房地产项目投融资策划

房地产项目投融资策划（通用8篇）

房地产项目投融资策划 篇1

房地产开发项目 资金使用计划与融资方案选择 东南大学土木工程学院建设与房地产系黄有亮 1投资费用的组成及计算

1.1开发成本

1.1.1土地使用权出让金

1.1.2土地征用及拆迁安置补偿费（生地）

1.1.3前期工程费

1.1.4建安工程费

1.1.5基础设施费

1.1.6公共配套设施费

1.1.7不可预见费

1.1.8开发期间税费

1.1.9其他费用

1.2开发费用

1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用投资资金使用计划的编制

2.1编制投资资金使用计划的依据

2.2资金使用计划表的形式

2.3资金使用计划编制方法融资基本理论

3.1资金投入方式与来源

3.2项目的融资组织形式

3.2.1既有项目法人融资3.2.2新设项目法人融资

3.3资本金筹集

(1)公司融资方式下的项目资本金

(2)项目融资方式下的项目资本金

3.4负债融资

对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。

(1)商业银行贷款

按贷款的期限划分按贷款的用途划分按贷款有无担保品划分

(2)非银行房地产金融机构

3.5信用保证措施

3.6抵（质）押贷款与抵（质）押物

(1)抵押贷款（2）质押贷款

3.7筹资决策房地产开发项目融资实务

4.1短期资金筹措

(1)商业信用(2)商业票据－－本票与汇票(3)短期贷款

4.2中长期资金筹措

（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款

4.3开发各阶段融资方案

4.3.1 土地竞投与购地

（1）资金投入量（2）资金来源

4.3.2 规划设计与场地准备

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.3 ±0以下工程

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.4 主要结构工程

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)

（1）资金需求（2）资金来源

4.4资金回笼与资金管理

4.4.1 资金回笼

4.4.2 资金运作管理

4.4.3 资金运作实战技巧

（1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧

短线投资的资金投入与回笼技巧

长线投资的资金投入与回笼技巧

长短结合投资的资金投入与回笼技巧房地产项目融资现状与出路

传统融资方式:自有资金+银行贷款

现阶段融资方式:

（1）自有资金+信托计划

（2）股权融资+银行贷款

（3）自有资金+房地产投资基金

创新融资模式:

（1）开发商贴息委托贷款

（2）信托+房地产销售期权

房地产项目投融资策划 篇2

房地产业作为一个我国目前的支柱产业在国民经济中的作用和地位相当重要。中央经济工作会议明确强调要把促进住房建设和住房消费作为当前及以后一段时间国民经济的重要增长点。我国房地产金融发展相对滞后, 不仅从理论上缺乏系统的多元化发展结构, 而且发展模式和政策也缺乏明确的定位, 无法满足房地产企业的正常融资需求。因此本文针对目前房地产业的融资和投资情况, 分析目前房地产企业的融资结构、风险及渠道等, 提出完善我国房地产融资方案的对策。

2 融资渠道及风险分析

2.1 银行贷款

我国房地产开发企业对商业银行的依存程度过高, 自有资金比例较低, 资本结构中的资金主体是银行贷款。同时, 房地产贷款成为近些年来银行利润的主要增长点, 并贯穿于房地产开发全过程, 例如土地拍卖、开发和销售等所有环节。官方数据显示, 银行资金在房地产开发企业的资金来源中占有超过一半的比例, 大约55%;而作为房地产开发企业其他的资金来源房产销售收入, 这部分资金主要是购房者的公积金贷款或商业银行贷款。所以, 房产开发商经营、周转等各个环节的主要资金源自银行。房地产行业及开发商对银行贷款的依赖是难以避免的, 但是一旦市场出现问题, 危及的将是国家经济安全;而且相对于40%的国际通用标准, 我国房地产企业资金来源亟待优化。

银行贷款的潜在风险:第一, 受银行信贷政策的变化和调整影响较大, 不利于房地产业平稳、健康发展。第二, 银行系统超过50%的资金投入房地产业, 背负着过高的风险只是收取固定利息, 风险与收益不匹配, 对银行系统的稳定不利。第三, 虽然国家对房地产行业的自有资金比例有一定的限制, 但是没有彻底解决其自有资本过低的问题, 导致房地产行业投资过度, 对其他产业投资有明显的挤出和排斥效应, 不利于国民经济的安全和全面、协调发展。

2.2 房地产信托

房地产信托是基于商业信托组织形式, 由信托投资公司发挥其资金运作经验和理财优势, 通过信托计划的实施筹集资金, 形成具有一定投资规模和实力的资金组合, 并投入房地产开发及相关行业, 即委托人依据信托投资公司的信托投资计划与其签订信托投资合同, 在委托人操作下获取安全、稳定的收益。

相对银行贷款而言, 房地产信托融资期限灵活, 可以降低融资成本, 提高资本的稳定性, 优化资本结构。但是房产信托风险不能低估, 尤其在国家对房地产业持续调控的背景下, 房地产信托公司的资质和投资计划的审核更严格和谨慎;对投资项目的筛选上要求更严格, 回报率要求更高, 偿还周期缩短。开发商通过信托融资的难度增大。

2.3 上市融资

上市融资即将企业全部资本等额划分, 表现为股票形式, 经批准后上市流通, 公开发行。由投资者直接购买, 短时间内可筹集到巨额资金。但是国家对上市企业的负债率、盈利能力等各项指标要求较高, 房地产企业上市难度较大。

由于我国房地产企业的资本金比例一般相当低, 负债率较高, 以股权方式融资容易使企业主丧失对企业的决策权和控制权, 同时股权资本需要对房地产的利润进行分配, 造成资本成本过高, 所以国内房地产业对上市融资兴趣低、操作性差。

2.4 国外房产基金

国内外房地产市场的接轨和宏观调控政策的实施, 使得国外房地产基金的进入是不可避免的, 新加坡政府投资公司、摩根士丹、利美林投资银行等大型地产基金正在加快进入中国的步伐。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合, 合作开发。房地产基金在“拓宽融资渠道、优化资金结构、分散市场风险”等方面发挥着积极的作用, 能较好地适应我国目前房地产发展国情, 对整个房地产开发经营模式产生重要影响。

海外基金风险借款的利率通常在15%左右, 成本较高。如果需求资金数目较大, 利率会更进一步提高, 因此开发企业在利用这类基金时, 又会衡量自己的成本和受益, 客观减缓了目前房地产基金在我国的发展速度。目前我国金融环境、政策体系及相关法律法规还不完善, 房地产基金公司和房产企业的操作、合作不规范, 所以房产基金在中国的发展还存在着一定的阻力。

