养老机构运营模式

2024-11-05

养老机构运营模式（共8篇）

养老机构运营模式篇1

近日，新加坡IMAPAC公司专员就养老产业在中国的发展问题走访了多家养老行业领军企业，与行业领导者们进行了深入交流，针对养老产业面对的基于和挑战，我们特别采访了乐成集团总经理，高峻松。

据统计，2011年我国65岁及以上老龄人口占总人口比例已达9.1%，按国际通行标准界定，我国已进入老龄化社会。联合国《世界人口统计》预测，至2015年，中国60岁以上的人口将达2亿。毋庸置疑，养老地产将是未来房地产发展的一个主流方向。

高峻松表示，“中国中国老年护理行业拥有两个发展机遇：第一，随着老龄化的发展，市场总需求增加；第二，50后、60后步入老年后，真正有消费能力的“富裕”老人成为消费者，有效需求上升；第三，随着国家对民生问题的重视，政府对于老年护理的支持力度将增加，类似国外的护理保险、护理补助制度可能形成。挑战：人口红利消失带来的护理人力资源紧缺。”

事实上，国内一线开发商们早已启动了对养老地产的研究和尝试。例如龙头房企万科，早在2010年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的养老地产开发模式，为万科集团的养老地产开发铺路。此外，万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目。

另一个标杆房企保利地产[简介最新动态]早在2008年就已涉足养老地产研究，他们做成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》，并在保利地产公布的下一个十年发展战略规划中指出，将北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。而在这些房企之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也在积极圈地，摩拳擦掌。

不过，经过数年的发展，一个不可回避的现实却是，至今并没有出现一个可以堪称标杆的养老地产项目出现，诸多试水者依然在经营着自己那点试验田。从一个侧面也可以看出，房地产企业进军养老地产存在一些尚未解决的问题。

针对这一现状，高峻松指出：中国养老护理产业的从业者面临三方面的挑战：

“第一，支付能力不足。老人的支付来源分为自身积累和社会福利两部分。中国80岁左右老人的青壮年处于计划经济时期，收入有限，未能积累足够财富，而社会养老保险支付水平较低，不能提供足额补充，导致老人平均支付能力不足，无法享受市场化机构所提供的舒适服务；第二，成本不断攀升。由于需要大量护理人员，养老机构成本中最重要的是人力成本，本质上是劳动密集型行业。但是一方面人口红利的消失导致适龄劳动人口数量降低，另一方面照料老人劳动强度高，社会尊重感不强，必须给予收入补偿才能吸引人才。这

些因素导致养老机构成本难以压缩，且随着老龄化发展而不断攀升；第三，政策支持刚刚起步。政府传统上将养老视为救济性、福利性行业，而非新兴服务业，虽然出台部分支持民非机构的政策，但实际中落实有限，而营利性机构几乎没有优惠政策，在全国范围内数量非常少。”

当谈及到2020年中国养老产业的发展趋势预测，高先生就三方面分享了他的看法：“第一，机构上门服务的居家养老快速发展，成为解决养老问题的主要形式，可能出现部分跨区域公司；第二，机构养老中，多数仍为单体、非营利性的民办机构，如果国家出台较为激进的支持营利性机构政策，可能部分民非机构转为营利性机构；另外，每个地区将保留数家公办养老机构，老人的入院机制将更加透明；第三，在大量机构运营并取得本地化数据的基础上，养老行业的投资及运营机制将更加透明，大型机构如险资、基金等将真正介入投资领域。”

面对庞大的市场需求，IMAPAC记者发现，海外资本也在抢滩中国银发产业。

DANIEL R.BATY先生是全球最成功的养老地产投资商及运营商之一，他已在美国、欧洲和亚洲开发了超过总共15万间的独立生活、协助生活、专业护理和康复服务等社区。他创建的哥伦比亚太平洋公司已在上海建立子公司--凯健国际。“凯健”是中国第一家拥有养老服务营业执照的外商投资企业，第一个养老服务项目于2012年10月在上海试营业。该项目近6000平方米，将酒店式服务与世界一流的养老服务结合起来，并内设医疗诊所，为老人在家庭一般的环境里提供服务。凯健将在2013年秋天在上海浦东新区开设第二家养老服务设施，且其后续在中国预计将有超过1亿美元的项目链。

中国台湾品安生命集团海外事业部总监江承翰说，也于2012年试水重庆高端市场，打算提供从养老到殡葬的服务。据了解，该养老院占地40亩，建筑主体面积近7000平方米，设有床位700余张，除了配备视频监控、社区医疗站、呼叫系统、观光电梯外，室外还有健身场、户外园林，还将引入温泉鱼疗水疗、视听影院等高端设施。

除了以直接投资开发的形式进入中国养老护理高端市场，更多外资正在通过与本土开发商的合作全面参与到市场竞争之中。

针对国际参与者面对的挑战，高峻松指出，“最大挑战是——盈利模式不可复制。第一，国外的盈利模式建立于自身社会体制之上，包括退休金、医疗保险、护理保险、房产税等。当机构来到中国时，他们会发现由于环境不同，从前的收入成本构成完全不同，盈利情况不可预测；第二，由于文化背景不同，他们不了解中国的老人，难以在活动、餐饮、市场推广上复制国外经验。第三，由于成本和语言的限制，国外机构不可能将护理团队带到中国，必须使用本地化的护理人员，但由于收入和社会地位的问题，他们难以雇到教育良好、外语熟练的人员从事一线工作，因此与工作人员不易顺畅沟通。”

“我们认为，虽然中国养老市场很大，但基于以上原因，国外机构无法简单将运营经验照搬到中国。因此最好的策略是发挥他们的优势，即丰富的资本运作经验、专业化的建筑设计、系统的服务培训，在具体运营上与本地专业机构进行合作。”

为了发掘中国养老护理产业的巨大潜力，来自国内与国际的养老产业运营商，开发商和投资人必须紧密合作，探索可行的投资及合作模式关于相关问题。为此，新加坡IMAPAC专员还走访了亲和源股份有限公司任副总裁，华山先生，雅达国际集团副总裁，高翔女士和全国老龄委工作委员会阎青春主任绿城地产副总裁冯雨峰先生，Belmont Village Senior Living创始人和CEO Patricia Will 女士，丹麦驻华领事馆, 总领事, Hans Halskov，Hampton Hoerter主管合伙人Bromme H.Cole 等数十为来自国内外养老护理行业的领军任务。今年五月28-31 日，他们会齐聚上海第三界中国国际社会养老项目交流会。届时，三百多名国内外的业界的领袖，专家学者将一起探讨更适合中国的运营和盈利模式。

养老机构运营模式篇2

我国养老机构中, 居住的老人类型主要有:

(1) 自理级老人:指日常生活可以自理或年老体弱患有器质性疾病, 症状较轻, 能够自由活动、日常生活起居不需要照料帮助者, 或者自己能做日常事务, 如房间整理、个人卫生、饮食方面等的老人。

(2) 介助级老人:指生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降等设施帮助的老年人。

(3) 介护级老人:指日常生活行为依赖他人护理的老年人。

二、养老机构运营过程中老人的意外事故风险类型

(一) 饮食风险

老人因为年龄的原因, 身体机能下降, 咀嚼与消化能力越来越差, 过硬或过大的食物容易引发老人噎食, 不消化, 导致老人发生危险。因此对于饮食的安全预防, 养老机构应尽量做易消化、易咀嚼的食物作为老人的日常饮食, 最好以流食为主。如果养老机构有条件, 也可以配备专门的营养师为老人进行每日的配餐, 增加营养, 提高老人身体机能, 减少风险的发生。

(二) 肢体风险

自理老人因为生理机能下降, 又没有护理人员的看护, 所以他们是这类风险事故的多发人群, 同时此类风险也是养老机构的多发风险, 如何很好的规避这方面问题, 对养老机构以及老人双方都是十分重要的。首先, 要求保洁人员在清扫走廊卫生时要认真且时刻注意地上是否有水, 特别应该注意卫生间的地板防滑以及安全扶手等设施以防老人走过摔倒;其次, 地板的选材应选择防滑程度较高的地板, 降低发生摔倒, 滑倒类意外的风险。最后, 在走廊、楼道拐角处及老人常活动的地方都要安装摄像头, 能时刻观测老人行动又能够还原意外发生时的场景。在保证老人发生危险能及时发现得到帮助的同时, 也能记录事发情况, 保证养老机构利益。

三、发生意外事故的原因分析

(一) 看护不当

自理老人日常生活能够自理, 自由活动, 护理人员在看护方面很容易缺失, 从而造成事故的发生。

介护老人和介助老人虽然平时都有护理员看护, 但是对于护理员的专业性及对职业的态度方面应该有严格的要求。有一个案例, 70岁的刘某因智力障碍痴呆, 缺乏判断是非和自我保护能力。子女为使其生活更有保障、更有规律, 将其送至一家养老院托养。合同约定的服务范围包括照料其饮食起居等日常生活。一日中午, 刘某需到屋外30米处上厕所, 看电视正在兴头上的护理人员陆某让刘某自己去而未陪同搀扶。期间, 刘某在上台阶时不慎摔倒, 造成腰椎一椎体粉碎性骨折, 构成九级伤残。这个案例就说明了护理人员的责任感及专业性问题。作为一名护理人员, 应该本着全心全意为老人服务的心态, 有耐心、细心的照顾好老人, 但是这名护理人员却在上班期间看电视, 不理会老人的求助以致老人摔倒, 这种缺乏责任心的护理员在养老院的人员招聘中应该尽量避免。

