房地产行业信息化

房地产行业信息化（共12篇）

房地产行业信息化 篇1

摘要：房地产企业通过运用网络信息, 可达到快速、有效、自动而又系统地储存、修改、查找及处理大量信息的目的, 增强管理工作的精密性、实效性、跨区域和跨时空联动性与规范性, 提高管理工作的效率和质量。在全球性的信息、电子等相关产业突飞猛进发展的态势下, 房地产行业对网络信息的应用水平依赖于信息化建设水平, 应通过加强房地产业信息化建设, 提高其网络信息利用率与利用质量。

关键词：房地产行业,网络信息技术,使用

全球信息、电子等相关产业突飞猛进的发展, 网络信息开始被社会的各个领域所利用, 其中, 也必然的涵盖了房地产行业的管理工作。越来越多的房地产企业认识到, 网络信息的使用已成为打造企业核心竞争力的重要手段。因此, 房地产企业必须重视自身的信息化建设, 不断提升对网络信息技术的使用水平。

一、应用网络信息为房地产业带来的变化

从国际社会看, 应用网络信息给房地产业带来良好效益的先例比比皆是。我们可以仅从以下两个例子中窥之一斑。

Coldwell Banker是北美一家较大的房地产公司, 提供民用、商用、公司迁移等全面的房地产服务。这个公司在北美各大城市约有335家房地产经纪办公室, 加上分布在美国、加拿大、波多黎各的2100个特许办公室, 支持着由55000个房地产代理商构成的分布式网络。以前, 房地产代理商通过使用多达2000多项的服务项目表经营房地产销售业务。服务项目表存储在北美, 其信息只能供本地使用。由于信息访问上的限制, 许多潜在的客户失之交臂。对大多数人来说, 购买房屋是他们生活中最大的财政大事。为了买得放心, 一个精明的人事先需要了解详细的房地产市场信息。如果获得信息很难, 就会使购买过程变得缓慢, 客户逐渐失去信心。如果能够解决这一问题, 公司在各方面的业务都将提高效率, 收入就会增长。Informix数据库及Web技术满足了其要求, 使的公司与客户之间的距离大大缩短了, 因而关系更加亲密。

Informix对物业管理的支持MIBOR是从事房地产和物业管理的一家服务公司。为了充分利用新技术更好地服务于它的客户, 决定依托于Web而部署其应用和开发新系统。新系统的数据库选用了INFORMIX-On Line Dynamic Server, 新系统所需的软件由Informix的合作伙伴Netscape和Spider提供。新系统使MIBOR的客户能经互联网取得整个Indiana地区的物业管理服务。客户经个人计算机能看房屋的照片, 按自己的选择准则排序并与所选中的房地产代理商联系。因此, 依托于Web的这种应用, 让用户能得到更多有用的信息, 使买方和卖方进入更有效和更满意的置业过程。不用驱车从一地到另一地去选房子, 可以坐在电脑旁选要买的房子。

我国房地产行业应用网络信息技术的情况可从四个方面看。一是从房地产管理部门看。通过网络信息可以快速便捷地获取中央及其他各省市有关房地产开发、经营、税收、管理、金融等方面的政策, 及时学习兄弟省市在发展房地产方面的先进经验, 及至不出国门就可以借鉴世界各地先进城市的管理经验, 从中掌握最前卫的房地产经济的信息, 有利于开阔眼界, 解放思想, 开拓创新。二是从房地产中介企业来看。网络技术的应用, 既可实现跨城市、地域房源信息共享, 又能直接与开发商、投资业主进行信息沟通, 将扩展自己房产信息与可交流信息、服务项目的占有量, 在最大限度内发挥其作为房地产市场媒介的作用, 更好地为房地产开发商服务, 提高自己的经营效益和经营质量。三是从房地产需求者来看。通过房地产网络, 购房人与租房人可以轻轻松松了解房地产各方面的政策法规、房屋买卖指南、各房地产开发企业基本情况、房源信息、房地产价格水平等等。足不出户, 天下“房”情就可了然于胸, 甚至还可以在网上直接选房、购房, 增添了选择范围, 增大了选择最佳使用房屋的系数。四是从房地产开发企业自身来看。网络将成为开发商们经营“宝囊”中一个新的法宝。通过网络技术, 开发企业可及时轻松地了解国家有关经济政策、人口政策、产业政策、税收政策、金融政策及各类优惠政策;为开发商准确预测未来房地产市场需求, 确定投资开发的方向提供重要依据。同时, 可以直接与房地产代理商、物业管理公司、求购求租客户联系, 有利于全面了解房地产需求动态;并通过综合分析比较网上各种有价值的信息, 制定比较完善的行销方案, 从而更好地推销自己开发的商品房, 真正做到“运筹帷幄, 决胜千里”。

二、我国房地产业对应用网络信息需求采取的措施

1. 房地产业的快速发展需要网络信息的支撑

推进信息化将支撑房地产经济、快速、协调发展。因此, 在房地产市场, 谁拥有标准化体系, 谁就拥有行业未来, 而标准化其实就是管理的专业化、精细化, 需要信息技术的有效支撑。

房地产业的规模发展是房地产企业能够做大做强的必由之路。规模发展需要在管理工作上上水平, 做到标准化、精细化、超前化。因为市场竞争越来越激烈, 房地产业正在由粗放型经营过渡到集约型经营, 能够进入到集约型经营行列的企业一定是做大做强了的企业集约型经营, 向管理要效益是集约型企业的特征之一。依靠网络信息技术的实施能够更好的实现集约化经营的整个业务流程, 是快速提升房地产企业管理水平的重要辅助工具。信息化系统能把业务与流程真正串起来, 让流程得以落地执行, 并在业务中实现流程的固化。流程的目的是管控业务过程中可能的风险, 比如需要付款, 需要报销, 工程相关的数据是否到达, 完工量是否到达, 会不会造成超额付款等, 这都在信息化工具上可以得到体现, 从而实现流程的标准化。

2. 房地产业企业与管理部门应提升对利用网络信息的认识

网络平台基础上的企业流程再造提升了信息要素的地位, 使供求沟通和规模化定制生产成为现实, 从而大幅度提高了经营效率。战略调整、网络化构建以及流程再造都需要企业内部的组织结构和制度文化作底层支撑。房地产企业各项经营变革措施之间存在很强的逻辑联系, 应该作为一项系统工程来统筹策划, 配套实施。如果只是把网络作为一种技术或工具, 却依然沿用旧的方式和习惯做事, 业务流程和经营管理的效率就很难提高。网络经济是以计算机网络特别是Internet为主要载体的经济形态, 也是以互联网技术和信息技术武装起来的传统经济。它对传统企业的影响是深刻的。从经济形态上看, 它提供了以数字化信息网络为依托的全新生产力, 信息成为重要的生产要素;从产业发展层面上看, 网络经济中企业网际互联并通过网络进行经营活动, 它不是单一产业概念, 而是整体经济范畴;从个人消费和企业经营管理的微观层面上看, 电子商务巨大的可选择性使商品的推出更趋向于个性化和差异化, 厂商将告别单向设计、规模生产、重在推销的刚性思维而转向与消费者交互式设计、大规模定制化生产、全程营销的柔性经营模式。

3. 信息集成服务是房地产业信息化的关键指标

以信息服务为主要内容的发展阶段———尽管硬件开发和软件开发在一定程度上推动了我国房地产信息化的发展, 但由于我国房地产信息化建设相对比较滞后, 一定程度上影响了行业发展的进程。房地产行业及企业要谋求长期稳定的发展, 就必须加快进行市场信息及专业资源的积聚、整合、挖掘, 提高以智力要素为支撑、以数据信息为基础的房地产咨询及顾问行业的专业水平和服务水平, 为房地产企业经营决策能力及行业整体集约化运作能力的提升打造一个共享平台。

在打造房地产企业经营决策能力及行业整体集约化运作能力共享平台的过程中, 信息集成服务是房地产信息化的关键指标。信息集成服务的实现需要以下条件的介入:一是加大对网络技术硬件设施的投入;二是信息集成服务会提供一个跨区域的、完整的、专业的房地产信息集成系统;三是以标准规范的形式, 将各种杂乱的“信息群岛”集成化为“信息大陆”, 形成一个大型数据平台, 提供各种便于统计、比较、分析的功能;四是促使由专业人员运用先进的专业理论知识和研究工具, 对所收集到的各种房地产信息进行深度的整合、分析和研究, 最终为房地产企业以及政府相关部门的决策提供有价值的指导性建议。

我国房地产信息集成服务是在房地产信息化发展的迫切要求下应运而生的, 房地产信息集成服务才刚刚起步, 信息集成系统建设的专业化程度还有待进一步加强, 房地产咨询及顾问行业的专业水平和服务水平还需要进一步提高, 对信息化发展的推动还需要积聚足够的力量。在这样的背景下, 易居中国与新浪网强强联手在原来克而瑞信息技术有限公司和新浪乐居基础上合并而成的中国房地产信息集团的成立及上市, 适应了这一房地产信息集成的发展大势, 有力地推进了房地产信息化集成服务的发展进程。

4. 网络安全问题是房地产业需要关注和防范的问题

在我国房地产业运用网络信息的过程中, 网络安全问题日益凸显。因为, 随着信息社会的迅速发, 网络技术和网络产品亦不断发展, 网络的广域化和实用化都对网络系统的安全性提出越来越高的要求。从广义上考虑的网络系统所包含的内容非常丰富, 几乎囊括了现代计算机科学和技术的全部成果。为了提高网络安全性, 需要从多个层次和环节入手, 分别分析应用系统、宿主机、操作系统、数据库管理系统、S络管理系统、子网、分布式计算机系统和全网中的弱点, 采取措施加以防范, 保障房地产业使用网络信息的安全性。

参考文献

[1]高文.房地产业必须重视信息的广泛应用[J].合作经济与科技, 2004 (19)

[2]申喻.浅谈房地产业信息化建设[J].现代经济信息, 2009 (12)

房地产行业信息化 篇2

由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。

房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：

1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。

2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。

3、在房地产项目竣工验收后，发出了入伙通知书并开具销售发票确认收入。

4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。

上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在中国证监会发布了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。

根据《企业会计制度》及《企业会计准则现金流量表》的规定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的.的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。

房地产行业　紧缩冷水之下 篇3

年初，国土部门联合有关部委要求各省市在3月底完成各类开发区的清理整顿，对治理整顿达不到要求的地区将暂停建设用地审批；

同月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》征询稿，提高了个人住房贷款门槛；

4月28日，国务院出台政策，将房地产等四大行业项目投资资本金比例提高15个百分点；

4月30日，国务院办公厅通知，要求深入整顿治理土地市场，全面清理在建、拟建固定资产投资项目；

5月14日，发改委、央行和银监会联合下发《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合，控制信贷风险有关问题的通知》，九大行业信贷受限。

政策为何穷追猛打

央行121文件效果不理想。去年6月，央行出台《关于进—步规范房地产贷款的通知》，即121文件，试图控制房地产业发展过快、过热势头，但效果并不明显。2003年房地产行业各项特征指标的增长均在30％左右。今年—季度，房地产开发投资同比又增长41．1％，同比提高6．2个百分点，施工面积7亿平方米，同比增长32．8％，开发贷款875亿元，同比增长30．7％。房地产依然处于“兴奋期”，新增贷款还是不断流入。

