房地产市场定位分析（通用10篇）
房地产市场定位分析 篇1
影响房地产市场定位的因素分析
房地产作为第三产业，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化、生活是国民经济的支柱性产业。房地产市场在经历了由卖方市场向买方市场的转变，逐渐走向良性发展轨道，但在实际的运行过程正中房地产企业并没有理性地分析我国的房地产市场的现状和存在的问题，市场定位不是建立在科学合理并结合我国的实际基础之上。众所周知，房地产具有很大的区域性，不同的地区由于经济、文化、习俗、消费者等方面存在差异，外化在对物业的要求上各不相同。而事实上目前我国的房地产市场无论是在住宅、商铺、写字楼物业的定位上没有形成自己的特色，内地的企业沿用沿海房地产企业的定位风格，而沿海城市借鉴国外公司的定位理论。还有些房地产企业在市场定位时一味强调地段论，把地段作为影响其定位的唯一因素，缺乏真正意义上的卖点和竞争力。这样现象导致的结果是：一方面是企业按照自己的经营意图提供楼盘，另一方面是消费者的有效需求不足，望楼兴叹，而实际上有的企业并没实现既定的经营目标甚至还会亏损。中国已加入世界贸易组织外资房地产企业纷纷抢滩中国市场已成为不争的事实，所以，中国的房地产企业有必要冷静下来对影响定位的因素进行系统地分析。本文将从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、专业物业的特点、竞争因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析。并采用定性和定量相结合、比较分析方式试图建立适合我国房地产市场定位因素分析系统，这对房地产企业向市场提供适销对路的楼盘降低房地产空置率有着重要的指导意义。
影响房地产营销策略的主要因素分析
怎样尽快把房子卖出去,是令开发商头疼的事情,所以房地产营销策略也逐渐被越来越多地重视起来,房地产营销策略的制定是一项复杂的工作,涉及面广、难度大,如何才能制定出好的营销策略,是值得我们深入研究的重要课题。论文首先通过文献综述的详细研究,理清了国内外学者有关房地产营销策略的研究成果和方法,为开发商采取应对策略提供可借鉴的理论与方法,同时为本文的实证研究提供了理论基础。其次,通过文献研究法、问卷调查法、访谈法、数理统计法和层次分析(AHP)法等多种方法,首次系统地确定并分析重庆市影响房地产营销策略的主要因素,并且得出各个因素的相对比重,为开发商进行营销决策提供了较为真实的依据,同时还为其他学者在此基础上进一步研究提供了理论基础和现实依据。最后,确定了重庆市房地产产品价格、目标消费群体及喜好、市场供给与需求情况等影响房地产营销策略的30个主要因素,并对这些因素从五个影响方面(即:营销环境因素、消费者市场特点因素、消费者行为因素、房地产项目自身因素和公司内部因素)进行归类,主要从各个因素是如何影响房地产营销策略、开发商在制定策略时需要注意的问题等方面分析和阐述的。关于房地产营销策略的影响因素的实证研究在国内还只是刚刚起步,本文的研究在一定意义上具有探索性,仍然存在一些缺陷,未来的研究还需要从模型函数形式选优、影响因素选择与量化、实证数据样本取样等方面进行研究,促进该领域的学术发展和推广应用
房地产市场定位分析 篇2
在目前的房地产市场的市场分析中, 特别是在已经选定的目标市场进行项目定位的时候, 我们往往采用的是二维矩阵法对目标市场进行简单的划分, 在受测体进行的调查结果中选取比例较高的因子和属性作为进行产品定位最直接的依据, 但是这种方法不适宜分析多个因子之间的相互关系。对于房地产市场来说, 价格、配套设施、交通、面积、朝向、绿化率、环境、开发商实力、物业管理、未来升值空间等都是消费者考虑的主要因素。如何确定众多因子之间的相互关系, 并在此基础上合理进行产品的各种组合配置并最终促进销售, 现在仍然没有找到解决的办法。
本文旨在探索利用系统聚类的方法, 对房地产目标市场进行分析和归类, 借此发现市场中的空白点和在该市场中各种产品的组合对销售率的影响。
2 聚类分析在房地产市场分析中的实证研究
聚类分析是将个体或者对象分类, 使得同一类中的对象之间的相似性比与其他类的对象的相似性更强。目的在于使类间对象的同质性最大化与类间对象的异质性最大化。
(1) 确定聚类的对象。
在进行本文写作的过程中, 笔者对太原市安家房地产经纪有限公司、盛世大道房地产经纪有限公司和山西房地产门户网的一些专业人士进行了访谈, 在2013年太原市场中选取了部分有代表性的项目进行分析, 并在此基础上让一些一线的从业人员选择了在实际的操作过程中的关键因素以及部分的评分, 所选取的项目以及项目概况评分的综合结果如下表1所示:
(2) 将数据进行标准化处理, 标准化的数据结果如下表2所示:
(3) 对标准化以后的数据进行聚类分析, 在聚类的过程中采用的聚类方法是组间连接, 我们可以得到数据之间的接近度矩阵, 如下表3:
如表3表示的即是接近度矩阵, 是反映样品之间相似性或者相异性的矩阵, 在本例中计算距离使用的是pearson相关系数距离, 得到的接近度矩阵就是聚类的相似性矩阵, 在表中的矩阵中我们可以看到, 开发商的影响力与物业管理水平之间的距离是最小的, 即这两组数据之间的相似性最高, 所以这两个数据最先聚成一类。然后在此基础上计算新类与其他数据之间的距离进行下一阶段的分类。在整个计算过程中, 我们得到的每一个阶段的聚类情况如表4所示。
表4是反映每一个阶段的聚类结果, 群集1和群集2表示聚合的类, 比如在第一阶段的时候, 第二个样品与第三个样品聚为一类, 这时所有的样品还剩下6类, 继续进行聚类, 得到的最后的结果如下图1所示。
图1所示即聚类分析的树状图, 从图中可以由分类个数得到分类的情况。如果我们选择分类数为5, 就从6的地方往下切, 得到的聚类结果如下。{1:开发商的影响力, 物业管理, 销售率};{2:价格, 户型};{3:绿化率};{4:社区规模};{5:周边配套}。我们可以从房地产产品的各个影响因素对销售率的影响进行分类, 第1类是与销售率之间相关性最大的, 第3、4、5类与销售率的相关性不大。
3 研究结果的分析与启示
在聚类分析的结果中我们可以看到, 在太原房地产市场, 开发商的影响力和物业管理水平是对一个项目销售率影响最大的因素。随着中国城镇化的发展以及国家宏观调控的影响, 在以往的太原房地产市场, 一直是一个供小于求的卖方市场, 只要有房子就能有火爆的销售, 去化率等都非常好, 所以开发商大都以利益最大化为出发点, 不注重企业的品牌建设, 也不注重物业管理。
但是在2011年以后, 万科、恒大、复地等全国知名房地产开发企业都在布局二三线城市的战略发展中进驻太原市场, 全国知名房地产开发企业的品牌效应和“金钥匙管家”物业管理在太原市场受到前所未有的追捧, 直接导致太原部分实力较弱的本地开发企业的项目出现滞销, 资金链断裂等情况, 企业运行情况不容乐观。
鉴于研究结果的启示, 笔者对太原本地的房地产开发企业有如下建议: (1) 在进行项目开发时采用差异化产品战略, 做到与品牌开发商的产品相比有所创新, 开发有创意和让消费者得到切实实惠的产品, 从而最大限度的减小品牌开发商的品牌冲击, 找到自己的生存之道。 (2) 在开发项目的同时, 着重通过自己项目的特色结合山西本土文化, 打造自己的企业品牌。 (3) 加强物业管理, 让业主住进放心的小区。
4 不足与改进
由于时间有限, 笔者在进行调研的过程中, 没有能够对太原市所有项目的项目概况和信息进行调研。所以只能听从一些目前太原房地产市场的一线从业人员的建议, 选取近两年来在太原房地产市场比较典型的项目进行分析研究。虽然这些项目能够代表太原市现在大部分项目的状况, 但是仍不是很全面, 若有所偏差, 欢迎读者进行批评指正。
参考文献
[1]郑大川, 尹晓波.对中国房地产区域分类的探索[J].华东经济管理, 2008:22, (2) :52-54.