(二) 设施不周全

加强养老机构的基础设施完善, 是对老人安全问题解决与防范的根本要求。住房的基础设施, 公共区域的基础设施, 餐厅的基础设施等等, 都要做好风险防范工作。

1、住房基础设施, 包括床位, 求助器等。

床, 对于每一个床位都要安装以下设施:床的侧面设计一个可调的栏板以防老人摔到床下;在老人床头处安装求助装置, 最好是拉绳式, 能方便老人使用, 老人发生意外时可以及时求助;这些基础实施对于三类老人来说都是必需的。

2、公共区域的基础设施, 例如洗浴间, 厕所等地方的安全措施。

洗浴间应该有完善的洗澡设备, 特别是专业的洗澡设备, 不仅能保证老人的洗浴安全, 同时也方便了老人, 介助老人与介护老人对此需求十分大。对于厕所, 厕所的地砖应该是防滑的, 地面有一定倾斜度, 方便排水, 防止积水, 残障老人专用马桶都是老人的安全保障。对于餐厅, 老人吃饭以及日常用到的桌子应该是无棱角的, 以防磕伤;保持地面平整, 消除门槛, 不设地面障碍;各种设施都应该有扶手的设计, 既要注重实用性, 又要注重安全性。这些都是保障老人三类老人安全生活的基础, 也是必不可少的设施, 养老院对此应该给予重视, 加大设施方面的投入。

(三) 老人的心理健康问题

老人心理健康问题是一种隐形风险, 间接作用于老人身上, 使老人发生危险。在养老机构中, 入住老人在其生理需求得到满足的同时自然也要追求心理需求的满足, 然而由于自身衰老以及后天各种因素造成老年人心理上的压力, 相应的心理需求并未得到满足或部分满足。其具体表现为黄昏心理 (即心理空虚问题) 、心理自卑、安全感缺失等。对于一些介护老人来说, 每天就是躺在床上, 日常生活的一切都是在床上, 不能随时下床, 再加上子女不常来看望, 他们的精神世界空虚。因此, 老年人容易患上抑郁症, 这不仅严重影响了老年人的生命质量, 也使老年人的躯体疾病病情加重和慢性化。对介护老人, 应该进行定期的户外活动, 避免长时间呆在房屋, 造成心理疾病。中国自杀率最高的人群是老年人, 每年至少有10万55岁以上的老年人自杀死亡, 占每年自杀人群的36%。也就是说, 每3个自杀的人中就有1个是老年人。而在自杀死亡的老年人中, 95%的老年人都有不同程度的心理障碍, 其中40%~75%有明显的精神抑郁。老年抑郁症不仅给病人带来极大的精神痛苦, 还带来了极其沉重的经济负担。

对于介助老人的心理问题是最应该被重视的。介助老人因为身体有障碍, 加上心理有一定的自卑感, 思想封闭, 逃避与人交流。所以, 护理员应该多与老人交流谈心, 组织养老院老人联谊活动, 加强室外活动, 将有助于介助老人的交流, 加强老人之间的活动, 保持老人接受事物的思想, 对于老人良好心理状态的保持是十分有效的。养老机构应多举办老人文体活动的, 丰富老人的日常生活。

四、对策

(一) 制定相应的法律法规

养老机构中的老人的安全事故不仅给老人、老人家属, 也给养老机构带来了很大的影响。事故发生后, 养老机构被老人家属告上法庭的现象屡见不鲜, 使养老机构的运营出现了困境。因此, 国家应加强此方面的立法, 对养老机构及老人的权责规范清楚, 防止纠纷的发生。政府部门也要严格审批, 不能让条件不具备且存在运营风险的机构留下安全隐患。同时, 养老机构也应严格按照法律法规去经营和提供服务, 这样才能有效地规避一些不必要的养老纠纷。

(二) 加强对看护人员的培训

对于老人发生意外事故风险, 护理员要承担的责任是很大的。举一个服务人员护理不当的例子, 一个护理员给一个不自理的老人洗澡, 放在浴缸里面就走一小会, 老人就把浴缸的热水龙头开了, 烫伤以后并发症出来就死了。这个护理员当然没想到老人会打开水龙头, 况且这个温度的水年轻人不见得会烫伤, 但是老年人的皮肤非常薄, 对温度的感受和我们是不一样的, 这就要求护理员要有专业的护理知识以及风险意识, 尽量在为老人服务的时候不要分心, 因为你想象不到你不在的时候老人会发生什么危险。从这个案例中可以看出, 护理员对于老人更安全、更快乐地生活在养老机构有很大的重要性。因此养老机构在招聘护理员时, 要考虑到以下几点:1、对待老人要有爱心、耐心, 工作要细心, 有责任心, 不得虐待辱骂老人, 平等的对待每一位老人2、要取得劳动部门颁发的养老护理员职业证书。没有证书的, 看其品质良好可在上岗前对其进行培训。3、有良好的仪容仪表, 身体健康, 没有传染病4、吃苦耐劳、要有奉献精神, 既然选择了这个职业就要忠诚于它、于老人、于养老机构。

(三) 丰富老人的业余生活

对于那些有心理健康问题的老人, 养老机构应该做出积极的应对措施。首先, 完善养老院中适合老年人的健身设备以及各种娱乐设施, 定期检查其安全性;老人在活动的时候, 最好安排一到两个护理员陪同, 以防发生意外。其次, 定期举行书法、绘画大赛, 丰富老人的业余生活, 让他们在活动中彼此欣赏、夸赞, 以促进融洽气氛。第三, 在天气好的时候可以将护理老人推到外面晒晒太阳, 让他们聚在一起聊聊年轻时候的事, 彼此熟络, 心情会更加舒畅。第四, 要大力营造老年心理保健的无障碍环境, 极早在全社会构建并启动老年心理无障碍工程。所谓“老年心理无障碍工程”, 就是在全社会形成人人关爱和尊敬老年人, 处处都有敬老助老的良好设施, 确实使老年人无论是在家中还是在社区, 无论走到何处何地, 都能感受到人格的尊严和独立, 都能无忧无虑, 心情舒畅地安享晚年。

社会办养老机构运营机制实证研究篇3

【关键词】社会办养老机构；市场化；运营机制

【基金项目】本文系河南省政府决策招标课题“基于河南省省情的养老社区构建和养老服务模式研究”（课题编号：2014418）的研究成果。

【作者简介】邵攀玉，河南大学哲学与公共管理学院学生。研究方向：劳动与社会保障。

【中图分类号】 C913.6 【文献标识码】 A 【文章编号】 2095-5103（2015）

社会办养老服务机构是指企事业单位、社会团体、个人依法投资举办，为老年人提供住养、护理、康复、精神慰籍和日间照料等综合性服务的机构。从“社会办养老机构”的实际命名和研究中的名称来看，“社会办养老机构”有多种名称，例如“老年公寓”“护理院”“康复中心”“民营养老机构”等。

自20世纪80年代中期民政部提出“社会福利社会化”理念后，社会办养老机构逐步向社会化、市场化方向发展，已实现由政府包干到政府少干预、运行社会化的转变。尽管机构养老方式日益完善，但运营现状却依旧“良莠不齐”，多数社会办养老机构受其运营机制的限制，难以取得良好的经济效益。在社会主义市场经济体制下如何进行机构内部运营机制的创新，进而实现自身效益的最大化成为多数社会办养老机构亟待解决的难题。

尽管目前已有不少关于社会办养老机构运营机制创新的研究，然而普遍都从宏观视角对其运营机制进行概述或展望，从社会办养老机构的微观视角对其运营现状与创新进行的实证研究明显不足。为此，自2009年至今，课题组在对河南省60家社会办养老机构进行实地调研的基础上，以居于中原地区领先地位的河南省郑州市“X养老集团”运作模式为案例，从“机构”的角度就社会主义市场经济体制下社会办养老机构如何整合社会资源、拓宽自身服务领域进而实现自身运营机制创新进行了大量研究。

一、从“点”到“面”：社会办养老机构经营领域的拓展

随着“银发浪潮”的来临，人们对养老服务的要求也越来越高。社会办养老机构如何在“银发浪潮”到来之际拓宽经营领域、提升自身服务能力、有效整合社会资源、满足老年人多样化的养老需求成为一大难题。X养老集团作为河南省最大的社会办养老机构之一，自1999年创建至今，不断探索和总结老年人不同层次的养老需求，在整合机构内外各种资源的同时，根据老年人的养老需求不断拓展服务领域，实现了机构由单项式的“点”状服务到一站式的“线”形服务的转变，并进行了由“线”到“面”的辐射式推广。

随着年龄的衰老与身体机能的变化，老年人的养老需求在不断变化，而多数社会办养老机构由于其自身的资金、规模、经营方式等条件的限制，为入住老人提供的服务大多只局限于基本的物质照料，无法满足老人生活、医疗等方面的服务需求，部分老人不得不为此搬离并选择新的养老机构或医疗场所。不同于多数社会办养老机构的“无能为力”，X养老集团在不断总结老年人需求的同时，也在努力争取政府的政策扶持以及各类社会组织的合作，最终实现其集养老、护理、医疗、送葬为一体的“线”形服务模式。如，为争取外部优质医疗资源并提升自身的服务能力，X集团与市第九人民医院合作，实现了医疗与养老的有机结合。同时，X养老集团还为入住老人设置了七天体质评估期，由专门的医护人员对老年人的健康水平进行观察评估以确定其健康等级，以此为依据为其制定个案护理服务计划，满足老人的健康需求。

