商业综合体发展

商业综合体发展（共8篇）

商业综合体发展 篇1

 城市社区商业综合体发展模式研究



 浙江省房地产业协会 浙江东冠置业投资有限公司 浙江大学房地产

研究中心联合课题组

一、社区商业综合体的功能和特征

（一）商业地产的含义及其层级

商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。本文以下指的商业地产是指狭

义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。

1、商业地产的层级

根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区

商业和街坊商业等四个层级。

市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几

百平方米，大的可以到几千平方米。

2、社区商业地产发展潜力巨大

社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。大力发展社区商业地产，提高社区商业的商品质量和服务质量，不仅可以提高居民的生活品质，而且可以提升居民的居住品质，在我国大力

发展社区商业地产具有很大的潜力。

首先，社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱，社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分，为城市经济发展提供动力，增加政府税收，使地区经济日益活跃、结构趋向合理。而且，社区商业地产的发展对房地产有良好的带动作用，很多开发商利用社区商业地产“打头阵”，带动区域房地产业的发展。其次，社区商业地产市场潜力巨大。随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高，城市中心商业区的建设已经达到较高水平，但目前我国城市社区

商业仍显设施不足、网点布局不合理、服务功能单一，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。在我国快速城市化过程中，出现一大批新建的居住小区，这些新建小区由于远离城市商业中心，生活配套设施严重不足，社区商业作为一种属地型商业，恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服

务，市场潜力巨大。

（二）社区商业的功能和模式

1、社区商业的基本功能和特征

“社区商业”是以社区为载体，以一定地域内居民和商务工作人员为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升社区内居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供社区居民日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。“社区商业”是一种“因住而商”的商业，是城市商业体系的重要组成部分，与城市其他商业形式相比，与城市居民生活联系更加紧密，更加贴近和反映居民日常生活需求。总体来看，社区商业在满足社区居民基本生活消费和服务

方面，主要包含购物、餐饮、休闲娱以及服务这几项基本功能。

2、我国社区商业的主要特点

从社区商业的建筑形态上来看，我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式，这三种形式与我国经济体制和经济发展水

平有一定联系。

社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房，以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。在我国，社区底商是从20世纪90年代开始的，当时房地产开发刚刚开始，底商被纳入住宅项目规划，开发商一般把居住区外围、沿着道路的建筑底层作为商铺，出售给商业经营者，以满足社区居民的日常

生活需要。

社区商业街是指位于居住区内的、以平面形式按照“街道”形态布置的单层或多层社区商业，其沿街两侧的铺面以及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。我国社区商业街主要位于城郊的大型居住区，由于市级商业中心或区域商业中心无法完全覆盖新兴社区，城郊土地比较便宜，因而开发商便建造一些特色社区商业街，不仅能够满足

当地居民的日常生活需要，还能作为项目营销推广的卖点。

社区购物中心是一种各种商业业态相对集中的社区商业，是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。社区购物中心是集购物、休闲、娱乐、餐饮和服务于一体，满足社区居民多样化消费需求的商业模式，它是“家的延伸”，是未来社区商业发展的方向。社区底商、社区商业街和社区购物中心是三种不同的社区商业，每种形式由其自身特点，因根据社区的不同情况而进行设置，也可以将各种形式进

行组合。

（三）城市社区商业综合体发展特点和基本特征

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物，城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现城市综合体。根据城市综合体所在城市区域的位置，一般可以分为城市中心综合体、城市区域中心综合体和社区商业综合体三种。城市社区商业综合体是社区商业的一种重要形式，它一般位于一个社区中心位置或几个社区交接处，由一个建筑或几幢建筑组成，具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务功能。从商业业态来看，一般有一个主力店、2-3个次主力店，并有众多品牌店、连锁店和小商店构成，城市社区商业综合体一般设有停车场，方便社区居民或附近居民来购物。这种集中的“一站式”的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，创造了一流的购物环境，为社区居民提供了很大便利，丰富了社

区居民的生活，是未来城市社区商业发展的主流形式。

由于社区商业综合体是一种属地型商业，从而决定了社区商业综合体在服务对象、服务目标等方面有以下特点：

首先是属地型服务对象。社区商业综合体是以社区为依托，以社区居民和商务人士为服务对象，其目的是满足社区居民的日常生活需要，方便居民生活。它不仅满足居民的购物、餐饮、娱乐休闲的需要，而且还要为它们提供多种多样的社区服务，以满足居民日常生活的服务需求，社区商业中心的客户85%以上是本地客户。

其次是生活性服务内容。社区商业综合体由于要满足居民日常生活需要，经营商品种类主要是消耗快，购买频率高且数量少的生活必需品，通常以经销日常生活用品为主，这些商品品种简单、挑选性不大，价格也没有太大的差别，如：生鲜食品、日杂用品、小家电、餐饮、洗染、照相等。从商业业态上看，社区商业综合体多以连锁店、超市、便利店、餐饮店和美容店

等业态为主，集购物、餐饮、休闲娱乐、服务等多功能于一体。再次是一站式综合服务。社区商业综合体一般处于一个社区中心或几个社区的交接处，为广大社区居民提供悠闲的购物环境。其功能较全面，一般具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等基本功能，以满足社区的多样化功能需要；其外部环境以提供多样化的社区活动为宗旨，常常形成社区广场、社区步行

街和绿化块；其建筑规模不大，一般只有几万平方米。

二、社区商业综合体的规划和培育

我国社区商业综合体开发的时间不长，目前正处在摸索之中，随着我国城市化的快速发展、城市居民消费观念的转变以及房地产开发模式的变化，我国社区商业综合体发展还有很大的发展空间。但是，城市社区商业综合体的发展离不开各级政府部门的关注和指导。目前，特别需要在以下几个方面

加大规划管理和政策培育。

一是加强社区商业专项规划工作。根据国外社区商业发展经验，社区商业综合体将是未来商业发展的重点，政府部门必须要有先期的合理规划，这样才能使社区商业健康繁荣地发展。目前在我国城市建设规划体系中，主要有城市发展总体规划和控制性详细规划，专项规划有交通、绿地和管线规划，而没有针对商业专项规划，从而造成我国目前商业网点布置缺乏规划性，一些地方商业不能满足社区居民的消费需求，而另外一些地方商业却盲目开

发，从而导致过度竞争的局面。因此，课题组建议政府应加快制定商业专题

规划。

二是加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要对社区商业综合体的研究给予重视，加强社区商业综合体的研究，参考国外社区商业发展的先进经验，结合我国社区商业发展状况，及时制定社区综合体建设的规范和标准，指导我国社区商业综合体的建设。可以借鉴新加坡社区商业的规范和标准，对各种类型的社区商业进行分类，提出各类社区商业综合体建设的规模和业态配置标准。可以规定社区商业综合体必备的业态和业种，以便从制度

上完善我国社区商业综合体建设标准。

三是给予社区商业建设主体政策支持。鼓励有实力的连锁企业参与社区商业综合体的开发建设，凡是到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点的连锁企业，政府可以出台相关政策给予扶持，有条件的地方还可以安排一定的专项资金支持。鼓励各类组织、企业和个人进行社区商业综合体的开发建设，对发展与居民生活密切相关社

区商业的开发企业给予租金或税收等方面的扶持。

四是推行优秀社区商业综合体的示范工作。目前，商务部正在制定我国社区商业的建设标准，指导各地商务主管部门因地制宜，确定工作重点。如老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用，以健全网点设施为主；已预留服务网点的新建社区，以完善网点和提升服务水平为主；尚未开发的社区，要以加强总体规划为主。可以在有条件的城市先建立一些社区商业综合体示范区，并对成功社区商业综合体的成功经验进行总结研究，通过推广示范经验，逐步扩大示范范围，从而推动我国社区商业综合体的全面发展。五是着重对开发经营主体的进行培育。社区商业是通过以租赁运营而获得长期回报为目的的，其价值充分体现在后续的经营收益价值上。从我国目前的情况看来，社区商业的开发主要是房地产商，而社区商业的经营则是一些管理能力非常弱的家庭团队。因此，建议政府职能部门除了在规划阶段介入之外，还要在社区商业形成和经营的过程中给予一定的指导，同时要培育

