房地产市场的调研报告

房地产市场的调研报告（精选8篇）

房地产市场的调研报告 篇1

事件：我们于3月23日和24日组织了华南区房地产 最新关于房地产市场现状的调研报告，共计约25家基金和保险客户参加，先后调研了中洲控股、金地集团和深圳茂业商厦，调研纪要如下。

深圳茂业商厦：

行业分析：受宏观经济下调、控制三公消费、电商和海淘等因素影响，传统零售百货行业的经营压力增加，行业内竞争加剧，未来集中度将进一步加大，有自有物业、品牌优势以及经营管理能力较高的公司优势明显，未来一线城市消费将集中在中心区和社区两块，三线城市的消费集中在中心区和老城区，店面地理位臵好、品牌齐全、配套完善的综合体比单一百货将更有优势。

公司分析：公司起步深圳，在深圳零售消费市场占有份额较大，有一定的客户忠诚度，自有物业较多，有较强的中高品牌引进优势，公司过去几年异地开店较快，收入实现了稳定增长，但投资性支出和经营压力也增大，公司策略上放慢了开店进度，预计未来资本支出压力较之前将有所改善，但是还是受传统零售行业下滑影响，虽然新店步入成熟期，预计业绩和盈利与往年依然持平，不会出现大幅增长，公司近几年负债率逐年增加，偿债指标一般，但考虑到公司债务结构的逐渐优化、投资支出的减少以及降息后融资环境的改善，并且公司应付账款周转天数较长，对供应商的占款能有效利用到投资上，经营性净现金流总体表现较好，我们对公司偿债能力和信用资质维持稳定判断。

金地集团：

行业分析：目前房地产行业已经从快速发展步入稳定发展阶段，行业虽然受房地产贷款政策的放松以及降息等影响，预计销售会较20XX年出现部分城市回暖，但政策利好有限，房地产开发商依然保持谨慎投资，全国房地产投资增速不会出现大幅上行，部分房地产开发商在谋求跨行业转型，仅少数房地产商在大幅扩张规模，一二三线城市房地产呈现出分化，不同地段呈现出分化，房地产行业集中度将提升，小型开发商、以及储备土地质量较差的开发商面临较大的竞争压力。

公司分析：金地作为房地产行业的龙头企业，有较强的品牌优势，公司定位从过去的高端向现在的中高端转换，公司股东从深圳国资委变为民企生命人寿，公司管理规范，土地储备较多，具有可持续性经营优势，但是三线城市土地储备占比分别为30%、40%和30%左右，三线城市开发压力依然较大，公司对于未来房地产开发增速维持谨慎态度，没有激进拿地并开发的动力，跟投项目和合作开发等举措有利于减低公司开发成本，公司在社区金融、社区养老方面探索，有望实现外延盈利，公司负债率居于行业平均水平，银行贷款利率为基础利率，预计收入和盈利能力不会出现大幅上升，融资压力在降息利好下有所缓解，由于公司资产规模大，经营管理规范，整体偿债能力依然较强，我们对公司未来信用基本面维持稳定的判断。

中洲控股

公司分析：中洲控股前身为深圳国企委企业，目前实际控制人为自然人，公司专注于普通商品房的开发和管理，未有转型计划，母公司的`持续定向和土地注入支持有利于增加公司的资本金，但公司提出未来三年实现50%增速的目标，将提升公司的负债率，银行贷款利率为基础利率上浮30%，预计未来经营性净现金流在高流出的背景下不会改善，公司未来筹资压力依然较大。

房地产市场的调研报告 篇2

进入21世纪, 我国城市化进程得以快速发展, 据国家统计局2012年1月17日公布的数据显示, 2011年年末, 中国大陆 ( 不包括港澳台湾省以及海外华侨人数) 城镇人口占总人口比重达到51. 27%, 城镇人口数量首次超过农村人口。城镇人口的快速增长使得城镇房地产市场成为一片无数企业厮杀的红海, 政府屡次行政干预无法阻挡房价的逆势飞涨, 巨大的利润让大型房地产企业无暇顾及乡镇地产市场, 加上国家政策的模糊和执行力度较弱, 使得乡镇房地产市场呈现以下几个特征:

( 1) 小产权房依然成为乡镇房地产的重要组成部分;

( 2) 房地产开发档次不高, 建筑形态缺乏特色;

( 3) 基础设施与配套设施建设滞后;

( 4) 物业管理落后甚至缺失;

( 5) 市场消费能力不足, 市场行为不规范;

( 6) 房地产企业规模小, 开发项目体量小, 团队素质低下。

随着国家城乡一体化进程的逐步推进, “三个集中” ( 即工业向集中发展区集中、农民向城镇和新型社区集中、土地向适度规模经营集中) 的农村发展模式逐步清晰, “农民集中居住”的国家战略将成为乡镇房地产业发展最强有力的推动力。

2 X公司介绍

X房地产公司 ( 简称X公司) 成立于2002年, 现有员工28人, 早期以开发小产权房为主, 从2006年起转入大产权房, 至今开发体量超过25万平方米。项目地块均坐落在苏北乡镇成熟商业区, 单个项目体量不超过6万平方米, 以住宅地产为主, 商业地产为辅。目前在开发项目为三个, 总体量约11万平方米, 其中两个项目已经建设完成, 进入尾盘销售阶段。另一个项目进入开发二期工程, 推出房源销售率超过80%, 预计2014年6月竣工验收。近两年, X公司年销售额约4000万元, 住宅单价为2300 ~ 2800元/平方米, 商业单价为4200 ~ 5000元/平方米。

经过十余年的发展, X公司已经逐渐形成自己的开发模式和销售模式, 在地区同类企业中走在前列。

3 X公司的成功因素分析

经笔者通过大量的访谈和项目实地调研的基础上, 总结X公司公司自成立以来, 发展到今天的阶段, 其主要原因得益于这几个原因:

( 1) 老板个人对事业从无到有、从小到大的坚持, 对乡镇地产开发从小产权到大产权、从小体量到大体量的经验积累和模式探索;

( 2) 中国经济的飞速发展推动了城市化进程, 城市房地产市场似乎让人看不到尽头、节节攀升的房价使乡镇地产也可以动辄2000 ~ 3000元/平方米, 很低的土地成本、较大利润空间和利好市场为X公司的探索和发展提供了时间和空间。

( 3) 乡镇地产于中国房地产行业来说依然是块处女地, 绝大部分乡镇从来没有经历过规模的大产权房地产的开发, 农民对城市生活方式和改善居住条件的强烈向往和对房地产的认知不足, 使其对社区化地产的景观、功能和房产品设计结构、后期物业管理等方面的敏感度极低。

( 4) 城市房地产的欣欣向荣使实力地产公司无暇也不屑于对农村地产市场的关注, 这使得乡镇地产开发依然还处于分散、零星、小产权和非公司化开发当道的现状, 这些造就了乡镇地产几乎没有竞争的格局。

4 X公司企业管理中的问题

在上述 ( 2) 、 ( 3) 、 ( 4) 因素中, 均为经济和市场等外因对公司发展的推动作用, 它们永远不可能成为促进一家企业成长的主要的、持久的力量。实际上城镇地产被国家政策的强行遏制、大量资本和实力开发商已开始关注或进入乡镇市场、农民对地产认知度逐渐提高, 原有的利好因素已经露出下行势头。正因如此, X公司越发要清楚地认识到自身存在的问题。

4. 1企业运营体系问题

4. 1. 1战略管理缺失

战略是什么? 是企业的发展方向! 是老板前进的明灯! 是员工前行的旗帜! 是企业内部的宗教!

X公司公司缺少战略, 至少绝大部分员工并不知晓, 甚至在老板心里也并非十分清晰、完整。很多人并不知道在公司完成现在项目之后将何去何从? 自己将何去何从? 个人的职业生涯与公司的发展能否同呼吸、共命运? 公司的发展能否带动我个人的发展? 公司的赢利能否让我个人获得我应得的那份? 正是鉴于这些顾虑的存在, 对优秀员工的招聘、培训、使用和保留等方面造成全面的阻碍。因此, 战略的缺失不仅是企业方向的缺失, 更是员工人心的缺失!

4. 1. 2项目管理模式不清晰、不系统

这里的项目管理是指一个房地产项目从前期决策、选址、拿地、报批到项目工程建设、财务及资金管理、项目营销策划及销售以及后期物业管理衔接等全过程的管理。 虽然, 在访谈中笔者也能明显感觉到通过以前几个项目的摸索和总结, 在高管层头脑里已经有了一些优秀的、实用的经验, 在Y项目的工程建设、营销策划和销售策略等方面已经有了较好的体现。然而, X公司这些经验绝大部分依然停留在个人的头脑里, 交流在高层的口头上, 并且是分散的、模糊的、不连续的, 这对于X公司优秀管理经验的沉淀、分享、完善有很大影响。X公司必须通过Y项目和F项目梳理出目前的乡镇地产开发策略及模式, 主要包括: 项目全计划管理、各主要工作的工作流程、重要策略、工作标准制定等。这种模式的梳理必须是文字化、 图表化、系统化、科学化, 这将有效提高项目开发的效率, 便于项目管理, 便于高层讨论和沟通, 利于团队成长和公司成长。

4. 1. 3制度流程缺、散、乱

目前, X公司在制度流程方面, 大部分岗位在缺乏文件指导下开展工作, 从而导致岗位甚至部门运转不畅。X公司在 “具备可操作性和持续性”的流程建设方面还非常欠缺, 甚至作为部门负责人都不知道有没有、有什么流程的情形, 且各流程间的衔接性不佳, 也是导致执行难的主要原因, 特别是跨部门流程。

