《房地产信托投融资实务及典型案例》后记

《房地产信托投融资实务及典型案例》后记（共2篇）

《房地产信托投融资实务及典型案例》后记 篇1

后记

“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。”

本书以房地产信托投融资的实务操作与典型案例为主要内容，对信托模式在房地产金融领域的创新实践进行了初步探索和总结。作为“信泽金智库系列丛书”的第一本，我们衷心希望以“房地产信托”这一热点话题作为开端，与各位同仁进行交流与探讨。

首先，感谢金融行业的各位领导和朋友对本书给予了深切关怀，他们不仅提供了编撰思路，而且分享了宝贵经验，使我们有勇气、有信心推出这样一本“颇具难度”的小册子。尤其要感谢在金融界和法律界享有崇高威望的王连洲老师，他不仅担当起“信泽金智库系列丛书”的主编，而且为本书作序，从各方面给予了重要指导和大力支持。

其次，感谢中国信托行业的六十多家信托公司，它们作为富有活力和创造力的非银行金融机构，既是房地产金融创新的践行者，也是本书中不少案例的原创者。与其说我们在编撰信托读本，不如说我们在总结信托实践。众多信托公司的丰富实践和宝贵经验，无疑为本书提供了最生动的素材，这也是本书诞生的源头。我们希望本书能为信托公司价值理念的传播发挥些许作用。

再次，感谢信泽金的编辑组同仁，丁晓娟、甄浩、王武、黄玲在本书筹划和编写过程中做了不少工作，刘宪凤、王晓慧、杜志恒、禹乐、袁惠邦、赵小华以及其他同仁也参与了本书的部分编辑和校对工作。总之，本书是团队协作的结晶，是上述同仁共同努力的结果，也是信泽金在信托研发领域的又一次全新尝试。

最后，也是极为重要的，我们要感谢经济管理出版社对本书的出版发行给予了大力支持，尤其要感谢郭丽娟女士在本书的编辑校对和出版发行方面付出了大量心血。每每翻开几百页的书稿以及其中的各种图表，我们都深深感慨于郭丽娟女士以及其他编辑同仁在字里行间做出的不懈努力。我们希望本书能在众人的同心协力下成为中国信托理念传播的有益尝试。

“信托润泽金融，信任泽被财富。”让我们继续秉持孜孜以求的“Trust for Fortune”理念，在中国金融变革与财富管理创新的大潮中，不断传播信托的实用价值观，造福于社会。诚挚期待广大读者对本书的不足之处提出宝贵意见，同时也欢迎各位同仁与我们交流探讨信托的各类话题。

信泽金研发中心图书编辑组

2011年11月

电话：010-84535426

邮箱：xinzejin@126.com

《房地产信托投融资实务及典型案例》后记 篇2

从国际看，绿色信贷占据主导地位，绿色债券是有益补充；从绿色债券内部结构看，绿色金融债券占据大头，绿色企业债券属于相对少数。从国内看，情况大致相同。2015年全国金融机构发放绿色贷款超过7万亿元，同比增长16.47%。相较之下，国内绿色债券起步较晚、规模较小。截至今年6月13日，2016年绿色债券发行530亿元，其中绿色金融债490亿元，而非金融企业仅发行40亿元。

（一）为企业发行绿色债券积极性为何不及预期？

在创新试点前，国开行广泛动员潜在客户，但绝大多数企业对“第一单”更感兴趣，而不是绿色债券本身。

企业的绿色项目为什么更倾向于贷款，而不是债券？一是基于项目资产负债匹配考虑。绝大部分绿色项目投资回收期较长，而债券市场由于各种原因难以为普通企业提供大量长期限资金，贷款则可以。比如协合风电光伏发电贷款期限都在8年以上。二是基于融资成本考虑。对于普通企业而言，长期限融资时贷款利率显著低于债券。以某民企光伏发电项目为例，银行贷款往往采用基准利率，最多上浮10%；而该企业发行3年期绿色债券的利率缺超过6%；是发10年期债券，利率估计至少8%以上。

