国家对房地产新政策

国家对房地产新政策（通用8篇）

国家对房地产新政策 篇1

国家房地产新政策对我省建材行业的影响

今年以来，国家在房地产调控方面连续出台了一系列的政策措施。9月底，国土资源部、住房和城乡建设部、财政部等多个部委联合下发了包括完善差别化住房信贷政策、首套房统一首付三成、售房个税减免优惠取消、房企停牌中介遭查、公租房建设运营将获六项税收优惠等多项房地产新政策。

每一次政策的调整，房地产业上下游产业链都不可避免地随之调整。作为房地产下游的建材业来说，房产市场的冷暖都会直接影响到建材产品的整体需求以及销量，所以国家此番调控房产市场的大动作，将成为建材业未来发展的“晴雨表”。建材行业与其上下游产业的议价能力均较弱。今年以来煤电油运等价格高位运行，直接增加了建材行业的成本压力；而房地产市场的回落，有可能影响建材产品的需求，对建材行业产生一定的负面影响。

现在很多开发商都放慢了开工的进度，等待政策更加明朗。由于开发商不能捂盘，唯一能采用的办法是放慢施工的进度。那么水泥、玻璃等建材行业也受到房地产业调整的波及。在2009年的经济“V”形反转中，房地产行业扮演着重要角色，拉动了钢铁、水泥、煤炭、电力、有色金属等整个产业链经济的快速复苏；然而在2010年4月中旬以来的地产调控新政空前重压下，房地产就成了上述行业逆转的加速器。

水泥产量增速与房地产投资增速的波动基本同步，平板玻璃产量增速变化与房地产投资增速的变化也基本同步，具有较好的相关性。水泥产量增速、平板玻璃产量增速与用于建筑安装工程的固定资产投资增速间具有基本相同的周期变化。房地产投资增速的变化将直接影响建材产品的需求。而国家对房地产的调控从长期来说对陶瓷卫浴行业影响不大，短期来说影响会比较大。因为该行业跟房地产是息息相关的，只要消费者保持观望或者暂时持币待购、等待降价，都将对陶瓷等建材产品产生显而易见的影响，未来几年房地产行业的变化一定会对陶瓷卫浴行业起到加速推动洗牌的作用。

就我省目前情况来看，一方面亚运会的举办，加大了广州市基础设施建设的投入，使得我省建材市场需求量仍保持增长，水泥价格仍然保持高位；另一方面，虽然目前我省房地产投资上涨较快，但是由于国家房地产调控政策的影响，导致我省建材行业的发展前景的不是十分明朗，自5月份以来，我省部分陶瓷企业的库存增加，发货量有所减少。

国家对房地产新政策 篇2

近期国家房地产调控政策主要特征

从2005年开始, 我国部分城市出现商品住房价格上涨较快情况, 国家开始启动房地产市场调控工作, 由于房地产市场调控工作并没有实现预期要求, 国家房地产市场调控工作逐渐由临时性工作转化为长期性工作, 而且调控力度不断加大。到2009年11月, 随着房价上涨势头过快, 国家房地产调控再次从紧, 相继出台了国十一条、国四条和新国十条, 2011年1月26日, 国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 (以下简称“国八条”) , 最新的调控政策有别于以往的特点是:

(一) 从调控思路上看:分商品房和保障房两条主线

调控房价和解决低收入群众住房问题一直以来都是党中央和国务院高度关注的民生问题之一。此轮房地产调控与以往相比, 明显的区别在于国家通过建立商品住房和保障性住房两套体系, 达到防止房价过快上涨, 保障和改善民生的双重目标。商品住房供给方面, 调控方向重点在于打击捂盘惜售, 加快土地开发力度;需求方面, 采取严格差别化住房信贷、税收等手段抑制投资投机性购房, 如提高个人购买第二、三套住房的首付比例, 停发第三套房贷, 责令108家央企退出房地产市场, 部分房价上涨过快地区实行住房限购等。保障性住房方面, 调控方向重点在于加大供给, 加强执行力度;明确“十二五”期间新增3600万套保障性住房, 其中广东省新增180万套住房, 住房保障覆盖面达20%。各地通过新建、改建、购买、租赁等方式, 多渠道筹集保障性住房房源, 努力增加公共租赁住房供应, 各方面筹措资金, 加大保障性安居工程建设力度, 解决低收入城镇居民家庭住房困难问题, 保障民生。

(二) 明确提出房价控制目标, 限购范围更广更严厉

国八条首次提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。按照要求, 2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力, 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标, 并于一季度向社会公布。但从目前来看, 各地出台房价控制目标较为谨慎。已出台调控细则的城市中, 大部分以人均可支配收入、GDP、上年全国平均水平作为参照标准, 采用数字量化指标的较少。限购方面, 在国八条出台前已有24个城市出台“限购令”, 严厉程度略有差异;国八条的限购规定覆盖范围更广 (包括所有省会城市、直辖市、计划单列市) 、购买限制更具体、跨区域限制更严。住建部也于7月底下发文件, 提出新增限购城市的五条建议标准, 各地正在结合当地实际积极研究采取适当的限购政策, 限购范围将进一步扩大。在房价控制目标和限购令双重限制下, 未来可能会出现价格和销售面积双下降的局面。

(三) 推进房产税改革试点, 征收范围将逐步扩大

房产税试点工作的开展作为本轮调控新增的一项手段, 对于房价的影响还有待进一步观察, 但对于未来税制改革, 特别是建设缩小贫富差距的税制体系影响深远。在国八条发布第二天, 上海、重庆分别出台房产税试点办法。国税总局表示将总结试点经验, 适时研究提出全国改革方案, 条件成熟时在全国范围内征收房产税。预计“十二五”期间国家将稳步推进房产税改革, 房产税可能会逐步成为地方政府稳定的财政收入来源。房产税试点有可能从目前的上海、重庆逐步向更多城市扩展, 这一房产保有阶段征收的税目将对抑制投资投机行为发挥积极作用。

(四) 落实约谈问责机制, 确保政策有效落实

国务院一直强调, 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。此次问责细则相比于2005年“国八条”、2006年“国六条”、2010年“国十条”等调控政策的问责范围有一个显著不同, 即问责标准是具体的量化标准, 国八条规定:“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省 (区、市人民政府, 要向国务院作出报告, 有关部门根据规定对相关负责人进行问责。”问责内容条款量化后, 地方政府以实际工作成果对照计划目标做比较, 检验自己是否会被列入问责名单。从而有效解决了调控房价不力如何判定, 房价过快上涨如何量化等具体问题。可以说, 此轮调控中央的态度是坚决的, 要求是明确的。地方政府作为房地产调控政策的执行者, 作为保障性住房建设的组织者, 肩负着重要职责, 中央的调控政策能否落地实施, 关键在于地方政府的决心和执行力度。问责机制的提出, 无疑将住房问题上升到了一个新的高度, 可以从制度层面有效保证各项调控政策落到实处。