2.5 债券融资

房地产证券是房地产行业在资本市场中融资的直接工具, 它能在短期内迅速筹集大量资金, 是企业筹集资金的重要方式。房地产债券与股票相比, 能在固定期限内收回本息, 安全性较高;较普通债券来说, 收益较高、动性强, 因此在成熟的证券市场中企业债券是企业对外融资的优选方式。我国的房地产债券市场还处于初级发展阶段, 债券融资额及渠道等方面, 远远不及其他形式。

目前来看, 国家对企业债券非市场化利率监管、发债主体的严格要求是债券市场的发展困境。我国没有形成规范的债券的信用评定系统和科学的风险界定制度;而房地产业普遍资产负债率高, 信用风险和偿债危机不容忽视;房地产债券发行品种少, 方式和渠道简单, 不能满足不同层次消费者的需求。近几十年来, 房地产企业债券融资渠道很不畅通。

3 我国目前房地产业基本融资结构

我国房地产企业开发资金中国内贷款、自筹资金、其他资金 (包含吸引外资、定金、预收款等) 占据98%以上。

数据显示, 其他资金来源中又有80%以上来自于房产定金及预售收入, 这其中大部分属于个人住房按揭贷款, 同样来自银行。在自筹资金中, 仅55%左右为自有资金, 45%左右主要是施工企业垫资的工程款, 而这部分工程垫款中, 很大一部分是建筑业贷款, 也是来自银行。研究分析显示, 在房地产开发资金来源70%左右的资金是来源于银行系统, 分别以开发贷款和住房按揭贷款等形式投入房地产行业。

这表明银行资金支撑着房地产业的资金需求, 内资银行系统承担着房地产发展的巨大风险。信托、上市、债券、基金等融资渠道在我国发展缓慢, 多元化的资金支持体系和风险分担体系远远没有形成。单一的融资方式、结构简单的融资体系对房地产行业和宏观经济都有十分不利的影响。

4 完善我国房地产企业的融资渠道的措施

4.1 建立多层次、多元化房地产融资体系

目前我国没有十分专业的评估和信贷机构, 内资商业银行是融资市场的参与主体。发展房地产基金、债券、上市是房地产企业融资方式的有力补充, 但在目前阶段还不能在房地产融资市场中充分发挥作用。另外, 由于对上市公司上市的条件和股权发行要求很高, 中小房地产企业很难通过上市来进行融资。本文认为目前解决我国房地产企业融资渠道存在问题首先要满足当前房地产企业多元化发展的需求, 建立多层次、多元化的房地产融资体系。完善金融市场体系和政策环境, 鼓励和支持金融机构在各地设立分支机构, 大力发展信托、金融租赁、货币经纪等新型金融组织机构, 调整优化信贷结构。近年来, 随着国家对宏观经济制度改革加大力度, 对房地产市场加强调控, 金融机构开始紧缩银根, 因此房地产企业的资金来源越来越困难。建立多层次、多元化的融资体系在房地产市场发展中的作用和要求越来越大, 为不同的企业提供不同的融资方式, 减轻房地产企业的资金压力, 消弱银行系统在其中的作用。

4.2 建立稳定、完善、品种多样化的开发房地产融资投资产品供应体系

从房地产融资体系的近期发展来说, 我国房地产行业缺少专业的房地产投融资策划机构和金融产品发行机构;金融产品发行渠道简单, 品种单一。为适应我国房地产企业的融资渠道多层次、多元化的发展要求, 需要建立稳定、多样化的金融产品供应系统。当前房地产融资难, 尤其是中小企业, 而且没有形成一个稳定的房地产金融产品供应体系, 从而让投资者难以选择合适的金融产品, 应引导投资者从直接买房变成买相关的房地产金融产品。金融机构为解决房地产融资渠道的合理性, 应当设计出差异化的、不同服务目的的金融产品。

4.2.1 发展房地产信托投资

《信托法》、《资金信托管理暂行办法》和《信托投资公司管理办法》的颁布为信托业打开了发展空间。国家的金融政策目前应支持信托业投资业务的发展, 以利于房地产开发企业积极寻求信托资金的支持, 以适应国家有关房贷风险的控制措施以及房地产泡沫的发展。信托资金对房地产的发展是一个有力的补充, 首先, 信托资金可以降低融资成本, 优化资本结构, 从而减少企业资产负债率;信托产品的证券化发展空间大, 流动性强, 提供丰富的金融产品, 满足多种投资者的需要, 缓解金融系统风险;信托产品集合的是民间资本, 融资方便, 可以激励消费者将储蓄转换为信托产品, 减轻银行利息负担。

总的来说, 应将房地产信托投资作为我国房地产融资渠道的创新, 使房地产投资信托资金逐步成为房地产业资金供给的主要渠道。

4.2.2 上市融资

着重改善经济运行环境, 改善地产企业形象, 为地产企业资本市场融资提供良好的条件和环境, 使一些实力雄厚的房地产企业积极谋求上市, 提高资本市场融资比例。

4.2.3 债券融资

我国的房地产债券发展缓慢, 主要原因是国家对企业发行债券资格要求严格, 目前“只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格, 并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。”为了拓展房地产企业的融资渠道, 构建合理的房地产资本市场, 加强债券信用评级体系, 发展和培育各级房地产债券市场, 开发新的品种, 使利率市场化, 才能加快债券市场的发展步伐。

4.3 完善房地产金融法律法规

目前我国房地产开发领域涉及的法律规范广泛, 但是不成体系, 对新型的融资工具、渠道组织形式、分配方式等方面缺乏规范的监管制度, 不利于促进和规范房地产融资渠道发展。

第一, 金融管理制度应该是通过提高房地产资金的合理配置程度和使用效率, 实现开发产品在大环境中的供需平衡。针对我国目前房地产开发总量失衡和信贷投资结构失调的情况, 国家目前加大对房地产金融市场的宏观调控力度是很有成效的, 并应完善相关法律法规, 规范新的融资工具和融资方式, 加强信贷规模与结构的同步调控;第二, 改善制度系统外部环境, 完善财税制度和房地产投资的配合, 理顺房改政策和房地产价格体系。

5 结论与建议

本文的研究目的是通过对我国目前房地产融资渠道的现状分析和研究, 并在此基础上对筹资渠道的优缺点以及风险进行探讨, 提出解决问题的对策, 在当前以银行贷款为主流的形势下, 应尽快建立房地产融资多元化体系, 着重开发新的融资工具, 如信托投资、股票融资、债券融资等, 从而降低房地产项目投资风险, 解决对银行信贷的依赖, 走出市场的低迷, 使房地产业重整旗鼓。

参考文献

[1]翟青云.我国房地产融资渠道现状[J].山西财经大学学报, 2009.

