宏观经济下的长三角房地产发展趋势

宏观经济下的长三角房地产发展趋势（精选11篇）

宏观经济下的长三角房地产发展趋势 篇1

长三角区域经济发展现状及趋势研究

发挥微观主体的作用。在形成统一的市场竞争规则的基础上，大力倡导长三角区域内企业的联合、整营。在一些战略性产业领域，提倡企业之间的重组与兼并活动。从制度经济学的角度来看，当市场交易成本过高时，企业之间的兼并重组能使外部交易成本内部化，使交易成本降低，从而有效地提升经济活动的效率。通过企业之间多种形式的广泛合作，改善企业间过度、无序竞争的关系，能够有效地整合区域内各城市间的产业关系，增强分工与协作，最终形成区域内合理的产业结构。

制度取向

（1）改革GDP体制与政绩考核制度。第一，GDP指标只衡量行政辖区本地经济发展的状况，已不适应区域经济一体化发展的趋势。将经济增长的统计框架由单一的GDP体制变为GDP与GNP双轨制，将属地原则的财政税收体制改革为更加灵活的属地和异地并存的税制。第二，中央政府应制定更为科学的政绩考核制度。除了考核地方官员发展经济的能力之外，还应注重对其在社会管理、发展教育、社会保障、环境治理等工作中成绩的考核，以引导其注重社会的协调发展。

（2）完善相关法律制度建设。加快制定各类法律法规，一方面使区域内经济活动微观主体有法可依，另一方面应制定相关法律以规范和约束地方政府的行为和职能。政府制定各种条例、命令、规定要合法，同时要树立依法行政的观念，真正做到依法办事，杜绝行政超越法律的现象。地方政府在依法行使社会经济管理职能时，要做到有法必依，执法必严，违法必究，坚决杜绝政府在社会经济管理活动中的任意处置权，克服主观随意性。

宏观经济下的长三角房地产发展趋势 篇2

为推动和加强长江三角经济联合与协作, 促进长三角经济可持续发展, 1992年由上海、杭州、南京等14个市经协委发起、组织, 成立长三角十四城市协作办主任联席会, 至1996年共召开五次会议。1997年, 14个城市的市政府和新成立的泰州市共15个城市通过平等协商, 自愿组成新的经济协调组织—长三角城市经济协调会, 设常务主席方和执行主席方, 常务主席方由上海担任, 执行主席方由除上海外的其他成员市轮流担任。每两年举行一次。协调会在常务主席方设联络处作为常设办事机构, 负责日常工作。各成员市的协作办作为协调会具体的联络、办事部门。机构就区域内涉及的经济、旅游、基础设施等重大战略问题展开了讨论与研究, 在一定程度上推进了各城市的合作。2003年, 长江三角洲经济区扩充为16个城市包括新加入的台州。

2 长三角基本格局

长三角是我国综合实力最强的经济中心。一方面, 长三角要成为我国规模最大、国际竞争力最强的经济中心和利用全球化资源辐射长江流域、带动全国经济增长的动力引擎;另一方面, 长三角形成以上海国际经济、金融、贸易和航运中心为核心, 与其他城市相配套衔接、以大都市圈为组织架构的15+1综合经济区, 长三角成为全球重要的先进制造业基地。

长三角有明确的城市群功能定位。长三角包括了上海城市群、南京城市群和杭甬城市群。确定上海城市群为核心, 南京、杭州城市群为副中心。以上海国际经济、金融、贸易、航运中心和国家创新中心建设为龙头, 进一步完善城市等级和规模结构, 努力构建分工合理、功能完备的城镇体系, 加快城市国际化进程, 成为我国最具活力和国际竞争力的世界级城市群。

目前, 长三角已基本形成沿高速公路展开的三条城市发展轴:第一条是沿沪宁高速和沪宁铁路展开的沪宁城市发展轴, 聚集了上海、苏州、无锡等;第二条是沿沪杭高速和沪杭铁路展开的沪杭城市发展轴, 聚集了上海、嘉兴、杭州等;第三条是沿杭甬高速和杭甬铁路展开的杭甬城市发展轴, 聚集了杭州、绍兴、宁波等。三条轴线共同构成了长三角以上海为中心, 以南京、杭州为副中心的Z字形城市空间格局。

城市群圈层结构进一步完善, 形成四大圈。第一圈指上海这一长三角的中心城市;第二圈指包括苏州、嘉兴、南通在内、距离上海100公里以内的“一小时紧密都市圈”;第三圈指南京、镇江、泰州、扬州、湖州、绍兴、宁波、台州在内的、距离上海300公里以内的“三小时都市圈”;第四圈指包括江苏、浙江的大部分地区, 以及逆江而上的安徽芜湖、马鞍山, 乃至合肥、九江等。

随着杭州至南京轴线基础设施建设、杭州湾跨海大桥的建成, 杭甬发展轴的作用不断凸现, 宁波可能与上海、南京、杭州共同构成长三角未来的菱形城市空间格局。在长三角开发过程中, 像上海、南京和杭州这样的中心城市充当了增长极, 起着扩散作用, 而沿沪宁、沪杭、杭甬等Z字形或菱形产业带则充当了增长轴的作用。

3 长三角经济和格局的发展趋势

长三角将逐步在壮大东部地区经济实力、推动长江流域快速崛起、带动中西部加快发展、促进全国区域协调发展、引领我国全面参加全球竞争中, 发挥核心作用。长三角注重提高自主创新能力, 保持经济又快又好地发展;实践区域统筹协调发展, 进一步打破行政壁垒。长三角功能定位为:我国综合实力最强的经济中心、亚太地区重要的国际门户、全球重要的先进制造业基地和我国率先跻身世界级城市群的地区。长三角明确重点产业发展布局, 做大做强石化、钢铁、电子信息产业等具有国际竞争力的战略产业;巩固提升装备制造业、纺织轻工和旅游业等传统优势支柱产业;同时加快发展现代生产性服务业和生物医药、新型材料等具有先导作用的新型产业。长三角重大基础设施协调与建设方面, 将综合交通和能源为两大重点, 提出加快沪宁、沪杭、杭甬、沿长江、沿海和宁湖杭6大重点交通通道建设, 及综合运输枢纽建设;同时发展煤炭、油气、液化天然气、电力和新能源等基础设施建设。长三角提出资源配置和生态环境保护方案, 实行差别化土地政策:对沪宁杭沿线, 采取严格措施保护优质基本农田和重要生态功能保护区;对沿江、沿湾, 优先安排建设用地指标;对沿海和宁湖杭线及其他沿路发展带, 适度安排建设用地;对沿湖地区则控制土地开发强度。长三角确定促进区域协调发展的政策措施, 一类是引导性政策措施, 如在区域内推进投融资体制改革, 探索建立生态补偿机制等;另一类是协调性政策, 主要是打破行政壁垒, 促进生产要素自由流动。

长三角地区的发展是以上海为“核心”、以沿长江、沿杭州湾等6个“发展带”为框架的区域联动发展, 形成“一核六带”的区域总体布局框架。

一核即强化上海这个核心, 充分发挥上海作为国内外交通枢纽、长三角地区要素资源配置中心和文化交流中心以及创新源头的作用, 整合利用周边地区的资源优势, 增强上海集聚和组织引导能力, 以促进区域整体优势的发挥和竞争力提升。

一是优化提升沪宁、沪杭沿线发展带, 目标建成具有世界发达水平的都市连绵区域。这一发展带主要包括沪宁杭交通沿线地区, 将按照集约、创新、优化的原则, 加快高技术产业集聚和现代服务业发展, 优化城市功能, 改善环境质量, 成为带动区域创新能力和国际化水平提升、服务长三角地区乃至全国发展的区域。

