房地产态势（共5篇）
房地产态势 篇1
摘要：首先采用灰色预测模型对2010-2015年四川省住房需求和供给的各项因素进行预测, 然后计算各年度的需求和供给总量;在引入住房供需不协调系数的基础上, 对房地产行业发展态势进行评估。结果表明:四川省房地产需求和供给的缺口将会扩大, 供需不协调程度也将会继续加大。
关键词：房地产行业,住房需求,住房供给,发展态势
自上个世纪90年代以来, 房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业之一。房地产行业涉及到经济、政治、文化等诸多领域, 并与国民经济其他行业存在着密切的联系。房地产行业的发展态势, 是其行业的客观规律之一, 对于当前房地产行业宏观调控和制定措施, 进而实现可持续发展具有非常重要的现实意义。目前, 对于该领域已经有一定的研究, 但大都是进行定性分析, 没有充分利用住房需求与住房供给这两大最基本的特征。而这两者的协调程度是房地产行业态势的基本内容。本文首先对2010年 (收集数据截止到2009年) 以及“十二五”期间 (2011-2015年) 四川省房产地产业需求和供给的前景进行预测, 然后根据需求和供给的作用机理对其发展态势进行分析。
1 灰色预测模型
由于1998年我国取消福利分房推行住房分配货币化, 本文将研究时段取为1998-2010年。故本文的数据选择时段取为1998至2010年, 有些指标还只收集到2009年。因此, 样本数量很有限。为此, 本文采用灰色预测方法, 对住房需求和供给两个模型中各影响因素进行预测。
灰色预测是建立在GM模型基础上的预测, 它通过对原始数据的处理和灰色模型的建立, 发现并掌握系统的发展规律, 对系统未来状态做出科学的定量预测。灰色预测模型属于非线性拟外推类预测方法, 实用性强, 所需数据较少, 建模灵活方便, 预测精度高, 从而在社会科学和自然科学各领域得到了广泛的应用 (刘思峰等, 2010) 。
灰色系统模型GM (1, 1) 预测的具体算法步骤如下:
STEP1:从所给信息得到一个等时间间隔的原始数据序列:undefined
STEP2:对原始的原始数据序列:G0进行一次累加, 根据灰色系统理论, 累加数据满足undefined, 由此计算累次和向量undefined
STEP3:对序列G1, 建立白化形式的微分方程:undefined1=b, 其中待定参数a为发展系数, 其大小反映的序列G0的增长速度, 待定参数b为灰色作用量 (内生变量) 。参数a、b的估计可由最小二乘法求解;
2 全国住房需求预测
根据文献 (张莉莉, 2012) 分析, 选取城镇总人口数、商品房销售价格、城镇家庭恩格尔系数三项因素作为四川省住房需求影响因素;同时以四川省年度的商品房销售总面积作为该省当年度住房需求的特征指标, 建立住房需求的对数线性回归模型:
lnD=-18.201+0.903lnX1+1.041lnX2-1.152lnX3 (1)
式中:因变量的单位为万平方米, X1为城镇总人口数 (单位:人) , X2为商品房销售价格 (单位:元) , X3为城镇家庭恩格尔系数。
按照灰色系统GM (1, 1) 的步骤, 采用MATLAB编程预测住房需求的三个影响因素近期的数据, 结果如下表1所示。
将住房需求三个影响因素各年度的预测值, 分别代入住房需求模型 (即式1) , 预测2010-2015年四川省住房需求, 结果如下表2所示。
3 全国住房供给预测
根据文献 (周锐, 2012) 分析, 选取城市人均住宅建筑面积和城镇家庭恩格尔系数两项作为供给影响因素, 同时以四川省年度的商品房竣工面积作为该省当年度住房供给的特征指标, 建立住房供给的对数线性回归模型:
lnS=-0.372+2.196*lnY1-1.168*lnY2 (2)
式中:因变量的单位为万平方米, Y1为城市人均住宅建筑面积 (单位:平方米) , Y2为城镇家庭恩格尔系数 (单位:1) 。 住房供给两个影响因素的预测, 也采用GM (1, 1) 预测, 编程计算的结果如下表3所示。
将住房供给两个因素各年度的预测值, 代入住房供给模型 (即式2) , 预测2010-2015年四川省住房供给, 结果如下表4所示。
4 房地产产业态势分析
住房需求与住房供给, 是房地产行业的两大最基本的特征。因此, 二者的协调程度是房地产行业态势的基本内容。前两节的预测表明, 2010-2015年四川省住房需求和供给都将持续增长, 并且需求的增长幅度大于供给。经计算, “十二五”四川省住房需求平均增长速度为19.62%, 住房供给平均增长速度为12.16%。
为了度量住房供给和需求间的不协调程度, 引入 “住房供需不协调系数”, 具体定义如下:
undefined
式中, η (t) 为第t期住房供需不协调系数, D (t) 为第t期的需求, S (t) 为第t期的供给。
显然, 供需协调系数为无量纲。特别地, 当D (t) =0时, η (t) =-1;当S (t) =0时, η (t) =1。该系数的取值范围为[-1, 1], 且绝对值越大, 意味着供需越不协调。该系数的符号有代表意义。如果η (t) >0, 表示供不应求;η (t) <0, 表示供过于求;η (t) =0, 表示供需完全平衡。
经计算, 2010-2015年四川省住房供需不协调系数如下表5所示。
模型测算表明, 在不采取房地产的有效措施的情况下, 四川省房地产需求和供给的缺口将会扩大, 供需不协调程度将会继续加大。
5 结语
本文从供给和需求的角度研究了四川省房地产行业发展态势问题。研究思路是:采用灰色预测模型估计需求和供给的影响因素, 采用回归模型确定需求和供给总量, 引入住房供需不协调系数量化确定房地产的发展态势。
参考文献
[1]文利民, 颜爱民, 张文华.房地产行业现状及发展态势[J].株洲工学院学报, 2006, 20 (6) :101-104.
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[3]李琦, 陈志敏.我国目前房地产市场发展态势探析[J].中山大学学报论丛, 2003, 23 (2) :8-11.
[4]张莉莉.四川省住房需求逐步回归模型研究[J].现代商贸工业, 2012, 24 (13) :56-57.
[5]周锐.四川省住房供给逐步回归模型探讨[J].现代商贸工业, 2012, 24 (13) :57-58.