[2]高聚辉.房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国房地产金融, 2006.

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[4]法清军.房地产融资渠道分析[J].产业研究, 2011.

房地产项目融资模式的探讨 篇3

摘要：随着金融危机在全球的漫延，我国房地产业也受到严重影响，本文根据项目融资的特点，提出了房地产一些新的融资模式，如产品支付模式、ABS模式、售后回租等融资模式，为缓解房地产资金紧张具有一定意义。

关键词：项目融资产品支付模式售后回租

0引言

随着我国总体经济的快速发展，房地产业己成为国民经济的支柱产业之一。然而随着金融危机在全球的漫延，我国房地产业也受到严重影响。在此危机关头，创新性提出房地产项目融资模式，为房地产企业雪中送炭，为保持我国经济持续增长是件非常有意义的事情。

1房地产开发企业传统的融资方式

房地产开发企业传统的融资渠道主要有内部融资和外部融资。内部融资主要来自于房地产开发商自身的积累。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。可见，传统的融资方式已经严重阻碍了房地产开发企业的发展和壮大，通过安排建设项目本身进入资本市场筹集资本则会逐渐形成一种必然趋势。

2项目融资模式在房地产项目中的应用

对于房地产业来说，目前在我国许多房地产开发项目是通过成立项目公司来运作的，房地产开发项目抵押贷款也是以房地产开发项目资产为偿还担保，这使很多房地产开发项目的筹资具有了项目融资的一些特点。

2.1直接安排融资模式直接安排模式即房地产开发商(项目发起人)直接安排项目的融资，并直接承担其融资安排中相应的责任和义务。这是比较简单而普遍应用的一种项目融资模式。一方面，开发商与项目管理公司签订协议，由项目管理公司负责对房地产开发项目的建设和销售进行管理，开发商也可自行对项目进行管理：另一方面，开发商与融资方签订融资协议，由融资方提供贷款给开发项目。同时，开发商将自有资金注入开发项目，使项目得以启动。在项目的建设过程中，融资方通过银行帐户对项目进展情况进行监控，并按与开发商的协议规定陆续注入后续资金。当项目建设成功并进入销售阶段时，项目所取得的销售款项将按开发商与融资方的协议，一部分用于贷款的偿还，其余部分作为收益流向开发商。这种模式适合房地产开发商本身的财务结构不是很复杂的情况。即使是有限的追索权，因为直接使用了开发商名义进行融资安排，所以，对于资信状况良好的开发商来说，直接安排融资模式可以获得相对较低成本的资金。

2.2“设施使用”融资模式“设施使用”模式是指某种工业设施或服务性设施的提供者和这种设施使用者之间签订一种“无论提货与否均需付款“性质的协议，这种设施使用协议在工业项目中有时也称为“委托加工协议”。这种模式在房地产开发中可应用于廉租房建设等项目中，利用这种模式进行房地产项目融资的主要步骤有：①由项目投资者和当地政府达成协议，由当地政府提供一个“无论使用与否均需付款”的协议，并且这个协议为贷款银行所接受；②由项目投资者组建项目公司，使其拥有、建设和经营该房地产，也可将该公司推向股票市场，以吸收其他投资者资金；⑧房地产建设进行招标，中标公司需要具有一定的资信和经验，并能够由银行提供履约担保；④项目公司以房地产使用协议、承建合同和履约担保作为融资的信用保证；⑤当地政府利用每月收到的廉租房租金和部分财政补贴支付房地产使用费。

利用此种模式可以帮助政府解决建设廉租房所需的大量资金，而房地产开发商也可以获得较多金融机构的贷款。

2.3“产品支付”融资模式产品支付法是指采用无追索权或有限追索权的融资方法，提供贷款的银行从项目中购买一定份额的生产量，这部分产品的收益作为项目融资的偿债来源。此种模式可应用于房地产公司代某组织开发某项房地产业务，其中以单位集资建房形式为主，其实施步骤包括：

2.3.1由房地产投资者建立一个中介机构(或直接以某单位的名义)，从项目公司购买一定比例的房屋作为融资的基础：

2.3.2投资者交纳用于购买这部分房屋的资金给中介机构，中介机构再根据生产支付协议将资金注入项目公司作为项目建设和项目投资资金，项目公司承诺按一定方式安排产品支付，同时以项目资产和完工担保作为信用保证；

2.3.3房地产项目竣工后，项目公司将房屋销售给中介机构的投资者，用于偿还中介机构的债务。

这种模式的特点在于：首先，项目还本付息的唯一来源是项目产品：其次，节省了大量销售费用；另外要求项目公司提供最低生产量和最低质量标准的担保。

2.4BOT融资模式BOT是英文Build-Operate-Transfer(建设运营转让)的缩写形式，是为了动员私人投资基础设施经常采用的一种办法，具体做法就是政府将公用基础设施的建设和经营权交给私人资本，并授予特许权，然后由私人企业自行筹资建设，并在建成后自行运营取得预期收益，若干年后再移交给政府。BOT实际上是政府和私人企业间就基础设施建设所建立的特许经营权协议关系。BOT项目融资模式目前还发展出了BTO，BOOT，TOT等多种延伸形式。

BOT项目融资模式可应用于公共休闲场所的建设中，如公园等项目。BOT模式的操作流程基本上可以通过下列步骤予以实施：①作为项目发起人角色的当地政府选择并确定拟进行BOT项目融资的项目，就备选项目进行技术经济和法律可行性研究论证；②项目选定以后就开始准备招标和要约文件，提出招标条件邀请相关投资机构和财团提出项目建设开发的建议。作为企业则开始调查项目的可行性，与贷款方协商，准备组建项目公司；③政府在对投标者进行评估选择后，政府和企业进行相关协议的谈判工作，对项目的所有方面进行协商，并签订好法律文件；④在做好项目开发的全部准备工作后，就开始项目的建设和经营阶段，各方当事人根据协议履行协定义务和责任；⑤项目在经过数年的经营后，企业根据协议规定的要求把项目的所有权转让给政府。

2.5ABS(Asset-Backed-Secu ritization)融资模式ABS融资模式是以房地产项目所拥有的资产为基础，以项目资产的未来现金收益为保证，通过在资本市场上发行高级债券来筹集资金的一种项目融资方式。这种融资方式的目的在于，通过其特有的提高信用等级方式，使原本信用等级较低的项目可以进入国际高档证券市场，利用该市场信用等级高、安全性和流动性强、债券利率低的特点，降低发行债券筹集资金的成本。具体来说，利用ABS模式进行房地产项目融资的流程基本上可分为四个阶段：