[2]叶剑平, 张跃松, 王学发, 徐燕鲁.模糊聚类分析的房地产运行阶段的比较[J].沈阳建筑大学学报 (自然科学版) , 2005:21, (2) :170-172.
[3]李利梅, 柳向东.模糊聚类分析法在房地产市场中的应用[J].深圳大学学报 (理工版) , 2003:20, (3) :75-79.
房地产市场定位分析 篇3
关键词：旅游房地产；市场定位；发展战略
一、引言
旅游房地产业是旅游业与房地产业融合发展的新型产业，20世纪末进入中国，已有十余年的发展历程。这期间，旅游房地产由最初的盲目粗放式开发模式过渡到系统生态式开发模式，产业结构不断升级，逐渐成为某些地区的支柱产业。近年来，我国旅游房地产市场开发盲目复制、资源浪费情况屡见不鲜，旅游房地产市场定位逐渐成为热点问题。所谓市场定位简单来讲就是在目标市场提供相应的产品来满足目标客户的相应需求，因此旅游房地产的市场定位就是在目标市场提供相应的旅游产品来满足目标游客的需求。随着社会经济的发展以及消费水平的提高，游客对旅游消费的需求逐渐多元化，对旅游产品的文化内涵、 旅游商业设施、交通便利性、酒店住宿条件以及投资价值要求更高。这就需要旅游房地产市场开发在广度和深度上有更大的突破，以一种更加综合的形态出现在消费者面前，通过准确的定位来满足消费者多元化的需求。
本文的研究对象北海市是我国房地产开发较早的地区，曾经历过严重的房地产泡沫，出现大量空置房无法实现运营。近年来北海市旅游产业发展繁荣，吸引了全国大量游客前来消费旅游。为了满足旅游业发展需要，同时为了资源有效利用，当年遗留下来的大量空置房便成为北海市最早的旅游房地产——产权酒店，开启了北海市旅游房地产开发的篇章。目前，北海市凭借丰富的旅游资源和海洋资源大力发展旅游房地产业，开发了北海银滩国家旅游度假区、北海涠洲岛旅游度假区、合浦星岛湖旅游度假区以及主题公园等。目前北海市旅游房地产发展还处于较不成熟的阶段，为了避免出现盲目开发、资源浪费的现象，为了开发出符合市场需求的旅游房地产商品，有必要对其市场定位进行研究。
二、北海市旅游房地产市场定位影响因素分析
目前，学术界对旅游房地产影响因素的研究比较广泛。刘小航（2009）对深圳旅游房地产发展的宏观和微观影响因素进行分析，宏观因素包括了交通区位条件、土地供应模式，微观因素包括了产业因素、客户特征以及资源稀缺性[1]。孟凯（2012）特别研究了小城镇旅游房地产开发市场的定位问题。研究认为旅游房地产市场定位主要从产品形式和市场地域两方面进行，并构建了旅游房地产开发市场定位影响因素指标体系，该体系主要包括了政治因素、社会因素、经济因素、环境因素等影响因素[2]。王志坚（2012）对旅游房地产定位影响因素进行了综合研究，研究表明旅游房地产定位影响因素主要集中在宏观市场环境因素、地产项目本体定位影响因素、盈利模式与发展战略影响因素三大方面[3]。本文通过相关文献研究，并结合北海市旅游费房地产业自身的特点，构建了北海市旅游房地产市场定位影响因素指标体系（如表2-1所示）。
三、基于层次分析法的旅游房地产定位影响因素权重确定
层次分析法 （Analytic Hierarchy Process），也称AHP方法。它充分利用专家的丰富经验来进行判断，通过定性与定量方法相结合，使用相对指标度数对有形、无形与可定量、不可定量的各种因素进行测度分析，从而能够将定性与定量要素有机结合。其主要具有简单易懂，实用灵活与系统性的特征。在对旅游房地产影响因素各层次的评价指标进行确定之后，本节将会采用德尔菲法，对各项指标的权重向专家进行咨询，并在测算过程中与专家进行及时的商议沟通，多次确认各指标权重的相对比例，以最终的专家评分为基本依据，使用层次分析法对指标权重进行确定。
在通过德尔菲法对各层的指标重要性进行赋值之后，通过与专家的多次面谈咨询，得到了本体系的判断矩阵，具体数据见附录；在这之后利用上述方法，对二、三级指标判断权重进行了权重确定与一致性检验，得到以下结果：
由以上结果可以看出，在所有影响因素中，消费者因素的权重最大，所以在定位过程中，必须以北海市旅游房地产消费群体为定位依据，从消费者的支付购买能力、消费者消费用途以及消费者人口特征等角度对旅游房地产进行层次性定位。
在所有的整治环境影响因素之中，城市发展战略和政策支持的权重最大，分别为6.36%、5.5%，因此北海市旅游房地产市场的定位要充分考虑北海市城市发展战略及相关的旅游和房地产政策。
在所有的经济环境影响因素中，物价指数权重最大，占到达4.13%。物价指数代表了该地区的商品价格情况，同时反应了该地区的经济发展情况。
在社会文化各影响因素中，三大影响因素的权重相差不大，调查结果显示社会治安权重相对较高，这可能与近些年北海出现传销事件有关，旅游房地产结合了旅游业的发展，对于旅游者来说人身安全是要考虑的首要因素，该地区的治安是否良好直接影响旅游者的选择。因此北海市旅游房地产在定位过程中要注意社会治安的宣传，要消除消费群体的治安疑虑。
在旅游房地产行业因素中，开发商实力因素权重最大，开发商实力直接决定了旅游房地产的开发水平及开发规模，因此在定位过程中要综合考虑开发商的实力问题。
在宗地条件影响因素中商业发达程度权重最大，地区商业发达程度旅游房地产消费者在选择旅游房地产时，特别是以投资和居住为目的的消费者，会考虑到城市的商业行业是否齐全，功能是否完备完备。商业的发达程度是旅游房地产持续发展的支撑条件。
在旅游资源条件影响因素中旅游资源的开发利用程度权重较高，旅游房地产的特点就是讲旅游业和房地产业结合发展。旅游资源的稀缺性和丰富性能有效提高旅游房地产的开发成功率，在定位过程中充分挖掘北海市的现有旅游资源，以便在后期项目发展中出现重复开发的现象，突出别样的旅游开发方式。