银行信贷资金占开发资金来源的比例过大。2003年，房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额分别为24661亿元和11780亿元，同比分别增长37．21％和42．46％，占金融机构本外币贷款余额的14．5％和6．93％，合计达21．43％，超过了日本房地产泡沫初期的17．4％的水平，潜在金融风险不容忽视。这些问题如不及时解决，势必助长信贷规模过度扩张，拉动投资更快增长，拉动生产资料价格进一步上涨，加大通货膨胀压力。

投机及炒楼严重。土地出让行为不规范，招标拍卖方式出让的比例低，土地市场投机严重。如2003年一季度，全国有偿出让土地53万亩，其中通过招标拍卖挂牌方式出让的比例只有26％，很多“有关系”的土地贩子囤积了大量的地皮，进行“黑市”交易。另据国土资源部调查，截至2003年，国家土地储备170万亩，囤积在开发商手中、没有开发的就有70万亩。另一方面，部分城市炒楼现象严重，影响了居民的正常住房消费。如南京、杭州等市投资购房的比例超过25％，上海则实际高达50％左右。

住房总需求巨大但有效需求不足。中国住房总需求每年约5亿平方米，但由于房价高企，上涨过快，房价收入比远高于国际公认合理水平，难以形成有效需求。虽然近13年房价收入比有逐步下降的趋势，但目前仍高达8．34倍，而这一结果是按平均90平方米住宅计算，实际上，目前住宅市场上90平方米的单元住宅很少，所以，实际“房价收入比”还要高。

带动钢铁、水泥等行业过快增长。由于房地产业的产业关联度大，房地产的过快增长带动钢铁、水泥等行业的过快增长。如果不及时对房地产的贷款规模、投资规模、投资增长幅度等加以宏观调控，这些问题就会变本加厉，加大金融风险，给经济的稳定发展带来隐患。

房地产的源头是金融和土地，所以，可以判断，未来有关部门将从信贷和土地方面继续对房地产行业保持高压态势。

一旦今年二季度宏观经济与金融运行数据最终再次偏离央行调控目标，那么，继续加大紧缩力度的可能性很大，央行很可能改变原来调控政策路径，采用加息的办法来实现其紧缩目标。

地产业政策方面，可能主要从以下几个方面着手：

进一步规范整顿土地供应市场，完善土地招标拍卖制度，从源头上规范。可以判断，未来主管部门针对土地市场将采取的措施可能有继绷口大建设用地清理力度，重大土地违法案件实行公开调查、公开处理结果，对清理不力或达不到要求的省市将暂停建设用地审批，促进土地市场秩序走向规范；要求各省市严格执行商业用地实行招标拍卖的规定，不断提高土地招标拍卖比例，杜绝土地违法案件的发生，可能通过出台“土地规划许可证”有效期规定，来打击开发商囤积土地行为，缓解土地供应紧张的矛盾。

加强信贷监管，抑制投机需求。未来商业银行对—般房地产企业会减少银行贷款的数量，对信用差或拖欠款严重的房地产开发企业将停止银行贷款的数量，对项目定位不合理或高档房地产项目将不给予贷款支持，对投资、投机性购房和购买高档房者的住房消费贷款严格控制，贷款利率不优惠或不给予贷款。人行及银监会将采取有效措施加强对各商业银行信贷投向的监督检查。

建立全国地产预警系统。中国已有6个试点城市建立了房地产预警系统，未来两年主管部门将督促其他城市建成该系统，以建成全国地产预警系统，通过全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，对当前市场运行状况和未来短期发展趋势作出准确判断，给主管部门提供决策参考。

保证普通商品住宅的建设和供给。未来主管部门窨附大力推进普通商品住宅的建设，平抑商品房价格。

行业平均利润水平将下降

在已经和预期将实施的有关政策压力下，地产行业必然受到系列负面影响，行业的平均利润水平将会下降。

开发资金来源将严重受限。房地产开发资金来源的70％左右直接或间接来源于银行，2003年房地产开发资金来源中贷款、定金、预付款和各项应付款合计占75％。目前，房地产开发资金来源中，除了自有资金外，政策对资金来源的其他部分均进行了规范与限制，房地产行业面临巨大的资金压力。

优胜劣汰加剧，行业集中度提高。目前全国有3万多家房地产公司，大部分信用、资质较低，在目前信贷收紧的情况下，这部分房地产开发商将由于得不到银行信贷支持而逐渐被淘汰，房地产业的集中度将逐步提高。事实上，从前几年“房地产新政”执行情况看，房地产板块上市公司集中度已经提高了。未来在宏观紧缩的大背景下，这一趋势会加剧，实力强的公司会因此而获得较大的发展机会。

投资增长速度将会回落。受宏观政策影响，房地产业投资增长速度将回落，估计2004年投资增幅在20％左右，回落10个百分点，2005年会回落到15％左右的水平。

竣工面积及销售面积增长速度将会回落。2003年，房地产竣工面积和销售面积增长速度分别为21．5％和29．1％，同比分别提高2．4和8．9个百分点，未来竣工面积和销售面积增长速度将回落，预计2004年销售面积增长速度在10％左右，回落11个百分点，竣工面积增长速度在15％左右，2004、2005年将出现大量新空置面积。

房地产行业信息化 篇4

一、我国房地产行业会计信息失真治理的紧迫性

会计信息失真不仅不能真实反映房地产企业自身的经营情况, 还会影响到市场经济的健康发展, 使政府部门的决策缺乏真实信息的支持。我国房地产行业从兴起至今, 发展的历史还比较短暂, 会计信息失真的问题始终存在, 这对行业长期的健康发展是不利的。虽然投资性房地产准则的颁布对行业会计信息工作提出了新的要求, 但会计信息失真的问题也呈现动态的变化, 从而增加了治理的难度。例如, 按照新会计准则的规定, 企业的资产和负债在各个时期处于一种动态变化, 企业不能随意调整利润的分布。这在一定程度上的确抑制了传统的盈余管理行为, 但是企业可以通过调整资产的性质, 来达到盈余管理的目的。这说明随着房地产领域会计准则的发展, 企业会计操纵行为呈现出更加隐蔽的特点, 会计信息失真治理工作艰巨而紧迫。

二、我国房地产行业会计信息失真的原因

我国房地产行业会计信息失真既有外部原因的影响, 也与房地产企业自身的管理有着紧密的关联。

第一, 外部环境原因。由于我国房地产业的历史短暂, 新会计准则的颁布仅仅是促进行业会计工作健康发展的新起点, 企业外部环境中在政策、制度、法律上的不健全等客观因素仍然存在, 这也是导致行业会计信息失真的重要原因。

一方面, 新会计准则的规定存在模糊。新会计准则要求房地产开发企业应用公允价值计量模式时, 应采用行业所公允的市场价格作为资产价值评估的依据。这在本质上属于一种量化的需求, 但是新准则中并未具体规定房地产行业如何确立公允标准, 各地区房地产市场也存在一定的差异, 更需要系统的指导标准作为会计信息计量的依据。所以会计准则规定的模糊相当于为会计信息失真创造了可操纵的空间。另一方面, 房地产行业的会计制度和法律建设还不够健全, 现有的审计制度也存在漏洞。《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任, 而没有规定民事责任, 审计范围局限, 这些都给会计信息失真带来可乘之机。

第二, 企业内部原因。在房地产行业, 企业对利益的追逐、内部的管理制度、会计人员素质等都会影响到会计信息的真实性。首先, 企业为实现避税、上市、增发等目的, 或是追求高额的利润, 会采取会计信息操纵的手段。其次, 房地产企业内部治理结构不完善, 管理弱化, 致使会计信息监督被忽视。最后, 在会计工作人员方面, 或是会计人员的业务素质不高, 导致会计信息评估不准确, 或是企业会计人员在工作中会受到决策层的制约, 需要按决策者的意志行事。

三、我国房地产行业会计信息失真问题的治理方法

会计信息失真不仅会给企业带来财务风险隐患, 也会给国家带来经济损失。因此, 在外部环境建设方面, 政府应完善现有的会计准则, 并制定更加严谨的制度规范, 同时引导企业积极开展内部管理改革, 营造崭新的会计风貌。

(一) 外部环境建设

我国房地产行业会计信息失真的治理首先应从外部环境建设入手, 为行业会计工作营造一个严肃、健康、有序的氛围。

第一, 完善会计准则的规定。投资性房地产准则的出台应用是一个良好的开端, 相关部门应以此为基础, 紧跟国际会计准则的发展, 借鉴其中的先进经验, 进一步完善行业公允价值核定的参考标准或是参考方向, 明晰房地产公允价值的评估依据。政府应结合新会计准则的应用, 指定我国各地区房地产公允价值标准出台的部门, 从根本上解决公允价值计量缺乏量化标准和公估机构的问题。房地产企业在实施资产计价时必须依照有关部门的规定, 将资产价值评估确定在合理的范围内, 防止借公允名义随意波动资产价值。

第二, 严格房地产行业的会计制度建设。相关政府部门应从制度上规范房地产企业的内部会计核算, 使企业在国家的统一指导下加强会计核算的系统性。此外, 房地产开发企业会计信息失真与现行的会计信息披露制度有着紧密的关联, 企业往往会从现行制度中寻找漏洞, 所以信息披露制度也应做出相应的调整。例如, 拓展企业信息披露的时间范围, 使审计人员能够从更长的时间范围内考察企业是否存在隐性的盈余管理行为。

第三, 完善法律法规建设。相关政府部门应从法律约束的角度, 明确房地产行业会计信息失真的法律责任, 特别是要增加违法行为应承担的民事责任认定, 以提高房地产企业会计信息失真的机会成本, 降低违规操作的概率。

(二) 企业内部改革

在宏观层面的政策、制度、法律不断健全的同时, 房地产企业也需要按照国家的要求, 及时转变观念, 增强行业自律, 以严谨的态度开展会计工作。首先, 企业应改善内部治理结构, 设立财务监督部门专门负责对日常会计工作的把关, 时刻监督会计信息记录、会计核算和信息披露。其次, 企业应改进内部控制系统, 针对会计信息容易失真的环节实施改革, 杜绝风险漏洞, 抑制会计信息失真的根源。最后, 房地产企业应聘请高素质的财务会计人员从事工作, 会计从业人员不仅要具备专业资质认证, 持证上岗, 更重要的是具备良好的职业操守, 能够抵制房地产行业会计工作的歪风邪气。

投资性房地产准则的颁布应用是促进行业会计工作良性循环发展的需要, 企业应在政府的改革推动下, 以高度的责任感和使命感改进现有的会计工作, 实现行业整体的规范发展。

摘要：投资性房地产准则的颁布对我国房地产行业会计工作的发展具有重要意义, 但行业会计信息失真的问题也不容忽视。文章首先探讨了治理房地产行业会计信息失真的紧迫性, 然后结合内外部原因的分析, 最后提出具体的治理方法。

关键词：房地产,会计,信息,失真,治理

参考文献

[1].宫国林.完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策[J].市场周刊 (理论研究) , 2011 (9) .

