市房地产调查报告

市房地产调查报告（共8篇）

市房地产调查报告 篇1

xx市房地产调查报告

一、xx概况

内蒙古自治区的首府xx市位于内蒙古自治区的中部黄河中上游的土默川平原地带，是自治区政治、经济、科技、文化、教育的中心，是通往蒙古、俄罗斯以及东欧国家的重要桥梁。xx市总面积达17，224平方公里，城区面积达149平方公里。全市总人口258万，市区人口150多万，是一座以蒙古族为主体，汉族为多数的民族杂居城市。

随着经济的快速发展、城市居民人均可支配收入的增加、城市基础设施建设力度的加大以及城市绿化美化亮化工程的实施等多种因素的促进，xx市房地产市场成为越来越多区外资本投资的热土。xx房地产投资环境吸引力排在北京、上海、广州、南京四大城市之后，名列第五，吸引力超过了深圳、天津、青岛、宁波和重庆。

2007年，xx市地区生产总值达1118亿元 人均地区生产总值达到51687元，按现行汇率计算达7000美元。财政总收入达到154亿元，“十五”期间，全市地区生产总值年均增长27%以上，五年接近于翻两番；财政总收入年均增长32.3%，五年翻了两番；固定资产投资超过了前九个五年计划的投资总额。截止目前，xxGDP增长速度已连续6年名列全国27个省会城市第一。

二、经济适用房情况

到2007年12月经济适用房从投资到上市均呈显增长的势头。开发投资14.88亿元，同比增长302%；施工面积占住宅施工面积的比重虽然比去年下降0.5个百分点，但从房屋施工、新开工与竣工情况来看，均呈现了明显的增长。施工面积154万平方米，同比增长121.39%；新开工面积42.42万平方米，同比增长了177.4％；竣工面积为85万平方米，同比增长了576.75 %。在各类房屋竣工面积中，竣工率最高的是经济适用房，为55.19%。

三、房地产开发投资情况

2007年，xx市房地产开发投资完成96.71亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%。其中，商品房建设投资额72.8亿元，同比增长84.79%；土地开发投资额2.93亿元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅开发投资72.1

4亿元，同比增长120%。其中别墅、高档公寓投资4.92亿，同比下降28.71%；办公楼投资3.61亿元，同比增加了10.6%；商业营业用房投资15.93亿元，同比增长了63.08%。

四、土地开发状况

2007年2007年，购置土地面积226.95万平方米，同比下降了38.75%；完成开发土地面积248.71万平方米，同比增长了8.78%。；2007年2007年土地购置费为179762万元，每平方米土地的购置价格为792.08元，比去年增加399.29元。

五、房屋施工及新开工状况

1、房屋施工情况

2007年，房屋建筑施工面积1358.97万平方米，同比增长108.82％。其中，住宅施工面积1012.6万平米，同比增长128.74％。住宅施工面积中别墅、高档公寓88.27万平方米，同比增长19.96%；办公楼施工面积85.51万平方米，同比下降68.1％，商业营业用房施工面积为189.84万平方米，同比增长53.7％，其他用房施工面积71.03万平方米，同比增长110.71%。

2、新开工房屋情况

2007年房屋新开工面积378.84万平方米，同比下降0.73％。住宅新开工面积为294.48万平方米，同比下降5.59％，其中别墅高档公寓新开工面积9.38万平方米，同比下降81.03%；办公楼新开工面积为24.61万平方米，同比增长364.34％；商业营业用房新开工面积38.4万平方米，同比下降21.1％；其他用房新开工面积21.35万平方米，同比增长35.56%。

3、房屋竣工情况

2007年房屋竣工面积320.85万平方米，同比增长161.07％。其中，住宅竣工面积为242.03万平米，同比增长180.22％；

六、商品房屋销售状况

1、销售总体情况

2007年商品房实际登记销售面积87.61万平方米，同比下降38.93%。住宅销售面积75.21万平方米，同比下降36.6%。实际登记预售面积为24.29万平方米，同比增长4.74％。实际登记现售面积63.32万平方米，同比下降47.4％。在分户型销售比例中，60—90平米的房屋销售比例最高，小户型还在走俏。

2、商品住房购买对象情况

从销售面积看本市销售57.91万平方米，外地销售17.3万平方米；从销售套数看本市销售5607套，外地销售1675套。本市占销售的比重为77%，同比下降10个百分点；外地占23%，同比增加10个百分点。

4、空置房状况

截至12月底，全市空置面积169.56万平方米，同比增长了22.2%，其中住宅空置面积112.47万平方米，同比增长了26.1%，占空置面积的66.33%；办公楼空置面积17.61%，同比增长了34.5%，占空置面积的10.39%；商业用房空置面积35.01万平方米，同比增长了15.13%，占空置面积的20.65%；

七、房屋销售价格

1、销售价格总体情况

2007年12月商品房平均销售价格3835元/平方米，同比增长了4.7%，环比增长0.18%；商品住房平均销售价格2875元/平方米，同比增长了4.6%。环比增长0.24%。在商品住房销售方面，售价为2000元及以下/平方米的，实际登记销售2898套，平均成交价1500-1950元/平方米,比重为39.8%；售价为2000-2500元/平方米的，实际登记销售1709套，平均成交价2200元/平方米,比重为23.47%；售价为2500-3000元/平方米的，实际登记销售1460套，平均成交价2700元/平方米,比重为20.05%；

八、分析与建议

1、房地产市场运行特点

（1）市场运行总体平稳

房屋销售总体需求过热的势头在下降，经济适用房销售呈上升趋势。房屋销售量继续呈下降的趋势，但与上月环比呈小幅增长趋势；房屋结构调整在逐渐改善，表现为房屋新开工面积除办公楼外总体呈下降趋势，办公楼增长幅度较高，主要原因是①自治区60年大庆；②房屋空置面积同比上升。

房屋销售价格在全国部分城市快速上涨的同时，销售价格保持了小幅上升的态势，显示了政府调控的作用。

（2）经济适用房增长加快

经济适用房增幅明显，投资增长了300多个百分点。充分说明市领导及各部门的重视和对国家宏观调控政策的落实；

（3）外地人买房增加

外地人在xx市买房的人增幅较快，由2006年的13%提高到23%；

2、主要问题

投资仍高速增长，到12月房地产投资同比达到了80%；土地购置费增长幅度较大，每平方米增加近400元；房屋施工总量面积与住宅施工面积增长幅度均较大；房屋空置面积增长较快，其中住宅空置面积比重过大，占66.33%。这一现象应引起有关方面的重视；房屋销售量继续呈下降的趋势，但与上月环比呈小幅增长趋势。

今年施工面积比较大，竣工面积较小，竣工率占23.55%，这说明有76.45%的工程转入跨年续建工程，续建施工面积1038.12万平方米，其中住宅续建工程面积770.57万平方米，续建工程估计3至4年内完成。

3、对策建议

（1）有步骤地解决低收入家庭的住房困难问题

要切实改善住房结构还需依赖于住房保障制度的建立和完善，政府住房供给结构调控的重心应该在住房价格和结构的调整上，规范发展经济适用住房和廉租住房，真正解决低收入家庭的住房需要。

（2）严格整顿规范房地产市场秩序

一是政府必须建立一个多部门组成的监督部门，来规范房地产开发经营全过程中存在的违法违规现象。二是清理整顿闲置土地，合理使用土地。三是严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

（3）严格控制总量，加大住房结构调整

全年实行从紧的土地供应制度。一是严格执行土地利用总体规划，科学编制年度用地计划，调整住房用地供应结构、供应方式及供应时间，增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房、廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。二是严格执行xx市每年度住房建设计划，每年新开工面积保持在200万平方米左右。其中对新审批、新开工的住房，套型建筑面积90平方米以下所占比重，必须达到开发建设总面积的70%。

