恒大地产的新时代（共9篇）
恒大地产的新时代 篇1
近年来,由于政府政策调整、房地产市场疲软、银根收紧等原因,房地产行业内普遍存在资金不足的问题,房企资金链断裂现象屡见不鲜。为突破融资困境,各大房企纷纷将目光投向金融市场,“永续债”成为房企的最佳融资选择之一。目前,已经有多家房地产上市公司尝试发行永续债,如恒大地产、雅居乐、长江实业、融创中国等。其中,恒大地产先后发行近250亿元永续债进行融资。
一、理论综述
1. 永续债的特点。永续债是指企业发行的没有明确到期日或者到期日非常长(30年以上)的债券,永续债持有者通常只能按期收取一定的利息费用,不能在某个明确的日期收回本金。根据最新修订的《企业会计准则》,企业发行的永续债在符合一定条件的情况下可以计入所有者权益。
与其他融资方式相比,永续债具有如下特征:其一, 永续债的清偿顺序优先于普通股和优先股,在普通债券之后;其二,永续债通常没有明确到期期限或者到期期限很长,发行方通常会设置赎回条款;其三,永续债利率一般很高,在赎回期通常会设置利率重置条款;其四,发行方通常会设置延迟支付利息条款;其五,永续债的发行通常不设置担保条款。
2. 地产行业永续债问题的研究现状。国内学者对于永续债的研究还主要集中在永续债的国际经验借鉴(张继强等,2013)、对房地产为主的发行方的融资效应(胡挺等,2013)以及永续债的会计处理方式(周俊,2014)等方面。然而,对于投资者而言,他们关注的主要方面是永续债究竟会对企业的财务报表产生怎样的影响,如何通过财务报表评价永续债所带来的诸如财务风险等方面的问题,这些问题在现有的研究中并不能得到解答。本文从恒大地产财务报表入手,深入分析永续债的发行对其财务报表产生的影响,剖析永续债所带来的财务风险,为投资者评价永续债发行方财务报表提供借鉴。
二、恒大地产2013年财务报表分析
恒大地产是一家在香港联交所上市,集房地产开发、 物业管理于一体的现代化国际企业集团。2013年初,为缓解资金压力,恒大地产率先试水永续债融资,全年合计发行250亿元永续债,是地产永续债融资的领军企业。因此, 本文选择恒大地产作为案例,分析永续债对企业财务报表的影响。
1. 财务报表分析。恒大地产在2013年开始发行永续债,故本文选取2012年和2013年恒大地产中期以及年度财务报表进行对比分析。下面将分别对资产负债表、利润表、现金流量表相关项目进行分析。
(1)资产负债表项目分析。在资产负债表中,永续债反映在股东权益其他项目中,全年共发行约250亿元永续债。在资产方面,企业所持有的现金总额(包括限制性存款)大幅度增加,2013全年共计增加421亿元,涨幅高达201%;2013年末存货成本增加364亿元,与2012年数据相比有大幅增长。在债务方面,一方面,2013年恒大地产短期借款金额高达358亿元,涨幅达到88%;另一方面,长期借款年度共计增长318亿元,涨幅高达77%。由以上分析可以看出,恒大地产资产负债表项目的变动是与其债务和权益资本的增加息息相关的。
(2)利润表项目分析。通过分析财务报表可知,2013年恒大地产营业收入有较大幅度增长;由于营业收入的增加,恒大地产2013年年报中净利润也有49%的增长率。 虽然从利润表来看,恒大地产营业业绩相比之前一年有很大的改观,但是,就其利润规模来看,并不足以解释资产负债表大幅度的变动。因此,经营业绩的改善并不是资产负债表变动的主要影响因素。
(3)现金流量表项目分析。经营活动现金流量这两年均处于净流出状态,而且2013年经营活动现金支出明显增加,经营现金增幅达到579%;其中,仅下半年经营活动现金支出就达到311亿元,在2013年下半年出现集中大额的营业资金投入。投资活动现金流量这两年均处于净流出状态,而且2013年现金流出增幅明显;与此相对应的是融资活动现金净流入的激增,2013年全年融资现金净流入额高达634亿元,正是融资的现金流入为经营活动和投资活动的现金支出提供了资金保障。在现金净流量方面, 恒大地产在2012年现金流量净额处于净流出状态,这种状态也正体现了地产行业普遍存在的资金不足问题,但在2013年由于融资现金的激增,现金流量净额出现224亿元的结余。因此,恒大地产的现金流量状况得到极大改善,但是,融资所获得的资金多数用于清理应付款项目, 经营扩张所用资金比例下降明显,资金利用效率问题存在疑问。
2. 偿债能力分析。偿债能力关系到公司的可持续发展,影响一个企业的可持续经营能力。恒大地产在2013年偿债能力的变动情况如表1所示:
(1)短期偿债能力分析。恒大地产流动比率在同行业中处于偏低的水平,但是在2013年流动比率明显提升,有较大的改善;相比之下,恒大地产速动比率变动最为明显,从2013年中期开始呈台阶式上升趋势;现金比率在2013年也有明显提升。总体来说,恒大地产2013年短期偿债能力得到极大提升,各项指标均处于行业较高水平。
(2)长期偿债能力分析。恒大地产在2013年却通过短期借款取得资金358亿元,长期借款更是新增318亿元, 与此同时资产负债率不升反降,这其中的关键就是发行了250亿元计入权益资本的永续债,同时产权比率也降低至3.38,接近于行业平均水平。因此,正是通过发行250亿元永续债,使恒大地产在2013年年报中做到了资产总规模增加近千亿元,债务规模增加数百亿元,资产负债率却在下降。
总体来看,恒大地产短期和长期偿债能力都得到极大改善,最主要推动因素就是永续债的发行,这一切又是建立在永续债计入权益资本的前提下。但是,如前文所述,由于“2+N”的利息重置条款和回购条款的存在,永续债的稳定性远不如股权资本。因此,永续债在提高偿债能力的同时,也存在着极大的潜在风险因素。
3. 盈利能力分析。盈利能力是企业得以生存和发展的动力,是投资者获取收益、债权人实现债权的保障。恒大地产在2013年的盈利能力评价指标变动情况如表2所示:
恒大地产2013年取得较好的盈利水平,各项盈利能力指标在行业中处于较高水平。营业毛利率和资产收益率相比2012年变动不大,始终保持较高水平。净资产收益率有所下降,主要是由于所发行的永续债计入权益资本, 使所有者权益基数增大所引起的。其中,盈利能力指标中变动最大的是经营指数,恒大地产营运资金的投入远远高于行业平均水平。如前文所分析,经营指数的变动主要是由于恒大地产在2013年下半年有大额集中的资金投入所导致的。
4. 营运能力分析。营运能力反映了企业资产的利用效率,即单位资产所取得的收益,下文将分别分析企业的短期和长期资产营运能力。恒大地产2013年营运能力评价指标变动情况如表3所示:
(1)现金周转率分析。由表3可知,恒大地产在2013年现金周转率明显下降。虽然在2013年营业收入有较大比例上涨,但由于在2013年下半年融资活动取得大量现金,现金持有量大比例增加,故其现金周转率明显下降。 由该比率可以看出,恒大地产在2013年虽然融资改善了企业财务状况,但资金的使用效率却比较低,融资规模大于其真实的资金需求。
(2)存货周转率分析。恒大地产在2012年存货积压比较严重,存货周转率达到最低值,在2013年存货周转率有所回升。但是,这并不能说明存货周转状况真正好转,根据资产负债表数据,2013年存货依然有较大幅度的增加, 商品房滞销状况并没有得到太多改善。
(3)应收账款周转率分析。由表3数据可知,恒大地产在2013年应收账款周转率有较大幅度下降。这主要是由于营业收入的增加可能是建立在赊销的基础之上。由此可以看出,虽然2013年恒大地产营业收入有显著增长,但是,这并不是其2013年财务报表各项数据普遍好转的主要原因,尤其财务状况的改善更是如此。
(4)总资产周转率分析。由表3数据可知,恒大地产三年来总资产周转率始终维持在较低的水平,最近两年的总资产周转率均为0.3,说明营业收入的增长率与企业总资产增长率持平,即总资产的增长金额是营业收入增长金额的3.3倍。以上数据表明,以发行永续债为主的融资活动是企业资产总额增长的主要因素。
总体来看,恒大地产2013年营运能力的变动和永续债的发行有很大的相关性。资金持有量的大幅度增加直接导致了现金周转率的大幅度下降;总资产周转率的保持也得益于融资取得资金的增加;应收账款周转率和存货周转率也从侧面证明了永续债对财务报表的影响。
三、永续债对恒大地产财务报表的影响
通过前文对恒大地产2013年财务报表进行分析可知,永续债的发行对其财务报表产生重大影响,具体包括以下几个方面:
1. 永续债推动了企业的资本扩张。2013年恒大地产资产总额净增长1 091亿元,对此永续债是主要的推动力。如前文所述,恒大地产所发行的永续债作为权益资本计入所有者权益项目,在降低资产负债率的同时也就提升了企业的融资能力。正是由于250亿元权益资本作为保障,恒大地产仅2013年通过债务融资额就高达485亿元, 为企业的资本扩张打下了坚实的资金基础。恒大地产充分利用了永续债计入权益资本这一优势,发挥权益资本的乘数效应,从而实现了企业资本规模的扩张。
2. 企业现金流状况得到改善,掩饰了自身获现能力不足的问题。永续债融资对恒大地产最直接的影响就是2013年末企业现金净额增加359亿元,这也在很大程度上缓解了恒大地产在2012年现金流偏紧的状况,为企业经营运作提供了资金保障。但是,企业资金流的改善不能掩饰恒大地产自身获现能力的不足。现金流是企业的生命线,企业单纯地依靠融资获得现金只能解决一时的资金需求,企业只有源源不断地通过经营活动创造现金流才能保障企业的正常运转。恒大地产过低的应收账款周转率显示了其自身获现能力的不足,在企业快速扩张的大背景下,这种获现能力的缺陷会带来潜在的财务风险。
3. 企业资金利用效率下降,存在过度融资嫌疑。永续债的发行为恒大地产带来了数百亿元的现金流,但是,在企业的发展中并没有充分利用这些现金,同时其融资规模也超出了对资金的需求。恒大地产2013年现金周转率显著下降,资金利用效率下降明显。分析现金流量表及其附注可知,在2013年作为主要的现金流向——经营活动现金支出中,大多数资金用于经营应付款项目的减少和经营应收项目的增加,而在经营扩张方面利用的资金比例明显低于前两者,由此可见,高额的现金并没有为企业经营业务发展做出太多的贡献,以及在年末企业现金持有量的大比例上升,这些因素都昭示着恒大地产存在过度融资嫌疑。
2014年初,恒大地产的资金流向问题也能够佐证其存在过度融资的嫌疑。在2014年初,根据恒大地产相关披露事项显示,企业向股东现金分红62.7亿元,此外,有40亿元现金用于回购股东股份。结合2013年报表中,恒大2013年净利润137亿元、经营活动现金净支出388亿元来看,后期的资金流动无疑是在将债务融资以及永续债融资所得现金转移给股东,这与其最初的资金需求并不相符。
4. 财务报表掩饰了企业发行永续债潜在的财务风险。虽然永续债按照规定计入权益资本,但是与股权资本相比存在很大的不稳定性,潜在的财务风险因素在财务报表中被掩饰了。根据相关专家所判断的恒大地产发行永续债的相关条款,条款中应该包含“2+N”的利率提升条款和回购条款。这种条款结构下,恒大地产将会在第三年开始面临每年高达45亿元的债务利息。高额的债务利息下可能会迫使企业行使回购条款,提前赎回永续债,如此永续债所美化的财务报表将会瞬间被打回原形,财务风险也会随之而来。
四、总结
永续债是一把双刃剑,企业受益的同时也蕴含着巨大的风险。一方面,永续债解决了企业的融资困境问题, 为企业带来巨额的现金流入,也能够起到粉饰财务报表的作用,使其财务数据能够在表面上满足投资者的要求。 另一方面,永续债融资的相对不稳定性也会给企业带来潜在的财务风险,会掩饰企业财务方面的缺陷,同时也会存在操纵现金流、过度融资等道德风险。
对于投资者而言,在分析永续债发行方财务报表时, 要充分了解与永续债发行相关的条款,重点分析永续债对财务报表的影响,不被美化的财务报表所迷惑,充分研究所存在的财务风险,做出最佳的投资决策。
参考文献
周俊.浅析非金融企业发行永续债券的会计处理[J].现代商业,2014(4).
张继强等.永续债:海外经营及国内前景探讨[J].债券,2013(12).
胡挺等.永续债破解房地产融资困境——以雅居乐为例[J].中国房地产,2013(11).
