房地产及金融政策资讯

房地产及金融政策资讯（精选7篇）

房地产及金融政策资讯 篇1

1、央行：今年将对货币政策适时适度预调微调

央行在北京召开的“2012年中国人民银行工作会议”上表示，2012年央行将继续实施好稳健的货币政策，对货币政策适时适度进行预调微调。今年将根据经济金融运行情况，综合运用利率、汇率、公开市场操作、存款准备金率等多种政策工具，合理运用宏观审慎性政策框架，按照总量适度、审慎灵活、定向支持的要求，调节好货币信贷供给，保持社会融资规模的合理增长。今年将着力优化信贷结构，更好地服务实体经济发展。深入推进农村金融产品和服务方式创新，着力改进和提升“三农”金融服务。加强国家重点在建继建项目和保障性住房建设，对符合产业政策的企业特别是小型微型企业，对企业技术改造的信贷支持。

2、国土部部长：今年将从严从紧投放建设用地指标

全国国土工作会议上，国土资源部部长徐绍史指出，今年从严从紧投放建设用地计划指标，做好保障性住房和普通商品房用地供应。此前，住房城乡建设部部长姜伟新曾表示，2012年新开工建保障性住房和棚户区改造住房700万套以上。徐绍史指出，国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由部安排计划指标，4月底前完成用地审批。徐绍史说，今年要从严从紧投放建设用地计划指标，年内逐级分解落实“十二五”单位国内生产总值建设用地下降30%的目标任务，修订实施《闲置土地处置办法》。

3、住建部：个人住房信息6月末实现40市联网

今年6月底前，全国40个主要城市的个人住房信息将联网，一个家庭在不同城市的住房，都可以查出。在日前召开的住建部机关工作会议上，住建部部长姜伟新表示，保证保障性安居工程的竣工率将是住建部2012年的一项重点工作。他还表示，今年继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。此外，需要进一步加强住房公积金政策制度的研究和梳理；要及时总结2011年住房公积金支持保障性住房建设试点的经验，为2012年扩大试点范围奠定基础。

4、中山市中心城区划定“四区六镇”

市城乡规划局网站公示了《中山市近期建设规划(2011-2015)》成果草案（以下简称“《规划》”），岭南水乡和街区复兴、名村名镇建设、旧城更新改造、绿色生活网络、滨水空间营造、TOD新城开发、低碳新城建设和智慧城市建设等8大示范项目，勾勒中山未来建设“理想城市”蓝图。《规划》期限为2011年至2015年，分市域和中心城区两个层次。其中，市域指中山市行政辖区范围，总面积1976.14平方公里，其中陆域面积1800.14平方公里。而中心城区包括西区、南区、石岐区、东区、火炬开发区、五桂山办事处、沙溪镇、大涌镇、港口镇、南朗镇等10个行政单位，总面积为760.62平方公里。

5、国土部：禁止农村盲目建高楼要尊重农民意愿

国土资源部等八部委公布了城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治清理检查情况，结果显示，一些地区擅自扩大增减挂钩范围，甚至出现了强迫农民上楼等问题。

董祚继：8个省份擅自扩大增减挂钩范围，或在试点外自行批准开展建设用地置换，有的地方对整体搬迁中对少数农民意见尊重和工作不到位，强迫上楼，强行拆旧复垦，引起群众不满；有的地方片面追求腾挪建设用地指标，提高建筑密度和容积率，造成农业生产不便，并增加了少数农民日常生活不便。

胡存智：坚持农民自主决策，做到农民知情、农民自愿、农民参与、农民满意，防止违背农民意愿大拆大建，凡农民不同意的，一律不得强行开展。要按照有利生产、方便生活的要求，做好拆迁、农民安置小区和住房建设，禁止在农村地区盲目建高楼，强迫农民住高楼。

6、40个重点城市住房信息将联网“统一监控”异地购房

中国住房和城乡建设部部长姜伟新表示，40 个重点城市个人住房信息系统今年6 月底前将与住建部联网。此举意味着个人在不同城市间的购房信息将被“一网打尽”，在各地限购政策中逃过一劫的“异地炒房”，也不再是漏网之鱼。目前，住建部已初步完成系统应用软件的开发，并且启动了部分重点城市与住房与城乡建设部的联网工作。各省区市及其他城市也在加快个人住房信息系统建设，争取2013 年实现全市、全省联网。今年上半年要实现联网的40 个城市，主要是一线城市和房地产调控的热点城市，西部地区城市相对较少。其中，北京、上海、天津、重庆等4 大直辖市及除拉萨之外的所有省会城市应该都会被纳入。另外，深圳、大连、青岛、苏州等房价上涨较快的城市也可能入围。住建部相关人士指出，个人住房信息联网后，同一权属拥有人名下在40 个不同城市的房产将得以“一并查询”，异地购房的资金流向、程度、走势将可“统一监控”。

7、温家宝称将实行稳健货币政策并因时因势预调微调

中国国务院总理温家宝称，中国2012年已经明确实行稳健的货币政策，并因时因势进行预调微调。刊登在中国政府网的新闻稿援引温家宝在湖南进行经济调研时称，经济增速将面临下行压力。从全国来说，一季度可能比较困难。中国央行此前于去年12月5日下调了

存款准备金率0.5个百分点，摩根大通此前预期，中国至今年首季末将会三次下调存款准备金率。温家宝称，稳中求进的“稳”不是不动，而是要稳定增长、保持物价总水平基本稳定、促进社会和谐稳定，同时还要实现结构调整和经济发展方式转变的进步、技术改造的进步、管理和效益的进步、改革开放的新突破。

8、中山楼市新限价令悄然执行限价升至6590元/㎡

2011 年中山一手住宅均价约为5936元/平方米，如果今年新限价标准真的按照6590元/平方米的标准执行，约有80% 的开发商可以避过限价令，一些别墅盘和豪宅单位仍要受限价令影响。若这样提升限价令标准，实际上是对开发商松绑，对准备买房的人来说肯定不算是利好消息，但是比完全放开房价要好一些。

中山“新限价令”悄然执行但无发文

限价标准提升被认为是为房价松绑

据市国土局发布的网签数据显示1月22日至1月28日，全市共网签商品房57套，累计成交面积约5728平方米，虽然今年春节长假的成交量比去年有所提升，但不能反映今年的楼市比往年好，春节属传统的楼市淡季，再加上近期政策的不确定性，市场上的观望情绪会更加浓厚，1月份甚至整个一季度的数据都不会太理想。“限价令”一刀切并不合理，毕竟买地的成本不一样，产品形态如别墅、普通住宅或者大户型和中小户型是完全不同的，这样一刀切对于一些想做精品豪宅或者是做一些配套更好的发展商来说，就是一个比较大的限制。

9、2月CPI同比上涨3.2%两年负利率终结

由于春节过后食品价格快速回落，通胀重回下行通道，2月CPI同比上涨3.2%，创下20个月以来新低。同时，这一水平也低于目前3.5%的一年期定期存款利率，标志着持续24个月的负利率时代就此终结。

CPI的持续下行及负利率的消失为货币政策操作提供了空间，预计年内存款准备金率仍会下调2-3次，但考虑到中长期通胀压力，降息的可能性不大。CPI回落的主要因素是食品价格的回落，2月食品价格涨幅6.2%，比上月回落4.3个百分点，单此一项就带动CPI回落

1.2个百分点。

随着食品价格总体涨幅的回落，通胀回落的趋势将延续到三季度，全年CPI同比涨幅将由上年的5.4%大幅回落至2.6%；而PPI全年同样也会大幅度回落，但其走势可能更容易受到大宗商品价格走势的影响，全年呈现“前低后高”的走势，平均涨幅在1.1%左右。尽管如此，考虑到外围不确定性因素可能带来的输入性通胀压力，以及资源价格改革的继续展开，未来的通胀形势仍不可掉以轻心。

10、解读央行下调存准率：货币政策未转向或缓解开发商资金压力

中国人民银行昨晚宣布，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准

备金率0.5个百分点。这是今年首次下调存款准备金率，自去年11月以来央行已两次下调了存款准备金率。如果没有差别化的操作，此次调整后，大型金融机构的存款准备金率将降至20.5%，中小金融机构的存款准备金率将降至17%。

20.5%存款准备金率意味着，银行在吸收100元存款之后，要上交20.5元给央行，剩下的79.5元可用于放贷。通过下调银行的存款准备金率，央行释放放松流动性的信号，被誉为是宏观调控三大巨斧之一。

按照央行数据，去年末，我国人民币各项存款余额为80.9万亿元，以此初步计算，此次下调存款准备金率所释放的资金4045亿元。考虑到2011年8月开始，央行调整了存款准备金率的缴存范围，保证金被纳入其中，此次下调所释放的资金将超过4045亿元。2011年11月央行宣布下调存款准备金率时，曾被市场视作货币政策预调微调的信号，更早之前的存款准备金率下调还要追溯到2008年9月，当年为应对国际金融危机，在不到3个月的时间里曾4次下调存款准备金率。

