房地产行业企业所得税自查提纲

房地产行业企业所得税自查提纲（精选10篇）

房地产行业企业所得税自查提纲 篇1

房地产行业企业所得税自查提纲

一、收入方面

应全面自查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。

（一）主营业务收入（自查重点）

1、销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。（1）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收帐款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；

（2）是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在帐外收入等情况；（3）总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；（4）私改规划，增加销售面积的收入是否未按规定入账；

（5）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否未按规定入账；

（6）拆迁补偿收入是否未按规定确认收入；

（7）是否采取包销低价开票方式，少计收入。（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据；

（8）收取的定金、违约金、诚意金等是否按规定确认收入；

（9）向对方收取的手续费、基金、集资款、代收款项及其他各种价外费用，是否按规定确认收入。

2、开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。

3、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时报纳税。

4、采取委托销售方式销售开发产品，是否及时收取售房款，或者部分售房款由中介机构收取开具发票或收据，开发企业未计入收入。

5、以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭款到账后，是否按规定计入收入，是否将收到的银行按揭款按银行贷款的名义计入“短期借款”等科目，不做收入。

6、对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否确认收入，出售时是否确认收入。

7、发生视同销售行为，是否确认收入。

（1）以开发产品换取土地、股权，是否未按非货币资产的准则进行税务处理；（2）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否按规定计税；

（3）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、职工福利、奖励、分配给投资者，是否按规定申报纳税；

（4）将开发产品低价销售给本单位职工或有经济利益往来的单位或个人，是否按市场价足额申报纳税；

（5）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公共事业单位以外其他单位的，是否按规定申报纳税。

（二）其他收入

1、房屋出租收入

（1）出租收入是否抵顶工程款、银行贷款利息，未确认收入；

（2）出租收入（如将未出售的房屋、商铺、车库或车位等出租）、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入；

（3）以明显低于市场价格出租给关联方，未按规定计税。

2、商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资金出租收入等是否按规定申报纳税。

（三）其他

1、未完工开发产品的预售收入是否按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额；

2、产品完工后是否及时结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当本项目的应纳税所得额与其他项目应纳税所得额合并缴纳企业所得税。对于跨开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。

3、取得政府的经济补偿、奖励收入是否缴纳企业所得税。

4、客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的违约金等是否足额计取收入。

二、成本费用方面（自查重点）

1、取得的土地资产是否按规定计价。是否擅自扩大或减少土地资产的价值，是否存在将土地三通一平后，进行评估，虚增土地成本。

2、是否虚增拆迁补偿费，虚增成本。

（1）是否存在虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费；

（2）征地、拆迁支出，是否按规定进行归集分摊，涉及分期分片开发的，未在各个项目进行合理分摊；

3、是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。（1）是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费；

（2）是否从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润；

（3）采用包工不包料方式发包工程，在开发企业提供材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否有让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担多开部分的税款，重复列支开发成本；

（4）是否虚列工程设计、监理等费用。

4、是否取得不合规定的发票入账，多列成本费用。

取得作废发票入账，涂改、伪造、自行填开发票入账，取得第三方开具的发票入账，取得开具内容不实的发票入账等。

5、是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。

（1）未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本；（2）企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目成本；（3）一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）；

（4）未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本；

（5）虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊其建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。

（6）发生售房退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。

6、是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额。

（1）将办公用的电子设备、汽车及音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品科目中核算，进行税前扣除；

（2）由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理；

（3）在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场所等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理；

（4）临时出租的待售开发产品，对其已提取折旧是否正确。

7、是否扩大期间费用列支范围与标准，减少应纳税所得额。

（1）“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围及标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分直接计入开发成本的情况，预售收入是否作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计提基数，多列管理费用；

（2）开发产品完工前的借款利息，是否一次性列入当期损益，虚增财务费用；高于同期同类商业银行贷款利率支付的利息是否调整；向关联方借款利息调整是否正确；从关联方取得的借款金额超过其注册资本的50%，超过部分利息支出，是否已作纳税调整；

（3）工资及“三费”扣除是否正确，是否将未缴纳个人所得税或社保等五项基金的工资性支出直接列入营业费用，未作纳税调整；

（4）计提以前的应计未计、应提未提的折旧或费用是否已作纳税调整；（5）有否在税前扣除与收入无关的支出，如违规列支行政性罚款。

8、其他问题

（1）计提的各项准备金是否已作纳税调整；

（2）政策性减免税是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税；

（3）以前损益调整事项未计入以前所得计缴所得税的，是否已作纳税调整；

（4）接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额；接受非货币性资产是否存在低价入账现象，少计所得额；

（5）固定资产盘盈收入是否入账或低价入账，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否未作纳税调整；

（6）无法支付的应付账款长期挂账不并入应纳税所得额，少缴所得税；预提费用的贷方余额长期挂账，是否作纳税调整。（7）其他。

房地产行业企业所得税自查提纲 篇2

房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比, 房地产公司资本结构有下列显著特点:第一, 资产负债率很高。第二, 房地产行业融资主要依赖银行贷款, 直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60%以上。第三, 流动性负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款, 贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四, 房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关;代理理论认为债务不仅会减少股东和经理人代理成本, 还会增加股东和债权人的成本, 资本结构与公司价值成U型关系;信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息, 债务水平和公司价值正相关;优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资, 资本结构与公司价值的关系并不能确定。

在实证研究方面, 国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒 (1966) 、罗斯 (1977) 、马勒斯 (1998) 、柏格 (2005) 等人的研究结果均表明, 资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣 (2005) 、陈文浩和周雅君 (2007) 认为资本结构与公司价值负相关;沈艺峰和田静 (1999) 、曹廷求 (2007) 等人研究表明, 资本结构与公司价值正相关;李义超、蒋振生 (2001) 、林伟和李纪明 (2007) 研究结论是资本结构与公司价值成U型相关;韩庆兰 (2005) 、靳明 (2008) 等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚, 主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主, 或者是多行业总体研究, 由于房地产上市公司数量稀少, 涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专门研究数量不多, 而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素, 并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响, 也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响, 研究深度不足。

二、研究设计

1、研究假设提出。

假设1:资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2:资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时, 成交量放大, 由于需求旺盛, 房地产公司会加大房地产投资, 增加对负债的依赖程度, 负债比重会增加, 而到了淡季, 对房地产投资会减少, 负债比重降低。

2、研究变量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。

净资产收益率, 该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润/股东权益有关资本结构的衡量, 本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示, 资产负债率=总负债/总资产。国内外学者研究证明, 公司规模, 公司成长性, 盈利能力, 股权集中度等指标对公司价值有显著影响, 因此, 将它们引入回归模型中, 这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度:前十大股东持股比例=前十大股东持股总数/公司总股数。公司规模:公司规模=总资产的自然对数。公司成长性:公司成长性= (本年主营业务收入-前一年主营业务收入) /前一年主营业务收入。盈利能力:销售净利率=公司当年的净利润/当年营业收入。

