房地产体验营销策略探讨论文格式

房地产体验营销策略探讨论文格式（精选9篇）

房地产体验营销策略探讨论文格式 篇1

房地产企业绿色营销策略探讨

杨 帆

(重庆工商大学融智学院，重庆400033)

摘要：科技进步为人类带来巨大物质财富的同时也带来了生存危机，随着消费者对高品质生活的追求，人们对健康安全和绿色的生存环境产生了渴望。在生态文明时代，企业欲谋求生存发展之道，应树立以环境保护为导向的绿色环保营销观念。房地产绿色环保营销在房地产业的运用和实践体现出了多个策略的组合，若要房地产开发企业取得可持续发展权，需要走绿色环保营销之路。

房地产体验营销策略探讨论文格式 篇2

因此, 在“以消费者为中心”已取代“以产品为中心”的时代, 面对传统的营销手段的渐次失效, 面对日益成熟的顾客, 一种新型的营销思想与方法——领悟顾客感性行为, 增强顾客需求体验, 提升产品附加价值, 满足顾客精神需求的体验式营销越来越得到青睐。

1 房地产体验营销的特征

房地产消费属于精致消费类型。房地产产品既是必需的基本消费品, 又具有丰富的美学和象征等体验属性, 特别是在我国房地产市场高速发展的今天, 消费者对住宅有了更高的体验价值期望。因此, 成功的房地产营销具有如下特征:

1.1 以整体产品体验为核心, 扩展产品概念

(1) 产品是核心体验元素, 是其他元素内容的来源。

房地产企业开发销售的是房地产产品, 消费者的体验首先是对住宅产品的体验。住宅产品是顾客体验的核心体验元素, 其他的体验元素无论是形式还是内容都是围绕着产品而衍生出来的。一切体验, 产品是最实在的, 脱离产品的概念炒作必定是失败的。

(2) 整体产品观念, 产品是各属性的有机统一。

传统营销将产品看作一系列的属性, 购房者会从每个属性获得部分效用, 然后按一定规则, 整合各部分效用以形成对整体的偏好。然而, 对于美学、象征和娱乐等享乐价值的满足, 则不是单独几个属性就能实现的, 而是需要整体居住空间共同营造。其中每个属性都会起作用, 且某属性的不协调会大大破坏体验。因此, 房地产体验营销必须树立整体产品观念, 以顾客的视角, 从整体产品体验来审视产品的每一部分属性。

(3) 以顾客体验为基准, 扩展产品概念。

体验营销模式下, 要以顾客消费体验为基准, 围绕着如何强化顾客体验来考虑产品的范围, 根据需要甚至可以和其他行业和企业合作, 共同为顾客创造体验;同时, 也应去掉有害于体验主题实现的部分。这一点在房地产体验营销中尤为重要, 因为房地产产品实际上提供的是消费者居住生活的空间环境。因此, 房地产与人们的衣食住行密切相关。如何整合和扩展产品概念, 为消费者提供全面、主题鲜明的体验, 对于房地产体验营销而言, 既是挑战, 也是机遇。

1.2 消费者体验过程的阶段性特征明显

(1) 房地产产品的购买决策对消费者而言是一个长期的过程, 在时间和空间上也有较大的跨度, 使得整个消费体验过程的各阶段在情境、动机和交互方式等方面存在明显区别, 具有明显阶段性。因此, 房地产体验营销要通过把握各阶段的特性, 分析顾客的动机和期望, 进而分析顾客所能接触到的或者企业所能提供的体验元素, 从而为每个阶段都设计出更完美的体验。另外, 时空跨度大也要求营销者能够很好的衔接各体验阶段, 在主题鲜明的基础上, 提供顺畅的体验过程。总之, 营销者要致力于将各阶段的顾客体验统一于整体体验, 让顾客在整个购买决策过程中对产品产生高度的价值认同感, 从而最大限度的影响消费者的决策。

(2) 购房往往需要反复的比较和筛选, 因此阶段性还表现在, 同一顾客可能反复在同一阶段出现, 尤其是评价阶段。初次接触和再次三次接触的顾客, 对新一轮体验的感受、动机以及关注重点均会有所不同。成功的房地产体验营销必须要对其进行区分, 以设计更有效的体验营销策略。

1.3 体验元素构成的复杂性

同样, 由于房地产消费体验的长期性、多样性和高度的涉入性, 消费者从接触广告开始到最后入住, 几乎可以接触到包括企业内部部门员工和内部管理制度等企业自身的所有有形与无形的内容。所有这些交互都会或多或少的影响消费者的体验。因此, 体验元素的复杂性, 还涉及到企业内部管理这一更深层次的内容。有效地识别并将企业体验元素整合到营销过程中, 对房地产体验营销提出了更高要求。

2 房地产体验营销策略

2.1 场景体验——展示产品

2.1.1 售楼处

售楼处是展示楼盘和直接销售的场所。售楼处的布局、场景设计、氛围在力求营造舒适、自由和别致的同时, 应注意与楼盘和营销的主题相吻合。功能区的布局和线路设计应力求符合购房者的心理和行为, 室内装修装饰等力求与楼盘营销主题保持协调。

2.1.2 人性化的产品设计

产品分类的依据是生活方式。因此, 产品设计要紧紧围绕“以人为本”。针对不同的消费群体, 设计户型的大小、比例和布局, 并兼顾私密性。材料采用绿色建材, 以减少污染。此外, 还要注重内部分区问题, 给消费者预留一定空间, 以便于他们根据其需求对室内空间做出调整。如今, 房地产商日益重视消费者的个性化需求, 设计的房屋式样丰富, 部分户型内部还多了可移动的墙, 消费者可自我设计、装修, 这给消费者带来了新的体验。

2.1.3 生态化的小区环境

近年来房产商在小区环境方面大力提倡生态化, 力求达到自然、建筑和人三者的和谐统一。比如, 水景概念是如今的热门, 景观湖、河滨是房产营销炒作最热的卖点之一。此外, 大面积的绿地、园林、景观林木、围合式中庭广场, 都给人以回归自然的感觉。房产商通过对园林景观的大力渲染, 让购房者切身体验到最贴近自然的生活感受。

2.1.4 样板房

样板房的目的是通过使消费者对住宅最真实的体验, 推动房产销售。样板房同时展示了房产公司对建筑装饰艺术的理解, 是营销与装饰艺术相结合的产物。它不仅能展示户型、结构、空间, 还利用装饰美学艺术, 力图营造和贴近消费者的真实生活与个性, 给购房者犹如置身于家的亲近感觉。

样板房的设计要立足于产品与目标消费群的生活相结合, 营造出不同的风格和主题。如对于经济紧凑的户型, 其购买者多为在高节奏、高压力下生活的工薪家庭, 他们希望在工作忙碌之余, 充分感受家的舒适, 因此温馨装修风格比较适合;而小户型、单身公寓往往是那些刚走上工作岗位的单身贵族的首选, 时尚、前卫、展露个性的是他们的追求, 因此简约前卫的装修风格可以做到“扬长避短”;对于有着较深厚的文化底蕴, 注重生活品质的成功人士, 因具备较高的鉴赏力, 古典或欧式装修风格是他们的最爱;而对于洋房、别墅等高端产品, 其客户有一定财富积累和实力, 采用豪华装修风格更满足顾客的需求。

2.1.5 示范区

由于如今的商品房多为期房销售, 因此对于众多的购房者来说, 与其跟他们说自己的楼盘商业配套、景观、房子有多么光明的未来, 还不如把他们带到楼盘现场, 实地看一看小区里面种了什么树、什么花、园林的风格是怎样的, 商业街是怎样的, 样板房是怎样的, 更具有视觉冲击力, 而这一切的体验就浓缩在示范区中。示范区是指在楼盘正式销售前, 提前建好楼盘中的一个区域, 并将景观绿化、建筑外立面效果以及主要户型集中展示, 使购房者眼见为实。示范区是开发商对其实力和产品信心是一个全方位的展示, 还让购房者真实感受楼盘的整体布局、景观设计, 切身体验自己未来的生活环境, 力求最大限度的影响购房者的决策过程, 缩短购房过程的评价阶段。

