地产项目推荐书

地产项目推荐书（共12篇）

地产项目推荐书 篇1

骏豪地产.盛世国际

项目

直邮产品推介策划方案

纳雍县邮政局业务经理：刘梦龙，电话：1388577048

一、市场概述

在资讯十分发达的社会，各房地产等企业对信息的有效传达、企业与客户、政府与群众相互沟通的要求越来越高，然而，这些企业传统广告投入大、受众模糊、效果不明显。

为此，纳雍邮政结合直邮媒体的优势，诚挚向您推荐“资讯通”直邮产品，为您实现精准营销。

二、直邮特点

以诱人的信息+在合适的时刻+送到正确的地点+交给对路的人 “资讯通”是中国邮政为房产等商家量身定制的直邮产品。“资讯通”=“数据服务+直邮产品”。

三、目标受众：全县财政工薪人员（含企事业单位职工）和有购房意向的人群。

四、数据服务：纳雍县邮政局现有数据情况：

五、案例介绍

“没想到数据库商函效果这么好，才发出去短短几天，我们所有的高层楼房和别墅都销售完了。下次我们做广告就用邮政数

据库商函。”前段时间还因房子销售业绩不佳而发愁的绿都房产市场部朱经理，这次笑得都合不拢嘴了。11月25日，他专程到江苏省盐城市邮政函件局道谢。虽然今年盐城房地产市场比较景气，但是绿都房产开发的11栋、单栋价格达300多万元的别墅却无人问津，高层楼房的销售进度也不尽如人意，做了户外等多种形式的广告，效果却并不理想，朱经理对此是一筹莫展。盐城市邮政函件局在走访中得知这一情况后，分析绿都房产别墅和高层楼房的优势、不足及适合人群，制作了一套数据库商函营销方案上门推介。当朱经理看到方案中向中高收入人群寄递商函，邮政提供中高收入人群名址的内容时，立即决定使用数据库商函进行宣传。为了保证商函产生最佳效果，真正使客户利益最大化，并带动越来越多的房地产商使用数据库商函，盐城市邮政函件局对中高收入人群数据库进行了精挑细选，花了5天时间做了目标客户数据的分析、挖掘、筛选、去重等一系列工作，为绿都房产挑选出25000条名址。绿都房产从自身利益考虑，决定把25000封商函分8批寄递，11月18日首批寄递3000封，此后每天寄递一批。没想到，首批商函寄出的第二天，就有近百人打电话或到现场咨询，当天就有客户签约。这不，第七批商函刚发出，所有别墅和高层楼房已经销售一空，绿都房产赶紧给盐城市邮政函件局打来电话，要求立即停发商函。唉，这第八批商函印好了可寄不出去了。（王蕙）（摘自《中国邮政报》2009年12月8日 星期二第 1416期）

六、我们的服务流程

1．客户分析：根据您的产品和服务进行分析，为您量身订做市场营销方案，帮您分析市场需求、目标客户、营销渠道、费用预算等。

2．名址筛选：根据营销推广方案，查询使用目标客户数据名址。

3．产品设计：根据营销目的和成本，设计性价比高的直邮产品。

4．邮件制作：我局拥有先进的硬件设备，提供直邮产品打印、封装制作。

5．邮件投递：依托中国邮政投递网络遍布全国城乡，联系千家万户，及时、安全、准确地将邮件在第一时间内投递到目标人群手中。

6．效果反馈：邮寄效果测定、退信统计分析、退信处理、修正制定下一批目标对象选择范围，以求针对性更强、更精确。

七、数据库商函表现形式（1）明信片：开放的内容可以被更广泛地传阅。单价3元/枚。

（2）邮简：信封和信纸为一体的一种邮寄形式，一般被用于咨询、问卷调查等。4.5元/枚

（3）DM广告：普通信封装寄宣传页，大8开105克铜版纸起印量5000份，单价0.31元/份。

（4）邮资封：能提升单位知名度，起“软广告”的效果。5.5元/枚，1000枚起。

（5）贺卡：独特表现形式。7元/枚，含内件。

地产项目推荐书 篇2

关键词：房地产开发项目,风险识别,风险分析,风险控制

一、引言

房地产开发的流程相当复杂, 所以它可以算是典型的高投入和高风险行业。地区差异和项目差异使得它所涉及的内容不仅仅是技术性问题, 从而使其难以像建筑工程那样去制定相应的项目管理和风险管理的规范显得十分困难。对于房地产开发业务流程而言, 各个环节之

间有着极大地相关性, 而对流程各个环节的整合能力, 以及统筹协调能力是体现开发企业的管理能力的关键点。因此, 制定项目风险管理体系对房地产企业规范房地产开发, 具有十分深远的意义。本文拟结合某房地产开发项目实际, 对房地产项目的风险识别与分析, 防范与控制问题作一探讨。

二、某房地产开发项目风险因素的识别与分析

(一) 某房地产开发项目的风险因素的识别。

基于房地产开发的程序和实施过程, 房地产的开发过程通常可分为三个阶段:投资决策分析阶段、项目实施阶段和租售经营阶段。作为拟建项目, 某房地产开发项目将这三个阶段的风险划入考虑当中, 下面针对这三个不同的阶段列出的主要的风险因素:

(1) 投资决策阶段。投资决策阶段的风险主要来源于经济和政策方面, 经济方面主要的风险是:通胀风险和市场供求风险;政策方面包括的主要风险有:土地政策风险、金融政策风险、产业政策风险、城市规划风险和税收政策风险。此外, 还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险。

(2) 项目实施阶段。项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程。其主要的风险有:土地获得的风险, 是招标、拍卖还是挂牌, 对土地获得的方式的选择就具有一定的风险。此外, 房地产项目在建设阶段时期还有三大风险因素分别为, 成本风险、质量风险和工期拖延风险。

(3) 租售经营阶段。租售经营阶段是决定了房地收益的实现的阶段, 也是房地产投资当中具有最大的风险的环节之一。其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险。对于房地产合作开发的项目, 就考虑到企业合作所导致的风险, 对风险因素, 利用风险因素预先分析法进行详细的识别, 然后构造出风险的结构框架。

有了这样的基础, 对房地产开发项目中的风险, 就可以通过设计德尔菲专家调查表来识别了。为了较好地识别项目风险, 某房地产开发项目将参与项目前期调研和从事工程管理研究的学者来作为德尔菲法调研的专家。

公司将某房地产开发项目的风险因素设计成表格的形式, 分别是自然风险、社会风险、政策风险、技术风险、经济风险和合作与管理风险。每一大类风险下还有各类风险的因素, 除了对表中风险进行打勾外, 如果专家认为还有别的风险因素, 则可以在备注上填上他认为重要的风险因素。