X公司在流程方面反映的问题主要包括:

( 1) 公司现在流程/制度建设上远远不够, 现状是: 多数重要、关键的活动都是依靠个人经验进行, 既不规范, 又无效率, 质量难以保证、风险增加;

( 2) 现有制度非常分散, 不成系统, 流水账式的, 缺乏持续性, 可操作性欠佳; 同时很多制度停留于头脑, 交流于口头, 最终造成制度在传达中失真, 在执行中无法参照, 在结果中不能考核;

( 3) 缺乏对制度/流程进行有效管理的方法, 使得现有的制度/流程也不能有效地落实;

( 4) 对已有流程/制度未进行持续、有针对性的培训和沟通, 使得多数人对流程/制度的具体内容及本人如何参与、相互之间如何配合认识太少;

( 5) “空、乱、散、虚、变”是X公司制度的真实写照。

4. 2人力资源管理的问题

4. 2. 1部门及岗位职责缺失

部门和岗位职责几乎是一切企业管理工作的基础。从笔者对X公司公司了解的状况来看, 公司各部门的职能和职责没有用文字明确下来, 基本还停留在从管理层到员工想当然的意识里, 这将导致很多不良后果: 部门之间在细部工作的区分上没有明显的界限, 导致有些工作无人负责, 而有些工作可能多人负责, 甚至有些工作今天是这个部门负责, 明天就是另一个部门负责, 从而在工作中经常产生相互推诿扯皮的情况, 跨部门的矛盾冲突往往需要高管层花费大量的时间和精力来沟通协调, 其结果往往是以肯定一方打压另一方, 如此周而复始。使得 “老板累、 员工怨”, 员工只是按照自己所想的来展开工作, 而不是 “公司所需要的”来指导自身工作。

4. 2. 2排斥培训

对于培训相关问题整个兴龙公司几乎没有正确的认识。造成这样境况的代表性心态不外于以下几种:

( 1) 做一天和尚撞一天钟, 我都没打算在这公司长久待下去, 根本就不想学习;

( 2) 培训就是培训师讲大道理, 他们不了解情况, 根本不能解决公司实际问题;

( 3) 培训肯定占用我下班或假日时间, 而且肯定没有加班费, 这是公司给予我的额外负担;

( 4) 我们从来就没有过培训, 我看我的工作还过得去;

( 5) 就我目前这点工作非常简单, 根本就不需要任何培训;

( 6) 培训就是公司给我们进行洗脑, 好让我们更全力地为公司卖命。

这些心态在兴龙公司绝大部分员工心中都或多或少的存在着, 当一个团队中一种观念占主导地位的时候, 往往会被发酵、放大, 上次笔者提出的培训计划被管理层及员工拒绝便是实例。如果不加以引导、改变, 任由 “员工拒绝培训, 企业没有培训”的状况发展下去, 企业将非常危险, 至少是没有希望的。

4. 2. 3绩效管理

员工只会做你要检查的, 而不会做你所期望的。人总是会向着被赞赏的方向去努力, 如果失去了这样的方向, 人就会在工作中迷失和倦怠。因为X公司没有实施绩效考核, 因而做好做坏都一个样, 甚至做得好的还不如做得差的, 长此以往使得对员工的公正性和客观性的评价都受到被考核者的质疑。

X公司在绩效开合方面反映的问题主要包括:

( 1) 公司没有目标体系, 员工工作没有方向, 迷茫;

( 2) 没有一套有效的绩效考核制度, 来对员工的工作表现进行客观的评价, 以及明确他们在绩效管理工作中 ( 作为考核者、被考核者、相关方) 的责任;

( 3) 未实施整体绩效考核, 对员工的表现进行公正、 客观的评价, 因而做好做坏都一样、多一事不如少一事的情形普遍存在, 打击员工积极性, 导致 “员工之间靠口头竞争, 而非凭业绩说话”的不良文化, 这也给管理留下很多的灰色地带;

( 4) 没有岗位职责的界定, 缺乏实施有效考核的基础, 对员工的评价都是基于 “某某认为应该怎样”的主管印象, 体现不被认可的个人行为而非公司行为;

( 5) 部分纳入绩效考核的员工, 也不知道自己是否被考核、是如何被考核的、考核结果如何、后续应该如何改善自己的工作等, 达不到不断提升个人能力和业绩的目的, 相反给组织、员工造成负面影响。

4. 2. 4薪酬方面

目前X公司的工资结构未得以规范化, 员工不知道自己的工资是怎么来的, 收益与付出的没有关联, 无法有效地激励员工。X公司公司没有构建出被员工所普遍认同的工作价值评价体系, 员工薪酬基本是谈判薪酬, 主要基于高管层对岗位层级、重要性、人员招聘的紧急程度和员工在谈判中的要求来主观确定。这种方式并没有使用科学分析的方式来细分该岗位所需付酬的因素来确定, 也没有过多考虑对其他员工的公平性。

X公司在薪酬方面反映的问题主要包括:

( 1) 公司没有一套有效的薪酬制度, 来明确员工工资水平的结构、评估方法、核算方法等, 员工不明确自己工资的具体结构, 且会按个人主观意志来评定自己的工资与同事或他人的差异, 降低了满意度;

( 2) 工资结构过于简单, 基本是固定工资, 导致员工感觉 “干与不干一个样, 干多干少一个样”, “旱涝保收”、“大锅饭”心态普遍, 完全失去了薪酬的激励作用;

( 3) 工资结构没有考虑到短期、中期及长期激励, 一般而言越是层级高的员工越趋向于提高中长期激励的比例, 这样才能利用薪酬来留住优秀员工, 留住高层管理, 才能引导员工与企业 “同呼吸、共命运”;

( 4) 谁来定员工工资、谁来批准、谁核算等的责任和依据不明确, 员工工资调整过于随意。

“招不到人, 育不了人, 用不好人, 留不住人”是X公司人力资源的真实现状。鉴于乡镇地产的特殊性, 除企业管理、财务管理的人才外, 其他专业人才使用 “空降兵”很可能水土不服, 着重培养自己的 “近卫兵”应该才是X公司人力资源症结的解决之道。

南京房地产市场法律规制调研报告 篇3

关键词：南京房地产，商品房质量，法律规制，调研

中图分类号：D922文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2016）12-0036-41收稿日期：2016-10-17

1 南京房地产市场商品房质量存在的主要问题

南京房地产行业最近5年发展迅猛，一定程度上带动了本地经济的较快增长。但是，由于缺乏市场基础和管理经验，使得房地产市场出现了诸多棘手的问题。为了搞清楚问题的症结，笔者通过调查进行相关数据分析，查找购房者不满意房屋的原因，进而提出依法规范房地产市场的举措。

商品房作为一种特殊的商品，其质量关乎百姓生活的幸福指数，因此，商品房质量是一个值得关注的民生课题。为此，必须首先界定“商品房质量”。《商品房买卖合同司法解释问答》规定：“商品房质量问题指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、上下水管线的安装工程、供热、供冷系统工程等出现的质量问题。”有学者认为：“界定商品房的质量主要从商品房的实体、功能以及使用环境等方面进行。”也即商品房质量主要指建筑质量，包括户型设计、水电气基础配套设施、网络通信等公共服务设施；也包括小区自然环境、物业服务水平等诸多方面。通过调研，试图寻找现有房地产法律法规的不足，了解房地产执法现状，重新构建适合南京实际情况的城市住房质量立法及执法体系，建立合理、合法的评价方法。

第一，户型设计作为商品房质量的一个检测点，它是购房者对商品房选择的重要考量指标。因为只有选择了形式上合理的户型，才有可能有效地利用房屋空间，实质上就是降低了房屋的价位，提高居住的舒适程度。那么，针对南京商品房的户型设计，67%也即多数受访者比较满意，但也有31%的受访者认为自己家的房子设计不够合理，例如厨房面积过小、主卧过大而次卧又过小。还有人认为房间朝向安排不合理，孩子小需要保护，应将孩子房间朝阳，还有使用频率高的书房也应朝阳，而主卧主要用于晚上睡觉可以朝阴等。对于户型设计问题，褒贬不一，还有少数人对于商品房的户型无所谓。

第二，商品房水电气基础配套设施是商品房质量的核心指标，根据《商品房销售管理办法》，商品房现售应当符合的条件包括供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。实际上，如果该配套设施不全，那么住户的日常生活无法维持，商品房的功能也将丧失殆尽。对此，南京市70%的受访者认为自家的住房在水电气基础配套设施方面存在过问题，其中9%认为有严重问题，如电线不合格、水管劣质等。《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》规定，住宅小区竣工综合验收时，住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程应全部验收合格，验收资料齐全。购房者入住后发现水电气基础配套设施仍有问题，应要求开发商与验收机构共同承担责任。

第三，关于商品房有渗漏现象，被称之为商品房质量投诉率最高的问题，本次问卷得以验证，有高达96%的受访者认为自家房子遭到过漏水现象，其中26%有过严重渗漏的经历。据受访者反映，有的小区几乎每栋楼都有渗漏现象，一到梅雨季节，家里房间墙壁有的地方有大片的霉斑，有的渗水从电线上流下来。按照国家规定，民用住房寿命至少70年，但是这样的住房是否能住17年都不一定，令住户担心和不安。

第四，关于商品房网络通信问题以及小区自然环境， 90%以上受访者表示没有出现明显的问题。一般来说，最近5-10年建造的房子都将网络通信线路列入整体规划之中，网络通信的效果好坏，跟住户个人选择的通信公司有关系。关于小区环境，包括绿化、卫生、亮化等方面，南京市的绝大部分小区绿化做的不错，但是有时卫生打扫不及时，尤其夏季垃圾清理不及时，给小区环境造成一定影响。