国家房地产调控政策对广东金融财税及经济运行的影响

国家相继出台的房地产调控政策, 对于遏制投资、投机性购房, 促进房地产市场平稳健康发展, 推动广东整体经济可持续发展发挥了重要作用。从短期来看, 房地产调控对广东宏观经济影响不大。今年上半年, 尽管对房地产业采取了调控措施, 房地产开发投资增速仍然高达32.2%, 增幅同比回落0.6个百分点, 房地产业实现增加值增长8.9%, 占全省GDP比重的5.9%。房地产销售额和销售面积仍然处于比较好的水平。从中长期看, 房地产调控对经济增长的影响会逐步加大。尤其是在当前空前严厉的房地产市场调控政策陆续出台后, 从土地供应到信贷投放一概从严, 加上连续性的加息和存款准备金率上调, 流动性十分紧张, 导致房地产开发商现金回笼压力与日俱增, 资金链渐趋收紧, 部分开发商陷入困境, 商品房成交日益萎缩, 财税增长压力加大, 信贷风险增加, 必将对广东投资、消费等宏观经济运行造成较大影响。

(一) 贷款增速下降, 信贷风险增加

房地产业作为一个资金密集型行业, 对金融信贷有很强的依赖性, 两者存在着相互依存、支持、促进并共同发展的内在联系, 这种联系随着经济发展越来越密切。商业银行是参与程度最高的房地产市场主体之一, 无论是开发商的房地产开发贷款、居民住房按揭贷款、政府的土地储备贷款, 还是与房地产业相关的其他行业贷款, 商业银行都是市场的主要资金供给渠道, 房地产市场的风险直接表现为银行的贷款风险。2010年以来, 广东房地产贷款增长明显放缓, 增速持续下降 (见表一、表二) 。2011年上半年, 广东房地产贷款新增额为920.2亿元, 占全部新增贷款的22.5%, 较上年同期下降19.8%。其中, 房地产开发贷款新增240亿元, 同比少增481.2亿元;个人住房贷款新增581亿元, 同比少增578.1亿元。人民银行对全社会信贷总量及投放节奏进行控制后, 房地产开发企业的融资渠道收窄、项目建设和销售期延长。一旦开发商资金回笼出现风险, 又无法继续获得银行的资金支持, 可能会出现资金链断裂, 银行房地产开发贷款回收不确定性增加, 从而有可能形成呆帐坏帐, 加大银行信贷风险。房地产泡沫依托于银行贷款, 一旦遭遇较大幅度楼市调控, 引发房价深度下跌, 银行体系将遭受重创, 从而触发金融风险, 整体经济运行将遭受重大损失。

(二) 财税短期影响不大, 长期面临较大压力

总体来看, 由于房地产政策的滞后性及房地产开发的周期性, 近三年广东源于房地产业及相关行业的地方财政收入的绝对值总量较大且逐年递增, 所占全省税收收入比重呈现出逐年增加的趋势。从纵向看, 源于房地产业及相关行业地方财政收入占地方一般预算收入比重不断攀高, 从2005年的15.5%上升到2010年的22%, 提升了6.5个百分点 (见表三) 。按照国家的调控政策, 全省21个地市分为限购市 (广州、深圳、佛山) 和非限购市。对于限购城市, 结合广、深、佛三市的财税历史走势和调控政策力度对比, 房地产营业税将可能出现持平或减收的趋势。对于非限购市, 考虑到广、深、佛三市的部分购买力将向周边城市转移, 带动二、三线城市房地产业的成交量, 房地产营业税仍可能保持一定的增长速度。二种趋势相互抵消, 预计全省房地产营业税将保持平稳。未来土地增值税预征收入增幅预计会随着房地产业的成交量下降而大幅回落, 因此, 长期来看, 如果房地产调控政策力度保持不变, 广东省财政税收总量增长将面临很大的压力。

(三) 房地产拉动力减弱, 投资增速面临下行压力

尽管今年上半年广东房地产投资仍然保持较高增速, 但受国家房地产调控政策等因素影响, 房地产走势出现趋缓迹象。今年以来, 在“限购”、“限贷”、“加税”, 以及商品房明码标价、调整完善招拍挂、房价控制目标责任制等诸多调控政策影响下, 广东多项房地产指标出现放缓趋势。今年上半年, 全省房地产新开工面积同比增长16.2%, 竣工面积同比下降2.3%。房屋销售面积同比增长17%, 销售均价同比增长7.4%。新开工面积同比增速相对放缓, 竣工面积出现负增长。与此同时, 今年2季度末住宅新增待销面积占新增总量的59.2%, 待销1年以上占新增总量的64.4%, 房地产库存压力明显加大。差别化住房信贷政策将二套房首付款比例提至六成, 贷款利率不低于基准利率的1.1倍, 加强了对投资及投机购房的控制。2010年以来央行已连续4次加息和12次上调存款准备金率, 大型金融机构调整后的存款准备金率达到21.5%的历史高位。下一步, 为防止投机需求转移, 部分房价上涨过快的二三线城市也将被纳入限购范围。差别化住房信贷政策、加息、存款准备金率上调的叠加效应, 极大影响消费者和开发商的预期。受限贷、加息、交易量萎缩等多重因素影响, 房地产开发商资金链正日益紧张, 资金压力增大, 房地产开发建设必将放缓, 房地产对投资拉动力将减弱。今后一段时期, 广东投资增长的动力依然存在, 但受房地产调控政策趋紧、融资难度加大等因素影响, 短期内保持投资高速增长面临较大压力, 投资增速有下行调整趋势。

(四) 商品房销售增速回落, 抑制居民消费活力

随着限购限价延伸、限贷升级等调控政策的不断深化, 房地产调控力度的不断加强, 广东许多城市商品房销售量增速将进一步减缓, 销售量出现下滑。拉动国内消费的龙头行业是房地产, 同时还带动了金融、钢铁、水泥、家电等多个行业的共同繁荣。楼市低迷已经影响到装饰、家具、家用电器等一系列相关消费品行业。2011年一季度建筑及装饰材料类、家具类零售额增幅分别比上年同期回落15.5个、10.4个百分点。2011年1-7月, 广东家用电器及音像器材类增速明显回落, 增长16.5%, 同比回落21.6个百分点。五金行业增长20%, 同比回落14个百分点。楼市低迷必将加重居民持币观望的预期, 从而进一步影响居民消费活力。