[6]刘思峰, 党耀国, 方志耕.灰色系统理论及其应用[M].北京:科学出版社, 20100
房地产态势 篇2
【报告目录】
第一部分 养老地产行业发展环境 第一章 养老地产行业发展环境分析 第一节 养老地产行业相关概述
一、养老地产行业基本定义
二、养老地产行业内涵分析
三、养老地产行业分类情况
第二节 养老地产发展的多主体博弈分析
一、养老地产各主体角色定位分析
二、养老地产多主体间的相关关系 第三节 养老地产行业发展环境分析
一、养老地产行业政策环境分析
二、养老地产行业经济环境分析
三、养老地产行业社会环境分析
四、养老地产行业技术环境分析
第二部分 养老地产行业发展现状 第二章 全球养老地产行业发展现状分析 第一节 国外养老地产特点分析
一、美国养老地产发展特点分析
二、英国养老地产发展特点分析
三、日本养老地产发展特点分析 第二节 国外养老地产发展状况
一、美国养老地产发展状况分析
二、日本养老地产发展状况分析
三、德国养老地产发展状况分析
四、新加坡养老地产发展状况分析
五、国外养老地产发展经验借鉴 第三节 国外养老地产模式分析
一、国外养老地产模式分析
1、国外养老地产发展背景分析
2、国外老年住宅模式划分情况
3、国外养老地产模式分类情况
4、国外养老地产模式经验借鉴
二、美国养老地产模式分析
1、美国养老地产发展背景分析
2、美国养老地产开发模式分析
三、日本养老地产模式分析
1、日本养老地产发展背景分析
2、日本养老地产开发模式分析
四、其他国家养老地产模式
1、新加坡养老地产开发模式分析
2、北欧养老地产开发模式分析
第三章 中国养老地产行业发展现状分析 第一节 养老地产行业发展阶段分析
一、养老地产行业起步阶段分析
二、养老地产行业成长阶段分析
三、养老地产行业成熟阶段分析
四、养老地产行业分化阶段分析 第二节 养老地产行业发展状况分析
一、养老地产行业发展状况分析
二、养老地产行业发展特点分析
三、养老地产行业需求调研分析
四、养老地产行业供给调研分析
五、养老地产行业发展问题分析
六、养老地产行业发展对策建议 第三节 养老地产行业创新表现分析
一、养老地产与险资全面合作分析
二、养老地产搭建互联网平台分析
三、养老地产销售模式上创新分析
四、养老地产组建专业的公司分析 第四节 养老地产行业市场变化分析
一、养老地产行业发展方向分析
二、养老地产行业发展方式分析
三、养老地产行业项目创新分析 第五节 养老地产行业发展主要模式
一、按建设经营者划分的发展模式
二、按开发模式划分的发展模式
三、按赢利模式划分的发展模式 第六节 互联网时代养老地产策略分析
一、养老地产中的互联网思维分析
二、互联网时代养老地产对策建议
三、互联网时代养老地产众筹分析
第四章 中国养老地产行业典型案例分析 第一节 康疗型养老地产案例分析
一、台湾•长庚养生文化村（变相出售+持有经营）
二、上海•亲和源（变相出售+持有经营，专业养老服务提供商）
三、北京•太申祥和山庄（持有经营）
四、北京•燕达国际健康城（持有经营）
五、天津•泰达国际养老院（持有运营）第二节 居家型（出售）养老地产案例分析
一、绿地•21城孝贤坊
二、万科•幸福汇
三、保利•西塘越
第三节 综合型养老地产案例分析
一、北京•太阳城（出售+持有经营）
二、北京•东方太阳城（出售+持有经营）
三、北京•将府庄园（出售+持有经营）
四、杭州•金色年华
五、南浔•中国第一老年城
第四节 农家休闲型（变相出售+持有经营）
一、浙江•城仙居
二、太仓•艳阳乡村度假公寓
第五节 异地购房型（出售+持有经营）
一、海口•太阳谷（养老、度假）二、三亚•海棠湾（休闲﹢养生﹢健康体验）
三、万宁•兴隆爱晚中心（温泉度假、旅游养老）
四、琼海•天来泉（温泉、养生）
五、海口•恭和苑（专业养老服务提供商）
第三部分 养老地产市场领航调研
第五章 中国养老地产行业主要产品发展分析 第一节 养老社区发展状况分析
一、国内外养老社区发展状况分析
1、国外养老社区发展状况分析
2、我国养老社区发展现状分析
3、我国养老社区发展问题分析
4、我国养老社区发展对策建议
二、养老社区项目规划设计分析
1、养老社区项目选址条件分析
2、养老社区项目布局方法分析
3、养老社区项目建筑设计分析
4、养老社区项目环境设计分析
5、养老社区项目设计内容分析
6、养老社区项目设计定位分析
7、养老社区设计的功能创新点
8、养老社区环境技术核心分析
9、养老社区项目具备条件分析
10、养老社区项目开发建设分析
三、我国养老社区经营管理分析
1、我国养老社区提供服务分析
2、我国养老社区运营模式分析
3、我国养老社区治理策略分析
四、养老社区运营管理模式分析
1、国外养老社区运营管理模式启示
2、我国养老社区项目融资模式分析
3、我国养老社区项目盈利模式分析
4、我国养老社区项目管理模式分析
5、养老社区项目运营管理模式问题
6、养老社区运营管理模式发展对策
五、养老社区机构投资模式分析
1、中央财政收入
2、老年福利彩票公益金投入
3、老年产业基金投入
4、养老产品与服务供给企业投入
5、房地产商投入
6、总资金投入
7、个人缴费
六、养老社区未来发展趋势分析
1、养老社区未来发展前景分析
2、养老社区未来发展趋势分析 第二节 老年公寓发展状况分析
一、老年公寓相关概述分析
1、老年公寓基本概念情况
2、老年公寓发展主要类型
3、老年公寓出现的必然性
4、老年公寓的性质与角色
5、老年公寓基本特征分析
6、老年公寓发展意义分析
二、国外老年公寓发展状况分析
1、美国老年公寓发展状况分析
2、日本老年公寓发展状况分析
3、加拿大老年公寓发展状况分析
4、新加坡老年公寓发展状况分析
5、国外老年公寓发展经验借鉴
三、我国老年公寓发展状况分析
1、我国老年公寓市场发展现状分析
2、我国老年公寓市场发展问题分析
3、我国老年公寓市场发展对策建议
四、我国老年公寓市场供求分析
1、我国老年公寓市场需求状况分析
2、我国老年公寓市场供给状况分析
3、我国老年公寓市场供求关系分析
五、老年公寓的开发与经营模式
1、老年公寓的开发与经营理念分析
2、我国老年公寓开发模式选择分析
3、我国老年公寓运营模式选择分析
4、老年公寓开发与经营的提升路径
五、老年公寓的规划设计与扩展
1、老年公寓居住功能元素设计分析
2、老年公寓公共服务功能元素设计
3、老年公寓交通功能元素设计分析
4、我国老年公寓套型组合设计分析
5、我国老年公寓建筑组合设计分析
6、我国老年公寓的总平面设计分析
7、我国老年公寓的智能化设计分析
8、我国老年公寓的互换性设计分析
六、新型老年公寓发展路径分析
1、会员制和产权式老年公寓的基本概念
2、会员制和产权式老年公寓的理论基础
3、会员制和产权式老年公寓的适用对象
4、会员制和产权式老年公寓优点和风险
5、新型老年公寓运行模式实践探索分析
6、国外会员制和产权式老年公寓盈利模式
7、以住房换会员制和产权式老年公寓模式
8、新型老年公寓存在的问题及对策分析
9、新型老年公寓发展公共政策优化分析
七、老年公寓市场发展策略分析
1、我国老年公寓市场投资机会分析
2、我国老年公寓创新发展策略分析
3、我国老年公寓企业发展战略分析 第三节 老年住宅发展状况分析
一、老年住宅发展相关概述
1、老年住宅基本概念界定情况
2、老年住宅的演进过程及分类
3、老年住宅的可行性参考指标
4、老年住宅市场准入条件分析
二、老年住宅发展状况分析
1、国外老年住宅经验模式分析
2、我国老年住宅发展现状分析
3、我国老年住宅市场需求分析
三、老年住宅项目经营状况