11、40城市住房信息联网可查江苏3城市已准备就绪

北京、上海、南京等中国40个大中城市的个人住房信息将在今年6月实现联网，届时个人在这40个城市的购房情况将一目了然。22日，江苏住房和城乡建设厅住宅与房地产业促进中心高级工程师吉同路表示，目前，江苏即将加入个人住房信息联网的3个城市，南京、苏州和无锡均已做好联网前的准备。

今年1月，住建部部长姜伟新在机关工作会议上表示，2012年要继续加快个人住房信息系统建设，保证在6月末前实现40个主要城市的联网。据了解，目前中国各大城市的住房信息并无联网，在界定家庭住房套数时，界定的都是购房家庭所在城市的住房数量，而外地是否拥有房产基本处于无法核查的状态。但重点城市住房信息联网即将改变这一状态，联网后个人在40个不同城市的房产情况都将可以一并查询。

12、中山今年计划投资5.1亿用于保障性住房建设

2月14日，由财政部副部长王保安率领的国务院保障性住房分配及质量管理督查组到中山，对中山的保障性住房分配及质量管理等工作进行督查。中山多措并举、实现保障性住房分配和质量管理工作取得的新突破，得到国家督查组肯定。

中山市以全省住房制度改革创新试点城市为契机，创新制度和管理模式，现在的房只有两种性质，一是商品房，另一种是公租房，重点是保障在中山工作和生活较为困难的群体的住房。随后，国务院保障性住房分配及质量管理督查组还与中山部分中低收入住房困难群众、社会监督人员进行座谈，了解我市保障性住房分配情况。目前，中山市政府保障性住房分配运营机制按照公平、公开、公正的原则进行，保障性住房的申请、审核、公示等程序都在阳光下进行。困难群众李艺其回答了督察组的提问，表示对中山住房保障制度落实情况较为满意。座谈会上，市人大代表、市政协委员、市纪委纪检监察组成员、公租房分配评审委员会代表等，也纷纷就如何建立完善保障房制度提出了意见和建议。

13、户籍新政降低入户中山门槛统筹“城乡同籍”

2月22日，国务院办公厅发布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》（以下简称通知），《通知》明确了地级市入户条件：合法稳定工作三年，有稳定住所（含租赁），参加社保达到一定年限。目前市政府还没有组织相关单位对此进行研讨。市公安局相关负责人则表示，市政府应该会考虑将新政策内容，和换发《居民户口簿》的情况一并研究全盘统筹。中山有学者指出，新政降低了入户中山的门槛。

国务院办公厅上周四发布的《通知》，分类明确了户口迁移政策，而对于直辖市、副省级市和其他大城市以外的设区的市，也就是中山这类地级市，《通知》则要求，有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所（含租赁），同时按照国家规定参加社会保险达到一定年限，就可申请登记常住户口。《通知》还指出，对于这类城市如果综合承载能力压力大，可以对合法稳定职业的范围、年限和合法稳定住所（含租赁）的范围、条件等作出更严格的规定。

14、首套房贷利率重现打折优惠多银行调至基准以内

在严守风险定价原则基础上，目前多家银行首套房贷利率下调至基准利率以内。随着工农中建四大行座谈会精神传达，首套房贷利率会出现新一轮调整，四大行的示范效应将使中小银行跟随定价。今年流动性紧张情况正得到缓解。随着央行第二次下调存款准备金率，增加银行可贷资金，市场资金价格下滑必然导致利率走低。

15、楼市调控第二战场清理小产权房攻坚战即将展开

今年国土部将联合相关部门，选择小产权房问题相对突出的城市，开展小产权房的试点清理，具体试点城市名单和试点方案目前正在研究中。这项试点清理工作目的，就是借此来总结完善政策，为启动全面清理小产权房工作做好政策和制度的储备。政府试点处理“小产权房”，还是要把握好一个原则，那就是既要能够带来一定的财政收入，又可以借“小产权房”做一些民生工程。

16、住建部：限购政策看不到取消期限

两会期间，住建部多次重申将坚定地执行限购政策，并表示“限购令”短期内不放松。另外今年年内个人住房信息系统肯定会推出。第一步是实现40个重点城市个人住房信息系统与住建部联网，而该系统的落地将为加快房产税等房地产业发展的长效机制奠定基础。

17、省地税局局长： 广东尚无房产税试点计划

今年可能会在湖北、湖南两省推出房产税、城镇土地税合并的改革试点，对企业和单位按评估值征税。广告还需总结比较这两种不同模式的试点经验，再结合广东实际进行研究，但目前省地税局局长称：广东还没有房产税试点的计划，需要因地制宜、因区域而定。

18、央行：银行不能参与一成首付首套房贷必须满足

对于今年的房地产金融业务，将全面落实差别化的住房信贷政策。推动房地产市场的创新，包括银行住房抵押贷款的资产证券化，或者大型商业楼宇的REITs（房地产信托投资基金），在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅，银行要给予贷款。在鼓励商业银行满足首套房贷的同时，商业银行不能参与开发商搞的一成首付。

19、两会聚焦楼市五大悬念限购取消没有时间表

虽然地产仍是全国两会的热点话题，但今年两会上关于地产的提案、议案却出现明显的减少态势。当然，对于严厉的限购政策何时取消，从目前的情况看，显然还没有一个明确的时间表。对开发商们来说，两会虽是获取政策动向的最佳时机，但今年两会透露出的关于地产政策动向的信息十分有限，且基本没有利好，失望而归已成最大可能。

20、售小产权房属非法行为应采取分类“治理”

销售小产权房，国家的相关法律与政策非常明确，即非法行为，历来被明令禁止。对小产权房的建设和出售应该分类治理：应急之策是依照法律法规予以惩罚，即对建设、销售小产权房可以以合同诈骗罪追究开发商的刑事责任；对已建的小产权房，则是在经过鉴定合格后，通过制度设置使之成为廉租房。而根本之策是对土地制度进行分类调整，以顾及农民的土地权益。

21、首次置业贷款利率有望松动中山已有银行提供九折利率

2012年第四季度，各银行基准利率普遍上浮5%-10%，即使首套房贷也不例外，给购房者、开发商及代理商造成了较大压力。中山多家银行的中山支行已提供九折的首套房贷利率优惠，甚至有银行提供八五折优惠，只是这些优惠往往因楼盘而异、因人而异，这其中的差别就在于贷款者是否为“优质客户”，或者银行和特定楼盘开发商间是否有开发贷等业务联系。

22、“公积金提现做首付”我市代表两会议案引热议

在本月刚结束的全国两会上，包括我市在内的多位人大代表纷纷提出了“放开公积金提现做首付限制”的议案，多位受访的专家和房地产按揭业界人士也表示，只要制度上监管到位，提取公积金做首付是合理且具可操作性的。目前在中山申请公积金提现，其前提只能是签约购房与成功申请贷款两种情况同时满足的情况下才能进行。

房地产及金融政策资讯 篇2

我国房地产业的发展自1978年至今经历了四个发展阶段:1978年改革开放伊始到1987年的萌芽阶段, 特别是《城市建设综合开发公司暂行办法》在1984年发布后, 国家允许建立以“经营城市土地开发和房地产业务”为目的的房地产开发公司, 许多有政府职能的房地产开发企业成立, 从此房地产业进入了萌芽阶段;1987年到1991年房地产业进入了起步阶段, 这一阶段的标志是深圳市以拍卖方式出售了第一块土地, 从而打开了土地有偿使用的先河, 房地产交易市场也开始了起步和发展;1992年市场经济迅猛发展, 房地产业也得到了迅猛发展, 并出现了房地产过热现象, 为了预防房地产出现泡沫化现象1993年我国开始对房地产产业采取宏观调控, 房地产产业在此状况下出现低迷, 使得房地产产业进入了1992、1993年的波动阶段;1994年国务院房改政策提出后, 房地产业开始从低迷中复苏, 不仅刺激了住房建设和交易, 而且房地产金融也得到了发展;1998年至今房地产进入了起飞阶段, 随着房地产市场的规范化提高, 住房金融体系也得到了迅速的发展。

房地产在经历了萌芽阶段、起步阶段、波动阶段、复苏阶段后进入房地产业的起飞阶段, 在房地产的发展过程中, 离不开金融业的支持。虽然我国现代房地产金融的起步相比其他国家而言较晚, 但是房地产金融的发展速度却是惊人的, 其占商业银行业务的比重不断提高;住房金融业务的经营机构也由过去建设银行等少数银行经营发展成为多家商业银行共同经营;住房金融市场已经开始由过去少数银行垄断经营发展到多家银行为重新分割市场份额而进行激烈的竞争。但由于各方面的原因, 中国房地产金融业始终没有从根本摆脱“房地产过热———信贷膨胀———市场萎缩———坏账呆账”的状况, 给本来就已经相当脆弱的金融体系又添变数。因此, 了解房地产金融的基本原理, 把握房地产金融的运行规律就显得尤为迫切。