恒大地产的新时代 篇2
职位名称 公司名称 工资待遇 经验要求 发布时间
采矿工程师唐山市铧宇矿业集团有限公司4001-6000元/月 不限经验 1小时前
地质工程师唐山市铧宇矿业集团有限公司4001-6000元/月 不限经验 1小时前
项目经理石家庄名花装饰工程有限公司面议 0-2年 1小时前 营销总监石家庄鹿鼎广告有限公司5000-10000元/月 8-10年 1小时前
办公室人员石家庄冠城房产经纪有限公司3000-4000元 0-2年 3小时前
电气工程师天山房地产开发集团有限公司面议 不限经验 3小时前
品牌经理恒大地产集团石家庄有限公司12000元 3-5年 3小时前
房产经纪人—公园首府店河北好乐居房地产经纪有限公司1600-4000元 不限经验 3小时前
设计主管河北瀚康俪业房地产开发有限公司面议 不限经验 4小时前
恒大地产曲折上市路 篇3
11月5日，恒大地产二度叩关，成功上市。董事局主席许家印，终于卸掉了常人无法想象的压力。
恒大地产上市，是中国房企资本市场逐浪潮流中角色最饱满、情节最曲折的章节。从不上市的分而食之做减法，到上市成功后分金银，恒大地产理顺了与战略投资者的关系。
与私募投资人长达近三年的赛跑完成后，为了上市迫不得已的超常规发展也随之结束，恒大地产亦将告别差点被激情吞噬的青春岁月。在全国化、资本化和国际化三大目标顺利实现后，许家印可以在更大的平台上书写崭新的篇章，迎来自我主宰的稳健发展，上市成功也注定成为他的成人礼。
用标准化概念重启IPO
10月在香港挂牌的恒盛地产、宝龙地产、华南城等内地房企集体“潜水”，并没有给一年半后重启招股的恒大地产带来好的氛围。但恒大地产随后招股和挂牌后的表现，还是多少超出了多方的预期。
此次恒大地产公开发售16.15亿股，以招股价区间的中值3.5港元定价，集资额超过56亿港元。挂牌当天，一扫内地房地产股挂牌首日破发的颓势，4港元的开盘价较招股价高出14％，尾盘更是直线拉升至4.7港元。以当日收盘市值计，恒大地产成为在港上市的最大内地民营房企。
恒大地产招股价对应今年45倍市盈率(全面摊薄)，初看定价不低，但2010年预测利润将高达80亿元，对应市盈率只有5.5倍。
在投资者眼里，房地产商的最大任务就是卖房子和交房子。恒大卖房子的能力已经得到证明。受益于今年楼市回暖，恒大地产今年前三季度的销售收入是去年全年的3倍，预售金额高达230亿元。
恒大地产的交楼保证是，全国排名第一的1700万平方米的在建面积。这些在建楼盘已于2008年上半年开工，如果没有金融风暴和首度上市搁浅，将在今年下半年集中交楼。如今，只能推迟到2010年中期集中交楼。
恒大地产香港上市是二度出战，相比去年已能提供更多证明。销售火热使可售房源逼近历史低点，不少开发企业开工计划压缩过猛，形成阶段性供应断档，恒大地产的平均售价从1月份的3900元／平方米一路上涨至9月份的5800元／平方米，依然旺销。
在承销团队的帮助下，恒大地产同时对上市概念做出调整。2008年3月首度上市时，只能打土地储备和土地成本低这两个卖点。重启IPO后，在土地卖点之外，恒大地产主打标准化全国开发商的概念，这种标准化更契合西方投资者的口味。
首次上市失败
“这才是大赢家!”挂牌当日，在香港联交所交易大厅里，许家印高举着美林、淡马锡等投资人士的手，笑着对现场数十家媒体说。
2006年底，美林连同德意志银行、淡马锡控股认购恒大地产4亿美元可转换优先股，持有1／3的股权，完成首轮融资后，恒大地产的市值是12亿美元。
2008年3月，恒大地产在美国招股的那个周末，美国第五大投资银行贝尔斯登倒闭。由于许家印不接受西方投资者压价，首次上市遂告搁浅，留下大量土地款和工程款未付。三个月后，在经历了极其复杂而紧凑的谈判之后，恒大地产终于在2008年6月底完成5.06亿美元的私募。
香港大鳄郑裕彤出资1.5亿美元，科威特投资局的两只基金贡献1.46亿美元，美林和德意志银行分别追加投入5000万美元和6000万美元，另外三名机构投资者则“分享”剩下的1亿美元。完成这轮融资后，恒大地产的市值是300亿港元。
恒大挂牌当日，收盘市值为705亿港元，把两次股权摊薄因素考虑在内，首轮私募投资人账面增值将近2.3倍；以周大福为首的此轮投资人，获得收益增值超过6亿美元，内部收益率接近90％。
成功上市，恒大地产和投资人皆大欢喜，上市前私募悉数转股，将在二级市场兑现收益。两轮战略投资者入股都包含上市与否和上市期限的挂钩条款，第一轮战略投资者的保底资金回报在15％左右，第二轮战略投资者要求的投资保底回报率则高达50％，如不能上市成功，恒大地产将被债务淹没，许家印将被迫转让更多的股份。与战略投资者和平分手
通过富力和世茂房地产等第一批内地房企香港上市，国际资本市场开始认识到中国房产企业的投资价值，恒大地产有地但缺钱，投行基金有钱却又不可能亲自盖房子，两者有结合的现实需求。
碧桂园土地储备模式受到市场极力追捧，在模式克隆运动中，需要找一个强势的领军人，做同样的概念，趁市场热度还在，适时把卫星放出来。恒大地产体量庞大，处在资产加速膨胀过程中，而且还没有上市，许家印自然被挑选出来成为财富的放大器。
对于恒大地产和许家印来说，他也需要放手一搏，以迎来更靠前的竞争地位。虽然上世纪90年代就已经进入房地产行业，许家印一度在钢铁行业盘桓，地产业务也局限在了广东。当他放弃钢铁业务，龙头房企多已上市，行业洗牌已接近完成，他只能借资本之力完成飞跃。
于是，恒大地产成了中国内地房地产企业史上最狂飙的极品飞车，2000年开始储备人才，2004年签下大量土地，2006年着手在资本市场上找钱，许家印带领下的恒大地产驶入超常规发展的快车道。
2008年3月，当他把10倍的收入和利润增长讲给投资者听时，无人相信一年以后，大量房屋成功售出，投资者开始琢磨，他说得也许有点道理。于是，就有了恒大地产虽受认可，但难言热烈的IPO。
恒大地产成功IPO，许家印没有被战略投资者的贪婪吞噬，也没有在不可抑制的速度狂飙中滑出跑道。与战略投资者和平分手后，许家印真正主宰恒大地产的全部命运，他也不想维持将吞噬一切的超速增长。恒大地产将走向常态，步入稳健发展的成年。
许家印几乎是恒大的全部，他是恒大最活跃的“神经元”，夏海钧和常务副总裁李纲虽然是公司的第二、第三把手，但更多承担执行者的角色。和万科、中海发展等老牌地产商相比，许家印明白：恒大缺乏底蕴。于是，他把复杂问题简单化，把所有工作都落实在能迅速见效的环节上。
恒大成长和上市的经历，证明了房地产行业没有太多高精尖，许家印把它定义成低成本的土地和标准化扩张的产能。
成功上市后，许家印将有从容的余地考虑恒大的长远目标和核心价值，可能会扩充产品线，并择机进入北京、上海等核心城市。
精明的许家印
恒大地产挂牌当天，许家印身家超过400亿元，替代比亚迪董事长王传福，成为《福布斯》中国排行榜新首富。像其他财富故事的主角一样，许家印也融合了个人奋斗，对大势的精确判断，当然，还有不可或缺的运气。
许家印颇有“拚命三郎”的劲头，不怎么睡觉，脑力也是超强负荷，除了大局之外，很多细节也清楚。50多个项目中随便拿出一个，花了多少钱，施工怎么样，出了什么问题，造了多少层，都很明了。这种压力也传导到公司上上下下，公司的整体面貌是统一的。
许家印具有灵敏的商人嗅觉。据悉，恒大御景半岛所在的地方，原来是珠江边上一处长条形土地，他却清晰地看到了只需修建一座长桥，该地块就能改造成为江岸长达3公里的大型旅游度假项目。
恒大地产的资本浮沉及启示 篇4
恒大集团成立于1996年, 是以房地产开发为主的大型企业集团。2004年以前, 恒大地产只是偏居华南一隅的地方性开发企业, 以建小面积、低成本、低利润的中低端项目见长, 土地储备不足600万平方米。
2004年, 恒大地产集团董事局主席许家印选调了一批精英团队分派至全国10余个城市进行土地市场调研, 寻找可以收入囊中的土地项目。在2006年底至2008年初的近两年时间里, 恒大地产在全国各地的土地市场上突然发力, 一鸣惊人。此时正值中国楼市盛极一时的“地王时代”, 关于恒大勇夺各地地王“锦标”的消息层出不穷:2006年底, 恒大以8.29亿元拿下武汉当时的“地王”, 即后来的武汉恒大华府;2007年8月, 恒大开出25.3亿元竞得重庆科技学院项目;2007年10月, 恒大计划14亿元收购上海源深路1号土地项目公司100%股权;2008年年初, 恒大以41亿元拿到绢麻厂地块, 晋升广州新“地王”……到2008年3月, 恒大土地储备已高达4578万平方米, 短短不到两年时间激增近6倍, 这一数据是万科土地储备量的近两倍, 已然超越了当时房地产企业中的“最大地主”碧桂园 (4300万平方米) 。而恒大也由长期盘桓的广州迅速扩张至全国23个城市。
二、饕餮盛宴——国际投行打造的“恒大模式”
恒大短时间内的异军突起, 并不是凭空生成的, 其发展与资本市场上的一股“暗流”——国际投行密切相关。尽管早在2004年, 恒大就制定了全国化的战略, 但恒大的土地储备急剧膨胀却发生在2006年以后。2006年的恒大遭遇了自身发展的资金瓶颈, 有媒体曾报道了恒大旗下公司连续几年欠下巨额税款, 当时所欠税额高达2800万元。与此同时, 资本市场上的恒大也是节节败退, 不得以出售“琼能源”壳资源套现, 资金链不可谓不紧张。
而就在此时, 许家印遇到了美林等投资银行。从2006年11月至2007年9月, 恒大与美林、德意志银行、淡马锡、瑞信等投行陆续甚至多次签订协议, 获得近10亿美元的融资。抱上了投行的“金佛脚”, 恒大遂开始了各地“飙地”的豪举。
国际投行不仅拿来了资金, 还带来了一份精心策划的方案。据恒大后来的上市资料显示:双方于2006年6月在开曼群岛成立控股公司“恒大地产集团”, 并通过中介控股公司安基 (BVI) 收购原恒大旗下的地产业务, 将恒大地产改造为外商独资企业。仅仅一个月后, 建设部等六部委就联合发布“限外令”, 对外商投资中国楼市进行严格限定。而恒大则已然闯关。
在土地储备规模剧增的同时, 投行们对恒大地产的公司结构进行了一系列巧妙的改造:在集团旗下设立了大量“空壳公司”。这些“空壳公司”的存在, 使得投行们能够将恒大所拥有的土地储备与开发项目, 转换成一系列设计精巧的“资产包”, 向国际投资者出售。有业界专家曾指出:“在这一精心设计的融资结构下, 海外注册的恒大地产变成了一台巨大无比的‘孵化器’, 其下的一个个‘空壳公司’就是一只只待价而沽的‘资本蛋’。投行们将恒大地产的一批批土地储备和开发项目打包装入蛋壳, 以壳公司模式标出其投资回报率, 然后再转化为债券产品, 大规模出售给国际投资者”。这就形成了急速膨胀时恒大地产的运作模式——恒大前端负责拿地和中间制造, 投行负责后端包装销售债券。
转让股权牵手海外投行, 换来巨额资金, 再低成本获取天量土地, 包装成金融产品打包出售;等待土地升值, 与外资分享土地盛宴, 并力图香港IPO以完成资本套现。如果一切顺利, 恒大成功在香港上市, 许家印即可打造一个多赢的“资本帝国”。
三、中盘之惑——大环境下恒大遭遇资本困局
就在许家印布好棋子、摆好阵势, 即将大展宏图之际, 时局突变, 各种不利因素接踵而至, 将其梦想击得粉碎。先是政府出台一系列调控政策, 包括针对房地产企业囤地行为的严厉措施。同时, 美国次贷危机引发的金融海啸席卷世界, 全球股市暴跌。国际资本纷纷退回本土, 一些国际投行巨头在金融危机中千疮百孔, 自身尚且难保。在这样的大背景下, 2008年曾一度传言恒大地产到了濒临破产的境地, 不少人将其与前两年功亏一篑的地产黑马——顺驰相提并论。
1. IPO折戟
上市是恒大解决资金链问题最有效的财务杠杆。恒大地产原定于2008年3月28日在香港交易所挂牌, 募集资金超过100亿元。当时恒大地产的估值高达1208～1321亿港元, 一旦IPO成功, 恒大地产将超越内地地产股市值第一的碧桂园, 恒大主席兼大股东许家印的身价可能超过775亿港元, 即将成为内地新首富, 投行们也可以赚得盆满钵满, 各地天价“地王”的土地出让金也有了着落。这是一个皆大欢喜的结局。