一批专门从事社区商业开发和经营的房产开发商。

三、社区商业综合体的定位与经营

开发商是社区商业综合体开发建设的主要力量，如前所述，社区商业综合体开发过程是一个非常复杂的系统工程，不仅仅是开发建设，更重要的是还必须长时间来培育整个项目，才能维持整个项目的长期持续经营，课题组

主要在以下几个方面对开发商提出建议。

一是合理区位选择。一个社区商业综合体的成功与否，最重要的在于项目区位选择是否合理，如果区位选择正确，即现在或未来有足够的消费力支撑，且周边配套设施完善，那么，项目也就成功了一半。合理的区位主要考虑区域未来规划，区域交通设施等方面因素。区域未来规划决定了其该区域未来的发展方向，决定了区域的经济状况，从而决定了该区域人口档次，进一步决定了该区域人口的消费水平，人口消费水平将最终影响整个社区商业

项目的运营状况。

二是精准项目定位。社区商业综合体开发之前要进行准确的项目定位，要仔细研究项目当地的总体规划、区域经济、人口数量、收入水平、消费层

次、商业分布等，要根据社区居民的消费水平和未来的发展趋势，结合市场走向和功能定位，来确定社区商业的层次和结构，为项目的规划设计提供依据。社区商业综合体的定位主要分为项目总体定位和功能定位两部分。项目总体定位就是要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，确定项目的建筑规模和开发运营模式；社区商业综合体的功能定位要注意项目的功能结构、业态结构以及品牌结构等应与社区规模、消费层次相适应，对社区居民的收入水平、客户职业特征以及周边的商业业态进

行细致的分析和评估，从而确定项目的商业业态和功能布局。

三是主力店招商先行。社区商业综合体的开发运营商必须对前期规划设计、商业布局、策划营销、广告推广、商业运营管理等一系列问题了如指掌，才能保证项目运营取得成功。国内成功项目的经验表明，前期主力店招商对项目后期的运营显得尤其重要。主力店对引导人流起着主要作用，大型主力店的入住，不仅可以避免广场建成后对商户盲目招商，还能借助大型超市所

带来的巨大客流，吸引其他商户入住，从而盘活整个项目。

四是丰富业态组合。成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大，而在于项目的功能齐全和合理的业态组合。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能，各种功能的分配比例最好为：购物40%-50%，餐饮20%-30%，娱乐10%-15%，服务5%-10%，这样的功能布局才能满足社区居民的需要。同时，需要注意的是，社区商业有别于其他商业，是其为社区服务的功能。在商业业态的布局上，要考虑服务性功能业态的比重，如干洗店，维修店，银行，药店，社区卫生所，美容美发店，社区活动

中心等，从而为社区居民提供生活上的便利。

五是多样化经营模式。从国内外社区商业综合体的运营模式来看，项目运营模式最常见的有“完全出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四种模式，这四种模式各有特点，开发商应根据自身企业的情况和项目特点，寻找适合自己项目的运营模式。完全出售运营模式能使开发商快速回笼资金，但对商业业态是否能符合社区居民的生活需求以及业态组合等方面无法进行控制，导致项目的业种杂乱分布，从而降低了项目的档次；租售结合模式对于开发商而言具有更多的灵活性和可控性，可以平衡资金压力和经营风险的矛盾，在合适的租售比例下，既可保证开发商获得短期资金回笼，又能通过出租获得长期租金；售后返租模式能够使开发商规避市场初期经营风险，但开发商不能得到项目的增值效益，同时对开发商的经营能力是一个严峻的考验；只租不售模式最大的优点是能使开发商能够持续有效地项目管理，从而提升项目的商业价值，通过租赁持续性获利，得到项目的增值收益，但这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，且承担很到的经营风

险。

六是统一规划建设、统一经营管理。社区商业综合体的管理目标是尽可能长期地维持和加强项目的经济社会效益，维护项目的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证项目在社区中有良好的商誉。社区商业综合体的管理工作主要有物业管理、租户管理、营销管理和财务管理等，是一个复杂的系统工程，需要进行统一规划建设、统一经营管理。国内外运作社区商业综合体的经验表明，一个项目必须至少经过3年，商业业态才会逐渐

稳定下来。因为即使开始审慎地选择进驻的商家，开业后还是会有因不同商家业绩好坏而进行调整，产权集中式的统一经营管理可以使项目可以放心地在开业后进行绩效评估和商家、业态的调整，从而实现项目的管理目标。

商业综合体发展 篇2

一、我国的传统授信模式

当前, 我国银行的授信业务主要还是由不同业务部门进行管理, 按照银行业务活动的性质分设不同的部门, 各部门负责各自的业务范围, 缺乏交流和往来, 如信贷部常规贷款业务, 国际业务部受理国际贸易融资业务。对于很多私行高端客户来说短期信贷频繁, 重复手续尤其繁复。对银行来说, 随着银行业竞争的日益加剧, 这一信贷体系越来越受客观形势的制约, 同时, 缺乏对客户风险的统一控制, 难免就会有多头授信、分散授信等现象和问题发生。

为解决这一系列银行信贷业务的问题, 方便多层级客户的日常生活工作, 银行逐步在推行统一授信, 将客户的信用统一纳入一个管理系统中来。

二、个人综合授信及授信额度的意义

从国际领先实践来看, 国外银行对高端客户普遍推动了“全面客户关系”经营, 即客户的资产不仅是自己的部分, 还包括其签约授权的家庭成员、所属企业在银行的金融资产。即以“全面客户关系”的资产为参照, 对私人银行客户设置统一的授信额度, 真正实现了以“客户”为中心的授信, 而不是以“产品”为中心的额度。另外, 基于综合授信总额度, 再分别设置各融资产品的分额度, 实现总额度、分额度同时监测、同时控制, 降低风险。

个人综合授信的诞生, 将信贷业务模式上升到客户层面。

一旦客户获得了综合授信的额度, 在授信期间, 额度是可以循环支用的, 每次支用手续简单, 几乎是随用随借, 快速便利。期间的额度上限会根据客户的偿债能力和信用水平动态变化, 以实现风险的动态管理, 也方便了银行整体控制个人信贷风险。这是金融服务业的一大进步。

三、我国现有的银行个人综合授信产品及系统

相对于国外综合授信和风险控制相对完善的情况下, 国内的综合授信业务这些年才刚刚起步。国内银行中比较有代表性的, 个人综合授信产品或者类似于个人综合授信的业务已经陆续出现在金融市场上。

农业银行、招商银行等几家银行领先推出基于客户在银行的特定资产给予客户授信额度并支持循环使用的融资业务, 满足客户的个性化需求。其中, 农行的综合授信涵盖各种信用、抵质押及担保方式下的授信额度, 即“个人客户综合授信额度=质押授信额度+抵押授信额度+保证授信额度+信用授信额度”。

工商银行的“个人贷款最高额担保”, 这只是综合授信体系的一部分, 主要以抵质押为中心的贷款, 缺少保证额度和信用额度, 相当于综合授信的小范围实施。

交通银行和浦发银行的个人综合授信的总额度授予涉及抵质押额度、信用额度和担保额度。华夏银行、兴业银行等也各自开发了相关个人综合授信业务产品。建设银行也处于系统的开发阶段, 预计将会更加完整地纳入各项贷款产品。

