保护区内，符合生态保护红线要求。

2、环境质量底线：该项目建设区域环境质量不低于项目所在地环境功能区划要求，有一定的环境容量，符合环境质量底线要求。

3、资源利用上线：项目营运过程消耗一定的电能、水，资源消耗量相对于区域资源利用总量较少，符合资源利用上线要求。

4、环境准入负面清单：该项目所在地无环境准入负面清单，项目采取环境保护措施后，废气、废水、噪声均可达标排放，固体废物能够得到合理处置，不会产生二次污染。

十三、项目进度规划

本期工程项目建设期限规划 12 个月。项目承办单位要在技术准备、人员配备、施工机械、材料供应等方面给予充分保证。

十四、投资估算及 经济效益分析

（一）项目总投资及资金构成

项目预计总投资 8135.10 万元，其中：固定资产投资 6624.07 万元，占项目总投资的 81.43%；流动资金 1511.03 万元，占项目总投资的 18.57%。

（二）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（三）项目预期经济效益规划目标

项目预期达产年营业收入 14913.00 万元，总成本费用 11696.94万元，税金及附加 141.89 万元，利润总额 3216.06 万元，利税总额3801.54 万元，税后净利润 2412.05 万元，达产年纳税总额 1389.49 万元；达产年投资利润率 39.53%，投资利税率 46.73%，投资回报率29.65%，全部投资回收期 4.87 年，提供就业职位 317 个。

十五、报告说明

对于初步确立投资意向的项目，在市场调查的基础上，对市场、投资、政策、企业等方面进行客观的机会分析，重点在于投资环境的分析及投资前景的判断，并提供项目提案和投资建议。包括：对投资环境的客观分析（市场分析、产业政策、税收政策、金融政策和财政政策）；对企业经营目标与战略分析和内外部资源条件分析（技术能力、管理能力、外部建设条件）；项目投资者或承办者的优劣势分析等。提供包括政策指引、产业分析、市场供需分析与预测、行业现有工艺技术水平、项目产品竞争优势、营销方案、原料资源条件评价、原料保障措施、工艺流程、能耗分析、节能方案、财务测算、风险防范等内容。报告，简称可研，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。

十六、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合 xxx 产业示范基地及 xxx 产业示范基地童装行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进 xxx 产业示范基地童装产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx 有限责任公司为适应国内外市场需求，拟建“广州服装项目”，本期工程项目的建设能够有力促进 xxx 产业示范基地经济发展，为社会提供就业职位 317 个，达产年纳税总额 1389.49 万元，可以促进 xxx 产业示范基地区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率 39.53%，投资利税率 46.73%，全部投资回报率 29.65%，全部投资回收期 4.87 年，固定资产投资回收期4.87 年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、民营企业和民间资本是培育和发展战略性新兴产业的重要力量。鼓励和引导民营企业发展战略性新兴产业，对于促进民营企业健康发展，增强战略性新兴产业发展活力具有重要意义。提振民营经济、激发民间投资已被列入重要清单。民营经济是经济和社会发展的重要组成部分，在壮大区域经济、安排劳动就业、增加城乡居民收入、维护社会和谐稳定以及全面建成小康社会进程中起着不可替代的作用，如何做大做强民营经济，已成为当前的一项重要课题。

综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。

十七、主要经济指标

主要经济指标一览表

序号 项目 单位 指标 备注 1

占地面积

平方米

22164.41

33.23 亩

1.1

容积率

1.55

1.2

建筑系数

79.76%

1.3

投资强度

万元/亩

199.34

1.4

基底面积

平方米

17678.33

1.5

总建筑面积

平方米

34354.84

1.6

绿化面积

平方米

2207.45

绿化率 6.43%

总投资

万元

8135.10

2.1

固定资产投资

万元

6624.07

2.1.1

土建工程投资

万元

3084.72

2.1.1.1

土建工程投资占比

万元

37.92%

2.1.2

设备投资

万元

2600.97

2.1.2.1

设备投资占比

31.97%

2.1.3

其它投资

万元

938.38

2.1.3.1

其它投资占比

11.53%

2.1.4

固定资产投资占比

81.43%

2.2

流动资金

万元

1511.03

2.2.1

流动资金占比

18.57%

收入

万元

14913.00

总成本

万元

11696.94

利润总额

万元

3216.06

净利润

万元

2412.05

所得税

万元

1.55

增值税

万元

443.59

税金及附加

万元

141.89

纳税总额

万元

1389.49

利税总额

万元

3801.54

投资利润率

39.53%

投资利税率

46.73%

投资回报率

29.65%

回收期

年

4.87

设备数量

台（套）

年用电量

千瓦时

1037416.50

年用水量

立方米

11166.98

总能耗

吨标准煤

128.45

节能率

21.24%

节能量

吨标准煤

52.47

员工数量

人

317

第二章

建设背景及必要性分析

一、项目承办单位背景分析

（一）公司概况

展望未来，公司将围绕企业发展目标的实现，在“梦想、责任、忠诚、一流”核心价值观的指引下，围绕业务体系、管控体系和人才队伍体系重塑，推动体制机制改革和管理及业务模式的创新，加强团队能力建设，提升核心竞争力，努力把公司打造成为国内一流的供应链管理平台。公司满怀信心，发扬“正直、诚信、务实、创新”的企业精神和“追求卓越，回报社会” 的企业宗旨，以优良的产品、可靠的质量、一流的服务为客户提供更多更好的优质产品。公司坚持“以人为本，无为而治”的企业管理理念，以“走正道，负责任，心中有别人”的企业文化核心思想为指针，实现新的跨越，创造新的辉煌。热忱欢迎社会各界人士咨询与合作。

