地产项目

2024-06-01|版权声明|我要投稿

地产项目(精选12篇)

地产项目 篇1

摘要:本文结合某房地产开发项目实际, 运用风险因素预先分析法和德尔菲法识别了某房地产项目的风险因素, 然后通过专家评审法对项目风险进行分析, 最后提出了房地产开发项目的风险控制与防范的策略。

关键词:房地产开发项目,风险识别,风险分析,风险控制

一、引言

房地产开发的流程相当复杂, 所以它可以算是典型的高投入和高风险行业。地区差异和项目差异使得它所涉及的内容不仅仅是技术性问题, 从而使其难以像建筑工程那样去制定相应的项目管理和风险管理的规范显得十分困难。对于房地产开发业务流程而言, 各个环节之

间有着极大地相关性, 而对流程各个环节的整合能力, 以及统筹协调能力是体现开发企业的管理能力的关键点。因此, 制定项目风险管理体系对房地产企业规范房地产开发, 具有十分深远的意义。本文拟结合某房地产开发项目实际, 对房地产项目的风险识别与分析, 防范与控制问题作一探讨。

二、某房地产开发项目风险因素的识别与分析

(一) 某房地产开发项目的风险因素的识别。

基于房地产开发的程序和实施过程, 房地产的开发过程通常可分为三个阶段:投资决策分析阶段、项目实施阶段和租售经营阶段。作为拟建项目, 某房地产开发项目将这三个阶段的风险划入考虑当中, 下面针对这三个不同的阶段列出的主要的风险因素:

(1) 投资决策阶段。投资决策阶段的风险主要来源于经济和政策方面, 经济方面主要的风险是:通胀风险和市场供求风险;政策方面包括的主要风险有:土地政策风险、金融政策风险、产业政策风险、城市规划风险和税收政策风险。此外, 还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险。

(2) 项目实施阶段。项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程。其主要的风险有:土地获得的风险, 是招标、拍卖还是挂牌, 对土地获得的方式的选择就具有一定的风险。此外, 房地产项目在建设阶段时期还有三大风险因素分别为, 成本风险、质量风险和工期拖延风险。

(3) 租售经营阶段。租售经营阶段是决定了房地收益的实现的阶段, 也是房地产投资当中具有最大的风险的环节之一。其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险。对于房地产合作开发的项目, 就考虑到企业合作所导致的风险, 对风险因素, 利用风险因素预先分析法进行详细的识别, 然后构造出风险的结构框架。

有了这样的基础, 对房地产开发项目中的风险, 就可以通过设计德尔菲专家调查表来识别了。为了较好地识别项目风险, 某房地产开发项目将参与项目前期调研和从事工程管理研究的学者来作为德尔菲法调研的专家。

公司将某房地产开发项目的风险因素设计成表格的形式, 分别是自然风险、社会风险、政策风险、技术风险、经济风险和合作与管理风险。每一大类风险下还有各类风险的因素, 除了对表中风险进行打勾外, 如果专家认为还有别的风险因素, 则可以在备注上填上他认为重要的风险因素。

(二) 房地产项目的风险评价。

在识别了某房地产开发项目各种风险之后, 某公司又进一步召开了专家评审会, 根据各位专家的知识和长期的实践经验来对上述六大类风险进行评分, 并确定各风险的所占的权重, 某房地产开发项目风险基准设定在0.8, 按照专家打分法对各项进行加和后, 低于设定的风险基准, 这一结果说明某房地产项目在可以承受的风险范围之内, 但仍需要构建严密的风险管理体系。

三、房地产开发项目的风险控制策略

(一) 运用多种技术手段, 有效控制“事前”“事中”的风险管理。

在编制计划的过程中, 识别、分析和评价风险存在的种类、时间、影响范围和效果。根据一般规律制定风险规避、分解和控制的措施及方法;在实施时, 就风险的不确定性、客观性、相对性、利益对称性和可变性的影响, 加强监督计划, 按照节点考核和目标管理的原则, 及时评价考核效果, 实事求是、科学地及时总结及调整计划和应对措施, 这是有效确保风险管理达到既定目标的路径。

(二) 加强房地产项目开发中的过程控制。

房地产公司对“过程控制”必须重视, 关键环节及部位务必加强管理, 把握准确行业的发展规律, 项目可行性评估、经济技术和建设环境都需经过客观地分析, 依据准确的市场调查和企业投资支持能力分析, 对项目的产品定位、品质定位作出准确的判定, 投资额度投放合理, 避免因品质与投入的矛盾而带来风险, 对于那些对使用功能和结构有影响、对小区环境质量、对投资有重要影响的过程, 还有容易产生“质量通病”和关键部位等方面, 要加强监督, 有效地控制实施过程的风险。

(三) 建立科学有效的决策机制。

企业决策层的构建, 要避免因决策失误而造成“决策风险后果”这样严重性的问题, 其组成人员必须具备合理的知识结构、高级的经营和管理技术, 还需要有能运用本专业的知识、综合知识和识别、判断和处理风险的能力, 具备计划、沟通、协调和组织的能力, 对本行业工作的基本规律有所熟悉, 对国家及地方政府相关行政主管部门颁布的规范文件规定、法律法规有所了解。

参考文献

[1]、周勇. 房地产项目开发风险与防范[J]. 合作经济与科技, 2010, (03) :49-50

[2]、赵俊德. 浅谈国有房地产开发企业经营管理中存在的问题和经营管理创新[J]. 陕西建筑, 2008, (10) :67-69.

[3]、刘畅, 刘国斌. 房地产开发项目风险控制及管理浅析[J]. 环渤海经济瞭望, 2008, (02) :89-90.

[4]、孙艳. 论房地产开发项目全面风险管理[J]. 现代商贸工业, 2008, (08) :78-79.

地产项目 篇2

随着政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下,房地产开发受到一定程度的抑制。由此,众多房地产开发商放缓了发展步伐,造成公司效益滑坡,公司发展停滞不前,房地产开发是否有新的发展思路、新的商机,成为各房地产开发商最为关注的话题。

二、活动主题

健康、发展、开拓:谋求文化地产发展新思路 三、组织单位

活动主办:XXXXXXXXXXX 活动承办:XXXXXXXXXXX 四、活动对象

1.政府领导(包括XXXXXXXXXXX等);

2.房地产行业巨头(包括XXXXXXXXXXX等房地产开发商); 3.广大群众。 五、活动目的

1.增进与政府之间的友好合作关系; 2.宣传公司品牌,提高公司在国内的知名度; 3.了解国内各区域房地产相关政策,把握发展重点; 4.探索公司房地产未来发展方向。

五、活动时间

XX年X月X日(星期X) 六、活动地点 XXXXXXXXXXX 七、参与人员 XXXXXXXXXXX 八、活动内容 1.旅游 2.会议 3.晚宴 4.员工表演 5.合影留念 九、活动预期效果

1.使公司与各市政府的关系更加友好;

2.使各市政府领导深入认识公司,通过活动建立起公司的关系脉络;

3.了解国内房地产发展动向,挖掘各市政策优势,有重点的选择发展区域,实现效率及效益最大化;

4.通过此次活动,了解各城市的最新规划动态,把握契机,力图了解到各城市的现有招标项目,挖掘合适项目并寻机参与其中。

十、行程安排

十一、经费预算

如何盘活商业地产项目 篇3

导致商业地产项目失败的原因非常多。一般来说,外部因素大多是“绝症”,如果盘活的话,需要付出较大的成本;内部因素则更多地体现为项目的“休克”,相对的盘活成本较低。

一、项目定位错误。包括项目市场定位错误以及项目商业业态与项目整体定位不匹配。

企业盘活因项目定位错误而导致失败的商业地产项目时,首先应当结合项目所在地的实际情况,具体包括人口规模、收入水平、消费习惯、地域文化、商业竞争状况、商圈成熟度、客户资源、地块特点、城市规划等,进行市场调研之后,结合包括资金实力、开发理念、专业人员素质、商业资源等情况在内的企业自身状况,以市场要求为导向,制定有针对性的项目定位方案。

二、商业地产项目的运营管理架构、组合形式或管理方组建模式会影响项目的运营管理。

拿美罗城来说,主要资产为美罗城购物中心的华茂置业,是由中国工艺美术(集团)公司与新加坡美罗城北京公司分别控股50%的合作企业,双方出资相同,决策权相同,但企业各自利益、经营理念不同,很难达成统一意见。

盘活此类项目时,由于运营管理涉及的管理架构及组建管理方的模式比较复杂。对于经验较为丰富的成熟开发商,此类项目的盘活成本较低;对于经验不足的开发商而言,最好利用相关的专业经营团体机构,自己尽量不要介入商业运营管理。

三、商业地产项目营利模式失当,项目销售较为成功,但后期经营困难。

在目前的商业地产项目中,开发商为了尽快回笼资金、减少资金压力,非常重视销售,因此常用的方式便是通过快速销售来实现短期的销售现金流,完全没有考虑到后期的项目运作,给整个项目的持续经营带来很大的风险。

商业地产项目的难点不在于前期的开发,而在于后期持续的运营管理。盘活由于经营模式不当而导致失败的商业地产项目,需要重新界定项目的营利模式,必须要考虑适合持续经营,不要因为小利而影响项目整体,避免销售成功但经营失败的结果。

四、项目应根据商业地产项目定位进行业态规划与建筑结构设计。

商业地产项目的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段,目前许多商业地产项目在开发过程中往往忽略了项目与城市功能之间的关系。商业规划是城市规划的一个重要因素,但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展。在商业地产项目失败的案例中,有许多对城市整体规划的认知和理解不够准确而造成项目失败的案例。

除此之外,不同的商业地产项目对建筑结构有不同的要求,硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。商业地产项目对规划有其特殊的要求,不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求,项目的结构、人流动线、物流动线、视线、立面等每个细节都会对客户的感受造成影响,进而影响项目未来经营的活力。