房地产行业税收检查 篇5

房地产行业税收检查[转贴] 第一节 房地产行业核算特点

一、概述

房地产行业涉及的地方税种多，税收征管的难度大。在企业所得税、土地增值税、房产税等主体税源的控管上还存在较多漏洞。

内资企业要缴纳营业税、城建税、教育费附加，耕地占用税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、企业所得税等。

外资企业要缴纳营业税、土地增值税、耕地占用税、城市房地产税、印花税、契税、外资企业所得税等。

房地产企业是资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。

我国税法越来越复杂，为发挥税收职能，国家财税部门每年都会以文件形式对有关税种作出解释和规定。这些文件有的是对条例法规精神的强调，有的是对条例法规内容的增减，有的甚至是对条例法规条款的变更。我们若不能全面深入研究，就无法对税收业务进行正确的判断和处理，造成对同一类业务问题，作出不同的解释，甚至作出错误的处理，从而影响了税务机关的形象，侵害了纳税人的权益。发生类似问题，有税法立法不够严谨，立法思想对市场经营主体、经营模式变化的前檐性不够等因素，但更多的是税务人员对税法缺乏系统掌握，以及对个别行业会计核算不熟，进而把握不住业务实质等原因造成的。

作为税务稽查人员，如果对税收政策和会计核算方法进行系统的深入研究，熟练掌握了报表项目、会计科目和会计核算业务税收政策。那么，通过审查企业的财会资料和其他经营资料，就能够高效率、高质量的完成税收检查任务。下面，我们通过对房地产业财务会计和税收政策的梳理、归纳，以及对房地产行业经营特点的初步探讨，希望能总结出房地产行业税务稽查的一些规律和方法。

二、房地产开发一般过程

一个房地产企业由于资金的限制和政策上的风险，在同一时间一般只能开发一个房地产项目（也有同时开发两个以上项目的大型公司），更多的大型公司对现金流量的预测和把握采取滚动开发的形式经营房地产业务。

一般来讲，一个房地产开发项目要经过以下过程（见图表1）。

三、房地产行业财务会计制度的探索

第一阶段：文革后的制度恢复以及新制度的探索 1980年财政部修订《国营工业企业会计制度》；

1981年1月至10月财政部先后制定发布了《国营施工企业会计制度》、《建设单位会计制度》；

1984年3月国务院发布了《国营企业成本管理条例》； 1985年和1988年财政部对《国营工业企业会计制度》进行了两次重大的修订；

1985年4月国务院发布了《国营企业固定资产折旧试行条例》；

1985年3月财政部发布了《中外合资经营企业会计制度》； 1985财政部制定发布了国营工业、交通企业、建设业、商业、金融业的成本管理条例实施细则，配合国务院《国营企业成本管理条例》实施；

1986年12月财政部制定发布了《成本核算办法》，对企业的成本核算的具体方法和程序作了明确的规定；

1988年5月财政部制定发布了《国营企业固定资产折旧试行条例实施细则》，以配合国务院《国营企业固定资产折旧试行条例》的实施。（注：上述制度均已废止。）第二阶段：形成体系

引进西方先进的会计核算办法，废弃原采用的苏联模式的会计报表核算体系。用《资产负债表》代替《资金平衡表》，逐步从《财务状况变动表》过渡到《现金流量表》，重新设计了科目名称和概念，与国际会计准则接轨。

1992年5月财政部发布了《股份制试点企业会计制度》（废）； 1992年11月经国务院批准，财政部发布了《企业会计准则》和《企业财务通则》；

1993年1月财政部、中国人民建设银行联合印发《施工、房地产开发企业财务制度》；

1993年7月财政部印发《房地产开发企业财务制度》； 1997年，财政部发布了我国第一个具体会计准则《企业会计准则——关联方关系及其交易的披露》；

1998年1月财政部在《股份制试点企业会计制度》的基础上，制定发布了《股份有限公司会计制度》；

1999年5月财政部制定《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》；

2000年6月国务院发布《企业财务会计报告条例》； 2000年12月财政部制定发布《企业会计制度》，以保证《企业财务会计报告条例》的落实。

2006年2月15日财政部制度发布1个基本准则和38个具体会计准则，涉及存货、投资性房地产、固定资产、所得税、员工薪酬、收入、合并会计报表、现金流量表等具体的核算业务。实现了会计核算准则体系与国际惯例趋同。并于2007年1月1日起暂在上市公司执行。

在 2006-07-27 08:18:12 发表: 第二节 房地产行业现行主要税收政策及分析 第一、营业税及附加

[政策一] 《条例》及实施细则

纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。

营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

价外费用包括基金、集资费、手续费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的（以及单位将不动产无偿赠与他人），主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

（一）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；

（二）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；

（三）按公式核定，计税价格=工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），成本利润率由省级税务局确定。

转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

[政策二] 国税函发（1995）156号《营业税问题解答之一》 合作建房如何征收营业税。

（一）如果是“以物易物”的方式，双方应分别按照销售不动产和转让土地使用权征收营业税，由于双方没有进行货币结算，应核定征税。

（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的，出地方按租赁业征收营业税；出资方在将不动产交还给出地方时，按销售不动产征税，双方均需核定营业税。

（三）双方成立新公司的：第一、双方共担风险的，只对公司征收“销售不动产” 营业税。第二、如果出地方取得固定利润，应按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”征收营业税。第三、双方分配房屋的，出地方没有承担经营风险，应该按“转让无形资产”征收营业税，营业额需核定。对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售再按“销售不动产”征收营业税。征收营业税的预收账款包括预收定金。

“还本”销售的，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓的“还本”支出。[政策三] 国税函发（1995）549号 对拆迁还房部分，按成本价计征营业税。

[政策四] 川地税发（1997）057号《四川省房地产业营业税征收管理暂行办法》

纳税人销售不动产，其计征营业税的营业额不得扣除附属设备（如电梯、供暖、供电、供水等设备）的价值。连同动产一并销售的，不得扣除其动产的价值。

房地产企业受国家机关、企事业单位委托代建房屋，同时符合下列条件的，可就其实际收取的管理费按“服务业——代理业”税目依5%的税率征收营业税。

1、建房单位自行立项、自行征地并提供基建计划，双方签订代建合同，房地产企业按一定比例收取管理费。

2、房地产企业按国家规定办理工程清结算，不代垫工程款。房地产企业按经济合同法有关规定收取定金，且定金金额不超过销售总额5%的，可暂不征收营业税；超过5%的部分，以及将定金转为预收款的，均应按全额征收营业税。对一方提供土地，另一方投资建设不动产，不动产建成后，一定时间内使用权归投资者（即资金提供者）所有，规定的时间到期后，投资者将使用权归还给提供土地使用权者的行为，应视其具体情况分别按所属税目征收营业税。

1、双方在合同中如明确不动产建成投入使用之日起，产权即属于提供土地使用权者，仅允许投资者使用若干时间的，其性质属于提供土地使用权者收取投资者租金，建成不动产租给投资者使用。应对提供土地使用权者依据投资者建设不动产的投资额，按“服务业”税目中的租赁业征收营业税，其纳税义务发生时间，为不动产产权确定日，（营业额为投资额）。

2、双方商定，不动产建成之后产权暂归投资者所有，使用一定时间后再还给提供土地使用权者，则在产权变更时，应对投资者按当期该不动产评估值征收销售不动产的营业税，纳税业务发生时间为产权变更之日。对提供土地使用权者应看其不动产的产权归投资者所有时是否包括土地使用权，包括土地使用权的，则应在投资者取得不动产产权时依据不动产的工程造价按转让土地使用权征收营业税；不包括土地使用权的，则对提供土地使用权按场地租赁业务征收营业税。其纳税义务发生时间均为产权或土地权属变更之日。[政策五] 川地税发（1999）031号

五、关于“集资建房”的认定问题：

（一）经过县以上建设行政主管部门和房改部门批准；

（二）房产证、产权证和土地使用权证的归属必须与集资合同（协议）方案的签订人一致；

（三）本单位职工以职工花名册、工资表及同级人事或劳动部门的审核为准。

十、关于公房出租征收营业税问题：对公房租金收入1999年1月1日起恢复征收营业税。[政策六] 财税（2000）125号

对按政府（县级以上）规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

本通知自2001年1月1日起执行。凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。[政策七] 财税字（2000）7号

对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拔给下属单位，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征营业税。本通知自2000年1月1日起执行。[政策八] 川地税函（2001）262号

拆迁还房的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，按成本价核定计征营业税。自2001年9月1日起执行。[政策九] 财税（2002）191号

废止《营业税税目注释》第八、九条中部分内容。即股权转让不征收营业税。

[政策十] 国税函（2002）165号

转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

[政策十一] 川地税函（2002）226号

纳税人因客户逾期付款而取得的罚息（或称违约金）应当并入营业额计征营业税。

[政策十二] 国税发（2004）69号

对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的“住房专项维修基金”不计征营业税。

[政策十三] 财税（2003）16号

（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税；对转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的建设项目。

（八）土地整理储备中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让土地使用权”征收营业税。违约赔偿金收入应并入营业额征收营业税。

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所的的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

[政策十四] 财税（2004）206号

财税（2003）16号文件自2003年1月1日起执行，2003年1月1日之前有关涉税事宜仍按原政策规定执行。[政策十五] 川地税函（2004）327号

房地产开发企业将开发的商品房转作本企业自用的固定资产，若该资产在房地产开发企业的实收资本金范围内，可暂不征收营业税。（答复省直分局）[政策十六] 国税函（1999）144号

售房回购业务双方均按销售不动产征收营业税。售房回租业务分别按照各自适用税目征收营业税。第二、房产税（城市房地产税）[政策一] 《条例》及实施细则

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。产权属于国有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

房屋出租的，以房产租金收入作为房产税的计税依据。[政策二]（86）财税地字第008号 开征房产税的建制镇、工矿区由省级人民政府批准。征税范围包括市区、郊区、县城、镇政府所在地。

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。

纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工单位建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。办理验收手续前已使用的，从当月征收房产税。承租人使用房屋，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税。[政策三]（87）财税地字第003号 关于“房产”的解释

“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。关于房屋附属设备的解释

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。[政策四] 国税函发（1993）368号

用房产投资的，收取固定收入不承担联营风险的，视同租赁，按租金收入征收房产税。融资租赁房产的，按房产原值缴纳房产税，不按租赁收入征收房产税。

[政策五] 川地税函发（1996）109号

同国税函发（1993）368号。融资租赁期内房产税的纳税人，原则上为承租使用房屋的单位或个人。[政策六] 川地税函发（1996）110号

我省外商投资企业的房地产税，依照现行《房产税暂行条例》以及我省对房产税的补充规定执行。

外商投资企业房地产税有关优惠政策，依照《四川省鼓励外商投资条例》的有关规定执行。即生产性企业10年免征房地产税和车船使用税；非生产性企业3年免征房地产税和车船使用税。

[政策七] 国税函（2002）284号

凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间,应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。[政策八] 国税函（1997）39号

《城市房地产税暂行条例》第五条（新建房屋免三年房地产税，翻修房屋免二年房地产税）不适用于外商投资企业。[政策九] 财税（2000）125号

对按政府（县级以上）规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

本通知自2001年1月1日起执行。凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。[政策十] 川地税函（2000）130号

对大型商品交易市场的房产税，经批准后可按房产余值计算征收问题，按以下规定办理：县以上人民政府批准建设的商品交易市场、逐级上报省地税局审批。[政策十一] 国税发（2000）44号