在对我国房地产金融业的现状进行分析之前, 要先明确一下房地产金融的相关概念。房地产金融是指有关货币融资、筹资以及各种相关的金融活动在房地产生产、交易过程中的运用。房地产金融的相关业务涉及金融工具以及金融业务的运用, 这些金融活动不仅有利于房地产开发和交易过程更加简化和方便, 更使得房地产再生产活动中的资金得到更加有效率的循环和使用, 从而保证了房地产生产活动和再生产过程更加有效、有秩序循环。

一般意义上的房地产金融市场按服务的对象分为房产金融市场与地产金融市场。房地产金融市场的融资方式间接融资和直接融资, 这两种融资方式各有利弊, 而我国现阶段主要运用的是直接融资。房地产金融业务和活动必须要依附于一定的机构组织, 在改革开放后的三十多年里, 房地产金融机构也得到了完善和发展, 基本形成了以商业银行房地产信贷部为主导, 包括住房储蓄银行、住宅信用合作社、保险公司、信托公司、证券公司在内的多层次、多形式的房地产金融机构体系。

二、我国房地产的现状分析

通过房地产金融的基本概念不难理解, 金融业务主要产生与房地产的生产、销售过程中, 所以可以通过对房地产产业投资现状和销售现状的分析可以更加直观的分析出房地产金融业的发展。

1、投资现状

我国现代房地产金融业的真正发展从房改后开始, 所以1998年到2012年房地产投资的相关数据如图1所示:

1998年“房改”以来, 房地产产业投资额逐年提高, 年均增长超过20%, 以2001年、2003年的增长幅度较大。受宏观调控的影响, 2005年后该指标波动变大, 近两年增幅呈下降趋势。房地产投资占全社会固定资产投资额的比重这一指标, 更能反映房地产业在整个国民经济中的地位和发展情况。1998年, 房地产投资占全社会固定资产投资的比重为13.71%, 到2004年该指标增长到18.67%, 房地产业与其他产业的关联程度以及对国民经济的影响作用稳步提高;受宏观调控的影响, 该指标在2005和2008年出现下滑趋势, 但近两年又得以恢复。

2、销售现状

1998年到2012年我国房地产产业的销售现状如图2所示:

随着我国住宅制度改革的不断深入, 我国房屋销售量也不断扩大。与房地产投资、开发情况不同, 购买需求并没有随宏观政策的调整而变, 在调控政策频出的2005年, 消费者却表现出了极为强烈的购买意愿, 销售量增长幅度超过45%。从结构来看, 中高档住宅的销售面积大幅增长, 而经济适用房则出现了逐年递减的趋势, 也从侧面反映出中低价位住宅缺口不断加大、房屋供给结构失衡的现实问题。2008年商品房销售面积首次出现负增长, 国家于2008年末出台新政策支持房产, 以至于2009年商品房销售面积反弹, 并在此后几年里平缓增长。

三、我国房地产金融业存在的问题及解决建议

房地产产业和金融产业的联系已越来越紧密, 然而这种关系却利弊共存, 房地产产业和金融产业的紧密融合使得房地产的生产和再生产得到了很好的支持, 也扩展了金融业的业务范围促进了金融产业的发展。但是另一方面, 由于我国经济开放程度越来越高, 世界经济瞬息万变使我国经济环境也存在了很大的不确定性, 而房地产产业和金融产业受国家经济环境的影响很大, 反过来两产业对我国经济的影响也非常大, 所以一旦经济产生波动, 或是其中一方产生负面波动必然使得其他两方面都受到很大的影响。所以及早发现房地产金融业存在的问题, 并积极寻求解决方案有利于我国稳定经济环境的形成。

1、房地产融资结构急需健全和合理化, 以便更好地控制房地产金融风险。

一方面, 融资方式过多依赖之间接融资, 我国现阶段的主要的房地产融资方式主要是间接融资, 虽然间接融资可以使房地产在融资过程中不受限与资金数量、时间、地点与范围等, 但是由于房地产商再融资后不受银行直接管理, 从而提高资金使用的风险性;另一方面, 融资渠道过于单一, 现阶段我国主要的融资渠道是银行贷款, 但是如果银行存款的大部分都流向了房地产, 那么经济波动导致的房地产泡沫破裂必然造成借款的违约, 那么银行呆账、滞涨就会产生, 从而引起挤兑风险, 对经济造成剧烈影响。房地产金融产品创新加速, 金融工具多样化使房地产金融工具多样化以满足不同的市场需求。

房地产交易市场垄断性国强, 增大违约风险, 不利于公民的利益实现, 所以, 应完善房地产交易市场。

房地产企业的规模不断扩大, 使得新企业的进入成本不断增加, 从而使房地产交易市场垄断性不断增强, 那么当一些不确定因素造成房地产产业波动时, 贷款违约的风险更大。其次, 房地产市场垄断性增强将导致垄断价格高于完全竞争价格, 使得房地产交易萎靡, 难以满足人们的住房需求。因此, 政府应完善房地产市场体系。

3、房地产金融相关法律法规还需健全和完善, 以求满足房地产金融业发展的现实需要。

现阶段中国房地产金融相关的法律法规还不够健全、完善, 其中很多法律规定更是欠缺实操性, 而且有些法律法规已不适合当下中国房地产金融环境, 局限了我国房地产金融的发展。所以若想我国房地产金融有进一步的健康的发展, 必须健全完善当前我国有关于房地产金融的相关法律法规, 建立有效可执行的防治法规。

四、结语

房地产产业和金融产业的结合存进了房地产的生产和再生过程, 也扩展了金融产业的业务范围, 有利于我国金融业的发展。但是现阶段我国房地产金融存在的现实问题如融资方式过于单一、房地产金融组织和法规不够健全、房地产市场垄断性强等现实问题得不到相关部门的重视和解决的话, 未来未知经济因素若导致房地产泡沫破裂带来金融危机将给我国经济发展带来不利影响。所以, 相关部门应重视现在房地产金融出现的问题并根据给出解决方案着手改善, 为我国房地产金融的发展营造良好的经济和制度环境。

摘要：自1998年房改政策提出后, 改变了住房分配制度, 逐步发展了住房交易市场, 房地产产业和金融产业在相互支持和结合过程中房地产金融业得到了迅速的发展, 但发展过程难免有些问题的产生。本文就房改后房地产金融的发展历程, 分析房地产金融现实状况, 并就房地产金融发展过程中存在的问题如融资方式过于单一、房地产金融组织和法规不够健全、房地产市场垄断性强等现实问题提出了解决建议, 从而有助于房地产金融的健康稳定的发展。

关键词：房地产发展历程,房地产金融,现状及问题,政策建议

参考文献

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[2]张红编.房地产经济学[M].清华大学出版社, 2005.

[3]王福林.个人住房抵押贷款违约风险[J].经济学季刊, 2005 (3) .

[4]张晓晶, 孙涛.中国房地产周期与金融稳定[J].经济研究, 2006.

房地产金融风险与经营政策 篇3

一、房地产业与金融业的内在联系

房地产业与金融业之间存在着一种相互依存、相互支持、相互促进和共同发展的内在联系，这种联系将随着各自的发展而愈发密切。

（一） 房地产资金具有垫付量大和周转期长的特性。在货币信用经济条件下，房地产行业的活动一般都是利用金融杠杆来融入资金而得以顺利进行的。发行股票与债券是一种复杂的金融活动，不仅需要良好的信誉，而且需要较高的金融技术。因此，在国民经济各产业中，像房地产业这样从生产、流通到消费，对金融如此依赖的是比较少的。

（二） 由于房地产资金运动空间固定和具有较强的自然增值性，加上房地产本身就成为很好的抵押物和投资对象。金融机构从贷款安全考虑，乐于发放以房地产作为抵押的贷款，借以使自己的货币资产得到保值和增值。

（三）房地产金融系统是金融市场的独立存在。在当今世界许多国家都有大量的各种类型不同的房地产金融组织，都有房地产抵押市场及不动产抵押市场，实际上这就是房地产金融市场，房地产抵押市场已成为资本市场的主要组成部分。

二、2007年以来我国房地产行业的发展形势

（一）2007年住宅投资将会继续保持20% 以上的过快增长

1.在高利润的引诱下，社会资金追求房地产投资和消费的热情不减，许多企业和个人将盈余不断地投入到房地产。随着股票市场的资金回流，大量获利资金流入房地产市场。资金将继续支持房地产的高投资。

2.一些房地产的宏观调控政策是长期性政策，短期内仍难对住宅需求和供给的高增长产生明显抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作执行上滞后或有难度，需要一个过程。还有就是地方政府为了支持房地产的持续繁荣，要采取各种变通的措施鼓励房地产发展。

