17房地产行业分析报告

17房地产行业分析报告（精选12篇）

17房地产行业分析报告 篇1

【郑州】养老地产最新政策分析、开发运营模式及案例解析实战研修班(5月17)

【课程说明】

 主

办：中房商学院

中房博越地产机构  时

间：2014年5月17-18日  地

点：郑

州

【课程背景】

国务院总理李克强2013年8月16日主持召开国务院常务会议，会议指出，我国是老年人口最多的国家，达到近2亿人，老龄化发展迅速。加快发展养老服务业，既能弘扬中华民族敬老优良传统、满足老年人多层次需求、提高生活质量，又能补上服务业发展“短板”、释放有效需求、催生上千万就业岗位。

要在政府“保基本、兜底线”的基础上，锐意改革创新，发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。

会议要求，各级政府要积极探索以购买服务等方式促进养老服务业发展，财政性资金重点向农村养老服务倾斜，并发挥好对社会资金的引导作用。

放宽行业准入，加强质量、安全、价格等方面行业监管和退出制度建设，开展老年人住房反向抵押养老保险试点，加快培养老年护理、心理慰藉等专门人才，努力使广大老年人安享老有所养、老有所医、老有所乐的晚年生活。

【课程特色】

1、以政策解读为导引，实现开发企业成功获得国家行业的政策与经济最大力度扶持

2、以精彩案例为依托，解读养老养生地产开发中企业取得土地有序开发的成功运营

3、以项目点评为配合，邀请专家与企业家联合研讨双养地产项目开发过程中的难点

4、以沙龙活动为穿插，针对学员自有双养地产地产项目成果进行点评，答疑解惑

【课程收益】

1、快速理解发达国家最先进的休闲度假养生养老地产理念与模式

2、重新科学评估自己所拥有的土地资源属性和企业的开发模式

3、重新决策是否进入休闲度假养生养老地产领域

4、科学决策选择适合自己的差异化开发运营服务模式

【课程对象】

1、从事文化旅游地产投资开发的企业董事长、总裁、总经理、总监、高级经理等高层管理人员;

2、与文化旅游地产相关和感兴趣的管理以及执行人员;

3、文化旅游产业策划咨询公司、相关媒体等上下游企业中高级管理者;

4、政府职能部门领导，设计院从业人员。

【讲师简介】

许老师 ：旅游学者，教授级高级经济师;

天津商业大学硕士研究生导师;

著名的城乡战略与旅游地产规划专家;

旅游产业与区域经济顾问导师;

国内百个城市旅游产业经济顾问;

清华大学房地产总裁班培训导师;

北京大学房地产政府班特约导师;

划设计院(所)技术指导专家;

„„

许教授擅长领域：

文化旅游地产、休闲商业地产、养老养生地产、主题地产。。

许教授研究行业：

文化产业、旅游经济、区域经济、政策解读。。

许教授个人著作：

曾经出版旅游行业专著《靖宇蓝图与中国县域未来》、《新沂旅游产业园区与中国旅游产业经济未来》、《旅游规划与开发》、《旅游地产开发概论》、《余庆旅居农家与中国三农经济创新模式》等五部。曾经出版长篇小说《欲望潮汐》、《河南人家》等两部。

许教授为政府培训过的主题列举：

天津市：《走向国际都市型的旅游规划价值与天津实践》

丹阳市：《区域旅游经济模式与丹阳旅游的创新构想》

天津市：《国家试验区滨海新区旅游产业发展的创新构想》

宜兴市：《城市旅游目的地中原营销策略》

大连市：《旅游经济区发展模式与大连旅游产业发展路径》

常熟市：《“休闲度假产业”模式与常熟之路》

杭州市：《国际休闲旅游目的地标准与杭州旅游产业使命》

江苏省：《“大脚行天下”营销专题讲座》

宁波市：《十二五旅游业的突破路径与行业未来构想》

扬州市：《旅游营销中心发展模式与扬州未来旅游路径》

新沂市：《国家旅游新政与新沂目的地旅游时代》

泰兴市：《黄桥旅游开发格局及运作策略》

新沂市：《旅游产业经济园区发展战略与新沂旅游产业空间格局》

六安市：《旅游产品整合策略及中原营销模式》

北京市：《城市旅游产品开发与市场推广策略》

永洲市：《零陵旅游产业发展构想》

南京市：《秦淮佛教文化与南京城市空间战略》

青岛市：《黄岛经济开发区旅游发展模式与旅游国际化路径》

南京市：《城市旅游目的地的客源营销策略及其应用技术》

郑州市：《旅游产业空间格局及其国际化发展策略》

上海市：《金融危机下上海旅游景区“三地”营销模式与策略》

莆田市：《田园城市功能区开发格局及发展构想》

靖宇县：《县域空间发展战略与中国县域旅游经济未来模式》

廊坊市：《环京津温泉带产业经济模式与开发路径》、靖宇县：《森地利益与旅游发展的新产业融合模式》

廊坊市：《环京津冰雪旅游产业发展格局及开发路径》

盐池县：《区域战略与县域旅游发展战略思路》

长春市：《森林旅游产品与景区开发策略与相关政策》

无锡市：《整合无锡园林景区 推进太湖休闲旅游》

长春市：《莲花山旅游开发方式与长吉一体化道路》

许教授服务过的客户(摘选)：

(一)政府类：

先后为北京市、天津市、大连市、南京市、无锡市、苏州市、杭州市、济南市、青岛市、泰安市、东营市、宁波市、无锡市、秦皇岛市、保定市、承德市、廊坊市、郑州市、焦作市、洛阳市、信阳市、宿州市、丹东市、西安市、汉中市、阿尔山市、铁岭市、宿州市等国内一百余个著名旅游城市的城市战略发展与旅游产业经济的咨询专家。

(二)企业类：

先后服务过万达集团、万象控股集团、泛海国际集团、中南控股集团、香港保华集团、象屿集团、利海集团、联想控股集团、龙顺集团、大连港投资集团、陕旅集团、港中旅集团、中国浩远集团、内蒙古万达集团、泰达控股集团、龙城旅游控股集团、海航集团、泰兴隆集团、博大集团、百事通集团、天房集团、国网新源集团、泰山旅游集团、福兴集团、南山集团、福星科技集团、大唐鼎旺集团、绿叶集团、泛华集团、北控集团、国泰集团、国鼎集团、亚太集团、实力集团、华屹置业等三百余家企业集团。

(三)论坛类：

先后为上海市旅游(营销)论坛、中国住交会旅游城市与旅游地产开发论坛、深圳旅游地产培训、中国风景名胜区论坛、三峡汉丰湖保护与发展论坛、深圳市大鹏湾保护与发展论坛、太湖投资论坛、东陇海战略发展论坛、中国休闲城市发展论坛、凤凰网房地产论坛、清华大学总裁班、北京大学总裁班、清华房地产商会、厦门旅游地产论坛、中国旅游地产北京论坛等60余家论坛(培训)做专题讲座。

【课程大纲】

主题一：养老地产的政策解读与发展建议

1、养老地产及其开发的基本概念

2、目前我国养老机构的现状和缺位

3、养老地产相关政策解读

4、人口老龄化带来市场需求潜力

5、人口老龄结构改变传统养老模式

6、国内外典型养老产业项目对比分析

主题二：对中国开发养老地产的基本认识

产业化的条件

市场整体需求

行业开发格局

行业发展趋势

主题三：目前国内养老地产的开发策略

1、开发前需把握和认识的问题

2、对开发养老地产的风险认识

3、养老地产的理念和开发模式

4、养老地产项目的选址与定位

5、养老地产的营销策划方式

6、养老地产产品盈利能力分析

7、养老地产产品成本控制分析

主题四：养老养生地产的开发运营模式

1、养老养生地产的特征与运营

2、国外典型养老养生地产运营模式

3、国内政府主导型经营管理模式

4、国内专业公司运作模式(案例综合解析)

5、经营管理模式对比分析

主题五：开发养老地产目前面临的问题

1、开发用地价格与政府土地收益的问题

2、市场购买力低与产品档次偏高的问题

3、中国式养老消费与房屋财产继承的问题

4、房地产开发与医疗服务相结合的问题

5、养老优惠政策与养老地产开发的问题

养老养生地产十大难题：

主题定位难;空间选址难;多方盈利难;配套设施难;物业形态难;服务标准难;客源市场难;经营运营难;消费结构难;规模开发难

主题六：养老养生地产八大路径

1、亚健康修复方式

2、家庭单元运营方式

3、政企复合开发方式

4、品牌嫁接经营方式

5、休闲度假运作方式

6、教育培训运作方式

7、才艺演绎综合方式

8、禅修静养生活方式

主题七：沙龙答疑

学员可预先提供项目资料，利用互动的时间由授课老师进行深度交流，解决项目遇到的困惑与难题。

【案例解析】

案例一：北京太阳城国际老年公寓

北京太阳城国际老年公寓位于小汤山疗养区，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里，市内有公交直达。社区周边配套齐全，建有北京太阳城医院、国医堂、文化宫、购物中心、家政服务中心、假日酒店、温泉会馆七大公建设施等。

周边地区现已成为北京高新技术产业和高等文化教育的重点发展区以及北京现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供给基地。