1、我国老年住宅经营模式分析
2、当前国内老年设施状况分析
3、老年住宅开发经营融资方式
4、老年住宅开发经营盈利模式
5、老年住宅投资开发方式选择
6、老年住宅商业模式选择分析
四、老年住宅开发经营策略
1、老年住宅项目市场细分分析
2、老年住宅项目市场开发定位
3、老年住宅项目产品策略分析
4、国内老年住宅项目案例分析
五、老年住宅发展趋势分析
1、老年住宅市场发展趋势分析
2、老年住宅产品发展趋势分析
3、老年住宅消费发展趋势分析
六、老年住宅投资策略分析
1、老年住宅产业发展前景分析
2、老年住宅产业战略构想分析
3、老年住宅融资方式选择分析
4、老年住宅商业模式选择分析
5、老年住宅产品定位选择分析
6、老年住宅产品设计策略分析
第六章 中国养老地产行业投资开发模式分析 第一节 养老地产开发模式分析
一、养老地产的类别及模式分析
1、与社区共同建
（1）专门建设综合型养老社区（2）新建大型社区的同时开发养老组团（3）普通社区中配建各类养老产品（4）成熟社区周边插建多功能老年服务设施
2、与相关设施并设
（1）与医疗机构结合，就近设置养老设施（2）养老设施与幼儿园并设（3）与教育设施结合，建设养老公寓
3、与旅游或商业地产结合
（1）在旅游风景区中开发养老居住产品（2）与商业地产结合，开发老年公寓
4、与国际品牌接轨
（1）引入外资，建世界型连锁老年设施
（2）与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式
5、以其他方式转型
（1）与保险业结合，利用险资投资养老地产（2）与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产（3）利用自身独特资源转型开发养老地产（4）将旧的国有资产盘活，改造为老年设施
二、养老地产现有开发模式分析
1、社区养老地产模式
2、会籍制的社区模式
3、持续照料退休（CCRC）
4、社区居家养老模式
5、医养结合模式
6、养老旅游地产开发模式
三、养老地产开发模式特点分析
1、养老地产开发中的房产以租售为主
2、养老地产开发高端化
3、养老地产开发融资渠道多样化
4、养老地产开发集约化
四、养老地产项目开发策略思考
1、从养老地产租售模式向“ 产业链模式”延伸
2、养老地产开发以市场细分为基础，不能盲目高端化
3、整合养老地产上下游资源
4、养老地产的后期经营管理方式分析
5、积极引入外资开发养老地产项目
五、养老地产项目开发对策建议
1、项目类型及经营方式的确定
2、养老地产项目规划设计分析
3、养老地产项目配套设施建设
4、养老地产项目养老服务分析
5、养老地产项目品牌建设分析 第二节 养老地产运营模式分析
一、养老地产运营模式发展状况
1、养老地产运营模式相关界定
2、养老地产项目销售模式分析
3、养老地产项目租赁模式分析
4、养老地产项目租售结合模式
5、养老地产运营模式影响因素
二、养老地产运营模式及代表分析
1、本地出售型社区模式
2、异地出售型社区模式
3、租售组合型综合社区模式
4、养老房产金融组合型社区模式
5、会籍制社区模式
6、床位出租型养老机构模式
三、养老地产运营模式评价分析
1、养老地产项目运营模式目标定位分析
2、养老地产运营模式指标体系设计原则
3、养老地产运营模式评价指标构成分析
4、养老地产运营模式评价指标体现构建
5、养老地产项目运营模式评价总结情况
四、养老地产运营模式优化分析
1、养老地产优化原型SWOT分析
2、养老地产其他运营模式借鉴
3、项目优化原型功能模块演进
4、项目优化重构运营模式解析
五、养老地产运营模式优化对策
1、增加政府政策支持分析
2、拓宽融资渠道分析
3、健全养老服务体系分析
4、完善市场体系分析
第三节 养老地产盈利模式分析
一、养老地产利益相关者模型分析
1、养老地产主要利益相关者分析
2、养老地产利益相关者关系分析
3、养老地产利益相关者模式建立
二、养老地产盈利关键因素识别分析
1、养老地产商业盈利对象分析
2、养老地产商业盈利点分析
3、养老地产商业盈利杠杆分析
4、养老地产商业盈利源分析
5、养老地产商业盈利屏障分析
三、养老地产盈利模式分析
1、养老地产盈利模式结构图
2、养老地产盈利模式类型分析 第四节 养老地产融资模式分析
一、典型地区养老地产融资模式分析
1、美国养老地产融资模式分析
2、日本养老地产融资模式分析
3、台湾养老地产融资模式分析
二、养老地产融资模式发展状况分析
1、养老地产融资主要特征分析
2、养老地产融资存在问题分析
3、养老地产主要融资渠道分析
4、养老地产不同阶段融资策略
三、养老地产融资模式优化设计分析
1、养老地产项目供给模式分析
2、养老地产内源融资模式设计
3、养老地产外源融资模式设计
四、养老地产REITs融资模式分析
1、REITs在养老地产的必要性分析
2、REITs在养老地产的可行性分析
3、养老地产REITs框架设计分析
4、养老地产REITs运作模式选择
5、养老地产REITs发展对策建议 第七章 中国养老地产行业建筑规划设计分析 第一节 老年人对居住环境的特殊需求分析
一、因生活时间结构变化而产生的特殊要求
二、因生活空间结构变化而产生的特殊要求
三、因个人生理和心理变化产生的特殊需求 第二节 老年人的生理和心理设计原则分析
一、针对体力的衰退
二、针对智力的衰退
三、针对视力、听力的衰退
四、针对易发生突然性的病变
五、针对心理上的失落感、孤独感
六、针对生理上存在缺陷与残疾的老年人 第三节 养老地产的规划应采取的原则分析
一、地理位置
二、建筑形式
三、社区空间结构
四、社区道路系统
五、室外社交空间规划
六、低层居住单元的组合形式
第四节 养老地产项目选址关键要点分析
一、地形要求
二、周边环境
三、商业设施
四、公共设施
五、公共交通
六、场地要求
七、场地面积
八、土地利用模式分析
九、地块规模选择
十、地块区域选择
第五节 养老设施建筑设计模式分析
一、起居空间的构成与设计模式分析
二、卧室空间的构成与设计模式分析
三、卫生空间的构成与设计模式分析
四、楼梯无障碍设计模式分析
五、厨房设计模式分析
六、阳台设计模式分析 第六节 养老建筑设计要点分析
一、国外养老建筑设计理念
二、国内养老建筑设计特点
1、细化设计是关键
2、卫生间设计要点
3、厨房设计要点
4、采光设计的意义
5、储藏室的设计
6、公共走廊的设计
7、内部墙体角度位设计
8、装饰色彩的设计
9、家具的设计
10、照明布置及灯具造型设计
11、户外环境空间设计要点 第七节 养老地产项目配套分析
一、智能化配置
二、会所配置
三、电梯配置
1、电梯配置基本要求
2、配置电梯的设计
四、商业配置
五、配套设施
六、老年医院及护理院
七、生活机能配备
第四部分 养老地产行业竞争格局 第八章 中国养老地产行业竞争格局分析 第一节 养老地产行业竞争结构分析
一、养老地产行业现有企业间竞争
二、养老地产行业潜在进入者分析
三、养老地产行业替代品威胁分析
四、养老地产行业供应商议价能力
五、养老地产行业客户的议价能力 第二节 养老地产行业竞争格局分析
一、地产企业介入养老地产状况分析
二、产业资本介入养老地产状况分析
三、保险企业介入养老地产状况分析
四、政府、外资机构介入养老地产分析 第三节 养老地产行业区域格局分析
一、养老地产项目区域分布状况分析
二、养老地产项目区域市场特点分析
三、养老地产项目重点区域发展分析
第九章 中国养老地产行业区域市场分析 第一节 北京市养老地产行业发展潜力分析