第一，组建SPC阶段。SPC是Special Purpose Corporation缩

写，即特殊目标公司。这种公司包括国际权威资信评估机构较高资信评估等级(AAA或AA级)的信托投资公司、信用担保公司、投资保险公司或其他具有类似功能的机构。成功组建SPC是ABS顺利运作的根本前提；

第二，SPC与项目结合阶段。适合ABS的项目是拥有未来现金流入的大型房地产项目或几个中小型房地产项目捆绑组合项目，拥有这些未来现金流量所有权的是项目公司，这些现金流量所代表的资产是ABS融资的物质基础。SPC与这些项目的结合就是以合同协议的方式将项目公司拥有的未来现金收入的权利转让给SPC

第三，SPC发行债券阶段。SPC可直接在资本市场上发行债券筹集资金，或者经过SPC信用担保，由其他机构组织发行债券。SPC发行的债券或通过它信用担保的债券自动拥有相应等级。然后把所筹资金用于项目建设和开发；

第四，SPC偿债阶段。由于项目公司已将项目资产未来现金收入权利转让给SPC，因此SPC就能利用项目资产的未来现金收入清偿其在国际资本市场发行债券的本息。

2.6PPP即公共部门与私人企业合作融资模式PPP是publicprivate partnership即公共部门与私人企业合作模式，对项目生命周期过程中的组织结构设置提出了一个新的模式。它是政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的“双赢”或“多底”为理念的相互合作形式，参与各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。此种融资模式适用于建设大型的体育场馆和开放式的健身场所。PPP同BOT模式有些相似，但参与项目的公共部分和私人企业之间是合作关系，私人企业从项目论证阶段就开始参与项目，而BOT模式从项目招标阶段才开始参与项目。如体育场馆的建设可由政府牵头，体育协会、体彩中心等非营利组织、房地产企业共同参与建设。

PPP模式的优势：

2.6.1PPP融资模式可以使得房地产企业在项目的前期就参与进来，有利于利用私人企业的先进技术和管理经验，并可以在项目的初始阶段更好地解决项目整个生命周期中的风险分配。

2.6.2在PPP融资模式下，公共部门和房地产企业共同参与公共设施建设和运营，双方可以形成互利的长期目标，更好地为社会和公众提供服务。同时，公共部门参与项目建设和运营也可以减少项目的国家政治风险，增强私人投资者参与公共设施建设和运营的积极性。

2.6.3在PPP融资模式下，有意向参与房地产项目的私人企业可以尽早和项目所在国政府或有关机构接触，可以节约投标费用，节省准备时间，从而减少最后的投标价格。

2.7房地产的售后回租融资模式售后回租是融资租赁的一种具体形式。即公司为了融通资金，在出售某项资产后，再从购买者手中租回该资产。一方面可以取得该资产的变现款，另一方面又可以继续使用该资产。

房地产的售后回租融资模式的操作流程基本上可以通过下列步骤予以实施：①房地产项目公司设计好售房价格和租金，计算房地产的投资报酬率，该报酬率应高于银行存款利率：②项目公司与房地产投资者签订房产购买合同，同时按约定项目公司回租该房产：③项目公司再将房产租给使用者，每月的租金用于支付房东的租金。

房地产项目融资资料 篇4

（一）房地产开发融资企业资料清单：

1.公司简介

（内容包括公司基本情况介绍、经营状况说明、董事会成员简介、股东简介、管理团队简介等）

2.公司章程

3.董事会决议或股东会决议（关于本项目的融资决议，有即提供）

4.工商登记核准资料及营业执照

5.税务登记证

6.组织机构代码证

7.法人代表身份证

8.验资报告及开发资质证明

9.银行开户许可证及贷款卡

10.审计报告和主要财务报表（近三年，10年、11年、12年 同时补充13年1、2、3、月份主要财务报表

11.投资项目可行性报告

12.借款申请书资金用途及使用计划(需注明还款来源)

13.房产证（如果是用房产做抵押，这个就提供），如果办理了预售许可证的，也要提供；

14.土地使用权证，同时附上土地付款凭证,土地成交合同等；

15.建筑用地规划许可证

16.建筑工程规划许可证

17.建设工程施工许可证

18.抵押物价值评估报告或质押物价值评估报告

19.其他政府相关批文

20.其他补充文件

（二）房地产开发企业融资基本条件：

1、要求项目要在省会城市，或经济发达的地市级.资质较好的县也可以考虑。

2、四证齐全：土地使用证，用地规划许可证，工程规划许可证，施工许可证；

3、二级开发资资质优先，如果母公司是二级资质，项目子公司为三级或者暂定也可；

4、房地产项目融资额度：融资1---6亿元，期限1--2年

5、有抵押物，抵押率不超过50%。

房地产项目融资流程、所需资料 篇5

房地产项目融资形式多样，基本流程雷同。笔者（融妈妈网）创始人为您细心汇总。

一、房地产项目融资操作流程如下：

准备融资资料、填写融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交申请——受理调查——项目评估——面谈核实、双方协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押

二、房地产项目融资方式及所需资料清单 方式多种，大致有：

1、房地产开发类贷款——

是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

借款主体是经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。

贷款条件

1.1）必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。

1.2)具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。1.3)开发项目与其资质等级相符。

1.4)项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金。

1.5)项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。

1.6)项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。1.7)贷款用途符合国家有关法规和政策。

1.8)项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。

房地产开发贷款所需材料 一）．基本材料

1．法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明； 2．法人代码证书(原件及复印件)； 3．税务登记证(原件及复印件)； 4．企业贷款卡；

5．财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个财务报表和审计报告，成立 不足三年的企业提交自成立以来的审计报告和近期报表； 6．公司章程（原件及复印件）； 7．验资报告（原件及复印件）； 8．法定代表人证明、签字样本；

9．企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本；

10．若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件（原件）；

11．贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书（原件）； 12．其他所需材料。二）．贷款项目材料 1．国有土地出让合同； 2．国有土地使用证； 3．中标通知书； 4．付清土地出让金凭证； 5．建设用地规划许可证； 6．建设工程规划许可证； 7．建筑工程施工许可证； 8．建筑总承包合同； 9．项目总投资测算及建筑资金缺口证明； 10．项目可行性报告； 11．其他相关材料。三）．担保材料

按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。

贷款利率

房地产开发贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行，一般上浮15%—30%。

2、在建工程融资

在建工程融资，是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给资金方作为偿还贷款履行担保的行为。

在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得红本房产证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，将来甚至出现重复抵押，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损失。所以操作在建工程的调查、审核比较严谨，愿意操作的资金方也比较少。

在建工程抵押必须具备以下几方面条件：

1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。

2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用证。

3、四证齐全：在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。

4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%-50%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