各家银行对风险的统一掌控, 能更好地解决银行对同一客户的多头授信, 对不同种类业务分散授信等弊病。

四、我国现有个人综合授信体系的风险管理现状审视及制度管理思考

近年来, 各家大大小小的银行都一直强调风险观念, 这是信贷业务管理的本质要求。但是目前商业银行注重扩张, 重短利而轻发展, 重营销开发而轻风险控制。对“最高额度综合授信”缺乏基本的完整的概念, 而是大多带有片面和实用性的色彩, 没有在实际上贯彻统一授信思想, 失去了综合授信的初衷。

中医有言:病在肌肤, 祸在血脉。

银行往往为寻找资金出路, 追寻高业绩, 倾向于选择高速发展的热门产业, 偏爱于交通、电信等国有垄断型客户群体, 对这些产业的发展过于乐观。一定程度上消弱了银行的信贷风险识别、计量和控制能力。就比如近两年“大跃进”的铁路建设, 建行对铁道部贷款余额一千多亿, 不理会四大行贷款过度集中的警示, 不在乎风险集中, 当动车高铁事故频发之后, 才开始调高利率, 收回各级分行贷款权。这一桩桩实例足够银行冷静下来, 真正地从内部风险管理流程体系, 从业务细则上来重新梳理一下现代银行业应该走的路线和风格。

个人综合授信作为一种提前的额度授予, 除了带有常规信贷产品普遍的风险外, 存在着它特有的风险。以下是本文对于我国商业银行个人综合授信管理的三点思考:

1. 债务违约清偿的抵质押关联。

传统的债项是与抵质押品一对一关联的, 一旦违约发生, 直接清偿相关抵质押品。但是综合授信中总额度里的子产品很难与抵质押品关联, 债务违约清偿时, 综合授信中是多对一, 所以在系统设计的时候, 可能就要在清偿环节做出抵质押品清偿顺序筛选。

2. 统一授信体系的信息准确性。

在目前中国的征信体系不完善的条件下, 信息不准确会造成授信工作失误, 授信体系的建立有一定难度。各银行的征信体系通常由各银行自己做, 并且不会对外公布, 属“商业机密”。在《指引》文件中, 银监会要求商业银行授信管理部门与其他银行之间就客户调查资料建立沟通机制。银行间是竞争关系, 不愿意把自己调查到的资料给竞争对手看, 只有发生类似“德隆系”之类的危机, 几家银行作为债权团时, 才会想到要加强沟通。所以在统一的征信体系上还有待发展。

3. 强化商业银行内部授信管理。

论城市商业综合体发展趋势与规划 篇3

【关键词】商业综合体；商业综合体；设计方法

一、商业综合体的设计手法

商业综合体设计研究的重点是在于总结一套科学的实用的有效设计模式，以及形成适合我国国情的商业综合体设计策略的科学发展观。

1、合理的整合设计

整合就是把一些零散的东西通过某种方式而彼此衔接，从而实现信息系统的资源共享和协同工作，其主要的精髓在于将零散的要素组合在一起，并最终形成有价值有效率的一个整体。从商业综合体的概念可以看出，商业综合体的设计的核心就是合理的将各种功能空间有效、高效、有机的整合在一起。综合体的功能空间几乎包括了所有常见城市公共建筑功能，最有代表性和能够起到决定性作用的功能空间有：办公功能、居住功能、酒店功能、零售功能、娱乐功能、文化功能、公共设施、会议功能、休闲功能、以及停车设施。

商业综合体主要是通过各个功能的协同作用进行整合设计。协同作用组织是以城市生活和运作的组合规律为基础，通过研究各功能系统之间内在关联的可能性，从而得出并创造出各功能的系统组合关系。主要有以下几种关系：（1）比较竞争型：同类的功能子系统并置，通过提供多种可能性和选择性产生集聚化效应。（2）互补型：功能子系统空间相互补充构成整体。（3）主从型：以一个或一组功能子系统为主，其他功能子系统为辅的组合方式。（4）系列型：对具有互通性和延续性转换关系的功能子系统进行组合。在实际工程中，往往是将上述组织形式灵活地综合运用，用来符合实际情况。

2、完善的交通系统和停車组织

2.1交通系统。商业综合体的交通体系是一个多元结构体系，不同的交通方式在不同的空间领域活动，其目的是为了更安全、更方便、更快捷地在不同的建筑之间建立联系。商业综合体的组织方式主要有平面和立体两种，确定使用何种组织方式时，需结合建筑基地周围城市交通状况，基地本身地势特征。

平面交通组织形式主要适用于基地空间比较开阔，交通密度不大，流线相对简单，根据车流、人流可以划分为人车分流和人车混行等两种方式。（1）人车分流是指车流和人流通过相对独立的流线和入口进入基地。缺点是会导致流线比较长，而且设计中尽量保证人流的方便。其优点是交通相对干扰少，流线十分清晰。（2）人车混行常见于人车共用建筑前的广场，商业街中，具有一定灵活性。这种方式对场地和道路利用充分，但是相互干扰，增加不安全因素。设计中常利用粗糙质感的铺地材料，曲折的边界等手段进一步限制车行速度。

立体交通组织通过地下、地面以及架空道路的组织利用，将不同的功能有机结合起来，与地面街道、停车场、高架、人行天桥等联系起来，形成空间交通网络。通过人流车流在不同的空间高度的组织，减少或避免了不同交通之间的干扰，缓解地面的交通压力，提高空间利用效率，形成了安全而富有活力的城市空间。立体的交通系统发展日趋完善，在我国城市已有较多应用。

2.2停车组织。停车功能是综合体必要的组成部分，它影响到整体的运作效率、形象和成功，停车的规划主要就是对停车方式的选择。关于采用何种停车方式，是综合性问题，涉及有关经济性、土地利用率等方面，建筑内部结构停车空间的造价高于地面停车，内部结构停车通常是在土地昂贵和地面空间严重不足停车要求的情况下采用的，地面停车在商业综合体设计中一般能够部分或者全部满足项目的停车要求，但是通过成功的项目分析，通常还是采用内部结构停车的方式，为未来发展预留更多的空间。合理的安排和设计，不同功能的共用停车能减少停车功能所占据的空间，好的设计可以通过增加与公共交通系统和周边环境的联系，同样增加步行进入综合体内部，来减少对停车空间的需求。

3、内部开放空间设计

商业综合体内部开放空间是商业综合体中用于满足购物者行走与休息、开展促销活动或其他社会性活动的公共空间，包括商业综合体的中庭、边庭、内广场、引导空间、室内商业街与露天商业内街等等各具特色的空间型制。对商业综合体内部开放空间分为节点式空间、水平交通空间、垂直交通空间和线性街道空间。主要设计策略表现为以下几点：（1）围合与开敞的变换。绝大部分的综合体内部开放空间（除内广场）存在顶界面，因此其封闭程度主要由侧界面的形式来确定，侧界面的隔断形式和尺度决定了空间开敞或封闭的效果。（2）竖向高差的变化。高差的设置是处理空间的一个行之有效的手段，高差可以用来区分不同的领域地面标高的变化能突出及改变空间的特征，同时能在大空间内创造二次空间，满足空间中不同功能的需要。（3）空间的层次变化。商业综合体内部开放空间应该具有一定的层次感，使出现在人们眼前的空间画面不过于简单，而有近、中、远的景致变化。通过隔断、绿化、高差等的设置都可以增加空间的层次感。（4）空间界面的柔化。商业综合体内部开放空间需要创造一种具有弹性和亲和力，使人易于接近和停留的柔性边界。（5）空间的诱导性设计。在商业综合体内部开放空间的设计中必须反映出商业建筑的特征和购物环境的气氛，体现其职能特征的识别性与诱导性，以达到吸引和招徕顾客的目的。

二、商业综合体设计展望

1、改造的可能

改造意思是指进行重建、着眼于满足新的功能需求，提高环境品质。可参照原有建筑模式及形式。小型商业综合体在某些方面受到限制，小型商业综合体最终是不能满足城市发展的需要的，所以在设计商业综合体要考虑到综合体发展问题，首先是内部功能空间的问题，适宜空间灵活布置，预留改造的空间和改造的可能。

2、生长的可能

为了满足更多层次的需求，商业综合体可以通过生长的方式，将一些预留空间的综合体有机的成片联合在一起，形成一片整体，最终成为更加综合更加有效的综合体项目。

参考文献：

[1]王桢栋.城市建筑一体化设计[M].北京：中国建筑工业出版社，2010.

