商业综合体施工与管理

商业综合体施工与管理（精选5篇）

商业综合体施工与管理 篇1

在我国城市发展与建设的过程中,城市格局出现了明显的变化,并且直接带动了消费,令经济呈现出稳步增长的趋势,因此在对旧城区进行改造的过程中,商业综合体的出现可以为城市的布局与规划提供一个合理的支撑,这样才能为我国经济的发展注入新的动力,促进经济总体上的发展。同时,商业综合体的出现对人们的日常生活也带来了积极的影响。因此本文重点对建设商业综合体时在施工与管理方面存在的问题进行了分析,希望对相关人士的工作有所帮助。

1 商业综合体的基本特点

首先,商业综合体大多处于人口密度大的区域,占地面积也相对较大,是融合了娱乐、餐饮以及办公等多方面功能的组合结构。商业综合体地处交通位置便捷的区域,各个功能之间有着密切的联系,并且能够带来较大的经济收益。

其次,商业综合体之间也存在一定的差异,不同的商业综合体之间的定位以及目标群体会有所不同,一方面具有互补性的特点,但是另外一方面却存在着竞争的关系。例如在广场中建立综合性商场,周围集合了步行街、酒店以及住宅等形态,对于这一商业综合体的定位是走国际化路线,因此星级酒店是必不可少的配置,同时还应该拥有金融办公以及商场购物等多方面的功能,满足不同商业人士的需要,由此才能称得上是新型的商业活动中心。这一商业活动中心具有开放性与现代化的特点,所定位的人群也以高端人士为主。还有一些商业中心面向的则是中端人群,在定位上则要以女性的需求为主,化妆品与女装服饰等则是基本的配置。通过对上述两种不同的商业综合体进行对比可以发现,因为初期的规划定位有所不同,所以显现出来的商业形态也具有差异性,进而在施工与管理的过程中也会造成不同程度的困难。

2 商业综合体在施工与管理中的难点

我国在商业综合体的发展时间较短,在近几年间才发展迅速,因此在施工与管理的过程中还存在极大的不足,需要加以完善。例如开发模式以及市场环境等方面,都没有达到十分完善的水平。除此之外,商业综合体的建设是一项大型的工程,需要投入的资金数量庞大,建造也相当复杂,所以为项目的施工与管理带来了一定的难度。

以施工原材料为例,常见的问题就是无法保证原材料的质量,导致商业综合体质量存在严重的安全隐患。因此在实际施工与管理过程中,应当对进入施工现场的原材料质量进行严格的把控,确保进入施工现场的各项材料质量与性能满足商业综合体建筑的实际标准。在此基础上,对施工现场的各项材料进行合理分类和安置,满足建筑施工的要求,并为施工应用提供便利。

前文中已经提到,商业综合体的特点之一就是占地面积大,因此在建造时必然要面临内部结构复杂的问题。内部结构复杂,必然会带来的问题就是施工技术的复杂性,通常情况下,商业综合体在建设时需要分割为几个不同的区域,并且在几个区域间同时开工,这对于现场的施工技术水平提出了更高的要求,现场施工人员的专业能力也成为其中的一个不稳定因素。

在施工现场的管理方面,具有管理难度大的特点。根据项目所在地的实际情况不同,施工进度以及工程的管理情况也会有所不同。由于工程作业的不确定性,内部设计构造复杂多变性以及大中型设备在使用过程中出现故障、各种施工材料的运输使用等因素,造成工程施工质量不高,速度迟缓,技术问题和管理问题需要同步解决。另外,由于商业综合体建筑结构复杂,这就造成施工过程中火灾的危险性加大,点面管理难度增加。

此外,商业综合体工程设计内容多变。影响工程设计内容和影响因素繁多,需要各方不断进行磨合、调整。例如,某商业综合体在建筑施工过程中,为了迎合各个商户对建筑使用功能的需求,商业综合体的内部设计也相应变的复杂,而另一个制约商业综合体施工现场工作的因素是施工的设计变更,为了满足各商户对于建筑功能的要求,而改变商业综合体的内部设计,这就使得施工现场的施工情况变得相当复杂,对现场施工人员及管理人员都是一个不小的考验。因为图纸更改频繁,方案随时发生变化,而现场施工和工程进度又必须要保证,这就造成了很多迫切需要解决的问题。开发体制不完善,房地产开发商不能对各方因素做出系统的思考,往往因为某一因素的影响忽略了质量控制的重要性,从而影响工程的正常设计建造。