环境优美，太阳城采用现代欧式生态建筑风格，简约大方，通透敞亮。作为低层低密度项目，小区配有水景园林，艺术景观、林间休闲道、喷泉广场等，环境优美。

社区周边有绿色长廊、百里长河、千亩果园、万亩草坪。现代欧式生态建筑风格，简约大方，通透敞亮，建筑形式及外立面与自然环境和谐统一。完全按照健康住宅标准设计施工，户型空间设计，注重生活习惯和人体健康的要求;合理的进深及开间，人性化功能分区。

户型整体精巧实用，功能完善，动静分区，干湿分离，大面宽，短进深，明厨明客明卧，通透采光，空间利用率高。卧室和客厅都带有阳台或是飘窗设计，既保证了采光效果的同时又保证了观景效果。户型的舒适度高，面积方正实用，使用率高。

案例二：上海亲和源

亲和源股份有限公司创建于2005年3月，在上海市浦东新区康桥镇投资近6亿元，建成中国第一个老年人会员制养老社区--亲和源会员制社区。社区占地面积8.4公顷，建筑面积10万平方米。

亲和源会员制社区是在我国人口老龄化程度加剧，养老需求日益多样化的背景下，顺应社会发展及市场经济的规律，以实现健康、快乐的老年新生活为目标而建设起来的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。

社区内无障碍化设计的高标准全配置的公寓楼和生态型的户外环境，为老年人提供安全舒适的居住和活动空间。专业的护理医院和颐养院，功能齐全的健康会所、配餐中心、老年大学，宽敞的图书馆、文体活动室，舒适的茶憩栈、咖啡厅，标准的门球场、迷你高尔夫„„为实现 “健康、快乐”的老年新生活奠定了坚实基础;专业对口、训练有素的“秘书”，视会员为亲人，“代子女尽孝、替父母分忧”，尊重和保护会员的私密、自由，提供最人性化的生活、健康、娱乐领域的照料和服务;引进美国爱玛克、香港美格菲、上海曙光医院等著名的公司和单位，分别提供物业、餐饮、健身、医疗服务，现代服务业融入到传统的养老业，使养老在传统意义上实现了质的飞跃。

案例三：北京太申祥和山庄

太申祥和山庄--太和府是一座典型的明清王府式园林建筑，位于北京西山龙脉的龙泽地区，在地势上得西山拱卫，碧水环抱，藏风聚气，紫气东来，可谓方寸之地，极尽王府古朴神韵，皇家福地俱揽怀中。整座王府建筑群分为府邸、颐养苑、王府会馆三个部分。

颐养苑(太申祥和国际敬老院)是老年人颐养天年的寓所，环湖而建的公寓建筑古朴典雅、恢宏大气。容纳1000个床位的公寓，被分为四个区域。

用“太申祥和，颐养天年”八个字命名的寓所，分别是：颐太居、养申居、天祥居和年和居。园子里，安全无障碍通道为老人提供了行走的便利条件，数百米的连廊一直延伸到『太和府』的最南端，出行更加方便。老人们在这里得到安宁、尊敬和礼遇，享受着家人般的温暖、关怀和爱护。

案例四：燕达国际健康城

燕达国际健康城、位于北京东燕郊，距北京天安门30公里，距北京国际机场25公里。是一座集医、教、研、养老一体化的、超大规模的医疗健康和老年养护基地。

燕达国际健康城总投资共约16亿美元，分两期建设，一期于2010年12月1日开业运营。燕达国际健康城由六大板块组成，即燕达国际医院、燕达金色年华健康养护中心、医学研究院、医护培训学院、国际会议中心、燕达国际医学院。

健康城为确保食品卫生安全，专门建立了蔬菜、米面、肉蛋、饮料等供应基地，并利用现代科技、设置一套科学、严密的检查监控体系，对食品源头、生产加工、流通、消费环节等进行严格的检测、监督，确保食品卫生安全。

为了饮水安全，采用燕山.山脉深层地下水资源，通过处理和检测，达到矿泉水标准。燕郊是一个新兴现代城市，空气质量全年基本达到一级标准。

【课程说明】

【组织机构】：中房商学院 中房博越

【时间地点】2014年5月10-11日 太原(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)

2014年5月17-18日 郑州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)

【培训费用】人民币4880元/人(含讲师费、场地费、茶歇、资料费等)会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

注：预报名课程请到中房商学院官网

17房地产行业分析报告 篇2

随着我国城市化进程的逐步加快, 国民生活水平普遍提高, 住房需求量激增, 导致房地产的投资与销售迅猛增长, 同时, 加上政府对业绩的追求、企业为了实现利润、金融机构对个人信贷消费的助力等诸多因素的共同作用, 我国房地产企业平均规模增长速度非常快, 并形成了在短期内难以逆转的态势。由于房地产企业项目开发周期长, 资金需求量大、资金周转速度慢等自身特点, 就其披露的财务报表来看, 大部分房地产企业所拥有的权益资本普遍偏少, 由此产生的基于高银行信贷比、高企业资产负债率等问题更加突显出整个房地产行业融资结构中存在的问题。因此, 研究分析房地产企业实际融资结构中存在的问题, 探索建立多元化的融资渠道, 从而使整个房地产行业健康、可持续发展成为当前行业内急需解决的问题。

2 房地产行业融资结构分析

不同的融资渠道对房地产企业的要求条件和政策约束不同。其中, 传统融资渠道包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款以及个人住房按揭贷款等;其他融资渠道包括股权融资、房地产信托以及债券融资。

2.1 房地产行业融资结构现状

结合表1可以看出, 2008年至2013年我国房地产行业迅猛发展, 其资金规模由39 619亿元增长至122 122亿元, 增长幅度达208%。我国房地产行业第一资金来源是自筹资金, 占行业资金总额的38%左右。自筹资金成为房地产行业第一资金来源主要是因为个人的住房公积金贷款, 从2008年12月至今, 国家连续上调个人住房公积金贷款利率, 使自筹资金有显著增加, 占比也有所提升;位于第三位的资金来源则是国内贷款 (主要为银行贷款) 。由于近几年房地产行业融资结构不合理、融资过于依赖银行等问题日益突出, 国家陆续出台政策加以调控, 其中2010年10月至2011年7月央行曾连续5次上调贷款利率以试图控制房地产行业对银行贷款的过分依赖。但如此频繁的政策调控所取得的总体效果并不理想, 国内贷款占比由2009年最高的19.66%降至2011年最低的15.24%, 且2012年、2013年有反弹上升的趋势。

数据来源: (1) 2008-2012年数据来自中国统计年鉴; (2) 2013年数据来自中华人民共和国国家统计局网站http://www.stats.gov.cn/

2.2 房地产行业融资存在的问题

(1) 房地产行业融资过于依赖银行贷款, 融资渠道单一。而过于依赖银行贷款这样不合理的融资结构极易产生严重的后果。一方面, 如果央行政策改变, 银行信贷紧缩, 房地产企业就陷入融资困难, 导致资金链断裂;另一方面, 如果房地产行业发生不景气, 房地产企业的市场风险将转变为银行的信贷风险, 进而影响国家的金融安全。

(2) 融资结构不合理导致的高资产负债率。由表2可以看出, 由于改善房地产企业资本结构的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所取得的资金占比微乎其微, 所以大多数房地产企业更依赖于外部借款, 导致大部分房地产企业资产负债率始终高于其他行业。

数据来源:中华人民共和国国家统计局网站http://www.stats.gov.cn/

(3) 房地产企业上市难度大。我国房地产开发企业进入股票市场上市融资的难度一直很大, 这就阻碍了房地产行业融资渠道多元化的发展。截至2012年底, 我国房地产开发企业共有89 859家, 其中在A股市场上市的房地产企业只有118家, 仅占整个房地产企业总数的0.13%。

(4) 政府调控介入过多导致房地产行业市场机制失衡。目前我国房地产企业的融资不是依照市场本身, 而是政府介入过多、过于频繁导致的房地产行业过度投资、房价快速上涨等问题的日益突出。

2.3 针对房地产行业融资问题的建议

(1) 改善国内金融市场的运作模式, 并改善市场的环境、提高市场的运作效率, 从尊重企业融资的内在法则入手去除政府对金融资源的垄断, 形成有效的市场竞争机制。

(2) 着重发展房地产行业融资二级市场, 减少对银行的过多依赖。目前我国的二级融资市场仅处于起步阶段, 并未形成主流模式, 对整个房地产行业的帮助并不明显。所以应进一步发展并完善房地产行业融资二级市场, 以减少对银行的过多依赖。

(3) 等待时机争取上市融资。通过直接上市或借壳上市, 房地产企业可以在短期内获得大量的、长期的、低成本的资金, 而且通过上市融资还可以改善企业的资本结构, 降低资产负债率。

(4) 健全房地产金融法律体系。确保房地产行业的健康、可持续的发展, 要依靠完善的相关金融法律体系。制定颁布专门的房地产金融方面的法律法规尤为必要。

3 结论

本文以2008年至2013年我国房地产行业相关融资数据为基础, 分析了房地产行业融资结构, 推断出目前我国房地产行业融资过于依赖银行贷款, 融资渠道单一;融资结构不合理导致的高资产负债率;政府调控介入过多导致房地产行业市场机制失衡等一系列问题。针对性地提出了改善国内金融市场的运作模式;着重发展房地产行业融资二级市场, 减少对银行的过多依赖;等待时机争取上市融资;健全房地产金融法律体系等建议, 对目前房地产行业融资存在的问题进行优化。

摘要：房地产行业作为典型的资金密集型行业, 融资问题是影响房地产行业发展的关键所在, 合理的融资结构是房地产行业健康、可持续发展的重要因素。针对当前房地产行业的主要融资渠道, 本文通过收集分析2008年至2013年房地产行业的相关融资数据, 直观地展示了我国房地产行业的融资现状及存在的问题, 并对此提出了针对性的优化建议, 以便使企业建立多元化的融资渠道。

关键词：房地产行业,融资,渠道,结构

参考文献

[1]乔旭.房地产融资模式与分析[J].商情, 2013 (3) .