面对“9073”养老服务格局（即：90%老人依靠居家养老，70%老人依靠社区养老，30%老人依靠机构养老），社会办养老机构还应承担起为社区、居家养老服务提供示范和支持的职能。不同于社区、居家养老的非专业化照顾，社会办养老机构具备技术、人才优势，可以对社区工作人员进行技能培训和指导，为老人提供专业化上门服务等。为此，X养老集团在政府帮助下建立了按老年人建筑规划标准设计的阳光城社区，并以年龄设置居住门槛，为老年人提供专业化居所。此外，X养老集团还在郑州市内各社区设置了社区居家养老服务中心——银龄之家，通过科普教育、幸福联谊会、月末大表彰等活动丰富老年人生活；并开展电话问安、日间托老照料、上门家政等多种形式的养老服务，同时以12349信息化服务平台为支撑，解决居家老人照料难、托养难的问题。X养老集团的一系列举措在提高自身影响力的同时，也使专业化的养老服务在社区、居家养老中得到辐射化推广。

二、从“一元”到“多元”：社会办养老机构筹资渠道的开拓

课题组在调研中发现，多数中小型社会办养老机构资金来源渠道单一，多以自身筹措为主，小额贷款与政府补助为辅，机构往往受资金限制只能勉强维持生计，难以实现对外拓展。社会办养老机构如何筹措资金以满足发展需要，什么样的资金筹措机制才更能满足其自身对资金的需求成为了养老机构的“老大难”。

作为非营利机构的社会组织，社会办养老机构仅仅依靠自身力量做“孤胆英雄”显然无法助力机构长足发展。作为产业链的一环，如何联动外界力量，实现机构自身筹资渠道的多元化？X养老集团在不断变革与尝试的过程中逐渐拓宽筹资渠道，改一元化筹资渠道为社会各界广泛联动的多元化筹资方式，以系统化的资金筹集模式来提高机构的市场竞争力。X养老集团分别与政府部门、国家开发银行、美华投资公司等达成合作意向，为项目建设和业务拓展做好资金保障。同时，X养老集团亦设立有“一卡通”养老储蓄账户，以高于银行利息的存储利率吸引老年人进行投资储蓄，其推广理念是：“阳光一卡通，一张卡拥有n个家。”购买一卡通的老人可以享受X养老集团旗下的所有服务。此外，集团还将闲置用地租赁给其他商户，在租赁合作中实现互惠互利，以推动集团的商业化、市场化发展。

三、由“对抗”到“合作”：社会办养老机构对外战略的转变

随着社会化养老模式的推行，社会办养老机构如雨后春笋般蓬勃发展，彼此间的竞争不言而喻。通过合作的方式，能够迅速提升机构管理者的战略眼光以及洞悉市场和调动、配置、经营资源的能力。X养老集团于2009年成立了全国互动养老联盟，有选择地吸纳养老服务水平高、信誉度高的养老机构以及旅游、餐饮、医疗等企事业单位成为联盟会员单位，为老人提供候鸟式养老服务，老人可以选择短期或者长期居住在外地（特约）养老机构中。

作为产业链的一环，如何进行高效协作，避免信任危机，最终达到互利共赢？X养老集团的F经理说，“在找合作伙伴时，第一是确保它能够做好老年人服务。第二是对彼此都有用，双方利益均衡，这样比较容易达成合作意向。同时，在合作期间派工作人员进行考察以确保质量，并鼓励老人进行反馈。”带有盈利性的互动养老在合作伙伴之间如何进行利润分配呢？L经理表示，“各个点儿的具体情况不一样，我们按照一定利益分配比例进行。”谈及互动养老为集团带来的益处，他说，“它对我们的品牌宣传起到很好的作用，使老人在选择养老或旅游时会倾向于选择我们，这是个多赢的方式。”参与互动旅游的老人，对于“异地体验”基本持满意态度。对于资金充裕、喜欢旅游的老人来说，选择异地养老不失为一种健康、浪漫的方式。与各机构的联合也使得X养老集团在满足入住老人高质量生活追求的同时，提高了机构经济效益，实现了三方互利共赢。

此外，X养老集团凭借其专业化养老服务优势，在获得政府授权的前提下，以“公办民营”方式对公办养老机构进行管理，使这些机构得以实现市场化运转。X养老集团还善于整合社会资源，坚持用合作的眼光找寻合作对象，通过打造自身品牌、树立标杆形象以吸引外部资源，进而实现规模扩大、资源获取、质量提高的良性循环。

四、X养老集团的经验对社会办养老机构的几点启示

第一，市场化运作不可失公益性质。社会办养老机构属非营利机构，在进行市场化运作的同时应保持非营利的公益特征。社会办养老机构应以服务打造品牌，定期举办公益性活动，使服务真正受惠于老人，扩大机构知名度，以提高其声誉和名望。

第二，合作化共赢而非独立化生存。“单打独斗”式的运营机制显然不利资金、设备及人才的资源整合，多元联动式经营可以在拓宽资源筹集渠道的同时，提高机构的社会影响力，进而促进机构的进一步发展。

第三，正确解读并遵守行业政策。一直以来，社会办养老机构缺乏对政策的解读和运用是阻碍其发展的重要因素，行业政策对于市场流向亦有很大的指导作用，社会办养老机构应积极学习相关的养老服务政策文件，并遵循与时俱进、实事求是的原则，以享受并反作用于政策，保持社会办养老机构旺盛的生命力。

我国养老地产运营模式篇4

年龄段人群广泛的接触中，获得充实与满足。有的社区为老人提供了多种可参与的活动内容，形成上百个由社区居民自行运营的俱乐部和活动项目，使老人老有所乐。有的社区通过与周边的知名大学建立合作关系，可使用大学的教学设施，并提供终身学习项目，从而吸引了大量高知文化的老人，使其老有所为，老有所学。美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。此外，美国以商业模式运营老年地产的方式值得借鉴，将老年地产与休闲、娱乐、健康、教育等产业整合，更有针对性地提升了地产的价值和吸引力，同时促进了产业链的延伸和整合。 “以房养老”是目前美国一种新型的养老方式，指的是老人可以将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构，定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。房主去世后，该房产出售用于归还贷款。反向抵押贷款在美国的发展既帮助老人解决了养老问题、分担了政府负担，又可以为银行等金融机构提供多种收益方式，它为解决美国的老龄化问题和社会保障问题起到了积极作用。同时，发达的养老咨询业以市场需求为主，服务项目众多、服务周到。有国家政府的咨询服务组织为国家养老政策提供咨询，有在市场经济发展中涌现出的各类公司、集团为为企、

事业的各类养老项目、工程提供硬件和软件方面提供咨询，也有地区小公司和个人为社区、家庭、个人养老服务需求提供咨询。各类咨询服务对美国养老地产业的发展起到了举足轻重的专业“谋士”作用。

日本养老运营模式：

日本介护保险政策的推行为老年人及其家庭解除了后顾之忧，使各类养老服务业形成产业链，老年地产业有了新的发展空间。其设施的突出特点为保证老人的自助自理。日本老年住宅主要分为“机构设施”和“住宅”两大类。 1、 “机构设施”可以做以下分类： 1）护理疗养型医疗设施 2）老人保健设施 3）特别养护老人住家 4）养护老人住家 5）低收费老人住家以上 5 种机构设施的入住对象一般是需要医疗或特别护理的老人，政府对开发建设这些机构设施一般给与一定的建设费的补助，入住的老人一般也是收入偏低或因慢性病、身体、精神障碍等原因需要长期疗养的特殊人群。类似于我国的公立养老院、敬老院等机构。 6）收费老人住家大致分 3 种类型：健康型、住宅型和需要护理型。其中健康型的收费老人住家不配备护理服务，老人随着年龄的增长需要护理服务的时候，可以转移到其他有护理服务的住家。 7）患有老年痴呆症

高龄者的集体住家 8）高龄者生活援助住屋在“机构设施”类中，最典型的具有代表性的是第 6 类的“收费老人住家” ，这种形式是现在大多开发商倾向开发和经营的模式。在“收费老人住家”内配置符合日本《护理保险法》所要求的护理设施、人员后，经营者可以利用护理保险制度向入住老人提供护理服务，由国家买单。这种由国家财政支付的护理保险对于提供护理的服务商来说是最安全和最稳定的收入。 2、 “住宅”类的模式分以下 4 种： 1）面向高龄者的住宅 2）年长者住宅 3）银发住宅 4 ）自有产权住宅 “住宅”类中，除第 3 种“银发住宅”的入住老人可能需要轻度照顾以外，其他 3 种住宅模式的入住对象一般为 60 岁以上且生活能够自理的健康老人。第 1 种“面向高龄者的住宅”是当前经营者倾向的“住宅”类中具有代表性的模式。签订了租赁合同后， “面向高龄者的住宅”的房东可以配置护理、餐饮、清扫、家政等服务以增加收入，入住老人可以根据需要选择服务项目与房东另行签订服务合同。 “面向高龄者的住宅”与“收费老人住家”最大的区别是“面向高龄者的住宅”不是必须配置护理服务，而“收费老人住家”一般必须配备护理服务。由此可以看出，日本的老年住宅模式基本都不是以出售产权为目的的经营模式。 “机构设施” 模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施，设施内配置以护理为主的各种服务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。