(二) 房地产项目的风险评价。

在识别了某房地产开发项目各种风险之后, 某公司又进一步召开了专家评审会, 根据各位专家的知识和长期的实践经验来对上述六大类风险进行评分, 并确定各风险的所占的权重, 某房地产开发项目风险基准设定在0.8, 按照专家打分法对各项进行加和后, 低于设定的风险基准, 这一结果说明某房地产项目在可以承受的风险范围之内, 但仍需要构建严密的风险管理体系。

三、房地产开发项目的风险控制策略

(一) 运用多种技术手段, 有效控制“事前”“事中”的风险管理。

在编制计划的过程中, 识别、分析和评价风险存在的种类、时间、影响范围和效果。根据一般规律制定风险规避、分解和控制的措施及方法;在实施时, 就风险的不确定性、客观性、相对性、利益对称性和可变性的影响, 加强监督计划, 按照节点考核和目标管理的原则, 及时评价考核效果, 实事求是、科学地及时总结及调整计划和应对措施, 这是有效确保风险管理达到既定目标的路径。

(二) 加强房地产项目开发中的过程控制。

房地产公司对“过程控制”必须重视, 关键环节及部位务必加强管理, 把握准确行业的发展规律, 项目可行性评估、经济技术和建设环境都需经过客观地分析, 依据准确的市场调查和企业投资支持能力分析, 对项目的产品定位、品质定位作出准确的判定, 投资额度投放合理, 避免因品质与投入的矛盾而带来风险, 对于那些对使用功能和结构有影响、对小区环境质量、对投资有重要影响的过程, 还有容易产生“质量通病”和关键部位等方面, 要加强监督, 有效地控制实施过程的风险。

(三) 建立科学有效的决策机制。

企业决策层的构建, 要避免因决策失误而造成“决策风险后果”这样严重性的问题, 其组成人员必须具备合理的知识结构、高级的经营和管理技术, 还需要有能运用本专业的知识、综合知识和识别、判断和处理风险的能力, 具备计划、沟通、协调和组织的能力, 对本行业工作的基本规律有所熟悉, 对国家及地方政府相关行政主管部门颁布的规范文件规定、法律法规有所了解。

参考文献

[1]、周勇. 房地产项目开发风险与防范[J]. 合作经济与科技, 2010, (03) :49-50

[2]、赵俊德. 浅谈国有房地产开发企业经营管理中存在的问题和经营管理创新[J]. 陕西建筑, 2008, (10) :67-69.

[3]、刘畅, 刘国斌. 房地产开发项目风险控制及管理浅析[J]. 环渤海经济瞭望, 2008, (02) :89-90.

中国值得推荐的十大休闲地产 篇3

投资方:凤凰岛

位置:三亚市三亚湾路凤凰岛,距三亚市繁华商业主路解放路垂直距离小于1000米。

项目特点:除了四面临海的美丽海景,这里还有多样的水上运动、奥运主题公园、会所以及邮轮码头,这座大海礁盘之中吹填出的人工岛,被誉为“东方的迪拜”。

项目缺憾:便利的生活配套有待完善。

亚龙湾

投资方:中粮集团

位置:海南三亚亚龙湾国家旅游度假区,三亚市东南面25公里处。

项目特点:热带风情的国家级旅游度假区,滨海公园、豪华别墅、会议中心、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部让这里成为休闲生活的天堂。

项目缺憾:整体消费偏高。

观澜湖高尔夫大宅

投资方:观澜湖房地产开发有限公司

位置:深圳市宝安区观澜镇高尔夫大道,宝安的东北面,并与东莞接壤,与平湖、布吉、龙华及光明相邻,深莞、机荷高速公路穿境而过。

项目特点:高尔夫,湖光山色、果岭,融合了国际化设计的别墅,让生活犹如度假。

项目缺憾:便利的生活配套有待完善。

三亚湾新城

投资方:鲁能地产

位置:海南三亚三亚湾海坡二线地,海虹路以西、新城路以北区域。

项目特点:三亚湾22公里海岸线的核心地段,号称亚洲第一大道的“椰梦长廊”,并且集世界风情酒吧街、时尚商业广场、休闲不夜城、酒店式公寓为一体,是多元化休闲的代表。

项目缺憾:公共交通设施配备略显不足。

广州星河湾

投资方:星河湾地产

位置:广州市天河区迎宾路,闹中取静,交通便利。

项目特点:置身自然保护区,建筑与园林同步设计,加上周边便捷的生活配套,这里是城市里理想的世外桃源。

项目缺憾:业主认为物业服务有待提升。

广州锦绣香江

投资方:香江集团

位置:广州华南快速干线与迎宾路交界处,毗邻长隆高尔夫球练习场、长隆野生动物园。

项目特点:充分挖掘了地理优势,融合了动物、植物、高尔夫、公园等休闲概念配套,在业内享有“中国楼盘看华南,华南必看锦绣香江”的赞誉。

项目缺憾:公共交通设施配备略显不足。

奇墅湖国际度假村

投资方:中坤地产

位置:安徽黄山宏村奇墅湖畔,著名的世界文化遗产基地。

项目特点:奇墅湖、梓路寺,日听晨钟暮鼓,夜则餐风饮雾,自然风光和佛教文化勾勒出的中国风雅国画别墅休闲地产。

项目缺憾:业主认为物业服务有待提升。

天鹅湖金海岸生态休闲别墅

投资方:华银地产

位置:北京房山区张坊镇西行2公里,毗邻世界地质公园。

项目特点:将十渡、云居寺、宋辽古栈道、金山寺、清西陵、春秋古战场等数十处散落周边的旅游景区变成了生活,文化、旅游、自然资源完美结合的别墅区。

项目缺憾:公共交通设施配备略显不足。

碧涛园

投资方:振晖地产

位置:广东阳江国家AAAA级风景区大角湾海水浴场东部,邻近南海一号博物馆,三面环山,面朝大海。

项目特点:阳光、海浪、沙滩、小岛,海水浴场、闸坡渔港,高尔夫、游艇。“我有一所房子,面朝大海,春暖花开。”这里给你的是浪漫而美丽的休闲生活。

项目缺憾:从广州新白云机场到项目约3个小时车程,距离较远。

重庆保利国际高尔夫花园

投资方:保利地产

位置:重庆市渝北金开区留云路1号,经开大道和机场高速路之间,南端接B8、B12 路,与金山大道相连,东面与B17路为邻,距重庆寸滩深水港码头约4公里。

项目特点:利用自然优势,被设计师巧妙开发的“凤凰球场”和“雄鹰球场”,让高尔夫的优雅和生活起居融为一体,森林、山地、湖泊,因为高尔夫而信手拈来。

地产项目推荐书 篇4

工程大清包是当前总包的发包主要模式之一，即甲方提供材料，乙方提供人工、机械、辅助材料的一种发包模式。

（一）工程大清包的特点

建设项目实行工程大清包的主要目的是为了节约工程投资，直接控制工程质量的重要环节，提高利润水平。由于主要材料由建设单位供应，可以保证材料质量，降低材料价格，节约由总包方供应所产生的材料差价和库管费用。同时可以节约总包方承包所产生的一些费用，如管理费、利润、不可预见费等。