二是重点建设沿江发展带。根据规划, 长江沿线的县市区将发挥“黄金水道”优势, 引导装备制造、化工、物流等产业向沿江区集聚;建成特色鲜明、规模聚集、布局合理、生态良好的产业基地和城镇聚集带, 成为具有全球影响的长江产业带的核心组成部分。

三是重点建设沿湾发展带。沿杭州湾县市依托现有产业基础和港口条件, 积极发展高新技术和高附加值的制造加工业和重化工业, 建成功能协调的现代制造业聚集和城镇聚集带, 带动长三角南翼发展。

四是积极开发沿海发展带, 即拥有沿海岸线的县市区, 依托临海港口, 培育和壮大港口物流、大型重化工和能源基地, 发展新兴的临港产业、海洋经济与生态保护相协调的综合经济带。

五是积极培育宁湖杭发展带, 拓展长三角向中西部辐射带动功能。宁湖杭沿线县市须考虑区域资源环境开发容量及生态屏障功能, 选择与生态经济相协调的开发方向和模式, 重点发展高技术产业、旅游休闲、现代物流、生态农业及资源加工, 培育城镇集聚区, 形成生态产业集聚、城镇有序发展的发展带。

六是引导发展沿湖生态服务带, 成为全国性重要旅游休闲带和区域性会展研发基地。环太湖乡镇须坚持生态优先原则, 在保护太湖及其沿岸重要生态服务功能的前提下, 适度发展旅游观光、休闲度假、会展、研发等服务业和特色生态农业, 严格控制用地开发规模和强度, 突出开发理念创新和空间布局优化。

近几年, 长三角一体化在推进过程中正在发生着质变。几年前, 城市间的竞争大于合作, 现在合作动力远大于竞争。初期, 长三角的发展以投资推动、资源消耗为主, 由于资本、资源等的稀缺, 以争夺要素为目标的竞争在长三角城市间展开。各地争相出台优惠的招商引资政策, 制造业、劳动密集型产业快速发展, 成为当时长三角发展主要特征。但随着长三角经济快速发展, 其资本集聚效应已显现, 资本要素对长三角经济发展的限制远不如从前。且随着土地、资源、环境压力日益沉重, 资源消耗型的发展模式不再适合于长三角发展。创新, 这一发展要素正成为长三角新的限制。长三角各城市发展水平的不同, 创新要素——人才、技术、信息的分布和集聚能力有着较大差异。上海作为长三角龙头, 无疑是集聚创新要素能力最强的地方。不过, 相对于资本、资源等发展要素, 创新要素有着共享的特性, 由此长三角城市间合作显得尤为重要。目前, 在《长三角人才开发一体化共同宣言》、长三角科技合作平台建设等不断深化基础上, 长三角正通过创新要素流动, 深化彼此间合作。

参考文献

我国房地产经济发展趋势分析 篇3

摘要：房地产业过去一直是拉动经济增长的一辆马车，为推动我国经济做出了巨大的贡献，然而由于近两年受到全球化经济滑坡的影响，房地产业也经历了从疯狂冒进发展到倾泻式滑坡的巨大动荡过程。本文旨在从房地产开发、国家政策环境等方面，分析研究我国房地产经济发展大趋势。

关键词：房地产；发展；趋势

一、引言

房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体。国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。另外，住宅产业关联度很高。住宅建设和消费与建筑、冶金等50多个相关联，并直接影响家用电器、家具、装饰产品及金融等许多行业的发展，产业连锁增长效应带动相关产业的发展和带动整个经济结构的优化和升级，创造市场相对较大，对国民经济的拉动力十分强劲。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。但投资增幅仍然較大、投资结构不合理的问题依然存在。

二、房地产业经济发展的影响因素分析

1.国家宏观经济对房地产业的影响

房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来，我国每6－7年构成一个经济循环周期。1999年第四季度经济增长进入谷底，这标志着从1993年开始连续7年的一个完整的循环周期已经完成，从2001年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来20年的经济增长的基本走势是：“十五”期间GDP的增长率在7.0％－8.1％之间，2010－2020年，GDP增长率将降至5.5％－6.6％。房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。

2.地区经济对房地产业的影响

从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。一个区域的房地产业发展的程度必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。一般而言，区域经济增长是随着投资量的不断增加和需求量的持续上升发展起来的。这种投资与需求的增长，必然导致对房地产需求的增加，从而带动房地产业的相应发展。

三、我国房地产业发展趋势

1.土地要素市场的规范化

房地产发展的根本问题是土地的供给和管理问题。没有哪一项生产要素像土地那样稀缺和受到追捧，也没有哪一种产品像住宅那样大江南北、举国上下排队抢购。目前全国用地中房地产开发用地比例已经达到30％，比例不可谓不小，但仍然供不应求，其原因可能是土地没有得到有效利用，或开发商坐等涨价。为提高土地利用效率，政府采取了许多规范和管理措施。2006年10月，出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，主旨是控制工业用地的土地使用率，并没有对房地产市场的土地供应造成太大负面影响，相反，房地产用地比例因此而有所增加。2007年9月，国土资源部先后出台了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)和《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》(236号文)，严格制止假招拍挂行为，严格按已完成拆除平整的“净地”分宗出让、严格单宗土地出让规模、严格限定土地开发建设时间、加大闲置土地处置力度。2007年10月，国土资源部对土地违法违规问题进行执法检查，重点之一是土地违法违规的第二主体——房地产企业，规范房地产企业的土地开发行为、打击圃地行为。2008年年1月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。应该说，目前房地产发展中出现的问题很大程度上是土地的规范化过程。

2.房地产企业集约化求变

宏观经济下的长三角房地产发展趋势 篇4

创新驱动下的科技地产发展趋势

2011年05月18日 18:49 新浪财经

尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们：

大家晚上好。首先，热烈祝贺北京科博会中关村创新论坛成功举办！科技引领未来，创新驱动中国。20多年来，以中关村为代表的69个国家高新区，以高新技术产业集聚和发展为己任，为国家经济建设乃至国际竞争力提升做出了卓越贡献，其模式成为发展中国家的学习楷模，成就全球瞩目！中关村，集聚的不仅仅是高新技术产业，还凝聚着拼搏进取、自强不息的民族精神！

北科建集团作为北京市政府成立的科技园区开发主体，有幸成为中关村区域发展的建设者和见证人。下面，我结合北科建集团的经验总结，从行业角度，就科技园区的发展趋势谈些思考。主要和大家交流三个方面的话题：

首先，我们分析下北科建集团开发园区的核心优势

十多年来，北科建集团投资220多亿元，开发了14平方公里的科技园区，成功开发了中关村核心商务区、中关村软件园、中关村生命科学园、北京大兴生物医药产业基地等重要的城市功能区和高科技园区，推动区域工业总产值达到3500亿元；获得自主知识产权和专利5000多项；承担863、973等国家级项目数百项，为北京市区域发展和科技创新作出了一定的贡献，也形成了自己的独特的核心竞争优势。主要是四个方面：一是突出的品牌影响力。北科建开发了中关村，中关村也成就了北科建，造就了北科建集团很好的品牌知名度。二是强大的资源整合能力。科技园区的重点是营造企业创新发展的软、硬件环境，这也锻炼了北科建集团强大的科技资源、金融资源及配套服务资源整合能力。三是先进的规划理念和持续创新精神。科技园区涉及多种业态，要妥善解决各种业态、产品间的矛盾和冲突，必须要有先进的规划理念，不断实现理念创新、产品创新和经营模式创新。四是多业态、全产业链开发团队。北科建集团培育了一支从土地一级开发，多业态开发、直至物业经营的多业态、全产业链的综合业务操作团队。这些是我们的核心优势，也是一个成功的科技园区开发企业必备的素质和能力要求。