2.2 活动体验——参与互动

2.2.1 业主联谊主题活动

如今购房者更希望能参与到即将成为自己的家园的项目中去。他们关注设计规划、户型结构、周边噪音, 甚至建筑使用的材料与技术。他们更加重视服务所带来的心理感受。房地产商要紧紧围绕体验价值和体验主题, 组织体验式活动, 结合楼盘开发的各个阶段, 让客户积极参与进来, 从不同角度深化客户的消费体验。打造客户与开发商、客户或业主间的信息情感交流平台, 在参与和沟通中, 相互熟悉、信任, 增强客户对品牌和楼盘的信心。

2.2.2 看房旅游

房地产体验式营销与项目文化、主题、节日、个性化展示等联系较为紧密, 作为上述几点的整合, 看房旅游是既可以让购房者放松心情, 又带来对产品的更好体验, 同时融洽客户与开发商、客户之间相互关系的好方式。

2.2.3 试住

对于住宅高端产品如洋房、别墅等, 因其对自然环境、园林景观、配套设施、物业管理要求更高, 且总价很高, 购房者下单往往会犹豫不决。试住, 是打消顾虑, 帮助购房者进行决策的一种有效方式。不过, 这种方式不适用于期房销售, 仅适用于现房, 且对产品品质和开发商实力要求很高。

2.3 传媒体验——传达信息

房地产开发商整合报纸、杂志、楼书、宣传单页、电视、网络、广播、户外媒体等进行广告宣传, 并利用媒体的覆盖面、影响力、声望、公众信誉和精美的印刷效果、艺术感染力以及虚拟现实技术, 将楼盘的信息尽可能详尽的传递给客户, 给目标受众以全方位、持续性、震撼性的感官冲击, 刺激潜在客户深层次的消费欲望, 产生对产品的强烈体验和向往。

摘要：中国房地产市场的高速发展带来房产企业营销的不断创新, 体验式营销因其能增强顾客的需求体验以及提升产品附加价值等特征而倍受青睐。从探讨房地产体验营销的特征入手, 分析了体验营销如何房地产企业自身特点相结合, 并阐述了房地产体验营销的场景体验、活动体验和传媒体验营销策略。

关键词：体验营销,特征,策略

参考文献

[1]B.约瑟夫.派恩, 詹姆斯.H.吉尔摩.夏业良, 鲁炜等译.体验经济[M].北京:机械工业出版社, 2002.

[2]波恩特.H.施密特, 张愉等译.体验式营销[M].北京:中国三峡出版社, 2001.

[3]刘香毅.房地产体验营销策略[J].商业经济文荟, 2006, (2) .

[4]王安琪.房地产体验营销策略探讨[J].商业时代, 2009, (6) .

简析房地产行业体验式营销策略 篇3

【关键词】房地产企业 体验式营销 营销策略

一、导言

20世纪70年代，美国未来学家阿尔文·托夫勒发表的著作《未来的冲击》一书中，提出“体验业将是未来经济的发展支柱”预言，虽然当时的经济环境仍然是工业革命后期注重量化物质供给的时代，但关于体验的研究已逐渐在学术界受到关注。此后的1998年，派恩和吉尔摩在哈佛商业评论上发表“欢迎体验经济到来”一文，关于“体验”的话题就成为营销学术界乃至相关学界的热门话题。

目前，关于体验经济的研究已深入开展，并已演变成各类学说，其中代表性理论学说包括体验情境说、流体验说、体验二元说、体验双因素说和战略体验模块说等，虽然目前学术界对体验概念的解释仍有一定差异，但总体而言前述学说比较契合现今经济环境的发展，尤以伯恩得·施密特的战略体验模块说（SEMS）被学界所广泛认同。战略体验模块包括感官体验、情感体验、创造性认知体验、行动体验和关联身份体验五个维度，关于营销的体验学说要求企业给予顾客这五个维度的刺激，从而唤醒顾客在体验过程中的愉悦，而体验过程中，产品是一个载体却不是营销的重心，重心在于顾客的体验经历。

二、房地产体验式营销

体验式营销是指让目标消费通过观摩、聆听、尝试以及试用等方式，使其能在购买之前或之中亲身体验提供的产品或服务，让消费者提前实际感知产品服务的品质，从而促使消费者更深入认知产品并消费的一种营销方式。对于房地产投资者而言，房地产行业是一个资金密集型具有很大潜力的行业，对于大多数购房者而言，房地产是一个需要支出自己绝大部分储蓄的消费品或投资品。随着行业的发展，又正处于国内宏观调控的形势之下，房地产行业内部竞争加剧，企业为了提高自身的竞争力，创造更好的营销业绩，势必将提供更优异的营销服务，而购房者也希望更愉悦更具体验的消费环境。

房地产体验式营销不仅仅是产品某个环节提升体验能达到的，必须贯穿于开发、营销、售后、物业及品牌文化等各个方面。房地产营销体验包括了从产品前期设计介入到营销推广乃至售后的每一个环节，任何一个环节的不足都将影响体验营销的效果。在整个过程中，购房者是中心，企业必须注重购房者的体验需求，设计契合的营销方案，从购房者需求体验的角度考虑营销而不是仅仅局限于产品打造这样一个维度。就战略体验模块学说而言，打造高质量的产品只能直接反映在感官层面的体验，而在其他四个维度的体验只是间接性的甚至难以体现，因此体验式营销需要去营造一种氛围，在这个环境中购房者积极的参与，在体验中模拟消费，在获得满足的同时促成成交。

房地产行业的体验营销相对于传统的4P营销（产品Product、价格Price、渠道Place、促销Promotion）有如下三点主要区别。

（1）体验营销将更突出购房者的个性化需求。传统的4P营销中提供的房屋产品同质化程度较高，虽然倡导相关服务的定制，但仍然难以获得购房者的互动参与。体验营销可以根据购房者的不同需求，设计个性突出的体验氛围，在差异性较大的购房者群体中也能使产品的营销获得更优异的环境，同样的产品在不同购房者体验中将产生一定的差异。

（2）体验营销能增强购房者的主观感知。传统的4P营销更多致力于将已有的产品推售给购房者，体验营销则以购房者主观需求为中心，购房者在消费产品的同时还亲睐附带的消费体验，更需要一种身临其境的主观感知。

（3）体验营销非常注重互动。互动性虽然存在于传统4P营销中的促销环节，但仍然具有一定差距，体验营销过程中，购房者“主客”关系的界定被有意模糊，互动性环节购房者的参与将有可能成为体验营销活动的主导。

三、房地产体验式营销的具体应用策略

相对于其他产品，房地产产品有许多特性，如费用总额较大，产品无法移动等，而购房者购买产品其诉求点主要为家庭生活保障、彰显尊贵身份或投资需求，因此房地产体验式营销需要根据产品特性及购房者个性化诉求而设定不同的体验模式，以感官体验和创造性认知体验为例，营销实践中可考虑如下的具体应用策略：

（1）基于感官体验的展示区打造。感官体验注重产品营销的环境给购房者带来刺激，营销人员不再是孤立的去解释产品的外观、包装或质量等产品属性，而是通过一系列综合的形象刺激增加购房者的消费体验。房地产销售需要非常注重营造良好的居家环境，尤其对家庭生活保障型购房者而言，强烈的感官体验可以使其产生愉悦的心情，再通过销售人员适当的互动，最终实现产品销售。

对于销售期房的项目而言，购房者的感官体验将主要集中在展示区（包括样板房、营销中心及购房通道等）。样板房的室内装饰是感官体验的重要部分，购房者可以体验到“家有所居”梦想的实现。而营销中心则可适当添加高品质、高科技的设计，以达到利于实现营销的同时增加项目总体现代感的目的。另外，营销中心与样板房之间通常会有衔接的室外内容，这也是可以增强购房者感官体验的环节，有利的衔接可以提前给予购房者关于居住环境美好的体验。

（2）基于创造性认知体验的品牌营销。品牌是区分竞争对手产品、形成差异化与垄断性的重要符号，优秀的品牌将企业内外部的竞争力联系在一起，将产品内部价值和外延价值双向最大化。单个产品的影响力很难达到品牌影响力的程度，而且品牌还具有向其他关联产品辐射的效应，因此营销方法中必须非常注重品牌营销。