在消费者影响因素中消费者支付购买能力权重最高，占比达9.18%。消费者支付购买能力直接影响旅游房地产市场的最终效益。在定位过程中要依据市场消费群体的支付购买能力进行项目开发，高于市场消费者群体购买能力的价格定位会使项目后期无法实现预期收益，因此在定位过程中，要充分了解该市场消费群体的实际购买能力。
通过上文分析，最终得出了在旅游房地产定位阶段的各影响因素的权重关系：在一级影响因素中的权重排序为：消费者因素、政治环境、旅游资源条件、旅游房地产行业因素、社会文化环境、经济环境、宗地条件。由以上结论可以看出，对北海市旅游房地产定位影响最大的是消费因素，其中消费者支付购买能力又是主导影响因素。其次，政治环境和旅游资源条件也是影响定位的重要因素。城市发展战略对城市各产业的发展具有导向作用，北海市近几年在大力发展旅游业，对房地产业的发展持稳健政策，因此北海市旅游房地产的发展要充分结合旅游业和房地产业的发展政策。旅游资源是旅游房地产发展的依托，只有具备特色的旅游资源，并依靠较发达的商业，开发商具备开发实力才能获得旅游房地产预期的结果。
四、北海市旅游房地产市场定位及战略措施
4.1以本地消费群体为主的景观住宅开发
该定位主要是针对本地（广西区内）消费群体开发的景观住宅，这类房地产主要看重北海市安静舒适的城市环境，开发低密度的景观住宅，吸引区内的消费群体，这类旅游房地产以第二居所的功能为主，面向的消费群体主要是区内高收入群体。近年来广西区交通运输基础设施不断完善，尤其是高铁开通之后，南宁至北海由原来的3小时缩短为1个半小时。不少在南宁工作的高收入群体需要一个安静休闲的住所释放压力，北海市无疑是一个不错的选择。目前，已有不少旅游房地产开发商进入北海市场，最典型的是嘉和集团开发的嘉和·冠山海，开发了山海高尔夫景观住宅。
4.2以周边临近消费群体为主的度假产品
这类房地产开发往往是看重该地区的稀缺自然资源，将其进行合理开发，多以开发度假产品为导向。度假旅游者被当地的旅游资源吸引，以中短期度假为主要目标。这类旅游房地产的消费群体主要是广西周边地区，包括广东、海南、云南及较近的东盟国家地区，消费水平大致是中高收入者。北海市的旅游资源比较丰富，旅游资源的开发还有很大的空间。目前开发较成功的景区有银滩旅游度假区AAAA，涠洲岛景区，星湖岛景区。除了这些自然景观，北海市还有别具一格的人文景观，女修道院旧址，北海海洋之窗，北海海底世界，侨港旧街等。
4.3面向东南亚国家消费群体的综合性旅游地产开发
这类房地产开发大多是通过对某一主题或资源的集中体现，创造出一个既具有公园休闲娱乐功能，又具有商务、交流等综合功能的空间，推出度假地产、休闲娱乐、商务会议、购物中心等综合旅游房地产产品。这类型旅游房地产主要依靠当地特殊的政治经济发展政策来发展，面向的消费群体主要以高端客户为主，这些高端客户通常是短期消费。例如，商务会议就是典型的一种。这类旅游房地产要求充足的发展空间，餐饮、交通、购物、娱乐、通信都要非常完善。通过分析，北海市具备发展该类旅游房地产的条件。近年来，国家政策逐渐向广西倾斜，尤其是中国-东盟自由贸易区的成立及南宁成为东盟博览会永久会址所在地，每年都会接待来自东盟不同国家的政要及全国各地的领导，吸引了很多高端客户进入广西，北海市作为广西旅游业较发达的城市，自然也是商客、政要的首选旅游地，同时也是各种会议安排的首选地址，这为北海的旅游房地产来带发展机遇。
主要特点集自然景观与长期居住功能为一体的房地产项目。借助良好的自然资源，提升房地产项目的环境品质。这类旅游房地产不仅对自然景观和区位选择较挑剔，同时还要具备较好的实用功能，满足消费者用于居住的各种需求。 旅游、休闲、房产三者相结合的房地产项目。将传统旅游资源打造成具有独立品牌的旅游产品，通过为消费者提供高质量服务，满足消费者休闲度假的需求。这类旅游房地产对旅游资源要求较高，在此基础上要注重旅游品牌的打造。城市规划发展与旅游休闲相结合的产物；商业性质较高，由商业带动旅游资源发展。这类房地产要求主题突出，通信等基础设施要求完备。在提供休闲娱乐的同时更要突出商务、交流的功能。
建议措施1、市场分析为基础，明确消费者实际购房需求及购买能力；2、依据旅游资源的品质及区位优势，确定房地产项目的规模及档次；3、由于其核心功能以长期居住为主，因此要完善学校、医院、银行、交通等基础配套设施；1、主题创新，突出文化与旅游资源相结合的主题；2、开发自己的旅游房地产品牌，避免重复开发和旅游资源浪费；3、以专业团队为运作基础，全面提升服务质量，做好营销宣传工作。1、不断完善城市商业功能，提高城市商业接待水平；2、正确把握城市发展战略规划，该类旅游房地产开发要符合城市发展需求。3、积极与政府合作，采取企业与政府合作经营的模式。
五、结论
本文结合北海市旅游房地产发展现状，对北海市旅游房地产市场定位及发展策略进行研究。通过构建北海市旅游房地产市场定位影响因素指标体系，并基于层次分析法确定各影响因素的权重值，得出影响北海市旅游房地产市场定位的最主要影响因素是消费者购买能力因素，其次是旅游资源条件和政治环境因素。最后，本研究在数据分析的基础上借鉴了现有发展较成功的旅游房地产项目经验，初步拟定了三种发展策略，它们分别是：（1）以本地消费者为主的景观住宅开发；（2）以周边临近消费者为主的娱乐度假房地产；（3）面向东南亚国家消费群体的综合性旅游地产开发。本研究为北海市旅游房地产市场的整体发展提供可借鉴的战略方向。（作者单位：广西大学）
参考文献
[1]刘小航，覃群，彭思思. 深圳旅游房地产的发展过程和影响因素分析[J]. 热带地理，2009，1，1：56-57.
[2]孟凯. 小城镇旅游房地产开发市场定位初探[J]. 中山大学研究生学刊，2012，33（3）：83-84.