3.宏观调控对非房地产领域投资越有效，比如对股票市场的调控越有效，房地产便越有吸引力，因为许多行业投资受抑制时，新增资金会更倾向于流入房地产市场。

4.2006年以来，人民币升值预期的上升，也明显地刺激了房地产的投资和消费。

当然， 由于2007 年股市的繁荣仍是可预期的，所以股票市场会对社会游资产生明显的分流作用。

（二）房价将继续保持过快增长

北京、青岛，上海等沿海大城市房价将继续保持过快增长。

1.2007 年围绕着奥运会的题材，相关房地产的炒作还将继续。

2.房地产调控政策一直未伤及“过度投机炒作”的肋骨。抑制住宅需求增长的政策如从严征收营业税、征收住宅收入所得税等，这些政策实施的结果是将税负转嫁到下家，对炒房者没有影响，结果不是抑制了房价，反而是抬高了房价。此外，上海通过财务公司短期融资的方法，成功突破了贷款买房不得参与二手房交易的法规壁垒，使上海房价持续上扬。

3.在人民币升值预期上升及炒房高收益的影响下，海外华人资金及其他外资继续加快向中国房地产的流入。随着各地经济适用房的适度增加和“90平方米70% 政策”的逐步落实会增加大量的经济型住房供给量，会对房地产过快增长产生一定的抑制作用，但作用有限。

（三）普通居民对住宅需求的增长将会进一步放慢

房地产过热主要是因为投机需求快速增长，使住宅需求被过度放大。2001 -2005 年全国商品住宅平均销售价格年均增长9.9%，2001-2005 年间城镇居民可支配收入年均增长也是9.9%，如果单套住宅面积不变，房价收入比并没有上升，然而，单套住宅面积最近几年大幅增加。2004年全国住宅套面积平均为135 平方米，而90年代单套住宅面积不过80-90 平方米，即由于户型面积明显扩大，导致房价收入比显著上升。2005年全国单套住宅面积超过140平方米，房价收入比为12.6 倍，比2001年的房价收入比为9.5 倍，短短四年房价收入比提高了3.1。

如此高的房价收入比下，房市的火爆主要是靠投机需求的增长和一些被动需求的增加，普通居民对住宅需求增长的压力会越来越大，自去年住宅需求的调整就已经开始，只是由于房价在继续大幅增长，从住宅销售额看需求增长掩盖了实际住宅需求（住宅销售面积增长）的放慢。现在主要是靠投机需求的支撑。随着供给的不断释放、高房价的继续，需求增长将会受到越来越明显的抑制。2007年因普通居民对住宅需求的继续放慢，使得全部住宅需求增长将进一步回落，估计住宅销售面积增长不到10%。

三、现阶段房地产金融存在的风险

（一）房地产对银行金融业的依赖程度过大。据调查，房地产开发企业项目投入资金中约20％—30％是银行贷款；建筑公司往往要垫付该总投入30％—40％的资金，这部分资金也多是向银行贷款；此外，消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。由此可知，房地产项目中60％的资金来自于银行。然而，从2007年开始，政策面对流动性的调控是明显的，银行利率的不断升高，给房地产投资带来了巨大的资金压力。

（二）政策风险。正因为房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先便表现为固定资产投资，因此，房地产业成为国家宏观调控的重点。而每当国家实施宏观调控政策，一些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭、破产，项目被停工或整顿，房地产业也就相应出现回落，连带受损，出现房地产金融风险。

（三）房产企业自身的经营风险

1.房产企业进行房地产信贷时决策失误而导致的风险，主要表现在：是否贷款、贷款多少、什么时间贷、用什么方式贷等决策上的失误而造成风险和房地产企业对金融业务还没有形成规范化的决策规程，特别是对项目的可行性论证不够严密和全面、对项目的潜在风险认识和准备不足。以至于在房产开发经营过程中出现资金流的断裂，造成不必要的损失甚至由于无力还贷而造成的风险。

2.房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及部门环节多，周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应。

（四）变现风险。现在房地产开发企业的贷款一般采取以房地产做抵押的方式进行，当房地产开发公司经营不良或破产时，理论上可以其做抵押的房地产作为偿还贷款的资产。但是房地产本身就存在变现性较差的特点，而且在变现过程中手续繁多，特别是当房地产企业经营不良时，往往也正是本区域房地产业不景气的时候。因此，也往往会产生连锁风险，危及整个建筑行业及相关产业。

（五）法律风险。至今尚未有一部完善的法规对房地产运作过程以及房地产企业行为等作出规范，也没有更为直接细致的相关法律来对房产业的土地出让、银行贷款、保证金率、抵押登记、抵押房产处置、风险控制等做出约束和规范。如对划拨土地抵押问题和个人住房按揭贷款问题等等，国家也在不断探索和调整之中。随着国家对房地产行业法规的不断深化、细化，很多以前的方式方法可能行不通，或者发生了变化，从而造成风险。

四、房地产企业对金融主要风险的防范对策

目前，随着房地产市场的规范，我国银行房地产资产比重肯定会提高。我国房地产信贷资产已占全部银行信贷的17.6%以上，同时房产企业的资金60%以上来自贷款，加之宏观经济政策对房地产业的调控，房地产经营的金融风险有大增的趋势。企业应从以下几个方面来防范金融风险：

（一）高度重视房地产金融风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。企业要密切注意政府有关房产金融业政策的发展动态，加强金融市场分析与调研，适时调整房地产业务的经营方向与策略；要认真进行开发项目的可行性评估，对市场需求有准确的了解，对风险较大的开发项目要谨慎进入，对目前出现的房地产热要保持清醒的认识；要积极了解认真领会政府有关房地产金融的政策和规定，从加强房地产自身经营入手，认真研究相应对策，让房地产开发业务步入良性经营运行的轨道。

（二）打破单一融资渠道，广泛拓展融资渠道。目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行融资方式，应大力拓宽房地产间接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。

（三）建立完善的财务管理制度。房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。因此，必须完善财务核算体系，建立管理会计系统，建立全面预算管理体系，完善资金管理系统。具体说来，需要做到以下几个方面：

1.根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必需的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2．设立责任中心

房地产企业按照管理目标，根据各组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心，按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对其业绩进行客观评价。

3．全面预算模式

根据房地产企业特点，可以采用以项目预算与资金预算为基础的年度责任预算管理模式。房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。

（四）不断调整和优化房地产贷款结构。企业应专设部门对住房开发贷款，土地储备贷款、商用房开发贷款等实行严格的分类管理。对于开发项目的潜在开发风险认真分析研究。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴，降低自身的资金运作风险。同时，要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构。在潜在客户的选择上要认真分析，充分在开发策划期间就要对销售情况进行预测，对资金回收流量有一个比较准确的预测。

（五）加强银行业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

（六）建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。

五、总结

牧区金融政策落实及措施 篇4

西藏金融部门坚持把服务经济社会发展作为第一要务，深入贯彻落实科学发展观，认真贯彻落实中央赋予西藏的特殊优惠金融政策，紧紧围绕农牧区特色产业、增

加农牧民收入、加大农牧区有效信贷投入等重点，为支持和促进农牧区经济健康发展发挥了积极作用。

发挥政策优势，加大支农投入

长

期以来，党中央、国务院高度重视、关心西藏经济社会的发展，赋予了西藏包括金融政策在内的一系列特殊优惠政策。这些政策集中体现了“贷款宽规划、低利率，保险低费率，区别管理、适当补贴”的特点，既为我区金融机构支持经济快速健康发展提供了强有力的政策保障，同时也为区内金融业持续稳定发展奠定了坚实的基础。

近年来，各金融机构注重发挥特殊优惠金融政策的优势，紧紧围绕自治区党委、政府确定的经济发展战略，加强货币信贷政策窗口指导，不断调整优化信贷结构，突出支持重点，创新信贷品种，改善服务手段，增加了农牧区有效信贷投入。

多种举措并重，破解支农难题

各金融机构特别是农行西藏分行坚持走改革创新之路，不断探索和研究解决农牧金融工作中遇到的困难和问题，走出了一条具有西藏特点的信贷支农之路。

围绕农牧民贷款抵押担保难的问题，农行西藏分行全面推广《农牧户贷款证》，根据农牧户信用状况，以“金、银、铜”三卡为载体，发放小额信用贷款，成为广大农牧民群众脱贫致富的“助推器”；围绕农牧民居住条件改善，积极做好安居工程贷款工作，为支持农牧民改善居住条件发挥了积极的作用；围绕农牧区信用环境改善，农行西藏分行在全区广泛开展信用乡（镇）、村的建设和评定工作，对评定为信用乡（镇）、村的农牧民适当扩大授信额度，使信贷资金成为激励农牧民提高诚信意识的物质动力，促进了农牧区信用环境的有效改善，实现了信贷资金的良性运行。