3 改进商业综合体施工与管理的举措

在商业综合体的规划建设中,质量要求至关重要。一旦商业综合体的商业布局、隔间面积等出现设计变更,需要对中央空调系统和消防系统管线进行配合调整,此种情况下,对商业综合体的建筑施工进程产生严重的影响。设计单位往往考虑不周全,因此施工单位管理人员应当充分做好以下几项工作:

a.确定工程的质量目标,并对目标进行量化分析,形成一个全员的质量管理系统。明确质量要求,制定出详细的质量目标实现的奖罚措施。b.加强技术指导,做到认真、细致的策划工程中的有关事项。c.加强过程质量控制,制定过程质量计划,实行样板制度,在合理有效完成样板的基础上,再大范围进行施工。积极引进新的建造技术,并成功运用到实际的施工过程中。d.管理人员做好施工材料的质量监管工作,在工程开始初期,选择原材料质量合格的供应商,并经相关机构批准后实施采购。重视工程施工方法的控制。e.项目施工前,根据施工要求,规范施工图纸,并根据项目工程特点,制定符合项目设计要求的施工策略,用于施工过程中的理论指导。f.加强对项目施工环境的控制。保持施工环境的稳定、舒适,以确保项目的施工质量和施工标准。

4 结论

商业综合体的建立需要以一定的经济基础为前提条件,并且朝着多元化的方向发展,与此同时,根据不同地区的特点,在建设商业综合体时,所体现的商业定位也具有一定的差异。商业综合体的建立目的是要激发消费者的消费兴趣,从而刺激经济的发展。因此在施工与管理的过程中,一定要有效应对商业综合体的多边性,采取有效措施对施工质量进行控制,切实保障商业综合体的功能性的有效发挥。

摘要：在近些年的社会发展过程中,城市间不断涌现出综合体,令商业模式具有了多元化的特点,这种新型的商圈体现出了城市的生命力,也带动了经济的增长。从人们日常生活的角度出发,商业综合体为人们提供了一个集物质与精神需求的环境。受到自身定位与建设方式的影响,商业综合体在施工与管理的过程中并不是一帆风顺的,因此本文重点对这方面的问题进行了阐述,探究在施工与管理中的难点,并寻求有效的解决途径。

关键词：商业综合体,管理难点,建议举措

参考文献

[1]郑全清.城市综合体项目施工管理[J].四川建筑,2011,4:224-226+229.

[2]王春波,张红.石家庄万达广场商业综合体工期问题分析[J].中国房地产,2013,1:61-63.

[3]黄海波.对武汉市青山区商业综合体发展情况调查与思考[J].武汉学刊,2014,1:11-14.

[4]薛亚群.大型商业综合体的火灾危险性分析及预防策略[J].安徽建筑,2013,6:160-163.

商业综合体施工与管理 篇2

NO:

委托方：（以下简称“甲方”）受托方：（以下简称“乙方”）

甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方预定（或购买）的位于“XXXXXXX座号商铺（以下简称托管商铺），预售建筑面积平方米，今后委托乙方经营管理的有关事宜，订立本合同：

一、甲方自愿将该商铺在一定的期限内委托乙方经营管理，乙方拥有该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价、以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场。

二、委托期限：市场正式开业之日起贰拾周年。乙方承诺于2013年元月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从该日期起计。

三、收益方式：

（一）委托期内第一至第三年，在此期限内市场处于培育期，甲方同意将商铺免费交于乙方管理，商铺经营收入归乙方所有，以利于市场招商，促进繁荣。

（二）委托期内第四至第十年，双方约定，乙方每年固定投资按元支付租金给甲方。乙方实际出租收入低于以上标准的，不足部分由乙方补足；实际出租收入超过以上标准的，超出部分作为委托佣金归乙方所有。

（三）委托期内第十一至二十年，乙方根据实际租赁收入与甲方结算佣金。商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有。

（四）本条第（二）所述租金均以预售建筑面积为标准，若竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为第一联：存根（白）第二联：客户：（红）第三联：销售（蓝）

准，租金按比例进行调整。

（五）因租赁而产生的各种税费，乙方有权从甲方收益中代扣代缴。

四、委托期限内，物业管理费和广告费等各项费用由乙方直接向使用方收取。

五、支付方式：从第四年起，租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票

支付。

六、本合同期满后，乙方对托管商铺拥有同等条件下接受托管经营管理的优先

权，双方协商并达成一致一见的，重新签订委托合同。甲方若自行经营（不得经营与市场区域规划相违背的产品），须提前三个月书面通知乙方，并重新订立合同。

七、双方权利义务

（一）甲方的权利义务1.根据合同获得收益的权利； 2.取得合法所有权的权利； 3.对所获收益依法纳税的义务；

4.保证该商铺及其附属设施在合同期限内处于正常的可使用和安全状态的义务；

5.不得干涉乙方自主经营，配合乙方对委托商铺的管理经营事宜； 6.甲方应及时办理该商铺的的交接手续。

（二）乙方的权利义务1.委托期内对托管商铺拥有完整的使用权和自主经营权等经营管理权； 2.对形成的市场独立进行管理的权利；

3.根据市场情况，独立决定商铺出租价格的权利；

4.根据市场情况，独立决定区域布局产品调整的权利； 5.按期足量支付租金的义务； 6.合法经营、依法纳税的义务； 7.保证合同期满时，托管商铺符合政策使用后的状态的义务。