一、北京市养老地产行业发展环境分析
二、北京市养老地产行业发展现状分析
三、北京市养老地产行业发展问题分析
四、北京市养老地产行业发展对策建议
五、北京市养老地产行业发展潜力分析 第二节 上海市养老地产行业发展潜力分析
一、上海市养老地产行业发展环境分析
二、上海市养老地产行业发展现状分析
三、上海市养老地产行业发展问题分析
四、上海市养老地产行业发展对策建议
五、上海市养老地产行业发展潜力分析 第三节 重庆市养老地产行业发展潜力分析
一、重庆市养老地产行业发展环境分析
二、重庆市养老地产行业发展现状分析
三、重庆市养老地产行业发展问题分析
四、重庆市养老地产行业发展对策建议
五、重庆市养老地产行业发展潜力分析 第四节 深圳市养老地产行业发展潜力分析
一、深圳市养老地产行业发展环境分析
二、深圳市养老地产行业发展现状分析
三、深圳市养老地产行业发展问题分析
四、深圳市养老地产行业发展对策建议
五、深圳市养老地产行业发展潜力分析 第五节 广州市养老地产行业发展潜力分析
一、广州市养老地产行业发展环境分析
二、广州市养老地产行业发展现状分析
三、广州市养老地产行业发展问题分析
四、广州市养老地产行业发展对策建议
五、广州市养老地产行业发展潜力分析 第六节 杭州市养老地产行业发展潜力分析
一、杭州市养老地产行业发展环境分析
二、杭州市养老地产行业发展现状分析
三、杭州市养老地产行业发展问题分析
四、杭州市养老地产行业发展对策建议
五、杭州市养老地产行业发展潜力分析 第七节 武汉市养老地产行业发展潜力分析
一、武汉市养老地产行业发展环境分析
二、武汉市养老地产行业发展现状分析
三、武汉市养老地产行业发展问题分析
四、武汉市养老地产行业发展对策建议
五、武汉市养老地产行业发展潜力分析 第八节 南京市养老地产行业发展潜力分析
一、南京市养老地产行业发展环境分析
二、南京市养老地产行业发展现状分析
三、南京市养老地产行业发展问题分析
四、南京市养老地产行业发展对策建议
五、南京市养老地产行业发展潜力分析 第九节 成都市养老地产行业发展潜力分析
一、成都市养老地产行业发展环境分析
二、成都市养老地产行业发展现状分析
三、成都市养老地产行业发展问题分析
四、成都市养老地产行业发展对策建议
五、成都市养老地产行业发展潜力分析 第十节 天津市养老地产行业发展潜力分析
一、天津市养老地产行业发展环境分析
二、天津市养老地产行业发展现状分析
三、天津市养老地产行业发展问题分析
四、天津市养老地产行业发展对策建议
五、天津市养老地产行业发展潜力分析
第十章 中国养老地产行业重点企业经营分析（排名不分先后）
第一节 地产企业投资养老地产经营分析
一、万科企业股份有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——万科幸福汇（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
二、保利房地产（集团）股份有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——保利西塘越（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
三、华润置地有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——华润置地橡树湾（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
四、北京太阳城房地产开发有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——北京太阳城国际老年公寓（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
五、绿城房地产集团有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——杭州绿城蓝庭（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
六、北京东方太阳城房地产开发有限责任公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——东方太阳城（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
七、绿地控股股份有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——上海绿地21城孝贤坊（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
八、荣禾投资（集团）有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——西安楼观公社（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
九、世纪爱晚投资有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——爱晚大爱城（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
十、首创置业股份有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
十一、浙江云天房地产开发有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——金色年华（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
十二、广州家和企业集团有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——家和十里水湾（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
十三、卓达房地产集团有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——卓达太阳城（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
十四、远洋集团控股有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——椿萱茂（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
十五、金成房地产集团有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——小古城慢谷（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
第二节 产业资本投资养老地产经营分析
一、亲和源集团有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
二、乐成老年事业投资有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
三、北京太申祥和山庄有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