（4）做好住房基础调查工作

目前的房地产规划只提出总量控制指标，没有将住房套型结构比例要求分解落实到具体区域、项目，基础性工作不深入，规划编制就缺乏科学性、合理性和可操作性。而新建商品房项目里面的中小型、中低价格的住房比重正是调整住房结构的宏观政策，实现供应结构逐步优化的重要内容。所以，需要做好基础调查工作，以便解决在新的项目审批过程中出现的各种问题。

事实上，目前我市的房地产市场进入一个“观望”局面。房屋成交量在减少，购房者的买入意愿也在减弱，但是在这种情况下任何明确的信号都会让各方选择形成新的突破点，此时的调控政策意图和效果至为关键，政策措施到位，则住房调控目标就可能形成有利局面，反之就有可能失控。

市房地产调查报告 篇2

一、市场的总体情况

普洱市地处祖国西南边陲, 是一个典型的“边、山、少、穷”地区, 城镇化水平较低, 2008年全市城镇化水平仅29%, 房地产业起步晚、发展快, 目前正处于成长阶段。截至2009年9月末, 普洱市房地产企业发展到170家, 比上年增加7家, 其中, 开发企业122家, 比上年增加6家, 物业企业26家, 比上年增加1家, 中介7家, 比上年增加1家, 房屋拆迁企业3家, 比上年减少1家, 评估企业2家, 测绘机构10家。房地产企业的发展为普洱市房地产业发展奠定了良好基础。

(一) 房地产开发投资快速增长

随着房地产行业的不断发展, 房地产开发投资逐渐成为普洱市固定资产投资构成中较活跃的因素之一, 有力地加快了普洱市经济建设发展步伐。2006年至2008年, 普洱市房地产投资分别完成4.73亿元、10.66亿元和13.36亿元, 2009年1-9月, 全市共完成房地产投资12.47亿元, 完成全年计划的73%, 比去年同期多完成9.23亿元, 增长35.07%, 住宅投资完成8.44亿元, 其中:90平方米以下的完成1.60亿元, 140平方米以上的完成3.37亿元。从图1可以看出, 普洱市房地产开发投资占固定资产投资和GDP的比重呈逐年增长的趋势。2006年至2009年9月房地产开发投资占固定资产投资的比重分别为3.80%、7.04%、7.43%和9.62%, 房地产开发投资占GDP的比例分别是5.78%、10.05%、10.12%和12.38%, 这说明国家出台的促进房地产市场健康发展的宏观调控政策在普洱市得到了积极贯彻落实。

(二) 房地产开发规模持续扩大, 住房供应结构继续改善

2006年以来, 普洱市商品房的开发规模不断扩大, 商品房施工面积快速增长。截至2009年9月末, 全市房屋施工面积为208.33万平方米, 同比增幅为10.82%, 其中新开工面积为79.42万平方米, 同比增幅为25.68%, 全市房屋竣工面积为40.63万平方米, 比去年同期增长93.62%。从2006年以来的情况看, 普洱市房屋施工面积和竣工面积在2007年有了快速增长, 同比增幅为118.79%和177.12%, 2008年以来由于受金融危机等多因素的综合影响, 新开工面积同比大幅减少, 2009年9月末比年初略有回升。

单位:万平方米

随着保障性住房建设的稳步推进, 普洱市住房供应结构得到了进一步改善。普洱市从2006年起开始实施廉租住房建设, 截至2009年9月末, 已建成廉租住房9万平方米、1876套, 累计完成投资1.1亿元, 已入住1126套, 在建面积10.395万平方米、2089套。在加快推进廉租房建设、发放住房租赁补贴的同时, 普洱市还积极推进经济适用住房建设, 2009年9月末, 全市经济适用住房施工面积17.43万平方米, 比去年同期增长79.32%。

(三) 商品房供求结构逐步调整, 价格基本稳定

2009年, 普洱市政府认真贯彻中央关于促进房地产市场健康发展的各项调控政策, 落实有关支持和鼓励住房消费的政策, 采取有力措施促进房地产市场健康发展, 保持商品房价格稳定, 扭转了2008年受国际金融风暴影响而导致的销售成交量下降的态势。2009年9月末, 全市商品房销售面积为54.32万平方米, 同比增幅为11.61%, 比2008年上升17.5个百分点。如表1所示, 从销售方式看, 期房销售面积和销售额远远高于现房销售面积和销售额。目前, 随着房地产市场开始升温, 普洱市房价基本稳定还略有小幅上涨, 城区商品房均价约为2100元/平方米, 比2008年均价2000元/平方米略有上涨, 比2007年均价1660元上涨26.51%, 目前, 房价基本合理, 整个房地产市场运行态势相对较好。

单位:万平方米, %

(四) 房地产开发资金来源相对集中

从资金来源看, 普洱市房地产开发企业资金主要来源于自筹资金、银行贷款、定金及预收款和个人按揭贷款, 利用外资一直处于空白状态。2009年9月末, 普洱市共筹集房地产投资资金14.98亿元, 同比增长58%。其中:自筹资金1.01亿元, 同比下降12.85%;定金及预收款7.63亿元, 同比增长137.34%;个人按揭贷款3.02亿元, 同比增长62.51%。从表2可以看出, 2008年以来普洱市房地产的资金来源逐渐倾向于定金及预收款及个人按揭贷款, 银行直接贷款所占比重逐渐下降, 由2007年的22.53%降为2009年9月末的6.74%。

单位:亿元, %

二、房地产金融的发展情况

随着住房制度的市场化改革, 普洱市房地产贷款业务近年来快速发展。截至2009年9月末, 普洱市房地产贷款余额为22.76亿元 (不含住房公积金委托贷款) , 比年初增加5.82亿元, 增长34.36%, 其中:房地产开发贷款余额为4.63亿元, 比年初增长24.13%, 购房贷款余额为18.13亿元, 比年初增长37.24%, 购房贷款全部为个人购房贷款, 企业购房贷款余额为零。其中:个人购房贷款中个人住房贷款占比82.67%, 个人商业用房贷款占比17.33%。房地产贷款占各项贷款的比例从2008年末的10.92%上升到2009年9月末的12.36%, 表明房地产业正逐渐成为银行信贷支持的重点行业。2009年9月末, 普洱市住房公积金委托贷款余额为14.13亿元, 其中五年期以下的贷款余额为1.06亿元, 五年期以上的贷款余额为13.07亿元。

三、房地产发展中值得关注的问题

(一) 住房结构调整有待加强

从住宅开发投资完成情况来看, 2009年9月末普洱市经济适用房开发投资完成额仅占住宅开发投资总量的9.24%, 90平方米以下住宅开发投资完成额占住宅开发投资总量的18.97%, 140平方米以上的住宅开发投资完成额占住宅开发投资总量的39.85%, 保障性住房及90平米以下住房的开发投资明显偏低;从房屋施工面积来看, 住宅施工面积中90平方米以下住房的施工面积呈逐年下降趋势, 2009年9月末90平方米以下住房的施工面积占住宅施工面积的比重为11.04%, 占比较去年同期下降2.9个百分点, 比2008年末下降3.2个百分点。同时, 金融机构信贷资源过于倾向于商品房开发, 经济适用房开发贷款余额为零, 信贷促进住房供应结构调整仍然有待加强。