欧洲养老运营模式：

欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。因此欧洲的养老地产以老年公寓为主。与老年人福利院的生活相比，这样做的结果往往使老年人感到孤独、与外界隔离。荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓针对这个问题提供了一个解决之道：老人虽然居住在独立的公寓中，但从整个建筑空间处理来讲，老人能感到与他人和睦相处的融洽。由于周围环境的特点，荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓被分成了两部分：较大的一栋楼紧邻高速公路，较矮的两栋楼挨着一条辅路，与一片别墅隔街相望。富于表现性、细致的设计手法提供了丰富的视觉感受，从外观上体现老年公寓的安逸、宁静和对自然的回归。这个老年人公寓包括 22 个相互连接的独立单元。在主楼的顶层是一个公共活动区，包括有洗衣室、休息室、室内游泳池、健身中心和客房，由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务，使老年人有进行交流和锻炼的机会。主楼底层有服务台和大堂。每一个独立的单元都有一个起居室、书房和至少一个阳台。在这

样的公寓中生活，老年人感到自由、舒适。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。德国老年人的居住设施大致可以分为两种体系：一种是社会住宅体系，另一种是福利政策的养老院体系。在德国，为老年住宅内的老年人提供生活服务名义上是有州政府负责，但实际上是由民间福利团体的非盈利民间组织在起作用。例如德国红十字会，劳动者福利团体等组织在接受政府的公共委托之后，为当地的老年人住宅提供福利服务。因此，社会住宅体系内地的老年住宅房产主，要与提供福利服务的民间福利团体签订服务合同，房产主可依据该合同获得国家提供的建设自己贷款。在法国，退休老年人可以享受很好的福利待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还要高。因此，法国的老年产业发展迅速，而其中最发达的是养老院，他们提供周到，完善的服务与照顾。在法国合法登记的养老院接近一万家，收容了约 65 万老年人。而不论养老院是公营还是私营，都统一由社会福利部加以管理，并且纳入社会安全保障体系之中。养老院的医疗服务则由卫生部门进行管理，从而形成了社会福利和医疗保健相结合的体制。

欧洲“福利制”是欧洲社会的一个重要特点。在法国，退休的老年人可以享受很好的福利待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还要高。因此，法国的老年产业发展迅速，而其中最发达的是养老院，它们提供周到、完善的服务与照顾。在法国合法登记的养老院接近一万家，收容了约 65 万名老年人。而不论养老院是公营还是私营，都统一由社会福利部加以管理，并且纳入社会安全保障体系之中。养老院的医疗服务则由卫生部门进行管理，从而形成了社会福利和医疗保健相结合的体制。法国老年住房产业发达，其养老设施大体上分为四种，即收容所、老年公寓、护理院和中长期老年医院。收容所包括公立和私营两种，是为生活能够自理的老人而建的一种收费较低的住宅形式。其费用由老年人自理，国家也会为一些低收入的老年人提供住房补贴。收容所除了提供食宿外，通常还会提供一般医疗保健和文化生活服务。老年公寓通常具备完善的服务设施，包括膳食、淋浴、阅览、文化活动和医疗保健等项目。根据不同的收入和生活习惯等情况，老年公寓可以提供单间，也可以仅提供床位。护理院主要收住失去生活自理能力的患病老人，有较完善的医疗和生活服务设施。中长期老年医院则以治疗为主，属于康复医院性质。其收治对象为经过治疗后有希

望恢复生活自理能力的老年患者。

养老机构运营模式篇5

为什么要来谈谈“养老”委托管理（外包）模式的问题呢？根本原因是养老机构提供的是复杂性和高难度的养老服务，涵盖了住宿、餐饮、家政、娱乐、护理、医疗等各个方面，因此需要具备高度的综合性、跨行业性的复杂性管理能力。同时，每天24小时，面向特殊的人群——老人，因此又具有较高风险性。

一、养老机构委托管理（外包）模式成立的基础

养老机构业务的外包模式，在客观上，存在着两个比较优势：

（1）专业性的比较优势

由于是跨行业的综合性服务行业，其中的每一行业，都具有很高专业性，都存在该领域“专业”的从业者。而对于委托方来说，很难在短时间达到各个领域管理能力和人才队伍的高专业性，有些领域，甚至长期也很难达到。因此，专业性的比较优势，使更专业的从业者作为受托方成为可能。

（2）成本的比较优势

外包存在的第二个基础，是成本的比较优势。能够使养老机构某块业务外包，对于委托方和受托方来说，应该都具有“经济性”。作为委托方，将业务外包，比自营，成本更低，或者至少是相等。作为受托方，由于具有更高的管理专业性，在管理中产生了效益，通过连锁和规模效应，也产生了更高的效益，达到盈利或至少收支平衡。

此外，还有一个很重要的因素，是外包模式成立的基础——风险的转移。养老服务的高风险属性，使委托方有意愿将业务委托给具有更高风险管控能力的受托方进行管理。作为受托方，由于上述所说的“专业性”，通过各种方式，可以将风险降低到非常低的水平，即降低了风险发生的概率和损失额，也就自然提高了盈利能力。

二、委托管理的内容

根据养老机构管理所涵盖行业和业务种类的不同，至少有如下业务模块可能采取外包形式：餐饮、洗衣、护理、社工、医疗、物业，以及整体外包。在养老机构的实际运营中，有些模块的外包已经形成了固定的模式，经过多年打磨，相对来说运行良好。另一些模块的外包虽然国外广泛存在，但在我国仍处于开始探索阶段。更有一些公司专门从事整体外包。下面逐一做简要介绍。

餐饮外包

在日本，养老机构的餐饮外包普通被采用，有专门的餐饮公司针对养老机构提供餐饮服务。在我国，一些餐饮公司开始尝试提供机构或居家老人的餐饮服务，而面向养老行业的餐饮，其实属于“团膳”的一个客户类别，真正具有竞争力的，是具有规模效应的“团膳”企业，即专门从事提供“团体餐”服务的餐饮公司。团膳企业，在有效控制餐饮成本，达到较高标准的餐饮质量方面，有着独特的管理优势。

面向养老机构团膳的特点：

a)全年无休息日。

b)“四个有限”：有限的时间、有限的空间、有限的价格、有限的消费人数。

c)餐饮产品的经营品种相对固定，因受价格限定因素，创新和新品的开发有一定的局限性。

d)餐饮产品的销售价格相对较低且稳定，即便在此期间出现物价大幅上涨，对老人的餐饮收费亦很难涨价。

e)消费者就餐时间非常集中且短暂，在此时间段内对服务速度和现场协调管理水平要求较高。

f)运营管理。因其就餐人数、时间等因素相对固定，可事先统筹安排、可相对按量生产加工及销售。

g)沟通协调的重要性显得特别关键。团膳服务不同于中餐酒楼等商业性餐饮企业，在日常管理中供需双方不断沟通、调整对各项质量的提高和完善。h)因其就餐人数相对固定，故效益性比较稳定，也可预测。但是利润较低。

据笔者了解，有不少养老机构，已经将餐饮部门外包，但效果却大相径庭。区别就在于对养老机构餐饮部门管理的理念不同。委托方觉得餐饮不赚钱、又不好管理，找了并不专业、并且以营利为目的的餐饮公司管理，双方均承担了对“盈利”较高的压力，最后挤压的是老人餐饮的质量，对机构的入住率产生了重大的负面影响，最后结果还是降低了机构的盈利能力。

也有成功的例子：比如北京市海淀区四季青敬老院、某地产企业投资的养老机构，聘请了专业的团膳公司外包合作，由于双方对养老机构餐饮管理的理念、盈利性目标达到了共识，已经形成了双赢的局面（聚焦“养老机构餐饮管理”的院长班课程将在7月30、31日在北京开班，详情请回复“1”查看）。

实践中，也有相当多养老机构并不赞成将餐饮部门外包，主要是出于保障餐饮质量可控，并且餐饮部门难以盈利的考虑。往往亲自聘请优秀厨师，每一环节由自己进行管理，但通常遇到成本比较高，人员具有流动性、不稳定，机构餐饮——辛苦、不赚钱、并且很多管理结果并不理想等问题。

优秀的团膳企业，由于积累多年的管理能力，往往能够在同等价格水平下，更有效控制成本，或在同等成本下，提供更高质量的团体餐，在卫生、安全等各方面，管理得更加专业。

洗衣外包

养老机构需要洗涤的衣物，可以分成老人个人衣物，和配套设施物品、如床上用品、窗帘等大宗物品。

对于老人个人衣物，老人自行洗涤、或由小型洗衣机分别洗涤，比较灵活、卫生。但对于大宗物品，可以交由外部专业公司进行洗涤。对老人使用物品的洗涤，需要更专业的消毒、清洗过程，并且由于洗涤量比较大，外部专业清洗公司更具有规模优势。

在日本，面向养老机构的物品洗涤公司，也是一类专业的外包公司。在北京，如第一社会福利院、第四社会福利院等机构，也将大宗物品的洗涤外包出去。

护理外包介护服务（日本称介护服务，我国一般叫护理服务，包括生活照料、生活护理等所有非医疗性服务），是养老机构的一个核心业务模块。涉及服务人员数量最多、直接影响老人满意度、具有一定收益性，也是风险最高的业务模块。

机构管理者，往往出于两种考虑，将护理外包出去。一是自身不具备服务队伍、管理能力，二是觉得自身经营风险太大、风险控制能力差，希望将风险转移给第三方。

护理外包的模式，又分为人员派遣和整体护理外包两种方式：

人员派遣，是指很多机构，希望仅仅通过外包，解决服务人员“人头”短缺、流动性大、不好招的问题，而对这些人员的管理，即管理体系和管理人员，由自身人员负责。这种想法对于机构是可以理解的，但问题往往是“人头短缺不好招，对于受托方来说，也面临同样的困难”，而委托方通常不愿意为这种“人头”服务付出更多的溢价支付给受托方。