完善服务体系，提高支农水平

近年来，各金融机构立足我区“三农”实际，不断完善服务体系，改进服务手段，提高服务水平，基本能适应农牧区对金融服务的需求。

做好农牧区现金供应工作。由于农牧区交通不便，冬季容易大雪封山，为保证农牧区现金供应，人民银行在全区21个县设立了发行基金代保管库，并对县以下不实行现金管理。同时，采取积极有效的措施，加大农牧区反假货币宣传和工作力度，在农牧区免费发放印有藏汉两种文字的宣传资料，不断提高农牧民群众识假辨假能力，并配合公安机关严厉打击制贩假币的犯罪行为，维护了农牧民群众的切身利益。

允许周边国家（地区）的外商以合法的人民币资金进行投资，鼓励自产产品的出口。目前，西藏自产产品出口品种由过去单一的羊毛增加到油菜籽、松茸、虫草、活畜等10多个品种，出口地已达70多个国家和地区。

房地产及金融政策资讯 篇5

2014年以来，中国房地产市场形势出现了一些新的变化，房地产投资增速持续回落，新开工面积和销售面积均低于上年同期，一些城市的个别房地产项目还下调了销售价格。如何看待上半年房地产市场形势的一些新变化？这种变化是趋势性的还是阶段性的？房地产市场是否还具备平稳发展的条件？如何进一步完善房地产相关政策？本文将就这些问题展开讨论。

上半年房地产市场主要运行指标明显回落

1-5月份，房地产市场主要运行指标明显回落。其中，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比一季度回落2.1个百分点，比上年同期回落5.9个百分点；房屋新开工面积59912万平方米，同比下降18.6%，降幅较一季度收窄6.6个百分点；商品房销售面积36070万平方米，同比下降8.5%，降幅较一季度扩大3.8个百分点；商品房销售额23674亿元，同比下降8.5%，降幅较1-3月扩大3.3个百分点；房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比一季度回落3个百分点。

从价格变化情况看，5月份70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.4%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。5月份，同比价格变动中，最高涨幅为11.3%，最低为下降4.8%。总体来看，4月份以来，70个大中城市中，价格环比下降的城市开始增多，5月份价格环比下降的城市开始显著增加。

今年以来房地产市场形势变化的主要原因

今年以来房地产市场主要运行指标的明显回落既有发展阶段的原因，也有市场自身调整的因素，还有受政策影响的原因。从发展阶段看，根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，即目前中国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本、德国等典型经济体房地产市场的发展历程看，大规模的住房建设期基本出现在人口较快增长、住房总量不足的阶段，而在户均住房超过1套后，将会出现住房建设峰值，此后随着人口增速的放缓和住房短缺问题的解决，新建住房数量将出现下降趋势，房地产市场也将从快速发展阶段转向平稳发展阶段。借鉴日本等发达经济体住房市场发展规律，可以判断中国住房建设的峰值已到，因此，今年以来房地产开发投资增速的回落、包括房地产新开工面积的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的，也是正常的回落。随着中国房地产市场由供不应求向供求基本平衡的转变，中国房地产市场也正在从此前的快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。

今年以来房地产市场主要运行指标的明显回落还与市场自身运行情况有关，特别是与近年来市场供应量快速增长有关。2010年以来中国住宅新开工面积较此前大幅增长，过去4年住宅年均新开工面积达到13.8亿平方米，年均住宅新开工面积是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地产市场新增供应量尤为显著。由于市场供应量过快增长，市场竞争加剧，一些资金链较为紧张的房地产企业为加速回笼资金率先降价促

销，今年以来，一些率先出现价格下调的城市均是近年来供应量增长过快的城市。

从政策因素观察，今年以来房地产销售量的明显下降主要受银行贷款利率提高及其更加谨慎地发放住房贷款的影响，此外，现行的税收和限购政策在抑制投机投资性需求的同时，客观上对数量庞大的改善型需求者也带来较大影响，增大了改善型需求者的购房成本，抑制了改善型需求的释放，也加大了市场的波动。

对下半年房地产形势的基本判断

从目前房地产市场运行情况观察，如果房地产信贷等政策不发生大的变化，预计下半年房地产开发投资增速将低于上半年，房地产市场销售情况仍不乐观。

下半年房地产市场销售状况将主要取决于金融信贷等政策。房地产市场的销售情况主要取决于居民的购房意愿和住房支付能力。虽然目前中国城镇居民户均住房套数已达到1套左右，住房短缺的问题基本解决，但也要看到，在现有存量住宅中，住房成套率（同时拥有厨房和卫生间）只有80%，住房舒适度不高、配套设施不健全等问题仍比较突出，居民持续改善居住条件的愿望仍很强烈。居民的住房支付能力主要取决于首付和按揭贷款情况。由于居民的收入在短期内难以出现大的增加，因此，居民的实际支付能力在很大程度上取决于按揭贷款情况。如果按揭贷款利率下调，居民在月供金额不变的情况下就可以增加贷款额，住房支付能力就会提高；如果按揭贷款利率上调，居民的住房支付能力就会下降。

下半年，如果房地产信贷政策继续延续上半年的情况，则房屋销售情况将会继续下降；如果房地产信贷政策趋紧的状况得以改变，则下半年的销售状况将会有所改观。

下半年房地产开发投资增速将低于上半年。房地产开发企业的资金状况是决定短期内房地产开发投资形势的最主要因素。今年以来，由于商品房销售面积持续下降，房地产开发企业资金回笼速度减慢，同时受多种因素影响，房地产开发企业的融资难度加大、融资成本提高。由于房地产开发企业的资源来源受到较大影响，资金链趋紧，这将制约房地产开发企业的投资能力。如果短期内房地产市场销售状况不能明显好转，下半年房地产开发投资增速将会继续回落。

房价走势主要取决于市场销售情况，但大幅回落的可能性很小。5月份以来，房价环比下降的城市开始显著增多，这实际上是短期市场供求环境发生变化的结果。下半年，房价走势将主要取决于市场销售情况，如果销售情况仍不乐观，房价仍将面临下行压力。对一些供给量过大的城市，房价下行压力会更大一些。但也要认识到，目前全国的房价收入比处于1998年以来的最低水平，这也意味着2014年全国新建商品住宅销售均价下降的空间并不大。

从房价收入比的变化情况看，1998年到2013年中国的房价收入比均值为8.97倍，其中1998年最高，为10.8倍，2013年最低，为7.6倍。这表明虽然1998年以来房价名义涨幅较高，但由于居民收入名义涨幅更高，居民的住房支付能力是在提高。从2008年房地产市场调整情况看，虽然受住房信贷政策调整等因素影响，2008年全国新建住宅销售面积降幅甚至达到了20%，但即便如此，由于2008年全国的房价收入比处于1998年到2008年间的最低水平，2008年全国新建住宅销售均价仅仅下降了2%。

需要指出的是，房地产市场是受政策变化影响较大的市场，金融、土地、税收等政策的变化都会直接影响到房地产市场的供给和需求，进而造成短期供求形势的变化。如果下半年在信贷、税收等政策方面进行适当调整，房地产市场形势也将发生一定的变化。

防范和化解房地产风险

根据目前房地产市场的运行情况，需要重点防范和化解两种风险。

一要重点防范房地产行业的流动性风险。房地产业是开发周期相对较长的资金密集型行业，也是典型的高杠杆行业。房地产业的这种特点决定了房地产开发企业在整个开发周期中的资金来源对外部依赖性大，一旦资金来源出现问题，极易诱发流动性风险。

从房地产业的资金来源看，不论是房地产开发企业从事房地产开发，还是消费者购房，大都需要银行信贷的支持，因此，银行信贷政策的调整会对房地产行业的流动性带来较大影响。如银行限制对房地产开发企业的贷款，将会直接影响房地产开发企业的开发能力和开发进度；如因宏观环境变化等原因持续上调利率，将会影响购房人的支付能力进而减少购房贷款需求和购房需求，开发企业的资金回笼就会受到较大影响。

根据中国人民银行2014年第一季度货币政策执行报告，个人住房贷款利率小幅走高，3月加权平均利率为6.70%，比上年12 月上升0.17 个百分点。从近期对一些城市的调研情况看，房地产开发企业、中介机构和购房者普遍反应贷款利率总体走高，且放款周期延长。而在今年1-5月份房地产开发企业的到位资金中，个人按揭贷款为5342亿元，较去年同期下降了1.2%。短期内宜高度关注房地产信贷情况对房地产市场流动性的影响，注意防范房地产流动性风险。

二要重点化解部分城市供给过剩型的风险。2009年以来，部分城市房地产开工规模过大，房地产新增供应量显著超过当地的正常需求量，由此形成供给过剩问题，这实际上是产能过剩在房地产领域的表现。目前，一些城市待售房规模过大、供给过剩问题较为突出，需要采取有针对性的措施，化解部分城市供给过剩型的风险。

