房地产开发企业车位税务处理探讨5则范文

房地产开发企业车位税务处理探讨5则范文（共2篇）

房地产开发企业车位税务处理探讨5则范文 篇1

房地产开发企业车位税务处理探讨[段光勋]

房地产开发企业开发的车位，有两种形式，一种是车位属于人防设施;另一种是地产公司拥有所有权，但是在销售时，只能出售使用权，因为根据建筑法相关规定，车位办不了房产证（包下地上或地下，各地有一定差异，现在有些省市可以办理房产证），第二种情况还包括超规划，不能办理产权。因此，不同形式的车位，在税务处理上，采取不同的核算方式。

一、属于地下人防工程车位税务处理

地下人防工程，是房地产开发公司经常碰到的一个项目，是房地产公司会计人员的一个重点和难点。

人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。（《人民防空法》第十八条。）

对于开发公司来说，人防工程的支出是一种义务，带有强制性的特点。根据《人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”同时，根据《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》（人防委字„１９８４‟９号）：“

三、结合民用建筑修建防空地下室，一律由建设单位负责修建。”

开发公司可以选择的只能是修建人防工程，还是缴纳异地建设费。根据《建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》（计价格„2000‟474号）：“

二、对按规定需要同步配套建设，但确因下列条件限制不能同步配套建设的，建设单位可以申请易地建设。”当然了，如果要修建人防工程的，从节约成本的角度来说，开发公司尽量选择物资掩蔽的地下人防，尽量避免修建人员的地下人防。

在房屋测量和销售的时候，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定，“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”从中可以看出，人防工程是不包含在商品房的面积当中，当然是无法正常对外销售的。

目前，人防工程的所有权有一定的争议。通常，有三种意见：

1、国家所有：根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条：“人防工程及其设备设施是国家的财产”，同时各地方也有相类似的规定，例如《大连市人民防空管理规定》第二十条：“人民防空工程使用人应向人民防空主管部门申领人防工程使用证，按规定签订使用协议书。”在实际操作中。开发商在竣工后也需要将人防工程移交给当地的人防部门，当然大多数又签订了使用协议书，租了回来。

2、开发单位所有：根据《人民防空法》第五条：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 人防工程没有包含在商品房的面积当中，也就不归业主所有。投资者当然就是开发单位了。

3、业主全体所有：根据《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”同时，由于开发单位通常将人防工程的成本放在了整个销售项目的成本当中，相当于全体业主购买了人防工程的投资。同样根据《人民防空法》第五条，应当属于业主所有。

从目前的实践来看，国家所有说占据主动。当时由于防空工程的特殊性，无论是开发单位和业主都不可能拥有完全的所有权，因此倾向于国家所有，只不过是由开发单位回租使用而已。下面的相关税收都按照国家所有说来进行处理。

1、人防成本所得税扣除

对人防工程费用，房地产企业只有两种选择：自建或缴纳人防异地建设费，既然缴纳人防费就可以进入成本，那么自建的成本理应在所得税前扣除。

根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发„2006‟31号）“（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”

人防工程的设计、施工、监理、报竣等工作都需要当地的人防部门进行监督，竣工后无偿移交给人防部门。在实际工作中，往往无法

单独核算，需要计算分摊人防工程的成本，汇总后并入到整个项目的公共配套设施中，在所得税前进行扣除。

2、出租时的营业税

人防工程移交后，通常开发单位提出申请，签订租赁合同并领取人防工程使用证后，会将人防工程回租过来。这时候进行适当改造，大都改造成地下车库，然后对外转租。因为所有权性国家，因些只能对外租赁处理，签定租赁合同，即使签订使用合同，也应视同租赁合同处理，大都是一次**纳租赁款。

对于这部分租金的收入，不能按照销售不动产的税目来走，应按照租赁业的税目来走。理由如下：

（1）根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发［1995］076号）“

五、关于转租业务征税问题单位和个人将承租的场地，物品，设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。”

（2）根据《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）“

一、对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－－租赁业”征收营业税。”

营业税的纳税时间，由于是一次性收款，根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）“

五、单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金

等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。”可以按照会计方面的规定，分期纳税。但由于所得税方面的要求，以及实务中的处理习惯，还是建议在收到与收款的时候，一次性缴纳营业税，以避免麻烦。

人防车位出租，在发票使用上应使用服务业发票，而不是不动产发票。

3、出租时的所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的相关规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，就是说在按照合同规定收到款项的时候一次性确认为收入。同时，将支付给人防部门的租金和改造的费用配比扣除。

4、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]第11号）财产租赁合同，按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。注意，按照合同总金额一次**纳。合同未到期解除合同的，印花税不作调整。

5、房产税

2005年12月31日以前，根据《关于房产税若干具体问题的解释

和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第十一条：“为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。”

2006年1月1日起，财政部、国家税务总局下发了《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号），明确规定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

人防部分由地产公司自己使用，不应缴纳房产税，因为是地产公司从人防办承租的，当然人防不属于地产公司资产，在账上也没有体现。如果开发公司将人防部分对外转租，对于转租相关的房产税，目前国家没有统一明确的政策，各地对转租房产征税规定各有不同，大约有三种：

