房地产经营模式

2024-12-18|版权声明|我要投稿

房地产经营模式(精选12篇)

房地产经营模式 篇1

除了自建自用类型的物流仓储设施之外,其他绝大多数物流仓储设施的经营管理活动都包含着租赁关系,即出租人出租物流仓储设施以获取经营收入,承租人租赁物流仓储设施以满足自身需求。物流地产租赁经营管理框架概要性地反映了绝大多数物流地产项目中物流仓储设施经营管理的核心特质。同时,物流地产租赁经营管理是丰树、安博、嘉民、麦格理、平安不动产、普洛斯、安博、新熙地等绝大多数专业物流地产商的主流经营管理模式,也是Fedex、UPS、DHL、NAGEL、通用汽车、大众、雀巢、宝洁、丰田、三星、本田等制造企业、流通企业和第三方物流企业满足物流仓储设施需求的重要方式。

一、物流仓储设施的物业界定

在物流地产租赁经营管理活动中,物流仓储设施的出租方和承租方首先应该对租赁物业进行界定。具体而言,一方面是对物流仓储设施的基本情况及用途进行界定;另一方面是对物流仓储设施的物业条件进行界定。

1. 物流仓储设施的基本情况及用途

物流仓储设施的出租方和承租方应该对合作标的坐落位置、坐落地块的土地性质、规划用途、土地使用权人、使用期限、租赁物业的组成部分、建筑面积、使用面积、产权面积、计租面积、配套物业的情况,以及租赁物业的建筑规划总平面图、各层建筑平面图、停车场平面图等核心内容进行清晰界定。

2. 物流仓储设施的物业条件

物流仓储设施的出租方和承租方对合作标的物业条件的界定,主要包括三个方面,一是基本条件;二是粗装修条件;三是设施设备条件。

首先,就物流仓储设施的基本条件而言,物流仓储设施的出租方和承租方应该对合作标的的仓库类型(含堆场、简易仓库、普通平房库、普通楼房库、高层货架仓库、立体仓库)、楼层数量、层高、柱距、租赁物业建筑规划总平面图范围内配置的地上及地下停车场等设备设施等物业条件进行清晰界定。

其次,就物流仓储设施的粗装修条件而言,物流仓储设施的出租方和承租方应该对合作标的外立面广告位的使用权归属、价格确定和改造费用归属;旗杆设置的施工责任和要求;室外广场、道路、停车场、划线、绿化、路灯的施工责任和要求;电梯间、消防疏散用楼梯间、卫生间墙面、地面、吊顶、卫生洁具、蹲位隔断等的用材用料、施工责任和要求;室内地面、外墙采光通风窗等的用材用料、施工责任和要求进行清晰界定。

最后,就物流仓储设施的设施设备条件而言,物流仓储设施的出租方和承租方应该对合作标的电源(含总配电箱、配电室、配电柜、电缆、电缆桥架、布线等)、消防工程(含强排烟系统、消防水系统、消防报警系统等)、电动直升梯与货梯、公用给排水设施、雨污水管及上、下水管道、弱电(含电话、网络WIFI)、监控系统等设施设备的安装施工责任和要求进行清晰界定。

二、物流仓储设施的产权约定

物流仓储设施的产权约定主要是指出租方和承租方对于合作标的的物业产权、抵押、转让及规划用途等四个方面内容的约定。

首先,就合作标的的物业产权而言,物流仓储设施的出租方应该保证租赁物业的土地使用权和房屋所有权是完整和充分的,不存在任何产权和债务纠纷。承租人对于租赁物业的经营管理不会受到任何产权和债务纠纷影响。

其次,就合作标的的物业抵押而言,物流仓储设施的出租方应该保证在与承租方正式达成合作前未对租赁物业设定任何抵押。在出租方和承租方正式达成合作后,出租方对租赁物业设定抵押前应该事先书面通知承租方并确保承租方权益不受任何损害。

再次,就合作标的的物业转让而言,物流仓储设施的出租方在租赁期内对租赁物业的转让、出售必须提前书面通知承租方,在同等条件下承租方具有优先购买权。如果未经承租方同意,出租方一般不得采取分割产权的方式向公众出售租赁物业。

最后,就合作标的规划用途而言,出租方应该保证租赁物业的规划用途为物流仓储设施业态。另外,租赁物业交付后出租方在租赁物业用地范围内进行新建、改建、扩建工程,或对租赁物业设备设施进行更新改造必须与承租方商议一致。

三、物流仓储设施的交付约定

物流仓储设施的交付约定主要是指出租方和承租方对合作标的的交付条件、交割事项和法律凭证三个方面内容的约定。

首先,就合作标的的交付条件而言,物流仓储设施的出租方应该按照事先与承租方约定的交付时间按时向承租方交付租赁物业。出租方向承租方正式交付的租赁物业除了达到双方约定的物业条件外,还必须满足以下交付条件。对于新建物流仓储设施来说,出租方在交付物业时需要提供租赁物业的竣工验收手续(包括建筑主体、消防、配电工程、给排水工程及电梯工程的验收手续)。对于已经在经营的物流仓储设施来说,出租方在交付物业时需要完成原有客户的清场工作。若租赁物业的水、强弱电气等各项设备设施系统在交付时已无法满足正常使用功能,则出租方应该对上述系统更新改造并验收合格后再行交付承租方使用。

其次,就合作标的的交割事项而言,物流仓储设施的出租方在向承租方交付租赁物业时,应该将租赁物业的物业设备设施(指停车场、总配电室、空调机房总控制间、消防控制室等)及租赁物业的竣工图纸(包括电子版)一并移交给承租方。同时,出租方还应该将水、电、气等各类公用事业费过户到承租方名下,在此之前发生的公用事业费由出租方支付,在此之后发生的公用事业费由承租方支付。

最后,就合作标的的交割凭证而言,物流仓储设施的出租方和承租方应该在项目现场进行正式交接验收,在租赁物业符合交付要求的条件下,双方共同签署《租赁物业交付备忘录》,《租赁物业交付备忘录》是确认物业交付时间及租赁物业计租面积的唯一法律凭证。

四、物流仓储设施的租期与租金约定

物流仓储设施的租期与租金约定主要是指出租方和承租方对于合作标的租赁期、装修筹备期及免租期的租期约定,以及对于合作标的租金标准和租金支付方式的约定。

首先,就合作标的租期约定来看,一般而言,物流仓储设施的承租方希望尽可能拉长租赁物业的租赁期,缩短租赁物业的装修筹备期,争取到更长的租赁物业的免租期。简而言之,租赁期一般是从租赁物业交付之日起开始计算。免租期一般也是从租赁物业交付之日起开始计算,免租期内承租方无需向出租方支付租金。装修筹备期是指在物流仓储设施开业前的装修和招商阶段,一般起始于租赁物业的交付之日,结束于租赁物业的免租期内。

其次,就合作标的租金约定来看,一般而言,物流仓储设施的承租方在租赁物业的免租期结束后即开始向出租方缴纳租金。租金标准一般按照逐年递增方式来确定。租金一般可以按月支付或者按季度支付,每期应付租金数量应该按照实际天数计算。

五、物流仓储设施的物业管理约定

租赁物业交付承租方后,一般应该由承租方负责物业管理。因此,在物流仓储设施的出租方向承租方交付物业时,应该一并将所有土建安装及物业设施设备的维修保养情况整理出清单(包括维修保养单位、联系人、维修保养费金额)移交给承租方。

在征得出租方同意后,承租方在维修保养期内可以直接与维修保养单位沟通处理维修保养事宜。如果维修保养单位不能及时提供维修保养服务,承租方可以直接组织维修保养,发生的费用应该由出租方从维修保养单位的维修保养费中划拨给承租方,也可以从承租方应该支付给出租方的租金中予以扣除。

物流仓储设施的房屋结构、消防系统、供水供电系统等各项属于出租方投入的物业设备设施的更新改造应该由出租方负责并承担费用。承租方应该对上述设施及时保养、检修、年检,确保其正常使用。因承租方原因导致上述设施损坏和减少设备设施使用年限而发生的费用及损失应该由承租方负责。属于承租方自行投入的各种设备设施的更新改造应该由承租方负责并承担费用。

承租方在对租赁物业进行装修及经营期间,未经出租方书面同意,不得对租赁物业的房屋结构、原有设备设施结构进行拆改。因承租方拆改行为而引起的各种事故应该由承租方负责。同时,因承租方的拆改导致租赁物业主体结构或使用功能出现不可弥补的缺陷时,承租方应该向出租方赔偿相应的全部损失。

属于出租方责任范围内的设备、设施因本身质量问题而造成人身伤害或财产损失时,出租方应该负责进行赔偿。因承租方管理问题而造成人身伤害或财产损失时,应该由承租方负责赔偿。

房地产经营模式 篇2

法人型房地产项目合作开发即房地产开发者设立房地产项目公司。房地产项目公司,是指投资者为了开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。根据《民法通则》第51条规定:“企业之间或者企业、事业单位之间联营,组成新的经济实体,独立承担民事责任、具备法人条件的,经主管机关核准登记,取得法人资格。”在新成立的房地产项目公司中,房地产开发者成为股东,其权利义务也由公司章程来规范,而非合作协议。各个房地产开发者从合作协议中约定的连带责任变为以公司的注册资本为限,对外承担有限责任。法人型房地产项目合作开发经营的优缺点主要表现在如下几方面:

1、责任明确,法律风险较小。由于房地产开发者的权利义务由公司章程来规范,合作各方可以在公司章程中明确各方的责任。在房地产项目合作开发中,较之普通的合作协议,各方的责任承担更加明确与细化。由于各方对外承担有限责任,则其可以有效地控制法律风险,而非像普通的合作协议中承担连带责任,法律风险较大。

2、有利于规避土地使用权转让中的限制。根据《中华人民共和国公司法》第27条的规定:“股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资”。因此,在房地产项目合作开发中,拥有土地使用权的合作方可以办理土地使用权变更登记手续,直接以土地使用权作价入股,从而实现规避土地使用权转让中相关限制的目的。

3、减少费用承担。根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》中的有关规定,“以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。”根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的相关规定,“对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。”由此可见,在房地产项目合作开发中,以土地使用权作价入股可以减少一些税费的承担。

房地产经营模式 篇3

【关键词】高职 房地产经营和估价专业 “三三”人才培养模式 以人为本教育理念

【中图分类号】 G 【文献标识码】 A

【文章编号】0450-9889(2015)08C-0094-03

近年来,高职房地产经营和估价专业过分强调满足企业需求在人才培养目标中的重要性,单一强调学生技能培养的重要性,这在一定程度上暂时满足了企业对一线技术人员的需求,但其实不利于培养综合素质和可塑性强的人才,不利于企业长期发展和学生个人的可持续发展。过度重视技能培养而忽视综合素养培养的高职教育,是远远无法适应未来社会发展需求的。为此,优化高职人才培养模式势在必行,以人为本教育理念是一个重要的切入点

以人为本的教学理念是我们这个时代的产物,它主张把人放在第一位,以人的全面发展作为教育教学的出发点。以人为本的核心是学生的发展问题,即让学生得到各方面的发展,促进学生可持续发展。它要求教师在教育教学中,要把学生放在第一位,一切从学生的实际情况、个人的可持续发展及社会发展对人才的需求特点出发,把学生当作学习的主体,充分调动学生学习的主动性、积极性和创造性,进行因材施教。本文试基于以人为本教育理念,提出高职房地产经营与估价专业“三三”人才培养模式的内涵、构建的原则及实施对策。

一、“三三”人才培养模式的内涵

所谓“三三”人才培养模式,是指三环境(课堂环境、高仿真实训环境、企业现场环境)、三阶段(课堂学习、综合实训、顶岗实习)、三部曲[学、做、说,简称LDS。其中L是英文Learn(学习)的缩写;D是英文Do(做)的缩写;S是英文Show(说明)的缩写]。“三三”人才培养模式强调学校教学环境与岗位工作环境的高度结合,课堂教学内容与岗位工作内容高度结合,强调学做说一体化,充分给学生实践锻炼、提升个人能力和综合素质的机会,大大提高学生学习的积极性、主动性,最大限度缩小相关企业用人要求与本专业毕业生能力和素质之间的距离,提高学生的学习效果。这样的培养模式正是在满足相关企业对人才的需求的同时,兼顾学生的全面发展和可持续发展能力,彰显以人为本教育理念。