3、模型建立。

模型1:R O E=a+b Debt1+r (control variable) +e, 模型2:R O E=a+b Debt+r (control variable) +season+season*Debt+e。Debt是总资产负债率;模型中1是检验资本结构与公司价值关系;模型2中加入市场繁荣度虚拟变量, 当市场处于繁荣期时, season取1, 否则season为0, 该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。

4、样本选择。

本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本:剔除样本期间发行B股和H股的公司;剔除样本期间被ST或*ST类公司;剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值, 最后得到的样本数量为200个。

三、描述性统计与分析

由表1统计结果可以看出, 公司的平均净资产收益率为10%, 标准差为7%, 说明行业整体净资产收益率分化较小;资产负债率为54%, 标准差为15%, 这表明房地产行业资产负债率非常高, 且行业内部分化明显;净利润率均值为12%, 最高达60%, 标准差为10%, 说明行业内部分化明显;公司成长度均值为45%, 标准差为1.19, 这说明房地产行业发展迅速, 但行业内公司差异明显。股权集中度为56%, 说明房地产行业大股东持股比例较高, 行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析 (见表2、表3) 。

其一, 方程整体通过F检验。方程的判别系数为0.32126, 这表明方程的拟合度很高, 方程显著成立。其二, 盈利能力是影响净资产收益率的主要因素, 总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素, 盈利能力和总资产负债率都通过了t检验, 且两者与公司价值存在正相关关系, 因此假设1成立。其三, 公司成长性对ROE影响显著, 成长性指标通过了t检验, 它与ROE正相关。其四, 公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验, 这两个指标对ROE无统计意义, 它们的影响不能确定。

本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年, 调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出, 资产负债率的回归模型整体通过F检验, 方程拟合度是0.33, 但是交叉项的乘积没能通过T检验, 无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。

四、结论和建议

根据前述回归结果, 可以得出以下结论:第一, 资本结构与公司价值正相关。由本论文实证结果可以看出, 资产负债率与R O E相关系数为0.30, 回归模型1通过F检验, 方程拟合系数R方为0.32, 资产负债率的回归系数为0.15, 说明资本结构与公司价值正相关, 假设1得到验证。第二, 市场周期对公司价值影响不显著, 假设2不成立。我按照房地产市场销售情况将市场分为销售火爆的繁荣期和销售相当萎缩的调整期, 并检验市场不同冷热程度下, 资本结构对公司价值的影响度变化程度, 但模型交叉项未通过T检验, 无法确定市场变化对它的影响。

针对上述问题, 可以有以下途径:其一, 提高股权融资成本。首先, 制定股权融资制度, 提高股权融资门槛, 增加对管理层约束力度, 减少管理层对股权融资的依赖, 同时, 制定相应监管政策弱化上市公司股权融资偏好。其次, 财政部门加强对公司会计制度的监管力度, 改进公司经营业绩的考核指标, 减少管理层盈余管理空间, 改善会计核算体系。最后, 加强立法力度, 通过立法加强对公司股东的保护力度, 改善股东对管理层监管力度, 改善公司治理结构。其二, 促进债券市场健康发展。第一, 扩大债券融资额度, 增加公司债券供给。我国目前公司上市门槛高, 上市公司成为一种稀缺资源, 发行债券要求比发行股票要求更高, 而且公司债券融资批准额度较小, 这些限制了债券市场的健康发展。第二, 放宽公司发行债券的自主权, 提升债券价值。目前我国对公司债券利率限制较多, 债券利率低, 对投资者吸引力小, 有必要放宽公司债券利率的发行自主权, 增加对投资者的吸引力。第三, 努力培养二级市场, 增强债券的流动性。我国债券市场起步较股票市场要晚, 二级流通市场培育也远不如股票市场便利, 这增加了投资者债券投资的风险, 反过来又抑制了债券市场的发展, 因此有必要采取措施, 改善债券在二级市场的流动性。

摘要：本文利用沪深两市2003-2007年A股房地产上市公司相关数据, 对房地产公司资本结构与公司价值进行回归分析, 得出房地产公司资本结构及盈利能力与公司价值正相关、市场周期对资本结构与公司价值影响不显著的结论, 最后提出相应政策建议。

关键词：房地产公司,资本结构,公司价值

参考文献

[1]洪锡熙、沈艺峰:我国上市公司资本结构影响因素分析[J].厦门大学学报, 2000 (3) .

[2]刘鹏、欧阳令南:资本结构与股权关系研究[J].上海金融, 2008 (6) .

[3]郭鹏飞、孙培源:资本结构的行业特征:基于中国上市公司的实证研究[J].经济研究, 2003 (5) .

[4]中国注册会计师协会:2009年注册会计师辅导教材财务管理与成本管理[M].中国时政经济出版社, 2009.

房地产行业企业所得税自查提纲 篇3

关键词：房地产行业；企业所得税；税收风险

一、房地产行业特征与开发流程

房地产行业是我国国民经济的一个重要行业。其行业特征主要表现在关联性强、经营业务多元、经营周期长、成本核算复杂、金融需求大、资金依赖度高、监管部门多、三方信息丰富，在我国现行18个税种中，房地产行业占到了11个之多，具体包括：营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税、耕地占用税、城市维护建设税和教育费附加。因此，房地产行业的税收贡献非常大。然而，房地产行业关联性强，成本核算复杂且很大程度上又取决于施工单位的财务核算，所以，房地产行业税收的征收成本很大，存在的税收风险也很多。

一个完整的房地产开发流程从取得土地出让信息开始，依次要经过很多的部门和环节的审批与建设管理，包括参与土地开发招投标，报发改委开发立项，土地勘测，建设规划的审批，开发项目的图纸设计，颁发施工许可证，建设招投标，办理房地产开发项目登记，筹划房地产销售，办理商品房预售许可证，签订商品房销售合同，预缴税款，组织房屋竣工验收和测绘，办理总房产证及总土地证，清理房屋销售欠款，申请土地增值税清算，提交开具不动产发票申请，向房产和土地管理部门申请办理分户房产证和土地证等方方面面。

二、房地产行业企业所得税的主要涉税风险点

企业所得税是房地产行业11类涉及的税费中最综合的一个，涉税风险点比较多，以下从收入类、成本类和纳税调整事项类三个方面进行归纳。

（一）收入类风险管理要点。（1）预售未完工开发产品不及时确认收入的风险。税法规定，房地产开发企业采用预售方式销售开发产品，取得的销售收入应根据所在地区的计税毛利率确定预计毛利额，计入当前应纳税所得额。但是很多企业并没有及时将预售收入计入到当期的计税依据。对于跨年度开发项目的已完工出售部分，应按权责发生制原则确认收入，但很多企业不确认收入或故意推迟确认工程结算收入。（2）取得政府经济补偿或奖励收入不确认应税收入的风险。税法规定，除符合条件的财政性资金收入为不征税收入以外，如：企业能够提供资金拨付文件，文件规定资金属于专款专项用途、企业对该资金以及以该资金所发生的支出单独进行核算以外，其余的财政性资金是要作为计税的营业外收入，计算缴纳企业所得税的。（3）企业接受捐赠非货币性资产或盘盈固定资产时，以较低的金额入账或不入账，少确认应收收入，少缴企业所得税的风险；（4）价外收入未申报纳税的风险。对于客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等，都属于应税收入的组成部分，很多房地产开发企业未按规定将其确认为营业外收入或直接冲减了成本。