不受理的情况：

1、在建工程存在合同争议的；

2、被依法查封或采取其它限制措施的；

3、公益性质的（学校、医院、幼儿园等）在建工程；

4、法律、法规规定和海安农商行认为不得设定抵押的其它情况。在建工程融资需要提供的资料：

1、营业执照副本及最近的年检证明；

2、组织机构代码证及最近的年检证明；

3、法定代表人身份证明及签字样本或印鉴；法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴；

4、房地产开发企业资质证书及最近的年检证明；

5、有效贷款卡及最近的年检证明；

6、税务登记证及最近的年检证明；

7、企业章程（与工商登记部门备案章程一致）；

8、有关部门出具的立项批文；“四证”即：国有出让土地使用证，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

9、建筑工程预算报告、施工进度及工程日期计划、建设工程承包合同、工程款支付凭证；

10、出让土地缴费原始发票、在建工程价格评估报告；

11、抵押人同意提供抵押担保的合法、有效的书面文件。

12、其他相关文件财务报表等。

3、网签

这种方式适合已经有预售证的房地产项目，很多房地产商在获得预售证后，销售情况因各种因素影响而不理想，但又急需资金周转而想到的办法。由于网签受到国家政策规定仅45天，所以只能适用于短期周转。风险大，资金方会详细调查房地产项目方的情况；同时较少资金方愿意冒险。

网签的程序为：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款———由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同———双方当事人签字（盖章）———在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。

网签所需资料与在建工程差不多，多了一个预售证资料。

4、房地产红本抵押

房产红本抵押较稳妥，土地抵押风险大，所以资金方一般接受房产的红本抵押。

房地产抵押融资所需资料： 一）、融资人基础资料

1.公司简介及历史发展沿革（包括但不限于企业所属集团公司股权架构——向上追溯到自然人，股东和实际控制人介绍，历史业绩和取得的主要荣誉，已投资项目简介）

2.最新年检后的营业执照（正副本）复印件 3.最新年检后的组织机构代码证（正副本）复印件 4.税务登记证（国税、地税）复印件(副本)5.最新验资报告复印件 6.开户许可证复印件

7.贷款卡及贷款卡密码复印件，最新贷款卡查询信息（信用报告）8.法定代表人简介及证明书 9.法定代表人身份证复印件

10.最新公司章程和章程修正案复印件

11.近三年公司年报及审计报告复印件（含财务报表附注）

12.最近一个月的财务报表及其附注（提供最新贷款明细，包括贷款行、贷款金额、贷款利率、还款时间等；以及其他大额负债科目明细）（缺）

13.借款企业签章样本（公司章、财务章、法定代表人章）

14.最新公司或有负债（含对外担保、未决诉讼等）情况说明（若有）15.企业房地产开发资质证书复印件

16.企业在融资期内的资金使用计划和资金缺口测算、现金流预测 实际控制人—

1.个人简历、资产情况介绍；

2.本人及妻子身份证、结婚证（或户口簿）复印件。二）、还款来源介绍

1.相关政府批文、可研报告、取得的证照等 2.抵押物清单及权属证明文件复印件

3.抵押物评估报告（如没有，可暂不提供，待公司指定评估公司）4.土地出让合同、土地出让金缴付凭证、招拍挂证明文件（若有）复印件 5.融资期限内的销售收入测算、现金流测算 6.融资期限内的项目资金使用计划表、资金筹措表

7.项目建设进度表、项目目前进度情况——包括工程形象进度和销售进度 三）、抵押物资料

1.相关政府批文、可研报告、取得的证照等 2.抵押物清单及权属证明文件复印件

3.抵押物评估报告（如没有，可暂不提供，待公司指定评估公司）4.土地出让合同、土地出让金缴付凭证、招拍挂证明文件（若有）复印件 5.融资期限内的销售收入测算

6.融资期限内的项目资金使用计划表、资金筹措表

7.项目建设进度表、项目目前进度情况——包括工程形象进度和销售进度 四）、其他资料

待定，根据项目实际情况可能会要求另行追加提供

5、二次抵押 资料同房产证红本抵押，二次抵押涉及物业余额价值，较适用于小额的融资。

其他形式：股权债权、众筹、P2P„„2014，几乎每天都有新的金融服务形式诞生，如有未提及的房地产融资方式，属于笔者(融妈妈网)的漏闻，敬请谅解。

房地产项目融资的操作方有：各大银行、银行的投行、信托公司、基金公司、典当行、小额贷款公司、民间资金方等。

房地产项目投融资策划 篇6

一、房地产开发企业传统的融资方式

房地产开发企业传统的融资渠道主要有内部融资和外部融资。内部融资主要来自于房地产开发商自身的积累。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资, 前者积累过程相当缓慢, 而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等, 其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担, 然后由银行承担, 非常不利于风险分散。可见, 传统的融资方式已经严重阻碍了房地产开发企业的发展和壮大, 通过安排建设项目本身进入资本市场筹集资本则会逐渐形成一种必然趋势。

二、项目融资的概念和特点

1. 项目融资的概念

项目融资理论国际上产生于20世纪80年代, 90年代开始实践运用。自从1981年3月FASB对项目融资进行正式界定之后, 一直是国际金融界关注的热点之一。美国项目管理研究人员彼德·内维特把项目融资定义为:一个特定经济实体所安排的融资, 其贷款人在最初考虑安排贷款时, 满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源, 并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障。根据上述定义, 可以看出:保证项目贷款获得偿还主要是依靠两个方面的控制:一方面是项目未来的可用于偿还贷款的净现金流量;另一方面是项目本身净资产价值。而这两个方面形成了项目本身的“经济强度”概念, 如果项目的“经济强度”不足以支撑在最坏的情况下的贷款偿还, 贷款人可能要求项目借款人以直接担保、间接担保或其他形式给予项目附加的信用支持。因此, 项目“经济强度”加上项目投资者和其他与项目有关的各个方面对项目作出的有限承诺, 构成项目融资的基础。

2. 项目融资的特点

第一、项目融资适合于投资规模较大的项目, 可以为超过项目投资者自身筹资能力的大型项目提供融资。在传统融资模式下, 巨大的资金投入使项目风险超出了项目投资者能够和所愿意承受的程度, 而且按传统方式一旦项目出现问题, 投资者的损失不仅仅是在项目中的投入, 而且还会牵扯到其他的业务和资产。因此具有独特风险分担机制的“项目融资”技术被越来越多地予以考虑。