八、合同期内，如甲方将托管商铺转让、抵押，应提前一个月向乙方提交书面

通知，同等条件下乙方拥有优先受让权。甲方在委托期内将商铺转让、抵押或因其他原因产生商铺所有权变更给其他方的，必须保证受让方继续履

行本协议，如果由于托管商铺的所有权变更影响乙方的权利，视为甲方违约，应当按照本合同第十条承担违约责任。

九、合同终止、解除条件：

（一）由于不可抗力或我国法律、法规、政策、强制性法律文书或政府规划

改变原因造成乙方不能照常经营的。

（二）双方协商一致同意解除合同的。

（三）甲方与托管商铺开发商之间最终没有签订商品房买卖合同或商品房买

卖合同被终止或解除的。即甲方事实上没有或无法取得本合同约定的托管商铺的所有权。

十、违约责任：

本合同为不可撤销的委托合同。甲乙双方均无权中途终止或解除本合同，若因一方违约导致本合同未能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按本合同的第三条第二款约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。

十一、未尽事宜，甲乙双方可另行协商，并签订书面的补充协议作为本合同的附件。若协商不成可向XX市人民法院提起诉讼。

十二、本合同一式三份，甲方执壹份，乙方执贰份，具有同等效力。

甲方（签章）：

证件号：乙方（签章）：代表人：

论城市商业综合体发展趋势与规划 篇3

【关键词】商业综合体；商业综合体；设计方法

一、商业综合体的设计手法

商业综合体设计研究的重点是在于总结一套科学的实用的有效设计模式，以及形成适合我国国情的商业综合体设计策略的科学发展观。

1、合理的整合设计

整合就是把一些零散的东西通过某种方式而彼此衔接，从而实现信息系统的资源共享和协同工作，其主要的精髓在于将零散的要素组合在一起，并最终形成有价值有效率的一个整体。从商业综合体的概念可以看出，商业综合体的设计的核心就是合理的将各种功能空间有效、高效、有机的整合在一起。综合体的功能空间几乎包括了所有常见城市公共建筑功能，最有代表性和能够起到决定性作用的功能空间有：办公功能、居住功能、酒店功能、零售功能、娱乐功能、文化功能、公共设施、会议功能、休闲功能、以及停车设施。

商业综合体主要是通过各个功能的协同作用进行整合设计。协同作用组织是以城市生活和运作的组合规律为基础，通过研究各功能系统之间内在关联的可能性，从而得出并创造出各功能的系统组合关系。主要有以下几种关系：（1）比较竞争型：同类的功能子系统并置，通过提供多种可能性和选择性产生集聚化效应。（2）互补型：功能子系统空间相互补充构成整体。（3）主从型：以一个或一组功能子系统为主，其他功能子系统为辅的组合方式。（4）系列型：对具有互通性和延续性转换关系的功能子系统进行组合。在实际工程中，往往是将上述组织形式灵活地综合运用，用来符合实际情况。

2、完善的交通系统和停車组织

2.1交通系统。商业综合体的交通体系是一个多元结构体系，不同的交通方式在不同的空间领域活动，其目的是为了更安全、更方便、更快捷地在不同的建筑之间建立联系。商业综合体的组织方式主要有平面和立体两种，确定使用何种组织方式时，需结合建筑基地周围城市交通状况，基地本身地势特征。

平面交通组织形式主要适用于基地空间比较开阔，交通密度不大，流线相对简单，根据车流、人流可以划分为人车分流和人车混行等两种方式。（1）人车分流是指车流和人流通过相对独立的流线和入口进入基地。缺点是会导致流线比较长，而且设计中尽量保证人流的方便。其优点是交通相对干扰少，流线十分清晰。（2）人车混行常见于人车共用建筑前的广场，商业街中，具有一定灵活性。这种方式对场地和道路利用充分，但是相互干扰，增加不安全因素。设计中常利用粗糙质感的铺地材料，曲折的边界等手段进一步限制车行速度。

立体交通组织通过地下、地面以及架空道路的组织利用，将不同的功能有机结合起来，与地面街道、停车场、高架、人行天桥等联系起来，形成空间交通网络。通过人流车流在不同的空间高度的组织，减少或避免了不同交通之间的干扰，缓解地面的交通压力，提高空间利用效率，形成了安全而富有活力的城市空间。立体的交通系统发展日趋完善，在我国城市已有较多应用。

2.2停车组织。停车功能是综合体必要的组成部分，它影响到整体的运作效率、形象和成功，停车的规划主要就是对停车方式的选择。关于采用何种停车方式，是综合性问题，涉及有关经济性、土地利用率等方面，建筑内部结构停车空间的造价高于地面停车，内部结构停车通常是在土地昂贵和地面空间严重不足停车要求的情况下采用的，地面停车在商业综合体设计中一般能够部分或者全部满足项目的停车要求，但是通过成功的项目分析，通常还是采用内部结构停车的方式，为未来发展预留更多的空间。合理的安排和设计，不同功能的共用停车能减少停车功能所占据的空间，好的设计可以通过增加与公共交通系统和周边环境的联系，同样增加步行进入综合体内部，来减少对停车空间的需求。

