运作管理与商业模式

运作管理与商业模式（共8篇）

运作管理与商业模式 篇1

商业物业的管理运作模式

商业物业的概念、管理特征

商业物业是指集商业、娱乐、餐饮等各种功能于一体的经营场所，其物业管理内容包括超市、大卖场、餐饮、零售店等。商业物业具有大空间、多设备、商号多，客流量大等特点，物业管理与服务的难度大，责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所，服务对象是住户，而商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理机构面对的服务对象是业主，租户和顾客三个方面。其中，租户和顾客群不是长期稳定的，而是流动的，不断变化的，且来源不同，构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。一旦物管机构在管理服务方面出现差错，导致租户或顾客不满，对物业商誉有极大的影响。若因此失去租户或顾客，就意味着会失去物业业主的信任，影响本企业的经济效益。因此，商业物业的物管机构为实现令各方满意的服务目标，就要不断调查研究市场情况，了解市场变化和不同租户、顾客对物业管理服务的不同要求与满意标准，以高于市场普遍水平的服务标准来满足他们，并赢得市场竞争。

商业物业的管理内容一、一般性管理

1、对小业主或承租商的管理

统一产权型的商用物业，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。

2、环境清洁管理

商业物业环境的清洁与否是衡量物业管理水平的重要标志。商业物业的人流多且人员杂乱，产生垃圾的源头较多。除应有专人负责流动保洁、及时清运垃圾、随时保持室内外卫生清洁之外，同时还应注重提高清洁工作的专业性，满足商业物业内部各种设施设备的保养需要，商业物业的保洁形式具有以下主要特点：

A、由于商业物业日常的保洁需求时间较长（营业时间长，且节假日照常营业），在保洁人员的工作安排上一般实行两班制，保证营业时间内场内卫生营造好的购物消费环境。B、商业物业保洁巡视的人员配备主要由物业自身 素质及档次来决定，商业物业保洁还需注意对停车场、垃圾存放点的巡视保洁，为方便顾客，还应注意垃圾收集桶摆放的数量与位置是否合理。

C、商业物业对保洁人员的素质要求较高，包括及时发现问题的能力和正确处理清洁作业过程中的各种应注意事项的能力。

3、安全保卫管理

商业物业面积广、商品多、客流量大，需要一支训练有素的保安和消防队伍，并有一套紧急情况下的应急措施。安全管理工作的基本要求是保障物业安全，维持商业物业的经营管理秩序。

对于商业物业的安全管理，应注意以下几点： A、将物业保安管理同物业消防管理相结合。

消防安全是物业安全的重要环节，由于商业物业内人员密集、设备昂贵、财物（产）汇集，发生火灾所造成的生命、财产损失无法估量。因此，商业物业的物管机构的每一位安全人员都应同时是兼职消防安全管理员，并具备相应的消防知识与技能，及时发现并处理各种火灾隐患。B、将安全管理与客户服务工作相结合。

商业物业的物业管理服务对象较多，包括业主、租户及商业顾客，由于物业的商业特性，商业物业的物业管理更加强调管理的服务性，安全管理人员在日常工作中，随时都可能会接到客户的各种服务要求，因此，必须将安全人员的日常工作纳入到客户服务工作中去，为顾客提供各种细致服务，尽可能地保护业主、租户和顾客的利益。

C、紧急事故的应急处理。

商业物业属开放型环境。对于高度密集性的商业物业，必须设计一套有效的紧急事故处理程序，该套程序必须为诸如火灾、电源失控、水管爆裂、犯罪活动、爆破威胁、严重伤病等紧急事项有所准备。商业物业的一些地方较易发生犯罪活动，如商业中心的停车场就是犯罪分子与歹徒经常活动的主要地方。对此，物业管理机构有许多需要改进的地方，例如：增加照明灯以加强顾客安全感 ；人行道附近和停车场不应有藏身之处 ；为顾客提供的哨岗应安排在停车场重要位置等等。增加训练合格的保安人员，配备高性能的安全设备，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪发生。

4、消防管理

商业物业常见的引发火警的原因主要为烟蒂或火种处理不当、电器引致的火警、装修不慎等。商业物业内部人群密集，短时间内的人员疏散压力较大，消防通道必须保持畅通无阻，遇有紧急情况时能及时疏散人群。商业物业建筑应严格按国家消防部门的具体有关规定配备消防装置及设备，如火警报警系统、应急发电机，应急照明系统、花洒系统、空气调节系统等等。物业内务类消防设施及消防通道的指示标识必须完整、齐全、清楚，所有固定装置、设备或装饰品均须达到高度安全标准，保证顾客，特别是儿童不致意外受伤。物业的消防管理还必须注意物业管理机构与业主、租户（使用人）之间的联合管理，组成以物业管理公司为主，业主和租户为辅的消防管理网络，必须注意消防宣传与强化消防管理之间的结合，才能真正把各项消防管理措施落到实处。

5、设备管理

商业物业高起点、高质量的设备设施需要具有先进 的现代化管理手段和专业化养护维修技术。由于商业物业使用频繁，预防性的维护工作与建筑地面、设备的日常检查工作就显得尤为重要。因此必须加强各类设施、设备的维修保养，减少停机率，并在商业物业开放运行中及时处理各种设备故障，保证其正常运转，为物业业主及使用权人提供方便及不间断服务。

6、车辆管理

停车面积供应紧张，对往来车辆实施有序管理难度较大。商业物业类的建筑物的停车场（地上、地下停车场）应合理规划、加强使用管理，提高使用效率，不仅保证物业管理区域内良好的交通秩序和车辆停放秩序，确保业主、租户、顾客的车辆不受损坏和失窃，还应注意将车辆管理与环境管理、治安管理、消防管理及交通管理相结合。例如在环境管理方面要求车辆和人员保持停车场内清洁，禁止乱丢垃圾。在消防管理方面按消防要求设置消防栓，配备灭火器等。做到既方便顾客的交通往来，吸引顾客消费，又能保持整洁的物业环境和物业辖区内的安全与交通秩序。

二、特殊管理

1、商业物业形象的宣传推广

商业物业管理的一项重要工作，就是要做好物业商业形象的宣传和推广，扩大商业物业的知名度，树立良好的商业形象，以便吸引更多的消费者。这是整个商业物业统一管理的一项必不可少的工作。

商业物业良好形象的作用

商业物业良好的形象是商业特色的体现，也是未来潜在的销售额和一种无形的资产。商业物业必须具有自己鲜明的特色，才会对顾客有更多的吸引力。在各类商场不断涌现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家商场的商品，都会有一个比较、选择、决策的过程，也有一种从众心理和惯性。为此，商家应树立与众不同、具有特色鲜明的形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色（一段 时间后，顾客便会将物业的形象与特色联系起来）。这样才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的顾客流，所以物业楼宇的良好形象就是销售的先行指标。同时，商业物业的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产。当商业市场进入“印象时期”后，消费者过去买“品牌”，现在买“店牌”。可以说，在不同商店里，同样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业物业的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。（其确立过程如园示）

2、承租客商的选择

商业物业是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因而商业物业的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。

商业物业的管理者可以从以下四个方面对承租商进行分类选择：（见表一）承租客商在商业物业的不同作用：（见表二）商业物业的管理者，应主要依据所管理的商业物业的规模大小和不同层次去选配承租客商。大型商业物业，如省级、国家级的，甚至是国际级的，其经营的商品范围、零售商店的类型以及商业机构门类应该是越齐越好，应尽量争取一些省市级、全国性乃至世界级的分店为基本承租户，给人以购物天堂、度假去处的感觉。中型商业物业，如大城市区一级的，其经营的商品和零售商店类型应该尽量齐全，也应有其他各种商业机构，同时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本承租户。小型商业物业，如一些住宅小区的购物中心则各方面都不必太全，其主要功能是为附近居民提供生活方便。

商业物业的管理运作方式

一、管理主体的设置

商业物业应实行统一的专业化管理。但在具体的管理决策上应设立商业物业管理委员会。因为商业物业管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证商业物业良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。商业物 业本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对商业物业的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，商业物业的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。

商业物业管理委员会应主要从以下几个方面开展工作：

（１）制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。

（２）开展商业物业整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传商业物业的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以商业物业名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。

（３）协调商业物业各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争； 统一营业时间，不影响他人营业；各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。

（４）开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。

（５）协调管理者与经营者之间的关系。一方面，商业物业管理者可通过管委会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面，管委会又成为经营者与商业物业管理者之间对话的桥梁和中介。

（６）与工商管理部门配合，严格执行《消费者权益保护法》，严厉打击假冒伪劣产品，维护商业物业的形

二、内部管理运作方式

1、专业化管理机制 以专业化管理要求，在归并物业管理要点上着力推行建章立制工作。建立统一的台帐记录、统一的规章制度、统一的行为规范和操作规范及统一的文明用语规范，并按行业要求挂牌、上墙，实施制度化管理。

2、教育培训机制 强化教育培训，有效地实现人力素质的再改造、再提升。建立坚实的培训体系，实施分层次教育培训，不同层次人员按不同要求进行培训，注重专业性、针对性和适用性相结合；推行晨会制度，把培训工作渗透到日常工作之中，进行物业理念、服务规范、职业道德的潜移默化的灌输和熏陶。

3、人力资源开发机制 建立有利于人力资源的开发和合理使用机制，打破地域，内部流动，平衡各物业点之间的骨干力量和技术力量，压缩冗员，缓解紧缺。

4、工作责任机制 推行达标创优活动，并以此为依托，扎实管理基础。除以经济责任书的形式向管理下达达标要求和管理质量目标、与经济利益挂钩、强化质量意识外，还按行业达标要求，制订工作细化标准，实行量化管理。建立管理质量保障体系，推行每月一次物业工作报告制度，将物业工作情况、物业隐患和整改要求以书面管理形式通报业主，加强双方间的沟通和信息交流，增进了解，取得理解、支持和配合，共同搞好物业管理。

5、管理监督机制 成立公司、物业处经理、领班的三级督查网络和业余督查员队伍，进行物业管理质量的动态监控，及时收 集各种信息，进行管理状态调控，为物业质量的好转奠定了基础。

三、外部管理运作方式

（１）成立商场管理委员会，在商场管理部设执行机构，让经营者参与管理。如果商业物业属分散产权性质，管理委员会由全体业主根据各自产权面积所占的份额，进行投票选举；如商业物业为统一产权，则管理委员会由所有经营者每人一票选举产生。管委会的组成人员一般由５～９人为宜，不宜过多，否则不便统一思想、统一意见。管委会的人员应该由具有一定代表性、有经营经验和广泛商业关系的人员担任。管委会的主要任务是协助管理公司，协调、规范经营者的经营行为，提出经营方面的合理化建议，决定经营格局的调整、经营方向的定位、经营活动的整体安排（如拍卖、让利等经营活动的组织安排）等重大经营行为，同时协助经营者组织经营、联系货源等，并对违规 者进行处罚。