同时, 房地产泡沫的膨胀降低了自住需求的购买力, 挤出了实际需求以及相关的消费活动。高房价拉动的庞大房地产业抬高了各种原材料成本以及服务行业的房租成本, 间接抬高了人民群众的生活成本, 高房价下的高利润使得房地产行业能以更高的融资成本优先获得资金来源, 挤占了大量资金, 提高了中小企业融资成本。房价不断上涨最终引起了整个社会对价格上升的预期, 导致整个经济进入通货膨胀通道。随着物价的不断上涨, 居民实际可支配收入不断缩水, 购买力下降, 从而抑制消费需求, 对内需产生挤出效应。从目前广东房价与居民收入水平的对比看, 总房价是普通家庭年收入的11倍多, 远高于世界银行认可的3-6倍合理区间, 房价与家庭收入之比大大超出了正常区间, 购买住房已经远远超出了中低收入家庭的经济承受能力。很多家庭为了积累起买房子的首付资金, 不得不缩减其他必要的消费支出, 成为抑制家庭消费增长最重要的因素。建立扩大社会有效消费需求的长效机制, 启动内需这个社会经济发展最重要引擎依然是当前及今后一段时期我们面临的一项艰巨任务。

(五) 紧缩货币政策下, 中小企业融资与生存困难

2010年以来, 中国人民银行连续上调存款准备金率和人民币存贷款利率, 继续实行紧缩的货币政策, 融资渠道狭窄、融资成本攀升使实体企业尤其是中小企业面临严峻的融资困难。由于涉及到金融风险问题, 中小企业发行企业债券很难得到批准, 更加不具备股票上市融资的能力, 资金来源主要靠自有资金和银行贷款。目前广东地区中小企业的银行贷款利率最低较基准上浮30%, 最高接近200%。由于市场原因中小企业很难将成本上涨压力转嫁给产业链的上下游和消费者, 赢利水平、内部积累和内源融资能力受到严重影响。广东大量中小企业正面临前所未有的生存困境, 50%的中小企业利润率在2%以内或面临亏损。在中小企“钱荒”问题突出的同时, 从股市、楼市等投资领域撤出的大量资金正积极寻觅增值出口, 民间“高利贷”成为许多中小企业的主要融资方式。今年以来广东民间借贷市场陡然升温, 利率步步走高, 地下钱庄、典当行、担保公司、小额贷款公司、创投公司纷纷拥入, 甚至连部分银行也通过隐秘的渠道进入民间借贷市场。过高的融资成本在加大企业经营压力的同时, 还可能引发中小企业和大量民间资本游离实体经济的潜在风险, 甚至引发民间资本热钱化、产业空心化、经济泡沫化的趋势。

(六) 房地产转入平稳发展阶段, 市场倒逼经济转型升级

由于本轮调控目的不仅仅在于短期抑制高房价, 更在于从中长期改变房地产投机、投资过剩, 使房地产回归居住的基本需要, 这是将长期坚持的政策, 也将成为我国房地产公共政策的基本目标, 这是其一。其二, 过高的房价又在一定程度上提高了广东城市化门槛, 增加了农村剩余劳动力向城镇转移的成本, 是农民工成为新市民的极大障碍, 制约了城市化战略的实施, 成为阻碍城市化的最大阻力。当房价远远脱离民众的基本收入时, 社会资源和国民财富将会过多地流入房地产。其三, 目前广东人均居住面积已经超过了25平方米, 广东房地产市场各项指标基数已经较大, 按照房地产的发展规律, 房地产的高速增长期将会结束, 房地产本身将从经济拉动的引擎回归居住和民生的功能, 房地产公共政策将成为一项重要的经济政策, 更成为一项重要的社会政策。基于以上几点, 我们判断, “十二五”期间广东房地产市场发展速度会比“十一五”期间有所放缓, 房地产市场逐步由十年的高速增长期慢慢进入平稳发展期。

省委十届八次全会将“加快转型升级、建设幸福广东”作为切实当好推动科学发展、促进社会和谐排头兵的重要战略, 我们认为, 房地产调控的成功与否将成为产业结构转型升级的重要因素之一。过去房地产业强大的产业链条和派生需求, 迫使社会经济要素配置错位, 加剧产业结构失衡的乱象亟待改变。丰厚的利润引导资金大量进入技术门槛较低的房地产业, 产业部门与经济增长过度依赖房地产业, 从而对实体经济产生挤出效应, 企业的融资困难, 成为制约其发展壮大的一大瓶颈。这种不均衡的产业结构严重依赖自然资源和能源消耗, 导致整个社会缺乏技术创新动力, 其粗放式经营必然带来能源、资源高消耗, 不仅给整个生态造成沉重的压力, 而且不利于经济社会的可持续发展。此轮调控中央决心之大、力度之猛, 史无前例, 房地产过热的势头必将得到遏制, 从而推动房地产业步入平稳发展期, 房地产的带动作用将明显减弱, 市场将倒逼经济转型升级, 谋求经济新的增长点。过去长期依赖投资, 特别是房地产投资拉动经济、依靠土地资源和成本投入的发展方式迫切需要改变。

加快广东转型升级, 实现可持续发展的对策建议

房地产问题实质是民生问题。从经济角度来看, 关键是在通胀预期下如何保证经济平稳运行、防止资产泡沫上升, 防止房地产泡沫破裂对实体经济的破坏作用。当前及今后一段时期, 是广东加快转型, 推动科学发展的关键时期。要立足当前, 着眼长远, 主动适应国内外环境变化, 切实加强与改善宏观调控, 稳优结合稳优相促, 有效化解房地产波动带来的不利影响, 充分利用市场形成的倒逼机制, 加大力度推进结构调整, 促进经济发展方式转变, 实现经济社会科学发展。

(一) 从转型升级科学发展的角度, 将房地产业定位为“民生型支柱产业”