3、内部开放空间设计

商业综合体内部开放空间是商业综合体中用于满足购物者行走与休息、开展促销活动或其他社会性活动的公共空间，包括商业综合体的中庭、边庭、内广场、引导空间、室内商业街与露天商业内街等等各具特色的空间型制。对商业综合体内部开放空间分为节点式空间、水平交通空间、垂直交通空间和线性街道空间。主要设计策略表现为以下几点：（1）围合与开敞的变换。绝大部分的综合体内部开放空间（除内广场）存在顶界面，因此其封闭程度主要由侧界面的形式来确定，侧界面的隔断形式和尺度决定了空间开敞或封闭的效果。（2）竖向高差的变化。高差的设置是处理空间的一个行之有效的手段，高差可以用来区分不同的领域地面标高的变化能突出及改变空间的特征，同时能在大空间内创造二次空间，满足空间中不同功能的需要。（3）空间的层次变化。商业综合体内部开放空间应该具有一定的层次感，使出现在人们眼前的空间画面不过于简单，而有近、中、远的景致变化。通过隔断、绿化、高差等的设置都可以增加空间的层次感。（4）空间界面的柔化。商业综合体内部开放空间需要创造一种具有弹性和亲和力，使人易于接近和停留的柔性边界。（5）空间的诱导性设计。在商业综合体内部开放空间的设计中必须反映出商业建筑的特征和购物环境的气氛，体现其职能特征的识别性与诱导性，以达到吸引和招徕顾客的目的。

二、商业综合体设计展望

1、改造的可能

改造意思是指进行重建、着眼于满足新的功能需求，提高环境品质。可参照原有建筑模式及形式。小型商业综合体在某些方面受到限制，小型商业综合体最终是不能满足城市发展的需要的，所以在设计商业综合体要考虑到综合体发展问题，首先是内部功能空间的问题，适宜空间灵活布置，预留改造的空间和改造的可能。

2、生长的可能

为了满足更多层次的需求，商业综合体可以通过生长的方式，将一些预留空间的综合体有机的成片联合在一起，形成一片整体，最终成为更加综合更加有效的综合体项目。

参考文献：

[1]王桢栋.城市建筑一体化设计[M].北京：中国建筑工业出版社，2010.

[2]费腾，毕冰实.基于人性化理念的商业建筑交通空间设计[J].城市建筑，2011（5）：24-26.

商业综合体施工与管理 篇4

1 综合布线系统设计

综合布线系统设计对综合布线的全过程起着关键性的作用, 设计质量的好坏取决于三个因素, 设计介入的时间、对用户需求的了解和产品的选型定位。

1.1 设计介入的时间

一般综合布线系统介入的时候, 设计院或用户已经指定了设备间 (布线机房) 、弱电竖井及管理间 (弱电间) 的物理位置, 即建筑的施工图设计已经完成。很多情况下这些物理位置设计的不合理直接影响综合布线系统的造价, 所以设计介入的时间非常重要。该园区在进行建筑初步设计的时候就引入了整个园区弱电系统的设计单位, 对综合布线系统进行了规划设计, 帮助用户对设计院提出了设备间 (布线机房) 、管理间 (弱电间) 的位置和面积要求, 并且该园区积极协调, 将要求落实到建筑的施工图上。设计单位还与园区室外管网设计单位对新区室外综合布线系统路由进行了沟通设计, 为下一步工作的展开奠定了坚实的基础。

1.2 用户需求的了解

用户需求是综合布线系统设计的基础, 如果不能充分理解客户需求, 布线系统设计就成了无源之水了。该园区用户在建设初期提出了如下的综合布线功能需求:

◆园区综合布线系统能满足业务计算机网络、Internet网络、电话网络需要;

◆业务计算机网络的布线与Internet网络、电话系统的布线完全分开, 分开的内容包括设备间 (布线机房) 分开, 管理间 (弱电间) 尽量分开 (如不能分开, 业务网布线机柜与其他机柜间隔大于1m) , 桥架 (垂直和水平) 、管路、面板之间的间隔大于20cm;

◆业务计算机网络的布线要求抗干扰;

◆主干的配置冗余备份, 满足将来扩展的需要;

◆业务网目前满足千兆主干, 百兆交换到桌面的网络传输要求, 将来能升级到万兆主干, 千兆交换到桌面的网络传输水平;

◆电话网络目前采用传统的程控交换机系统实现模拟电话、数字电话, 将来可以升级至IP电话系统;

◆Internet网络采用园区集中光纤接入, 百兆交换到桌面的网络传输标准。

根据以上功能需求, 设计单位对三者网络逐一进行了分析, 对于园区业务计算机网络, 目前综合布线市场上屏蔽6类、7类以及光纤到桌面的方案均能满足要求, 考虑性价比等综合因素, 建议水平区子系统采用屏蔽6类双绞线, 垂直干线子系统采用2路6芯50/125μm (OM3) 室内多模光纤, 建筑群子系统采用2路6芯或12芯9/125μm室外单模光纤的布线方案。