（２）引进工商管理部门。在经营场所内，设置工商管理办公室，由工商执法部门协助对经营者的经营行为进行管理，以保证商业物业的信誉。总结

总之，商业物业管理必须科学化、制度化、规范化、高起点，加强治安防范管理，加强消防管理，做好防火工作，重视卫生清洁管理，设立服务中心，完善配套服务，加强沟通协调，不断改进工作，致力达到繁荣经营、长远发展的目标。

运作管理与商业模式 篇2

茶马古道文化品牌是云南地区茶文化品牌的代表,也是云南民族文化的重要组成。茶马古道文化的内涵是一种民族文化的传承,将这一文化与商业项目相融合,使茶叶相关项目渗透出茶马古道的痕迹,更体现了历史的沧桑感和深厚的文化底蕴。将茶马古道作为一个文化品牌融合到商业经营中,并打造出一个极具民族特色的品牌,是整个文化产业发展的关键内容。

2茶马古道文化品牌的市场需求分析

随着现代营销策略的不断创新发展,目标主体从传统的产品逐渐向客户转移,能否满足客户需求已经成为营销的关键。不同的行业都希望可以通过满足客户需求实现产品的营销,进而增加企业的社会效益和经济效益。由于不同客户有不同的需求,为了能够满足客户多样化的需求,企业的营销策略也需要不断地变化和调整,这也使越来越多的企业将客户需求作为发展第一要务。客户对产品和服务的满意度能够给企业带来商机,能够满足市场发展需要。茶马古道品牌之所以会获得成功,主要体现在以下几个方面:首先,茶马古道具有独特的文化内涵和市场价值,能够满足人们的好奇心,因此也使市场需求不断增加,消费群体的不断扩大也为茶马古道的品牌提供了发展空间。其次,茶马古道文化品牌涉及的范围较广,从茶叶产品到茶文化旅游等,茶马古道品牌已经得到了广泛的应用,在相关的各个领域都得到了广泛推广。再次,茶马古道有着较高的知名度,以此来推广该文化品牌,不仅投入少、而且效果理想。最后,茶马古道品牌虽然已经在市场中运作一段时间,但是由于品牌的市场行为混乱,因此没有更强有力的商品品牌出现,这也为茶马古道品牌树立新形象提供了机会。

3茶马古道文化品牌的现状分析

茶马古道本身是一个优秀的文化品牌,不仅有着悠久的历史文化内涵,而且其中的精彩的传奇故事也使其成为茶行业的领头品牌,但是,茶马古道从最初的历史故事向文化品牌转化,当前的市场发展状况并不十分乐观,对于茶马古道文化品牌的现状可以从三方面进行分析。

3.1品牌知名度

品牌知名度是指潜在购买者对某品牌的认知能力。品牌具有较高的知名度能够让消费者有更熟悉的认知记忆。人们对于熟悉的产品往往有更强烈的情感体验,尤其是一些日用品,与人们的生活密切相关,更容易让人产生熟悉的感觉。由此可见,无论是什么性质的东西,消费者接触的次数越多,喜欢的程度越高。品牌知名度往往能够促进消费者的购买行为,具有较高品牌知名度的产品往往是消费者购买的首选,当消费者没有了解更多品牌时,就会选择知名度较高的产品。对于企业来说,如果具有较高知名度的产品品牌,则具有更有力的竞争优势。

茶马古道由于具有极高的知名度,加上近年来在各种媒体中的宣传推广,使茶马古道不仅成为一条知名的旅游线路,而且树立了极高的品牌度,吸引了市场的关注广泛应用。茶马古道品牌并不是一个具体的商品,而是一种给予消费者的联想,由于品牌本身成本较高,因此也导致了国内目前有许多省份都出现了茶马古道品牌,所涉及的行业也十分广泛,这些行业都看到了茶马古道品牌的价值和影响力,这种状况也导致了市场上的茶马古道品牌比较混乱,品牌的品质也受到一定影响。

3.2品牌美誉度

品牌美誉度是人们对于某一品牌的认同度和信任度,是企业树立产品形象的重要内容。企业通过各种营销手段获得的往往是企业和产品的知名度,而并不是品牌美誉度。当然,知名度是美誉度的基础,而美誉度才是产品在消费者心目中的真正价值。虽然知名度和美誉度都是对品牌价值的体现,但是美誉度更强调了品牌的良好形象。知名度是美誉度的前提和基础,产品只有具有较好的知名度,才能够树立良好的品牌形象,才能够进一步提升美誉度。美誉度并不是通过简单的营销而建立的,而是需要长期的品牌经营,才能建立起良好的品牌形象。茶马古道品牌具有较高的知名度和美誉度,因此许多企业利用这一品牌获得了知名度,但对于企业的品牌美誉度来说,还存在一定的差距。品牌美誉度不高,企业的品牌竞争力就不强。

3.3品牌忠诚度

品牌忠诚度是指消费者对某一个品牌的偏向性。它既是一种行为也是一种心理过程。品牌忠诚度既与产品的品质和知名度有关,也与消费者本身的消费经历有关。品牌忠诚度对于品牌树立和企业长足发展有着积极的影响作用。茶马古道品牌下的许多商品很难提到忠诚度,即使有也只是在一些特定的区域范围内,由于品牌忠诚度只有在一定规模的基础上才能体现出其内在价值,因此,茶马古道中的某一种产品已经有一定的品牌忠诚度。

4茶马古道文化品牌的运作管理

4.1树立明确目标

首先,要有打造国际化品牌的决心,对茶叶市场的发展前景和品牌的影响力有全面的了解,对茶马古道文化的建设与保护有更充分的准备,能够积极把控和掌握市场能力。其次,要坚持多元化的发展战略,始终将茶马古道文化品牌作为国际化品牌的标准,通过借鉴国内外成功的案例,把茶马古道文化有形化,并积极推广和宣传这一品牌,在当前混乱的品牌状况中做出自己的特点。最后,以实际运作为标准。要充分利用有利条件开展茶马古道相关项目,通过人才培养和提升规模和数量,完成企业的发展需求。根据自己的实际能力,发展连锁加盟方式,形成规模化的发展规模。只有加强产品的品质才能提升品牌度。此外,可以与一线媒体进行互动,使公众对品牌有更广泛的认知了解,也使企业能够寻找到更有实力的社会资源。

4.2多产业经营

茶马古道品牌建设走的是多产业经营模式,涉及到茶叶、旅游、文化等多个方面。其中最具代表性的是普洱茶院项目的管理。云南普洱茶院项目是以普洱茶文化为主要经营项目。普洱茶是云南的特色茶叶品牌,通过展现普洱茶的生产、加工过程到科研、销售等过程,使茶道文化以独特的方式体现出来,以此来满足市场运作需求。普洱茶作为市场营销的项目内容,其运作模式就是对茶文化的资源整合。

4.2.1茶马古道普洱茶商标

茶马古道品牌中最有价值的品牌商标是茶叶。从如今的茶叶市场竞争状况来看,茶马古道品牌茶叶已经具备了商业动作的条件,而且具有极强的市场号召力,并在现有的茶叶品牌中形成了较高的知名度和美誉度。首先,茶马古道品牌茶叶具有深厚的文化内涵,也将茶叶项目提升到更高的层次,使普洱茶项目有更多的增值空间。在品牌项目运作中,普洱茶也是一个主体项目,它主要是将普洱茶的分类、鉴赏、品饮、销售等内容与普洱茶文化融合在一起,通过品牌建设,形成普洱茶在市场上的影响力和占有率,使消费者对普洱茶品牌有更广泛的认可和喜爱。

4.2.2茶马古道普洱茶坞

普洱茶坞作为普洱茶文化的中心,也为喜欢普洱茶的人们提供了一个更专业的区域,使普洱茶文化与茶马古道品牌更好地融合在一起,相互影响,相互促进。由于普洱茶在市场上有很好的影响力和口碑,受到大众的广泛认可和喜爱,而普洱茶坞的建设正是以市场和消费需求为目标组织开展工作,每一个环节都与市场发展密切相连。普洱茶坞具有极强的功能性,主要体现在茶叶收集、茶叶分类、茶叶包装、茶叶储藏、茶叶研究等多个方面。其中,茶叶收集是整个品牌项目的核心,是利用云南当地特有的生产优势,通过到茶叶种植基地进行订单生产,采购适合的茶产品,再根据市场需求进行收购和销售。茶叶收购主要是以云南各大品牌的优质茶产品为主,通过提升技术,丰富普洱茶的品种。普洱茶的分类主要有品质、加工、成品和市场分类,每一种分类方法都与市场需求密切相连,以满足市场和消费者的需求。当前市场上的茶叶包装没有太多新意,主要是仍以市场上的常规包装方法为主。普洱茶的茶叶包装则采用了新的技术和工艺,使普洱茶文化内涵和艺术特色得到有效体现,也提升了普洱茶的品质和价值。普洱茶坞里还设有品饮馆,这里可以品尝普洱茶,感受茶的自然清香,使身心获得放松,提升消费者的思想内涵和精神体验,同时也为消费者提供了一个休闲交流的舒适空间。

4.2.3茶马古道普洱茶营销中心

茶马古道普洱茶营销中心是将普洱茶产品推向市场,使其实现市场经营运作。普洱茶营销中心是一种茶文化的体验,使茶马古道的普洱茶能够提升到更高的层次。除了对普洱茶的规划,茶叶的营销渠道也极具特色,茶叶传统的销售渠道是茶叶批发和零售,而茶马古道普洱茶则更强调体验营销,通过各种文化活动使茶叶与消费者有更近距离的接触。此外,通过与国内一线媒体的合作,加强普洱茶的商业宣传,发挥其文化影响力,最终达到有效的传播与推广。

4.3茶马古道普洱茶的前景展望

茶马古道品牌项目的运作是将茶马古道文化、普洱茶文化和市场营销有机结合起来,通过有效的管理,将市场资源很好地融合在一起,既将普洱茶文化融入到市场经营中,把云南的普洱茶文化推广到全国,而且还给消费者提供了一种全新的休闲项目,使他们获得身心的愉悦体验,把文化营销提升到更高的层次。由于茶马古道品牌有一定的知名度和美誉度,因此,对于茶马古道品牌项目的运作一定要具备较高的文化品位和水准,不仅能够开拓企业的文化视角,同时也能带动周边文化产业的发展。茶马古道品牌和普洱茶文化的有机整合是未来国际化市场发展的大趋势,前景十分可观。

参考文献

[1]晏雄.文化自觉与民族文化产业发展——以云南丽江为例[J].西南民族大学学报(人文社会科学版).2012(9):21-27.

[2]赵学琳.基于钻石模型对我国文化产业集群发展要素的整体分析[J].探索,2011(6):95-99,110.