二、“三三”人才培养模式构建的理念和思路

學生是教学对象,教育成败的最终标准是看培养的学生是否适应社会的发展、是否满足社会的需求、是否得到社会的认可。因此,我们的教育教学首先应以学生的健康成长和可持续发展作为一切教学设计的出发点。而一个人的品德决定了一个人对人生的态度,决定着社会对他的认可程度,好的品德会有着较强的公众影响力,会成为他生活、事业及其他方面向上的阶梯,也关系到他今后人生的走向。高职教育与本科教育的区别是重在培养学生的行动能力,基于此,结合本专业对职业道德要求更高的特点,笔者认为,房地产经营与估价专业“三三”人才培养模式建立的理念是“以人为本,工学结合”,即一切以学生自身发展为需求,把学生放在第一位,以有利于学生的全面发展作为教育教学的出发点,高度重视学生知识、技能、综合素质等全面发展需要。就是要始终把学生的身体健康和心理健康发展放在核心地位,教育学生先学会做人,再学会做事,同时顺应学生的禀赋,提升学生的潜能,提升人文教育、重视学生的可持续发展。

三、“三三”人才培养模式的构建原则

(一)以社会需求为导向

人才培养的最终目的是为社会建设服务,满足社会需求,接受社会的检验,因此, 房地产经营与估价专业人才培养模式的建立也必须坚持以社会需求为导向的原则。从社会需求出发,紧密结合企业岗位技能的要求,对照国家职业标准,培养具备良好的身体素质、职业道德、职业理想、职业素质、创新精神的应用型人才。

(二)具有较强的可操作性

人才培养模式的建立在以社会需求为导向的设计原则的前提下,还应从学生实际情况出发,针对他们进入学院学习时的知识水平、能力水平、素质水平,设计有针对性的比较具体详细的可操作性强的培养模式。

(三)具有可行性

人才培养模式的建立还要考虑依据学院现有的办学条件包括可能达到的实训条件、师资力量,校企合作的深入程度等设计切实可行的人才培养方案。

四、以人为本教育理念下高职房地产经营与估价专业“三三”人才培养模式的实施对策

(一)构建知识、能力、素质三位一体的多元化课程体系

课程体系是专业人才培养的核心。“以人为本”理念下的“三三”人才培养模式的课程体系的设置出发点是能够使学生在掌握必备的专业知识与相关岗位技能要求的同时,树立正确的世界观、人生观、价值观、就业观,培养学生自学能力,提高分析问题,解决问题的能力,培养自觉学习习惯及基本人文素养。以人为本的高职人才培养模式关注人的全面发展和可持续发展,课程体系的设置应充分满足学生知识、能力、素质全面发展的需求。

1.重视素质课程的基础地位。除坚持开设思想道德修养与法律基础、体育与健康教育指导课以保证学生思想品德、身心素质的和谐发展外,还积极开发提高文化底蕴的通识课程如书法、音乐鉴赏、茶艺等,培养学生的博雅精神和优美情感,提高审美力以及开设演讲与口才、 沟通与礼仪等课程提高学生的社交能力。

2.突出专业课程的实用性和综合化。一方面,任课教师要进行充分的行业调研,结合房地产企业具体岗位的职责要求,把必要的知识、技能和素质渗透到具体课程的职业技能培养中,使知识、技能和综合素质得到有效整合,便于学生理解和掌握核心知识和技能,提高综合职业素质。另一方面,根据企业岗位职责要求,认真研究专业基础课和实践课程的设置。专业基础课程着力提高学生一般认知技能,使学生能够适应未来工作的需求变化。并具备继续学习的能力;实践课程注重岗位技能培养的同时,兼顾动手能力、表达能力、沟通能力、解决问题能力及做事态度等职业素质和综合素质的培养,切实锻炼提高学生的综合能力和综合素质。

(二)加强校内外实训基地建设,满足不同层次实训要求

“三三”人才培养模式中所指的“三环境”是课堂环境、高仿真实训环境、职业现场环境。目前在房地产经营与估价专业教学中实践部分尤为薄弱,因缺乏高仿真的实训条件和职业氛围,使得实训效果不尽如人意,所掌握的实践技能和职业素质与行业企业需求存在着一定差距,在沟通、礼仪、职业道德等综合素质教育方面的培养也比较欠缺。目前所推崇的工学结合模式重视企业的参与,强调学生到企业进行锻炼在人才培养中的重要性。但实际情况是,高职院校与相关企业受各自现有条件所限,很难做到深入交流与深度合作培养。作为房地产行业不同于酒店或木材加工、家具设计等专业,这类专业的学生在企业的实习即使有小的失误也对产品或企业影响不大,所以企业愿意提供实习场所,而房地产行业涉及动辄几百万甚至上千万的单子,与客户成交与否,与企业经济利益及在职员工利益关系重大,所以新员工上岗是经过较长时间的培训、严格的考核、老员工传帮带等过程的,一般不会给学生直接上岗锻炼的机会。一般房地产单位一次性接受5-8人已经算较多的了,而一个班近40人左右,如果安排的太分散则不利于教师的管理。基于这样的原因,如果太依赖企业实训,势必必然影响高职人才培养成效。所以我们要建立校内高仿真实训室,高度模拟相关岗位的工作流程和工作内容,提炼岗位所需知识、技能及能力素质。这种高仿真的职业环境可以让学生自觉地调整学生到员工角色的改变,更快地融入到高仿真实训的工作过程,尽快适应岗位要求,增强就业竞争力。

积极建立校外实训基地,加强校企合作也是三三人才培养模式实施的重要环节。高仿真实训虽然能模拟企业的工作流程和工作内容,但距离真正的工作环境,具体的工作内容、要求毕竟还有一定差距,所以为了增强学生真正的就业竞争力,应积极寻找校外合作单位,给学生真正的系统的上岗锻炼机会。比如根据教学内容需要尽量搬到房地产企业各岗位的工作现场,学生到房地产营销策划公司、房地产估价公司、房地产经纪公司、物业公司等用人单位顶岗实习。在现场实习中学校和企业共同培养学生职业素养和综合素质。顶岗实习期间的人才培养方案由校企共同设计,结合岗位和职业资格要求来设计实习内容,让学生在实践中学习,充分利用企业真实职业环境,让学生快速成长。

(三)推行以学生为中心的教学模式

“三三”人才培养模式中的LDS三部曲——强调学做说一体化,在人才培养全过程注重以人为本理念的贯彻,充分给学生锻炼和展示个人能力的机会,从而大大提高学生学习的积极性、主动性,提高学生的学习效果。在“LDS”过程中,学生在各项教学活动中占据主导地位,教师起引导和辅助作用。

Learn(学习)要让学生主动去学,积极去学。对于从小学到高中一路被动接受知识的大部分学生来说,分析问题,解决问题的能力是弱项。古人云“授人以鱼,不如授之以渔”。学生要想获得长足的发展,必须要具备自己解决问题的能力。所以高职教育应该改变教学方法,教学中以学生为主,让学生去主动学习。学生只有学会了分析问题、解决问题的能力和具有团结协作、积极乐观、踏实肯干等基本素质才能在未来的职场上具有较强的竞争力,受到用人单位的欢迎。要实现这个教学目标要求教师要对教学内容进行很好的教学设计。不管是采用案例教学法或是任务驱动法在选择案例或是设置任务时都以能调动学生积极性为前提。如选择学生感兴趣的或贴近学生生活的案例、导入实战性较强的任务,让学生有实战的兴奋而引发参与的积极性;再如针对某一教学内容,先让学生在课下通过查资料、小组成员之间讨论等形式准备好在课堂上的对问题的解析发言,然后由教师师进行归纳总结。为了完成作业,也为了在课堂上展示自己,学生会自觉地积极地利用各种手段查找资料,并结合课堂所学来解决问题。同时小组成员之间的讨论会互相激发灵感,同时获得分析问题,解决问题的能力和团结协作等职业素质的提高。

Do(做)做可以实践所学习到的知识和技能,在做中让学生发现问题主动解决问题,不断提高综合素质。如进行市场调研。给定调查目的,让学生先以小组为单位自己设计调查问卷和调查地点,教师指导学生修改问卷中存在的问题及调查地点选择存在的问题。然后学生在调查过程中教师注意及时指导学生分析问题所在,如被调查人不愿意填寫问卷等,引导学生团队自己解决,逐步提高学生分析问题、解决问题、与人沟通和团队协作等能力;再者通过举办房地产置业顾问比赛、房地产广告媒体策划方案比赛、市场调查报告撰写比赛,通过比赛锻炼提高学生分析判断、解决问题、应变等能力及提升团队协作精神等基本素质素养。平时多写报告文案。 一个人的文字写作水平对一个人今后的发展空间的大小也具有较为重要的影响。而写作能力提高的重要途径就是多动手练。凡是有成就的作者在谈写作经验时,没有一个不强调“做”字,所以教师应多安排学生进行书写作业。在完成作业的过程中,逐步提高学生的书面表达能力,而这是房地产相关岗位所要求的总要能力之一。同时学生自己完成的方案报告也有利于增强学生的成就感,激发学生的学习积极性。

Show(说明)房地产经营与估价的毕业生不管是以后从事策划、销售、估价还是物业管理等工作,都需要与客户沟通、与领导沟通、与同事沟通,阐述方案的可行性,估价结果的合理性,解决客户提出的问题或解决业主之间的纠纷等等,完成这些工作都需要有较好的表达能力和沟通能力,而一路在应试教育的指挥棒下走来的学生无疑这几方面的能力是比较欠缺的,不在少数的学生即使是当着全班同学的面做自我介绍都不敢抬头、结结巴巴、羞羞答答,距离岗位的要求可谓相差甚远。所以为了毕业后能尽快适应岗位的要求,必须加强训练。所以我们专业的教学团队在教学中非常注重对学生这方面的锻炼。如让学生在课前轮流上台脱稿讲有关房地产行业的现行政策法规、新闻、某在售楼盘开盘或促销的信息及某房地产行业的招聘信息并加以简短评论;再者,课上尽可能根据教学内容设置提问案例讨论环节,增加学生讨论、小组交流的机会,并提高分析问题解决问题的能力;作业课程实习报告做成PPT,尽量安排小组轮流上台汇报。这看似平常的课堂“show”却在无形中激发了学生的学习兴趣,激活了学生的思维方式,锻炼了学生的口头表达能力和对现场提问的应对能力,也加强了学生的团队合作能力。

(四)实施“以人为本”理念下的对学生评价标准

在“以人为本”理念下对学生的评价应该是综合的。既要体现人才培养目标的要求,又要有利于培养学生分析和解决问题的能力及综合素质的提升。对学习效果的评价应重视知识的分析、应用和综合能力的考核。如加大学生在平时讨论发言、PPT作业汇报、到企业顶岗实习表现等方面的分值,加大企业指导教师对学生综合评定的比重。重视学生在对学生在平时提问、作业、教学实习中表现出来的创新精神、团队合作精神或责任心等素质,也应当认真记录,适当加分,计入这科的总成绩。

(五)大力加强“双师型”师资队伍建设

以人为本理念下的“三三”高职人才培养模式对教师素质提出了更高的要求。比如让学生勤于动手“做”的同时,教师也要对于学生的各类报告或文案勤于指导,并给出具体的修改意见,逐步引领学生学会修改文案,提高撰写文案水平。学生只有不断修改自己的作业,才能不断进步,所以教师既要有较强的专业教学水平,又要有较高的实践指导水平,充分调动学生的学习兴趣与自主性,因材施教。为此,本专业教师积极利用寒暑假时间去企业锻炼及参加教育厅或教育部组织的国培项目,以提高实践教学水平,同时聘请房地产策划师、估价师、房地产经纪人等专业人士做兼职教师,初步形成了“双师”结构合理的师资队伍。双师执教,共同育人。