（1）、对于转租收入不征收房产税；

（2）、发生转租，由转租人按租金全额收入按综合税率缴房产税；

（3）、发生转租，由转租人按租金差额收入按12%缴房产税。

根据房产税的相关规定，以及各地的主流做法，还是认为转租不应当缴纳房产税：

（1）、根据《房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。开发公司

既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在产权未确定的情况，因此不是纳房产税的纳税义务人。

（2）、根据《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》(沪地税地„1996‟42号)规定：“房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。现对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局地方税务司后，决定本市关于转租房产按其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。”

（3）、《成都市地税局关于房产税、土地使用税、耕地占用税、契税若干问题的解答》(成地税发[1994]第8号)规定，对转租房屋的转租人，因产权不属转租人，对转租人所得的租金收入，不应再征房产税。

（4）《大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知》大地税函［2006］149号第三条规定：关于转租房屋是否征收房产税问题：对转手出租房屋所取得的租金收入，不缴纳房产税。因此，开发公司转租不应当缴纳房产税，但建议同当地的税务机构联系，进行确认。

6、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

由于转租人防工程没有转让土地使用权，也没有转让建筑物的所有权，因此不涉及土地增值税。

二、拥有所有权的车位税务处理

对于由地产公司开发拥有所有权的车位，对外销售时不管是否能够办理产权，都应按销售进行处理，在发票使用上应开具不动产发票，在税种税率上跟销售住宅等开发产品一样处理。

以上是个人对车位税务处理的愚见，希望大家提出宝贵意见，共同谈讨。上述内容参考了网上相关资料。

一、地下车位应首先明确：由人防设施形成的车位，产权归人防部门，此部分成本应从总成本中扣除，分摊到销售或自用部分的开发成本中，做为公共配套设施费用分摊出去，因此，在财务帐上不体现这一部分成本。如果将此销售出去，实为租赁业务，营业税税率是5%。但是，人防设施一般为地产公司从人防办租赁的，由于人防办属于免税部门，此项业务房产税上是否为转租行为？存在争议，各地尚未统一，转租行为，房产税是免税的，但问题是人防办是免税部门。

二、不论地下及地上车位如果能够办理产权的，与开发产品核算

一致。通常情况下对于车位，有些地区只能对整个车位办理一个大产权，但是对于出售每一个车位不能办理产权（有的城市可以办理），如果是这种情况，整个车位大产权归地产公司，对外出售的是使用权，在财务上，这部分开发成本应做为固定资产核算，出售使用权时，适用的营业税税目及发票使用上难以确定，税率不存在问题。土地增值税不缴纳，因为出售的不是产权，房产税应从价计征。由于营业税税目不知如何确定，发票的使用上存在问题，如果开具的是资产类发票，购买方如果是企业将不能予以一次性费用化处理，同时由于没有产权，即使是分期费用性处理也存在障碍。

三、对于地面车位等不属于开发产品及产权不归地产公司的资产，面临的税务问题，是否应界定为租赁行为，实际上为让渡资产使用权而不是提供服务，个人认为认定租赁处理比较公允。当然帐外处理这样的问题将不会存在上述问题，特别是出售给个人的行为。以上仅为个人观点！

作者：段光勋

房地产开发企业车位税务处理探讨5则范文 篇2

一、拆迁补偿方式及税务处理特征

目前房地产开发企业拆迁补偿主要包括两种方式:即产权调换和货币补偿。货币补偿是指拆迁人以支付货币的方式给被拆除房屋的所有人, 以补偿被拆除房屋的价值, 货币补偿涉及的税收问题比较简单, 房地产开发企业依据拆迁合同、付款凭证等, 将这部分支出计入“开发成本-土地征用及拆迁补偿”, 并将其并入取得该土地使用权而支付的全部经济利益内, 作为契税的计税依据即可。产权调换是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人, 是一种实物补偿, 其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换, 房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给被拆迁人, 换取被拆迁人的土地使用权, 根据现行营业税有关规定, 应按‘销售不动产’缴纳营业税。企业所得税和土地增值税方面要作为非货币性交易, 按视同销售进行处理。

二、产权调换的税务处理难点

1. 营业税的税务处理难点。

与产权调换相关的的营业税政策主要有《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》 (国税函[2007]768号) 和《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》 (国税函[1995]549号) 。其中, 国税函[2007]768号文件规定, 房地产开发企业对被拆迁户实行房屋产权调换, 应按“销售不动产”税目缴纳营业税, 国税函[1995]549号文件则对计税营业税的确定进行了明确, 文件规定:“对外商投资企业从事城市住宅小区建设, 应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定, 就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分, 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税, 对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施 (如居委会用房、车棚、托儿所等) , 凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的, 不再征收营业税。”

依据上述文件, 房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换, 应按“销售不动产”缴纳营业税, 由于营业税政策不分内外资企业统一适用, 所以具体的计税依据可比照国税函[1995]549号文件执行, 对于偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分, 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。但在具体运用上述政策过程中, 还存在一些细节问题没有明确, 值得探讨, 如:土地价款是否包含在成本范围内?超面积部分计税依据如何规定?拆迁补偿费是否需要在其他房屋成本中分摊?成本如何确定?上述问题会直接导致营业税计税依据的确认。