[2]费腾，毕冰实.基于人性化理念的商业建筑交通空间设计[J].城市建筑，2011（5）：24-26.

漫谈城市商业综合体之一 篇4

心若水

城市商业综合体是经济、城市、社会发展的必然产物，是社会分工细化的需要，是区域和城市竞争力增强的重要表现形式，是房地产业高度化的重要表现形式。

综观目前的商业综合体有五个发展的方向：即

1、以服务城市商圈需要的大型购物中心为载体的城市商业综合体。

2、以特出以休闲旅游业态为主题的城市休闲旅游的城市商业综合体。

3、以特出服务总部经济为重点的商业写字楼为主体的楼宇经济城市商业综合体。

4、以服务知识经济和创意地产为主的创业地产商业综合体。

5、以服务特色主导产业为重点的特色商业综合体。

它是传统地产的升级版，不仅仅是开发物业那么简单。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商业功能发展的需要。要了解区域商业不同层级的商业发展水平、不同商业建筑形态，它所能承载商业的功能。必须对区域商业水平有准确研判，对商业建筑形态功能匹配有清醒的定位。

城市商业综合体是一种复合型地产，所按照的原则就是豪布斯卡原则。因此必须研究业态之间的价值链，而且必须研究相互的乘数效应大小。不仅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后产生的城市品牌名片的效应。要从规划、空间、工程上研究如何实现，更应该从服务、业态、支撑、可持续、时间维去考虑其的设计定位，要用文化的灵魂去赋予商业综合体以强大的生命力。当然其是有局限的，这个局限就是当地地理位置、政治位置、经济位置、城市位置好差和能量等级的大小。

城市的规模等级决定着商业综合体开发是否必要，以及数量，一般每五十万城市人口一个商业综合体是有较强生命力的。

商业综合体定位上对物业和业态两个方面都必须找准支撑点，确保我们有满意的获利空间，未来升值潜力很大，也应该仔细选择保留什么产权资产。要实现项目工程周期性的循环、首先必须保证资金链的最集约高效地成本的循环，其次要实现销售的快速循环，还要实现经营的可持续循环提升、实现我们资本的放大变现的循环。

商业综合体发展 篇5

【用途】3-8用于合同签约/9 用于签署租赁决策文件 租赁面积构成

租赁面积由主力店租赁面积、次主力店租赁面积、步行街商铺的租赁面积三部分构成 1.1 主力店（次主力店）租赁面积为建筑面积，由下列三部分组成：

a，各区域的套内建筑面积。

b，地上公摊面积（包括公共大堂、楼梯间、步行街通向主力店的通道、设备用房、管井、出屋面的楼梯间和设备机房等）。

c，地下公摊面积（包括楼电梯间、设备用房、管井、卸货区、服务用房等主力店所属的设施，而商业综合体项目的商管物业用房、消控中心、开闭所等空间不在此列）。

1.2 步行街商铺的租赁面积为套内建筑面积（不含管井）。

1.3在进行租赁面积计算前应获得商管对租赁范围的确认。提交租赁面积时，应包括各区域的总建筑面积及面积构成明细。租赁面积计算原则

2.1套内建筑面积

外墙取围护结构的外墙外边线。如玻璃幕墙、铝板等装饰外墙同时兼围护结构时，应取幕墙、铝板的外边线；内隔墙按墙体中心线计算（有装修设计图的以最终内装施工图为准）。室内步行街商铺及主力店靠近室内步行街一侧，面积计算应算至分隔墙靠近室内步行街公共区域一侧外边线。

对要求单独设置地下卸货区、设备用房以及专用疏散楼梯等设施的业态，应单独计算这些区域的面积，计入套内建筑面积（专用管井各层均计入套内建筑面积）。

其他部分按照国家相关规范要求计算。2.2 地上公摊面积 首层公共区域（如各业态共同使用的公共大堂）计入地上公摊面积。

2其它楼层公共区域：由本层业态分摊。如出现同一楼层有两个及两个以上业态时，则将该层应分摊的总公摊面积按照各业态的套内建筑面积比例进行分摊。

3步行街连接主力店的通道：步行街直通主力店的，步行街和主力店各分摊通道面积的一半；步行街通向公共区域的，通道面积全部由步行街分摊。

4公共楼梯间按照每层面积计入每层业态的公摊面积（每层有多个业态的按各个业态的套内建筑面积比例再行分摊），公共楼梯间出屋面部分视作屋面面积，不计入租赁面积。疏散楼梯间及塔楼核心筒问题：

——疏散楼梯间在本层分摊，一层疏散楼梯间计算计入一层公摊面积内。——塔楼核心筒不计入租赁面积。

5主力店与步行街合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照各占一半面积分摊。主力店之间合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照套内建筑面积比例分摊。主力店单独使用卫生间计入主力店套内建筑面积。6屋顶面积：屋顶公摊面积不计入租赁面积，但在提供给商管的租赁面积表中，需将该部分公摊面积作为一个子项与租赁面积分别列明，由商管本着集团利益最大化的原则，在与客户洽谈时具体掌握。

2.3 地下公摊面积

非独立设置设备机房的主力店（除商管与百货合用外）在计算租赁面积时可不计算其地下公摊面积。但出于集团利益最大化的考虑，在提交的面积指标中，非独立设置设备机房的主力店也提供地下公摊面积，并单独列出，便于商管对整体经营面积的掌握。商管与百货地下合用设备机房，按照商管（室内步行街）与百货各自的地上套内建筑面积比例进行分摊，并计入公摊面积。

2.4 次主力店要求

对于有特殊要求的次主力店，在接到商管的具体要求后，应将次主力店租赁区域分解为净使用面积、套内建筑面积和建筑面积三部分（快时尚店需提供净使用面积），并在图纸上用不同的阴影标注，便于商管与客户确认。

计算细则：（对于计算原则中主力业态计算原则解释）

一、百货：

1、百货位于步行街中段的连通口分隔线应以租赁线准，且与步行街玻璃墙平齐；百货位于中庭的连通口分界线为弧形时，其租赁线也为弧形；消防卷帘位置尽量与租赁线一致（按照最终消防审批意见），弧形区域可根据百货布局设置为折线型。

2、地下层通往机房及辅助用房的通道不计入租赁面积。

3、对消防卷帘设置在租赁线后的项目，租赁线到消防卷帘的之间的面积与步行街按50%的比例进行分摊。

二、超市：

1、超市的设备机房约需1000平方米左右，规划院提供设备用房面积参考表，最终测算面积以超市实际使用的机房面积为准。

2、步道梯面积，按照单层投影面积计算。

三、万达院线：

1、影城如采用专用疏散楼梯，每层疏散楼梯都计入影城面积。

2、大堂卫生间为影城组成部分，原则上算影城面积；若影城所在层有其他业态，且无卫生间，需借用影城大堂卫生间，则影城大堂卫生间应按照影城与其他业态套内面积比进行分摊。