对外资企业，人防工程暂不征收城市房地产税。

外资企业出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则。外资企业在商品房开发过程中搭建的临时铺面出租经营的，房地产管理部门不给确认产权、“固定资产”账上也不反映的，暂不征收城市房地产税。商品房交付使用后依旧保留的出租经营用临时铺面，无论是否入账、是否确定产权，均照章征收城市房地产税。

[政策十二] 川府函（2004）47号

《四川省鼓励外商投资条例》废止，对其中的税收优惠政策，允许享受优惠政策期限未满的外资企业继续享受至期满，新登记注册成立的外资企业一律不再享受有关优惠政策。《四川省鼓励外商投资优惠政策》中与《四川省鼓励外商投资条例》有关内容相同的税收优惠政策同时废止。另，川府发（1999）50号及川办发（1996）148号两次颁布的《四川省鼓励外商投资优惠政策》已于2002年6月25日在《四川日报》公告废止。

川地税发（2004）33号：《四川省鼓励外商投资条例》废止后，新老外资企业享受优惠政策的执行时间统一以《四川日报》向社会公布的日期即2003年12月2日为准，凡在12月2日前（不含）办理完毕工商登记的外资企业可允许其继续享受优惠政策直至期满（但需依法审批）；凡在12月2日以后（含）新办理工商登记的外资企业一律不再享受优惠政策。

[政策十三] 国税发（2003）89号

房地产开发企业开发的商品房，在售出前不征房产税；对售出前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。[政策十四] 川地税函（2004）96号 房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前已使用或出租、出借的，应按规定征收房产税。第三、城镇土地使用税 [政策一] 《条例》及实施细则

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用纳税义务人。[政策二]（89）国税地字第140号

房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。[政策三] 国税发[2003] 89号

购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。

购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用权。房地产开发企业自用、出租、出售本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。[政策四] 国税发[2004] 100号

要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办理。根据国家宏观调控的要求和清理整顿工作重点，认真清理、从控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展行业用地的减免税。本通知下发后各地要全面清理城镇土地使用税的减免规定，属于越权减免的要立即纠正并恢复征税；除经批准开发建设经济使用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产免征土地增值税的优惠政策已经到期，对仍未按规定恢复征税的要立即纠正。[政策五] 川地税函（2004）96号

（一）房地产开发企业建造商品房用地在商品房未售出前应按有关规定征收城镇土地使用税。[政策六]（88）国税地字第015号

关于纳税人实际占用的土地面积的确定。以土地使用权证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用权证书，应由纳税人据实申报土地面积。

关于纳税人的确定。土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由带管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

[政策七]（88）国土【籍】字第189号

各级税务部门，对纳税人实际占用土地面积的确定，应根据《条例》规定的精神，以省级人民政府组织测量的土地面积为计税依据；尚未组织测量的，以政府部门核发的土地使用证或土地管理部门提供的土地使用权属资料所确认的土地面积为计税依据；尚未核发土地使用证书或土地管理部门尚未提供土地权属资料的，暂以纳税人（土地使用者）据实申报的土地面积为计税依据。今后随着土地使用权申报、登记、发证和地籍测量工作的进展，再作相应调整。[政策八]（89）国税地字第140号

纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占总面积的比例计征土地使用税。

基建项目在建期间占用土地以及商品房开发用地，原则上应按规定计征土地使用税。经省级税务机关批准，可免。[政策九]（88）财税字第260号

国务院1988年9月27日发布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例不适用于外商投资企业和外国企业在华机构的用地。各地制定的土地使用费对外资企业和外国企业在华机构仍然有效。

[政策十] 四川省人民政府令1989年7号《四川省城镇土地使用税实施办法》：

新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。新征用的非耕地，自批准征用的次月起缴纳土地使用税。[政策十一] 川府函（2004）47号

《四川省鼓励外商投资条例》废止，对其中的税收优惠政策，允许享受优惠政策期限未满的外资企业继续享受至期满，新登记注册成立的外资企业一律不再享受有关优惠政策。《四川省鼓励外商投资优惠政策》中与《四川省鼓励外商投资条例》有关内容相同的税收优惠政策同时废止。另，川府发（1999）50号及川办发（1996）148号两次颁布的《四川省鼓励外商投资优惠政策》已于2002年6月25日在《四川日报》公告废止。[政策十二] 川地税发（2004）33号

《四川省鼓励外商投资条例》废止后，新老外资企业享受优惠政策的执行时间统一以《四川日报》向社会公布的日期即2003年12月2日为准，凡在12月2日前（不含）办理完毕工商登记的外资企业可允许其继续享受优惠政策直至期满（但需依法审批）；凡在12月2日以后（含）新办理工商登记的外资企业一律不再享受优惠政策。第四、印花税

[政策一] 《条例》及实施细则

印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。

凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。[政策二]（88）国税地字第025号 不兑现或不按期兑现的合同也要贴花。[政策三]（91）国税发155号

对办理借款展期业务使用借款展期合同或其他凭证，按信贷制度规定，仅载明延期还款事项的，可暂不贴花。土地使用权出让、转让合同、不贴花。

“产权转移书据”税目中的财产所有权的范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

（川地税函（2004）96号重申：房地产转让合同属于“产权转移书据”）

[政策四]（88）国税地字第030号 融资租赁合同按“借款合同”计税贴花。[政策五] 川地税函（2001）215号

商品房购销合同适用“印花税——产权转移书据”万分之五税率征收印花税。

[政策六] 川地税发（2004）48号 印发《四川省印花税核定征收管理办法》。

对以下情形，主管税务机关可以核定其印花税的计税依据（略）。

产权转移业务，依照转移实际金额100%核定；建筑安装100%；建筑工程勘察设计80%。第五、契税 [政策一] 《条例》及实施细则（1997）

契税的征收范围：以出让方式取得国有土地使用权；以转让方式（买入、受赠、交换等）取得国有土地使用权；房屋的买卖、赠与和交换。承受土地房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。税率3～5%，契税的计税依据为“成交价格”，即“取得成本”。

契税的纳税义务时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

土地房屋权属以下列方式转移的，视同买卖或赠与，计征契税：

（一）以土地房屋权属作价投资入股；

（二）以土地房屋权属抵债；

（三）以获奖方式承受土地房屋权属；

（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地房屋权属。土地使用权交换、房屋交换、土地与房屋交换的，交换价格相等的，免征契税；交换价格不等的，由多支付一方缴纳契税。

[政策二] 川财明电（1997）17号

在我省《关于实施办法》未出台之前，全省契税税率按4%执行。[政策三] 四川省人民政府第109号令《契税实施办法》 契税税率为4%，可下浮到3%。[政策四] 川财税（1998）16号

我省契税的适用税率按4%执行。各地需下浮3%的，必须报省财政厅、省地方税务局批准，各地无权自定税率。[政策五] 财税字（1998）96号

契税的计税价格：合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围，纳税人应该按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

对购买安居房、经济适用房应该照章征收契税。[政策六] 川财税函（1997）7号

同意成都市契税的适用税率为3%，从1999年7月1日起执行。

[政策七] 川财税（2001）22号 同意泸州市契税的适用税率为3%。[政策八] 国税函（1998）829号

居民赵某与房屋开发商签订“双包代建”合同，由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税。[政策九] 财税字（1999）210号

2000年底前对1998年6月30日前建成尚未售出的空置的商品住房予以免税（对房地产公司免营业税、对购买者免契税）优惠。

[政策十] 财税（2001）44号

对财税（1999）210号免税政策延长两年（限于商业用房、写字间和商品住房，不包括别墅、度假村等高档商品房）。[政策十一] 财税（2000）14号

甲乙单位合作建房，提供资金的乙方获得了甲方的部分土地使用权，应缴纳契税。其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。

[政策十二] 财税（2001）161号 关于企业改革中有关契税政策：

公司制改造，是指非公司制企业按照《公司法》要求改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或经批准由有限责任公司变更为股份有限公司。改制成公司不变更原企业投资主体和投资比例的，不征契税。独家发起募集设立股份有限公司的，免征契税。国有集体企业经批准改制成全体职工持股的公司，承受原企业土地房屋权属的，免征契税。

企业合并，投资主体不发生变化的，新设方或存续方承受被解散方土地房屋权属不征契税。

企业分立（存续分立和新设分立），对派生方、新设方承受原企业土地房屋权属的，不征契税。破产清算期间，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地房屋权属以抵偿债务的，免征契税。[政策十三] 川地税函（2002）83号

成交价格是指土地房屋权属转移合同确定的价格，包括煤气安装费、光纤费、厨卫装修、铝钢门窗安装等款项（此处包括的部分可理解为“使房屋能够正常使用不可分割的配套设施的价格”）。

高档住宅是指单位面积造价较高的高级公寓、别墅、度假村等豪华住房。四门临空、独门独院的住宅是别墅。虽相互连接但户户顶天立地，独门进出，下有私家花园及独立车库的联排（或连体）住宅，也是别墅。[政策十四] 财税（2003）184号

参阅[政策十二] 财税（2001）161号文。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，占股超过50%的，新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地房屋权属，免征契税。国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地房屋权属，免征契税（注意：此处未强调“全体职工”）。

国有、集体企业出售，被出售企业法人注销，买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购买企业的土地房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。企业破产、关闭的，非债权人妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置的，免征契税。

妥善安置原企业职工、是指国有、集体企业买受人或关闭、破产企业的土地、房屋权属承受人，按照国家有关规定对原企业职工进行合理补偿，并与被安置职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同，以及按照《劳动法》落实相关政策。企业合并、企业分立政策同161号文。[政策十五] 川地税函（1999）412号

经请示总局，批复（绵阳地税）：居民在自己已取得土地使用权的土地上修建住房，房屋建成后并未发生权属转移行为。因此，不征收房屋契税。[政策十六] 财税（2004）126号

对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照规定征收契税。[政策十七] 川地税函（2004）208号 关于契税纳税期限。

行业分析：水泥、房地产、家电 篇6

申银万国

投资要点：

1、需求将超预期，供给增速下滑。

2、个股首选区域，次选稳定，再选预期反转。

经济复苏显现，行业需求或将略超预期。我们将认为13年水泥需求或将略超预期，原因是：1）宏观：GDP、FAI增速预期略有上调，经济复苏可期；2）基建：在12年基建项目集中批复提供需求重要来源的同时，中国整体来看具有提升杠杆的需求和动力，预计13年基建中性条件下将带来需求约8.9 亿吨；3）地产：2013年二季度整体地产投资增速有望上一台阶，预计13年地产中性条件下将带来需求约8.2亿吨；4）城市圈型城镇化：我们认为城市圈型城镇化的不断深入将在中长期进一步促进城际交通、城轨等基建项目的落实，为行业需求提供长期支撑。

供给增速下滑，区域分化明显，华东最优。12年全国熟料产能增速约为13.8％，较11年增速略有下滑，全年增加熟料供给月1.9亿吨，预计13年新增熟料产能为1.5亿吨。就区域而言，华东边际供需改善最为明显。我们预计13年区域产能新增仅为900 万吨，边际改善明显。

淡旺季切换、节后低库容或引大幅涨价。行业仍处淡季，下游需求明显下降，市场将进入休整阶段，部分地区价格已经接近12年8月底最低水平，盈利进一步下行风险较小。我们认为，由于此次停窑时间同比相对略有增加，企业协同去库存执行力度较强，后续随着节后需求恢复，价格涨幅或将略超预期。