即使企业选择发债融资，为什么更倾向于选择普通债券，而不是绿色债券？我国现有绿色金融政策以限制污染为主，对企业发行绿色债券投资节能减排、清洁能源、生态环境建设项目等缺少具体、有力的激励措施。企业绿色债券仅在理念设计和资金使用要求上有别于普通债券，但在评估认证、材料审核和信息披露等方面远高于债券，特别是评估认证需企业自行付费完成，额外增加了企业融资成本和时间成本。

（二）投资者是否会因债券的绿色特性而格外青睐？

从三只债券的询价过程看，答案是否定的。在目前国内资产配置荒背景下，资金难寻去处，很多金融机构都在不同场合表达了自己的绿色情怀和支持绿色发展的坚决态度，但并不代表这些机构会因此加大绿色债券投资力度，更不表明会因此降低投标利率。一来资本天生是逐利的；二来国内机构绿色意识总体还是不足，《银行家》2015年全球排名前25家银行中，18家采取赤道原则，而入围的5加国内银行无一采取；三是对具体负责投资的交易员而言，风险收益匹配才是王道，前几年超日、英利和天威等新能源企业债券接连违约，在投资者心中投射的阴影面积较大，加之政府补贴存在不到位、补贴政策说变就变等情况，投资者对部分绿色债券敬而远之。

（三）怎样才能让供需双方愉快地在一起？

只有充分调动供需双方的积极性，才能避免绿色债券落入“雷声大，雨点小”的窠臼。既然依靠市场难以解决问题，那么就需要政府出马。但行政干预肯定不行，如给特定投资者下达绿色债券投资限额等，不符合市场规律；政策引导才是上策。

监管机构在各自职权范围内，尽最大可能出台了政策，比如绿色金融债券可以按照规定纳入央行货币政策操作的抵质押品范围，很大程度上提高了绿色金融债券的流动性，降低了发行成本；比如国家发展改革委明确已获准发行绿色债券的绿色项目，且符合中央预算内投资、专项建设基金支持条件的，将优先给予支持。

纵观目前政策，诚意满满，有促进作用，但还不够“解渴”：一是提高绿色通道效率，但债市在监管竞争驱动下，审批效率已经很高；二是降低发行门槛，比如绿色企业债券发行人不受发债指标限制，还放宽了绿色债券募集资金用于偿还借款等的限制，但这些限制对于公司债和债务融资工具发行人本来就不是大问题；三是扩大规模，比如 资产负债率低于75%的前提下，核定发债规模时不考察企业其他公司信用类产品的规模，但公司债早已不考虑其他信用产品规模，先发其他常规产品再发公司债，就可以规避净资产对中长期限债券规模的约束。当然，政策虽然实际效用可能有限，但至少表明监管层积极的态度。

要加快绿色债券发展，关键是要解决发行人融资成本和投资者风险这两个问题。

降低融资成本方面，财税优惠是各国普遍采取的措施，包括价格补贴、贴息、减免税收等，但短期内较难落地。一是需要债券监管部门与财税部门沟通协商，而且不是财税部门一家就能确定；二是财税优惠的市场基础短期内很难具备，比如哪类绿色债券予以减免？需不需要强制认定？若由第三方认定，那么谁来给第三方发牌照，怎么监管？这些都是问题。如果搞不好，就会重走“评级泡沫”的老路，不但影响中国绿色债券市场成色，甚至会产生寻租。目前相对可行的办法，一是借鉴绿色金融债，将绿色信用债券按照不同评级标准、不同折算率纳入央行货币政策操作的抵质押品范围；二是将绿色债券投资比例或规模，作为相关机构在市场评价、准入等方面的参考指标。

降低债券风险方面，相关政策鼓励措施短期内同样较难落地。比如鼓励地方政府成立专项担保基金，仅依靠地方财力，基金规模和增信效果有限，容易造成资金浪费；但若由中央成立，又会出现前面财税优惠一样的问题和顾虑。又比如对碳排放收益权进行增信，投资者认可程度可能很有限，因为有些权益基本没有市场、没法处置。目前可行的办法，一是把既有政策更好落地，比如新能源补贴、新能源发电优先上网等；二是适度放松担保公司担保绿色债券的杠杆倍数；三是发展绿色资产证券化产品，通过资产分散化、产品结构化等方式实现内部增信。