四、北京爱暮家投资咨询有限责任公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
五、北京寿山福海投资发展有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
第三节 保险公司投资养老地产经营分析
一、泰康人寿保险股份有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
二、中国人寿保险股份有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
三、合众人寿保险股份有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
四、中国太平保险集团有限责任公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
五、中国平安保险（集团）股份有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
第五部分 养老地产行业发展趋势
第十一章 中国养老地产行业发展趋势预测 第一节 2017-2022年养老地产行业发展驱动因素
一、养老地产行业发展有利因素
二、养老地产行业发展不利因素
第二节 2017-2022年养老地产行业发展前景预测
一、养老地产行业相关规划分析
二、养老地产行业发展前景展望
第三节 2017-2022年养老地产行业发展趋势预测
一、养老地产行业政策趋势分析
二、养老地产行业发展趋势分析
三、养老地产行业发展方向分析
第四节 2017-2022年养老地产市场发展趋势分析
一、养老地产市场需求趋势分析
二、养老地产市场供给趋势分析
三、养老地产行业金融创新趋势
四、养老地产行业战略选择趋势
五、养老地产行业项目发展趋势
六、养老地产行业发展模式趋势
第六部分 养老地产行业投资战略规划 第十二章 中国养老地产行业投资战略规划 第一节 2017-2022年养老地产行业投资风险分析
一、养老地产项目投资决策阶段风险因素分析
1、养老地产项目政策风险分析
2、养老地产项目区位风险分析
3、养老地产项目产品类型风险
4、养老地产项目融资风险分析
二、养老地产项目设计施工阶段风险因素分析
1、养老地产项目设计风险分析
2、养老地产项目施工风险分析
三、养老地产项目销售运营阶段风险因素分析
1、养老地产项目营销宣传风险
2、养老地产项目运营风险分析
3、养老地产项目管理风险分析
四、养老地产项目开发风险应采取的对策建议 第二节 2017-2022年养老地产行业投资机会分析
一、养老地产行业投资环境分析
二、养老地产行业投资价值分析
三、养老地产行业投资机会分析
第三节 2017-2022年养老地产行业投资战略规划
一、养老地产行业城市选择分析
二、养老地产行业区位选择分析
三、养老地产行业开发模式选择
四、养老地产行业产品形态选择
五、养老地产行业功能结构选择
六、养老地产行业运营方式选择
第四节 2017-2022年养老地产行业投资策略分析
一、养老地产产品投资策略分析
二、养老地产投资区域选择分析
三、养老地产投资主题选择分析
第十三章 房地产企业投资养老地产项目策略分析 第一节 房地产企业开发养老地产项目影响因素分析
一、养老地产项目开发方式分析
二、养老地产项目融资方式分析
三、养老地产项目运营管理方式
四、养老地产项目盈利方式分析
第二节 房地产企业进驻养老地产行业竞争环境分析
一、养老地产项目新进入者威胁分析
二、养老地产项目替代品的威胁分析
三、养老地产项目供应商的议价能力
四、养老地产项目购买者的议价能力
五、养老地产同业竞争者的竞争强度
第三节 房地产企业开发养老地产项目的模式及问题
一、养老地产项目的开发方式及问题分析
二、养老地产项目的融资方式及问题分析
三、养老地产项目的运营管理方式及问题
四、养老地产项目的盈利方式及问题分析
五、我国养老地产项目面临其他问题分析
第四节 房地产企业开发养老地产项目发展战略分析
一、养老地产项目核心策略分析
二、养老地产项目的互联网思维
三、养老地产项目战略选择分析
第五节 房地产企业开发养老地产项目模式策略分析
一、房地产企业开发养老地产项目开发方式分析
二、房地产企业开发养老地产项目融资方式分析
三、房地产企业开发养老地产项目运营管理方式
四、房地产企业开发养老地产项目盈利方式分析 第六节 房地产企业开发养老地产项目社区养老服务
一、养老地产项目基本服务分析
二、养老地产项目医疗照护服务
三、养老地产项目休闲服务分析
四、居家、社区、医疗、机构一体化服务
第十四章 保险企业投资养老地产项目策略分析 第一节 保险公司投资养老地产发展概况
一、保险公司投资养老地产的可行性分析
二、保险公司投资养老地产的必要性分析
三、保险公司投资养老地产的SWOT分析 第二节 保险公司投资养老地产风险分析
一、利率风险分析
二、市场供求风险
三、流动性风险分析
四、经营性风险分析
五、财务风险分析
六、政策性风险分析
七、风险控制策略分析
第三节 保险公司投资养老地产方式分析
一、全资模式
二、股权合作模式
三、股权投资模式
四、不动产投资基金模式
五、REITs模式
第四节 保险公司投资养老地产策略分析
一、目标客户
二、产品设计
三、经营方式
四、盈利模式
五、养老地产与保险产品结合
六、养老地产与“以房养老”结合 第五节 保险公司投资养老地产案例分析
一、泰康养老社区概况
二、泰康养老社区与养老保险产品相结合
三、泰康人寿投资养老社区运营模式分析 图表目录
图表：养老地产与一般房地产开发模式不同点 图表：按功能划分养老地产种类 图表：按用地性质划分养老地产种类 图表：养老地产开发主要政策法律法规 图表：中国新增信贷规模变化情况 图表：世界各降息经济体 图表：世界各升息经济体
图表：老年养护机构重点实现的功能 图表：城市和农村社区养老各自发展特点 图表：国内引起较大关注的两种反向抵押贷款模式 图表：国际养老地产发展演进历程 图表：美国老年住宅模式 图表：英国老年人住宅类型 图表：日本老年人福祉设施历史沿革 图表：日本“机构设施”类型 图表：日本“住宅”类型 图表：日本养老地产三大特点 图表：淑德共生苑简介 图表：淑德共生苑五个精心构思 图表：志摩银色护理丰寿园简介 图表：志摩银色护理丰寿园点评 图表：威尔•马克香椎滨老年住宅区简介 图表：韩国养老设施类型
图表：韩国老年人专用居住政策变化 图表：老人福祉设施的总类及类型
图表：老年人住居福祉设施的入所对象及程序 图表：老年人住居设施供给的法律制度体系 图表：税制优惠方面的政策 图表：国外老年人居住模式 图表：反按揭入住方式对老年人的六大好处 图表：美国老年住宅四种类型管理模式分析 图表：美国和德国的养老地产管理模式借鉴 图表：我国当前房地产融资来源分析 图表：我国养老地产融资渠道分析 图表：我国养老地产融资方式分析 图表：老年社区的基本要素分析 图表：按功能区分老年公寓模式 图表：按投资主体区分老年公寓模式 图表：养老地产产业链
图表：养老地产租、售、反按揭组合入住模式 图表：亲和源各项指标分析 图表：北京东方太阳城各项指标分析 图表：万科幸福汇老年公寓各项指标分析 图表：泰康养老社区各项指标分析