进一步完善房地产相关政策

虽然上半年房地产市场形势出现了一些新的变化，特别是投资增速回落幅度较大，新开工面积、销售面积都出现了下降，但从全国的房价收入比、户均住房套数、居民收入增速等指标观察，中国房地产市场仍具备实现平稳发展的条件。进一步完善房地产市场相关政策，要根据房地产市场发展阶段的变化，以持续改善居民居住条件为目标，以调整市场供求关系为着力点，着重防范和化解房地产市场风险，将短期调控政策和长期发展政策有机结合起来，加强金融、土地、税收等各项政策协调配合，增强调控政策的针对性、预见性和系统性，努力实现房地产市场平稳运行。

一要更加重视完善有利于居民持续换购住房的政策。居民改善住房是一个持续过程，随着居民年龄、工作、家庭和收入等情况的变化，居民将会经历多次换购住房的过程，以不断改善居住条件。国际经验表明，购房年龄人口主要集中在20-64岁，其中20-34岁以首次置业为主，35—64岁主要是改善型需求。

从中国人口结构看，处于首次置业阶段的年龄人口大约占全部购房年龄段人口的1/3，而处于改善型需求年龄段的人口大约占全部购房年龄段人口的2/3，即从需求侧观察，改善型需求群体对房地产市场的影响更为显著。

因此，在住房总量不足的矛盾基本解决后，在住房政策方面，需要更加重视完善有利于居民持续换购住房的金融、税收等方面的政策，如降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费；进一步完善信贷政策，支

持居民正常的改善型需求等。

随着中国住房总量规模的扩大，完善有利于居民持续换购住房的政策，不仅有利于不断提高居民的居住水平，而且居民换购住房会对建材、家具、家电、装修等相关行业增长形成较大的带动作用，这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响。

二是要适当收紧住房土地供应规模，防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。对住房新增供应量过大和去库存周期过长的城市，建议严控新增住房用地规模，通过减少土地供应量逐步解决部分城市供应量过大问题，防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。

三是实行中性的住房金融政策。房地产金融政策、特别是信贷政策的大幅调整对房地产市场影响较大。要保持房地产市场的稳定运行，就要保持房地产信贷政策基本稳定，为此，应尽可能实行中性的房地产金融政策，既不鼓励、也不抑制对房地产开发企业的开发贷款和对居民的住房消费贷款。如因宏观经济变化而调整货币政策、特别是利率政策时，要采取有效措施对冲利率调整对房地产市场的影响，如可实行首付与贷款利率反向调节政策，在利率水平提高时适当降低首付比例，在下调利率时适当增加首付比例，向市场传递中性的住房金融政策信号。

房地产及金融政策资讯 篇6

近年来，扬州经济快速发展，房地产业处于快速上升阶段，成为国民经济增长的重要支柱产业之一。但是，房价的不合理上涨问题已成为社会热点问题。2005年第4季度，市区普通商品住宅房均价为3243元/m2，同比上涨9.4%；2006年第4季度均价为3421元/m2，同比上涨5.5%；2007年第4季度成交均价为4343元/m2，同比上涨27.0%。国家相继出台了一系列宏观调控措施，房价却依然持续走高。影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策、成本拉动、开发商对高额利润追求等因素。本文以普通住宅商品房为例，对近两年来影响扬州房地产价格上涨的主要因素进行了分析，进而提出相应的对策。

一、影响房地产价格上涨的主要因素

(一)成本因素

1、土地取得成本的提高。房价构成的其中一项是土地取得成本。近几年来，地价的上涨成了房价不断攀升重要因素。一般来说地价占房价的20%～40%，地价上升自然会引起房价上涨。土地取得成本高的原因主要有以下几方面：一是土地资源的稀缺性和不可再生性。我国实行耕地保护制度，严格控制新增建设用地，城市范围内可以利用的土地资源越来越少；二是土地供需不平衡。政府垄断土地的一级市场，供给市场无任何竞争，而土地需求市场是一个由众多需求者组成的竞争市场，需求远远大于供给的市场必然导致土地供应价格的极大化，使得土地成本非常高昂；三是土地使用制度的改革。随着土地招拍挂的进行，改变了以往的协议出让方式，地价更能反映市场供需状况。2007年底，扬州西区通过拍卖成交了一块每亩高达506万元的住宅用地，楼面地价一般可达4000元/m2，该地价必然将导致该地块未来房价的上涨；四是拆迁补偿成本的上升。特别是《物权法》的实施，保护了农民的私有财产，客观加大了开发用地的拆迁补偿成本。

2、房屋建筑安装成本的提高。一是近年来投资过度旺盛、原材料供应紧张等原因导致钢材、水泥、沙石等建筑原材料价格持续上涨。2006年市区Ⅰ、Ⅱ级钢筋综合平均价为3388.07元/吨；2007年上涨至4034.02元/吨，上涨幅度达19.07%。二是国家环保力度不断加大，新型节能、环保、高档材料的使用导致建安成本的上涨；三是物价的整体上涨，带动人工费用的上涨；四是楼房品质的提高。

3、公共基础(配套)设施水准的提高。近年来，人们对住宅的要求已不仅仅局限于住宅的区位、户型等方面，更看中小区的物业管理、绿化景观等基础配套设施。开发商为适应市场需求，推崇“绿色房产”，在满足消费者的同时也获得超额利润。此外，小区内幼儿园、学校、会所、文体休闲、物管等附属配套设施的完善在方便业主的日常生活的同时也增加了成本。

(二)需求及供给因素

房地产与一般商品的共性是价格同样受到供给和需求两种相反力量的作用，待售的房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者形成了市场的需求面。目前，房地产市场旺盛的需求和有效供给不足推动了房价的上涨。

1、城市化、工业化进程的加快。随着城市拆迁建设步伐和城市化进程的加快以及城市新增人口的增加，形成了对各类房地产的需求，且这种需求的表现形式以首次置业为主。扬州市作为全国人口最稠密的地区之一，城市化、工业化程度相对较高，城市规模逐年扩大，人口迁入比例高，对住房的需求也越来越高。近几年来老城区改造拆迁也带来对住宅商品房需求的增加。

2、居民人均收入上涨。2002年以来，居民可支配收入保持年均10%的增长速度。居民可支配收入的持续增长，产生了大量改善住宅的需求和新增住宅的需求。

3、作为投资手段对商品房的需求。目前，我国资本市场不太完善，股票、期货、基金风险大收益缺乏保障，银行存款利率低，其他投资渠道相对匮乏，而房地产具有保值、增值又能抵消通货膨胀等优点，因此投资房产作为一种可行且回报率较高的投资途径，已成为富裕阶层的投资首选，众多百姓也逐渐以此为目标。

4、消费者从众的购房心态。在房价走高的趋势中，“买涨不买跌”的从众消费倾向加剧了住房的供需关系，助长了房价的攀升。其次，许多居民消费心态不成熟，一味追求住宅面积，追求一次性到位消费，没有形成梯度消费的观念。

5、供给结构不合理。目前，扬州市住房供给结构不尽合理，主要表现在以下两个方面：一是政府投资建设的经济适用房和廉租房比例过低，不能满足低收入家庭的住房需求，起不到平抑房价的作用；二是适合中低收入者需求的小户型住房投入量严重不足。2007年，市区商品住宅单套面积(按面积分)90平方米以下供应量所占份额仅为8.93%，144平方米以上高档住宅供应量所占份额却高达

58.21%。因建造中低档住宅的利润相对较低，故开发商纷纷把目光转向别墅等非普通住宅，以谋求高额利润，从而使房地产陷入供需结构脱节状况。

(三)房地产开发商自身因素

据有关资料显示，在我国十大高利润行业之中，房地产业名列榜首。该行业的成本利润率在30%以上。一些房地产开发商为追求高额利润采取各种手段来谋求暴利。

1、囤积土地，待地价大幅上涨后开发(按省物价局规定，土地超过三年开发的，可以按现行市场价评估后的价格计入普通住宅商品房开发成本)。许多开发商拿到土地后，并不立即开发，而是囤积起来坐等土地升值，提高自己的利润空间。这是房价持续上涨的最重要的根源之一。

2、误导市场预期。因房地产市场信息不对称，故开发商通过捂盘惜售、虚假交易、宣传与发布不实价格信息等手段误导市场预期，制造供给紧缺氛围，带来房价短期内非正常上涨。

3、项目资本金低、销售条件低。扬州市现行的商品房销售制度、房地产企业自有资金的设置等，为其获取超额利润提供了政策支持。当前房地产市场处于卖方市场，房地产开发企业约有50%以上项目是在利用购房者的大笔订金、购房款(一次性付款)及施工企业的垫资流动开发，在很大程度上节约了开发的资金成本。