所有新增优惠政策的前提，是相关债券必须足够“绿色”，这必须由独立的持牌第三方强制认证，而不是鼓励认证或由政府部门认证。因此，需要构建非常严密的认证体系，包括明确清晰的认证标准、专业客观的认证机构、严格有效的监管体系等。个人判断，在市场基础尚未成熟前，财税优惠等最有力、最直接的政策很难出台。

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（四）企业如何发行绿色债务融资工具？

在发行绿色债务融资工具过程中，一是从认识上不但要看到企业绿色债券丰满的理想，也要看到骨干的现实；不但要看到光明的前景从而增强信心，更要看到道路的曲折，这样才有长期坚持的恒心。二是发行人要了解绿色债券的真实情况，在此基础上决策“做不做”“怎么做”。三是在操作中，绿色债务融资工具与普通债务融资工具并无本质区别，主要在实务操作上附加“绿色概念”，因此在资金用途、信息披露、资金监管和第三方认证上有所差异。

首先是评估自身是否适合发行绿色债券。一是是否符合发行债务融资工具的市场条件，这主要取决于企业资质。二是进行成本—收益评估，主要是和其他融资渠道或普通债券对比。三是募集资金用途是否符合绿色债券标准，这是重中之重。目前绿色债券可用于绿色项目建设、偿还绿色项目银行贷款、补充营运资金，前提是营运资金用途是为符合绿色标准的项目提供配套，比如生产风机等，在项目建设、偿还借款、营运资金具体结构上并无限制，但相关绿色项目必须符合《绿色债券支持项目目录》的要求。

其次是开展绿色债券注册工作。绿色债券和普通债券不同之处主要有三方面：一是注册部门，普通债券为交易商协会的注册办公室，绿色债券为市场创新部。二是独立第三方机构认证，我认为原则上是必须的。但因为理论上认证不是一定有，为了节约成本，可以先上报材料，待专家初步判断募集资金用途基本符合《目录》要求后，再聘请第三方进行认证。在选择认证机构时，要确定其是协会会员或者符合入会条件且愿意入会。三是注册信息披露，绿色债券在募集资金用途方面更加细致，要求增加披露项目与《目录》对标情况、节能减排效果和资金监管等。

再次是存续期信息披露。主要新增披露募投项目建设运营情况及存续期跟踪绿色认证意见等。

对于市场参与主体而言，没好处就不做，这是理性；没坏处就做，这叫情怀。目前绿色债券在很大程度上确实是“情怀债”。但毫无疑问，绿色债券利国利民。所以希望大家齐心合力，微观市场的参与者少点理性，多点情怀；宏观政策的制定者少点理念，多些实招。相信绿色债券这颗刚破土的小苗，终将长成参天大树，泽被千秋万代。（本文仅为个人观点，不代表所在机构意见）

协合新能源集团首席财务官牛文辉：

首单绿色债务融资工具发行实务

今年3月28日，协合新能源集团通过旗下协合风电投资有限公司成功在交易商协会注册了国内首单绿色债务融资工具（Green Note），并于4月7日发行了国内市场首单非金融企业绿色债券。

（一）首单绿色债务融资工具概况

协合新能源于2007年在香港上市，是香港证券市场上最早的纵向一体化新能源企业，以投资运营风力和太阳能发电厂和提供风力和太阳能发电服务为主营业务。本期绿色债务融资工具企业主体评级AA，首期发行金额2亿元，期限3年，募集资金全部用于绿色项目，包括3个光伏项目和2个风电项目。在5个清洁能源项目中，以陕西榆神200MW光伏项目为例，预计建设投运每年可节约标准煤约8.8万吨，减少烟尘排放量约1201.9吨，减少二氧化碳排放量约25.8万吨，有效减轻环境污染。

和一些新能源企业不同，协合新能源专心在建设电站的发电领域精耕细作，不做发电设备制造等上下游环节，这就注定集团只能通过新能源发电、靠节能减排盈利，是典型的靠情怀挣钱。

受益于银行信贷政策的支持，协合新能源的投资建设计划得以蓬勃开展，但受贷款规模和效率等限制，资金依然成为发展瓶颈。协合新能源计划每年投资建设50万千瓦的电站，投资额约40亿元左右。一个项目从核准到项目贷款到位，中间通常有一定的周期。发行绿色债券能够弥补这个空档期的资金不足，由于后续会有银行贷款到位，所以债券非常安全。