房地产营销定位报告撰写注意细节 篇4
.过完年这段时间，写了一份《商业项目的定位建议报告》。发点牢骚，发点感慨，写点经验。
牢骚：首先向广大的的前期工作者（原创）致敬！一个字一个字写出来的报告真的很辛苦，我写这份写报告之前----思路是有的，逻辑也很清晰。但是如何用文字把他说圆了，如何说透彻了，把最后的观点亮出来。还真那么一点难度。本人自认为驾驭文字的工夫还可以，可是写起这报告，真是越写越迷糊。清晰的思路没了，完美的逻辑也丢了，报告初稿写出来就跟一堆“屎”一样，揉揉揉，真恶心。拿着一堆“屎”四处找帮手，给这个大师看看，那个大侠看看。他们说，这么臭的东西，改都不知道如何来修改。
感慨：记得房策很多人，看到别人的报告一样，都说几句，“什么破东西，这东西也能骗到钱。”我跟你讲，让你写，你保证写的不如他。不信自己动笔，我看看。以后啊，咱们要看到别人报告中的精华，不要天天挑刺。记得之前我在房策上点评这个报告，点评那个方案，现在想想真是丢人。写和做实际是两个概念，任你牛B吹到天上，但是落到纸上，完全两个故事么。以后一定要低调，低调，再低调。不是说，低调的人生才是完美的人生么。
经验：
一、撰写报告：
1、写报告之前，要有一个充分的沟通。问问专家，问问老总，他们的对项目的判断保证比咱们准确，项目大致的发展方向已经清晰，然后咱就动笔。报告说说容易，写起来还真难的，尤其是这个定位，最后保证要细致化，一般老总不看过程，看小结，看最后定位，如果跟他一致，他扫一眼内容，就OK。如果不一样，我靠，你完了，那报告你就改吧，都能改死你。所以还是要写之前要沟通，沟通，在沟通。
2、先把框架梳理清楚，永远记得各阶段的小结都要为最后的定位有一个完美的支撑，而且都要是客观的评价，不要放主观的东西，报告的阶段小结里没有一个废话。
3、然后开始找数据，小结需要数据支撑啊，把一堆数据提炼出支撑点，找些有用的，实在的，分析处理（这里我不会，找得同事帮我SPSS一下）。
4、自己写的报告绝对不能自己校正。
二、三线城市商业的定位报告撰写经验：
本人这次写的是一个县城的商业定位报告，县城的商业定位其实另有一个套路的，平常的逻辑推理绝对没用。下面说点实在的吧，单说本报告、本项目：
1、任你分析透彻这个市场的所有供给，所有需求，都无法给一个商业项目做出最佳的定位。县城的定位是跳出县城看县城。主要的核心就是：产品上的升级带动业态上的升级。
2、做供给小结的时候，找找竞争对手，扫扫街。结论就是：临街散铺为主，本地连锁化不强，夫妻老婆店，品牌档次比较低等等一系列现象。本以为写到这里就可以了，那你这报告就不值钱了，你要加这个：给本项目带来的启示--业态升级、完善功能、强化辐射。
3、商业需求分析三部分，消费者，经营者，投资者。消费者：数据不够怎么办？编也要编出来，就是往定位上扯，有些定位里出来的业态，而市场没有需求，那不行，一定要创造需求。然后做做商家测试，同过第三方，把结论写出来，这样至少会让人感觉客观。投资者研究：为铺面分割等因素创造说辞。
4、借鉴案例。这个要花点心思了，是重点！找到同类项目，分析一下人家项目，成功在那里，失败在那里，必要的时候可以邀请老总考察一下么，同时我们该项目找些值得借鉴的东西，这些都是为定位提供依据的。
5、项目分析，跟咱房策的网址一样：SWOT分析，然后竞争力发挥。这个是基础，就不说了，分析过程中重点强调劣势，弱化优势。强烈打击老总自信心，让他不要有那么高的期望值。也为下面的销售同胞们降低难度么。至于竞争力发挥么，就是规避劣势威胁等。
6、定位出来了，还是那些玩意，购物餐饮休闲娱乐一个不能少。重点：就是分析各业态配比，以及各目标消费人群。同样是餐饮、购物，一定要在前面加一堆形容词。来个例子吧：
餐饮：满足区域内高端消费人群的中餐，每人每次客单价 30元的，具有特色的中餐厅。如：外婆家、小厨师。
购物：满足区域内23---27岁的时尚少女，单件衣服价格在200-250元左右的品牌连锁服饰，如：ONLY，WEEKEND。
就是以上这些形容词。要不怎么显得咱们专业，就是加一堆堆的形容词，能想多少加多少，目标商家越清晰，他感觉你这个定位越有借鉴意义。
房地产市场定位分析 篇5
（三）经过我们上面的分析可以看出，甲方建筑师这个群体在房地产企业中，虽然面临着无法融入核心团队、得不到完全信任的窘境，却在能够领取固定高额薪水的同时还拥有在设计公司无法比拟的自主生活和固定假期，在社会地位上也有了相对积极的变化，那么作为我们中间有理想有抱负、不想平庸安乐度过职业生涯的一部分人来说，又应该怎样取舍如何进退呢？
经过较长一段时间痛苦和艰难的比较与思考，我对甲方建筑师的出路找到了以下几个方向。
一、继续在地产公司从事设计管理工作，安于现有职位，终老于此。当然，这种情况是适合于知足常乐的一部分人的。实际中很容易做到，这里就不再赘述了。
二、继续自己的地产职业生涯，在做好设计管理的同时积极培养自己的职业性格，即平易近人、善于表达、富于逻辑、博采众长，并且学习地产行业的相关知识，不以设计专才自居，为自己将来承担对综合能力要求更高的高级事务做好准备。
三、在经历了地产公司的职业生涯之后，回到设计行业，利用原有的专业技术和人脉，凭借在地产行业积累的资源和增长的知识能力，实现在设计领域的跨越式发展。毕竟设计和实际还是有一定差距的，不少人经过了地产公司甲方建筑师职位的磨练，对于如何把设计和实际相结合肯定有很多心得体会，对于甲方希望设计院做到的要求，也会有比较全面的认识。这样把甲方的经验与设计的技能相结合，势必对今后的设计生涯带来很大的益处。
四、开始创业，自己开设计公司。机遇好的甲方建筑师，会在地产行业接触到一些头面人物，对自己创业会有莫大的帮助。由于双方性情相投，理念相似，在交往过程中建立起牢固的信任，往往会一拍即合，渴望事业上更长远合作。这样，甲方建筑师摇身一变，成了设计公司老板，结合自己对地产行业的认识和理解，采取更加符合甲方价值观和经营目标的经营方针，必然能够占据一定的市场份额，也拥有了一个实现自我建筑理想的平台。
房地产市场定位分析 篇6
摘 要：受我国宏观经济环境变化的影响，房地产市场的波动在不断加大，市场风险日益扩大。房地产市场分析报告通过对当前市场的状况作系统全面的总结和分析，可以发现市场的波动规律，有效预见市场风险，对降低房地产市场风险具有非常重要的意义。然而市场分析报告功能的发挥是以其科学性和全面性为依据的，而房地产市场分析软件依托计算机信息技术和网路通信技术可以为房地产市场分析报告提供量化依据，对提高房地产市场分析报告的科学性和全面性发挥了重要作用。本文从对房地产市场分析软件以及房地产市场分析报告的介绍谈起，然后全面分析了房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的作用，最后笔者进一步提出了房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中的实践方案。
论房地产开发的定位 篇7
关键词：房地产,营销,策划,定位
一、市场定位的基本概念
1. 定位理论的种类
①形象论
美国学者艾·里斯解释:“定位是以产品为出发点, 但定位的对象不是产品, 而是针对潜在客户的思想”;“定位是公司设计出自己的产品或形象, 从而在目标顾客心目中确立与众不同的有价值地位”。
②差异论
房地产营销是一场认知战, 战场在客户心里。定位必须明确本企业产品要向目标客户推出哪些差异?并要着力推出那些对目标市场产生最大震动的差异。
③策略论
定位是现代营销理论中的一种创新思维, 是建立在挖掘目标群体潜在心理需求基础上, 通过产品的差异性诉求与目标群体动机性诉求的有机融合, 使事物找到最佳位置的一种手段和策略。
④概念论