2. 土地增值税和企业所得税的税务处理难点。

产权调换, 其实质属于房地产开发企业以开产产品换取被拆迁人的土地使用权, 所以房地产开发企业应计算缴纳土地增值税和企业所得税。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税发[2006]187号) 规定:“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等, 发生所有权转移时应视同销售房地产。”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 (国税发[2009]31号) 第七条规定:“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为, 应视同销售, 于开发产品所有权或使用权转移, 或于实际取得利益权利时确认收入 (或利润) 的实现。

依据上述文件, 房地产开发企业以开产产品换取被拆迁人的土地使用权, 企业所得税和土地增值税均需要按视同销售进行处理, 与产权调换营业税的处理规定不同, 并且在实务中, 很多房地产开发企业在会计处理时, 只将收到补差部分的房价确认收入, 从被拆迁人手中购入旧房产价值账面不反映, 销售给被拆迁人的房产也不作收入处理, 导致土地增值税和企业所得税计算错误。

三、产权调换税务处理难点分析

1. 营业税的税务处理难点分析。

首先, 产权调换营业税政策规定, 对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分以成本价计征营业税, 其中地价是否包含在成本范围内, 实务中存在较多争议, 通常情况下, 房屋的成本价应当包含土地价款, 企业的开发产品成本价包含了土地成本和建造成本, 但是对于拆迁补偿的开发产品, 是开发企业将建好的房屋与被拆迁人的土地进行交换, 所以其成本不应当包含土地成本, 因此, 在计算征收营业税时, 应以实际建造成本作为计税依据。其次, 对于超面积的部分, 目前也存在两种观点:一种观点认为对超出拆迁建筑面积的部分, 应按同类开发产品的平均价格确定, 另一种观点则认为超面积部分, 只应就取得的实际收入计缴营业税。这里我们认为, 对超面积补偿部分应该理解为房地产开发企业换出房地产时收到的补价, 那么对补价部分只需要按实际取得的收入计缴营业税。再次, 对于拆迁补偿费支出是否需要在其他房屋成本中分摊的问题, 即然产权调换的实质是房地产开发企业以不动产所有权换取被拆迁人的土地使用权, 那么拆迁补偿费支出就应当按照建筑面积在其他房屋成本中平均分摊, 而不应仅由拆迁安置房的成本承担。最后偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分以成本价计征营业税根据这一处理原则, 成本价需要在全部项目完工并进行清算后才能得出, 虽然产权调换营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定, 但一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。因此, 如果办理交接手续后, 房地产开发企业因各种原因竣工决算尚未办理完毕, 此时可以考虑根据拆迁安置房预算造价或账面已发生的成本计征营业税, 待办理竣工决算后再根据实际成本重新计算营业税, 多退少补, 这样, 成本价计征营业税的问题也就迎刃而解了。

2. 土地增值税和企业所得税的税务处理难点分析。

产权调换的企业所得税和土地增值税均需要按视同销售进行处理, 如果只将收到补差部分的房价确认收入, 从被拆迁人手中购入旧房产价值账面不反映, 销售给被拆迁人房产也不作收入处理, 会导致土地增值税和企业所得税计算错误。另外, 产权调换的企业所得税和土地增值税其计税依据与营业税规定不同, 不论是否是等面积偿还, 还是超面积偿还, 都应按照换出房地产的总面积与同类房地产的平均价格的乘积确认销售收入, 同时, 确认的销售收入扣减回迁户支付的补差款, 或加上支付给回迁户的补差款后的余额, 计入“开发成本-土地征用及拆迁补偿”。并在计算土地增值税扣除项目时, 允许加计扣除。

四、结论

通过以上分析, 可以看到房地产开发企业产权调换进行拆迁补偿, 实质就是“以物易物”, 即我们通常所指的非货币性资产交换, 涉及的营业税、土地增值税和企业所得税计税收入确认不同完全是因为这几个税种的政策不同而造成的, 其中, 产权调换土地增值税和企业所得税在计税收入的确认方面比较明确, 计算方式也基本一致, 但计税营业额的确定比较特殊, 应特殊问题特殊处理, 不同税种, 区别对待。

摘要：房地产开发企业以产权调换方式进行拆迁补偿, 涉及的税种较多, 税费计算过程比较复杂, 虽然国家和地方出台了相关财税处理政策, 但都散见于各税种的税法规定中, 并且实务操作中还存在一些细节问题并未明确, 本文结合各税种相关规定, 分析和梳理了产权调换业务涉及的主要税收政策, 提出了产权调换业务的税务处理和一些涉税疑点的理解, 我们认为产权调换业务的土地增值税和企业所得税在计税收入的确认方面比较明确, 计算方式上也基本一致, 但计税营业额的确定则比较特殊, 应分别不同税种, 区分对待。

关键词：房地产,产权调换,税务处理

参考文献

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