第五，关于与住户打交道比较多的小区物业服务水平。本次调查，反映南京的小区物业服务水平情况：好的达到1/5（20%），一般的近乎1/2（45%），差的1/3（35%）有余。

问卷调查的统计数据表明：南京市商品房在户型设计、水电气基础配套设施、网络通信等公共服务设施、小区自然环境及物业服务水平等诸多方面均有令人不满意的地方，尤其是渗水漏水的毛病最为严重。随着房地产市场的发展，商品房质量纠纷近些年呈上升趋势，很多购房者选择法律途径解决，进行商品房质量投诉。

对于众多百姓而言，买房是人生中的大事，甚至几代人的积蓄都可能用来购买一套商品房。因此，房屋质量问题，尤其房屋渗漏所引发的墙壁发霉、墙体脱落、门窗关闭困难以及下水道不畅等一系列质量问题，给购房者带来了无尽的忧愁和烦恼。同时，消费者维权艰难，物业拖拉，开发商推诿的现实，导致业主与物业矛盾加深，又给社会的稳定和谐带来了潜在的隐患。

2 南京房地产市场商品房质量缺陷的成因

南京房地产市场商品房质量存在诸多隐患，原因是多方面的。

第一，住房制度改革，商品房供不应求，巨大的需求市场导致开发商快速开发，只求速度，不讲质量。正是在片面追求速度的过程中，开发商们放松了房产质量要求，视法律于不顾，趁机追求高利润。1998年我国结束了福利分房的历史，但是老百姓住房的需求却有增无减。因受传统的“有恒产者有恒心”的住宅所有权观念影响，使得中国老百姓对房产的刚性需求非常明显。加上中国城市化进程的加速，城市拆迁所带来的重新建房需求，中国房地产迅速崛起，很多房子“急急忙忙盖起来，痛痛快快卖出去”。虽然一座座高楼拔地而起，满足了百姓居住条件的需求，然而质量“硬伤”随之产生，令人堪忧。

2013年2月，国务院出台了“国五条”调控楼市，打击抑制投机投资性购房，并提出：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，但南京细则并未提及更未实施。反观南京房地产市场销量不减反增，让人感到房地产市场陷入失控的状态。2014年9月，国家住建部启动了“工程质量治理两年行动”，强制推行建筑工程质量问题的监督和治理，江苏省和南京市也出台了相应法规和措施，但调查显示，南京仍有近7成受访者表示在购房后发现商品房出现了质量问题。

第二，政府把关不严，开发商资质不优。在巨大的市场需求背景下，政府对于进入商品房开发市场的主体审核把关未必或者难免不严。根据房地产相关准入制度，开发商在开发初期往往需要经过当地政府相关部门审批，包括向购房者承诺的规划设计也一并需要提交政府部门审批。对于开发商的建房申请，当地政府应该严格审查其资质，并且启用招投标程序。通过合法程序，选择资质好、信誉度高的房地产开发企业承建商品房工程。根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级，最低四级资质也必须同时满足以下七点要求：（一）注册资本不低于100万元；（二）从事房地产开发经营1年以上；（三）已竣工的建筑工程质量合格率达100%；（四）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（五）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；（六）商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（七）未发生过重大工程质量事故。南京的房地产行业自然也应执行此项规范要求，遗憾的是，实践中很难对照执行。

为了加强对房地产市场的管理和规范，国务院从2003年开始采取了一系列抑制房地产行业的行政性措施，强调政府对房地产市场的宏观调控功能。但是，在调控的过程中，政策的制定者和执行者过于依赖单纯的行政手段予以干预，而忽视了具有强制力的经济手段和法律手段，因而收效甚微。理论上，南京房地产产业为国民经济发展做出了一定贡献，从改革开放后的基础性产业，逐渐发展为先导性、甚至是支柱性产业，今天的南京房地产已经成了江苏的经济增长点。然而，实践中，由于某些政府部门对房地产行业的过于迁就或者信赖，没有严格监督它们在政策调控和法律法规约束之下，进行严格论证，理性开发房地产，使得南京房地产开发、商品房建设工程中存在着种种不容忽视的严重问题。

第三，建设设计单位未尽职责，施工监理验收单位不作为，导致商品房出现质量风险。房地产开发是一项系统工程，涉及到建设单位地基是否牢固，提供的钢筋、水泥、沙子、砖头等建筑材料是否合格，设计、施工及监理人员的专业技术是否过硬等。可以说，参与建设开发的建设单位、设计单位、监理单位、施工单位是确保商品房质量的关键，如果他们存在问题，将直接产生商品房质量问题。

无论哪一个单位的工作环节出现了问题，都会造成整个商品房系统工程的质量问题。例如，最为头疼的房屋渗漏问题有几种原因：其一，设计原因：（1）采用通用设计或标准设计时，未对高层建筑屋面防水的做法做详细说明；（2）采用的防水方案不合理，不适合当地情况；（3）屋面坡度过小，排水不畅；（4）排水孔过少，导致屋面积水不能尽快排除。其二，施工原因：（1）屋面施工时未注意屋面结构的特点，造成屋面结构施工缝；（2）屋面结构的支撑和模板拆除过早，以致结构产生裂缝；（3）屋面结构未精心养护，使结构产生大量微小裂缝；（4）涂料防水层配料搅拌不均匀，或涂刷不匀。当然，还有验收的原因，监理单位监督不到位、验收不细致、技术不过关等。按照相关规定，房产建设监督单位应对每个工程都实现地基基础、主体结构、建筑材料和工程竣工验收等多个环节的监督，缺少某个环节的监督，或是监督技术力量薄弱，都有可能导致商品房质量问题。

第四，企业自身管理不到位，守法不严格是产生商品房质量问题的根本原因。参与建设开发的建设单位、设计单位、监理单位、施工单位等都是独立的经济法律主体，独立承担民事责任。商品房开发建设不仅事关人民生命财产安全，而且投资大、周期长，商品房建设的每个环节必须实行严格管理，执行相关商品房建设的法律法规。现实中，个别房地产企业赚钱心切，企图用最少的钱干最大的事，赚取最多的钱，因此在建设施工过程中偷工减料，质量意识不强，极易造出问题房产。

第五，政府管理部门执法不严，社会民众法律意识不强，是导致商品房出现质量问题的外部原因。一方面，政府管理部门执法不严。南京市房地产企业的开发、经营商品房活动，作为市场经济的一个组成部分，应由南京市政府下属建委、工商等多家部门去管理。近些年来，从中央到地方，出台了很多房地产建设管理的法律法规，但是，一个最大的问题就是有法不依，执法不严，违规操作，处罚不力，不能引起开发商对商品房质量的重视，商品房建设工程质量难以保证。另一方面，社会普通民众的法律意识淡薄，面对开发商的违法违规行为保持沉默的多，站出来反对的少，拿起法律武器保护自己利益的购房者更是少之又少，无形中助长了房地产企业的恣意违法，使他们弃商品房质量于不顾。

总之，南京市的商品房质量问题源自于多方面的因素，究其根源在于法律意识的淡薄与依法管理的缺失。房地产市场商品房的快速发展是中国经济转型的产物，其管理尚未纳入法律的规范体系和框架下进行。随着近年来经济改革的深入，市场经济的完善，房地产市场商品房质量问题必须得到根本解决。

3 依法规范南京房地产市场质量管理

市场经济就是法治经济，是当下不可违逆的社会发展规律，房地产市场理应遵循这一规律，只有依法规范房地产市场，才能确保商品房质量。针对南京房地产市场商品房质量问题，必须完善相关法律，加重责任主体的法律责任；加大执法力度，对违法者严惩不贷；提高社会公众的法律意识，面对商品房瑕疵，积极维权。

3.1 完善法律制度，加重商品房责任主体的法律责任

自上世纪80年代起，随着房地产市场的兴起，国家相继出台了一系列宏观调控政策和相应的法律法规，这些措施对缓解房地产市场的突出矛盾有所裨益。

有关房地产商品房的法律规范是比较多的，但是对有关商品房质量问题的处罚相对较轻，即使最严厉的我国《刑法》第一百三十七条“工程重大安全事故罪”规定：建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故的，对直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。在民法上针对最为严重的房屋结构质量问题，根据建设部2001年制定的《商品房销售管理办法》规定，“对于房屋主体质量不合格的房屋，购房者有权解除合同，并按照法规及合同规定追究开发商的违约责任”。这些处罚的程度与开发商的获利相比简直就是毛毛雨，所以根本就不值得注意，而房屋质量问题带给消费者的危害却是无尽的，甚至威胁到住房者的生命安全。所以，相关法律对商品房质量问题的处罚规定应该加以修订，加重处罚力度。

3.2 加大执法力度，规制房地产执法部门的行为

住房质量关系到居民的身心健康，影响着社会的安定团结，正如学者呼吁的那样：“房地产行业是一项关乎国计民生的重要产业，是政府扩大投资和拉动内需最有力的手段，并始终处于我国城市化进程中最为重要的地位” 。尽管南京房地产业发展历史悠久，从中央到地方出台了很多法律法规，如《南京市商品房预售方案》，但今天南京仍存在的商品房质量问题，与南京地方房地产管理部门的执法力度不无关联。

“徒法不足以自行”，任何一部法律无论它多么精致完美，如果在实践中得不到真正执行，或者执行不到位，都是徒劳的。在法治中国的背景下，作为执法部门及执法者个人理应具有高度的责任心。