无论是盘活失败的商业地产项目,还是新开发商业地产项目,开发商都一定要把握住商业地产的固有特性,对商业地产与住宅地产开发模式上的区别要有清楚的认识,从项目前期定位开始,即遵循商业规律,考虑当地的商业现实、把握投资者和商家经营户的真实心态和需求,统筹安排开发商、投资者、管理者、经营者之问的多重利益关系,充分考虑项目能否吸引目标客户、如何招商、是否销售、如何经营等多方面因素,才能进行规划建设。

地产项目 篇4

一、房地产行业营销策略构建中应用宏观环境分析理论———PEST 模型的可行性分析

(一)宏观环境分析理论———PEST 模型的主要内容

PEST分析模型是一种对宏观环境分析的重要理论和工具,这里的P是政治因素(Political),如关于企业经营的政治力量或者相关的法律、法规等;E是经济因素(Economic),如国家的经济政策、产业机构、经济布局等经济因素;S是社会因素(Social),如国家的民族文化、宗教、民俗风情等;T是技术因素(Technological),如关于生产经营的新技术等。按照制度理论的观点,任何一个企业、行业都受所处的外部环境因素的影响,这四个因素全面系统的分析了一个企业、一个行业所处的环境状况,因此通过对这四个因素进行剖析,可以准确把握企业当前的环境状况。

(二)房地产市场的特征

房地产是一种特殊的商品,具有如下特征:价值大,商品开发周期长和消费时间长;其价值受地理位置环境影响极大,位移不可改变性;其价值创造过程复杂,具有较高的复杂性和专业属性;消费属性不固定,因而具有投资和消费的双重属性。由于房地产产品具有这些不同于一般商品的特征,因而决定了房地产市场的特殊性:

1.房地产市场是一个相对分割的市场。由于房地产是附着在土地上的商品或一系列的权益,不能像其他商品那样具有流动性,因此,一个城市、一个区域,甚至是一个区域的不同街道之间的房地产的市场供求关系都不相同。

2.房地产市场并不是完全竞争市场。由于不同区域的土地数量有限,房地产价格差别很大,进入房地产市场不仅需要大量的资金和技术,还需要国家相关政策的允许,因此,这大大限制了进入这个市场的房地产企业的数量,这些因素都决定了房地产市场是一个不完全竞争的市场,在有些区域甚至是一个相对垄断的市场。

3.房地产市场是一个专业性很强的市场。这种专业性不仅表现在这种商品的生产过程具有较强的专业属性,还表现在对这种商品的消费观念、消费方式的不同为消费者带来的效用价值就不同。同时这种商品的卖方对这种商品价值的准确把握在一定程度上也影响了这种商品的市场价值。

4.房地产市场的梯次结构明显。房地产商品具有梯度消费的特征,即消费者会根据个人购买能力、购买偏好的不同合理的选择不同区域的房地产,从而形成了不同区域房地产价格的梯度分配,从而决定了一个地区或区域房地产市场的梯次结构。

5.房地产市场的政策导向性极强。住房是人们的一个基本需求,特别在中国的国情下,拥有属于自己的房地产是人们的普遍需求,随着房地产市场的不断发展与成熟,房地产在国民经济中的贡献越来越大。因此,国家往往根据政治稳定、经济发展的需要通过综合运用财政、税收等合理的经济手段加强对房地产行业的控制,这就决定了房地产市场双方不仅要注意市场的信息,更要紧密关注来自国家的相关政策要求。

(三) 房地产市场的特征决定了宏观环境分析理论———PEST 模型应用的可行性

上述房地产市场的特征决定了宏观环境对这个市场的重要影响,国家的政治因素、经济因素、社会因素、技术因素不仅影响了房地产商品的生产、定价、外观和形状,更重要的是他们深刻影响了房地产消费者的消费理念和消费方式,决定了人们对于房地产这种特殊商品的需求。因此这些宏观因素从这两个方面影响了房地产项目的营销策略,这对房地产企业的营销策略提出了很大的挑战。由于篇幅所限,笔者主要探讨PEST模型对房地产项目营销策略的影响路径以及产生的相应结果。

二、以 XXX 房地产项目为例分析 PEST 模型在房地产项目营销策略中的应用

(一)PEST 模型在房地产市场应用的主要操作框架

研究发现PEST模型对房地产项目营销策略是按照如下逻辑进行的:

房地产企业的PEST宏观环境分析→房地产项目的STOT分析→房地产项目市场营销策略(市场定位策略、营销组合策略)→营销策略的保障措施。

(二)准确界定 XXX 房地产项目

房地产开发是Y城市城投集团的重要业务板块之一,XXX房地产项目是位于某区的首个开发地块,建筑规划为住宅、商业服务和教育,拟建设体量为39万平方米,在2013年由Y城市城投集团公开拍卖所得。该房地产项目西部是京广高速,距该市机场约20公里,交通便利,地理位置优越。

(三)房地产企业的 PEST 模型分析

1.政治因素。在我国政治因素对房地产市场的影响是以国家关于房地产宏观调控政策的形式表现出来的。政治因素的影响主要表现在:在总体调控上以2011年的“国八条”和“十二五”规划为总政策;在商品房的价格上,国家制定了关于商品房的限购、限价、限贷以及关于税收上的政策;在保障房的建设和供给上,主要包括了《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》以及《关于利用证券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》等相关政策。

2.经济因素。房地产行业促进了中国经济的发展,而中国经济发展的大环境以带动或制约的方式影响着房地产市场的发展。经济因素的影响主要表现在国家的经济发展政策、区域发展战略、行业布局等;国家发展战略阶段的货币政策以及出现的通货膨胀;地方经济政策以及地方债;国家的对外贸易以及进出口等。在目前我国经济发展的“转方式、调结构”的转型经济过程中,房地产行业也面临着更大的机会和挑战。

3.社会因素。我国社会、文化环境极大的影响了房地产市场的发展与成熟。一方面,我国居民具有安居乐业的传统习惯,拥有一套属于自己的房地产是每一个公民的愿望,随着我国城镇化步伐的加快,对房地产的这种需求量更大,因而极大的拉动了房地产的价格;另一方面,由于房地产是建立在土地上的附着物,而土地供给的有限性又决定了这种商品的供给量有限,这两方面因素的共同影响就产生了房地产价格一路飙升,从而引发了人们对房地产行业的严重不满等社会问题。

4. 技术因素。技术因素对房地产市场的影响主要表现在绿色节能技术对房地产市场的影响上。一方面绿色节能技术是世界建筑的潮流和方向,人们普遍喜欢节能环保的建筑;另一方面就是我国在绿色节能技术上的落后和不足,如房地产建筑中对可再生资源的利用不够充分、建筑过程中的节能技术的使用较少等。因此,关于绿色节能减排战略的宣传和实施,房地产行业面临着更多的机遇与挑战。

(四)XXX 房地产项目的 SWOT 分析

通过房地产企业的宏观环境的PEST分析,可以更明晰房地产企业所处的内外情境,而这些情境是以XXX房地产项目面临的机会和威胁出现的结果以本项目在这些环境中具有的优势和劣势展现出来。

1.XXX房地产项目优势。通过分析发现,该项目的最大优势在于符合城市的规划与发展意图,另外,面临的市场优势就是该项目的区位优势;最后,该项目的本身优势就是区域配套实施齐全,所在企业实力雄厚。

2.XXX房地产项目劣势。该房地产的周边环境存在较大的污染源,公共设施较为缺乏;在市场潜力上,缺乏同步开盘的规模带动,购买人气较低;在建筑设计上,企业相应的绿色节能技术较为缺乏。

3.XXX房地产项目面临的机遇。该项目位于国家“十二五”蓝色经济区内,这为该项目带来了巨大的升值潜力。同时该项目所在的区将建设观景大道,发展成为商贸、旅游、休闲于一体的重点城市社区,因此该项目的区域前景广阔。

4.XXX房地产项目面临的威胁。项目面临的威胁主要包括:来自于政府对楼市的调控上,可能直接降低了市场需求;来自于市场竞争者的压力上,本市其他区域的类似项目的开发对本项目的冲击;来自于购买者的信心降低上,由于周边污染企业迁移的时间不确定,因而大大降低了潜在客户的购买信心。

(五)制定 XXX 房地产项目的营销策略

在系统分析了XXX房地产项目面临的市场机会和风险以及项目的优势和劣势后,就可以制定XXX房地产项目的营销策略了。该项目的营销策略主要包括:项目市场定位策略和项目营销组合策略。

1.项目市场定位策略。通过对项目意向客户调查,准确把握意向客户购房目的、意向客户分布区域、意向客户家庭收入与构成、户型需求特征、意向客户购房预算等信息,并形成准确结论。在此基础上制定XXX房地产项目的目标市场定位、产品定位、形象定位、品牌定位。本项目客户定位在中、高端人群,整体市场定位为全力打造临海国际品牌,着眼于客户的差异化需求,提高本项目的国际高端知名度和识别度。

2. 制定相应的项目营销策略。在准确定位目标市场的基础上,制定相应的项目营销策略:制定体现综合优势的差异化产品策略、制定以比较法和成本法为计算基础的在销售过程中的稳定的定价策略、制定以委托代理销售和网络营销为主而集中进行房地产超市的渠道策略,制定提名气、引人气、聚财气的三段促销策略,制定以城投会为运作主体的关系营销策略。

(六)制定营销策略的保障措施

为更好保障营销策略的顺利实施,必须制定相应的保障措施。这些保障措施根据企业管理制度的完善、管理经验的丰富与否各有不同,但总的目的是保障营销策略的顺利开展。本项目的保障措施包括:建立XXX房地产项目营销中心,并完善中心的组织结构,制定相应的管理制度,明确员工的责权利;合理选择知名度高的营销中介,并把这些营销中介进行有效整合,形成并增强本项目的整体营销能力;建立以全面质量管理为核心的质量监管体系,加强质量监督和管理;协调企业内外力量,有效协调和沟通,实现项目营销价值最大化。