(二) 房屋空置面积增加造成社会资源闲置的问题应予以重视

2008年以来, 随着全市商品房销售的下滑, 普洱市商品房空置面积不断增加, 2009年9月末已出现大幅增加的新趋势, 空置总量由年初的1.84万平方米增加到3.83万平方米, 增长了108.15%, 空置面积比去年同期增长了126.4%。如此多的商品房积压, 占用了大量的土地、资金, 另外, 由于企业前几年囤积的大量土地有相当一部分仍未开发, 也造成了资源的闲置和浪费。

(三) 房地产贷款潜在风险不容忽视

随着房地产市场不确定因素增加, 房地产金融已开始步入风险期。一是有的金融机构为了取得竞争优势, 争夺优质房地产开发项目及按揭资源, 变相放宽贷款发放条件和相关风险防范程序, 为房地产信贷业务管理和风险埋下隐患;二是贷前调查、审查环节的疏漏, 把关不严和贷后监管不到位, 或因开发商资金短缺致使工程不能按时完工, 最终导致资金链断裂形成开发项目“烂尾”, 都会给房地产信贷资金造成损失。目前, 普洱市房地产贷款不良率虽低, 但有上升迹象。截至2009年9月末, 全市金融机构房地产不良贷款余额 (五级分类) 为0.68亿元, 占房地产贷款额的2.98%, 其中国有商业银行的不良贷款余额为0.21亿元, 占不良贷款总额的30.9%, 农村信用社不良贷款余额为0.47亿元, 占不良贷款总额的69.1%, 房地产不良贷款主要集中于农村信用社。

(四) 全市缺乏一个规范、完善的房地产市场

现今, 普洱市新建商品房的销售大都是房地产开发企业拿到土地和项目后, 自己分散设置售楼部, 自行宣传和销售房屋, 商品房的价格所包含的内容、物业管理情况、合同签订等重要内容都是由开发商说了算, 买房人整个购房过程基本处于弱势地位;二手住房的买卖也大多通过熟人介绍, 很少是通过住房二手交易市场完成的。因此近年来由购房维权等造成的各类交易纠纷不断上升, 给普洱市房地产市场的稳定发展带来了一系列问题和危害。

(五) 物业管理服务水平亟需进一步提高

从了解到的情况看, 普洱市现今的物业管理水平良莠不齐, 在物业管理过程中, 常存在公共维修资金被挤占, 导致小区内的公共设施维护、维修严重滞后。同时, 由于物业管理行业的竞争机制还尚未形成, 物业管理职责不明、服务不到位、监督不力, 小区住户在遇到问题, 比如有盗窃情况发生时, 很多物业公司不能及时采取有力措施, 久而久之, 物业公司与小区住户之间互不信任, 物业费用难以收取, 物业经营困难, 影响了普洱市房地产业的发展。

四、促进房地产市场健康发展的建议

(一) 充分发挥政府职能, 加强对房地产业的宏观调控

一是继续改善住房供应结构。按照国家对住房供应的总体要求, 必须建立和完善商品房、经济适用住房和廉租住房供应体系。要重点发展中小套型普通商品住房, 适度发展中高档商品房, 进一步完善廉租住房制度, 从而不断优化住房供应结构, 形成多层次住房供给的合理配置;二是针对当前房地产市场中存在的突出问题, 为有效避免房屋空置面积不断增加而造成的社会资源闲置, 国土资源、规划建设等相关部门应继续贯彻和落实国家宏观调控的各项政策和措施, 把中央的宏观调控政策和普洱市的实际有机地结合在一起。在当前形势下适当放慢土地供应节奏, 稳定总量规模和价格, 将健全住房保障体系、调整住房供应结构、稳定住房市场价格等各项任务落到实处, 促进房地产市场平稳运行和又好又快发展, 为全市经济持续稳定健康发展提供有力支撑。

(二) 加强房地产信贷风险防范

一是各银行业金融机构特别是地方法人金融机构, 要严格执行人民银行和银监会联合下发的相关文件规定, 建立健全房地产信贷管理内控制度, 规范房地产开发贷款审批程序, 严格控制房地产开发企业信贷准入条件, 防止信贷资金流入低水平、盲目开发的房地产项目, 从源头上防范房地产信贷风险;二是积极调整房地产信贷结构, 努力化解开发贷款风险;三是积极开展房贷业务创新, 实现住房抵押贷款品种和还款方式多样化。金融机构应通过对不同消费群体的细分, 创新住房贷款品种和还款方式, 使住房消费者有适合自己的贷款品种和还款方式, 从而降低违约率。

(三) 多措并举, 全力打造规范、完善的房地产市场

一是政府有关部门应加强对房地产业相关政策, 特别是各项优惠政策的宣传力度, 充分发挥地方政府对宏观调控政策的传导作用, 强化宏观调控政策对房地产市场的影响力;二是积极培育住房二级市场, 解决不同消费群体的住房需求, 不断改善城镇居民的住房条件, 同时加大行政执法力度, 杜绝地下非法交易行为;三是积极建立房地产开发商信息披露制度, 促进房地产开发商和购房者之间的信息共享;四是政府房屋登记部门应积极举办房交会, 搭建交易平台, 使房地产市场步入正常轨道, 促进城市建设的健康发展。

(四) 不断规范和健全物业管理, 促进房地产业快速发展

市房地产调查报告 篇3

关键词:海口;三亚;房地产泡沫;分析

中图分类号:F831 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2010)03-0034-04

近年来,海南省旅游经济得到了高速发展。投资资金不断向海口与三亚两大旅游城市投放,就业岗位增加,城市人口聚集度扩大,人们的收入水平得到大幅度提升,这一切都引起了房地产价格,特别是住宅价格的上涨。然而,正当房地产的发展处于空前繁荣的状态时,人们对海口市,三亚市房地产市场的健康状况产生了疑问。本文采用综合指标法和比较分析法对海口市和三亚市房地产泡沫作出判断及对比,得出海口市与三亚市的市场存在不同程度的房地产泡沫结论,并提出了相应的对策建议。

一、关于判断房地产价格合理性的指标

选择并运用各种综合统计指标可以从具体数量方面对现实社会经济总体的规模及特征进行概括和分析。世界范围内常用的判断房地产价格合理性的指标主要指标有房地产投资增长率/GDP、房地产开发投资/全社会固定资产投资、商品房施工面积/商品房竣工面积、房屋的空置面积与空置率、房价收入比、房屋租售比、房价与物价指数比、房地产类贷款的增长率、房地产贷款占银行全部贷款的比重、新增房地产类贷款占全部银行新增贷款的比重、个人中长期消费贷款与城乡居民储蓄存款比。

结合海南省实际情况及数据的易收集程度,本文选取以下四个指标对海口、三亚两市房地产泡沫存在的可能性进行初步的判断和分析:一是房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重,该指标说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业,是反映投资结构是否合理的基础指标,是衡量房地产业发展持久性、稳定性的重要指标。二是房价收入比,该指标被定义为一个城市的住房价格与城市居民家庭年收入之比。本文中住房价格是指某一地区一套平均水平的商品住房的销售价格;收入是指城镇居民人均可支配收入。房价收入比的计算公式为:房价收入比=商品住房均价×人均住房面积/居民人均可支配收入。三是房价与物价指数比,该指标说明货币供给在实体经济部门和资产部门的分配情况。四是个人中长期消费贷款与居民储蓄存款比,该指标反映出居民的负债情况及还款压力。[1]

二、海口、三亚两市房地产价格的泡沫性分析

(一)两市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重

房地产开发投资额与全社会固定资产投资额的比例可反映房地产在城市固定资产投资结构中的合理性,同时衡量出整个房地产业的发展规模。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等。房地产投资比重过大说明其投资过度,导致对基本建设和更新改造的挤出效应明显,基础性建设改造滞后,进而经济发展不平衡,最终无法保证经济在平稳中前进。