[2]刘勇.房企融资成本创新高, 资金压力骤升[N].华夏时报, 2011-09-23.

[3]肖静.国内主要房地产公司融资结构分析[J].凯银投资, 2011 (7) .

[4]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融, 2011 (6) .

[5]唐小飞, 等.我国房地产上市公司融资约束比较研究[J].宏观经济研究, 2011 (5) .

[6]金文辉.我国房地产公司运行特点与融资行为研究[J].现代管理科学, 2010 (1) .

[7]杨辉.房地产企业融资结构创新分析[J].华东经济管理, 2008 (3) .

[8]易宪容.房地产与金融市场[M].北京:社会科学文献出版社, 2007.

行业分析：水泥、房地产、家电 篇3

申银万国

投资要点：

1、需求将超预期，供给增速下滑。

2、个股首选区域，次选稳定，再选预期反转。

经济复苏显现，行业需求或将略超预期。我们将认为13年水泥需求或将略超预期，原因是：1）宏观：GDP、FAI增速预期略有上调，经济复苏可期；2）基建：在12年基建项目集中批复提供需求重要来源的同时，中国整体来看具有提升杠杆的需求和动力，预计13年基建中性条件下将带来需求约8.9 亿吨；3）地产：2013年二季度整体地产投资增速有望上一台阶，预计13年地产中性条件下将带来需求约8.2亿吨；4）城市圈型城镇化：我们认为城市圈型城镇化的不断深入将在中长期进一步促进城际交通、城轨等基建项目的落实，为行业需求提供长期支撑。

供给增速下滑，区域分化明显，华东最优。12年全国熟料产能增速约为13.8％，较11年增速略有下滑，全年增加熟料供给月1.9亿吨，预计13年新增熟料产能为1.5亿吨。就区域而言，华东边际供需改善最为明显。我们预计13年区域产能新增仅为900 万吨，边际改善明显。

淡旺季切换、节后低库容或引大幅涨价。行业仍处淡季，下游需求明显下降，市场将进入休整阶段，部分地区价格已经接近12年8月底最低水平，盈利进一步下行风险较小。我们认为，由于此次停窑时间同比相对略有增加，企业协同去库存执行力度较强，后续随着节后需求恢复，价格涨幅或将略超预期。

首选区域，次选稳定，再选预期反转。主要推荐公司：海螺水泥（买入）、华新水泥（增持）、金隅股份（增持）、青松建化、祁连山（增持）。我们认为宏观预期提升，水泥板块由于其高弹性，是强周期行业的首选，同时就基本面而言，13年地产、基建需求均有超预期可能性，地方融资平台问题也仍在可控范围，在资金保证前提下，需求同比回升是大概率事件。

房地产：三四处仍处去库存阶段

中投证券

投资要点：

1、一二线核心城市市场火热，房价呈上涨趋势。

2、调控将以局部为主，不会全国扩散调控。

一二线核心城市二手房市场持续火热，反映了需求的旺盛。6个重点城市二手房成交面积环比升2％，同比大幅上升287％。

以北京为代表的一线城市房价呈上涨趋势。本周7城市一手房均价环比多数上涨或持平；同比6个上涨，涨幅10％以上。京、深等一线城市部分城区分区成交均价震荡上行。从楼盘情况来看，临近春节一线京、杭等近期新开盘很少，在售楼盘价格趋涨；二线武汉、南京新盘价格较前期持平或小幅上涨，去化平均约5成。

一线城市可售量吃紧至7个月左右，京、沪、南京、苏州等一二线城市近期新增供应量较少，可售量绝对水平持续下降。京、沪、南京、苏州可售面积较12年底的近期高点分别下降14％、9％、8％、8％。三四线城市平均去化仍在11个月以上，仍处去库存阶段。

本月26日北京两会提出，北京确定调控目标“保持房屋交易量与价格稳定”，提出“对价格上涨过快项目或区域，将联合税务部门完善差别化税收政策，增加交易成本”，具体措施待定。我们认为，在一线城市可售量趋紧，房价呈上涨趋势，而三四线仍处去库存阶段，房地产投资仍处下行背景下，调控将以局部为主，不会全国扩散调控。短期内依然看好全国性开发蓝筹招地、保利、万科、世茂，区域优势公司城建、首开、环球、荣盛、中南、华夏幸福、阳光城、滨江、金科、华业，资源加速释放处经营拐点的泛海尤其值得关注。

家电：复苏确定性增强

国泰君安

投资要点：

1、行业温和复苏，零售增速拐点已现。

2、催化剂较多，潜在超预期因素将持续发酵。

虽然短期上涨使得板块估值相对历史不算很低，但相对市场的估值折价率仍远高于历史平均。

数据表明行业温和复苏的确定性增强，零售增速拐点已现。1）12月空调数据印证复苏，内销出口分别同比增长18％与11％，内销增速持续上行。2）奥维监测显示12月零售受以旧换新翘尾因素影响而显著下滑，形成零售增速底部，拐点确立。空调1月零售保持了较高增长，复苏最为明确。3）预估1月零售与出货均向好，未来增速新低的可能性小。

龙头企业业绩超预期反映“品质升级”效应好于预期，对未来盈利能力的预期还有望改善。1）老板电器（002508）与格力电器（000651）2012年受益于我们提出的“品质升级”增长模式即“销售均价提升＋市场份额提升＋盈利能力提升”。2）业绩超预期受益于原材料低位与美的战略调整，但需求端“品质升级”是关键，高盈利能力的持续性强。3）触发盈利能力超预期的因素仍存在，一季度业绩超预期仍可期待。

催化剂：1）行业数据还将进一步改善，出现新低的可能性较小。2）家电业绩较为确定，可期待四季度和一季度业绩再超预期。3）市场担忧家电下乡结束后的三四级市场，但在节能补贴与城镇化拉动下需求可能超预期。4）新的消费促进政策可能逐步明确，可能包括节能中小家电下乡。重点推荐：1）行业复苏角度，首推空调：格力电器、美的电器、青岛海尔。短期黑电内需或超预期：TCL集团、海信电器。2）盈利能力提升：苏泊尔、老板电器、华帝股份。

农业：3月将迎来一波下调

国信证券

投资要点：

1、二月涨势有限，三月回调压力巨大。

2、农业基本面偏弱以及上涨空间已被部分透支。

通过对07-12年各个时间段分析，我们发现：1、农业板块最晚持有时间截点在2月底，进入3月份农业投资将进入低迷期，不宜在此时间段高配农业板块；考虑到一号文件刺激，今年二月份农业板块仍会被市场炒作。但考虑到农业基本面偏弱以及上涨空间已被部分透支等因素，今年农业板块在二月份涨势有限，三月份回调压力巨大。

2、今年春节前后生猪市场走势也和10年最为接近。从供给端来看，我国生猪存栏量仍然保持在4.7亿头的高位。说明今年猪肉价格持续上涨并非是生猪供应短缺所致，而更多是得益于我国传统肉食品消费观念及季节性消费增长。目前猪价已经向市场发生难以上涨的信号，且临近年关，养殖户抛售现象将加剧，因此我们认为生猪价格在本周已经接近高点，未来下跌将是大概率事件。

3、市场对种子企业一季报预期较高等因素的支持，种子板块从十二月初到现在已经上扬31.70％，而同期农业板块、上证指数同期仅上涨25.71％、18.05％。跑赢幅度已接近10年，而考虑到今年种业基本面要弱于10年，所以未来种子板块继续上扬的空间已不明显4、从12年十二月初至现在，水产养殖板块分别跑赢大盘和农业板块幅度为10.53个百分点、-0.65个百分点，跑赢幅度明显好于11、12年情况。我们认为主要原因在于我们此前所说的预期改善所致以及海冰灾情严重所致。从涨势幅度来看，短期内板块涨势压力较大，我们仍然推荐市场关注2月底3月初水产养殖板块的机会。