关于体验经济中的品牌营销，派恩等学者认为，现代的企业必须注重品牌打造，将产品嵌入品牌的体验之中，创造一种强有力的品牌印象，消费者最终将在品牌的体验中享受比单个产品更高层次的体验。对于房地产企业而言，品牌输出非常重要，它是购房者信心的基础，也是产品溢价的重要方面。实际的品牌运营中，房地产企业必须首先确定自身的品牌定位，如高品质住房、潜力型投资品还是资源型豪宅等，每一种定位需要输出的品牌印象是特别定制的。

传统的营销方法是将品牌由企业向消费者直接传达，由于受众比较广泛，其推广费用往往巨大但收效甚微。基于创造性认知体验的品牌营销则注重于挖掘消费者的潜在品牌需求，创造性认知是指在原有简单认知基础上表达主观创造性思维的认知形式，其关键点是有传统的品牌宣传转移到品牌体验上。房地产企业的品牌形象是多方面的，如标准化、高端及温馨物业等，营销实践中让购房者实际体验个性化的品牌需求，每一个购房者都将潜在的品牌认知提升到创造性认知，而品牌的创造性认知在受众群体中扩散速度相对较快，有利于快速提升品牌影响力。

四、小结

国家宏观调控下房地产行业竞争加剧，市场逐渐由卖方主导转变为买方主导，以买方为中心的市场必须注重买方经济效用的体现。体验式营销以购房者的愉悦体验为契机，挖掘产品的潜在价值，在未来房地产行业的营销实践中，将发挥更大更普遍的作用。

参考文献

[1]B·约瑟夫·派恩，詹姆斯·H·吉尔摩.体验经济[M].机械工业出版社，2002.

[2]施密特.体验式营销[M].北京：清华大学出版社，2004.

[3]郭大虎.基于体验营销理念的房地产营销策略变革[J].商场现代化，2012.

[4]闫丽霞. 体验营销在房地产营销中的应用[J].企业经济，2005.

房地产体验营销策略探讨论文格式 篇4

【课程说明】

 主

办：中房商学院 中房博越  时

间：2014年4月25-28日  地

点：长

沙

【课程背景】

如何提高销量、如何提高销售额、如何提高置业顾问解决问题的能力?面对复杂多变的房地产市场环境，房产企业如何由表及里把握规律与认识中国房地产?

房产企业如何组建强有力销售特种兵，突破当前销售困局?房产企业如何在发展中去面对机会与挑战?房地产市场未来趋势如何?

国家调控政策变化有多远?谁将引领未来行业新趋势?如何在弱市下让项目起死回生，寻找突破之道?如何快速回笼资金让楼盘销售火爆?营销靠什么打动客户?赢得客户?远洋地产为何一年销售350亿;万科如园项目开盘当日为何成交额高达5亿元?„„

奇迹?似是而非，因为有一针见血的方法策略为据;假象?能受考验，因为有铁证如山的销售业绩为证。越来越多的地产商意识到：核心竞争优势的来源逐渐从产品、技术走向客户端。

客户体验管理正在成为一种主流管理方式和竞争能力。楼市破冰学习将为您揭开标杆地产精品楼盘旺销之谜，为全国房地产策划师、操盘手、地产管理人士破除楼盘销售逆市困局。

在整个培训过程将系统围绕万科、远洋经典项目的小区规划、客户体验接触点、建筑设计、园林景观布局、建筑细部处理、营销创新、销售渠道等要素展开。

为进一步了解我国房地产形势，保证和促进房地产业健康有序发展,将于2013年4月25日-4月28日在湖南长沙组织举办《万科地产整合营销创新、实战案例解析与远洋地产客户体验营销管理(CEM)借鉴实战讲座》此次培训将重点从政策调控、市场发展趋势、运作攻略、规划设计、市场营销策略等方面入手并通过全方位逐一剖析万科、远洋地产的经典案例，一同分享标杆企业产品设计及营销、策划管理创新的执行路径与操作经验;学习标杆企业独创销售胜经、实战技术;通过实战案例形式向全国房地产企业分享最新营销策划创新理念与实战营销策略，为您解决营销管理方面的困惑，帮您提升营销管理能力。

【课程收益】

1、现场案例剖析“全员营销”“逆市营销”“淡市营销”“体验式营销”等实战“赢销”手法。

2、解密标杆地产企业成熟的样板房体验区设计管理模式，学会售楼处、样板房的操作特点、设计管理流程及各阶段管控要点。

3、认识本轮楼市调控政策与市场的特点，正确研判目前房地产市场大势。通过详实的案例分析学习逆市中销售冠军楼盘先进经验，结合项目实际情况灵活借鉴，帮助企业在“淡市中”走出市场销售困境。

4、欢迎学员带上自身项目方案讨论，导师极具实战经验和各案诊断能力，现场解答学员提出的销售难题。

【课程对象】

房地产开发公司董事长、总经理、副总经理、营销总监、策划总监、销售经理;建筑设计师、景观设计师、装饰设计师等主要技术骨干;各建筑、景观设计和房地产经纪公司负责人。

【讲师介绍】

高老师：现任万科集团建筑研究中心副总策划师、华南区域管理中心营销部总经理

乔老师：曾任万科集团策划总监、曾主持万科在国内所有开发城市花园系列品牌的策划和推广

【课程大纲】

第一章 万科“产品定位、信息传播、解决问题、”及市场定位、产品策划成功经验借鉴篇 主讲：高老师

一.万科地产整合营销解析篇

二.市场定位、产品策划及标杆企业经验借鉴篇

1.宏观市场分析及房地产周期理论

2.营销如何从市场的角度评价设计

3.三级市场代理转介模式

4.万科地产市场细分

5.万科楼书设计要点及开盘时机

6.万科接待中心展示策略

7.万科广告的差异化策略

8.产品价值的客户敏感点分析

9.从规划中的方案对比分析，看开发商的市场价值取向

10.商业规划中的市场逻辑及商业和住宅的关系

11.万科的产品观及如果使用市场问题诊断的工具

1.如何进行有效的定位及定位中常出现的问题

2.牛市中拔高定位的工具及定位报告全案分析

3.完成《项目定位报告》要考虑哪些因素?

4.土地价值分析：如何通过土地运营提升项目的价值

5.土地的分级分析;土地开发的市场逻辑;案例分析

6.配套提升产品价值

7.精装修：重要而未被满足的客户价值

8.客户价值排序：将钱投到客户可感知的质量上

9.广州中海蓝湾规划分析

10.万科第五园的差异化定位

11.总结万科产品观及市场分析逻辑

第二章 房地产全程体验营销与客户接触点管理经验借鉴篇 主讲：乔老师

一.体验营销战略落地实施及各阶段管理要点篇

二.标高项目案例—高端项目体验营销战略篇

1新政市场环境下，房地产企业开始重视和导入CEM

2.为什么要对售中的客户体验进行管理

3.售中客户体验管理(CEM)包括哪些内容

4.如何搭建售中客户体验管理(CEM)体系

5.售楼场景设计与营销主题如何吻合?