总之,教学模式的选择至关重要。高职房地产经营与估价专业的人才培养模式决定着专业的发展前景,决定着培养的人才是否符合企业的需求,是否具有竞争力,是否具有长期可持续发展的潜力。因此,高职房地产经营与估价专业在人才培养过程中,应从以人为本的教育理念出发,构建“三三”人才培养模式,培养具有良好职业道德、较强专业技能及具有可持续发展潜力、适应社会需求的高级应用型人才。

【参考文献】

[1]杜方敏,张晓燕.对高职院校“以人为本”人才培养模式的思考[J].广东技术师范学院院报(职业教育),2010(2)

[2]李海玲.关于房地产項目全程策划课程教学方法改革研究[J].广西教育,2012(9)

[3]刘永胜.房地产经营与估价专业工学结合人才培养模式研究与实践[J].经济师,2010(5)

【基金项目】广西高等教育高校教学改革工程立项A类项目(2013JGB369)

我国养老地产经营模式分析 篇4

人口老龄化已成为困扰我国社会和经济发展的突出问题。2010年全国第六次人口普查数据显示, 我国60岁以上的人口数为1.77亿, 将近占人口总数的13.26%, 并且老年人口数量以3.40%的年均增长率递增, 预计到2020年我国老年人口总数将达到2.48亿。随着我国老龄化步伐的加快, 以及“421”家庭结构的日益增多, 相对单一和落后的养老模式越来越满足不了老年人口的养老需求。养老地产可以在一定程度上满足我国日益增长的养老需求。因此, 分析及构建适合我国的养老地产经营模式对于促进养老地产更快更好地发展, 解决老年住宅需求问题有重要的意义。

二、我国养老设施现状及养老地产市场前景

(一) 我国养老设施现状。

目前, 我国的养老模式主要包括家庭养老, 养老院、福利院等机构养老模式, 但是不论是养老院、福利院等养老机构的管理水平、服务质量, 还是其提供的床位和接纳的老年人口数量, 都远远不能解决庞大的养老需求。我国的老年设施相对单一, 大部分是靠政府或社区投资建立的敬老院、福利院等机构, 其管理水平很落后、规模小, 设施陈旧。我国现有养老院大约42, 000多所, 另外加上社会兴办的其他老年机构, 现在收养的老人总数还不足100万, 远不及我国老年人口的1%。一方面从数量上来看, 养老机构数量远远不能满足老年人的养老需求;另一方面从质量条件上来看, 设施和简陋、服务水平较差, 只能满足老年人基本的生活需求, 但是对于精神和医疗服务等特殊需求还无法满足。

(二) 我国养老地产市场前景分析。

现如今, 我国众多家庭已经演变成“421”的家庭模式, 即一对青年夫妻要同时赡养四位老人并抚养一个孩子, 在现在的社会经济下, 子女的负担越来越重, 赡养老人力不从心, 同时也造成了相当部分的“空巢老人”, 无人看护。传统的家庭养老模式已经满足不了我国的养老需求。

我国“十二五”规划提出建设“9064”养老模式结构的社会养老服务体系, 即90%的老年人通过居家养老, 6%的老年人通过社区养老, 4%的老年人通过机构养老, 这种“以居家养老为基础, 社区为依托, 机构为支撑”的养老模式建设, 表明了政府从强调家庭养老到社会养老的重大转型, 因此养老地产有很大的市场潜力。由于养老地产不同于普通商业地产, 它的开发要涉及各方主体, 包括政府、开发商、保险机构、医疗卫生及其配套服务机构等各方, 还需要整合整个产业链的资源, 所以运营过程很复杂, 而且由于养老地产不只是提供住宅, 更注重的是后期配套服务的盈利, 所以投资回收期长, 投资风险大, 再加上我国对于养老地产项目的开发仍处在探索的阶段, 并没有形成规范的商业模式, 所以养老地产在我国仍处于初级阶段。综合来看, 我国养老地产有很大的发展机遇。

三、国外养老地产经营模式分析

在上世纪中期, 西方发达国家相继步入了老龄化社会, 经过几十年的实践和发展, 对养老地产的运作积累了一定的经验, 其中最典型的是美国和日本, 其养老体系建设已日渐成熟, 值得学习借鉴。

(一) 美国养老地产经营模式分析。

美国施行以机构养老为主, 政府立法鼓励并监督的方式。养老机构主要有非营利性和营利性两种模式, 前者主要由政府或宗教机构投资建立;后者多为私人开发商建立。养老住宅的形式主要包括:健康老年人住宅、集合式老年住宅、护理型老年人住宅、综合性住宅社区等。

一方面美国养老地产主要是通过专业的管理咨询公司来实现其融资、运营管理、医疗护理、餐饮等项目。这样就可以解决开发商缺乏运营经验的短处, 通过专业的管理公司可以使得后期配套服务做的更加完善, 获得更好的入住水平。营利性养老地产大多采用“一次性会费+月服务费”的收益模式, 此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题, 收回部分资金, 又可以实现后期连续性的服务收益, 可谓是一举两得。

另一方面通过“倒按揭”的运营模式来实现以房养老, 从而解决了大量拥有私有住宅的老人的养老问题。“倒按揭”指的是老人可以将房产抵押给保险公司、银行等金融机构, 然后定期从金融机构获得一定数额的养老金或是接受老年公寓提供的服务, 等房主逝世后, 其房产出售用于归还贷款。倒按揭的形式有三种, 即房产抵押倒按揭形式、商业公司倒按揭形式、政府担保倒按揭的形式。

(二) 日本养老地产经营模式分析。

日本施行以政府扶持为推动的养老方式, 注重以补助扶持的方式来推进养老事业, 对于老年住房改扩建给予扶持, 发展老年公寓、对老年人实行补助, 而且对老年住宅的建设给予财政金融支持, 以吸引开发商进入养老地产市场。

日本养老住宅的运营模式大多是出租并收取服务费的形式。盈利模式主要是与消费者签订出租合同后的后续养老服务。消费者可以根据自身需求选择所需的养老服务, 然后与经营者签订独立于租房的合同, 这样个性化的服务, 更能满足消费者物质和精神生活的需求。

同时, 为了降低运营成本, 增加收益, 日本很多养老服务机构实行全国连锁经营的方式。连锁养老机构不仅为常住的老年人提供养老服务, 还对周围有需求的老年人提供日托或是短期入住服务, 这样就可以利用现有养老设施为更多的老年人提供服务, 还能提高收益。

(三) 国外成功经验对我国养老地产发展的启示

1、政府支持是开发养老地产的有力保证。

在我国福利制度和金融市场较不完善的背景下, 养老地产的发展离不开政府的大力支持。首先, 政府应加快完善建设福利保障制度, 增加老年人养老资金来源。其次, 提供优惠政策, 鼓励开发商开发养老地产。同时也应该建立监督保障制度, 引导养老产业健康发展。

2、施行“倒按揭”养老方式。

倒按揭即以房养老, 其得以实施的前提条件是老年人有房产, 而我国有众多的有房产但收入水平较低的老年人, 以房养老正是解决这部分老年人口养老问题的重要方式。目前, 我国有关倒按揭的法律法规还不完善, 具体实施起来存在一定困难, 所以要加快相关法律法规建设, 为倒按揭养老方式的施行提供保障。

3、通过专业化的管理咨询公司来运营。

我国养老地产的开发与运营尚处于尝试探索阶段, 开发商缺乏养老地产经营管理相关经验, 通过专业管理咨询公司负责养老地产的融资、运营、医疗护理、餐饮等的运作, 可以很好地促进养老地产开发项目的实施。同时, 实行养老服务机构全国连锁经营的方式, 以节约成本, 扩大品牌知名度, 培养专业管理团队, 使综合效益最大化。

四、我国养老地产经营模式构建

(一) 我国养老地产管理模式构建。

养老地产管理模式主要根据运营主体的不同分为开发与经营管理相结合和开发与经营管理相分离的两种模式。

1、投资开发与后续经营管理相结合的模式

(1) 开发商管理模式。开发商管理模式是指养老地产开发完成后, 其后期管理与运营由开发商直接负责。这种管理模式下, 消费者只需面对单一经营者, 有利于沟通和了解消费者的个性化需求。在开发商管理模式下, 开发商除了前期的开发建设, 还要负责后期的运营管理, 所以更适合有物业管理服务优势且社会资源整合力强的开发商。

(2) 战略联盟管理模式。战略联盟管理模式是指开发商与提供各方面专业化养老服务的机构建立长期合作关系, 来共同负责养老地产的日常运营, 以此构成完善的养老服务体系。通过这种战略联盟的管理模式, 开发商可以和一些竞争力强、品牌知名的机构建立战略联盟关系, 从而打造整个服务产业链的品牌影响力, 建立住宅和养老服务一体的养老地产。

2、投资开发与后续经营管理分离的模式———专业公司管理模式。

投资开发与后期运营管理相分离的模式指开发商只负责前期地产开发, 不对后期运营进行直接管理, 而是通过引进专业管理公司来负责养老地产的日常运营。主要有以下几种模式:

(1) 净出租模式。净出租模式指养老地产的开发商将物业租赁给管理公司来运营, 开发商通过每年收取固定的租金来获得收益。运营过程中的各种费用和风险等均由运营商承担, 运营过程中所获得收益也属于运营商所有。采用这种模式, 对开发商来说风险最低, 收益也最稳定, 但后期运营过程中的附加价值没有很好地体现出来。

(2) 委托经营模式。委托经营模式指养老地产的开发商将物业委托给管理公司运营打理, 每年支付给管理公司一定比例的管理费用, 而后期运营过程中的费用和各种风险都由开发商承担, 但开发商也可以获得后期运营带来的收益。此种模式下, 开发商的收益大, 但面临的风险也高。

(3) 出让模式。出让模式指养老地产的开发商将物业经营权益出让给运营商, 以此获得一次性的收益, 后期运营过程中的收益和各种风险费用均由运营商承担。这种模式下, 开发商可以一次性回收投资并获得利润, 但是后期运营过程中的附加值也没有体现出来。

(4) 出让+委托经营模式。出让+委托经营模式是指养老地产开发商将物业的部分权益出让给管理公司, 并将物业委托给其管理运营。这种模式是前两种模式的折中, 运营商可以获得管理费和出让部分的权益。此种模式的优势在于开发商出让部分物业权益给运营商, 可以充分调动运营商运营管理的积极性, 从而获得更好的物业收益。

(二) 我国养老地产盈利模式构建。

养老地产相对于传统地产来说, 社区配套成本和后期持续运营成本有很大的提高, 所以选择合适的盈利模式对于开发商回收成本获取利润尤为重要。养老地产的盈利模式要考虑到后期服务方面, 总结起来包括销售、出租、租售并存、会员制盈利模式和“倒按揭”模式。

1、租、售、租售结合、会员制盈利模式

(1) 全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指开发商出售养老地产的全部产权。其优势在于快速回笼前期投入的资金, 开发风险小, 但是也放弃了由后期配套服务所衍生出来的利益增值。

(2) 只租不售的盈利模式。只租不售模式的长期性收入来源, 包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式体现了养老地产的核心意义, 即通过持续经营为老年人提供养老服务, 在服务过程中获得稳定的收入, 而不是像一般的房地产通过销售房产来获得收益。由于前期开发过程中需要大量资金投入, 再加上后期经营过程中的大量资金需求, 因此这种模式适合有资金实力的开发商运用。

(3) 销售与出租结合的盈利模式。租售结合盈利模式的收入来源包括一次性收入来源和长期性收入来源, 一次性收入来源是指独立住宅的销售收益;长期性收入来源, 包括租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。这种盈利模式是前两者持有和销售模式的折中, 是针对前期资本投入回收和后期服务盈利问题而产生的一种两者兼顾的盈利模式。此种模式下, 销售和出租的合适比例需要开发商根据自身具体情况决定。

(4) 会员制盈利模式。此种盈利模式是指销售会籍, 先缴纳一定的定金入会, 然后每月交取一定的服务费, 最后定金返还的一种入住方式。此种盈利模式既可以解决前期资金投入太多的问题, 运营开始便可以收回部分资金, 又可以实现后期连续性的服务收益。这种模式适合资金实力不具优势的开发商运营。

2、倒按揭盈利模式———“以房养老”。

倒按揭盈利模式, 指养老机构在获得老人允许后, 由其或是委托给金融机构将入住的老年人的住房出租, 通过获得的租金收益来入住养老机构;或者采取置换的方式, 将老年人的住房与老年住宅进行等价对换, 直到老人过世之后, 再将原对换的房产折价返还其法定继承人。倒按揭方式可以很好地解决中低收入但有房产的老年人的养老问题。

五、结语

通过对国外养老地产成功经营模式分析与借鉴的基础上, 构建了我国养老地产的管理和盈利模式。管理模式分为投资开发与经营管理相结合和投资开发与经营管理相分离两种模式, 具体包括开发商管理、战略联盟管理、专业公司管理三种管理模式, 并根据委托方式的不同将专业公司管理模式分为净出租、委托经营、出让模式、出让+委托经营四种模式。盈利模式, 包括租、售、租售结合、会员制和倒按揭盈利模式。

参考文献

[1]康琪雪, 张恒铭.居民购买养老地产意愿及其影响因素[J].财经问题研究, 2013.12.