在发达国家,房地产投资占固定资产投资的比重指标一般为20%-25%。由于我国是一个处于高速发展阶段的发展中国家,投资有其至关重要的地位,房地产投资需求自然非常旺盛。因而,在评价我国是否存在房地产泡沫时,可将该指标适当提高。

表1显示,2003-2008年海口市房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重一直维持在25%的高位之上,尤其是2008年达到最高值35%。表2显示,三亚市房地产开发投资额占全社会固定资产投资比重从2003年的32%一路上扬至2008年的50%,即三亚市已几乎动用了该市一半的资金进行房地产开发建设。同时,根据资料显示,海口、三亚两市指标数据均高于同期全国指标数据, 这预示着两市房地产市场均出现不同程度的过热现象。再进一步针对表1、表2计算得出,海口、三亚两市的房地产开发投资额年平均增长率分别达到17.67%和44.49%,远高于其各自的全社会固定资产投资年平均增长率12.54%和34.09%。这表明各房地产开发商对两市房产市场的信心过于高昂,开发势头过于强劲,特别是三亚市的房产市场对其他基础性投资建设的“挤出效应”已相当明显,若不加控制,就很可能影响到全社会经济的持续性发展,严重时将会造成经济的突然瘫痪。

资料来源:笔者根据2003-2008年《海口统计年鉴》相关数据计算整理得出。

资料来源:根据根据三亚统计信息网http://www.systats.gov.cn/09ydsj.bhp#2003-2008年相关数据计算整理得出。

(二)两市房价收入比

房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力和承担能力,比值越高,支付能力就越低。如果某地区房地产价格猛涨,而居民收入水平保持稳定,致使该指标持续增大,则表明该地区房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。若市场中的“房价收入比”一直处于高位并超过临界值,而房产市场不存在萎缩迹象,说明群体性投机行为已较为严重,房地产泡沫很可能已经产生。

根据联合国公布的有关资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时,认为房价收入比在4-6倍之间较为适当。也即是说,假如家庭年收入为1,合理的房价应当是家庭年收入的4-6倍之间。房价收入比高于6倍,就难以形成买方市场。要使人们买得起房,房价收入比最好要在4以下。

从表3可看出,2003-2007年海口市的房价收入比均濒临国际警戒值上限,并有超越的趋势,2008年达到6.59,已处于警戒值之上,这说明海口市房地产市场已存在泡沫迹象,但尚不明显,有关部门应加大重视,遏制房产泡沫的蔓延。再对比表4,三亚市的房价攀升速度远高于收入增长速度。2003年房价收入比已处于10.6的高位水平,之后不断膨胀,最高达到15.10,这表明三亚市居民的生活水平与房价水平间差异相当大,房地产市场过热,房地产市场泡沫成分比较严重。究其原因,可能是由于三亚市良好的生态环境及滨海优势所带来的巨大商机,使得三亚的房地产市场已不再局限于该市,而成为一个全国性的房地产市场,吸引大量的岛外人士投资参与,过于强劲的势头致使人们出现各种非理性的预期及投机操作。相关部门需要提高警惕,防范可能爆发的泡沫危机。[2]

资料来源:笔者根据2003-2008年《海口统计年鉴》相关数据计算整理得出。

资料来源:根据根据三亚统计信息网http://www.systats.gov.cn/09ydsj.bhp#2003-2008年相关数据计算整理得出。

(三)两市房价与物价指数比

房地产部门作为重要的资产部门必须配合整个社会的协调发展,因而,要恰当控制货币供给在实体经济部门和房地产等资产部门间的分配,“一枝独秀式”的非均衡发展给长期健康运行埋下了隐患。房价与物价指数之比恰好反映出了经济的平衡状况。当货币更多地流向房地产等资产部门,造成房产价格上升,而其他商品的价格保持平稳,说明市场泡沫因素加大,相关部门应积极控制货币资金大量涌入房产市场的态势。

从表5和表6可得出,两市房价与物价指数比始终大于1,说明海口、三亚两市的房价上涨始终快于物价上涨,对房地产市场的高投入导致对其他行业的挤出。同时,根据两市的资源情况,“海景房”已成为两市房屋的一大亮点,当大量流入两市房地产市场的资金被用于建设豪华型度假型住宅时,一方面会引起土地价格上涨,中小套型住房供应总量不足,房间攀升致使大量居民购房困难,另一方面还会造成房地产市场的结构性矛盾加剧,房地产市场内外发展均出现问题。

资料来源:笔者根据2003-2008年《海口统计年鉴》相关数据计算整理得出。

资料来源:笔者根据2003-2008年《海南统计年鉴》相关数据计算整理得出。

(四)两市个人中长期消费贷款与城乡居民储蓄存款比

近几年,由于国家对住房分配的改革以及房屋价格的不断上扬,银行的个人住房贷款业务发展迅速,个人住房贷款已逐渐成为普通家庭消费贷款的主要构成部分,其比例大约占90%。介于海口、三亚两市个人住房贷款额数据采集困难,本文选取海口、三亚两市个人中长期消费贷款额作为数据源,计算个人中长期消费贷款与城乡居民储蓄存款的比值。该指标可反映居民的负债情况及还款压力,同时也折射出银行的信贷业务运行状况。虚高的房价会引发居民对住房贷款的依赖性增强,家庭负债状况恶化,而银行大面积放贷又有可能导致银行的呆坏账增加,银行信用体系出现问题,最终爆发泡沫危机。

资料来源:笔者根据2003-2008年《海口统计年鉴》相关数据整理得出。

资料来源:笔者根据2003-2008年《海南统计年鉴》相关数据整理得出。

从图1和图2可看出,5年间海口和三亚两市的个人中长期消费贷款分别以18.48%和20.17%的年平均速度增长,远高于各自的城乡居民储蓄增长率。特别是三亚市的个人中长期消费贷款年平均增长速率是相当惊人的,这说明居民购房基本依靠住房贷款,负债压力巨大,很容易出现还贷违约问题。再结合两图中的折线趋势,海口市自2003年的8%逐步上升到2008年的14%;三亚市则几乎是直线上扬,最高达到19%,这进一步说明了隐藏在房价高涨背后的信贷资产泡沫是不可忽视的。金融监管部门应高度重视这一问题,防止由房地产市场波动引发的金融风险。[3]

三、结论与建议

通过以上的计算分析,结果显示出海口、三亚两市的房地产市场均存在不同程度的泡沫。如果两市的房价继续上涨,将有可能重蹈海南省历史上楼市“急涨长跌”的覆辙。海口、三亚两市目前家庭户均年收入不足5万元计算,而三亚一套100平方米的公寓房价达100万元以上,房价收入比已超过20倍。这与人们依靠现有收入,甚至部分贷款都难以承担购房压力的现状是完全吻合的。加之某些统计数据存在缺陷,导致实际情况可能比计算得到的结果更严峻。可以肯定的说,海口、三亚两市的房地产价格已处于一种严重透支的状态。[4]

通过考察海南省实际情况可发现,由于近年来海口、三亚两市逐渐成为全国著名的旅游城市,其明显的自然生态资源优势吸引了大量外来人口入住,房地产市场相当景气,于是大量资金被置入房地产市场,导致其他产业被严重挤出,房价居高不下,加之投机现象严重,泡沫成分加剧,给居民的经济生活造成了严重的困扰,甚至扰乱房地产市场乃至整个社会的正常运转。

从国家角度来看,房地产沉淀的社会资金越多,对其他领域的发展越不利,没有一个国家因房地产发达而成为世界强国。靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可持续的,并可能使整体经济和社会受害,最终榨干社会财富。因此,海南省各级政府要认真总结上个世纪末海南省曾因房地产泡沫破裂而遭受严重拖累的教训,真正贯彻中央“以民为本”的执政理念,坚持科学发展的可持续发展理念,合理调控资金流向,加强商业性房地产信贷管理,严格房地产开发贷款管理和住房消费贷款管理,严格制定并实施有关管理房产投机操作的法规,避免“一哄而上”的状况发生,逐步缓释房地产泡沫效应,将房产经济引向健康发展的轨道上,实现海南岛生态岛、健康岛、宜居岛、国际旅游岛的战略目标。

参考文献:

[1]郝登攀.基于指标法的苏州房地产泡沫实证分析[DB/OL].论文之家,http://www.papershome.com/Economic/Profession/5998.html,2009-09-28.