为商业模式更新其运作方式 篇3

C： 当前家居产品在设计上的趋势是什么？年轻一代消费者出现了哪些新需求？

G： 家居用品的目标消费市场主要是女性消费者。传统女性基本都会关心烹饪，而现在整个社会有更多的年轻单身女性，其中很大比例是不打算结婚的，她们其中一些人不喜欢烹饪也不打算学会烹饪。不过，她们总是要吃东西的。如果我们新设的产品线能够满足她们方便得到食物或者烘焙点心的需求，换言之，迎合她们的生活方式，就能把这些不关心烹饪的女性变成我们的新消费者。另外，和消费者沟通的方式，也就是宣传产品和品牌的渠道，也要不断和新科技接轨。

C： 产品需要创新，也要避免不必要的“过度设计”，要平衡两者时可以参照哪些规则？

G： 总有年轻一代消费者在产生新的生活方式，因此公司需要不断把消费者群体细分，然后针对性地调整产品线、增加新的品类。但在开发新产品时，有一点永远不会变的是，你必须把思维的核心放在消费者上，不断倾听消费者的声音—消费者有时候并不知道自己需要什么，而最后是你满足了他们的需求。在过去，设计师基本都是具有工业设计背景的男性，这意味着他们关注的重点都是功能性。后来有来自时尚行业的设计师加入了消费品产业。来自消费者的声音是他们需要功能性和高品质的产品，但事实告诉我们年轻消费者希望产品的时尚度可以与其功能性相媲美。让时尚这件事不要在产品设计上“走得太远”，很简单的一个信条是把功能放在第一位—不要因为设计师设计了一个时髦产品而将之推向市场，而是当一个新功能的产品诞生时为其配上良好的设计感。

C： 面对电子商务的快速发展，以直销和体验式营销为主的商业模式，应该如何更新？

运作管理与商业模式 篇4

近日，然健环球（中国）成为中国扶贫开发协会副会长单位，其副总裁吴耀棠受邀担任中国扶贫开发协会第四届理事会荣誉副会长，紧接着公司在第五届中国财经峰会更是摘得两项大奖。然健环球（NHT Global）具有多年的跨国企业运营经验，取得如此骄人业绩，下面透过然健环球解析跨国企业商业模式的运作。

中国是人口大国，消费大国，随着居民收入水平日益增长，中国市场这块大蛋糕越来越受到国际企业的重视。其中，然健环球公司早在2004年6月进入中国，在中国发展12年有余。作为较早进入中国市场的一批跨国企业，然健环球在中国市场做的风生水起。近日更是以其独特的跨国商业模式在第五届中国财经峰会上斩获两项大奖。

2016年第五届中国财经峰会在北京举行。作为经济领域最具影响力的思想盛会之一，本次峰会邀请了各行业翘楚，通过主题演讲、论坛对话等形式展望经济发展新趋势，探索新机遇。然健环球作为新常态下推动经济增长和社会进步的杰出企业典范，荣获本次峰会“光荣与梦想 2016致敬盛典”颁奖礼“最佳商业模式”大奖，其大中华区及东南亚执行副总裁吴耀棠先生获评“最佳财智人物”称号。

本次峰会“最佳商业模式奖”致力于表彰在激烈的市场竞争中，稳扎稳打，不断探索新型商业模式，对行业有着深度思考与实践的快速成长企业，这些企业推动着商业模式创新转型，树立了行业创新典范。此项殊荣是对然健环球创新运营的肯定，也是其扎根中国12年不断深耕的见证。据吴耀棠在峰会演讲中介绍，自2004年进入中国，然健环球一步一个脚印，扎根本土，在全国设立9家分公司、投资兴建新生产基地，运营“然健堂生活馆”，通过“网上购物、网下服务”的独特运营模式将全球品质卓越的健康生活产品带给中国消费者，开创互联网+大健康产业糅合的新典范。

随着业务布局日趋完善，然健环球（中国）公司取得了优异的表现，助推 NHT Global 全球经营业绩的持续高速增长，2010年至2015年期间，全球销售额增长速度惊人，其中14年和15年更分别增长137%和113%，NHT Global 惊爆的业绩助推母公司 NHTC 敲响了纳斯达克的钟声，备受包括《财富》杂志、《今日美国》等多家国际权威媒体的关注报道与肯定。鉴于此，副总裁吴耀棠先生一举摘获本次峰会“光荣与梦想 2016致敬盛典”颁发的“最佳财智人物”称号。

合同能源管理运作模式 篇5

1、节能量保证支付模式

节能改造工程的全部投入和风险由公司承担，在项目合同期内，公司向企业承诺某一比例的节能量，用于支付工程成本；达不到承诺节能量的部分，由公司负担；超出承诺节能量的部分，双方分享；直至公司收回全部节能项目投资后，项目合同结束，先进高效节能设备无偿移交给企业使用，以后所产生的节能收益全归企业享受。该模式适用于诚信度较高、节能意识一般的企业。

2、节能效益分享模式

节能改造工程的全部投入和风险由公司承担，项目实施完毕，经双方共同确认节能率后，在项目合同期内，双方按比例分享节能效益。项目合同结束后，先进高效节能设备无偿移交给企业使用，以后所产生的节能收益全归企业享受。该模式适用于诚信度很高的企业。

3、能源费用托管模式

公司负责改造企业的高耗能设备，并管理其用能设备。在项目合同期内，双方按约定的能源费用和管理费用承包企业的能源消耗和维护。项目合同结束后，先进高效节能设备无偿移交给企业使用，以后所产生的节能收益全归企业享受。该模式适用于诚信度较低、没有节能意识的企业，一般不采用。

4、改造工程施工模式

企业委托公司做能源审计，节能整体方案设计、节能改造工程施工，按普通工程施工的方式，支付工程前的预付款、工程中的进度款

和工程后的竣工款。该模式适用于节能意识很强、知道节能技术与节能效益的企业。运用该模式运作的节能公司的效益是最低的，因为合同规定不能分享项目节能的巨大效益。

5、能源管理服务模式

运作管理与商业模式 篇6

关键词：博客营销,web2.0,网络,商业价值,运作模式

博客(blog)兴起于上世纪末的美国,作为一种新兴的网络媒体存在形式,在互联网飞速发展,各种网络媒体服务层出不穷的今天,博客的出现正好符合互联网自主化,个人化的发展趋势。在博客出现的初期,由于技术和理念的刚刚萌芽,其内涵也相对简单,即一般形式的网络日志——网友通过在网络运营商提供的空间中写下自己的随感或者发布个人信息。但是随着互联网技术水平的不断提高,经营理念的不断拓展,以及对于新媒体研究不断深入,博客的概念已经从单纯的网络日志上升到了一个内容、理念,形式的外延都不断扩大的新的互联网传播形式。博客在2002年被引入到我国,在随后的几年时间里便出现爆发式的增长。据CNNIC的统计,截至2008年12月底,在中国2.98亿网民中,拥有博客的网民比例达到54.3%,用户规模为1.62亿人。在用户规模增长的同时,中国博客的活跃度有所提高,半年内更新过博客的比重较2007年底提高了11.7%。博客数量的增长带来了用户聚集的规模效应。博客频道在各类型网站中成为标准配置。同时根据2007年~2008年网络社区类应用用户对比(见下表),博客的使用量和更新率远远高于BBS和其他类型社区网络。

如此庞大的使用人群再加上博客自身巨大的商业价值使得敏感的营销人士发现了一种新的营销形式——博客营销。

一、博客营销的商业价值研究

1. 博客注意力是网络中的黄金注意力

注意力经济并不是出现在网络时代,早在1971年,诺贝尔经济学奖获得者赫伯特?西蒙就指出:“在一个信息丰富的世界,信息的丰富意味着另一种东西的缺乏——信息消费的不足。非常清楚,信息消费的对象是其接收者的注意力。信息的丰富导致注意力的贫乏,因此需要在过量的可供消费的信息资源中有效分配注意力。”随着网络时代的到来和网络营销的独特性,“注意力经济”的概念才日益为学者关注。1997年,美国学者Michael Goldhaber在网络杂志上《第一个星期一》上发表了论文《注意力经济——网络的自然经济》,引起极大反响。从此“注意力经济”的概念迅速流行于世界中。

注意力经济是从资源分配的角度来考察经济的发展。而经济总是建立在对稀缺资源的追逐上。就像农业社会稀缺的是土地,工业社会稀缺的是能源,在信息社会的今天,由于信息资源的无限性和人们对信息需求有限性的矛盾,注意力便成为了稀缺资源。因此所谓注意力经济就是指最大限度的吸引用户或消费者的注意力,通过培养潜在的消费群体,以期获得最大的未来商业利益的经济模式。而网络营销很大程度上就是对人们注意力的营销。所以,在早期的网络营销中,各大网站往往会采取一切手段来获取受众的注意力,即吸引受众的眼球,其具体表现为“点击率为王”的营销思想。然而随着网络经济形态的变化和网络营销的深入,人们发现光有注意力的“量”是不够的,还要考虑注意力“质”的问题,即所谓的有效注意力。这种有效的注意力其实是对注意力的细分,从信息的汪洋中寻找真正有效的客户,从而保证品牌的定向传播以及商品的准确销售,因此也有人称其为“黄金注意力”。

由于博客天然的分群化,使得“博客注意力成为网络金矿中刚刚开挖出来的‘注意力黄金’,博客点击成为网络点击中最有价值的‘黄金点击’”。这是因为一方面,博客在以用户为中心的传播过程中,必然因共同的爱好和兴趣聚合为特定的受众圈和资讯圈,从而可以有效实现商品信息的分众传播和广告信息的针对投放。另一方面,博客的互动性可以保证企业第一时间得到目标用户的反馈,从而迅速做出营销调整。这样一来,博客营销不仅较好的实现了信息的顺畅流通,而且也遵循将最重要的信息价值提交给最需要的样的商品信息交流模式信息需求者的原则,从而确保营销的效率和效果。

2. 博客营销灵活化,人性化更易于商品和品牌的接受

基于传统媒体的广告传播正面临一个困境:虽然广告费用支出大幅增长,广告制作更加精美,广告媒体更加多元,然而受众对广告的反感情绪却与日俱增,广告接受度逐步下降。出现这种情况的原因很多,比如无处不在的广告信息严重侵扰受众的私人空间以及虚假广告、恶俗广告的泛滥等等。但其中最重要的还是:这种以传者为中心的硬性“推式”传播方式难以获得受众的认可。

与传统广告媒体相比,博客传播更具有灵活性和人性化。博客的灵活性表现在博客是一个有着多种展示功能的互动平台。这其中包括文字展示,图片展示,视频展示以及FLASH动画展示,这种多媒体的感性展示方式比单纯的文字促销更加生动形象,也更容易消解受众对广告的反感心理。博客传播的人性化表现在博客的传播往往是在公平和轻松的状态下进行,这是因为博客的传授双方是地位平等的网络用户,双方的交流是分享式的交流。因此,在博客的传播环境中不存在高高在上的“授予者”,也没有卑微的“接受者”。这样,商品和品牌信息在博客中的传播中往往是以轻松幽默的状态出现,从而有利提高品牌的接受度。据国际调查机构Ipsos-M0Ri最新调查结果显示,24%的被调查者相信博客传播,而相信电视传播的比例只有17%,相信电子邮件传播的为1 4%。