当然, 光凭以上用户需求, 设计单位还不能完成一个完整的综合布线方案, 还需跟用户进行进一步的沟通, 沟通内容包括:用户业务网系统架构、程控交换机系统架构、Internet网系统架构以及准确的用户点位表, 这些能帮助设计单位准确定位园区主配线架、分配线架的合理位置, 根据线缆的数量和距离合理设计管理间 (弱电间) 的数量和每个管理间 (弱电间) 的容量。设计单位还需要跟建筑设计单位进行沟通, 沟通的内容包括:整个弱电系统桥架的分类, 水平线缆、垂直主干和建筑群主干的路由、管路的敷设方式 (明敷、暗敷等) , 这些能帮助设计单位绘出预埋管线图, 为施工的顺利进行打下基础。

1.3 产品的选型定位

根据以上用户需求以及与设计院的沟通, 设计单位认为该园区将使用到比较全的产品系列, 包括面板、模块、超5类线缆、屏蔽6类线缆、配线架、光缆、大对数电缆、跳线、防雷保安单元等, 建议采用同一个品牌的布线产品。之所以使用同一品牌的布线产品是因为不同厂家生产的布线产品虽然在性能和质量上有些差异, 比如有的厂家生产的网线质量比较好, 有的厂家生产出来的网络模块比较好, 但不是把那些“最好”的产品组合起来进行布线就会达到最佳的效果, 因为不同厂家的产品其内部材料的阻抗是不一样的, 阻抗的细微差别都可能对高速网络的信号衰减产生很大的影响, 从而影响整个网络系统的通信质量。所以最好采用同一个厂家生产的网络产品进行布线。

那如何选择一家比较好的产品?笔者认为看厂商提供的产品手册意义不大。厂商提供的产品手册所提及的产品性能都为实验室数据, 现场参考价值不大。该园区用户在综合布线初步设计完成后对产品进行了招投标, 在比较价格的同时搭建模拟环境对不同厂商的产品进行测试。模拟测试环境要求各厂商在相同的时间内将90m超5类线缆和屏蔽6类线缆穿过1根有4个直角弯的Φ20的管路, 然后由厂商布线工程师进行现场端接模块、配线架和面板, 最终由用户使用FLUKE DTX1200设备进行测试, 结果可以考察两方面内容:第一、厂商实力及对工程的重视程度, 第二、实际的产品性能。在测试过程中, 一些厂商暴露出了问题, 工程师端接质量比较低, 导致测试不通过, 用户对这些厂商在工程中如何指导施工队布线产生了怀疑;还有些厂商端接一切正常, 但测试就是没有通过, 用户怀疑产品的质量有问题。最终用户选择了美国3M布线产品, 原因是其布线工程师在比较短的时间内完成端接, 测试数据相当不错, 而且产品价格有优势。

综合布线设计单位经过提前介入、与用户对需求的深入沟通、参与用户的产品选型后对该园区进行了详细设计, 其中业务网的设计为:园区中心总配线架位于A分区, 与C分区、E分区的分区总配线架之间采用两路24芯单模光缆进行连接, 各分区总配线架到各区楼宇总配线架之间采用单路12芯单模光缆进行连接, 各栋楼宇内部的配线架之间采用8芯多模光缆进行连接。系统拓扑图, 如图1所示。

语音与Internet网的设计为:园区中心总配线架位于A分区, 与C分区、E分区的分区总配线架之间采用两路12芯单模光缆进行连接, 各分区总配线架到各区楼宇总配线架之间采用室外大对数电缆进行连接, 各栋楼宇内部的配线架之间采用室内大对数电缆进行连接, 考虑到园区面积相当大, 采用室外大对数电缆的量又比较多, 容易在雷雨季节受到感应雷的冲击, 在分区总配线架与该区楼宇总配线架之间室外大对数电缆的两端设计了带3M防雷端子的配线架, 以保护综合布线系统中的模块以及程控交换机系统设备, 这是非常有特色的, 且成本不高。系统拓扑图, 如图2所示。

2 综合布线系统施工

一例成功的综合布线系统不光需要前瞻性的设计, 施工的好坏也是重要因素。决定综合布线系统施工好坏的因素主要包括四方面:机柜及标签的设计、产品厂商的技术支持、线缆敷设与系统的端接质量 (施工队素质) 、与安装公司等单位的配合。

2.1 机柜及标签的设计

综合布线系统的施工图一般由系统图和平面布置图组成, 布线施工队伍在进驻现场后第一件事情就应该是跟系统设计人员、业主就机柜内布置和标签展开深化设计, 依据此设计, 施工队伍就能组织施工的先后顺序, 保证线缆在水平桥架、垂直桥架内层次分明不交叉, 保证系统的美观。

2.2 产品厂商的技术支持

在参与整个综合布线系统工程的单位之中, 产品厂商对产品特性最为了解, 他们知道如何实施可以使产品的性能发挥到极致, 所以整个工程厂商的参与程度直接影响到实施的效果。