但2008年3月20日恒大却以“国际资本市场现时波动不定及市况不明朗”为由, 宣布中止香港上市计划。根据恒大地产的招股书, 截至2007年9月30日, 其负债总额为141亿元, 资产负债率达到了惊人的95%, 恒大随时可能崩溃。截至2008年1月底, 恒大地产在1至2年内需要偿还的银行借贷为26.8亿元, 2至5年内要偿还的银行借贷为71.6亿元。而且, 恒大地产尚有巨额土地出让金未支付。因而, 许家印将宝全押在了IPO上, 这些资金缺口全部寄望于上市融资来解决。招股书显示, 融资总额的53.6%将用于支付未付土地出让金及现行项目资金, 9.1%用于部分偿还瑞信借取结构担保贷款。而这一切已均成泡影。
恒大IPO搁置, 被看作2008年中国房地产界最具标志性的事件之一。SOHO中国总裁潘石屹对此表示, 跟在恒大后面要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家, 准备募集的资金有200亿美元, 恒大的IPO搁置对他们造成巨大的影响。并由此阐发了震惊房地产市场的“百日剧变”论。
IPO失败, 导致公司陷入危机, 这很容易使人联想起前几年的顺驰。2003、2004年, 正是国内房地产一片火热的时候, 在快速的现金流滚动之下, 顺驰急剧扩张, 但由于其速度过快、战线过长造成资金链紧绷, 原拟香港上市融资以解决其巨大的资金缺口, 但上市却以失败告终。随后, 由于宏观调控等因素影响, 顺驰的财务状况不断恶化。2006年9月5日, 孙宏斌不得已把顺驰中国55%的股权以12.8亿元贱卖给了香港路劲基建公司。
2. 土地为祸
恒大2007年可谓是大刀阔斧, 不计成本, 在各地快速铺开战线以占领市场, 成为全国最大的“地主”。时隔一年, 恒大上市失败, 在土地储备的庞大数字背后, 恒大地产面对的是同样庞大的未付地款。恒大地产财务报表显示, 至2008年1月, 因频繁收购土地, 恒大未偿还银行及其他借款总额已达111.334亿元, 接近2007年9月的两倍。此债务尚不包含恒大向机构投资者近10亿美元的借贷及其拖欠的土地出让金。IPO上市折戟, 恒大无法支付如此庞大土地的使用金, 广州、重庆等地“地王”项目一度曾传言退地或转让。
“囤地”在恒大战略中占有绝对的地位, 它既是扩张竞争力的手段, 亦是进一步融资的支点和筹码。而这一战略又源自投行对国内地产公司的价值评估导向, 投行对前往香港上市的国内地产公司的价值评估建立在土地储备多寡的基础上, 地产公司要取得投资者认可, 必须加大土地储备。在这种导向下, 恒大地产必须大量买地, 以获得较好的发行价格和发行规模。如果时间定格在2007年, 国际国内投资者均看好疯狂上涨的我国房地产市场, 恒大拥有天量土地即可很容易融集到资金, “坐地生财”。但2008年, “地王时代”成为过去时, 在国家出台宏观调控政策打压囤地以及全球性股市整体趋弱的大背景下, 天量的土地储备已不再是“香饽饽”, 反而变成了沉重的“包袱”。
在这一点上, 恒大与顺驰又是何其相像。当年顺驰自确定了全国化战略, 2003年8月开始, 先后从石家庄、北京、上海、苏州、南京、武汉、郑州、长春等城市拍得10多块土地, 在竞拍过程中出现多次成交价两倍于起拍价的情况。一时间, 顺驰所到之处, 地价都会大幅上升, 顺驰也因此储备了天量的土地。不到3年的时间, 顺驰购置土地金额便超过100亿元。有人形象地将之描述为“现金流——土地——现金流”模式。其特点是不惜以极高价格拍得土地, 在预付小部分定金后, 再以尽可能快的速度启动项目建设, 迅速推向市场, 以销售款抵偿所欠土地款及银行贷款。但随着国家宏观调控的实施, 顺驰的销售回款速度减缓, 资金缺口越来越大, 遂败下阵来。
两家公司购地策略有着惊人的相似, 但也存在些许不同。顺驰当初高价拿地, 可是两年后看地块价格并不高。而恒大拿地, 则是本轮市场行情的最高点拿地, 恒大的支付成本要更高, 恒大所处环境更为危险。幸运的是, 苦苦支撑的恒大迎来了政策的曙光——针对楼市的持续低迷, 中央及地方近来出台了一系列救市措施。对于广州员村“地王”项目, 广东省救市的“粤十五条”给了许家印喘息的机会。这15条“救市意见”中有一条指出, “对在2008年签订土地出让合同, 确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地, 由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准, 可适当延长缴纳土地出让价款期限, 延长时间原则上不超过2年”。根据这一条款, 恒大广州“地王”项目近40亿元的土地出让款可以不必在短期内支付了。
3. 对赌危局
囤地、举债囤地, 在2007年市场最疯狂的时候, 恒大与一些地产商的做法没有什么不同。最大的区别是, 恒大不但有大量国内银行债务, 还有巨额的外债, 也就是说, 恒大与国外投行签订了所谓的“对赌协议”来换取融资。尽管恒大地产对与“对赌协议”相关的问题表现出相当程度的谨慎, 将当初与美林等几家PE签订的相关协议称作“权益保障条款”, 但人们更多地还是使用“对赌协议”的提法。
2006年11月, 恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订协议, 以三分之一股权作押, 三家机构投资者出价4亿美元认购恒大8亿股可换股优先股;2007年8月, 通过另一上市保荐人瑞信担保, 恒大再次筹得4.3亿美元境外贷款及2000万美元境内贷款;2007年9月, 恒大通过抵押恒大御景半岛项目, 再次向美林贷得1.3亿美元, 用于购买土地。按计划, 恒大上市后, 将以许诺的高额融资收益回报机构投资者, 并偿还结构担保贷款。根据恒大的招股书, 如果在2008年6月6日前上市, 回报不少于市值的40%;如果在2008年12月6日前上市, 回报不少于市值的50%;如果在2009年6月6日前上市, 回报不少于市值的60%;如果在2009年12月6日前上市, 则回报不少于市值的70%。而恒大如若无法完成上市, 将以现行市盈率回购相关机构投资者的股份。如此算来最低年回报在25%～40%之间。签下如此苛刻的协议, 承诺如此高的回报率, 面对IPO失败的恒大而言无疑是雪上加霜。
这种对赌协议的风险堪比高利贷, 但恒大地产照借不误, 可见恒大对资金的饥渴。从投行的方面考虑, 如果仅仅是“快进快出”, 那么在2008年3月20日恒大宣布上市计划搁浅后, 就会设法自救, 而不是越陷越深。事实上, 他们或视此为新的契机, 更进一步渗入恒大。不排除机构投资者在权衡后决定继续为恒大输血, 以搏将来完成上市。但据恒大的招股书, 恒大上市时间越晚, 投行们得到的回报率越高, 而恒大抵押的土地等资产均属优质资产;且通过私募增发新股, 机构投资者占恒大地产股权的比重会进一步增大, 届时恒大有可能面临被瓜分的危险。
四、困兽之斗——危机中恒大的自我救赎
面对已经铮铮作响的资金链, 如何填补严重的资金缺口, 挽救恒大于危难之中, 是令许家印头疼的一件事。在一次采访中, 许家印曾表示, 现在恒大解决资金的问题有三种方式:私募、项目合作、加快销售楼宇。
1. 私募资金与项目合作
私募价格一般比公开发售价格要低很多, 收益也大, 更易吸引机构投资者。2008年恒大IPO失败后, 许家印从媒体的视界中消失了, 一连几个月, 他都在香港游说。6月, 许家印在香港获得香港新世界集团和其他7家金融机构的私募资金5亿美元, 加上之前美林银行和德意志银行等机构的5亿美元, 使得其负债率下降到65%左右, 许家印自言这“相当于做了一次小型的IPO”。许家印在私募中引入香港地产大亨郑裕彤, 更许诺了20%年息的高额回报。在恒大的融资中, 香港新世界主席郑裕彤投资入股1.5亿美元, 占恒大地产股份的3.9%。同时, 在项目融资上, 其投资7.8亿元人民币与恒大合作两个项目。而新世界发展董事总经理郑家纯则私人入股恒大地产, 入股金额达到10亿元人民币。如此, 新世界从股权和项目上同时进入恒大地产, 不但可以坐享高额的利益回报, 而且将迅速分享到恒大遍及全国的土地资源。
这次私募一定程度上缓解了恒大的资金危机。但是对于恒大而言, 一次私募是远远不够的, 不足以解决恒大的资金缺口。而且, 过多的私募会稀释恒大地产的股权结构, 如果资金链一旦断裂, 被外资收购, 则会步顺驰后尘。
2. 加快销售回款
恒大地产在极力获取外部资金的同时, 也在进行着“自我救赎”。为了尽快套现舒缓资金压力, 恒大地产在中止上市约一周之后, 就将位于广州金沙洲的“御景半岛”以七折促销。整个2008年, 恒大地产实施了大刀阔斧的价格策略。2008年国庆期间, 恒大地产全国12个城市的18个项目, 全部以85折的价格出售, 部分新盘还可以再额外9折, 这些楼盘销售额高达47.9亿元。
因为急需销售回款来缓解资金链的紧张, 许家印一改过去“自产自销”的传统方式, 找来3家代理企业全权代理旗下的42个项目。据知情人士透露, 恒大地产给予这3家代理企业的佣金非常丰厚, 约为总销售额的2%～3%。
2008年, 恒大地产凭借“成本价”策略、规模式开发和明星轰动营销等手段, 一年内实现了销售额118亿元。恒大第一次跻身地产“百亿军团”之列, 资金链状况也得到了好转。虽然没有达到预定目标, 但也可以称得上恒大地产发展史上的一个奇迹。因为这一年是房地产市场的严冬, 也是恒大极端困难的一年, 恒大挺了过来。步入2009年, 乘着楼市回暖的春风, 恒大在3-4月累计销售金额接近50亿元, 上半年很有可能完成100亿元的销售额。
五、是非成败——恒大“大跃进”的启示
恒大的现实意义是向世人昭示了一种区别于以往主流的房地产开发模式。与万科为代表的稳健销售策略不同, 恒大实施的是一种更为激进的拍卖模式。实际上, 这种新的开发模式并不是独创, 之前的顺驰, 同期的龙湖、碧桂园等亦有类似实践。这种模式中证券化的国际资本取代了传统的地产开发模式中的银行贷款, 成为杠杆式开发的新支点。恒大代表着一批房地产开发企业, 成为业界的一种新势力, 其所实行的模式为业界带来了激情和想象空间, 同时也使人们看到了一条布满果实与陷阱的道路。
从恒大的传奇经历中, 我们可以感叹于国际资本市场的风云变幻, 可以认识到国际资本的贪婪与嗜血, 但最值得深思的还是房地产企业如何追求速度与平衡的问题。恒大模式遭遇的尴尬折射的是中国房地产行业发展的方向之困。
中国现行的房地产开发模式不规范, 从客观上刺激了开发商的扩张冲动。在现行体制下, 大多数开发商都以土地作为撬动资金链的杠杆, 也就是交纳一定首付款后, 以土地作为抵押获得贷款, 再加上施工方的垫资开发项目, 在首期房屋预售过程中逐步偿还欠款, 并靠首期收益投入滚动开发。这种“空手套白狼”的开发模式存在很大风险, 一旦房地产信贷收紧, 或遇到销售疲软等情况, 开发商很容易出现“资金贫血”, 进而造成一系列问题。此外, 在房地产“国际化资本运作”的诱惑下, 开发商盲目以土地储备作为衡量实力的重要标志, 而不是以正常的征地、开发和销售能力来衡量。在这种情况下, 迟早会爆发危机。虽然许家印们比孙宏斌走得更远, 但无一例外地在感受规模与速度之间权衡的困境, 他们虽以自己的经历证实了顺驰路径成功的可能, 但同时也放大了孙宏斌模式的缺陷。
在企业扩大规模的过程中, 万不可盲目、不计成本, 否则, 只能被“速度”所累。对于发展中的企业而言, 没有效率的速度是没有任何意义的。
恒大地产管理之道 篇5
2010年上半年，在国家宏观调控、房地产市场和国际资本市场低迷的重重考验下，恒大逆势实现了一系列新的跨越，创造了一系列新的纪录，销售面积、开工面积、土地储备等房地产企业关键指标均稳居中国房企第一的位置。这是我们从公司成立伊始就坚持不懈、坚定不移地实施恒大战略的成果，也意味着我们在规模战略、品牌战略、人才战略、文化战略、管理战略和国际化战略上取得了巨大成功。