当前, 广东房地产领域已经出现了非理性发展的苗头。部分城市对房地产业倚重过深, 房地产业占比偏大, 以地生财现象普遍, 不但形成了对产业资本的挤出效应, 而且造成了制造业、服务业等成本的上升, 房地产行业的非理性发展可以说在一定程度上导致了相关上游产业的过度发展, 造成了资源的浪费。广东土地资源不具可再生性, 国家18亿亩耕地红线下, 未来发展后劲堪忧, 必将对广东下一步可持续发展带来不利影响。因此, 从转型升级科学发展的角度出发, 房地产业的定位应该进行调整, 从“国民经济的支柱产业”转变为“民生型支柱产业”, 从“保增长”转向“保民生”, 在控制、防范和释放风险的前提下, 进入一个长期平稳健康的发展期。长期依赖投资, 特别是房地产投资拉动经济的发展方式需要转变, 转向依靠经济结构调整, 推动产业转型升级的方式来拉动经济;转向均衡依靠投资、出口、消费三驾马车齐头并进的发展格局;从靠资源投入和投资拉动的增长转向创新驱动、内生增长的模式, 推进经济增长方式由粗放型向集约型转变。要抓住当前国家加强调控、经济运行比较平稳的有利时机, 利用好资金、成本等市场约束和倒逼机制, 加快劳动密集型、资源消耗型、成本驱动型传统产业转型升级, 优化产业结构。加强对资源配置进行合理的规划, 提高投资性房产成本抑制投机性需求, 通过资本市场的信息功能, 促使资金更多流向实体经济。提高企业对自身主营业务的专注程度, 减少企业涉足房地产行业的现象, 促进产业结构更有效、更迅速地调整优化。

(二) 推进财税体制与土地供应制度改革, 逐步摆脱土地财政的硬约束

加快财税体制改革, 健全财力与事权相匹配的财政体制, 促进基本公共服务均等化。合理界定省与市县的事权和支出责任, 完善财政转移支付制度。强化省级政府在义务教育、医疗卫生、社会保障等基本公共服务领域的支出责任, 提高民生支出保障程度。健全房地产税收政策体系, 研究推进房地产税改革, 培育地方支柱税源。税收调控应由流转环节逐步向保有环节转变, 确保调控目标的实现, 稳定地方财政收入来源。增加房屋保有环节税收, 降低房地产税收周期波动对地方财政税收的影响。要将目前对房产、土地主要从交易环节征流转税改为主要从保有环节征财产税, 通过提高持房成本使闲置房产回归市场, 增加市场供应, 平抑二手房价, 同时为地方政府培育一个稳定的财源, 确保在中央实现房地产调控目标的同时, 地方财政受到尽可能小的影响。加快土地供应制度改革, 深化国有建设用地有偿使用制度改革, 改革完善“招拍挂”出让制度, 规范和完善征地制度, 建立城乡统一的建设用地市场。逐步扭转地方土地财政格局, 打破地方政府推高地价带动房价的逻辑链条, 使地方政府的土地财政比例降低, 逐步摆脱地方土地财政的硬约束。调整土地财政的使用方向, 加大民生支出。

(三) 加大金融对中小企业的支持, 防范与化解金融风险

推动金融体制机制创新, 加大金融对中小企业的扶持力度。积极调整信贷结构, 完善中小企业信贷服务体系。建立优秀中小企业信贷支持绿色通道。鼓励金融机构和担保机构, 开展以中小企业为主要服务对象的转贷款、再担保业务。壮大中小企业信用担保机构, 拓宽担保方式。逐步建立健全社会信用体系, 探索建立多种形式、多层次的社会化中介服务体系, 特别是中小企业贷款评估、担保体系。建立中小企业贷款专项考核机制, 力争全省中小企业贷款增幅高于各项贷款平均增幅。推动建立产业投资体系, 建立扶持中小企业发展的专项资金, 积极鼓励和支持中小企业上市融资。要与担保、典当、租赁以及投资机构组成一体化融资体系, 探索进行股权投资, 引进基金投资公司, 增强中小企业直接融资能力。重点加强企业投融资体制、方式与工具的金融创新, 有效支持自主创新及新兴企业与产业的风险投资, 大力支持可以有效增加就业和鼓励创业的中小企业的发展, 支持与改善人民生活、提高国民经济运行质量密切相关的第三产业发展。

完善房地产信贷及其证券化风险防范的法律制度, 加强信贷风险管理, 提高住房按揭贷款的信用门槛。完善住房按揭贷款证券化风险防范法律制度。加强金融监管力度, 慎重推进资产证券化。加大对跨境资本的监管, 提高风险识别和管理能力, 增强金融体系的稳健性, 审慎有序地推进金融体系的开放。加强金融监管的国际合作, 建立国际金融风险预防机制。把握金融创新的合理方向, 紧紧围绕有效促进国民经济持续稳定快速增长来展开, 促进金融资本与产业资本的有机结合, 与实业成长相结合, 促进产业升级、经济结构调整与产业竞争力提升, 培育广东自己的跨国公司。增强对金融创新的风险意识和市场约束, 在盘活金融资源的同时, 有效防止泡沫经济的蔓延。力争使广东成为全国金融市场最发达、社会诚信体系建设最完备、金融产业竞争力与可持续发展能力最强的地区之一, 增强抵御国内政策调控和国外债务危机影响的能力。

(四) 加快实施“双转移”战略, 推动战略性新兴产业和文化创意产业大发展

加快实施“双转移”战略。坚持市场主导、企业主体, 充分发挥政府的统筹协调作用有序引导转移, 实现珠三角双提升, 东西北全面带动的双赢目标。珠三角要将“双转移”与“双提升”紧密结合, 以双提升为重点, 把引导产业异地转移与构建现代产业体系有机结合起来, 把政府引导与市场机制有机结合起来, 以自主创新进一步提升企业和产业竞争力。要加大自身招商引资和产业转型升级工作力度, 大力发展高端产业和总部经济, 进一步提升研发水平和自主创新能力, 力争成为国际先进产业输入地、先进制造业与现代服务业集聚区、战略性新兴产业增长极, 加快实现产业竞争力和自主创新能力“双提升”, 促进产业高端化、集群化、现代化。通过制定劳动密集型产业转出目标、所占比重, 实行产业准入差别对待政策, 提高能耗、水耗和污染物排放标准, 引导产业链整体转移和项目组团式转移, 推动转移低附加值的劳动密集型产业, 加快引进先进制造业、现代服务业和高新技术产业。