在中国劳动力日益短缺、人工成本不断上升的大趋势下，“招聘”对于双方来说，都是越来越难的事情，这种单纯人员派遣的模式很难维持。这种模式的另外一个问题是，在养老机构，随时可能因为人员服务发生纠纷和事故，很多时候，事故的原因是综合性的，涉及多部门、多层次人员，责任很难简单归咎于某一个人，容易出现双方推诿扯皮，最终影响的还是老人的满意度，不利于机构的长期发展。

护理整体外包，是将护理服务的整体，包括管理人员、服务人员、护理风险等，整体委托第三方公司进行管理。委托方支付受托方一定的管理费、或按照类似承包等方式合作。专业公司，由于有长期的养老机构经营管理经验，积累了完善的风险管控体系，具有一支较稳定的服务队伍，风险防控能力更强，因此，这种模式是有可行性的。

整体外包，往往遇到的问题是，一，双方对合作模式、管理费定价不容易达成一致。二，因为双方会分别“各算各账”，达到自身的盈利点去考虑。三，双方对于“风险”的价值，持有不同观点。

在实践中，护理外包的例子并不新鲜。比如，北京、上海都有一些公办和民办的养老机构采取了这种外包模式运作。一些房地产企业进入养老行业后，也希望探索采用人员派遣或整体外包的模式去运营，但往往会碰到上述问题。笔者认为，能够使护理外包模式成立的关键，就是“管理费的定价”、以及“合作期限的界定”，需要达到双方“经济性”的目标。也就是本文开头讲到的使外包模式成为可能的基础（关于“管理费如何定价”的问题，将在下一期中详细谈谈）。

社工外包

在加拿大等国家，养老机构往往将需要由社工完成的工作，主要指娱乐活动组织等，普遍外包给第三方的专业社工组织完成，由政府采购支付。

养老机构娱乐活动的开展，对老人精神生活非常重要，对人员的专业性要求也很高，而社工的工资也比较高。通过外包，可以节省养老机构聘用专门社工人员的费用，组织的活动内容也往往更加丰富多彩。

对于社工组织来说，社工活动的组织可复制性强，可以同时辐射多家机构同时开展，具有规模效应，形成了盈利空间。因此具有可行性。

在我国，社工的重要性，也逐渐被更多养老机构认识到，但出于成本的考虑，往往聘用不起专门社工人员。笔者看到，国内已经开始有专门的社工组织出现，面向养老机构从事外包业务。相信在未来，这种模式会逐渐成为趋势。

医疗外包

养老机构内部医疗功能的解决，通常有几个层次：

初级：聘用医生和护士，进行日常医疗服务，包括医疗档案建立、日常巡诊、摆药、紧急情况应对等。

中级：内设医务室，需要向卫生局申请批准，具备一定的硬件和人员配备，经审批后，医务室可开展基本医疗服务，包括注射、导尿、压疮换药等。

高级：是内设的医务室申请医保资质，需要机构收住老人达到一定人数，并且具备更高的硬件和人员配备，经审批后，医务室可以开药并纳入医保报销，对外也可边地区有就医需求的老人。

除此之外，老人发生紧急情况需救治时，机构一般都会呼叫999或120急救电话，送到老人指定医院急诊治疗。有些养老机构与附近医院协作，医院可以提供上门巡诊服务，但能够形成这种合作，需要医院与养老机构距离很近，并且医院具备对外服务能力和意愿，目前具备这种条件的机构还比较少。

这里所说的医疗外包，通常是上面讲的第三个层次，即医务室外包。当入住老人达到一定数量，医务室纳入医保报销范畴后，医务室往往能够自负盈亏。由于医疗的高度专业性和对人员资质要求高，在实践中，已经有些养老机构将医务室外包出去，交由医疗机构经营。

物业外包

养老机构，是老人365天24小时生活的地方，因此也具有类“酒店或物业管理”的功能，涉及到水电暖后勤保障管理的部分，类似于物业管理。尤其是房地产社区型的养老设施，物业管理是很重要的基础管理工作，直接影响老人的日常生活。

对于房地产社区型养老设施，通常业主方选择将物业管理外包出去，这点比较容易理解。但对于小区来说，收取专门物业费，所以物业公司独立核算成为可能，但养老设施，收取的是综合性的费用，因此需要将收费与物业成本核算清楚，再考虑分包的价格，否则，对于委托方来说，分包不具有经济性的话，也难以长久维持。

整体外包

上面分别介绍了餐饮、洗衣、护理、社工、医疗、物业外包的模式。这些，都是笔者了解到现有养老机构实际在运行的局部外包形式。

如果不是单一的功能外包，而是将机构整体运营都外包出去，就是我们通常说的“委托管理”或“整体外包”了。

在我国，这两年涌现了不少名为“XX养老服务公司、XX运营管理公司”的企业，很多都是希望从事养老机构运营管理的公司。很多房地产投资者，自身投资开办了实体机构后，积累了一定的经验，有了示范样板后，也在朝运营管理公司方向延伸，尝试作为受托方管理他人的机构。

目前国内已专注从事养老机构实体运营5年以上，作为第三方托管他人养老机构的管理公司，主要有：“北京汇晨”、“北京千禾”、“北京寸草春晖”、“天津龙福宫”、“上海莱康”、“上海红日”等。

“托管他人养老机构”的“他人”，主要指的是政府公办民营、公建民营的项目，如北京市最早公建民营的项目汇晨老年公寓，由汇晨公司托管。上海莱康公司，主要在长三角地区托管公建民营的项目。而“民办民营”的整体托管模式，目前还鲜有实例。主要原因是物业成本居高不下，公建民营项目，可以降低租金成本，受托方有盈利空间。

上面（3）中讲到，整体外包，往往遇到的问题是，一，双方对合作模式、管理费定价不容易达成一致。二，因为双方会分别“各算各账”，达到自身的盈利点去考虑。三，双方对于“风险”的价值，持有不同观点。

管理费定价是委托管理的核心

委托方和受托方双方的“经济性”，是委托管理模式成立的核心。委托方，受托方，分别“各算各账”，在此基础上，定出双方都认为具有经济性的“管理费”的“价格”。实践中，由于双方对“管理”的价值认知不同，对“风险”价值认知不同，往往对“管理费究竟值多少”认知大相径庭。在酒店管理、物业管理等领域，管理费定价已有成熟模式和行业惯例，作为养老机构管理的行业，委托管理模式还比较初起，缺少可参照的成熟模式。因此，笔者就自身委托管理的经验总结、结合对养老行业特点的认知，在此对养老机构“管理的价值”和“风险的价值”做探讨。管理费定价＝管理的价值＋风险的价值

1、管理的价值管理的价值指由于存在各领域专业性，可以通过管理节省的成本或提升的收入。根据养老机构管理所涵盖行业和业务种类的不同，至少存在着如下业务模块的外包：餐饮、洗衣、护理、社工、医疗、物业，以及整体外包。养老机构，是各个服务业的综合，较任何一个单一服务行业都具有较高复杂性和难度。也很难存在对每个服务领域都专业的“通才”。所谓专业，代表着“管理体系优秀”、“业务熟练”、“人员稳定性”等。可以缩短试错的时间，降低“时间成本”；可以通过优秀的流程、制度体系、有经验员工操作业务，而优化工作流程、提高效率、提高入住率即收入；可以降低由于人员不熟练造成的效率低下、资源浪费、服务质量差导致的老人流失即收入减少；可以降低由于人员不稳定造成的服务质量差导致的老人流失即收入减少、人力成本的上升；可以降低机构发生风险的概率，减少事故损失；可以降低机构试错带来的品牌负面影响。这些，都可以通过与最佳实践、行业优秀机构、行业平均数据等，进行对比，从而进行一定的核算，来量化出这种“管理的价值”。如何量化？举一个例子，上面“可以降低由于人员不稳定造成的服务质量差导致的老人流失即收入减少、人力成本的上升”。

实例参考：委托方将户型相对较差、风险很高的半自理、不自理区域，委托给受托方经营，将收入的一部分交给受托方、同时风险全部转移。

在受托方接手后的三年中，兢兢业业，从零开始，组建团队，由倡导以服务质量老人满意度为考核维度的一把手、经验丰富的管理人员、工作责任心极高的医护人员、对老人非常有爱心、有经验的服务人员组成。

通过提高待遇超过同行业水平、高效的工作安排减员增效、员工亲情化管理等手段，打造了一支流失率不超过10%的超稳定队伍。

随着老人入住率的提升，经营利润也逐渐提升，风险事故赔偿几乎降低为零。这时，委托方开始认为，队伍已经稳定了，入住老人也稳定了，没有受托方，也一样能将机构的经营稳定持续下去，而这块转移出去的经营利润，也完全可以收回自留。因此，将外包终止，收回自营。

养老机构分析篇6

1、中国老龄化情势严峻，养老资金与养老服务机构缺口巨大

2009年中国60岁及以上老年人口已达1．67亿，预计2030年将达到3.5亿。老年人口增速加快，空巢化趋势日益突出，老年人的养老、医疗、照料等压力和社会影响已经凸显。传统家庭养老功能日渐式微，政府建设的福利性养老院难以满足需要，而社会化养老服务供给匮乏。

据民政部测算，到2050年中国的老年市场需求是8000多亿，现在仅满足基本需求在1000亿左右，中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文披露研究结果认为，目前中国养老金缺口则高达1.3万亿。

2、养老观念的转变让异地养老成为当今老年人的重要选择 ?