展望未来，公司将立足先进制造业，加强国内外技术交流合作，不断提升自主研发与生产工艺的核心技术能力，以客户服务、品质树品牌，以品牌推市场；致力成为产业的领跑者及值得信赖的合作伙伴。

公司近年来的快速发展主要得益于企业对于产品和服务的前瞻性研发布局。公司所属行业对产品和服务的定制化要求较高，公司技术

与管理团队专业和稳定，对行业和客户需求理解到位，以及公司不断加强研发投入，保证了产品研发目标的实施。未来，公司将坚持研发投入，稳定研发团队，加大研发人才引进与培养，保证公司在行业内的技术领先水平。公司生产运营过程中，始终坚持以效益为中心，突出业绩导向，全面推行内部市场化运作模式，不断健全完善全面预算管理体系及考评机制，把全面预算管理贯穿于生产经营活动的各个环节。通过强化预算执行过程管控和绩效考核，对生产经营过程实施全方位精细化管理，有效控制了产品生产成本；着力推进生产控制自动化与经营管理信息化的深度融合，提高了生产和管理效率，优化了员工配置，降低了人力资源成本；坚持问题导向，不断优化工艺技术指标，强化技术攻关，积极推广应用新技术、新工艺、新材料、新装备，原料转化率稳步提高，降低了原料成本及能源消耗，产品成本优势明显。

（二）公司经济效益分析

上一年度，xxx 有限责任公司实现营业收入 10915.10 万元，同比增长 30.82%（2571.25 万元）。其中，主营业业务童装生产及销售收入为 8910.93 万元，占营业总收入的 81.64%。

上年度主要经济指标

序号 项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合计 1

营业收入

2292.17

3056.23

2837.93

2728.78

10915.10

主营业务收入

1871.30

2495.06

2316.84

2227.73

8910.93

2.1

童装(A)

617.53

823.37

764.56

735.15

2940.61

2.2

童装(B)

430.40

573.86

532.87

512.38

2049.51

2.3

童装(C)

318.12

424.16

393.86

378.71

1514.86

2.4

童装(D)

224.56

299.41

278.02

267.33

1069.31

2.5

童装(E)

149.70

199.60

185.35

178.22

712.87

2.6

童装(F)

93.56

124.75

115.84

111.39

445.55

2.7

童装(...)

37.43

49.90

46.34

44.55

178.22

其他业务收入

420.88

561.17

521.08

501.04

2004.17

根据初步统计测算，公司实现利润总额 2575.58 万元，较去年同期相比增长 535.19 万元，增长率 26.23%；实现净利润 1931.68 万元，较去年同期相比增长 352.82 万元，增长率 22.35%。

上年度主要经济指标

项目 单位 指标 完成营业收入

万元

10915.10

完成主营业务收入

万元

8910.93

主营业务收入占比

81.64%

营业收入增长率（同比）

30.82%

营业收入增长量（同比）

万元

2571.25

利润总额

万元

2575.58

利润总额增长率

26.23%

利润总额增长量

万元

535.19

净利润

万元

1931.68

净利润增长率

22.35%

净利润增长量

万元

352.82

投资利润率

43.49%

投资回报率

32.61%

财务内部收益率

21.28%

企业总资产

万元

16339.00

流动资产总额占比

万元

37.24%

流动资产总额

万元

6084.27

资产负债率

36.75%

二、童装项目背景分析

在大环境需求不景气的情况下,尤其是在成人服装市场增长放缓,男女装市场趋于饱和的背景下,童装行业尚处成长期，而且童装市场的快速增长显得尤为亮眼,已成为服装行业发展的一个新兴增长领域。

据有关数据统计,目前 16 岁以下儿童有３亿多，其中６岁以下 1.71 亿，７～１６岁达１.7 亿，占全国人口的四分之一，其中独生子女占儿童总数的３４％,并且每年还有 1000 多万新生儿。年均消费需求量在 8 亿件左右，庞大的适龄消费人群为童装市场发展奠定了基础，显而易见童装市场蕴藏着巨大的发展空间，童装市场将成为最有增长性的市场之一。

并且独生子女成长于相对优越和宽松的经济环境中，对生活品质有一定追求，中国目前主流的 4+2+1 家庭结

构为儿童消费支出提供了两代人财富积累的基础，随着家庭收入的进一步提高,我国童装市场的消费需求由过去的满足基本生活的实用型开始转向追求时尚型、科技产品，童装作为儿童消费中占比相对大的品类，将受益于本次消费升级。

再者，从中国服饰发展历史来看，我国童装业发展起步晚，观念落后,长期以来，对于童装缺乏科学的认识，童装的季节性不强，时代感又很弱，一直存在轻儿童服饰研究的状况，没有童装设计人员去研究预测、发布国内外童装的流行趋势，在设计与市场之间缺少沟通，信息不畅，存在着差距误区。

而小马嘟嘟以自然、时尚、童趣、舒适，强调多元化的设计风格，把握时尚脉搏与流行趋势为设计风格，牢牢吸引住孩子的目光，也深深打动了家长，彼此产生共鸣，从而与消费者建立密切的联系。