以房地产投资拉动的增长模式已难以为继, 必须在传统产业存量优化的同时, 加大力度开拓战略性新兴产业, 文化创意产业等经济新增长点, 形成经济内生性、可持续的强劲增长动力。以产业转移促转型升级, 加大战略性、创新型中小企业扶持力度, 着力发展战略性新兴产业和文化创意产业。选择符合广东实际的产业发展技术路线, 制订广东特色的技术路线图, 根据实际情况选择从边缘向核心、从低端向高端、从低附加值向高附加值技术拓展, 或从做大规模到提高产业附加值, 合理配置产业发展资源, 提高产业的整体竞争力。进一步完善财政、税收、金融、信贷、人才等方面的优惠政策, 落实自主创新产品政府采购、企业研发费用税前加计抵扣、吸引培养高层次人才、高新技术企业认定等优惠政策, 真正实现政策的激励、引导和协调功能。加快推进现代产业500强项目建设, 加快一批战略性新兴产业和文化创意产业基地建设, 推进高端新型电子信息、新能源汽车、半导体照明 (LED) 、生物制药、文化创意等产业发展。推动重大创新平台建设, 不断提高自主创新能力。

(五) 保持投资适度稳定增长, 提高消费对经济的贡献率

优化投资结构, 保持投资适度稳定增长。要正确处理好扩大投资与防止盲目投资建设的关系, 把工作着力点转到优化投资结构、调整投资方向上来, 避免投资大起大落, 给经济平稳健康持续发展带来不利影响。要兼顾投资的企业效益和社会效益, 不仅要看企业的投资回报率, 更要看投资对土地、能源、资源、环保等社会环境的潜在影响。要兼顾工业和服务业两个投资领域, 在适度扩大工业项目投资, 保持工业经济较快增长的同时, 加大服务业投资力度, 加快发展现代服务业, 努力提高广东第三产业比重。以提高素质、优化结构为目标, 加大装备制造业投资, 提升改造传统产业。加大成长性强、能够形成经济增长支柱的战略性新兴产业的投资, 尤其是高端电子信息、新能源汽车等独具优势能够引领全省加快发展、优化结构的龙头产业的投资。按照建设节约型社会的要求, 加大节能、环保、循环经济产业的投资, 培植壮大一批资源节约型企业。加快重点项目建设, 鼓励和引导民间投资政策, 激发民间投资活力。积极争取国家加快审批广东上报的重大项目, 使项目尽快落地, 形成投资规模。

在投资相对不足的情况下, 要进一步挖掘消费增长的潜力。1997年, 为应对亚洲金融危机, 我国提出扩大内需的方针, 推行房地产商品化与高等教育扩招;2008年应对金融危机, 提出4万亿刺激计划, 降低汽车购置税以推动汽车消费, 实施家电下乡, 等等, 但始终未能有效解决消费不足的问题。为此, 应探索建立扩大消费需求的长效机制, 找到一条具广东特色、切实有效拉动内需的路径。要制定并实行“城乡居民收入倍增计划”, 提高城乡居民收入, 提高劳动报酬在初次分配中的比重, 实现城乡居民收入同经济发展的同步增长, 遏制劳动者收入比重不断下滑的趋势, 从而增强国民消费能力。要制定完善社会政策, 改革社会管理体制, 加大对社会事业的投入, 为全体人民提供社会福利保障。既要使大家手头有钱、收入增加, 还要使大家敢于花钱、无后顾之忧。进一步转变政府职能, 建立公共支出的稳定增长机制, 确保教育、社会保障、就业、医疗卫生、住房保障等方面的支出增长快于政府总支出增长, 大幅度提高公共支出占政府支出的比重。解除或减轻人民群众在上学、看病、住房、就业、社会保险等方面的经济压力和社会压力。深化税收制度改革, 发挥税收在收入再分配上的核心作用。增加所得税在税收收入中的比重, 降低流转税的比重, 使不同收入群体的实际税负大体均衡, 充分释放个人消费潜力。

(六) 加快城市化进程, 推动城市由生产型向服务型转型

将加快城市化进程作为提升广东综合竞争力、建设幸福广东的重要战略举措。全面推进户籍管理制度改革, 实行城乡居民户口统一登记管理制度, 逐步实现城乡户籍登记管理一体化。继续放宽城镇入户条件, 县城、中心镇要加大吸纳农业转移人口力度, 其它中小城市、小城镇要根据实际情况放宽落户限制。全面实施农民工“积分制”, 加快农民工市民化进程, 最终实现城乡居民身份统一、机会均等、权利平等。加快调整基本公共服务均等化相关政策, 逐步实现非户籍常住人口就业创业、劳动报酬、子女就学、公共医疗、住房租购等与城镇户籍人口享有同等待遇。各地市要研究相关户籍政策, 积极试点, 形成突破, 吸引外来创新型、专业型、技能型人才落户并融入城市, 优化人口结构, 推迟人口老龄化进程。

以满足人的多层次需求、促进人全面发展为导向, 全面提升城市化发展质量和水平。推动城市由生产型向服务型转型, 进一步壮大城市经济实力, 优化经济结构, 提升产业国际竞争力。加强城市基础设施和公共服务设施配套建设, 构建完善的城市公共服务设施体系, 有效提高公共产品和公共服务供给能力, 增强城市综合承载能力。改善城市人居环境, 提高居民生活质量, 增强人民幸福感。加快珠三角一体化发展, 形成高端集聚、高度协作和高效合理的“两核 (广州、深圳) 三圈 (广佛肇、深莞惠和珠中江经济圈) ”一体化发展格局。培育粤东西北城市群, 加强粤东地区基础设施建设, 重点抓好机场、港口和路网的优化建设, 加快汕潮揭同城化, 推动城市聚集发展。实施大项目带动战略, 培育湛茂阳都市区, 完善城市功能, 壮大粤西沿海城市带。促进城市化和工业化的互动, 为增加投资、扩大内需和企业发展、改善民生提供新的空间。

(七) 健全“双轨制”住房体制和政策体系, 推动社会和谐与幸福广东建设

国家对房地产新政策 篇3

【关键词】新会计准则；会计政策；投资性房地产；影响

房地产业是我国当前热门的行业之一，它带动了我国的经济发展，逐渐成为我国的支柱产业之一。它作为我国经济组成的重要部分，直接影响着我国经济的发展。同时，它又与居民的生活息息相关，新的会计准则必然会对投资性房地产的会计政策产生影响。因此，应积极对其影响进行研究，以保证在新的会计准则下做好房地产业会计工作。

一、对投资性房地产及其会计政策的介绍

1.投资性房地产的概念

投资性房地产指的是房地产企业为了能够获得房地产的增值或是其租金而产生的一种用于投资获利的房地产，其与普通的房地产有较大区别，和普通的房地产相比较，其主要的特征就是其产生的目的是为了投资获利，所以其会计处理较普通的房地产相比也有所不同，主要的特征为单独计量以及对外出售。对外出售主要包括可以出售已经对外出租的某块具体的土地使用权；或是房地产商已经持有并准备在房屋获得增值后，再予以对外转让的土地使用权；还包括房地产企业现阶段已经拥有并已对他人出租的各项建筑物。