6.售楼现场客户的五种感觉体验如何调动

7.售楼处实施体验营销的方法与关键流程制定

8.样板房装修与客户统一体验如何衔接和整合 9.物业服务实施体验营销的客户敏感点分析

1.高端项目如何市场定位和目标客户锁定

2.规划设计过程中的体验营销策略如何实施

3.样板区客户体验动线和视线矩阵设计方法

4.样板房体验营销规划和管理实施技巧

5.客户服务实施体验营销的五项关键要素

6.体验式营销的方法和工具

7.怎样才能保证体验营销战略在项目上落地实施

8.高端项目单体设计客户敏感点有哪些

9.实施高端项目体验营销战略的公司保障体系

第三章 万科集团、远洋集团经典案例解析篇 主讲：高老师、乔老师

一.万科地产全程营销策略创新案例分析篇

二.远洋地产及部分标杆企业客户体验营销案例分析篇

1.万科城总体规划分析——土地价值最大化的选择

2.万科城及其营销——推广案例全案分析

3.长沙金域蓝湾规划中的市场逻辑分析

4.万科松湖中心案例分析——商业和住宅的双向选择

5.东莞万科金域蓝湾以快制快案例分析

6.海南万科——万科亿基金+万科嫁女活动案例分析

7.万科清林径的“比房”行动案例分析

8.万科四季花城及中信森林湖案例分析

1远洋•LAVIE如何实施客户体验案例分析

2.远洋•傲北客户体验场景设计案例分析

3.远洋•大河成章如何实施客户体验案例分析

4.北京•龙湾别墅如何实施客户体验案例分析

5.天景•山院里如何实施客户体验案例分析

6.泉州•鲤景湾如何实施客户体验案例分析

7.中航元•屿海如何实施客户体验案例分析

8.总结如何实施客户体验：主题、体系、接触点、落地

【课程说明】

【组织机构】：中房商学院 中房博越

【时间地点】2013年4月25日-4月28日 湖南长沙市(25日全天报到)(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)

百货公司的体验营销策略分析 篇5

随着市场经济的发展，特别是体验经济时代的到来，消费者的消费价值观念有了很大转变，消费者的消费心理逐渐呈现个性化、多样化的发展趋势，消费者对价格、质量、品种、方便、服务等各种流通要素重视程度也有了变化。在此社会背景下，满足不同需求的零售业态像雨后春竹，不断落地并生根发芽、茁壮成长。作为零售业老大的百货公司，其领先地位受到了挑战，表现出销售业绩、利润以及忠实顾客群的数量呈逐渐下降的趋势。为了应对来自不同业态经营者以及来自国外竞争对手的竞争压力，很多百货公司采取了多种营销手段，优惠卷、低价抛售、９折、７折、全场５折出售、买一赠一等，这些单一的促销方式成为国内零售业不断运用的法宝。相同的产品、类似的渠道、趋同的宣传、千篇一律的价格战等使得百货公司的营销活动不断同质化，营销同质化正成为困扰各种类型百货公司的最大障碍，百货公司的营销活动需要创新！特别是在体验经济时代，百货公司应该实施体验营销策略，通过体验来培养核心竞争力！

一、体验营销———一种新的营销形式所谓体验营销就是以体验作为营销客体的市场营销活动，最早对体验营销进行分析的是美国学者施密特，他认为在体验经济时代应该实施体验式营销，并且认为这是“一种为体验所驱动的营销和经营方式”

［１］，这种营销方式将完全取代那种把功能价值列于核心地位的传统的营销方式。从而可见，体验营销的主要工作就是为客户提供体验。所谓体验就是当一个人的心理、情绪或精神达到某一特定水平时，在其意识中所产生的美好感觉和感受，而顾客体验可以进一步分为娱乐体验、审美体验、情感体验、生活方式体验和氛围体验等，因此体验营销的策略就可以分为“娱乐营销、美学营销、情感营销、生活方式营销及氛围营销”。

［２］如何才能产生体验呢？美国营销专家斯利特・罗比内特从体验产生的过程说明了什么是体验。在《情感营销》一书中，斯利特・罗比内特将体验定义为企业和顾客交流感官刺激、信息和情感要点的集合。

［３］本文将研究的视野放在体验营销的运用上，在分析百货公司实施体验营销必要性的基础上，通过实践经验的归纳来介绍体验营销在百货公司行业的运用规律，从而为百货公司提供几个行之有效的体验营销策略，从而帮助百货公司突破现有的竞争困境。

二、百货公司营销创新的最好选择———体验营销

现有的百货公司要想在营销方式上创新，就必须考虑体验营销。这不仅是因为体验营销是一种新的比较有效的营销新方法，更重要的是因为百货公司的行业特点决定该类企业比较适合采用体验营销。

１．百货公司的目标市场适宜开展体验营销活动现代意义的百货公司大多以白领女性为主要目标顾客群。从消费心理的角度来看，女性是理性与感性的结合体，在一定的环境条件下，女性的消费行为以感性因素为主。一项对女性消费的调查显示：女性购买中情绪化消费占５２．８％；非理性购买氛围中，心情是主导；７９％的女性在非理性购买后无所谓或不后悔。这些结果表明女性应该是体验营销最适合的对象，而很多百货公司的购买人群以女性为主，因此百货公司适合开展体验营销活动。

２．百货公司的服务方式搭建体验营销提供平台现代意义上的百货公司实施的是开架自选为主，导购为辅的客户服务方式。在这种客户服务方式下，顾客完全可以按照自己的需求寻找所需商品，并自主的试用、试穿，实质就是在购买过程中进行体验。百货公司为顾客提供了体验购买过程的平台，通过体验消费过程顾客能够获得身临其境的感受，尽管这种感受具有即时性，但这种体验会在顾客心目中形成一定程度的价值增值，提高顾客对所购买商品价值的判断。

３．百货公司的经营范围提供体验营销最佳客体一个现代意义的百货公司必须具有国际品牌的化妆品与时装，这也是顾客衡量百货公司的时尚性和档次的重要依据。顾客在购买百货公司所经营的这些商品时，一般情况下会先有体验，后有购买行为，体验在很大程度上影响着消费者对产品价值的判断。像化妆品、服装、鞋帽以及饰品等商品非常适合采用体验营销策略，因此是开展口碑营销的最佳客体。

三、百货公司竞争优势的培养机制———体验策略

既然，百货公司非常适合采用口碑营销策略，那么，百货公司该采用什么具体措施来构建构高的顾客体验呢？

（一）首要体验营销策略首要体验是指顾客对百货公司的表面现象所形成的看法。顾客进入百货公司首先会通过视觉、听觉、触觉、味觉和嗅觉等途径对百货公司的表面现象形成感觉，进而形成看法，从而影响其整个体验。百货公司可以从以下几个途径来提高首要体验的营销策略：

１．完美视觉设计。百货公司应打造一些具有视觉冲击力的展示来吸引顾客的眼球。比如，在女性内衣专柜，可以布置以粉红色沙帘，烘托出浪漫、性感的气氛，同时粉红色也容易使人产生一种舒适的感觉，刺激女性顾客的购买欲望。

２．优雅听觉享受。产品通过听觉与顾客沟通是其他感觉所不能代替的，顾客购物的整个过程离不开听觉感受，因此百货公司应谨慎地选择不同的音乐和音调，调节顾客购物过程中的听觉体验，获得顾客的认同，让顾客生产愉快的联想，获得优雅的听觉享受。

３．精彩触觉感悟。百货公司可以通过鼓励顾客亲身试穿试用，从而直接体验产品的特色，使顾客原来的感性决定进一步理性化。如，在百货公司一楼通常都是各种品牌的化妆品专柜，很多化妆品品牌会有试用装供顾客使用，让顾客在使用中体验，并且通过为顾客提供使用，增加顾客的价值体验。

４．引人嗅觉体会相对而言，嗅觉是最强烈的感觉。在环境中，气味是无所不在的，当顾客进入百货公司时，一楼化妆品的香味往往会把顾客“迷倒”。不仅在化妆品专柜，在别的专柜也会摆设鲜花等来给空气增味。在这样芳香的环境中顾客往往会流连忘返，大大增加了购物时间。同时，香味也能刺激人，使人兴奋，增加了顾客的购物欲望。

（二）附加体验营销策略。附加体验是指顾客在评价商品外观、购买环境等直接形象要素的基础上所形成的对商品的情感或者是所感受到的文化、服务等。这些附加体验可以让顾客获得比产品更多的价值体验，从而提高产品的认知价值。

１．让顾客体验到文化特色。百货公司可以通过文化体验来传递顾客认同的文化，从而激起顾客内心的共鸣，带给个体在情感、身份、思想等方面难忘的体验经历。文化体验超过了个人体验范畴，让个体与更广阔的社会文化背景联系起来。人们的消费水平往往是与其所处的社会阶层相关的，消费水平可以在一定程度上反映一个人的社会地位。人们的消费与其身份地位相关，或者说消费是身份的体现。对顾客而言，高档商品代表着身份与荣耀、悠闲与自豪，代表着一种时尚。百盛、赛特、国贸、燕莎等这些百货公司，正是抓住了人们的这种心理，专门销售高档奢侈品，以满足日渐富裕而忙碌的人们对不同凡响生活方式的体验。