在该园区综合布线系统的施工过程中, 3M中国公司派驻专门的技术工程师到现场进行指导, 前期对施工人员进行了多次辅导, 手把手培训模块的端接, 指导工人穿线并进行抽查测试, 及时发现问题并指导整改, 使得整个工程屏蔽6类线的测试一次性通过率达到95%以上, 测试数据相当的好。

2.3 线缆敷设与系统的端接质量 (施工队素质)

综合布线系统是技术活不是体力活, 施工队伍的素质直接影响到布线的成本和质量。施工队进入现场后, 首先需要对线缆敷设进行计算, 充分利用每箱线量, 减少不能使用的余线数量, 从而减少成本。施工队伍要充分了解测试参数的含义以及施工中的诸多环节对测试参数的影响, 以便保证在线缆敷设、模块端接的质量。

2.4 与安装公司等单位的配合

综合布线施工的质量还与一些协作单位如安装公司的配合程度有密切关系, 很多工程的桥架管线工程由安装公司完成, 布管的质量、过路盒盖板的安装都关系到布线的质量。举两个例子, 第一, 25的管子本来要敷设两根线缆, 但是安装公司在管子90°弯时质量不过关, 2根线缆敷设非常紧, 影响测试数据;第二, 安装公司在封过路盒盖板时不认真, 螺丝将线缆打穿割断, 影响线缆使用。所以说在综合布线施工期间, 与安装公司等单位的协作是非常重要的。

3 综合布线的管理

随着网络技术的发展, 网管人员可以通过一些软件工具做到对网络设备、服务器等的监控和管理, 但还会遇到以下问题: (1) 网络出现故障, 不能迅速找出故障点所处的物理位置以及整条链路的情况; (2) 网络系统端口经常变更但文档管理跟不上; (3) 网管人员变更后, 接手人员工作困难。所以高质量的综合布线系统工程必须与高质量的管理系统进行匹配, 网络管理才能变得非常轻松。

该园区信息中心与综合布线系统实施单位配合开发了一套基于SQL SERVER平台的网络维护管理软件, 将综合布线涉及的所有信息包括系统图、机柜图、编号原则、编号位置、电子图纸、测试报告等与网络管理的所有信息与相关人员所处部门进行沟通, 当网管人员遇到故障时, 不用翻图纸, 只需要输入任何一个相关信息, 与之相关的图纸与信息点信息可以立刻一目了然。这个网络管理软件大大提高了网管人员的工作效率, 彻底解决了网管人员的后顾之忧。

商业综合体施工与管理 篇5

铁路作为我国经济发展的“大动脉”, 随着经济的快速发展, 货运和客运总量屡创新高。高密度、高负荷、高速度的列车给铁路运输设备带来了严峻的考验。因此, 科学、合理地安排铁路施工、维修作业对保证运输一线生产的安全、稳定具有重要意义。

但是在我国铁路, 尤其在基层单位, 既有的施工维修计划管理方式落后、效率低下, 建立一种科学、高效的施工管理模式成为了当代铁路发展的迫切需要。目前, 信息产业飞速发展, 利用信息化实现施工管理的规范化、施工信息的集中化和数据共享的最大化, 提高施工作业的现代管理水平, 已经成为铁路势在必行的研究课题。

1.1 车站施工综合管理系统的必要性

1.1.1 车站施工的精细化管理

在铁路基层车务站段, 管辖车站多、线路长、范围广, 要在相关车站、施工单位、设备单位等单位之间协调工作、传递信息, 目前的作业方式明显存在效率低下、管理落后等缺点。以我站为例:我站管辖3个一等站、1个二等站、2个三等站, 专用铁路8处, 专用线68处, 线路总延长里程231 km。维修和设备单位每月向车站技术和信息管理科提报施工、维修计划642项, 车站每月转发施工日计划54份。由于我站存在管辖车间 (站) 点多且分散的实际情况, 要提高车站、车间 (站) 、设备单位、施工单位施工维修信息传递效率和质量, 必须开发施工、维修综合管理系统, 建立施工计划、营业线施工管理、天窗统计管理系统于一体的施工综合管理系统。这样才能实现车站施工电子化管理, 提高施工管理质量。

1.1.2 路局对天窗管理的实际需要

目前路局高度重视天窗维修计划的兑现率和利用率, 要求基层车务站段每月对设备单位的天窗利用率、调度部门的天窗时间兑现率统计上报。在现有条件下, 多数车务站段还是由技术人员从车间收集数据后, 再进行手工计算。以我站为例:由于我站每月天窗作业项目多达400项, 数据源于9个车间 (站) 每日电传的手工统计情况, 月度由车站技术和信息科施工主管进行综合统计并上报路局。由于数据来源、传输等环节的失控和人工统计错误, 不仅造成车站月度统计工作量巨大, 也造成了给路局上报的数据失真, 影响天窗兑现率和利用率数据的精确统计。