[2]鹿麟.我国老年经济的发展状况和存在问题[J].广东经济, 2011.2.

[3]马明, 韦颜秋.我国养老地产商业模式发展对策研究[J].中国国情国力, 2013.5.

[4]陆秋虹, 邓用林.我国养老地产开发模式的理论与实践研究[J].建筑经济, 2012.362.12.

[5]孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].北京:北京交通大学, 2011.

[6]胡迎.嵌入式养老社区设计研究[D].天津:天津大学, 2012.

《房地产公司经营计划报告》 篇5

一、报告摘要

二、企业发展战略概述

1、企业战略目标及实现情况

2、企业战略规划、目标

三、企业中期运营预测

1、企业主要经营业绩指标中期(三至五年)预测

2、各业务单元经营业绩指标的全周期预测(房地产项目)

四、企业经营业绩指标及计划

1、经营计划及预算计划的前提假设

2、及月度销售计划(分业务单元及汇总)

3、及月度投资计划(分业务单元及汇总)

4、及月度成本支出计划(分业务单元及汇总)

5、及月度融资计划(分业务单元及汇总)

6、及月度资本运作计划(分业务单元及汇总)

五、主要经营举措、时间表、责任人及资源需求

1、资源获取计划

2、产品开发计划

3、工程建设计划

4、市场营销计划

5、客户服务计划

6、内部管理计划

7、资本运作计划

六、现计划和集团目标要求之间的差异及填补缺口之具体举措

七、影响经营计划目标完成的主要风险、发生可能性、影响程度和防范举措

八、相关的预测财务报表

1、损益表

2、资产负债表

3、现金流量表

4、投资及投资收益预算

探析房地产经营风险及防范措施 篇6

关键词 房地产 经营风险 风险防范

房地产投资经营所需资金额度巨大、投资周期长、流动性差且需要专门的知识和经验等特性,决定了房地产是高风险的行业,面临着各种风险。这要求房地产企业增强风险意识,加强风险管理,采取有效措施防范房地产经营风险,实现预期收益。

一、房地产经营风险

房地产经营是一个动态的过程,从选址买地到建造到房产的出租与销售,不同阶段具有不同的风险。在研究房地产经营过程与风险的关系时,将这一过程划分为获得土地、开发建设与销售租赁三个阶段。

1.获取土地阶段。在获取土地阶段,国家有关房地产投资的土地供给政策、地价政策造成土地使用权费用的不确定,是获取土地阶段房地产经营的主要风险。

2.开发建设阶段。(1)前期工程。前期工程主要包括勘察、设计、临时设施、“七通一平”等。政府有关税费政策、住房政策的出台会带来开发时机、开发规模、开发方式选择的改变,引起开发成本、投资回收期限、实际利润等的变化,同时原有土地的配套设施情况也决定前期工程费用水平。若土地的地质较好,则挖填土石方的工程费用相对较低; 若地形平坦,则测量及勘察工作相对容易,有关费用也较低。

(2)建筑安装工程。建筑安装工程主要包括土建工程和安装工程。在建筑安装工程费用一方面取决于建筑安装工人的工作效率与技术水平,另一方面取决于建筑安装材料价格的高低。市场运行中各种不确定因素很多。国内外社会经济变动、经济政策变动、居民收入水平的变动都引起建安价格波动、影响建安成本,从而对房地产企业的投资计划造成影响。

(3)配套工程。配套工程主要指区内基础设施配套、公共配套设施、公共设施等,包括小区内室外管网、道路工程、景观绿化工程及配套设施工程等。配套工程费用受市场状况及房地产企业内部成本管理水平等因素制约。

3.租赁及销售阶段。房地产企业对建设的房屋进行销售和租赁,以回收投资并获取经济回报。由于房屋建造周期较长,在若干年的建造期内,由于科学技术进步及影响市场的各种因素变化,如政府有关房地产业的税费政策、住房政策、价格政策、利率水平、通货膨胀情况,以及其他影响市场需求因素的变化,会带来投资回收期限、实际利润等的变化,导致房地产项目投资回报偏离预期目标,给房地产投资带来巨大的风险。

二、房地产经营风险防范措施

房地产企业在进行风险分析后,在可控制的范围内选择适当防范措施,避免或减少可控风险因素。在充分了解各种防范措施优缺点的基础上,对各种风险可能造成的损失和各种防范措施效果、费用进行比较、分析、确定,力争以最少的费用取得良好的安全效果。房地产企业风险防范措施主要有以下几种:

1.回避风险。回避风险要求企业在经营决策时,尽量回避有风险或风险大的业务,选择无风险和风险小的业务,达到回避风险的目的。

(1)市场调研和可行性研究。房地产企业加强市场调研,充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会信息资料,并加以分析和综合。此外进行项目可行性研究,建立一个庞大的信息系统,通过科学预测,选择适宜的投资方向,减少房地产投资开发的盲目性。

(2)加强内部管理,缩短开发周期。提高企业内部管理水平,加强项目建设监控和成本管理,采取系统的项目管理方法使项目顺利进行,在保证建筑质量的前提下,尽早完成开发项目,缩短开发建设周期以减轻风险。

(3)合理定价和销售代理。密切关注市场动态,了解需求状况,采取灵活而合理的定价措施,避免或减轻因高价或低价带来的风险。为防范房地产企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险,可通过营销代理,以充分利用代理人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式,拓宽营销渠道,降低财务风险。

(4)预售预租回避风险。针对商品房售价、租金的不确定性以及商品房完工后可能出现租售困难而引起的风险,通过预租预售以回避风险。

(5) 谨慎选择客户。房地产企业在房产经营中,把房屋只出租给保护较好的用房单位或个人,或者只把房屋出售给有支付能力、有信誉的用房单位或个人可以回避风险;

(6)避开风险源地。预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。这样虽然失去了部分市场,但有利于回避风险,保证公司资产的良性循环。

2. 转移风险。转移风险指房地产企业将自己面临的风险转移给别人的风险管理方式。转移风险包括非保险转移和保险转移两种方式。

(1)非保险转移。非保险转移是通过非保险的方式将项目的风险转移给别人或者与别人共同承担。如在投资建房风险较大的情况下,与其他单位合作或合资经营等。也可通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量,如利息支出增长的风险可通过签订固定利率贷款合同来减小; 建造费用增加的风险可通过与建筑企业签订固定预算合同来减小; 工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低; 通过风险定价来转移风险,将增收的间接税通过提高房地产销售价格而将风险转移给购房人。

(2)保险转移。保险转移是房地产企业通过保险来管理风险。对经营项目实行保险,也是房地产企业转移经营风险的一种常见方式。保险虽然要支付保险费用,但是与风险一旦发生带来的损失相比要小得多。在发达的市场经济条件下,运用保险的方式转移或减少风险,是风险管理普遍采用的一种方法,也是现代回避风险或减少风险的主要方法。

3.分散风险。(1)投资区域和投资种类分散。根据市场和消费者的需要,选择不同区域、不同房产类型的投资组合,甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。用个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产损失,最终得到一个较为平均的收益,以提高房地产企业总体抗风险能力和获利能力。

(2)投资时间分散。确定一个合理的房地产投资时间间隙,将房地产商品的买、卖分开,以避免因市场变化而带来的损失。一般来说,当房地产先导指标发生明显变化时,如经济增长率、人均收入从周期谷底开始回升、贷款利率从高峰开始下降等,预示着房地产将进入扩张阶段,此时为房地产投资的有利时期。

(3)经济业务分散。实行开发、管理一条龙服务和“一业为主,多种经营”,以房地产开发为主,辅之以其他与之相关的经济业务,改革房地产开发企业的产权制度,转换经营机制,提高企业的自身竞争能力。

(4)经营方式分散。拓宽经营思路,采取商品房出售、出租、典当、抵押等多种经营方式并存,来降低商品房销售风险。

4.承担风险。承担风险是一项主动的风险管理决策,它是以房地产企业内部资金对可能发生的风险损失进行补偿准备。经济实力强的企业在客观上有承受较大风险的能力,可以对避免风险损失投入更多的人力和财力。他们往往主动地承担风险,以期获得良好的市场机遇,但这种承担风险不是消极的,而是建立在做了充分的内外部环境分析、市场调查和预测的基础之上,同时掌握了经济形势及其发展趋势,并运用它们的智慧和战略眼光及时采取措施,确保风险管理计划的实现。这样既避免了风险又获得了发展。

5.自保风险。自保风险不同于上述的承担风险,其特点在于企业将相似的风险汇集在一起,根据对风险的预测,自行拟定完成自保风险计划。它的补偿基金是根据预测和技术经济分析计算出来并进行定期分摊。对特定项目进行风险自保,可在保证风险造成损失发生时不至于企业束手无策、引起企业巨大的震动,避免危及企业战略目标的实现甚至是企业的生存。

对一些出险机会不多,损失数额不大的风险,可采用自保方式进行预防与控制; 对一些出险机会多,损失数额大的风险,应采用转移风险的方式,特别常用保险方式进行管理; 对企业绝对无法控制,保险公司又不受理的动态风险,可采用避免风险的方式。选择风险管理方式的标准是: 企业要求达到的风险管理效果应与风险管理方式的有效性及管理费用相协调。

三、结束语

综上所述,房地产经营风险因素普遍存在,房地产经营过程伴随着风险管理和风险规避过程。风险是一个运动的过程,从潜在到造成损失常有一段持续时间,对整个过程进行风险防范,需要房地产企业认真研究风险的规律性,主动地认识风险,积极地管理风险,及时有效地控制风险,实现减少风险因素、风险事故和风险损失的目标。

参考文献

[1]常媛,周俊峰.中小规模房地产企业投资风险防范研究[J]. 财会通讯, 2011( 17) : 141 -142.

[2]苏光柱.规避房地产开发经营风险的对策[J]. 商场现代化, 2007( 05) : 69.

[3]赵宝雄.房地产经营的风险管理策略[J].中国新技术新产品,2012( 11) : 216.

[4]奚华.房地产项目风险管理研究[D],2009.