首选区域，次选稳定，再选预期反转。主要推荐公司：海螺水泥（买入）、华新水泥（增持）、金隅股份（增持）、青松建化、祁连山（增持）。我们认为宏观预期提升，水泥板块由于其高弹性，是强周期行业的首选，同时就基本面而言，13年地产、基建需求均有超预期可能性，地方融资平台问题也仍在可控范围，在资金保证前提下，需求同比回升是大概率事件。

房地产：三四处仍处去库存阶段

中投证券

投资要点：

1、一二线核心城市市场火热，房价呈上涨趋势。

2、调控将以局部为主，不会全国扩散调控。

一二线核心城市二手房市场持续火热，反映了需求的旺盛。6个重点城市二手房成交面积环比升2％，同比大幅上升287％。

以北京为代表的一线城市房价呈上涨趋势。本周7城市一手房均价环比多数上涨或持平；同比6个上涨，涨幅10％以上。京、深等一线城市部分城区分区成交均价震荡上行。从楼盘情况来看，临近春节一线京、杭等近期新开盘很少，在售楼盘价格趋涨；二线武汉、南京新盘价格较前期持平或小幅上涨，去化平均约5成。

一线城市可售量吃紧至7个月左右，京、沪、南京、苏州等一二线城市近期新增供应量较少，可售量绝对水平持续下降。京、沪、南京、苏州可售面积较12年底的近期高点分别下降14％、9％、8％、8％。三四线城市平均去化仍在11个月以上，仍处去库存阶段。

本月26日北京两会提出，北京确定调控目标“保持房屋交易量与价格稳定”，提出“对价格上涨过快项目或区域，将联合税务部门完善差别化税收政策，增加交易成本”，具体措施待定。我们认为，在一线城市可售量趋紧，房价呈上涨趋势，而三四线仍处去库存阶段，房地产投资仍处下行背景下，调控将以局部为主，不会全国扩散调控。短期内依然看好全国性开发蓝筹招地、保利、万科、世茂，区域优势公司城建、首开、环球、荣盛、中南、华夏幸福、阳光城、滨江、金科、华业，资源加速释放处经营拐点的泛海尤其值得关注。

家电：复苏确定性增强

国泰君安

投资要点：

1、行业温和复苏，零售增速拐点已现。

2、催化剂较多，潜在超预期因素将持续发酵。

虽然短期上涨使得板块估值相对历史不算很低，但相对市场的估值折价率仍远高于历史平均。

数据表明行业温和复苏的确定性增强，零售增速拐点已现。1）12月空调数据印证复苏，内销出口分别同比增长18％与11％，内销增速持续上行。2）奥维监测显示12月零售受以旧换新翘尾因素影响而显著下滑，形成零售增速底部，拐点确立。空调1月零售保持了较高增长，复苏最为明确。3）预估1月零售与出货均向好，未来增速新低的可能性小。

龙头企业业绩超预期反映“品质升级”效应好于预期，对未来盈利能力的预期还有望改善。1）老板电器（002508）与格力电器（000651）2012年受益于我们提出的“品质升级”增长模式即“销售均价提升＋市场份额提升＋盈利能力提升”。2）业绩超预期受益于原材料低位与美的战略调整，但需求端“品质升级”是关键，高盈利能力的持续性强。3）触发盈利能力超预期的因素仍存在，一季度业绩超预期仍可期待。

催化剂：1）行业数据还将进一步改善，出现新低的可能性较小。2）家电业绩较为确定，可期待四季度和一季度业绩再超预期。3）市场担忧家电下乡结束后的三四级市场，但在节能补贴与城镇化拉动下需求可能超预期。4）新的消费促进政策可能逐步明确，可能包括节能中小家电下乡。重点推荐：1）行业复苏角度，首推空调：格力电器、美的电器、青岛海尔。短期黑电内需或超预期：TCL集团、海信电器。2）盈利能力提升：苏泊尔、老板电器、华帝股份。

农业：3月将迎来一波下调

国信证券

投资要点：

1、二月涨势有限，三月回调压力巨大。

2、农业基本面偏弱以及上涨空间已被部分透支。

通过对07-12年各个时间段分析，我们发现：1、农业板块最晚持有时间截点在2月底，进入3月份农业投资将进入低迷期，不宜在此时间段高配农业板块；考虑到一号文件刺激，今年二月份农业板块仍会被市场炒作。但考虑到农业基本面偏弱以及上涨空间已被部分透支等因素，今年农业板块在二月份涨势有限，三月份回调压力巨大。

2、今年春节前后生猪市场走势也和10年最为接近。从供给端来看，我国生猪存栏量仍然保持在4.7亿头的高位。说明今年猪肉价格持续上涨并非是生猪供应短缺所致，而更多是得益于我国传统肉食品消费观念及季节性消费增长。目前猪价已经向市场发生难以上涨的信号，且临近年关，养殖户抛售现象将加剧，因此我们认为生猪价格在本周已经接近高点，未来下跌将是大概率事件。

3、市场对种子企业一季报预期较高等因素的支持，种子板块从十二月初到现在已经上扬31.70％，而同期农业板块、上证指数同期仅上涨25.71％、18.05％。跑赢幅度已接近10年，而考虑到今年种业基本面要弱于10年，所以未来种子板块继续上扬的空间已不明显4、从12年十二月初至现在，水产养殖板块分别跑赢大盘和农业板块幅度为10.53个百分点、-0.65个百分点，跑赢幅度明显好于11、12年情况。我们认为主要原因在于我们此前所说的预期改善所致以及海冰灾情严重所致。从涨势幅度来看，短期内板块涨势压力较大，我们仍然推荐市场关注2月底3月初水产养殖板块的机会。

房地产行业信息化 篇7

笔者在整合信息经济学和实物期权理论的基础上, 结合房地产行业和房地产抵押贷款的内在特征, 通过一个知识-信息描述树提出了房地产行业抵押贷款风险监测指标结构, 用以监测房地产行业抵押贷款违约风险的动态变化。

一、不确定性、实物期权和违约风险理论

银行在房地产行业的房地产抵押贷款配置决策是基于现有风险信息的最终行动。具体讲, 一个最终行动, 就是在不确定性情况下, 银行基于现有的已掌握或没有掌握的信用风险评估信息优化房地产抵押贷款配置决策。如果信息是完备的, 房地产信贷市场就可以通过价格 (利率) 或通过数量 (信贷限制) 来出清。但是, 经济学家已经证明信息是不完备的。信息不完备有两种基本情况:一是信息不对称, 如借款人拥有贷款人不拥有的信息;二是信息不充分, 如借贷款双方在签订贷款合约时都面临着“不可预见和不可描述的不确定性”。大部分从信息经济学角度研究房地产抵押贷款风险的文献重点研究了信息不对称形成的风险, 信息不充分引起房地产抵押贷款的风险在总体上被忽视了。我们把房地产抵押贷款运行中因“不可预见和不可描述的不确定性”而导致的违约、进而给银行带来的损失, 称之为测不准风险。

不确定性越大或越是缺少关于未来的信息, 实物期权的价值就越大。债务人在获得房地产抵押贷款后, 从自身利益最大化出发可能还款也可能不还款, 也就是拥有选择权。这种选择权就是一种实物期权。在高度不确定和波动的市场中, 债务人也包括债权人可以通过选择获得意外的利好, 并且可以控制不利情况带来的损失。实物期权给出了一种当未来的发展可能跟事先预期情况不同时的估值方法。

实物期权理论给出了一个解释房地产抵押贷款违约风险产生的富有洞见的权益理论:债务人违约的主要原因是房地产权益的变化。具体讲, 当用于抵押的房地产资产价值小于贷款的价值时, 借款人就会违约。与认为违约和违约风险产生于借款人无力支付住房贷款的支付理论相比, 权益理论有着简洁有力的理论逻辑, 因而为处理影响违约行为的许多变量提供了一种简便的、精确的、一致的方法框架, 而且权益理论往往能够比支付能力理论更好地解释实际的违约行为及其变化。当然, 权益理论并非对支付能力理论的否定, 两者之间并没有内在冲突。在实践中, 银行在确认借款人资格时, 一般会同时考察房地产权益和借款人的支付能力及声誉, 认为负权益和支付能力缺乏都会导致违约。

简言之, 信息经济学强调的信息不充分或未来的不确定构成了实物期权的核心, 而实物期权给出了评估不确定性价值的方法和解释房地产抵押贷款违约的新的洞见。

二、房地产行业抵押贷款群体违约概率风险监测指标结构

根据上述的理论, 我们可以用一个知识-信息描述树给出房地产行业抵押贷款风险监测指标结构。

问题描述树包括节点和边两部分。节点是描述房地产行业抵押贷款违约风险变动的信息单元, 这种信息单元按照层次关系依次为顶层的目标、关键变量的结构和反映关键变量结构的数值, 数值是描述实际问题的基本信息单元。问题描述树中间的边表示父节点与子节点之间的隶属关系。这种隶属关系为知识化数学模型生成过程中的信息快速搜索与推理创造了条件。

在知识-信息描述树的顶层, 是关于房地产行业抵押贷款违约监测的目标信息;中间层是关于未来可能出现的房地产行业抵押贷款违约风险状态的结构信息, 由驱动房地产行业抵押贷款违约风险状态变化的主要变量指标构成;底层是描述房地产行业抵押贷款违约风险状态的数据信息。通过底层的数据信息可以得到指标结构的信息, 从指标结构的信息可以推导出目标信息。

房地产行业抵押贷款风险监测的指标结构主要包括:贷款价值比、房价-收入比、租售比、抵押空置率和房地产抵押贷款余额比等五个主要指标, 其中, 贷款价值比处于“树根”的位置, 是监测房地产行业抵押贷款群体性违约风险的最为关键的指标。这是因为:

首先, 贷款价值比是上述理论的直接体现。为了更好地理解这一点, 我们用实物期权的术语描述把债务人在贷款后可能的选择行为。给定理性人和“有限责任”两个假定, 假设某公司用一宗价值600万的房产作为抵押向银行贷款500万元。当抵押房产价值大于500万元, 假设仍为600万元, 则债务人就会选择还本付息。但是一旦抵押房产价值下跌至500万元以下, 例如450万元, 借款人就会选择不还款而放弃赎回用于抵押的房产。可见, 债务人是否违约的选择, 取决于抵押房地产资产的市场价值波动与抵押贷款规模的变动, 即贷款抵押比 (贷款/房地产价值) 。因此, 如果银行将贷款价值比维持在一个风险可控的临界值水平, 则足以控制借款人违约的风险。

其次, 贷款价值比的变动能够集中地体现其他指标变动的信息。房地产抵押贷款组合余额 (房地产抵押贷款占全部贷款余额的比重) 、房地产行业抵押贷款扩张系数 (报告期房地产行业抵押贷款规模相对基期房地产行业抵押贷款规模的增长系数) 和房地产行业风险集中系数 (房地产抵押贷款增加额占比与全部行业平均贷款增加额占比的对照) 会影响房地产抵押贷款规模的变动, 导致贷款价值比的分子变动;房价收入比 (房价和居民收入之比) 、购租比 (即购房价格和租房租金的比值) 和抵押空置率 (即抵押商品房空置量与3年抵押商品房竣工量的比值) 会影响抵押房地产价值 (假设房地产价格与价值一致) , 即使贷款价值比的分母发生变化。反过来, 贷款价值比的变化集中地反映了这些指标变动的信息。