三、PEST 模型在房地产市场应用的结论性分析

笔者主要研究了PEST宏观分析模型如何影响了房地产项目营销策略的制定,并以一个房地产项目为例系统探讨了这种影响的机制和途径:通过运用PEST宏观分析模型制定了较为合理的房地产项目营销策略。同时,为更好运用PEST宏观分析模型,本研究也得出了一些结论性的建议:

1.必须合理界定房地产项目,明确研究对象是进行科学研究的第一步。

2. 必须深刻理解PEST宏观分析模型在房地产项目中运用的根本原因是由房地产市场的特征决定的,这是本研究进行的基本动因基础所在。

3.必须准确把握政治因素、经济因素、社会因素、技术因素是如何影响房地产市场的,即影响的逻辑机制是什么:这些因素是如何转化为企业压力,企业又如何消化吸收这些压力,并以何种企业经营的模式进行反应等。

4. 研究PEST宏观分析模型在房地产项目营销策略中的应用最根本的意图就是提醒企业:任何企业的行为都受到外部环境的影响,是外部环境变化的函数,因此,企业必须时刻关注影响企业经营与决策的所有因素。所以企业行为与外部环境的战略匹配才是运用PEST宏观分析模型的最本质意义。

5.这些因素对房地产市场的影响是双向的,即同时影响了普通居民的消费理念和模式,但是本研究只研究了对房地产市场的影响,因此,这也是本文的一个不足之处。

摘要:PEST分析模型是一种分析企业宏观环境的有效工具方法。房地产市场的特征决定了在房地产项目营销策略中运用PEST分析模型的可行性与合理性。文章主要探讨了PEST模型对房地产项目营销策略的影响,并以一个实际的房地产项目为例来探讨其具体应用。

地产项目考察学习汇报 篇5

为了提升营销操盘管理水平,为新项目做知识储备,6月1日至5日我们先后赴沈阳、大连考察了龙湖天璞、华润长安里、龙湖天宸原著、金地旭辉九韵风华、融创、万科西华府、美的时代城、华润二十四城、保利天玺、亿达河口湾、龙湖天琅、华润半山悦景等地产项目。通过这次学习的机会,使我开拓了视野,拓宽了思路,丰富了自己房地产知识。

此次考察学习的项目处于不同推盘节点,分别处于开盘蓄客、强销期、日常销售等阶段,推盘策略及营销方式各不相同,全文将根据项目的售楼处设计规划、景观园林、产品亮点、物业服务等方面吸取经验,寻找值得借鉴学习的东西。

一、售楼处

1、售楼处设计

随着新中式建筑风格受到追捧,此次考察的地产项目建筑风格多数以新中式为主,售楼处与项目风格保持高度一致,成为了解项目的第一印象。

新中式既保持了传统建筑的精髓,又有效地融合了现代建筑元素与现代设计因素,改变了传统建筑的功能使用的同时,增强了建筑的识别性和个性,用传统建筑语言书写现代时尚生活。(1)外立面

龙湖天璞效果图

龙湖天璞

华润长安里

龙湖天琅

华润半山悦景

临街商业与售楼处保持一致

2内部功能分区

区位图、沙盘整体组成项目介绍区域

水吧、洽谈区,保持私密性

单独划分出活动区域

整个华润长安里售楼处一轴相连使各个功能区相互独立却又有机结合。

大堂挑高、大气得体

中国画、多宝阁、博古架的运用体现项目的中式风格

3、示范区景观、园林

新中式建筑园林吸取北方皇家园林墙院围合方式,材质上多选用地域色彩浓厚的灰砖,形成雄浑、宏大的气势,空间结构上则是尽可能多地设计庭院空间,以追求全包围形式;还借鉴了南方以苏州园林为主“天人合一”的造园理念、精致的景观和空间处理手法。亭、台、楼、阁、轩借鉴园林中常见的如借景、漏景、对景、隔景等景观处理方法,淡丽清雅,诗意油然而生。

借鉴传统影壁

使用琉璃景观

4、细节体现

龙湖天璞别墅对客户进行筛选,参观样板间需验资;

周边地价提示

标出各项目拿地低价,凸显本项目的区位优势及性价比

匾额可定制

风险提示

示范区指示

二、产品亮点 1户型设计

项目产品与其它产品对比

全城唯一的90平米三房两卫设计,注重了户型的功能性

某项目125㎡四室两卫

2人性化考量

为每一户业主赠送定制玺印

可收放墙凳

地面无滑道推拉门可开放封闭厨房

3居住科技

龙湖天璞

美的时代城

三、服务 物业服务规程

龙湖物业人性化细节

(1)夜间小区灯光调暗三分之一,保安换软底鞋巡逻,不影响低层业主休息;

(2)雨后半小时,及时清理小区凳子上水渍,方便业主雨后散步休息;

(3)科学调研建议业主上午十点后晒被子,下午四点前收被子,并帮助业主收晒被子。

四、文化体系

无论是近两年走红的新中式、还是现代简约、托斯卡纳等风格地产项目,开发商都赋予了项目具有深刻内涵的文化体系,并将其与企业理念和愿景联系在一起。

三璞:尊璞、礼璞、文璞

五、启示和借鉴

1、售楼处借鉴

售楼处设计契合项目整体风格,恢弘大气,易于形成购买成交气氛。

注重售楼处各功能分区划分,项目信息区、洽谈区、活动区相互区分又有机结合,形成自然动线,尽量避免设置与客户无关分区(如会议室、办公室)

先进的销售、展示方式值得我们学习。

通过“售楼宝”等向客户全方位展示项目的规划概况,土地、规划、施工有效证件,不同立体户型欣赏,小区的绿化、景观布局,物业管理等。使客户快速了解整个项目。

2、产品启示

产品定制,精装趋势、户型产品全功能切换

景观设计上科学的景观、绿化设计理念:社区中央花园、专业花卉花园等多重绿化空间贯穿,做到“三季有花,四季有绿”满足业主需求。景观做到坡地起伏,有小桥溪水,能达到业主休闲的效果,这样又能节省建筑垃圾外运成本。

坚持全人车分流规划设计理念:有效避免噪音、光源等污染,大大提升社区的安全性,保障孩童在园区内自由玩耍嬉戏,关键是在提高小区容积率的同时让人感觉不到小区的拥挤。

3、物业改进

服务是重中之重

服务到了,物业费不是问题

充分尊重业主的私密性,为业主提供更加灵活的服务内容,使业主在不知不觉中享受到高品位的服务。

(1)提升物业管理水平,社区清洁、安防达到标准 提早完成小区内的垃圾清运、清洁工作,然后进行楼宇内部的清洁工作和随时随地的保洁。

配置完善的安防系统和训练有素的保安队伍,避免过多的盘问、繁琐的登记、严格的控制,尽量淡化保安的视觉紧迫感,因地制宜地设置形象型保安、服务型保安和流动型保安来担负起区内的安全防范工作,恰如其分的做到安全又方便,又能充分尊重住户的个人空间,营造一个尊贵和谐安逸的安居环境

(2)提高物业报修及时率

物业维修班轮休倒班,接到报修及时维修,划定时间保准(3)维系物业业主关系(4)恰到好处的人性化服务

定期关爱老人(如测量血压),举办社区活动(如元宵节灯谜、端午节送艾蒿葫芦、母亲节送鲜花等),方便业主(结婚立彩虹门、高考送考等)。

4、项目内涵文化赋予

根据项目风格定位文化品位并结合企业愿景精神,开发系列产品,并在项目命名、分区案名上体现,而不是一个项目换一个名字,分区简单称为南北区或A、B区等。

恒心所选 宇众不同

匠心-工匠精神 给予业主文化归属感

总之,通过此次考察学习,有许多值得我们学习和借鉴的东西,所以在以后的工作中应转变观念,扬长避短,努力学习先进房地产项目管理经验,逐步提升项目设计建设、操盘营销管理水平。

工业地产项目的运营管理 篇6

【关键词】工业地产;新热点;运营管理

0引言

工业地产指的是所有具备工业类土地使用性质的熟地、毛地以及该土地上的所有建筑物及附属物。和商业地产以及住宅地产相比较而言,工业地产项目在招商管理、业态定位以及选址等方面都存在着本质的不同。工业地产支撑着工业生产,对于工业的发展能够起到辅助和配套的作用。为此,对工业地产项目的运营管理进行研究是十分有必要的。

1工业开发项目遇到的困难和面临的机遇

1.1遇到的困到

第一,工业地产市场发育比较滞后。长时间以来,地方政府一直以低价位的工业用地来吸引开发商,这是导致我国工业地产市场长久以来处于低水平状态的主要原因。开发商没有充分认识工业地产的理念,也不具备充足的专业运营知识,还有工业地产市场化程度较低等都会使得地产项目开发面临投资风险。第二,工业用地的供应量不断缩减。第三,经济危机对工业地产项目运营造成了严重的影响。制造业是工业地产最大的消费群体,所以在中小企业经济效益不景气这种背景下,工业地产市场也相应地会处于低迷状态。

1.2面临的机遇

第一,国内产业转移为工业地产项目的开发制造了机遇。我国部分现发展地区当前正面临产业升级,其中一部分产业将会被转移到后发展地区,这样一来就会对工业地产项目形成更大的需求,工业地产就会因此而获得发展的机遇。第二,金融危机带来的企业倒闭,近期出现的产业转移以及前些年的过度开发,使得工业物业已经形成了一种明显过剩的趋势,这种情况下,很多业主就需要专业的地产运营商为其提供因应之策。