（二）成本类风险管理要点。（1）取得的土地资产不按规定确认计税成本的风险。很多企业通过购进土地之后进行三通一平等方法，擅自扩大土地资产的入账价值，然后再对土地价值进行评估，虚增了土地成本，并将此虚增的价格计入到开发成本中。（2）虚列拆迁补偿费，虚增成本的风险。有的企业将拆迁的征地费用和拆迁支出，不按规定进行归集分摊，涉及到分期分片进行开发的项目，也未在各个项目间进行合理地分摊。将成本分摊作为人为调节当期利润和应纳税所得额的工具。还有的通过虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额。（3）签订虚假合同或协议，虚列、多列或重复列支成本费用的风险。很多房地产开发企业通过和施工单位签订虚假合同，取得虚开的发票，加大建安工程成本。例如：开发商在与施工企业签订建安合同时，已经将水力电力工程、人防工程、防水工程等包括在合同总金额中，却又同时与施工企业协商，将该部分工程又指定给其他企业进行施工，以此来重复、虚列或多列成本费用。（4）混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本的风险点。很多企业未按照税法要求，根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，人为进行调节，有的甚至将所有开发工程成本反映在一个开发项目中核算。对于有偿转让或自用的配套设施，很多企业只分摊建了其建筑安装工程费，将土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息、开发间接费用等记录在已出售的开发产品中进行分摊，人为虚增开发产品的成本。（5）将资本性支出直接列入当期成本的风险。企业的设备等固定资产，以及投资建设的位于开发小区内的配套设施，完工后若产权归房地产开发企业所有，无论是用于出租或自用，以上两类资产都属于固定资产核实的范畴，而且成本要分期扣除。然而，一些企业却将其购置成本或建造成本，一次性全额计入到销售费用或在低值易耗品账户核算，扩大当期扣除金额。

（三）纳税调整事项类风险管理要点。（1）各项减值准备金、投资减值准备未做纳税调整的风险。会计上，企业根据谨慎性原则计提的各项减值准备金支出可以扣除，但是，企业所持各项资产的增值或减值，除国务院财政、税务主管部分规定可以确认损益的以外，其他均不得调整资产的计税基础，企业纳税申报时，应将会计上减掉的那部分准备金作纳税调增处理。（2）以前年度纳税调整事项未调整影响所得额的风险。以前年度损益调整事项应计入以前年度所得，计算补缴或减退的企业所得税。对于发现的影响到以前年度的损益类事项，很多企业仅在当年的备查事项中反映此问题，既没有进行账务上的处理，也没有追溯到业务发生年度进行纳税调整。（3）扩大期间费用列支范围及标准，不做纳税调整的风险。房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费、工资及三项经费支出等期间费用，会计上可以据实列支，但是税法规定，首先必须与生产经营活动直接相关，且实际发生。

三、剖析房地产行业企业所得税风险的依据及管理

根据房地产行业的特征和经营管理流程，结合企业所得税主要涉税风险点的具体分析，只有在充分掌握房地产企业内部信息和外部关联信息基础上，加大对房地产行业的日常项目化管理，才能做好房地产行业企业所得税的风险应对工作。

（一）深入剖析房地产行业的内部信息是企业所得税风险

应对与管理的基础。企业所得税的征收与管理离不开企业收入、成本的正确核算，房地产行业的内部信息，包括税务登记信息、房地产商预售商品房时的“五证”：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，纳税申报表主表、附表及附属资料，财务会计报表、纳税人申报纳税的其他相关信息。税务机关的日常项目化管理，必须从企业内部信息中掌握纳税人的经营情况、开发面积、开发套数、开发周期、开发产品的类型、销售单价、销售进度、建筑施工成本等与税收相关的数据信息。

（二）充分利用关联行业的涉税信息是企业所得税风险应

对与管理的关键。房地产行业的关联性强，与很多部门都有联系，结合其他部门所获取的信息，能帮助准确判断企业所得税的异常申报。例如，从国土资源部门获取政府与开发商签订土地转让协议的时间、价格和面积信息；从住房和城乡建设委员会可以采集楼盘规划的建筑面积、容积率等重要涉税信息；从住房保障和房产管理局可以获取企业商品房销售合同中所载明的备案套数、时间、金额等明细及已办房产证套数、时间等相关信息；从物价部门可以了解开发项目所在区域商品房的平均销售单价；从银行可以获悉按揭审批、按揭款发放金额信息。

综上，只有充分掌握了企业的内部和外部信息，才能正确判断和确认企业的经营范围、经营内容、成本核算和收入确认等重要和基础信息，才能有效控管房地产行业企业所得税的税收风险。

参考文献：

[1] 樊剑英.房地产开发企业纳税实务与风险防范.大连出版社，2012.

房地产行业企业所得税自查提纲 篇4

一、自查对象

大市范围内的建筑安装企业。

二、自查

2012年至2013年纳税情况，发现问题的，应追溯至以前或延伸至2014年。

三、自查内容

（一）营业税

1.自查各种应税收入的合理性、完整性和及时性；

2.是否将整体工程分解记账，没有将部分或全部的安装、装饰等其他工程收入并入该项工程总造价内核算；

3.是否将甲供材料价款等计入计税依据；

4.是否按规定结转工程价款以外的各项收入；

5.发包方以物偿债，承包方是否按规定确认工程价款；

6.是否将工程价款直接冲减工程成本或费用、抵偿债务或换取材料；

7.是否将工程质量差和延误工期的罚款直接冲减工程价款；

8.非主营业务和其他应征营业税的行为是否计税，是否将非主营业务高税率的项目混作低税率项目申报纳税；

9.是否以自建自用建筑物隐匿收入；

10.是否隐瞒挂靠工程项目的工程价款收入；

11.异地提供建筑业应税劳务是否按规定缴纳营业税；

12.其他营业税涉税问题。

（二）企业所得税

应全面自查各种应税收入的真实性、完整性和税前扣除项目的真实性、合法性。

1.收入方面（内容参考营业税）

企业是否按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入。

2.成本费用方面

①是否混淆成本归属期，提前结转或多结转工程成本费用 ②是否虚列材料成本，虚增工程成本

3.营业费用方面

①固定资产折旧的自查

②租赁费摊销方面

③计税工资方面

④“三费”方面

⑤业务宣传费和业务招待费的自查

⑥各项损失是否按规定报批，是否按规定在税前扣除

⑦与生产经营无关的其它费用支出是否税前扣除.4.发票方面

①是否未按规定开具发票、开具假发票或虚开发票

②是否以不合法凭证列支各项成本、费用

5.其他企业所得税涉税问题

（三）个人所得税

1.未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种

应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

2.以发票报销方式或定额发放交通补贴、误餐补助、加班补助、通信补贴等，是否代扣代缴个人所得税。（交通补贴、通信补贴如果所在省制定了税前扣除标准的，在标准限额内的部分可免征个人所得税）。

