房地产市场的国家干预

房地产市场的国家干预（精选9篇）

房地产市场的国家干预 篇1

1 房地产市场现状

2016年1月18日,国家统计局发布去年70个大中城市房价数据显示,在环比涨幅继续扩大的同时,同比涨幅也在连续下跌15个月后,首次出现同比增长。由于各城市供需状况不相同,城市间房价分化现象仍非常明显。一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快,环比涨幅明显高于其他城市;其余二线城市环比较为平稳;大部分三线城市仍处于库存逐步消化阶段,环比仍在下降。近几年,大部分城市的房地产行业出现量价齐跌的现象。由于房地产销售达不到预期,使得部分小型开发商资金链断裂,从而对地方财政造成了危机。

房地产市场已经经历供不应求的火爆期,然而各级政府仍接连刺激楼市,比如通过各种税费减免,鼓励居民购房。因为这一强刺激,房地产价格再次狂涨,得到鼓励的房地产市场和房地产商继续加速扩张。根据估算,中国房地产市场在受到不断地强刺激作用下,在经济下行时期,全社会向其直接投入将近33万亿元人民币;全社会新增房地产公司达到约2.4万家。如果政府没有在2008年采取楼市刺激政策,使2009—2013年的房地产年均增长率和GDP年平均增长率相近,那么目前就会比实际情况少建39.6亿平方米,约4000万套房子。

2 房地产危机的原因

2.1 政府干预导致银行危机

中国房地产危机的根源是银行危机。2008年年底,政府推动“四万亿投资计划”,这四万亿元投下去,对中国经济造成三方面的重大冲击。

第一,中国的地方债务危机一触即发。审计署2013年6月发布的报告称,我们36个地级市的负债总额高达3.85万亿元,这里面16个地级市(包括9个省会城市)的负债比例甚至超过100%,就是说这个城市已经资不抵债,属于技术性破产。

第二,国企透过“四万亿投资计划”进行疯狂扩张,使得经营效率大幅下滑。2012年中国股市前十大亏损企业统统是国企,且亏损达到497亿元。

第三,民营企业遭到冲击。政府推动“四万亿投资计划”是以国企为主导,结果民企的经营地盘被国企大幅度剥夺。大型商业银行基本都会受到政府意志的影响,在选择服务对象时会向国有企业倾斜,从而导致民营企业在资金来源上的弱势地位。

2.2 银行危机引爆房地产危机

针对银行停贷个人按揭业务,提出全新的“两板斧理论”。第一板斧,同业存款大幅上涨。股份制银行和国有四大行相比,在全国铺设网点的能力先天不足。所以股份制银行吸收存款的能力根本无法同农工中建四大行相提并论,股份制银行在过去是通过同业拆借,通过向四大行借钱来充盈资本金。随时间的推移,股份制银行越来越依赖银行间拆借市场的短期借款,且同业存款占贷款余额的比例越来越高。第二板斧为网络金融的爆发。例如余额宝,即天弘增利宝货币基金,它通过大额存款的方式,将钱以年收益率5%的形式借给银行,然后天弘基金再把得来的利息返还给余额宝用户。银行通过停办按揭贷款对房地产市场造成冲击,因为“两板斧”,同业拆借、同业存款比例大幅上涨,银行资金成本上升;网络金融产品给传统商业银行业带来莫大压力,资金成本也上升。而按揭贷款只有7%的利息,且一放30年,与借给企业一年收取8%的利息相比,银行更愿意做企业贷款。

2.3 政府破坏了房地产的自我调节

2001年的房地产指数达到3.05的高位,也就是遭遇严重的房地产泡沫,但从这个高点开始,在没有任何政府强烈行政干预的情况下,我国房地产市场通过自我调节,从2001年的3.05一直降到2009年的1.75,历时九年。中国用九年的时间自我回调,比英国和美国在短短两三年的时间里迅速回调,给市场造成的冲击更小。

但在2008年和2012年政府两次强行救市下,房地产的自我调节机制被破坏。2008年11月1日,政府宣布救市,第一,取消印花税、增值税,契税降低1%;第二,按揭利率打七折,首付比例甚至降到20%。结果中国房地产市场在2010年创下了比2001年3.05还要高的泡沫指数,达到了3.22。

2010年前后,中国房地产泡沫持续居高不下,政府利用行政手段打压楼市,房地产泡沫指数降到2012年的2.08。但政府却又因房地产市场不景气在2012年开始第二次救市:按揭利率打8.5折,很多地方政府提高了公积金的贷款额度。第二次救市的结果是,房地产泡沫指数又上升了,在2013年就达到了2.57,也就是泡沫程度再次加重。

3 完善我国政府对房地产市场干预作用的举措

3.1 政府由“获利者”转向“裁判员”

就目前政府的土地供应方式而言,协议转让用地和公开拍卖用地两种方式都有缺陷。前者主管官员的自由裁量权较大,在运行过程中容易因暗箱操作导致腐败,后者使政府在拍卖过程中成了最大的赢家。要有效地解决这一问题,政府首先要从“利益者”位置上退出,成为“裁判员”。这需要推进“程序正义”:通过土地出让程序的公开、公正与透明,制约官员寻租的空间;通过土地出让金管理和使用的透明,进而减少官员和地方政府“攫取”土地出让金的冲动。在土地供应中用于商业用途的地域应由政府主导实行拍卖,以保证市场有偿选择;而用于群众住房使用土地则必须由政府政策转让,并降低税费,加强控制,以保证公民在住房消费中以最低成本满足居住基本需求。在这过程中,针对行政权力的行使,还需要加强立法、司法、政党、舆论、公民与公民集体的监督,减少土地成为少数人牟利工具的可能。

3.2 推动房地产的供给侧改革

一直以来,楼市调控的逻辑是侧重需求端,不管是限购、限贷,抑或是购房和户籍政策挂钩均是如此。21世纪宏观经济研究院认为,当前房地产的过剩,究其根本就是一直以来供需错配,生产要素不合理流通。房地产因受土地财政、投资投机等相关因素的影响,一直处于低质量的高供给状态,这也是此次房地产存在过剩的关键原因之一。让房地产市场回归消费品,力推房地产的供给侧改革是从根本上解决当前的房地产问题、促进房地产持续健康发展的根本。

3.3 规范和稳定市场秩序,确保尽量充分的竞争,恢复房地产自我调节机制

“完全自由竞争市场”需要四个条件:信息充分;商品同性质;买卖者自由出入;交易双方数量众多。房地产市场与完全自由竞争市场相比较,具有信息不充分、投资金额巨大、资本回收期长、风险大、投资者不容易进入市场、房地产商品交易双方很难充分自由地进入或退出市场等特点,所以说房地产市场具有不充分性。尽管“完全自由竞争市场”只是一个理论上的假想状态,但我们可将其作为政策调整的坐标,缩短房地产行业与其的距离。

摘要：近几年我国部分城市的房地产价格呈现非正常上涨的趋势,地方政府在房地产市场中拥有推动房地产价格持续上涨的激励,是造成近期我国房地产市场持续非正常“升温”的重要原因之一。同时地方政府的刺激政策引爆了我国银行危机,即是我国房地产危机的根源所在。作为市场的参与者和监督者,地方政府应如何正确干预房地产市场是解决楼市危机的关键。

关键词：房地产危机,银行危机,政府干预

参考文献

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[4]王璐.在房地产市场政府角色需重新定位[N].金融时报:理论前沿,2015-02-16.

房地产市场的国家干预 篇2

今年以来，国家在房地产调控方面连续出台了一系列的政策措施。9月底，国土资源部、住房和城乡建设部、财政部等多个部委联合下发了包括完善差别化住房信贷政策、首套房统一首付三成、售房个税减免优惠取消、房企停牌中介遭查、公租房建设运营将获六项税收优惠等多项房地产新政策。

每一次政策的调整，房地产业上下游产业链都不可避免地随之调整。作为房地产下游的建材业来说，房产市场的冷暖都会直接影响到建材产品的整体需求以及销量，所以国家此番调控房产市场的大动作，将成为建材业未来发展的“晴雨表”。建材行业与其上下游产业的议价能力均较弱。今年以来煤电油运等价格高位运行，直接增加了建材行业的成本压力；而房地产市场的回落，有可能影响建材产品的需求，对建材行业产生一定的负面影响。

现在很多开发商都放慢了开工的进度，等待政策更加明朗。由于开发商不能捂盘，唯一能采用的办法是放慢施工的进度。那么水泥、玻璃等建材行业也受到房地产业调整的波及。在2009年的经济“V”形反转中，房地产行业扮演着重要角色，拉动了钢铁、水泥、煤炭、电力、有色金属等整个产业链经济的快速复苏；然而在2010年4月中旬以来的地产调控新政空前重压下，房地产就成了上述行业逆转的加速器。

水泥产量增速与房地产投资增速的波动基本同步，平板玻璃产量增速变化与房地产投资增速的变化也基本同步，具有较好的相关性。水泥产量增速、平板玻璃产量增速与用于建筑安装工程的固定资产投资增速间具有基本相同的周期变化。房地产投资增速的变化将直接影响建材产品的需求。而国家对房地产的调控从长期来说对陶瓷卫浴行业影响不大，短期来说影响会比较大。因为该行业跟房地产是息息相关的，只要消费者保持观望或者暂时持币待购、等待降价，都将对陶瓷等建材产品产生显而易见的影响，未来几年房地产行业的变化一定会对陶瓷卫浴行业起到加速推动洗牌的作用。