需要强调, 本文使用贷款价值比指标监测的重点不是个别债务人的违约行为概率, 而是要把单个房地产抵押贷款的贷款价值比加总成房地产行业层面的贷款价值比, 进而判断在房地产行业层面上债务人群体性违约的概率和违约。此外, 监测房地产行业抵押贷款违约风险的出发点和目的:银行能够在获得关于房地产行业不确定性的新信息的基础上, 建立并实施战略选择期权, 即在扩大、收缩、出售还是继续持有抵押房地产贷款业务之间进行选择, 从而提高房地产信贷资源的价值性和安全性。

三、美国经济中的止赎危机:理性违约的经验事实

现在我们主要根据美国2007年次级抵押贷款危机爆发前后的相关描述性数据, 给出典型的理性违约的经验事实。美国商业银行的住房抵押贷款的违约率从2006年2季度开始持续上升, 到2009年9月已上升到10%。违约率上升进一步演化为银行面临的止赎危机。2008年, 美国有5.7%的借贷者申请止赎, 即贷款者选择把房子留给银行而不再继续归还贷款, 到2010年, 这一比例已经上升到11.5%。截至2010年10月, 全美共有420万笔的贷款正在面临着止赎的 (Foreclosure) 风险, 银行业可能因此面临着1万亿美元的损失。

美国商业银行面临的房地产行业群体性违约行为的主要原因是因为房地产市场价格大幅下跌导致行业层面的贷款价值上升。美国住房价格指数 (H P I) 和美国CASE-SHILLER房价指数分别从2005三季度、2006年中期开始了持续下跌的态势。到2008年末, 美国房地产市场价格大降下滑。美国约六分之一的房屋所有者发现其房屋价值已经贬值到没有贷款金额大了, 所要清还的债务甚至比房屋现有的价值还要高, 这时, 虽然还能够还得起贷款, 但一些人开始选择战略性违约止赎, 也就是出现了群体性违约。

美国房地产市场价格变动与购租比、房价收入比和空置率等指标变动之间有着显而易见的相关性。美国总体的住房价格在1997年到2006年的高峰期间上涨了85%, 同时, 住房价格与房租比值 (购租比) 、住房价格与个人收入比值 (房价收入比) 也同样急剧上扬。当住房价格冲高回落后, 购租比和房价收入比等数据也下降了。

四、结论和进一步研究的问题

将信息分析、实物期权理论结合起来我们能够更好地解释房地产行业抵押贷款群体性违约的原因, 提出一个以贷款价值比为核心的房地产行业抵押贷款违约风险监测指标框架, 而且, 由贷款价值比变化传递的房地产抵押贷款违约风险状态信息的价值, 最终体现在银行战略选择决策的制订和改善上。无论在理论上还是在实践中, 通过比较名或初始的贷款价值比和或当前的贷款价值比 (即贷款额变动率/房价变动率) 的差幅, 能够有效率地监测行业水平的违约风险状态。

房地产行业信息化 篇8

随着我国城市化进程的逐步加快, 国民生活水平普遍提高, 住房需求量激增, 导致房地产的投资与销售迅猛增长, 同时, 加上政府对业绩的追求、企业为了实现利润、金融机构对个人信贷消费的助力等诸多因素的共同作用, 我国房地产企业平均规模增长速度非常快, 并形成了在短期内难以逆转的态势。由于房地产企业项目开发周期长, 资金需求量大、资金周转速度慢等自身特点, 就其披露的财务报表来看, 大部分房地产企业所拥有的权益资本普遍偏少, 由此产生的基于高银行信贷比、高企业资产负债率等问题更加突显出整个房地产行业融资结构中存在的问题。因此, 研究分析房地产企业实际融资结构中存在的问题, 探索建立多元化的融资渠道, 从而使整个房地产行业健康、可持续发展成为当前行业内急需解决的问题。

2 房地产行业融资结构分析

不同的融资渠道对房地产企业的要求条件和政策约束不同。其中, 传统融资渠道包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款以及个人住房按揭贷款等;其他融资渠道包括股权融资、房地产信托以及债券融资。

2.1 房地产行业融资结构现状

结合表1可以看出, 2008年至2013年我国房地产行业迅猛发展, 其资金规模由39 619亿元增长至122 122亿元, 增长幅度达208%。我国房地产行业第一资金来源是自筹资金, 占行业资金总额的38%左右。自筹资金成为房地产行业第一资金来源主要是因为个人的住房公积金贷款, 从2008年12月至今, 国家连续上调个人住房公积金贷款利率, 使自筹资金有显著增加, 占比也有所提升;位于第三位的资金来源则是国内贷款 (主要为银行贷款) 。由于近几年房地产行业融资结构不合理、融资过于依赖银行等问题日益突出, 国家陆续出台政策加以调控, 其中2010年10月至2011年7月央行曾连续5次上调贷款利率以试图控制房地产行业对银行贷款的过分依赖。但如此频繁的政策调控所取得的总体效果并不理想, 国内贷款占比由2009年最高的19.66%降至2011年最低的15.24%, 且2012年、2013年有反弹上升的趋势。

数据来源: (1) 2008-2012年数据来自中国统计年鉴; (2) 2013年数据来自中华人民共和国国家统计局网站http://www.stats.gov.cn/

2.2 房地产行业融资存在的问题

(1) 房地产行业融资过于依赖银行贷款, 融资渠道单一。而过于依赖银行贷款这样不合理的融资结构极易产生严重的后果。一方面, 如果央行政策改变, 银行信贷紧缩, 房地产企业就陷入融资困难, 导致资金链断裂;另一方面, 如果房地产行业发生不景气, 房地产企业的市场风险将转变为银行的信贷风险, 进而影响国家的金融安全。

(2) 融资结构不合理导致的高资产负债率。由表2可以看出, 由于改善房地产企业资本结构的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所取得的资金占比微乎其微, 所以大多数房地产企业更依赖于外部借款, 导致大部分房地产企业资产负债率始终高于其他行业。

数据来源:中华人民共和国国家统计局网站http://www.stats.gov.cn/

(3) 房地产企业上市难度大。我国房地产开发企业进入股票市场上市融资的难度一直很大, 这就阻碍了房地产行业融资渠道多元化的发展。截至2012年底, 我国房地产开发企业共有89 859家, 其中在A股市场上市的房地产企业只有118家, 仅占整个房地产企业总数的0.13%。

(4) 政府调控介入过多导致房地产行业市场机制失衡。目前我国房地产企业的融资不是依照市场本身, 而是政府介入过多、过于频繁导致的房地产行业过度投资、房价快速上涨等问题的日益突出。

2.3 针对房地产行业融资问题的建议

(1) 改善国内金融市场的运作模式, 并改善市场的环境、提高市场的运作效率, 从尊重企业融资的内在法则入手去除政府对金融资源的垄断, 形成有效的市场竞争机制。

(2) 着重发展房地产行业融资二级市场, 减少对银行的过多依赖。目前我国的二级融资市场仅处于起步阶段, 并未形成主流模式, 对整个房地产行业的帮助并不明显。所以应进一步发展并完善房地产行业融资二级市场, 以减少对银行的过多依赖。

(3) 等待时机争取上市融资。通过直接上市或借壳上市, 房地产企业可以在短期内获得大量的、长期的、低成本的资金, 而且通过上市融资还可以改善企业的资本结构, 降低资产负债率。

(4) 健全房地产金融法律体系。确保房地产行业的健康、可持续的发展, 要依靠完善的相关金融法律体系。制定颁布专门的房地产金融方面的法律法规尤为必要。

3 结论

本文以2008年至2013年我国房地产行业相关融资数据为基础, 分析了房地产行业融资结构, 推断出目前我国房地产行业融资过于依赖银行贷款, 融资渠道单一;融资结构不合理导致的高资产负债率;政府调控介入过多导致房地产行业市场机制失衡等一系列问题。针对性地提出了改善国内金融市场的运作模式;着重发展房地产行业融资二级市场, 减少对银行的过多依赖;等待时机争取上市融资;健全房地产金融法律体系等建议, 对目前房地产行业融资存在的问题进行优化。

摘要：房地产行业作为典型的资金密集型行业, 融资问题是影响房地产行业发展的关键所在, 合理的融资结构是房地产行业健康、可持续发展的重要因素。针对当前房地产行业的主要融资渠道, 本文通过收集分析2008年至2013年房地产行业的相关融资数据, 直观地展示了我国房地产行业的融资现状及存在的问题, 并对此提出了针对性的优化建议, 以便使企业建立多元化的融资渠道。

关键词：房地产行业,融资,渠道,结构

参考文献

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[8]易宪容.房地产与金融市场[M].北京:社会科学文献出版社, 2007.

中国房地产行业运行报告 篇9

1、房地产开发投资增速大幅下滑

1～4月, 全国完成房地产开发投资7290亿元, 同比增长4.9%, 增幅比1～3月提高0.8个百分点, 比去年同期回落27.2个百分点。

2、中部地区投资增速最快

1～4月, 房地产开发累计完成投资额达到3067亿元, 同比下降0.1%, 东中、西部房地产开发累计完成投资额分别为4455.4亿元、1433.5亿元和1401.2亿元, 同比分别增长1.5%、12.6%和8.6%。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为61.1%、19.7%和19.2%。

从各地区的房地产投资增长情况看, 31个省 (区、市) 中有22个省 (区、市) 的房地产开发增长速度超过平均水平, 增长居前的地区吉林、辽宁、宁夏、青海、海南、黑龙江等省份, 同比增长幅度在40%以上。其中, 吉林增速最为强劲, 累计房地产开发投资增长达到86.6%。而北京房地产开发投资同比下降26.5%。

3、住宅投资增速有所放缓, 办公楼和商业用房投资增速加快

分用途看, 1～4月住宅、商业用房房地产投资增速均有所下降。商品住宅完成投资5114亿元, 同比增长3.4%, 比1～3月提高0.2个百分点, 比去年同期回落31.8个百分点, 占房地产开发投资的比重为70.2%。其中经济适用住房投资同比增长9.3%, 增速下降15.4个百分点;办公楼投资额同比增长20.9%, 增幅比去年加快26.4个百分点;商业营业用房投资同比增长23.3%, 增幅比去年加快2.4个百分点;其他投资同比减少4.3%。1～4月, 住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重分别为70.2%、4%和11.9%。

二、企业资金压力日益加大

银行贷款和其他资金我国房地产开发最重要的两个资金来源, 2008年, 银行贷款占房地产开发企业资金来源的比重达到19%, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源占比达到39.5%, 二者之和接近60%。

在从紧货币政策背景下, 尤其2007年9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》颁布并严格落实后, 银行在房地产企业贷款和住房按揭贷款两方面都普遍收紧, 自2008年初以来, 国内贷款增速逐月下降, 全年降至1.8%。今年1～4月, 贷款增速略有回升 (同比增长12.4%) , 但仍明显低于前几年增速。由于房屋销售出现回暖, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源负增长势头出现改善, 今年1～4月同比增长14.6%, 占房地产资金来源的比重由去年同期的37.7%提高到38.4%。