零售企业商业地产经营模式研究 篇7

关键词:商业地产,零售企业,运营模式,地产经营

一、加盟出租模式

所谓加盟出租模式, 是指由零售企业来寻找合适的开店地址, 长期承租或购进土地和房屋, 然后将店面出租给各加盟店, 获取其中的差额, 赚取利润。

加盟出租模式的最佳诠释者是麦当劳公司。麦当劳在中国开设的第一家分店位于北京东单大街与长安街接口处的黄金地段。20世纪80年代末麦当劳进驻时, 人们尚未意识土地的价值, 后来王府井改造, 麦当劳因拆迁的土地补偿大赚一笔, 人们才感受到麦当劳投资房地产眼光之犀利。麦当劳并不只是卖快餐的了, 当它总结出一套科学合理的制造快餐的程序、店面摆设的规则、店铺选址的秘诀, 并最终利用麦当劳响当当的牌子以特许经营的方法扩张时, 麦当劳在很大程度上已变成了一家在全球100多个国家拥有数万块黄金地段的商业地产开发商。

加盟出租模式这种经营模式的特点 (图1) , 是把第一债权人的权利转让给了零售企业, 以使它能具备从银行取得贷款的资格。这既解决了加盟者开店的资金困难, 又增加了零售企业的收入, 同时, 通过控制房地产, 更有利于零售企业对受许人的管理。零售企业在租下看中的店铺的时候, 可以利用名牌的筹码压低店铺的价格, 出租店铺的时候则也因为对商业地产的专业分析而抬高价格, 从而形成其清晰的获利模式。与专业地产投资和开发商相比, 加盟出租模式的成功之处在于:前者是在努力复制一批相同风格的商业地产项目, 但本身的商业经营并不强势, 至少没有形成品牌, 而后者是已经在商业经营方面形成了相当强势的品牌, 其专业的商业经营分析能力容易得加盟商的信任。

加盟出租模式这种经营战略的实施要点是: (1) 进行专门的店铺选址规划来服务加盟商。像麦当劳的选址就是一件极为重大的事情, 通常一个店的开与否都要经过三到六个月的考察, 考察的问题极为细致, 甚至涉及到店址是否与城市规划发展相符合, 是否会出现市政动迁和周边动迁, 是否会进入城市规划红线。进入红线坚决不碰, 老化商圈内坚决不设点, 纯住宅原则上也不设点。而很多国际零售业巨头, 也都有一个极端专业而高度秘密的高薪团队来负责新店选址规划。 (2) 制定一套科学合理的经营程序、店面摆设的规则和具有竞争力的商品。加盟商会愿意加盟, 看中的就是品牌效应和成熟的经营手法, 这是此经营模式的必须条件。

二、订单地产模式

所谓订单地产模式, 就是对商业地产运作程序的一个局部改变, 即在地产开发之前确定主力商家, 并按照主力商家的要求对项目进行规划。在国内, 大连万达集团首创了这种“模式”。

大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业通过签订长期的合作协议建立战略联盟关系, 其所建的商业项目在开工之前就与跨国商业巨头进行谈判, 吸引这些商业巨头进驻其主力店[1]。这些零售业巨头进入中国后, 为了抢占市场, 必须“商业地产先行”以解决“选址难”的老问题。2000年, 沃尔玛加盟万达集团“订单地产模式”, 此模式吸纳世界500强中诸多企业, 堪称中国首例。万达捆绑沃尔玛成为早期合作的典例, 万达项目开发到哪里, 沃尔玛就开到哪里, 沃尔玛以这种捆绑式开始探路中国商业地产。最近, 家乐福同样加盟了“订单地产模式”。

订单地产模式的特点, 是在商业模式、地段选择、主力店组合、商业业态等四个方面均打破常规, 大胆创新, 彻底颠覆了传统商业地产开发模式的一系列困惑, 避免了开发与商业的脱节、管理与招商的矛盾、业态与经营的短视。而且零售企业一般都要求其在经营的各个环节压缩成本, 如果自己经营商场、购物中心利于其成本控制。而购物中心、商场是商业和零售业赖以经营的场所, 二者息息相关。零售企业为了在抢占市场中有更多的话语权和控制权, 从而控制产业链的节点, 以便配合企业本身的发展[2]。

订单地产模式对于大型零售企业来说, 是一种“资本+商业”的新模式, 有一个强大的地产商帮助其解决购物中心的选址以及物业建筑的问题, 对企业本身的发展和扩张都非常有好处[3]。而且通常情况下, 主力店的租金水平相对于非主力店的租金水平要低的多, 这一方面是主力店的品牌因素所致, 另一方面也是主力店经营面积较大而形成的规模优势。而且这种模式也避免了开发与商业的脱节、管理与招商的矛盾、业态与经营的短视, 对于降低项目的风险非常有好处 (图2) 。

订单地产模式的主要实施过程是: (1) 零售企业与地产开发商结成战略合作伙伴关系, 共同选址、共同设计, 整合地产开发商和零售企业的资源, 形成在市场研究、规划设计等方面的合力以降低市场研判失误和规划不当的风险。 (2) 零售企业以自身的品牌影响力帮助开发商在整个项目的推广过程中吸引中小商家的进驻和消费者的光顾, 以降低招商和经营的风险。

三、地产扩张模式

所谓地产扩张模式, 就是指零售企业大量购买商业用地, 出租或自用以降低成本和取得盈利, 并利用土地增值的机会达到企业扩张的目的。

由于近年来中国很多城市的房价一直没有停止过上涨的脚步, 因此土地已经成了最重要的资产。对于拥有自有土地的百货企业来说, 土地增值的机会甚至已经远远超过它本身所经营的百货的价值。很多百货商店当年改制的时候都用较低的价格买下了土地, 像1992年杭州解百改制的时候, 购买了10多亩地的50年使用权, 一共花了3000多万元。房价不断在涨, 现在西湖边解百附近的商铺均价都超过了每平方米3万元, 如果按解百10万多平方米的面积计算, 解百的大楼账面就达到了惊人的数字[4]。而在百货业外, 家电零售业巨头国美, 2005年也开始购买土地。2005年4月国美置业以总价8.05亿人民币的巨资购入北京市丰台科技总部新区核心商务区35.39万平方米公建用地的土地使用权, 用于建设酒店、会展中心、综合办公楼、购物中心、高档休闲娱乐场所等, 同时, 一个规模达3万平方米的国美电器音像商场, 将成为国美电器连锁中最大的旗舰店。

地产扩张模式的特点, 是零售带来的现金流正好满足地产的大现金需求, 形成商业地产高利润与商业高现金流的互补效应。而且, 做商业地产有利于发挥零售企业的长处, 商业业态是其最熟悉的领域, 也是专业人才最丰富的领域 (图3) 。

地产扩张模式这种经营战略的主要实施过程是: (1) 依靠零售企业本身对于商业地产市场的熟悉以及由此而来的专业判断, 再加上零售所带来的庞大现金流, 大量购买商业用地。 (2) 利用所购买的商业用地增值的机会进行资本扩张, 将这些商业地产出租或自用以降低成本和盈利。

四、整买零卖模式

所谓整买零卖模式, 指零售企业直接参与并主导商业物业的选址, 用资产的形式与开发商形成强耦合, 并在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制, 获得项目建成后的资产处置权, 然后再分割产权式销售, 部分持有, 统一经营。

颐高集团成立于1998年, 是中国最具竞争力的IT服务商之一。很多电脑城和卖场都是用租赁的方式经营的, 而颐高却选择了一条独特的路, 采取买下产权或自建的方式, 再分割产权式的销售, 部分持有, 统一经营, 形成了独特的整买零卖模式。[5]颐高集团是中国数码连锁三强, 电脑卖场本身与超市类、电器卖场类不同, 颐高卖场销售的产品是IT、数码产品, 往往每一种产品都需要由专业的商家经营, 无法像其他类型的零售企业那样完全自主经营, 只能采取招商经营的方式。

整买零卖模式的特点, 是零售企业通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权, 并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。在这种模式下, 商业经营商同时承担卖房、管房的双重角色, 极易受到投资人的信任和市场的追捧;强制性返租合同约束和大业主身份的资本杠杆, 可以维持整体商业的稳定经营, 让投资人理性投资并获得理性回报, 商业地产的整体资本链得以顺利完成 (图4) 。

整买零买模式的主要实施过程是: (1) 资产介入商业地产开发, 建立完善开发商退出机制, 完成开发商的资本周期投入并获得合理回报。 (2) 通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式, 平衡前期资产投入。 (3) 部分物业长期持有, 其余大部分物业分割产权式销售, 统一经营, 通过持续经营获得持续的商业收益, 物业增值, 满足投资人、信托基金的投资回报。

五、联营出租模式

所谓联营出租模式, 是指零售企业从开发商手里整体租下铺面, 再把多余的场地转租给其他商家, 从中赚取差价利润。

好又多就常用分租的手法降低成本。以好友多杭州黄龙店为例, 一般来说, 该店月销售额在1800万到2000万元之间, 按毛利率20%计算, 利润在360万到400万元之间。而该店一个月的租金就要150万元, 还有基本设施、折旧、人事、促销等各种费用。在2000年刚开业的时候, 他们的起始租金每个月120多万元, 而当时其每个月营业额只有几百万元, 一楼的出租费也只有几十万元, 每月都要亏几十万元。而现在该店人气旺盛后一楼商店街的50来家店铺的租金就能抵消整个店的房租, 真正实现了“零租金”的运营。[4]而其他大型超市也越来越多采用这种经营策略, 像2004年物美杭州文一店在重新装修的时候就在一楼大大增加了联营区的面积, 而2006年家乐福杭州涌金店更一口气租下了杭州涌金广场一楼3000平方米的面积新增为超市的联营区域, 2006年刚开张的世纪联华杭州运河购物广场, 则干脆辟出了约一半的面积作为超市的联营区。[6]

联营出租模式的特点是, 不仅可以摊薄零售企业的租金、减少经营风险, 而且能够让来超市购物的顾客享受到一站式购物的便捷, 与品牌商互补经营、互惠双赢。在品牌商看来, 超市庞大的客流量都是他们的潜在客源, 来逛超市的顾客目的明确, 就是为了购物, 而且和沿街商铺人流所具有的戒备性不同, 这里的顾客心态比较放松, 具有较强的消费购买力, 落户大超市联营区, 可以免去人气危机的担忧, 经营风险也随之降低。因此, 联营出租模式对于零售企业和品牌商来说是一种低风险、高收益的双赢模式 (图5) 。

联营出租模式这种经营战略的主要实施过程是: (1) 选择合适的商业中心, 整体承租, 统一规划管理。 (2) 将经营区分为三大部分:自营区、出租区和联营区。自营区作为大卖场自用, 出租区租给各个小商家, 联营区是零售企业与商家共同管理经营。

参考文献

[1]何芳.浅析商业地产的投资运作[J].中国房地产, 2005, (4) :34-35.

[2]庞建新.沃尔玛的中国地产生意[J].经济, 2005, (6) :84-86.

[3]沈弥雷.论商业地产的订单模式经营[J].商场现代化, 2006, (12) :58-59.

[4]张云山, 莫利萍.商业地产迎接花样年华[N].钱江晚报, 2004-8-8.

[5]翁南道, 林平.商业地产运营模式研究[J].商业时代, 2006, (24) :27-28.