定位概念是人为赋于的项目个性, 而个性也可能与楼盘的房型、功能、配套设施及质量无关, 它可以是属于精神层面的东西, 但只要得到消费者认同, 它也会成为楼盘战胜对手的有利武器。
⑤沟通论
产品不是我们给你生产的, 而是你心目中所需要的。“定位”就是要寻找到这种与消费者之间的沟通。
2. 定位的受众导向法则
①市场定位的重点在顾客心灵, 对顾客心灵把握越准确, 定位策略越有效。定位信息要真正成为顾客的关心点, 让顾客满意。
②市场定位要创造新的卖点, 要想法挤进消费者头脑中的前七位。心理学家认为, 人的记忆空间有限, 人脑能够同时处理不同概念的信息单元≤7个, 项目在定位时, 若有更多创新性卖点的刺激, 容易被消费者大脑接收。人对接收入头脑中不同概念的七个住处, 并非同时进行处理。它是按阶梯排序, 顺序处理, 处于首位的概念往住占有巨大优势。人大脑中首位的占有率比第二位高出一倍, 第二位又比第三位高出一倍。“创新卖点让别人牢记!”是定位的关键。
3. 市场定位的促销过程 (见下图)
二、如何搞好房地产项目定位
1. 找出市场依据
要搞好房地产项目定位, 必须对当地社会经济与房地产市场状况进行分析, 当地社会经济与房地产市场状况分析应主要包括以下内容:
(1) 城区发展类型与物业需求; (2) 人口增长规模与房产需求; (3) 区域土地资源与地价水平; (4) 城市区域规划要求; (5) 项目自身土地条件思考; (6) 区域分类物业入市计划; (7) 区域物业类型供需平衡; (8) 区域产品价格与造价水平; (9) 区域房地产最受热捧的产品; (10) 主要购买人群目标市场特征; (11) 区域房地产市场可利用机会; (1 2) 品种创新的方向、途径与可能; (13) 新生活模式理念的引导与发挥; (14) 主要竞争对手的市场开发战略; (15) 房地产竞争态势与效益水平; (16) 本项目开发的产品差异化策略。
2. 了解定位内容
3. 抓住定位重点
在项目市场定位中, 客户、产品与价格是核心, 形象定位与前面的四项定位密切相关。品牌定位虽是带战略性的, 但其本质与产品的市场、形象有关, 它们之间存在着互相搭界、相互重叠的现象 (见下图) , 定位时必须抓住重点。
4. 市场定位策略实例
①定位于使用功能:
——光大花园:大榕树下, 健康人家
——Soho:办公、居家、商业
②定位于档次:
——广州·碧桂园:给您一个五星级的家!
——万科俊园:非常空中, 非常豪宅
③定位于规模:
——广州·祁福新村:精英卫星城!
④定位于配套:
——深圳·星海名城:一站式居家的中档大型生活住区!
⑤定位于环境:
——广州·华南新城:江山湖泊共同拥有!
⑥定位于个性
——现代城:你准备soho了吗?
——帝景苑:追求卓趆, 华彩不绝
⑦定位于情感:
——中信东泰花园:美好生活在等你
——万科四季花城:美一刻、美一生
⑧定位于文化
——白云高尔夫:寻常人家的高尔夫生态家园
——合生创展:优质生活, 完美实现
⑨定位于竞争
——客村苑:半价购现楼
——远锋大厦:同样的价线何必舍近求远
三、房地产项目定位方法
1. 以市场为导向的定位方法
以市场为导向的定位方法必须对以下几个方面进行详细分析, 以获取有利于项目定位的参考数据。包括 (1) 项目区位及土地价值分析; (2) 市场供需分析; (3) 竞争对手分折; (4) 目标市场选择分析; (5) 目标客户特殊需求分折; (6) 产品差异性化分折; (7) 竞争策略选择; (8) 效益能否满足企业要求分析。根据以上8个方面的分析结果, 做出准确的以市场为导向的房地产项目定位, 进行房地产项目开发。
2. 以经济效益为导向的定位方法
南昌房地产市场分析报告 篇8
一、南昌房地产市场概况
根据统计局数据，2010年全国房地产投资持续高速增长：1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，增幅比前三个月高1.1%。其中，商品住宅完成投资6854亿，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费用1912亿元，同比增长66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供应面积为4050.943亩。相比去年同期，供应总数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。2010年前五个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗，成交面积为936.426亩。商业用地和商服用地成交面积已经超过09年全年水平，其中商业用地成交面积是09年全年的5.84倍。商业用地的增加是由于新政对住房市场的打压，资金流向商业用地。未来的一段时间内，写字楼、商铺的投资力度增大，加上社会舆论和媒体的宣传导向，商业地产热度将增加。万科、绿地、保利地产等品牌房产商纷纷开始抄底商业地产。2010年前五个月湾里和英雄开发区成交面积已经远高于09年全年水平，而红谷滩板块还不到09年的十分之一。原因是红谷滩板块在经历2009年高峰期之后，市场竞争表现极为激烈，2010年土地供应也大量减少。2009年全年，红谷滩中心区的成交量一直引领南昌市的成交量。南昌市中心城区供应量的主体也主要集中在红谷滩板块。红谷滩中心区逐渐成为商业地产的主战场。从南昌市总体规划和远景来看，红谷滩板块是南昌城区最具核心的组成部分之一，也是最具增值潜力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累计成交1203.835亩，其中京东板块占61.25%。在新政的影响下，加上南昌目前供过于求的住宅市场，南昌市的土地供应将在一段时间内以工业用地为主。比较历年来的住房用地供应规模，2010年的住房土地供应规模算是最低的。相关业内人士估算，4299亩住房用地可以形成4万套的住房供应。另外，房地产开发周期一般为两年，2007年、2008年、2009年供应地块上开发的商品房，也都能从今年起陆续面市，商品房供应较为充足。
★高端别墅成南昌楼市“硬通货”
楼市面临政策调控，南昌普通住宅市场陷入观望。而高端住宅产品——别墅，却在南昌楼市一枝独秀、逆市上扬，上演了一场“绝地反击”。据易居克尔瑞专业数据统计，今年3月份，南昌别墅成交26套，均价6842元/平方米；4月份成交39套，均价12541元/平方米。5月份南昌别墅成交预计将远超四月份，成交均价将达15000元/平方米。
2005年，国家“限墅令”实施之后，别墅用地日益紧缺，别墅产品已经成为楼市中的稀缺性产品，其未来升值空间无可限量。
★楼市“新政”后南昌朝阳洲首现流拍地块
5月28日，三宗朝阳洲居住用地于红谷滩新区公共资源管理中心4楼拍卖入市。拍卖会当天只有四家开发商到场，与往届相比，本次拍卖会显得有些冷清。三宗地块中的两宗被竞买人成功拍得，其中JDP1011号地块更是拍出660万元/亩的高价，而三宗地块中面积最大的JDP1012号地块则因无人竞价，遭遇流拍。
★东亚新华地产再次逆势拿地 进军南昌市场
东亚新华地产于近期一举夺得位于江西南昌朝阳新城某地块。朝阳新城是南昌近几年发展最迅速的新兴城区，万科、珠江等地产大鳄都于近期在此拍下大规模地块。★江西：停止用公积金贷款第三套及以上住房
随着国家出台一系列楼市新政，房地产信贷调控全面缩紧，目前我省住房公积金贷款也
进入调控范围：原则上停第三套住房及以上公积金贷款，二套房首付款也从40%上调至50%，利率不变，5年期以上的公积金贷款利率仍为3.87%。
★南昌房价不会出现大幅下降，开发商和购房者或都面临抄底困境