房地产市场调研行业分析报告 篇4

由于房地产开发商对市场研究工作的概念比较模糊，对其研究成果的有效性存在一定的质疑，因此，传统市场研究进入房地产市场的历程还需要一段磨合的时间。目前，在整个房地产行业对市场研究的意识并没有得到足够重视，但随着房地产行业经营的不断市场化，市场研究在其经营中的地位在逐步得到加强。具有一定实力和规模的开发商相应成立了市场研究部或其他类似性质的调查部门专门从事与市场研究有关的相关工作。目前开发商已经在行业动态跟踪、相关政策研究方面开展了不同程度的工作，并以此作为项目定位研究的基础。同时，不少开发商与专业的房地产行业代理公司开展了相当广泛的合作。尤其是房地产代理公司目前已经全程服务于房地产开发商项目的开发、定位、策划、销售代理、物业管理等环节。而在消费需求研究、顾客满意度研究等方面，开发商也开始了与市场研究公司之间的合作。虽然在合作过程中，出现了或多或少的问题，但对于市场研究公司而言，房地产行业的研究领域将会成为一个值得引起重视的行业新的增长点。

二、房地产“行业研究”的现状与问题

1.房地产行业对调研的意识不强，需要培养

就目前房地产行业在市场研究领域的现象来看，主要有以下几方面的特点：首先，整体行业注重国家宏观政策以及城市规划等方面的研究，并以此来指导投资的方向;其次，开发商对供应市场以及重点竞争对手的研究相对重视，而相对忽略消费需求的研究;再者，规模比较大的，而且具有一定现代化管理手段，重视市场化运作的开发商，在市场研究方面投入了更多的精力、资金和时间，并初步形成了一套比较完整的数据资料库。

从整体上看，房地产开发商对市场研究的意识是比较淡薄的`，造成这种状况的原因主要有以下几个方面：整个行业的市场化运作历史比较短暂，主要凭借经验而非科学的决策体系实施管理与经营;目前，来自于房地产的市场供应研究、竞争研究以及区位市场研究需求比较多，而开发商对来自于消费者的信息关注程度相对不足;同时，作为市场研究公司而言，还没有形成比较成熟实用的研究方向与服务，这对于开发商的调研需求促进力度不足，另外行业项目的策划与开发更多是通过策划、销售人员的经验和创意来实现，并以引导消费为导向，这也造成了房地产市场研究缺乏的重要原因。

2.调研公司缺乏对房地产行业知识的了解

房地产行业的特殊性和复杂性，导致市场研究公司的研究人员对该行业深入了解存在困难，因此对其的认知是相对肤浅而有限的。

研究人员由于缺乏对房地产行业知识的充分了解，因此，在与房地产开发商的合作过程中很容易导致沟通上的障碍。研究人员对理解开发商的需求方面存在着一定的困难，体现在对项目的理解、研究方法的采用、研究对象的选择、问卷的设计、最终研究成果等方面，都很难达到与房地产行业特点的结合。

3.调研公司从具体项目中比较被动的积累研究经验

正是由于房地产开发商的市场研究意识还未被唤醒，对市场研究公司的依赖性并不强，因此来自于该行业的市场研究需求并没有引起市场研究公司的重视。

目前，市场研究公司还没有主动的关注房地产行业市场的发展，更多是依赖具体的房地产市场研究项目，比较被动的实现行业经验以及研究经验的积累，效果缓慢。

现在市场研究行业的发展趋势是专业化和咨询化，而咨询化的发展是基于对特定行业的充分了解，并且专业化通常也是通过依附于对某特定行业的熟知来体现。因此，如果市场研究公司希望进入房地产行业的研究领域，则需要充分了解该行业的特点。

三.市场研究在房地产行业中的应用

1.前期

这一阶段的研究成果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的研究方向相对比较宏观，主要有：

(1)宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城

市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析了解房地产市场的现状及动态。相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。

(2)房地产产品研究：

在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。

区域市场分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。

楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。

(3)消费需求趋势研究：

主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的研究，这些研究将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。

(4)品牌研究：

在房地产行业发展还不是很正规，以及消费者对开发商认知程度比较肤浅的情况下，品牌形象的塑造会为产品销售带来积极的促进作用。房地产开发商正逐步重视品牌的建设，而品牌研究将成为品牌建设的基础。

2.中期

开发商在购置土地之后，需要进行相应的项目开发。次阶段开发商的主要工作环节包括：具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。

(1)项目定位研究：

考虑具体楼盘项目所处的区域，通过对消费者置业消费需求的研究，结合周边竞争项目的研究和区位特征研究，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。

(2)消费需求研究----了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯，结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分，并确定各细分市场的规模。

(3)竞争楼盘研究----了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素，为特定将建楼盘的定位提供参考依据。

(4)产品测试研究：

在项目定位之后，目标消费人群趋于明朗，该阶段的市场研究应当侧重于项目细节方面的研究，针对特定将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行测试。具体的测试内容主要包括：1、社区配套设施与功能需求测试;2、建筑类型与容积率之间的匹配关系;3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯;4、对装修的意见与个性化实施;5、朝向/采光与居室功能之间的关系;6、特定需求的价格定位研究等等。

3、后期

(1)楼盘媒体宣传分析：对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计，可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为竞争研究的有力补充。

(2)销售现场研究：

主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有：

1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道;

2、看房者所处购房的阶段，以及看房行为与习惯;

3、楼盘评价以及与竞争产品对比;

4、对销售中心以及人员的评价;

5、看房满意度研究等等。

(3)销售监测：

随时对销售现场的潜在消费者，以及的消费者收集相关的信息，并定期进行必要的回访，同时进行有效的统计分析，开发商将能准确地掌握客户的反馈信息，销售成功状况、销售周期等重要数据，通过纠正不理想的工作内容，减少客户的流失。

(4)业主满意度研究：

现实业主的居住状况，在一定程度上将会影响到具体楼盘以及开发商的声誉，因此，提高现实业主的居住满意程度，将会为开发商良好的品牌形象、提升消费者美誉度与忠诚度，并带来有效的销售业绩。该项目方向主要是了解消费者对开发商、特定楼盘以及物业等方面的满意程度。

就目前的房地产领域，作为客户方，房地产开发商对市场研究意识不强，并且缺乏对市场研究公司运作方式和研究技术的理解;作为服务提供商，诸如部分专业的房地产代理公司已经在该研究领域方面捷足先登了一步，并在房地产领域担当着全程顾问公司的职责，同时该类性质的公司

具有着良好的关系背景，在利用资源方面拥有得天独厚的优势。因此作为传统的、专业的市场研究公司在进入房地产研究领域方面存在着相当程度的困难。

房地产行业纳税风险因素分析 篇5

近几年来，房地产行业作为重要支柱，由于其有资金需用量大、工程周期长、施工流动快、项目多样化和涉及税种多、情况复杂等成为人们关注的焦点，由此房地产开发过程中的各个环节均也可能存在各种涉税问题，给税收征管带来一定难度。经过对房地产行业的专项检查，经过认真分析、梳理、总结、归纳其存在的典型问题和税收风险点，剖析纳税人逃避缴纳税款的主要途径和采用的主要方式方法。提出了如何加强房地产税源监控、防范税收流失风险的管理建议，为房地产税源管理提供参考依据，实现稽查与管理等税收业务活动的积极和有效互动。

一、房地产行业涉税问题的主要表现

（一）未按照税法规定确认业务收入

1、房地产开发企业将预收的房屋定金、诚意金、房款、保证金等预收性质收入通过“其他应付款”科目进行核算挂往来账，不结转收入，不进行纳税申报。

2、房地产开发企业用开发产品抵顶材料款、工程款、银行贷款本息等视同销售行为不计收入，不按规定开具正规发票申报纳税。

3、房地产开发企业以房换地、以地换房及合作建房等应核定应纳税额的情形而未及时核定，或者未准确核定。

4、房地产开发企业将销售的地下室、车库、停车位和阁楼部分取得的价款单独开具收款收据，未实行开票缴税的税收征管方式，不计销售收入，从而少申报纳税。

5、房地产开发企业以银行按揭方式销售开发产品，其首付款应于实际收到日确认收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现，而房地产开发企业在取得银行按揭贷款时，不按照规定及时足额结转收入，滞纳税款。

6、房地产开发企业在开发新房中利用旧房拆迁补偿，不申报回迁户的回迁面积，只就回迁户的扩大面积部分申报纳税。按税法规定：房地产开发企业采取回迁形式销售，应按加上扩大面积之和向税务机关申报纳税。

7、房地产企业取得财政补贴或其他形式的营业外收入通过“其他应付款”科目进行往来，以达到逃避申报缴纳企业所得税的目的。

8、房地产企业在财务核算中往往将利息收入作冲减财务费用处理，未直接记入收入，在申报缴纳企业所得税时，未将财务费用中的利息收入进行归集，申报缴纳税款。

（二）虚增成本费用，少申报纳税

1、部分房地产企业合同和立项书混乱，未分清项目，将完工与未完工的项目混在一起，故意造成完工项目成本虚增。

2、部分房地产企业将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费、开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转让的配套设施、自用房产、出租房产等，增加销售成本。企业自用房产计入对外销售商品房成本，而未将自用房产开发成本从“开发产品”转到“固定资产”，造成成本虚增。

3、多列利息支出。房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象，完工前发生的借款费用计入开发成本，完工后发生的计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

4、部分房地产企业存在白条入账现象。用白条支付材料款、工程款、土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本。有收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用等现象。