但是，建设项目采用大清包形式发包容易产生以下弊端：

1、由于所有主材都由建设单位供应，那么将投入大量的资金去购买材料，由此将增加相应的资金成本，需要有强大的资金支持。而施工单位大包则可以要求垫付资金，减少建设单位的筹资压力。

2、由于现在的政府制度规定承包工程项目的施工企业必须具有相应的资质，而大清包的施工队伍只有劳务承包资质或者没有资质，所以必须由建设单位与施工队伍挂靠一家具有资质的总包队伍，由此产生工程总价5-6%的挂靠费用（管理费和税金）。

3、由于主材全部由建设单位供应，整个工程项目材料种类繁多，建设单位必须成立相关的职能部门，预算部必须配备足够的工程预算人员，及时根据各项目部工程进度提供相应的材料采购供应计划，采供部门必须配备足够的采供人员，确保按照材料供应计划及时供应相应材料。同时必须设置物资供应库房，增设库管人员。公司采供部门必须具有足够的调节材料能力，确保各项目材料供应及时。

4、由于大清包施工队伍技术力量薄弱，管理能力较差，各不同专业分包队伍较多，且交叉施工较多，增加了建设单位的管理协调难度。相对管理人员数量增加，增加了建设单位的管理费用。

5、由于资质原因，容易产生合同纠纷。建设单位将与所谓的总包单位（挂靠单位）签订一份总包合同（备案、应付检查、办理施工许可证等），又将与大清包的施工队伍签订一份大清包合同。如果处理不当，容易产生合同纠纷。

6、，总包方与建设单位签订的是挂靠合同，不会承担主要责任，而建设单位与大清包方签订的合同仅仅是两方之间的协议，没有备案，如其不愿承担责任，则从法律角度说，对建设单位不利。

（二）工程大清包的具体实施

1、公司组织机构

公司总工办为各项目部提供技术支持。

公司合同部及时为各项目部确定施工队伍，签订合理的施工合同。公司采购供应部为各项目提供及时的材料供应，并按时向公司预算部提供各工地主要材料领用情况。

公司预算部及时提供施工图预算及工料分析，进度预算及月材料计划。及时审核工程量。发现材料超额消耗等情况及时向有关部门反映，并在结算工程费用时扣除。

2、项目班子的组成

需成立由项目经理负责的项目班子，包括项目总工、各专业工程师、安全员、质量员、材料员、库管员、资料员等。

3、施工队伍的选择

可采取招标或议标的形式，以建筑面积报价，综合评定选择技术能力及信誉较好的施工队伍。

4、施工合同的签订

工程大清包合同宜采用固定单价合同，以建筑面积的形式报价。具体内容如下： 1）施工承包范围内的人工费。

2）一般机械、工具使用费。塔吊、人货梯等大型机械使用费可另行报价。3）零星辅助材料及低值易耗品。

4）综合单价中包括模板、脚手架、支撑等周转材料的费用。

5）综合单价中不包括大临设施及安全文明施工费，可另行确定单价。6）甲供材料保管费、装卸费在综合单价中考虑。

7）甲供材料超定额用量施工方自负，节约量自行报奖励比例。

具体合同条款应当对承包范围、结算方法、付款方式、工期、质量、安全、双方责任以及违约赔偿、纠纷解决等进行具体确定。

5、施工过程中的具体实施 1）材料供应流程： 工程项目确定后，在确定的开工日期十五天前公司合同部应确定施工队伍，并签订施工合同；公司预算部应做出相应的施工总预算及施工总工料分析，报采购供应部及项目部；项目部应作好工程进度计划报公司预算部及采购供应部。公司预算部应在开工十日前根据项目部提供的进度计划作出月材料采购计划报采购供应部及项目部。项目部在开工前向采购供应部领取所用材料交与施工队伍，施工队伍填写相应领取凭证。

每月提前十日项目部向预算部提出下月工程进度计划，预算部在接到进度计划后三日内作出月材料采购计划报采购供应部及项目部。项目部在月底前向采购供应部领取所用材料交与施工队伍，施工队伍填写相应领取凭证。特殊急需材料由施工队伍提前三天提出，项目部立即报采购供应部。

采购供应部应及时汇总各项目部材料领用情况。2）技术保障

公司总工办为项目部提供技术保障。项目总工及各专业工程师解决施工中的技术问题,负责对不合格品的处置,制定质量安全事故的处理方案,提出持续改进意见,对施工质量负技术责任。

负责主持编制和审定本工程施工组织设计，专项施工方案，做好施工前图纸会审和技术交底工作。

3）质量控制

项目部设专职质量员，与监理单位共同负责工程施工质量。参与图纸会审和技术交底,按设计图纸和规范要求定期或不定期地进行质量检查,做好检查记录和整改通知单,并检验整改结果。

坚持对工程施工期间和季节性施工的质量检查，参加隐蔽工程、工程预验和交工验收，认真填写各种验收记录，进行工程质量等级评定。

发现违章指挥、违章操作，以及半成品、成品不符合质量要求时，有权责令停工整改，及时上报领导，并监督检查整改情况。

合理应用经济处罚手段，确保工程质量。4）安全控制

项目部设专职安全员，执行国家有关安全生产的方针、政策、条例、规定，确保生产必

须安全，安全为了生产。经常对施工人员进行安全培训教育，树立安全第一的思想。

发挥监理的作用，项目部与监理单位经常深入施工现场，监督检查安全设施的配置，堵塞漏洞，及时发现生产中的不安全事故的苗头，预防为主、防患于未然，提前消除各种安全隐患。

有权制止违章指挥和违章作业，发现险情有权责令停工整顿，监督检查纠正和预防措施的实施，合理应用经济处罚手段，确保工程安全，避免较大安全事故发生。

配合有关部门进行生产安全和消防检查，检查施工队伍特种人员持证上岗情况。5）工程结算

按照合同约定的付款方式，在付款方式所约定条件成就之日起十日内，施工队伍向项目部提出结算申请及结算书，项目部将结算申请及结算书和工程形象进度一并提交预算部进行审核，预算部在审核确定工程量及结算价格后，应当及时与采购供应部确认该项目材料消耗情况，如有超定额用量的情况，应及时查清，并在结算价格中扣除。