图表：2010-2050年世界60岁以上及65岁以上人口占总人口的比例 图表：世界老年人口地区分布情况 图表：2020年世界超高龄国家分布情况 图表：2030年世界超高龄国家分布情况 图表：中国65岁及以上人口占总人口比重情况 图表：我国老年化将经历的三个阶段 图表：中国65岁及以上老年人口变化趋势图 图表：2010-2030年我国退休金支出金额预测 图表：我国老年人期望入住方式所占的比重）图表：我国老年住宅市场多元化表现 图表：养老服务结构
图表：老年人养老居住观念逐步变化 图表：老年人养老服务选择分析 图表：老年人养老环境选择分析 图表：老年人养老设施选择分析 图表：老年人养老需求细分 图表：社会资本纷纷进军养老地产
图表：“十三五”养老规划结构与目前养老规划结构比较 图表：老年人居住方式偏好 图表：进入或拟进入养老地产的发展商一览表 图表：部分养老度假地产项目分布 图表：2017年我国养老市场需求容量测算 图表：养老地产发展的关键要素
图表：我国养老市场由第二阶段向第三阶段的发展过程中 图表：我国地方公司投资养老地产运营模式比较 图表：老年人对居住地理位置环境的需求 图表：室外空间组合 图表：交往空间设计 图表：地块条件需求 图表：起居室尺寸 图表：卧室功能分区 图表：室内照度标准 图表：洗手池的尺寸设计 图表：扶手尺寸 图表：楼梯扶手设计 图表：楼梯细节设计 图表：厨房中的操作尺寸
图表：美国、日本、新加坡和欧洲国家老年住宅产品比较 图表：公共走廊的设计 图表：公共走廊空间的营造 图表：室外绿化空间设计 图表：室内观赏空间设计 图表：其他会所功能配置 图表：候梯厅的设计 图表：配套设施详细情况 图表：医疗设施
图表：某老年公寓生活机能配置的结构图 图表：地产企业介入养老地产状况分析 图表：产业资本介入养老地产状况分析 图表：保险企业介入养老地产状况分析 图表：政府、外资机构介入养老地产分析 图表：养老地产项目区域分布状况分析 图表：养老地产项目区域市场特点分析 图表：万科企业股份有限公司经营收入 图表：万科企业股份有限公司资产负债表 图表：万科企业股份有限公司利润表 图表：万科企业股份有限公司现金流量表 图表：万科企业股份有限公司成长能力 图表：万科企业股份有限公司盈利能力 图表：万科企业股份有限公司运营能力 图表：万科企业股份有限公司偿债能力
论房地产与通货膨胀的态势分析 篇3
关键词：房地产；通货膨胀
自1998年取消福利分房制度起，房地产业由于其产业链条比较长，带动作用比较大，成为中国支柱产业，得到较快发展。2009年以来，中国房地产投资出现过热迹象，房价持续高涨，至今未有明显的减退趋向。而2007年以来,居民消费价格指数持续攀升，物价上涨幅度明显加大，通货膨胀也引起了普遍的重视和广泛的讨论。关于“房价”和“通胀”的论文，可谓多如牛毛，本文只能就时间较近的，相关性较高的，择其精要，做一个简单的整理。
一、我国现今房产发展的问题和通货膨胀的成因
1.孙启明，白丽健，耿林（2010）在对我国房地产业发展的总体态势、价格上涨因素及与国民经济的关系等各种观点进行综合、述评的基础上，提出了我国房地产业宏观调控过程中货币政策与土地财政政策运行中的两大困境，并分析了土地财政政策怪圈，简要地论述了过渡的房产税、规范的物业税将要实施的国内外背景，并指出来我国房地产业的火爆吸引了众多资本的进入，同时出现了产业挤出效应，阻碍了国民经济的均衡发展。强调要实现中、东、西部房地产业的均衡发展，实现房地产业与其他产业的“均衡发展”，逐步实现房地产价格缓慢平稳上升，供求比例适中，利润适当，不挤占其他行业的发展空间,在适度泡沫的基础上能够刺激国民经济的健康运行的“良性发展”。
2.朱杰,郭广迪（2009）从货币增长角度研究本轮通货膨胀, 主要有内因和外因两方面原因。内部原因主要表现在一方面投资和消费的失衡,即投资过度而消费不足，过度的投资造成了大量资金沉淀在银行系统；另一方面是“流动性过剩”的问题比较突出，我国金融市场流动性的供给大于经济运行的实际需要, 造成社会资金充沛,加强了未来预期的通货膨胀压力。外部原因主要表现在我国国际贸易和国际收支的长期顺差, 外汇存底大量增加，中国人民银收购外汇就需要投入大量基础货币，使货币供应量成倍增加；其次是人民币升值压力，对人民币升值的预期,使国际热钱大量涌入,产生了“输入性流动性过剩”。
二、房地产价格对通货膨胀的影响
我国出现了房地产市场的大幅调整和宏观经济的较大困境。唐志军，徐会军，巴曙松（2010）通过协整和VAR分析得出以下结论：①房地产价格波动对社会消费品零售总额的波动有显著的负影响,且房价波动对消费波动的方差贡献大于2.5%左右；②我国房地产投资的波动对GDP的增长率有显著的正影响；③我国房地产价格增长速度上升1个百分点时,通货膨胀率则上升0.118个百分点，且通货膨胀率对房价波动冲击的响应比较小，在第8个月达到最大,以后则开始衰减，在达到的最大的影响以后甚至出现负的、不稳定的影响。邓敏，翁开明（2010）从社会总需求和总供给的角度，对房地产价格和通货膨胀的作用机制作了简要分析，指出房地产价格通过消费和投资影响社会总需求。
三、房地产价格和通货膨胀关系的实证研究
李静，陈芳平（2010）利用2000年3月至2010年2月的月度数据，运用协整分析方法对中国房地产价格影响通货膨胀的效应进行了实证检验。研究结果表明，房地产价格和通货膨胀之间存在长期稳定的变动关系，并提出要采取措施遏制房价过快上涨，抑制投机性购房，保持房地产市场的平稳发展的措施。位志宇，杨忠直，王爱民（2010）从房地产市场羊群行为的角度探讨房地产价格与宏观经济基本面的关系。结果表明，羊群行为存在时,宏观经济基本面与房地产价格的关系发生扭曲,同时,房地产价格弹性大于羊群行为不存在时的情形。而JohnL.Glascock，丰雷，范理，包晓辉（2010）应用短期和长期分析方法，运用1998～2006年香港房地产市场的数据对房地产对冲通货膨胀的特性进行检验分析。短期方法按照Fama-Schwert的框架，以定期存款利率代表预期通胀率，从而将预期和未预期通货膨胀率从名义通货膨胀率中分离出来。长期方法采用协整分析和Granger因果检验模型。分析结果表明短期来看房地产具有对冲预期和未预期通货膨胀的性质；长期来看写字楼房地产回报率与通货膨胀率具有协整关系；总体来看，香港房地产不是对冲通货膨胀的良好资产，并且不同的房地产类型在不同的时期具有不同的性质。胡卫兵(2010)基于我国2002至2007年全国35个大中城市面板数据的实证检验，发现CPI与房价之间存在着长期的均衡关系。物价的短期波动一方面受到房价短期波动的影响，另一方面还受到长期趋势影响，并以一定的调整力度不断向均衡状态靠近。
参考文献：
[1]孙启明,白丽健,耿林.我国房地产业发展问题研究述评[J].经济学动态,2010,(07).
[2]朱杰,郭广迪.我国新一轮通货膨胀的评析[J].武汉工程大学学报,2009,(02).
[3]唐志军,徐会军,巴曙松.中国房地产市场波动对宏观经济波动的影响研究[J].统计研究,2010,(02).
[4]邓敏,翁开明.浅析房地产价格对通货膨胀的影响[J].中国商界,2010,(05).
[5]李静,陈芳平.房地产价格与通货膨胀关系的实证研究[J]. 吉林工商学院学报,2010,(05).
[6]位志宇,杨忠直,王爱民.房地产价格与宏观经济基本面研究的新视角[J].系统管理学报,2007,(07).
[7]John L. Glascock,丰雷,范理,包晓辉.房地产对冲通货膨胀的特性分析:以中國香港为例[J].统计与决策,2010,(01).
[8]胡卫兵.中国房地产价格波动与通货膨胀——基于35个大中城市面板数据的实证检验[J].东方企业文化,2010,(04).