根据南昌市房管部门公布的数据显示，截至6月29日，南昌市正在预售（可售）商品住房数量为9510套，面积为102万平方米。业内人士分析，与往年同期相比，这个可售量并没有明显的异常，但在目前南昌楼市成交量下跌的状况下，可售量还会继续增加，这样就会导致供大于求的状况出现。后市如何，主要取决于这一轮楼市调控对市场的影响能够持续多久。上一轮楼市调控，南昌楼市同样出现了供大于求。2008年下半年，南昌楼市可售量达到了300万平方米，但进入2009年后，楼市复苏，很快，这些“库存”就被市场消化了。
二、南昌近期楼市成交量统计分
楼市回暖,周成交量渐升。在不明朗的楼市环境下，南昌楼市并未出现预期的降价潮，成交量走低，价格却依然坚挺，少有楼盘价格出现松动，但是开发商在定价时显得更为谨慎。也有部分楼盘开始促销活动，且力度大于新政之前，业内称之为暗降，引发部分市场共鸣。加之民众对政策的疲乏，一旦有合适的产品达到心理价位还是有很多愿意出手。这两点是楼市升温的主要因素。商品住房价格继续上涨，但涨幅趋缓。在供需矛盾逐步得到改善情况下，南昌市商品住房房价上涨速度趋缓。
今年一季度，南昌市市区商品房销售均价为5539元/㎡，同比增长31％，与去年第四季度相比，环比增长3.67％；其中商品住宅销售均价价格5182元/㎡，同比增长29.6％，与去年第四季度相比，环比增长2.27％。楼价下降讯号初现，多数楼盘停推惜售。本月整体价格与上月价格相比上涨了不少，虽然在“黑5月”房地产市场整体萧条，新推不多，开盘项目大幅减少，新房成交量持续下滑，但楼盘不乏也有了降价的迹象。同时，更多的项目选择了“熬”，开发商与政府和购房者之间的博弈正式拉开。对于房产税，无论是税务总局官员还是专家，都表示其调控力度并不大，对此不必太恐慌。但如果真的出台，意味着国家在继续出招调控楼市，对市场的预期会产生深刻影响，楼市或许真的会走向下跌。物业税的开征，似乎是大势所趋，但是短期内开征的可能不大，可能在部分城市试点，至于大范围推广的时间表未定。2010年5月南昌市中心整体房价出现小幅下降的趋势。相比上月房价，5月南昌市房价下降了3%，同比上涨23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂国际都会等部分高端楼盘暂无房源销售。
市中心新盘观望气氛浓烈，迟迟不动，以此来看，南昌市中心板块的价格在短时间会持续平缓状态。昌南区域的高品质项目正在不断崛起，大社区初具规模，代表城市新兴力量的新南昌人不断入住，市政配套在逐渐完善，昌南的高品质时尚生活圈正在逐渐形成。具有不错的上升空间。
未来南昌楼市发展的重点将以红角洲、朝阳洲、象湖为三叉戟，辐射青云谱区。
班级:11自动化2班
姓名：胡晓琮
房地产市场定位分析 篇9
自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。
2012年房地产调控仍将继续，但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。而2012年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化？这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响？购房时机何时出现？围绕这些问题我进行简要剖析。
一、2012年调控主基调不变，存在适度微调的可能性 与以往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京，2011年楼市成交量大幅下降。统计数据显示，2011年北京市新建住宅成交9万套，较2010年下降4%，较2009年下降39%；二手房成交13.7万套，较2010年下降23%，较2009年下降45%。调控成果来之不易，调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作，这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。
2011年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，2010年海南完成房地产开发投资467．87亿元，2011年海南房地产开发完成投资663.05亿元，比上年增长41.7%，占固定资产投资额的41.1%；全年房屋施工面积3659.88万平方米，增长35.6%；销售面积888.19万平方米，增长3.9%。在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨35.5%，环比上涨0.2%；三亚房屋销售价格同比上涨43.35%，环比涨0.1%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2010年增长27.1%回落到5.0%。
海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2011年地区生产总值(GDP)2515.29亿元，比上年增长12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。
海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动；建立多元多层次房地产开发体系，重点发展度假酒店、度假村、养生疗养等经营性房地产业；同时将完善预售资金监管机制。
海南省统计局局长符国瑄表示，在保障房方面，去年海南开工建设11.22万套保障房，竣工4.85万套，占计划的119.1%；全年开工建设面积900.01万平方米，占计划总面积的140.5%，其中竣工面积384.66万平方米，占计划的155.9%。2012年是全面实施“十二五”规划的第二年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，省委、省政府把2012年确定为“项目建设年”，海南将在重点项目建设，扩大投资方面下真功夫，2012年海南将努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动房地产结构调整，控制普通商品住房开发，控制岸线房地产规模，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，优化空间布局，提高档次水平，促进可持续发展。加大房地产促销力度，逐步消化保有量，争取2012年房地产销量稳中有升，继续发挥在稳增长中重要作用。
三亚市六届人大一次会议上，三亚市市长王勇作的《政府工作报告》指出，五年来全市生产总值年均增长17.9%。今后的5年，三亚将着力保持房地产业平稳健康发展，加大商业地产和商务办公地产发展力度，严格控制滨海一线住宅建设，三亚普通住宅“大限”或至。
尽管房地产调控的主基调未变，但调控政策仍存在适度微调的可能性，原因主要有三点： 一是、海南国际旅游岛建设离不开房地产对经济的拉动，离不开岛外资金的流入，企业在承受资金压力的同时，海南省各级政府也在承受经济下行的压力。二是、国内外经济形势的巨大不确定性增加了2012年经济下行的压力，而考虑到房地产市场对经济发展的拉动作用，不排除对现行调控措施进行微调的可能性； 三是、现行的调控措施在打击投资投机需求的同时，也不可避免地误伤了刚需和改善型需求等自住需求。从这点来看，房地产调控政策也存在微调的必要性，比如首套房利率和首付成数回归优惠，既符合房地产调控的大方向，同时也有助于房地产行业实现“软着陆”； 《海口市产权式酒店管理暂行办法》于2012年2月1日起施行，具分析海口推出《海口市产权式酒店管理暂行办法》的目的是为了海口住宅销售市场转型，海南原本就在大搞旅游地产，产权式酒店是一个折中做法，一种变相的松动；直接说松动，在风口浪尖上；直接搞酒店，不一定有那么赚钱，产权式酒店应运而生，其实就是一种变相的酒店+住宅或住宅+酒店而已。