纵观我国高新区20多年发展历史，虽然取得巨大成就，但高新区开发也还有值得进一步商榷的地方：比如，科技园区的功能定位和发展方向应该更加精准，产业的聚集聚变效应还有待提高，孵化器的孵化效果应该更加高效、园区开发的市场化程度有待进一步加强，科技创新的服务和支撑体系还可以进一步完善等。

当前，在国家转方式、调结构的大背景下，如何使高新区发展的更有质量

和生命力，真正成为建设国家自主创新体系和发展战略性新兴产业的载体？我这里提出一个观点和一个建议，供大家批评指正：

一个观点是，我们认为，科技地产开发模式是我国高新区投资开发模式的重要补充。

大家知道，在高新区的开发中，一般有四种类型的开发主体：一类是政府的开发公司；第二类是大的企业集团，主要是引进自己主业的上下游相关企业；第三类是政府和企业合作开发；第四类是纯市场化企业。

北科建集团作为纯市场化园区开发企业，秉承“社会效益为首，经济效益为本”的经营理念，提出了“科技地产”开发模式，这种开发模式也许是我国高新区发展的一种有益补充。

科技地产，就是以创新型和成长型企业为客户群，按照市场经济规律和房地产开发手段，通过专业化运营，实现高新技术产业集聚。“科技”是服务对象，“地产”是支撑平台。

北科建集团科技地产开发模式是“政府主导、统一规划、市场化运作”。它强调的是政府的主导作用和开发商市场化功能，追求的是政府、开发商、科技企业三方的诉求实现和利益均衡。政府和开发商之间首先是管理与被管理关系。政府通过关键环节的把控和监督，能够保证科技园区的建设标准，招商质量和服务品质，减少了财政投入和风险，实现了产业结构的调整和升级，在土地高效利用、就业、税收等方面也获得更多的回报；开发商作为市场主体，要在满足政府要求的前提下，只有自律诚信，最大限度发挥市场的产业资源整合功能，才能获取综合的合理利益。科技企业通过园区完善的硬件和软件环境，能够实现快速成长。

北科建的科技地产的运营有三个特点：一是产业为主进行综合开发。北科建集团借鉴世界城市开发先进的规划理念，以产业主导，使产业、商务、居住、休闲有机融合于一体，是包含多种业态的综合性房地产开发。这也需要政府在城市住宅开发和产业园区建设上，对土地资源进行统筹配臵；二是有清晰的开发理念和标准。我们的科技地产业务包含科技新城和高端科技园区两种产品类型，前者是产业研发区、商务功能区和配套住宅区三种功能的集成，遵循“以城带业，以业兴城，宜居宜业，和谐发展”的项目理念，打造产业化城市。北科建集团的嘉兴长三角创新园就是科技新城的样板。高端科技园区往往是专业化的，如我们的青岛蓝色生物医药产业园，无锡中关村软件园太湖分园，遵循“环境清新优美，配套功能完善，产业高度集聚，自主创新活跃”的标准来开发运营。三是独特的商业模式。这几年来，北科建集团致力于建立“以科技地产为龙头，住宅地产和商业地产战略协调的”业务架构。科技地产开发中，谋求园区“硬环境”和“软环境”同步建设，通过项目策划、土地开发、物业经营、产业服务、物业出售等多个环节来丰富盈利。

科技地产开发也要求企业必须有高度的社会责任感。北科建集团已经把“服务区域经济，助推产业升级，加速科技转化，提升社会贡献”作为企业的崇高使命，坚守科技地产开发模式，在房地产细分市场上力求走出一条既服务国家战略，又能够使企业可持续发展的道路。

一个建议是，希望国家相关管理部门能够多角度支持科技地产行业的发展。在当前房地产市场持续调控的大环境下，住宅地产开发商陆续转战商业地产、旅游地产，但是鲜见规模性介入工业地产，尤其是科技地产。目前，在我国高新区开发中仍然只有少量市场化园区开发企业，比如张江高科、北科建集

团在行业里持续活跃。这种现象应该引起科技和房地产主管部门的关注。

科技地产开发模式虽然是大趋势，但是在实际中也面临着巨大的挑战。首先是科技地产开发需要持续的创新精神。科技地产开发是集国家产业战略、区域经济战略、城市总体规划、企业发展目标等多重诉求于一体的复合经营模式，成功运营的难度极大，需要不断跟踪国际国内科技进步，研究高新技术企业的需求，以及人民生活品质和工作、生活方式的变化，进行不断创新。也需要社会各界，包括项目所在地政府、产业界、金融界的广泛认同和鼎力支持。

其次是科技地产行业的发展还需要国家政策层面的大力扶持。我们知道，科技地产往往是大规模成片开发，项目业态多，涉及工业用地、商业用地、住宅用地等多种性质土地，希望能够统一规划设计，总体供应土地。但是，按照现行土地分类出让政策限制，以及各个城市土地指标受限分期供应的实际情况，使开发商在土地获取方面往往承受极大的风险。希望国家能够考虑科技地产行业的实际情况，允许科技地产项目的用地进行“捆绑”出让，以调动开发商的积极性。

再比如财政金融方面，科技地产投资周期长，资金占用压力大，政府是否可以考虑对科技地产项目放松贷款限制，是否可以允许地方政府对开发商进行合理、合法的政策性补贴；在税收上，开发商是否可以享受高科技企业在税收上的优惠政策等等。总之，科技地产作为一个利国利民的新兴行业，还需要各方面给予大力支持，促进这个行业更好更快地发展。

最后，我们衷心地希望更多有资本实力、有社会责任感、有创新精神的企业加入到科技地产行业中来，加快推动我国的自主创新战略的实施和战略性新

中国房地产发展趋势解析 篇5

2016年两会热议话题房地产行业，牵连着全国人民的心，一线城市疯狂房价爆发性增长令不少百姓望而远之。然而，房地产是获利最丰厚的产业，也有不少市民买房的热情沸沸扬扬。当前，中央调控房地产政策信号释放，2016两会房地产政策孕育而生。智库专家指出，房地产的调整是中国经济结构调整不可规避的事实，实体经济的衰退对国家的发展是致命性的。国家良性发展的调整应实现五点：以实体经济为支柱，以市场经济为主导，以科技发展为目标，以内需拉动为策略，以教育创新为基础。智库认为衡量房地产业发展的晴雨表有以下十个要素：1.税收体制、2.财政制度、3.土地政策、4.官僚升迁制度、5.社会保障体系、6.货币体制、7.旧城改造、8.城镇化进程、9.民间资金投资渠道不畅、10.房地产不可消失。我们对房地产行业现状以及未来发展进行深入探讨，总结未来中国房地产业总的发展趋向是：1.合理布局，即单一区域的房产开发将向多个区域发展；2.集约高效，即房地产项目的开发周期将缩短；3.绿色低碳，即建筑物将采用更多符合国际化标准的绿色环保建材；4.城乡统筹，即城市和乡镇的发展将会进行统筹规划；5.从基本需求向精细化需求发展；6.从单一开发向复合开发发展；7.从追求销售到持有物业和销售相结合的方向发展；8.从粗放开发到精细化开发发展；9.从专注建筑到赢得品牌的方向发展；10.从单打独斗到联合共赢的方向发展。近日，智库中金率先发布了对2016年及以后的中国房地产市场趋势预测报告。报告对全国主要城市房地产销售价格、销售量均进行了预测，认为：2016年中国房地产市场将整体较为平淡，分化的走势还将继续；改善型住房和存量房交易将成为市场争夺的主要对象。