[2]朱军.三亚市房地产金融风险分析与防范[J].海南金融,2007(12).

[3]叶开范,姚芸,王一波.浅析海口市房地产住宅市场发展趋势[J].中国房地产金融,2003(4).

[4]刘慧.我国房地产泡沫的实证研究[J].经济纵横,2006(2).

The analysis of the real estate bubble level of Haikou and Sanya of Hainan Province

Wang Li-ya,Li Jia

(College of Economics, Hainan University, Haikou570228, China)

Abstract: In recent years, the real estate market of Hainan takes on a rapidly developing trend, particularly in Haikou and Sanya, which lead the economic development in Hainan, for the ever-growing housing prices contribute much to the over-increasing pressure and difficulties of the residents. The over-rising housing prices probably lead to a "bubble effect", which is been discussed continuously and fiercely by the people. In this paper, some international indexes people used are employed to analyze and confirm the reasonableness of the real estate prices, conjugated with the statistics of Haikou and Sanya, 2003- 2008. The results we can conclude are as follows: The sign of the bubbles have been observed to some extent in the real estate markets of the two cities, Haikou and Sanya. Approaches and precautions should be taken by the government to prevent the loss of the real estate came into being by the bubble burst once more by means that certain appropriate policies and regulations should be positively put forward.

房地产开盘市领导讲话 篇4

各位来宾、同志们、朋友们：

上午好！

今天，我们在这里隆重举行美景国际广场开盘仪式，我代表市委、市政府向美景国际广场盛大开盘表示热烈的祝贺！向参加开盘仪式的各位嘉宾、朋友们表示亲切的慰问！

近年来，廉江市大力发展城市经济，做好城市规划和经营，强化中心社区的建设和管理，人民生活祥和，商贸流通活跃，呈现出一片繁华景象。美景国际广场的盛大开盘，就是廉江市经济发展的实力见证，招商引资环境优越、社区文明进步的最好佐证。美景国际广场的建成，对于影响和引领廉江房地产和商业革命新时代，扩大就业、拉动消费、带动商贸繁荣和经济发展，提升商贸流通质量和品位，将具有重大的战略意义。同时，美景国际广场也是廉江市委、市政府今年20个重点项目的重要内容，它的开工建设，也开创了我市高尚生活、商住一体的大型小区先河。全市各相关职能部门要全力支持，为打造廉江最大的安居、购物、休闲商住中心服好务。

希望美景房地产有限公司抓住盛大开盘契机，继续发扬艰苦奋斗、奉献社会的创业精神，坚持现代经营管理理念，发挥龙

1头企业的强势引领带动功能，乘风破浪，乘势而上，通力协作，抢时间，争速度，保质量，尤其是在小区智能化管理、打造绿色、和谐、文明家园等方面，大胆创新，勇于实践，为廉江经济发展、创建和谐家园做出积极的贡献。

市房地产调查报告 篇5

为扎实有效推进XX市打击整治养老诈骗工作，严厉查处房地产领域存在的违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制，促使我市房地产市场朝着更加规范、健康的方向发展。根据省、市部署要求，结合我市实际，制定本方案。

一、指导思想

开展打击整治养老诈骗专项行动，是深入践行以人民为中心的发展思想的实际举措，也是保持国泰民安社会环境的有力行动。各房地产企业要切实提高政治站位，充分认识此次专项行动的重要意义，根据专项行动整治内容认真开展自查整改，以实际行动加强行业自律，为广大老年人安享幸福晚年营造良好社会环境。

二、工作目标

通过房地产领域整治养老诈骗工作专项整治，达到整顿规范与健康发展并重。引导企业树立品牌意识，建立培育规范运作、依法经营、诚实守信的企业信用体系，实现我市房地产市场秩序的根本好转。

三、组织机构

为加强我市此次专项整治工作的组织领导，保证工作按期推进，成立XX市房地产领域整治养老诈骗专项整治领导小组如下：

组长：XX

副组长：XX

成员：XX

领导小组下设办公室，设在住建局房管股，由房管股股长苟勇任办公室主任，负责日常事务。

四、整治范围

此次专项整治范围为我市开发的房地产项目。对在建、在售楼盘商品房销售进行一次拉网式排查，确保此次专项整治不留死角。

六、整治内容

（一）在商品住房销售中是否以“养老”名义进行虚假宣传、诱骗老年人购买。

（二）在商品住房销售中是否打着“以房养老”等旗号，诱骗老年人抵押自己房屋等其他手段非法占有老年人房屋。

（三）在商品住房销售中是否违反城市管理相关规定在城市街面张贴“以房养老”宣传广告等。

（四）在商品住房销售中是否有其他养老诈骗行为。

六、工作措施

此项工作为长期坚持开展工作，对照重点整治的4个方面，要求房地产企业自查，并形成自查报告。市住建局对在建、在售楼盘不定期进行抽查，对抽查企业存在苗头性问题的，责令企业整改，督促清退资金，对整改不到位的，或者又出现新的违法违规行为的，将视情节轻重进行书面警示，约谈企业主要负责人，并公开通报企业不正当经营行为，情节严重的将按房地产信用档案管理进行扣分，对涉嫌犯罪的，及时固定证据、移送司法机关依法打击。

为巩固房地产领域整治养老诈骗整治工作，我局将认真梳理总结，及时固化成果、建章立制。完善监管机制，促进房地产市场健康稳定发展。

七、工作要求

（一）加强组织领导。

切实强化专项整治工作的组织领导、认真谋划调度，加强督促检查，强化过程管理。

（二）强化问题整治。

对专项整治期间发现的问题，形成问题清单，建立整改台账，明确整改措施，落实整改责任，确保整改到位。

市房地产调查报告 篇6

产税收征管工作实际，特提出如下意见：

一、关于房地产税收一体化征收窗口(以下简称征收窗口)的设立

各地方税务分局分别设立房地产税收一体化管理征收窗口。市区(含大凌河街道)征收窗口设在市地方税务局申报大厅。

二、关于房地产税收一体化税款的入库级次

(一)市本级

1、土地使用权出让、转让税款。

2、房屋所有者或承受者一方为市属以上单位的，进行房屋所有权转移时产生的税款。

3、市区征收窗口所征收的所有房地产税收一体化税款。大凌河街道办事处的该部分税收收入由市财政部门确定数额给予返还。

(二)乡镇级

房屋所有者或承受者双方均为所辖区域内个人或乡镇以下单位的，进行房屋所有权转移时产生的税款。

三、享受税收优惠政策的普通住房与非普通住房的划分标准

我市享受税收优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.2倍以下(**市行政区域内住房平均交易价格为2200元／平方米)。不能同时满足以上条件的住宅为非普通住房。