房地产市场的国家干预 篇3

1 理解新“国八条”的几个要点

1)限购的范围进一步扩大,升级版的限购令将是“国八”奏效的关键。“限制”,毫无疑问要成为今年房地产市场的主基调,在新“国八条”中加强的限购政策无疑也是最关键的。2010年的限购政策中,无论一个家庭已经拥有多少套住房,都允许其再购买一套住房,这样的限购政策似乎不是十分的名副其实,对比新版的限购令只可谓一个过渡。新版的限购令中要求,对于已经拥有一套住房的当地户籍居民家庭,能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购一套住房;对于已经拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭,拥有一套及以

的风险,需注重多种方法的组合,根据项目的具体情况做出多种方案,按照优先等级排序,避免单一方案无效带来的措手不及。

3)注意应对管理的经济性。为了避免或减轻风险获取较高的回报,必须付出一定的代价。但是本着节省的原则,有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。在应对不可预测的风险时,可以采取保险或风险自留的方法,但是哪个方法更经济有效,就需要根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较,从而选出更加经济有效的方案。

从某种意义上讲,风险管理、规避风险贯穿房地产开发项目的全过程,风险管理靠项目集体管理的力量。每个风险的规避、控制和转移都是综合管理的结果。因此,建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构,重视“过程控制”的管理,重上住房的非当地户籍居民家庭,无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

新的限购政策听起来纷繁复杂,但却更加的细致严厉,我们不妨举个例子简单的说明一下:以北京为例,如果一个北京户口的家庭已经拥有了两套住房,那么今年这个家庭将没有资格再购买住房;如果一个不是北京市户口的家庭,但长期工作在北京,那么只可以在北京购买一套住房;如果这个家庭既没有北京市户口,家里又没有人在北京长期工作,那么这个家庭今年则不允许在北京购买住房。说了这么多,新的限购条件到底有没有针对性,据调查,近几年来北京市的商品房中,约有1/3是由无北京市户口同时也不在北京工作的人购买的,这些人又是些什么人。可以说他们中的大多数应该是炒房者,投资客。他们在北京买房当然不是为了居住、办公,而是为了在房地产大潮中获得更多的金钱和利益,正是因为有了这样投机性的购房才使得房价上涨速度变得如此离谱,才使得房地产泡沫不断的扩大。而“国八条”中限购措施无疑将会对炒房者造成巨大的冲击。值得注意的是,新的严格的限购政策并非只针对北京、上海、深圳等一线城市。从去年

视企业的体系化、制度化、程序化管理建设,客观看待风险,对风险进行有效的管理,就会减少或规避风险对开发项目的不利影响。参考文献:

[1]陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考

[J].中国城市经济,2007(8):95-97.

[2]陈煌红,张欣.房地产开发项目全面风险管理[J].西南科

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[4]朱亚东.思考浅析房地产风险的内容及规避对策[J].民营

科技,2010(7):9-11.

On risk management of property development programs

JIA Shou-guo

Abstract:Aiming at all kinds of risks of property programs,the paper analyzes the significance of risk management for property,introduces the contents and methods for the risk management of property programs,and illustrates the problems of risk management of property development programs,so as to direct the property developers to have effective management over risks and avoid harmful influence.

5月北京率先在全国实施限购令后,限购令的实施范围一直在扩大,至新版限购令出台,已经达到了基本所有一二线城市都须限购的程度,部分三四线城市也将开始限购政策,预计限购的城市将达到70多个。

2)新“国八条”进一步对问责内容进行了细致划定,而且直指房价。新“国八条”中规定,地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。国务院还进一步对地方调控目标下达了任务,即2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标,新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障向安居工程目标任务的人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行责问。

高房价的危害是显而易见的,高房价将严重影响到国家的金融安全,会影响整个中国经济的持续发展。中央政府要让房地产市场健康稳定发展,就要在地方政府搞问责制。如果地方市场出现了泡沫,出现了问题,那么当地政府要承担责任,就是说房价问题成为了地方政府政绩的体现,过去房地产是提高地方GDP的重要先锋,是各地方经济的重头,是地方政府达成城市经济发展的目标的法宝,而如今在房价问题急需控制的情况下,曾经的GDP先锋已不复存在,如果房价问题没有控制好,GDP再高也是不行的。

3)新“国八条”中提及的税收、信贷政策,均达到了有史以来的“最强度”。去年1月的“国十一条”中要求二套房贷首付不得低于40%,4月份“国十条”中要求二套房贷首付不得低于50%。到了今年,新“国八条”中要求二套房首付比例已经提高至60%的高点,对抑制房价上涨而言不可谓不严厉。

新的信贷政策下,优惠的利率和低首付与炒房者们是彻底无缘了,首付至少是六成,如果炒房客全部是用自己的钱来炒房的,那么这样的政策当然对他们不会产生什么影响,但关键是绝大部分炒房客的资金来源依靠的是银行,在银行没有限制第二套房及多套房时,100万元的房子只需要首付20万元。有这样的一笔账,如果这套100万元的房子一个月内涨个10万元,那么炒房者就有近50%的收益率。一旦他需要支付更高的首付金,甚至于全额时,他的收益率自然就没有那么客观了。与此同时,升高了的贷款利率也将增加资金压力。

总的来说,新一轮调控可以说是增加交易成本、抑制消费需求、减少交易流通的过程。增加交易成本则体现在营业税的政策调整上。新“国八条”规定,对个人买住房不足五年转手交易的,个人转让住房营业税政策统一按销售收入全额征税。例如,以一套2008年购入的100万元房产为例,在如今以200万元出售的情况下,按照五年内交易营业税计算,之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税即5.5万元,而按照全额收入征税的话,缴纳税费将上升至11万元。这样的营业税收政策,取消了普通和非普通住宅的区分化,使得五年内房源再交易成本明显上涨,这样的调控力度是相当大的。

2 新“国八条”对房地产市场的影响

1)加速保障性住房体系的建设。

中国房地产未来的目标非常明确,抑制投资性购房,建设商品与保障房双轨机制。新“国八条”第二条强调保障房建设。第五条强调土地供应保障,各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房,用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。

2008年后,保障性安居工程住房建设规模逐年增大,2008年的保障性住房建设规模仅有100多万套,2009年达到330万套,2010年保障性安居工程建设规模达到580万套。在此基础上,住建部于2010年11月中旬向各地发出的通知明确提出,2011年计划建设保障性安居工程任务是1 000万套,相比2010年增长72.4%。由此可见,随着计划的推进,今后两三年内必将形成保障性住房的供应高潮。

大规模加速推进保障房建设,不仅是一项民生工程,也意味着住房保障制度的调整,不仅事关着楼市,还将影响到金融市场、经济机构,甚至于发展理念。这些年,商品房垄断的住房市场,地方的土地财政积重难返,扭曲的发展观不仅由此引发暴力拆迁等一系列新的社会问题,还严重挤压实体经济和企业创新空间,已成为转变经济发展方式的障碍。政府主导的大规模保障房建设,以民生为导向,可以给畸形发展的房地产市场降温,引导社会投资方向,鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说,大规模加速推进保障房建设,还有望成为转变发展方式的重要突破口。

2)二、三线城市房地产市场发展势头强劲。

新的房地产政策使得房地产市场格局出现了新的变化趋势,一线城市房价涨幅得到初步遏制,销售面积同比下降,但是中西部一些中心城市出现量价齐头势头,说明一些投资投机目标从一线城市转到二、三线城市。未来,一线城市与二、三线城市在房地产发展水平上的差距将不断缩小,在国家战略支持、区域发展梯度转移的带动和自身经济基础的日渐落实基础上,二、三线城市房地产市场的发展潜力将日益显现。

新“国八条”等政策叠加效应已经开始日渐显现,在政策、金融手段的双重打压下,楼市泡沫积聚的一线大城市将会迎来一轮深幅调整。一线城市的土地供应进一步受限,拿地价格高、竞争大、资源又稀缺,加之由于政策的影响未来的购买力不容乐观等因素,促使很多开发商转战二、三线城市寻找新的利润点。况且随着国家区域规划的不断制定和中小城市城镇化进程的不断加快,二、三线城市乃至三、四线城市房地产的潜力必将成为未来房地产企业竞争的主要战场。

参考文献

房地产市场的国家干预 篇4

30.房地产一般纳税人老项目，选择按一般计税方法计税，5月1前收到售房预收款，已缴纳营业税，5月1日后收到剩余的售房尾款，如何计算土地扣除款？

答：根据•关于全面推开营业税改征增值税试点的通知‣（财税2016年36号）附件2第一条第八款规定，房地产企业销售自行开发房地产项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额为销售额。5月1日后收取的售房尾款，以按规定扣除按该套房对应的土地款后的余额为销售额。