2工业地产项目运营管理具备的主要特点

2.1在工业地产项目的运营管理当中,人的作用非常突出

工业地产项目产出的是一种无形的产品,其属于服务范畴。工业地产项目和制造业不同,其主要是以人为中心组织运营管理。制造业的运营管理以生产成本、生产质量以及生产进度为主要控制对象,然而工业地产项目的运营管理通常都是一种人对人的管理,在工业地产项目运营管理中,客户能够发挥出重要的作用[1]。制造业企业的生产系统一般都是封闭的,客户无法直接参与其中,但是客户可以直接参与到工业地产项目的运营管理当中,客户产生的积极作用能够提高其管理效率,当然也存在着相反的情况。此外,在工业地产项目运营管理过程中,因为销售和运营这两种职能几乎不会出现分离现象,服务于第一线的员工一般情况下都要同时对销售和运营这两种职能进行承担,他们的行为会在很大程度上影响运营管理的效果,所以,一定要以人为中心展开工业地产项目运营管理活动,在设计运营系统的时候应采用人员集成的方法。

2.2人力资本必须具备密集性是工业地产项目运营管理提出的要求

同制造业相比较来看,员工在工业地产项目运营管理中具有更加重要的地位,主要有两个原因:其一,工业地产项目运营管理通常都是以人为中心的运营过程,在很大程度上运营结果会受到人员表现的影响。其次,工业地产项目的服务结果在很大程度上会受到员工自身知识及技能的影响。工业地产项目运营管理过程中的技术进步通常都表现为管理水平的上升以及员工技能的更新,所以,工业地产项目运营管理中一项重要的内容就是为员工提供长期的培训。

2.3运营管理系统的设计方式必须具备统一性

制造业能够利用不同的生产系统生产出同一种产品,可以分别设计生产系统和产品,但是在工业地产项目运营管理中,一定要同时设计运营管理的提供系统和服务,因为它的提供系统对于服务本身来说是一个组成部分。因为运营管理的生产和消费几乎是同时进行的,无法进行分割,所以,在设计其运营管理系统的时候,必须要坚持统一性原则。

3工业地产项目运营管理存在的主要问题

第一,重视的仅仅是短期的销售业绩,没有对长期的战略规划形成重视,大多数工业地产开发商对短期利润过于看重,不愿展开长期的战略规划,所以,项目通常的不具备可持续发展的能力。第二,轻建设,重招商;建设在前,招商在后。项目管理运营的其中一项内容就是营销招商,并且这一部分内容也是工业地产开发商最为重视的。从实质上看,建设项目的过程其实就是提供优质服务的过程,它和招商具有同等的重要性。一部分企业在运作工业地产项目的时候照搬住宅开发的模式,即先将项目建好,之后进行招商。但其实,这是一种不科学的做法。第三,企业没有对项目运营管理形成足够的重视。目前存在着很多地产开发企业不具备运营管理概念,他们认为那些都是制造业的事情,对于工业地产项目的运营管理而言无关紧要。这种思想的存在也是当前工业地产项目开发难以有序发展的又一原因

4提高工业地产项目运营管理水平的相关对策

4.1运用整体的思维,对工业地产项目展开统一运营管理

整体的思维指的是将工业地产项目拥有的整个价值链当做起点,并从全局和整体的角度来对资源进行整合;统一运营管理指的是将项目的良性经营和持续发展作为目标,制定出一套具有系统性且切实可行的运营管理方案[2]。在招商的过程中要持续调整项目,使其得到优化,此外,在进行设计的时候要对企业之间的合作与共享进行充分考虑,充分考虑产业的集群优势和集聚效应,利用优秀的企业去吸引另外一部分优秀的企业,最終促使整个项目的品质得到提升。

4.2对传统的“建造-销售”这种模式加以改变,从长周期的角度来强化项目运营管理

工业地产开发商应该以追求长期性和稳定性的投资回报为目标。开发工业地产项目从资金的筹措、基础设施的建设、经营项目的开发一直到工业地产产业和服务的提供等环节,都需要展开一系列的经营活动,需要耗费大量的资金和时间,所以,应该将一些新的运营管理方案有效地制定出来。比如,将工业地产市场嫁接到资本市场当中,引进风险投资;此外,工业地产开发商还可以对企业的生产项目进行参股,用租金换取股权,之后在被投资企业盈利或者是上市溢价的时候将所持的股份转让出去,以获得成本的回收。

4.3对全程运营管理形成重视

开发工业地产项目仅仅是项目的开始阶段,项目成功的关键还需要依靠持续性的运营管理,原因是任何一位投资者都必须通过后期的租金收入才能够实现投资回报。开发商要明确工业生产是工业地产的功能,然而后期的服务对产品到达高品质的关键。只有促使专业化运作问题得到有效解决,工业地产项目才能够实现后期经营的可持续发展。在进行后期经营的过程中,运营管理要做到统筹计划,统一安排企业的入驻、日常管理活动以及对外形象宣传等,此外还需要对与政府相关部门关系进行协调,不断地进行招商。在开发工业地产项目的过程中要求开发商必须要做到经营者、物业经营者以及投资者这三种身份的统一[3]。工业地产和住宅地产一样,虽然都属于房地产业的范畴,但是它们的投资、融资、质量、技术、销售、经营、管理、生产等模式都是有区别的。

5结语

总之,工业地产是当前国内一项相对热门的投资行业,开发商应该结合自身工资的资源状况以及工业地产的特点,选择合适的开发模式进行开发。此外,还要运用更具专业性的运营管理模式,对后期服务能力形成重视,促使其实现可持续发展。

【参考文献】

[1]司成均.工业地产发展面临的机遇研究[J].山西建筑,2012(12):35

[2]王辉龙.工业地产项目的运营管理[J].经营与管理,2013(04)

地产项目 篇7

在房地产行业市场不断变化的形势下,房地产开发企业已难于保持以高利润率求发展的运营模式,而进行项目开发成本控制将成为提高企业经济效益和核心竞争力的有效途径。再者,房地产项目开发设计是将整个项目的开展由计划变为产品的关键阶段。据统计,尽管设计费用在项目整体成本中比例不大,一般只占成本的1.5%-2%,但对开发项目整体成本的影响可达75%以上。[1]这个数据足以显示出设计阶段对于整个项目成本控制的重要性,这种控制不仅仅指直接的设计费用支出,而且包含其对项目整个开发周期总成本的影响。

1 房地产项目开发设计阶段成本控制管理的影响因素

1.1 设计阶段造价的影响因素

房地产项目开发设计主要包括概念设计、规划设计、方案设计、扩大初步设计、施工图设计、景观设计、装修设计等阶段。以上各阶段的成本控制管理主要体现在招投标管理流程和质量、造价的合理性、合同条款的合规性、设计方案的优化性等方面。譬如,某项目概念设计的单方造价比同行业同类型建筑的平均单方造价高出10元/m2,假设对于一个20万平方米规模的项目而言,此阶段的设计成本就高出200万元。因此,房地产企业只有进行全面的成本控制,才能从整体上降低成本、获取更多利润。

1.2 设计阶段对项目造价的影响因素

房地产项目开发设计阶段对项目成本有影响的主要因素是总体规划和建筑物格局和风格、建筑材料和园林植被的选择等方面;任何一个因素的管理失控都会导致总体成本的增加。譬如,建筑结构由基础、柱、墙体、梁、楼板、屋面板等部分组成的起骨架支撑作用的体系,结构设计是否合理会影响到材料的选用以及使用材料的数量,而这些恰恰是项目成本控制中必须要考虑的因素;而建筑材料费占总成本的60%~70%左右[3]。因此,设计成果的细节性设计都非常重要,直接关乎着整个项目的质量、销售与成本的控制等重要环节的有效运转。

2 案例分析

2.1 项目概况

某房地产开发公司在2009年3月取得A项目的土地使用权,该项目地处某二线城市的郊区,占地面积约350万平方米,景观湖面积约20万平方米。

2.2 A项目设计阶段的管控现状

2009年,该项目的产品定位是通过引进传统动漫基地的产业来促进别墅、高层、多层等住宅部分以及商业等配套的销售,计划先完成景观湖的施工将景观做起来的同时,在一期的施工过程中完成丢售楼处和样板间的施工、装修以及景观示范区的施工,以尽早开盘,获取回转资金。

然而,在A项目实际执行的过程中,由于一些原因该公司未能短期内引进传统动漫基地的产业发展,该项目的决策者便决定采用先引入住宅部分后引进产业的策略,这个策略也在一定程度上导致了整个项目的产品定位发生大的变化,从而影响到该项目后续工作的开展状况。

2009年5月,无资质的B供应商提交的概念设计成果因设计质量不合格未能通过当地政府的审批,于是,A项目的决策者重新选择供应商来做概念设计,继而整个项目未能按照原计划进展。同时,由于甲方在与B供应商签订的合同的付款条件中只有按照进度提交设计成果就付款的约定,而未对设计成果的质量和通审后再付款的付款条件做出明确规定,A项目为这部分未通审的设计成果支付了80万元。由此可见,这不仅影响了开发进度而错过良好的销售时机,而且增加了设计的资金成本。

由于设计阶段的周期拉长,景观湖的景观和一批次的施工未能按照原计划完成,加之由于一级土地熟化未能按期全部完成,原计划售楼处和样板间的位置还未得以土地熟化。于是,A项目的决策者为了如期开盘决定将售楼处和样板间移至原计划高层的地块上,并且在后期此地块的售楼处和样板间将被全部拆除,涉及价款约2000万元。

此外,该项目大概需要2个亿的建安成本,由于设计人员的保守设计,增加了15%的富余量,从而给整个项目增加了近3000万的无效资金成本;而在施工过程中,无论怎样控制施工成本,也不可能节省出15%的工程费。

3 房地产项目开发设计阶段成本控制建议

针对A项目的上述事实,本文提出以下有关房地产项目开发设计阶段的控制管理的建议,以在保证好设计质量和进度的前提下,合理控制并优化设计成本和设计对其它方面的影响成本。