3.3 提高法律意识，促使消费者积极投诉商品房质量问题

法律意识是人们对法律及法律现象的认知、心理、评价等内容的总和。从根本意义上来说，意识是主观的范畴，是人脑的机能，是人脑对外在客观世界的反映。法律意识作为人的头脑对社会法律现象的反映、认识和主观把握。南京商品房质量问题层出不穷与消费者的法律意识薄弱不无关系。反过来说，如果消费者法律意识强，面对商品房买卖及其本身质量有高度的警惕性，开发商就不得不重视房屋的质量。因此，广大消费者都应接受普法教育，不仅是提高国民素质的需要，更是保护自身利益的需要。南京作为历史名城，六朝古都，市民的法律文化素养理应是过硬的，这也是小康社会公民的基础。

综上，南京房地产市场问题不容乐观，特别是商品房质量痼疾难除，除了过热的中国房地产大背景，主要由于相关法律法规的处罚不力，地方政府的执法不严，房地产开发、施工、监理等建设主体的守法不到，购房消费者的法律意识淡薄等。因此，建议完善法律制度，加重商品房责任主体的法律责任；加大执法力度，规制房地产执法部门的行为；提高法律意识，促使消费者积极投诉商品房质量问题。提高南京市民的生活质量，为早日建成小康社会打好基础。

参考文献：

1.林建伟.房地产法基本问题.法律出版社.2006

2.张跃辉.房屋渗漏原因及分析.江西建材.2008.04

作者简介：

房地产市场调研报告 篇4

任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划分没有关系。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈(主要商圈)、次级商圈(次要商圈)、边际商圈(边缘商圈)。有的市场调查机构也将在细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。

房地产商圈市场调研

房地产商圈调查就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟定经营策略提供参考与建议。

房地产商圈市场调研内容

房地产商圈市场调研是以房地产为特定的商品对象，从宏观市场到微观市场，如从对房地产商圈市场环境的调研细致到个别楼盘的调研;从抽象的观念到具体的行为，如消费者的购物理想、信念、价值观等到人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜爱、购物习惯于行为等，进行全方位的调查研究。

房地商圈产市场调研的目的

主要是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策或个人。市场调研的目的的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为制定某阶段或某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。

房地产商圈市场调研的特点 1.内容广泛

房地产商圈市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个楼盘的调研，同时也包括对购房者的需求调研、购房者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研。

2.针对性强

房地产商圈市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。房地产项目调研对地域性、时效性要求也很高，如销售率，价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。

3.方法多样

电话调研、实地调研、座谈会

按调研目的分类

从调研的目的来看，市场调研主要分为应用性市场调研和基础性市场调研。

应用性市场调研是为了更好地了解市场，搞清楚战略失败的原因或减少决策中的不确定性。

房地产市场调研报告 篇5

1、碧桂园“微信营销”：开发商将项目资料、图片发布在官的网或微信公众平台，客户通过手机或者IPAD登陆碧桂园官的网或者微信公众平台，实现了“远在千里之外，而身临其境的跨越时空之旅”。碧桂园又成为了房地产微营销吃“螃蟹”的第一人。20xx年11月13日，在项目发布微全景当天，平均1小时3000的点击量、每分钟就有将近50

人浏览，上线第一天点击量过万，而在上线第3天点击量竟然突破了25000……目前很多项目臵业顾问已经开始这样使用这个工具：利用手机号，加客户的微信，发看房链接到客户手机上，引导客户看环境，再看户型......(此信息有贵州房地产QQ群得知)

2、花果园“连锁式销售中心”：由于楼盘较大，销售人员较多，据了解花果园最多时销售人员为5000人，目前1500个销售人员，一个销售中心不能满足需求，因此增设临时咨询点，目前花果园项目临时咨询点遍布整个贵阳市，据工作人员透露大约有300个左右，把一部分销售人员派出销售中心，分散到各临时咨询点，一方面最大化调动销售人员积极性，另一方面起到宣传作用，降低宣传成本。

3、完善的销售体制和先进的销售宣传工具。走访到花果园项目销售中心，进入眼帘的是一遍人身鼎沸，紧然有序的销售场景，销售人员专业的讲解和热情的接待，孜孜不倦的带看现场，无论从各方面来讲都让客户感觉到楼盘本身的魅力。另外一方面，从客户接待，到客户定房，再到客户交款，再到客户办理手续，整个过程设立专人专办，紧然有序。同时设立售后服务和客户投诉部门，这一整套体制接近完美。再来看销售工具，花果园超大荧幕宣传片，让客户身临其境，享受其项目本身所带来的震撼感。另外其他项目也有比较先进的销售工具，比如中国水电〃观府壹号，单体户型模型采用超大平板显示器显示，客户可以看到平面图，3D立体图像等，确实感受到视觉带来的冲击感。

上海房地产市场调研报告 篇6

本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。

一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况 一）土地供应 2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研

公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资 2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设 2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易 2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初增加56.2% 2010年上半年，全市存量房（二手房）成交面积为1113.13万平方米，同比增长4.8%增幅回落30.5个百分点。其中住宅成交878.15万平方米，同比减少8.4% 五）住房价格 2010年1-6月，上海市房屋销售价格指数累计环比上涨2.3%涨幅低于全国70个大中城市2.5个百分点（70个大中城市为4.8%其中1-4月累计环比上涨3.7%5月份持平，6月份环比下降1.4% 分类别看：2010年1-6月新建住房销售价格指数累计环比上涨1.7%70个大中城市为6.0%其中6月份环比下降0.8%二手住房销售价格指数累计环比上涨3.4%70个大中城市为3.6%其中6月份环比下降2% 2010年上半年，本市商品住房平均销售价格14112

元/平方米，同比增长20.7%增幅回落19.1个百分点。六）房屋拆迁 2010年上半年，全市拆迁居住房屋面积274万平方米，比上年增长 8.4%动迁居民户数17700户，同比减少44.10%增幅下降67.3个百分点。七）房地产金融 2010年6月末，全市中资商业银行人民币房地产贷款余额7964.50亿元，同比增长30.3%2010年上半年增加贷款915.53亿元，同比多增316.94亿元。其中个人住房贷款余额4375.46亿元，增长37.6%增加贷款462.65亿元，多增199.67亿元；房地产开发贷款余额2915.17亿元，增长24.4%增加贷款387.98亿元，多增52.29亿元。

二、2010年上半年上海房地产市场的发展环境2010年，国家继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，继续实施应对国际金融危机的4万亿投资等一揽子计划，以推进经济发展方式转变和结构调整为重点，继续落实“扩内需、保增长、调结构、惠民生”各项措施。2009年12月份国务院开始对房地产市场进行宏观调控，遏制部分城市房价过快上涨。住房民生问题在上海和全国“两会”上受到各界重视。3月份一些大城市房价快速上涨、地王”频现的情况下，新华社、人民日报等中央媒体连续针对高房价、土地财政和住房制度等问题发表评论。国务院对房地产市场调控的力度也逐渐增强。一）房地产市场政策环境 2010年上半年，国务院先后四次（两次常务会议、两次发文）出台房地产市场调控政策措施，调控的力度逐次加强，上海坚决贯彻国务院宏观调控的政策措施。2009年12月9日，国务院常务会议推出八项措施促进居民消费。其中第七条，2010年1月1日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。此后，12月23日，财政部国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》自2010年1月1日起，个人转让购买不足5年的非普通住房全额征收营业税；转让购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差额征收营业税；转让购买超过5年的普通住房免征营业税。2009年12月14日，国务院常务会议明确提出“加强市场监督，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨”四项措施：1增加普通商品住房的有效供给；2继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；3加强市场监管；4继续大规模推进保障性安居工程建设。此后，12月17日，财政部、国土部等五部委出台旨在打击“囤积”土地行为的关于进一步加强土地出让收支管理的通知》要求今后在土地出让中，拿地首付不低于全部土地出让款的50%分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目在两年内全部付清。2009年12月29日，上海市房管局、市财政局、市地税局、市建交委、市规土局五部门发布《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》沪府办发[2009]58号）共四项15条。严格贯彻国家各项房地产税收和金融政策，同时上海还规定，恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人购买存量普通住房交易（转让）手续费。2009年12月30日，市公积金管理中心下发《关于2010年执行住房公积金个人购房贷款政策的通知》沪公积金[2009]75号）人均住房面积低于本市平均水平的家庭再次贷款购买第二套普通自住房，且有两个人及以上参与贷款的每户家庭最高贷款限额为40万元（有补充住房公积金的最高60万元）对投资投机性购房，从紧掌握住房公积金贷款政策。人均住房面积的认定，以市房地产交易中心的有效资料为准。2010年1月1日，市政府办公厅转发市农委、市规划国土资源局《关于本市实行城乡建设用地增减挂钩政策推进农民宅基地置换试点工作的若干意见》沪府办发[2010]1号）明确了试点的基本原则、具体条件、政策措施、工作程序和组织领导，规定在符合规划、85%以上农户同意置换的地区推进宅基地置换试点，同时确保置换项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少。2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国办发[2010]4号）共五项11条。第三条中“对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房家庭（包括借款人、配偶及未成年人子女）贷款首付比例不得低于40%贷款利率严格按照风险定价”第五条中，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款”第六条中，国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为”第七条中“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售” 2010年3月8日，国土资源部下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》国土资发[2010]34号）共5项19条，要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%并优先确定保障性住房用地地块，确保计划落实。通知还要求省级管理部门每年3月底前，上报本住房和保障性住房用地供应计划，公开土地出让和划拨结果、土地开发利用信息和违法违规用地查处结果。2010年3月9日，财政部、国家税务总局下发《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》财税[2010]13号）对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策（即：不能享受1%契税优惠）2010年3月19日，国资委召开部分中央企业会议，国资委主任、党委书记李荣融明确要求16家以房地产为主业的中央企业带头执行国家法律法规和有关政策，促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用；78家不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。2010年3月26日，国土资源部明电印发《房地产用地专项整治工作方案》国土电发[2010]28号）要求于2010年3月至2010年7月专项整治保障性住房擅自改变用途、违规供应别墅用地和闲置土地问题。2010年4月13日，建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 建房[2010]53号）要求商品住房严格实行购房实名制，认购者不得擅自更改购房者姓名。通知明确：未取得房屋预售许可证的项目不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等费用。房地产开发企业应将取得预售许可的项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报，明码标价对外销售。要加大对捂盘惜售等违法违规行为的查处力度；要加强和完善房地产市场信息系统建设，及时准确地向社会公布市场信息；要鼓励推行商品住房现售试点。2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发[2010]10号）共5项10条，要求坚决抑制不合理住房需求，对购买第二套住房的家庭贷款首付比例不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的贷款首付比例和利率应大幅度提高，商业银行可视情况暂停发放“三套房贷”对不能证明居住满一年的非本地居民暂停发放购买住房贷款（第3条）通知还要求建立稳定房价和住房保障工作的地方政府考核问责机制，增加居住用地有效供应、调整住房供应结构，加快保障性安居工程建设，加强市场监管。2010年5月25日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》国税发[2010]53号）要求各级税务机关与有关部门协调配合，加强领导，强化征管，配备骨干，集中精力加强管理，全面组织清算；同时要求各地使预征率更加接近实际税负水平，东部地区预征率不得低于2%保障性住房除外）通知强调，各地要有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。2010年5月26日，建设部、人民银行和银监会联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 建房[2010]83号）明确商业性住房贷款中的住房套数，依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定，对借款人已拥有一套（及以上）成套住房，或者已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策；同时要求只有对能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，且家庭成员没有住房的非本地居民，才能执行首套住房信贷政策。2010年6月8日，建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、国税总局、银监会联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号）要求按照政府组织，社会参与的原则，通过新建、改建、收购、市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集房源，供城市中等偏下收入住房困难家庭承租。鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”投资者权益可依法转让。2010年6月22日，市房管局印发《关于贯彻〈关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见〉若干规定》沪房管保[2010]208号）明确单位租赁房建设和使用管理操作办法。2010年6月29日，市公积金管理中心印发《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行）规定经济适用房的贷款额度以户为基础，由借款人和共同借款人分别计算贷款额度后累加，最高不超过60万元；借款人发生三期以上逾期时，可申请增加补充还款人偿还贷款。二）货币金融环境 2010年上半年，国家继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，同时着力提高调控的针对性和灵活性。1提高存款准备金率。2010年上半年，央行三次调升存款准备金率。中国人民银行决定从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。三次上调存款准备金率后，大中型金融机构的存款准备金率达到17%农村信用社等小型金融机构没有受到影响，准备金率依然为13.5% 2控制货币信贷增速。2010年上半年，中国人民银行按照总量适度、节奏平稳、结构优化、风险防范的总体思路，着力把握货币信贷投放的重点。2010年6月末，广义货币（M2余额67.39万亿元，2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研