２．让顾客体验到服务特色。商界有句经典语言“最简单但最难模仿的就是服务”，而体验营销是服务营销的最高层次。不知从何时起，“顾客是上帝”这句话逐渐被“客户体验至上”这一口号所代替。在面临着新的经营环境和竞争模式的形势下，越来越多的企业认识到：要想成功就必须与客户建立一种感情上的联系，创造出一种让客户无法拒绝的感情体验。假如你在百货公司一个服装专柜试了半天的衣服，却没有一件合适的。但是你不但没有失望感，反倒觉得对不起那位售货员，因为在你试衣服的时候，她一直不厌其烦地给你换衣服、提建议。当你因为买不到合适的衣服而感到遗憾时，那位可爱的售货员拿起电话给另一家连锁店打电话询问有没有你要的尺码。最后，她还告诉你详细的地址。这时，你会是什么感觉？对，愉快极了！之所以产生这样的感受，是因为有这位一位负责的、热情的售货员小姐。优质的服务犹如一盘色、香、味俱全的好菜，吃过后让人回味无穷，流连忘返。作为服务行业，一定要奉献更多的“好菜”。让客户不断想来体验和品尝

房地产体验营销策略探讨论文格式 篇6

[摘 要]近年来，随着我国经济的高速发展，人们生活水平越来越高，体验消费逐渐成为消费者需求的重要组成部分。通过将体验营销结构模块与老字号餐饮企业的经营状况相结合，实现体验营销与餐饮经营的对接，并以天津狗不理集团为例，探讨老字号餐饮企业的营销策略，为其可持续发展提供新的视角。

[关键词]体验营销；老字号；餐饮业；狗不理

[中图分类号]F713.32 [文献标识码]A [文章编号]

2095-3283（2014）05-0107-03

[作者简介]杨梦雅（1989-），女，江苏扬州人，硕士研究生，研究方向：国际商务英语。

一、前言

随着体验经济在全球范围内的兴盛发展，企业在开展营销活动时，体验营销已经成为不可或缺的重要方式，尤其对休闲、文化和旅游业更加重要。由于餐饮行业本身就具备体验的特征，加之老字号餐饮企业具备的特点和传统优势，在该行业设计和推广体验营销是完全可行的。通过理论分析与案例研究相结合，并结合我国及天津地区的实际情况，制定了天津老字号餐饮企业体验营销策略，可以从感官体验、情感体验、思考体验、行动体验和关联体验五个方面入手，努力塑造全面的顾客体验，以实现老字号餐饮企业的可持续发展

二、体验营销结构模块理论概述

1999年美国学者派恩和吉尔姆在《体验经济》一书中最先提出体验经济的概念：体验经济是指企业以服务为舞台，以商品为道具，为消费者创造出值得回忆的活动。[1]实际上，体验经济是根植于服务经济的，并在其基础上有所延伸，二者的区别在于：服务经济通过提供优质服务并以营利为最终目的，而体验经济更注重顾客的体验，努力使消费者愿意为情感体验和心理感受付费。

21世纪，体验经济进入新的发展阶段，消费者的需求朝着多样化与个性化发展。除了要满足自己对商品基本功能的需求，消费者更加关注消费过程中的体验。营销也在这一强大的发展与变化的浪潮下发生变化，一种新的营销模式――体验营销应运而生。

体验式营销最早由柏恩德?H?施密特（Bernd H.Schmitt）提出并系统论述。在《体验式营销》[4]一书中，他将“为体验所驱动的营销和管理模式”称之为体验式营销，并且在此基础上，利用战略体验模块（Strategic Experiential Modules），即感觉体验（Sense）、情感体验（Feel）、创造性认知体验（Think）、身体体验和全部生活方式（Act），以及与某一团体或文化相关所产生的社会性体验（Relate），构建了新型营销方式的战略构架。

（一）感官体验营销

感官体验营销就是基于消费者的感官刺激体验的营销。它通过引导消费者识别能带去感官体验的产品，达到刺激消费者产生购买欲望的目的。感官体验营销需要利用视觉、听觉、触觉、味觉和嗅觉这5种感觉为消费者提供享受或刺激等体验。营销人员需要依靠一些规划工具――基本元素（颜色和音乐）、风格（不同的关联元素）、主体（企业或品牌的内涵和意义的信息表达）和整体形象（风格和主题）――给消费者留下良好的印象。

（二）情感体验营销

情感体验营销通过情感沟通和交流，获得消费者的信赖和偏爱，进而引发其购买欲望，扩大销售量，并赢得竞争优势。情感体验营销通过在消费或交流中使用情感刺激物，触动消费者的情绪和情感。实施情感营销的要点就是要把消费者个人情感差异和需求作为企业品牌营销战略的核心，在产品开发、商标制作、价格制定和促销手段的选择时都考虑到消费者的情感需求，通过借助情感设计、情感广告、情感包装、情感促销等品牌推广手段来实现企业的经营目标。

（三）思考体验营销

思考体验营销鼓励消费者对企业及其品牌进行创造性地思考，以激发消费者的认知思考。思考体验营销适合于各行各业的产品和服务，主要利用综合了惊讶、策略和启发的指导性和联想性思维方法，引发消费者的创造性思维。

（四）行动体验营销

行动体验营销为消费者创造不同的体验机会，包括身体体验、生活方式体验、长期行为模式体验和人际互动体验等。在引导消费者进行思考和行动的过程中，让消费者体会到个性解放和思想自由的快乐，以此刺激消费者积极采取购买行为。

（五）关联体验营销

关联体验营销试图使消费者建立起与品牌中所体现的社会和文化背景之间的关联。企业实施关联营销的主要目的是帮助消费者建立起和品牌社会意义之间的关联，即让消费者和一个较广泛的社会系统（一种亚文化、一个群体等）产业关联，从而产生个人对某品牌的偏爱，并让使用该品牌的人们形成一个群体。

三、天津老字号餐饮企业经营中面临的挑战

在营销方式不断创新、竞争日趋激烈的新形势下，很多老字号企业感到压力重重。以天津为例，天津老字号是商业部批准的老字号数目较多的城市之一，共有30家。其中食品餐饮企业有天津狗不理集团有限公司（注册商标：狗不理）、天津市登瀛楼饭庄有限公司（注册商标：登瀛楼）、天津市起士林大饭店（注册商标：起士林）等12家。

2012年天津市住宿和餐饮业零售总额达576.30亿元，同比增长17.3%。餐饮市场表现出强劲的发展势头，逐渐成为拉动天津消费稳步增长的重要力量。然而，随着餐饮市场的日益繁荣，市场竞争也更加激烈。近年来，天津市引进了全国50强知名餐饮企业――顺峰海鲜酒楼、国际知名餐饮企业――法国福楼以及国内知名连锁企业吉祥凯悦参公馆、水尚鲜等一批高端特色餐饮。另外，富祥酒楼餐饮公司、怡乡春竹餐饮公司等餐饮连锁公司也纷纷在天津设立总部。在天津餐饮企业整体繁荣发展的情况下，天津老字号餐饮企业的发展状况却不容乐观。一方面，观念守旧，缺乏创新能力和现代市场竞争意识；另一方面，没有充分挖掘自身优势，缺少对品牌的宣传、维护与管理的意识。老字号餐饮企业如何摆脱困境，实现创新和可持续发展是当务之急。

四、基于体验营销策略模块的天津老字号餐饮企业的营销策略

天津老字号的历史非常悠久，具有非常丰富的文化内涵，更具有巨大的无形价值，非常适合开展体验营销活动。本文选取天津老字号餐饮企业中最具知名度和代表性的天津狗不理集团有限公司的酒店业务作为研究对象，分别从感官（Sense）、情感（Feel）、思考（Think）、行动（Act）、关联（Relate）五个模块进行分析和探讨。

（一）感官体验营销策略

餐饮企业应当将各种感官的体验融入到餐饮产品中，感官体验营销是以五种感官为诉求的――视觉、听觉、触觉、味觉与嗅觉，目标就是创造知觉体验刺激，提供美学的愉悦、兴奋、美丽、满足等体验。