3.1 清晰准确的产品定位

通过确立好的规划概念可以更好满足目标客户的层次和爱好,这样开发的楼盘才有可能畅销,才有可能最短的时间并以较高的价格销售。如此操作才能使楼盘面临的风险降到最低,从而使开发项目的投资迅速回笼,成本降低的可能性达到最大[2]。若在设计阶段初期,房地产企业未对所开发的产品有清晰准确的定位,后会因外界环境或者决策者的主观想法导致产品定位一变再变的现象发生,以至于影响到设计风格和规格等的随之变化,从而增加了设计成本。因此,清晰准确的产品定位在整个项目中起着“指南针”的作用,房地产企业应对产品定位引起足够的重视,以保证后续工作顺利有效的进展。

以A项目为例,从开盘之日起,A项目的销售收入为零,这远远低于预期的目标销售收入。从该项目的长远发展来看,为了便于销售和成本的控制,A项目的决策者应尽快思考产品定位的问题,做出顺应市场规律的合理策略。譬如,可以改变规划设计的方向,先引入传统动漫基地的产业,按照原计划以产业带动住宅以及商业等配套的大方向进行下一步工作的开展。

3.2 重视设计成果的质量和进度

房地产开发设计阶段对于工程项目开发周期、成本、质量以及销售等方面都起着有关联的重要作用。设计图一经通审,工程成本也基本确定。因此,在保证满足工程项目所需功能的前提下,合理的优化设计可以大幅度降低设计成本和整个工程项目的开发成本。因此,房地产开发企业应选择有资质的设计供应商,以保证设计成果的质量从而减少设计变更的频次和避免未通过图审而返工所增加的设计成本和延误设计周期,进而影响到整个项目的开发节奏。

3.3 完善招投标制度

在设计招标的过程中,房地产企业应该选择适合该项目开发并且能够胜任招标事项的供应商,以建筑方案与经济方案相结合的原则,尽量将设计阶段的各个环节的工作内容形成一个整体进行招标。这样既可优选出好的设计单位,又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新,在降低工程造价上下功夫[4]。

房地产开发企业应在评标过程中从各投标供应商对该项目的整体布局规划、建筑风格、工艺要求、控制指标等各方面进行考虑分析,以选择出有利于适合自身公司销售和发展的设计方案,然后经过市场数据分析以及行业询价后进行这些方案的成本比较后,最后选择最优的方案进行施工图的设计。

3.4 合同内容要对设计成果的质量和进度做出明确规定

合同的付款条件应对设计成果的质量并通过审批后再付款做出要求,以防只强调设计成果的进度,而不是实际的效果,避免不必要的经济流失。此外,还应对设计成果提交的时间有所明确规定,以防延长设计周期,影响项目的开发进度。

3.5 加强图审和成本核算水平的提高

现在大多数设计费是按照2002《工程勘察设计取费标准》以设计费和投资资金成一定比例的原则支付给设计单位的,这样一来设计成果的造价越高,设计费就越高,而在这种思维下往往容易发生设计保守和浪费的现象而忽略整个项目的成本控制,甚至会导致产品定位在无形中改变的结果。因此,成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析,向建筑师提出建议,使设计方案不断优化;同时,对设计方案的计算过程进行评审,杜绝人为因素的保守扩大,尤其在设计系数的取值上;以加强对设计图和设计费的核算水平,从而减少不必要的设计费支出[5]。

此外,目前我国房地产开发项目已开始试行限额设计,即按批准的投资估算控制初步设计,依照初步设计的总概算控制施工图设计[3]。加强限额设计的管理有利于设计成本的控制,同时将设计造价作为设计的前提而对设计的效果有一些影响,所以将总概算控制在合理的价格上是非常重要的。

4 结论

综上所述,房地产项目开发设计阶段在整个开发周期中起到了的至关重要的作用,此阶段的成本控制需要甲方的主导以及设计、造价、监理单位的有效的配合来完成。从房地产项目整个开发周期的角度出发,房地产开发企业以可持续发展的眼光,全面深入贯彻并落实设计阶段成本的内部控制管理思路;进而推动投资方及设计人员进行内部挖潜,进行设计创新,采用新工艺、新型材料,合理配置资源,在不降低工程项目使用功能的前提下尽量降低工程费用[6];从而获取更大的经济效益,增强企业的核心竞争力。

摘要:文章从对房地产开发设计阶段成本控制的重要性出发,在影响该阶段成本控制管理的因素的理论背景下,以某房地产公司A项目在设计阶段管控中出现的问题为例,提出A项目设计阶段优化策略以及房地产开发设计阶段成本控制管理的建议,以提高设计质量和进度水平,从而有效控制设计成本和整个项目的成本,进而完善设计阶段内部控制体系的建立。

关键词:房地产开发,设计阶段,成本控制,管理

参考文献

[1]全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会.工程造价计价与控制[M].北京:中国计划出版社,2003.

[2]王燚,田永清,刘峰.设计阶段管理内容及成本控制措施[J].辽宁建设,2008(4):54-55.

[3]张斐.房地产项目开发设计阶段的成本控制[J].建筑设计管理,2009(5):25-27.

[4]胡震.浅谈房地产开发设计阶段成本管理[J].华东交通大学学报,2007(6):27-31.

[5]刘思源,王海鹏.房地产项目设计阶段的成本控制初析[J].科技创新导报,2010(2):139.

商业地产项目定位探讨 篇8

一消费者和项目的定位

1. 商圈内消费者的定位

商业地产项目是通过迎合或创造对商圈内的消费者的消费需求, 从而达成销售和盈利的目的, 所以在项目定位初期, 要根据商圈内的居民进行细分, 以了解该区域的消费层次, 消费能力等信息。

首先, 要对商圈内的年龄层次进行细分, 该区域的主要消费群体是白领, 学生, 还是年轻家庭, 还是中老年人。每一个消费群体对应的消费品牌都是不同的。

其次, 要对商圈内的消费惯性进行分析。这不仅要从商圈内分析, 更要对整个城市的文化和一些具体的数据出发, 比如一个一线城市的核心区和一个县级市对待品牌的概念是绝对不同的。并且要结合本地的人均GDP, 区域GDP, 新增人口数量, 外来人口数量等信息进行综合性分析。

第三.要对区域内的交通环境进行调研, 一般来讲, 购物中心的选址都会选在交通便捷, 方便停车的地段。所以要分析项目是否处于车流集中的地段, 如果位置较为偏僻, 而且路况较差的话, 则对于居住较远的消费者, 很难产生影响力。

2. 项目自身定位

通过对项目周边的相近分析, 基本可以对商圈内的消费者需求有比较相近的了解, 但是对于开发商来说, 定位的概念不仅仅是指对商圈和消费者的, 对项目本身的定位, 更是非常重要。

(1) 项目品牌的组合和搭配。对于项目的品牌组合, 要充分的从商圈内消费者的需求出发, 并根据项目的建筑结构制定合理的动线设计。

(2) 根据本区域内的历史文化和城市文化, 可以在建筑外部和内部增加特色的装饰, 以增强文化气息。

(3) 根据区域内的消费特点对品牌进行细化的配比, 对于餐饮, 娱乐, 零售等不同业态进行详细划分。

3. 商铺投资着的定位

虽然目前大部分商业项目均为开发商自持, 但仍有一部分开发商受资金链影响而不得不选择出售部分商铺以填补短期的资金空缺, 对于如何尽快将商铺销售出去, 如何吸引投资者。同样开发商对区域内的投资者进行需求调研。

(1) 通过首期款垫资, 以租代购, 按揭等方式降低投资者进驻的门槛, 从而促进商铺的尽快清盘。

(2) 对主力店的招商进度把控要快, 主力店所带来的客流是商铺投资者的重要依赖, 如果主力店迟迟不能签入, 则对商铺的销售是很不利的消息。

(3) 对于小业主的后期支持和物业以及运营要有足够的保障, 提高物业服务水平, 保证业主的顺利营业, 并配合一定的项目广告宣传。

二、业态搭配组合定位

业态的合理配比, 以及品牌的合理搭配是真正能够使一个商业项目出类拔萃的核心因素。

主力店业态的确定, 是一个商业项目的基调, 以服装主力店为主, 则标志着该项目是一个时尚路线的购物中心, 而以餐饮, 儿童业态为主的项目, 则表明主要针对的客流为家庭消费群体。所以根据周边的消费群体, 以及未来的政策, 经济大环境等多种因素的综合考量, 最终确定的项目定位则是商业地产定位的核心所在。

主力店业态通常是为项目其它业态带动客流的主要因素之一, 如果没有合理的消费需求分析和商圈内竞争业态分析, 则很容易人云亦云的做一些模棱两可的品牌, 这样对于消费者来讲, 就显得项目缺乏特色, 没有真正的契合消费者的需求点。而主力店业态的签约年限一般也在10年以上, 如果不能选择最合理的品牌, 则未来调整的空间非常小。

1. 功能定位

现今随着越来越多的品牌出现在市场上, 商业项目能够实现的功能也越来越多, 一般来讲, 商业项目分为以下几种功能:

(1) 基础购物功能:传统百货和一些时间较旧的第一代购物中心均可实现;

(2) 休闲娱乐功能:在近年来, 随着电子商务对零售行业的冲击, 休闲娱乐业态更多的走进了商业项目, 比如餐饮, 茶室, SPA, KTV, 影院等业态

(3) 生活服务功能:主要体现于儿童, 超市等业态。

2. 形象及经营档次定位

商业地产项目的形象定位, 基本上标志这开发企业的形象。所以, 如何确定商业项目的品牌档次和整体形象, 进而打造以项目为主的商圈, 从而形成差异化消费, 建立独特的品牌形象。

三、结语

商业地产收益高的特点让众多开发商趋之若鹜, 然而前期的定位却依旧被很多人忽略。商业项目从最初的选址, 拿地开始, 就应该对区域开发市场进行研究, 充分从消费者的需求分析与本地发展趋势, 城市发展, 商业发展。地块特性等各方面因素, 才能对项目进行精确定位。本文通过对商业地产定位的分析, 方法的阐述, 和内容的解释进行了论述。争取为商业地产项目的前期定位提出相关建议, 为国内商业项目开发提出宝贵意见。

摘要:文章认为商业地产项目的定位应通过对商圈区域内消费者的细分, 消费惯性的分析以及年龄层次, 经济层次的划分, 来确定项目基调的定位, 并通过从本地的消费需求出发, 才能对商业地产项目进行精准的定位。

关键词:商业地产,定位,商圈,需求

参考文献

[1]何晓洁, 曾海丹.商业地产的定位流程与内容[J].企业技术开发, 200 (81) , 112-113

[2]汪旭辉.我国商业地产市场分析及发展对策[J]价格理论与实践, 200 (64) , 49-50.