第二、项目融资可以为国家和政府建设项目提供形式灵活多样的融资。由于国家和政府对于预算的规模和借债种类数量均有严格的规定, 因此限制了其在金融市场的安排贷款的能力。而通过项目融资, 政府可以不以直接投资者和直接借款人的身份介入项目, 而以提供专营特许、市场保障等优惠条件来组织融资, 这样既可解决项目建设资金需求, 又不需政府直接出面借债。

第三、安排项目中的债务追索权。由于以项目融资方式所安排的资金是可以有限追索的, 而且通常以法律文件的形式予以确定, 因此可以使项目投资者实现项目风险与公司其他业务在一定程度上的分离, 一方面达到控制项目风险的目的, 另一方面也可以保证投资公司本身的正常经营。

第四、提高投资者的收益率。一个精心安排的项目融资可以将与项目有关的各个方面的利益有机地结合起来, 以提供直接担保和间接担保的方式, 增强项目经济强度, 提高融资能力, 减少项目股本金的投入, 进而提高项目股本金的投资收益率。对于投资者来说就是可以通过项目融资方式减少股本金投入而提高投资收益率和保持健康良好的财务经营状况。

三、传统融资方式与项目融资方式的比较

传统融资方式:

1. 贷款数量普遍较小, 难以满足大型项目建设的要求;

2. 指令性强而对市场需求研究不足, 导致项目抗御市场风险能力差;

3. 政策风险较大, 贷款银行信用难以保证等。

以“项目融资”为代表的新型融资方式则可以有效地克服传统融资方式的不足:

1.在资金需求量较大的大型项目上, 可以为建设者提供更多的选择和平衡手段。

2.从投资者的角度看, 企业今后都将成为独立的法人实体, 在进行重大投资的过程中必须以经营的角度来看待问题, 必须在投资的同时对企业本身的负债水平负责。而通过“项目融资”方式组织项目建设能够实现非公司负债性融资, 即可以使项目的债务不表现在项目投资者的公司资产负债表中, 从而避免过高的负债水平使投资企业整体经营状况处于非安全区。

3.通过采用“项目融资”等新型融资方式还可以扩大对外交流合作, 提高房地产企业的形象, 学习先进的与国际惯例接轨的经营理念和培养自有的人才队伍。由于项目融资往往涉及资金巨大, 参与各方结构关系复杂, 有的甚至由海外银团组织融资, 国内外著名的中介公司负责咨询、策划和设计工作。因此, 整个融资的过程就是一个对外交流、谈判和合作的过程, 而且由于中外双方在思维方式、投资理念以及文化背景等方面存在较大差异, 更需要双方通过不断的学习和磨合增进相互理解。因此房地产企业人员在对外交流和掌握先进经营管理理念上将会有很大提高。

四、项目融资获得成功的原则

项目融资的优点在于能够运用复杂的融资结构把各方面参与者的利益结合在一起, 达到限制风险, 增强项目债务承受能力的目的。然而这种结构的复杂性和各个利益主体之间的平衡和组合, 也造成了组织项目融资的困难程度远远超过其他融资方式。为了保证一个项目融资在设计、组织和执行阶段获得成功, 从投资者的角度看必须把握以下几个方面的原则:

1. 必须认真完成项目风险分析。

对项目分析不仅需要有定性判断, 更重要是作出系统定量分析, 并将各种风险因素对项目现金流量的影响数量化, 在此基础上确定项目最大融资能力, 设计出为项目参与各方所共同接受的承担风险融资结构。

2. 确保项目融资法律结构严谨无误。

项目融资结构和各参与者在结构中的地位、权利、责任和义务是通过一系列法律文件确定下来的, 法律文件是否准确地反映出各参与方的地位、要求以及文件之间的结构关系是否严谨是保证项目融资的必要条件。尤其要注意国与国间法律体系的衔接, 知识产权、贸易公平、生态环境等方面的法律保护等。对于类似“照付不议合同”的关键性合同也应予以格外关注。

3. 保证项目管理结构的合理性。

首先, 项目融资应尽早确定主要投资者和主要资本金的投入, 这样可以保证项目的正常决策并为贷款方树立信心。其次要组建有经验的项目管理队伍。再者就是要保护项目投资者的相对独立性, 防止具有较大发言权的贷款银行卷入项目的日常管理。

4. 下决心聘请国内外最好专业公司给予法律和财务支持。

项目融资对金融、法律等专业技术要求很高, 尽管有的国内外著名专业公司收费不低, 但经验丰富, 运作成熟, 对于整个结构设计安排得滴水不漏, 而且符合国际惯例要求, 因此从总体的费效比看还是可以接受的。当然我们也要大量培养自有人才, 选择有创新思想和专业知识的人员组成专门的工作班子, 参与具体的操作和进行长期、深入地研究。

5. 充分利用项目参与者的追求和热情。

由于项目融资谈判时间往往较长, 因此有必要充分保护参与各方的热情, 在谈判中注意分析参与各方的期望和风险承受极限。过分追求分担风险和降低融资成本可能造成某些参与者的退出, 最后导致整个项目融资前功尽弃。

6. 必须尽量争取获得国家或地方政府的支持和优惠政策。

由于采用项目融资方式的项目开发往往投资巨大而且建设工期较长, 不确定因素较多, 因此通常需要争取国家或地方政府给予积极承诺以及在项目建设不同时期内的平衡措施。另外还要尽量争取政府在下述领域予以支持和帮助:批准特殊外汇政策、进出口关税减免政策和批准特殊税务结构等优惠政策;尽可能提供优惠条件的出口信贷和其他类型的贷款或贷款担保;提供土地, 发放特许经营权以及组织签定原材料及产品的长期供销合同等。

五、房地产企业进行项目融资模式

项目融资在我国处于起步阶段, 项目融资在传统意义上并不用于房地产项目融资, 主要用于三大类项目:一是资源开发项目, 如石油、天然气、煤炭、铀等能源资源, 铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等均可成为项目融资的对象。二是基础设施项目。三是制造业项目, 如大型轮船、飞机等。传统意义的项目融资需要现金流量稳定, 而房地产项目的现金流量却具有波动性。因此, 利用项目融资的优点结合房地产项目的自身特点, 为房地产项目量身定做的融资模式为:建立项目公司, 通过项目公司安排融资。具体为:

1.由投资者共同投资组建一个项目公司, 以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间, 投资者为贷款银行提供完工担保。第一, 项目投资者根据股东协议组建项目公司, 并注入一定的股本资金;第二, 项目公司作为独立的生产经营者, 签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同, 安排项目融资, 建设经营并拥有项目;第三, 项目融资安排在对投资者有限追索的基础上。在项目建设期间, 投资者为贷款银行提供完工担保。