山西物流地产发展态势及对策研究 篇4
物流地产是物流业价值链上的重要一环,它选址的优劣和配套设施的好坏,直接关系到物流的效率,专业的物流地产开发商因此得到制造商、零售商和第三方物流供应商的倚重。而对于租户来说,选择租赁物流地产或者配送中心,而不是自己建设,有一定的优势。因为相对于自己建设,租赁更为便利,可以满足快速增长的需求。相反,固定资产的投资会增加运营上的不便,可能因为对长期市场的发展缺乏预期而增加资本的压力。
1 山西物流地产的发展态势
近年随着经济的快速发展,对物流业的发展提出了更高的要求,各级领导对此也十分重视。为抓住国家“中部崛起”战略的机遇,适应我国经济环境的重大变化,山西省领导审时度势,及时做出了以发展现代物流业为契机,努力创建东西部流通新枢纽,大力推动山西省经济结构调整的战略部署,并于2006年1月山西省人民政府出台了《关于促进流通业发展的实施意见》,为山西省物流业的发展提出了明确的方向和要求。
1.1 新兴物流地产项目的发展趋势
山西处在东西部的咽喉地区,是全国的重工业基地和能源重化工基地,争取到2010年,全省物流成本占GDP的比重由目前的28%下降到23%,物流业增加值达到1500亿元,占整个第三产业增加值的50%。基本建成以综合物流园区、专业物流中心和配送中心、运输服务中心为结点,以大运高速公路为主干线的现代物流网络。同时,山西省拟投资360亿元,打造100多个经济和社会效益均佳的物流项目,建立以太原市为中心、以大同市和晋南侯马市为主要节点的物流格局。重点发展太原、大同、运城、侯马、晋城五大物流园区。因此,山西国际会展中心、中国(太原)煤炭交易市场、中国北方能源工业国际分销物流港、太原武宿物流园区、太原高新开发区物流园区、太钢不锈钢物流园区、太原铝镁合金交易市场、山西煤焦电子商务网、山西物产物流和开发区保税物流中心等物流地产被山西省确定为重要物流项目。这些物流地产项目将加快山西省各类商品的流通、改善山西省物流环境、减少销售成本、增加山西商品的销售起到重要的作用。据测算,这些项目启动实施年可实现商贸物流增加值1500亿元,创造直接和间接就业机会30万个,节约汽柴油等能源折合50亿元,折合标准煤130多万吨。
1.2 传统物流地产项目的转型趋势
目前山西省国企仓库大都是上世纪60～70年代建成的,存在的问题有,(1)是设施设备严重老化,70%是普通平房库,单体面积小、净高低,既不经济、也不利于机械化作业,不适应快速消费品的仓储服务要求;(2)是服务功能单一;(3)是缺少更新改造资金;(4)是企业的体制陈旧,(5)是缺少物流专业人才;(6)是信息化水平不高等。因此,引进新的物流地产商对传统的物流地产通过兼并、联合、重组、代理等方式改造就成为必然趋势。
2 山西物流地产的发展对策
因为物流行业的蓬勃发展,让处于调控重压之下的地产开发商们,又看到了新的宝藏。要促进山西物流地产的发展,山西省政府应进行详细的规划和准备。
2.1 政府的优惠政策
政府需对物流园区的做好规划布局,政府应把物流园区等地产项目的开发纳入到经济发展政策规划中,把当地的物流环境、物流体系、产业优势、企业分布等多种因素综合考虑,用最节约的资源开发方式为当地生产企业服务。政府应该给予物流地产商以土地、贷款、税收及政府引导资金等相关扶持政策。
2.2 现有传统仓储业的改造
传统的仓储企业发展时间较长,数量也较多,运输及装卸设备比较齐全。如在太榆公路东侧,太铁分局北营站附近就有山西省机电设备仓库、山西省金属材料仓库(储运经销公司)、山西省煤炭工业厅仓库等十多家大型仓储企业和运输企业。它们既有大量的库房、场地,又有龙门吊、汽车吊、汽车和铁路专用线等传统物流所需的机械设备。因此,引进先进的、资金实力雄厚的物流地产商对这些传统的企业通过兼并、联合、重组、代理等方式改造,从货运、资金、设施、网络的规模化入手,利用信息技术优势,整合传统物流企业资源,进而建立与太原武宿物流园区相匹配的物流园区。
2.3 地方政府要合理把握物流地产的土地出让环节
对项目审批等作充分的规划指导,同时对符合城市整体规划、区域经济发展规划的项目要简化手续,以实现物流业的合理快速发展。并对物流地产发展中可能出现的问题确定适当的应对措施,避免出现过热或发展不足现象。
2.4 选择正确的物流地产运作模式
目前物流地产运作模式有:(1)地产商为投资主体,将物业转租给物流商并代其管理;(2)物流企业是投资建设主体,建成后自己经营自己管理;(3)物流商和地产商合作经营;(4)由第三方牵头,联系物流商和地产商进行资源整合。第三方可以是政府或相关中介组织。山西物流地产商根据企业自身实际,选择合适的物流地产运作模式。
2.5 加快物流地产人才培养和理论研究
目前中国对物流地产的探索主要是在实践阶段,而理论阶段的研究很少,通晓物流和地产的人才更少。为了发展山西的物流地产,提高物流运营效率,必须培养高级物流人才,引进国外先进技术,加强相关理论研究。
3 结论
我国物流业的快速发展给物流地产提供了前所未有的机会,山西省政府要作好物流业的整体发展规划,制定相关政策和标准,规范物流地产的良性发展;物流地产的开发商也要做好需求市场的调研与分析,将市场细分,提高决策的科学性,减少盲目性,建立有特色的专业物流地产。
摘要：通过对山西新兴物流地产的发展趋势和传统物流地产的改造入手,对山西物流地产的发展趋势作了详尽的描述;对今后山西物流地产发展的对策从政策、措施、土地、人才等方面提出了切实可行的建议。
关键词：山西,物流,物流地产
参考文献
[1]山西青年报[N].2007-03-30,第12版.
[2]张英,王锋军.物流地产运营模式研究[J].财贸经济,2006(9).
[3]吕洪泉.山西物流园区的建设[J].中国物流与采购,2003(24).
[4]张晓姣.我国物流地产发展中存在的问题及对策研究[J].商场现代化,2008(8).