老年人日渐注重提高自己的生活质量和健康水平，希望在有生之年享受生活的乐趣。各种原因导致大部分老人成为“空巢家庭”的现实和传统居家养老观念的转变，更增强了老人外出旅游的欲望，旅游养老、异地养老逐渐成为老年人提高生活质量的重要方式。

3、老年消费者具有可观的购买能力，养老产业蓄势待发?

据不完全估算，目前老年人各类收入总和已达到4000亿元，到 2020 年可能会突破1万亿。而老年人往往有着较充裕的储蓄，具有较强的购买力。

巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间产生的矛盾，使养老旅游度假区成为了目前中国最具投资机会和市场潜力的项目之一。

二、养老旅游政策解读

1、社会化养老受到国家层面的大力支持

全国老龄委办公室和发展改革委等部门出台了《关于加快发展养老服务业意见的通知》等文件，制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老机构的优惠扶持政策。包括对养老机构提供的育养服务免征营业税、对非营利性养老机构的收入免征企业所得税、房产税、城镇土地使用税；增加养老项目信贷投入，提供优惠利率，给予贷款贴息等。

2、各地政府也充分重视养老服务业的发展

近年来，各地政府也纷纷出台各种养老服务业支撑政策，将推进养老服务社会化、发展养老服务事业列入经济社会发展规划，有的将养老机构建设、养老服务体系完善列入为民办实事项目和目标考核责任内容，出台了优先供地、税费减免、床位补贴、培训支持等措施。

三、养老旅游度假区开发模式分析

我国养老旅游度假区的主要形成了以下五种主要发展模式。

1、候鸟式养老模式

候鸟式养老是中国发展较早的异地养老模式，主要有海南岛的冬季养老基地和北方滨海地区的夏季避暑养老基地，在成都、武汉等城市周边风景秀丽的地方也有所分布。还出现了连锁发展和养老机构之间的合作置换等模式优化，使老人有机会进行异地旅游、疗养。客户以健康且具有一定经济实力的老年人为主，优点是环境优美、灵活性强，缺点是季节性强、便利性不足。

2、居家式养老模式

以养老和地产结合的居家式养老模式，与其说是养老度假，不如说养老主题地产更为贴切。居家式养老往往以养老住宅、养老别墅等地产大盘的形式出现，以北京、上海、深圳等一线城市周边居多，但大部分仍停留在概念层面，均只是“养老住宅的提供者”，还没有成为“养老服务的供给者”。

3、疗养型养老模式

疗养型养老度假模式更加关注老年人健康方面的需求，通过与专业医疗机构、康复疗养机构的合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，主要针对身体健康欠佳和对健康格外关注的老年人为主。该模式能够提供高收益的附加服务和衍生健康产业链，对

医疗康复专业技术能力要求也较高。

4、立体化养老模式

以北京太阳城为代表的大型综合养老度假模式，包括住宅、老年大学、购物中心、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，在盈利模式上“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”等多种模式相结合，是一个以养老为核心的全产业链模式。该模式综合性强、面向群体广、配套服务完善，但投资规模大、对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求比较高。

5、农家休闲养老模式

农家休闲养老是一种候鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老模式，代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，老人与农户签订协议，长期寄养在农户家中，是一种特殊的乡村旅游形式，也可以成为新农村建设的一种重要模式。该模式能够提高农民收入、促进城乡协调发展，但服务水平和配套设施有待提高。

五种模式在产品特色、目标群体、盈利模式上有所差异、各有所长。前两种目前较为普遍，竞争较为激烈，后三种则刚刚起步，未来发展潜力很大。

四、养老旅游度假区的开发策略建议

根据区位交通、发展环境、场地规模、资金实力和资源整合能力选择适合的养老旅游开发模式，同时做好“四个结合”，即：

1、专业化与综合化的结合专业化是指大到旅游度假区的功能规划与项目设置，小到卫生间、马桶、淋浴、呼唤设施、室内颜色等细节的无障碍设计，无不深入考虑老年人的生理特点、生活需求和心理感受，为老年人提供身心照料。综合化是指养老旅游度假区可以因地制宜的和乡村旅游、健康旅游、温泉旅游、旅游小镇等有机结合，既能够扩大市场目标群体，开展多元化经营，规避市场风险，又能够让旅游度假的老人能够和年轻人保持接触，保持身心健康。

2、公益性与市场化的结合依托养老旅游度假区较为完善的养老配套，适当开展公益福利性的非营利性养老项目，是企业回报社会、体现企业社会责任的重要方式。而将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取政府更多的政策优惠和支持，采取“公助民办”的方式，降低开发运营成本。

3、地产销售与多元经营的结合从养老旅游度假区开发实践来看，单一的持有经营模式由于投资大、回收期短、运营成本高，目前基本都处于亏损状态。而养老度假与地产开发联姻，从而快速的回收资金，为项目的正常运转和持续经营缓解资金压力，是经过实践检验较为成熟的模式。同时还要努力提高自身的运营管理能力，开发多元化的养老衍生产品，从资本运作、金融创新、产业链延伸等方面突破，建立综合性的盈利模式。

养老机构运营模式篇7

一、运营资金的积累

新加坡社会养老保险（即中央公积金）运营资金的来源与我国的三方缴纳略有不同，其保险金费用主要由企业和职工个人共同负担，而政府只是通过对缴纳保险金费用的企业在税收方面给予一定的优惠政策，间接的承担了部分养老保险金费用。其中，企业和职工个人缴纳的保险金费率根据职工不同的年龄段有不同的规定。对于55岁以下的职工，政府对其养老金费用的征缴率为日工资的40%，对55岁以上但不到60岁的职员征缴率为日工资的25%，对60岁以上但不到65岁的职员养老金费用的征缴率为15%，年龄超过65岁如果仍为在职人员的将按日工资的10%征缴保险金费用。企业和职工个人对缴纳的保险金费用各承担一半，并且最后一并由企业存入职工个人的公积金账户中。其中，企业支付的那部分养老金费用可以计入生产成本，国家对其进行一定的税收减免；职工个人缴纳的保险金费用也有最高缴纳额上限，政府规定每月所缴纳的养老金保险费以月收入6 000新元为最高限制，即55岁以下的企业职员，其个人和企业每月所缴纳的保险金费用不超过1 200新元。此外，在养老保险资金的积累上，新加坡还实行了会员制，所有新加坡的永久居民和受雇佣的企业职员都是中央公积金局的会员，政府规定所有会员都必须按照标准每月缴纳强制性的社会养老保险金费用，这在一定程度上也保证了运营资金的积累。

二、投资账户的分类

在新加坡的社会养老保险投资中，其主体既包括政府也包括个人。每个人在政府的强制规定下，都必须将缴纳的保险费存入到中央公积金里，这部分资金再由中央公积金委员会进行投资（通常是存入银行或者购买国债）。但如果个人希望获得更高的回报率，则可以选择在一定范围内进行自行投资。但为了控制投资风险，新加坡政府对个人账户进行了分类，并规定不同的账户有不同的投资工具选择范围。根据新加坡中央公积金条例的规定，对于55岁以下的中央公积金局会员，其个人账户主要分为普通账户、特别账户和保健储蓄账户；而对于55岁以上的中央公积金局会员其账户则变为退休账户和保健储蓄账户两种。普通账户中的存款可以作为买房、获政府批准的保险、教育等投资以及转拨款项填补父母退休户头之用；特别账户中的存款则作为晚年生活或平时应急之用；保健储蓄账户中的存款可被用作支付住院和医药方面的费用。通常情况下，普通账户中的资金占整个个人公积金储蓄的72.5%，特别账户中的资金占整个个人公积金储蓄的10%，保健储蓄账户占整个个人公积金储蓄的17.5%。所以，例如对于55岁以下的职员而言，其每月缴纳的40%保险费中，将有30%存入普通账户，4%存入特别账户，剩下的6%存入保健储蓄账户；对于55岁以上的职员，随着年龄的不断增长，其被存入保健储蓄账户的保险费资金比例也会逐渐提升。

三、投资工具的选择

新加坡允许中央公积金局的会员对个人账户进行投资选择，但根据个人账户下的不同分类账户的用处不同，新加坡政府对每个分类账户的投资工具也做出了不同的限定。1986年，新加坡通过了《中央公积金法（修正案）》，其中规定，新加坡中央公积金会员可以将普通账户的储蓄资金投资于以下金融产品：定期存款、新加坡政府债券、法定委员会债券、新加坡政府担保的债券、单位信托、基金管理账户、年金、养老保险、投资连接的保险产品、新加坡交易所上市的基金。并且，公积金会员利用普通账户的资金投资于这些产品时，投资比例不受限制。除了这些，会员还可以选择将普通账户的储蓄资金投资公司股票、公司债券以及黄金和黄金相关的衍生产品。但是，考虑到这类投资工具的投资风险较大，为了控制风险，对这类投资工具的投资资金比例有一定限制，投资于公司股票和债券的最高比例不能超过普通账户资金的35%，黄金及黄金相关的衍生产品的投资比例不能超过普通账户资金的10%。而会员特别账户中的储蓄资金投资在普通账户可运用的投资工具基础上有更为严格的标准。其主要用于投资以下金融产品：新加坡政府债券、法定委员会债券、新加坡政府担保的债券，以及经评级后风险位于后3位的单位信托、定期存款、年金、养老保险以及经选择的投资连接保险产品和经选择的交易所上市基金。