3、如影城所在层有其他娱乐业态，娱乐楼客梯与之按面积比例分摊，如有其他非娱乐业态，娱乐楼客梯不与之分摊。

4、其他业态机房或设备用房不应设置于影城租赁区域内。

四、儿童业态：

1、儿童业态均已设置独立卫生间，则室内街的公共卫生间不计入其公摊面积。

2、专用的疏散楼梯每层均计入租赁面积，合用疏散楼梯按照面积比例分摊。

五、其他计算要求：（总租赁面积不减少的原则下进行各业态的面积测算）

1、墙体原则上算至外墙外表面，与其他业态交接处墙体算至墙中，如遇双层墙则算至外墙墙中。

2、核心筒及核心筒内的机房竖井类均不计入租赁面积，核心筒之间的通道须计入租赁面积。

3、移交电子版的租赁面积图纸上需标注管井用途、面积及使用方等相应信息。

4、移交租赁面积图纸时需统一标准执行图纸规范，并规范套内和公摊两种图例。

5、中庭、挑空部位的自动扶梯面积不计入租赁面积。

现代商业综合体空间设计思路论文 篇6

关键词：商业综合体；演变与发展趋势；设计思路；设计方法

社会经济高速发展的同时，我国建筑企业的规模越来越大，呈现出多样化、大型化的特点，商业类型作为其中的一类，其设计水平关系到后期工程建设的具体情况，因此，为了保证桥商业类型的设计质量，除了加强设计过程中的质量监管以外，还要对设计水平不断的进行提高，促使商业类型的设计能够在城市用地紧张、人口拥挤的有限条件下得以开展。下文具体论述了现代城市综合体中的商业空间设计。

1商业综合体的演变与未来的发展趋势

商业，是指以货币为媒介进行交换从而实现商品流通的经济活动。同时也是一种有组织的提供顾客所需商品与服务的行为。而现代的概念是指流通领域中的所有产业，也可称为“商业贸易”。商业综合体是有机地组织各个不同商业功能，其中包含：商品零售，餐饮、休闲娱乐等，促使商业空间的规模越来越大，从原本仅具有购物功能而逐渐朝着复合化的方向发展。商业空间主要呈现出这些特征：整体规模大、系统的构成比较复杂、服务功能全面等，是由于城市综合商业空间的出现，避免了对功能生硬的分割，它能够在有限的大空间范围内，保证城市基础功能项目高效运行，最终发挥综合效应。它不仅具有购物的功能，而且是一种集综合性，适应性于一体的复合环境，并融入已有的城市空间。商业综合体未来的发展趋势主要归纳为以下几点：①重视主题设计；②强调体验感；③休闲娱乐性增强；④停车空间最大化；⑤标志性的造型与外观设计；⑥实现电商与实体店的结合；⑦带动旅游产业。

2商业综合体设计的前期任务

2.1前期调研

由于商业综合体与地区经济发展，人文背景，及人们的生活习惯有较大关系，因此在设计前期，充分对市场进行调研尤其重要。具体调研的内容主要概括为以下几点：①确定目标客户人群，即确定未来哪类人群主要使用该商业综合体，这是设计定位的最初前提。②确定主题模式。例如以餐饮为主题或者以儿童娱乐为主题等。最近几年主题式的商业综合体正在不断被人们所喜爱。主题的设定有助于形成独特的商业氛围。③了解区域消费类型，确定功能。④则需了解未来租客对的面积的使用需求。从而确定店铺的面积划分，以及不同规模商业的所占比例。⑤则是对用地周边道路交通，城市公共服务设施以及各类场地条件的调研。从而确定商业综合的基本流线，主要出入口等。⑥对建筑风格造型的调研，确定未来造型及外观设计的基调。商业建筑的造型与外观设计往往决定了商业的形象与档次。

2.2设计原则

①功能的合理性。购物空间要开阔舒适，不能给人约束感，要能给顾客创造自主挑选舒适感。②要具有标志性的入口，吸引人的广告招牌，橱窗，灯光设计，形成整体统一的视觉传递系统，准确诠释商品，给消费者良好的印象，创造好的商场氛围。③商品的陈列和展示应根据种类的分布合理性，方便性和规律性进行总体的局部设计。④在设备上要符合人体工程学，有明确的防火区及安全通道以及保持入口通畅，并能设计出方便残疾人出入的安全通道。

3城市综合体商业空间的设计方法

3.1水平商业动线

好的水平动线通常具有以下几个特点：①形成回路。②既曲折又可达，所谓曲折，是使商业动线尽量穿过较多的店面，使商业价值最大化。同时又要注意良好的可达性，例如可以结合中庭空间的设计，在视线设计上形成良好的视野。③空间丰富有层次感，有趣的空间可以激发人们购物的热情，带来较好的体验感。水平商业动线主要包括：一字型动线，回字型动线，L型动线，井字形动线，风车型动线，复合型动线。每种动线并没有绝对的好坏分别。具体的选择要结合用地条件，因地制宜。为了满足人们的生理需求和心理需求，可以适当设置一些转弯、交叉或者是添加一些绿化场地、休闲空间等，形成节点。实现空间设计的丰富性和多样性。下面以华润万象城为例，如图1。介绍一字型商业动线布局模式以及其成功经验。位于深圳市罗湖区的华润万象城，用地位于深圳市中心区域。由于用地条件较为紧张。华润万象城采用了简洁的一字型商业动线。主力店位于中心位置，次要主力店位于平面的四角，如图1所示。看上去流线简单，但其成功的因素主要有以下几点：通过中心主力店与四角布置次主力店的方式，带动商业人流。极大的增加了商铺价值。同时通过层次错落的中庭空间以及围绕中庭空间布置的垂直交通，丰富了商业空间感受，极大的提高了商业空间的趣味性和整体商业氛围。同时由于其位于城市中心，设计师充分考虑了交通因素。将地铁引入。而平层停车的设计理念，不仅大量的增加了停车空间。也真正做到了购物便利。

3.2商业业态介绍及一般分布形式

一般商业综合体，主要有四大类商业功能组成，分别是：零售，餐饮，休闲娱乐，辅助服务。其中零售主要包括：百货商店、超级市场、主力店、专卖店、精品店等；餐饮主要包括：大型餐饮、西餐咖啡、酒吧茶室、中式快餐、宴会等；休闲娱乐主要包括：电影院、儿童乐园、健身房、室内冰场、亲子活动室等；最后辅助服务主要包括：银行、咨询服务台、快递、水吧等。

3.3商业公共空间的设计-中庭及休息区设计

商业氛围则主要依托中庭空间得以提升。在中庭空间中融入艺术特色、娱乐、休息等元素，以便为人们提供更舒适的消费环境。良好的中庭设计可以提升该商业中合体的整体档次，为人们创造舒适购物环境，同时缩短购物中心空间距离，提升商铺价值，带动经济发展。并且商业综合体中，主要垂直交通也是依托中庭进行设计。

3.4货物流线的设计

物流动线设计注重货运车流与购物车流分离开，避开购物者的视线，根据人车分流的前提，设置地下货物通道或地面卸货区。货运车流需设置单独的服务出入口和通道，禁止穿越购物停车场与购物区；物流动线要方便通畅，符合各种货运车辆的行车规范和要求，并尽量避开购物者的视线。除上述内容外，在商业综合体中的空间设计中还要融入诸多服务元素，设计同时要做好不同服务功能的造型，广告，橱窗，路标，引导指示等，这种组合模式相互带动，形成完整的商业空间。