31.4月30前开具的地税预收款收据，现退房，5月1日后能否红字开具国税领取的预收款收据？

答：不得开具国税部门监制的红字预收款收据，应按规定向地税部门申请退还预缴的营业税。

32.房地产开发公司已交营业税未开具预收款收据的预收款是否可以补开国税局领取的预收款收据？

答：已交营业税的预收款，不得补开国税部门监制的预收款收据。

33.房地产公司返还给拆迁户的住房，是否视同销售？销售收入如何确认？

答：房地产公司将拆迁还建的不动产交付被拆迁人，按销售自行开发房地产项目缴纳增值税。根据•国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告‣（2016年第70号）第二条规定，其销售额按下列方法和顺序确认：

（1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

34.房地产企业从其他房地产企业购买的土地未开发建设，按照36号文的规定不能对土地价款进行差额扣除，企业反映如不能扣除土地价款税收负担很重，可否视为老项目适用简易征收计税呢？

答：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。从其他单位和个人购买土地使用权，取得合法有效的增值税专用发票注明的进项税额可按规定抵扣。

是否能按老项目，按照•建筑工程施工许可证‣或建筑施工承包合同注明的开工日期来判定。

35.房地产企业自行开发商铺后转为企业自持物业(该商铺于2015年开工，2016年8月达到竣工条件办理产权证转为自持物业)，该物业后续出租判断可否实行简易征收，需要以开工日期或产权证上注明日期界定老项目吗？如需要，是以哪个日期为准？

答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法按5%的征收率计算应纳税额。房地产企业出租自行开发的不动产，属于以自建方式取得不动产，自建项目施工许可证注明开工日期为2016年4月30日前的，可以选择简易计税方法按5%征收率计算应纳税额。

36.房地产企业的人防工程做车位，合同是70年的租赁，也不能办理产权证，该类业务算销售不动产，还是租赁？发票如何开具？

答：根据总局有关政策解答精神，按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。

37.购房者2016年4月30日前从房地产开发公司购入的不动产，由于各种原因，未取得发票且未办理产权证。现到国税部门要求自行纳税补开正式发票，该如何处理？

答：根据•关于全面推开营业税改征增值税试点的通知‣（财税2016年36号）附件2第一条第十三款规定，试点纳税人纳入营改增式点之日前发生的应税行为，应缴营业税。如未开具发票的，可申请代开，代开时除携带•江西省国家税务局代开普通发票管理办法‣（国家税务总局2014年第18号公告）所列资料外，还应携带由原主管地税局出具的纳税人未开发票证明，包括纳税人已申报缴纳营业税额、未开具发票金额等以及未开票业务的营业税完税凭证原件及复印件。

38.在房管部门还未出具实际测绘房产面积时，房地产开发企业在地税机关的催促下，于 4月30日前在地税机关已开票缴税，取得了地税机关的销售不动产统一发票。5月1日后，如出现预售房产面积与实际房产测绘面积不符，需重开发票的，应如何操作？ 如出现预售房产面积小于实际房产测绘面积，应补缴增值税还是营业税？

答：根据赣地税函[2016]21号文件规定，房地产开发企业采取地税部门代开票方式开具销售不动产发票的，在5月1日之后发生房产实测建筑面积大于预测建筑面积的，按照规定纳税人应向地税部门补缴营业税，就补缴部分开具增值税普通发票；实测建筑面积小于预测建筑面积的，纳税人向地税部门申请办理差额部分的退税，并按规定作废原已开具的地税发票，重新开具增值税普通发票。房地产开发企业采取自开票方式开具销售不动产发票，在结余地税发票用完或7月1日后发生上述情况的，纳税人应正确区分税款所属期，按规定申报缴纳；发票开具按照国税部门规定办理。

39.个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，“满2年”是以房产证上的日期为准还是契税发票上的日期为准？ 答：根据•财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知‣（财税[2016]36号）附件3第五条规定，对于住房购买时间，应按照•国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知‣（国税发[2005]89号）和•国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知‣（国税发„2005‟172号）的有关规定执行，即：个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

40.销售房地产项目纳税义务时间如何确认？

答：根据•关于全面推开营业税改征增值税试点的通知‣（财税2016年36号）第45条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以•商品房买卖合同‣上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。

房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。41.房地产业纳税人在营改增前，已经缴纳营业税开具了营业税发票，在营改增后发生票面信息错误，需要作废原营业税发票，想咨询可以重新开国税的增值税发票吗？

答：如涉及变更购房人信息，应按退房（销售退回）处理。按照根据•关于全面推开营业税改征增值税试点的通知‣（财税2016年36号）附件2第一条第十三款规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

42.房地产企业销售自行开发房地产项目收取的预收款，试点前在主管地税机关已按规定申报缴纳营业税未开具发票的，补开增值税发票是否按总局2016年第23号公告规定截至2016年12月31日？

房地产市场的国家干预 篇5

一、当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响分析的意义

通过对国家宏观调控经济政策的研究,一方面可以了解国家的相关法律法规及相关的宏观调控经济政策的相关内容及其功能,另一方面可以为有关的部门单位做出科学、合理的决策提供有效的依据。

1、通过经济政策对房地产市场影响的研究,为国家有关部门调控房地产市场提供依据。通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控所产生的影响进行研究,可以使国家有关部门了解政策的作用和功效,为国家有关部门进行事前控制,提前预测经济政策的调控效果,对房地产市场及其他产品市场可能产生或引起的效应等进行提前掌控,并为有关部门根据房地产市场所出现的问题,具体问题具体分析,采用具体的宏观调控经济政策所产生的功效对房地产市场进行对症下药,避免政策适用不当造成的附加损失,及时缓和问题所带来的附加矛盾,促进房地产市场在国家有关部门的掌控之下和谐发展。

2、通过经济政策对房地产市场影响的研究,为房地产企业提供决策依据。通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场调控过程中所产生的影响进行研究,有助于房地产企业了解国家采用宏观调控经济政策的最终目标,了解相关经济政策的调控力度,对何种情况产生影响,了解宏观调控经济政策可能导致本企业的损失有多少等等,为房地产企业采用科学、合理、合法的措施,防止和预防对企业造成损失,及时调整和转舵,对宏观调控经济政策调控后可能产生的威胁和机会进行掌控,并为企业制定相关的战略规划和战术计划提供了有效的依据。

3、通过经济政策对房地产市场影响的研究,有助于解决民生问题,缓解社会矛盾。通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控过程中所产生的影响进行研究,有利于国家有关部门了解民生,了解人民的需要,及时有效的提供高效的公共产品和服务,帮助人民解决民生问题,缓解房地产市场的过度竞争而引起了社会矛盾和冲突,为国家的经济发展提供一个和谐的环境,促进国家经济稳步快速发展。

二、当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响

随着经济的快速发展,人民生活水平逐渐提高,但是有利也有弊,在某种程度上导致了某些经济相关问题的出现,这就要求国家有关部门利用这只“看得见的手”,帮助那只“看不见的手”进行维护秩序,缓和矛盾,抑制相关负面问题的出现。而国家的宏观调控经济政策是指国家有关部门通过相关的手段,如变动税收和支出或变动货币供给量进而影响利率等,从而影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。

1、财政政策调控对房地产市场的影响。

财政政策是国家有关部门以变动税收和支出的形式影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。通过在房地产比较火爆的时候,提高相关的税率,增加相关的税收,减少政府支出等财政政策,减少相关的投资者的利润率,增加房地产投资的成本,从而影响到房地产市场的发展,抑制了潜在进入者的进入,从而缓和了相关的市场矛盾,从间接的角度,影响房地产的相关行业的发展,防止和预防房地产行业过快发展而引发的附加问题,最终影响到国民经济的发展。

2、货币政策调控对房地产市场的影响。

货币政策的调控主要是通过中央银行对货币供给量的控制影响利率,从而影响相关的需求的政策。

首先,存款准备金政策。国家通过提高或降低银行的存款准备金率,从而减少或增加银行的货币供给量,从而影响利率进而影响投资的策略。如最近国家为了抑制房价的过快增长,通过提高存款准备金率,增加了银行在中央银行的存款,可以减少银行中的贷款份额,从而提高了银行的利率,减少了投资者的贷款,从而缓和了房地产市场的过度激烈的竞争,减少相关问题的出现。

其次,再贴现率政策。再贴现率是中央银行对商业银行及其他金融机构的放款利率。中央银行通过调整再贴现率,调整商业银行对外的货币供给量,从而影响了利率的升降,影响房地产市场投资者的资金流动,从而最终影响到房地产投资进而影响到总需求,从而对房地产贷款等进行控制,收紧银根,抑制房地产市场的过热发展,进而对房价进行间接调控,从而为人民解决相关的民生问题。

三、结语

本文以定性的方式进行分析,由于本人知识和能力有限,在分析之中仅采用定性分析,而缺乏相关的定量分析,特别在以后的研究中会以定性分析结合相关的数据进行定量分析,更加体现合理科学。

参考文献

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[2]、王雪,银行利率上调对房地产市场的影响,金融分析,2010年1月

[3]、杨波,杨亚西,房地产开发与城市可持续发展,合作经济与科技,2010年2月

[4]、廖益琴,张伟,人民币汇率与房地产股票报酬关联性实证研究,北方经济,2010年第02期

[5]、庄卫东,人民币升值对我国国际工程承包企业的影响及对策,国际经济合作,2005年第07期

[6]、殷力,房地产价格与通货膨胀的关联机制探索,财经界,2010年第01期

[7]、王华,我国货币政策对房地产价格影响的实证分析,金融分析,2010年1月

房地产市场的国家干预 篇6

一、国家级新区与中心城市、城市群、经济带共同作用,协同发展

国家级新区其实质均拥有副省级管理自主权。国家级新区是指新区的成立乃至于开发建设上升为国家战略,总体发展目标、发展定位等由国务院统一进行规划和审批,相关特殊优惠政策和权限由国务院直接