同比增长18.5%增幅比上年末低9.2个百分点；狭义货币（M1余额24.06万亿元，同比增长24.6%增幅比上年末低7.8个百分点。预计全年新增货币信贷7.5万亿元。2010年上半年，金融机构人民币贷款增加4.63万亿元，同比少增2.74万亿元；人民币存款增加7.63万亿元，同比少增2.35万亿元。2010年1-6月，银行间市场同业拆借月加权平均利率分别为：1.16%1.52%1.40%1.34%1.67%和2.31% 3增强人民币汇率弹性。2010年6月19日，中国人民银行新闻发言人发表谈话表示：根据国内外经济金融形势和我国国际收支状况，中国人民银行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率的弹性。

三、2010年上半年上海房地产市场形势分析与下半年市场情况预判 2010年上半年，上海坚决贯彻落实国家有关房地产市场的调控政策，切实推进保障性住房的建设工作。由于新增供应量的相对不足，住房价格继续高位运行，成交量下降。新国十条”出台以后，市场成交进一步萎缩，观望气氛浓重，成交价格有所松动。预计下半年观望气氛仍将持续，商品住房价格会出现实质性松动和区域结构性的调整，但总体房价水平的下降空间不大。以下侧重从土地、投资、销售、房价等方面进行分析，同时对二手房和租赁房市场也作了分析。一）住宅用地供应大幅增加，土地价格涨幅回落 继2009年上海加大住宅用地供应以后，2010年上半年，本市继续加大住宅用地的供应力度，住宅用地供应达到416.2公顷，同比增长189.73% 从住宅用地出让的价格看：2010年上半年，地价涨幅有所回落。中心城区住宅用地出让价格一季度同比增长35.2%二季度同比增长34.5%从环比看，二季度内环内、内中环、中外环、外环外的住宅用地出让价格水平环比分别为：上升9.5%上升3.4%上升3.8%下降7.6%此外，非理性竞拍的现象减少，上半年预申请公告的105幅土地中，有3人以上预申请的地块为20幅。2010年上半年上海地价呈先高后低走势。2月2日，证大置业（民企）以99.2亿元竞得外滩8-1地块，楼面地价为3.4万元/平方米，成为上海的新地王（总价与单价双料地王）该地块起始价91.1亿元，4家企业竞价。2月12日，华侨城（央企）以70.2亿元竞得闸北区苏州河北岸东块1街坊，楼面地价达5.2855万元/平方米，成为全国单价地王。该地块2家企业竞价，溢价率49%同日，仁恒（外企）以38.2亿元竞得徐盈路东侧B4-01地块，楼面地价15498元/平方米。该地块12家企业竞价，溢价率431%6月23日旭辉集团（民企）以7.62亿元拿下的青浦工业园区岛区西侧居住地块，楼面地价5507元/平米，溢价率136%为上半年居住用地的最高溢价率，明显低于2009年的溢价率水平。目前该地块周边房价约为13000元/平方米左右，面粉贵过面包”现象不再。2010年下半年，随着保障性住房建设的推进，土地供应尤其是住宅用地的供应仍将大幅增长。但从供应地段上看，23个大型居住社区中除孙桥、外高桥航津路和顾村在外环内侧外，其余均在郊区，外环以内居住用地的供应不会增长。从土地价格来看，一方面上半年三次上调存款准备金率和房地产市场销售低迷，将影响到开发企业的现金流，从而制约企业的拿地力度；另一方面在上海建设“两个中心”背景下，中心城区的可供居住用地有限，旧城改造的成本居高不下，地价的上涨压力依然存在因此，下半年地价总体水平将有所下降，但下降的幅度不会太大（如：7月2日闸北彭浦456街坊地块以底价成交，楼面地价12002元/平方米，而该地块周边的房价在20000元/平方米以上）但中心城区的地价仍然维持高位，即使上涨，涨幅也将继续回落。无论是地价下降还是涨幅下降都将对房价产生重要影响。二）保障性住房投资大幅增长，房地产投资规模增长较快 十一五”期间，上海的房地产开发投资呈现“规模大、增幅小”格局，总体把控谨慎。2009年下半年伴随保障性住房建设的推进，房地产投资额快速增长。2010年上半年完成房地产投资额845.28亿元，同比增长35.5%为5年来最大增幅。分类别看，住宅投资额为518.18亿2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研