3.5造型与外观设计

商业建筑的外立面设计尤其重要，它决定了商业及其周边所有物业的形象从而决定档次。在造型与外观设计上，主要概括为一点：建筑立面具有标志性。让人耳目一新。产生体验期待。具体在造型及外观设计上概括为以下几点：（1）建筑立面逐渐简洁化，强调立面质感。重视材料的表达一直是建筑设计成败与否的关键。正确的材质选择可以极大的提高商业品质。例如广州太古汇，立面石材，稳重大气，配以轻巧的玻璃体量，形成强烈的对比，具有较强的时尚感。近年来，商业综合提的立面设计，复杂而色彩化的建筑立面风格已不再是设计的主流趋势。（2）主入口具有标志性。通过体量，材料，灯光，广告位的设计，增强入口的标志性。（3）风格明确，别具一格。（4）结合内部功能进行立面设计，中庭位置开设采光窗。商业综合体的采光设计较为考究，通常很多主力店，或者电影院等，不需要大面积的自然采光。而相比，商业综合体内的公共空间，如中庭，休闲区，或者餐饮区则需要较多的自然采光。因此在立面设计时要考虑采光因素。做到人工采光和自然的结合。这一点在设计时，也需要考虑场地景观要素。

4结束语

综上，商业综合体的出现顺应了时代的潮流，在现代快节奏的生活方式中，带给了人们很大的便利，现代商业综合体在以人为本的前提下，更注重的是人们的购物体验。所以在设计时，要也要重点考虑人的心理因素，以及人体工学等的应用。给人们以舒适的购物感受。总之，在进行商业综合体设计时。设计人员要综合考虑，实现商业服务的综合性、全面性、独特性、合理性和规范性目标。笔者希望更多有关人士参与到商业综合体中的设计研究当中来，为推动现代城市的发展做出更大的贡献。

参考文献

商业综合体疏散人数调查 篇7

1商业综合体调查介绍

该次调研所选取的大型商业综合体主体共有四层, 总面积54 053m2。其中,一层的面积为17 250m2,二层的面积为14 480m2,三层的面积为17 557m2,四层影厅的面积为4 765m2。

为保证调研活动的科学性、真实性,调查时间分为三个阶段,分别代表商业综合体开业期间、正常工作日、法定节假日。第一阶段 为商业综 合体开业 期间,时间取2013年12月6日至12月8日;第二阶段为正常工作日, 时间取2014年1月28日至1月30日;第三阶段为法定节假日,笔者以春节为例,时间取2014年1月31日至2月2日,但在时间 样本中包 含一个较 为特殊的 时间点———圣诞节,即2013年12月24-25日。由于圣诞节并非通常意义上的节假日,但其对青年人思想观念影响较大,所以调查数据可能存在其特有的变化规律。调查时间为上午8:00至晚上20:00,以小时为单位,对整个商业综合体的主要出入口的客流量变化及商业综合体内部的滞留人员进行统计分析。

2数据处理与分析

2.1商业综合体主要出入口客流量分析

笔者对三个阶段的调查结果进行分析发现,12月7日、1月29日、1月31日的客流量数据可以客观地反映出不同阶段商业综合体主要出入口的客流量规律。为直观进行观察,将该3日内及平安夜当天的数据绘制成柱状图,如图1所示。

由图1可知,开业期间商业综合体的客流量较大,远远超过其他时间的客流量。正常工作日商业综合体内的客流量较少,春节期间商业综合体内的客流量大于圣诞节。商业综合体各个安全出口中,面向城市交通道路的出口客流量较大,位置稍微偏僻一点的出口客流量较小。 由图1可知,1~4号门是该商业综合体人员的主要出入口,客流量较大;其他几个出口客流量较小。商业综合体各个出口中2号门的客流量最大,2号出口各时间段客流量变化情况,如图2所示。

由图2可知,开业第一天在上午10:00左右及晚上19:00左右有两个峰值,在中午12:00及下午5:00这两个时间段客流量有所下降,这是由于这两个时间段部分顾客回家吃饭;开业的第二天和第三天在上午10:00左右、下午14:00左右及晚上19:00左右有3个峰值;开业期间商业综合体内客流量较大,远远大于圣诞节、春节及工作日的客流量。由图2可以看出,晚上商业综合体内的客流量整体呈现下降趋势,但17:00~19:00客流量均有所上升。各调查阶段平均客流量,如表1所示。

由表1可知,开业期间的平均客流量为3 741人/h, 最大客流量为8 417人/h;节假日的平均客流量为1 383人/h,最大客流量为3 979人/h;工作日的平均客流量为365人/h,最大客流量为669人/h。开业期间的客流量是节假日的2倍多,是正常工作日的10倍多。

2.2商业综合体内滞留人员统计分析

由于商业综合体集购物、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体,所以同一天的不同时间段商业综合体内的人员数量变化不像单一业态的商业建筑那样在上午和晚上出现两个明显的波峰。笔者对商业综合体内人员滞留量的计算主要参考黑箱理论计算方法,商业综合体内滞留人员的情况,如表2所示。开业期间、圣诞节及工作日商业综合体内人员最大滞留量均发生在19:00以后,而春节人员滞留量发生在14:00左右。

由表2可知,开业期间商业综合体内的人员密度最大,圣诞节商业综合体内人员密度为0.241人/m2,春节商业综合体内人员密度为0.223人/m2,工作日商业综合体内的人员密度最小,为0.119人/m2。

2.3商业综合体内待疏散人数对比分析

根据商业 综合体的 建筑面积 及其功能,依据GB 50016-2014《建筑设计防火规范》、JGJ 48-88《商店建筑设计规范》及参考业主提供的消防设计专篇等资料计算得到商业综合体中的人员数量,并考虑相邻防火分区流入的部分疏散人员,依据规范计算得到的商业综合体内的疏散人数为19 045人,人员平均密度为0.352人/ m2,商业综合体中人员数量具体计算结果,如表3所示。

对比表2和表3数据可以发现,依据规范计算得到的数据小于开业期间的最大峰值,大于节假日和工作日人员峰值的最大值。由于开业在商业综合体运营过程中一般只有一次,开业期间的客流量不能作为确定商业综合体内疏散人数的依据,但是可以用于判断依据规范计算得到的人数是否合理。

3计算机模拟分析

由于火灾发生时的损失较大,无法进行真实的实验模拟,故消防评估过程中常借用计算机模拟方法来预测火灾时的情况。笔者根据规范计算得到待疏散人数,采用疏散模拟软件Pathfinder针对该商业综合体进行疏散模拟分析。假设步行街一层圆形中庭发生火灾,水灭火系统失效,而自然排烟系统有效。该疏散场景下疏散出口和楼梯均可用,人员向远离火源方向疏散,建筑内待疏散人数共19 045人。

为了对比该商业综合体主要出入口的客流量情况, 将模拟结果的出入口客流量数据绘制成图3。从图3可以看出,2#门疏散人数最多,位置稍偏、疏散宽度较窄的安全出口疏散人数较小。这一结果与调查结果中各出入口的人流量的差异相符。但由于疏散软件本身的特性, 待疏散人数会选择较近出口进行疏散;而实际的人员流动中,顾客会选择较熟悉的出口。因此,各安全出口的疏散人数的差别没有调研结果显著。图4为人员疏散全过程中建筑内人员随时间的变化曲线。从人员疏散模拟结果可知,建筑内全部人员运动时间为680s。经计算,包含火灾报警及人员预动作时间在内的全体人员疏散至室外安全区域所需时间为1 200s,其中火灾报警时间为60 s,人员预动作时间为120s,同时保守考虑取1.5倍的运动时间的安全系数。