2.会计政策中的会计计量

会计政策的重要内容之一就是会计计量，会计计量的作用是将资产通过其转化成会计对象。长期以来，在我国的会计实践中，企业都将具有投资性质的房地产等同于普通的固定资产看待，在计量上采用按历史成本入账和分期计提折旧的处理方法。然而，投资性的房地产在房地产价格不断攀升的情况下，其市场价值一般不仅不会因计提折旧而低于初始投资成本，而且还经常高出其初始投资成本而大幅增值，由于这一特殊性，如果将其等同于一般的固定资产计提折旧，显然无法体现此类资产的经济实质。因此，就有必要对投资性房地产进行有效的会计计量。投资性房地产的会计受到会计准则的约束，因此对投资性房地产进行会计计量有两个前提条件：（1）能够对该投资性房地产的成本进行可靠的计量；（2）该投资性房地产获得的相关经济利益很可能会流入企业。

3.会计政策中的计量模式

投资性房地产的计量模式与传统的计量模式相比基本相同，但新的会计准则对于投资性房地产还出了一套新的模式，即采用公允价值计量。该模式的实行对于投资性房地产会计的发展有重要的作用。受新会计准则约束，其中规定了要采用公允价值计量模式所需要的前提条件：（1）保证要存在一个活跃且充分的房地产市场在投资性房地产的所在区域；（2）房地产的公允价值可以通过地产交易市场提供的信息来进行评估。

二、新会计准则下投资性房地产会计政策所受的影响

1.对于企业税收的影响

新会计准则的实施对投资性房地产企业的成本价值核算体系做了直接的改变，新的会计制度在企业内部深层次上使得企业的经济效益有了改变，同时也对企业的整个经济链做了改变。比如，在新的会计准则出现前，企业要定期的提取固定资产折旧费或者是对一些必要的资产损失进行摊销，从而能够达到抵消税收的目的，以此来提高企业的利润。但新的会计准则采用了新的计量模式即公允价值计量模式要求企业不再进行提取固定资产折旧费或者是对一些必要的资产损失进行摊销，从而企业就不能抵消税收。新的会计准则对企业的当期收益和负债是以实际支出的计量方式来反映的，所以企业不能抵消税收。

2.对企业业绩的影响

传统的成本计量模式的核算基础是成本，在实际中，房地产企业的实际成本以及企业业绩受房价的影响不大。但由于新的会计准则采用了公允价值的计量模式，那么房地产的公允价值会受到房地产市场波动很大的影响。当房价上涨时，企业的投资性房地产公允价值也会随之上涨，而其直接参与了企业的资产以及利润的构成。在房价下跌时，也会给企业带来严重的损失。新会计准则下公允价值的计量模式会对企业的业绩产生影响，因而当前房地产企业也更加重视资产以及利润的管理。

3.对于会计计量的影响

新会计准则下的公允价值计量模式对于投资性房地产业会计提出了更多的要求，如新的会计准则中规定，当投资性房地产的公允价值能够可靠且持续的获得同时有确凿的证据的情况下才能对投资性房地产采用公允价值计量模式。公允价值计量模式能够一定程度上体现企业实际的资本能力及其具备的盈利能力，其能够提升企业的各项综合能力，这对于企业的稳定发展有重要的促进作用，公允价值计量模式要求有相对成熟的市场环境，因此当期在实践过程会存在一定的不足和欠缺。因此探讨一个更有利于投资性房地产的会计核算模式，对于完善市场机制以及投资性房地产的发展有重要的意义。

三、结束语

从以上所述可以看出，新的会计准则实施后，投资性房地产业的会計核算受到很大的影响，其对投资性房地产的企业税收、企业业绩以及会计计量都产生了一定的影响。房地产业作为我国经济的重要组成部分，其发展备受关注，在当前新的会计准则下，应该对其影响进行研究探讨，让投资性房地产能与新的会计准则相适应，从而保证企业能够健康良好的发展。

参考文献：

[1]孙露卉，宋晨.新会计准则对投资性房地产公司的影响[J].财政监督，2012（26）.

国家对房地产新政策 篇4

主讲：钟岩

第一讲当前宏观形势分析

一、新时代中国面临的国际政治经济环境

1、中国面临复杂国际政治环境

2、全球进入后金融危机时代

3、全球政治格局出现了大变动、大调整

1）多极化趋势进一T***步发展。美国与他国分享国际政治事务的领导权成为大趋势；

2）多国和国家集团共治成为趋势；

3）全球公共品供给不足问题更为突出；

4）能源、资源安全挑战依然严峻，全球市场体系不确定性增强；

5）信息安全问题更为突出；

6）中国军事全面崛起挑战现有政治秩序

4、中国与世界关系的重大转变期

1）中国经济实力Q605556860显著提高，成为世界共治的核心国家；

2）我国科技实力迅速提高，成为世界科技大国；

3）政治影响力显著上升。中国在国际舞台上发挥愈来愈大的作用，并成为全球治理的重要领导者之一。

4）中国在东亚和东南亚逐渐恢复历史传统地位

5、中国发展模式受到挑战

1）社会道德价值体系崩塌导致的社会失序

2）社会公平公正的执政基础正在丧失

3）环境危机

4）国际贸易矛盾突出

6、小心谨慎坚决避免国家失败

二、当前的国内背景

1、中国仍处于发展的黄金时期

2、中国向科学发展模式转变的关键时期

3、中国经济增长的基本逻辑

3、中国经济增长的基本逻辑

4、价值判断出现多元化

5、权力扩张和权力腐败的挑战

三、当前经济环境分析

1、经济发展动力分析

2、汇率和对外贸易政策

人民币升值的因素

1）经常项目顺差

2）资本项目顺差

3）西方国家的压力

4）地下金融存在大量外汇流入

4、分配格局严重不公影响长期发展

1）分税制的的利益博弈

2）房地产市场的博弈

3）金融领域的博弈

4）政治权力集权和分权的博弈

第二讲政府经济政策分析一、十八大的经济政策

1、全面深化经济体制改革

2、实施创新驱动发展战略

1）政府高度重视创新机制和法律保护机制

2）企业依赖创新生存，技术研发成为发展关键

3）金融创新营造市场风险投资机制

4）创新的文化传统

5）创新环境优良吸纳创新人才

6）美国教育以人为本重视能力培养

3、推进经济结构战略性调整

4、推动城乡发展一体化

5、全面提高开放型经济水平

二、房地产政策分析

1、房地产业对中国经济发展贡献极大主导产业的特征：

1）依靠科技进步获得新的生产函数

2）形成高速增长的增长率

3）具有较强的扩散效应

2、政府调控房地产的历程

3、房地产还是好资产吗

1）房地产值多少钱

2）为什么中国房地产价格这么高

房地产新政策 篇5

政策一：国十一条

出台时间：2010年1月10日

部门：国务院办公厅

1月10日，国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理,首付不得低于40%%，加大房地产贷款窗口指导。紧接着1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%%。2月20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，打击炒房者和投机行为。两会期间房价再成关键词