[3]赵喆, 宋丽伟.商业地产项目的定位研究[J]四川建材, 201 (14) , 212-214

保利地产项目投资风险分析 篇9

关键词:房地产,商品房项目,投资风险

一、研究现状

基于2013年房地产行业运行态势,我们预测房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势。2014年行业发展将呈现城市格局分化与房企格局分化的局面;而一二线重点城市房价仍会进一步上涨,但其增速将大幅放缓,预计在5%左右。在2014年李克强总理说,“房地产问题是个大问题,它直接关系到居民住房问题。”近年来,随着数学和计算机的高速发展以及科学管理方法的引进,房地产项目风险研究者开始采用数学建模的方法对项目风险进行不同方式的风险评估。2012年陈国栋则进一步分析了蒙特卡洛模拟方法对房地产项目风险评估的作用,等等。

房地产的风险管理近二三十年来在国外的到了迅速发展,纵观国外房地产的研究主要有三个方面:(1)房地产周期波动理论,美国学者Stephen认为房地产发展具有周期性,大体经历着四个阶段,在不同的阶段,面临的风险也不同,同时对房地产项目投资风险做了系统的分析,第一次谈到了投资组合的问题;(2)房地产项目投资组合理论,美国学者Wurkzebach认为房地产项目可以分为不同的投资类型和组合,根据不同的投资组合进行风险分析;(3)房地产泡沫理论,美国学者Bertrend认为房地产在发展过程中,随着价格的不断上涨,普遍北里其真正价值,也是房地产项目产生风险的关键原因。在对房地产风险管理研究中,外国学者更加注重量化和模型的方法对房地产分先进行系统的研究,并提出了许多风险分析和评价的方法和模型,这些方法和工具的出现,加速了房地产风险管理研究的发展[6]。

而且在实际经营中,经过多年的发展,房地产在发达国家已经形成一个完善的产业链行业。在美国、日本等发达国家,无论私企还是公司,这些企业或机构运用精确的经济分析(风险分析)手段,帮助投资者进行房地产投资风险决策,使其避免因决策失误等造成风险损失。

二、保利地产风险评估

1. 项目介绍

保利地产坚持以商品住宅开发为主,适度发展持有经营性物业。公司奉行“和者筑善”的企业价值观,将“和谐”提升至企业品牌战略的高度,致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。项目所处于福州市仓山区,南台岛北部,三环路东部,多所大中专院校在内传统学区的北侧,乌龙江南面。这里环境很好,是个风水宝地。而且周边上学方便、生活便利、交通便利,但该项目处于一个坡地地基要牢固,不仅如此通水电也是非常重要的,下面主要是对项目中商品房进行评价。本项目规划设计商品房约23万平方米本项目销售价格暂定为14000元。下面介绍的是商品房(不包括公租房)。

2. 保利地产投资风险评价

(1)非折现的投资回收期分析

关于投资回收期,回收期越短越有利。经过对其数据进行分析,该项目商品房的投资回收期为4.37(年),该项目计划建设期为4年,从2013年到2016年,即这四年为建设期,而且每期建设采用商品房预售来快速回笼资金。从每年的净现金流量可以得出该项目存在销售风险及市场风险,因为虽然每年的销售都在增长但是增幅较小,而且不仅销售在增长,成本也在增长,从而可能存在控制成本的问题。又由于周围有好多竞争对手,从而早市场方面也存在一定的风险。不仅如此,还有自然风险也在影响着项目的资金回收,因为该项目地处峡谷可能会遇到不可预测的自然风险。

由于2013年放松房产政策导致房地产行业过热,出现了一阵购房潮,因而国家出现“新国五条政策”。这会抑制房产过热,到2014年由于2013年房贷过松所造成的房产过热现象,多数银行2014年首套房贷利率上浮10%以上,还有部分银行停贷。2014年延续了2013年年底房贷收紧趋势。所以在该项目中不可避免的会有政策风险及利率风险,此时就会影响销售及经营。

(2)投资报酬率分析

投资报酬率(ROI)是指通过投资应返回的价值,企业从一项投资性商业活动中得到的经济回报。投资报酬率亦称投资的获利能力,是一种综合的质量指标。且该指标具有时效性,回报通常基于特定年份。

通过进行实地考察及数据分析可以得知,该项目的逐年增加,相对风险会降低,这不是实际发生的效益而是在预测未来将要发生的投资回报,从侧面来反映该项目投资风险低。在该项目每年还要偿还银行利息本金,并且结合保利地产公司整体而言负债率相较于其他房地产企业较高,所以无论是从公司层面还是项目本身都要注意财务风险。

(3)场景分析

场景分析是指假设某一场景下的多个因素或全部因素同时发生变动时,所进行的投资决策分析。下面就保利地产地产项目分析销售收入及税费的变化对项目利润的影响,其实主要是收入的变化引起税费的变化,从而导致两个因素均发生变化,考察在同一场景下收入及税费的变化对利润的影响。

通过对其进行分析可知,项目的销售收入或价格对销售利润较为敏感。在实际工作中,要特别关注市场和销售群,加大营销力度,加大宣传力度,从而防范市场风险,以保证项目获得更大的利润。从而可以得知若处理不当,则公司的该项目则会产生销售风险、市场风险,同时主要购买人群。

(4)盈亏平衡分析

盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值,从而来判断投资方案对不确定因素变化的承受能力,以便于为决策提供依据[8]。该项目的固定成本与其土地费用相一致,而营业税金及附加是开发期的税费。

通过分析得知其盈亏平衡点,因此当出售面积达到62%以上才能有所盈利,而这又是建立在均价为14000元的基础上,若保证销售价格为14000元及以上出售面积达到62%及以上,此时能盈利。若是不能达到盈亏平衡点,则该项目会面临损失的风险。

三、保利地产投资风险应对及监控

在环境方面,应该预防为主而且可能会发生财产损失,可以加入保险,转移为主,预防为辅。当然国家宏观环境也很重要,要时刻关注国家政策;在施工阶段,要经常督促人员进度,同时保障人员安全,材料供应充分,不仅如此,还要进行成本估算,同时保证施工过程中的质量;在技术方面,技术人员进行技术交流,以保证人员能熟悉了解项目标准,对于相对隐蔽的工程,制定严密计划,进行定期检查,在项目设备、材料订货前,要对所有的方案进行细致的分析和了解;在参与管理方面,管理者应该多同项目人员进行沟通,制定合理的方案,在实施前确定项目目标是否清晰,对可能存在的各种风险进行讨论,对于各种实施办法认真落实,吸取以往项目经验,不断改进以预防风险。

不仅如此,从该项目的分析来看,公司应注意国家及福州房产政策,同时还应密切关注银行利率的变化。每年的政策都会有不同的侧重点,而且房地产行业的不确定性大,从整体行业来说投资风险高,所以要密切注意政策性风险。除此之外,也要密切关注市场风险,它关联到销售风险及购买力风险。

从整体公司来看,面对公司存在的风险有以下几点意见:

(1)建立合适的风险预防体系。建立必要的财务风险指标判断机制,同时要建立全面准确的现金流量预算体系。为了更好的预测和把控企业投资项目的收益及财务风险,企业应建立全面的财务预算制度及准确的现金流量预算体系。

(2)提高企业的经营管理水平,作为企业的管理者,应该增强风险意识,采用科学有效的方法来预测、控制投资风险。同时,公司的每个人都树立防范意识,共同进行风险控制监管。

(3)使用不同的风险预防措施,制定多种风险处理备选方案。例如,企业应建立和健全企业财务风险防御机制、企业风险分散机制以及提前预测风险来防范风险。

(4)建立风险监管机制。在有条件的倩况下,公司可以建立专门的风险监管机制对公司项目进行监管。

参考文献

[1]陈国栋.基于蒙特卡罗模拟的房地产项目风险分析[J].中国管理信息化,2012,15(6):41-44.

[2]Wurkzebach.Modern Real Estate[M].John Wiley&Sons,1991:1-259.

[3]刘鸿义.房地产开发风险管理[J].经济研究,2009,(12):65-66.

[4]马文超.房地产项目风险管理研究[J].项目管理技术,2008,(12):29-33.

[5]江铃、马建.房地产项目风险管理探析[J].财会通讯,2009,(12):134-135.