房地产经营模式 篇8

作为中国市场化改革的重要组成部分,我国房地产市场近20年来实现了迅猛的发展,根据估算,2015年,中国的房地产交易总额达到8.7万亿元,房地产已经成为中国经济的重要组成部分,快速发展的房地产行业需要大量的高素质专业人才,这就对高等教育提出了更高的要求,《房地产开发与经营》作为工程管理和房地产经营与估价专业的核心课程,其教学效果直接影响到未来房地产行业从业人员的专业素质,如何提升该课程的教学质量,同时贴近行业实践,成为课程教学者面前的重要任务。

1《房地产开发与经营》的教学内容

该课程以房地产开发程序为主线,介绍了房地产开发与经营过程中的基本知识和重点内容,包括房地产相关的基本概念、房地产开发用地的取得、房地产开发程序、房地产市场调查与项目策划、房地产项目可行性研究、房地产项目融资、房地产市场营销、物业管理等。

2《房地产开发与经营》的课程特点

2.1 课程综合性强、学科交叉性强

该课程的专业知识涵盖市场调查与预测、项目策划、可行性研究、投资分析、项目融资、土地管理等方面,涉及面宽、信息量大,综合性极强。而且它与工程经济学、城市规划原理、房地产经济学、工程建设法规、项目招投标管理等其他房地产类的课程内容重复、重点不易凸显。

2.2 课程实践性强

该课程围绕房地产开发活动展开,而且与国家现行的宏观经济政策、城市规划动态以及法律法规有着极为紧密的关联,课程的教学内容亦要与行业现状相符。在我国,房地产市场和相关调控政策变化频繁,这直接影响到房地产开发活动,所以该课程的教学内容也更新得很快。

3 开发内化教学模式较传统教学模式的优越性

3.1 传统教学模式中主要存在的问题

1)教学内容跟不上专业知识更新的速度。我国高速发展的房地产行业中,房地产市场面貌、产品动态、开发模式变化很快,与之紧密关联的经济、金融、税收、区域规划等政策也更新频繁,专业知识在一两年之中便会有很大的变化,教师所用的教材内容明显跟不上行业中专业知识更新的速度。

2)教学方式不够多样化,学生参与度低。大部分专业教师仍然采用直线式的单向传授教学方式,以老师讲授为主,学生的主要任务是聆听和接收,教学方式单一,学生参与度低,不利于激发学生的学习兴趣。

3.2 开发内化教学模式的优越性

开发内化教学打破了传统教学中直线式的单向传授方式,老师可以利用布置预习任务、设计提问、课堂检验等多种方式对学生进行开发、引导,启发学生思考、激发学生学习兴趣,将学生引入自主学习的轨道中,让学生主动参与到学习过程当中来,提升教学效果。

与传统教学方法相比,它强调教师在教学过程中更多的扮演“开发”的角色,而不是“传授”的角色,在教学过程中开启学生智慧,开发学生潜能,启发学生思考,引导学生自主学习,将专业知识“内化”到自己的内在素质。

4 开发内化教学模式在《房地产开发与经营》课程中的应用

4.1 导入式教学法

开发内化教学模式的出发点在于教师“开发、引导”,在每个新的教学单元开始学习之前给学生布置预习任务,要求学生针对老师布置的预习题查阅大量的专业资料,分析、归纳、总结,在下次上课前将自己的成果呈现出来,这个过程能体现学生的自主性和独立思考能力,也有利于老师发现学生思维的闪光点,但有一点不能忽视,那就是每次学习新内容之前,对之前布置的预习任务要进行课堂检验并对学生成果进行打分,以巩固和推进预习的效果,让学生形成良好的学习习惯。布置预习任务,是引导学生自主学习的有效途径,让学生明确接下来要学习的内容和学习目标,对新内容的学习有初步了解和认知准备。

4.2 实践调研教学法

教师可以根据不同教学单元的需要给学生布置适当的实践调研任务,例如,在学习“房地产市场运行环境”时,对武汉市光谷片区25岁~35岁就业人口的住房需求特点做调查,学生可以通过实地访问、网络等方式收集资料信息,然后对调查内容进行分析,写调查报告;学习“项目产品定位”时,可以组织学生到当地在售的楼盘进行项目调研,了解该楼盘的规模、市场定位、目标消费群体、产品特点等,在调研完成之后,组织学生汇报调研情况,讲讲学生自己对项目的认识、项目的优劣势及其市场前景等,这种方式可以让学生更直观的接触到房地产市场与开发项目,并且让学生收集信息的能力、沟通能力、分析能力得到锻炼。

4.3 项目教学法

基于《房地产开发与经营》实践性强的特点,在教学过程中针对特定的重难点内容可采用项目教学法,例如,在学习“房地产开发项目策划”时,可以让学生对某个待开发的新地块或刚刚开盘的新项目进行一次完整的项目策划。首先将学生进行分组(每组2个~3个人),一组一案,小组成员分别负责不同的工作内容,协同作业,从项目前期市调到市场运行环境分析、项目市场发展定位、投资分析、后期营销策划、项目结论与建议、完成整个房地产开发项目策划全案。这种方式可以让学生有充分的实战体验,将课堂上学到的专业知识运用到实际操作中,实践能力得到极大的锻炼。

4.4 互换角色教学法

在课程教学中互换教学角色,每学期安排一定比例的学时组织学生讲课。老师可拟定若干个与课程内容相关的专题,由学生选择自己感兴趣的方向,查资料、分析、归纳、总结,拟定自己要演讲的主题,将主要内容制作成PPT,以讲课的方式将其呈现出来,老师作为听众,在下面聆听,评判,并给学生打分,该项得分可以作为平时成绩的一部分。这种方式可以培养学生主动探索、主动发现的能力,也能够锻炼学生的演讲能力,在讲课过程中,学生能充分表达自己的观点,展示其创新点。

4.5 针对社会需求设计教学内容

考虑到专业学习与学生今后的就业对接,课程的教学内容可以根据行业岗位对从业人员专业素质的要求来进行设计。工程管理或房地产相关专业的学生进入房地产行业工作的岗位主要包括:房地产项目报建员、房地产项目策划师、房地产销售代表、房地产估价助理。本课程的教学重、难点内容也可以根据以上岗位对专业能力的要求来进行设计,例如,可以将房地产项目开发程序、房地产项目策划、房地产市场营销等相关内容作为课程学习的重点章节,并针对重点内容设计实践环节进行强化,加强学生的职业能力。

4.6 相关知识拓展

在引导学生学习课程核心知识的同时,也要适当补充相关的行业知识与课外知识。例如,让学生了解国内知名房地产企业的发展历程及其开发的项目特点、房地产业界成功人士的奋斗史,对学生进行励志教育,在培养工程管理或房地产类应用型人才时,激发学生对行业的热爱与专业的信心对促进学习效果可以起到事半功倍的效果。

摘要:针对《房地产开发与经营》课程在传统教学模式中存在的问题,提出了开发内化教学模式的优越性,并从导入式教学法、项目教学法、互换角色教学法等方面,阐述了该教学模式在《房地产开发与经营》课程中的应用,从而提升了该课程的教学质量。

关键词:房地产开发与经营,教学模式,课程特点,教学内容

参考文献

[1]宋春兰.专业核心课程建设研究——以房地产开发与经营管理专业为例[J].经济研究导刊,2015(8):128-129.

[2]贺霄娟.基于开发内化教学模式下的实践教学研究[J].武汉冶金管理干部学院学报,2013(12):76-77.

房地产经营模式 篇9

根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税问题的通知》 (国税发[2006]第31号) 中规定, 开发企业将开发产品转作固定资产或经营性资产等行为应视同销售, 售价可以由税务机关参照同类开发产品的市场公允价值确定, 于开发产品所有权或使用权转移, 或于实际取得权利时确认收入或利润的实现。《国家税务总局关于印发 (企业所得税税前扣除办法) 的通知》 (国税发[2000]第84号) 中规定, 纳税人的固定资产等各项资产成本的确认应遵循历史成本原则, 纳税人经营活动中使用的固定资产的折旧费用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》第11条明确规定, 在计算应纳税所得额时, 企业按照规定计算的固定资产折旧准予扣除。《财政部国家税务总局关于执行 (企业会计准则) 有关企业所得税政策问题的通知》 (财税[2007]第80号) 中规定, 企业以公允价值计量的投资性房地产, 持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额, 在实际处置或者结算时, 处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。

通过上述相关规定的比较可以看出, 房地产企业将开发的产品转换为投资性房地产, 在公允价值模式下会计处理与纳税处理存在以下几点差异: (1) 转换当日的初始确认上存在差异。新会计准则规定, 房地产开发企业将产品转作投资性房地产是一种内部结转关系, 不存在销售行为, 也不满足销售实现的条件, 因此不确认为销售。而所得税法规定, 开发企业将开发产品转作经营性资产应视同销售, 于开发产品所有权或使用权转移时确认销售收入的实现。 (2) 持有期间公允价值变动的处理方法存在差异。新会计准则规定, 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益, 而税法规定公允价值的变动不计入应纳税所得额。 (3) 出租期间价值损耗的处理方法存在差异。新会计准则规定, 采用公允价值模式计量的, 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销, 应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值, 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。而税法根据其真实性原则对公允价值模式计量不予确认, 允许固定资产的折旧费用在计算应纳税所得额时扣除。

对于采用公允价值模式对房地产开发企业将产品转作投资性房地产进行计量, 其期末价值为公允价值。而税法规定该项资产在持有期间因公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失不计入应纳税所得额, 则其计税基础应为取得时历史成本减去按照税法规定允许税前扣除的折旧额后的金额, 所以该项资产在持有期间的账面价值与计税基础之间存在着差异。由于税法允许税前扣除的折旧费用, 按照会计准则规定处置时最终得到扣除, 只是税法允许扣除的时间早于会计准则允许扣除的时间, 所以账面价值与计税基础之间的差异是暂时性差异, 而此时的暂时性差异将于未来期间计入企业的应纳税所得额。

例, A公司为一家房地产开发企业, 2007年3月, A公司与B公司签订了一份租赁协议, 将A公司开发的一栋办公楼租与B公司, 租赁期为2年, 当年5月31日办公楼达到预期可使用状态并开始起租。由于该办公楼处于商业街繁华地段, 所在城区有活跃的房地产交易市场, A公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价及其他相关信息, 所以A公司决定利用公允价值模式对出租的办公楼进行后续计量, 转换日该办公楼造价6 000万元, 公允价值为7 200万元, 预计使用年限为20年。2007年12月31日, 该办公楼的公允价值为8 000万元, 2008年12月31日该办公楼的公允价值为7 800万元。2009年5月31日租赁合同到期, A公司收回该办公楼, 并于2009年6月10日以8 200万元的价格出售, 出售款已收讫银行。出售过程中按售价的5%缴纳营业税。2007—2009年度利润表中的利润总额均为5 000万元, 并利用资产负债表债务法核算所得税。2007年度适用的所得税率为33%, 从2008年1月1日起所得税率改为25% (折旧按直线法, 不考虑残值) 。

A公司的会计处理与纳税调整如下: (单位:万元)

1.2007年5月31日, A公司开发完成办公楼并出租

借:投资性房地产———成本7 200

贷:已开发产品6 000

资本公积——其他资本公积1 200

2.2007年12月31日, A公司以公允价值为基础调整其账面价值, 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益

借:投资性房地产———公允价值变动800

贷:公允价值变动损益800

3.2007年度终了, 计算A公司所得税时的纳税调整及会计处理:

(1) 税法规定将开发的产品用于出租应视同销售, 销售收入7 200万元, 销售成本6 000万元, 实现销售利润1 200万元 (在不考虑营业税等的情况下) , 则计税基础为7 200万元。而会计准则规定在转换日将公允价值高出造价的部分计入资本公积, 待处置时计入当期损益, 因此少计应纳税所得额1 200万元, 应调增。 (2) 税法规定允许计提折旧210万元, 而会计准则不计提折旧。因此多计应纳税所得额210万元, 应调减。 (3) 税法规定投资性房地产持有期间公允价值变动不计入应纳税所得额, 因此多计应纳税所得额800万元, 应当调减。 (4) A公司办公楼的账面价值8 000万元, 计税基础6 990万元, 因为二者之间的差额1 010万元会增加企业在未来期间的应纳税所得额和应交所得税, 属于应纳税暂时性差异, 应确认递延所得税负债。 (5) 2007年度应纳税所得额=5 000-210-800+1 200=5 190 (万元) , 2007年度应交纳所得税=5 190×33%=1 712.7 (万元) , 应确认递延所得税负债=1 010×25%=252.5 (万元) 。

借:所得税费用1 965.2

贷:应交税金——应交所得税1 712.7

递延所得税负债252.5

4.2008年12月31日, 以公允价值为基础调整其账面价值, 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益

借:公允价值变动损益200

贷:投资性房地产———公允价值变动200

5.2008年度终了, 计算A公司的所得税时的纳税调整与会计处理:

(1) 税法允许计提折旧360万元, 而会计准则不允许计提折旧, 因此多计应纳税所得额360万元, 应调减。 (2) 税法规定投资性房地产持有期间公允价值变动不计入应纳税所得额, 因此少计应纳税所得额200万元, 应当调增。 (3) A公司办公楼的账面价值7 800万元, 计税基础6 630万元, 二者之间的差额1 170万元属于应纳税暂时性差异, 所以, 应确认递延所得税负债=1 170×25%=292.5 (万元) , 但递延所得税负债的期初余额252.5万元, 因此当期应确认的递延所得税负债40万元。 (4) 2008年度应纳税所得额=5 000-360+200=4 840 (万元) , 2008年度应交纳所得税=4 840×25%=1 210 (万元) 。