二、银行压力与信贷松动
住建部曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭贷款需求，该表态随后引发市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。
2012年金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭贷款需求。
2月7日从中国银行某支行了解到只要在该行存有金融资产50万以上，就能享受8.5折的首套房贷款利率优惠。所谓金融资产，是指存款、理财产品、基金等。中国银行上述支行规定，客户若存有金融资产50万以上，就能享受首套房贷款利率8.5折优惠；如果存30万~40万，则是9折；10万~30万，为9.5折；10万以下的话，则是基准利率。并非所有银行都有同样措施，在首套房贷款利率方面，中信银行在基准利率基础上上浮5%，深发展上浮10%，邮储银行则上浮15%。二套房贷款利率方面，中行为基准利率的1.1倍，有金融资产也不能下调。其他银行二套房贷款利率在基准利率基础上上浮5%至15%不等。每家银行都不一样，有的银行资金宽裕就不需要这样，坚信2012开发商、政府日子不好过、银行的日子也不好过，信贷松动势在必行。
三、2012年上半年房价下行压力较大，下半年成交量将会渐趋稳定
在严厉的楼市调控下，海南房地产市场经历了前所未有的调整。2012年1月海南商品房市场共签约2753套，环比上月减少了113套，签约面积260230.51㎡，环比下降3.60%，签约均价14664.76元/㎡，环比上涨32.93%；量跌价涨成为事实。
2012年1月三亚商品房签约112184㎡占全省签约总量的43%排名第一，海口签约102051㎡占全省的39%排名第二，琼海签约15912㎡占全省6%排名第三，文昌签约14074㎡占全省6%排名第四，其他依次为陵水4091㎡占2%，五指山3289㎡、定安2988㎡、保亭2602㎡各占1%。签约面积环比增加的市县有5个，分别是：定安48.09%、三亚44%、保亭13%、万宁8%、文昌4%；签约面积环比减少的市县有4个，降幅分别为：陵水下降13%、海口下降22%、五指山下降47%、琼海下降50%。
本月三亚商品房签约均价24457.48元/㎡排名第一，其次为陵水签约均价21277.25元/㎡，琼海签约均价9363.22元/㎡排名第三，保亭签约均价8038.22元/㎡排名第四，万宁6750.18元/㎡排名第五，其余：海口6711.02元/㎡、五指山6460.04元/㎡、文昌5561.88元/㎡、定安3556.78元/㎡。本月有4个市县均价上涨，琼海涨幅最高达29.10%，三亚涨幅27.06%排名第二，其余为保亭7.69%、五指山1.84%；均价下降的市县有5个，定安下降16.62%、陵水下降15.06%、海口下降9.72%。
2012年1月海口商品房市场共签约964套，环比上月减少224套，签约面积102051.13㎡，环比下降21.81%，签约均价6711.02元/㎡，环比下跌9.72%。2012年1月三亚商品房市场共签约1153套，环比上月增加287套，签约面积112183.86㎡，环比增加43.93%，签约均价24457.48元/㎡，环比上涨27.06%。
海南岛经济快速增长，在2010年海南房地产开发涌动新一轮热潮、住宅销售形势一片火爆之际，有人预计好景长不了，事实则证明他们的预言不准。2011年海南全省房屋销售谁最牛？
海口市，省统计局数据显示：2011年，全省共销售各类房屋888.19万平方米，比2010年的854.73万平方米增加33.46万平方米，同比增长3.9%，共实现销售额759.27亿元，比2010年的734.09亿元增加25.18亿元，同比增长3.4%。在全部十八个市县中，年销售面积在50万平方米以上的市县依次是海口市、三亚市、琼海市、文昌市、澄迈县、陵水县，全年分别销售225.55、163.69、112.44、81.92、81.84、52.19万平方米。
2011年是海南房地产投资快速增长年，房地产开发投资水涨船高，增速也很快。在全省十八个市县中，有七个市县的房地产开发投资成倍数增长，依次是临高县、白沙县、儋州市、屯昌县、琼中县、保亭县、万宁市，全年房地产开发投资分别较上年增长5.4、3.5、1.9、1.8、1.4、1.3、1.1倍。
2011年房地产开发投资规模居全省前五位的市县依次是三亚市、海口市、陵水县、琼海市、澄迈县，全年分别完成178.84、145.14、73.62、68.08、40.85亿元，较上年分别增长34.6%、39.8%、59.3%、21.3%、13.4%。
2011年全省共完成固定资产投资1611.41亿元，比上年增长36.2%，在列入统计的十九个投资行业中，投资增长最快的建筑业，全年实际完成投资37.44亿元，较上年的增幅达3.2倍，居十九个行业之首。居二至五位的依次是采矿业、科研技术服务及地质勘查业、卫生社会保障和社会福利业、信息传输计算机服务和软件业，较上年的增幅分别为2.4倍、1.3倍、99.7%、78.3%。而投资规模最大的前五个行业依次是房地产业、住宿餐饮业、制造业、电气燃气及水的生产和供应业、水利环境和公共设施管理业，全年分别完成投资746.66、148.41、132.84、119.59、108.02亿元，也是五个投资过百亿元的行业。
从整体上看，目前房地产市场的观望气氛已经形成，限购继续、调控大环境未变的情况下，海南房地产市场的低迷不太可能出现大的转变，因此我认为2012年上半年海南房地产业仍将面临较大的压力，而随着市场的发展、房价的调整、调控政策的微调，2012年10月份以后海南房地产市场成交量将会逐渐趋于稳定，对于投资度假置业的购房者来说，2012年二季度末三季度初或是个不错的购房时机。
海南房地产属于旅游地产，非硬性需求，即旅游、投资、度假养老为一体的复合式地产；大海、沙滩、空气、椰树、温泉、雨林等有限的自然资源，国际旅游岛独一无二的发展机遇，吸引了国内众多购房者；目前海南每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上、高者甚至是95%，且基本上入住率都低于30%，而来自岛外的需求中，外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外过剩流动性资金投资需求以及跟随外地入岛开发商品牌进入的半生引导型购房需求占到主流。
基于当前房地产形势对于海南开发商而言，海南房地产营销无外乎两点：一个是低价格低品质促销，卖给改善环境人群；一个是高价格高品质促销，卖给享受生活、度假投资人群。
2012年房地产营销旺季的冷淡并非一时一刻，并非常规的淡忘季，或许要持续到10月、或许更久、要做好过冬的准备、同时要把握时机、提升产品品质，迎接2012年10月或2013年1月的营销高峰期。
（纯属个人观点，仅供参考）
乡村房地产项目前期定位策划研究 篇10
推动我国经济向前发展的三架大马车:消费、出口、投资。而作为直接影响地方财政增收, 与群众密切相关的房地产, 则在现今可以说时时刻刻受到关注。随着国家统筹城乡发展战略的深入推进, 房地产已经从大中城市走向城郊、走向乡村, 乡村房地产作为一个新兴的产业, 正以其旺盛的生命力, 和无限的发展前景, 受到青睐。人们不再把目光聚焦城市林立的高楼, 而是重返乡村, 田园诗画的居住环境, 给富裕起来的城市阶层一种新的居家生活方式。到乡村去现在不是一两个先富人的专利, 而是成了一种新的潮流。乡村房地产, 更多的要考虑城市元素, 要加上现代的东西, 这样才有生命力。从事乡村房地产业前期定位策划, 是一项艰苦繁难的工作。虽然有城市的房地产作借鉴, 但是必须在这个基础上突破, 难度更大。可以说现在城市房地产好做, 乡村的房地产却不好做。因此系统的研究乡村房地产前期定位策划经验, 可以更好的拉动乡村房地产业发展, 实现城乡一体化战略, 加快乡镇融合进程, 可以更多地把城镇人口从城镇的拥挤中解放出来, 治好城镇病, 更加合理地搭配城乡居住生活布局。实现经济社会又好又快的发展。