一、2016年上半年楼市整体较乐观

第一，人口结构分析，刚需减少，但改善性需求发展强劲，从而弥补了刚需的下降；第二，国家政策支持力度会越来越大；第三，中国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想的销售业绩。

从目前来看，楼市政策达到了历史最大宽松度，供求关系相对健康，成交量会在今年年底或明年上半年达到高点。二、一二线城市：预计销量将持平，而销售均价将上涨10%.智库预测，2016年一、二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于：1)供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限；2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量；3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。

1、库存水平下降和新增供应减少会推升销售均价

一线和二线城市的库存去化周期已经分别下降50%和25%至7个月和13个月，分别处于偏低和健康水平。随着新增供应下降，未来库存去化周期很可能会进一步缩短，考虑到：2014年土地购置面积下降27%，今年前9个月继续下滑5%。库存水平的下降将支撑销售均价向上，而总可售资源的减少将令销量受限。

2、货币政策的显著宽松将抵消宏观经济放缓的影响，刺激销售均价上涨，并支持销量

未来货币政策还将进一步放松(预计2016年降息25个基点，下调存款准备金率600个基点)，从而支持一二线城市的销售均价持续上涨。虽然宏观经济放缓可能降低需求，但在一二线城市流动性效应将抵消该影响而有余。

3、土地成本较高的新增供应入市将推高销售均价 一、二线城市的平均土地成本已经大幅上升。新项目普遍会瞄准高端市场，制定较高的价格以弥补土地成本的大幅上升，从而推动销售均价结构性上涨。三、四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求，尤其当前宏观经济低迷，我们预计2016年的三、四线城市房地产销量将下降10%，销售均价将下跌5%以上。

三、哪些城市有可能表现更好

第一，深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月以下。

第二，中心城市的情况比其他一、二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了经济的升级和人口的流入，为房地产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较稳健。所指的中心城市位于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。

第三，大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。传统大都市区(环渤海、长三角和珠三角)的三线人口流入最为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市区人口流入最多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中，看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。

四、不同城市、不同区域之间的分化将加剧

优秀资源都会往一线城市及周边城市聚集，城市之间及城市内部分化加剧，一线城市已经郊区化，现在进入郊区城市化的阶段，二线城市正处于郊区化的过程，大量人口正在往郊区迁移。未来也会走一线城市路，从城市郊区化到郊区城市化。

五、2016年依然会地王频出

2016年依然会地王频出，市场集中度会进一步提高，今年开始，房企融资越来越轻松，典型的就是公司债，各大房企都不差钱，2015年的土地市场非常火爆，2016年也会维持这样的格局。

六、改善性住房需求份额持续增加

2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。其次，二孩政策的全面放开。第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求(首次置业需求和投资性需求)正趋于弱势。

从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。七、一线城市房价在短暂回稳后继续上升

如果没有特殊政策出台。明年年初一线城市房价企稳，深圳等今年上涨过多的城市，可能有10—15%的短暂回调，但之后，仍将继续上升。

一线城市的房价，并非单纯由供求关系决定的，其更深层次的原因在于资源的非常聚集。优势资源聚集在一线，造成了人群的非常聚集。不管货币贬值升值，楼市的总价值不变，大量资金一有机会就涌入楼市。

2015年，深圳等地的房价涨的太凶，这种上涨是不可持续的。但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。一旦人们觉得房子值这个价格，它就可以卖出相应的价格。

2016年年初，一线城市房价在没有新政策出台的情况下会企稳，部分区域会有10—15%的回调，但随后仍将一路往上。

八、品牌房企扩大在二线城市份额，部分本地房企退出

2016年品牌房企将扩大在二线城市份额，部分本地房企退出。内地一些二线城市、省会城市之所以去化很难很慢，并非是本地没有刚需。

1、因为许多地方政府执法不严，小产权房遍地开花，“五证”不全就开始出售更是成了普遍现象，于是守规矩的房企反而不好活，许多刚需住进了小产权房；

2、许多落马贪官之前以权谋私，许多本地房企以低价获得土地，与外来房企不公平竞争。以至于很多全国性的房企进入一个地方，往往需要和当地房企合资成立新企业，才能占有一席之地。2014、2015，中央反腐给力，许多贪官落马，官场风气一变：

1、A许多本地房企所依仗的“关系优势”不复存在。

2、许多地方房企老板因为牵涉进腐败窝案而被捕，剩余的开发商产品设计能力不足、成本控制也不够好，无力和外来房企竞争。二线城市不是没有需求，而是需求有限，这些有限的需求将去向最好的性价比的产品。因此，2016年，在许多二线城市、省会城市，本地房企将逐步退出，全国性品牌房企在当地市场所占份额将进一步扩大。

九、现有“刚需”房大量“死亡”，新型好产品反热销

明年三四线城市刚需房大量死掉，新型好产品反而一定不用担心去库存。许多人说起三四线城市，就说“去化难”。实际上一个数字根本不足以说明全部的情况。三四线城市，目前的所谓“存量产品”，量是非常大，但许多质量都不高，设计很差，好多都是几年前就盖起来的。

产品差，核心在于思路，说白了，就是这些开发商把三四线的消费者当成啥好东西都没有见过的人，随便搞个房子就想赚钱。舍不得前期多花设计费用，也舍不得用好材料，还舍不得精雕细琢花工夫。

三四线城市的消费者并不需要这样的产品，因为：

1、三四线城市许多就是本地人，家里好歹都有套房，并没有到不买就没得住的程度。

2、三四线城市的消费者每天也上网看电视，看美剧韩剧，对房屋产品的欣赏水平是很高的，一些经常外出旅游的要求就更高。

3、三四线城市房子许多本身就比较大，100平左右的房子很正常，所以买房者要“改善”的时候，许多时候并非是从面积角度出发的，也就是说他们想要的不是更大的房子而是更好的房子。

因此，三四线城市许多所谓“刚需”楼盘去化难一点都不奇怪。因为许多人需要的是更优秀的“改善”产品，而存量房本身就不是这样的产品。

2012年房地产行业发展趋势 篇6

一、商业地产将会填补住宅市场在房地产行业中的空缺

注释：住宅市场受到调控影响日益深化的同时，商业地产却在蓬勃地发展。从数据上看，在一线城市住宅市场成交量大跌的同时，商业地产却呈现了欣欣向荣之势。万科、保利、远洋等房企纷纷宣布进入商业地产领域。商业地产是地产行业发展的高境界，符合资产和物业的发展规律。

目前，北京乃至全国可开发的土地有限。未来中国地产行业需要依靠商业地产，而商业地产在国内尚处于初级阶段，存在着广阔的发展空间，加之有国外优秀的经验和模式可以借鉴，商业地产必将大有所为。

二、2011被称为“保障房元年”，企业发展格局将如何重置

注释：限购，限贷毫无放缓迹象，房产税试点扩大，房地产调控加深。种种迹象表明，中国房地产行业面临改革，转型。能否正确选择，是考验中国房地产行业战略智慧的最佳时机。房产人将重新思考发展策略。

三、旅游地产在中国房地产未来发展趋势中，将迎来较好发展 注释：2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！

随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。

房地产经济现状及发展趋势浅析 篇7

一、房地产经济发展的重要意义

首先推动各行各业的经济增长。我们知道事物是普遍联系的,所以说房地产业可以推动建筑业、水泥、炼钢、家电、装饰等这些高度相关联的行业发展。其次改善了人们生活质量与水平。我们应该感觉到温馨的大平米住房,人性化的小区建设,美观和谐的生活环境给人们带来了美的享受,让人们心情舒畅地学习工作。