3. 极大的降低营销成本

博客营销的低成本表现在三个方面。第一,品牌宣传费用的降低。虽然,目前博客广告还没有一个统一的价格参考表,但是相对于传统媒体动辄上百万,上千万的广告费而言,博客广告花费就显得微不足道,比如2006年5月初,中信银行与和讯网站的博客广告联盟签约,在5月初投放60万元的信用卡广告。这已经是自有博客广告以来额度最大的一单。第二,市场调查成本的降低。博客的灵活性和互动性保证传者和受者之间顺畅的沟通,其中通过博客,企业和消费者之间,消费者和消费者之间能够自如的进行信息的传递与反馈。同时,企业可以在博客文章中设置在线调查表的链接,便于有兴趣的读者参与调查,这样既扩大了网站上在线调查样的商品信息交流模式表的投放范围,又可以直接就调查中的问题与读者进行交流.使得在线调查更有效率,这样一来,网络的问卷调查和在线交流就取代了现实生活中的街头访问和小组访谈,从而不仅保证数据的稳定性,也大大降低调研费用。第三,维持顾客的费用的降低。在市场营销学中有一个著名的规律:获得一个新顾客的成本要远高于维持一个老顾客的成本。因此,对于营销人员而言,如何巩固老顾客的忠诚度是工作中的重点。由于博客是一种相对自由的交流方式,而且博客的内容又处于时刻更新当中,所以博客往往能牢牢地吸引对其内容有较大兴趣的群体的不断参与,这些群体的稳定性也为市场营销节省了相当大的成本。

4. 博客的用户多为高素质用户

相对传统媒体的使用者而言,博客用户的文化素质较高。这是因为博客用户需要把自己的思想和知识与社会大众分享,这就需要较好的文字表达能力,而博客的阅读者想要清晰的了解文章含义同样需要相关的知识储备,因此博客的使用者多为高学历人士。比如CNNIC在《中国博客研究2006》中就调研了博客用户的学历,如图1。

由此可看出,博客中大专和本科以上学历的用户远远高于低文化层次的用户。另外。由于博客的使用者需要有能力购买电脑设备和相关设施,因此,博客用户多为社会经济地位较高的人群。其职业分布多集中于管理以及技术人员,如图2。

这些高学历,高收入的人群所蕴含的消费潜力是每个商家梦寐以求的追寻对象。在传统的市场营销中,市场营销人员为如何锁定有效消费者而大伤脑筋,然而在Web2.0时代,通过博客这一平台的分众和聚合,可以轻易地将目标消费者从众多的消费者中分离出来,从而形成较高价值的消费群体,为企业实施精准营销奠定基础。

二、博客营销的平台研究

1. 在博客托管网站(BSP)

博客托管网站(Blog Service Provider)也就是提供博客服务的各种网站媒体,根据他们各自专攻的领域不同可以被分为博客门户和门户网站的博客频道。

博客门户是指专门从事博客网络运营的BSP,其特点是专业性强,分工明确,其中以博客网和博拉网等网站为代表。博客门户的优势在于它可以将最优秀的博客集中起来,并且通过主页推出,从而方便博客受众阅读。这样一方面在传授双方中间搭建了一个搜寻平台,大大节省受众寻找目标博客的精力和时间,另一方面聚集了大量的人气和网络注意力,有相当多的网络用户习惯于通过博客门户进入博客世界。这一点对企业的网络营销是有一定吸引力的。比如2006年6月,博客网获得“阿芙”香薰品公司的1万元现金博客广告投放订单;长虹数码和西南最大的陶瓷企业哥德集团的广告也正在西南地区最大的博客类网站——博拉网上的博客中刊登。

门户网站的博客频道,也有人称为门户博客,其实就是门户网站开办的博客频道。进入2004年,由于Web2.0的异军突起,即使再强大的门户网站也意识到危机的存在,于是,网易、Sohu、Tom以及和讯等网站相继推出了博客托管服务。这种博客频道的优势在于依托门户网站巨大的流量和人气,通过制造相应话题,可以迅速引起社会的广泛关注,比如新浪博客就常常通过举办博客大赛来吸引注意力,并且通过大量聘请名人在新浪上开博来聚集强大的号召力,到目前为止,已经有超过20个新浪博客的访问量达到2000万次,超过57个新浪博客的访问量达到1000万次,门户网站的博客凝聚力和号召力由此可见一斑。目前而言,门户网站的博客频道大有取代专业的博客门户的趋势

2. 个人博客

个人博客的分类很多,但是其中最有商业价值的是名人博客和专业博客。名人博客的价值在于点击量大,浏览量高,再加上名人往往拥有一大批“粉丝”以及消费潮流的影响力,因此很容易形成名人效应,提高广告的渗透效果。比如建在新浪网站上的名人徐静蕾的博客,刚建立儿天就创下了千万人次的点击率,广告商主动上门提出希望在其主页上登广告,虽然此次合作因博客和网站如何分成之类的诸多问题搁浅,但这次事件却向人们展示了名人博客广告发布的潜力。专业博客是指在某一领域或某一专题是专家级别或极具影响力的人的博客。这些人在相应的领域实际上扮演着“意见领袖”的角色,他们的广告传播虽然范围较小,但是由于对于专业知识的权威性,因此极具说服力。当消费者面对高卷入度的商品(比如汽车,电脑,电器产品)等无法抉择时,他们往往希望得到专家的意见。而这也些正是吸引广告主的重要原因。比如国内最先发布广告的博客就是著名的I T写作社区Dnnews的总编辑洪波。虽然金额只有几千元,但专业博客所蕴含的广告价值却开始吸引很多大公司的目光。2006年7月3日,国内最大的信息安全厂商瑞星公司的形象广告以Flash的形式悄然出现在一千名博客上,这些博客的用户大都是IT、财经等行业的知名人物,每个人都拥有一定数量的铁杆读者。这是国内IT厂商首次大规模试水博客广告,这表明以精准定位和口碑传播为特征的博客商业价值逐步得到主流企业的认可。

三、博客营销的运作模式研究

1. 直接在博客网页上发布广告

就目前而言,广告依然是博客实现盈利最可预见到的主要形式之一,也是企业最常用的品牌传播形式之一。但是不同于门户网站和新闻网站,博客是个人思想和观点传播和共享的一种形式,因此具有明显的私人空间的特点。所以企业在投放广告的时候应尽量避免采取影响受众博客阅读的广告形式,如横幅式,滚动式广告,并且应当相应控制广告的数量,从而保护博客空间的个人化和自由化,避免受众产生反感情绪。

2. 企业自建博客进行网络营销

Web2.0时代带来的消费者行为的一个变化就是从AIDMA模式到AISAS模式。当消费者产生消费需求时,他们已经不再满足被动的接受商品信息,而是会主动的搜索(search)并且与人分享(share),因此,作为传统营销手段的补充,企业迫切需要建立一个网络接入点,帮助消费者寻找到自己的商品和品牌信息。有鉴于此,在Web1.0时代,大多数企业纷纷建立企业网站作为消费者和企业的连接点。但是大量涌现的企业网站并没有取得良好的效果,这是因为企业网站有两个明显的缺陷,一是作为一个企业的官方网站,其网站内容和形式往往过于简单,大多数企业网站在完成中规中矩的企业信息介绍之后就很少其他企业信息的披露。二是消费者的查询模式较为单一,反馈渠道狭窄,很多难以沟通的事情往往还需要另外打电话询问。所以,总体而言,企业网站作为企业的网络接入点是合适的,但是作为其网络营销源就难有成效。因此,当企业博客一经推出,就获得国外各大公司的推崇。2002年9月,国际知名咨询顾问公司Jupiter Research就在公司网站上建立了博客频道;2005年4月,Oracle推出了podcasts节目和博客社区;Visa USA在10月发布了他们的第一个博客“都灵之旅”。在中国,2005年10月,博客网推出的“企业博客”;2006年2月谷歌推出企业博客“Google黑板报”;6月,雅虎中国推出企业博客“雅虎搜索日志”。诚如美国社会性媒体会议Blogon在发布的“205年社会性媒体调查”报告中认为:企业正在使用博客进行对内对外的交流、沟通,达到增进客户关系、改善商业活动的效果。企业博客营销开始兴起。

3. 企业聘请专业的博客写手进行软文式的品牌宣传

相比于前两种营销形式,通过聘请专业的博客写手进行软文式的品牌传播是企业博客营销中最常用到的方式。这些专业的博客写手一方面将企业的产品,品牌或者营销活动以生动形象的文字发布到博客网站或个人博客上,另一方面,将产品使用的感受以及产品的优缺点通过自己的亲身体验传达给消费者,从而帮助消费者形成新的品牌形象,培养消费者的品牌忠诚以及改变消费者的品牌偏好。在物质文明高度发达的今天,消费者对商品物质属性的追求逐渐退居其次,而心理方面的需求则成为购买行为的主要影响因素。因此,企业在进行商品营销时不仅要重视品牌的品位、形象、个性、感性等方面的塑造,营造出与目标顾客心理需求相一致的心理属性,同时还要吸引消费者参与,并借参与产生互动,赋予消费者真实的品牌感受,让消费者真正成为品牌的主人,从而促使消费者接受品牌所传递的信息并产生消费吸引力。因此,相比于广告的说教式的宣传方式,软文传播所代表的体验式的品牌传播无疑更具有良好的效果。博客中的软文将体验者对产品和品牌的感受传递给消费者,并把品牌与顾客关心的事物连接起来并融入到顾客的日常生活中,从而帮助消费者在心理层面上感受品牌的魅力,从而建立起品牌的偏好。

4. 利用事件营销在博客中传播

事件营销指企业通过策划、组织和利用具有名人效应、新闻价值以及社会影响的人物或事件,吸引媒体、社会团体和消费者的兴趣与关注,以求提升企业或产品的知名度、美誉度,树立良好品牌形象,并最终促成产品或服务销售目的的手段和方式。企业主钟情事件营销的原因在于一方面企业通过制造具有新闻价值的热点事件,可以迅速引起社会大众的瞩目,达到快速宣传品牌的目的,另一方面,事件营销是一个空间广阔的品牌树立平台,借助事件营销可以集新闻效应、广告效应、公共关系、形象传播、客户关系于一体,为新产品推介、品牌展示,建立品牌识别和品牌定位创造机会。因此,事件营销越来越受到企业的欢迎。而博客则是事件营销的最佳载体,这是因为博客传播兼具大众传播和人际传播的特点,在事件传播的过程中极易形成二次传播。在博客形成的舆论圈中,不仅博主和受众之间进行传播,受众和受众之间同样存在有效的传播,这样就形成了大众传播和口碑传播的有机结合,从而将事件营销的新闻效应发挥到最大程度。

四、结语

运作管理与商业模式 篇7

一、健全的管理模式

（一）健全的社会信用体制为贷前管理奠定基础。国外网络借贷发展良好，很大程度上是因为其完善的社会信用体制。在美国只要通过查询某人的社保号码，就能看到此人所有信用记录，这样大大提高了借款人的违约成本。由于信用体制的完善，美国繁荣网站在身份验证方面的效率非常高，最快在通过验证的当天就可以获得借款。