1.1.3 车站转变服务方式的需要

通过开发施工综合管理系统不仅可以为车站、车间 (站) 节省打印施工纸质文件的纸张数, 为车站节省办公费用, 还能为提报施工计划往返于车间 (站) 、车站的施工、维修和设备单位省去了大量交通费用。它将施工计划管理进行全程透明操作, 实现实时监控, 不仅为施工单位提供了便利, 也杜绝了车站各种违规、暗箱操作现象, 实现了车站和施工单位的双赢, 从而改善了车站的外部形象, 符合铁路企业改制的长远发展需要。

1.2 开发施工综合管理系统的可行性

1.2.1 领导重视和组织保障

车站领导高度重视科技攻关项目, 在多次会议上强调要求开发车站施工综合管理系统, 并明确攻关小组成员和完成时限。由站长担任项目攻关组组长, 车站主管施工和技术副站长担任副组长, 车站技术和信息管理科施工主管, 电算室计算机系统开发人员, 技术和信息管理科多名现场经验丰富、理论扎实的专业技术骨干参与的攻关团队, 为项目开发提供了人员保障。

1.2.2 技术保障

开发小组要具备开发施工管理系统的相关经历, 为系统提供技术保障。例如, 我站在2012-11成功开发过施工日计划和运行揭示调度命令系统, 实现了调度命令审核、发布和管理, 并在全站推广使用近2年。

1.2.3 设备和网络保障

现有设备和网络基础可以满足B/S模式应用软件的推广, 车站各科室、车间 (站) 已全部覆盖局域网。系统采用B/S (浏览器/服务器) 方式编程, 界面简洁, 只需要掌握简单的计算机操作知识, 经过短时间的培训就能轻松使用该系统。

2 铁路车站施工综合管理系统建设研究

2.1 总体目标

本系统旨在采用ASP技术实现基于B/S模式的铁路车站施工综合管理系统, 实现铁路车站施工、维修计划的电子化管理, 利用信息技术改变落后的管理模式, 在提高工作效率的同时, 实现车站施工、维修的标准化管理。具体氛围以下几个平台: (1) 建立施工信息共享平台。构建施工信息库, 使施工单位、站段、铁路局之间信息共享, 并对施工信息数据集中管理。 (2) 建立施工信息动态管理平台。实现施工工作的高效管理, 实现网络化的施工、维修计划上传、审批、签收等功能。 (3) 建立施工信息统一管理平台。提炼施工和维修预备会、总结会记录模板, 实现规范化、标准化管理。 (4) 建立施工管理辅助决策平台。实时对施工信息进行查询、处理, 实现对施工信息的自动统计功能, 以对日常施工工作进行分析和决策支持。 (5) 建立兼容传统的施工信息管理平台。可使用Excel或Word的记录方式提交施工计划, 适应现场工作人员的操作习惯。 (6) 建立界面简洁的信息查询平台。拥有易操作的界面, 各层次工作人员都能掌握日常操作流程。

2.2 建设思路

遵循实现车站施工、维修科学管理对信息系统的要求, 该信息系统的建设思路是: (1) 坚持面向过程的管理思想, 严格卡控施工方案管理业务全流程; (2) 建立以车间 (站) 为中心的生产管理中心和以车站主管科室为中心的技术管理中心; (3) 对每个施工方案状态实时掌握, 强化过程控制, 提高施工方案的管理效率, 降低施工管理的成本。

3 车站施工综合管理系统的实施

3.1 系统实施框架

从铁路车站施工综合管理系统的开发目标来看, 需要建立施工信息管理平台, 要实现系统的网络化和集成化。铁路车站施工综合管理系统的开发和建设主要可分为两个部分: (1) 面向施工主管科室, 做出总体规划设计, 建立相关标准、规范, 制订系统规则; (2) 面向车间 (站) 和施工相关单位, 解决如何履行相关标准、规范的问题, 明确现场人员的计算机水平, 保证该系统的友好性。

将铁路车站施工综合管理系统建设和开发的组织方式工程化, 可分为三个方面: (1) 网络工程。在现有设备和环境下实现信息资源的共享和传输。 (2) 数据库工程。实现新的需求与现有数据环境、信息的整合。 (3) 应用软件工程。在现有条件下, 实现应用软件的开发、测试、实施。

3.2 系统实施类型

实施应用系统项目一般可分为5种基本类型, 分别为整合应用项目、改造应用项目、订制应用项目、购入应用项目和开发应用项目。

根据铁路车站施工综合管理系统的总体目标和我站现有信息系统资源, 该系统的开发建设综合以下三种实施类型: (1) 整合应用项目。我站现有施工日计划和运行揭示调度命令系统, 已稳定运行了1年多的时间, 对于此系统, 我们通过更改接口等方式将其数据和功能与新系统对接, 进行系统的集成, 实现新、老应用系统资源的整合。 (2) 订制应用项目。按照统一的设计原则, 建立功能模块和数据模型及有关的数据标准, 开发满足用户个性化需求的应用系统。 (3) 开发应用项目。按照车站施工综合管理系统的总体设计、实施标准、计算规则等统一规划, 自行进行应用系统的整体开发。