其次，市场童装也有众多瑕疵，例如色彩暗淡，不合儿童口味；款式单调、陈旧，缺少童趣；面料选择不合理；装饰过于花哨；服装号码与相同年龄的个体身材差异大，且规格不全，尺码断档严重。

而小马嘟嘟童装在印花和染色工艺环节采用的染料色素都源于天然植物，符合国家标准的拉链，上乘质感，耐用安全;用最好的丝印等印花工艺，色彩鲜艳;甲醛、可提取重金属含量、浸出液 PH 值、色牢度及杀虫剂留量等指标均符合国际生态纺织品标准。

三、童装项目建设必要性分析

大量的童模需求被释放出来的背后，是一个正处在红海的童装市场。二胎政策的放开，以及居民人均可支配收入的增长，使得童装市场越来越热闹了，不少老牌服饰也开始纷纷下海童装。

2011年中国童装行业市场规模已达 964 亿元，并呈现逐年快速增长态势。2012 年中国童装行业市场规模已是千亿市场规模。截止至 2017 年中国童装行业市场规模增长至接近1600 亿元，2012-2017 年年复合增长率达 8.65%，人均消费达 19.2 美元，仅相当于美、英的五到六分之一。

初步测算 2018 年中国童装行业市场规模将达 1680 亿元左右。预计未来五年，童装市场将以 5%左右的速度增长，预测 2022 年中国童装行业市场规模将突破 2000 亿元，并预测在 2023 年中国童装行业市场规模将达到了 2183 亿元左右。

童装本身具有穿着周期短的特点，再加上电商近年来的发展，加快了童装产品的流转速度，线上童装更像是速成的童装(生产周期约为一周)，随之网拍童模的需求量逐年递增。据了解，浙江省湖州市织里镇每年童模的需求量在 8000人次，从全国童模市场范围来说，已有将近百亿级别的市场，加上衍生的童星培训等，至少为近千亿级别的市场。

公开资料显示，小小的织里镇上聚集了近1.3 万家童装生产企业、7000 余家童装电商

企业。从最开始只供线下渠道到借助淘宝等电商渠道，2017 年，织里童装的线上销售额高达 70 亿元。据不完全统计，织里每年童模的需求量在 8000 人次，拍摄量约 500 万张，而且每年都以阶梯式递增。

第三章

项目市场前景分析

一、童装行业分析

受益于消费升级与二胎政策红利，我国童装市场处于新增长阶段，规模增速连年攀升。2017 年我国童装市场规模达 1796 亿元，同比增长14.3%，2012-2017 年 CAGR 达 11.14%，市场规模创历史新高，未来前景可期。

2011 年 11 月起我国各地开始全面实施双独二孩政策，标志着独生子女政策开始放松；2013 年 12 月开始实施单独二孩政策，生育限制进一步放宽；2015 年 10 月，我国第八届中央委员会第五次全体会议提出实施全面二孩，标志着二胎政策的彻底放开。得益于政策的助力，我国出生率明显反弹，2016 人口出生率达 12.95‰，同比提升 0.88‰；0-14 岁人口数量在 1997-2010 年经历缩减后，自 2011年起呈现波动上升趋势，2016 年我国 0-14 岁人口同增 1.3%达 2.3 亿人，增速达近年最高水平。新生人口增加为童装市场扩容带来庞大消费群基础，童装品牌迎来良好发展机遇。②国内消费升级趋势。随着城镇化加快与居民收入的持续增长，我国消费者的购买能力显著提升，消费观念明显改善，随着中国的 80-90 后人群步入结婚生子的阶段，80 后妈妈已经成为儿童消费的重要推动力，新生代妈妈的超强消费意愿和现代育儿观，正在推动儿童消费升级，对童装的质量、实用性、审美等等方面的要求日渐提高，童装行业因此迎来独立的高速发展，类别和款式的丰富程度日益增加，行业景气度明显提升。

2015 年全年全国居民人均可支配收入为 21，966 元，同比增长 8.9%，扣除价格因素，实际增长 7.4%。随着我国城乡居民人均可支配收入水平不断提高，增强的消费能力为婴童产业的繁荣提供了保障。此外，80、90 后进入婚育高峰期也进一步促进婴童消费规模的快速增长。80、90 后群体占育儿群体比例超过 85.9%，他们多数为独生子女，经济成长环境优越，对生活品质要求更高，更加注重优生优育的育儿观念。目前，几乎每个家庭都在不断增加婴童食品、教育、玩具、服装等方面的支出。据调查，80%的家庭儿童支出占家庭支出的 30%-50%，婴童消费已经成为家庭消费的最大支出之一，婴童消费集中地体现了家庭支出的消费升级。

我国童装行业集中度逐渐提升，龙头竞争优势凸显。2017 年，我国童装品牌 CR5、CR10 分别为 8.5%、14.9%，较 2012 年分别提升 2.1pct、3.5pct，集中度稳步提升。其中巴拉巴拉一枝独秀，2017 年市占率达 5%，相比于 2012 年提升 2pct，与其他品牌的差距进一步拉大。2017 年，AdidasKids、小猪班纳、安奈儿、嗒嘀嗒分别以 1.1%、0.8%、0.8%、0.8%的市占率位列 2-5 名，相比于 2012 年，除 Adidas 市占率提升 0.4pct 外，小猪班纳、安奈儿、滴答滴 12-17 年间市占率皆下降 0.1pct。