（二）健全的消费者保护机制为贷后管理提供保障。美国消费者金融保护局，有权对网络借贷平台等一系列非传统的金融服务实体提供的金融商品或者服务进行监督，发挥保护借款人的作用。美国还成立了专门的网络借贷维权委员会，保障贷款人合法权益。英国也成立了专门的金融协会，保护网络借贷消费者的合法权益。英国Zopa网站在整个交易中作为中间人，承担包括双方交易中所有事务、法律文件、信用认证、追讨欠账等责任。

（三）健全的信用评级制度降低借款人信用风险。美国繁荣网站将所有借款人分为七类信用评级，分别为AA，A、B、C、D、E和HR级,其中信誉最高的是AA级,最低是高风险级HR级。网站运用两类评分组成的矩阵来估计预计损失率，并最终决定借款人的信用等级。这两类评分组成包括从信用评级机构中得到的借款人信用分数和网站内部评分。不同的信用等级对应不同的年均损失率。其中AA级的年均损失率小于或等于1.99%，HR级的年均损失率大于或等于15%。其它评级介于两者之间，评级越高对应的年均损失率越低。

二、良好的运作模式

（一）良好的利率定价机制，有效遏制高利贷产生。一是利率竞拍制度。英国Zopa网站采取利率竞拍制度，放款人以贷款利率竞标，利率低者胜出，这样能有效降低借款人的成本。二是固定利率制度。美国繁荣网站对不同信用评级的用户采取不同的固定利率制度，信用评级越高的用户获得的贷款利率越低。对信用评级为最高级AA级的客户，美国繁荣网站实行7.5%的固定利率，这样的利率定价机制能有效遏制高利贷的产生。

（二）良好的还款约束制度，降低贷款人投资风险。一是通过群组力量约束还款。美国繁荣网站有上千个不同的群组，网站鼓励借款者加入这些群组，并通过群体的力量来约束成员按时还款。只要加入群组的成员有成功还款记录，该群组中借款者就比较容易吸引贷款人以低利率发放贷款。二是每月固定还款制度。英国Zopa网站，强制借款人每月固定还款，这样能有效降低贷款人的投资风险。

（三）良好的盈利模式，确保网络借贷健康发展。一是根据信用评级确定手续费模式。在美国繁荣网站，借款人必须向网站支付0.5%至3%的费用，而放款人每年也必须为借款者仍未清偿的款项支付0.05%至1%的服务费。信用等级为AA级的借款人的手续费为贷款金额的0.5%,信用等级为HR级的手续费则为50美元和贷款金额的3%两者中的较大值。二是借贷利息提成＋放贷服务费+衍生产品盈利模式。英国Zopa网站盈利来源主要包括向借款人收取0.5％的费用，以及向贷款人收取0.5％的年费。同时，该网站还向贷款人出售还款保障保险来获得盈利。三是纯利息模式。英国Wonga网站提供50至750英镑的小额在线借贷业务，完全靠在线借贷的利息来盈利，收益由贷款数额和还款期限决定。如果逾期，将追加每天10英镑的罚款，如果再次逾期，Wonga将把这笔交易通知有强制权的第三方，比如法院、用户账户所在银行等，这将导致借款人拥有不良信用记录。

（四）良好的慈善小额信贷模式，拓宽扶贫支农新渠道。美国基瓦网络平台同与其合作的小额贷款机构在全球各发展中国家寻找适合的贫困创业者，向他们发放低利率贷款。基瓦网站不仅提供免费借贷中介服务，还设置了一种“零利率”借款，投资者可以将钱免息借给其他国家的低收入者。美国基瓦模式的优势在于一方面网站运营资金基本依靠捐助，其提供的贷款免息或利息很低；另一方面专门监督贷款执行和偿还的小额贷款机构对于确保按期还款提供了保障。

三、完善的监管体系

（一）完善的市场准入制度，提前防范网络借贷风险。在英国，网络借贷平台业务由英国金融服务局批准。金融服务局将对网络借贷平台公司的最低资本标准和风险控制等项目进行检查，以避免平台公司通过捏造贷款条件或者误导消费者，而将贷款人的钱借给高风险的借款人。在美国，网络借贷作为证券类理财产品，其准入由美国证券交易委员会批准，准入标准与其它证券类理财产品相同。网络借贷平台公司必须取得由证券交易委员会颁发的证券经纪交易商牌照方可营业。

（二）明确的监管主体，避免监管缺失和重复监管现象。1998年6月，英国微观金融市场主体的监管由英格兰银行移交至金融服务局。从此，英国金融服务局负责对微观金融市场主体进行监管。在英国，网络借贷的监管主体为金融服务局。在美国，网络借贷作为证券类理财产品，其监管主体为美国证券交易委员会监管。在加拿大安大略省，网络借贷由安大略省证券委员会监管，在法国和加拿大魁北克省，网络借贷则由金融市场管理局监管。

（三）完善的监管制度，确保网络借贷规范发展。在英国，规范网络借贷发展的法案有1998年6月英国通过新的《英格兰银行法》和2000年通过的《金融服务和市场法案》。在美国，美国国会分别通过了1933年的《证券法》和1934年的《证券交易法》，以规范网络借贷等证券类理财产品的发展。此外，美国还出台了《多德-弗兰克华尔街改革和消费者权益保护法》来规范网络借贷等金融产品和服务。2011年7月7日，按照多德-弗兰克法案第989条规定，美国政府问责办公室对网络借贷提出了两个监管办法，即在联邦层面以美国证券交易委员会为中心的办法和在州际层面以消费者金融保护局为中心的办法。

（四）有效的监管手段，严格控制网络借贷风险。目前，美国证券交易委员会和国家证券监管机构对网络借贷的监管手段主要是通过强制信息披露来保护贷款人的权益。新成立的消费者金融保护局将发挥保护借款人的作用。消费者金融保护局、联邦存款保险公司也将协助证券交易委员会监测网络借贷行业的发展。英国金融协会对网络借贷平台公司提出了指导性的监管意见，对以下方面做出了详细规定：1高级管理制度和控制；最低资本要求；分隔参与者的资金；明确的平台使用规则；市场营销和客户沟通必须做到清晰、公平且无误导成份；具有安全和可靠的IT系统，公平处理投诉，有序的管理，完善的平台合同，停止运作标准等。

经典商业广场全套物业运作方案 篇8

投资广场业主公约

为加强投资广场的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规、政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。

一、在使用、经营、转让所拥有或合法取得使用权的物业时，应遵守物业管理法规政策、租赁合同、物业管理合同以及本公约的规定。

二、执行业主委员会的决议、决定。

三、委托物业管理公司负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、环保、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理公司根据政府有关法规、政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。

四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理公司的各项管理工作。

五、业主或物业使用人对物业管理公司及其管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理公司提出，发生争议时可通过业主委员会解决。

六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防爆工作，确保人身财产安全。

七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理公司。物业管理公司对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门进行处理。

八、业主方委托物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。

九、凡房屋建筑及附属设施、设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全、或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理公司进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。

十、与其他非业主使用人建立租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。

十一、在本物业范围内，不得有下列行为：

（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；

（4）损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；

（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品等；

（7）践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品；

（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；

（9）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；

（10）随意停放车辆；

（11）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；

（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；

（13）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

十二、人为造成公共设施、设备或其他业主设施、设备损坏，由造成损坏责任方负责修复或赔偿经济损失。

十三、按规定交纳物业管理公司应收取的各项服务费用。

十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。

十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处共同创造良好的工作和生活环境。

投资广场 层业主（物业使用人）签字、盖章： 日 期：

投资广场写字楼装修管理规定

一、总则

1、为加强投资写字楼租赁后的装修管理，保证大楼建筑主体结构的稳固与整体风格的完整、统一，保障租赁双方的权益，参照国家相关法规，制定本管理规定。

2、本规定为写字楼租赁契约之附加约定文件，签订契约即视为认同本规定所有条款；租户在对租赁的写字楼进行装饰装修必须无条件遵守本规定。

3、本规定由投资广场物业管理处负责解释，其中内容与国家或地方同类规章有异同之处以国家或地方法规为准。

4、租赁双方另有约定各项不在本规定的约定范围之内。

二、一般规定

1、租户对承租区域的装饰装修过程中，禁止下列行为。

① 未经大楼物业管理处批准或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动大楼建筑主体和承重结构。

② 扩大承重墙上原有的门窗尺寸，缩小承重主柱、支撑墙体，连接等的尺寸，拆除连接墙的砖、混凝土墙体。

③ 对楼层上、下楼板大面积打孔。

④ 将无防水要求的房间改为卫生间、厨房间。

⑤ 损坏大楼原有节能设施，降低节能效果，损坏移动采光通风与固定标识物等。⑥ 改动电力主配线路、给排水主水管及分支管路、消防设备设施、监控设施。

⑦ 在公共区域内悬挂较大体积物体。建隔墙等，侵占公用空间，损害公共部分及设施。⑧ 改变租赁区域或楼外立面结构，色彩、开门、开窗等有损大楼建筑外观的行为。

2、租赁方对承租区域的室内装饰装修，未经物业管理处同意，不得有下列行为： ① 对地板的装饰，对吊顶的拆换装饰。② 搭建建筑物、构筑物。③ 拆改供冷、供暖管道和设施。

④ 拆改电照器具、电照开关、风机开关、电源插座及有线电话网络插座等。⑤ 室内墙壁装饰、改色。

⑥ 在公用通道及走廊、电梯口使用改动颜色，粘贴、设置广告物或其它类似行为。⑦ 楼顶悬挂小型物体需借助管道的支撑点时。

3、租赁方对承租区域的室内装饰装修，有下列行为，必须向物业管理处报送有关施工方案及图纸，并由物业管理处批准，方可施工。

① 装修超过大楼设计标准或规定，增加楼面载荷的，应经大楼原设计单位或者是有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。

② 改动卫生间、厨房间防水层的以及改房间卫生间、厨房的应按照防水标准制订施工方案，并做漏水试验。

③ 对本区域内的用电容量增加，应对照原大楼设计容量制定增容计划，对空开、保护装置的调整应有调整方案。

④ 对房间的隔离，水、电、暧、消防、监控、通讯设施的装修改动，都须有完整、详细的方案及平面图。

⑤ 装修施工安全措施，动用明火和进行焊接作业。

三、开工申报与监督

1、装饰装修工程开工前，应当先向大楼物业管理处申报登记并报详细装修方案，由物业管理处审查备案，取得书面同意后方可开工。

2、装修施工方应具备专业资质，装修前应将装修进程日程安排及安全防范计划报物业管理处审查备案。

3、装修方案的内容应严格依照有关法律、法规及本规定中的禁止条款，不能与之相抵触。

4、委托装饰装修企业施工的需提供企业相关资质证书的复印件。

5、装修单位及施工单位不得拒绝和阻碍物业管理人员依据规定对整个装饰装修活动的监督检查，发现违规行为有权制止，对造成事实后果或者拒不改正的，即按违约追究租户责任。

6、任何单位和个人对承租方的装饰装修行为中出现的影响公众利益的质量事故，质量缺陷以及其他影响周围单位工作的行为，都有权检举、控告、投诉。

四、其他规定

1、装修施工方应严格遵守物业管理处规定的装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染及给其他租户带来的不便。