借:所得税费用1 250

贷:递延所得税负债40

贷:应交税金———应交所得税1 210

6.2009年6月10日, 收回该项投资性房地产并将该栋办公楼以8 200万元的价格出售, 按售价的5%交纳营业税。

借:银行存款8 200

贷:其他业务收入8 200

借:其他业务成本7 800

贷:投资性房地产———成本7 200

投资性房地产———公允价值变动600

借:公允价值变动损益600

贷:其他业务收入600

借:资本公积———其他资本公积1200

贷:其他业务收入1200

借:营业税金及附加410

贷:应交税金———应交营业税410

7.2009年度终了, 计算A公司所得税时的纳税调整与会计处理:

(1) 税法允许计提的折旧150万元, 而会计准则不允许计提折旧, 因此多计应纳税所得额150万元, 应当调减。

(2) 处置投资性房地产, 会计确认处置收益=8 200-7 800-600+600+1 200-410=1 190 (万元) , 税收确认的处置收益=8 200- (7 200-210-360-150) -410=1 310 (万元) , 会计比税收少计处置收益120万元, 应当调增。

(3) 因为办公楼账面价值与计税基础二者之间的暂时性差异, 随着办公楼销售的实现而消失, 所以递延所得税负债期末余额292.5万元应全额转销。

(4) 2009年度应纳税所得额=5 000-150+120=4 970 (万元) , 2009年应交纳所得税=4 970×25%=1 242.5 (万元)

借:所得税费用950

递延所得税负债292.5贷:应交税金———应交所得税1 242.5

从上例可以看出, 会计利润总额:2007年度、2008年度、2009年度均为5 000万元, 累计数为15 000万元;纳税调整额为:2007年度190万元、2008年度-160万元、2009年度-30万元, 累计调整数为0, 应纳税所得额为:2007年度5 190万元、2008年度4 840万元、2009年度4 970万元, 累计数为15 000万元。由此可见, 在不考虑其他因素的情况下, 房地产开发企业在将产品用于经营租赁期间, 由于会计与税法的处理方法不同, 导致会计利润总额与纳税所得额产生差异。

参考文献

[1]财政部会计司.新企业会计准则 (三) [J].财务与会计:综合版, 2007 (, 5) :41-42.

[2]刘刚, 董立刚.房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整[J].经济研究导刊, 2008 (, 5) :95-96.

[3]郭爱武.企业会计准则第3号——投资性房地产的理解分析[J].财务与会计导刊, 2008 (, 6) :7-9.

房地产经营模式 篇10

一、基本财务特征分析

(一)财务杠杆高, 长期负债比重大。 2014 年末,样本公司总体资产负债率为76%,而作为考察期内最低水平的2008 年末,资产负债率水平也达到67%,这与一般工商企业相比,明显要高得多, 基本上处于一般工商企业70%的资产负债率 “警戒线”附近甚至明显高出。

(二)赊销少,预收多。 样本公司总体上应收账款占总资产的比重极低,基本在0.5%以下的水平;而预收账款占比在近5 年内均在30%以上的水平。 这种财务数据特征与房地产企业很少进行产品赊销而多采用预售方式的经营特征相一致。

(三)非流动资产占用低, 存货占比大。 一般工商企业的经营规模或生产能力更多地取决于拥有多少固定资产(厂房与设备),在技术领先方面则取决于拥有多少无形资产(专利技术及商标等)。 但房地产企业固定资产及无形资产的占用比重极低,其非流动资产(这里指固定资产、在建工程及无形资产三者余额合计)占总资产的比重还不足1%。 相反,其存货占比却达到了总资产70%左右的水平。因此,存货占用水平对房地产企业资金需求的影响最大。 偏低的非流动资产占用也决定了房地产企业相对偏低的固定经营成本水平,说明房地产企业有着偏高的经营风险(或经营杠杆)水平。

(四)经营内容专一,主营业务占绝对比重。房地产企业的存货及货币资金的合计占比基本在90%左右的水平,这说明房地产企业“不务正业”的投机行为很少。一方面是因为房地产行业本身对资金的需求大,难以抽出资金去经营其他资产;另一方面,房地产行业本身的投资报酬率已经足够高,无须再作其他资产投资。 详见下页表1。

二、经营规模及其变化情况分析

代表经营规模的总资产、 营业收入、 净利润及存货4 个报表项目数据基本实现同步快速增长。 首先,从总资产占用规模上看,4 家样本公司的总资产占用合计由2008 年末的2 454亿元增长到2014 年末的11 505 亿元,累计增长了369%;其次,从产品销售规模上看,4 家样本公司的营业收入合计由2008 年度的698 亿元增长到2014 年度的3 445 亿元,累计增长了394%;再次,从盈利规模上看,4 家样本公司实现的净利润合计由2008年度的99 亿元增长到2014 年度的440 亿元,累计增长了340%;最后,从产品生产规模上看,4 家样本公司各年期末存货占有规模合计由2008 年末的1 784 亿元增长到2014 年末的7 632 亿元,累计增长了328%。 其中,营业收入的年均复合增长率达到了31%, 远超GDP的增长速度, 十分惊人。 2008 年金融危机以来,我国房地产业有如此迅猛的发展, 对于稳定我国经济保持较快增长是功不可没的。详见表2。

三、经营效率及其变化情况分析

首先, 从代表股东投资回报水平的净资产收益率来看,该指标自2008年起一直处于上升态势,到2012 年达到峰值,此后两年有所回落,但仍处于历史高位。其次,从代表社会资源投入回报水平的总资产报酬率指标来看,该指标自2010 年起便开始稳有中降。造成股东投资报酬率与社会资源报酬率变动不同步的原因在于权益乘数的影响,权益乘数自2008 年起逐年递增并于2012 年达到最高值的表现,加大了这段期间的财务杠杆效应, 有力地提升了股东的投资报酬率水平。再次,产品获利能力也是先增后减, 销售净利率与销售毛利率分别于2010 年和2011 年达到最高值后步入下降趋势。最后, 从代表资产运营效率的资产周转速度指标看, 总资产周转率与存货周转率两项指标均在2011 年进入低谷后有所改善。 详见表3。

四、财务状况及其变化情况分析

首先,资产负债率从2008 年末的67%增长到2011 年末的76%,此后几年该指标的增速得到控制, 保持高位平稳的负债比率水平。 说明前期的规模扩张中负债增速明显高于自有资金的增速; 而后期的负债资产来源与自有资金来源增速接近。其次,从负债资金来源构成上看,带息负债(包括短期借款、长期借款、应付债券及一年内到期的非流动负债等项目) 比重及借入的长期资金(带息负债中扣除短期借款后的部分)比重均有所下降,而经营性流动负债(流动负债中扣除短期借款及一年内到期的非流动负债之后的部分)比重明显上升。 不过,值得一提的是, 经营性流动负债中的主体是预收账款, 而非急需以货币资金偿还的债务。 最后,存货占比从2008 年起一直保持相对高位, 并在最近几年出现了明显回落的态势, 这与存货规模增速低于总资产规模增速的数据表现逻辑相一致。

五、 现金流量状况及其变化情况分析

首先, 销售所收的货款绝大部分用于商品及劳务的采购。 以 “销售商品、 提供劳务收到的现金”(以下简称“销售收款”) 为结构百分比基数计算分析,“购买商品、 接受劳务支付的现金” 占比最大, 最高值是2010 年的96%, 远高于同期营业成本占营业收入的比重; 最低值则是2014 年的72%, 也明显高于同年度营业成本占营业收入的比重,但差距较小。 其次,支付的其他与经营活动有关的现金占销售收款的比重在最近两年显著加大,说明这方面的现金支付增速极快。再次,“经营活动产生的现金流量净额” 占销售收款的比重值在各年度间正负相间、累计为负,与较高的销售净利率及销售毛利率正值水平不相匹配。 最后,从资金筹集情况看,权益性外部融资比重总体处于较低水平,新增借款的比重则远高于当年还款的比重,两者的比重差基本上相当于“现金及现金等价物净增加额” 占销售收款的比重, 也说明借款增长速度显著快于还款增长速度。 详见上页表4。

六、主要分析结论小结

1. 房地产企业自2008 年金融危机以来, 其经营规模得到了持续迅猛的发展。目前,房地产企业依旧保持着高速增长的趋势,无明显减速迹象。

2.房地产企业产品的相对盈利能力已经有所减弱, 但资产的运营效率在近几年得到一定程度的改善, 加上财务杠杆的提升, 使得股东的投资回报率依然在高位徘徊。

3.房地产企业规模上的高速增长与产品获利能力的相对下降形成一定的背离, 房地产市场中的卖方市场地位已有松动迹象。

4.持续高速的增长使得目前房地产市场供给的存量规模巨大, 而刚性的消费需求、 改善性需求及投资性需求在得到一定满足后到底还有多大的潜力是值得思考的问题。

5. 各年度借款的增长率远高于偿还债务的增长率,处于历史高位的资产负债率水平也意味着房地产企业目前面临的财务风险较大,房地产企业不应再过多依赖提升负债水平的方式实现规模增长。 而从指标变化情况看,房地产企业的负债融资能力或需求已经有所抑制。

6.房地产企业对固定资产及无形资产投入的要求不高, 很容易导致在房地产市场升温时大批潜在竞争者涌入,比如在2010—2011 年期间,我国上市公司中就有大量超募资金改变用途,进入房地产市场。

7.房地产企业赊销少、预收多,销售收现能力强。同时,过度的规模扩张又将销售收到的现金中的绝大部分投入到规模扩张中,以至于2008—2014年间的累计经营活动现金流量净额仍为负数, 与每年的高额盈利水平不相匹配。 如果要问房地产企业这些年赚来的钱都去了哪里? 最具代表性的答案就是进了“存货”里。

8. 房地产企业预收账款的占比高,而这部分负债并不急需货币资金,而是以存货交付的方式冲抵, 因此可能会导致其资产负债率指标相对偏高的假象。不过,预收账款一方面是对未来盈利水平的一种保障, 同时又会透支未来的销售现金流入, 在财务分析中应该引起必要的关注。

9. 在对财务报表数据展开分析时, 可先通过结构百分比法确定重要的报表项目和次要的报表项目, 以便于提升分析的效率; 通过定基百分比法则可以找出变化异常的项目, 从而提高分析的针对性。

摘要:本文以4家发展相对成熟的房地产上市公司为样本,以房地产上市公司2008—2014年期间的财务数据为基础,对房地产上市公司的经营特征进行了归纳,对其经营与发展状况进行了分析评价,得出了房地产企业在规模上依然保持持续高速发展、在盈利能力上有所减弱等结论。

关键词:房地产,经营特征,经营状况

参考文献

[1]中国注册会计师协会.财务成本管理[M].北京:中国财政经济出版社,2015.