资料来源:中国指数研究院综合整理

1、我国已有13个国家级新区,新区批复有加快之势

截至2015年8月,中国国家级新区总数已达到13个。13个新区分别是上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、甘肃兰州新区、广州南沙新区、陕西西咸新区、贵州贵安新区、青岛西海岸新区、大连金普新区、四川天府新区、湖南湘江新区以及南京江北新区。不同新区的定位及目标各有不同。从批复时间来看,2010年以来,国家级新区获批时间有加快趋势,不断增多的国家级新区在战略定位、产业发展方面都有明晰、具体的规划。

2、“国家级新区—中心城市—城市群—经济带”的作用机制,是国家级新区战略的核心要义,产城融合将成为重要发展趋势

“国家级新区—中心城市—城市群—经济带”的作用机制,是国家级新区战略的核心要义。浦东新区、滨海新区、两江新区等的开发开放,加上更早的深圳特区,成为直接带动长三角、京津冀、成渝、珠三角四大国家级城市群的引擎,而上述国家级城市群推动我国国土空间开发从“增长极发展”延伸到“增长轴发展”,形成从点到线、从线到面的多层次、宽领域、全方位的区域经济发展新路径。我国将“国家级新区”作为一项区域整体推动战略的思路日益成熟,未来国家级新区建设将直接关系到我国“沿海——内陆——沿边”全方位开放格局、“两横三纵”城镇化战略以及3个1亿人的城镇化目标的实现。

国家级新区不再是政策洼地,产城融合成为发展趋势。目前的国家级新区政策含金量已减少,尤其是地方政府的财税政策优惠方面越来越少,国家级新区已不再是政策洼地,而是改革高地,着眼于产城融合。新区发展建立在自身区域经济、特色产业的基础之上,因此,国家级新区能否发展得好,主要取决于自身的资源和配备,找准自身的定位,应产城规划先行,实现产城互动,把握产业趋势,引领产业变革。

二、实践案例:新区聚集产业、完善城市配套建设、吸引人口,促进房地产业需求与发展

国家级新区具有改革先行先试区、新产业集聚区等特征,主要通过发展产业、完善基础设施,使区域交通更便捷、设施更完善、经济更繁荣、环境更美好。产业发展、城市配套完善、人口聚集,可以带来房地产业的需求与发展。新城区比老城区更有吸引力,可吸引老城区的经济要素向新区转移,减轻老城区的压力,而老城区城市空间有限、人口不断增多,发展已趋于饱和。

我们以三个新区房地产市场发展作为案例:浦东新区——作为最早成立的国家级新区,已历经24年,产业融合度较高,房地产市场快速发展,其背后的驱动力有哪些?青岛西海岸新区——以海洋经济发展为主题,彰显海洋特色、优势突出,其房地产市场表现如何?南京江北新区——作为截至目前最新批复的国家级新区,6月获得批复,当月商品住宅销量猛增,7月,南京市商品住宅销售面积创2010年1月以来新高;新区的批复推高了房地产成交,其产业发展、房地产市场趋势走向何方?通过三个特点不同的新区房地产市场案例分析,揭示出新区发展与房地产市场的内在逻辑与趋势。

1、上海浦东新区——产城融合度高,土地日趋稀缺,商品住宅市场增长受限

1992年10月,国务院批复同意设立上海浦东新区。浦东新区是第一个国家级新区,上海市人口最多、最大的行政区,经济增速高于上海市及全国,以三产为主。2009年,原南汇区并入浦东新区,使得浦东新区成为上海市第一大的行政区。新浦东雄踞东海之滨、杭州湾畔,内连扬子江、外眺太平洋,区域面积1210平方公里,占全市五分之一左右,2012年常住人口518.72万人,是上海市人口最多的行政区。现辖12个街道、24个镇。2013年,浦东经济增长继续保持平稳较快水平,地区生产总值达6448亿元,比上年增长9.7%,经济增速高出上海市及全国2个百分点。第三产业增加值比重由1990年的20.1%提高到2013年的64.4%。

以“三大中心”为亮点,新区自主创新能力强,产城融合度高

浦东新区的定位及目标:围绕建设成为上海国际金融中心和国际航运中心核心功能区的战略定位,在强化国际金融中心、国际航运中心的环境优势、创新优势和枢纽功能、服务功能方面积极探索、大胆实践,努力建设成为科学发展的先行区、“四个中心”(国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心、国际航运中心)的核心区、综合改革的试验区、开放和谐的生态区。

浦东开发作为国家战略,24年来整体功能得到显著提升,特别是上海建设国际金融中心、国际航运中心、国际贸易中心的核心要素都聚集于此。金融方面,浦东集聚了人民银行上海总部等“一行三会”驻沪监管部门,建立了上海证券交易所、期货交易所、中国金融期货交易所等一批要素市场;航运方面,浦东有洋山、外高桥、浦东机场等三个海港和空港,集聚了波罗的海航运交易所等一批国际级航运机构,2013年外高桥港和洋山港集装箱吞吐量超过3000万标箱、连续多年世界第一,洋山港水水中转、国际中转箱量的比例分别提高到50%和11%;贸易方面,2013年浦东外贸进出口总额达2500亿美元,商品销售总额、社会消费品零售总额分别增长12.8%和11.5%。服务贸易同比增长20%、高新技术产品进出口同比增长7.2%、网络购物成交额同比增长80.7%。

浦东已经成为内地总部最集中、辐射面最广、服务能力最强的区域之一,依靠自主创新不断培养新的经济增长点及新型产业。截至2013年,浦东已集聚了214家跨国公司地区总部,约占全市总量的一半,其中超过1/4的总部机构具备亚太区管理功能。《财富》500强中已有308家落户浦东,投资项目1000多个,合同外资324亿美元。区域浦东依靠自主创新,在半导体设备、芯片设计、新能源、抗体药物和海洋工程装备等领域掌握关键技术、打破国际垄断,有望形成新的经济增长点。张江国家数字出版基地、金桥网络文化产业基地、外高桥国家对外文化贸易基地等各类文化产业项目相继在浦东建成,特别是以多媒体为载体,在影视、动漫、游戏等领域的文化创意产业,已经成为浦东最具发展潜力的新兴产业之一。新区文化创意企业已超过6000家,其中规模以上企业超过1000家。

资料来源:中国指数研究院综合整理

浦东新区各重点区域定位及发展方向明确。依托一批功能各异、特色鲜明的国家级开发区以及功能性、重量级的大项目不断优化完善生产力布局,积极促进城市功能的转型和提升,有力地推动了上海“四个中心”建设。新区内不同的重点区域定位明确,各有发展重点及特点。自贸试验区范围涵盖外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域,总面积28.78平方公里,力争通过两到三年的努力,建设成为具有国际水准的投资贸易便利、货币兑换自由、监管高效便捷、法制环境规范的自由贸易试验区。陆家嘴金融贸易区依托金融城建设,努力打造成为上海国际金融中心建设的核心区域、上海中央商务区的核心区域、具有重要影响的高端航运服务集聚区。张江高科技园区重点发展电子信息、生物医药、软件、文化创意等产业。金桥经济技术开发区聚集了汽车、新能源、新一代信息技术产业,实现了先进制造业和生产性服务业共同驱动转型升级,积极打造国家新型工业化产业示范基地。临港地区定位是战略性新兴产业创新引领区、创新创业人才集聚区和现代产城融合发展示范区,未来将成为人口超百万、综合功能更完善的现代化新城。国际旅游度假区以迪士尼乐园为核心,大力推进旅游休闲、文化创意、商务商业等发展,定位是打造世界级的旅游目的地、带动浦东整个中部地区城市化;目前已从建设阶段转入运营准备与建设并重阶段。世博前滩地区定位是打造体育传媒文化集聚区、非金融类跨国公司总部和“跳变型”企业总部集聚区,建设成为上海国际化新地标;目前已从基础开发转入功能开发阶段。

综上,浦东新区——作为第一个国家级新区,历经24年,现已是上海市人口最多、最大的行政区,上海建设国际金融中心、国际航运中心、国际贸易中心的核心要素都聚集于此;已经成为内地总部最集中、辐射面最广、服务能力最强的区域之一,依靠自主创新不断培养新的经济增长点及新型产业;围绕“四网”(对外交通网、区域交通网、越江交通网、轨道交通网)和“三港”(国际航空港、深水港、信息港)不断加大城市基础设施建设力度,先后完成了南浦大桥、杨浦大桥、浦东国际机场、洋山深水港等一系列重大工程,构筑起了现代化新城区的框架,极大地改善了投资环境和城区面貌。浦东将在更高起点上优化城市发展整体布局,完善多层次的城镇体系、现代化的基础设施体系和城乡一体化的基本公共服务体系,提升城市综合服务功能和集聚辐射能力,更好地展现现代化国际大都市的窗口形象。浦东新区已经成为推动上海经济社会发展的引擎,城市面貌日新月异,一个外向型、多功能、现代化新城区已经形成。