6）资料管理

项目部设专职资料员，负责工程技术资料的收集和整理工作，配合监理单位做好工程资料，确保入档资料的健全、规范、合格。具体要求应符合各地方及集团公司档案管理相关规定。资料编制表格式样应符合国家、行业或地方有关规定。

竣工图的编制由项目部总工程师会同总工办共同进行。7）工程竣工验收

科技地产概念（写写帮推荐） 篇5

科技地产是以创新型和成长型企业为客户，按照市场经济规律，以房地产开发为手段，通过专业化运营为其提供研发载体和产业服务，实现高新技术产业集群的一种新的产业园区开发模式。“科技”是服务对象，“地产”是支撑平台。这是一种复合型的业务，有８项内涵：一是科技地产是工业地产的高阶阶段；二是以产业集群理论为基础；三是以成长型和创新型企业为客户群；四是以战略性新兴产业为主导产业；五是以房地产开发为手段；六是以遵循市场经济基本规律为前提；七是以产业发展要素整合为服务特色；八是以打造高新技术产业集群、实现利益诉求均衡为目的。

目前国内高新区的开发一般有４种类型：政府主导型、大企业集团自建基地型、政府和企业合作开发型以及纯市场化企业开发型。我们现在做的是最后一类，即从政府手中购置土地，再按照当地区域经济、产业结构等方面的特点，进行产业定位、园区规划以及物业租售乃至最后物业资产的管理、变现等，利用市场化手段，满足政府对园区开发建设的诉求，实现政府、开发商和入驻企业三方利益的平衡。

目前的科技地产业务包括了科技园区和科技新城两种产品类型，科技园区的代表有中关村软件园、中关村生命科学园、无锡中关村软件园太湖分园等；科技新城则是一个以产业为导向的微型城市，围绕一个产业集聚区，配套商务、住宅等设施，使其中的居住人员能够实现职、住、娱一体化。

地产合约部经理岗位职责[推荐] 篇6

2.组织项目投资估算和经济分析。

3.经织项目的购地、拆迁、勘察、规划、设计、监理及施工合同的签订与管理工作。4.组织各项工程招标、编制工程招标文件、工程招标标底、审核投标文件中经济部分的内容，并负责提供招标工程综合性评议报告。

5.组织本部门员工参与规划等重大设计方案和施工组织设计的讨论，并从经济角度提出建议。6.负责工程用款统计，做好月统计报表上报工作。7.负责工程进度款审核、协调和拨款工作。8.组织工程概、预、结算工作。

9.参与对材料、设备的市场价格的调研，负责对主要器材和设备选型、定型中的价格审核工作。

10.参与各阶段的施工验收。

商业地产项目后评价研究 篇7

一、层次分析法

层次分析法 (AHP, the Analytical Hierarchy Process) , 是20世纪70年代美国学者T.L.Saaty提出的, 是一种将与决策紧密相关的元素分解成目标、准则、方案等层次, 在此基础之上进行定性和定量分析相结合的层次权重决策分析方法[1]。AHP在项目风险评价过程中运用灵活、易于理解, 而又具有一定的精度。层次分析法进行商业地产项目后评价主要的步骤有[2]: (1) 构造商业地产项目的递阶层次结构模型, 商业地产项目的递阶层次结构模型一般分为三层, 如图1所示:目标层 (A) 、目的层 (B) 、指标层 (C) ; (2) 建立两两比较判断矩阵; (3) 计算权重向量并做一致性检验[3,4]。

二、后评价过程实例分析

结合大连“万象城”项目的特点、后评价指标及内容、使用范围和实际操作情况, 后评价指标可分为一级指标和二级指标。一级指标主要从技术、财务、国民经济、社会效益、环境影响和管理水平来设定;二级指标主要是一级指标的细化。根据“万象城”项目自身的具体情况和大连地区的统一标准进行酌情增减, 该项目的后评价指标体系如图1所示。

某集团聘请了10位对该项目十分了解的专家或权威进行了评价, 其中有政府人员、设计院工程师、施工方的结构工程师、监理方咨询工程师、招商部经理、营销推广部策划师、学校教授等专家和权威。在选择评价方法时, 考虑到资料缺乏, 专家打分也没有依据, 有些指标具有模糊和非定量化的特点, 对其只能进行定性的分析与评价。由于个人的文化水平、知识结构、社会经历和能力大小的差异, 人们对各项影响因素的褒贬程度也不相同。AHP方法克服了专家评分法难以对涉及多指标、多方案的项目进行评价, 但是AHP分析结果的质量依赖于专家的知识、经验和判断。在实际应用时, 尽可能多找行业中的专家来共同确定判断矩阵中的标度。

1. AHP法计算各指标权重向量并做一致性检验

后评价组对各个指标进行打分, 采用对不同因素两两比较的方法, 构造不同层次的判断矩阵, 并分别计算最大特征根、对应的特征向量并进行判断矩阵的一致性检验。

(1) A—B层次的判断矩阵及对应的特征向量:

(2) B-C的判断矩阵及对应的特征向量:

(3) C层次的排序, 结果如下:

C层次的权重排序一致性检验:

CI=C.I/CR=0.0571/0.58=0.098<0.1, 满足一致性检验要求。

2. 模糊综合评价法计算评价结果

后评价组建策划目模糊综合评语集为v= (优, 良, 好, 中, 合格, 差) = (6, 5, 4, 3, 2, 1) , 最后分别对评语集赋分值 (100, 90, 80, 70, 60, 50) , 选择10位专家对第一层次的评价因素进行评价, 所组成评价人集为P= (P1, P2, P3, P4, P5, P6, P7, P8, P9, P10) 。

(1) 专家评分。后评价组成员根据自己的对该项目各方面现状的了解, 同时参考国内商业地产相关项目的状况进行打分, 综合评价各单因素评价情况, 由评价表得出评价分值R。

(2) 模糊综合评判计算。由AHP确定的各级指标权重, 可以计算得出二级指标的模糊评判。

同法可依次得到:

(3) 加权平均法计算最终得分。应用加权平均法对评语集计算各层次的最终得分结果。

3. 评价结果分析

由评价得分可以看出, 大连“万象城”项目的技术水平和管理水平分别得分81.1和84.0, 效果良好, 国民经济效益、社会效益和环境影响得分分别为73.6、78.9和73.3, 效果中等, 而财务效益得分却为68.4, 效果合格。综合得分73.7, 效果中等, 说明该项目是可行的, 但是很多方面仍需进一步提升和完善, 尤其是财务效益, 效果不是特别理想。

三、结论

商业地产后评价由于涉及现代管理理论、费用与效益理论、控制与反馈理论、可持续发展理论等作为理论基础和分析工具, 是一个复杂的系统工程, 将来还会不断提出许多理论和实践问题, 要求我们予以解答。限于主观上的能力局限和客观上的资源约束, 本文只对商业地产项目后评价大致进行分析研究, 构建的商业地产后评价指标体系主要是对前人研究成果的归纳, 尚未完全深入地剖析, 许多问题还有待更进一步深化研究。

参考文献

[1]王莲芬, 等.层次分析法引论[M].北京:中国人民大学出版社, 1990:5-18.