3.为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。

4.是否以发票报销的方式套取现金，支付给个人奖金、回扣、提成等，未代扣代缴个人所得税。

5.支付给无用工手续的临时工工资，是否代扣代缴个人所得税。

（四）其他税种

房地产行业企业所得税自查提纲 篇5

一、生产型出口企业自查提纲

（一）增值税应税货物或出口视同内销征税货物和劳务销售收入是否按规定计提销项税额；

（二）是否存在未按规定取得抵扣凭证申报进项税额抵扣；

（三）对不符合政策的进项税额是否按规定及时足额转出，如：征、退税率不一致的货物其所对应的征、退税率之差未及时足额转出；出口免税货物、出口免税不退税货物所耗用的进项税额未及时足额转出等情形；

（四）是否存在将外购非自产出口货物（4类视同自产货物除外）申报“免抵退”税；

（五）已申报“免、抵、退”税的退关、退运货物，是否按规定将退关、退运货物的数量、金额核减“免抵退”税申报；

（六）是否存在误用出口货物的海关商品代码，将不予退税或低退税率的货物按高退税率申报；

（七）是否存在通过涂改、伪造出口报关单“出口日期”等手段，将低退税率货物按调高后的退税率申报；

（八）是否将空白的出口报关单、核销单等出口退税单证交由除签有委托合同的货代公司、报关行，或由国外进口方指定的货代公司以外的其他单位或个人使用；

（九）以自营名义出口，出口业务实质上是由本企业及其投资的企业以外的其他经营者假借该出口企业名义操作完成；

（十）以自营名义出口，出口同一批货物既签订购货合同，又签订代理出口合同（或协议)；

（十一）出口货物在海关验放后，出口企业自己或委托货代承运人对该笔货物的海运提单上的品名、规格等进行修改，造成出口货物报关单与海运提单有关内容不符；

（十二）未实质参与出口经营活动、接受并从事由中间人介绍的其他出口业务，但仍以自营名义出口；

（十三）已申报办理“免、抵、退税”出口货物备案单证是否齐全；

（十四）其他（需简要说明存在的问题，如计算错误等行为）。

二、商贸型出口企业自查提纲

（一）增值税应税货物或出口视同内销征税货物和劳务销售收入是否按规定计提销项税额；

（二）已办理退税的退关、退运货物，是否按规定补缴已退税款；

（三）购进出口货物取得的增值税专用发票，是否存在即申报出口退税，又申报进项税额抵扣；

（四）购进出口货物取得的增值税专用发票，发生销货退回、销货部分退回及发生销售折让等情况，在税务机关出具《开具红字增值税专用发票通知单》和销货方出具红字专用发票后，是否及时调整出口退税申报，或补缴已退税款；

（五）误用出口货物的海关商品代码，将不予退税或低退税率的货物按高退税率申报办理退税；

（六）通过涂改、伪造出口报关单“出口日期”等手段，将低退税率货物按调高后的退税率申报办理退税；

（七）将空白的出口报关单、核销单等出口退税单证交由除签有委托合同的货代公司、报关行，或由国外进口方指定的货代公司以外的其他单位或个人使用；

（八）以自营名义出口，出口业务实质上是由本企业及其投资的企业以外的其他经营者假借该出口企业名义操作完成；

（九）以自营名义出口，出口同一批货物既签订购货合同，又签订代理出口合同（或协议)；

（十）出口货物在海关验放后，出口企业或委托货代承运人对该笔货物的海运提单上的品名、规格等进行修改，造成出口货物报关单与海运提单有关内容不符；

（十一）以自营名义出口，但不承担出口货物的质量、结汇或退税风险的，即出口货物发生质量问题不承担外方的索赔责任；不承担未按期结汇导致不能核销的责任；不承担因申报出口退税的资料、单证等出现问题造成不退税责任；

（十二）未实质参与出口经营活动、接受并从事由中间人介绍的其他出口业务，但仍以自营名义出口；

（十三）已申报办理出口退税的备案单证是否齐全；

（十四）其他（需简要说明存在的问题，如计算错误等行为）。主要文件依据：

1.中华人民共和国增值税暂行条例及其实施细则；

2.中华人民共和国消费税暂行条例及其实施细则；

3.国家税务总局关于印发《出口货物退（免）税管理办法》的通知（国税发〔1994〕031号）；

4.国家税务总局 对外贸易经济合作部关于规范出口贸易和退税程序防范打击骗取出口退税行为的通知（国税发〔1998〕84号）；

5.国家税务总局关于进一步加强出口货物税收管理严防骗税案件发生的通知（国税发〔1999〕228号）； 6.财政部 国家税务总局关于进一步推进出口货物实行免抵退税办法的通知（财税〔2002〕7号）； 7.国家税务总局关于印发《生产企业出口货物“免、抵、退”税管理操作规程》（试行）的通知（国税发〔2002〕11号）； 8.最高人民法院关于审理骗取出口退税刑事案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2002〕30号）； 9.国家税务总局关于出口产品视同自产产品退税有关问题的通知（国税函〔2002〕1170号）； 10.财政部国家税务总局关于生产企业出口不退税和调低退税率货物有关税收问题的通知（财税〔2004〕52号）；

11.国家税务总局关于出口货物退（免）税管理有关问题的通知（国税发〔2004〕64号）；

12.国家税务总局关于出口货物退（免）税管理有关问题的补充通知（国税发〔2004〕113号）； 13.国家税务总局关于印发《出口货物退（免）税管理办法（试行）》的通知（国税发〔2005〕51号）； 14.国家税务总局关于出口企业未在规定期限内申报出口货物退（免）税有关问题的通知（国税发〔2005〕68号）； 15.国家税务总局关于出口货物退（免）税实行有关单证备案管理制度（暂行）的通知（国税发〔2005〕199号）；

16.国家税务总局商务部关于进一步规范外贸出口经营秩序切实加强出口货物退（免）税管理的通知（国税发〔2006〕24号）；

17.国家税务总局关于出口货物退（免）税若干问题的通知（国税发〔2006〕102号）；

18.国家税务总局关于出口货物退（免）税实行有关单证备案管理制度的补充通知（国税函〔2006〕904号）； 19.国家税务总局 国家外汇管理局关于远期收汇出口货物出口退税有关问题的通知（国税发〔2006〕168号）；

20.国家税务总局关于外贸企业申报出口退税期限问题的通知（国税函〔2007〕1150号）； 21.国家税务总局关于外贸企业出口视同内销货物进项税额抵扣有关问题的通知（国税函〔2008〕265号）； 22.国家税务总局关于停止为骗取出口退税企业办理出口退税有关问题的通知（国税发〔2008〕32号）； 23.国家税务总局关于出口企业提供出口收汇核销单期限有关问题的通知（2008年5月5日 国税发〔2008〕47号）；