从 2017 市场占有率前 15 的品牌来看，位于前列的品牌内既有专业的童装企业，也包括运动品牌儿童线及各大快时尚、成人装的童装副线。本土专业童装巴拉巴拉具先发优势，稳扎稳打占据行业第一名，而以运动童装如AdidasKids，拥有时尚设计为成人装童装副线如 MiniPeace、H&M也在童装市场中占有一席之地。

二、童装市场分析预测

我国童装市场已进入快速成长期，但童装企业规模普遍偏小，单个品牌的市场占有率和竞争力有限。与此同时，消费需求的变化导致竞争成分日趋复杂，市场竞争压力加速了童装市场的深度细分，也收窄了单个品牌的市场空间。在这样的行业大背景下，童装企业必须要创新思维来迎接挑战，深挖内功。

品牌格局正在形成。垄断的全国性童装品牌、强势的区域品牌、代理商品牌以及零售商品牌即将出现。品牌从地域、档次、风格类型等多层面形成梯队模式。对此，童装企业必须要精准定位，明确品牌发展方向。一线市场将以国内实力雄厚、竞争力强的本土大品牌与外来高端品牌平分天下，从而打破目前外来品牌在一线市场上独领风骚的格局；二三线品牌将以独具规模的本土大众品牌或区域品牌为主；批发市场将出现品质精良、注重

品牌形象的批发品牌。

企业运营和终端操作精益化。童装企业要着力提高终端的快速反应能力和盈利能力。终端营销模式呈现立体交叉态势，不但包含百货专柜、商业街街边店、超市店中店、多品牌集合店，还不断涌现出一站式儿童商品购物生活馆和体验馆。同时，电子商务也已成为主力销售的手段。

品牌整合营销成趋势。品牌不但通过在终端与消费者互动，更通过动漫与卡通营销、网络营销、快时尚营销、体验营销、定制营销等整合营销手段来进行品牌文化传播，提升品牌形象力。童装企业必须要整合优势，多元化发展。

质量成为企业生存的根本。今后，童装企业要更加主动地融入低碳时代，采用绿色的原、辅材料，努力让童装更环保、更健康，并主动研究儿童成长的生理、心理特征，努力通过品牌和产品来诠释儿童的需求。

高中档品牌仍是城市中特别是大型零售企业童装销售的重心，童装销售领先品牌的优势不是很明显，各品牌之间差距不大。外资、合资品牌价位较高，但在大型百货商场中仍收到追捧。

最后，从童装市场的消费受众来看，主力军主要由 80 后父母构成，而且未来几年就会蔓延到 90 后父母。至此，典型的 6+1 家庭结构越来越多地出现。也就是说，目前的孩子俘获了整个社会与家庭前所未有的高度重视，而童装市场也由满足基本穿着的实用型向追求

时尚美观的品牌化转变。

高端童装市场需求爆发，奢侈品大牌加码布局

近年来，奢侈品行业深陷寒冬，但高端童装市场却逆势增长，呈现出勃勃生机。高端童装续期爆发，吸引了众多奢侈品大牌加码布局，成为奢侈品寒冬中一簇徐徐燃起的火苗。

童装主要是指 0-16 岁年龄段人群的着装，按材质、价格、设计等划分为高端童装市场、中高端童装市场及低端童装市场，近年来发展迅速。

和成人衣物不同，消费者在选购童装时，会综合考虑舒服度、质量、品牌、填充物等因素，而不仅仅只是好看。这是因为儿童正处于成长期，对贴身衣物要求更高，既要保证舒适度，又不能损害到健康。

童装选购理念的不同，给高端童装市场创造了巨大潜在需求。随着消费升级、居民收入水平提高、健康意识觉醒，高端童装市场需求将逐步得以释放。

2015 年，我国童装零售量为23.15 亿件，童装市场规模达到 1372 亿元，同比增长 8%。其中，高端童装零售规模为 144 亿元，占比十分有限。随着二胎开放和消费升级，2017 年中国童装行业市场规模达到 1，597 亿元，未来五年（2017-2021）年均复合增长率约为 8.05%，2021 年中国童装行业市场规模将达到 2，177 亿元。

从产业生命周期来看，童装行业尚处于成长期阶段，市场需求增长迅速，上升空间巨大。特别是伴随全面二

胎政策落地，童装行业前景可期。今年 2017 年，我国童装行业市场规模将超过 1500 亿元。高端童装细分领域有望因此受益，并迎来快速发展。

全球范围内来看，高端童装潜力同样不小。一方面，高端童装逐步发展成为馈赠礼品，童装礼服销售量提升；另一方面，随着健康生活观念深入，高端童装需求将迎来爆发。

高端童装的大好前景，吸引了众多奢侈品牌入局。Burberry、Gucci 等国际奢侈品牌纷纷进军童装领域，开辟童装产品线，各地的童装精品店铺随之不断涌现。

相对而言，国内高端童装行业主要以中小企业。随着高端童装市场崛起，有望掀起一轮洗牌，优质企业将脱颖而出，甚至与国际奢侈品牌展开竞争。

总的来说，随着中高端收入家庭增多，高端童装市场在未来几年内有望迎来爆发式增长，国内外企业已开始加码布局，试图从中分得一杯羹，未来发展空间广阔。

第四章

建设内容

一、产品规划

（一）产品放方案

项目产品主要从国家及地方产业发展政策、市场需求状况、资源供应情况、企业资金筹措能力、生产工艺技术水平的先进程度、项目经济效益及投资风险性等方面综合考虑确定。该项目主要产品为童装，具体品种将根据市场需求状况进行必要的调整，各年生产纲领是根据人员及装备生产能力水平，并参考市场需求预测情况确定，同时，把产量和销量视为一致，本报告将按照初步产品方案进行测算，根据确定的产品方案和建设规模及预测的童装产品价格根据市场情况，确定年产量为 xxx，预计年产值 14913.00 万元。