基于天津狗不理餐厅的特点和实际情况，首先在餐厅的布局上可以突出华北地区民居的地域特色。天津是全国闻名的曲艺之乡，可以利用这一点在餐厅中播放或在就餐高峰期邀请表演人员现场表演津味十足的曲艺节目。狗不理在餐饮服务上，可以在大堂建立厨房透明通道，让顾客可以看到从和面、制陷，包子包制到最终蒸制出笼的全过程，以加深顾客的感官体验。

（二）情感体验营销策略

情感体验营销注重的是消费者的内在情感，使其对公司品牌产生特殊的情感和依赖。老字号餐饮企业应该加强消费者与餐饮体验产品之间的情感交流，建立起与消费者之间良好情感联系，从而使消费者对其产生情感上的依赖，最终赢得消费者忠诚。在实际餐饮消费过程中，服务人员担当了与消费者进行沟通的角色；良好的服务态度和贴心的交流是让消费者感受到美好体验的非常重要的一环。

对于狗不理餐厅来说，其服务体验的本质决定了情感营销需要贯穿始终――从消费者进店之前到进店就餐之中再到离店之后的整个过程。进店之前的情感营销主要集中在品牌形象、店名和外观上。进店之后及就餐中是顾客消费餐饮服务产品的主要过程，情感营销除了提供常规的人性服务，还应体现出个性化、差异化的互动服务。如狗不理餐厅可以在一些中国传统节日里策划主题餐饮，渲染出温馨喜庆的气氛。也可以在顾客生日当天送上具有天津地域特色的小纪念品，比如泥人张彩塑等。离店之后，情感营销也能在售后服务和顾客关系管理中发挥作用。狗不理餐厅可以为顾客建立个性档案和家庭档案，在纪念日为其送上温馨祝福或特别折扣，以吸引消费者再次光顾。

（三）思考体验营销策略

思考体验营销鼓励消费者进行创意思考，并基于自己的思考对企业的品牌和产品进行重新评价，从而加深消费者对企业品牌和产品的认识。从本质上说，思考体验营销是满足消费者对企业品牌和产品的创意设想的营销。在餐饮消费中，特别是中国的餐饮消费中，最能给消费者带来想象、联想、思考空间的就是源远流长的中华饮食文化。

因此，天津“老字号”餐饮企业可以利用史料记载研究饮食产品的起源、烹制、风味等文化背景，利用广为流传的品牌故事进行品牌传播。据说，袁世凯任直隶总督在天津编练新军时，曾把“狗不理”包子作为贡品进京献给慈禧太后。慈禧太后尝后大悦，曰：“山中走兽云中雁，陆地牛羊海底鲜，不及狗不理香矣，食之长寿也。”从此，狗不理包子名声大振。狗不理餐厅可以充分利用其主打产品狗不理包子的历史故事大做文章，充分发挥品牌故事的广告效应。

（四）行动体验营销策略

行动体验营销通过增加消费者的身体体验，从而使其加深对产品和服务的印象，建立起与企业品牌和产品的联系。行动体验营销让消费者获得与他们身体有关的体验，而这种体验是通过长期的行为方式和生活方式以及与他人接触后获得的。狗不理餐厅可以在一些特别的节假日和中国传统节日里推出一些让顾客直接参与的项目，让顾客自己下厨房，全家一起在专业厨师的指导下制作狗不理包子等。现代社会中，消费者在消费过程中非常注重环保和健康，这两大元素也成为了现代生活方式的代名词。因此狗不理餐厅可以创造制作出一些蕴含健康环保理念的特色产品，比如有机包子和绿色包子等。

（五）关联体验营销策略

关联体验营销通过让消费者和一个较广泛的社会系统建立联系，从而塑造个人对某个或某种品牌的偏好，并与同样对该类或该种品牌具有偏好的人们形成一个群体。关联体验营销的原理是使消费者和特定的社群产生联系，并使消费者从这种联系中获得慰藉、价值感、信息接收等“社群关系体验”。首先，老字号餐饮企业应该充分掌握自身的实际情况，并以此为基础确定企业的市场定位；最后，开发出符合市场定位的目标群体需要的餐饮产品，并加大广告宣传，突出品牌特色，塑造良好的品牌形象。

目前，“狗不理”集团已经建立了官方网站，但网站内容仅限于对企业的简单介绍，内容单一，形式呆板，缺乏互动。网站可以通过一些三维动画手法使狗不理的用餐环境、顾客就餐情况和产品更生动和形象地展现在消费者面前，从而使更多的消费者获得对狗不理企业及其产品更为全面和立体式的体验感受。另外，还可以与相关网站合作，比如大众点评网、美团网等。向消费者传递一个明确信号，即老字号也能焕发出新活力，重塑企业形象，让消费者产生耳目一新的感觉，从而引发消费者的关注，并激发消费者的消费热情。

[参考文献]

房地产体验营销策略探讨论文格式 篇7

房地产营销策划内涵

房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作，是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要销售成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”策略。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。

房地产营销策划的特点

房地产市场具有一般商品市场不同的营销特点。在市场供求上，它具有长期的供给刚性和短期供求失衡度较大的特点;在产品上它具有空间上的不可移动性，产品销售价格的划一性特点;在购买上，它具有购买者对外延产品要求高，购买决策高度介入的特点。

房地产开发经营公司可以从预售、一次付款销售、按揭销售，分期付款销售、还本销售和赠物销售中选择一种全价销售方式，还可以选择零星出售的租赁方式。

优惠价出售和优惠折价出售是公房出售的两种形式。

市场营销策略分为产品的定位策略、销售渠道策略、定价策略和促销四大策略。包括市场调查和市场预测。

而市场细分则是产品准确定位的前提。

销售渠道策略解决房地产开发公司采用直销方式还是代理中介销售方式问题。销售渠道选择应考虑产品、市场、企业本身和代理中介条件诸因素。

房地产开发经营公司可采用利润最大化定价和需求弹性定价的供求关系定价策略、以及低开渐高定价、高开渐低定价、稳定价格定价和优惠价格定价等促销定价策略。

房地产促销手段可分为人员推销、广告、营业推广和服务等方面。

房地产租赁是房地产出售的特殊形式。它具有价值零星分割出售等几个特点。其租金收入修订方式有等额租金收入方式、租金收入每年修订方式和租金收入固定年限修订方式。房地产开发经营公司可以根据经营目标，灵活地从中作出选择。

房地产营销存在的误区之营销策划中的误区

只以销售结果作为成败关键房地产营销策划的成败单纯以销售结果来作为评价指标，不注重真正的全程营销过程，主要以广告投入为主。就拿天津来说，天津的房地产市场这几年是很火的，房价一涨再涨，由均价3500元/平方米左右一路飚升到5000多元/平方米。但随着房价的不断急速攀升，市场销售开始减缓。于是，各家房地产公司都在报纸上刊登半版或者整版广告。而有些同时有两三个楼盘在售的房地产公司还在同一时间在同一份报纸的不同版面上对各个楼盘项目分别做广告。一时间，房产广告铺天盖地席卷而来，然而最终，这些费用还是得由消费者来承担。

营销策划重心在营销而非策划房地产公司只注意对楼盘项目销售的经营，而忽视了对产品的开发，就如同手机市场一样。中国的手机生产商购买到漂亮的手机设计，然后稍作变化就推向市场。其直接后果就是知名度远高于美誉度，知晓度远高于认知度，忠诚度低而且品牌模糊零碎。房地产广告看得多了，房地产公司任何人都能说出几个，但深入程度仅仅局限于楼盘名称。德式设计、美国小镇、江南水乡、欧式风格，一味追逐市场流行，而抛弃了真正的文化根基。

房地产营销策划存在的误区之策划人对自身认识的误区

策划人的专业性不强现在很多房地产公司及策划公司都在不断地招聘房地产营销策划人员，但真正满足需要的人却很少。房地产业近几年来飞速发展，由于它在地域发展的不均衡和自身的周期性，使得现阶段鲜有专业的从业人员，很多都是看着市场前景较好而从其他行业转行过来的。由于缺少相关的专业知识，而对房地产业没有一个整体的认识，有的只是一些其他行业的营销操作经验，不能正确认识到房地产营销策划的重要性和其深层次的涵义与特殊要求。