[2]茆旭川, 田兵权, 黄琦.基于AHP在电力建设项目风险评价中的应用[J].西南民族大学学报 (自然科学版) , 2007 (3) :624-628.

[3]蓝伯雄, 程佳惠, 陈秉正.管理数学——运筹学[M].北京:清华大学出版社, 2000:376-379.

打造地产项目快速复制能力 篇8

近年来，房地产行业在市场和机制的变革中逐渐跨入到新的发展阶段，行业整合加速、房地产企业明显出现规模化和集团化发展趋势。不仅原有的大型地产企业集团加快扩张，从一级城市向二级城市、三级城市快速铺开，即使原先立足于三线城市的本地化地产企业，也耐不住寂寞，纷纷升级为集团，要扩张自己的版图。同时，开发商疯狂抢地，土地储备竞赛不断加剧，“标王”新闻屡见不鲜，各地楼面地价屡创新高。

值得思考的是，地产企业的快速扩张，除了资金和土地，还能凭借什么，从哪个角度凝练扩张力？从本质上看，扩张本身并不是企业的真正目的，企业的根本目标在于创造价值和利润。也就是说，企业如何通过资源的整合和最大化利用，来体现规模化和集团化的效益。我们都知道，产业化的本质是规模经济，而规模经济的基础却又是标准化。GE的工厂布局，细微到洗手间的布置，在每个国家都是相同的，这就是GE的标准化。我们在津津乐道麦当劳和肯德基的快速扩张时，也应该同样注意到每个门店的装修、每个员工的穿着以及每个客户接待的过程，这些都是相同的，这也是标准化。因此，我们相信，成功的企业是要靠标准化的核心竞争能力来占领市场，甚至通过把自己的标准变为全行业可以接受的标准，向其它企业渗透，房地产行业的企业也是离不开这条规律。

我们认为，地产企业运作的基本单元是项目，也就是标准化的基本对象在于项目。标准化的项目模版，是项目快速被复制、地产企业迅速扩张的根本。构建一体化、标准化的项目运作体系，一方面，可以在内部形成规范化、结构化的项目：实现项目要素控制的明晰，支撑精细化管理；实现项目任务结构的快速分解和计划的有效编排，支撑项目的规模化复制；另一方面，在规范化的基础上，可以实现管理模式的对外输出，为资源整合提供有力支撑，这在组织项目开发，甚至在与外部进行合作开发的过程中作用显著。

那么，如何打造一体化的项目运作体系，实现项目管理标准化呢？根据AMT咨询在某些公司积累的经验和类似行业/企业的相关研究分析，主要可以分为三个方面：

* 项目管理/WBS工作项清理：按照不同类型的项目，分别清理各类项目的工作任务清单，形成WBS模版和项目计划模版（如图1）;

* 流程管理：因为项目管理很大程度上来说，就是对于公司内外、部门内外、专业内外的项目人员之间的沟通和协作。因此，可以用流程管理的思路，对工作任务之间的关系、具体的重点工作项进行清理，明确项目的关键控制点、审批点等要素；

* 知识管理：项目中沉淀下来的经验、文档往往是项目最宝贵的财富，但是知识的积累机制、以及知识如何复用，也是项目中的难点。通过对项目中、流程中的知识点的清理、建立合理的知识分类存储机制，同时建立完善的知识管理制度，才能做到项目最本质、最深入的复制。

项目管理和流程管理两个角度存在一定的相似性，但本质上是完全不同的两个概念，在房地产企业或者说一种企业/组织形态下，这两种管理理念是并存且互相补充的。从房地产企业作为企业乃至集团企业的本质上看，或者就管理控制/服务中心的职能来说，我们支持以业务流程/价值链为主线展开，此时可以避开部门职能划分带来的障碍。具体而言，应围绕项目论证、项目策划、规划设计、采购管理、工程施工、营销策划、销售管理、客户服务等主要流程环节展开设计，覆盖完整的房地产开发过程。同时涉及管理支持类的辅助流程，包括计划管理、人力资源管理、预算及审核监控管理、信息管理等。而从项目基本单元的层面上，我们认为从工作项清理，即WBS（Work Breakdown Structure）梳理作起，在一定的颗粒度上进行逐步完善，才能做到尽可能的完善。

每个地产项目，因其土地条件、政府要求、运营目标、目标客户等因素的不同而有不同定位。因为各有其特殊性，但是从操作过程和具体任务上看又具有共性。因此WBS梳理首先要在对项目工作阶段细分的基础上，以任务为导向，对每个项目的关键任务进行分解，寻找共性，明确各阶段有哪些工作要做，要留下什么成果。

在梳理的过程中，要注意的是：

1） 所谓WBS，就是工作内容的分解，因此必须从地产企业自身的角度出发，梳理自身所要进行的工作，为的是满足自身管理和运营的需要。在每个项目中，地产企业往往需要组织多家供应商来参与项目建设，如设计院、工程、材料、装修、销售代理等，地产公司此时的角色主要是资源的协调者和监控者，而非资源本身。从整个项目的工作出发而非自身角度，很大程度上放大了工作任务，却没有带来真正意义上的收益。

2） 本质在于底层任务的划分，不能过分耽搁于项目阶段、子阶段等层面的纠缠，这些只是对任务从不同角度进行组合的方式，基本不存在优劣差异。而底层任务梳理的颗粒度，很大程度上取决于公司对项目的管理深度和项目人员自身的能力。

3） WBS的标准化不应止步于标准化，而是为了同时能有效沉淀内部项目人员的知识经验，同时结合外部标杆项目的研究借鉴，进行优化和提升。同时，还需要设想任务，对主要的输入输出物进行统一规范。通常，标准化工作都是从一线实际操作的基础上进行比较、总结、合并等来开展的，而一线的工作由于其局限性、时间紧迫性因素，通常从项目本身的效益或进度等单一目标出发，很多时候并不不一定能满足集团/公司管理的需要，缺乏全盘考虑。所以，在梳理时，对现有的某些做法进行扭转，融入公司/公司的管理要求和导向，能够做到一定的提升。