随着新区发展趋于完善,受制于土地空间,商品住宅市场增长将受到限制

201 1年以来,浦东新区以商品住宅成交为主,成交量虽在全上海市占比超两成,但2014年以来销售增速情况不及上海市总体水平。201 1年以来,上海浦东新区各年度商品住宅销售面积占全部商品房销售比重均超75%,成交量在上海市占比均超20%。2014年,浦东新区商品房销售面积同比减少16%,降幅比上海市高出3个百分点,2015年以来,成交回暖,1～7月新区销售面积共计344万平米,同比增长40%,增幅也较上海市低4个百分点。

数据来源:CREIS中指数据、fdc.fang.com

201 1年以来,浦东新区住宅用地成交楼面均价逐年提升,平均溢价率自2013年以来逐年走低。201 1年,浦东新区住宅用地成交均价为3914元/平米,至2014年已达11102元/平米,楼面均价逐年提升。2013年,浦东新区住宅用地平均溢价率为73.5%,2015年1-7月已降至36.3%。

总体来看,浦东新区在各物业类型的商品房成交中以商品住宅为主,2011年以来各年度商品住宅销售面积占全部商品房销售比重均超75%,新区产业发展、城市配套建设不断完善并趋向于成熟,而城市土地空间有限,商品住宅市场增长空间将受到限制,2014年以来商品住宅销售增速情况不及上海市总体水平。

2、青岛西海岸新区——彰显海洋特色,住宅及商办市场短期面临过剩风险

2014年6月,国务院批复同意设立青岛西海岸新区,是国务院批复设立的第九个国家级新区,是自201 1年国务院批准设立山东半岛蓝色经济区之后,对深入推进山东半岛蓝色经济区建设又一重大战略举措。青岛西海岸新区位于京津冀都市圈和长江三角洲地区紧密联系的中间地带,是沿黄河流域主要出海通道和亚欧大陆桥东部重要端点,具有辐射内陆、连通南北、面向太平洋的战略区位优势,海洋科技优势突出,港口航运实力雄厚,产业集聚效应明显,军民融合特色鲜明。青岛西海岸新区包括青岛市黄岛区全部行政区域,其中陆域面积约2096平方公里、海域面积约5000平方公里。现辖27个镇(街道、园区),城市社区65个,村(社区) 1156个。青岛西海岸新区区位条件、科技人才、海洋资源、产业基础、政策环境等综合优势明显,具备推进陆海统筹、城乡一体、军民融合发展的独特条件。

资料来源:中国指数研究院综合整理

2014年,青岛西海岸新区实现地区生产总值2470亿元,增长9%,经济规模占全市近30%;公共财政预算收入175.3亿元,增长15.1%,其中税收占比达到82.5%,可比口径总量超过省内8个地级市;固定资产投资增长18%,社会消费品零售总额增长12.5%,城乡居民收入均实现两位数增长。

资料来源:中国指数研究院综合整理

青岛西海岸新区已形成了六大支柱产业、六大特色产业,以及十大新兴产业。该区域服务业蓬勃发展,初步形成了以信息科技、旅游度假、金融保险、港口物流、总部经济等产业为支撑的现代服务业产业体系。

资料来源:中国指数研究院综合整理

根据国务院批复,国家赋予青岛西海岸新区的使命和要求,概括起来就是“一个主题、两项使命、五大定位”。2014年12月,青岛(西海岸)黄岛新区公布了产业发展规划,规划突出了发展海洋经济主题,提出探索发展海水淡化、海洋新能源、海洋新材料三大产业。

青岛西海岸新区“五大优势”彰显海洋特色。一是区位条件优势,青岛西海岸新区位于京津冀都市圈和长江三角洲地区紧密联系的中间地带,扼守京津海洋门户,是沿黄流域主要出海通道和亚欧大陆桥东部重要端点;与朝鲜半岛、日本列岛隔海相望,具有辐射内陆、连通南北、面向太平洋的战略区位优势。二是海洋科技优势,青岛是全国著名的海洋科学城,拥有中国海洋大学、中国科学院海洋研究所等7个国家级海洋科教机构和国家深海基地、国家海洋科考船、海洋科学与技术国家实验室等一批国字号海洋基础科研平台。青岛涉海专业驻青两院院士19人,占全国的69%,高级海洋专业人才约占全国同类人才的30%,承担了“十五”以来国家“863”、“973”计划中海洋科研项目的55%和91%,这些都将为新区发展提供有力支撑。三是港口航运优势,拥有面向国际主航道的深水大港和广阔腹地,总吞吐能力将超过7亿吨的前湾港和董家口港两个深水大港都集聚在西海岸,建有国家原油战略储备基地,全国重要的铁矿石、原油、橡胶、棉花等战略物资中转基地,中国北方最大石油液化天然气接收基地。依托晋中南铁路、青银和青兰高速,引领中西部发展。四是产业基础优势,青岛西海岸新区是我国重要的先进制造业基地和海洋新兴产业集聚区,培育形成了港口航运、石油化工、家电电子、船舶海工、汽车及零部件、机械等六大产业集群。五是政策环境优势,新区集聚了青岛经济技术开发区、青岛前湾保税港区、青岛西海岸出口加工区、青岛新技术产业开发试验区、中德生态园等5个国家级园区和一批省级园区,园区集聚、政策叠加的创新开放优势突出。军民融合特色鲜明,新区是我国黄海要塞和海军重要驻地,集聚了北船重工、武船重工等百余家船舶制造与海洋工程企业,以及中船重工711所、725所、702所等科研院所,形成以船舶修造和海洋工程为龙头的完整产业链。

综上,青岛西海岸新区——作为国务院批复设立的第九个国家级新区,是自201 1年国务院批准设立山东半岛蓝色经济区之后,对深入推进山东半岛蓝色经济区建设又一重大战略举措;集五大优势(区位条件优势、海洋科技优势、港口航运优势、产业基础优势以及政策环境优势)于一身,拥有六大支柱产业、六大特色产业以及十大新兴产业,彰显海洋特色。服务业蓬勃发展,初步形成了以信息科技、旅游度假、金融保险、港口物流、总部经济等产业为支撑的现代服务业产业体系

资料来源:青岛统计信息网,中国指数研究院综合整理

2014年末,青岛西海岸新区(黄岛区)常住人口居青岛市各区市之首。2014年末,居住青岛市半年以上的常住人口为904.62万人,全市人口总规模首次突破900万,比2013年末增加8.21万人,同比增长0.92%,增速回落0.16个百分点。占全省总人口的比重为9.24%,比上年上升0.03个百分点。从统计数据来看,2014年常住人口在百万人以上的青岛区市共有4个,其中,青岛市黄岛区常住人口最多,为146.52万人,占全市比重16.2%。

资料来源:中国指数研究院综合整理

各类用地成交结构较为合理,2010年以来,以工业及其他用地成交为主,占比超五成。2010年以来,工业及其他用地成交占比超五成,最大为2011年,占比达82%;2015年1～7月,黄岛区工业及其他用地(按规划建筑面积计算,下同)占全部成交用地的66%,商业/办公用地、住宅用地成交占各类用地比例分别为16%、18%。从土地推出量及成交量来看,住宅用地供应过剩。黄岛区各类用地推出量及成交量自2013年起大幅增长,其中,住宅用地2012年成交量为12.2万平米,推出量为22.5万平米,2014年,成交量已增长为467.6万平米,推出量增长为495.9万平米,推出量与成交量之差由2012年的10.3万平米扩大至2014年的28.3万平米,住宅用地供应过剩。

自2010年以来该区商品住宅销售占全市比重仅为一成左右,未来仍有一定提升空间。从青岛西海岸新区房地产市场表现与青岛市来看,2014年,该区域商品住宅销售面积为108万平米,同比下降16.9%,降幅低于青岛市8.6个百分点,占青岛市商品住宅销售面积比重为12.0%。由于青岛新海岸新区获批时间较短,黄岛区已聚集的常住人口已居青岛市各区市之首,随着未来新区的完善与发展,商品住宅市场仍有一定提升空间。

资料来源:中国指数研究院综合整理

2010年至今,青岛西海岸新区商品住宅可售面积整体呈上升趋势,2013年5月至今,出清周期持续超20个月,存在过剩风险。截至2015年7月末,青岛西海岸新区可售面积为281万平米,虽然较今年1月末306万平米的历史高点回落25万平米,但依然处于2010年以来历史高位;7月末出清周期为23.8个月,较1月末缩短1.7个月,自2013年5月以来,出清周期持续超20个月,面临去化压力。此外,该区商业、写字楼出清周期自2014年1月以来保持高位运行,过剩情况较商品住宅更为严重,应注意库存去化。

资料来源:中国指数研究院综合整理

高企的库存致商品住宅销售价格自2014年9月以来连续同比下跌。2014年9月以来商品住宅售价连续同比下跌,至2014年12月,跌幅降至历史次低位,当月售价7847元/平米,同环比分别下跌31.1%、9.5%;2015年6月,青岛西海岸新区商品住宅价格为8386元/平米,同环比分别下跌5.7%、1.5%。