5、部分房地产企业列支与本企业经营活动无关的费用，如应由股东个人支付的费用（一些家庭用品）混于企业费用中。

6、部分房地产企业人员工资、培训费、广告费、业务招待费超标准列支，造成多列费用。

（三）未按规定足额预缴和及时清算土地增值税

1、部分房地产开发企业未按照销售收入足额预缴土地增值税；

2、部分房地产开发企业混淆普通住宅与商用房、别墅收入，将应适用高税率的商用房、别墅收入按照低税率的普通住宅收入预缴土地增值税，造成少预缴土地增值税。

3、部分房地产开发企业达到土增税清算标准，不能及时进行土地增值税清算，照成很大的税收隐患。

（四）城镇土地使用税计算不准确，少申报纳税。

按照税法规定，房地产开发企业城镇土地使用的开始时间应从受让方从合同约定交付土地时间的次月起计算，即土地出让合同规定交付土地时间的次月，而房地产开发企业按照取得土地使用证的时间缴纳土地使用税，通常取得土地使用证的时间要晚于签订土地出让合同确定的交付土地的时间，从而少申报缴纳城镇土地使用税。房地产开发企业出售商品房土地使用税的结止时间应为对售出的商品房，向购房户办理产权转移手续时，其商品房占用范围内的土地使用权一并转移，则土地使用权转移至购房户所有，房地产开发企业不再缴纳土地使用税。而有的房地产开发企业在与购房户签订了购房合同，购房户尚未办理产权转移手续时，即核减了商品房占用范围内的土地使用税，少申报城镇土地使用税。

（五）未按规定申报缴纳房产税。

部分房地产开发企业自用已开发竣工的商品房，使用自身经营用房,如售楼部等往往被忽视而未申报缴纳房产税。出租房屋收取租金收入,未申报纳税。房地产开发企业将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入不计或少计收入，不申报或少申报纳税。

（六）印花税应税项目申报不全，少申报纳税。

房地产开发企业存在土地出让合同、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、房屋销售（预售）合同、银行借款合同、购销合同、实收资本、资本公积金增加等项目未按规定申报缴纳印花税。

（七）个人所得税缴纳账实不符。

部分房地产开发企业的老板和股东，账面上反映每月取得收入与他们的实际收入相差甚远，申报纳税不实。销售人员的人数以及提成工资奖励等未纳入工资管理。

（八）房地产开发经营业务中涉及大量甲方供材现象。

如钢筋、电缆、门窗、瓷砖等大宗建筑材料及电梯等设备，在账务处理上直接以自购材料取得的货物发票作为核算有关成本、费用的原始凭证，自购材料无需同施工方进行账款结算，也未取得建筑业发票，造成施工方逃避缴纳建筑业税收的问题。

二、房地产行业管理建议

（一）强化税收日常管理，夯实房地产税收管理资料。

要建立健全房地产企业基础管理资料的制度。从土地取得、项目立项、工程招标、开发面积、工程预算，商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料，实行“分户式”建档，应对房地产企业的税务登记，纳税申报，税款征收，发票管理，税源监控，税源分析，情报交换，信息采集等进行全程跟踪，实施“一体化”管理。要严格落实分项目管理的制度。要按工程开发项目进行纳税登记，建立纳税台账，同时制作商品房布局一览表，内容包括房产类型、房产性质、项目名称、地址、楼座号、单元、房号、结构、房型、面积、预售情况等。企业每销售一套房屋后，及时在一览表中注明已售，实行动态管理。

（二）坚持以票控税，严格销售不动发票使用和管理。

1、加强辅导和服务，引导纳税人按规定取得和使用销售不动产专用发票，严禁纳税人使用自制收据取得收入。对房地产开发企业取得销售收入，不按规定使用发票的，一律按《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定进行处罚。

2、加强社会宣传，让社会各界充分认识销售不动产发票是保护业主权益的重要保障及今后办理有关税收事宜的重要凭证，提高业主主动

索取发票的意识，保护税基；

3、规范发票检查、发票验票，通过打击发票违法行为、加强数据监控，提高纳税遵从、增强税源管理的有效性。

（三）严格执法，确保税收政策执行到位。

1、坚持土地增值税预缴制度，严格按照税收政策对土地增值税进行预征。并严格把握土地增值税清算条件，对达到清算标准的开发项目，必须及时进行土地增值税的清算。

2、强化房地产企业城镇土地使用税的计税方法及申报缴纳管理。

3、对产权转移书据、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、土地使用权取得环节等纳税人必须涉及的印花税目，在管理环节应当辅导全面，确保印花税的应税项目应征尽征。

4、提高纳税遵从，增强扣缴义务人履行法定扣缴义务的观念。同时强化对房地产开发企业个人收入的监控，对开发成本、开发费用中的票据严格审核，检查是否存在以其他名誉或方式发放个人收入的问题；对利润分配账户进行审核，检查是否存在利润分配账户发放个人收入；对往来账户进行审核，检查是否存在通过往来账户发放个人收入的情况。

（四）做好与国税、财政、国土、规划、建设、房管等部门的协作，增强信息传递。

要争取县政府的大力支持，协调相关部门，强化日常信息交流和情况通报，形成有效的税源控管体系。

（五）建立数据信息监控，提高信息管税水平。

1、全面掌握房地产项目的立项、开工等基础资料，依托开发进度控制税收总体情况；

2、依托销售合同签订情况，动态掌握销售情况；

3、进行实地核查房产销售或者使用情况，及时比对财务状况，分析和查找少计收入、不计收入的疑点线索。

4、取得各税种的数据监控信息，准确计算各种情形下的应纳税额，比对纳税人申报纳税信息、财务数据信息、发票使用信息和登记基础信息等，实现数据监控。

（六）加强税收政策的宣传落实。

房地产行业的SWOT分析之 篇6

一、商业地产迎来发展的黄金期

2010年岁初，房地产紧缩型调控拉开大幕，关于“遏制房价过快上涨，抑制投机性需求”的调控政策密集发布，受此影响，住宅市场观望情绪明显加重。而受新政影响较小的商铺投资人群，却有明显增多的趋势。相比高位运行的住宅市场，尚处在起步阶段的商铺地产迎来了绝佳的发展契机。

未来我国商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的“黄金十年”即将来临。而我国城市化的不断推进和国民消费能力的不断提高，零售业将稳步增长，从而将持续推动我国商铺地产的稳健增长，预计未来五年（2011-2015年）商业营业用房投资额将维持快速增长势头。

二、保障住房受政策影响开始蓬勃发展

2008年11月，住房城乡建设部按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，提出2009年至2011年三年间，通过投资9000亿元，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房。这对参与保障房建设的地产公司及上下游产业链而言都是一个良好的契机。一方面，参与保障房建设的房地产企业可以获得部分利润，另一方面也可以通过保障房的建设来提高自己的社会声誉和影响力。天量保障性住房计划将是地产商们在宏观调控背景下生存发展的新机遇。

三、创新融资为房地产企业带来新血液

面对银行信贷、股市融资、债券融资等传统融资渠道受限，房地产上市公司积极争取拓展融资渠道，通过不同融资方式缓解资金压力，维持企业的资金水平，房地产上市企业融资创新成为新趋势。

例如房地产投资信托基金，一般是以股份公司的形式出现，通过发行股票或收益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款的投资。中小投资者通过房地产投资信托基金的方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。

我国房地产行业融资渠道分析 篇7

1 我国房地产企业融资问题分析

1.1 过分依赖银行贷款融资

下表反映的是2010年至2014年, 我国房地产开发企业资金来源情况。由下表可以看出, 目前我国房地产开发企业资金主要来源于国内贷款、利用外资、自筹资金以及其他资金等。

数据来源:根据我国统计局发布有关数据整理

从上表我们可以看出, 在我国房地产企业的融资过程中, 银行资金所占比重最大, 其中所占比重较大的是其他资金, 其他资金主要包括定金及预收款以及个人按揭贷款, 这些资金中的大部分都是来自银行, 是银行向购房者发放的个人住房贷款。我国房地产企业通过直接或间接银行信贷的形式融资占总融资约60%左右的比重, 而房地产行业的平均负债率也均在60%以上。过高的资产负债率不仅影响房地产企业的融资能力, 还会产生较高的财务风险, 使企业陷入财务困境。

1.2 资金结构不合理

在我国房地产企业的发展过程中存在资金结构不合理的状况, 主要表现为短期资金较多, 长期资金不足。而房地产行业属于资金密集型行业, 且房地产项目开发的运作周期比较长, 通常而言, 房地产项目开发建设至少需要3年, 开发过程中还需要大量的资金, 而且项目开发规模越大, 其占用时间越长, 如果不能保证整个项目开发周期的资金链完整, 就容易造成资金的周转不灵, 从而出现财务危机。

1.3 境外资金利用率低

由上表可以看出, 外资占房地产企业融资来源比重极低, 就2014年来看, 仅占0.52%, 最主要的原因是由于我国还没有全面开放外国投资者对我国境内房地产行业的投资以及房地产金融市场的不成熟。如果我国境内的房地产企业想要获得境外资金的支持, 只有通过企业境外上市或境外开发商直接投资。由于相关政策的限制, 使得外商的投资资金较少, 所以外资利用率较低。