元，增长44.3%办公楼投资额为105.12亿元，增长33.4%商业用房投资额107.19亿元，增长47.3% 房地产投资规模同比扩大，主要原因在两个方面：一是保障性住房开工提速，投资规模扩大。2010年上半年本市经济适用房开发投资额就达48.78亿元，同比大幅增长17.7倍。二是上半年延续了2009年下半年投资快速增长的惯性，2010年上半年开发企业完成土地开发和购置土地规模增长较快。此外，2009年上半年的投资规模基数较低，也是2010年上半年投资增幅较大的原因。三是2009年开发企业大笔销售资金回笼和筹资渠道相对宽松。2010年上半年，本市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%投资的资金来源比较充裕。2010年下半年，上海继续推进保障性住房的建设，全年房地产投资总额将保持同比较快增长，但受到市场销售不畅的影响，市场化商品房的投资节奏将有所放缓，使得环比增幅下降。同时，投资的传导效应将使得其他产业的投资占比扩大，房地产投资占社会固定资产投资的比重将有所回落。三）商品住宅成交量明显下降，住房价格冲高回落 2010年上半年，上海商品房供销双降。批准预售商品房714万平方米，同比下降14.6%其中批准商品住房预售562万平方米，同比下降20.2%商品房销售同比明显减少，上半年销售1009.13万平米，减少35.8%其中商品住宅销售840.51万平米，减少41.8%其销售总量和住宅销售量为2004年宏观调控以来半年销售量的新低，低于2008年上半年）但办公楼和商业用房的销售量同比增长。分析商品住房销售下降的原因，一是2005-2008年商品住房用地供应逐年下降，使得近年来竣工面积和批准预售面积逐年减少。二是房地产调控政策抑制了投资投机性购房，也影响自住型需求对调控降价的预期，观望气氛浓厚，购房需求明显减少。三是2009年下半年和2010年34月份住宅价格上涨过快，房价过高也抑制了购房需求。四是世博会的举办延缓了部分项目的建设和旧城改造，动拆迁购房需求减少。办公楼和商业用房的销售量增长的原因，首先是住宅建设和成交区域的不断外延带动了周边商办用房的销售；其次，上海近几年来房价的商住倒挂”现象使得部分投资客由投资住宅转为投资商办楼；同时，部分开发企业迎合自住型购房者的需要，建设了一批小户型、可居住的办公用房。从2010年上半年商品住房成交的结构看，一是成交区域继续向近远郊转移：内环内占比7.1%同比上升0.5个百分点；内外环间占比16.6%同比下降4.7个百分点；外环外占比76.4%同比上升4.2个百分点；二是成交房型继续趋小：90平方米以下占比44%同比上升11.8个百分点，90-140平方米占比33.6%同比下降10.9个百分点，140平方米以上占比22.4%同比下降0.9个百分点；三是价格区间明显上移：单价在7000元以下的占39.9%同比下降5.6个百分点，单价在7000-10000元的占16.5%同比下降2个百分点，单价在10000-17500元的占20.1%同比下降1.4个百分点，单价在17500元以上的占23.5%同比上升9个百分点。图12009年7月-2010年6月上海市场化商品住宅销售情况数据来源：民间机构网上监测。市场化商品住宅”不包括配套商品房和经济适用房。2010年上半年住房价格总体上是上涨的1-6月新建房屋销售价格指数累计环比上涨2.3%但从价格走势上看是先扬后抑，1月份环比上涨0.7%2月份持平，3月份环比上涨1.9%4月份环比上涨1.1%5月份持平，6月份环比下降1.4% 2010年1-4月上海商品住房价格继续上涨，4月份商品住房价格水平创出历史新高。其原因仍然是供应不足，需求增加，仅首次购房和改善性购房的需求还相对稳定，但加上投资性购房的需求大量增加，推高了房价。其表现是继续2009年的豪宅领涨。据民间研究机构监测的数据，一季度5万元/平米以上的豪宅成交338套（同比增长15.8倍）8.67万平米（套均257平方米）63.19亿元（平均72884元/平方米）4月17日“新国十条”出台以后，恒大集团首先其全国20多个城市约40个在售项目全面实行“八五折”优惠。不久，万科宣布实行优惠促销。6月初，绿地集团在全国41个城市近百楼盘优惠促销（上海有12个楼盘）受其影响，上海5月份就有37个楼盘优惠促销，6月份增加到49个楼盘。6月份本市月度成交超过1万平米的9个楼盘中，有8个是绿地、保利、复地、恒盛等知名企业的优惠促销楼盘。开发企业的优惠促销形式大致可分为三种：一是送面积、送物业管理费、送家电补贴、送购房契税等变相降价方式；二是优惠活动期间购房，价格打折；三是新盘低开、直接降价。因此，5月份房价上涨持平，6月份房价下降。2010年下半年，市场将延续56月份观望、僵持、盘整的态势。一方面，企业总是追求利润的最大化，开发企业在不差钱”情况下不会主动降价，即使降价幅度也不会太大。另一方面，现在房价确实太高，消费者希望房价降得多一点，有些投资者也想等待“抄底”从总体上看，56月份已有企业开始优惠促销，下半年一些自身资金链趋紧的开发企业会选择降价促销，回笼资金，并带动周边项目跟进降价促销。随着价格的回落，销售量也会有所增长。但房价回落的幅度不会太大，销售量的增幅也不会太大，市场回暖要看明年。同时，商办用房销售将继续保持同比增长，商住价格倒挂”现象会有所缓解。四）存量住房（二手住房）成交量明显下降，住房租金上扬 2010年上半年，上海存量住房成交878.15万平米（同期商品住房销售840.51万平方米）同比减少8.37%存量住房交易量下降的同时，挂牌出售量大幅增加：6月末，网上存量住房可售量为1494.54万平米（6月末，市场化商品住房网上可售量为573.72万平方米）同比增加74.13%上半年存量住房挂牌出售量的增加始于4月份“新国十条”出台以后，主要是相当部分持有多套住房的业主预期房价即将下跌，从而急于抛售。存量住房的价格走势与商品住房的价格走势相似。2010年上半年，上海住房租赁市场成交活跃，租金呈逐步上扬态势。尤其是自4月中旬“新国十条”出台后，更是需求旺盛，租金快速上扬，渐成各方关注热点。据上海房屋租赁指数办公室数据显示，上海房屋租赁指数连续6月上扬，1-3月累计上涨3点，4-6月累计上涨14点。以6月为例，2000元/月以内的低端房源租金涨幅最大，平均上涨200元左右，呈近年来少有的快速上涨之势。以宝山和普陀为代表的中环区域租金上涨的房源最多。分析当前上海住房租赁市场活跃、租金快速上扬的原因，主要是短期需求拉动：一是传统租赁旺季到来，大学生住房租赁需求迅速增加。大批外地高校毕业生选择留沪或来沪就业，而这部分群体由于经济原因，租房成其解决居住问题的首选；二是世博观光增加了大量短租需求。从34月份开始，世博园区周边板块的租赁市场十分活跃，部分房源更以“日租房”形式出现，这类房源租金往往较高；三是受调控影响，市场观望气氛浓厚，部分购房者选择租房进行过渡，扩大了租房需求；四是目前上海的租售比（房价与月租金之比）偏高，住房的租售比约在400:1以上，房价快速上涨以后，租金也会上涨。

四、对当前上海房地产市场的看法和建议 上海积极贯彻实施国务院对房地产市场的调控政策，至6月末，房价过快上涨的势头已经得到遏制，调控政策效应显著，但也出现商品住房成交量大幅下降、存量住房成交量明显减少、住房租金上扬等现象。由此，建议政府管理部门和开发企业重点关注下列问题。一）坚决贯彻国家调控政策，保持房地产市场的平稳发展 房地产市场调控的目的遏制房价过快上涨，保持房地产市场的平稳发展。前几次调控，都出现房价反弹、涨得更高。这一次调控已经遏制了房价上涨过快的势头，更重要的如何保持房地产市场的平稳发展。房价总体上讲，逐年平稳增长是正常的开发企业特别是长期从事房地产开发的企业都希望有一个平稳增长的发展环境。房价上涨过快，透支了后市的涨幅，增加了后市的风险，得益的只是房价上涨过快这一时间段售房的企业，对其他企业则有害无益。因此，开发企业更关心政策的连续性、稳定性、长效型，既要防止房价反弹，也要防止房价大跌。上海房价上涨过快，主要是购房需求拉动，特别是投资投机性购房的拉动。通常的办法是增加供应，控制需求。从增加供应看，上海土地资源紧缺，2004年宏观调控以后，商品住房用地供应逐年减少，2009年下半年起大幅增加住宅用地供应，增加的主要是保障性住房这一块，市场化商品住房用地并无增加。而保障性住房近两年还只能解决低收入住房困难家庭，这部分群体本来就是买不起房，不能形成购买商品住房的实际需求。但公共租赁房能起到分流和延缓购房需求的作用。从控制需求看，主要通过二套房贷政策，抑制投资投机性购房需求，但也影响到改善型购房需求，同时自住性购房需求也因调控政策预期降价而等待观望或租房过渡，导致市场低迷。为此，开发企业希望房产税的政策暂缓出台，如果销售继续低迷，可考虑对改善型购房需求放宽贷款政策，防止销售量进一步下滑。二）适度提高商品住房容积率，增加住房供应量 目前本市的土地控制性规划大多完成于2004年以后，2003年底颁布的上海市城市规划条例修正案》中所明确的双增双减”原则是土地规划制定的重要依据。2004年初，原上海市城市规划管理局对《上海市城市规划管理技术规定》进行修改以后，中心城区住宅容积率上限降至2.5外环以外郊区则视情况下降至1.0至1.8这样做的主要目的为了解决当时中心城区盲目集中建设导致的城市管理运行以及景观环境问题，同时缓解地面沉降。当前中心城区几乎无地可供，住房价格居高不下的情况下，可以对非中心城区（外环以外）住宅用地提高容积率上限，增加住房的供应面积。此外，目前本市成熟的商业商务区基本都集中在内环以内，产业与工作人群过于集中。住宅建设的郊区化导致了中央商务区的拥挤和部分新建住宅区的卧城化”为此，建议根据现代城市的规划理念，大力推进依托轨道交通的城市副中心和服务业集聚区（微型CBD建设，重点发展郊区城镇和大型居住社区的商业商务集聚区，加快城乡一体化，提高城市商业、商务以及人口的承载力。三）加快公共租赁住房建设，鼓励房地产开发企业参与 长期以来，租赁市场的发展相对滞后。当前调控的背景下，本市住房买卖市场成交低迷，但租赁市场成交活跃，且租金上涨迅速，引起了各方的高度关注。当前，本市住房租赁市场存在诸多问题，包括缺乏由机构投资者或企业长期持有并进行租赁经营的房屋，难以形成规模经济与协同效应；政府无法全面掌握租赁信息，无法实施有效市场监督；租赁登记制度远没有得到落实，租赁备案率极低，市场发展呈无序状态。从目前存在大房型分隔后“群租”现象分析，本市住房租赁市场还存在大房型供应过剩，小房型供不应求，宿舍型供应缺失的供求矛盾。住房销售市场和住房租赁市场是住房流通的两大市场，发展租赁住房市场，尤其是公共租赁住房，不仅能有效解决本市日益突出的居住问题，同时也是促进住房销售市场健康发展的有效措施。政府部门应该重视并大力发展公共租赁住房，一是制定租赁市场的政策，完善租赁信息系统网络建设，加强市场监管。二是鼓励中小房型普通住房的开发商拿出一部分房源进行租赁，地价和税收上给予优惠，若干年以后准予销售。三是对大型国有企业给予长期贷款支持，使其成为本市发展公共租赁住房的生力军。四）开发企业要认清调控形势，积极调整经营策略 本轮宏观调控无论从行文规格、牵涉部门和政策力度都与以往有所不同，开发企业应当充分认识到调控政策的全面性和实施的坚决性，认真研究分析调控以来的新情况：1从已有的市场促销案例看，首先降价的恒大集团取得了明显成效，民间机构的监测数据显示，上半年全国20家大型开发企业集团中，恒大的业务指标完成率最高。企业加快资金回笼可以抓住可能出现的低价拿地契机，没有必要通过延长产品的建设时间和销售周期来提高利润。22009和2010年增加住宅用地供应和加快保障性住房建设将在今后2-3年逐步发挥平抑房价的作用，为上海房价的总体稳定奠定基础。32010年上半年国税总局有关土地增值税清算的政策，需要开发企业以充足的现金流做好应对准备；4这次调控的力度是逐步增强的如果房价调整不能达到调控的效果，可能会有新的调控措施出台，具有不确定因素。首先，企业应该认真贯彻遏制房价过快上涨的政策措施，不要捂盘惜售。手中有楼盘的企业特别是资金不宽裕的企业应通过降价促销和加快推盘的方式回笼资金，保证现金流的安全。同时，市场低迷的情况下，应加快项目的开工和建设，增加市场供应，争取赶上下一轮行情。其次，企业在当前市场低迷情况下，可以到二三线城市逢低吸纳土地，也可以拿一些非住宅用地。当前，已经有很多企业纷纷在二三线城市逆势拿地，为后续发展蓄势。同时，当前调控从紧、市场低迷情况下，部分中小企业可能面临资金链短缺的问题，大企业可以考虑参股、收购，使项目正常开发，对大企业和中小企业、对市场都有利。再次，企业要争取参与保障性住房的建设，参与大型居住社区的建设，开发建设符合绿色、低碳、环保要求的房地产产品，提升房地产开发的产业化和