今天，我简单结合公司发展历史上的重要节点，重点讲一下公司的这六大关键战略，并部署一下今年下半年的重点工作。需要强调的是，正是因为战略的科学性、必要性、重要性高于一切，我希望恒大全体员工继续高度重视战略问题，继续坚定不移地实施恒大战略，为实现公司新的跨越式发展，齐心协力、努力拼搏。
一、恒大的六大战略
（一）规模战略
在恒大的发展战略方面，我们近年来持续深化实施“规模+品牌”战略。在规模战略上，我们取得了任何一家中国企业难以取得的非凡业绩，受到了全世界的关注。
2004年，公司提出向全国拓展的规模战略并在随后付诸实践。在具体执行层面，公司超前布局中国二三线主要城市，尤其是其中增值潜力大的高价值区域；同时注重开发大型房地产住宅项目，这既带来了项目开发的低成本，更为公司的规模化、标准化运营和可持续开发提供了有利条件。
随后的几年，随着公司在规模战略上的持续努力，各大关键指标都实现了高速增长。土地储备方面，到07年年底，公司土地储备已经增长10倍左右达到4500万平米，同时已拓展到全国18个主要城市；开工面积方面，也由几十上百万平方米增长到上千万平方米；销售业绩方面，06年公司全年实现销售16.5亿元，07年是32.4亿元，08年是60亿元，到了09年则是303亿元，今年上半年销售额已经达到创纪录的210亿元，实现了连续好几年的倍增。
现在回过头来看，这些业绩的取得是战略决策指导下结出的硕果：从04年实施规模战略开始，通过六年时间的积累和发展，公司业绩在这两三年实现了突破式的成倍增长，这就是规模战略的胜利。
（二）品牌战略
作为公司“规模+品牌”发展战略双翼的另一重要组成部分，品牌战略同样是公司发展的关键所在。2004年，我们在提出向全国拓展的规模战略的同时，就提出打造精品的“双金”品牌战略，并迅速实现了产品的升级换代，为全国布局未雨绸缪。
04年5月，公司砸毁耗资千万元但是不符合精品标准的金碧世纪花园中心园林，并组织公司全员进行了打造精品的庄严宣誓。这一战略决策推行伊始，因为产品质量受处分的有无数次、无数人。随着全体员工思想意识的迅速提升，我们在规划和装修等方面积极学习、借鉴领先同行的优秀做法，并着手与产业链上下游的全球知名企业开展战略合作事宜。比如在施工上，早期出于节约成本的考虑，公司会选择稍小的包工队来施工；自从提出品牌战略后，公司就全面与“中字号”顶级企业展开合作，进一步保证了项目的精品品质。同时，公司在整个建筑材料的使用上全部用的是顶级品牌，当时的考虑很简单：不惜代价先把好产品做出来，然后再核算成本。到了07年国庆节恒大御景半岛开盘，我们实施产品升级换代、打造精品的品牌战略的第一个产品就横空出世了。从此，恒大的产品品质实现了大幅提升，为公司全国拓展奠定了非常好的产品基础。
有了这么好的产品基础，同时有了公司在成本控制上的持续努力，公司在产品高性价比的打造上才会得心应手。品质好、成本低，这样的企业在任何时候都是赢家——这就是我们04年提出的观点。所以，今年四月份国家宏观调控以来，中国几乎所有的房地产企业都遭遇了业绩下滑，有的下滑百分之三四十甚至达到百分之七十，唯有恒大一家实现了业绩同比、环比的双增长。辉煌的成绩验证了我们理念和战略的正确，说明了公司产品的高性价比，也说明了公司品牌战略实施的突出效果。
（三）人才战略
恒大之所以有了今天，人是第一生产力。恒大从成立之初就对人才建设工作提出了很高的要求，在员工学历、毕业年限、工作经验、专业水平等方面设定了严格的任职要求。十四年后的今天，恒大已经从创业之初的十几个人发展到拥有12000多名员工，92%以上管理干部是大学本科以上学历。拥有一个高素质的房地产开发建设团队，是恒大发展到今天的一个最坚实的战略基础，代表了公司的规模，更是公司持续稳健发展的有力保障。
在人才战略的具体实施上，公司在向全国拓展前就完成了大量后备人才的储备。当时，一个部门配有很多的经理、副经理和经理助理，基本上不限编制，就是为了储备人才。所以，在向全国拓展的关键时候，每增加一个地区公司，集团就能迅速派出一批优秀的业务骨干，组成一个优秀的团队把地区公司骨架快速搭起来，把恒大的管理和文化传承到各个地区公司。
需要强调的是，今后各地区公司的未来发展，一定要高度重视人才培养。一个人的能力、水平以及经验，和平常所受的熏陶、管理和教育有关系。人才的选用有两大标准：敢于承担责任，有非常好的职业道德并能忠于公司，领导干部把握住这两条标准，在识人、用人上就不会出现大问题。同时，在人才任用上要“能上能下”，上来以后不行可以下去，积极营造“能者上、庸者下”的良好氛围。
（四）文化战略
把企业带到什么样的方向，形成怎么样的氛围，是企业文化的问题。恒大从成立开始，就战略性地开始着手文化建设。现在所有的同行都羡慕恒大，羡慕我们的员工高素质、羡慕我们的管理严谨，羡慕我们强大高效的执行力、羡慕我们的员工个个都是忠于公司的工作狂„„所有这些无形的财富，都出自企业的文化建设战略的成功。最近一段时间，很多来广州考察的各地政府领导都对当地的恒大员工给予了很高的评价。这说明恒大的确有支非常优秀的团队，说明恒大的管理和文化都是非常优秀的，也说明很多地区公司确实做得非常好，这都是文化战略传承的结果。
企业文化建设做得好，能形成良好的氛围，全体员工能团结一心、拧成一股绳，公司上下就是一盘棋。恒大刚成立的时候我经常讲，“不利于工作的事情不做、不利于工作的话不说；不利于团结的事情不做、不利于团结的话不说。”文化建设从一开始就要抓，就是为了形成今天这样好的氛围。只有全公司齐心协力、上下步调一致，坚定不移地落实董事局的战略决策，才能形成强大的执行力和战斗力。
现在公司发展了，地区公司越来越多，也越来越大。在企业文化建设方面，有的地区公司做得很好，有的就欠缺。董事局要求各地区公司领导班子尤其是董事长，要大力加强文化建设，要灌输恒大“公司一盘棋”的整体文化，要经常开会进行思想意识方面的教育，不断地宣扬公司各方面的优良传统作风。有了这个氛围，才能上下齐心协力，才能形成员工个个自发努力的大好局面，这是全公司上下齐心协力为战略目标奋斗的最重要保证。
（五）管理战略
在管理战略上，恒大已经形成一套完整的行之有效的成熟管理体系。几年前，公司根据不同的发展时期和发展阶段，采用了不同的管理模式，管理架构也发生过几次变化。在公司向全国拓展并落地生根后，管理架构就开始逐渐定型和稳定下来。
恒大的管理战略，从管理学的架构设计上来看是非常先进的。制度安排使得集团总部和地区公司能拧成一股绳，像一个大集体般齐心协力。集团总部不管具体业务，离开地区公司就没有业绩来源；地区公司没有总部各职能部门的全力配合和服务，也无法高效开展各项工作。可以说，恒大实施的紧密型集团化管理模式，是非常超前和先进的，也是一般企业学不到的。一旦管理模式形成以后，其他房地产企业要改成恒大模式也是轻易改不了的。
具体到运营模式上，公司始终致力于推进标准化。集团总部通过紧密型集团化管理，对全国各地区公司实施标准化运营，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招投标、工程管理以及营销等七重标准化来推行标准化运营模式。
我们说，公司在标准化运营模式上的持续努力，一是保证了公司产品的体系化、项目运作的规范化，确保每一个尚未成熟的地区公司不走弯路，最大限度降低全国拓展带来的风险；二是确保精品模式复制全国，精品战略能够在每一个地区公司、每一个项目上坚定不移地实施，从根本上实现恒大在全国的产品品质的领袖地位；三是通过公司集中招投标、集中采购、统一配送体系，数量的规模化和品质的精品化，为控制项目开发成本奠定了坚实基础；四是确保恒大多年来积累的优秀企业文化成功传承到各地区公司，全国员工都能秉持恒大作风。恒大在管理战略上所设定的管理模式和管理架构，所实施的标准化运营模式和集中招投标集中采购的供应模式，决定了恒大超常规跨越式的发展速度。恒大有今天这么高速的发展，是全体员工的努力拼搏才得以实现的，也是公司在管理模式上持续改善结出的硕果。
（六）国际化战略
2006年恒大提出要“迈向国际”，这是个重大战略决策。这个战略选择，开阔了我们的视野，让我们站在一个国际企业的高度来制定企业发展目标和企业战略，决策公司的重大事项，来管理和发展企业。在实施国际化战略的过程中，我们的众多管理举措也借此在很多方面得到了大幅提高，比如现金流管理，这就是国际化以后才有的新兴管理举措。我们现在非常重视这块工作，因为有了现金流管理，公司可以在任何时候尤其是市场发生变化的时候，做到把控风险并提高抗风险能力。
迈向国际必然要踏上国际资本舞台，上市是恒大发展的里程碑。06年4月30日，在金碧大世界的6楼会议室，我提出要走向国际和谋求海外上市。尽管08年遇到全球金融危机，09年我们还是顺利实现了这一宏伟目标并完成了在国际债券市场上的巨额融资。公司在上市前后成功实现了多笔国际融资，为公司的高速发展提供了充足的资金支持。如果没有这种经济支撑，也不可能有今天的大好局面。
在06年的会议上，我同时提出，按照恒大的发展战略，三年后的恒大相当于当年的十个、二十个恒大。今年，恒大的规模已经变成二十个当年的恒大，如果扣除08年金融危机的影响，我们实现这个当时看起来遥不可及的目标，正好用了三年。
所以说，有了战略的指引并且坚定不移地加以实施，我们全体员工才没有白费工夫，围绕战略进行的努力奋斗，带来了今天胜利的果实和奇迹般的发展。
面对公司恢弘的发展目标，下一步我们仍要坚持不懈、坚定不移地实施恒大战略，继续为实现公司的奋斗目标而努力拼搏。具体来说，品牌战略要坚定不移加以实施，包括今后进入到三线城市开疆辟土，还要继续打造精品，装修标准和园林规格都不能有任何降低；人才战略和文化战略方面要坚定不移地落实，要培养优秀的员工、传承和发扬优秀的文化；规模战略和国际化战略应持续深入，毕竟只有规模达到真正的一流，我们才算得上真正的国际型企业，也只有真正的国际化，才能保证规模性的可持续发展；管理战略上，我们虽然已经形成一定的模式，但在目前的基础上还要结合以后三线城市的拓展情况，与时俱进、加以完善。
二、下半年六大重点工作
以上我着重讲了恒大战略，下面我再部署一下下半年的工作。
刚才，夏海钧总裁对集团上半年业绩进行了全面总结，各地区公司董事长也非常实事求是地总结了上半年的工作情况，对下半年的工作计划和工作重点也阐述得非常好。可以说，90%以上的地区公司工作都做得非常优秀，尤其是有几个领先地区公司在销售、交楼、项目拓展、工程建设等方面都表现优异。这里，我再重点强调一下我们下半年几大方面的重点工作。
（一）加大新项目拓展力度，确保规模一流
公司的规模战略我们是必须实施的，因为恒大的目标是要做“规模一流、品牌一流、团队一流”的领先企业，是要做全世界最大的房地产企业，而且这个目标离我们并不遥远——事实上做到中国最大，也就成为世界最大。
从规模来说，房地产企业有四大目标，即土地储备、开工面积、销售面积和销售金额。土地储备是一个房地产企业生产发展的基础，肯定是重要的指标，在这方面我们已经是全国第一；开工面积代表了一个企业产能的问题，我们现在也是全国第一；销售方面，去年上半年我们还是销售面积第三，销售金额第六。到今年上半年，我们就已经实现了销售面积第一、销售金额第二。这反映了一种必然，是恒大多年来努力奋斗的成果体现。
现在恒大要做全世界最大的房地产企业，就要在规模上继续稳健发展、做大做强。虽然我们的土地储备已经是全国第一，但考虑到公司的可持续发展和完备配套的打造，我们项目的数量、质量和布局区域都还要提升，因为规模达到了一流水平，公司才会步入较为稳定的可持续发展期。在这方面，董事局要求各地区公司要坚定不移实施公司战略，尤其是公司的规模战略，继续加足马力，多开发优质住宅项目，同时要坚定不移地实施计划目标管理，将方方面面工作跟上。只有销售和融资齐头并进，公司的拓展才会有足够的资金支持。