2 优化我国房地产企业融资的对策建议

随着城市化进程的加快以及我国国民经济的快速发展, 房地产企业的发展前景不可限量, 但是日趋严格的宏观经济调控政策给我国的房地产企业带来严峻的考验。为促进我国房地产企业的健康发展, 提出以下三个方面建议:

2.1 改变融资渠道单一状况

房地产企业的所需的资金投资回收期较长, 如果在当今资本市场使用单一的融资渠道, 已不能满足企业的资金需求。房地产企业要积极尝试新的融资渠道, 建立多渠道的融资模式。目前还有很多房地产企业单纯依赖银行信贷来筹集资金, 这样不仅不利于企业的发展, 还会加大企业的财务风险。我国房地产企业可以银行贷款为主, 以发行债券融资、上市融资、房地产信托融资以及房地产基金融资等多种融资渠道相结合的融资体系, 从国内外资本市场取得资金。

2.2 调整资金结构

房地产企业可通过银行贷款、发行债券、上市融资、房地产信托融资以及房地产基金融资等多元化融资渠道获取资金支持, 通过银行贷款和发行债券获得短期资金支持, 通过上市融资、房地产信托及房地产基金获得长期资金支持, 这都是可借鉴的方法。

2.3 积极引入海外融资

房地产企业可以通过发行债券的方式进行海外融资, 这样既有利于筹集资金, 又有利于开拓海外市场。因此对于符合海外融资条件的房地产企业, 可以根据企业自身的条件, 积极寻求海外融资, 海外融资能在一定程度上缩减房地产企业的融资成本, 更重要的是为房地产企业拓展海外发展空间。

摘要：房地产行业是我国国民经济的支柱型产业, 其发展关乎国计民生。在发达国家的房地产金融市场中, 房地产企业融资模式的多元化为其发展提供了有力的资金保障。但是, 我国房地产企业的融资渠道仍然存在一些问题。文章对我国房地产行业的融资问题进行分析, 提出我国房地产企业应改变融资渠道单一化状况、调整资金结构、积极引入海外融资等建议, 以促进我国房地产行业的健康发展。

关键词：房地产行业,融资渠道问题

参考文献

[1]黎天祥.我国房地产行业融资问题研究[J].现代经济信息, 2015 (19) .

[2]李慧.房地产企业融资模式及运营管理策略[J].时代金融, 2013 (33) .

行业分析：医药、通信、房地产 篇8

投资要点：

1、外资药企在中国超国民待遇逐步取消。

2、社会事业改革提速，医疗服务市场化有望更进一步。

5月22日，瑞士罗氏制药杭州办事处被立案调查，或涉商业贿赂。从去年的GSK涉贿事件到今天的罗氏事件，外资药企连续被查，加上对国企使用咨询公司的限制，反映除了外部政治环境的变化对医药行业的影响。相关外资药企案件的处理，最终会落实到对外资药企在中国超国民待遇的逐步取消。

日前，国务院批转国家发改委《关于2014 年深化经济体制改革重点任务意见的通知》，提出“提高服务业发展水平，让人民群众像选择商品一样有更多的服务可选择”，健康服务业是其中重点任务之一。

国家战略上，推动改革、强化市场在资源配置中的主导作用之风将持续推进。医疗服务作为医疗保健板块最后一块非市场化的领域，将持续地走向放开，医疗服务板块在未来若干年内，将持续地享受改制红利。推荐1）发展模式清晰，内生式发展动能充足的专科连锁医疗企业，例如爱尔眼科；2）外延式发展战略清晰、医疗管理水平和人才准备就绪的企业，将受益于综合性公立医院的改制红利，例如信邦制药、开元投资、金陵药业；3）受益于医疗服务领域大发展的相关企业，关注和佳股份。

通信：毛利率持续回升 国产化成必然趋势

投资要点：

1、 毛利率持续回升，公司业绩逐步改善。

2、 通信芯片国产化将成为必然趋势。

今年一季度以来，通信行业向相关公司毛利率持续改善，业绩呈现增长趋势。以中兴通讯为例：公司2014年一季度实现营业收入190.53亿元，同比增长5.51%；实现归属于母公司净利润6.22亿元，同比增长203.51%。基本每股收益为0.18元。又如星网锐捷：2014年第一季度，公司实现营业收入5.06亿元，同比增长22.97%；公司实现归属母公司净利润950.45万元，同比增长37.11%。

近年来，通信产业国产化将是信息安全发展大背景下的必然趋势。通信芯片方面，基于目前国内4G专利份额接近1/4的优势，有望在4G芯片领域改变过去的态势。另外，数据通信设备作为通信环节中重要一环，将是国产化主战场。目前在我国数据通信业中，思科占据着绝对垄断的地位。一旦行业出现国产化的要求或者趋势，中兴、华为将率先受益。

预计未来通信产业国产化进程将进一步加强，建议全面超配行业，重点关注：（1）中兴通讯，受益4G 推进以及国产化进程，目前已有所斩获；（2）企业级数据通信产品提供商：例如东土科技、星网锐捷等；（3）通信芯片领域提供商：推荐大唐电信。

房地产：国内楼市利好复苏

投资要点：

1、 按揭利率有望下行，将推动楼市复苏。

2、 二线城市限购出现松动。

在央行住房金融服务会议中，明确要求各银行支持首套房按揭。目前，建行、中行、工行等主要银行均已安排了按揭贷款额度的增加，预计增加的按揭贷款额度在800亿左右。随着按揭额度的逐渐恢复，目前首套房利率上浮的情况将得以缓解，未来首套房按揭贷款有望重回基准甚至以下，将降低刚需的购房成本，提高购买力并推动观望性需求入市，从而带来楼市销售的逐步复苏。

同时，二线城市限购政策已开始松动。虽然二线城市放松限购并不能在根本上促进销售增长，但可能在2-3个月内可因为改变预期而带来一部分需求释放，从而稳定二线城市对楼市前景的预期，有助于当前销售的止跌企稳，从而起到锦上添花的作用。

信贷定向宽松将推动销售复苏，地产板块反弹可以持续，建议积极参与。由于按揭利率有望适度回落以及二线城市限购松动，此次地产反弹不仅仅是政策预期，而是在基本面支撑下的一次可持续的中等级别的反弹，后续仍有空间，建议积极参与。优选龙头及优质高弹性公司。万科是首选标的，此外，保利地产、华夏幸福、世联行等也是优选标的。

家电：高温天气刺激行业发展

投资要点：

1、“领跑者计划”提出，利好家电龙头企业。

2、国内高温范围持续扩大，暑热天气有望刺激空调销售。

5月26日，国务院办公厅印发《关于2014-2015年节能减排低碳发展行动方案的通知》。其中，在积极推行市场化节能减排机制中提到“实施能效领跑者制度”。目前 “领跑者计划”相关补贴方案拟以选定的高能效产品作为基准，选取符合基准的企业或产品进行补贴，拟选定空调单品作为试点。潜在“领跑者计划”补贴政策有利于推动家电产品结构升级，成为家电板块盈利能力提升的新催化剂，与行业目前弱化规模、侧重结构升级的趋势一致；潜在“领跑者计划”无论最后是补贴企业还是补贴产品，均利好技术领先的龙头企业和上游核心零部件企业。

另外，空调旺季销售状况与天气暑热变化正相关性强，从长期看保有量较成熟市场仍有提升空间。今年1季度以来，重点龙头公司安装卡结算增速约20%，销量增长受渠道铺货拉动，库存水平合理，目前行业从库存积累期逐渐进入旺季消化期，如果暑热天气（35%以上）可以持续1周以上，利好渠道库存清理，下半年销量增长提供空间。

17房地产行业分析报告 篇9

一、考核方式：论文考核

二、备选题目

论房地产估价方法，可以在市场比较法、收益法、成本法及假设开发法中任选一种，或几种方法结合使用。

三、论文撰写要点

1.正确选取案例。

个人对评估方法的理解比较透彻，所选用的方法能够在实际中有比较广泛的运用范围，论文结果具备一定的实用价值。

2.计算不出现错误。

3.对个人出具的评估结果的客观性有比较有说服力的解释，能够让读者能够认同论文的结论，无论是定量或定性的结论。

四、评分标准

1、论文结构完整，具备对选用评估方法原理的解释、适用范围及原则的说明，以及对操作过程中各步骤的表述，最后应用具体实例对所选用的方法进行说明，得出最后的评估结果。

2、方法运用正确，无违反客观原理的表述，结果基本吻合现状客观实际。

3、论文词语表达清晰、流畅，无错别字，段落划分得当，文章格式符合常规表达方式（包含标点符号运用正确、段落开头空格等，字号统一采用四号字，字体采用宋体字或仿宋字）。

4、能提供一篇完整的评估报告的论文可以提高一个档次计分。

5、上课考勤、平时作业、课堂练习、课堂提问作为最后评分考虑因素，结合论文成绩评定最后成绩。

五、要求

1、基本概念的解释。

2、运用范围、基本原理、操作步骤、或者是计算公式的说明。

3、具体的案例。

17房地产行业分析报告 篇10

目前在房地产市场上，大大小小、林林总总房地产的代理行不下千家，随着房地产行业大环境的影响以及相互激烈的竞争，房地产代理行业无疑面临着大浪淘沙、重新洗牌的局面，打造具有品牌竞争力的代理行，建立可持续发展的企业，提供更加专业的服务是房地产代理行现在以及未来最核心的竞争优势。了解企业人才缺口，打造有竞争力的人才队伍，是企业立于不败之地的关键所在。