房地产项目优化设计探讨 篇10

1 房地产项目设计管理现状概述

房地产项目建设过程包括决策定位、设计和实施三大阶段。控制成本的关键在于决策定位和设计阶段。设计费一般只占到工程全部费用的2%~4%, 但是对投资的影响却高达70%以上。项目整体布局, 竖向的利用, 建筑和结构方案的选择以及材料的选用都对投资有较大的影响, 建筑平面布局、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型的选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题, 特别是在南方一些软土地基的处理上, 基础设计的合理性可以节省基础造价的30%以上。在满足同样功能的条件下, 合理的设计可降低整个工程造价的2%~8%, 由此可见设计优化可直接影响项目投资。当前形势下, 房地产项目在设计阶段存在如下相关问题:

1.1 不重视设计阶段的成本控制

设计阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少, 但整个项目的成本控制起着非常重要的作用, 它将直接影响一个项目的成败。房地产开发企业因决策定位造成的"失误"在有增无减地出现, 大量的开发资金损失也在有形和无形之中。

1.2 设计阶段的时间控制

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图。这两个阶段的成果一般须报政府部门审批通过, 方可进行工程项目下个阶段实施 (有些项目需做扩初设计, 并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段) 。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同, 其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着一定的差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的, 其主要流程如下:拟定招标设计任务书, 方案招标、方案评审及咨询、方案定案 (或委托设计院) 、出方案报建文本、进行方案报建, 一般工程项目方案设计阶段占据了整个设计阶段的大部分时间。

大多数房地产开发公司都在方案设计阶段投入大量的内部资源和外部资源, 以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等, 方法不一而足, 希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违, 要么设计成果偏离了目标, 要么设计进度一拖再拖, 延误了建设工期。正是由于在方案设计阶段花费了较多的时间, 一旦方案设计完毕完成报批工作, 房地产公司就要求设计部门以及相关配合单位抓紧时间出施工图, 以使得工程能尽快开工争取早日销售。在短时间内完成的施工图往往在图纸质量上, 造价控制上不能达到一个良好的预期, 致使在工程实施过程中又产生大量的技术问题需要设计完善, 甚至大的设计变更, 给工程的施工造成不必要的麻烦。这种情况的出现, 非但没有加快整个工程实施的进度, 反而增加了整个工程的造价成本, 管理成本, 得不偿失。

2 房地产项目设计优化策略

2.1 加强目标管理设计

土地合同、用地红线和规划设计要点设计报批不仅仅是批准的问题, 时间上的问题, 要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化。跟踪者要学会与管理者的沟通和协调。尽管用地红线和规划设计要点都是规划国土部门下达的, 但我们可以通过合法的, 正当途径将公司的发展目标和设计意图反映给他们, 去积极协商和沟通, 影响他们的决策倾向。规划选址初步确定后, 就要进行土地的购买工作。土地购买时要事先与规划土地部门将土地价格、土地面积和规划设计要点以及开发建设要求协商好, 要做到心中有数, 尽可能把今后开发建设中遇到的问题想清楚, 并在合同中为公司的发展调整留下调整余地。所以, 用地红线和规划设计要点是关键技术工作。用地红线要根据法定图则或控制性详细规划所确定的路网进行下达, 地产公司要及时跟踪和协调, 如果在一个范围允许选择或规划部门有商量的余地, 地块在一个街坊内的区位价值, 就要结合下一步的规划设计、城市规划以及公司的项目定位, 作出地块评估和判断, 所以, 用地红线的跟踪, 不是一个简单的划线问题, 而是一个重新进行细分和目标确定的过程。

2.2 项目方案优化设计

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案, 也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后, 一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划, 确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向, 作为招标任务书拟定和评标的依据;有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一, 或考察设计院实力的方法, 招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准, 或希望项目有所创新的房地产公司, 一般采用招投标的方式, 集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志, 一般采用直接委托的方式进行方案设计, 以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计, 都要对所选用的设计公司进行深人而严谨的分析, 甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段, 房地产公司设计规划人员及相关部门人员, 对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析, 如:交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等, 逐一与设计院沟通, 并与政府相关部门进行沟通, 使方案朝着开发商所期望的方向发展。

2.3 协调政府, 推进监理在设计中的作用

为了能大力推行设计优化工作的进行, 政府主管部门应加强以下工作。第一应增加人员配备和审查力度, 对设计成果进行全面审查, 包括经济指标的审查。第二应加强对设计市场的管理力度, 严格通过资质管理、人员注册、设计招标、图纸审查等环节来规范设计市场。第三应利用主管部门的职能, 总结推广标准规范、标准设计、公布合理的技术经济指标及考核指标, 为设计优化的进行提供良好的氛围。大力推行设计监理工作根据目前的实际情况, 仅靠政府的监管是不能完全满足设计优化工作的推行要求的, 如何利用设计监理来促进设计优化的推行是一种行之有效且见效更快的途径, 因为设计监理人员都具有一定的设计经历, 既懂设计也懂造价, 是由房地产开发商聘请的专业中介机构, 能代表开发商的立场从设计的角度进行设计优化, 目的性强, 能够使设计更加经济合理。另外通过设计监理可以打破设计单位自己控制自己的单一局面。因此, 主管部门应在做好监管的同时大力推进设计监理制度, 尽快建立设计监理单位资质审批条件, 加强设计监理人才的考核培训和注册, 制订设计监理工作的职责、收费标准等, 通过行政手段来保证设计监理的推广, 为设计监理的社会化创造条件。

3 结语

房地产项目在设计上的好与坏, 直接决定工程造价的投资效果, 在设计中必须加大设计管理, 优化方案设计, 并利用监理来监督设计工作, 只有这样, 才能合理控制工程造价的优劣。

摘要:中国经济的飞速发展, 使房地产项目发展进入一个黄金时期, 对房地产项目合理的设计, 有利于提高房地产经济效益, 有利于提高国民经济水平。文章阐述了房地产项目现状, 基于其相关问题, 提出了房地产项目优化设计措施。

关键词:房地产,工程项目,设计

参考文献

[1]史贤戈.房地产开发项目设计管理[J].科技资讯, 2008, (23) :118-118.

[2]钱永峰, 李瑜萍.房地产开发项目设计优化与工程管理的案例分析与实务研究[J].工程建设与设计, 2008, (4) :91-96.

地产项目认筹的15种手法 篇11

一、房地产项目认筹15种形式

(一)现金认筹

1.交诚意金

在认筹期内,认筹客户在公司财务缴纳5万或8万元做为认筹金。诚意金在客户选房成功签署认购书后自动转为购房订金,未参加选房或选房不成功者,此诚意金可退还。

2.申请“软装基金”

在认筹时交纳10000元软装基金,即可获得优先购房权,不确定选房顺序,不确定房源;但是认筹客户可以享受优先选购公开发售的房源及购房优惠。

(二)发售VIP卡

1.与银行联合开存折或银行卡

一般规模比较大的地产企业才会采取这种方式,尤其适合与银行有战略合作的房企。首先,在项目开盘前举办一次客户入会活动,入户条件为“在企业指定的银行开户,且该账户的资金必须办理定期三个月以上”,账户存款在购房时会自动转为合同房款,并可享受一定折扣优惠。

如建设银行与和记黄埔就联手在成都推出过地产概念的银行联名卡“和记尊贵会龙卡”。客户办理“和记尊贵会龙卡”,不但在成都购买和记黄埔地产时可以获得优惠,按揭购房还可获得15%的贷款利率下浮,同时免按揭担保费。这种方式对于消费能力较低的客户具有相当大的吸引力。

2.限量发售VIP卡

指从项目蓄客期开始,对外限量发售VIP会员卡。办卡的客户不但可享受开盘当天优先选房权,还可凭VIP卡享受不同额度的购房优惠。此种方式可对来访客源进行二次筛选,在开盘前能准确估算蓄客量。

3.直接卖VIP认购卡

这种方式属于蓄客期间自然蓄客,可避免冲动客户的流失。在项目认购开始后,即发售VIP认购卡,如8000-10000元/张,凭此卡,除可参与开盘期内的优惠活动外,购房时还可冲抵一定的房款。

4.多变VIP卡

通过发售不同价位的可变VIP卡,为客户提供更多选择,也可以通过差异性进行客户分流。如凭VIP卡购房时可由1000元变5000元,1000元变10000元等。与此同时,还可享有优先选房权,如选房按照卡号排序,同时也享受购房优惠。如果开盘未选到合适的房源,可以自动轮序到下一期产品或者退款。

5.真实储蓄卡(与验资类似)

主要通过办理储值卡的方式蓄客,且办卡启动金相对较低。客户办卡后,可根据蓄客情况,规定客户在固定的周期内到销售中心进行充值,每次充值额度不限,且存款都可以抵用房款。这种方式可以加大现场人流,并可快速锁定有效客户。

(三)非收费手段

1.虚拟储值卡

这种卡不收费,但客户需要持卡定期前往售楼部盖章(如一天或三天或一周),而每盖一个章都可获得几百元甚至几千元的优惠。因此,客户来得越频繁,所获得的优惠越大。真正认可产品的客户自然会经常来盖章,从而达到了提纯客户的目的。

2.策划特定活动

通过策划创意活动,形成项目口碑效应、增加开盘氛围。这种方式适合广告推广密度大、关注客户数量远大于推盘量的项目,尤其是首次开盘的项目。

比如将项目名字分拆,分别做成书签,通过广告宣传分次发出。如项目名为“水榭春天”,可以分别做“水”、“榭”、“春”、“天”四个书签,拿到不同书签的客户可享受不同购房优惠,而集齐四张书签则另有大礼送出,这样既可吸引人气,又可有效地甄别客户。

成都中海国际社区就曾以三张珍藏卡分期发放的形式进行客户储备,集齐三张珍藏卡的客户,在开盘当日购房可优惠2.5%。随着三张珍藏卡的陆续发放,相关推广活动密集跟进,客户情绪被一次次推向高潮,首批珍藏卡发放后就成功储客325位。

3.内部认购

以开盘前开发商关系户认购的名义,有部分名额,组织和销售人员“关系不错”的客户提前选房。因为是“内部认购”,所以不签正式合同,签前期选房协议。内部认购直接交纳房款50%,只开收据,不开发票,等正式购房后换发票。

优点是对意向客户直接锁定,缺点是风险较大。操作手法如下:

(1)对购买意向极高的优质客户,直接为其定下房号,但不出具任何证明,而是在置业通讯中注明客户房源、价格等,开盘当日将房源直接留给该客户;

(2)备份购买意向相对较差的三个客户相应房源,但是不作明示;