3.3 系统实施方案

铁路车站施工综合管理系统的建设基于信息资源规划理论, 利用信息技术来实现企业信息资源的整合和共享, 信息资源规划是关键所在。为给该系统的建设、实施奠定良好基础, 我们做出了初步的实施方案, 如图1所示。

4 分析和设计

4.1 需求分析和功能设计

根据铁路车站施工综合管理系统的总体目标, 我们对该系统完成了需求分析, 具体需求和功能设计分为以下几个方面: (1) 施工、维修计划电子化管理, 施工单位、车间 (站) 、主管科室对施工计划审批状态实时掌握。 (2) 施工日计划和运行揭示调度命令即时传输, 车站能实时掌握车间 (站) 签收情况。 (3) 将施工和维修会、预备会、总结会记录提炼成模板, 供车间 (站) 学习使用, 实现车间 (站) 营业线施工、天窗维修预备会、总结会标准化、模块化管理。 (4) 实现施工文件提前通知, 营业线施工统计查询。车站主管科室将营业线施工通知以Word的形式传入系统, 供车间 (站) 签收、学习, 还能统计车间 (站) 的签收时间。同时, 能自动统计车站月度、年度营业线施工项目数量。 (5) 实现天窗计划网上签收、下载, 日天窗兑现情况网上填记, 实现车站天窗利用率、兑现率自动统计计算。

4.2 数据流图分析和设计

利用现代化手段对车站施工方案进行科学管理, 也要采用现代化的标准流程和要求, 对系统设计和实施步骤进行严格卡控。我们在调查了用户的需求后, 根据软件工程的标准细化了用户需求, 设计了该系统的数据流图, 如图2所示。

4.3 子系统划分和功能

根据铁路车站施工综合管理系统的功能需求和数据流图, 初步设计该系统分为4个子系统, 各子系统的划分和详细功能如下。

4.3.1 系统管理子系统

系统管理子系统为超级管理员和部门管理员提供了具体、便捷的操作界面, 在基础数据不准确的情况下, 可对数据进行手工校对;各级管理员还可通过该子系统进行新用户的添加、权限的赋予、用户的注销等操作, 及时更新系统内的部门、用户信息。

4.3.2 车站施工计划管理子系统

有相应权限的用户在该子系统内可以分别进行专用线施工计划申报、审核、审批, 可将现有的工作流程完全在网络中模拟实现, 且可记录每项操作的详细信息。另外, 用户可以选定相应条件, 实时追踪、查询专用线施工计划的进度。对于主管科室和相关车间 (站) 实现专用线施工计划台账的电子化管理。

4.3.3 车站营业线施工管理子系统

不同权限的用户可在系统内对施工日计划和运行揭示调度命令进行上传、复核、签发、签收等操作。系统内提供营业线施工、天窗维修预备会、总结会模板, 相关车间 (站) 用户填入必要信息, 会自动生成会议记录, 提升了工作效率。实现了施工文件提前通知, 局域网覆盖的岗位都可对施工文件进行查询, 以了解施工安排和要求。系统可按用户条件对营业线施工进行统计、查询。

4.3.4 车站天窗统计管理子系统

不同权限的用户可在系统内对周天窗计划下达、传输、签收等操作。施工结束后, 相关车间 (站) 用户在系统内输入天窗施工的实际信息, 系统可生成日天窗兑现情况报表。在获取天窗的计划和实际信息后, 系统可根据内部计算规则实现天窗利用率、兑现率的自动统计。

5 开发技术

铁路车站施工综合管理系统是采用ASP语言开发, 基于B/S模式的应用系统。ASP全称是Active Server Page, 意为“动态服务页面”。ASP最大的特色在于通过对Active X组件的调用来增强其原有功能, 对于文件的I/O操作、图片处理等很多功能都可以通过其自带或者第三方提供的Active X组件实现。B/S结构即Browser/Server, 意为浏览器/服务器模式, 是WEB兴起后的一种网络结构模式。B/S最大的优点就是可以在任何地方进行操作, 且不用安装任何专业软件, 只要有一台能上网的电脑就能使用, 客户端零安装、零维护, 系统的扩展非常容易, 不仅降低了系统成本, 还提升了安全性。

6 结束语

本文中提出的铁路车站施工综合管理系统实施框架、实施类型、实施方案和功能设计、子模块设计都是建立在现实情况以及实际需要的基础上的, 是有效、合理的, 体现了面向过程的管理思想。与传统的施工管理方式相比, 该系统强化了施工管理的过程控制, 使工作人员的工作量大幅减少, 工作效率和计算指标的准确性都得到了相应提高。在未来铁路的发展道路上, 信息技术必将会取代传统的工作手段和方式, 成为提升工作效率和信息追踪、共享的法宝。随着技术的发展和系统的不断完善, 铁路车站施工综合管理系统必将会在铁路施工科学、高效管理的道路中占据重要的地位。参考文献

参考文献

[1]铁道部.铁路技术管理规程[M].北京:中国铁道出版社, 2006.

[2]卢世明.施工方案编制的网络化管理设想[J].铁道运输与经济, 2006 (05) .