此外，新加坡对于投资工具的质量以及提供主体和管理主体也有一定的限制。例如，对于定期存款，要求其必须存放于中央公积金理事会指定的银行；对于新加坡政府债券、法定委员会债券、新加坡政府担保债券等债券类金融产品，规定其应通过债券交易商在一级市场或二级市场买入，且发行人必须是在新加坡成立的公司；对于年金、养老保险和投资连结保险等保险类金融产品以及单位信托产品，规定其必须是分别经由中央公积金理事会许可的保险公司和基金管理公司发行，且保险产品的被保险人只能是中央公积金会员自身，基金管理人运用的资金募集也必须是来自会员自身，所有的投资都要遵循中央公积金理事会的投资指引。

四、投资风险的控制

为了控制中央公积金会员的投资风险，新加坡相关法案规定会员账户上的储蓄资金必须在中央公积金局的投资计划基础上进行投资。其投资计划主要有中央公积金投资计划、新加坡巴士有限公司股票计划、非住宅产业计划和教育计划，会员可以在这四项投资计划中自由选择。但为了防止会员滥用中央公积金结余，法案还规定选择投资以上四种计划后的资金结余99%都要用于购买政府债券。为了保障会员的基本收益，中央公积金局还对公积金会员个人账户基金在公积金局的投资给予名义记账利率，提供2.5%的最低收益担保，即如果会员不做任何主动投资，其交由中央公积金局管理的个人账户储蓄资金可以获得无风险的名义记账利率。但根据《中央公积金法》和中央公积金投资计划，如果是对基于会员个人投资选择的其他投资工具进行投资，则其风险和亏损完全由会员自身承担。为保障公积金账户中的资金储蓄，会员进行投资所获得的收益也不能支取，只能存留于账户中。

除此之外，因为新加坡中央公积金账户的根本目的是为会员提供包括医疗、退休等充足的社会保障，所以中央公积金局对会员账户资金的投资额度也做了一定的限制，以避免投资亏损对基本保障带来巨大的不利影响。根据规定，会员不能将可投资账户内的积累资金全部用于投资，普通账户中应至少保留20 000新元，即只有当账户上的资金多于20 000新元时才可以投资；而特殊账户中应至少保留40 000新元，即账户上的资金在40 000新元以上才可以投资。

五、管理模式的设立

新加坡中央公积金采取的是高度集约化运作模式，其参与主体是以政府为核心，主要由中央公积金局、货币管理局、政府投资管理公司和商业保险机构这几个部门进行分工管理和运作。中央公积金局是新加坡法定的中央公积金管理和运营机构，在行政上隶属于新加坡劳工部，并且根据《中央公积金法令》规定，由劳工部制定有关政策并对其进行监督。中央公积金管理局是一个政府机构，主要负责公积金在行政层面的管理和运作，具体业务包括征收费用、保存记录、支付收益和投资所积累的基金。尽管其具有官方性质，但却是一个相对独立的公积金管理机构，因为其内部组织结构采取的是董事会领导下的总经理负责制，所以从公积金的汇集、运营、储蓄、结算到支付会员的收益，整个过程都独立于政府财政。

相对于中央公积金局以行政手段对公积金实施统一的管理，货币管理公司和政府投资管理公司则是公积金具体投资和运营的执行者，中央公积金局的投资决定都由他们执行。其中货币管理局负责中央公积金对银行存款和新加坡国债的投资管理，而政府投资管理公司则负责把积累的公积金投资到基础设施建设、国内住房建设以及一些国外资产中去。这种以专门机构负责具体投资的制度安排，使公积金在运营层面以一个机构投资者的身份进入到资本市场中，更为专业的投资有利于在资本市场实现保值增值的目标。在货币管理公司和政府投资管理公司的基础上，商业保险机构作为补充，主要为公积金投资提供年金化的保险产品业务，进一步完善和补充养老储蓄市场。

从整体组织结构来看，对于公积金管理，新加坡采取的是统一的企业化管理模式，由中央公积金局设立理事会，理事会再下设主席1人和一些具体管理机构。其中理事会共有9个领导成员，对这组成员的构成也有比例限定，政府部门的代表2个，企业雇主和企业职员代表也各有2个，剩余3个人从博士、教授、专家等“中性”人士当中产生。理事会的成员由劳工部部长委任，理事会要对劳工部部长负责。理事会下设的具体管理机构也分别设有总经理1人，其职权是对下面的各副总经理和内务审计部进行管理；而各副总经理则分管成员服务部、团体服务部、雇主服务部、计算机服务部以及财政部和人事处几个具体部门。

参考文献

[1]岳公正.中国宏观经济政策与公共选择[M].北京:中国财政经济出版社,2012.

养老机构运营模式篇8

关键词：成都市；机构养老；模式

中图分类号：C913.7 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）25-0103-03

一、发展与完善成都市机构养老模式的意义

截至2011年底，成都市60岁以上人口已达213.98万，占总人口比例18.39%，比全国平均水平高出5%，在全国省会城市中位居前列[1]。面对人口老龄化的严峻形势，传统的家庭养老已无法满足社会发展的要求，大力推进养老服务的社会化已成为迫切之举。根据2011年底发布的《成都市“十二五”养老事业发展规划》，成都市已将社区养老、居家养老和机构养老纳入到养老产业发展规划之中。由此可见，机构养老是社会化养老服务的重要组成部分，机构养老模式的发展和完善对成都市经济社会发展是具有重要意义的：

第一，有助于满足成都市老年人社会化养老服务需求，提升老年人福利水平。机构养老是居家和社区养老的必要补充，是社会化养老服务的重要组成。完善机构养老模式对满足老年人社会化养老需求和提高老年福利水平意义重大。

第二，有助于推进养老机构建设，实现《成都市“十二五”养老事业发展规划》和《成都市养老设施布局规划（2011-2020）》所提出的要求。上述规划对2015年和2020年全市养老机构的数量和总床位数等做出了要求，然而，截至2012年末，距离目标差距仍然较大。发展机构养老模式有利于推进养老机构的合理规划与建设，从硬件方面提供保障，如期实现既定目标。

第三，有助于提升成都市养老机构的专业水平和照顾品质，实现管理与监督的规范化。发展机构养老模式有利于提升养老机构的专业服务品质，促进管理与监督的规范化，从软件方面提供保障，进而提高成都市机构养老的效果。

二、成都市机构养老模式的现实困境

（一）成都市养老机构供给落后于老年人口需求，机构养老服务的总体供求之间呈现出严重失衡的状态

截至2012年2月，成都共有养老机构218处，总床位数3.73万张，仅占老年人总数的1.74%[2]。养老机构供求之间存在矛盾，供给落后于老年人口需求，不少公办的或较大规模的养老院都已住满，有许多老年人登记等候入院，有些甚至提前一年预订也难以满足入住的愿望。另外，根据《成都市“十二五”养老事业发展规划》和《成都市养老设施布局规划（2011-2020）》所提出的要求，到2015年全市养老机构总床位数应达到户籍老年人口的3%以上，养老床位达7.35万张，布局规划则要求到2020年，成都养老机构增加到395处，床位数达21.7万张，以目前的状况和发展态势看，要达到以上要求还有较大难度，这也反映出了机构养老服务的总体供求之间呈现出失衡的状态。

（二）成都市机构养老的功能和目标单一，不能满足老年人多元化的养老服务需求

通过实地调查走访若干成都市公营与民营养老机构，发现目前成都市的养老机构在目标和功能方面比较单一，处于保障基本需求的阶段，主要满足大众型消费，如吃饭、睡觉、看报纸、打麻将等，发展层次单一，不能很好地适应市场的需求，缺少专门针对高收入老人和贫困老年人的养老机构。另外，在提供的服务内容方面，缺乏对广义老年服务的认识，湖南省第三产业领导小组办公室在专题报告《养老服务与产业发展》中提出，养老服务要包括老年食品、产品、医疗保健、保险、旅游和文化教育业等服务[3]。但是目前成都市的养老机构几乎没有考虑老年人养护、医疗、精神和心理等方面的需求，许多老年人的生活质量不高，缺少归属感。据2010年对成都市6所养老机构169名老年人的调查表明，成都市养老机构中老年人整体需求满足状况不容乐观，养老机构内娱乐设施不够健全，精神文化生活不够丰富，部分老年人产生孤独、寂寞、焦虑、抑郁等负性情绪[4]。

（三）成都市养老机构的专业化服务以及相关管理和监督方面有待改善

成都市专业养老看护人员十分短缺，以成都市第一福利院和第二福利院为例，其养老机构面临专业人员短缺、招聘不到专业护工的尴尬，工作人员里80%的护工都在40岁以上，其中50岁以上的占到30%-40%[5]。护工短缺和老龄化是养老机构存在的普遍现象，已经成为掣肘成都养老事业发展的瓶颈，解决这个问题最重要的还是提高护工待遇，但目前尚未有明确的财政政策出台。因缺少专业人员，养老机构的专业化服务水平自然也难以提升，照顾品质难以得到保证。另外，2013年5月，成都市出台并开始实施《居家养老服务管理规范》和《社区养老服务管理规范》两项标准，但关于机构养老方面还没有专门的规范，这导致对养老机构管理和监督存在难度，养老机构没有一套规范的收费标准，也没有管理标准、护理标准、公寓房屋设计标准、管理和服务人员的素质标准等，另外，养老机构普遍缺乏一套行之有效的奖惩措施。