(3)现场销售人员需提前统计好优质客户,在开盘前两个星期电话回访或短信通知。开盘前再一对一通知开盘信息,让客户做好准备,这样可以再次明确客户意向。如果优质客户最后放弃购买,则通知备选客户,可以达到开盘当天排队造势的目的。

(四)其他方式

1.虚拟借款人

在项目开盘前先定一个价格,并对外公开。然后,通过虚拟若干与企业无关但又在当地具有一定影响力的人为借款人,向有购房意向的客户借款,开盘时客户可将借款直接冲抵首付,也可以选择退款。如果客户选择购房,价格“就低不就高”,如果正式开盘价上涨,客户可享“原价格”优惠,一旦价格下跌,则按降后的价格购买。

2.与商家联盟

这种方式主要由房企主导,通过和各种商家建立品牌战略联盟,为客户提供多种服务与优惠。首先,房企成立企业集团会,并邀请客户入会,入会费5000、10000、30000元不等。客户入会后,除了可获得联盟商家的购物打折卡,购房还可以享受不同程度优惠。

3.提供存款证明

这种认筹方式主要目的是有效判断客户实力、意向度。比如万科·金街的做法是要求客户提供一张与购买人身份证一致姓名50万元以上存款证明原件,凭原件证明到项目营销中心领取万科·金街优先选铺资格蓝卡。客户提供一张与购买人身份证一致姓名200万元以上存款证明原件,凭原件证明到项目营销中心领取万科·金街优先选铺资格金卡。

开盘期间成功认购万科·金街产品者,凭蓝卡可享受2%优惠,凭金卡可享受3%优惠。

4.私人礼宾护照方式

这种认筹方式门槛相对较低,更适合刚需项目。操作方法一般是:客户缴纳人民币20元办理1本私人礼宾护照,于各大时间节点(如认筹、样板间开放、主题活动日等)通知意向客户于营销中心进行护照签证,每次签证可获得人民币2000元积累优惠,此举可多次判断客户购买意向。同时,客户办理护照后可介绍亲朋到访办理护照,每带一批亦可享受人民币2000元积累优惠,签证活动将控制在4次以内。但要控制优惠额度,比如护照持有人通过以上各种形式取得的购房优惠最高不超过人民币8000元。

5.团购

这种方式主要是联合媒体举办团购活动,客户将诚意金存进媒体的账户,成为媒体会员后即可获得会员卡,凭借会员卡可在购房时享受1万元抵2万元的优惠,并且可以享受该媒体提供的附加服务。

二、项目认筹8大注意事项

1.认筹时间

认筹时间一般定在正式开盘前的一个月。如果认筹时间据开盘时间过长,会使前期预热效果降温,降低项目在客户心目中的形象,不利于品牌宣传。但如果认筹时间距离开盘时间过短,将导致客户积累不足,对开盘的火爆场面形成不利。

2.认筹金额

根据项目实际情况,选择市场主流,客户易接受的形式,且是项目常用方式。一般而言,高端项目认筹门槛设置相对要高,中低端项目门槛不要设太高,符合市场主流水平且能初步鉴别客户诚意度即可。

3.优惠形式

优惠政策的制定非常重要,不但要形式新颖,让客户眼前一亮,而且要考虑周全,不同客户要有不同的优惠形式。一般以步步高升形式进行,这样可以持续不断吸引客户关注项目,增加上门次数;既能在前期促使客户提前认筹,又能保持中后期认筹热度;形式新颖,不会陷入和竞争项目直面比拼优惠幅度层面的竞争,有利于销售代表进行引导。

4.认筹比例

一般而言,现场认筹的客户量与所发放的VIP或所推房源数量的比例至少在1:1.5以上,较为理想的比例是1:3左右。很多项目会认为认筹的客户越多越好,但事实上,认筹过多反而会容易流失意向度高的客户。

5.认筹信息发布

在制定好认筹方案之后,配合项目推广传递认筹信息,吸引新客户上门,增加认筹量。可通过户外、微信、短信、宣传车等高调发布认筹信息,另外也可以通过举办活动聚集人气。

6.前期客户通知

对于前期诚意客户,由各销售人员对自己所掌握的客户进行通知,并且将认筹的优惠措施及事项进行详细说明。一般提前一周第一次电话通知;提前三天第二次电话通知;提前一天第三次电话确认,短信提醒。

7.认筹流程

工作人员应提前熟悉认筹方案及当天的工作流程,做到能及时解答客户的各项疑问。熟悉内容包括认筹流程、VIP卡内容、认筹须知、个人的职责等。

8.认筹活动

如果有必要可以在认筹前或认筹当天准备一些演出活动,对现场进行助兴。演出活动一定要符合项目定位,一般在地级市里观看演出活动的多是路过的人群,不一定符合高端的楼盘。

三、总结

认筹的最主要目的是把握客户的认购诚意,为以后工作提出指导意见。因此,认筹活动结束后要对客户资料进行汇总分析,向工作人员了解客户的认筹意见以及对价格的接受程度,对认筹活动的整体效果进行反馈。通过对认筹活动的总结,制定改进措施,为以后的营销推广计划提出可行性的修正意见。

商业地产项目后评价研究 篇12

一、层次分析法

层次分析法 (AHP, the Analytical Hierarchy Process) , 是20世纪70年代美国学者T.L.Saaty提出的, 是一种将与决策紧密相关的元素分解成目标、准则、方案等层次, 在此基础之上进行定性和定量分析相结合的层次权重决策分析方法[1]。AHP在项目风险评价过程中运用灵活、易于理解, 而又具有一定的精度。层次分析法进行商业地产项目后评价主要的步骤有[2]: (1) 构造商业地产项目的递阶层次结构模型, 商业地产项目的递阶层次结构模型一般分为三层, 如图1所示:目标层 (A) 、目的层 (B) 、指标层 (C) ; (2) 建立两两比较判断矩阵; (3) 计算权重向量并做一致性检验[3,4]。

二、后评价过程实例分析

结合大连“万象城”项目的特点、后评价指标及内容、使用范围和实际操作情况, 后评价指标可分为一级指标和二级指标。一级指标主要从技术、财务、国民经济、社会效益、环境影响和管理水平来设定;二级指标主要是一级指标的细化。根据“万象城”项目自身的具体情况和大连地区的统一标准进行酌情增减, 该项目的后评价指标体系如图1所示。

某集团聘请了10位对该项目十分了解的专家或权威进行了评价, 其中有政府人员、设计院工程师、施工方的结构工程师、监理方咨询工程师、招商部经理、营销推广部策划师、学校教授等专家和权威。在选择评价方法时, 考虑到资料缺乏, 专家打分也没有依据, 有些指标具有模糊和非定量化的特点, 对其只能进行定性的分析与评价。由于个人的文化水平、知识结构、社会经历和能力大小的差异, 人们对各项影响因素的褒贬程度也不相同。AHP方法克服了专家评分法难以对涉及多指标、多方案的项目进行评价, 但是AHP分析结果的质量依赖于专家的知识、经验和判断。在实际应用时, 尽可能多找行业中的专家来共同确定判断矩阵中的标度。

1. AHP法计算各指标权重向量并做一致性检验

后评价组对各个指标进行打分, 采用对不同因素两两比较的方法, 构造不同层次的判断矩阵, 并分别计算最大特征根、对应的特征向量并进行判断矩阵的一致性检验。

(1) A—B层次的判断矩阵及对应的特征向量:

(2) B-C的判断矩阵及对应的特征向量:

(3) C层次的排序, 结果如下:

C层次的权重排序一致性检验:

CI=C.I/CR=0.0571/0.58=0.098<0.1, 满足一致性检验要求。

2. 模糊综合评价法计算评价结果

后评价组建策划目模糊综合评语集为v= (优, 良, 好, 中, 合格, 差) = (6, 5, 4, 3, 2, 1) , 最后分别对评语集赋分值 (100, 90, 80, 70, 60, 50) , 选择10位专家对第一层次的评价因素进行评价, 所组成评价人集为P= (P1, P2, P3, P4, P5, P6, P7, P8, P9, P10) 。

(1) 专家评分。后评价组成员根据自己的对该项目各方面现状的了解, 同时参考国内商业地产相关项目的状况进行打分, 综合评价各单因素评价情况, 由评价表得出评价分值R。

(2) 模糊综合评判计算。由AHP确定的各级指标权重, 可以计算得出二级指标的模糊评判。

同法可依次得到:

(3) 加权平均法计算最终得分。应用加权平均法对评语集计算各层次的最终得分结果。

3. 评价结果分析

由评价得分可以看出, 大连“万象城”项目的技术水平和管理水平分别得分81.1和84.0, 效果良好, 国民经济效益、社会效益和环境影响得分分别为73.6、78.9和73.3, 效果中等, 而财务效益得分却为68.4, 效果合格。综合得分73.7, 效果中等, 说明该项目是可行的, 但是很多方面仍需进一步提升和完善, 尤其是财务效益, 效果不是特别理想。

三、结论

商业地产后评价由于涉及现代管理理论、费用与效益理论、控制与反馈理论、可持续发展理论等作为理论基础和分析工具, 是一个复杂的系统工程, 将来还会不断提出许多理论和实践问题, 要求我们予以解答。限于主观上的能力局限和客观上的资源约束, 本文只对商业地产项目后评价大致进行分析研究, 构建的商业地产后评价指标体系主要是对前人研究成果的归纳, 尚未完全深入地剖析, 许多问题还有待更进一步深化研究。

参考文献

[1]王莲芬, 等.层次分析法引论[M].北京:中国人民大学出版社, 1990:5-18.

[2]茆旭川, 田兵权, 黄琦.基于AHP在电力建设项目风险评价中的应用[J].西南民族大学学报 (自然科学版) , 2007 (3) :624-628.

[3]蓝伯雄, 程佳惠, 陈秉正.管理数学——运筹学[M].北京:清华大学出版社, 2000:376-379.

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