房地产行业企业所得税自查提纲 篇6

（非金融企业“金融商品及股权交易项目”方向）

一、自查对象

主要自查发生金融商品买卖业务和股权交易的非金融企业。

二、自

一般自查2012年至2013年两个的税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前，或者延伸自查2014。

三、自查内容

（一）营业税自查

1．买卖金融商品营业税自查；

①自查买卖金融商品价差收入的准确性；

②自查金融商品分红派息收入的准确性及完整性。

③自查是否存在跨结转的情形；

④自查买卖金融商品的价差收入核算是否正确。

⑤投资收益。自查金融商品卖出时，成本结转的准确性；分红派息计提的准确性、完整性；

⑥自查可供出售金融资产—利息，可供出售金融资产的债券的派息金额；

⑦自查应付账款或预收账款等往来科目，明细科目，是否存在未确认收入的应税收入；

⑧自查已缴税金与已提、已申报税金是否一致，自查“应交税金”、“银行存款”。

（二）企业所得税自查

1.收入总额的自查。一是股息分红、债券收益、汇兑收益是否全部按规定入账；二是各种金融商品买卖收入的确认是否符合规定，是否存在将已实现的收入挂在往来账或体现在账外而不确认收入的情况。

2.自查税前扣除项目的真实性、合理性。

（三）个人所得税自查

1.是否按规定全员、全额地履行了代扣代缴义务。企业发放的各种名目的奖金、补贴、实物、提成以及其他应税收入是否按规定足额扣缴个人所得税，向股东派息分红是否足额代扣代缴税款，个人所得税计算方法是否正确。

2.企业的大额发票报销现象，是否存在个人以发票列支成本充抵个人收入的问题。

3.是否存在利用企业资金支付个人消费性支出或购买家庭财产而未计个税的情况。

4.投资方委派的管理层，在本公司领取工资，是否按规定代扣代缴个税；是否存在利用劳务派遣、临时工、实习生等方式变更工资、福利发放问题。

（四）其他地方税种自查

1.印花税

自查各类合同是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。记载资金的账簿按规定计算贴花后，“实收资本”和“资本公积”合计金

额增加的，增加部分是否补贴印花。是否存在签订无金额的框架合同时未贴印花税或仅贴5元印花，实际结算未按规定补贴印花税的现象；是否规定申报期限申报缴纳印花税。

2.房产税

自查房产税计税依据计算是否准确，是否足额申报缴纳房产税；自建的房产价值计算是否准确；同房屋不可分割的附属设施是否计入房产价值；对房产进行改造增加房产价值的，是否及时入账等，足额计算缴纳房产税；公司股东将股东自有房产无偿给公司使用，是否缴纳房产税。

3.其他税种：自查土地、车船使用情况，看是否已正确计算申报缴纳城镇土地使用税，车船税等其他地方税种。

（五）发票问题

房地产行业企业所得税自查提纲 篇7

众所周知,房地产行业是我国国民经济的支柱行业,在众多行业中属于高利润行业。近年来,房地产行业的高盈利空间引来众多投资者的青睐,而目前中国企业的多元化战略主要是利润引导型,因此,各行各业的企业纷纷踏足房地产业务,企图从此分一杯羹。企业因进入房地产行业而实施的多元化战略会对企业产生怎么样的效应呢?

自20世纪60年代Ansoff将协同理念引入企业管理领域以来,协同理论就成为企业采取多元化战略的理论基础和重要依据。所谓协同,是指实行业务多元化战略的企业,通过各业务单元的相互协作,可以使企业整体的价值大于各独立组成部分价值的简单总和,“2+2=5”是对协同效应最通俗的解释[1]。多元化战略的协同效应主要表现为:通过人力、设备、资金、知识、技能、关系、品牌等资源的共享来降低成本、分散市场风险以及实现规模效益。Kanter甚至指出:多元化公司存在的唯一理由就是获取协同效应[2]。因此,多元化协同效应研究也逐渐成为国内外研究热点[3,4]。

实施多元化有着各种不同的动机,但无论是哪种动机,都不可忽视主营业务的发展。普遍的研究认为:成功的多元化经营是建立在成功的专业化经营基础上的。主营业务,也即企业的核心业务,其左右着公司的核心盈利能力和市场竞争力[5],是构建企业文化、积累剩余资源、培养企业核心能力的主要渠道,同时也是公司实施多元化战略的基础。从业务层面看,无论是Penrose的资源决定论,还是Chandler的组织能力决定论,企业主营业务都在其中扮演关键角色,企业在主营业务上的优势可以为企业的多元化发展提供资金、管理、市场和技术的优势,有利于多元化经营的成功[6,7]。因此,在实施多元化战略过程中,多元化业务与企业的原主营业务之间是否具有相关性,是否能够产生相互促进的协同作用,使企业获得长期成长,是多元化理论与实践研究中最核心、也是最有价值的内容。

目前,多元化研究的角度有很多,内容涉及组织结构、多元化程度、业务相关性、行业选择、多元化风险与绩效等诸多方面。中国正处于经济转型时期,企业的成长有其独特的历史轨迹,在市场经济越来越发达的今天,中国企业如何实施多元化成为亟待解决的紧要问题。现有多元化效应的研究文献大多出自西方,主流的观点包括多元化折价论[8,9,10]、多元化溢价论[11]和多元化无关论[12,13]三种。对中国企业的适应性有待进一步验证。国内对多元化的定性研究较多,定量的研究主要集中在多元化与绩效的关系上,如多元化程度与绩效[14,15]、不同多元化类型(相关和不相关多元化、主导与相关业务型多元化等)与绩效[16]等等。关于企业多元化经营与原主营业务的关系,多元化经营的协同效应,在实证研究中并不丰富。由于企业的多元化战略是建立在企业主营业务优势的基础上的,即使多元化业务的盈利情况良好,但如果造成对企业原主营业的损害,也是得不偿失的。因此,本文立足于企业的主营业务经营绩效,从业务相关性角度研究多元化战略的协同效应,同时探讨不同的企业涉足房地产行业的多元化战略所产生的协同效应的差异。

2 理论分析与研究假设

2.1 业务相关性、协同效应与主营业务绩效

Davis指出,业务相关性是指多元化企业不同业务单元的经营活动互相联系、互相支持、互相补充的程度[17]。战略管理学派从业务相关性角度对多元化进行分类的研究有很多[1,18,19]。根据业务之间是否具有相关性,可以将多元化经营分为相关多元化和非相关多元化两大类型。相关多元化是指企业在实施多元化战略时进入与企业原来经营业务在某种程度上有关联或者相类似的新业务,包括横向一体化和纵向一体化相关,这种多元化表现为新业务可以共享企业的核心资源与能力,或者新业务向企业所在产业链的上、下游发展。非相关多元化是指企业进入与原有业务没有任何关联的新业务,即新业务与原主营业务之间在经营上既不能共享核心资源与能力,也不存在上、下游关系。