3月9日，温家宝总理所作的《政府工作报告》中强调,促进房地产市场平稳健康发展,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。其中，提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%%、囤地开发商将被冻结等19条内容。

政策二：新国四条

出台时间：2010年4月14日

部门：国务院

4月14日，国务院常务会议上针对房地产市场的“新国四条”出台，拉开了本轮房地产市场调控的序幕。国务院常务会议指出并要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%%。

政策三：新国十条

出台时间：2010年4月17日

部门：国务院

仅过三天，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了新“国十条”。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

5月2日，中国人民银行宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。

政策四：国36条

出台时间：2010年5月7日

部门：国务院

5月7日，国务院再度发文放开民间投资，被各界称为“新36条”的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》一经发布，立刻引起了社会各界，尤其是民营资本的广泛关注。新36条鼓励民间资本进入六大领域：基础产业和基础设施（包括交通运输、电力、电信、石油天然气等），市政公用事业和政策性住房建设，社会事业，金融服务，商贸流通，国防科技工业。其中支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，这些可以转移原先投入在房地产市场部分资本的方向，改变投资渠道，有效地控制投机性购房导致的过高房价。民间资本在找不到很好出口的背景下，这次出台的《意见》对民间资本是一个非常好的引导，有助于经济健康可持续发展。

2011房产新政

（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。(下转A2版)

(上接A1版)加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其

售房。

（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

国家新一轮退耕还林主要政策精神 篇6

时间： 2013-10-09来源： 退耕办

9月6日财政部和国家林业局联合召开了7省市林业厅分管厅长和财政厅负责同志参加的会议，对新一轮退耕还林的有关政策问题进行了座谈，实际上是一个征求意见的过程，主要由财政部农业司通报了国家新一轮退耕还林政策顶层设计情况。其主要内容如下：

（一）关于新一轮退耕工程实施条件，一是地类限制为25度以上的坡耕地和严重沙化耕地；二是新一轮退耕还林完全打破第一轮退耕还林工程的各种限制，是一种全新的生态工程建设模式。

（二）关于新一轮退耕还林原则，即“统一标准，农民自愿，政府助推，自我发展”十六字的原则，这个原则是在充分肯定第一轮退耕还林成绩的基础上，结合新时期的特点提出的。“统一标准”就是在大的方针政策上由国家出台统一的标准，各省根据实际情况制定本省的实施细则，国家不再规定的过细、过死。“农民自愿”是新一轮退耕还林的前提和根本，必须充分尊重农民的主体地位，采取农民自愿申报，林业部门组织实施的原则进行；“政府助推”就是新一轮退耕还林工程将不再是国家包办一切，采取国家助力，各级政府助推，林业主管部门指导的原则进行；“自我发展”强调新一轮退耕还林不再和退耕农户的长远生计挂钩，鼓励农民借助新一轮退耕还林谋求自我发展和转变发展方式，大力发展经济林。

（三）关于新一轮退耕还林政策具体标准。

新一轮退耕还林工程不再强调南北方地域差别和林种、树种等区别，全国统一按照“乔木、灌木、草本”三种标准实施。即退耕还林栽植乔木的每亩补助共1300元、栽植灌木的每亩补助共1000元、还草的每亩补助共500元，还乔木的还可以享受两次森林抚育补贴共200元。在工程实施的第1、3、5年进行检查并兑现补助，第1年检查工程完成情况，第3年检查保存情况，第5年检查抚育及成林情况，当年兑现比例由各省具体制定。

国家对房地产新政策 篇7

一、当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响分析的意义

通过对国家宏观调控经济政策的研究,一方面可以了解国家的相关法律法规及相关的宏观调控经济政策的相关内容及其功能,另一方面可以为有关的部门单位做出科学、合理的决策提供有效的依据。

1、通过经济政策对房地产市场影响的研究,为国家有关部门调控房地产市场提供依据。通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控所产生的影响进行研究,可以使国家有关部门了解政策的作用和功效,为国家有关部门进行事前控制,提前预测经济政策的调控效果,对房地产市场及其他产品市场可能产生或引起的效应等进行提前掌控,并为有关部门根据房地产市场所出现的问题,具体问题具体分析,采用具体的宏观调控经济政策所产生的功效对房地产市场进行对症下药,避免政策适用不当造成的附加损失,及时缓和问题所带来的附加矛盾,促进房地产市场在国家有关部门的掌控之下和谐发展。

2、通过经济政策对房地产市场影响的研究,为房地产企业提供决策依据。通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场调控过程中所产生的影响进行研究,有助于房地产企业了解国家采用宏观调控经济政策的最终目标,了解相关经济政策的调控力度,对何种情况产生影响,了解宏观调控经济政策可能导致本企业的损失有多少等等,为房地产企业采用科学、合理、合法的措施,防止和预防对企业造成损失,及时调整和转舵,对宏观调控经济政策调控后可能产生的威胁和机会进行掌控,并为企业制定相关的战略规划和战术计划提供了有效的依据。

3、通过经济政策对房地产市场影响的研究,有助于解决民生问题,缓解社会矛盾。通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控过程中所产生的影响进行研究,有利于国家有关部门了解民生,了解人民的需要,及时有效的提供高效的公共产品和服务,帮助人民解决民生问题,缓解房地产市场的过度竞争而引起了社会矛盾和冲突,为国家的经济发展提供一个和谐的环境,促进国家经济稳步快速发展。

二、当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响

随着经济的快速发展,人民生活水平逐渐提高,但是有利也有弊,在某种程度上导致了某些经济相关问题的出现,这就要求国家有关部门利用这只“看得见的手”,帮助那只“看不见的手”进行维护秩序,缓和矛盾,抑制相关负面问题的出现。而国家的宏观调控经济政策是指国家有关部门通过相关的手段,如变动税收和支出或变动货币供给量进而影响利率等,从而影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。