（二）营销策略

项目承办单位应建立良好的营销队伍，利用多媒体、广告、连锁等模式，不断拓展项目产品良好的营销渠道，提高企业的经济效益。

产品方案一览表

序号 产品名称 单位 年产量 年产值 1

童装 A

单位

xx

6710.85

童装 B

单位

xx

3728.25

童装 C

单位

xx

2236.95

童装 D

单位

xx

1193.04

童装 E

单位

xx

745.65

童装 F

单位

xx

298.26

合计

单位

xxx

14913.00

二、建设规模

（一）用地规模

该项目总征地面积 22164.41平方米（折合约 33.23 亩），其中：净用地面积 22164.41平方米（红线范围折合约 33.23 亩）。项目规划总建筑面积 34354.84平方米，其中：规划建设主体工程 26925.54平方米，计容建筑面积 34354.84平方米；预计建筑工程投资 3084.72 万元。

（二）设备购置

项目计划购置设备共计 89 台（套），设备购置费 2600.97 万元。

（三）产能规模

项目计划总投资 8135.10 万元；预计年实现营业收入 14913.00 万元。

第五章

项目选址科学性分析

一、项目 选址原则

对各种设施用地进行统筹安排，提高土地综合利用效率，同时，采用先进的工艺技术和设备，达到“节约能源、节约土地资源”的目的。

二、项目选址

该项目选址位于 xxx 产业示范基地。

广州，简称穗，别称羊城、花城，是广东省省会、副省级市、国家中心城市、超大城市，国务院批复确定的中国重要的中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽。截至 2018 年，全市下辖 11 个区，总面积 7434平方千米，建成区面积 1249.11平方千米，常住人口 1530.59 万人，城镇化率86.46%。广州地处中国南部、珠江下游、濒临南海，是中国南部战区司令部驻地，国家物流枢纽，国家综合性门户城市，首批沿海开放城市，是中国通往世界的南大门，粤港澳大湾区、泛珠江三角洲经济区的中心城市以及一带一路的枢纽城市。广州是首批国家历史文化名城，广府文化的发祥地，从秦朝开始一直是郡治、州治、府治的所在地，华南地区的政治、军事、经济、文化和科教中心。从公元三世纪起成为海上丝绸之路的主港，唐宋时成为中国第一大港，是世界著名的东方港市，明清时是中国唯一的对外贸易大港，也是世界唯一两千多年长盛不衰的大港。广州被全球权威

机构 GaWC 评为世界一线城市，每年举办的中国进出口商品交易会吸引了大量客商以及大量外资企业、世界 500 强企业的投资，国家高新技术企业达8700 多家，总量居全国前三，集结了全省 80%的高校、70%的科技人员，在校大学生总量居全国第一。广州人均住户存款均居全国前三位，人均可支配收入居全省第一位。广州人类发展指数居中国第一位，国家中心城市指数居中国第三位。福布斯 2017 年中国大陆最佳商业城市排行榜居第二位；中国百强城市排行榜居第三位。

园区为当地四大经济园区之一，2006 年经国家发改委批准为省级经济园区。园区核准面积 60平方公里，概念规划面积 40平方公里，截止 2016 年 12 月，园区投产、在建及合同的工业项目达 167 个，总投资 60 亿元，已投资 30 亿元。区内地势平坦，交通便利，建区几年来，区内基础设施完善、配套，形成了高标准的街路网，中心基础设施已完成“七通一平”（上水、下水、电、气、热、通讯、路通、地势平），是业主投资办厂的理想场所。

三、建设条件分析

随着世界经济一体化的发展，项目产品及相关行业在国际市场竞争中已具有龙头地位，同时，xx 省又是相关行业在国内的生产基地，这就使本行业在国际市场有不可估量的发展空间；项目承办单位通过参加国外会展和网络销售，可以使公司项目产品在国际市场中占有更

大的市场份额。随着互联网的发展网上交易给项目承办单位搭建了很好的发展平台，目前，很多公司都已经不是以前传统销售方式，仅仅依靠一家供应商供货，而是充分加强网络在市场营销的应用，这就给公司创造了新的发展空间；凭着公司产品良好的性价比和稳定的质量，通过开展网上销售，完善电子商务会进一步增加企业的市场份额。

四、用地控制指标

建设项目平面布置符合行业厂房建设和单位面积产能设计规定标准，达到《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24 号）文件规定的具体要求。