房地产态势 篇5
一、中国房地产市场的并购形势
(一) 并购规模:并购数量略有下降、并购金额高位增长
2014年中国房地产市场的并购交易较去年在数量上有一定幅度的下降, 但仍保持与相当的高位, 同时并购金额大幅增长, 平均交易股权比例也有所上升。2014年, 中国房地产市场共发生了407起并购交易, 较2013年下降了27.45%;披露金额的并购案例总计365起, 共涉及交易金额530.16亿美元, 较2013年大幅增长65.36%;平均并购金额为145.25万美元, 较2013年也大幅增长126.97%;平均交易股权比例52.07%, 较2013年提升2.76个百分点。
从这四个数据的对比可以看出, 目前中国房地产企业的分化已经较为显著:一面是资金流动性较为充足的房企在楼市下行周期内依然持续经营, 另一面则是资金链紧绷甚至断裂的房企不得不通过大量出售股权进行并购交易以谋生存。
(二) 交易状态:已完成和进行中的案例有所下降、已失败案例大幅增加
2014年中国房地产市场的并购交易虽然延续了13年的火热态势, 但由于楼市处于调控下的整体下行环境, 致使以房企为标的并购交易变得更为谨慎, 不仅开展并购洽谈的案例数量有所下降, 进行并购交易沟通的时间更长, 并购交易失败的概率也大幅增加。
从并购交易的案例数量分布来看, 2014年, 中国房地产市场407起并购交易案例中, 有301起处于交易进行中, 较2013年下降了11.47%, 占全部并购交易案例的73.96%;97起并购交易案例已完成, 较2013年下降了55.71%, 占全部并购交易案例的23.83%;9起并购交易案例已失败, 是2013年的四倍多, 占全部并购交易案例的2.21%。
从并购交易的案例金额分布来看, 2014年, 中国房地产市场407起并购交易案例中, 处于交易进行中的案例共涉及金额386.09亿美元, 较2013年大幅增长75.76%, 占全部并购案例总金额的72.82%;已完成的交易案例共涉及金额47.49亿美元, 较2013年下降了52.79%, 占全部并购案例总金额的8.96%;已失败的交易案例共涉及金额96.58亿美元, 这一数额是从2008年至今七年来的最高值, 占今年全部并购案例总金额的18.22%。
(三) 国内外并购情况
1. 国内并购案例数量有所下降, 但金额却持续增加
2014年尽管整体的房地产调控氛围并未改变, 但在“分类调控”的政策方针下, 地方政府逐渐放松了限购, 央行年末又持续推出了放松房贷和降息的新政, 从而使得房地产的融资环境较2013年有所缓解, 国内房地产并购市场的并购案例数量也随之有所下降, 但调控下房地产市场的转型迫使进入并购市场的房企不得不大量出售股权获得资金, 从而使得并购金额持续大幅增加。
2014年, 国内房地产并购市场共发生382起并购交易案例, 较2013年下降了30.04%。其中, 披露金额的349起并购案例共涉及交易金额393.68亿美元, 较2013年则大幅增长了43.74%。
2. 海外并购进入高峰期
在国内房地产市场风险日趋增大的同时, 海外房产由于低廉的价格、优越的品质和较强的保值增值性正吸引越来越多的中国企业加入并购投资浪潮中。今年以来, 除了复星、万达、禹州地产、碧桂园等传统房企纷纷在海外进行大手笔的并购投资外, 中国人寿、泰康人寿、建设银行、中国银行等险资和金融机构也在海外花费巨资收购物业, 房地产海外并购已经进入火热的高潮期。
2014年, 国内企业对海外房地产的并购案例共发生了20起, 是2013年的两倍多。其中, 披露金额的并购案例有11起, 共涉及交易金额129.88亿美元, 较2013年大幅增长了187.58%;平均交易股权比例71.50%, 较2013年提高了6.5个百分点。
3. 外资并购增长显著
在中国企业加快“走出去”步伐的同时, 外资企业也将更多的目光投向了国内的房地产并购市场。2014年, 中国房地产市场的外资并购案例共发生了5起, 与2013年基本持平;其中, 披露融资金额案例5起, 共涉及交易金额6.6亿美元, 较2013年大幅增长了320.16%;平均交易股权比例为90%, 较2013年提高了28.33个百分点。
(四) 交易类型:收购依然是最主要的并购方式但比例有所下降, 而合资设立与资产收购方式则持续增加
尽管中国房地产并购市场在持续升温, 但通过收购方式进行并购交易的比例却在不断下降, 而利用合资设立与借壳上市方式进行并购交易的比例则持续上升。这主要是因为虽然今年房地产市场遇冷造就了不少价值低谷, 有利于抄底并购, 但由于企业间经营模式与文化传统都有一定差异, 简单收购容易造成“消化不良”, 而合资设立与资产收购这两种方式能在有效的获得市场空间的同时规避潜在合并风险, 因而受到了并购企业的青睐。
从并购交易类型的案例数量分布来看, 2014年, 在中国房地产市场407起并购交易案例中, 272起并购案例是通过收购方式进行的, 较2013年下降了33.17%, 占全年并购交易案例的66.83%, 较2013年下降了5.72个百分点;66起并购案例是通过合资设立方式进行的, 较2013年下降了22.35%, 占全年并购交易案例的16.22%, 较2013年提高了1.06个百分点;53起并购交易是通过增资方式进行的, 较2013年下降了7.02%, 占全年并购交易案例的13.02%, 较2013年提高了2.86个百分点;12起并购交易是通过资产收购方式进行的, 较2013年增长了33.33%, 占全年并购交易案例的2.95%, 较2013年提高了1.34个百分点。
从并购交易类型的案例金额分布来看, 2014年, 在中国房地产市场披露金额的365起并购交易中, 通过收购方式进行并购交易所涉及的金额为332.86亿美元, 较2013年增长了33.99%, 占全年并购总额的62.78%, 较2013年下降了14.7个百分点;通过合资设立方式进行并购交易所涉及的金额为43.63亿美元, 较2013年大幅增长232.40%, 占全年并购总额的8.04%, 较2013年提升了4.04个百分点;通过增资方式进行并购交易所涉及的金额为28.33亿美元, 较2013年增长了60.24%, 占全年并购总额的5.34%, 与2013年基本持平;通过资产收购方式进行并购交易所涉及的金额为13.36亿美元, 较2013年下降了31.81%, 占全年并购总额的2.52%, 较2013年下降了3.59%。
二、中国房地产并购市场的发展趋势
(一) 房地产并购浪潮是“后均衡时代”的必然趋势
2014年以来, 由于信贷政策的收紧和楼市的整体下行, 大量房地产企业资金链趋于紧张, 一些实力雄厚的传统房企也难以自保。融创收购佳兆业就是其中的典型案例。根据欧美发达国家房地产行业的发展规律, 并购是地产白银时代必然的发展趋势。美国住宅市场集中度主要通过并购融合的方式提升, TOP5开发商市场占有率从1989年的7.13%提高至2004年的14.95%, 到2006年迅速上升至22.51%;1995年至2009年, Lennar、Pulte Homes和Horton三大开发商共进行了47次并购。而根据博势智库统计数据显示, 2014年, 中国房地产市场共发生了407起并购交易, 披露金额的并购案例总计365起, 共涉及交易金额530.16亿美元, 较2013年大幅增长65.36%。尽管2014年四季度至今, 央行推出了一系列的刺激性政策, 但由于房地产行业的整体转型和高库存压力, 以及商业银行强化“风险控制”的考虑, 预计房地产企业资金紧张的局面会在2015年下半年很难有较大的改善, 而具有雄厚资金的优质房企则将抓住逆势并购扩张的契机, 驱动行业整合, 提高行业集中度。
(二) 房地产基金将逐渐由债权投资走向股权基金
近年来由于国家对房地产的持续调控, 信贷政策收紧使得银行融资难度加大, 房地产私募基金作为“体制外”的融资渠道, 日益受到开发商的重视。根据清科数据显示, 2013年的募资金额较2012年有较大幅度的增长, 幅度达到79.1%, 募资总额达到106.67亿美元。根据中原研究中心数据显示, 在2014年房地产私募基金总体规模飞速上涨, 增速超过200%。预计当前房地产私募基金存量已达6000亿元, 到期时间则约为明年二季度。但由于目前房地产开发商正面临着债务压力和高库存压力, 而房地产私募基金的显著特点是其对投资收益率要求远超其他渠道, 且到期即要求偿付, 再次展期的难度非常大。未来以债权为主的房地产基金将面临极大的偿还风险。而股权基金由于是自己持有, 长期经营, 在选择合作方时对信用、运营能力、盈利能力等都有更为详尽的调查, 因而具有更强的抗风险能力。此外, 商业地产、养老地产、旅游地产等近年来快速发展的持有型房地产细分市场也更适合股权性基金介入。因此, 未来的房地产基金将逐渐由债权投资走向股权基金。
(三) 房企与金融机构的跨界联姻将渐成潮流