浅谈房地产项目的经营管理 篇11

关键词:土地政策;信贷政策;房产税;业态定位;发展机会;项目融资;精细化管理;创新

一、土地政策、房地产信贷政策与现代化管理方法

目前,房地产开发市场竞争愈演愈烈,市场竞争的外部环境对房产开发企业提出了新挑战,市场经济的最基本规则就是优胜劣汰。随着我国城市化进程的不断深化、房地产市场的蓬勃发展,以及政府对土地市场的垄断,优质土地资源越来越稀缺,土地价格正在以超越房价的速度急剧增长,而与此同时,土地政策对企业资质、企业资金、企业资格审查要求越来越严格,土地政策对企业拿地的影响越来越大。在信贷政策方面,要企业要严格执行差异化的住房信贷政策,这些新变化对房地产市场会有很大的影响。房地产企业应调整战略以及时跟进来应对这一结构性调控。要想在国有土地出让项目招标中获胜,除必须是具备企业资质和整体实力外,还须要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势,使企业达到生产诸要素最合理的科学的配置,运用现代化的管理方法,合理配置人力资源,保证质量、降低消耗,挖掘内部潜力,依靠科技进步以达到最大的经济效益。在房产开发和建设过程中,根据项目特点,预测与控制整个工程项目的施工活动所需的最低人力、物力、财力消耗等,从而,取得最大的经济效益,成了项目体现现代管理的内在驱动力。特别是在建设企业置于市场经济之中,经济运行规律将无情地检验企业对现代科学管理方法的运用,是企业在竞争中的很大的成败因素,现代化管理方法的运用成为项目管理的当务之急。

二、项目管理与基础管理

由于房地产项目是一次性的任务,决定了项目管理的特殊性。即项目管理既要适合于企业所具备的经营管理水平特点,又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上,任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点,抓住管理中的薄弱环节,正确选择一种或多种现代化管理方法,以提高项目管理水平和工作效率。要根据企业生产管理需要,建立目标成本管理制度,通过目标分解,各子系统健全跟踪制信息反馈总结考核的全过程,不断推进成本管理,确保经济效益的提高。

只有认真抓动态过程的管理,反复运用,才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。由于计划执行过程是复杂的动态过程,又受到各种复杂多变因素的影响。在实施现代化管理过程中,离不开基础管理,如计量管理,监测手段、编制和执行各类定额、统计报表、信息管理等。无论运用何种现代化管理方法,都离不开这些基础工作所提供的资料、数据和信息。因此,必须抓好各部门的基础管理,积累、更全面的基础资料,为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据。

三、项目管理应回避的风险

加强开发项目的经营管理,保证项目目的目标的实现,实现企业稳步发展的关键过程要注意回避以下风险。

1 项目的定位风险和投资支持能力风险。

项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的指导项目决策。项目可行性研究报告出台前后,由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾是对企业资金筹措和融资能力过高地估计,没有吃透国家和地方政府的行业政策,对大的经济环境把握的不准,成本过程控制严重失控等突发性事件的原因,导致的项目资金支付能力达不到计划要求,给项目建设造成的风险。

2项目建设的创新和风险政策风险

随着国家对房地产项目的严控大环境的来临,使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要,有限资源的条件下,要使企业能够持续稳步发展,追求计划利润,获得既定利益是非常有必要的这种情形下,为了服务目的追求项目与周边项目的差异性,选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的创新也是极具风险的更何况正常地创新本身就是有风险的。政策风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在对于企业来说,主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。项目建设过程中,企业必须掌握相关地法律和法规,掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。

四、提高项目管理人员素质,科学实施项目管理

要使项目管理现代化,其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理,一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术,要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目,项目经理必须要掌握和善于运用信息管理的方法,进行全方位的网络管理。同时,要求项目体每一位管理人员,不断对自身充电,接受上岗培训,提高管理队伍素质。可以说,项目经理的素质,决定了能否带出一支合格的项目管理队伍。具备了一支高素质的项目管理队伍,才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。

五、项目融资与产品定位

房地产企业应根据市场的环境要素、自身的特点和需求以及市场规则拟定符合企业和开发项目发展战略的融资事务安排。融资方式很多,对于项目性非金融机构貸款,可以采用私募股权基金。私募股权基金一般是指从事私人股权(非上市公司股权)投资的基金。私募股权基金在经济发展中具有积极作用,对于急需发展的现代服务业、高新技术产业、各类消费品制造业和消费服务业大都以中小企业和民营企业为主,而现有的金融体系却没有为他们提供相应的融资渠道,因此,这个领域就成为私募股权基金大有作为的领域。而房地产信托REITS(房地产投资信托基金),也开始走入人们的视野,REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金,可以上市流通。

如何有效避免区域市场产品雷同,寻求差异化的产品供应策略并满足目标市场需求,是现阶段房地产开发商实施开发行为时首先要解决的问题。住宅需求的变化,充分而细致地划分市场,是项目成功的关键。住宅的不动产属性,决定了产品供应在规划时就必须符合区域人文及历史条件、充分考虑周边现存物业形态、迎合区域消费习惯。

六、对房产税政策解读和对二、三线城市的展望

房产税物业税等有关房地产的税种改革讨论了多年, 2011年1月27日在重庆及上海开始的房产税试点工作,与2010年确定的“逐步推进房产税改革”的思路一致。房产税改革思路如何?会对房地产市场带来怎样的影响?这些成为大家近期关注的焦点。我国的房地产业资源集中度低、抗风险能力差,资金不足。在市场环境发生巨大变化时,房地产开发企业为了在当前激烈的竞争中继续生存和获得长久竞争优势,需要在市场上寻找战略伙伴,采取战略联盟的形式以壮大企业的实力,形成更强的竞争优势。2011年起的十年将是中国房地产的商业地产时代,商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式,正在成为房地产市场的新领域。与住宅地产不同的是,住宅地产是整体开发、单间出售,开发商通过销售盈利;商业地产相对于住宅地产来讲,以整体开发、整体经营作为最佳盈利模式。

二、三线城市处于城镇化快步上升期,伴随着人们改善生活水平的愿景,这些城市房地产的刚性需求和改善性需求使得其在房地产业方面具有很大潜力。未来几年的二三线城市仍将处在跑马圈地式发展的阶段,对于开发商来说,第一要做大蛋糕实现政府、开发商、中介商、购房者利益共赢,第二要抓住行业升级基于形成自身核心能力,实现企业永续发展。

房地产企业负债经营风险控制浅析 篇12

房地产企业在全球逐步一体化以及后金融危机的重创下, 企业间的竞争显现出越来越激烈的态势。据有关材料表明, 70%以上的负债率在我国中小型房地产企业中相当普遍, 选择负债经营这一筹资方式, 利好与问题都是不可避免的。房地产企业负债经营的利好方面:

第一, 给企业带来杠杆效应。因为债权人的利息是固定费用和独立于企业的利润水平。而企业的总资产收益率变化的每股收益将大幅波动。因为财务管理的杠杆, 企业中的资本回报率大于债务利率, 企业的收益率将更大程度的增加。所以, 在一定程度上增加更快的股本回报率具有非常重要的意义。

第二, 可以扮演节省税务的角色。在当前政府制度下, 债务利息被纳入财务费用并在所得税前被扣除, 因此可以节省一些税费。企业的所得税负担也会变轻, 相应的资本也就增厚了。由此可见, 有债务便会有节约税收的效果并且债务利息越高, 节约所得税也就越多。

第三, 风险成本相对较低。投资风险与获得的投资报酬一般来说是正比例关系, 债务投资相对于股票投资来说, 具有相对较为稳定又相对不算高的投资报酬, 因此企业的债务成本比投资股票的成本要低。

第四, 稳固企业的经营控制权。当企业面对需要融资的状况时往往会有很多选择, 选择债务融资便是选择了较低的成本。若公司的股东用向外发行股票等让出权益的融资方法, 这样融资的成本会无形中提高, 且被分出去的股份极有可能对企业的掌控和经营管理造成不利。

第五, 举债效应。当债务经营遇见一段时间的通货膨胀便会产生举债效应。不管是在通胀时期抑或是通缩时期, 公司要以债务账面价值的数量为标准, 货币的升值抑或贬值对债务没有影响, 因此货币在通胀的时候越是贬值, 公司从这场业务中越是会取得更高的货币贬值利益。

二、房地产企业负债经营问题的成因

(一) 房地产企业负债经营问题的内因

第一, 债务利息高低的影响。在债务成本与债务数量不变的情况下, 更高的债务利息也就意味着更高的债务风险。公司的内部资本与债务资本的比率不变的时候, 内部资本收益率关系可以推出一个论断, 越是高的债务利息率那么相应的理想内部资本收益率会变得越低, 财务风险在此时就需要警醒。

第二, 债务融资搭配的影响。短期资本与长期资本在债务中所占有的比率反应了资金组合的状况。借入长期资本需要较高的成本, 资金动向较为死板, 例如企业在这一债务期限内并不需要这笔款项, 款项的利息还是应该按照规定支付给债权人。短期资本有着截然相反的特征, 借入短期资本享受较低的债务成本, 不需要为没有利用的钱财担负更多资金, 却必须承担更大的风险。根据上述特点可以得知, 不同的筹资组合所要承担的风险必然是不同的。

第三, 未来现金流量的影响。现金流量在企业中占有非常重要的地位, 它灵活, 在经营中可以填补很多及时需求, 缺少了它, 即便是经营状况很好的企业也会让资金短缺这个帽子扣到企业头上。所以企业在选择债务融资这一方式时, 要充分计划未来现金流量, 以预防企业财务风险。

第四, 资产变现能力的影响。资产的流动性是资产变现能力的俗称。我们都知道, 固定资产的变现能力比流动资产要高很多。若企业拥有的流动资产过多, 虽然成本可以降低但企业的变现能力是非常弱的。到达还款截止日期企业也很难用资产变现的方法交还债务以及债务利息。

(二) 房地产企业负债经营问题的外因

第一, 金融市场的波动。企业的债务融资必须要面对金融市场, 金融市场是非常活跃而多变的。各种汇率、利率、乃至原油价格的波动, 都可能在金融市场掀起一场轩然大波, 向金融市场借款的企业未免要成为被殃及的“池中鱼”。外汇的升高降低, 期货的增长下降, 都是房地产企业无法掌控的外在财务风险。

第二, 企业的利润是变化的。企业的经营环境, 建筑原材料的价格, 市场的需求以及市场定价都不是一成不变的。企业的盈利能力难免会受这些外在条件的影响。比如说建筑原料, 沙子水泥的价格攀升, 企业的生产成本便会大幅增加, 企业的利润便会下降。

第三, 政府的调控。政府会根据现行经济的需要, 对楼市需求进行调控, 间接影响楼市价格, 例如限购令的出台和撤销。住房公积金和贷款的放宽与收紧, 这些无疑对楼市带来巨大的不可避免的影响。

三、房地产企业负债经营风险控制措施

第一, 健全投资决策体系。房地产企业若希望使用债务经营的方式较为安全的给企业谋利, 就要把握好企业的债务数量, 切忌贪心, 对于企业自身资产与企业借债的比例必须给予充分关注。企业的负债不可以跟风盲目的加大, 以自身能力为本, 掌握好度。除此以外, 要建立健全经过缜密考察和仔细分析的投资决策体系, 把投资后的收益最大化, 把企业的市场拓展作为首要任务。

第二, 资本构成做到最优化。房地产公司的资本构成比例可以决定该公司的资产负债率。负债的情况时有发生, 但债务所占的量必须把控好, 并把它当作重要的议题进行多方位研讨再做决策。要努力使企业的资金源头保持不变, 并使构成做到最好。除此以外, 企业必须按时有规律的检查内部构成, 第一时间对不合理的组合进行重新审视调配, 使企业占用的负债经营资本和企业的现实经营条件相匹配, 调整好投资与所得应有的和谐。优化风险和报酬之间的关系。

第三, 完善企业内部控制。房地产领域与金融融资领域法律之间的衔接, 目前在中国还处于不完整的阶段。因此, 国家应当承担起这份责任, 为规范房产和金融的市场秩序创造出良好的条件。除此以外, 内部控制体系必须在企业中发挥更加重要的作用, 聘用优秀的管理者, 为企业量身设计一套规范合适的经营管理体系。从金融风险、法律规章等方面, 给企业员工尤其是房地产的会计从业人员, 做好应有的业务规范。

第四, 掌握好风险控制的时机。若要对已经负债经营的房地产企业所面对的风险做到真正的把控, 严格检测内外环境的变化情况, 危机风险对企业的波及面深度和广度都是企业管理人员和相关负债人需要时时把控的地方。针对检测数据, 把握好应对风险的最理想时间, 并迅速制定对应的解决方案, 按照方案实施具体细则, 这样的效果将会非常理想。

参考文献

[1]杨时光.论负债经营及风险控制[J].会计改革与创新, 2014.9.

注:本文为网友上传,旨在传播知识,不代表本站观点,与本站立场无关。若有侵权等问题请及时与本网联系,我们将在第一时间删除处理。E-MAIL:iwenmi@163.com

上一篇:创业教育对策下一篇:胃癌围手术期护理

付费复制
期刊天下网10年专业运营,值得您的信赖

限时特价:7.98元/篇

原价:20元
微信支付
已付款请点这里联系客服
欢迎使用微信支付
扫一扫微信支付
微信支付:
支付成功
已获得文章复制权限
确定
常见问题