（二）加大开工面积，确保销售有序有量
销售情况事关公司发展的全局，事关今年目标的实现。年中会议结束后，夏总裁、管理中心和集团公司有关职能部门要组织召开专题会议，对每个地区公司的每个项目单独过会，把开工建设计划大节点都排出来。务必确保今年“十一”、明年元旦、过完春节的三月份和明年“五一”有货可售。同时，一旦确定开工建设计划，各地区公司要立马组织落实。我们去年排过这样的节点计划，但很多公司计划要求没有百分百落实。如果国家此次不进行宏观调控，销售能够达成最初的预计目标，那我们现在只剩几十个亿的货量。几十个亿的货量对我们而言等于没有货量。所以，董事局要求务必认真排定开工建设计划，确保以上四个关键节点的销售，更要确保计划的落实到位。
除了新开盘项目外，每个项目每年必须要确保10-15万方的新开工面积。至于什么时候开工、开工多少，可以根据刚提到的要求进行安排。这就要求各地工程人员继续加足马力，在工程速度上不拖后腿。
（三）加大销售力度，确保超额完成销售任务
今年年初，公司在香港发布公告，全年要实现360亿元的销售目标。截至6月30日，通过公司上下的共同努力，我们已经实现了209.8亿元的销售，完成原定任务的58%。尤其是在国家宏观调控后的五、六月份，在整体市场极度低迷的情况下，公司凭借超高的性价比和随行就市的价格策略，成为唯一销售面积和销售金额同比、环比双增长的龙头房地产企业。基于对公司产品和公司规模的信心，董事局也在研究上调销售目标的可行性事宜。对于地区公司而言，下半年的任务依旧艰巨。各地董事长要高度重视营销工作，要在销售环境整治、营销策略创新、回款速度提升上多下功夫，全力以赴完成下半年的任务指标。
（四）加大工程管理力度，确保交楼
工程建设管理方面，各地的工程建设整体来说是比较好的，但有些还没达到集团公司的要求，尤其是交楼问题上。之前全球金融危机带来的停工及停工损失补偿等遗留问题的处理，的确给工程建设带来很多困难。但从09年下半年开始，公司在工程建设上的支付一直是很超前的。这一年多来，公司整个工程建设是没有问题的，关键是怎么加强工程建设的管理工作。
在这方面，集团管理中心要继续加强培养力度，包括可以安排各地员工分批回集团进行学习。同时，各地区公司也要多办学习班，集团工程管理办法是我们用十几年的血汗和投入换来的经验，要一点一滴地学习。因为只有熟悉工程管理和质量管理的技巧，才能及时发现并堵住漏洞，保证并推动工程质量的提升。比如公司在电力和消防等方面的管理办法，近期就要及时组织完善，从管理上实现资源利用最大化和成本费用合理化。
董事局希望地区公司董事长以后要把担子压下去，由分管工程的副总全面承担起工程管理的重任。董事长去过问、检查和督办工作就可以了。在集团层面上，下一步的工程建设考核奖罚，也要以分管工程的副总为第一责任人。
（五）加大融资力度，确保公司现金流稳定
恒大一直很重视融资工作，充足的资金既是公司实现全国拓展的先决条件，也是公司坚持“现金为王”的稳健经营策略的重要保证。要把融资工作进一步做好，就需要地区公司领导班子尤其是董事长和集团公司齐心协力。
在融资过程中，地区公司董事长要多过问和督促相关工作特别是开发报建工作，要加大加快开发报建力度，集团也要加大节点考核力度。现在一些项目“四证”不全，导致了多笔融资信贷通过审批和实现下款的速度放缓。所以各地公司要加快这方面工作进度，尤其是针对融资项目。
从稳健经营的角度来说，公司希望每个月的现金余额都能有适度增长。资金系统要组织召开专题会议，适度调高并细化各地公司的任务指标，并加大考核奖惩力度，公司上下齐心协力完成这一任务指标。
（六）加大人才培养力度，确保一流队伍建设
随着公司规模的扩大，形成了一支庞大的年轻化、高学历、高素质的员工队伍，这代表了恒大的规模和发展潜力，也对公司人才培养工作提出了更高的要求。
恒大地产的新时代 篇6
身陷河南安阳这个三线城市的复杂漩涡中，强大的恒大亦未能幸免受损。“市场萎缩明显，购买力严重不足，根本难以满足恒大项目快速走量需求。”安阳恒大绿洲项目相关人士对《投资者报》记者表示。
加上安阳恒大本就有些“水土不服”，龙头房企的品牌也不能弥补其户型方面的诸多缺陷，因此面临的挑战更为严峻。
安阳恒大绿洲“表现欠佳”
“低于预期，表现欠佳。”对于记者关于项目近来销售量的询问，安阳恒大绿洲项目相关人士任强（化名）含蓄答道。但他没有透露今年1~2月份该项目的销售数据，仅表示去年7月开盘后半年销售了900套（总套数约1500套），销售额6亿元。
事实上，恒大半年900套的销售量已能当上安阳的销售冠军。任强估计，安阳市场去年前五名的项目累计全年消化仅在1700~2000套之间。尤其是去年10月安阳民间集资“崩盘”之后，成交更为惨淡。
任强向《投资者报》记者透露，去年11月份安阳房地产市场成交不超过200套，12月份不超过150套，今年1月份不超过100套，2月更跌入冰点。
“回款难，签约难。”任强感叹，“恒大项目，向来是‘走量为先’原则，但这个市场局面，根本不足以支撑快速走量的策略。”
业内人士皆知，作为快速成长中的房地产企业，恒大地产素来追求高周转下的规模扩张，以利于企业获取市场份额，树立行业地位。在安阳，“紧密型集团化管理”的恒大也无疑采取了加速周转、推动业绩倍增的战略，争取“走量為先”。
只不过，安阳如今的房地产市场已今非昔比。2010年恒大拿地时安阳房价正处于快速上升的顶峰时期，而如今，仅有安阳钢铁支撑的安阳经济体，融资崩盘之后，市场购买力急剧下降。
恒大地产2010年年报披露，公司于2010年下半年拿得安阳地块，该地块占地面积38.6万平方米，总建筑面积42.2万平方米。而目前开发销售的仅为19.8万平方米的北边地块，剩下的南边地块据称将于今年下半年开盘。
当地业内人士王为（化名）透露，由于安阳当地政府非常支持恒大在此投资开发，因此恒大的购地价格非常便宜。但任强未能向《投资者报》记者证实，称“不方便说”。
据当地媒体报道，安阳恒大绿洲首期推出的近1000套房源，吸引了千余名购房者到场，8.5折的优惠力度使其开盘劲销2.5亿元。然而，“劲销”仅仅只是开盘而已。恒大安阳项目之后再难快速走量。
难逃安阳房地产“降价无市”困局
2011年10月，随着安阳集资崩盘，众多老板“跑路”，百姓的钱被套，购买市场迅速萎缩。之前风光无限的安阳房地产瞬间陷入崩溃前夜。外来的恒大也开始措手不及。
“10月之后市场冰火两重天，大家已经疯了，低价甩货保命，跑得晚都得死在今年。”任强说，“整体市场去年底更走入‘降价无市’局面，尤其是德宝（置业）降价事件，直接引爆市场信心全部垮塌。”
任强估算，安阳房地产市场今年2月成交量两位数的项目不超过3个，恒大绿洲所在的安东新区10多个项目加一起成交应不超200套。市场的形势，可谓严峻。
王为告诉《投资者报》记者，去年10月崩盘风波之后，楼市成交一度极其惨淡，一直崇尚高周转的恒大于是开始启动降价促销策略，最厉害时甚至每平方米从5800元降至3800元。
不过任强表示：“恒大绿洲更早就走（降价）了，且降价并不是针对安阳市场，这是恒大集团全国性的战略。”
但是回顾恒大地产集团去年下半年的价格走势，除了少数几个城市外，基本上没有如此大幅的降价。更多的安阳业内人士认为，安阳恒大绿洲开盘的特价折扣为恒大的“惯用伎俩”，而年底的降价的确是因为对市场的悲观。
据称，降价促销后，作为安阳房地产行业中几乎唯一的一家不参与民间集资的房企，恒大获得了不少安阳人的信任，项目的销售稍有起色。但是王为表示，在降价后期，再大的降价幅度也难以吸引购房者。
任强对安阳房地产今年市场的态度较为悲观：“我对下半年市场还是持悲观态度，市场持续走低，‘跑路’项目增多，市场恐慌性抛售在五月份前后应该会出现，信贷政策即使在第二季度放松，对安阳资金缺口还是补不足的。”
“此外主要还是要看上半年政府对融资的态度，如未能给出明确解决方案，持续积压问题，安阳地方经济的‘阵痛’将难以缓解。”任强继而补充道。
“整体市场虽然悲观，但我对恒大绿洲项目有信心，擅长战略的恒大还是有办法打赢市场的。”任强又补充道。
在《恒大传奇》一书中，作者张守刚曾提到了恒大集团的“红海战略”。而恒大能否在此残酷的“红海”中获得涅槃，还需拭目以待。
中国指数研究院的一位房地产分析师曾对《投资者报》记者表示，从长远来看，三线城市与一、二线城市相比，城市发展潜力有限，市场购买力增长不稳定，房企大规模的进入开发存在不少风险。
特别是在恒大营口项目滞销之后，恒大再陷安阳漩涡，其三线战略或许该更为谨慎。对此，安阳市场所属的恒大地产郑州公司未能对《投资者报》记者的采访给予回应。
户型“水土不服”
一方面要面对安阳萎缩的房地产市场，另一方面不符合当地人审美习惯的户型，也影响恒大销售的一大阻碍。
当地人士杨先生表示，恒大“标准化”设计出来的户型并不太受当地人认可，“恒大绿洲的房子边边角角很多，而安阳人对户型极为挑剔，喜欢方方正正的户型。”
《投资者报》记者在现场调查中也发现，安阳恒大绿洲虽然漂亮的园林和精致的装修非常诱人，但户型的确缺陷不少，而与其仅一街之隔的“紫薇一号”的户型就非常规整，因此也成为当地最受认可的高档楼盘。
恒大地产的新时代 篇7
成功上市一鸣惊人
2009年11月5日, 恒大地产二度叩关香港联交所, 成功上市。董事局主席许家印也终于卸掉了常人无法想象的压力。
恒大地产用标准化概念重启IPO上市, 是中国房企资本市场逐浪潮流中角色最饱满、情节最曲折的章节。
10月在香港挂牌的恒盛地产、宝龙地产、华南城等内地房企集体“潜水”, 并没有给一年半后重启招股的恒大地产带来好的氛围。但恒大地产随后招股和挂牌后的表现, 还是多少超出了多方的预期。
据悉, 此次发行股数约15亿新股中, 公开发售占其中10%, 集资额达45.35至60.47亿元, 以招股价3元至4元推算, 每手1000股入场费为4040.36元, 预测2010年市盈率为4.7至6.3倍。
以当日收盘市值计, 恒大地产成为在港上市的最大内地民营房企。
有市场人士分析, 从发行单价看, 恒大仍是估值相对较高的内地赴港上市地产公司。不过, 由于公司土地储备大、地价便宜、布局合理;同时其财务稳健, 持有现金总额达100亿元人民币, 预计会受到投资者的青睐。另外, 恒大地产计划每年派发盈利的10%作为股息, 预计这也会成为吸引投资者的一大因素。
据招股书显示, 截至2009年9月底, 恒大地产已经签订231亿元的销售合约, 较去年同期的54亿元增长3倍。但这种情况是否能持续需要看楼市大环境。
恒大地产在2009年12月8日发布了其上市以来的首份月度业绩报表。截至去年11月底, 恒大地产合约销售金额达262.7亿元, 合约销售面积498.3平方米, 销售均价为每平米5272元。
恒大于2009年年中的工作会议中曾表示, 2009年的销售额目标为238亿元人民币。截至本刊发稿时, 恒大合约销售额已经达262.7亿, 已超额完成目标11%, 较上年度增加逾三倍, 2008年恒大全年的销售额仅为60亿元。
恒大主席许家印曾表示, 2009年恒大“比较有把握”完成300亿元的内部销售目标, 到2010年, 恒大的销售额目标更有望达到400-450亿元。
分析人士已经开始对上市之后表现激进的恒大表示担忧。“恒大目前的投资方式可谓是高杠杆投资, 以较少的资金去撬动较大的投资项目, 而且目前房地产市场仍不明确, 如果市场出现逆转, 恒大将面临较大的风险”。
广州地产专家韩世同称, 仅目前而言, 恒大是以260亿的销售资金去撬动300亿乃至更多的投资, 若需要更多的资金周转, 恒大只能通过融资或贷款。万一市场出现逆转, 如何实现资金周转流通, 对恒大来说, 是一个极大的考验。
但恒大地产主席许家印表示, 恒大地产原则上会维持100亿的现金在手中, “我们集团是稳健的企业, 拥有充足的现金, 我们也不存在囤地的问题”。
韩世同估计, 恒大目前的总资产负债率应该还是在60%-70%之间, 其自由资金仅占总资产的两三成, 建议恒大未来发展还是以稳健为主。
迎难而上崇红海战略