1、财政政策调控对房地产市场的影响。

财政政策是国家有关部门以变动税收和支出的形式影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。通过在房地产比较火爆的时候,提高相关的税率,增加相关的税收,减少政府支出等财政政策,减少相关的投资者的利润率,增加房地产投资的成本,从而影响到房地产市场的发展,抑制了潜在进入者的进入,从而缓和了相关的市场矛盾,从间接的角度,影响房地产的相关行业的发展,防止和预防房地产行业过快发展而引发的附加问题,最终影响到国民经济的发展。

2、货币政策调控对房地产市场的影响。

货币政策的调控主要是通过中央银行对货币供给量的控制影响利率,从而影响相关的需求的政策。

首先,存款准备金政策。国家通过提高或降低银行的存款准备金率,从而减少或增加银行的货币供给量,从而影响利率进而影响投资的策略。如最近国家为了抑制房价的过快增长,通过提高存款准备金率,增加了银行在中央银行的存款,可以减少银行中的贷款份额,从而提高了银行的利率,减少了投资者的贷款,从而缓和了房地产市场的过度激烈的竞争,减少相关问题的出现。

其次,再贴现率政策。再贴现率是中央银行对商业银行及其他金融机构的放款利率。中央银行通过调整再贴现率,调整商业银行对外的货币供给量,从而影响了利率的升降,影响房地产市场投资者的资金流动,从而最终影响到房地产投资进而影响到总需求,从而对房地产贷款等进行控制,收紧银根,抑制房地产市场的过热发展,进而对房价进行间接调控,从而为人民解决相关的民生问题。

三、结语

本文以定性的方式进行分析,由于本人知识和能力有限,在分析之中仅采用定性分析,而缺乏相关的定量分析,特别在以后的研究中会以定性分析结合相关的数据进行定量分析,更加体现合理科学。

参考文献

[1]、张勇,闫鹏,杜子平,我国房地产业发展与宏观经济关联性研究,建筑经济,2010年第01期

[2]、王雪,银行利率上调对房地产市场的影响,金融分析,2010年1月

[3]、杨波,杨亚西,房地产开发与城市可持续发展,合作经济与科技,2010年2月

[4]、廖益琴,张伟,人民币汇率与房地产股票报酬关联性实证研究,北方经济,2010年第02期

[5]、庄卫东,人民币升值对我国国际工程承包企业的影响及对策,国际经济合作,2005年第07期

[6]、殷力,房地产价格与通货膨胀的关联机制探索,财经界,2010年第01期

[7]、王华,我国货币政策对房地产价格影响的实证分析,金融分析,2010年1月

国家对房地产新政策 篇8

雖然补贴细节尚未公布，但业内人士分析，新标准可能比之前的节能惠民补贴标准要高一些，而针对家电渠道节能方面的补贴也有望后续出台。

据了解，此次国家即将展开的第二期家电节能惠民补贴政策共包括5大类产品，彩电位列其中，其余4类家电分别为空调、冰箱、洗衣机、电热水器。

根据2010年底公布、2011年实施的平板电视能效等级标准，国内将平板电视的能效分三个等级，最节能的是一级。新政策将有望对一级能效的平板电视进行补贴。有传闻称补贴范围会在200-400元。

国家为何将彩电纳入节能补贴范围

那么国家为什么要出台节能政策呢？从宏观经济角度来讲，主要是为了节能减排。

中国标准化研究院能耗标识管理中心主任王若虹曾表示，中国国内产品总值占全球8.6%，但能耗却占了全球的19.3%，二氧化碳排量约占全球20%，因此“十二五”期间中国节能减排任重道远。

另外，家电业产值大，包括彩电、冰箱、空调、洗衣机、小家电、通讯、数码、电脑等在内，2011年国内家电销售额达1.2万亿元，约占国内消费品零售总额的6%-7%，“抓一点，就可以撬动整体经济”。

目前，很多家电企业包括IT厂商都对智能电视比较看好，互联网企业也纷纷加入到彩电市场的争夺中。在手机、电脑、电视、PAD四块屏中，电视这块屏是目前各方争夺的焦点。同时，彩电产品与百姓生活息息相关，并有一定的单价水平。如果推广节能产品，可以降低万元GDP能耗水平。

彩电行业的及时雨

有业内人士将这次国家即将实行的财政补贴称为家电行业的及时雨，而对于增速缓慢的电视行业来说也不例外。

据了解，2008年，全球爆发金融危机。为了刺激国内需求，国家接连出台“家电下乡”、“以旧换新”、“节能惠民”三大政策，帮助中国经济保持平稳发展。家电产业自2009年起连续三年实现高速增长。不过，随着三大政策陆续退出，加上全球经济二次探底、内需不振，家电业今年一片惨淡。而电视产品市场也不甚景气。

据北京中怡康时代市场研究有限公司(下称“中怡康”)统计，今年“五一”前后三周（4月16日-5月6日），国内液晶电视销量同比下降4.8%，而在“五一”三天时间里，按照奥维咨询统计的数据显示，整个彩电市场，与去年同比下降了8%。

分析人士称，节能补贴政策的出台将在一定程度上缓解彩电市场的不景气态势。

对此，家电观察家洪仕斌对彩电销量的增长非常看好。他认为，国家总计265亿元的财政补贴，假设可以获得265元/台的补贴，共有1亿件产品，分摊到5个品类，平均一个品类一年将有2000万台的产品可以得到补贴。“当然，补贴不会那么平均，我认为彩电将成为最受益的产品品类，因为彩电作为家庭必需品，它的销量肯定超过另外4类产品。”

家电业另一观察人士刘步尘则表示，如果国家按每个品类2000万台来补贴，这差不多是单品一年销售的50%以上，这说明政府推动节能产品的决心很大，要求未来节能产品占到总销量的5成以上，这是很惊人的。

来自彩电厂商的观点，长虹多媒体产业公司总经理徐明认为，这是非常好的政策，将引导行业向绿色制造的方向发展，并培养老百姓绿色消费的观念，同时拉动内需，国家、企业、民众都受益。

康佳多媒体事业部总经理林洪藩也对新政策表示欢迎。他说，上半年，彩电业出现下滑；下半年，欧洲杯足球赛、伦敦奥运会、“家电下乡”政策在国内大部分地区退出的“翘尾效应”，再加上新政策“添上的一把火”，彩电业将出现一个向上的拐点。

不过也有业内人士担忧，可能对电视进行节能补贴，其起到的刺激作用将不会太明显。因为消费者在购买电视产品时更多关注的是彩电的显示效果，以及目前更多的功能的应用，对彩电节能效果不会很关心。另外彩电节能补贴的标准也受到业界关注。