在梳理任务树的同时，需要注意对不同类型的项目进行差异对待，因为对于不同类型的项目，公司在管理目标和措施上都可能存在差异，运作方式可能明显不同。此时，可以基于基础WBS模版进行调整，形成不同类型项目的不同模版，满足不同需要。

规范了项目工作清单，也就基本明确了相关人员/部门的项目职责，可以指引他们有的放矢、有章可循。但是，项目的本质在于协作，每个人都知晓自身工作但拘泥于自身职责，并不能做好项目。

通过流程管理的思路，打破部门/岗位壁垒，才能有效链接相关任务/工作，最终导向最终客户和价值获取。同时，流程是分层级的，我们不能仅限于最底层的审批。因此，梳理流程的过程中，虽然是基于标准项目体系，但不能仅限于任务/子任务的链接，而两种梳理的颗粒度根据需求，可能也会有所不同。

流程的梳理通常是在规范的基础上进行局部或全局的优化。通过规范化，最终会形成一整套的流程文件，一般应包括流程目标、流程范围、流程责任人、流程图及流程文字描述（反映业务在各部门或岗位之间的流转关系）、流程的输入输出、支持性文件、参照性文件和表单记录等。而其中的重点在于流程中关键控制点的清理和描述，关键控制点通常体现了企业管控的方向和力度，或者是流程的瓶颈或风险所在。而后一类关键控制点，往往也可能是后期优化的重点和方向。同时，通过流程节点和权限的梳理和设置，能够切实保障公司的管控力度，实现管理过程透明化。

最后，关于知识管理，在这里主要是指在WBS任务和流程节点执行上的知识经验的积累和复用，较常见的手段是隐性知识显性化和文档化，显性知识表单化、制度化和规范化。同时，在知识梳理的过程中，明确知识点之间的历程关系，做好最佳实践的总结和推广，能集中集体智慧，全面提升项目执行水平。三者之中，知识管理是最为本质和核心的。只有做好知识管理，才能确保所有的项目执行能统一到一个较高的水准。

为了保证标准化项目体系的成功和执行，在组织上需要获取高层的大力支持，并在企业内部建立专门的机构负责，同时建立相应的制度措施和考核体系来保证体系的有力推广，再就是通过IT手段加以固化。另外，体系是需要不断优化和完善的，要建立持续的改进和优化机制。

房地产经营系自荐书 篇9

您好!

我是XX大学房地产经营系的一名学生，即将面临毕业。

只有不懈地跋涉，才能从沙漠走向绿洲，是我坚定的信念。大学四年，我刻苦勤奋，以二十一世纪大学生的标准要求自己，不断地从各方面发展完善自我，使自身成为一名时代要求的合格师范大学生。

我注重合理的知识结构的构建，广泛学习学科基础知识和技能、专业理论和学科前沿知识。在所修的三十多门专业课中达到三分之二优，在班级排名第五，从中练就了较强的创新能力和科学研究能力，同时，摄取其它领域知识来充实自身，广泛读书涉猎社会、思想、文化等各科各类内容，从中学会观察和独立思考，并系统性地辅修了汉语言文学专业，进一步增强了我的文学底蕴和修养。在XX学校实习期间，充分表现了较高的综合素质，赢得了实习单位的认可和好评。

此外，我还积极地参加各种社会活动，抓住每一个机会，锻炼自己。大学四年，我深深地感受到，与优秀学生共事，使我在竞争中获益；向实际困难挑战，让我在挫折中成长。祖辈们教导我要勤奋、尽责、善良、正直；更培养了我实事求是、开拓进取的作风。我热爱贵单位所从事的事业，殷切地期望能够在您的领导下，为这一光荣的事业添砖加瓦；并且在实践中不断学习、进步。

希望您能给我一个机会，我有信心、有能力证明：您将无悔于对我的选择！最后祝愿贵单位事业蒸蒸日上！

此致

敬礼！

自荐人：XXX

房地产销售辞职报告热门推荐 篇10

您好!

我在此时此刻再也不能够对大家隐瞒了，我决定离开公司了，很遗憾在这个时候向公司提出我的辞职申请。不过这也是我在考虑很长时间的结果，之前我都是一个人在琢磨，现在终于有了结果，那就是我要离开公司，我无法说服我自己继续留在公司了。

递交这份辞呈时，我的心情十分沉重。现在公司的发展需要大家竭尽全力，由于我身体状态不佳，和一些个人原因的影响，无法为公司做出相应的贡献，自已心里也不能承受现在这样坐在公司却无所作为，因此请求允许离开。

这段时间，我认真回顾了这两年来的工作情况，觉得来葛洲坝房产公司工作是我的幸运，我一直非常珍惜这份工作，这近两年来公司领导对我的关心和教导，同事们对我的帮助让我感激不尽。在公司工作的近两年多时间中，我学到很多东西，无论是从专业技能还是做人方面都有了很大的提高，感谢公司领导对我的关心和培养，对于我此刻的离开我只能表示深深的歉意。感谢公司领导在我在公司期间给予我的信任和支持，感激公司给予了我这样的工作和锻炼机会。

我很遗憾不能为公司辉煌的明天贡献自己的力量，请公司领导谅解我做出的决定，也原谅我采取的暂别方式，我希望我们能再有共事的机会。相应的工作交接我已经在8月底请假前交接完毕。

我将会在8月底离开公司，这样可以让公司有20天的时间找到新的工作人员，我相信以我们公司的实力，找到一名有能力的信任是很简单的事情，我会在我的任期之内将我的工作交给我的下一名接替者，这也是我为公司做出的最后贡献了，相信大家都能够好聚好散，我会这么做的!

我衷心祝愿公司的业绩一路飙升!公司领导及各位同事工作顺利!

此致

敬礼!

辞职人：xxx

20xx年x月x日

房地产销售经理辞职报告范文(四)：

敬爱的公司领导：

您好!我因为诸多个人原因，经过深刻冷静的思考后，郑重的向公司提出辞职申请。

首先，在贵公司工作的这五个月以来，我收获良多，在领导以及同事的帮助下使我学到了很多在其他地方学不到的知识，开阔了眼界，增长了阅历。

其次，公司的工作气氛很好，同事们工作都很努力，领导也很体谅下属。使我在公司感受到了家的温暖。

无奈之下提出辞职，客观原因是我想发展自己的特长，让我学有所用，我想接下来的时间好好在家看书学习，到年末要参加各种考试，加强我自身的能力。除了客观原因外，主观原因则是我觉得自己的能力有限，有时候顾前就顾不了后，因此给公司造成的诸多不便还请谅解。也许是天资愚钝，我对于公司的工作操作方式很难跟上节奏，因此为了不再给领导添加负担与麻烦、拖同事们的后腿，我特此提出辞职。最后，祝公司生意兴隆，发展越来越好。

您的员工：xxx

20xx年x月x日

房地产销售经理辞职报告范文(五)：

尊敬的领导您好：

我进xx已经有几个月了，由于我个人的原因。经过深思熟虑地考虑，我决定辞去我目前在公司所担任的职位。

我非常重视在xx公司内这段经历，也很荣幸成为xx的一员，特别是xx的处事风范及素质使我倍感钦佩。在xx这几个月所学到的知识也是我一生宝贵的财富。也祝所有xx成员在工作和活动中取得更大的成绩及收益!