总体来看,2014年,青岛西海岸新区(黄岛区)常住人口居青岛市各区市之首,自2010年以来该区商品住宅销售占全市比重仅为一成左右,且各类土地成交结构较为合理,随着新区的发展,未来房地产市场仍有较大发展空间。但从短期来看,住宅用地推出量与成交量之差由2012年的10.3万平米扩大至2014年的28.3万平米,住宅用地供应过剩。2013年5月至今,商品住宅出清周期持续超20个月,存在过剩风险;该区商业、写字楼出清周期自2014年1月以来保持高位运行,过剩情况较商品住宅更为严重,应注意库存去化风险。

3、南京江北新区——最新批复,商品住宅市场发展良好,商办市场面临压力

2015年6月27日,国务院印发《关于同意设立南京江北新区的批复》,正式批复同意设立南京江北新区。自此,南京江北新区建设上升为国家战略,成为中国第十三个、江苏省首个国家级新区。江北新区四大战略定位为:自主创新先导区、新型城镇化示范区、长三角地区的现代产业集聚区、长江经济带的对外开放合作重要平台。

资料来源:中国指数研究院综合整理

江北新区位于南京市长江以北,总体规划范围包括浦口区、六合区及栖霞区八卦洲街道,截至2014年底,下辖21个街道和1个镇。处在东部发达地区与中西部地区的交汇处,是南京都市圈、宁镇扬同城化的核心区域之一,是华东面向内陆腹地的战略支点,总面积约2451平方千米,占苏南总面积的8%,占全市的37%。国务院批复的国家级江北新区核心规划范围为788平方千米,是总体规划确定的主要建设区域。截至2014年,江北新区共有人口约170万,其中浦口区73.12万、六合区92.64万、八卦洲街道5万。

强调产城融合,发展蓝图清晰明确

7月20日,国家发改委网站发布了《关于印发南京江北新区总体方案的通知》(以下简称《总体方案》)为其划定了总体线路图,六大产业园区各有侧重点,三条生态廊道和诸多湿地湖泊和森林被列入了保护名单,总体可以概括为“一带六区三走廊”。

《总体方案》强调“产城融合”,对产业发展有明确规划和要求。江北新区的发展不能是房地产一头热,必须要有强有力的产业支撑。对于江北新区的主导产业,也做出了明确要求,积极发挥苏南国家自主创新示范区、南京高新区的示范引领作用,加快发展软件与信息服务、卫星导航产业、生物医药及现代服务业等主导产业,打造带动区域发展的自主创新重要引擎。依托浦口区大学集聚区、科研院所、工程中心和紫金科技创业特别社区,加大关键核心技术的研发和引进力度,构建产学研协同创新体系,建设集成电路、基因测序、北斗导航、轨道交通等创新平台,培育具有较强影响力的科技创新中心。

该方案要求,以南京生物医药谷、南京软件园、南京轨道交通装备产业园等为主要载体,聚焦生物医药、新一代信息技术、高端装备制造、新材料等战略性新兴产业的特色优势领域,促进新兴产业集聚、集群、集约发展。推动产业联盟建设,努力占领产业制高点,不断提高战略性新兴产业对经济发展的贡献率。

对于江北新区内现有化工企业众多的现状,这份总体方案提出了产业转型升级的要求,要求坚持绿色、低碳、循环发展,稳步实施大厂老工业片区布局调整,开展化工行业绿色改造升级行动,推进南京化工园建设世界级绿色循环化工产业基地。

发展蓝图清晰明确。《总体方案》用一系列数据为其勾画了蓝图:到2025年,新区综合实力大幅提升,地区生产总值年均增速明显高于南京市平均水平,为推进长江经济带建设提供有力支撑。力争全社会研发(R&D)投入占GDP比重达到4%以上,战略性新兴产业产值年均增速达到20%以上。新型城镇化建设水平和质量稳步提升,城镇化率达到80%以上,初步建成长江经济带上环境优美、宜居宜业、具有较强国际影响力的现代化新区。

新区批复带动商品住宅销量猛增,住宅市场发展良好,商办市场仍面临过剩压力

从2012年以来南京市商品房各物业销售结构来看,商品住宅销售占比超九成。2015年6月,国家级新区批复通过,南京商品住宅销量猛增;7月商品住宅销售面积创2010年1月以来新高,江北新区所辖浦口、六合、栖霞三区住宅销售面积同比大幅增长2.6倍。2015年前两月,南京市商品住宅销售面积分别同比下降6.9%、9.7%;3月同比转降为增,但3、4两月同比增幅仅为个位数;5月南京市委市政府出台了《南京市加快推动经济发展迈上新台阶行动计划》,明确了江北新区的定位,同时新闻爆出南京市官方人士表示,正在与国家发改委方面进行相关工作对接,当月商品住宅成交81万平米,同比大幅增长52.6%;2015年6月,国务院正式批复同意设立南京江北新区,当月商品住宅销售面积1 00万平米,同比大幅增长1.2倍,江北新区所辖的浦口、六合、栖霞三区(以下简称三区)同比增长1.3倍,三区住宅销售价格为13917元/平米,同比大幅增长26%,环比大幅增长12.3%;7月,南京成交量再度攀升至115万平米,创2010年1月以来新高,同比大幅增长1.4倍,而三区同比大幅增长2.6倍,销售价格上涨势头得到控制,为12477元/平米,同比上涨12%,环比下跌10.3%。

新区的批复带动商品住宅销售出现短期内的激增,但南京市及江北新区所辖三区商品住宅供销结构较为合理。2013年、2014年南京市商品住宅销供比分别为1.13、0.81,三区分别为1.11、0.73。南京市出清周期在全国各城市中处于较低水平,库存去化情况良好。截至2015年7月,南京市可售面积为650万平米,出清周期8.54个月,2013年1月以来,出清周期最高也仅为12.45个月(2014年9月)。三区域在南京市占比超四成,商品住宅市场发展将与南京市相得益彰,保持良好态势。2010年以来,浦口、栖霞、六合三区商品住宅销量在全市占比超四成,2015年7月占全市比重超六成,受益于江北新区良好的发展前景,若继续保持合理的供求结构及较好的库存去化情况,未来商品住宅将保持健康良好的发展态势。

资料来源:中国指数研究院综合整理

虽然住宅形势发展良好,但商办市场过剩。自2012年1月以来,南京市及江北新区商办出清周期均持续高位运行。江北新区的成立,将推动区域产业发展、配套完善,带动城市发展,从而带来相应商业、产业地产需求,对过剩的商办用房起到消化作用。同时,政府应当控制供地结构,开发商也应把握产品类型,避免推出过多商办类用房,同时应加强自身产品特色、避免同质化。

总体来看,南京市商品住宅供求合理,出清周期在全国各城市中处于较低水平,库存去化情况良好,江北新区所辖的浦口、六合、栖霞三区域在南京市占比超四成,商品住宅市场发展与南京市相得益彰,态势良好。江北新区获批,南京市商品住宅销量猛增、创2010年来新高属于短期现象,长远来看,真正助推其保持良好发展的仍将是产业发展、城市建设及经济发展。南京市商办市场过剩,新区的成立对过剩的商办用房起到一定消化作用,同时,政府应当控制供地结构,开发商也应把握产品类型,避免推出过多商办类用房,同时应加强自身产品特色,避免同质化。

三、国家级新区成熟发展之路尚远

国家新区对促进经济发展、扩大对外开放、推动改革创新发挥了重要作用。新区的吸引力一方面在于其被视为拉动经济增长与推动产业发展的利器,不仅有刺激经济增长、提高城市地位、增加财政收入等作用,还可以与中心城市、城市群、经济带相互辉映达到平衡区域城市发展的效果;另一方面意味着将在税收、土地、海关通关和重大项目审批等方面得到国家的政策支持,从而形成强大的“磁场效应”,进一步促进招商引资、推动相关改革,为城市带来众多发展机会。

一个国家级新区的成熟,至少需要20年时间,而国外的规划则做到了50年乃至百年。目前,我国新区批复有加快之势,今后还将有更多新区加入国家级阵营。除浦东新区成立超20年以外,其余新区均为2010年以后成立,均不足6年,新区发展存在一些问题,如:一些新区发展较依靠土地财政,功能定位和腹地辐射存在同质化现象,产城融合度不高,在中国经济已经告别高速增长的“旧常态”,进入到向中高速过渡“新常态”的大背景下,招商引资难度加大已成为摆在新成立新区面前亟待解决的问题,内外资企业投资能力与意愿下降,新区建设成本增加等困难愈发突出等。2009年以来获批的国家级新区,建设配套和产城融合远未达到理想水平。

政府:找准自身特色、产业先行,以“产城融合”为目标推进国家级新区建设

对于政府而言,国家级新区的发展要建立在自身区域经济、特色产业的基础之上,使产业先行,以“产城融合”为目标推进国家级新区建设。在产业发展基础上,再逐步推进产业新城,从而实现城镇化。通过产业的聚集实现土地城镇化,在城镇化发展过程中,通过投入资金、高端规划、科学招商,进而实现高端要素的集聚,最终实现工业化与城市化的快速推进。通过产业聚集才能带来人口聚集,从而带动房地产开发,而不能单纯依赖房地产经济,要产城互动发展,没有产业就会产生问题,出现“空城”、“鬼城”现象。