二、当前我国房地产经济发展的现状

凡是都应该一分为二地去分析,过热的房地产经济背后,出现了目前许多楼房无人问津,给开发商、银行都带来了巨大的冲击,资源的配置不合理,给人们的生活环境带来了严重的污染,具体如下:

1. 资源的浪费

我们知道房地产业的发展,势必需要占用大量的耕地、水利、电能,再加上我国经济发展还是初级阶段,管理带有粗放型。另外我国人多,可利用的陆地面积就少。这样就导致大量耕地、水源、各种能源被浪费,从而造成资源更加困乏。这样势必影响我国经济的可持续发展。

2. 环境的污染

我们知道建筑业的发展带动了许多关联行业的迅速发展,其中也包括钢铁、水泥、煤炭、橡胶、有色金属等重工业的发展。这些重工业污染环境极大,再加上我国环保治理方面也存在着一定瑕疵,从而影响了人为的生活质量,乃至人们的身心健康,这也是大家有目共睹的一点,同时此问题也得到了社会的关注。

3. 市场发展不健全,价值规律得不到正确体现

我们知道,价格是价值的体现,在市场经济作用下,价格一般情况下趋近于价值。但是由于我国房地产业市场相对不健全,使价格与价值的关系违背了价值规律,从而出现了房地产的泡沫现象,并且一线城市泡沫现象十分严重,即高昂的房价与低薪的收入极不相匹配。这样让人们对住房望而却步尤其是一线的住房是不符合以人为本和谐社会发展需求的。

三、房地产经济今后发展的趋势

我们纵观我国全局的经济发展,在我国经济飞速发展的今天,房地产经济起到了不可低估的作用。并且今后我国经济的发展还要靠房地产业来带动,它还是经济发展的“大动车”,我们不能一说房地产业就想起“泡沫经济”,我们今后仍然需要用房地产业的发展来振兴我国经济的可持续发展。所以这就关系到我国今后房地产经济发展的趋势:

1. 房地产市场逐步走向成熟

从上面的分析我们可以看到,价值规律已经无法规范市场经济,所以国家的宏观调控必须启动了,用宏观调控来规范市场经济,用政策来引导房地产经济走向正轨。这一点国家已经开始实施了。如国家出台了一些住房补贴、公基金贷款、信贷资产证券化、贷款利率下调等政策来刺激个人购房的能力。同时用透明、跟踪、管理来监管开发商的经营,防止“一夜间的暴富”以及资金链的骤然断裂等现象发生。国家在今年的政府工作报告中将房地产业经济发展由过去的“投机、抑制、控制”变成了“稳定、支持、促进”。这说明我国房地产经济正在积极努力地朝着健康稳定的方向发展。

2. 房价趋向稳定

根据社会经济规律,事物没有静止的,运动中发展是符合客观规律的。所以今后的房价在波动中趋向于平衡,从而保障稳定的住房消费,这一点也体现了住房是用来改善人们的生活质量,而不是用来让某些人发家致富的手段。在这一点上中央加强了政府的职能与责任,并且强调重在落实。

3. 确保低收入群体的住房

我们从政府工作报告中可以看到,中央一再强调住房是为了改善我们的生活质量与环境,这是每个人都应该享受的权利,这也体现了和谐社会、以人为本的人性化理念。所以国家也出台廉租房、保障房,并在政策上给开发商与购买者极大的优惠。通过政策引导努力将存量住房转换成安置房与公租房,这一举措会逐步在全国实施。

4. 狠抓资源管理,确保环境质量

我们知道资源有再生资源和不可再生资源,与房地产经济发展高度相关的资源如土地、煤炭、有色金属等都是不可再生资源。所以我们有义务也有责任要充分利用好这些资源,让这些资源得到最优的配置与利用。所以国家从最基础的煤炭、铁矿石入手,进行了去产能,杜绝了高投入低产出的粗放式管理。另外在环境污染上,国家也下了大力度,关闭了许多污染重、效率低的小型企业。再有对污染重的大中企业也限产限量,同时加大惩罚力度,并进行了全程的跟踪,力争在尽快的时间里还百姓一个蓝色的天空。让人们有个舒心的生活空间。

四、结束语

房地产经济经过飞速的发展后进入了一个“瓶颈”阶段,面对现实,国家与市场也都积极地采取了一系列行动,通过政策的引导以及政府与社会的齐抓并管,使房地产行业的结构得到正确调整,让房地产业得到健康地发展。

摘要：随着我国时代的发展,人们物质生活的提高,百姓对住房的要求也越来越高,因此房地产经济也有了迅速发展,很快成为国家经济发展的重要产业之一。但是随着近几年经济的低迷出现了许多不和谐因素,并影响了我国整体经济发展,所以分析房地产经济现状及未来发展趋势以此完善房地产业发展,使之真正地为人们的生活提供便利。

关键词：房地产业,经济发展,现状趋势

参考文献

[1]段华.房地产经济的发展前景分析[J].投资与合作,2014,(9):25.

[2]刘耀宇.房地产经济的发展前景分析[J].中国电子商务,2014,(17):195.

宏观经济下的长三角房地产发展趋势 篇8

【关键词】企业管理；新经济；发展趋势；展望

引言

管理与人类几乎同时产生，它产生于人类社会的共同劳动和集体协作。在现代市场环境下，作为整合、优化资源配置的手段，管理也成为了一个重要的经济要素生产力，而随着科学技术的发展，网络经济、知识经济的兴起，管理在推动企业发展方面的作用逐渐凸显。进入20世纪，经济社会呈现出与之前截然不同的发展趋势，即以知识经济为主体的新经济特性；经济全球化趋势的日益显现；互联网技术的网络经济出现，而这三个发展趋势，必然会为企业管理带来新的变化。

一、新经济概述

新经济是二十世纪末出现的一个新的经济学概念，它通常被用来表述这樣一种经济现象，即建立在信息技术发展和制度革新的基础上的经济持续稳定增长的一种现象，在这种条件下经济增长周期的阶段性特征明显淡化，且与工业化时代的经济相比，新经济对差异化和个性化的追求更为强烈，因此，我们也可以将新经济简单地概括为一种“持续、快速、健康”的经济增长新模式。

新经济是经济全球化的产物，其经济增长的关键点就是经济一体化以及信息技术的不断更新换代。从经济一体化角度讲，随着交通运输以及网络技术的发展，世界市场逐渐成为一个紧密联系的整体，每个经济体不仅要实现对内贸易，还要不断关注世界市场的变化情况；而从信息技术的革新来看，第三次科技革命以后，信息技术的成果转化在推动经济发展方面的作用越来越大，并逐渐成为经济模型中一个主要的分析要素，而由信息技术的发展所带动发展起来的新产业不仅为传统制造业的发展注入活力，同时也成为了国民经济新的增长点。

二、企业管理在新经济下的发展趋势展望

（一）科学化企业管理的发展趋势

十九世纪末二十世纪初，随着工业化经济的繁荣发展，如何提高企业的生产效率逐渐成为企业管理的核心问题，而美国古典管理学家泰勒经过实践研究创造性地提出了科学管理的理念，这一理念从制度和思想角度，对企业如何提高科学管理水平，如何确保最大限度地提高企业劳动生产率进行了论述，时至今日，在新经济下这种管理理念仍然被广泛地运用到企业管理之中。

根据泰勒及其追随者的研究，我们知道，科学管理的目的不在于管理者从员工身上最大限度地榨取剩余价值，而是要寻找到一种方法或建立一种制度，使经营者实现最大限度的利益的同时，员工的需求也能够得到最大限度的满足，即双方形成一种“共赢”的和谐状态。