一、人才“高流动”引发的缺口

房地产代理行业是在巨大的利益驱动面前是浮躁的，“人才的高流动率”在地产行业不是什么秘密，房地产销售的高回报率让公司的员工在项目的空档期不会安于等待，加上近几年地产行业的发展迅猛，工作机会的增加，人才的过于频繁的流动已经成为一个不争得事实，房地产代理行业稍具竞争力的人才的培养需要至少2-3年的培养期，这类人员的流失，无疑对公司的可持续性发展是有影响的。

对策要点：（1）建立合理、具有市场竞争力的薪酬福利体系；（2）建立员工与企业发展紧密相关的激励机制；（3）加强横向与纵向的有效沟通，掌握员工发展动向；（4）尊重和激励人才，建立员工企业内良好的职业发展通道；（5）建设更具特色和竞争力的企业文化；（6）了解企业内员工梯次，正确区分人才的合理流动与非正常流失。

二、专业人才的紧缺

获得更加“专业”的支持是开发商选择房地产代理行的主要原因，无疑房地产代理行获得开放商信赖的重要因素在于：对资源的整合能力、对项目的操控能力以及营销策划能力，一个专业的代理行往往能够弥补开发商对房地产专业技能的缺陷，带给开发商意想不到的利润空间。但随着开发商的逐渐成熟、专业能力的逐渐提升以及房地产销售市场的日趋激烈的竞争，开发商对代理行的专业能力提出了更高要求，“专业”人才的紧缺随着这样变化逐渐凸显出来，这种“专业”的概念更加全面，代理公司品牌的提升需要更加复合型的专业人才。弥补目前的专业人才队伍的缺口，是房地产代理行急需解决的问题。

17房地产行业分析报告 篇11

投资要点：

1、 住宅价格环比下降，销量开始逐渐回升。

2、 政策放松趋势未变，限购放松加速。

7月份百城住宅价格指数环比下跌0.81%，跌幅较上月扩大0.31个百分点。同时同比涨幅继续回落1.76个百分点，至4.72%。而成交量方面，全国31个重点城市7月份日均成交套数环比上涨7.4%，一线城市环比上涨19%。其中杭州表现抢眼，环比同比分别上涨47%和17%，在数月降价促销刺激下销量开始回升。

另外，行业政策放松仍在加大，其中适度松绑限购的城市数量仍在扩容。限购的放松使前几年因限购而无法实现购房的人群能够实现置业，这将释放出部分购房需求。这部分需求的释放能立刻加入到购房的队伍中，将对商品房销售起到较好的积极影响。

从目前情况看，政策、销量以及同比数据都在朝有利房地产行业的一面发展，这三因素都将推动房地产股的进一步上升。这三大因素的互相叠加效应更为看好，政策放松推动销售的回升，而销售的回升带来人们对市场的信心会更好引发市场的平稳回升。

建议关注：一是万科、保利、招商等龙头企业；二是关注区域性的投资机会，重点关注以华夏幸福、荣盛发展和金融街为代表的京津冀经济圈内公司。

造纸：行业景气度回升

投资要点：

1、 上游原材料价格维持低位，纸价获得支撑。

2、 淘汰落后产能提升行业景气度。

今年上半年，微刺激政策效应显现，二季度及之后的经济数据出现积极地变化造纸业与宏观经济走势和居民消费密切相关，经济回暖将拉动行业需求增长，近几月造纸行业需求随宏观经济走势稳健回升。从纸价来看，行业供需有所改善，纸价逐步获得支撑，总体呈缓慢回升趋势，短期以走稳为主。

上半年，纸浆和废纸价格均处低位。全球纸浆需求同比下滑，未来纸浆价格将维持稳定或温和下滑；由于造纸行业内部限产自救，产能整体收缩，加之从12年底行业的去库存效应，行业下游需求逐步恢复，行业的供需情况有所改善，纸价逐步获得支撑。但由于目前来看，下游的复苏有限，行业产能调整没有到位，纸价应该是缓慢回升的长期趋势，短期以走稳为主。

同时，造纸行业逐渐淘汰落后产能，一方面缓解供需矛盾，另一方面提升行业整体效率。上半年工信部公布的首批名单中造纸行业淘汰落后产能目标为400万吨，目前完成量已达383.79万吨，有望超额完成首批落后产能淘汰目标，切实缓解行业的供给压力。

目前，行业景气度正处于缓慢抬升的阶段。推荐：山鹰纸业、中顺洁柔、恒丰纸业。

有色金属：稀土收储提振市场

投资要点：

1、电解铝企业部分开始复产，铝产量或明显增长。

2、“百亿稀土收储计划”正式拉开帷幕。

2014年7月，上半年停产的电解铝企业部分开始复产，同时上半年投产的电解铝新产能逐渐放量，计划下半年投产的电解铝企业也在7月准备启动新产能。据安泰科统计，2014年7月份我国原铝产量233万吨，折年率产量2，830万吨，环比增长4.3%，同比增长15.7%；初步预计8月份原铝产量将环比增2%，同比增长16.3%。下半年的总体趋势将是电解铝供应增速加快，市场的缺口将逐步缩小的过程，但8月市场仍然暂时处于短缺状态，对价格有一定的支撑作用。

同时，自去年7月份就传言的“百亿稀土收储计划”于7月31日正式拉开帷幕，本次收储总量为10，000吨，所有产品将于年底交齐，收储量与市场预期基本一致。此次收储重稀土的占比大大增加，而其中最主要的品种氧化镨钕的溢价最低，但重稀土溢价相对较高。预计收储对重稀土价格推动将更为明显，但轻稀土由于溢价不多估计涨幅有限。

建议关注：宝钛股份，东方钽业，云铝股份。此外，由于近期稀土行业的政策面又趋活跃，而包钢股份逐渐转型为稀土资源企业，值得关注。

风电：海上风电发展超预期

投资要点：

1、上半年风电容量加快提升，风电并网进一步改善。

2、海上风电发展或超预期。

2014年上半年，全国风电新增并网容量632万千瓦，累计并网容量8277万千瓦，同比增长23%，这延续2013年的增长势头，保持20%以上的增速。同时，2014年上半年，全国风电弃风电量72亿千瓦时，同比下降35.8亿千瓦时；全国平均弃风率8.5%，同比下降5.14个百分点。从2012年以来，弃风率呈现大幅下滑趋势，随着后期特高压继续大幅推进，即使在风电新装机容量大幅增长的同时，弃风率仍能够保持稳定下滑。

另外，年初的全国能源工作会议上提出，2014年风电新增装机容量目标为1800万千瓦（18GW），相对2013年增长达到11.88%，低于去年24.14%的增速。由于风电行业目前发展环境相对转好，最终增速应高于该目标，此外随着海上风电标杆电价出台，海上风电装机容量快速提升将大大提高2014年风电新增装机容量数，预计增速或超过20%以上。

房地产行业用钢分析及预测 篇12

2011 年中国粗钢的表观消费量已经超过了6.6 亿吨, 其中房地产行业直接消耗的粗钢占比41%, 另外基础设施用钢中有相当一部分是用来给房地产行业建设相关的配套的设施, 综合起来看, 中国房地产行业直接和间接消耗的钢材占到了全年粗钢表观消费量的半壁江山。因此, 房地产行业形势的发展在很大程度上决定了中国钢铁行业的发展。对于中国钢铁产业链, 从上游铁矿石、到中游的冶炼压延, 下游钢铁制品业等企业对于未来的发展更加关注房地产业的走势。本文以人口增长和人均住房面积增长作为预测房地产行业钢材消费的自变量, 结合中国房地产面积用钢单耗的变化, 以经济平稳发展为前提进行预测。

1 2005~2011 房地产用钢分析

1.1 房地产行业用钢规律分析

房地产行业用钢量从2005 年近1.1 亿吨增长到2011年的2.71 亿吨, 6 年间增长了2.45 倍, 年复合增长16.32%;同时, 房地产行业用钢量占总的钢材消费量比重从42.46%下降到37.43%, 从历史运行轨迹上看, 房地产行业用钢量占钢材总消费量比重虽有反复 (2004 年到2011年这八年间基本围绕着40%的水平小幅波动) 但占比逐渐降低的趋势是确定 (图1, 图2) 。

增速情况, 房地产用钢的增速波动明显, 主要还是受宏观经济形势和政策的影响, 2008 年受“次贷危机”导致全球经济衰退的影响, 房地产用钢量增速跌至历史最低的7%, 之后我国经济刺激计划出台, 需求急剧释放, 房地产行业用钢量增速大幅回升, 至2010 年房地产用钢增速达25% (图1) 。2009 年房地产市场空前繁荣, 尤其是住房的投资需求快速放大, 而住房供给无法快速释放, 致使住房价格不断攀高, 积累的泡沫也越来越大。2010 年中央政府实施史上最严厉的房地产调控措施, 限售、限购、限贷政策陆续出台, 2011 年底, 楼价上涨势头得到遏制, 随后受楼市调控影响, 房地产用钢增速大幅回落。