(四)政策因素

1、国家重视，政府支持。房地产业具有较强的产业关联效应，可以带动50多个相关部门的发展，尤其是住宅产业，相关联系数达1.98。因此，在当前扩大内需、调整经济结构中住宅产业的发展将起主导作用。《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》明确指出，要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。这说明了国家将有选择地鼓励和扶持房地产业的发展。各地政府出于对当地经济和城市发展的需要，也希望房地产业较快发展，以带动其他行业的发展进而促使GDP的增长。快速发展的宏观经济使人们对经济前景普遍持乐观预期，促使了房地产业急速增长。因此，政府推动房地产业的发展，在一定程度上推动了房价上涨。

2、取消福利分房、实行货币分房制度。自1998年我国取消福利分房，实行货币分房制度以来，伴随着城镇住房制度改革，住宅市场逐步形成了以商品房供应为主，其他住房供应为辅的机制。国家确定了住房分配货币化的城镇住房制度以及将住宅建设培育成为国民经济新的增长点的目标，城镇居民的住房需求随之旺盛起来。

3、购房贷款面广，银行利率低。银行的低利率、贷款面广等因素促使了局面由传统的存够钱再买房的传统消费观念向超前消费思想的转变，这等于将传统的几年或几十年后的购买能力合并在一起释放。而购房按揭贷款将居民的潜在需求变成了现实需求，引发了对商品住房的爆炸式需求，同时也大幅度地提高了社会各阶层购房的承受能力。

二、稳定房价的对策措施

纵观影响普通住宅商品房价格的各因素，既有合理的部分，也有不合理的部分。针对以上因素，政府应采取有效措施正确引导房地产的发展，将其调控在合理范围之内。

(一)地方政府应重新定位角色

房地产被称为国民经济的晴雨表，经济的风向标，与国民经济的发展态势密切相关，经济发展的景气度高，房地产则繁荣，反之，房地产业就会下滑和衰退。土地收入是地方政府财政收入的重要组成部分，地方政府应当从土地出让的收益中

拿出一定比例的资金用于建设经济适用房和廉租房。现行的以GDP为核心的考核指标和办法，使地方政府扮演的角色严重错位，应当将考核指标和办法逐步转变为提供公共服务方面。

(二)完善土地储备制度

1、遵守社会效益优先原则制定土地供应政策。社会效益优先原则是指在土地储备制度的整个运作流程及其价值取向上，当出现政府利益、部门利益与社会公共利益不一致的情形下，应当优先考虑社会公共利益。土地储备制度的功能是多样的，如为城市建设筹集资金，抑制土地炒作，规范房地产市场，为城市总体规化实施创造条件等，但重要的是增强地产市场的宏观调控能力，按照社会效益优先的原则调控土地供应。

2、加强房地产市场管理提高宏观调控能力。房产市场与地产市场是紧密联系的，但又是不同步的。房屋建设、开发商已圈土地的消化需要一定的时间，因此，用扩大土地供应量来平抑房产市场价格，往往实际时滞比较长。这就要求政府部门制订土地计划时要有很强的预见性，要加大土地供应调控力度，严格土地管理。政府应采取多种措施，一方面要大力清理闲置土地，盘活存量土地，重点打击囤地、圈地行为。另一方面要有计划地新增住宅用地，特别是增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，提供有效产品供给，争取住宅供需更趋平衡。

3、不断完善土地供应方式及具体政策。土地供应方式及具体政策直接影响土地及房产价格。一是切实加强土地利用总体规化的实施管理，确保城市化过程中土地资源的合理配置；二是合理安排供地计划，优先保证城市发展用地；三是加大土地有偿使用力度，积极为城市建设集聚资金；四是着力盘活存量建设用地，优化城市土地利用结构；五是建立和完善土地收购储备制度，增强政府调控城市建设用地的能力；同时要控制别墅土地供应，严控低密度大套型住宅用地多渠道增加中低价位、中小套型住房用地供应。

(三)大规模推出经济适用房，优化住房供应结构

一是建立成本约束机制，努力降低经济适用住房价格。当前，经济适用住房建设成本不规范，缺乏约束机制，在一定程度上妨碍了经济适用住房建设和流通，影响了住房制度改革的深入发展，各级政府价格主管部门要会同有关部门和单位，建立经济适用住房成本约束机制，严格控制其成本构成。实行经济适用住房定价审价制度，对向中低收入家庭供应的享受政府优惠政策，并按国家住宅建设标准设计建设的经济适用住房，实行政府指导价。二是进一步建立健全住房供应体系，平衡供需套型比例，以适应和满足不同消费者的需求。减少住房建筑面积在高档住宅房的投放量，重点增加90平方米以下小户型的供给量。三是进一步加大建设经济适用房和廉租房的力度。政府应当放宽保障条件，扩大保障范围，提高补贴标准，使低收入群体“居者有其屋”。如此一来，既可以解决中低收入阶层的住房问题，又可以打压房价中的泡沫。

(四)提高住宅投资投机成本，引导合理消费

一是通过增加持有环节的税负，如开征物业税，对于大户型和单个家庭持有的第二套以上住宅征收累进制保有税，对空置房征收空置税等。二是紧缩个人信贷。进一步提高购买第二套以上住宅的首付比例，抑制住宅的投资和投机性需求，减少这方面的需求压力。三是引导居民合理消费。在现阶段房价高、需求旺的情况下，提倡民居形成梯度消费的理念。同时，建立一套完整的住房租赁体系，通过简化税率的方法，鼓励居民出租空置房，以缓解供给不足的压力。

(五)提高资本金和预售门槛

房地产及金融政策资讯 篇7

自1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施起,住房公积金制度开始全面建立,我国逐步建立起商业性住房和政策性住房结合的住房商品化体系。从我国人口众多、居民收入普遍较低的国情出发,政策性住房通过享受政府相关税收、福利、政策优惠等条件,以限价房、公租房、廉租房和经济适用房等产品种类,解决广大城乡中低收入家庭的住房问题。

房地产作为国民经济的支柱产业,从开发建设到销售运营,需要大体量的资金投入,无论是房地产开发商还是个人购房者,大都需要借助股权和债权等各种金融工具进行投资或购买。因此,房地产行业具有较强的金融属性。

广义来说,房地产金融包含商业性房地产金融和政策性房地产金融。就商业性房地产金融而言,针对商业性住房的开发主体——房地产公司而言,可供选择的房地产金融产品种类繁多。不仅可以通过股票市场进行直接融资,而且可以通过银行、信托等金融机构进行间接融资。随着我国住房商品化进程的深化,商业性房地产金融正逐步从股票和债券等传统投资方式,转向信托、资管、私募基金、资产证券化等新型投资方式。

就政策性住房来说,其建设资金来源一直是困扰开发商和政府的难题,其贷款回收期长、资金周转慢。因此,仅依靠政府相关税收、福利、政策优惠等条件无法满足政策性住房建设需求。政策性房地产金融产品的推出应运而生。

二、我国政策性房地产金融产品

一般来说,我国政策性住房的土地为划拨用地,政策性住房项目不具备土地、在建工程抵押等直接融资条件。如依靠财政资金投入或政府信用贷款,将给地方政府造成财政和负债压力。为了解决政策性住房建设资金投入,我国各地通过盘活存量资产的方式,设计了多种政策性房地产金融产品,既满足了政策性住房建设任务,又没有增加财政负担。

(一)资产支持票据

资产支持票据(Asset-Backed Mediumterm Notes,ABN)是指非金融企业向银行间市场发行的,由基础资产产生的现金流作为还款支持的,并约定在一定期限内还本付息的债务融资工具。

其金融原理为:资金需求方(发行人)以其实际控制的基础资产的未来可预计现金流为基础,向银行间市场的机构投资者推广资产支持票据产品,募集资金用于符合法律法规和国家政策要求的领域。资金监管方面,发行人在资金监管银行设立资金归集账户,用以归集基础资产产生的现金流,并以约定的本息支付方式将投资收益支付给投资者。

2008年12月3日,国务院金融“国九条”提出“创新融资方式,通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式,拓宽企业融资渠道”。天津市房地产信托集团有限公司作为天津市安居房领域的重要参与主体,以旗下的共计38879套廉租房作为其基础资产,设计了“12津天房ABN”产品,拟募集资金20亿元,通过委托贷款方式借款给天津市房地产开发经营集团有限公司,用于其承担的天津市保障性住房建设任务。

1. 基础资产

天津市房地产信托集团有限公司所有的38879套廉租房,建筑面积200.52万平方米,分布在天津市内六区,评估总价值约为47.07亿元,每年产生的总租金现金流为5.28亿元。天津市房地产信托集团有限公司以《总租合同》项下全部权利、权益、利益、收益,包括但不限于总租人向发行人支付的总租租金及其他应付款项等作为基础资产和主要还款来源。