四、关于土地、房屋权属变更的税收管理程序

(一)纳税申报

转让或承受土地、房屋权属的纳税人，在办理权属转移变更前，按照纳税申报的有关规定，向征收窗口提供有关纳税申报资料，征收窗口应向纳税人公示需提供的有关资料。

(二)纳税审核

1、征收窗口根据纳税人提供的纳税资料，确定应缴纳税种、适用税率、应征税额，经复核无误后，告知纳税人应交纳的税种及税额。对纳税人提供的计税价格、计税标准明显偏低的，征收窗口有权核定税额或指定具有资质的评估机构进行评估。

2、符合税收减免政策及不征税范围的房地产交易，征收窗口按照相关税收政策规定办理减免税手续或不征税手续。

(三)税款征收

纳税人依法缴纳税款时，征收窗口开具完税凭证和不动产销售专用发票，并按有关规定对已征税款分属地和级次入库。

(四)办理变更手续

纳税人凭契税完税凭证或契税减免手续(不征契税手续)和不动产销售专用发票到市国土资源、房产管理部门办理权属变更手续。

五、加强信息传递工作

市地方税务、财政、国土资源、房产管理部门根据房地产税收有关法律、法规和政策规定，建立和完善信息共享、情况通报制度。

1、市国土资源部门对以新办征用或出让、转让方式取得土地的和变更土地登记的，在办理用地手续的次月初5个工作日内向市地方税务局提供上月土地审批情况和相关资料。

2、对单位和个人将购买住房对外销售的，市房地产管理部门应在办理房屋权属登记的次月初5个工作日内，向市地方税务局提供上月权属登记的房屋坐落、产权人，房屋面积、成交价格等信息。

3、市地方税务部门从市国土资源、房产管理部门获得的土地、房产交易登记资料，只能用于征税之目的，并有责任予以保密。

六、加强部门配合及分工协作

1、市地方税务、财政、国土资源、房产管理等部门共同研究强化税收征管的办法和措施，通过多种形式沟通情况和信息，加强有关部门间的协作配合。

2、市国土资源局在办理土地使用权权属变更时，对没有出具缴纳契税、耕地占用税、土地增值税(或减免税)凭证的，不予发放土地使用权证。办理土地权属变更后，应将完税(或减免税)凭证或复印件和权属资料一并归档备查。

3、市房地产管理部门在办理房地产权属变更时，对没有出具契税完税(或减免税)凭证和转让销售不动产专用发票的，不予办理权属变更手续。

4、对于市国土资源部门、房地产管理部门配合税收管理增加的支出，市财政将给予必要的经费支持。

市地方税务局

市财政局

市城乡建设管理局

市国土资源局

市房地产调查报告 篇7

一、A市房地产开发投资情况

“十二五”期间,A市房地产业得到了长足发展,投资增长迅猛,已成为全市国民经济增长的重要产业。随着招商引资力度的加大,入驻房开企业逐渐增多,先后引进了中建、保利等省内外知名企业。截至2013年末,全市房地产企业387家,其中国有企业4家,资产总计610.36亿元。2014年以来,部分房地产开发企业似乎并未受经济下行影响,纷纷爆出投资大单。其中,国际温泉旅游城、国际商贸城、国际物流城、园区地产AV谷等快速发展。

2014年,A市商品房销售面积565.44万平方米,同比增长57.9%,其中商品住宅498.94万平方米,同比增长54.4%。商品房销售价格从2014年下半年以来一直延续下行态势,已从2014年5月份的最高点4779元,下降到2015年2月份的4537元,下降幅度为5.06%,尤其是新房价格更是连续9个月环比下降,但总体下降幅度不大, 且目前的价格仍在合理区间。从2014年1月到2015年2月,A市房地产贷款保持平稳增长态势,连续14个月同比增长维持在30%左右的水平。截至2015年2月末,房地产贷款余额324.98亿元,较同期增长34.21%,其中房产开发贷款余额93.41亿元,同比增长36.40%,个人住房贷款余额208.35亿元,同比增长32.46%。房地产业不良贷款率0.3%。

二、基于SWOT模型分析A市房地产发展前景

SWOT分析法是将与研究对象相关的各种内部优势因素、弱点因素、机会因素和威胁因素,通过调查罗列出来,并依照一定的次序按矩阵形式进行排列,然后运用系统分析的思想,对各种因素加以分析,从而确定某一市场的竞争优势,劣势,机会和威胁,从而将该市场的战略与其内部资源、外部环境进行有机结合。SWOT分别代表: strengths (优势)、weaknesses (劣势)、opportunities (机会)、 threats(挑战)。

(一)优势分析

1.房地产开发投资占比不高,投资仍有较大空间。从2010年以来,除2013年房地产开发投资占固定资产投资的比重达到13.57%外,其他各年份该指标值均13%以下,2014年为12.4%,低于正常指标值(0.22-0.28)范围,说明A市房地产开发投资额占全社会固定资产投资比重较低,房地产投资仍有较大空间。

2.城镇人口增长带来的需求优势。目前A主城区只有120多万人口,政府的规划目标是要达到200万人口, 远期目标是400万人口。同时还要集中打造一批中心镇和重点集镇承载100万人口以上。根据A市城市总体规范(2008-2030)的发展目标,到2030年A市将新增13710万元m2住房,年均新建住宅需求量为457万m2,因此,还存在较大的刚性需求。

3.个贷率不高,住房公积金贷款有较大增长空间。截至2014年末,A市住房公积金缴存总额131.78亿元,缴存余额79.94亿元,同比增长28.53%和26.33%。2014年发放个人住房贷款6.76万笔99.52亿元,贷款余额62.02亿元,个贷率仅为77.59%。到2015年2月末,个贷率也仅为79.21%,低于全省81.78%的平均水平。

4.地理环境和区位优势。A中心城区有高速、机场,高铁正在建设,而且是全国卫生城市、文明城市、生态旅游城市。便利的交通,良好的自然环境,将会吸引更多人,必然会带动A房地产业的发展。

(二)劣势分析

1.区域经济发展落后。A是全国连片特困重点区域, 工业发展缓慢,非公经济不发达,A总体处于欠发达地区,其房地产市场发展受到较为明显的限制。

2.土地资源有限。要辐射周边各种人口,城市承载能力实在有限,加上A城山地面积接近70%,山地多,平地少,适合房地产开发的土地资源有限。

3.市场观望情绪仍然较浓。据调查,多数市民对房市仍持观望态度,既有买涨不买跌的心理因素,同时,也出于种种担心,比如担心多交房产税,同时还有一项重要因素,对很多楼盘缺乏信心。当初房开商承诺应提供的配套设施也没有到位,同时还担心如今房市不好,交了钱房开商会不会跑路,等等。

(三)机会分析

1.政策支持。首先是国家政策支持,如鼓励提高住房公积金贷款额度,延长贷款期限,首套房首付比例从30% 降为20%,二套房首付比例从60%降到40%等等。其次, 本级政府支持。2014年11月17日,A市政府在发布的《A市住房公积金支持住房消费的补充规定》中明确提出包括放宽贷款条件,支持异地贷款;降低二套首付比例,使用住房公积金购买改善性自住房的,首付比例从40%降低到30%;提高贷款额度,贷款额度从30万元提高到45万元;取消贷款中间环节收费;优化贷款办理流程;提高贷款服务效率;改进住房公积金提取政策等7个方面的优惠政策。同时,全市住房公积管委会明确将出台一系列优惠政策,必然会在一定程度上刺激A房市。

2.金融市场逐步完善,融资渠道增多。目前A市金融市场主体日渐增多,在先后引进浦发、招商、重庆、中信、 兴业、民生及即将入驻的光大银行后,A银行业机构种类逐步齐全,金融市场竞争体系、服务功能日趋完善。