2、装修过程中形成的各种固体、可燃液体等废物，应按物业管理处规定的位置、方式和时间堆放及储运，严禁将装修材料、废弃物等堆放于楼道、电梯间或其它公共区域。

3、装修工程所使用的材料及设备应符合国家标准不得使用国家明令淘汰或禁用物品。

4、装修施工中占用电梯及主要通道，需事先得到物业管理处的许可并服从调度，以保证物业管理处为大楼内其他租户提供的各项优质服务不受影响。

5、装修施工过程中，不得私自挪用公共部位及设施，并遵守物业管理处制定的其它管理规定，施工人员应接受投资广场保安、工程部、物业管理处等部门管理，办理各种出入登记及其它证件。

6、装修过程中应保持对公共区域的卫生不受影响，因施工产生的垃圾应立即清除。

五、承担责任（违约责任）

1、因装饰装修活动造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，装修人员应当负责修复和赔偿。

2、租户装修人因装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的责令改正修复，造成损失的依法承担赔偿责任。

3、租户因装修对其他租户的工作环境、卫生环境等造成影响受到投诉的，应立即消除影响，立即改正。情况严重的应承担赔偿责任。

4、租户未申报登记进行装饰装修活动，处五百元以上，壹仟元以下罚款并责令改正。

5、租户违反本规定，将装修工程委托给不具有相应资质等级企业施工的处五百元以上壹仟元以下罚款并责令改正。

6、租户装修使用不符合国家标准材料造成空气污染超标的责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

7、有下列行为之一的，处罚款五百元以上壹仟元以下，并责令改正。① 擅自拆改供暧、供排水主管道、主配电线路、消防、监控设施。② 将无防水要求的房间改为卫生间、厨房的。③ 擅自超过设计标准增加楼面荷载的。④ 损坏房屋原有节能设施的。

⑤ 对立面、电梯口、走道等区域擅自进行广告粘贴的。

8、租户及装饰装修施工方违反《建设工程质量管理条例》的由建设行政部门按照有关规定处罚。

9、租户违反国家有关安全生产规定和技术规程，不采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火和进行焊接作业的或对安全事故隐患不采取措施予以消除的，责令改正，并处壹仟元以上壹万元以下罚款。情节严重的，责令停业整改，造成重大安全事故的，交司法机关处理。

六、说明：

1、室内装饰装修：是指租户在租赁投资广场写字楼后对所租区域的装修。

2、建筑主体：是指建筑实体的结构构造，包括屋顶、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

3、承重结构：是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递经基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、主体、柱、柜架与墩、楼板、梁、层架、悬索等。

4、大楼由于各处情况异同，如对部分电力、通讯、给排水设施等、所改动计划将由装修前审查装修方案后制定。

5、本规定自2005年11月1日对入住投资广场的所有业主统一实施，经租户签收后租户有义务执行。

签收人：投资广场 层租户（单位盖章）

日 期：

工程部工具分配、领用及保管方案

一、电气班日常常用工具每人一套；领用人各自保管，其中：

1、电工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、电工工具夹1只。共7件。共3套，由领用人使用和负责保管。

2、电梯工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、6``活络扳手1把、8``活络扳手1把、10``活络扳手1把、12``活络扳手1把、钢卷尺1把、1.5P手锤1把、2.5P手锤1把、小方锤1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口錾子1把、尖头錾子1把、工具背包1个。共20件。共1套，由电梯工使用和负责保管。

3、其余工具为电气班公用工具，由领班负责保管。当班人员如需使用分别借出，用完后负责归还。

二、空调工具（厂家随机配备的专用工具）由空调工负责领用和保管。

三、水暖工具全部由水暖工负责使用保管。

四、机修工具全部由机修工负责保管。

五、通用工具由综合班领班负责保管，各班组如需要，均可借用。

六、工具保管责任人负责所保管工具的保养、维修和每月一次清点盘存；凡非正常损坏或使用保管不当造成的工具缺失和损毁，均由直接责任人负责照价赔偿。责任界定不清的由保管责任人负责赔偿。

七、上下两班共同使用或保管的工具在交接班时需进行清点核实，并将情况记录在交接班记录上。

八、离职或调岗人员需归还所有使用或保管的工具，否则不予办理手续。★相关链接：

《工程部工具采购清单1》-电气工具类 《工程部工具采购清单2》-空调水暖工具类 《工程部工具采购清单3》-机修工具类 《工程部工具采购清单4》-通用工具类 工程部人员结构方案

一、岗位结构

工程部管理范围内的设备系统类别繁多、专业性强，对人员的技术素质要求较高。通常情况下需要采用 “岗位细化”的结构模式：按设备类别分班组、根据运转要求设置岗位及人员编制；一个设备系统一个班组、一个班组多个班次。这样的结构能够达到分工明确、并较有技术保证。但同时有需要人力较多、效率较低等弊端。

因此，在实际中，多数酒店及物业管理工程部采用了“万能工”的模式：即一名技工同时负责某个区域的多个系统类别的设备的运行维护。这种模式是假日酒店管理集团首先应用于酒店工程管理的，可以极大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高运作效率。但是这种模式要求所聘用的技工具备多方面的专业技术能力，能够胜任多个不同的专业类别的设备的运行维修。

考虑到高素质人员的招聘难度及公司实际的设备规模，综合以上两种模式的优劣，工程部的结构采用如下方案：

1、在公司开业伊始的一段时间内，所招聘的技工不可能对公司整体环境和设备状况很熟

悉，这段时间任务也会比较多，容易发生一些适应性的问题，基于这些原因，工程部的整体结构大致按设备的专业类别划分为“配电及电气维修、电梯、空调、水暖、机修、锅炉”六个岗位。

2、以上六个岗位中，相互间技术障碍较小的“配电及电气维修、电梯、空调”三个岗位合并为 [电气班]，其余岗位合并为 [综合班]。

3、在班组内实行“万能工”模式：各岗位责任范围的任务并不固定人员，而由该岗位所属班组的当班人员共同负责完成。但考虑到设备专业性，在开业初期的一段时间会指定一个技工负责一个专业对口的岗位。

4、每个班各设一名领班。

5、工程部组织结构图

二、人员编制

按以上结构，根据相应班次的运行要求，工程部的人员编制如下表：

工程部编制共11人 主管1人 电气班5人

1、责任范围：配电及电气维修、电梯运行维修、空调运行维修。

2、人员分配：白班2人（含领班）、早班1人、中班1人、夜班1人

综合班5人

1、责任范围：水暖管道、洁具、五金构件及机械维修、锅炉运行维修

2、人员分配：白班2人（含领班）、早班1人 中班2人、夜班1人

三、班次安排

按以上结构及人员编制，工程部正常班次如下表：

1、电气班排班表

星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 ○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 ○2技工A 白班 白班 白班 轮休 早班 早班 早班 ○3技工B 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班

○4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班 ○5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休

说明：

1、除○1领班外，其余人员实行轮班制：按以上排序○2-○3-○4-○5-○2循环轮换。每人每周有一天休息。

2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:00--15:00 中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00

2、综合班排班表

星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 ○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班 ○2技工A 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班 ○3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班 ○4技工C 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休 ○5锅炉工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 轮休

说明：

1、除○1领班和○5锅炉工外，其余人员实行轮班制：按以上排序○2-○3-○4-○2循环轮换。每人每周有一天休息日。

2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:00--15:00 中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00

四、工作时间及休息

按以上班次的当班时段计算，每周工作时间为8h×6T=48小时（包含当班时段内的就餐等时间）。每周可有一天休息，国家法定节假日休息按公司统一规定。

五、人力成本(工资)预算

1、本地同类工资水平参考 级 别 月工资水平备 注

试用期及初级工 350-450元 试用期1-3个月 中级技工 550-650元 不含福利、奖金及花红 领班及高级技工 600-800元 不含福利、奖金及花红

2、建议工资标准

级 别 月工资水平备 注

试用期及初级工 450元 试用期3个月 中级技工 600元 不含福利、奖金及花红 领班及高级技工 700元 不含福利、奖金及花红

3、工程部人力（工资）成本预算

按以上的建议工资水平，正常情况下工程部人力成本（主要为工资成本）为：（1）、每月：领班2人×700=1400元，其他8人×600=4800元，合计1400+4800=6200元。（2）、每年（按13个月计）： 6200×13=80，600.00元（3）、平均支出：

月均6716.66元；日均220.82元。

【注】以上计算不含福利支出、奖金、保险及其他意外支出。

六、人员聘用方案

专业特长 人数 相 关 要 求

高低压配电 2人 3年以上经验、持操作证、能熟练维修各种电气设备 强弱电维修 3人 3年以上经验、持操作证、熟悉各种强弱电气线路及设备 电梯维修 1人 熟悉高层楼宇电梯原理和维修、一年以上经验、持特业资格证 中央空调 1人 熟悉各种冷源设备和风机盘管系统原理、有电气或管道基础 水暖管道、机修 2人 有熟练的给排水管道、水暖洁具、五金机械设备维修技能 锅炉 1人 持司炉证、多年经验、熟悉水处理并有电气或管道基础

【说明】

1、以上共10人。

2、领班2人从以上人选中择优提拔。

3、有酒店工作经验优先。

七、人员到位计划

1、开业前15-12天内：

（1）通知电梯、空调、锅炉等专业性强的特种设备拟聘人员面试。（2）确定各岗位拟聘用人员名单。

2、开业前12-10天内：

（1）电梯、锅炉、空调主要设备岗位人员进场接受厂家或施工方技术培训。（2）联系其他拟聘用人员，确定补充招聘计划。

3、开业前10-6天：

（1）通知电气、机修、管道等拟聘人员面试，确定所有录用人员名单。

（2）组织所有人员进行星级服务公共科目知识、工程部运作规范、公司规章等内容的岗前培训。

（3）安排主要人员上岗参加设备综合调试及一些不提供安装的设备（洗涤设备等）的安装。

4、开业前6-3天内：

所有人员按要求全部到位，开始供电、供水、电梯、锅炉等的试运转。

5、详见《开业前后工程部工作进度计划》并以最终修订方案为准。

八、减员增效预案

1、结构更新

开业后公司走上正常经营轨道，各项工作会形成一定规律而易于掌握。经过一段时间的磨合，各岗位人员对所负责的工作和整体运作模式都较熟悉的情况下，采用逐步过渡的方法进行结构重组，在工程部内实行单一的全“万能工”模式：合并两个独立的班组为一个整体、轮班运行，不再按岗位定岗定人。具体结构如下：

工程部共7人，按以下班次运行：

①白班 4人 负责水、电、空调、电梯、锅炉运行及设备保养维修。

1、设领班一人。

2、其他人实行轮班制。

3、具体班次根据情况安排，并适时调整。

②中班 2人 负责设备运行及紧急故障的处理。

③夜班 1人 负责运行值班和紧急故障处理。

2、人员精简

按以上结构，工程部人员在原有基础上精简1/3，将采取优胜劣汰方式进行。其中也有人员的正常流动和流失。

3、薪资增长

实现以上结构后，人员减少，工资成本也同比减少。另一方面，由于人员精简，余留人员需承担的工作任务也大大增加。

将减员而减少支出的工资额的一部分为余留人员加薪，使技工平均工资水平能够高于本地同类水准。这将能够稳定人心、鼓舞士气，更可以提高公司形象，吸引更多优秀人才加入，使公司更具活力。工程部