虽然现行规范中商业建筑内人员密度指标较实际调查数据偏大,但实际疏散过程中人员倾向朝熟悉的出口进行疏散,会导致主要出口发生堵塞现象,延长实际疏散所用时间。现行规范中相对保守的人员密度指标可以适当弥补这一差异带来的风险,保证在实际火灾中危险来临之前人员有足够的时间到达指定的安全区域。

4结论

为了确定商业综合体内的人员实际数量,采用现场调查和观看录像的方法调查某商业综合体工作日、节假日及开业期间的客流量及人员密度的变化规律,并与通过规范计算的商业综合体内的人员数量及人员密度进行对比分析,借用疏散模拟软件对疏散过程进行对比。研究结果表明:

(1)通过对商业综合体各出口客流量进行分析,得出商业综合体各个安全出口中面向城市主要交通道路的1 ~4号出口客流量较大,其余位置稍微偏僻 的出口客 流量较小。

(2)开业期间商业综合体内的人最多,其密度最大为0.444人/m2;其次是节假日,人员密度为0.223人/m2; 相对而言,工作日的商业综合体内人员较少,人员密度也较小,为0.119人/m2;依据规范计算得到的商业综合体内人员平均密度为0.352人/m2。

商业综合体设计新趋势 篇8

Benoy在全球设有八个设计室，在设计中强调地域文化和现代设计的有机结合。Benoy认为设计应该融入地域文化以及独创性，每一个设计应该是不同的，有个性的。当代的商业综合体设计也必须贯彻全面的可持续设计，可称之为“失乐园重生”。当介入一个建筑设计时，首先应该从城市的角度来着手。很多人姑且认为商业建筑就是建筑一个大的容积，做一个很漂亮的建筑，然后把商品或者说是电器里的组件尽可能多地填充进去，这是非常肤浅的认识。好的商业建筑设计项目，实际上是引导一种新的体验，它应该是有个性的，对于当地人与参观者都是一个有归属感并引以为豪的地方，并且对当地的经济以及社会文化的发展有贡献作用。

在建造城市中的大规模商业建筑的时候，切忌把它处理成一个非常庞大的群体，而应该是城市肌理的延续发展。北京的三里屯Village项目外观很新颖独特，也试图从城市肌理入手，但由于没有解决好包括气候因素在内的地域性问题，也没有充分汲取原有环境里树木景观的运用，再加上两区之间的隔离，导致它的商业运作存在诸多问题。设计要关注的另外一个重要方面是它应该帮助重新梳理城市的交通，从而令使用者能够非常方便、安全、环保地来到这里。Benoy在全球各地的项目中进行了广泛的实践，特别是在英国和香港的诸多项目中创造性地利用和改进了相关联城市的交通系统，使得人们可以综合有效地利用地铁、公交、私车、步行等混合模式。地标性建筑的设计，不应该为了纯粹抒发个性，为独特而独特，而是应该与地域文化与社会经济特点相互接触，从而融入环境、刺激发展，只有如此才能成为可持续性发展的有生命力的地标。

设计中的场所感和归属感也非常重要，而人们对建筑的评判往往是从它刚刚进入视野的时候开始的，因此建筑的外观以及景观决定人们的第一感受。都说建筑是静止的音乐或者凝固的音乐，我也认为建筑成为流动的音乐是一个趋势。由于工作压力和生活节奏的变快，越来越多的人开始回归自然，并追求沉静、优雅的感觉，也在改变对那些表面上炫耀浮夸的事物的态度。而好的建筑也与好的品牌一样，应该通过内敛的气质与品质来打动人。

时下的网络购物行为已经非常普遍，这就导致去购物场所消费实际上正逐步成为人们聚会和体验的载体。人们会把购物作为一种探险，他们会叫上几个朋友一起去探究一个新的场所。到达建筑入口前的铺垫，甚至从停车场到达商场与之间的联桥，对于吸引人流、鼓励消费变得日益重要。另外，“城市森林”概念也日益为人们关注，鉴于都市对回归自然的渴望，现在越来越多的Shopping MALL都尽可能地创造动感自然的公共空间。所谓自然，设计者不可能到处种树，但是可以通过建筑结构，比如树形的支撑及其产生的光影效果来营造“城市森林”的氛围，而好的结构设计在力学的层面上也将是精简的、美的。商业建筑要在节能的前提下尽可能地引入适当的自然光，因为闪烁不定的光影变幻效果会让顾客，尤其是女性，产生一种不安以及对于探究未知事物的快感，从而会鼓励他们逗留并刺激她们去“探险”并消费，这恐怕是心理学至今还很少接触到的领域。

每个场所都应该是其个性的，虽然“个性”可以以不同的方式来表达；有个性的场所都会给人们留下非常深刻的印象，并形成其归属感。现在再也不应该是把一个消费场所做成一个大盒子，里面填上10万平方米商业租赁面积的时代了，当代的商业综合体有化整为零的趋势，让人们在空间转换时的步行或休憩其中感受到愉悦，从而缓和其压力并增加逗留时间。甚至有些独特的商业空间部分是专门为满足人们的休憩和商业会晤等需求，它们本身被当做空间艺术品设计，大大有别于其他空间和消费氛围。另外，回归自然也体现在大量地运用木材等反映自然主题的材料和风格上，即使必须要用LED的话，也可以通过幽默的方式呈现而非铺天盖地的商业宣传。一体化主题设计也是设计的重点：场地规划、建筑设计、室内设计与标识设计应该是一体化的，而只有具备贯穿始终的风格的建筑才会吸引人、感染人。

可持续发展设计几乎成为当今世界最流行的词，但很少有人意识到它其实涵盖三个层面的关联，即经济、环境和社会。技术方面的提升其实并不如人们相像的那么高深，与那些昂贵和过度复杂的控制技术相比，千百年来传承下来的被动式设计，比如因地制宜的通风与遮阳方法，如果被巧妙使用的话就会立竿见影。另外，屋顶花园日益被重视，除了创造了一层接触自然的商业空间，它也会有效地起到保温隔热的效果，所以也成为一种可持续的设计的方法。与此同时，建筑设计必须要考虑其对社会人文经济以及环境的影响，责任性也是它和纯艺术之间最大的差别。但可持续发展也并非复杂深奥，它需要的英明的政策、不同职业之间的相互合作以及公众的参与。

DESIGN vs.黄俊

DESIGN：请介绍一下Benoy的情况。

黄俊：Benoy是在英国起家的，有六十三年历史。我们目前在全球有八家事务所。香港公司是我们在亚洲建立的第一个事务所，如今已经成为公司内规模最大的事务所以及亚洲区域的总部。

众所周知，美国和日本的许多公司很早就进入了中国市场，而英国的公司和大多数欧洲国家一样，相对比较保守谨慎，长期以来专注发展在英国和欧洲的业务。千禧年的时候我们着手香港圆方(Elements)的项目设计，由于项目的复杂性和漫长的周期，以及为了确保项目质量，我们从英国总部派往香港一个小团队。项目进行的过程中，我的同事们觉得香港的环境与英国很相似，而且香港乃至整个中国大陆和亚洲的发展前景都非常好，因此决定逐步建设一个分所。我们的设计不仅令客户满意，也在当地逐渐建立起很高的口碑，于是通过合作伙伴之间的相互引荐，渐渐地收到很多项目委托。在之后的几年时间里，香港的事务所日益壮大。到2006年左右，中国的项目已经在香港事务所的业务量中占据相当的比重，也促使我们产生要在中国大陆境内建立事务所的愿望。鉴于上海是一个非常国际化的城市，具备良好的工作和投资环境，在国内地位就像香港之于亚洲，所以2009年我们在上海正式注册了公司，这就与绝大多数拥有办事处的事务所有了本质的区别。

作为英国建筑事务所，我们算是进入

中国，甚至亚洲比较早的一家。很多外国公司在经历了2008年金融危机之后才开始考虑要进入中国市场，但为时已晚。一二十年前，外国品牌相对能够轻松地进入中国市场，但现在情况改变了，随着客户群体的成熟和对品质的追求，能在中国被接纳和发展的外国品牌其实很有限。中国的市场发展日臻成熟，开发商非常清楚自己要找什么样的公司，也会做很多调研，因此对于品牌的要求也越来越严格了。即便对于国际的公司，他们也越来越看重其在中国的经验，而不仅仅是国际业绩。

DESIGN：有没有计划更多的精英派到中国来，开设更多的分部?