（四）成都市机构养老方面对民间和社会资本利用不足

目前，成都市在机构养老方面对民间和社会资本进入养老事业的鼓励和刺激措施不足，甚至存在一些障碍。成都民办养老产业现状比较冷清，目前成都市的民办养老机构占养老机构总数的17%，远低于北京、上海等城市约50%的比例[6]。造成这种局面的原因包括：一是用地方面，成都市规划为养老院的区域很难得到相应的用地指标，尽管2011年末成都市出台的《关于加快社会化养老机构发展的意见》指出，民间资本可以通过挂牌方式、以不低于土地成本的优惠价格购买，但由于各种原因，从2011年至2012年，成都市并没有任何养老规划用地的交易记录。二是登记方面，民办养老机构可分为在工商部门登记的企业，以及在民政部门登记的民办非企业单位，但是成都市工商行政管理局基本不受理养老机构登记请求，若在民政部门登记为民办非企业，税收优惠力度有限的同时又规定不得赢利，阻碍了民间和社会资本进入的积极性。三是经营能力方面，成都民办养老机构的目标定位不明确、经营能力较差，目前成都以投资1 000万元左右的民办中小养老院居多，主要服务中低收入老年人，涨价空间有限，而人力、物价都在上涨，基本处于亏损边缘，生存压力巨大[6]。

三、促进成都市机构养老模式发展的政策思路

机构养老模式属于老年福利政策的研究内容，因此，针对成都市机构养老模式的现实困境，将从社会福利政策分析的四个维度，即服务对象、服务内容、服务输送和资金来源入手[7]，对成都市机构养老模式的发展完善提出相应的政策思路，见图1。

（一）服务对象方面

根据成都市不同社会条件和经济背景下老年人的需求，设计多层次的养老机构，应包括市场型、福利型和救助型机构三个层次，分别面向经济状况较好的老人、中等收入的老人和贫困老人。

这种设计可以帮助解决目前成都养老机构目标和功能定位单一、发展缺乏层次的问题。具体来说，第一，对于那些经济非常困难、缺乏儿女照料的晚景悲惨的老人，政府有责任将这些不得不困在家中的老人解救出来，将其纳入养老机构，其收费标准可参照最低生活保障线由政府财政拨款予以免除，同时鼓励社会、个人向这类养老机构捐献[8]，这类机构可称为“救助型”养老机构，主要采取公办形式，作为整个养老体系的基础和最后防线。第二，对于那些占大多数的中等收入老人来说，应该发展建立一批“福利型”养老机构以满足他们的需求，可以采取公办民营的方式，即政府委托民间来经营自己以公共权力兴办的设施和事业，具体可以由政府提供公有土地甚至部分资金，邀民间机构投资共建老人院，并且共同招标和委托专业民间机构经营管理，也可以由政府投资，在公用土地上建成老人服务机构，招标并委托民间机构经营管理政府或将已经建成的老人院委托给民间机构或者个人承包管理[9]。“福利型”养老机构的硬件设施、日常管理等应有统一标准，同时定期接受专业评估机构的考评，同时政府应根据成都市经济社会发展水平的变化实时地调整“福利型”养老机构的生活水平和申请限制等。第三，对于少部分高收入的老年群体，其需求和对生活质量的要求较高，这就需要“市场型”的养老机构满足他们较高水平的需求。具体应鼓励民办机构进入高端养老市场，目前成都还没有专门针对高收入老人的民办养老机构[6]，因此具有发展潜力，这类机构应该以市场为导向，通过高收费保证较高的软硬件水平，提供年轻化、专业化的一对一护理，甚至组织国内外旅游等娱乐活动，其赢利空间很大。总的来看，对于成都市计划建立的养老机构应该按这种思路进行层次的划分，对于目前已存在的养老机构，也应按此思路进行整合和调整，绝大部分现存机构仍应归于“福利型”养老机构。

（二）服务内容方面

根据成都市区域特征，提供多种类的服务项目并各有侧重，中心城区主要以社区生活方面的服务为主，二圈层区（县）突出医养结合与养护结合的服务，三圈层县（市）突出休闲养老服务。

按离中心城区的远近，成都市域划分为三大圈层，这既是一个地理分区，也是一个经济分区。三个圈层，经济规模呈现3：2：1的倍差关系，一圈层为市中心的6个区，其占地不足4%，经济总量占到全市的50%；二圈层为紧邻中央城区的6个区县，占地约26%，经济总量占全市的33%，三圈层为距市中心较远的8个市县，其占地70%，经济总量占比却不足17%[10]。发展成都市的机构养老模式，应该考虑到以上区域特征，在强调回应老年人多元化养老需求的同时，有侧重地提供养老服务项目。中心城区具有公共服务和社会服务资源丰富的优势，主要可以突出社区生活方面的服务，利用社区的便利让养老机构中的老人满足生活、交往、社交以及精神文化生活等方面的需求，提升其需求满足程度，还可以发展以社区托老服务为主的社区配套型养老机构。二圈层区（县）可以利用交通和医疗服务便利的优势，突出医养结合与养护结合的服务，目前成都市医养结合或养护结合的养老机构很少，对于一些失能需要长期护理的老人与患有老年高危疾病的老人，一般的供养型的养老机构是不能满足其要求的，因此，需要利用二圈层区的优势，将养老机构与医疗资源进行整合和共享，例如，可以将养老机构规划在医院附近，将其列入医疗服务，老人可及时住院就诊，出院回到养老机构后，医院的临床医师可以对有需要的出院老人进行随访，另外，也可以考虑在养老院中建立医疗卫生室并配置医生或三级医院办养老院，通过两者合作使失能老人同时享受医疗护理和生活护理。三圈层县（市）虽然经济不发达，但环境优美、旅游资源丰富、生活成本较低，这样可以突出休闲养老服务，让一些向往田园式的乡村养老生活的老年人满足需求，成都可以借鉴上海的经验，鼓励中心城区老年人到三圈层区的乡村去养老，对中心城区的老人入住郊区养老机构实施相应补贴[11]。

（三）服务输送方面

以提升专业水准和照顾品质为目标，提出要使工作人员专业化、服务标准化、管理规范化。目前，成都市养老机构专业护理人员极其短缺，服务水平和管理监督都不尽如人意。对此，需要适当提升养老机构专业人员的待遇水平，加大针对养老产业的专业人才培养力度，鼓励高校设置和培养老年社工和老年护理专业人才，同时培训养老机构的主管及各类从业人员，实行持证上岗，只有提升机构养老的专业水平和照顾品质才能吸引更多的老年人乐意进入机构安养晚年[12]。另外，还要对养老机构的服务质量标准进行规制，并加强对养老机构的监督管理，规定奖惩措施和淘汰退出机制等。据悉，《成都市养老机构基本规范》、《成都市养老机构服务质量星级评定标准》、《成都市养老机构护理服务等级标准》等地方标准已纳入成都市质量技术监督局2013年度地方标准制订项目计划[13]，应加快这些规范和标准的出台和实施，使养老机构实现人员专业化、服务标准化和管理规范化，切实提升成都市养老服务输送的水平和品质。

（四）资金来源方面

要拓宽筹资渠道，政府除建立公办机构外，还要鼓励民办和公办民营的养老机构建设。仅靠政府财政投入兴建公办养老机构，是难以解决目前成都市养老机构供给落后于老年人口需求这一失衡状态的。为此，需要拓宽筹资渠道，在政府财政投入外，积极利用民间和社会资金，鼓励民办和公办民营的养老机构发展，以满足老年人对机构养老的需求。2011年末，成都市人民政府出台了《关于加快社会化养老机构发展的意见》，在财政资金补贴、项目用地保障和相关费用减免方面做出了相应规定，但是民间和社会资本的进入仍然非常有限，民办养老院所占比例偏低，这主要是政府相关政策并未落实，前文述及，主要涉及用地规划和机构登记方面的各种阻碍。为此，成都应该加强政策执行力度，把相关优惠政策真正落实，优先安排养老服务设施的建设用地并放宽登记条件。此外，金融机构应加大对民办与公办民营养老机构及其建设项目的信贷支持，适当放宽贷款条件，提供优惠利率，对于规模较大、前景较好、市场急需的养老服务项目，财政部门应给予必要的贴息贷款和信用担保，促进养老“福利”和“产业”的均衡发展。

参考文献：

[1]赖芳杰.成都拟出台两部养老服务管理规范[N].华西都市报，2012-05-29.

[2]李秀中.成都养老院一床难求，总床位数仅占老年人总数的1.74%[N].第一财经日报，2013-01-11.

[3]艾丽.对我国机构养老模式的思考[J].人民论坛，2013，（4）.

[4]胡强，庄红，等.成都市养老机构老年人需求满足现状调查研究[J].护理管理杂志，2012，（10）：703-705.

[5]福利院护工断层当我们老去谁来照顾[N].成都商报，2012-

08-09.

[6]熊筱伟.民间资本进入养老领域有三难[N].四川日报，2012-09-04.

[7]Neil Gilbert，Paul Terrell，著.社会福利政策导论[M].黄晨熹，等，译.上海：华东理工大学出版社，2003：83-85.

[8]梁鸿，程远，等.养老机构发展主要问题及公共福利政策建议[J].市场与人口分析.2003，（1）：63-66.

[9]杨团.公办民营与民办公助——加速老年人服务机构建设的政策分析[J].人文杂志，2011，（6）：124-135.

[10]胡锦枫.三圈一体：联手共筑产业发展平台[N].成都晚报，2012-12-13.