工程部运作计划

工程部为公司的经营提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能：直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备；负责物业设施的维护、保养和检修；协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务如：布置会场、制作宣传道具等

根据工程部的任务范围，参照星级服务标准，计划从以下几个方面做好工程部的运作：

一、建立完备的运作管理规范

根据公司物业规模，参照星级酒店工程管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的规范文件。这是工程部运作的依据，以此实程序化、制度化的管理。

★链接：《凯比特投资广场有限公司工程部运作管理规范》

二、建立精干、高效的工程服务队伍

根据工程部责任范围广、设备系统类别多、专业性强、技术要求高的特点，计划按以下步骤

逐步建立一支适应工程部运作要求的高素质技工队伍。

1、按公司整体运作管理方案制定工程部的运作模式和人员结构方案、相应聘用要求。★★ 链接：《工程部人员结构表》

2、按各岗位专业要求招聘考核、择优选取所需人员。

3、聘用人员上岗前进行公司规定、工程部运作规范、星级服务意识及团队精神等方面的培训，强化对公司文化的认同感和综合素质，以适应新的工作环境。

4、各岗位人员到岗后，根据实际的岗位职责范围，分别进行操作技术规程和职责制度的培训，使其尽快进入工作角色。

5、制定一套考核制度，对工程人员的业务技能和敬业情况进行考核，努力营造务实求进的工作氛围，调动每个人的积极性。

6、充分重视所有人的个人能力，尊重工程部每个人的建议；强调团队精神；让每个人都能充分发挥自己的专长、积极贡献自己的力量的同时，还能相互团结协作；形成一支技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍，集中力量高效完成各项工作任务。

三、做好物业设备的运行和维修管理

【一】 设备运行管理是工程部的主要任务，计划采取以下措施努力提高管理水准 ：

1、收集齐全的物业设施设备的技术资料，建立系统的设备档案。

2、按设备的技术要求制定详实细致的操作和检修程序。

3、制定预防性维修计划，按计划的时间、项目内容对设备进行保养和检修。

4、与使用和保管设备的部门或责任人签定设备使用维护责任书，强化设备的正当操作和及时有效的维护保养责任。

5、建立完备的设备安装、调试、运行、维护、检修、改造、更新、报废记录，使设备管理更规范。

6、在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。

【二】 建立完备可行的维修系统是设备设施维护检修的保障基础，计划按以下模式对所有物业设施设备进行充分有效的维护保养和检修：

1、维修功能

所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成：

【1】预防性维修：所有设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。

【2】日常报修处理：设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。

【3】巡查检修：工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查，发现故障和异常及时处理。

【4】增改翻新：根据设备设施的具体情况和实际需要，对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好的利用。

2、维修结构

【1】 主管负责根据物业设施规模制订维修程序和维修计划。

【2】 以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。

【3】 重要设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。

3、维修控制

【1】主管负责监督各班组按既定的程序和计划实施，控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班的组织和带领下，实施并完成设备维护、保养和检修。

【2】日常报修处理由报修部门负责验收设备维修修复质量并签收耗用材料记录。《工程报修单》具实填写并由报修部门验收签字后一份工程部备查、一份报修部门留存、一份汇总交财务核对材料成本。

【3】设备设施的预防性维修项目由使用或保管部门进行验收并签收耗用材料记录。《设备计划检修记录》具实填写并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料成本。

【4】工程部日常巡查中的检修由检修人员具实填写《巡查检修记录》，并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料成本。

四、做好能源控制管理

能耗成本通常占公司日常经营成本的很大比例，节能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理的关键是〖1〗提高所有人的节能意识。〖2〗制定必要的规定和制度。〖3〗采取必要的技术措施。

计划从以下几方面入手，促进能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平：

1、做好耗能设备的维修保养，使其经常保持良好的性能状态。

2、对主要耗能设备如：空调系统、供热系统的运行状况进行分析，制定出利于节能的运行程序。

3、在保证公司营业所需的前提下，尽可能减少耗能设备的使用。如：及时关闭暂无开启必要的灯具、空调等。并将这些内容形成制度。

4、对各部门进行空调、水电设施的使用和节能常识的培训。

5、优先维修造成能源浪费的设备故障。

6、工程部在日常巡检过程中对节能情况进行监督。

7、准确抄录各种能耗数据，按时进行分析，根据发现的问题不断采取节能措施。

8、在设备的选购、维修和运行管理中，积极采用有利于节能的新技术、新材料。

五、做好安全运行管理

工程部是公司的要害部门之一。将以“安全是最大的效益”的原则，加强安全防范和日常运作中的安全管理，并从以下几个方面努力确保工程部在安全运行上“万无一失”。

1、积极配合安保部门，做好工程部的安全组织建立、安全教育培训、消防设施维护和安全保障演练等方面的工作。

2、加强各岗位安全操作管理。所有岗位的技工均要求持相应专业资格证上岗。锅炉、空调和电梯等工种还要有“特种行业操作证”。

3、将设备运行和维修过程中的安全操作规定制度化、程序化。

4、制定工程部的安全考核制度，强化每个人的安全意识和责任心。

5、经常对各岗位人员进行设备技术原理、操作维修技术方面的培训，是每个人都能切实掌握正确的程序，从技术基础上保证运行安全。

6、重点设备和岗位确定专人对运行安全负责，定期进行安全检查和评估。

7、关心了解各岗位人员的思想状态，及时化解存在的矛盾，作好防盗、放损和防止人为破坏工作。

8、制定必要的安全预案，发生事故是力争降低损失。

六、做好与各部门的协调工作

及时与各部门交换情况，了解掌握物业出租、VIP接待、设备使用过程中的异常等方面的信息，便于优质的做好供能、检修和协作工作。同时，将工程部的设备检修计划、能耗统计数据、设备故障率等情况反馈给其他部门。

将根据实际的部门结构和运作方案拟出详细的“与各部门协调工作计划”

除以上方面外，将结合日常运作中的实际情况，及时对本计划进行完善补充。以安全、高效为前提，充分考虑公司的实际，努力做好工程保障工作。经理岗位责任

1、坚决贯彻执行公司总经理的指示，直接对总经理负责。

2、对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员。培养、巩固骨干队伍、切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的成本开支保持公司高格调水准/

3、制订下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。

4、深入现场、掌握人员和设备状况，坚持每天作如下检查：

（1）审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。（2）审阅各系统运行监测技术参数，发现偏差，及时修正。

（3）现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。

（4）现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与有关班组组织力量消除；发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。

（5）现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。（6）现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。

5、审定下属班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。

6、组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。

7、根据营业要求与科技发展状况，经常征询一线业务部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。

8、深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养员工公司责任感。

9、编制培训计划，定期对人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。

10、核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。

11、掌握科技发展动态，认真推广新技术，发行不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。

班组主管岗位责任制

1、模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。

2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。

3、主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。

4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。

5、负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划的实施。

6、做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。

7、做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇总。中央空调系统参数

一、主机铭牌数据

机组型号 BZ 175V111（K）BO 出厂编号 02063518 检验员号 QA01 制造日期 2002年6月 制冷量 175万Kcal/h 制冷量 2035Kw 冷水入口温度 12ºC 冷水出口温度 7ºC 冷水流量 350M³/h 冷水压限 0.8mPa 燃料低值热值 8500Kcal/Nm³ 热源最大耗量 1698KW 溴化锂溶液量 6.2t 电压/频率 380v/50Hz

耗电量 10.4KW 大件运输重量 23.6t

二、主机常用数据 燃料耗用量 制冷：128kg/小时 制热：140kg/小时 电消耗：10．5kw

三、系统其它数据

1、总造价 约400万元

2、设计使用年限 20年

3、冷却水塔电功率 15kw/n

4、冷却水泵（单台）55kw/n

5、冷冻水泵（单台）55kw/n

6、冷却水首次充注耗用量 6.5t

7、冷冻水首次充注耗用量 100t

四、机盘管标称功率统计 1、1F 前楼（南楼）建行：1152W 大堂：1920W 农行：1344W 合计：4416W 后楼合计：480W 2、2F 前楼 证券交易大厅：1786W 中庭：768W 证券办公室：1402W 后楼：826W 3、3F 前楼 咖啡厅：1786W 东侧厅：2938W 后楼：922W 4、4F/6F-14F/16F-18F 前楼：672W 后楼：672W 共13层合计：17.472KW 5、5F 前楼：776W 后楼：832W 6、15F 前楼：988W 后楼：832W 7、19F（前楼）768W

8、总计：41.478KW(约为42KW)

五、系统设备折旧

1、计算公式：

设备折旧额=（设备原总值－预计净残值）/预计使用寿命

2、计算条件

① 主机：设计寿命20年/每年工作160天/每天工作3小时

② 系统其它设备均按：寿命20年/每年工作160天/每天工作8小时 ③ 系统原值按400万元 / 净残值忽略不计

3、折旧额结果：约为20万/年,1250元/天,156.25元/小时

六、成本计算

1、计算条件：柴油：3000元/t 电：1.5元/Kwh 水：1.5元/t

2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h 制热：140kg/h*3000元/t≈420元/h

3、冷却塔耗电：15kw/h*1.5元≈22.5元/h

4、冷却泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

5、冷冻泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

6、直燃机电耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h

7、风机盘管电耗：42kw/h*1.5元≈63元/h

8、系统总成本为 ：折旧额+油耗+总电耗，计算结果为： 制冷：806.5元/h 制热：842.5元/h

8、折合成风机单位电耗为：

制冷: 806.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈19.21元/kwh 制热:842.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈20.06元/kwh 注：人力及维持费用未计

六、中央空调系统计量方案

方案一：按以上计算结果（风机每消耗电能１ｋｗh折合成空调成本）可对各区域装表控制并计量收费（估算为：21元÷0.7÷0.8=37.5元/KWh）。

方案二：按以上计算结果（风机耗电折合成空调成本），结合各区域空调负荷（风机标称功率与风口数量），可估算出空调系统运行单位小时的各区域所需成本，并据此收费。工程部

工程部主管岗位责任……

岗位责任：

1、模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启 下，及时完成各项工作任务。

2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。

3、主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术

精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。

4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。

5、负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划的实施。

6、做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。

7、做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇总 保安部任务及职责

一、室外保守

1、停车场警卫（写字楼、公寓、中餐厅）

注意车辆进出程序、流程安排、规划好3个大门的秩序，具体事项如下： A、检查车辆停放

B、处理好车辆的盗窃事件 C、处理好车场内交通事故 D、处理好乱停乱放车辆 E、处理好逆行车辆

F、夜间对所有进出车辆进行检查

2、岗亭警卫（南大门、西大门）A、出入车辆人员登记

B、出门货物要有凭证，并检查是否属实

二、室内保守

1、客人活动区域监控

2、地下室的监控

三、消防安全工作

1、报警与处理 A、严格做好预防工作

B、如遇火灾，应及时处理，并与有关部门联系

2、检查消防器材

四、室内保守办公室管理

1、案件处理

A、酒店内打架斗殴事件的处理，必须有详细的处理程序，并作文字报告。B、楼层安全工作 C、安全检查

对酒店内重点要害部位每月进行一到二次的安全检查，检查人数不得少于2人，并做好记录。

五、内保内勤工作

1、大厅警卫

2、巡逻警卫

电工安全技术操作规程

一、工作之前

1、电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。

2、应详细了解工作地点、工作内容、周围环境，再选安全位置进行工作。

3、工作前应详细检查自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需的安全防护用品，以防工作时发生意外。