在新经济下，企业要想实现科学管理首先要使管理者和员工从思想上、精神上进行变革，即管理者要转变观念，将员工作为企业的一个主要的发展要素进行经营管理，而员工也应该改变与企业相对立的工作状态，将增长企业的盈余与实现自身价值相结合；管理者应该摒弃凭个人经验实行管理的观念，认真研究科学管理理论，以发挥科学理论对实践的指导作用。除此之外，企业还应该从制度上进行变革，即利用科学的人力资源管理机制，激励员工的工作热情，增强员工对企业的归属感；落实责任管理体制，将企业按照职责划分为不同级别的管理层次，并利用完善的监督管理制度约束各部门认真履行责任。

（二）知识化企业管理的发展趋势

在信息科技的推动下，人类社会已经进入了知识经济时代，在这个全新的时代，经济的增长点则直接依赖于知识的创新、传播和应用，而这种经济形式的兴起必然会为企业的管理环境和管理模式带来深刻的影响。

首先，知识作为一种新的资本逐渐成为企业管理的基础。在知识经济时代，企业在落实管理措施的过程中，必须要充分考虑知识资本的存在状态和运行规律，并科学利用这一资本进行投资管理，以实现企业的增值，对于现代企业而言，要想充分利用知识完善企业管理，一方面要在企业内部建立知识管理系统，收集、整理企业内部管理信息，以保证管理决策的科学性，另一方面还要注重对外部知识的筛选和应用，以挖掘潜在的知识资源以完善企业管理；其次，作为知识载体的人才在企业管理中占据的地位越来越重要。人才作为知识经济发展的主导要素，其在企业管理中的作用必然会越来越大，因此，在新经济下，企业应该坚持以人为本的理念，将人力资源管理，尤其是掌握核心技术的人才的管理作为提高企业市场竞争力的主要内容，以吸引更多的人才流入到企业发展之中；最后，企业管理战略也应该围绕着知识的创新、应用而制定。一方面企业在投资战略上应该有所倾斜，限制有形资产的投资力度，将更多的资源投入到人力资源培训、技术研发等领域，另一方面在竞争战略的落实上，应该将企业品牌的打造以及知识产权的保护作为提高企业核心竞争力的关键，从而保证企业能够利用无形资产实现经济效益最大化。

（三）网络化企业管理的发展趋势

互联网的出现使人类迈进了网络时代。网络不仅是联系世界各个经济体的渠道，更是一种重要的经济发展资源。自上个世纪九十年代，互联网与经济“联姻”之后，现代企业管理理论也发生了深刻的变化，即一方面从计算机到互联网的技术创新催生了新的管理理论的出现；另一方面网络作为管理领域的一个重要手段，其在推动企业管理模式变革方面发挥着越来越重要的作用。

在网络经济环境下，现代企业管理的具体变革主要体现在以下几个方面：（1）企业管理的重点。传统企业管理将内部控制作为管理重点，但是在新经济下，企业将管理的重心放在了调整内部管理模式以适应外部竞争环境上，这对于推动企业融入市场具有重要意义；（2）企业的核心竞争力。传统企业将厂房、设备、生产线等有形资产的扩张作为参与市场竞争的核心，而在网络经济的推动下，企业管理更多地将人才、知识、技术等作为获取核心竞争优势的主要资源；（3）企业的组织形态。网络催生了虚拟管理的出现，而利用虚拟管理企业就可以转变过去“铺摊子”的组织形态，将一些管理内容进行外包，以保证企业能够将有限的精力集中在核心业务的管理上；（4）企业的管理方法。管理软件的开发与利用，不仅使企业找到了全新的管理办法，更使得企业真正地实现了整体化管理，并提高了管理效率；（5）企业的经营领域。在互联网技术的推动下，资本经营逐渐替代单一的产品经营成为企业管理的新领域以及企业成长的主要方向。

（四）全球化企业管理的发展趋势

随着世界经济一体化趋势的逐渐发展，现代企业管理所面临的外部环境越来越复杂，因此，如何制定有效的管理战略已经成为企业应对国际市场竞争的重要研究内容。在全球化的形势下，企业要想实现科学管理可以从以下几点入手：从资源利用的角度看，企业有更多的机会参与到世界市场中来，而这也就为企业提供了从国际市场中获得资金、技术、人才、信息等资源的机会，而这对于最大限度地降低企业生产成本具有重要意义，于此同时企业也应该转变思想，从更广阔的视角在国际市场寻找合作关系，以更积极的姿态参与到国际市场竞争中来。从要素的流动途径来看，全球化要求企业内部要素的流动应该灵活高效，因此，企業要综合考虑组织形态的创新，即改变传统管理模式中由上到下的“金字塔式”结构，建立扁平化、网络化的组织形式，以保证企业内部发展要素以及国际市场要素能够及时的传输、流动，而这对于企业充分参与市场竞争、灵活应对市场变化、保持竞争优势具有重要作用。从战略联盟来看，传统竞争中“你得即我失”的理念，使企业将更多的管理精力放在压制和博弈上，而这种竞争模式不仅会造成大量的资源浪费，还会对企业的长远发展造成影响，而在全球化视角下，“双赢”理念逐渐深入人心，企业之间的战略联盟的趋势也日益凸显，而这必然推动着企业不断革新管理理念，创新管理办法。

（五）柔性化企业管理的发展趋势

柔性化管理是现代企业面对信息技术的飞速发展、经营环境不断变化、市场竞争全球化以及消费者需求多样化等挑战的情况下，优化人力资源管理的新方法。柔性化管理的核心理念是以人为本，它依靠人性化的管理制度和管理规范实现个性解放，并从心理学角度激发员工的发展潜力以及工作的主动性和创造性。

在新经济下，企业的柔性管理主要有以下两种趋势，一方面变革企业内部生产管理环境，以保证员工工作的舒适度、满意度，进而调动其工作的热情，例如某制造企业在设计生产线的过程中，线体的设计高度以员工人均高1.65cm为标准，而制品高度为1.21cm，这样生产线不超过胸部，而员工在工作中就不用举手来进行操作，只要很自然的伸手就能完成操作，这可以有效地减轻员工难度，缓解工作压力。另一方面变革员工自身适应环境变化的能力。企业应该从发展的角度为员工制定职业发展规划，以提高其思想素质和技能水平以及对企业的归属感，如企业在制定人员培训管理机制时，可以要求新员工要经过至少两周的入门培训方能上岗，现有员工要在不同岗位继续培训，以提高其对不同工作环境的适应程度，进而提高其综合素质。

三、结论

总之，在经济全球化以及技术制胜的新经济时代，传统的投资、规模导向的企业管理模式已难以适应国际市场竞争的需要，以及信息技术的创新与应用的深层次要求，因此，如何增强企业应对市场环境变化的反应能力成为了企业管理的重中之重。在新经济下，我国企业应该充分分析、明确并把握企业管理发展趋势，把国内外创新管理思想、管理方法与当前企业管理实际情况相结合，不断探索符合我国市场环境以及企业发展方向的管理模式，努力创新，增强企业的核心竞争力，以不断提高我国企业的现代化管理水平。

参考文献：

[1]孔繁娟，李睿.企业管理在新经济下的发展趋势[J].农村经济与科技，2016，03：65-66.

[2]周汉立.现代企业管理变革与发展趋势探析[J].管理观察，2015，11：87-89.

[3]马森亮.我国现代企业管理的现状及发展趋势[J].中国管理信息化，2015，20：69.

[4]王丽.谈企业管理在新经济条件下的发展趋势[J].现代经济信息，2015，19：101.

[5]王欣荣.浅析企业生产运作管理的发展趋势以及应对策略[J].经营管理者，2016，20：92-93.