五、用地总体要求

本期工程项目建设规划建筑系数 79.76%，建筑容积率 1.55，建设区域绿化覆盖率 6.43%，固定资产投资强度 199.34 万元/亩。

土建工程投资一览表

序号 项目 占地面积（㎡）

基底面积（㎡）

建筑面积（㎡）

计容面积（㎡）

投资（万元）

主体生产工程

12498.58

12498.58

26925.54

26925.54

2659.41

1.1

主要生产车间

7499.15

7499.15

16155.32

16155.32

1648.83

1.2

辅助生产车间

3999.55

3999.55

8616.17

8616.17

851.01

1.3

其他生产车间

999.89

999.89

1561.68

1561.68

159.56

仓储工程

2651.75

2651.75

4829.04

4829.04

346.88

2.1

成品贮存

662.94

662.94

1207.26

1207.26

86.72

2.2

原料仓储

1378.91

1378.91

2511.10

2511.10

180.38

2.3

辅助材料仓库

609.90

609.90

1110.68

1110.68

79.78

供配电工程

141.43

141.43

141.43

141.43

11.43

3.1

供配电室

141.43

141.43

141.43

141.43

11.43

给排水工程

162.64

162.64

162.64

162.64

10.22

4.1

给排水

162.64

162.64

162.64

162.64

10.22

服务性工程

1679.44

1679.44

1679.44

1679.44

120.64

5.1

办公用房

811.86

811.86

811.86

811.86

59.86

5.2

生活服务

867.58

867.58

867.58

867.58

51.06

消防及环保工程

473.78

473.78

473.78

473.78

38.29

6.1

消防环保工程

473.78

473.78

473.78

473.78

38.29

项目总图工程

70.71

70.71

70.71

70.71

-152.54

7.1

场地及道路硬化

4915.84

846.58

846.58

7.2

场区围墙

846.58

4915.84

4915.84

7.3

安全保卫室

70.71

70.71

70.71

70.71

绿化工程

1439.72

50.39

合计

17678.33

34354.84

34354.84

3084.72

六、节约用地措施

七、总图布置方案

（一）平面布置总体设计原则

根据项目承办单位发展趋势，综合考虑工艺、土建、公用等各种技术因素，做到总图合理布置，达到“规划投资省、建设工期短、生

产成本低、土地综合利用率高”的效果。达到工艺流程（经营程序）顺畅、原材料与各种物料的输送线路最短、货物人流分道、生产调度方便的标准要求。

（二）主要工程布置设计要求

道路在项目建设场区内呈环状布置，拟采用城市型水泥混凝土路面结构形式，可以满足不同运输车辆行驶的功能要求。项目承办单位在工艺流程、技术参数和主要设备选择确定以后，根据设备的外形、前后位置、上下位差以及各种物料输入（出）、操作等规划统一设计，选择并确定车间布置方案。

（三）绿化设计

场区绿化设计要达到“营造严谨开放的交流环境，催人奋进的工作环境，舒适宜人的休闲环境，和谐统一的生态环境”之目的。场区绿化设计要达到“营造严谨开放的交流环境，催人奋进的工作环境，舒适宜人的休闲环境，和谐统一的生态环境”之目的。

（四）

辅助工程设计

1、投资项目采用雨、污分流制排水系统，分别汇集后排入项目建设区不同污水管网。

2、投资项目生产给水的对象主要是各类清洗设备，其余辅助设备、空压机及厂房内水冷制冷机组等均采取冷却循环用水。投资项目生活给水主要是员工工作及休息期间的个人饮用及卫生用水，生活给水水压 0.35Mpa。

3、按国家有关规范进行防雷接地系统设计，并尽量利用建筑物屋面、柱内、圈梁及基础内主钢筋做防雷与接地设施；生产线接地保护采用 TN-C-S 接地系统；场区按Ⅲ类建筑物考虑防雷设施，采用沿四周山墙设置避雷带，变压器中性点接地，接地电阻小于 4.00 欧姆。投资项目供电负荷等级为Ⅲ级，场区降压站电源取自国家电网，电源符合国家标准《供配电系统设计规范》（GB50052）的规定。10KV 配电室设有专用防雷柜，低压系统分级配有避雷器，弱电系统配有电涌保护器（SPD）。配电系统采用 TN-C-S 制，变压器中性点接地，接地电阻R≤4.00 欧姆，高压配电设备采用接地保护，低压用电设备采用接零保护，正常情况下不带电的用电设备金属外壳、构架、穿线钢管均应可靠接零。

4、冬季室内采暖要求计算温度：各主体工程 14.50℃-16.50℃，需采暖的库房 5.50℃-8.50℃，公用站房 14.50℃，办公室、生活间

18.50℃，卫生间 15.50℃；采暖热媒为 95.50℃-75.00℃采暖热水，由市政外网集中供应，供水压力为 0.40Mpa。

八、运输组成

（一）运输组成总体设计

1、项目建设规划区内部和外部运输做到物料流向合理，场内部和外部运输、接卸、贮存形成完整的、连续的工作系统，尽量使场内、外的运输与车间内部运输密切结合统一考虑。

2、外部运输和内部运输可采用送货制；采用合适的运输方式和运输路线，使企业的物流组成达到合理优化；把企业的组成内部从原材料输入、产品外运以及车间与车间、车间与仓库、车间内部各工序之间的物料流动都作为整体系统进行物流系统设计，使全场物料运输形成有机的整体。