受银行贷款和其他资金来源增速放慢的影响, 自去年以来, 企业资金来源增速持续偏低, 开发商资金压力较大。今年1～4月, 全国房地产开发企业累计到位资金13511.8亿元, 同比增长12.4%。

三、商品房销售现回暖迹象

今年一季度, 由于政府加大刺激房地产市场的政策力度和开发商加大打折促销力度, 商品房销售出现回暖迹象, 表现在:1～4月, 全国商品房销售面积17625万平方米, 同比增长17.5%。其中, 商品住宅销售面积增长18.6%;办公楼销售面积下降10.5%;商业营业用房销售面积增长13.1%。1～4月, 商品房销售额7996亿元, 同比增长35.4%。其中, 商品住宅销售额增长38.6%, 办公楼和商业营业用房销售额分别增长14.0%和20.0%。

四、4月份全国70个大中城市房产销售价格同比下降1.1%

4月份, 全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%, 比3月份降幅缩小0.2个百分点;环比上涨0.4%, 比3月份涨幅扩大0.2个百分点。新建住宅销售价格同比下降1.7%, 比3月份降幅缩小0.2个百分点;环比上涨0.3%, 比3月份涨幅扩大0.2个百分点。

分类型看, 与上年同月相比, 经济适用房销售价格上涨0.4%;商品住宅销售价格下降2.0%, 比3月份降幅缩小0.2个百分点, 其中普通商品住宅销售价格下降1.5%, 高档住宅销售价格下降3.8%。与上月相比, 经济适用房销售价格上涨0.1%;商品住宅销售价格上涨0.3%, 其中普通商品住宅销售价格上涨0.4%, 高档住宅销售价格上涨0.2%。

分套型看, 90平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降0.7%, 环比上涨0.5%。分地区看, 与上年同月相比, 新建住宅销售价格上涨的城市有26个, 其中涨幅较大的城市:银川6.7%、西宁5.0%、锦州4.8%、兰州4.7%、烟台3.6%;价格下降的城市有44个, 其中降幅较大的城市:深圳下降8.8%、石家庄下降7.4%、广州下降6.7%、桂林下降6.3%、徐州下降5.6%。与上月相比, 新建住宅销售价格上涨的城市有47个, 其中涨幅较大的城市:广州2.1%、深圳2.0%、大理1.7%、丹东1.3%、兰州1.2%;价格下降的城市有14个, 其中降幅较大的城市:温州下降2.0%、州下降0.9%、杭州下降0.6%、湛江和济宁均下降0.4%。

二手住宅销售价格同比持平;环比上涨0.8%, 比3月份涨幅扩大0.5个百分点。分地区看, 与上年同月相比, 二手住宅销售价格上涨的城市有30个, 其中涨幅较大的城市:三亚11.9%、郑州8.4%、南宁7.3%、哈尔滨6.6%、西宁5.9%;价格下降的城市有40个, 其中降幅较大的城市:深圳下降11.5%、吉林下降9.8%、济宁下降6.0%、石家庄下降5.9%、厦门下降5.2%。与上月相比, 二手住宅销售价格上涨的城市有44个, 其中涨幅较大的城市:深圳3.3%、昆明2.2%、温州1.8%、西安1.8%、重庆1.5%;价格下降的城市有12个, 价格降幅均在0.1%～0.3%之间。

新建非住宅销售价格同比下降0.4%, 环比上涨0.3%。与上年同月相比, 办公楼销售价格上涨1.1%, 商业营业用房销售价格下降0.6%, 其他用房销售价格下降5.2%。与上月相比, 办公楼销售价格上涨1.2%, 商业营业用房销售价格下降0.2%, 其他用房销售价格下降0.4%。

五、4月份, 全国房地产开发景气指数为94.76

中国房地产行业运行报告 篇10

1、房地产开发投资增速大幅下滑

上半年, 在市场回暖、销售加快等积极因素的带动下, 房地产开发投资增速出现逐月加快的苗头。1~5月份, 房地产开发完成投资10165亿元, 同比增长6.8%, 增速较1~4月份加快1.9个百分点。但是与前几年房地产投资高速增长的局面相比, 6.8%的增长水平仍处2001年以来月度增速的低谷。与同期城镇固定资产投资增速相比, 今年以来二者的差距急剧扩大, 1~5月份房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速26.1个百分点。一些地方房地产开发占固定资产投资比例由三分之一强下降五分之一左右。

2、中部地区投资增速最快

1~5月, 房地产开发累计完成投资额达10165.2亿元, 同比增长6.8%, 东、中、西部房地产开发累计完成投资额分别为6168.4亿元、2024.9亿元和1971.9亿元, 同比分别增长4.9%、11.1%和8.6%。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为60.7%、19.9%和19.4%。

从各地区房地产投资增长情况看, 31个省 (区、市) 中有21个省 (区、市) 的房地产开发增长速度超过平均水平, 增长居前的地区是西藏、海南、辽宁、宁夏、青海等省份, 同比增长幅度在40%以上。其中, 西藏增速最为强劲, 累计房地产开发投资增长达97.1%。而北京房地产开发投资同比下降5.9%。

3、办公楼投资增速有所放缓, 住宅和商业用房投资增速加快

分用途看, 1~5月办公楼投资增速均有所下降, 住宅和商业用房投资增速加快。商品住宅完成投资7104.6亿元, 同比增长4.4%, 比1~4月提高1个百分点, 比去年同期回落30.6个百分点, 占房地产开发投资的比重为70.2%。其中经济适用住房投资同比增长15.1%, 增速比1~4月加快5.8个百分点;办公楼投资额同比增长16.6%, 增幅比1~4月下降4.3个百分点;商业营业用房投资同比增长24%, 增幅比1~4月加快0.8个百分点;其他投资同比增长4.3%。1~5月, 住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重分别为69.9%、3.8%和11.7%。

二、企业资金压力有所缓解

银行贷款和其他资金是我国房地产开发最重要的两个资金来源。2008年, 银行贷款占房地产开发企业资金来源的比重达19%, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源占比达39.5%, 二者之和接近60%。

从2008年第四季度以来, 伴随货币政策的转向, 资金缺口由负转正, 流动性呈现加速释放的态势。自2009年初以来, 国内贷款增速逐月上升, 今年1~5月, 贷款同比增长15.8%。由于房屋销售出现回暖, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源负增长势头得以扭转。今年1~5月同比增长22.3%, 占房地产资金来源的比重由去年同期的38.4%提高40.5%。

受银行贷款和其他资金来源增速加快的影响, 自去年以来, 企业资金来源增速持续偏低, 开发商资金压力较大。今年1~5月, 全国房地产开发企业累计到位资金17522.7亿元, 同比增长16.1%。

三、商品房销售明显好转

今年1~5月, 全国商品房销售面积24644.44万平方米, 同比增长25.5%, 该增速已超过2005~2008年的同期水平;销售额的涨幅更大, 1~5月商品房销售总额达11388.92亿元, 同比增长45.3%。

四、5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示, 5月份, 全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%, 降幅比上月缩小0.5个百分点;环比上涨0.6%, 涨幅比上月扩大0.2个百分点。

1、新建住房销售价格同比下降1.3%, 降幅比上月缩小0.4个百分点;环比上涨0.7%, 涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中, 90平方米及以下新建住房销售价格同比下降0.2%, 环比上涨0.6%。

分类型看, 经济适用住房销售价格同比上涨0.4%, 环比与上月持平。普通商品住房销售价格同比下降0.9%, 环比上涨0.8%;高档商品住房销售价格同比下降3.6%, 环比上涨0.6%。

分地区看, 新建住房销售价格同比上涨的城市有28个, 主要城市包括:银川5.9%、兰州5.7%、西宁4.5%、贵阳3.0%和宁波2.9%等;同比价格下降的城市有41个, 主要城市包括:深圳-6.9%、石家庄-6.3%、广州-5.6%、南京-4.9%和厦门-4.0%等。环比价格上涨的城市有60个, 主要城市包括:厦门2.1%、深圳1.7%、长春1.5%、广州1.4%和青岛1.2%等;环比价格下降的城市有6个, 主要城市包括:西安-0.4%和海口-0.1%。

2、二手住房销售价格同比上涨0.9%, 涨幅比上月扩大0.9个百分点;环比上涨0.7%, 涨幅比上月缩小0.1个百分点。分地区看, 二手住房销售价格同比上涨的城市有35个, 主要城市包括:南宁7.1%、郑州6.7%、哈尔滨5.7%、西宁4.8%和呼和浩特3.5%等;同比价格下降的城市有35个, 主要城市包括:石家庄-6.1%、深圳-4.6%、厦门-3.7%、北京-3.2%和长沙-3.1%等。环比价格上涨的城市有46个, 主要城市包括:深圳4.1%、乌鲁木齐1.8%、厦门1.7%、杭州和南昌均为1.2%等;环比价格下降的城市有9个, 主要城市包括:北京-0.2%、西安和石家庄均为-0.1%。

行业分析：房地产、通信、电力 篇11

投资要点：

1、主席讲话稳定资本市场预期。

2、预期板块下半年有超30%上升空间。

习主席最近的讲话明确两点：1）坚持市场化改革方向。以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求。2）增加总土地供给，供给分层次（保障+供应建设）。

对行业影响：预计供应增加，地价、房价趋于平稳，开发商将在一二线城市获得合理利润率。1）提出要科学编制土地供应计划，增加住房用地总供应量，预计地价趋于稳定。2）增加的住房供应中长期也会促进房价理性回归。

我们判断：资本市场政策预期预计逐步趋于稳定、过于悲观的预期将修复。1）主席讲话将稳定资本市场预期：市场化改革和增加供应的方向超出市场之前过度悲观的预期；2）政策方向有所转变，不再以打压需求为主线而变为增供应，是长效机制又进一步。

随着政策逐步稳定、明朗化，低估且成长明确的地产股将持续修复。下半年地产或有趋势性行情，预期板块下半年有超30%空间，推荐具有高成长、高周转的龙头公司。重点推荐：招商地产、华侨城、保利地产、金地集团、荣盛发展、阳光城等优质低估房企。

有色：多重利好推动稀土永磁反弹

投资要点：

1、WTO中期报告倒逼国内出台新政。

2、第三次稀土国家收储即将启动。

多重利好推动稀土永磁板块迎来投资机会。首先，近期WTO争端解决机制专家组完成的中期报告裁定，支持美国、日本和欧盟针对中国稀土出口限制政策违规的诉求。正式初裁报告可能不日将公布。中国正酝酿多项新政应对出口变局，包括对收储、行业治理整合，严打私矿、拟出台《稀有金属管理条例》等政策，值得关注。

近期包钢稀土国贸公司公开挂牌部分稀土氧化物价格，点燃市场对第三次稀土国家收储即将启动的预期，主要品种开始上涨，部分钕铁硼企业订单明显好转，建议重点关注目前股价大幅回调的稀土永磁板块——中科三环（管理层普遍增持彰显信心、正海磁材、宁波韵升，以及受益稀土资源整合的五矿稀土（集团稀土分离冶炼产能可能注入）、包钢稀土、厦门钨业。