策划人过于注重甲方、乙方的概念

就现在看来，房地产营销策划更多的模式还是由房地产公司外聘策划公司来对其进行操作，因而，策划人往往把房地产公司摆在甲方的位置，把自己作为乙方，没有有效的建立起一种平等的合作关系，没有一种对于房地产营销策划的使命感与责任感。其实很多房地产公司也只是在看到这个行业的巨大利润后由其他行业转调资金而建立起来，根本不具有任何的专业性。

策划公司由于是专业从事这方面的工作，因而对市场具有更多的敏感性，在很多方面认识更深刻，经验更丰富。可是却在很多时候，在很多事情上不坚持原则，并且主动性不强。

房地产营销的创新与对策

地产营销更应注重实效一个房地产企业如果要想真正探寻实效营销新手段，必须先从自己的营销战略开始发生转变。只有这样的转变才会进一步乃至自然而然地催进实效营销手段的创新与变革。

营销是一门艺术，营销是一座桥梁。一个连续有效的营销机制，就是一个实行对人、对物的科学管理过程。

地产营销队伍举足轻重市场竞争的最终目的是要将企业的产品销售出去，而开拓市场要人来完成。所谓事在人为，企业营销人员素质和业务水平的高低，对企业开拓市场能力具有很大的影响。

房地产开发企业要有一批具有市场分析研究能力和洞察应变能力的营销人员。雅居乐、碧桂园、南国奥园等不断对营销人员进行培训，努力打造一流的营销队伍，它们要求旗下专业的房地产市场营销人员，要知道如何规范制作小区楼盘和平面设计图、如何规范地设计看楼路线和展示销售项目、如何按照以往的经验建立用户档案、如何一丝不苟地按照规矩签订售房合同。房产营销虽然销售的是房产，但重点却在人心。

地产营销更加注重服务意识在现代市场经济条件下，特别是买方市场形成后，客户可选择余地增大，竞争愈加激烈，为适应这一形势，房地产市场营销人员必须转变观念，房地产市场已由“卖方市场”转向“买方市场”。谁掌握了市场竞争的主动权，谁就赢得了胜利，所以现代市场竞争仅有质量意识是不够的，还必须树立服务意识。

企业应站在客户的立场，发现和体验不同客户群体的真实需求，然后提供相应的商品房和服务，并随着客户需求的变化加以改进和提高。注重物业管理，促进和巩固房地产销售市场。房地产开发企业在房屋售出后，还应注意把房屋维护好、维修好，全心全意地为客户做好售后服务。

价格营销呈现多元性在房地产营销过程中，价格因素起着重要作用，定价的高低关系到房地产利润的多少以及销售成功与否。所谓一分价一分货，正确的房地产营销策略就是要如实地再现房地产本身的价值规律，做到精确定价。

随着房地产市场的迅猛发展，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视，但目前许多开发商还都缺乏以顾客为导向的理念，推向市场的住宅并不符合市场所需。

房地产体验营销策略探讨论文格式 篇8

摘 要：人类从农业经济时代，经历了工业经济和服务业经济时代之后，进入了体验经济时代，体验经济时代的特点就是消费者?_始注重通过对产品的追求满足自己的心理和情感体验，本文以体验经济时代的消费需求及营销策略为研究对象，首先梳理了体验经济时代的发展和特点，其次探讨了体验经济时代满足顾客体验需求的营销策略。

关键词：体验经济；消费需求；营销策略

目前经济市场上最为火爆的就是虚拟现实技术，这种技术的出现已经被预测成为经济发展的下一个增长点。消费者购物的时候在做出购买决定以前都要对产品进行一番了解，很多产品都需要消费者亲自去看、摸，亲自感受一下，那么如果想要做到这种程度，在虚拟现实技术出现之前消费者只能去实体店，很多人没有那么多时间和精力，所以选择网上购物，但是网上购物是不能消除这个弊端的，所以在电子商务的发展上，必须要配合图片、视频的运用来达到这些要求，但是毕竟还是存在差距的，所以电子商务特别重视退货服务。这也从侧面反应了消费者这方面的需求，而虚拟现实技术恰恰解决了这个问题。只要消费者带上一副特制的眼镜，就可以在家里逛街，或者体验一些自己想要的服务等。希望本文通过研究体验经济时代的消费需求及营销策略分析能够对从事该领域研究的学者有所启发和借鉴。

一、体验经济时代的发展与特点

1.体验经济时代的发展。所谓体验经济指的就是商家通过自己的服务，提供给消费者的以体验为主的一种消费方式，体验经济能够充分调动人们的感官，带来良好的感官刺激，并且能够对于产品进行良好的体验，让消费者留下深刻的印象和记忆。而人类的经济发展也经过了几个阶段，首先是农业经济时代，农业经济时代贸易是十分不发达的，人们的需求很少，一般而言物质也不丰富，人们基本上靠的是自给自足。而到了工业时代才经济开始得到发展，物质渐渐开始变得丰富，贸易活动开始增多，自己自足已经满足不了人们，开始出现了贸易交换也就是商品买卖，这个阶段普通消费者的大部分商品都是需要购买的。而发展到了后期，出现了服务经济，服务经济最经典的一句话就是顾客是上帝，顾客本身对于购买这种行为有了更高的要求，开始注重服务的完善和完整性，尤其是售后服务方面，企业也开始注重提升服务质量，不断的加强产品的各方面服务，企图获得顾客的认可和满意。而到了现在体验经济时代，顾客对于购买的需要或者说要求超越了对于物质的需要，而是通过创造独特的体验来获得精神的满足，是以获得感官享受和满足情感需求为主的。可以发现在体验经济时代，人们在购买衣服的时候，开始考虑风格、流行、考虑自己的品位，以及考虑品牌等因素，开始注重通过穿着彰显自己的个性。而原来过生日也仅仅是吃个蛋糕，而现在过生日已经不是为了吃蛋糕了，吃不吃蛋糕变得不重要，而是通过一些别的方式创造独特的生日体验，比如通过举办主题派对等形式创造良好的体验。而在教育领域中，原来的教学方式都是教师教，学生听这种传授的方式，但是现在更多的是采用学生做的方式，学生通过亲身体验一些课程去在体验的过程中获得自己要学习的知识。

2.体验经济时代的特点。（1）通过新的产品和新的活动来增加客户的体验感受，以顾客的体验为主，在电视和电影领域上，出现的4D电影就是属于体验经济，通过对于电影技术的革新，观影者只要带上一副特制的眼镜就能够产生身临其境的感觉，能够有一种和电影中的主人公在同一个地点的感觉。同时在电视领域还出现了4K曲面电视，也是基于体验经济为特点，观看这个电视同样也是给人一种强烈的现场感，如果出现森林的画面真的会让你有种置身在大森里中的感觉，如果出现一只小狗，那么这只小狗感觉正在向你跑来，这就是体验经济的一个特点。

（2）通过在调动体验者的内在情绪来进行体验消费。体验经济的特点就是让消费者获得精神上的满足，那么让消费者产生情绪和情感的反应就显得十分的重要。例如现在十分流行的ktv，很多高档的ktv里面的都有高级的话筒，电视画面也很清晰等，通过这种方式让消费者有种当歌手的感觉，甚至还有一些录音棚专门帮助普通消费者录制唱片，这些唱片不是用来售卖的，只是满足消费者那种唱歌的需求，这些录音棚采用专门的录音设备，帮助普通人获得明星般的体验。

（3）通过以体验的方式来吸引消费者前来消费，并且尽可能的创造更多附加的服务。例如现在一些餐厅就属于体验经济，很多餐厅从装修到菜品设计都别具一格，消费者不仅仅是去吃饭，更重要的是在这种环境中的一种享受。例如有得餐厅的餐碟等全部都是充满艺术风格的瓷器，有种置身古代的感觉，这就是体验经济的特点。在体验经济时代，企业或者说商家其实就是导演或者布景的作用，他们通过提供一个具体的平台，让消费者尽情的表演，从而获得属于自己的情感体验。