Porter认为,业务间的相关性是多元化战略的核心,通过利用业务相关性,多元化企业的业务组合能实现范围经济,获得“1+1>2”的协同效应[20]。实行相关多元化经营的企业,可以充分利用范围经济和规模经济的双重优势,通过在多个产业领域、多个产品市场上经营,共享资源、能力,发挥核心资源的优势,占领其原料供应和市场领域,把市场交易转化为企业内部交易,减少了交易成本[21],从而实现一种节约成本、提高效率的战略协同性,取得比执行单一战略和非相关多元化战略更大、更稳固的绩效。因此,能有效构建和利用业务相关性的多元化企业能够战胜单业务竞争者和业务单元间相关性弱的多元化竞争者。

相关的产品有“共同的技能、资源、市场和用途”,相关多元化业务能产生协同效果,对业绩有积极作用。Rumelt通过实证证明相关多元化战略比其他企业经营战略更好,实行相关多元化的企业其绩效高于一般企业,而实行不相关多元化的企业绩效最差[19]。大量学者在此基础上进行进一步研究,结果都支持了他的观点,认为在研究多元化战略时,应该分别检验相关多元化和非相关多元化与绩效的关系,研究结果也认为相关多元化战略比非相关多元化战略具有更高的利润增长率[22,23,24,25]。国内的大多数学者也沿用国外的定量研究范式,通过对多元化战略和绩效关系的研究也共同证明了以下两点:相关多元化战略比非相关多元化战略更有利于企业绩效的提高;盲目的非相关多元化战略一定造成企业价值的损失。[10,26,27]

综合前人的研究,业务之间的相关性能够给企业带来协同效应,这种协同效应不仅体现为企业绩效的提高,同时通过各业务之间互相联系、互相支持和互相补充,也能够促进主营业务的共同发展;而对于业务相关性不大的多元化业务之间,由于不能获得业务间相互支持、相互补充,难以产生与主营业务之间的协同效应。因此,本文提出假设:

假设1a:主营业务与房地产业务有相关性的企业涉足房地产行业的多元化战略通过协同效应有利于提高主营业务经营绩效。

假设1b:主营业务与房地产业务没有相关性的企业涉足房地产行业的多元化战略难以产生协同效应,不利于提高主营业务经营绩效。

2.2 多元化程度与主营业务绩效

根据战略管理的资源基础理论,多元化经营可以充分利用范围经济和规模经济的双重优势,分摊固定成本,提高变动投入生产率,减少存货,提高产能,获得营销经济性、购买经济性,共享研究与开发,实现财务协同,节省交易成本,最大限度地提高企业绩效水平[28]。而根据经济学中的交易费用理论,由于委托代理问题和激励问题等的存在,多元化程度的增加则会逐步提高企业的治理成本,降低运行效率,削弱企业的盈利能力,最终导致企业绩效水平的下降[29]。两种理论分别阐述了多元化经营的利与弊。在Hopkisson等的实证研究和理论分析基础上[30],Palich证实了多元化程度与绩效关系曲线图[31]。该曲线表明,在市场经济环境中,多元化程度与绩效之间存在倒U字型曲线关系,也就是说,随着企业相关多元化程度的增加,企业效益逐步增加;随着企业非相关多元化的增加,企业效益逐步减少,即相关多元化与绩效正相关,非相关多元化与绩效负相关。同时,相关多元化程度增加也意味着业务之间协同效应地增加,所以对企业主营业务经营绩效的正向影响更大;而随着非相关多元化程度的增加,企业的资源更加分散,当剩余资源不足的时候,企业有可能因资源分散而造成对原主营业务的投入不够,因此,当非相关多元化到了一定程度的时候,对主营业务绩效的负向影响更大。据此,本文提出以下假设:

假设2a:对于主营业务与房地产业务有相关性的企业,房地产业务占比高的企业比房地产业务占比低的企业涉足房地产行业的多元化战略对主营业务经营绩效的正向影响更大。

假设2b:对于主营业务与房地产业务没有相关性企业,房地产业务占比高的企业比房地产业务占比低的企业涉足房地产行业的多元化战略对主营业务经营绩效的负向影响更大。

3 研究设计

为了验证以上假设,本文选取涉足房地产行业较多的三个行业的企业为研究对象,建立多元回归模型,分别检验各个行业房地产涉足程度对主营业务经营绩效的影响。同时,为了进一步检验房地产业务收入占企业主营业务收入的比例对企业主营业务利润率的影响,衡量房地产业务占比(房地产业务收入占营业收入比例,以下用REP表示)不同的企业房地产涉足程度对企业主营业务影响的差异,本文以房地产占比为指标对样本进行分组。证监会《公开发行股票公司信息披露内容与格式准则第二号——年度报告的内容与格式》规定:“如果公司实行多元化经营,其业务涉及不同行业,则应对占公司主营业务收入10%以上(含)的经营活动及其所在行业分别作出介绍。”本文以此为参考,在分组中,将REP超过10%(包括10%)的上市公司分为组1,REP小于10%的上市公司分为组2,并分别对分组以后的样本组进行多元回归检验。

3.1 样本选取与数据来源

本文选择沪深两市零售企业、餐饮、旅游、旅馆服务企业以及机械、装备、仪表制造企业中2000~2010年11年间涉足房地产业务的上市公司为研究对象。零售企业、餐饮、旅游、旅馆服务企业和机械、装备、仪表制造企业是进入房地产行业较多的三类企业,具有较好的代表性。同时,房地产中的商业地产业务为零售企业提供商场、超市、百货大楼等购物场地,也为餐饮、旅游、旅馆服务企业提供餐馆、酒店、娱乐场地等服务场所,是这两类业务的场地供应商,因此,零售业务和餐饮、旅游、旅馆服务业务与房地产业务之间存在纵向一体化相关关系,而制造企业与房地产企业之间业务不存在相关关系,选择三者进行研究便于比较相关性不同的企业协同效应的差异。

在筛选样本过程中,将上市公司年报中披露的分行业营业收入中房地产业务收入占营业收入超过1%的公司作为研究样本。通过数据整理,最终获得110个零售企业样本,48个餐饮、旅游、旅馆服务企业样本以及88个机械、装备、仪表制造企业样本。本文用于研究的数据来自上市公司年报和CSMAR数据库。

3.2 变量定义

(1)主营业务经营绩效

为了检验房地产业务的进入对企业原主营业务的影响,本文选取了主营业务利润率(OPE)的增长(即△OPE)来衡量主营业务经营绩效的变化。其中:主营业务利润率=主营业务利润/主营业务收入,该指标反映了主营业务的盈利能力及获利水平。同时,考虑到战略效应的滞后性,本文同时选取滞后一期的主营业务利润率的增长来考察多元化战略对企业滞后一期主营业务经营绩效的影响。

(2)涉足房地产的程度

进入房地产行业的企业,其业务资源配置中包括主营业务、房地产业务及其他业务,分别用主营业务收入、房地产业务收入及其他业务收入表示。在企业多元化战略的收入结构中用房地产业务收入/主营业务收入(REMB)来度量房地产业务涉足程度,该指标值越大,说明涉足房地产的程度越高。