恒大在“红海区域作战”, 在浪涛中前进。
恒大地产董事局主席许家印从创业之初就是一个坚定的红海战略信奉者。他对“红海战略”的解释是, “在需求增长缓慢的市场空间里, 紧盯竞争对手、迎难而上, 勇敢面对现实, 参与竞争的战略”。
“在红海中, 恒大人只有挑战, 不给借口、不找理由, 坚信办法总比困难多。商场如战场, 恒大就是要在血淋淋的战场上勇于竞争, 并在竞争极端激烈的市场中立于不败之地。”这段文字, 源自于许家印2007年底在恒大内部系统会议中的讲话。
业内分析人士认为, 这并不只是一段会议记录, 实为恒大上市过程、乃至发展历程的写照, 并通过一系列活动开展, 打响恒大品牌。
万丈高楼从地起, 同样, 恒大也是一步步发展的。
据了解, 许家印的广州恒大集团, 自1997年创建以来, 坚持产品经营与资本运营并举, 成功打造了“金碧地产”和“恒大投资”两大品牌, 控股了上市公司恒大地产及全资拥有了十几家下属企业。恒大集团名列中国房地产百强企业、广州四大开发建设投资集团前列、连续四年位居广州房地产企业综合实力30强前列。
恒大集团于2003年8月一举跻身于中国500强企业行列, 成为广东省仅有的两家房地产入选企业之一, 并获得国家统计局颁发的“中国领先企业”称号, 排名位居全国第七位。广州恒大地产集团诚信经营, 奉行“质量求生存, 诚信求发展”的战略方针, 在房地产界享有很高声誉:荣获广东省消委会授予的首批“广东省房地产诚信企业”、被广州市地税局评为广州市纳税信誉A级房地产企业第一名、连续多年被广州市工商局评为“守合同, 重信用”单位、是广东银行系统评定的“广东地产资信20强企业”。
恒大是靠实力成长起来的。2006年恒大的土地储备不过600万平米, 2008年初达到了4800万平米, 增长8倍;2007年恒大的销售额只有30亿, 而2009年则将达到300亿, 增长10倍。2006年恒大有3000名员工, 2009年已经达到7900人。曾经规模比恒大大数倍的企业圈子, 似乎就在短短一年中被恒大超越。
恒大的成功有此战略的一半功劳。恒大能熬过2008年的寒冬, 也得益于红海战略。
2008年国庆节期间, 恒大在全国13个城市的近20个楼盘同时开盘, 并全线以7.5折的“成本价”销售。这种“断臂求生”的降价力度和规模, 以及所表现出来的决绝和勇气, 在房地产行业绝无仅有。2009年6月, 恒大危机已极大程度缓解, 许家印通过妻子利用离岸公司以1.5亿美元的代价收购周大福旗下一家公司, 增持恒大地产11%的股份, 一举将控股权扩大至难以撼动的67.55%。外部非议戛然而止。许家印强悍的作风和控制能力可见一斑。许家印在一次讲话中说:“做别人不可能做的事情, 做别人想不到的事情, 做别人不敢去想做的事情。”
“恒大的商业模式非常简单, 毫无新意。但恒大恰恰是这些年中国房地产行业市场化的集大成者。”一位业界人士说, “如果没有许家印式的非常手段和铁腕作风, 这种整合未必能成功。”恒大管理结构耐人寻味。恒大运转许家印尽在掌控。恒大位于广州的集团总部负责管理, 如同大脑;而各地分公司则负责执行, 如同手脚。
海量储土四面扩张
恒大地产 (3333.HK) 在香港联交所主板上市, 不少投行纷纷看好该股, 分析认为其充足的土地储备和快速稳健的发展模式是恒大地产潜力价值的支撑。恒大地产主席许家印表示, 上市后, 公司一样不会囤地, 发展战略一样不会改变。
据了解, 恒大资金贮备更雄厚, 楼盘有所提价。房企资金主要的资金来源, 一是销售回款, 二是融资, 两者兼有的时候, 房企在市场的底气就相对更足了。成功上市融资, 确实能令恒大如虎添翼。
对于恒大上市楼盘此轮的升价, 有业内人士认为:"之前确实是卖得很实惠, 现在升价很正常。
许家印表示, 公司"精品+规模+品牌"的战略不会轻易改变, 继续加快新房开工, 扩张销售规模, "恒大现在有1700万平方米在建工程面积, 只要拿到土地我们就立即开发, 恒大的战略是消耗多少土地就补充土地, 没有大量购置土地的计划"。
招股书显示, 目前恒大土地储备为5120万平方米。遍布全国22个城市的土地储备中, 最为公认的是恒大地产排在第一位置的权重资产——江苏启东项目, 占据恒大总土地储备的近1/3, 该地块与投资额达数百亿元的上海迪斯尼项目隔江对望, 而两座连接两地的大桥年内已经进入动工阶段, 未来恒大地产势必将极大受益。
据了解, 成功上市后, 恒大地产也进行了战略调整, 转向开发中国西南部, 并选定南宁作为第一站。恒大地产已进入南宁, 并在南宁五象新区启动了楼盘开发。让南宁行业人士最为关心的是, 拥有了H股厚实资本支撑, 恒大上市后会不会在南宁开始大举拿地。对此, 恒大地产南宁有限公司某负责人表示:“南宁是恒大地产西南开发战略第一站, 我们将会密切关注南宁的土地市场。”
与恒大地产合作的易居中国·克而瑞南宁机构市场总监陈志军表示:“当恒大地产进入一个城市将会影响其所在板块的市场定价和成交量。”而目前恒大在南宁的项目仍在紧锣密鼓地建设中, 星级会所已雏形显现。
据媒体披露, 自2008年以来, 恒大在全国集中推出了数十个精品化项目, 均以准现楼、全实景园林、精装修立体化全景呈现, 赢得了各地市民的青睐, 而高性价比的让利措施, 其市场份额、占有率方面不断扩大, 长期领跑全国楼市。2009年, 恒大地产抓住时机, 适时推出了“恒大2009全国首届精品房博会”, 全国12个核心城市22盘联手发力, 大量新货在此期间入市, 一举成为楼市热销的最大赢家。
恒大地产的新时代 篇8
并购已成为我国房地产企业日益关注的焦点话题。2011年,我国房地产企业掀起一波并购热潮。根据清科研究中心数据显示,2011年1月和2月,房地产行业的并购位居所有行业并购的首位。短短两个月里,房地产行业共完成22起并购交易,超过2009年全年的并购案例数,并购金额为11.50亿美元,约为2011年全年并购总额的一半。从并购类型上来看,国内并购19起,交易总额为10.47亿美元;外资并购3起,交易金额为1.03亿美元。并购的细分行业集中在房地产开发经营企业,共发生19起,并购总额为10.95亿美元;其次是房地产中介经营和物业管理领域。
在楼市新政步步紧逼和宏观调控层层升级的大背景下,根据2011年前两个月的并购数据推算,2011年房地产市场踏上并购巅峰,超越2010年的84起记录。
表1是2006年至2011年2月份的房地产企业并购数目、金额等,充分体现了2011年并购热潮。
国外学者对并购研究给予很大的关注。Jensen&Ruback(1983)在总结13篇文献的研究成果后指出,成功的兼并会给目标公司股东带来约20%的反常收益,而成功的收购给目标公司的股东带来的收益则达到30%。Bradley,Desai&Kim(1988)认为通过协同效应而使公司管理效率的提高、规模经济的实现、产品技术的提高、互补性资源的合理配置、价值创造型资产的充分利用、市场潜力的挖掘从而提高了并购绩效。Healy,Palepu&Ruback(1992)、Berkovitch&Narayanan(1993)、Doeswijk&Hemmes(1999)、Mulherin&Boone(2000)、Houston,et al.(2001)、R.Bruner(2002)都发现无论从长期还是短期来看,就收购公司与目标公司整体而言,公司并购总的来讲创造了股东财富。Shimizu et al.(2004)从公司并购动机理论的出发点、公司并购动机理论的一般和具体等方面对公司并购动机理论进行较系统的多层次分析。其总结的一般理论有:规模经济理论,主要是对横向并购进行解释;交易费用理论,是对纵向并购进行解释;代理问题和经理主义理论;价值低估理论。具体理论包括:Weston et al.(2000)提出的“协同效应”理论,认为并购会带来企业生产经营效率的提高,表现为规模经济效益;市场份额效应;经验—成本曲线效应;财务协同效应。鲍荣富(2010)研究了金融危机背景下美国第二大住宅开发商普尔特(Pulte)收购第三大住宅开发商森泰克斯的合并动因及效应。
国内学者对房企并购进行深入研究发现,如果一个项目无法获得金融机构的资金支持,必然走向民间私募和行业整合。从社会生产效率角度看,并购有利于提高资源配置效率,因为对被收购方是低效、挠头的东西,对于收购方可能是高效、渴求的资产,所谓“甲之鲍鱼,乙之砒霜”,就是这个道理。韩立岩、唐珏(2006)采用事件研究法,对2002-2004年我国房地产行业的39起并购事件进行了实证分析,结果发现,并购能给整个行业带来明显的财务协同效应。龙建辉、贾生华(2008)认为房地产通过并购和重组等资本运作作为周期波动的各个阶段采取理性应对策略。凌云(2008)讨论了中国房地产企业并购动因的理论依据,并采用不同的研究方法评价并购绩效。
国外研究企业并购的文献比较丰富,而且早期就开始研究,研究时间长,国外企业并购特点及其背景跟我国房地产企业并购截然不同,其财富效应显然也存在差异。国内房地产企业并购出现主要发生在近几年,并购的大规模影响效应还未明显显现,涉及各项评价指标还不完善,对于研究房地产并购的影响效应及趋势预测有一定制约。但是,随着房地产市场化程度的加深,宏观经营环境的变迁,越来越多的并购将出现,房地产行业是社会经济中的重要产业,它的发展规律也符合经济的基本运行规律,通过对企业并购的理论研究进行梳理,对研究房地产这个特殊行业的并购有指导意义。本文是以恒大地产并购深圳建设为例,以并购理论为依据,分析我国房地产企业并购的动机,通过事件分析法和财务指标法来研究房地产企业战略并购的经济后果。希冀这个案例剖析得出一些有价值的启示。
2 并购过程与动机
2.1 并购过程
恒大地产是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业。公司于2009年11月5日在香港联交所主板上市,是中国标准化运营的精品地产领导者,连续7年荣登中国房地产企业10强。集团拥有中国一级资质的房地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的建筑监理公司、中国一级资质的物业管理公司。恒大地产专注于发展“规模+品牌”战略,为了在全国有效实施这一策略,公司进一步利用标准化运营模式,推进国内迅速拓展。经过多年实践及调整,恒大地产标准化运营模式在中国各地的运营中已被证实非常有效。恒大地产集团坚持“质量塑品牌、诚信立伟业”的方针,实施目标计划和绩效考核管理模式,滚动开发,高效运作,以“规模+品牌”的发展战略形成了企业强大的体系竞争力,使恒大一直保持高速稳健发展,综合实力不断上升,成为全国房地产企业领袖之一。
深圳建设前身为深圳市建设总承包有限公司,是2003年设立的国有独资有限责任公司,2006年,进行以员工持股方式的企业改制,由原国有独资公司变更为有限责任公司。深圳建设集团在以员工持股方式进行国有企业改制后,形成了以下股权结构:深圳投资控股有限公司持股29%;186名员工持股71%(集团工会委员会持股51%、建设家园物业有限公司工会委员会持股20%并管理)。
近年来深圳建设业绩不佳,由于工程承包业务毛利率下降,该公司在2008年一度亏损高达2000万元,由于冗员以及经营欠佳,深圳建设已经大不如前。2011年1月15日,深圳建设71%的股权,在深圳联合产权交易所正式拍卖。经历20余轮举牌,最终,恒大地产以16.64亿元竞得该股权。这一价格比万科此前开出的8.32亿元高出一倍。从万科口中强力“拔牙”的恒大地产,摇身一变成为深圳建设集团的最大东家,并借此拉开进军深圳的序幕。
其实,恒大地产早就为并购行为做好准备。在2010年1月和4月,恒大就先后两次发行共13.5亿美元的债券,当时的利率高达13%。业内人士曾用“高利贷”来形容上一波融资潮。2011年以来,恒大仍然要继续积累现金,第一个是为了应对更为严峻的宏观形势;第二个是保证产品开发不受影响;第三个是抓住市场的机遇,在二、三线城市进行并购,把这一轮调控作为恒大未来发展的重要契机,而不是作为恒大的“冰点”。包括此次率先降价也是为了及早回收现金流,把握现在的机遇。