1.2 房地产行业用钢影响因素分析

微观上, 决定现阶段房地产行业用钢的是房地产行业供求关系。随着城镇化的进程和国民经济的发展, 自住和投资性需求的释放, 供求格局表现为供给侧的变化决定着市场的规模和行业的发展。

以竣工面积和销售面积来反映房地产市场现时的供需格局可以很明显看出, 2005 年以后, 无论是年竣工面积总量还是竣工面积增速均低于销售面积, 这表示房地产市场规模是由供给侧决定的 (图3) 。

从房地产行业的需求因素分析, 大致可以分为:收入, 人口结构以及对房价的预期等因素。首先, 经济学上, 收入尤其是居民收入决定一切消费和购买力。一般来说, 居民收入与房地产需求存在正相关关系, 即居民收入水平与房地产消费需求呈同方向变动。根据2000 年到2010 年国家统计局发布的城乡人均收入为自变量、人均住房面积保有量为因变量进行拟合, 可以看出二者之间的线性关系良好 (图4) 。

其次, 人口结构对于住房的需求也有较大的影响。其中, 城乡居民家庭户数、平均每户家庭人口、人口的自然增长率等指标与住房需求的变化关系密切。随着城镇化进程, 城乡人口结构发生显著的变化, 农村人口及占总人口比重不断降低, 与之相对的是城镇人口的上升及占总人口比重的提高。与此同时, 无论是农村家庭还是城镇家庭, 平均每户家庭人口都在下降 (图5) 。再加上, 人口的自然增长率已经由1990 年14.39%, 下降到2000 年的7.58%, 到2010 年下降到仅为4.79%, 人口增长率已经下降到较低水平 (图6) 。其中城镇家庭户数的增加、人口自然增长率即总人口的增长、以及人均住房保有量的提高均能刺激房地产消费、而农村家庭户数的减少、城乡居民平均每户人口的下降等对房地产消费有抑制作用。因为各项指标之间的相互影响, 故考察城乡家庭拥有的住房面积保有总量作为人口结构对住房需求的影响的主要指标, 公式为:人均住宅面积×平均每户家庭人口×家庭户数。

结合目前我国人口分布和经济发展状况, 我们认为城乡二元经济结构的存在依然是未来十年中国经济的一个重要特点, 推衍到房地产行业, 则需要考虑城镇化率、城市的扩展, 人口的流动以及商业区和工业区迁移分布等。

从经济的区域发展状况来说, 东部沿海以及城镇依然会是我国经济发达和热点地区, 虽然中部和西部的经济崛起会缩小区域间的差距, 但是人口的主要流动方向依然是向城市和东部转移, 按照国家发改委公布的2010 年和2011 年全国城镇化率47%和48.3%推算, 以现有的城镇化速率, 预计到2020 年我国的城镇化率约为60%, 那么届时, 即使仅按一户一套住房计算, 城镇居民住宅的保有量也将大幅超越农村居民住宅保有量。我国庞大的流动人口数量也应当成为考虑房地产需求的重要因素, 依照国家统计局数据, 近两年来, 我国人户分离人口、流动人口的比重呈小幅上升的趋势, 正常情况下, 人口分离人口或者流动人口所带来的需求至少是每户两套住房 (表1) 。同样, 人口的流动、城镇化率的提高将导致城市规模的扩张, 反映在行政区划上就是县乡镇一级区划减少, 市及市辖区的增长。伴随着行政区划的变化、市区面积的扩张, 人口密度的提高, 市辖区至少需要配套一到两个成规模的商业中心, 此时, 商业营业用房的开发数量将增长 (表2) 。同时, 地级市原有的工业中心将会外移且按照产业布局重新进行规划, 那么因为旧有的工业用房的拆除以及新的工业用房的建设带来的新增房地产需求将带动钢材消费。

最后, 随着近年来国民经济发展、市场经济体系的确立以及金融市场的改革完善, 房地产作为家庭资产配置的一种途径, 其投资品属性表现的越来越明显, 房地产的投资功能也越来越为人们所关注, 其价格也水涨船高。对于一般消费品来说, 该商品的自身价格与消费需求是呈反向变动关系, 即该商品的价格上涨时会抑制消费需求, 反之亦然。但是投资品的价格上涨或者潜在购买者预期该商品的价格未来会上涨时, 反而会促进对投资品的消费需求。房地产作为居民重要的资产配置形式, 其资产溢价成为居民劳动收入外的重要财产收入来源之一。2009 年以来的房价上涨, 房地产的投资品属性就表现的比较强烈 (图7) 。并且, 当宏观经济处于扩张期时, 再辅以相对宽松的货币政策, 例如针对个人住房贷款及监管宽松时, 利用金融杆杠进行房地产投资也会大幅促进房地产的消费。

从房地产行业的各项运行指标来分析, 与房地产行业用钢量增速同步性最好的是新开工面积增速这项指标, 这与房地产行业自身运行特点有着密切的联系。一般来说, 一项房地产项目在开工前进行一定的物资储备, 但由于新项目开工之初以土石方施工为主, 钢材用量低, 因此新项目开工前的钢材采购量少。随着前期土石方工程的完成 (土石方施工时间占整个项目施工时间相对较短) , 项目开工之后为后续工程的顺利进度提供充足的物资保障, 这时钢材的采购量和储备量逐渐增加。因此, 新开工面积的增速与房地产用钢增速有最好的契合度 (图8) 。

宏观上, 房地产行业受国家宏观经济政策和国民经济影响较大。从产业结构上来说, 房地产开发的固定资产投资完成额占到全社会固定资产投资完成额的两成, 占第二产业的固定资产投资完成额的一半左右, 如果再考虑到房地产行业对上下游产业的带动, 房地产行业成为名副其实的国民经济支柱产业 (图9) 。

将国房景气指数、宏观经济波动、宏观经济政策相结合可以看出, 在现今, 我国的经济发展的主导力量依然是投资的情况下, 宏观经济形势和政策对房地产行业的运行有着深远的影响。就最近几年来看, 2005 年的宏观调控以及后续的国八条、新国八条拉开了楼市调控的序幕, 楼市陷入低迷。2007 年“次贷危机”的爆发又使得楼市陷入萧条;随后的4 万亿经济刺激计划助推楼市;2009 年下半年房价的快速上涨招致了新一轮的调控, 楼市再次跌入谷底 (图10) 。

2 预测方法

2.1 房地产行业用钢测算思路

房地产行业用钢量计算相较于其他行业复杂, 利用了房地产行业固定资产投资完成额、PPI以及单耗之间相互关系来进行推测, 公式为:用钢量=单耗* 城镇固定资产投资完成额。其中, 房地产行业城镇固定资产投资完成额为剔除了价格因素后, 实际发生的固定资产投资完成额, 调整的方式是:当年房地产固定资产投资完成额/当年PPI。用钢单耗表示为, 每单位实际发生的城镇固定资产投资完成额所需的用钢量, 利用1998 年至2010 年用钢单耗数据进行回归分析, 得出2011 年至2020 年的单耗数据。然后根据宏观模型推测出的2012 至2020 年房地产行业固定资产投资完成额与用钢单耗相乘得出2012 年至2020 年房地产行业用钢总量。

2.2 房地产行业用钢量预测及结论

首先, 在未来宏观经济平稳运行的假定下, 并且在未来的这段时间内, 投资仍然是中国经济发展的主要拉动因素, 城镇化和收入增长是房地产需求增长的主要诱因。城镇化水平的提升, 导致城区面积的大幅扩展、人口密度的提升, 将在城市规划和建设中注重商业中心的配套建设, 而且由于城区面积的逐步扩大, 商业中心的配置数量将明显增多, 即人口密度的提高表现为对于商业中心需求的紧迫性, 城区面积的扩展意味着为商业中心配置的地理分布多元化, 因此考虑到这两点, 商业营业用房的快速增长将成为带动房地产用钢增长的重要方面 (图11, 图12) 。

对于政策上, 假设未来五到十年, 房地产调控政策依旧从紧, 同时调控常态化, 政策维持鼓励以居住为主导的消费结构, 抑制房地产行业的投机投资性需求, 房地产行业处于稳定发展阶段, 剧烈波动的可能性较小, 因此, 我们得出, 将来五到十年, 房地产行业固定资产投资增速将大幅下滑, 房地产行业年用钢量仍继续保持正增长, 但增速下降, 且房地产用钢占钢材总消费量比重持续降低。

短期, 预计2012 年房地产固定资产投资增速大幅下降, 在累积一定压力后于2013 年释放, 房地产固定资产投资增速触底回升至15%, 之后逐步回落到8%左右, 并长期保持8%的水平左右。受此影响, 房地产行业用钢量将在2019 年左右突破3 亿吨, 到2015 年左右房地产行业用钢增速下降到5%以下, 此后长期处在低于5%区间, 房地产行业用钢占年钢材消费量的比重稳步下滑, 到2020 年前后达到20%左右, 自2012 年始, 占比下降约7 个百分点 (表3) 。

3 结论