企业:全面分析市场,避免盲目扎堆进新城,依据不同市场情况选择合适的投资区域与产品

国家干预在企业运行中的体现 篇7

国家干预从形态上可以分为国家的静态干预和动态干预。静态干预通常表现为以经济法律规范所形成的干预, 如制定法律法规, 出台具有长期性、稳定性的政策方针, 这大多为常态的; 动态干预通常表现为根据国内外经济形势的变化而采取的非常态下的临时性干预, 这尤以国家对重大突发事件的干预为典型。[3]笔者认为, 国家干预在企业运行中主要体现为静态干预, 即国家通过制定法律规范从而对企业活动进行干预。企业运行包含的内容十分广泛, 本文所指的企业运行分为企业主体资格及企业经营两方面, 因为笔者认为经济法中国家对企业的干预在这两方面的体现最为显著。一方面, 从企业设立之时, 国家干预在企业运行中的可体现为《公司法》、《合伙企业法》等市场主体法中关于企业主体资格取得、变更和灭失的规定。另一方面, 从市场竞争秩序来看, 国家干预在企业运行中可体现为《反垄断法》、《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》、《产品质量法》等市场秩序法中关于规范企业经营行为, 保证经营主体相对方权益的规定。下面本文将主要从企业主体资格的取得和灭失与规制企业在市场竞争中的行为来分别阐述国家干预的体现以及其必要性。

一、国家干预在企业主体资格的取得和灭失中的体现

经济法中企业是指依企业法设立的以经营为目的从事商品生产经营和服务活动的独立的经济组织。企业的设立是主体依法组建企业并使企业取得合法的经营主体资格的一系列法律行为的总称, 是从筹办到成立的全过程。在经济转型时期, 大量市场主体不具备自生能力, 由此产生出一系列干预市场运行的制度安排和后果。[4]在市场主体制度方面, 《公司法》中存在大量的国家强制性规范, 这既体现了国家干预的思想, 也彰显了国家强制与私法自治的融合, 是典型的国家干预市场的制度安排。在我国的《公司法》和《合伙企业法》中, 均规定了设立各类型企业所应达到的条件且企业的设立实行登记制度并对其颁发营业执照。这些规定既表明我国对企业主体资格的承认是采用许可制度, 又说明了国家对企业设立之初时进行的干预。另外, 在企业主体资格的变更和终止制度方面, 市场主体法亦做了详细的规定。这些法律规范的制定无不体现了国家干预对企业主体资格从开始至结束时的影响。

二、国家干预在企业市场竞争秩序中的体现

企业作为经营主体, 营利是其所追求的的最终目标, 若没有相应规范加以约束, 企业为谋求私利而做出违背市场良好秩序的行为在历史上也是数见不鲜的。由此国家通过《反垄断法》、《反不正当竞争法》、《产品质量法》等法律规范从各个方面对企业的经营行为加以控制和约束, 一些人认为, 这样的“束缚”不利于企业的自由发展, 影响了企业的自主经营。但笔者认为, 从社会本位考量, 更为了企业的长久发展, 这些干预手段是十分必要的, 这可以促进形成良好的市场环境, 营造公平的竞争环境。并且大量事实表明, 国家干预和自主经营和谐共存于市场经济体制之中, 共同维系着当代市场经济的健康、稳定发展。这说明了企业运行中的国家干预法律制度与企业自主经营是可以统一并协力对市场经济发生积极作用的。反之, 若企业为追求利益的最大化而扰乱市场竞争秩序却不必承担相应的法律后果, 恐怕很难有遵守规则的企业了。且不正当竞争行为、垄断行为、生产和销售缺陷产品的行为、侵害消费者权益的行为一旦发生, 其影响是十分巨大的, 所以十分有必要预先制定法律规范来对这些违反竞争秩序的行为加以引导和惩戒, 避免企业在经营活动中出现上述行为。综观几部市场秩序法, 国家干预的方法主要是令企业承担不利的法律后果, 规定了各种违反竞争秩序的行为所要承担的法律责任。由此, 我们便能体会到国家干预的作用, 它正体现了本文开始所讲的行政机关或司法机关实施的干预。

三、结论

国家干预伴随着企业运行的方方面面, 由于市场失灵和政府失灵的存在, 国家干预在企业运行中是必不可少的, 但是干预也要遵循适度原则。干预是一股可善可恶的力量, 干预得好, 可以充分调动起市场主体的生产积极性, 优化资源配置; 干预得不好, 就会适得其反。因此, 国家在进行干预时需要把握好适当的原则。

摘要：企业自“出生”到“死亡”, 国家干预在这一过程中的影响体现在方方面面, 本文通过分析国家对企业的一系列干预手段, 旨在阐释国家干预对企业运行的体现以及分析其必要性。

关键词：国家干预,企业运行,必要性,适度原则

参考文献

[1]李昌麒.论经济法语境中的国家干预[J].重庆大学学报 (社会科学版) , 2008, 04:85-92.

[2]李昌麒.寻求经济法真谛之路[M].北京:法律出版社, 2003:133.

[3]李昌麒.经济法学[M].北京:法律出版社, 2008.54.

房地产市场的国家干预 篇8

面对严重的雾霾天气影响,世界各国政府纷纷采取了各式各样的干预手段来应对污染。这使国家干预成为当今的一大热门话题,其重要性毋庸置疑。下面我们来看两个例子:

在3 月15 日,法国政府宣布,针对雾霾天气,巴黎将实施机动车尾号单双号限行措施,从而控制大气污染。与此同时,巴黎政府鼓励乘坐公交出行,推行公共交通免费政策。

在中国,同样是面对大气污染问题,南京环保部门的“重污染日应急预案”提出,一方面,实施机动车单双号限行措施;另一方面,建筑工地严禁土方施工。

公共交通工具的免费政策是一种引导性机制,它并不直接规定公民的行为模式,而是利用利益吸引来达到治理污染的目的,这是经济手段的现实体现。而机动车单双号限行措施则不同,它是国家利用强制力,规定公民必须遵守规则,从而达到其目的,这是行政手段的实际运用。通过比较巴黎、南京两地政府同样面对雾霾天气而采取的不同举措,我们发现,巴黎政府所采取的是包括经济手段和行政手段的综合性治理措施,而南京市政府则采取单一的行政手段。那么,在国家干预的过程中,经济手段和行政手段究竟有着什么样的关系呢?我们是否又应该有所侧重和取舍呢?笔者认为,国家干预经济应当尽可能地运用非权力手段,以柔性的宏观调控为主,从而更好地发挥市场机制的作用,维护国民经济的平稳运行。

二、经济法语境下“国家干预”的内涵

经济法是“国家干预经济的法”,李昌麒教授认为:“相对最能概括国家对社会经济生活全部作用的词语当属干预一词,因为只有‘干预’一词才能涵盖调节、协调、调控、调制、管理以及纵横统一等全部内容。”[1]“干预”一词精辟囊括了国家调整社会经济的手段,国家干预经济可以是宏观和微观、指令性和指导性、刚性和柔性、公权和私权等多种形式。广义上的法律体现了国家意志,从某种程度上来说,法律都是国家干预社会关系的手段。国家干预是一个广泛的概念,就干预主体讲,包括国家权力机关的干预、国家行政机关的干预、国家司法机关的干预以及国家授权“第三部门”所进行的干预。国家干预,主要是指作为行政机关的政府的干预,其干预的范围又主要是指政府对社会经济生活的干预[1]。

国家干预是指国家运用经济政策杠杆和经济行政管理手段对国民经济各领域进行调整和规制的一种行为,是指政府将“有形之手”伸到经济生活的各个领域中,表现为经济干预(宏观调控)和行政干预(直接管理)[2]。

首先,经济干预(宏观调控),是指采取经济手段,按照经济规律特别是价值规律办事,并尽可能地纳入法制程序,如运用税率、价格、利率等经济杠杆调节经济。经济手段也分为刚性经济干预和柔性经济干预。

第一,刚性经济干预,是指国家通过行政命令的方式强制性地设定税率、价格、利率,以达到宏观调控的目的。这样的方法效率高,见效快,但因为政府可能会对市场做出错误的判断,因而有一定的盲目性。同时,在市场经济条件下,经济民主的强化又必然要求政府减少干预。所以,由于行政色彩过于浓烈,刚性经济干预并不是国家干预的最好选择。

第二,柔性经济干预,是指国家为促使市场主体的经济行为符合国家既定的目标而实施的,具有引导性而非强制性的调整方法。柔性经济干预并不要求市场主体必须遵守一定的规范,但采取利益诱导的方式使其接受,从而达到宏观调控的目的。广泛应用于调节经济活动中的行政指导就是一种非常典型的方法。

其次,行政干预(直接管理),是指由于市场机制的滞后性,为保护正常的经济秩序和良好的经济环境,国家有必要采取经济行政管理手段,动用公权力管理经济,以有效实现国家调节经济的目标,如通过命令、禁止、撤销、免除、确认、许可等强制性行政方法干预经济生活。这种调整一般针对的是具体的个别的市场主体。这种干预手段是要求相对人必须服从的,属于强制性调整。

三、经济干预与行政干预的区别

经济干预与行政干预被不少人相混淆,因为“经济法中的大部分规范是要由国家各种行政机关来执行的”[3]在我国的法律体系中,大部分的法律是由行政机关执行的,如计划、财政、税收、银行、海关等部门既是行政机关,同时又是经济法的执法机关,在调节国民经济的活动中《中国人民银行法》《审计法》《预算法》等,以经济法和行政法相交叉的形态出现:具行政法和经济法的双重属性,一些学者称之为经济行政法或行政经济法。实际上,这两者是有很大区别的。