2. ABN要素

3. 增信措施、评级及交易安排

内部增信方面,“12津天房ABN”产品主要通过证券分层体现,次级产品为优先级产品提供20%的信用支持;外部增信方面,天津泰达投资控股有限公司为产品提供担保,交通银行、中信银行为产品提供流动性支持。中诚信国际信用评级有限公司对发行人天津市房地产信托集团有限公司主体给予AA评级,对“12津天房ABN”产品给予AA评级。“12津天房ABN”产品拟在银行间市场清算所股份有限公司上市发行、交易。

4. 募集资金投向

“12津天房ABN”产品募集资金将通过委托贷款方式借款给天津市房地产开发经营集团有限公司,用于天房集团承担的天津市保障性住房建设任务。

虽然最后“12津天房ABN”产品最后由于提交材料不足所致导致发行失败,但其作为政策性房地产金融产品创新的尝试,意义和影响是难以估量的。

从金融产品本身的属性——风险和收益的角度来说,“12津天房ABN”产品基础资产和发行主体评级都是AA级,信用风险较低。但从收益的角度来说,由于廉租房和公租房的租金起点不高,并且租金上调的空间也不大,廉租房和公租房ABN的收益率通常较低,因此对投资者的吸引力并不大。

(二)资产证券化

资产证券化(Asset-backed Securities,ABS),是指以计划管理人身份面向投资者推广资产支持受益凭证,按照约定用募集资金购买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产,并将该资产的收益分配给受益凭证持有人的专项资产管理业务。

房地产收益权ABS可将房地产项目未来若干年的租金收益权打包,通过结构性安排和信用增级,转变为可以在金融市场出售和流通的证券。投资人可以获取房地产项目的租金收益。

作为重要的直接融资工具,ABS因为其广泛的基础资产类型、灵活的交易结构和盘活存量的功能,被政府鼓励用于政策性房地产金融领域:其一是政策性住房建设方将合同权利资产证券化;其二是政策性住房建设方将相关收入作为还款来源的信托计划的信托受益权证券化。

1. 合同债权ABS

合同债权证券化由原始权益人将与政府签订的政策性住房相关合同债权及相关附属权益转让给特殊目的载体(即资产支持专项计划)作为基础资产,资产支持专项计划以基础资产的现金流作为本息偿付的基础发行资产支持证券。市场已有两个案例:徐州市新盛建设发展投资公司和厦门禾山建设发展公司作为原始权益人,发起徐州市保障性安居工程专项资产管理计划(简称“徐新盛ABS”)和建发禾山后埔-枋湖片区棚户区改造项目专项资产管理计划(简称“建发房ABS”)。下文以“徐新盛ABS”产品介绍合同债权证券化特点。

(1)基础资产

徐州市新盛建设发展投资有限公司作为徐州市棚户区改造项目和定销房建设项目的投融资主体,担负着徐州市棚户区改造和定销房建设等保障性住房建设任务。徐州市新盛建设发展投资有限公司在《徐州市保障性安居工程棚户区改造配套定销房收购协议》中,对徐州市政府享有的特定金额的债权,以其作为基础资产,“徐新盛ABS”产品以基础资产的现金流作为本息偿付的基础发行资产支持证券。徐州市政府作为债务人将在产品存续期内每年向产品支付相应收购价款。

(2)合同债权证券化要素

(3)增信措施、评级及交易安排

内部增信方面,“徐新盛ABS”产品主要通过证券分层体现,次级证券为优先级证券提供5%的信用支持;外部增信方面,发行人徐州市新盛建设发展投资有限公司为产品提供差额补足,徐州市政府将以徐州市新盛建设发展投资有限公司代收的定销房产权调换差价、徐州市土地出让金收入及市财政重点工程项目资金为资金来源,安排财政专户设立“徐州市保障性安居工程专项资产管理计划偿债基金”为产品提供流动性支持。联合资信评估有限公司对徐州市新盛建设发展投资有限公司主体给予AA+评级,对“徐新盛ABS”产品给予AA+评级。“徐新盛ABS”产品在深圳证券交易所综合协议转让平台交易。

(4)募集资金投向

“徐新盛ABS”产品募集资金用于购买徐州市新盛建设发展投资有限公司在《徐州市保障性安居工程棚户区改造配套定销房收购协议》中,对徐州市政府享有的特定金额的债权。

2. 信托受益权ABS

与合同债权ABS不同,信托受益权ABS以政策性住房相关收入作为还款来源,以信托受益权为基础资产,间接为政策性住房建设提供融资。市场有一个案例:镇江公住保障房信托受益权资产支持专项计划(简称“镇保障ABS”)。

(1)基础资产

镇江市公共住房投资建设有限公司作为载体,将金山水城三期东等三个保障房项目未来销售应收账款质押给保障房信托,并承诺以三个项目的保障房销售款作为信托贷款的还款来源。

(2)信托受益权ABS要素

(3)增信措施、评级及交易安排

内部增信方面,“镇保障ABS”产品主要通过证券分层体现,次级证券为优先级证券提供6.3%的信用支持;外部增信方面,镇江市城市建设产业集团有限公司将承担镇江保障房资金信托贷款不可撤销连带保证担保责任,并将在“镇保障ABS”产品无法按期兑付时,承担全部未偿本金和利息的补足义务。中诚信证券评估有限公司对镇江市公共住房投资建设有限公司主体给予AAA评级,对“镇保障ABS”产品给予AAA评级。“镇保障ABS”产品在深圳证券交易所综合协议转让平台交易。

(4)募集资金投向

“镇保障ABS”产品募集资金用于购买信托公司持有的信托受益权,该信托受益权为镇江市公共住房投资建设有限公司持有的金山水城三期东等三个保障房项目未来销售款。

我国各地政策性住房建设平台充分利用资产支持票据和资产支持证券等政策性房地产金融工具,为政策性住房项目筹集低成本资金,同时,为金融机构提供特定风险收益水平的金融产品,达到了良好的社会效果。

三、我国政策性房地产金融的创新方向

ABN和ABS产品均为资产支持型金融工具,以基础资产未来现金流为融资工具,受限于基础资产未来现金流的规模限制,总体融资金额较小,不足以完全解决政策性房地产项目开发资金需求;且需发行主体提供连带责任担保,提高了政策性住房建设机构资产负债水平。因此,我国现有政策性房地产金融产品仍较为单一,没有充分释放基础资产本身的价值。

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一种主要以能够产生稳定现金流的不动产为基础资产、以标的不动产的租金收入和增值收益为主要收入来源,且将大部分收益(一般为90%以上)分配给投资者的金融工具。

REITs通过向大众公开发行股票或受益凭证来募资,用所募资金购买物业资产获取投资收入,然后将投资收入以分红形式分配给投资者。REITs通常由发起人专门组建的资产管理公司进行管理,对公开上市交易的REITs,投资者可在公开市场上交易所持有的份额。

近年来,我国一直都在研究推出房地产信托投资基金。2008年,国务院陆续发布的“金融国九条”与“金融国三十条”,明确提出“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道”。2009年6月,国务院批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金试点城市。2009年8月,央行和银监会联合拟定的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》出台。目前为止,我国还未真正发行一支REITs,原因主要有以下几点:

一是租金收益偏低。当前一二线城市房价较高,租金回报率则处于2.0%-2.5%的低位,且近年来租金回报率称逐年下降趋势,而当前十年国债收益率约3%,很难对投资者有吸引力。

二是税收政策制约。按我国现行税制,商业地产的租金收入需缴5.5%的营业税和一定比例的房产税,以及25%的所得税。收入分红后个人还要交纳所得税;而涉及物业资产的收购和转让,需要缴纳高额的资产转让所得税。在缺乏税收优惠的情况下,基本上不可能达到国际上通行的7%~8%的REITs收益率水平。美国、香港等地的REITs仅在向投资者出售的环节征税。

三是法律制度不健全。由于我国缺乏信托财产登记等制度,REITs取得的财产难以真正实现破产隔离,无法实现对抗第三方的效力,也不利于维护投资者的合法权益。

尽管我国还没有建立起明确的REITs制度,但国内的监管部门和各市场主体在房地产证券化方面的探索却一直没有停止。截至目前,我国已发行的类REITs产品共7只,发行总金额257亿元。

未来,我国如推出REITs,对于政策性住房建设机构,可以将政策性住房产品打包,形成政策性房地产金融产品,通过REITs上市,投资者不仅享有REITs产品基础资产的收益权,而且享有REITs产品基础资产的所有权,从而获得基础资产的价值增值收益。政策性房地产金融产品REITs的推出,一方面缓解政策性住房建设机构的资金压力,另一方面为金融机构提供具有良好风险收益水平的金融产品。

参考文献

[1]王千.政策性房地产金融与商业性房地产金融协同发展研究--基于虚拟经济分析框架的中国房地产金融改革思路[J].《郑州大学学报(哲学社会科学版)》,2011(6):62-67.