2.通过项目公司安排项目融资的优点:法律关系较简单, 便于银行就项目资产设定抵押担保权益, 融资结构上较易于被贷款银行接受、投资者的债务责任清楚, 项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中, 易实现有限追索和非公司负债型融资、可利用大股东的资信优势获得优惠的贷款条件、项目资产的所有权集中在项目公司, 管理上较灵活, 项目公司可直接运作项目, 也可仅在法律上拥有项目资产, 而将项目运作委托给另外的管理公司。

房地产项目投融资策划 篇7

关键词：ABS；SPC；资产证券化

一、ABS融资方式的含义

ABS是Asset-Backed Securitization的缩写形式,即以资产担保的证券化。它是指以项目所属的资产为基础,以该项目资产所能带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行证券来筹集资金的一种项目融资方式。由于ABS融资模式能够以较低的资本成本筹集到期限较长、规模较大的项目建设资金,对于投资规模大、周期长、资金回报慢的城市基金设施项目来说,是一种理想的融资方式。所以ABS在电信、电力、供水、排污、环保、大型工业项目、资源开发型项目等领域的基本建设、维护、更新改造扩建项目中将会得到广泛的应用。

二、ABS融资的运作流程

ABS融资的基本操作过程，即发起人将要证券化的资产出售给一个特设机构,由其向投资者发行债券进行融资,然后将该项资产产生的资金流用于偿付债券本息。具体来看,一般要经过如下阶段:

（一）建立一个特设机构(SPC)

SPC(Special Purpose Corporation,即特别用途公司)是进行ABS融资的载体,可以是一个信托投资公司、信用担保公司或其它独立法人,通过权威资信评估机构的评级获得高信用评级，为以后在证券市场更好的募集资金打下基础。

（二）证券化资产的“真实销售(True Sale)”

SPC成立后,发起人根据买卖合同将证券化资产通过一定方式让渡给SPC以发行证券。根据国际惯例,资产让渡的具体方式有资产出售型、信托型和担保融资型三种,其中最常用的且最规范的是资产出售型。

（三）信用增级(Credit Enhancement)

信用增级即通过提供各种担保,增强资产证券的信用,从而切实保护投资者的利益。信用增级的方式包括内部信用增级和外部信用增级。

（四）资产证券的信用评级

信用增级后,SPC要委托信用评级机构对即将发行的债券进行正式的信用评级。专业评级机构根据发起人、SPC提供的有关信息,通过对资产未来收益状况及证券的信用增级情况的考核,对拟发行的资产支持证券偿付能力进行评判,然后公布给投资者。

（五）承销证券

经过权威机构评级后的证券,由于具备了可信度的较好的信用等级,可以吸引大的证券承销商代理发行此类证券。

（六）本息划转

资产债务人向SPC(通过代理人)支付原资产的利息和本金,由SPC再转给投资者,如果收回的资产金额少于投资者应得额,投资者将根据资产信用增级具体方式在额度内得到补足。

三、资产证券化在我国房地产业中可行性研究

(一)、房地产实行资产证券化的供给分析

形成资产证券化有效供给要具备两个条件：一是资产持有者有将其证券化的要求：二是要有可供证券化的资产．即稳定的未来现金流量。

1.我国房地产融资需要开辟新的渠道

我国以往房地产融资的方式主要有：自有资金、银行贷款、抵押贷款、发行企业债券和股票等等。其中又以向银行贷款为主要方式，融资方式极其有限。银行贷款使银行自身带有很大的风险，万一投资收不回来，银行将承受很大的影响，同时也会给中国的金融市场造成很大的风险，因此我国房地产融资需要开辟新的渠道。

2.房地产实行证券化筹资

一是可以缓解资金需求压力。由于房地产开发商的主要筹资方 式还是靠向银行贷款，同时又受到国家相关政策的限制，这会给开发商融资造成很大的制约。因此，房地产开发商如果实行资产证券化。就可以依靠已有的房地产以“真实出售”的方式获取所需资金。

二是房地产证券化能够使发起人保持财务弹性。资产证券化可以设计为一种表外融资(通过“真实出售”来实现将固定资产转化为货币资金)。这样发起人在能够筹集到所需的资金的同时，还不会增加资产负债表上的负债，更不会使资产负债率上升，使发起人能够处于具有优势的融资地位。

三是可以降低融资成本。首先资产证券化方式通过信用增级措施可以使我国房地产项目不受本身信用等级的约束，直接进入国际证券市场筹集低成本资金；其次实行资产证券化只涉及发起人、SPC、信用评定机构和投资者，牵涉的环节少，因此可节约筹资成本。

(二)资产证券化在房地产业中的需求分析

对房地产实行证券化增加了可供投资的金融产品，更为重要的是证券化的房地产能产生稳定的现金流量来支付本息。同时资产支持证券信用等级较高，流动性强，消除了个人预期收入的不确定性。而机构投资者，如保险机构、养老基金、住房公积金、专业投资基金等机构投资者。由于其资金来源分散、资金量大且存续期长等特点，需要寻找收益稳定、期限长的运用渠道和种类多样、组合灵活的投资工具，使其资金保值增值。因此以房地产为依托的资产支持证券能够满足机构投资者的需求。

四、在我国房地产业利用ABS进行融资的若干建议

（一)设立SPC

在西方国家，SPC一般由在国际上获得了权威资信评估机构较高资信评级的投资银行、信托公司、信用担保公司等与证券投资相关的金融机构组成。其经营有着严格的法律限制，不得发生兼并、重组，禁止参与交易规定外的活动。不得担负交易外确定的任何其他债务及为此债务提供担保等。

根据我国的实际情况，SPC的设立可以采取以下模式：1、利用国外的SPC；2、可选择一些实力雄厚、资信良好的金融机构，通过合资、合作等形式，与西方国家资信卓著的金融机构共同组建SPC或成为现在的SPC的股东；3、自行建立SPC。SPC成立以后，原始权益人与其签订买卖合同，其中明确含有破产隔离的条款，并真正实现“真实出售”，以防资产证券化下涉及的发起人违约破产风险。

(二)建立具备高度权威的资信评级机构

为了保证资产证券的安全，增强投资者的信心，SPC必须聘请独立评级机构对资产支持证券进行正式的发行评级。该评级机构根据金融状况、发起人、证券发行人等有关信息以及SPC和原始权益人资产债务的履行情况、信用提高情况等因素进行评级，并将评级结果公告于投资者。

(三)建立和完善会计准则、税则及相关法令法规

房地产证券化会给资本市场带来一系列的问题。它不仅涉及房地产业，还涉及银行业、信托业、证券业以及保险业等相关行业，进而必然对这些行业的市场运作与规范产生重大的影响。譬如，投资信托资金的运用怎样公开、公平；交易原则如何得以确保；市场交易规则怎样规范以及业务运作范围如何准确界定等等。非常有必要认真研究与制定一系列法规进行调整。同时，要进一步改革与房地产证券化相关的各种资本市场管理制度，以确保运行目标的实现。