4、维修线路要采取必要的措施，在开关手把上或线路上悬挂“有人工作切勿合闸”的警告牌，防止他人中途送电。

5、使用测电笔时，要注意测试电压范围，禁止超出范围使用，电工人员一般使用电笔只许试五百伏以下的电压。

6、如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时间，再到配电室填好停电标然后

进行，并要注意安全操作。

7、在架空线路进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外。

二、工作之中

8、凡四百伏至一千伏之内的线路上，禁止带电操作，如必须带电作业时，要有可靠的安全操作措施，经领导同意后，在有人监护下方可进行。

9、电工人员工作时，必须头脑清醒、思想集中、不得酒醉、打闹、神志不清。身体不适者禁止工作。

10、工作中所拆除的电线要理好，带电的线头应包好，以防发生触电。

11、安装灯头时，开关必须控制火线，灯口处必须接在“0”线。

12、所用之导线及保险丝，其容量大小必须合乎规定标准，选择开关时必须大于所控制之设备的总容量。

13、如工作中途因停止，当重新工作时，必须详细检查各项设备之变化，待充分了解后方可进行工作。

14、严格遵守劳动纪律，服从工作地带班者指挥，不得任意离工作岗位。

15、在一切金属器外壳上，都必须施行接地；接地电阻不得大于4欧，地线截面要大于相线能力的1/3。

16、设备安装时，要进行详细检查，电器的绝缘电阻不得小于0.5兆欧，并按机床说明书的各项要求，进行调整、试验。

三、工作结束后

17、工作结束后必须使全部工作人员撤离操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、仪表等随之撤离，原有的防护装置，随时安装好。

18、操作地段清理后，操作人员要亲自检查，如要送电试验一定要和有关人员联系好，以免发生意外。

四、登高操作

19、登高使用工具（梯子、铁鞋、安全带、绳子、紧线工具等），必须经常检查，切实保

护好，如发现损坏，不合安全规定应立即停止使用。

20、使用梯子进行工作时，梯子角度以60º为宜，禁止二人同时上、下梯子，操作时需有人在地面监护。

21、登杆工作一定要使用安全带和安全帽。安全带不准拴束在横担上。

22、使用之工具及材料必须装入工具袋内吊送，不准随便乱抛，以免砸伤人；有人在电杆上工作时，任何人不可站在电杆下。

23、数人同登一杆工作时，必须戴安全帽，先登者不得先作业，待各人选择好自己的位置后，才能开始工作。

24、登杆之后，必须验无电时才可开始工作。为了防止中途送电，线路上需挂临时地线。

25、如遇雷雨及大风天气时，严禁在架空线路上进行工作。

26、工作完毕后必须拆除临时地线，并检查是否有工具等物漏忘在电杆上。

27、新建线路或检修完工后，送电前必须认真检查，看是否合乎要求，并和有关工作人员联系好，方能送电。

五、其它方面

28、弯管时注意安全，防止烧伤烫伤。

29、电气安装打墙眼时，要思想集中，互相注意防止锤头伤人。

30、发生事故或重大设备、人身事故和发现严重事故因素时，应立即向上级报告，迅速排除。

31、发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。

32、发生火警时，应立即切断电源，用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。电梯维保安全规程

1、开启厅门时，电梯不一不定在此层，小心跌入井道。

2、停电盘车时，必须先关掉总电源，由两人或两人以上操作。

3、进入桥顶或底坑，开启厅门后，一定先关掉急停开关方可进入，维修完后，维修人员

出来后，再把电梯打上正常。

4、轿顶检修，务必小心支架挂人或运行中的对重撞人。

5、底坑检修，务必小心运行中的轿厢或对得撞人。

6、非维修人员，不得私自持有机械钥匙、电锁钥匙、操纵箱钥匙和机房钥匙。

7、非维修人员，不得擅自进入机房，严禁动用电梯专用电源或控制屏。

8、未经维修人员许可，任何人不得进入轿顶或底坑。

9、爱护电梯，人人有责。

高压室送电操作规程

1.关上柜门→抽出绝缘隔板→顺时针转90º→接地开关分闸→取出操作柄再次插入→顺时针转90º→隔离开关合闸到位

2.操作柄插入孔（Ⅱ）→顺时针转动180º→负荷开关合闸到位.高压室停电操作规程。

1.操作分闸手动按钮→负荷开关分闸到位。

2.操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→隔离开关分闸→取出操作柄验电→无电时将操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→接地开关合闸到位;3.打开仪表门→插入绝缘隔板→将闭锁杆拨向左边→打开柜门。

三菱电梯维保工作单每日巡查保养项目：

1、电梯有无异常声响。

2、各层门及滑块检查、调整、清洁、润滑。

3、各层门锁限位动作可靠性检查。

4、轿门及自动门机构检查调整、清洁。

5、操纵箱各开头控钮、信号灯正常。

6、确认平层误差在规定范围内。

7、楼层提示、呼梯按钮灯正常。

8、厅门、开关门灵活可靠。

9、消防开关工作正常。

10、控制屏内检查：变压器、接触器、继电器。

11、配合厂家月保工作，以及年检。每月巡查保养项目：

1、涨紧轮、离地距离、清洁加油、断绳开关间隙。

2、对重缓冲距、轿厢缓冲距检查、对重保护栏、补偿链连接可靠运行正常。

3、上下限位开关动作可靠性检查。

4、安全间隙检查调整，清洁，开关动作正常。

5、底坑安全开关工作正常。

6、液压缓冲器油位检查，限位开关动作可靠。

7、厅门、轿门、机电联锁开关动作可靠性。

8、轿门、厅门、道轨检查、清洁润滑。

9、安全触板动作灵活、开关接线可靠。

10、光电保护装置工作正常。

11、轿顶安全窗限位开关工作正常。

12、轿顶检修开关工作正常。

13、轿顶感应器工作正常，清洁调整。

14、限速器开关动作正常。

15、制动器动作灵活，维持电压正常，间隙正常，轴销加油润滑。

16、限位开关动作正常。

17、紧急停靠装置（MELD）工作正常。每年保养项目：

1、电动机、拽引机检查。

2、主付靴及靴衬检查。

3、各导轨支架联接螺栓检查。

4、钢丝绳涨力检查调整。

5、轿顶绳头对重绳头检查。

6、引轮、导向轮检查，清洁润滑。

7、引轮、绳槽及钢丝绳磨损程度检查。

8、电动机、引机换油。

9、制动器铁芯拆洗调整。

10、清洁导轨。

11、各安全装置动作检查，调整。

12、轿厢对重、缓冲器距离检查调整。

工程部在岗培训考核试卷（1）工作手册部分

姓名 工号 分数 考核评定（优/良/好/差）点评

一、填空（每空1分共42分）

1、工程部是酒店的重要部门之一，其基本职能为、三个方面。

2、设备维保是工程部设备管理的主要内容，采用、、四种功能方式互相结合来保证设备得到充分有效的维护和保养。

3、各岗位对所负责管理的设备要严格做到三干净，即：、、；四不漏，即：、、、；五良好，即：、、、、。使设备经常处于良好的技术状态，确保设备、、运行。

4、工程部同样应树立良好的服务意识，坚持，恪守

服务信条。把理让给客人，以优质的服务为公司争得荣誉、创造财富。

5、机房值班时，应按规定定期巡视设备运行情况，做到、、、、，及时发现和处理隐患。

6、非本部门人员但属本公司人员进入工程部各机房，应得到 允许，非本公司人员，如需进入机房，则必须有 批条，并由。

7、交班人员要对接班人员负责，要交、交、交、交、交，双方要办签字手续。

8、工程部人员的行为准则概括为、、、。

二、判断题 对的打√ 错的打×（每题5分 共25分）

1、接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人交班后，应及时报告部门主管。（）

2、各班组可存放不超过1Kg的易燃油料。（）

3、电工在检修储水池水泵时可直接领用其钥匙，以提高工作效率。（）

4、物品领用由各申领人将领料单分别交部门经理、财务审核、总经理签字后即可直接到总仓领用。（）

5、房间故障报修必须有服务员陪同，征得客人同意后方可进行抢修。（）

三、简答题（每题10分 共40分）

1、分别简述大型设备一、二级保养的目的与主要内容。

2、简述日常报修单的处理流程。

3、简述工程维修服务规范。

4、简述交接班中的主要注意事项及规范。

四、论述题（13分）

请结合自己的实际岗位的体会，论述如何做好工程部的各项工作。

工程部十月份下半月工作计划与安排

1、继续统计复核主楼工程数据。

2、了解主楼给排水、消防水、空调水系统的管道走向，控制阀及附属设置。

3、了解掌握主楼给水与部分喷淋泵系统的详细问题。

4、着手进行主楼能耗计量前期调查工作。

5、主楼顶层水塔渗水问题跟进。

6、主楼顶层膨胀水箱，与主水连接管路的保温处理跟进。

7、主楼地下层改造跟进。

8、主楼地下层排水积水问题跟进。

9、路面铺石等检查并督促返修。

10、跟进电信小灵通基站问题。

11、跟进电信主楼虚拟网联网互通问题。

12、跟进电信宽带问题。

13、跟进政府投资中心配套局域网及电信代办。

14、投资广场设施概况说明书编制。

15、变电站遗留问题督促解决。

16、变电站机房布置与完善。

17、值班室布置与完善。

18、电力系统挂板绘图、制作、上墙。

19、电力系统遗留问题彻查与督促解决。20、按计划实施工程部人员在岗培训。

21、空调人员到位厂家学习，为下周开机做准备。

22、空调机房遗留工程跟进。

23、空调机房布置完善。

24、制定空调系统详细操作规程。

25、电梯验收与机房布置完善。

26、电梯维保程序制定。

27、电梯遗留问题跟进。

28、检查调试主楼空调风机盘管与新风系统。

29、公寓楼遗留水暖问题返修跟进。30、公寓楼遗留顶层渗水问题跟进。

31、制作货架、钳台、工具柜、布草架。

32、协助布置员工宿舍、员工更衣室。

33、跟进中西餐厅后续工程。

34、制定各项工程统计、表格，准备本月度各种数据汇总工作。

35、班次与岗位划分，逐步实行正常的作息轮班。

36、逐步实行规范的三级维修制。

37、着手开始工程资料整理归类存档工作。