（二）发债过程及其“绿色”要点

作为绿色债务融资工具的首家发行人，在交易商协会的支持下，协合新能源和相关机构边摸索边前进，最终完成绿色债券的发行。

从筹备时间来说，2015年下半年，协合新能源就在和国家开发银行探讨发债事宜。不久后，国开行提出公司募投项目符合发行绿色债券要求，公司也从新闻媒体了解到，国家正在大力推广绿色债券概念，并看到首单绿色金融债券的发行，于是开始筹备相关工作。

绿色债券的发行主要从承销、评级、法律、绿色认证四个方面进行准备，其中评级报告和法律意见两个方面与常规发债基本一样，主要的不同在于认证报告和募集说明书这两个环节。

作为首单发行，当时并没有绿色债务融资工具的发行规则，是否进行绿色认证也并非强制要求。协合新能源基于对企业绿色属性的信心，邀请在国际上做过绿色债券认证的毕马威采用国际标准，对发债项目进行了认证。由于公司一直诚信经营，运营标准远远高于国家要求，具体项目指标也均满足相关标准，所以认证过程非常顺利。在毕马威出具的绿色认证报告中，对资金使用及管理政策和程序、项目评估及筛选标准、信息披露及报告机制和流程，以及相关的内部控制制度均进行了发行前认证，出具了独立鉴证意见。

同时，在国开行制作募集说明书过程中，也对项目进行了全面、细致的审查和梳理，确保资金用途一定具有绿色属性。在募集说明书中，对于拟投资的绿色产业项目类别、项目筛选标准、项目决策程序、环境效益目标，以及发债资金的使用计划和管理制度等信息，均进行了充分披露。

此外，协合新能源还额外承诺，除遵循一般债务融资工具信息披露要求以外，在债券存续期间每半年披露募集资金及所投绿色项目情况，以增强市场监督和约束。

（三）新能源领域的发展前景

如果说绿色环保是讲情怀，这种情怀也是未来的发展趋势。

我们看到，2015年12月18日，英国最后一家深层煤矿关闭，意味着这个老牌工业大国煤炭时代的终结。从工业革命至今经过200多年的发展，目前英国已经实现了新能源电力支持全部工业和居民用电。今年5月15日，德国第一次实现全国电力需求全部由可再生能源供应。大趋势是这样的，中国未来也将走到这一步。

从2006年《可再生能源法》颁布至今已经10个年头，我国新能源行业已经开始生根落地。在过去几年，由于北方部分地区实施限电措施，在北方建设电站的新能源企业发展受到限制。今年3月29日，国家发展改革委发布了《可再生能源发电全额保障性收购管理办法》，新能源行业有望得到一个新的发展。2016年4月22日，国家能源局就建立燃煤火电机组非水可再生能源发电配额考核制度开展征询意见，下发《国家能源局综合司关于征求建立燃煤火电机组非水可再生能源发电配额考核制度有关要求通知意见的函》，确认建立绿色电力证书交易机制，要求火电企业购买绿色证书。相信在近几年新能源企业的财报上，可以看到企业经营情况的大幅好转和利润的飞速上涨。

就协合新能源来说，由于2012年就意识到北方限电问题，转到南方建设电站，所以经营情况没有受到之前地方政策太严重的影响。传统上大家感觉新能源企业主要依靠补贴，效益可能比较差。实际上新能源行业已经变成一个朝阳行业。以本次绿色债券资金投向的陕西榆神项目为例，这个国内目前最大的单体太阳能电站已经投入运行，总投资16亿元，每年利润超过1亿元。随着政策限制的解除，这个行业未来将会蓬勃发展。

作为首单绿色融资工具的发行人和国内第一批新能源企业，协合新能源希望通过企业自身制订的较高标准，通过对监管要求的严格遵守，通过专业机构与国际接轨的认证过程，来打消金融市场对新能源行业的顾虑，让市场对新能源行业和绿色债券都更加富有信心。

责任编辑：刘颖 鹿宁宁