(四)充分运用和培养资产证券化的各类专业技术人才

资产证券化是个较为复杂的系统工程，它包含的每一个操作层次都充满了对专业人才较高的技术性要求。例如与法律有关的各类事务、交易估价分析、税收分流及其他结构性问题等等都需要大量人才进行详尽的专业处理。此类信息处理因其复杂性往往需要专门的证券化系统软件进行有针对性的辅助设计、分析和计算处理等。资产证券化后还需大量相关配套的分析、跟踪和交易处理。为此，我们应充分利用好近几年因证券市场发展而相应培养出的一批专业知识和实践经验较为丰富的专业人才，以较为规范的运作来推动资产证券化的进程。

(五)严格界定投资主体，灵活运用证券工具

实施房地产证券化必须严格区分不同的投资主体，要依据其对我国房地产业、货币市场及资本市场的影响与作用，实行区别对待、分类处置。要依据有效防止外资垄断、增强国内房地产企业竞争能力、保护民族资本市场与相关产业的原则，有针对性地设计、推出不同的ABS信托工具。譬如．为了确保一般的居民住宅尽可能由国有的开发企业开发建设，可以推出普通股与债券；为了引导外商投资与我国规定的鼓励引进项目相配套的房地产项目开发，可以发行不动产所有权证券等。

参考文献：

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［2］徐金山，曾小江，宗超.信贷资产证券化风险分散机制探讨[J].企业经济，2006，(7).

［3］闫小彦,王中华.新编国际融资方式[M].北京:首都经济贸易大学出版社,2000.

［4］张世荣等.中国资产证券化外向型发展模式研究[J].南开经济研究,2000,(6).

［5］张超，英翟祥辉.资产证券化一原理、实务、实例[M].北京:经济科学出版社，1998.

［6］王立国.工程项目融资[M].北京:人民邮电出版社,2002.

房地产项目投融资策划 篇8

计划书

报告简介

商业计划书（Business Plan），是创业者或经营者准备的一份书面计划，用以描述当运营一个企业时相关所有内外部要素。一份好的商业计划书将会使会使投资者更快、更好地了解投资项目，使投资者对项目有信心，有热情，促成投资者参与该项目，最终达到为项目筹集资金的作用。

《中国房地产咨询项目融资（执行）商业计划书》可以向投资人全面的展示公司和项目目前状况、未来发展潜力，我们的商业计划书具有更加关注产品、敢于竞争、充分市场调研，资料说明、表明行动的方针、展示优秀团队、良好的财务预计、出色的计划概要等特点。

本商业计划书在经过前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上，可以帮助公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标等作用，其主要内容包括：

经营者的理念、市场、客户、比较优势、管理团队、财务预测、风险因素等等。商业计划书对市场的分析由大入小，从宏观到微观，以数据为基础，深刻的描述公司/ 项目在市场中将争取的定位。在比较优势方面，对企业本身强弱情况及竞争对手的战略而作出详尽的分析；在管理团队方面，从各人的背景及经验分析其对公司/ 项目中不同岗位的作用；在最关键的财务预测上，报告将对绝大部分的财务假设及其所引致的财务影响彻底的描述及分析。通过《中国房地产咨询项目融资（执行）商业计划书》，经营者会更了解生意的整体情况及业务模型，也能让投资者判断该生意的可盈利性，是项目市场融资的一个关键而有效的工具。

报告目录

第一章 房地产咨询项目概要

一、项目公司

二、项目简介

三、客户基础

四、市场机遇

五、项目投资价值

六、项目资金及合作

七、项目成功的关键

八、公司使命

九、经济目标

第二章 公司介绍

一、项目公司与关联公司

二、公司组织结构

三、历史财务经营状况

四、历史管理与营销基础

五、公司地理位置

六、公司发展战略

七、公司内部控制管理

第三章 项目/房地产咨询项目产品介绍

一、产品（分类、名称、规格、型号、产量、价格等）

二、产品特性

三、产品生产原料

四、产品加工工艺

五、生产线主要设备

六、核心生产设备

七、正在开发/待开发产品简介

八、研发计划及时间表

九、知识产权策略

十、无形资产（商标知识产权专利等）

十一、项目地理位置与背景

十二、项目建设基本方案

第四章 房地产咨询项目产品市场分析

一、产品原料市场分析

二、目标区域产品供需现状与预测（目标市场分析）

三、产品市场供给状况分析

四、产品市场需求状况分析

五、产品市场平衡性分析

六、产品销售渠道分析

七、竞争对手情况与分析

1、竞争对手情况

2、竞争对手情况分析

八、行业准入与政策环境分析

九、产品市场预测

第五章 房地产咨询项目产品生产项目发展战略与实施计划

一、项目执行战略

二、项目合作方案

三、公司发展战略

四、市场快速反应系统（IIS）建设

五、企业安全管理系统（SHE）建设

六、产品市场营销策略

1、产品市场定位策略

2、产品定价策略

3、产品市场促销策略

4、产品的电子网络营销

七、产品销售代理系统

八、产品销售计划

第六章 房地产咨询项目产品项目SWOT综合分析

一、项目优势分析

二、项目弱势分析

三、项目机会分析

四、项目威胁分析

五、SWOT综合分析

第七章 项目管理与人员计划

一、组织结构

二、管理团队介绍

三、管理团队建设与完善

四、人员招聘与培训计划

五、人员管理制度与激励机制

六、成本控制管理

七、项目实施进度计划

第八章 项目风险分析与规避对策

一、经营管理风险及其规避

二、技术人才风险及其规避

三、安全、污染风险及控制

四、产品市场开拓风险及其规避

五、政策风险及其规避

六、中小企业融资风险与对策

第九章 房地产咨询项目产品项目投入估算与资金筹措

一、项目中小企业融资需求与贷款方式

二、项目资金使用计划

三、中小企业融资资金使用计划

四、贷款方式及还款保证

第十章 房地产咨询项目产品生产项目财务预算

一、财务分析说明

二、财务资料预测

1、销售收入明细表

2、成本费用明细表

3、薪金水平明细表

4、固定资产明细表

5、资产负债表

6、利润及利润分配明细表

7、现金流量表

8、财务收益能力分析

8.1 财务盈利能力分析

8.2 项目清偿能力分析第十一章 公司无形资产价值分析

一、分析方法的选择

二、收益年限的确定

三、基本数据

四、无形资产价值的确定 附件附表：

一、附件