首先,在法律依据上,这两者所依据的法律部门不同,这也是两者的根本区别所在。传统法理学思想认为,划分不同法律部门的标准是法律规范所调整的社会关系和法律规范的调整方法。所以,不同部门法的立足点和价值取向是不同的,其调整社会关系的角度也是不同的。经济法是社会责任本位的法,以社会整体利益为最高准则,它从经济的角度反映了国家因素如何对市场经济秩序发生影响,目的是兼顾大局,平衡国家利益与公民利益之间的关系。行政法是行政权力本位的法,行政权力的设置与制约是行政法的核心,主要凭借上下隶属的行政体系,利用命令、服从的机制进行调整,从行政的角度规范行政机关如何领导和管理经济建设。

尽管经济干预中也存在带有强制力的刚性经济干预,表面上与“行政干预”有着类似之处,即都要求市场服从国家的指令,但是两者存在着根本的区别:第一,两者的本质不同。刚性经济干预本质上还是经济干预,它是通过操纵经济杠杆来调控市场的;而行政干预则是对市场主体的直接操作。第二,对象范围不同。刚性经济干预的对象具有普遍性,它是针对抽象市场主体而言的,例如调整税率,影响所有的市场主体;而行政干预则是针对具体的个别的市场主体。第三,效率不同。刚性经济干预具有间接性,它是国家运用经济政策和计划,通过对经济利益的调整而影响和调节社会经济活动的,见效较缓;而行政干预具有直接、迅速的特点。第四,风险不同。刚性经济干预是在政府在自觉依据和运用价值规律的基础上借助于经济杠杆的调节作用,有利于市场作用的充分发挥,具备较强的科学性;行政干预是国家凭借政权的力量,采取强制措施来实施的,因此存在较大的风险。

其次,在表现形式上,经济干预的行为除了对经济运行过程中的市场进行规制时采取直接的权力手段外,大量地采用非权力手段,如指导、预测、规划、鼓励、契约等。而行政干预的实施主要是单一地使用强制手段,即根据行政法规的各种权力手段,如命令、禁止、许可、强制执行、处罚等。

最后,在操作方法上,经济干预对市场的调控是通过操作经济杠杆来实现的,而行政干预是依靠纯粹的国家强制力直接实现的。

四、经济干预与行政干预的利弊比较

在理清了这一关系之后,我们就可以对两者的利弊进行分析和比较了。我们还是回到文章开头的那个案例。面对严重的雾霾天气影响,国家通过一系列手段以调控经济,从而达到治理雾霾的效果,这样的行为无可非议。但是,其所采用的手段却值得我们探讨。巴黎政府设置“公交系统免费”的政策,实际是通过利益诱导的方式,引导民众选择以公交代替私家车的做法,从而实现对经济的操纵。经济手段与调整结果之间形成了一种自然、和谐的因果关系,没有破坏市场秩序,充分尊重了市场规律。但是,“公交系统免费”的政策虽然尊重了市场,却因为其调控机制的缓慢性而无法起到立竿见影的效果,需要经过较长的一段时间才能够收到成效。

“单双号限行”政策则是直接管理的行政手段,是利用政府这只“有形的手”对市场经济进行行政干预。这种手段在本案例中,中国政府与巴黎政府都予以了采纳。它的好处是效率高、可控性强,但缺点也是显而易见的,那就是在一定程度上干扰了市场机制的正常运转,侵犯了市场主体的自由,因而可能造成更为严重的后果。在经济法领域,行政干预固然必不可少,但决不能以此作为出发点,指导、调节整个经济生活和经济关系,否则会违背经济规律、影响市场经济正常运行和健康发展。在旧体制下,我们国家过分强调国家意志,忽视了企业和个人等经济主体地位及物质利益,致使行政权力高度膨胀,而私主体则成为行政的附庸。在改革开放的今天,我们需要深刻吸取历史的教训,千万不要重蹈覆辙[4]。

综上所述,经济手段与行政手段各有利弊。优点是,前者侧重于保护市场机制,后者侧重于提高管理效率;缺点在于,前者见效缓慢,旷日持久,而后者则有可能破坏正常的市场经济秩序。

五、基于中国现有国情下的选择

我国脱胎于计划经济体制,直到1992 年社会主义市场经济体制才开始逐步确立。目前,我国的社会主义市场机制还不够完善,国家正在努力使市场在资源配置中发挥决定性作用。

基于这样的社会历史条件,笔者认为,国家干预经济应以经济手段为主导方法,辅之以必要的行政手段。因为国家干预经济是国家运用经济政策杠杆和经济行政管理手段对国民经济各领域进行调整和规制的一种行为,经济政策杠杆和经济行政管理手段在国家干预中往往是相辅相成、不可偏废的。中国经济正飞速发展,效率固然重要,所以不得不使用一些必要的行政手段来调控经济。但是,相比之下,经济手段却能通过调节经济杠杆,更好地发挥市场机制的作用,兼具科学性和安全性。在我国目前这种市场机制刚刚起步的阶段,尊重市场规律、保护市场机制,无疑是最为重要的。

参考文献

[1]李昌麒.论经济法语境中的国家干预[J].重庆大学学报:社会科学版,2008,(4).

[2]薛妮.经济法调整方法研究[J].知识经济,2012,(21).

[3][日]金泽良雄.经济法概论[M].兰州:甘肃人民出版社,1985:118.

房地产市场的国家干预 篇9

1 资料与方法

1.1 一般资料

以自身前后对照为原则, 分别在干预前和干预一次、二次后, 汇总三组中国家基本药物在临床的应用指标。干预前是2008年7月～11月, 一次干预后是在2009年7月～9月, 二次干预后是在2009年9月～11月。按照规定的月份, 分别收集1～15日和16～30日的处方分成二份, 各自混合后随机抽取50份处方, 据此每月总共抽取100份处方, 每季度抽取处方总数300份。主要包括对国家基本药物的使用比例、使用金额的比例、药物不合理使用的比例、平均每份处方中药物使用总金额及药物使用频率。数据汇总使用SPSS 13.0软件。

1.2 药师干预

按照国家基本药物和院内既有药物的目录, 我院药师确定出我院院内药物的目录, 还标记出了国家基本药物, 以方便临床使用时的查阅。按照《国家基本药物临床使用指南》, 确定对院内多发及治疗途径明确的疾病在临床上使用国家基本药物的方案, 也方便了临床查阅和参考。

2 结果

二次干预结果显示, 国家基本药物的应用比例:干预前占19.00%, 二次干预后占39.00%, 差异显著;国家基本药物的使用金额比例:干预前占5.56%, 二次干预后占到15.08%, 差异也很显著;国家基本药物滥用比例:干预前占7.33%, 二次干预后占1.89%, 下降显著。院内国家基本药物干预前及一、二次干预后的应用情况对比见表1, 总结使用频率较高的药物如表2。由表2可见, 国家基本药物的种数增加了不少。

3 讨论

国家基本药物都是有多年的临床经验证实的高效无风险药物, 质优价廉, 基本能满足患者需要[3]。然而在调查干预前的院内用药处方时发现, 国家基本药物应用频率很低, 间接增加了干预前处方中药物的金额。对此, 药师采取了及时的干预, 并且收效明显:干预后平均药物金额降低了很多, 平均每张处方药物总金额从干预前的69.23%降至二次干预后的49.04%, 降低了20.00%, 效果相当显著, 但是干预空间仍然很大。院内医师在干预前对多发疾病使用国家基本药物的意识较低, 造成使用的偏低。保障患者合理用药是药师的执业范围, 对此, 院内药师人为干预了国家基本药物的使用情况。首先得到医院的支持, 在院内国家基本药物使用指南的制定方面, 医院也给予很大支持, 还积极开展关于国家基本药物的讲座, 在查房问诊、药物配发和专家会诊及不合理应用国家基本药物的用药处方方面都给予大力度干预, 一、二次干预后, 干预效果很显著。

注:标记有“▲”者为国家基本药物

4 结论

在促进安全合理用药方面, 药师既是骨干又是核心力量, 通过院内药师进行的干预, 规范了院内国家基本药物在应用频率和金额方面的合理利用, 药物金额的降低使得患者治疗费用降低, 既为广大患者减轻了经济负担, 又推进了药物的合理使用。可见, 药师干预在国家基本药物应用方面很有必要。

摘要：目的 讨论国家基本药物的应用效果在药师干预下有何不同。方法 以前后对照为原则, 分别在干预前和干预一次、二次后, 汇总三次国家基本药物在临床的应用指标。汇总数据用SPSS13.0软件。结果 国家基本药物应用的比例显著升高, 所占金额的比例也有明显提升, 而药物不合理使用的比例和各处方的平均用药总金额却有很大程度的降低。结论 国家基本药物的临床应用情况在药师干预下显著改善, 为患者减少了花费, 有利于药物合理利用。

关键词：药师干预,国家基本药物,临床应用,影响

参考文献

[1]刘亚妹.药师在抗生素合理应用中的作用[J].中国当代医药, 2012 (12) .

[2]李会.药师干预对抗菌药物合理应用的影响分析[J].中国健康月刊, 2012 (02) .