二、体验经济时代的消费需求

就目前来说，市场营销为了满足体验经济时代，消费者对于体验经济的需求，就必须要展开体验营销。体验经济时代人们的消费需求主要有以下几个方面。

1.顾客在消费的过程中十分重视消费体验。例如现在市场上最为流行的苹果手机，苹果公司是一个十分重视顾客体验的公司，通过对于顾客需求的挖掘，苹果公司设计的手机一直领先于市场上其他的手机，从触屏技术、指纹解锁等一系列的技术充分满足顾客的需要，而作为重视顾客体验的公司，苹果公司在全球各个国家开设了多个大型的体验店，在店里你可以随意体验任何一款市面上正在销售的苹果产品。而耐克这个以做跑鞋著名的运动品牌也是十分注重顾客的体验，同样耐克提供了大型的专卖店，吸引顾客进店体验这些跑鞋的独特主之处，而且耐克还发起了夜跑计划，约跑行动等，通过这种独特的体验方式让消费者在穿上耐克鞋的时候就有一种想去运动的冲动，同时也提倡健康的生活和运动方式。

2.顾客在进行消费的时候优先会选择能满足他们心理体验的产品。爱马仕是法国著名的奢侈品品牌，在世界上有良好的口碑，爱马仕和其他品牌不一样的地方在于，爱马仕的主流产品尤其是箱包和服装是没有低价产品的，全部是高价产品，但是爱马仕还是有很多的顾客，这也得益于爱马仕对于顾客体验的重视，顾客体验是爱马仕成功的关键，顾客穿爱马仕的服装或者使用爱马仕的箱包还有除了他们本身的实用性，更加重要的是消费者内心的满足，消费者通过使用爱马仕的产品获得一种高贵、典雅贵族般的感觉，从而获得自己心里的满足。爱马仕每年都以一个消费者关注的主题进行设计，在这种理念下，爱马仕的丝巾从普通的丝巾变成了艺术品，成为有价值的收藏品。

3.现在顾客的消费逐渐由简单的物质消费转变为体验式消?M。原来人们的消费仅仅是满足自己的物质需求，例如原来人们去饭店吃饭主要是为了填饱肚子，或者进行一些聚会洽谈等，但是现在去饭店吃饭的消费方式却变得很多元化，出现了很多个性的消费点，例如把饭店的椅子全部换成床、马桶等，也许饭菜都是一样的，但是很多消费者就像体验一下在马桶上或者床上吃饭会友是什么感觉。

三、体验经济时代的营销策略

1.注重以情感为主的营销。人既是理性动物又是感性动物，所以体验营销十分注重消费者情感的体验，只有消费者获得情感的满足了，营销的产品也就成功了。情感营销主要通过塑造例如愉快、浪漫等情感体验来帮助消费者获得心理满足。例如在一款汽车的广告中，企业就采取了情感体验这种营销方式，首先在广告是竭力情调的是这款车所带给消费者的那种浪漫、文艺的感觉，并且暗示拥有这款车的都是精英人士，通过邀请刘德华、桂纶镁这样的演员来演绎产品的特点，是消费者对这款车获得独特的情感体验，而不是从这款车的性能方面进行营销，显然这种体验营销层次和立意更高，更能吸引消费者的目光。

2.注重以提供情境体验为主的营销。在这方面做的最成功的要数迪士尼公司，迪士尼其实是一个以电影为主的公司，迪士尼每年都会拍摄一些动画电影，这些电影不仅深受小朋友的喜爱，连成人也喜欢，向白雪公主、维尼小熊等都是消费者喜爱的形象，迪士尼公司抓住消费者体验需求的特点，在世界各地建立了迪士尼乐园，乐园占地面积巨大，很多建筑都是电影里面场景的原版复制，而且在迪士尼乐园里面还有很多和电影中一模一样的动画人物，小朋友可以和这些人物拍照，互动，也可以去体验电影中的场景，能去迪士尼乐园玩耍是每个小朋友的梦想，上海迪士尼乐园一开业就吸引了大批的游客，可见人们对于迪士尼乐园的喜爱。

四、结论

体验经济时代的到来，使得企业开始更加重视满足消费者的体验，这对于市场营销也产生了很大的影响，市场营销的任务从以宣传产品，拓展销路为中心的方式，变成了以体验为中心，在通过体验使消费者获得满足的过程中来促使消费者认同你的产品。因此，企业在体验营销策略上着重开发情境营销和情感营销。希望本文对于体验经济时代消费需求的营销策略分析能够对于业界和学界在该方面的研究上有所贡献。

参考文献：

房地产营销策略论文 篇9

一、打造特色的产品营销主题

在房地产产品的营销过程中，我们要根据产品自身的实际情况，挖掘其中的特色，打造一个独特的营销主题，来吸引广大的消费群体。对于房地产产品，在营销的过程中，我们所需要的是抓住产品所具有的特色，打造不同的营销主题。首先我们要进行房地产品牌的营销，出于广大消费群体的消费心理，是品牌的就是好的，值得大家信赖，品牌在一个业界就是一种权威，例如，宜昌万达广场的营销3大杀手锏首先就是品牌先行，通过各种报纸等媒体展示新产品的新形象。再者就是对房地产产品的一个特色营销:人人都需要买房，但是每个消费者对于产品的需求不同，有人喜欢依山而住，有人喜欢傍水而居，所以呢，我们可以根据房地产产品最独特的特点，最直接的优势条件推出我们营销的主题，来吸引一批“志同道合”的消费者。社会不断发展，有的消费群体对于房地产产品更多关注的是其周边的环境状况，所以，我们可以对房地产产品进行绿色营销，通过景观环境的绿化来吸引广泛的受众群体，绿色环保已成为一大营销主题。我们还可以用房地产项目的文化价值作为市场产品营销的主题，房地产项目临近文物古迹，增加其文化内涵，提高产品的知名度，例如济南万达广场的营销突围策略，就是利用魏家庄官商大院的文化历史进行营销。营销的手段有许多种，但关键是我们要抓住产品特色，吸引其受众体。

二、进行合理灵活的营销定价

首先，房地产产品应该根据产品的成本进行定价。在进行房产交易的过程中，价格是人们最关心的问题，在市场行情的影响下，一个合理的价格容易被广大消费群体接受，有利于房地产商树立一个良好的形象，建立一个良好的信誉，这是对于房地产发展来说至关重要的。其次是在销售过程中灵活调整定价，面对激烈的市场竞争，我们需要采取一定的价格措施来面对市场上的种种竞争，根据我们自身发展的特点，在房产产品的销售过程中低开逐步高走，或者高开逐渐低走等，通过价格的调整来实现产品的最大销售和盈利。再者就是在定价过程中运用折扣的方式，通过一些让利活动来博得广大消费者的好感，吸引消费者;根据时间差进行定价，限定时间，优先购买者价格便宜，获得更多的优惠条件，来达到销售的目的;还可以采用组合定价，不同但有相互关联的房地产产品可以组合在一起进行捆绑销售，价格便宜，通过这种让利优惠的方式，增加人们的购买欲望，达到销售的目的。最后就是关于房地产产品的差价来进行销售，分析不同的地理位置，方位朝向，周边的景观设计和交通状况等分别定价，以此来诱导消费者购买，在房屋的差价中获得利润。价格就是一个调控杆，在营销的过程中，通过价格的多方位调整，积极应对各种挑战，吸引广大的消费者，实现房地产产品的销售。

三、拓宽营销的渠道

如果只是通过一个单一的渠道去进行营销，那力量相对来说是较小的，其中的效果可想而知，不会起到多大的效果与成效，所以在房地产项目的市场营销过程中，我们要积极探索，不断的拓宽营销的渠道，达到产品销售的效果。最关键的是企业自身直接的推销，通过对公司人员的培养进行房地产产品的销售，在这种渠道下，我们需要加强对于专业销售队伍的培养，例如，万达企业在进行房地产项目的市场销售过程中，积极对销售人员进行房地产基本知识，销售的基本技能进行教育培训，对员工的工作进行不断的改进与指导，构建一支高效能干的销售团队。在互联网快速发展的今天，网络营销已成为一种最新的最具发展潜力的营销方式，各个房地产商家积极在互联网上推广自己的产品，呈现大量的图片展示，给消费者带来一个生动形象的感官体验，能够对产品进行一个全方位的认识，各种房地产网站纷纷兴起，不断促进房地产项目的市场销售。

四、加大房产促销力度