最后，赣州稀土集团借壳威华股份上市，我们相信这将成为市场关注的重点。

通信：牌照发放近在咫尺

投资要点：

1、美、日、韩占据4G用户的90%。

2、三大运营商对4G建设持不同态度。

截至到2013年9月5日，全球已部署213个LTE商用网络。虽然网络数量比较多，但大多数网络的用户还处于发展的初期阶段，大量的LTE用户集中在少数几个国家。在超1.3亿的LTE用户中，美国、韩国和日本的用户占比接近90%。美国的Verizon就借助LTE扭转其在3G时代的不利地位。

不同网络，不同态度，不同建设方案。中国移动：现存的部分2G部分3G的基站，未来都需要升级到LTE，积极推动4G的建设。中国电信：完善全国3G布点，并采用FDD-LTD/TD-LTE融合方式组建4G网络。中国联通：3G仍然是联通今年发展的重点，但迫于压力，也必然会加大对4G的布局。

传闻工信部将于12月18日发放4G牌照，牌照发放将极大促进运营商4G建设及商用进程，目前，联通与电信均已开展4G基站集采招标，4G全面建设即将展开；未来三年内，4G累计投资额将有望突破3000亿元。通信行业迎来重大投资机会！

投资策略及建议。4G投资将迎来通信设备的景气度提升，对行业内的各公司来说都是利好，只是受益程度有所差别而已。我们重点推荐中兴通讯、中天科技和烽火通信。

电力：安全边界大 投资价值高

投资要点：

1、电价调整政策落地，特高压发展日渐成熟。

2、从基本面和估值看，电力都是最具投资价值的板块。

三季报业绩超预期，火电板块盈利大增。特别是火电板块，受电煤价格回落，燃料成本下降影响，业绩增速基本均在100%以上，盈利能力不断提升。电力企业相比于前几年，经营状况普遍良好。目前电力行业2013年平均PE为9.48倍，在所有行业中处于偏低位置。

10月份的电价调整对行业整体影响有限，三季度煤价下跌带来的业绩提升完全可以弥补本次影响。另外，我国特高压技术发展迅猛，特高压输电交易也快速增长，随着我国电力发展方式的转变，有望迎来特高压大规模建设高潮。

中国房地产行业形势浅析 篇12

从国际环境来看, 国际货币基金组织在今年10月发布的《世界经济展望》中, 再次下调了全球经济成长预期至3.1%, 因受疲弱的商品价格和中国经济成长放缓影响。这也是IMF今年以来第二次下调经济增长预期。自全球金融危机以来, 主要工业经济体的央行都将利率调低至近零的水平, 在七年时间内, 实施规模约达7万亿美元量化宽松政策。而美联储的加息临近, 势必将加剧我国资金外流压力, 限制我国政策宽松空间。欧日量化宽松及货币贬值将推升人民币有效汇率, 不利于我国出口稳定。地缘政治风险进一步抑制全球分工发展, 降低全球经济增速, 进而影响国际贸易和投资合作。

从国内环境来看, 2015年, 是中国经济经过改革开放30年的高速增长后, 步入新常态新阶段的一年, 是经济结构分化、微观变异、动荡加剧的一年。在经济增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期“三期叠加”的背景下, 宏观经济面临较大的下行压力, 2014年全年GDP增长率在7.4%, 略低于7.5%的经济增长目标, 延续了2010年以来我国经济下滑趋势, 消费、投资、出口“三驾马车”对经济的拉动效应略显疲态, 经济增长正处于一个换挡换动力的调整时期。

(一) 经济增速连续跌破下限

国家统计局10月20日公布的数据显示, 2015年前三季度GDP增长6.9%。值得注意的是, 这是宏观经济自2009年二季度以来首次跌破7%。2016年, 恰逢十三五开局之年。按照十八大确定的目标, 到2020年国内生产总值比2010年翻一番, 据此推算2016年至2020年间年均经济增速底线是6.5%。

(二) 经济发展不及预期

受国内外市场需求不振和生产淡季的影响, 制造业增长仍缓慢。最新公布的十一月制造业采购经理指数 (PMI) 为49.6%, 比上月小幅回落0.2个百分点, 已跌破反应经济强弱的分界点50%。此外, 经济增长的三驾马车中, 前三季度进出口总额同比下降7.9%, 其中出口下降1.8%, 进口下降了15.1%;受制造业产能过剩、需求不足影响, 民间投资意愿减弱, 固定资产投资增长乏力。国家统计局最新公布的数据显示, 前三季度, 固定资产投资增速比上半年回落1.1个百分点, 其中房地产开发投资增速比上半年回落2.0个百分点。然而可喜的是, 中国也正在从过去以出口和投资驱动为主向以消费驱动为主的增长模式转变。需求结构出现了新变化, 消费拉动力增强, 尤其在近期消费增速呈现稳中有升的态势, 消费持续发挥经济增长“稳定器”作用。随着居民收入增幅上涨和楼市新政等影响, 消费潜力必将进一步释放。

二、新常态下的房地产市场及其行业趋势

随着宏观环境的变化, 经济发展进入了新常态, 房地产市场亦开始出现了变化。

(一) 房地产市场价格持续回调, 区域分化明显

中国现有人口13.6亿, 其中城镇人口7.49亿, 农村人口6.2亿。库存的持续走高对房地产投资也产生了直接的负面影响, 1~11月, 全国房地产开发投资87702亿元, 同比名义增长1.3%, 环比增速回落0.7个百分点, 连续9次维持个位数增长, 创下住房市场化以来的最低纪录, 而在今年年初的1至2月全国房地产开发投资增速仍有10.4%的两位数增长。在度过了房地产市场发展的粗放式阶段之后, 楼市的区域分化特征愈演愈烈。其中, 在总体市场供大于求的背景下, 一线城市和部分热点城市供需关系仍然紧张, 而广大三四线城市将不断为“去库存”而努力。在2015年12月14日, 中共中央政治局会议提出, “要化解房地产库存, 通过加快农民工市民化, 推进以满足新市民为出发点的住房制度改革, 扩大有效需求, 稳定房地产市场”。

(二) 楼市调控由行政化转向市场化

2013年, 国务院常务会议出台的楼市调控即“新国五条”细则落地, 随后在深圳、北京、上海、广州相继出台了“深八条”、“京七条”、“沪七条”和“穗六条”调控政策, 抑制投机投资性需求, 表明政府对房地产行业的调控将会进入常态化。十八届三中全会召开, 新一届政府强调政府职能转变的改革路线, 由短期政策干预向房地产长效机制转变, 弱化行政手段, 以更加市场化的手段来解决房地产问题。

2014年第一季度, 受宏观经济影响以及需求不足, 库存高企、信贷收紧、市场观望情绪蔓延的影响, 房地产市场整体下行与城市分化并存趋势明显。2014年第二季度开始, 中央政府推出了一系列稳增长、促改革的“微刺激”措施, 多个内地城市相继推出各种放宽楼市调控的措施, 包括定向及全面将准、放宽非户籍资格审查、提高公积金可贷额度、税收减免、房贷放松、利率下调等。国土部牵头的部级联席会议出台了“不动产登记完成时间表”, 中央加速棚改, 推进共有产权试点展开。这些措施表明中央政府正在通过市场化方式处理楼市放缓所衍生出来的问题, 让地方政府在控制房屋供应和制定差异化的调控政策上有更大的自主权, 有利于释放市场上的刚性需求, 引导楼市回归合理的平衡。在多方面刺激需求措施出台并得到有效执行下, 自2014年第三季度起, 房地产市场逐渐趋稳, 刚性需求有序释放, 物业销售市场的氛围开始改善, 购买力的复苏速度亦随着住宅按揭利率下调而有所提升, 市场逐步探底回升。

2015年政府工作报告并未推出更严厉的房地产调控措施, 而是主张以“市场导向”的措施调节楼市, 并着力研究设立调控楼市的“长效机制”。市场估计有关的“长效机制”成立后, 中央将逐步减少目前的行政干预措施, 这将有利于楼市长远的健康发展。

(三) 大浪淘沙, 房企两极分化渐显

尽管国内金融环境逐渐放松, 为房企打开了新的融资窗口。据公开数据显示, 进入三季度以来, 随着房企大规模拿地及发行利率的持续走低, 房地产企业公司债券发行开始出现了井喷。今年以来截至12月中旬, 已有包括恒大、融创、龙光、世茂等60多家房企成功发行境内公司债, 发行规模已经达到2300亿元, 相比2014年同期增长了接近20倍。然受到人民币贬值、美联储加息等因素的影响, 房企海外融资的难度正在与日俱增, 加剧了房企的资金压力。同时, 不断攀升的地价行情, 亦成为了房企盈利能力最大的威胁。中信证券近日出炉的房地产行业报告显示, 2015年前三季度, A股房地产板块的毛利率稳定在32%左右, 虽然比2011年的高峰值有所下降, 但还算稳定。然而ROE水平将为6.1%、净利润率水平将为9.4%, 均是2007年以来的最低点, 比去年同期下降明显。因此, 房地产行业集中度进一步提升, 强者恒强甚至更强的局面将进一步凸显。

三、未来房地产行业展望

(一) 房地产业仍是国民经济支柱产业

作为国民经济的支柱产业, 我国房地产行业经历了市场化初期、快速繁荣发展、理性调整的过程, 市场规模持续扩大。未来五年, 中国将迎来国民经济和社会发展的第十三个五年规划期。十三五规划建议提出经济保持中高速增长, 到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番, 城镇化率达到60%左右。而房地产开发投资占GDP比重近15%, 其经济规模对国民经济整体贡献较大, 房地产业增速持续高于GDP增速, 将显著拉动整体经济增长。此外, 长期以来, 土地出让金收入是地方政府预算外收入的重要来源, 在财政总收入中占比较高。2014年全国土地出让金收入4.3万亿元, 占政府基金收入的79%, 占全国财政总收入的22%。2015年, 由于房地产市场形势变化和控制土地出让共同促使土地成交大幅下降, 土地出让金收入也出现下滑, 但1~10月土地出让金占财政总收入的比重仍达到14.5%。再次, 房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展, 间接影响整体经济发展。房地产业作为新型城镇化的重要载体, 城镇化稳步推进将促使人口红利持续释放。因此, 在经济稳增长目标下, 房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势, 通过自身发展及其他行业发展发挥拉动经济增长的重要作用。

(二) 业态将从住宅开发销售逐渐偏向商业物业经营

首先是房地产开发企业的重点正在从住宅房地产市场转向商业房地产市场。过去企业的开发业态比较单一, 基本上以住宅为主, 这在当前的市场环境中具有较大的经营风险。随着楼市调控深入, 大量投资投机需求被挤出, 住宅市场容量相对缩减, 其他如商业地产、旅游地产、养老地产等新型业态则空间巨大。未来的房地产产品, 将不仅为了单纯地满足一般性居住, 还将为人们提供旅游、消费等服务, 这都是全新的市场发展机遇。

其次是更多的开发商会在城镇化过程中更加偏向于持有和经营商业物业。城镇化率超过50%以后更多地会向商业物业转移。香港的前七大地产商都用了二十多年的时间, 基本上将持有物业的盈利从20%上升到60%以上, 而卖房子的盈利则缩小到40%以下。我国的房地产市场正在从过去的销售房产, 到现在经营房产转变。住宅及商业物业的持有运营、社区运营、物业管理等运营模式将迎来成熟期。

(三) 房地产衍生金融服务将快速发展