房地产市场的调研报告 篇7

这就十分明确地告诉我们：“稳定”是房地产市场发展的第一要义。

房地产业产业链长、涉及面广，既是国民经济发展的支柱产业，也与人民生活息息相关。因此，必须把促进房地产业稳定健康发展作为扩大内需的重要内容，唯有“稳定”，才能有效防止房地产市场出现大起大落，才能有效拉动内需。

房地产市场如何实现“稳定”，报告提出了明确思路。

一、采取更加积极有效的政策措施，稳定房地产投资

报告提出：“采取更加积极有效的政策措施”，“稳定房地产投资”。

从全国600多个城市的房地产市场来看，大部分城市有市场需求，市场购买力不容低估。但是，看房地产投资数据，从去年下半年开始，我们房地产月度投资增长开始出现了一些增速下降，特别是新开工面积、在建面积都出现了下降情况。目前房地产投资增速已经下降到历史低位，今年1到2月房地产投资增速只有1%。由于房地产产业链非常长，涉及到上下游几十个行业，它投资的下滑对整体经济发展产生很大的影响，它对拉动内需、保增长的作用非常关键。所以，我们应把稳定房地产投资，作为我们稳定房地产市场的着力点。

怎么保证房地产投资增长，怎么稳定房地产投资?建设部政策研究中心副主任秦虹认为，有两个重点：一个是我们要通过一系列政策措施尽可能的减少市场投资增速下降的幅度;第二是通过财政投资来弥补市场投资可能产生的缺口。

促进市场投资增长，要关注两方面：一方面要努力提高成交量。如果市场成交不能恢复，市场销售依然低迷，我们的开发企业会对未来的市场预期非常悲观。那么，进一步新增开工和新增投资的积极性会受到影响，所以要保持一定的成交量。

另一方面在政策上，努力提高居民的购房支付能力。从去年下半年开始，国家的一系列政策，比如说，大幅度的降息、降低首付，还有房价的打折。通过我们政策，降低了交易税费，减轻居民购房的价位负担，然后我们扩大了公积金使用的贷款额度，这些措施对提高居民购房的支付能力，恢复成交量，恢复市场的活跃起到积极作用，从而也有利于稳定投资不下滑。

促进市场投资增长，关键是金融信贷的支持。我们房地产行业是资金密集型行业，这个行业特别离不开资金的支持，如果资金不能够有效的运转，这个行业的发展就非常艰难。

二、加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施

报告提出：加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。

应该说，这几年，我们在保障性住房建设上成绩是突出的。据住房和城乡建设部副部长齐骥介绍，去年以来，低收入群众住房困难问题得到了一定程度的缓解。一是廉租住房建设加快。2008年底，通过新建、购置廉租住房以及棚户区改造等多种方式，以实物方式解决了250多万户的住房困难。同时，累计发放租赁补贴达到229万户，基本上实现了国务院关于到2008年底对申请租赁补贴的城市低保家庭住房困难户做到应保尽保的目标。二是经济适用住房供应增加。2008年全国经济适用房新开工9000多万平方米，竣工6000多万平方米。三是棚户区改造的范围在扩大。截止到2008年底，中央累计支持改造煤矿棚户区28万户，去年第四季度启动了对林业、农垦区的棚户区改造工作。

但是，我们也要看到，目前的努力，还远远不能满足城市低收入住房困难家庭住房的需要。特别应当引起我们重视的是，有些地方政府执迷于房价涨跌，生怕房价降下来会影响GDP增长，对于还有多少老百姓住不起房、租不起房却关心不够，对于保障性住房建设，说得多做得少，甚至在保障性住房定价上与商品房市场行情攀比，认为只要价格比商品房均价低一点就是保障性住房，导致国家关于保障性住房政策难以完全落实。因此，我们必须采取积极措施，加快保障性住房建设步伐，以全面实现“住者有其居”的目标。

如何加快保障性住房建设?第一，加快推进廉租住房建设。今年力争解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题，其中新增房源177万套，新增发放租赁补贴80万户。为实现这一目标，中央财政将加大对廉租房的资金投入，今年中央财政用于各地廉租住房制度建设的总的资金投入将达到330亿元。除此之外，中央还将代地方增发国债资金也作为地方的配套资金，补充用于廉租住房制度建设和保障性安居工程。因此，要尽快确定并组织实施《2009—2011年廉租住房规划》和今年的廉租住房工作计划，抓紧落实建设用地和配套资金。要坚持以实物配租为主，多渠道筹集房源，增加廉租住房供应。要严格控制建设标准，新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。廉租住房项目要优先安排在交通便利、公共设施较为完善的区域。对实行货币补贴的，租赁补贴额要合理确定。

第二，加快城市棚户区改造步伐。城市低收入住房困难家庭中，相当一部分居住在各类棚户区中。加快解决这些家庭的住房困难，是落实党的十七大关于努力使全体居民“住有所居”目标的重要举措。我们要按照政府主导、市场运作、住户参与的方式，加快改造步伐，使小区环境、基础设施等条件得到明显改善。在解决困难住户住房问题的同时，使困难家庭的负担控制在合理水平。

第三，加快经济适用住房建设。今后三年，我国将新增经济适用住房400万套，平均每年新增130万套。这就要求我们，从实际情况出发，搞好经济适用住房建设和管理。坚持统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求。经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当合理划定供应对象收入线水平，严格审查申请人情况，确保有限的经济适用住房供应给符合条件的低收入住房困难家庭。

两会期间，有不少代表委员建议少建或停建经济适用房，多建廉租房。事实上，温总理在报告中，已给出了答案：“把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设”，这就是说，经济适用住房不但要建，还要开辟新的资金渠道来建。

齐骥副部长在答记者问时也明确指出：“到目前为止，经济适用住房和廉租住房都是保障体系的一部分，实际各地在执行的过程中，也有不少因地制宜的政策调整。房价相对比较高、收入比较高的地区，经济适用住房仍在大量的建设，因为有需求的群体。对一些西部地区，收入相对比较低，房价本身也不高，再加上土地价格也不高的地方，他们逐渐的把经济适用房的一部分通过廉租房增加建设消化掉，另一部分通过市场解决掉。”

第四，落实资金、土地等配套政策。今年，中央财政将加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准。中央廉租住房保障专项补助资金用于租赁补贴开支后有结余的，可用于购买、改建或租赁廉租住房支出。地方也要相应加大投入力度。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。增加保障性住房建设用地供应，保证用地指标。健全工作机制，规范保障性住房供应的管理。

在落实资金方面，一个新的渠道就是，利用部分住房公积金闲置资金。截止2008年底，全国住房公积金缴纳规模达到了2.02万亿元，而闲置公积金高达6000亿元。仅北京2007年底的闲置公积金就高达376亿元，这是一个不小的数目。

三、积极发展公共租赁住房

报告提出：积极发展公共租赁住房。

我们知道，在保障低收入群体的住房需求之外，另有一批不属于这个阶层，但同样不能通过市场来购买或者承租住房的群体，也就是我们通常所指的“夹心层”。如何解决他们的住房问题同样值得关注。“积极发展公共租赁住房”政策就是解决“夹心层”住房问题。什么是“公共租赁住房”?齐骥副部长在答记者问时作了具体解释：“公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者能够承受起的一个价格向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到这个城市来工作的群体。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前确实通过市场解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。”这方面的工作还刚刚起步，我们必须加大力度推进。

四、落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策

报告提出：落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。

落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策，是在提振消费者信心，从需求角度深挖有效和刚性需求，通过完善供需两条主线，促进居民合理住房消费。

如何促进居民合理住房消费?