扩张靠的是资本,就在拍下深圳建设的前一天,恒大宣布了其新一轮的融资计划。这次是总值92.5亿元的人民币债券。1月13日,恒大此次发行人民币优先票据集资规模最初预计在20亿美元,在1月10日发布的公告中称,此次发行的优先票据将主要用于偿还国内贷款、为新纳土地储备融资以及用于一般企业用途。2011年1月14日,恒大宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券,利率分别为7.5%和9.25%。
2.2 并购动机
恒大地产以16.64亿元竞得深圳建设71%股权属于房地产股权收购。而且,恒大地产是通过发行优先票据的融资方式来筹集资金并购深圳建设。恒大地产并购深圳建设是同一行业的并购,属于横向并购。效率较高的恒大地产并购效率较低的深圳建设,并且汲取了深圳建设的经营业务以及项目,扩大生产规模,无疑对恒大地产来说可以提高自身的效率且获得收益。
深圳建设可能拥有有价值的土地或者完全保值的地产,而这些在会计账本上却以折旧的历史成本反映;通货膨胀等因素造成的资产市场价值同重置资本的存在差异等;受到国家政策、宏观调控以及社会经济等各方面外来因素影响,深圳建设的经营状况欠佳,企业的价值被低估,而且资金链可能出现断裂,它就成为了并购的目标企业。价值低估理论作为房地产并购的理论依据,通过分析恒大地产的财务状况以及未来的发展趋势,希望能够更深入探索出恒大地产并购行为的经济后果。
企业并购的动机指并购对企业产生的有利影响,它是并购行为产生的原动力和出发点。并购有效地降低了进入新行业、新区域的壁垒,也大幅度降低了企业发展的风险和成本,并有效占领了市场份额。
土地依然是恒大地产并购的原动力之一。从当前楼市大多数并购项目看,土地依然是其中的亮点因素。由于招拍挂的特殊性,并不是所有的实力企业都能通过招拍挂找到合适的地块。因此通过收购项目公司或者是吞并整个公司而获得心仪的地块也成了实力房企的首选。恒大地产并购深圳建设可以获得深圳建设的土地,这样有利于恒大地产的开发。
扩大规模,促进发展,能够吸取目标企业的老顾客和业务项目。当一个房地产企业首次进入陌生城市时,选择并购的方式来借助原企业对市场的熟识度、企业品牌的认知度和企业在城市中的人脉等珍贵的资源,无疑是迅速取得市场认可的重要捷径,也是实现社会资源高效配置的有效方法。通过并购的方式进入新的区域市场和产品市场,进而完善自身的产品细分和区域布局,迅速扩大企业品牌的市场影响力。
恒大地产正是看中深圳建设巨大的升值潜力。恒大地产希望通过并购深圳建设,能够顺利进军深圳房地产市场。深圳建设的经营业务主要分为三个方面,其相对应资产也主要是三大类:房地产项目开发、物业出租以及工程施工,适合恒大的企业发展需要。业界评价,大刀阔斧进军国内房地产一线城市深圳,一举拿下大型改制企业的控股权,拿下多个优质资产项目,标志着恒大全国版图上再增一个战略要地。恒大地产在自己比较大的客户群当中再加上深圳建设的老客户,能够给自己带来更多的盈利。并购深圳建设后,业务项目也跟随吞并了,能够扩大恒大地产的业务和规模,带来更大的经济效益。
3 并购的经济后果
3.1 并购公告的市场反应
采用事件研究法检验并购公告的市场反应,采用恒大并购公告的发布日作为参考标度日进行考核。通过检测到超额收益率来考察并购绩效的效果。把上市公司股票实际实现的收益率与其预期收益率之间的差额视为“超额收益”(AR)。通过计算并购事件的“平均超额收益”(AAR)和“累积平均超额收益”(CAR),从总体上观察中国企业并购事件所带来的影响。本文采用市场模型计算超额收益率,这种研究方法的具体步骤如下:
第一,选取事件窗口,事件考察期为(-20,20),以恒大地产收购的公告日(2011年1月15日)为事件发生日。
第二,在估计市场模型参数时,为使参数估计量较为稳定,正常收益率的估计期为公告日前150个交易日为参数估计窗口。
第三,计算预期收益率。
选用在事件研究法中的市场模型计算预期收益率,根据CAPM对市场收益率的要求,采用恒生指数作为市场指数计算市场收益率Rmt,将恒大地产的日收益率作为被解释变量,将恒生指数日收益率作为解释变量,进行回归分析,得到恒大地产日收益率与市场日收益率变化之间的关系。其中回归方程为:
第四,计算超额收益率。
(1)计算日超额收益率ARt,即窗口期内个股的日实际收益率与日预期收益率之差:
(2)计算累计超额收益率CARt,即单只股票在窗口期内从第一个交易日至第t个交易日的日超额收益率之和:
从图中发现,恒大地产在前后40天期间的超额收益率均值为0.2984%,累计超额收益率为4.897%。恒大地产累计超额收益率为正,这说明恒大地产在此期间跑赢恒生指数的整体收益水平,恒大地产的投资者看好恒大地产与深圳建设并购的协同效应。
图2更直观地显示事件窗口期间恒大地产的日收益率、恒生指数日超额收益率情况,我们发现恒大地产在此期间跑赢恒生指数的整体收益水平。可以判断,投资者对于这起并购交易的前景持有乐观的预期。
此次并购恒大地产收购的价格为16.64亿元,大约是万科拟收购深圳建设价格的2倍,恒大地产收购价格是否便宜不是恒大地产考虑的先决因素。此项收购将为恒大地产赢得地产业中的领先市场地位和规模并获得广大客户群,从而使恒大地产受益并得到快速的经济增长,有利于恒大地产发展其在深圳经济圈的领先地位。在宏观调控背景下,恒大地产在自己原本经济实力基础上扩大规模,用自身强大的资金链并购深圳建设,有利于在这低迷的楼市中突围而出。
资料来源:2007-2010年恒大地产年报数据。
资料来源:2007-2010年恒大地产年报数据。
3.2 并购与公司价值:来自财务报告的证据
通过恒大地产并购与之前年度的数据对比来分析恒大地产并购绩效,虽然并购成效很难短时间内体现,但可以通过判断并购后发展情况,推断并购行为是否能为恒大地产带来正效应。
3.2.1 盈利能力分析——来自杜邦分析的验证
从盈利能力角度来看,恒大地产截至2010年末,资产总额为人民币104452464元,比2009年的63071264元,增长65.61%。营业额逐年递增,2010年的营业额为人民币45801401元,是2009年营业额的9倍。经营溢利在2010年突然飙升,为人民币13820913元,是2009年的13倍。2010年,恒大地产持续贯彻精品住宅标准化运营模式和集团化紧密型管理模式,率先调整经营策略,多项指标刷新历史记录,企业发展取得里程碑式成就,其在中国房地产行业中的领先地位进一步得到巩固(见表2)。
通过杜邦指标来进一步分析恒大地产的盈利状况。从表3可以看出,恒大地产经营利润率先稍有下降,是由于金融海啸的影响,社会经济低微,人们购房能力下降。但2010年经济稍有回暖,加上恒大地产内部的经营策略,到2010年回升。2010年的销售额增多,总资产报酬快速上升,表明恒大地产的企业全部资产获取收益的水平不断提升。2010年股东权益报酬率比2008年、2009年有所上升,说明股东投入的资金获取报酬能力增强。从各种盈利指标来看,恒大地产的盈利能力上升比较快。
资料来源:2007-2010年恒大地产年报数据。
资料来源:2007-2010年恒大地产年报数据。
3.2.2 成长能力分析
从表4可知,恒大地产2010年实现盈利89.67亿元,较上年增长652.66%;每股收益0.5979元,远远超过近几年的数据,创历史新高。从示意图看出,曲线2009年到2010年飙升,盈利相当大,说明恒大地产未来的盈利前景相当理想。
见表5所示,通过对营业额、盈利、总资产、股东权益的增长率的分析比较,2008年盈利曾出现负增长,但在2009年至2010年,营业额和盈利增长速度非常快,公司潜在的发展能力比较强。
3.2.3 偿债能力分析
从表6偿债能力角度分析,恒大地产截至2010年,2007—2009年流动比率以及速动比率逐年下降,但在2010年稍有上升。一般来说,流动比率、速动比率越高,说明企业的流动性越强,流动负债的安全程度越高,短期债权人到期收回本息的可能性越大。2008年的流动比率为1.67,速动比率是0.93相当不错的,而2009年的流动比率为1.41,速动比率为0.48(偏低),说明恒大地产2009年的流动性比较弱。偿债保障比率越低,说明企业债务偿还期越短,企业偿还债务的能力越强。2007年至2010年偿债保障比率逐年下降,说明恒大地产的偿债能力明显增强。产权比率越高,说明企业偿还长期债务的能力越弱;产权比率越低,说明企业偿还长期债务的能力越强。2007—2009年产权比率逐年下降,虽然在2010年稍有上升,但比率还是稳健,偿债能力比较强。
3.2.4 风险能力分析
3.2.4. 1 流动性风险
2007年流动比率和速动比率偏高了,可能存在大量的流动资金没有得到有效利用或者投资;2009年的流动比率和速动比率偏低,偿债能力比较弱,资金流动性弱,变现流动性也相当弱;但在2010年,稍有回升,两个指标相当不错,资金流动性增强,相信未来的趋势也会稳健上升。
3.2.4. 2 融资风险
通俗意义上的融资风险主要是指与并购资金保证和资本结构有关的资金来源风险,具体包括资金是否在数量上和时间上保证需要、融资方式是否适合并购动机、债务负担是否会影响企业正常的生产经营等。融资风险最主要的表现是债务风险,虽然债务融资相对于完全股权交易更能提高EPS(每股收益)的增长,但债务融资由于债务放大了收益的波动,比股权方法风险更大。
在并购深圳建设前一天,恒大地产宣布了其新一轮的融资计划——总值92.5亿元的人民币债券,具体为55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券,利率分别为7.5%和9.25%恒大地产融入大量资金,保证了资金链不能断裂,同时为加大自身规模作准备。对于融资的高成本,恒大地产从没害怕,它是从国外拿的美金,转成人民币在国内开发,公司就享受了中国高速增长、人民币升值的收益。五年后恒大地产的资金可能跟银行贷款(成本)差不多,但是这个钱是长期的,五年之内不用考虑还款,不仅可以维持正常运转,还可以用于并购。一系列的融资一方面是为宏观调控未雨绸缪,一方面是为公司未来发展打下坚实的基础。所以恒大地产的融资风险比较低。
3.2.4. 3 经营风险
企业并购后因经营状况的不确定性而导致赢利能力的变化,表现为:被并购企业原有客户对并购后企业产品供应的持续性以及质量、价格和服务持怀疑态度,从而造成并购后企业与原有客户的关系恶化,给原有的竞争者以可乘之机,产品的市场份额被掠夺;并购完成后,增加的管理费用是一笔庞大的开支,如人员安置费、培训费,机构撤并改组费用,派驻管理人员和技术骨干费用等;企业并购扩张后,企业领导人能力的有限性,使决策失误的可能性增大;发生在跨行业跨地区之间的企业并购,则会涉及到诸多利益主体,使得企业很难协调另一个地区政府和行业部门之间的关系,容易造成被并购企业经营陷于困境。
恒大地产并购深圳建设后,向深圳市场进军,扩大经营规模,相信能够增大市场份额。同时吞并了深圳建设的开发土地,令恒大地产的土地资源贮备更加充足,能够大量减少开发材料成本。恒大地产吸收了深圳建设的人才,相信能够在管理、领导、开发等方面做得更好,作出正确的决策,节约更多的管理成本。从种种因素来看,恒大地产并购深圳建设是一个相当好的抉择,经营风险比较低。
通过对恒大地产并购后经济绩效的分析,发现它盈利能力和成长能力逐年增强,前景发展是光明的,并且对恒大地产并购深圳建设后的销售量以及销售额的比较分析,表明恒大地产的市场份额比较高,长期来看发展健康。从恒大地产的经营战略来看,公司重点布局二、三线城市。由于多数都是面对有刚性需求的首次置业者,所以受限购政策影响比较小。此外,公司坚持高性价比的战略,通过集团化紧密型管理和标准化运营模式,全方位控制产品成本提升质量,在这种调控环境下,它已具备强大市场竞争力和高性价比的产品,受到置业者的强烈追捧。恒大地产项目合理布局,中端和中高端产品搭配科学。尽管政府不断调控市场,恒大地产相信布局二三线城市和主要开发面向首次置业者的中端和中高端具有性价比的产品,将为公司进一步取得优异成绩奠定坚实的基础。