宏观经济下的长三角房地产发展趋势 篇9

这些年来，我国经济建设取得了巨大成就，生态环境建设也有巨大进步，但一个不容否定的事实是经济发展面临着越来越突出的资源环境制约。这些问题的产生，一方面是因为我国人口众多、资源短缺、环境容量有限、生态脆弱。另一方面是我们的经济发展方式没有根本转变，生态文明的理念没有牢固树立，生态不文明的做法还很普遍。从源头上、从根本上跨过资源环境这道坎，要求必须加快转变经济发展方式，加快发展低碳经济，推进生态文明建设。尤其是在经济发展与资源环境矛盾日益突出的情况下，发展低碳经济更具有现实紧迫性，不仅可以促进节能减排，而且能够充分利用资源、扩大市场需求、提供新的就业，是保护环境与发展经济的重要结合点。我们一定要从自身实际出发，增强危机意识和紧迫感，坚持节约资源、保护环境的基本国策，坚持节约优先、保护优先、自然恢复为主的方针，落实节能减排的目标和任务，推动能源生产和利用方式变革。

河南财经学院统计科学研究所所长 陈相成调整结构、促进节能是当务之急

对于房地产未来的发展，霍得立表示，从供求关系上来看，房地产发展不会超过十年，从供应上来讲，18亿农耕红线不能碰；从需求上来讲，河南的城镇化不到70%，需求在萎缩。霍得立认为，房地产市场已经从“卖白菜”进入了精雕细琢的时代，而未来房地产发展的方向则是定制模式和功能式房地产。对于房地产行业来说，未来发展机会将从趋势性机会向结构性机会转变，老龄化趋势下的养老服务社区开发就是结构性机会的重要方面。但是由于定位不明，现阶段养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。养老地产应该在规划、配套等方面围绕老年人的生活设计。现在市场上大多数的养老地产只是一个概念，真正的养老地产应该在土地的取得、周边环境、小区建设、配套等方面都围绕养老这个核心。

郑州未来房产集团有限公司总经理 霍得立

从供求来看房地产发展不会超过10年

竞合董事长 王东

对万科来说，有两个方向，一是资本化持有型物业，获得租金和管理收益等稳定的现金流；二是搭建金融平台，理顺从开发到运营的资金链条，并将社区业务向金融服务延伸。这似乎意味着，作为一家全球销售额第一的超大型房地产企业，再将全部鸡蛋放在“建住宅”这一个篮子里，已经不再被视作是明智之举了。

房地产融资总的趋势是往直接融资发展，除传统的银行贷款、证券融资外，目前还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式。同时，房地产企业也在逐步试水互联网领域，做网上金融。

中国房地产企业现在的金融创新是必然趋势，因为，房地产投资的规模现在已经足够大，一年的投资额超过7万亿，房地产行业尤其是住宅开发利润趋降，中小企业贷款融资非常困难，商业地产规模越来越大，而商业地产对资金需求量特别大，这些都促进了地产金融化的加速。

学习万科从开发代理延伸至金融服务

不知不觉中，人们消费观念从“物美价廉 节衣缩食”发展到个性消费“快乐消费 健康消费”甚至“享受消费 感受消费 体验消费”阶段。

工业时代随着互联网在商业领域的持续扩散，一个又一个环节被“互联网化”，即该环节涉及的各个合作方可以通过互联网实时共享重要的商业数据，从而大大提高商业协同和决策的效率，以消费者为中心的C2B模式拥有了越来越坚实的支撑。这股浪潮是否能改变用户和企业之间的力量态势，目前没有人知道，或许需要5年、10年，甚至更久。但毋庸置疑，能够把握这些新契机和新趋势的企业必将在竞争中脱颖而出，必将促使全球经济上一个大台阶。

河南省工信厅政策法规处处长 陈维忠

互联网进入私人订制时代

当下房地产基金是好趋势

聚金资本创始合伙人 陈聚金

如果一个房地产基金能整合金融机构、文化机构资源，这种房地产基金也就符合政府的需求，能解决就业、税收等问题，也不失为一种好的趋势。

宏观经济下的长三角房地产发展趋势 篇10

浙江农发澜海实业有限公司开发运营的杭州（楼盘）湾江南生态城（杭州湾旅游商贸综合体）荣膺“2013中国商业地产金地标·旅游商贸新地标大奖”。杭州湾江南生态城何以在众多项目中脱颖而出一举拿下全国性商业地产大奖？日前，浙江省农发集团总经理助理、浙江农发澜海实业有限公司董事长傅德荣介绍阐述了项目前瞻性的市场定位和独特的开发思路。

问：随着住宅市场调控的深入和房地产行业的转型，商业地产的开发热度不断上升。您如何研判中国未来十年商业地产的发展态势？

答：未来十年将是中国经济社会快速急剧转型的重要时期，也是我国推进“三化”同步战略、实现基本现代化目标的关键阶段。放在这个宏大的时代背景来思考，才能对未来商业地产发展趋势做出合理的前瞻性判断。我认为中国经济社会将在以下四个方面产生巨变：

第一个方面是老龄化社会来临。2013年我国老年人口数量将突破2亿大关，老龄化水平达到14.8%。据预测，我国老年人口2050年将达到峰值即占总人口的三分之一。老年人口的快速增加，对老年人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老问题日趋严峻。老龄化社会特征是今后发展商业地产需要重点考虑的因素之一。

第二个方面是经济产业呈现融合发展态势。未来农业的发展需要顺应市场对食品安全、绿色生态的需求，机械化、信息化手段的普及以及生产规模化，使得农业生产的工业化成为必然；未来现代制造业的产能布局将进一步摆脱上游资源和终端市场的物理距离限制，更注重人才、技术、品牌资源的获取便利性，形成产业虚拟核心价值集聚的态势，与服务业的界限被模糊；未来服务业将空前发展，行业领域不断拓展和细化，并将逐步侵蚀第一、第二产业的边界，对产业的划分和演化带来颠覆性的变化。这对未来商业地产的发展是一个重要的启示和导向。

第三个方面是新型城镇化的快速推进。我用四句话来定义新型城镇化的“新”，即：突破城市的边界，扩大资源的共享，强调生态的保护，延续文化的传承。新的城镇化，就是让社会福利资源在城乡一体化基础上更大范围地为公民所享；新的城镇化，就是注重“人的城镇化”，打造具有优美生态环境、可靠社会保障机制、延续性文化传承和久远生命力的社会群落。如果一提城镇化便简单的将其理解为依靠传统房地产扩大城市地盘，将误导商业地产走传统城市化的老路。

第四个方面是生活方式和消费方式的变化。随着中国现代化水平快速提高，中产阶层不断扩大，居民个人财富和休闲时间的增加，人们对物质和精神生活方式产生更为个性化的追求，特别是由于环境破坏对生活环境带来伤害，绿色生态、安全环保、健康养生、休闲娱乐、文化修学等将成为主流的生活消费方式。未来商业地产的发展必须研究人们生活和消费方式的变化。

有别于过去10年处于黄金期的住宅产业，未来10年商业地产的发展会更加注重差异化的定位和运营。产业导向和消费导向，是未来我国商业地产的两大主要风向标。

问：越来越多的国内房地产企业宣布进军商业地产领域，但是如果不科学规划、理性定位，商业地产

过热开发导致的过剩有可能无法避免。您认为中国的商业地产应该选择怎样的发展道路？

答：商业地产发展的一个必然逻辑是，按照产业导向和消费导向实现产品及模式的创新，引领中国商业地产主动适应经济社会转型。结合规划建设“杭州湾江南生态城”过程中的一些思考，我们提出了几个可供选择的发展方向：