一是认真落实有关信贷税收政策，减轻居民购房负担。去年10月份以来，中央出台了一系列政策措施，大力支持居民住房消费。如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。对住房转让环节营业税按不同年限实行有区别的税收减免政策;下调贷款利率和首付比例等。当前，关键是抓好贯彻落实，使这些政策取得实效。

二是继续调整住房供应结构，引导居民合理消费。进一步加大住房供应结构调整力度，增加中小套型、中低价位住房供应。中低价位、中小户型一直以来比较受捧，也比较符合大众需求，在大环境不如意的情况下，开发商应多修这样户型的房子来卖，既节约了资源，也顺应了市场发展，便于流通。

三是支持房地产企业应对市场变化，引导其以合理价格促销。房价的合理定位是激活房地产市场、撬动居民住房消费的关键。房地产企业应当自觉承担起社会责任，在促进居民合理住房消费、促进房地产市场稳定健康发展过程中发挥积极作用。在房地产市场需求不旺的情况下，调整销售定价策略，对房地产企业也是有利的。房地产开发企业应当主动根据市场变化，通过合理调整住房价格，促进商品住房销售。

四是完善公积金制度，支持中低收入家庭住房消费。研究城镇个体工商户、自由职业者和长期在城镇就业的农民工建立住房公积金的政策，把更多中低收入职工纳入住房公积金制度覆盖范围。大力发展个人住房贷款业务，进一步降低住房公积金贷款费用，简化贷款办理手续，提高资金使用效率。健全住房公积金管理考核机制，完善住房公积金监管系统，确保资金安全。

五、加快发展二手房市场和住房租赁市场

报告提出：加快发展二手房市场和住房租赁市场。

“加快发展二手房市场和住房租赁市场”这是首次提出。这意味着，在政策层面从未得到垂青的住房租赁市场将正式撬动，这将在一定程度上降低我国住房的自有率，进一步促进房价的合理回落。

二手房市场和租赁市场作为楼市的主要组成部分，对稳定和发展楼市意义重大。过去管理跟不上市场发展，存在非正当交易，扰乱市场价格体系，不利房地产业的健康发展。

江苏社科院院长宋林飞认为，二手房的交易也要让它活跃起来。怎么样活跃呢?现在，二手房交易税收比较高，住房转让环节有营业税，这个税目设计的时候，一个是从所得的角度看，是为了增加税收，也是为了遏制炒房。现在看来，这种政策设计需要适当变动，在房市低迷的情况下，应该有所放松，要看到这种转移税收的费用是转移到消费者那里去。比如说要买二手房，对方就讲了，这个税你给我付房价就低，如果不付就提高房价。因此，现在的二手房价，里面有一个含税或者是不含税的问题。卖房子的都希望把自己应该缴纳的税收转移到购房者身上去，购买二手房往往都是二次改善，因此这里的税收负担不宜过重。温家宝总理在政府工作报告中倡导住房改善，提出根据年限减免住房转让环节营业税，最终会减轻消费者的负担。开发商也应该在税收方面得到一些优惠，我觉得这样做的最终目的还是为了老百姓，希望房价能够合理回归，使老百姓能够承受，让更多消费者的住房消费欲望变成活生生的现实，促进房地产市场活跃起来。当然，对二手房与租赁市场报告只是提到放开，进行市场化建设，这只是一个宏观方向的指向性政策，至于如何放开如何建设，留给市场的余地甚大。

六、加强住房市场分类管理，整顿房地产市场秩序

报告提出：鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。

这里我们必须明确，国家鼓励各地稳定和发展房地产市场，是有前提的，这就是，“加强住房市场分类管理”，也就是说，房地产市场必须在分类管理的基础上来稳定和发展。资深房地产专家罗准认为：分类管理，就是要有效区分普通自住房、高档商品房、经济适用房和廉租房的区别，对不同的产品要有不同的政策，对租赁市场、二手房市场和预售市场、现售市场都应该有不同的鼓励政策。把中低收入家庭住房用经济适用房和廉租房解决，这一块中央财政支持一部分，公积金解决一部分;老百姓改善性的自住需求要鼓励，这就说普通商品房这一块，要比照一套政策进行信贷支持，对造普通商品房的开发商也要支持。而对于高档商品房而维持原有政策，或者说以市场促使其降价让利自救。中央明确要求以公积金来支持公共租赁市场来解决住房问题，这表明，对于梯级消费实行梯级供给成为中央明确的房地产主旨。

加强管理，就是要整顿规范房地产市场秩序，规范交易行为，切实维护消费者合法权益。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。要坚持正确的舆论导向，同时，加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作，这是维护稳定的基础。

七、满足居民多层次住房需求，努力实现住有所居的目标

报告提出：深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现住有所居的目标。

这个提法十分新颖，国家就是制定政策满足居民多层次住房需求。这个多层次就是，廉租房(当然还包括租赁房)、经济适用房、商品房，而不是人人拥有自己名下的产权房。这次报告中，把“居者有其屋”修改为“住者有其居”就是最好的注脚。不仅如此，国家还把目光放到了进城农民工的住房问题上。报告强调：“帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。”农民工对中国经济贡献很大，但是他们进城务工的居住环境很差，很多农民工的家庭是处在分离状态的。国家关注这部分农民工的住房和生存状态问题，是国家执政理念转变的具体体现，也是对农民工奉献的一种社会回馈。

对于房地产市场中的商品房，政府的责任就是为这个市场的良好规范健康运行，创造出好的政策环境、金融信贷环境和法律环境。温总理报告中强调：“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策;对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策;促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。”

房地产市场的调研报告 篇8

研究结果显示，全国品牌房企品牌价值均值为45.43亿元，同比提高了24.82％；其中国有房企TOP10品牌价值均值为39.23亿元，增幅为34.49％混合所有房企TOP10品牌价值均值为36.77亿元，增幅为15.65％。中海、万科领先行业发展，品牌价值率先突破百亿元。2009中国房地产品牌价值中最耀眼的莫过于“保利地产”了，保利地产近年来的发展非常迅猛，2008年销售额突破200亿元大关，同比增长达到20.37％，遥遥领先行业平均水平；2009年1～8月，保利地产又已实现签约金额279.19亿元，同比增长高达157.20％。良好的销售业绩拉动了保利地产品牌价值的快速提升，2009年其品牌价值同比增长了近50％，显著领先于全国品牌房企增长率均值，成为2009中国房地产成长力领航品牌。

同日发布的《2009中国房地产策划代理品牌价值研究报告》中显示策划代理品牌企业经历了2008年房地产市场的起承转合，依然表现出了良好的市场竞争力，企业品牌价值持续提升。2009中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10企业群体基本保持稳定，品牌价值均值由上年的9.2亿元增加到10.6亿元。易居中国品牌价值均超过20亿元，领先于其他企业，也是策划代理品牌企业品牌价值首次突破20亿元大关。世联地产于2009年8月成功登陆资本市场，成为首家登陆A股的房地产服务公司，企业品牌价值提升到16.72亿元，稳居第二位。同策咨询再次蝉联中国房地产策划代理公司品牌TOP10第三位。

名家谈市

陈劲松：豪宅泡沫正在形成中

从年初到现在，房地产市场的火热是国家大量注资进入市场和通胀预期双重推动而致。不过如今，这两个推动力量已经到头。未来豪宅与普通住宅的走向将分化，普通住宅走向将取决于中国实体经济的恢复，而豪宅走向取决于市场资金的走向。现在主要是一线城市成交量的萎缩，不过，成交量的萎缩有个前提，就是今年上半年集中成交，如果把今年九十月份数据与去年相比，成交量还是上涨的。

我认为普通住宅目前市场形势问题不大，一套普通住宅的资金回报如果低于一年期的固定存款利息，市场就比较危险，但是我觉得目前北京的普通住宅还没有到那么低的投资回报率。当然，房地产是非常特殊的产品，各个区域情况不一样，比如比较偏远的、配套不足的普通住宅可能回报也不高，所以我说的是市场整体。

但是豪宅市场目前已经具备了投资品的一切特征，资产泡沫正在形成中，购买豪宅要小心。随着高价地王的接连诞生，这些产品多数定位豪宅，中国面临着前所未有的豪宅市场规律的探讨，而目前这方面探讨不足。所以房地产行业一定要破这个现象，要提高出让土地的容积率，城市以豪宅为主，对于整个社会的居民而言是非常不公平的。

成实：市场不会重蹈2008年覆辙

目前来看，市场行情数据表现并不稳定，中间不断反复。上海、北京、深圳市场表现几乎差不多，都是以周为周期，每周都有一个趋势。比如深圳，8月份市场情况表现不好，9月份第一周也不是很好，但是第二周又开始反弹。所以我觉得今年后几个月的市场走势很难说，可能不会像一些人想象的那样，市场将重蹈2008年覆辙，开始全面掉头向下，未来也许还会继续冲高。

我认为预测市场走势，最多时间为三个月，因为中国的房地产处于一个变动的政策环境和市场环境中。整个外部环境是变动的，包括宏观经济、政策环境、市场消费者的心理等，因此，获得稳定的市场预期是很难的。目前波动的行情可能还会持续几个月，到时候根据整体外部环境的表现可能才会呈现出一个明显的趋势。

李战洪：有价无市的格局将持续一段时间

按照楼市规律，今年虎头蛇尾的成交形势是必然的。房地产的成交有特别的规律性：一波行情呈现之时，往往是之前很多个月长时间的积累。今年上半年的行情是2007年10月份调整以后积压18个月需求的积累爆发。同时市场行情成交火爆又会呈现羊群效应，会引导很多需求提前消费，这样就会把未来几个月的需求也预支了。这种情况下令年下半年楼市成交量的下降是必然的。