（二）场内运输

1、场内运输系统的设计要注意物料支撑状态的选择，尽量做到物料不落地，使之有利于搬运；运输线路的布置，应尽量减少货流与人流相交叉，以保证运输的安全。

2、场内运输主要为原材料的卸车进库；生产过程中原材料、半成品和成品的转运，以及成品的装车外运；场内运输由装载机、叉车及

胶轮车承担，其费用记入主车间设备配套费中，本期工程项目资源配置可满足场内运输的需求。

（三）场外运输

1、场外运输主要为原材料的供给以及产品的外运；产品的远距离运输由汽车或铁路运输解决，区域内社会运输力量充足，可满足本期工程项目场外远距离运输的需求。

2、短距离的运输任务将利用社会运力解决，基本可以满足各类运输需求，因此，本期工程项目不考虑增加汽车运输设备。

3、外部运输应尽量依托社会运输力量，从而减少固定资产投资；主要产成品、大宗原材料的运输，应避免多次倒运，从而降低运输成本且提高运输效率。

4、该项目所涉及的原辅材料的运入，成品的运出所需运输车辆，全部依托社会运输能力解决。

（四）运输方式

由于需要考虑童装产品所涉及的原辅材料和成品的运输，运输需求量较大，初步考虑铁路运输与公路运输方式相结合的运输方式。

九、选址综合评价

综上所述，项目选址位在项目建设地工业项目占地规划区，该区域地势平坦开阔，四周无污染源、自然景观及保护文物；供电、供水可靠，给、排水方便，而且，交通便利、通讯便捷、远离居民区；所以，从场址周围环境概况、资源和能源的利用情况以及对周围环境的影响分析，拟建工程的场址选择是科学合理的。

第六章

工程设计说明

一、建筑工程设计原则

广州商办项目分析报告 篇6

伴随着经济的高速发展, 广东珠江三角洲的水环境污染日益严重, 珠江众多支流的水质均低于国家标准的5类水体水质标准, 水环境污染治理工作刻不容缓。环境问题是一个跨行政区域的问题, 珠江三角洲地区自然条件的一体化和环境问题的系统性, 使加强区域环保合作成为改善生态环境的客观需求[1], 珠江污染治理, 需打破传统以行政区域为边界的概念。

2005年广州市南岗污水处理系统项目 (以下简称“南岗项目”) 获世行批准成为全球环境基金赠款区域合作项目, 旨在原有行政区域不变的体制下, 打破区域限制, 使资源更有效地得到利用, 将污水处理成本降到最低, 实现区域合作, 这种尝试在国内尚属首次。目前, 该项目已完工。本文对南岗项目进行总结, 探讨世行区域环保合作项目的若干问题。

2 项目建设情况

南岗项目合作方为广州市黄埔区及开发区, 总投资约3.46亿元人民币, 其中世行资金454万美元, 其余均为国内配套资金。项目内容为扩建广州经济开发区东区水质净化厂 (污水处理能力7.5万m3/d) , 建设服务黄埔区南岗镇、广州市经济开发区东区、云埔工业区污水管网约22km, 新建南岗河中途提升泵站1座。

该项目于2006年7月立项, 2009年5月正式动工, 2010年6月底顺利完成通水目标。

在南岗项目实施过程中, 遇到了诸多困难, 例如由于牵涉的单位较多, 程序较为复杂, 项目进展较慢, 而且在项目实施过程中由于征地困难、合同签订时间滞后, 设备安装工程承包商低于成本价中标导致积极性不高, 造成了项目执行总体滞后。

3 项目效益评价分析

(1) 南岗项目于2010年6月30日开始通水, 自运营以来, 大大减少了水污染物的排放量, 根据实际监测数据统计, 南岗项目进水及出水的平均浓度详见表1。

注:污水处理量以75000t/d计算。

据调查, 该项目建设前, 东区水质净化厂尾水排放口附近断面均有部分水质指标超过了《地表水水环境质量标准》 (GB3838-2002) 的III类标准要求[2]。该项目建成后将纳污范围内的污水有效地收集到东区水质净化厂集中处理, 处理达到《城镇污水处理厂污染物排放标准》 (GB18918-2002) 一级B标准后排放, 大大减少了水污染物向南岗河的排放量, 对当地水污染物的控制起到了促进作用。

由上可见工程的环境效益十分明显, 对当地的水环境质量起到了促进作用。

(2) 南岗项目建设前, 南岗河各河段的水质受到不同程度的污染, 水生动物区系以耐污的种类占优势, 水生动物的多样性较低, 鱼类资源较少。南岗项目的建成运行使南岗涌的水质改善明显, 有效保护了南岗河的水生动植物等自然资源, 对当地自然资源利用和保护起到了促进效果。因南岗涌不是某些特有种类的洄游通道, 排污口附近也没有鱼类养殖场, 因此该项目的运行对该区渔业资源的影响不明显[2]。

(3) 南岗项目有效减少了水污染物向南岗河的排放量, 提高了广州市黄埔区南岗镇及开发区东区的工业生产和居民生活环境, 对于改善生态环境, 维护生态平衡起到促进作用, 这利于吸引投资, 带动其他产业的发展, 是一项利国利民, 促进社会各项事业发展的工程。

(4) 南岗项目为广州市首个区域合作项目, 它打破了传统以行政区域为边界的概念, 打破了条块分割管理体制, 建立健全了跨部门、跨行业、跨地区的环境管理综合决策机制, 增强了政府部门之间的协商与合作, 实现了在最小成本的基础上环境效益和经济效益的最大化。该项目的成功建设为珠江流域环境治理起到了良好的借鉴及典范作用。它将激励其他城市在协力完成环保设施投资的同时, 寻求成本效益最大化的解决办法。