一是产业紧密结合型的地产。今后的产业地产开发将更依赖于产业的融合发展，展现旅游、商贸、会展、文化、人居等多重功能和空间结构。这类产业融合型的地产，更适合新城镇居民的当地就业、就地发展、跨产业边界交流，在资源相对均衡化的前提下，保障城镇居民具备和大城市居民同等的发展权利和机遇。即使是在大城市内部，这类多种产业紧密结合的地产项目的发展，也有利于改变工业时代城市从业者“钟摆式”的早晚高峰流动，缓解传统城市规划布局下的诸多弊端，创造更高效、更宜居的城市生活空间。

二是生态养生型地产。市场对具有生态、健康、环保属性的产品需求不断增长，这对商业地产开发者来说是一个重要信号。新型城镇化势必引发一轮郊区化浪潮，如果一处地产项目能在完善的现代医疗、教育、商务、娱乐保障体系下实现田园牧歌式的生态人居需求，那肯定能在商业地产的战国混战中异军突起。

三是养老地产。随着老龄化社会的快速到来，养老产业有潜力发展成为中国现代服务业领域的龙头型支柱产业，关键是开发商要创新运营模式，摆脱纯粹卖房的盈利思路，建立完善的养老服务保障体系。中国的商业地产开发商要提升整合能力，集聚日用品供应、专业护工、医疗体检、金融保险（放心保）、老龄休闲等专业服务资源，配合信息化系统和物流网络，以养老地产项目为平台，完整地提供专业养老、居家养老服务。

四是文化体验型的地产。电子商务的爆炸式发展，使传统零售业受到越来越大的冲击。因此，未来的文化体验型地产，应该是当前城市综合体休闲业态的升级版，借助特有的文化资源优势开发稀缺的文化地产项目，比如依托城市综合体较为稀缺的田园风光提供农耕文化的体验，借助高端艺术品的集聚资源打造文化会展和收藏交流的商业平台等等，提升文化体验型地产项目的附加值，增强品牌识别度。

问：“杭州湾江南生态城”的开发建设模式是怎样建构的，或者说它的优势和特点体现在哪些方面？ 答： “杭州湾江南生态城”是浙江省农发集团商业地产开发的创新尝试，也是集团实现现代农业和现代服务业融合发展的集聚平台。

该项目位于杭州湾绍嘉跨海大桥南桥头堡，绍兴（楼盘）滨海新城的核心区域，规划占地13000亩，其中建设用地1500亩，总建筑面积约130万平方米，计划总投资近百亿元。项目突破了传统城市综合体的商业属性，意在打破“千城一面、千店一貌”的怪圈，根植于开发商自身的产业和资源优势，在更广阔的产业发展层面和消费需求层面上，创造出引领多种业态融合发展的空间结构和运营模式，创造一个大型商业地产与生态创意农业主题结合的成功案例。

一是构建国内现代农业智力中心。现代农业是浙江省农发集团的产业根基。通过拓展城市农业、休闲农业、体验农业等创意性农业发展模式，将农业元素融入到商业地产的开发运营架构，是农发集团产业转型升级的新课题。我们遵循现代农业的发展规律，依托集团长期以来积累的产业优势和资源，建设 “杭州湾江南生态城”国家级现代农业总部园区，吸引国内外一流的农业科研实验、种子种苗培育、农业设施研发、物流技术创新、创意农业运营等现代农业龙头企业和科研院所入驻，集聚农业科技、农业创意、品牌运营等专业人才和资源要素，把传统农业发展为融生产、生活、生态为一体的现代创意农业，打造国家级创意农业新平台；开发国际生态农业博览园、农业科技企业孵化器、农业国际会议会展中心、绿色农产品展示

展销中心等，致力于打造国际一流、国内领先的农商总部经济园区。

二是打造田园生活全产业链。我们充分考虑未来国内消费市场对生态办公、生态度假、生态养生、生态养老、生态居住的需求，以“杭州湾江南生态城”万亩生态田园为基底，构建由田园种养、田园休闲度假、田园科技、田园文化、田园乐购、田园养老、田园人居等构成的田园生活产业体系，打造完整的田园生活产业链，实现区域范围内各种业态的有机互动和聪明生长。依托田园生活全产业链，“杭州湾江南生态城”在未来运营中将突出产业经营和服务增值功能，向不同需求的消费群体提供多元化、可持续的高端服务，确保整个商业地产项目在生命周期中的健康运行。

长三角经济蓄势谋发展 篇11

“十二五”开局长三角“换挡”

在不久前闭幕的江苏“两会”上，一个数字令人印象深刻：10％。这是该省为“十二五”设定的GDP增速目标，它比“十一五”时期下降3.5个百分点。此前，上海和浙江已宣布未来五年经济增长目标，均为8％。在多年来两位数增幅的发展过程中，这样的目标在全国各省区市中属于靠后。

”在经历多年领跑之后，长三角地区未来一段时间将整体进入相对低速的增长通道。”国家发改委长三角区域规划综合组成员、上海社科院城市化发展研究中心主任郁鸿胜说。

区域面积仅占全国2％略多的长三角，贡献着中国五分之一以上的经济总量。统计数据显示，2010年，长三角地区16个城市GDP乎均增速为12.6％，全年经济总量接近7万亿元，有13個城市GDP超过2000亿元，其中6个城市GDP超过5000亿元，总量排前五位的城市为上海、苏州、杭州、无锡和宁波。

正在经济快车道上行驶的长三角各省市为何不约而同在“十二五”开局之年“踩刹车”?郁鸿胜说，这不是行政命令使然，而是传统发展模式在人口、资源、环境等方面遭遇瓶颈之后作出的战略抉择。

既能领先发展又能率先转型

经历了多年高速增长之后，长三角的投资密度、环境承载能力等均已接近饱和。而且，随着全球经济的高频波动，外向度过高也使该区域的经济发展风险不断加大。

在《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中是这样描述浙江省“十一五”状况的：“过多依赖低端产业、过多依赖低成本劳动力、过多依赖资源环境消耗的增长方式尚未根本改变，产业层次低、创业能力不强、要素制约加剧等问题依旧突出，节能减排压力加大，服务业比重和城市化率还没有达到‘十一五’规划预期目标。”这样的认识，在长三角省市中具有代表性。

于是，转型成为长三角省市的主动选择。较早转型的上海，其2010年CDP增幅为9.9％。上海还取消了对区县负责人的“GDP排名”考核。而这背后，是上海同时在提升经济质量和效益、转变经济发展方式、服务全国等方面，推出了一系列创新举措，蓄势担当“二次领跑”的历史使命。 浙江省“十二五”规划专家咨询委员会委员蓝蔚青说，“十二五”期间，全省经济增长的主要动力将来自转型升级，“在一个相对较低的增长速度上，有利于集中精力抓好转型升级”。

“长三角的减速发展与前两年受金融危机影响而降低增速完全不同。”郁鸿胜说，“既能领先发展，又能率先转型，这是长三角经济成熟度高的表现。”

减速实为“蓄势”期待再度发力

8％、10％的增速目标实在不够起眼，但谋求“创新驱动、转型发展”的长三角省市减速实为“蓄势”，是为再次发力领跑。

比如，“十二五”期间，上海将使先进制造业和现代服务业“比翼齐飞”，使服务经济比例达到65％的新高。江苏则提出，未来五年高新技术产业产值占工业比重达到40％；科技创新继续走在全国前列，研发投入占GDP比重提高到2.5％。而浙江则有望成为国内首屈一指的“海洋经济大省”。

国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为：“前几年增长慢一点没关系，只要经济调整好了，后几年发展就会加快。”郁鸿胜则认为，长三角的经济转型发展是一个艰苦而漫长的过程，对地方政府、企业等都是严峻的考验。