3.新区建设发展提速。新区是A市中心城区城市东扩的主战场,辖区内区位优势明显、自然资源丰富、文化底蕴深厚,是A未来200万特大城市人口的政治、经济和科教文化中心,规划城市建设用地70平方公里,人口70万。

(四)威胁分析

1.商品房去库存压力大。2014年,A市房屋施工面积达到3740.02万m2,同比增长37.7%,新开工面积1103.92万m2,同比增长26.2%,商品房屋竣工面积701.04万m2, 同比增长189.7%。

2.房地产融资市场集中度较高。2014年末,A市房地产贷款余额300.96亿元,占金融机构全部贷款19.7%。房地产贷款占全部贷款比重超过1/5,融资市场集中度较高,且由于融资主要依赖银行机构,在挤压其他实体经济信贷空间的同时,还加剧了银行信贷风险。

3.经济持续下行。若经济继续下滑,房地产市场必然会跟着受影响。从A情况看,与全国整体经济形势基本一致,全市地区生产总值从2011年的17.1%,2012年的15.9%,2013年14%到2014年的14.4%,再到2015年政府工作报告提出的13.5%保守目标,经济下行趋势较为明显,对房地产的影响也不可忽视。

三、政策建议

(一)加快去库存

当前,最大的威胁应是商品房存量及即将上市的新房源如何消化的问题,当务之急应集中精力研究解决如何去库存。对全市存量商品房进行排查摸底,了解其去库存化情况,对去库存化期限长的,适当减少或暂缓商品房土地供应。

(二)加强市场预期引导

影响房地产消费的最敏感因素就是价格变化,一般而言,价格上涨,消费就强劲,价格下跌,消费就疲软,而且“跟风”较浓。建议政府及相关部门应加强对房地产市场的正面预期引导,要通过信息发布,风险提示,加强市场管理等措施,稳住住房消费和市场秩序。

(三)加强住房公积金贷款管理

建立规范透明的住房公积金信息披露制度,积极宣传引导住房公积金贷款,简化住房公积金贷款发放程序, 提高发放效率。建立住房公积金贷款考核机制,对工作不力的要进行约谈和督查。实行房地产开发企业备案管理, 对房地产企业开发的楼盘实行先备案后贷款制度。

(四)加大对房地产企业融资支持

一方面在政策范围内政府应积极支持房地产企业通过众筹、信托、债券、基金等直接融资方式融资,同时加强监督管理;另一方面,金融机构应在做好风险防范的前提下,对资质良好、诚信经营的房地产企业继续加大信贷支持,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求,不能随便抽贷、断贷。

(五)加快房地产业转型

较长时期内房地产业可能很难再现之前的“黄金时代”,伴随“白银时代”的到来,转型升级成为大势所趋,房地产业必须不断加强创新和转型力度,方能适应经济新常态。

摘要：在国家出台了一系列促进房地产市场健康发展的优惠政策的情况下,运用SWOT模型,A市房地产市场的发展具有房地产开发投资占比不高,城镇人口增长带来需求,住房公积金贷款增长空间较大,地理环境和区位等优势。同时,区域经济发展落后、土地资源有限等劣势明显。面对商品房去库存压力大、房地产融资市场集中度较高、经济持续下行的威胁,A市应利用政策支持、金融市场逐步完善、新区建设发展提速的机会,采取加强市场预期引导、完善住房公积金贷款管理、加大融资支持、推动房产转型等对策。

市房地产调查报告 篇8

一、农村土地流转和规模经营基本情况

在当前的市场经济环境下，一家一户的分散经营已经与生产力的发展不相适应，所表现出来的问题也越来越突出。一家一户分散经营，土地没有连成片，形成的“斑点田”，不利于大型农机具的耕作，不利于水利设施的应用，不利于农业技术的大面积推广，不利于合作组织开展规模化经营。随着农业产业化经营水平和农机化水平的不断提高，新农村建设和城乡统筹发展进程的不断加快，现代农业生产水平的不断提升，农民的思想意识有了很大转变，在“依法、自愿、有偿”的原则下，农村土地流转和适度规模经营面积逐年加大。截至2011年末，调查统计的讷河、克山、肇源、肇州、呼兰等5个县（市、区）农村土地流转面积达到658.1万亩，占该范围耕地总面积的41.6 %。实行土地规模经营，推动了传统农业向现代农业的转变，实现统一耕种、统一收获和统一销售，不仅提高了粮食产量，还降低生产成本，提高了农民收入。其中：讷河市合作社已经发展到1623个，入社农户达到5.9万户。入社农户100户以上的合作社158家、1000户以上的3家，实现整村推进的35家；规模经营土地面积300万亩，占耕地总面积的50%。规模经营充分发挥了农机、水利、科技等生产要素的作用，合作社现有大型农机具962台套，利用率达90%， 大型水利设施143台套，利用率达86%，良种化率、科技化率均达到100%，极大地推动了现代农业发展。克山县昆丰现代农业农机联合社基本框架是县里设立联合社，每个乡镇设立一个分社，每个村屯设有联络员，覆盖了全县所有乡村并辐射到周边县市。目前，合作社共吸纳包括种田大户在内的农户7.3万户，占全县农户总数的76.8%，带动农民规模经营土地180万亩，占耕地总面积的60% 。联合社通过推行“五统一”的运作模式，即农资由联合社统一购买、产品由联合社统一开拓市场销售、资金由联合社统一协调落实、规模经营由联合社统一种植计划、技术由联合社统一邀请专家指导，统一规模经营实现了大幅度的节本增效。合作社采取统一农机作业，耕作费用由原来的亩均70元，减少到56元，亩均节支14元，年节支近3220万元；统一农资购买，平均每吨化肥可降价400元、种子每亩可节支12元，年节支3400万元；统一标准管理，亩均减少种子、化肥、农药等支出18元，共计减少支出4140万元；统一产品销售，普通种植的农产品每吨提价100元以上，专品种植提价300元以上。合作社每年可为社员节支增收近3.5亿元，户均达8200元；入社成员人均收入达8823元，比全县平均水平高出16%。呼兰区大用农机合作社自2005年成立以来，不断扩大规模，目前入社土地面积已从初期的1500亩发展到现在的4.5万亩，经营全部实现“五统一”，粮食产量从2005年的330万斤增加到1亿多斤，2011年入社社员人均收入超过1万元，比全省农民人均收入高出2410元。土地规模经营促进了农村经济的发展和农民收入的增加。

二、土地流转的具体方式

坚持“市场主导、政府扶持、农民自愿”的原则，积极引导农民专业合作社、村集体、龙头企业、专业大户等规模经营主体，采取多方式合法、合理、有效流转土地。

（一）农户间自由流转。主要是在亲属朋友之间的自行流转。这种形式大部分为村民举家外出务工，将土地交由亲属朋友经营，租金一般较低，且租期较长。肇源县通过这种方式流转土地涉及27万亩，占土地流转面积的77%。

（二）通过合作社流转。由村委会将农民组织到一起，成立合作社，农户以自有土地折合股份加入合作社。合作社组织少部分社员对土地进行连片经营，制定《章程》，社员按照股份分红。肇源县通过这种方式流转土地3万亩，占土地流转面积的8.5%。肇州县通过这种方式流转土地2.95万亩，占土地流转面积的7.5%。

（三）通过村委会流转。由村委会牵头，把分散在农户手中的土地以“高价”连片反租到集体，再租给愿意经营的农户。这种方式流转土地5万亩，占土地流转面积的14.3%。截至目前，肇源县复兴村通过这种方式流转土地4000亩，涉及农户582户，建设大棚1500栋，每栋棚室占地2亩，效益在1.5万元以上，是种玉米效益的10倍。肇州县依托现代农业示范区项目建设，通过村集体流转双发乡双发村、二井镇实现村和永乐镇新路村农民承包土地1万亩，实现规模经营。