4 结论与建议
4.1 结论
以恒大地产并购深圳建设为例,分别从以下两个方面来研究恒大地产并购产生的财富效应。
其一,事件研究法。恒大地产用16.64亿元收购了深圳建设71%股权,利用资本市场的数据实证检验恒大地产并购的经济后果,其累积超常收益率都跑赢了市场。
其二,通过对恒大地产财务数据以及各种指标的分析来研究恒大地产并购前的经济情况,并且对恒大地产并购后作出前景预测。从财务指标变动趋势发现,恒大地产的偿债能力逐年增强,盈利能力稳健上升,利用杜邦分析的指标来评价恒大地产的盈利能力,虽有波动,但总体趋势还是上升,特别是2010年的盈利上升速度很快,表明恒大地产的盈利能力比较强;成长能力逐年增强,无论从总资产增长率还是利润增长水平来看,恒大地产2010年实现盈利89.67亿元,每股收益0.5979元,创历史新高;从流动性风险、融资风险、经营风险来研究恒大地产的风险水平,数据资料表明它风险水平比较低。恒大地产并购深圳建设之后,销售额上升比较快,销售业务理想,占市场份额比较高,预测恒大地产未来长期的发展是光明的。
4.2 建议
4.2.1 对房企股东的建议
本文关于房企并购对于股东价值影响的研究表明,亚洲新兴市场并购对于并购对象的股东价值产生显著的正面影响,但对于收购房企的股东价值没有产生显著的正面或负面影响。因此,对于并购对象的股东而言,应该积极支持合理的并购重组计划,以促使并购对象改善经营,提高效率,降低风险,促进股东价值的提升。而对于收购房企的股东而言,则应该慎重权衡房企管理层提出的并购计划,要冷静分析并购项目的潜在协同效应和潜在整合成本,避免因并购战略而损害股东价值。
4.2.2 对房企内部管理者的建议
研究表明,并购对象通常是资产规模相对较小、盈利能力交叉的房企,其资产质量相对于收购房企而言也比较差。“物竞天择,适者生存”、“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”是市场竞争不变的法则。因此房企的经营者必须积极扩大经营规模,提升公司的盈利能力,严格控制经营风险,否则在日趋市场化的竞争环境下,低效公司将逐渐失去生存的空间,沦为被收购兼并的对象。
关于并购绩效的研究也表明,收购深圳建设的偿债能力、获利能力、发展能力是在并购之前年份的分析,而在并购之后的并购分析做了前景预测,对于恒大地产并购深圳建设之后的财富效应还要继续观察。或许房企并购的实际效果并不像管理者事先设想的那么乐观。并购对象潜在的经营风险、并购后高昂的整合成本,房企管理者选择并购对象、设计交易结构、确定交易价格推进并购后整合等方面必须十分谨慎,做好充分的调查研究和分析论证,避免急功近利,仓促决策。合理确定并购扩张的速度和规模的大小,避免盲目扩张的并购重组,同时房企管理者要注重可持续发展,培养企业核心竞争力,合理进行并购,对企业资源进行最有效的整合,加快企业核心竞争力的形成和发展,为企业可持续发展提供保障。
4.2.3 对房企监管者的建议
为避免房地产企业由于恶性竞争或盲目并购,应建立完善的市场调控体系,使房地产企业并购不仅能提高企业绩效,促进行业整合,还要在一定程度上有利于房地产市场的可持续发展,因为房地产是关系国家经济增长和人们安居乐业的支柱产业,适时适度的监测与调控都是必须的。
恒大地产的新时代 篇9
一、民营企业参股银行动机与手段
(一) 文献综述
在中国的融资体系下, 国有企业与政府关系密切及国有企业自身的规模和优势使其很容易获得银行融资, 民营企业与政府和银行一般没有紧密联系, 加之民营企业在规模信誉等方面的劣势, 使其很难通过银行途径融资。在股权融资上, 民营企业相对于国有企业也更加困难。
为了解决通过银行途径融资困难的问题, 民营企业有动机去与银行建立契约关系来缓解融资压力, 其中较为有效的途径就是参股银行。祝继高 (2012) 详细比较了各主要国家的银行与企业相互持股的经济效果, 发现企业持股银行业可以通过关联贷款缓解企业的融资约束, 有助于企业获得银行融资。Lu和Lin等 (2011) 以中国上市公司为例, 对企业持股银行的契约方式进行了研究, 发现相比于国有企业, 民营企业更偏好持有商业银行的股份, 持有银行股权的民营企业可以缓解银行的信贷歧视, 利息费用也相对较低, 而且持有银行股份的企业经营表现更好。郭牧炫 (2013) 认为上市民营企业参股银行的动机来源于缓解企业的融资约束和多元化经营战略。
(二) 动机研究
1、构建融资平台, 缓解融资压力。
企业参股银行源于融资压力, 银行拥有稀缺的金融资源, 企业参股银行后, 能够利用银行搭建融资平台, 使企业在更大的范围内利用金融资源, 增强其资本实力和资金优势, 突破产业资本自身资金积累局限, 为企业资本积累和扩大再生产提供资金保障, 与银行建立良好的关系的同时, 顺利以较低利息获得所需银行贷款。
2、产融结合, 形成多元化战略布局。
产融结合是资本盈利性的要求, 也是资本多元化经营的要求, 是企业发展壮大的必经之路。当企业发展到成熟期时, 会通过多元化来增加利润来源, 分散风险, 而银行业往往是多元化较好的选择。因为庞大的金融资本能够支持多元化战略以及扩张政策的实现。产融结合形成多元化战略布局时, 也能够产生协同效应。
3、看好银行未来发展前景, 以期获得高额回报。
一方面, 企业投资传统行业虽然有技术等支持, 但由于不少传统行业市场几近饱和, 产能过剩, 很多因素限制传统行业的发展, 加之传统行业投资利润率低, 所以银行业是企业投资的一个较好选择。加之目前银行业价值被普遍低估, 此时选择参股银行能以较低成本获得长期高额回报。
(三) 民营企业参股银行手段研究
1、购买银行的股票参股。
IPO基石投资者。基石投资者是指企业IPO时在公募之前作为战略投资者申购公司股票的机构投资者, 主要是一些大型有影响力的企业。
要约收购。企业可以向银行的原有股东提出要约收购, 如果银行原有股东同意, 则两方商议收购价格, 完成收购。
增发扩股。商业银行上市后, 为了再融资, 会进行增发扩股, 企业获得参股机会参股银行。
二级市场买入股权。这是一种最简单易行的方法, 但也是风险最大的方法, 恒大地产参股华夏银行用的即是此种方法。
2、参与组建新的商业银行, 即成立时参股。
虽然, 目前有民营企业家希望通过成立新的商业银行来参股银行, 但是由于多重监管, 少有成功案例。
二、恒大地产集团参股华夏银行案例分析
恒大地产作为民营企业2009年11月5日在香港联交所主板上市, 连续6年排名中国房地产企业10强。在许家印的带领下, 上市4年, 恒大不断扩张业务, 目前以房地产为主, 涉及酒店、商业、文化、音乐、快消和体育等行业。
(一) 恒大地产参股华夏银行手段分析
2014年1月24日, 恒大地产 (03333.HK) 公告称, 2013年11月13日至2014年1月24日期间, 恒大地产通过其附属公司在市场上收购共40 269万股华夏银行股票, 总价格为人民币33.02亿元。约占华夏银行总股本的4.522%, 当时华夏银行总股本为890 500亿股。根据此公告, 可以看出恒大收购华夏银行始于2013年11月13日, 当日华夏银行收盘价是7.65元。
2014年3月4日, 华夏银行发布《华夏银行股份有限公司关于股东权益变动的提示性公告》称, 华夏银行在2014年3月3日收到广州市广域实业有限公司的通知, 此公司及一致行动人共5家公司, 自2013年11月至2014年3月间, 通过上海证券交易所交易系统, 共计买入华夏银行股份445 232 271股, 占华夏银行总股本的5.00%。从华夏银行的公告中, 我们没有找到恒大地产的相关信息。然而, 分析一下上述五家公司, 便很快可以找到幕后之手——恒大地产。
恒大地产收购华夏银行股份采用的是在二级市场买入的方法, 此方法的缺陷是:银行采取反收购政策, 加大收购难度;给市场带来利好消息, 促使银行股价上扬, 增加收购成本。二级市场买入银行股权的优点为操作简便, 手续费低。恒大地产为了利用在二级市场买入华夏银行股权的优点, 避免上述两种缺陷, 策划了此次隐秘收购。2013年11月13日, 恒大地产开始利用广州市广域实业有限公司和广州市启通实业有限公司两家实业公司秘密收购华夏银行股份, 当日股票收盘价为7.65元 (如图1) 。尽管此次收购很隐秘, 但华夏银行股票的走势自11月13日收购之日起就引起少数股民关注, 有少数股民发现华夏银行股价有异动迹象后, 大笔购进。到2013年12月5日, 华夏银行股价在17个交易日内就涨到了8.80元 (如图2) 。此时恒大地产已购入的华夏银行股份数还未达到预期, 股价就上升到8.80元, 恒大地产立即改变收购方法和策略。2013年12月6日, 恒大地产迅速成立三家投资公司广州市欣盛投资有限公司、广州市凯进投资有限公司、广州市仲勤投资有限公司来秘密收购华夏银行股份。此后, 华夏银行股票一路不温不火, 直到恒大地产2014年1月24日在港交所公告收购了华夏银行4.5%股份时, 华夏银行的董事会还蒙在鼓里, 看了恒大的公告才知道自己已经被收购的事实。
资料来源:和讯网.http://www.hexun.com/, 2014.8.20
华夏银行总股本有80多亿, 前几大股东长期持有股份不进行买卖, 实际的流通股约20多亿。恒大此次在3个多月的时间里收购了其中的4个亿, 平均收购股价为8.20元, 2013年华夏银行的每股净资产为9.59, 平均收购价甚至低于每股净资产值。若恒大地产想通过大宗交易协议转让, 相信没有股东愿意以8.20的低价卖出, 如果不是利用5家公司户头来联手买卖华夏银行股票, 仅用两家公司户头来买卖华夏银行, 则股价必定一路上涨, 引起华夏银行股东警觉。证券法规定持股5%以上的股东属知晓内情的内幕人事, 这5家公司属一致行动人, 再不能随意互相买卖公司股票了。恒大地产此次低成本收购华夏银行股份的成功之处:一是在二级市场秘密买入华夏银行股份, 二是在华夏银行股价上扬之际迅速新成立三家投资公司继续秘密买入, 压低股价。
1、缓解恒大融资压力。
恒大地产年报显示, 2010年恒大地产项目开发、资金及土地三大成本年年攀升。高速扩张的恒大地产资金压力巨大。作为民营企业, 恒大地产在银行贷款方面无法与保利、招商这样具有背景的国企匹敌。恒大地产自身创造现金流量的能力也不强, 2010年至2012年, 恒大地产经营性现金流以及投资性现金流量净额都为负值。恒大地产高速的业务扩张导致对于融资的需求急剧增加。又因为房地产行业产业过剩, 银行限贷。因此恒大地产参股华夏银行能够拓宽融资渠道, 降低融资成本, 为后续投资开发奠定基础, 而恒大地产参股华夏银行后再进行贷款, 则会大大降低融资风险和融资成本。
2、谋划战略转型—多元化布局。
当企业发展到一定规模时, 往往由产品生产者变成了战略投资者, 企业不仅专注于产品生产, 更加致力于构建庞大的产业网络, 以实现战略目标。企业作为战略投资者, 必须以庞大的金融资本作为后盾, 才能实现其产业投资及多元化战略目标。
参考文献
[1]蔺元.我国上市公司产融结合效果分析——基于参股非上市金融机构视角的实证研究.南开管理评论, 2010 (5) .
[2]郭牧炫, 廖慧.民营企业参股银行的动机与效果研究——以上市民营企业为例.经济评论, 2013 (2) .
[3]祝继高.银行与企业交叉持股的理论与依据——基于国际比较的研究.国际金融研究, 2012 (2) .
[4]杨明飞, 李友.上市公司参股银行分析.商业研究, 2003 (18) .
[5]程继爽.中小上市银行盈利能力比较研究——以华夏银行为例.会计研究, 2012 (5) .