(3)控制变量

除了房地产业务的涉足程度之外,还有一些其他因素影响企业的主营业务利润率。参照既有文献,本文选取以下三个常用的控制变量。第一个是公司上市年龄(AGE),公司上市时间越长,那么经营持续的越久,企业管理制度化就越明显,企业内部管理者对公司业务的管理将会按照制度进行,协调各个部门的成本也就越低。在变量设计上从公司上市时间算起直到样本选取当年。第二个控制变量是杠杆系数(LEV),定义为负债总额除以资产总额,反映企业的经营受债权人影响的程度,进而影响企业的绩效。第三个是上期的主营业务利润率,有研究表明,企业以往的绩效能为企业的经营战略提供资金支持,从而对企业的绩效产生影响[32]。

3.3 模型建立

为了检验以房地产为对象的多元化战略资源配置对当期及滞后一期主营业务经营绩效的影响,本文构建如下多元化回归模型来检验变量间的因果关系:

模型(1)是房地产涉足程度对当期主营业务经营绩效影响的回归模型,用于检验各个行业总体及分组后房地产涉足程度对当期主营业务经营绩效的影响;模型(2)是房地产涉足程度对滞后一期主营业务经营绩效影响的回归模型,用于检验各个行业总体及分组后房地产涉足程度对下一期主营业务经营绩效的影响。式中各变量的定义如表1所示。

4 实证结果与分析

本文采用STATA 11统计工具,对非平衡面板数据,运用以上两个多元回归模型,使用广义最小二乘法(GLS),对各个行业总体样本和分组后的样本组进行多元线性回归分析,得出以下结果。

4.1 零售企业回归结果分析

表2为零售企业总体及分组后房地产涉足程度对企业当期及下一期主营业务经营绩效的影响结果。从总体回归结果可以看出,零售企业中房地产涉足程度对企业当期的主营业务利润率有正向影响,而对滞后一期的主营业务利润率都没有影响,这说明房地产涉足程度对企业主营业务利润率的影响不具有滞后性。这一结果表明,零售企业进入房地产行业多元化,有利于企业主营业务利润率的发展,这主要来自于相关多元化战略的协同效应,因为房地产业务中的商业地产业务为零售企业的零售业务提供场地(如超市、商场、百货大楼),两者之间存在纵向一体化关系,零售企业通过进入房地产业务,自建商场,通过改租为建的方式实现纵向产业链上的整合,有利于将市场交易转化为内部交易,节约交易费用;同时,不受房地产商场地租金变动的制约,能够节约成本,降低风险,提高利润率。两个相关业务的结合产生了协同效应,促进企业主营业务利润率的提高,这一结果支持了假设1a.

注:***表示在1%水平上显著,**表示在5%水平上显著,*表示在10%水平上显著。

对样本进行分组后,通过对REP≥10%和REP<10%的组的回归结果进行对比,结果表明,REP高的组房地产涉足程度与当期主营业务利润率的关系是正相关的,与下期主营业务利润率没有显著关系;而REP低的组房地产涉足程度对当期和下一期主营业务经营绩效都没有显著影响。这说明,当REP较高时,房地产业务与与主营业务产生的协同效应才会显著;而REP较低时,房地产业务与与主营业务之间难以产生显著的协同效应,两组的协同效益有显著差异,且REP高的组房地产涉足程度对企业当期主营业务经营绩效的正向影响更大。这一结论符合Palich[31]的研究结果,与本文的假设2a相符。

4.2 餐饮、旅游、旅馆企业回归结果分析

表3为餐饮、旅游、旅馆服务企业总体及分组后房地产涉足程度对企业当期及下一期主营业务经营绩效的影响结果。从总体上看,房地产涉足程度对企业当期的主营业务利润率呈显著的正相关关系,但对企业下一期的主营业务利润率没有显著影响。这说明餐饮、旅游、旅馆服务企业进入房地产行业这种资源配置会对当期主营业务利润率产生显著的正向作用,但是没有滞后效应。这也主要来自于相关多元化战略的协同效应,房地产业务中的商业地产业务为餐饮、旅游、旅馆服务企业提供餐馆、酒店、娱乐场地等服务场所,是餐饮、旅游、旅馆服务业务的场地供应商,两者之间存在纵向一体化关系,餐饮、旅游、旅馆服务企业涉足房地产业务,自建酒店、娱乐场所等,由进入前的租用形式变为进入后的自建形式,将市场交易转化为内部交易,节约成本,也可以实现纵向产业链上的整合。这两个相关业务的结合同样产生协同效应,促进企业主营业务利润率的提高,这一结果也支持了假设1a.

注:***表示在1%水平上显著,**表示在5%水平上显著,*表示在10%水平上显著。

从分组结果看,REP高的组房地产涉足程度对当期和下一期主营业务经营绩效有显著的正向影响,说明REP较高时,这种资源配置对主营业务绩效的影响具有持续性;REP低的组房地产涉足程度对当期和下一期主营业务经营绩效没有显著影响,说明当REP较低时,房地产业务与与主营业务产生的协同效应并不显著,而REP较高时,房地产业务与与主营业务产生的协同效应显著,两组的协同效益有显著差异,且REP高的组房地产涉足程度对当期和下一期主营业务经营绩效的正向影响更大,因此本文的假设2a得证。

4.3 机械、装备、仪表制造企业回归结果分析

表4为机械、装备、仪表制造企业总体及分组后房地产涉足程度对企业当期及下一期主营业务经营绩效的影响结果。总体回归结果显示,房地产涉足程度对企业当期的主营业务利润率呈不显著的负相关关系,而对滞后一期的主营业务利润率呈显著的负相关关系。这说明制造企业进入房地产行业短期内没有产生显著的负向影响,但是从长期来看,这种资源配置会对主营业务利润率产生了显著的负向作用,因为制造业务的产品和房地产业务的产品之间联系不大,而不相关多元化会使企业分散资源,同时房地产行业是资金密集型行业,进入房地产企业,不仅不能产生业务之间的协同效应,而且会造成对企业资金的较大的占用,多元化的负面效应显现。因此,长远来看,企业的主营业务失去资源的支撑,最终造成对主营业务盈利能力的负面影响,因此假设1b成立。

注:***表示在1%水平上显著,**表示在5%水平上显著,*表示在10%水平上显著。

从分组后的结果可以看出,虽然总体上机械、装备、仪表制造企业房地产涉足程度对当期的主营业务利润率没有显著影响,对下一期的主营业务利润率有显著的负向影响,但是分组后发现,REP高的组房地产涉足程度对下一期的主营业务利润率有显著负向影响,而REP低的组房地产涉足程度对当期和下一期的主营业务利润率没有显著负向影响。对于REP高的样本,由于房地产业务占比较高,而房地产行业又是资金密集型行业,所以其对企业主营业务利润率的影响会比较显著,由于战略作用的滞后性,所以它对企业的下一期主营业务经营绩效产生了负向影响;而对于REP较低的组,由于房地产业务所占的比例不高,利用企业的剩余资源进行适度的多元化,对企业资源的占用相对较少,因此没有对企业当期和下一期主营业务造成显著的负向影响。这说明REP不同的企业房地产涉足程度对企业的主营业务利润率的影响有显著的差异,且REP高的组房地产涉足程度对主营业务利润率的负向影响更大,这一结果支持了假设2b.