黄俊：实际上，我们有这样的计划。我个人在伦敦总部任职设计副总监多年，这次回来主持北京事务所就是有这个战略考虑。这个计划其实已经酝酿了几年，目前条件成熟了。目前我们在中国境内有北京和上海两个事务所，香港也已经发展到250人的规模了，这在亚洲算是规模比较大的了。

每个公司的经营理念不同，比如有些公司会以合并、收购国内公司为基础，在开始就建立起很大规模的团队。这样做的风险是，团队不稳定，公司内的设计水准也参差不齐，会影响公司的品牌。与此相比，Benoy的策略长久以来都是从建立核心团队做起，逐步发展，以保证高品质的作品和有凝聚力和创造力的企业文化。

DESIGN：你们的项目主要偏向于商业立项吗?

黄俊：是的，从服务范围来看我们其实做的是从规划、建筑、室内设计直至标识设计的一体化设计。我们在多年的经验里，不乏有开发商付给我们丰厚的费用只为设计概念，后续工作由当地的设计院负责，这样就导致最后建成的建筑实体可能会与我们最初的设计概念有很大的出入，这对品牌形象的建立是非常不利的，所以我们目前主要倾向于—体化的设计项目。

DESIGN：接手一个项目的时候会看更哪几个因素?

黄俊：我们会看重三个方面的因素：第一个因素是：是客户的实力。这包括两方面，一个是管理运作经验，即便没有商业项目经验，从其住宅项目的品质里也可窥一斑；另一方面，我们会关注他的经济实力，因为有许多“眼高手低”的客户，对品质与造价的认识不够。

第二个因素是：项目的定位。因为我们公司主要做的是做中高端的项目，所以项目的定位是否符合我们公司的品牌发展战略，是我们非常看重的。

第三个因素是：项目的时间、节点，即项目设计计划和施工计划。有经验的开发商会在很早期就制定具有可行性的时间节点安排，因为他们了解项目操作的科学性。与缺乏经验且善变的开发商合作，不仅影响公司品牌，也会影响公司的运营。

当然，我们还会考虑一些别的因素，但这三个因素是我们最为看重的。

DESIGN：贵公司跟客户合作的时候，中间会遇到过什么困难，又怎么去解决?

黄俊：我们取得一个项目之后会进行大致的概念性规划，确定写字楼、酒店、购物中心以及公共广场等的位置。在与客户方沟通并得到认可后，我们会开展下一步细致的工作。在这过程中，我们要与团队内的很多协作方合作，因此我们非常注重相互之间的协调配合，以确保设计概念得以实施，细部质量得以保证。实际操作中，特别在施工阶段，不可避免地会出现局部修改，我们也尽力从整体出发监督协调，以确保不出现脱节的现象。

当然，这其中最难把控的是进度问题。没有经验的甲方可能会为了省钱或者其他原因让我们先开始，当我们的进度已经非常深入的时候再邀请其他的合作方加入，导致磨合时间很短，概念也很难被各方领会，因此在进度紧张的情况下很难配合。

这其实是一个国际上普遍存在的问题，欧美也会存在，但是在中国这种情况尤为明显。由于目前的大量开发商是以住宅项目起家，涉足真正的商业项目还是近年来的事，因此经验相对较少，与他们的磨合需要一个很长的过程，因此从目前来讲，这是非常令我们头疼的一件事。

DESIGN：在项目施工的过程中，甲方可能会对原始的设计方案进行修改，在这种情况下你们会怎么跟甲方沟通，会有哪些坚持，哪些妥协?

黄俊：根据与甲方签订的合同情况，我们的业务范围会有不同的侧重。有些甲方要求我们只做设计就行了。而有远见的甲方会跟我们签合约签到施工阶段，当然施工是由当地建筑研究院或者一些合作的施工单位来完成的，但是这过程中，我们会派有经验的设计师进行监督，以确保施工的质量也能达到我们的预期，这样对项目的整体质量是有保证的。

有时候，我们也会遇到甲方在施工过程中要修改设计方案的时候，我们会尽力配合，并总是能找到相应的解决办法，转不利为机遇。

DESIGN：你觉得跟中国的客户合作与限外围的客户合作有什么不一样的地方?

黄俊：我觉得可能有三点不同：第一点是客户的远见。由于目前中国的经济发展太快，太在意经济的小投资多回报，因此有些客户难免缺乏一定的远见。不过我想这与社会和经济的成长发展是有一定关系的，是一个必然要经历的过程。第二点是项目的相关经验。目前中国真正做得好的项目相对来说比例非常小，其根本原因与开发商管理团队、商业策划的水准以及相应设计师的能力与经验都密切相关。第三点就是项目的计划、工期、合同等需要进一步的合理化、规范化、法律化。当然这跟中国当前的发展有紧密关系，需要一段时间的成长。

DESIGN：在你看来、什么样的设计是成功的商业综合体设计?

黄俊：我认为成功的设计不一定是所谓非常高端的设计，最成功的商业建筑往往是那些能满足其对应消费群体的需要，较好地体现其定位的项目。如果一个中档的消费场所设施齐全，购物、餐饮、影院、娱乐、溜冰场、酒店什么都有，品牌的范围也比较广，它的消费面就会很广，也就会有坚实的受众基础。当然，如我所说，好的城市综合体项目，不仅要吸引人，也要鼓舞人，并激励市民的参与，在商业运作之外也成为社会人文层面上的地标。

有些人认为商业建筑就是做一个漂亮的“盒子”，事实并非如此。鉴别商业建筑的好与不好的根本要点之一是室内外的商业流线设计。与商业流线密切相关的，是商业定位与策划，那也是很科学的一个环节。有些新兴的开发商具备经济实力，但他们甚至不知道有商业顾问这个行业存在。实际上商业顾问是帮他们招商，根据实地情况来帮他们进行设计定位的，否则很可能造成投资的失败和城市建设的盲目性。遗憾的是很多开发商都忽略这一点了。

DESIGN：现在大家对环保都非常关注，请问你们在建筑环保设计方面会做哪些努力?

黄俊：在进行设计的时候，我们会考虑三个原则：经济、人文、环境。规划设计不仅仅是一个技术层面上的问题，实际上它需要综合考虑人文和环境的因素。比如说，北京原来是一个非常独特的城市，但是拆迁问题破坏了这种状态，致使原来的居民要搬迁到很远的地方去，造成原有文脉的断裂；而急剧的城市膨胀又吸引了大量缺乏归属感的外来人口，造成这个城市作为“场所”而言，正在失去其可识别性和地域性。在我看来，最理想的解决方法就是利用当地的地域特点和资源、技术优势来做一些符合因地制直的设计，并为当地人创造工作就业机会，这样也许可以减轻对文化脉络的破坏。再举个例子说，有一家外国事务所，把他们在境外的节能设计直接搬到了上海，结果建成后耗能反而比当地一般建筑增加几倍。所以我们强调要充分地去实地调研，利用土生土长的、最现成的、最物有所值的技术和材料去做建筑，这样做能使文化得到延续，而且后续的维护工作也相对容易展开。