望领导批准我的申请，并请协助办理相关离职手续(本人在20xx年x月x日离职)。在正式离开之前我将认真继续做好目前的每一项工作。

愿祝xx生意兴隆!

敬请领导同意并批复!

辞职人:xx

大盘地产项目的营销策略选择研究 篇11

[关键词] 信息非对称企业营销

一、非对称信息的内涵

传统经济学研究的前提之一是：市场信息是完全的、对称的，交易双方都掌握了充分的信息，但这种假设在现实生活中是不存在的。实际上，交易双方对对方的情况和信息了解得并不十分清楚，有时一方掌握的信息会多于另一方，这种情况被称为信息不对称。所谓非对称信息，简单的说就是指市场上某些参与者拥有，而另一些参与者不拥有的信息。而在相互对应的经济人之间，不作信息对称分布的有关某些事件的知识和概率分布，就形成了非对称信息。其中，持有较多私人信息的一方具有信息优势。在交易中处于比较有利的地位，而对方则居于信息劣势。在这种情况下，交易的达成显然要比在信息对称条件下困难得多，因为信息劣势方试图使交易更加公平的努力变得更加困难。因此，需要制定某种交易规范和契约。谋求双方效用最大化，以确保“可能的”交易顺利达成。

二、信息非对称对营销的不利影响——“逆选择” 和“道德风险”

根据信息不对称理论，信息不对称状况会导致“逆选择”和“道德风险”问题。逆选择是指在价格水平一定的条件下，信誉好、质量高的交易对象会退出交易，而信誉差、质量低的交易对象则会大量涌人，即所谓“劣质品驱逐优质品”现象。如保险费一定时，越是风险高的人越愿意投保；利率一定时，越是信用质量差的企业越愿意贷款。道德风险则是指拥有信息优势的经济行为人发布虚假信息欺骗处于信息劣势的经济行为人，通过损害后者的利益来为自己牟利。如企业经营者掩盖公司利润不向股东分红，以个人私利而非股东利益为出发点来处理企业经营中的各项事务等。

在信息不对称的情况下，逆选择和道德风险同样也会在消费品市场中出现。逆选择主要表现为劣质品泛滥，道德风险则表现为卖方对买方的各种欺诈。应当承认，信息不对称状况并不必然导致逆选择和道德风险，它至多只是这两个结果出现的必要条件，企业作为经济人追逐最大利润的动机，为企业营销道德失范提供了充分条件。

三、非对称信息市场下的企业营销策略

要避免上述因信息非对称引起的负面影响，企业营销的策略有二:一是使信息对称化。关于产品的信息，厂家知道的多，消费者了解的少、好，那就想办法把消费者不知道的而又想知道的信息告诉他们，信息对称了，消费者才敢买，买的放心;二是转移消费者的信息关注方向。产品的性能，固然是厂家比消费者知道的多，那就想办法让消费者去关注性能以外的地方，要知道，消费者并不是完全理性的，产品本身的性能并非购买行为的惟一决定因素。

1.信息对称化策略

信息对称化策略就是通过一定的沟通手段，努力把厂商与消费者之间互相占有的，对方不知道的信息对称化。该策略主要有以下实现方式:

(1)市场调研。市场调研是厂商做好工作的重要基础，良好的前期市场调研，是企业走向成功的一半。市场调研的目的就是结合自身的资源和优势，找寻消费者尚未被满足的需求，使消费者的所想不再是单方面的信息占有，而是与厂商形成信息对称，为厂商进入市场找到切入点。

(2)信息告知。厂商担心消费者因为对产品不是很了解而放弃购买意向，最简单的方法就是把产品的信息通过有效的渠道告知消费者。产品信息变不对称为对称，消费者清楚知道产品是否“合适” 自己的需求，购买成本就会大幅降低，这是营销的目的之一。信息告知的方式有很多种，比较常见有:广告、产品包装等。

2.转移信息关注方向策略

(1)品牌化。张维迎说:信息越不对称，品牌越重要。消费者在购买商品时，由于对商品的性能、材料等具体信息不完善，理性决策的因素不足，从而会选择自己比较熟悉的产品。品牌就在这个过程中诞生了，可以说在信息不对称的条件下，品牌成了承载多种信息的一个比较可靠的载体。因此建立一个具有较高知名度、较高美誉度和较高忠诚度的品牌是信息不对称下营销的重要手段。

(2)开展网络营销。网络营销并非简单地将传统营销方式照搬到网上，企业应根据网络营销的一般特征，充分利用因特网这一崭新的销售手段和媒体。开发和调整适合网络营销的产品。使产品和渠道相适应。从而顺利进入这一营销新领域，在竞争中发展壮大。在信息不对称的情况下，有时候只需要给消费者一个信息广泛的平台。

(3)销售渠道决策。销售渠道决策就是在销售渠道的长短、宽窄:维变量中确定出一个较优解。销售渠道决策要解决的根本问题在于如何方便消费者购买，即给消费者以时间的方便(创造时间效用)和地点的方便(创造地点效用)。消费者购买商品要考虑购买成本(包括商品价格，寻找商品的时间、精力耗费、交通费用，机会成本及风险成本)。降低购买成本中寻找商品带来的费用和机会成本，是销售渠道决策存在的必要性基础。这种似乎和信息不对称无关的营销活动实际上无时不在考虑克服信息的不对称性。大量分销渠道存在本身就是克服信息不对称性的手段之一。

参考文献:

[1]郑海磊蒲勇健:非对称信息下私人信息的揭示博弈分析.重庆大学学报：自然科学版出口,2004.27(12)

[2]张茂忠崔秀梅:基于非对称信息市场下的企业营销策略.科技管理研究,2005.25(1)

[3]郭士正卢震:信息非对称状态的供应链生产营销协作.工业工程与管理, 2004年6期

[4]王建军:信息不对称的消费者行为与企业营销.商业时代,2005(3)