5 结论

本文选取零售企业、餐饮、旅游、旅馆服务企业以及机械、装备、仪表制造企业2000~2010年涉足房地产业务的上市公司为样本,研究主营业务与房地产业务相关性不同的企业进入房地产行业多元化战略的协同效应差异。通过多元回归模型分析,证实了多元化业务之间的相关性所带来的协同效应的存在。这一结果告诉我们,虽然房地产行业是高利润行业,但是企业在实施多元化战略的过程中,应该考虑到业务之间的相关性以及由此带来的协同效应,从而促进业务之间相互支持、相互补充,在实施多元化过程中,重视主业,促进主营业务的发展。而如果盲目追求短期利益,因为短期利益的驱动而贸然进入与原有业务完全不相关的行业,最终因资源分散,造成对企业主营业务的损害,即使房地产业务赚钱盈利,但因此造成企业的主业受损,也是得不偿失的。因此,对于多元化行业的选择,则更多地要考虑其与企业的主营业务之间的相关性及由此带来的协同效应,立足于企业的长远发展,发挥多元化协同效应的优势。

房地产行业企业所得税自查提纲 篇8

重点行业、重点企业纳税人税收自查公开承诺书 XXX地税局：

我单位在本次重点行业、重点企业纳税人税收自查工作中：一要增强纳税意识，认真学习税法，增强社会责任感。以诚信为本，不偷税，不逃税，不骗税，不抗税，依法诚信纳税。二遵守税收政策法规，认真学习财务制度知识。三增强依法使用发票、自觉抵制虚假发票的守法、诚信意识，不购买、不开具、不使用假发票。四自查期间按照税务机关要求自行整改，自查结束后由税务机关检查出的违法行为，不低于一倍处罚，触犯法律的要移送司法机关处理。

承诺企业：法定代表人：﹙签章﹚财务主管：

医改自查提纲 篇9

自查提纲

1、改革县级医院的补偿机制方面：取消药品加成政策、药品采购供应、医疗价格调整的测算依据、落实和完善政府投入政策、改革前后医保基金运行情况等情况。选择典型试点县医院，分析和比较取消药品加成改革前后医院收支情况；以保障县级医院健康运行和可持续发展为目标，测算县级医院的补偿总量和补偿结构。

2、体制机制创新方面：人事分配制度、建立现代医院管理制度、建立和完善法人治理结构、落实院长负责制、编制动态调整机制建立、岗位聘用制建立、新进人员聘用、优化内部运行管理等情况。

3、调动医务人员积极性方面：完善绩效考核体系、完善医院内部收入分配激励机制、县级医院医务人员收入待遇与当地事业单位平均薪酬的关系情况等情况。

4、提升县域医疗服务水平方面：加强县级医院医疗服务能力建设、人才队伍建设、信息化建设等情况。

5、社会办医情况。社会办医工作开展情况，社会办医医院数量、床位数、门诊人次、住院人次及占本地医院比重等情况。

6、探索创新及典型经验。

房产税自查宣传提纲 篇10

一、哪些房产属于本次税源普查的自查范围？

房产税自查的范围是我市行政区域内的纳税人所有经营性房产，具体包括：

（一）单位拥有的应税房产，包括厂房、仓储用房、商业网点、写字楼和其他经营性房产以及生产经营性单位拥有的住房。其中国家机关、军队、人民团体、由国家财政部门拨付事业经费的单位（含学校、托儿所、幼儿园）、宗教寺庙、公园、名胜古迹、非营利性医疗机构等的自用房产不在自查范围内。

（二）个人拥有的生产经营性房产，包括厂房、仓储用房、商业网点、写字楼和用于生产经营性的商住两用房以及其他生产经营性房产。其中个人拥有的住房不在自查范围内。

二、本次税源普查的自查内容？

（一）纳税人自用的生产经营性房产，是否存在着漏报房产数量、少报房产原值等问题；

（二）纳税人自建自用的应税房产，是否已将土地价值、与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施价值并入房产原值进行了纳税申报；

（三）纳税人出租的房产，房屋租金收入是否进行了纳税申报；

（四）纳税人减免税房产是否符合减免税政策规定，是否办理相应的减免税手续；

（五）纳税人跨区域房产、土地是否办理跨区域房产税源登记，是否就地申报缴纳房产税；

此外，纳税人在取得房产时是否足额缴纳契税、出租房屋收入是否缴纳营业税及附加等涉及的有关税收也一并进行自查。

三、对应税房产哪个时间段房产税申报缴纳情况的开展自查？

纳税人对2009年（含2009年）以来应税房产的房产税缴纳情况，按照现行税收政策规定进行自查自纠，以房产证为单位，逐项进行自查，明细申报。未发放房产证的房屋，以房屋基本单元进行自查。

房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用唯一编号（如幢号、室号、房号）的房屋或者特定空间。整幢房屋归某一权利人所有的（如独幢的房屋、厂房、办公楼等）以幢为登记单元；建筑物区分所有权中的成套住宅以套为登记单元；非成套住宅，以房屋的间等有固定界限的部分为登记单元；非住宅以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为登记单元。

四、纳税人自查阶段时间是如何安排的？

2012年3月中旬至5月底，凡自查范围内房产的产权所有人、出租人、无租使用人以及实际使用人，对其拥有或使用的房产纳税情况进行自查，据实填报《纳税人房产税自查报告表》，补缴自查发现的未缴或少缴税款等。

纳税人可以到主管地税机关领取《纳税人房产税自查报告表》，也可登录青岛地税网站（http:///）下载打印。2012年5月31日前，纳税人须将《纳税人房产税自查报告表》一式两份，经法人代表、财务负责人签字并加盖单位公章后，报送主管地税机关。主管地税机关审核后一份留存，一份加盖受理印章后返还纳税人留存备查。

五、房产税政策介绍

房产税，是以房屋为征税对象，按照房产原值(减除一定比例)或出租房屋的租金收入为征税依据征收的一种财产税。1986年9月15日国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，自同年10月1日起在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起，废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下简称外资企业和外籍个人），依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

（一）纳税义务人

房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

（二）征税对象

房产税以房屋为征税对象，对构成房屋的财产征收房产税。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产税的征税对象。

（三）征税范围

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

（四）计税依据

自用房产的房产税依照房产原值一次减除10%至30%（山东省减除幅度为30%）后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（自2011年1月1日起执行）。

（五）税率

房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4%的税率征收。自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。

（六）税收优惠

下列房产免纳房产税：

1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

4、个人所有非营业用的房产；

5、经财政部批准免税的其他房产。

（七）纳税义务发生时间

纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（八）纳税义务截止时间

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

（九）纳税期限

自2008年1月1日起，房产税按月缴纳的，申报纳税期限为月份终了后10日内；按季或半年缴纳的，申报纳税期限为季度或半年终了后15日内。

（十）纳税地点与征收机关