三、流转土地的经营形式

目前，土地流转后，除农户之间的流转仍是小规模经营之外，出现了多种经营形式，呈现出土地流转、规模经营与农业产业化经营等相互交织的局面。比较典型的经营形式有六种：

（一）种植大户经营。大户通过与农民或村集体签订土地流转合同，从事规模种植。2010年克山县共扶持发展4000多个大户，经营土地121.4万亩，占耕地流转面积的52.1%。

（二）龙头企业直接经营。龙头企业通过租赁农民土地建设生产原料基地，并以在资金、机械、科技等方面的优势带动农户发展规模生产。如2010年齐齐哈尔市12家农业企业共经营耕地4.7万亩。博天糖业依安分公司租赁农户土地2.6万亩，采取集约化手段种植甜菜。克东县飞鹤乳业公司租赁农户土地1万亩，为企业两个万头奶牛牧场建设青贮饲料基地。

（三）专业合作社经营。农民专业合作社整合农民土地实施规模经营。绥化市种植业专业合作社经营土地达70.7万亩。青冈县兴农海农机合作社流转土地种植玉米，经营规模达4000亩。

（ 四）“龙头企业+合作社”经营。龙头企业推动成立合作社，合作社流转土地从事生产，龙头企业与合作社建立稳定的购销关系。克山县昆丰农业生产资料有限公司推动建立了昆丰大豆专业合作社，与农民共同种植大豆。合作社向社员无息赊销良种、化肥，提供农业科技培训，无偿为社员缴纳农业保险，免费代储代销大豆。农户种植大豆实行统一整地、统一品种、统一肥料、统一播种、统一管理、统一收获等“六统一”。

（五）集体统一经营。村集体依托农机合作社等组织，将本村农户土地反包后统一经营。克山县北联镇新兴村利用国家支持的价值100万元的农机具建立农机专业合作社，2004年依托农机合作社的大机械优势，在依法、平等、自愿、有偿前提下，以每亩160元的价格把全村2.13万亩耕地流转到村集体统一经营，年均增加农民收入2000万元。2008年该村成为全省12个现代农业示范区之一，投入价值1000万元的大型农机具37套，规模化经营、标准化作业的现代农业又上新台阶。目前，北联镇已有4个村实现整村规模经营，耕地面积达到6.5万亩。

（六）股份合作经营。农户将土地经营权入股到合作社，由合作社进行土地经营权的出租、转包等，年终根据收益情况分红。五大连池市新发乡德安村德安惠民农民专业合作社由社员以土地经营权入股成立，每亩1股；农户和合作社分红以大豆130公斤单产为标准，亩产低于130公斤时合作社不参与分红，超出130公斤的部分由合作社和社员按二八分红。目前合作社经营耕地由2000亩扩大到10500亩，占全村耕地面积的97%。

四、土地流转存在的主要问题

（一）农村现状影响土地流转。目前，农村存在着人多地少问题，农村二三产业发展较慢，农业产业化水平不高，农村劳动力转移困难。基层政府对土地流转认识不一致，放任自流和过度干预两种倾向都不同程度存在。在推进土地流转过程中，有的存在畏难情绪而不能积极主动地想办法，有的发文多、行动少，一味依靠行政手段，忽视农民的意愿，这些都不利于土地流转的正常开展。

（二）土地收益的不确定性影响土地流转。由于土地收入预期的不确定性，特别是近年来国家加大对农田基础设施、农机和水利设施的投入后，土地收益预期增长幅度较大，导致一部分农民对土地流转心存疑虑，现在每亩地的出租收入是400元，五年、十年后的收入是多少，无法预计。大多数农民处于观望状态，一部分农民即使流转土地，期限也较短。

（三）农民靠地为生的陈旧观念影响土地流转。很多农民存在“二亩地一头牛，老婆孩子热炕头”的传统观念。过分依赖土地，视土地为命根子，小富即安。觉得自己没有一技之长，离开土地谋生成为问题，宁可守在家里、依附在土地上，过那种“面朝黄土背朝天”的生活，也不愿把土地转让给种粮大户或合作组织。

（四）流转期限短期化不利于经营者加强农业基础设施建设。目前各地土地流转期限多在五年以下，很多地方土地流转合同一年一签，根源在于转出土地农户对土地流转价格上升的预期。由于期限较短，土地经营者对修建灌溉设施、培肥地力等事关长期发展的项目不愿投入、不敢投入，加剧了当前农田基础设施建设的困境。很少有种粮大户等规模经营主体愿意投入农田基础设施建设，农田基础设施总体恶化的局面已经显现。

五、政策措施及建议

（一）把握政策，加大宣传力度。通过多种形式深入宣传《农村土地承包法》及《农村土地承包经营权流转办法》等法规和政策，把政策交给农民。同时要宣传土地流转对推进现代农业建设、高效农业发展，促进农民增收的重要意义，宣传好的典型，教育广大农民正确处理好稳定土地承包经营权与推进土地流转的关系，让农民了解政策，大胆流转土地。同时推进新型城镇化产业建设，拓宽农民进城务工空间，帮助农民增加再就业的机会，增加非农收入， 促进农民流转土地。

（二）典型带动，加大引导力度。依托农民专业合作社和龙头企业以及种粮大户，立足区域优势发展特色农业、绿色食品和循环经济等，发展农业产业带和产业集群，搞好农产品基地建设，创新土地规模经营方式，有序扩大土地流转规模，引导更多农户参加土地流转。研究制定农村劳动力转移优惠政策，让流转土地的农民能够再次就业，提高收入水平，引导更多的农民“依法、自愿、有偿”流转土地。

（三）规范程序，加大服务力度。建议国家出台土地流转和规模化经营管理办法，地方政府根据办法和本地实际制定实施细则。推进土地确权、登记、发证工作，解决土地权属不清问题，为土地流转创造条件。进一步规范流转程序，特别是要重点规范农户之间的流转行为，完善流转合同，指导农户流转土地必须签订合同，以保护双方利益。鼓励有条件的地方建立土地流转服务中心，为农户提供信息、政策咨询、协调流转价格、督促合同兑现、处理流转纠纷等服务。建立健全土地承包经营权流转备案、登记和档案管理等工作制度，建立土地流转信息库，健全土地流转动态管理台账。

（四）完善政策，加大扶持力度。各级财政部门在每年预算中安排一定额度的专项资金作为土地流转奖补资金，通过担保贷款、以奖代投或贷款贴息的方式对土地规模经营达到一定数量的市县给予奖励。同时整合现有涉农资金，重点向土地流转度高、规模经营好的项目倾斜。金融机构要加大贷款投放规模，对土地流转形成的规模经营主体给予信贷支持，把规模经营主体扶大作强。同时，正确引导工商资本参与土地流转，在确保农民利益不受侵害的前提下，发挥工商资本带动农业转型升级、促进农民就业增收的积极作用，提倡和引导工商资本通过“龙头企业+合作社+农户”、“龙头企业+基地+农户”等形式参与土地流转，提升农民在土地流转中的话语权和分配地位。

（五）强化管理，加大监督力度。要进一步强化对土地流转工作的管理，始终坚持流转过程中土地承包经营权不能变，耕地用途不能变的原则。不搞行政命令，不搞“一刀切”，不下指标，不限面积。土地流转后确保农民“三个不失”，即“失地不失权，失地不失利，失地不失业”，保障农民土地权益不受损害。