2 乡村房地产项目定位策划实证分析
2.1 九江县乡村房地产项目概况
九江县乡村房地产项目以整体效益、经济效益与环境效益三者为统一点, 着重刻画纯生源态的生态环境, 为客户营造诗情画意的人居文化, 塑造都市中舒适安全便捷自然优美的居住地区, 住宅区可以分为功能区、住宅分布、道路系统、绿化系统、活动空间、分期开发统一规划、构成统一整体。目前市场出售的有柴玺欣园、景泰阳光商住楼、瑞景新城三期、丽都中央公馆庐山春天等, 项目规模大小一般, 项目户型以多层住宅为主, 有部分商业产品, 另外有少部分别墅产品。这项目显现了与众不同的原生态居住环境, 创造了既有欧式氛围又有现代气息的居住文化。
本文将以九江县县城近郊沙河乡柴玺欣园为案例探讨九江县乡村房地产前期定位策略理论和方法研究。
2.2 市场调查与分析
本研究采取随机抽样的方式进行调查, 于2012年11月至2013年01月在九江县沙河乡发放问卷, 共发放300份, 回收的问卷数261份, 有效地排除被调查者主观和故意的选择等无效问卷后, 共收集有效问卷243份, 有效回收的比例为81.0%。在选择客户时, 年龄、职业和收入都有显著差距, 因此样本的选取还是比较合理的。本人对问卷得到信息进行处理, 对问卷中出现的问题进行修改, 不断调整问卷, 以确保逻辑上的合理性和问卷的严谨性。
样本基本资料描述主要就年龄、职业、收入水平等分别进行了描述。本研究调查问卷共有12个题项, 所以回收的有效问卷数量基本符合要求。
2.3 乡村房地产项目目标客户群分析
2.3.1 目标市场定位
乡村房地产主要为中低素质商品和康居住宅、自然村, 乡村别墅型较少。新近开盘的凯旋城三期、柴玺欣园逐渐提升该居住品质, 同时凸显区域高素质住宅的乡村房地产市场前景。
由于开发区的迅速发展, 乡村房地产的客户趋于以教师为主的公职人员、乡里富裕家庭、外出务工一族、又想改善居住条件的置业者为居民的主要组成部分。通过市场调研分析, 为了适应本项目目标客户群购房和适应开发区住房需求而开发的, 具有原生态化与人文品位高的基本特点, 更而以人为本的体现具有健康性、文化性、舒适性的住房需求改变, 所以要追求一种安静的舒适便利的居住环境, 让人享受生活的住房。健康安全是绿色住宅的概念。所以提出一种营造健康家庭, 建设绿色住宅的观念。
2.3.2 九江县乡村居民购房意向分析
对本县乡村房地产目标客户群情况的了解, 需要充分的利用市场调查资料。在市场调查过程中, 要综合运用多种调查方法, 本文运用三种方法, 分别是观察法、访问法、实验法。
根据九江县乡村房地产项目民意购房市场调研所做的调查数据, 将有20.61%的家庭打算买新房。以下是这些家庭的具体情况:根据年龄来看:在35-45岁之间的人最多, 其次是25-35岁与45-55岁的人, 两者共占80.40%。而25岁以下和55岁以上的人数最少。根据职业特征来分析:在有意向购房人中, 外出务工人员最多, 其次是教师。两者占总人数的53.10%。此外公务员、医务人员、民营及个体商户和自由职业者的人数很少。根据家庭收入来看:意向购房家庭中, 享受政府最低生活保障待遇的占1.8%, 人均月收入在3000元以下的占49.30%, 人均月收入3001-5000元的占44.60%, 人均月收入5001-8000元的占3.8%, 人均月收入8000元以上的占0.5%。
2.3.3 目标客户定位与分析
本项目是主要以开发区附近以教师为主的公职人员和各村富裕家庭及县城返乡事业成功人士等目标客户享受生活的购房需求和适应开发区住房需求为目的而开发
简化模糊层次分析法评价供应商方法探讨
钟洁 (湖南石油化工职业技术学院石化管理工程系)
摘要:供应商评估选择是供应商管理中的“源头”, 制造商和供应商的关系不再如过去产品贸易时的单纯, 需要建立起战略性、双赢的合作伙伴关系。对供应商的评估选择, 可利用简化模糊层次分析法设置各层指标权重, 从而搭建一套完整、合理的评价体系, 保证高效的管理。
关键词:层次分析法 (AHP) 评估选择
制造商和供应商的关系存在两种典型模式:传统的竞争关系、合作性关系 (或叫双赢关系) 。传统的竞争关系模式是价格驱动, 合作伙伴关系模式是相互协商协调, 互惠互利, 这是理想的关系模式。由于供应商自身变化以及为适应公司的业务发展的需要, 并综合考虑时效性和供应商选择的工作量, 对供应商的评分宜于每季度进行一次, 在评价中表现优秀的供应商, 制造商将会考虑加大定单, 这就可以要求供应商提供的商品价格根据定单量合理降低, 以达到制造商和供应商的双赢。
1简化模糊层次分析法
层次分析法 (AHP) :它的基本原理是根据具有递阶结构的目标和子目标 (选择准则) 以及约束条件等对供应商进行评价。国内对供应商的评价方法相当一部分是从国外借鉴中发展得来。例如:张吉军探讨了模糊层次分析法的原理和步骤;赵小惠等应用模糊综合评判法进行了供应商选择研究。简化模糊层次分析法将定量和定性指标综合考虑, 可以降低人为的主观性, 使结果更具客观性。
1.1简化模糊层次分析法的解决步骤如下: (1) 明确所研究的问题。 (2) 根据指标体系确定层次表。 (3) 根据指标重要性二元对比原理, 建立优先关系矩阵。 (4) 根据加性一致性将优先关系矩阵转化成模糊一致矩阵。 (5) 根据模糊一致矩阵, 推算各层次指标元素的权重。 (6) 请专家对各项指标进行评价打分, 得到单因素评价矩阵。 (7) 指标的得分乘以对应权重累加得分作为供应商评估的得分。 (8) 利用相同方法, 计算出其他供应商的评估结果, 然后对他们的结果进行比较排序, 选择最优的供应商。
1.2简化模糊层次分析法中应用到的原理以及数学公式: (1) 简化模糊层次分析法的主要原理:任意两个因素之间关于某准则的相对重要程度采用0.1-0.9标度。 (2) 指标重要性二元对比原理:若指标因素第K项因素SK (K为整数) 与第一项因素SI进行重要程度的二元性对比, TKI表示重要程度的定性排序标度, 它只能取0, 0.5, 1三个值中的一个。若SK比SI重要, 取TKI=1, TIK=0;若SI比SK重要, 取TKI=0, TIK=1;若SK与SI同等重要, 取TKI=TIK=0.5。 (3) 优先关系矩阵是每一层次中的单一元素针对目标元素的相对重要程度, 根据两两比较结果所建立的矩阵, 即优先关系矩阵A:
摘要：我国有关营销定位策划实践和房地产营销的理论相对落后, 源于中国的房地产市场形成还是比较迟。在市场的不正常发展时期房地产市场只是曲解、标榜, 甚至异化, 根本没有得到正确、充分的理解和重视。本文主要运用营销理论当中的4C策略等在房地产领域的发展成果和创新, 确定了项目的实际开发较为可行的方向, 对今后将进行的多种开发、营销工作具有一定的实践指导意义, 显现了强大的应用价值。用前瞻的思维研究系统问题的始点和关键点, 符合抓重点, 抓宏观哲学。同时本文坚持“始于客户、归于客户”的理念, 为乡村房地产项目前期策划提供了一种研究思路和框架, 并且为今后相似的乡村房地产研究和实践提供借鉴、参考。
关键词：乡村房地产项目,房地产策划,前期策划,市场定位
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