4 项目经验教训

4.1 经验

全球环境基金赠款对南岗项目起到催化和示范作用, 世行有着丰富的国际性经验, 世行的参与促进了城市间的合作, 改善了污水处理规划, 也加强了项目投资和工程质量的控制。

4.1.1 引进先进的管理理念, 有利于节约资源

南岗项目是全国首个全球环境基金赠款区域合作项目。其深远的意义在于, 它鼓励不同财政体系的地区打破行政界限, 整合资源, 节约土地, 形成更好的规模效应, 将为我国环保体制的创新开辟新的道路。南岗项目的实施, 起到了良好的示范性作用。

4.1.2 强化管理和培养人才

当前城市发展, 特别是经济发展较快的地区, 面临的主要问题不再是资金短缺, 而更多的是如何推动体制和机制创新。通过参与南岗项目, 我们取得了丰富的管理经验、参与人员的工作能力也获得较大提升。

4.1.3 打破行政区域界限

实践证明打破区域行政界限, 实现不同财政体系、不同管理体制之间进行合作共同治理环境是可能的, 也是可行的。

(1) 地球是人类的家园, 共同治理环境已经成为各级领导的共识;

(2) 地区主要领导的重视和支持是实施区域合作治理环境的必要条件;

(3) 以代建的形式合作双方共同委托一个机构作为项目建设单位, 由建设单位按合作双方认可的建设程序实施, 是实现区域合作的好的组织形式。

(4) 在项目可研或者项目概念书的基础上, 签订合作框架协议, 明确项目投资规模、项目内容、合作双方的出资原则、项目建成后的运行方式、效益与亏损的分成分担原则等, 是项目合作成功的基础。

(5) 项目建设单位在项目实施前应制定项目实施管理制度汇编, 包括综合管理制度 (项目管理框架、各部门职责、公文处理办法) 、工程管理制度 (建设目标、进度安排、质量与安全管理、征地拆迁管理办法) 、招投标合同管理制度 (招标工作管理、合同管理、计量支付管理、变更管理办法) 、资金管理制度 (会计制度、支票管理制度、资金管理制度、报销制度) 等, 制度汇编提交合作双方审批后颁布实施, 因管理制度事先已征得合作双方认可, 为项目的顺利实施提供有力保障。

(6) 制度汇编随招标文件一起发给各投标人, 并作为招标文件的组成部分, 也是合同的组成部分, 这样为不折不扣实施管理制度提供了法律依据和保障。

4.2 教训

4.2.1 世行采购政策与中国国情仍处在磨合期

世行明确规定项目招标采购采用“公平、公正、公开”的原则, 推行“低价中标”, 即在所有投标人的报价中, 报价最低的获得第一优先谈判权, 即使他的报价低得别人难以置信, 如果没有十分充足的理由, 世行不会因为他的报价远远低于概算而废标[3]。但由于中国市场经济发展起步较晚, 市场竞争体系还不完善, 诚信体制还不健全, “低价中标”原则未能在该项目中起到很好效果。国内投标人为了维持企业经营运转, 首先考虑的是如何中标而不是能否盈利, 受这种非理性因素的驱使和受国内不诚信的大市场环境影响, 屡屡出现低价抢标的现象。在项目实施过程中, 低价中标的承包人会通过变更、索赔甚至拖延工期与业主博弈, 通过各种方法弥补投标时的差额, 导致加大了项目实施时的管理难度, 影响项目顺利实施。

4.2.2 工程征地进度慢, 临时借地难度大

南岗项目污水中途提升泵站涉及到征地问题, 由于报批手续较为繁琐, 导致取得土地批复的时间过于缓慢, 影响工作进度和项目开工。

此外, 南岗项目管网建设涉及面积较广, 管网涉及临时借地范围较多, 由于借地土地上建筑物、附着物情况比较复杂, 被借地农民要求过高, 造成协调工作难度大, 直接影响了工程进度。未来的工程需要投入更多的资源来解决临时借地问题。

4.3 建议

采购管理中选择适合国内市场竞争环境的方式非常重要, 在成熟和理智的市场竞争环境下, 采用最低价中标方式选择承包商节约投资成本是最为合理的方式, 但在如何防止恶性竞争、低于成本价竞标方面, 应给出具体的指导性意见或具体措施, 建议世行在招标采购指南或招标文件中能结合中国国情, 在现阶段, 以合理低价法来确定承包商的方式或许不失为一种较为符合实际情况的做法。

摘要：指出了广州市南岗污水处理系统工程经过9年的项目准备、评估和组织实施, 已全面完成建设目标。南岗项目的实施实现了环保合作在邻近市、区的区域合作, 有效减少了污染物的排放量, 提高了人们的生活环境水平, 明显改善了所在区域的水环境质量, 实现了项目的发展目标。

关键词：区域环保合作,成效,分析

参考文献

[1]张克科.加强环保区域合作促进区域可持续发展[C]//粤港澳可持续发展研究会, 第四届粤港澳可持续发展研讨会论文集.广州:可持续发展研究会, 2008.

[2]广州市环境科学研究所.广州市南岗污水处理系统工程环境影响报告书[R].广州:广州市环境科学研究所, 2006.