保利地产项目投资风险分析 篇12

关键词：房地产,商品房项目,投资风险

一、研究现状

基于2013年房地产行业运行态势,我们预测房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势。2014年行业发展将呈现城市格局分化与房企格局分化的局面;而一二线重点城市房价仍会进一步上涨,但其增速将大幅放缓,预计在5%左右。在2014年李克强总理说,“房地产问题是个大问题,它直接关系到居民住房问题。”近年来,随着数学和计算机的高速发展以及科学管理方法的引进,房地产项目风险研究者开始采用数学建模的方法对项目风险进行不同方式的风险评估。2012年陈国栋则进一步分析了蒙特卡洛模拟方法对房地产项目风险评估的作用,等等。

房地产的风险管理近二三十年来在国外的到了迅速发展,纵观国外房地产的研究主要有三个方面:(1)房地产周期波动理论,美国学者Stephen认为房地产发展具有周期性,大体经历着四个阶段,在不同的阶段,面临的风险也不同,同时对房地产项目投资风险做了系统的分析,第一次谈到了投资组合的问题;(2)房地产项目投资组合理论,美国学者Wurkzebach认为房地产项目可以分为不同的投资类型和组合,根据不同的投资组合进行风险分析;(3)房地产泡沫理论,美国学者Bertrend认为房地产在发展过程中,随着价格的不断上涨,普遍北里其真正价值,也是房地产项目产生风险的关键原因。在对房地产风险管理研究中,外国学者更加注重量化和模型的方法对房地产分先进行系统的研究,并提出了许多风险分析和评价的方法和模型,这些方法和工具的出现,加速了房地产风险管理研究的发展[6]。

而且在实际经营中,经过多年的发展,房地产在发达国家已经形成一个完善的产业链行业。在美国、日本等发达国家,无论私企还是公司,这些企业或机构运用精确的经济分析(风险分析)手段,帮助投资者进行房地产投资风险决策,使其避免因决策失误等造成风险损失。

二、保利地产风险评估

1. 项目介绍

保利地产坚持以商品住宅开发为主,适度发展持有经营性物业。公司奉行“和者筑善”的企业价值观,将“和谐”提升至企业品牌战略的高度,致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。项目所处于福州市仓山区,南台岛北部,三环路东部,多所大中专院校在内传统学区的北侧,乌龙江南面。这里环境很好,是个风水宝地。而且周边上学方便、生活便利、交通便利,但该项目处于一个坡地地基要牢固,不仅如此通水电也是非常重要的,下面主要是对项目中商品房进行评价。本项目规划设计商品房约23万平方米本项目销售价格暂定为14000元。下面介绍的是商品房(不包括公租房)。

2. 保利地产投资风险评价

(1)非折现的投资回收期分析

关于投资回收期,回收期越短越有利。经过对其数据进行分析,该项目商品房的投资回收期为4.37(年),该项目计划建设期为4年,从2013年到2016年,即这四年为建设期,而且每期建设采用商品房预售来快速回笼资金。从每年的净现金流量可以得出该项目存在销售风险及市场风险,因为虽然每年的销售都在增长但是增幅较小,而且不仅销售在增长,成本也在增长,从而可能存在控制成本的问题。又由于周围有好多竞争对手,从而早市场方面也存在一定的风险。不仅如此,还有自然风险也在影响着项目的资金回收,因为该项目地处峡谷可能会遇到不可预测的自然风险。

由于2013年放松房产政策导致房地产行业过热,出现了一阵购房潮,因而国家出现“新国五条政策”。这会抑制房产过热,到2014年由于2013年房贷过松所造成的房产过热现象,多数银行2014年首套房贷利率上浮10%以上,还有部分银行停贷。2014年延续了2013年年底房贷收紧趋势。所以在该项目中不可避免的会有政策风险及利率风险,此时就会影响销售及经营。

(2)投资报酬率分析

投资报酬率(ROI)是指通过投资应返回的价值,企业从一项投资性商业活动中得到的经济回报。投资报酬率亦称投资的获利能力,是一种综合的质量指标。且该指标具有时效性,回报通常基于特定年份。

通过进行实地考察及数据分析可以得知,该项目的逐年增加,相对风险会降低,这不是实际发生的效益而是在预测未来将要发生的投资回报,从侧面来反映该项目投资风险低。在该项目每年还要偿还银行利息本金,并且结合保利地产公司整体而言负债率相较于其他房地产企业较高,所以无论是从公司层面还是项目本身都要注意财务风险。

(3)场景分析

场景分析是指假设某一场景下的多个因素或全部因素同时发生变动时,所进行的投资决策分析。下面就保利地产地产项目分析销售收入及税费的变化对项目利润的影响,其实主要是收入的变化引起税费的变化,从而导致两个因素均发生变化,考察在同一场景下收入及税费的变化对利润的影响。

通过对其进行分析可知,项目的销售收入或价格对销售利润较为敏感。在实际工作中,要特别关注市场和销售群,加大营销力度,加大宣传力度,从而防范市场风险,以保证项目获得更大的利润。从而可以得知若处理不当,则公司的该项目则会产生销售风险、市场风险,同时主要购买人群。

(4)盈亏平衡分析

盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值,从而来判断投资方案对不确定因素变化的承受能力,以便于为决策提供依据[8]。该项目的固定成本与其土地费用相一致,而营业税金及附加是开发期的税费。

通过分析得知其盈亏平衡点,因此当出售面积达到62%以上才能有所盈利,而这又是建立在均价为14000元的基础上,若保证销售价格为14000元及以上出售面积达到62%及以上,此时能盈利。若是不能达到盈亏平衡点,则该项目会面临损失的风险。

三、保利地产投资风险应对及监控

在环境方面,应该预防为主而且可能会发生财产损失,可以加入保险,转移为主,预防为辅。当然国家宏观环境也很重要,要时刻关注国家政策;在施工阶段,要经常督促人员进度,同时保障人员安全,材料供应充分,不仅如此,还要进行成本估算,同时保证施工过程中的质量;在技术方面,技术人员进行技术交流,以保证人员能熟悉了解项目标准,对于相对隐蔽的工程,制定严密计划,进行定期检查,在项目设备、材料订货前,要对所有的方案进行细致的分析和了解;在参与管理方面,管理者应该多同项目人员进行沟通,制定合理的方案,在实施前确定项目目标是否清晰,对可能存在的各种风险进行讨论,对于各种实施办法认真落实,吸取以往项目经验,不断改进以预防风险。

不仅如此,从该项目的分析来看,公司应注意国家及福州房产政策,同时还应密切关注银行利率的变化。每年的政策都会有不同的侧重点,而且房地产行业的不确定性大,从整体行业来说投资风险高,所以要密切注意政策性风险。除此之外,也要密切关注市场风险,它关联到销售风险及购买力风险。

从整体公司来看,面对公司存在的风险有以下几点意见:

(1)建立合适的风险预防体系。建立必要的财务风险指标判断机制,同时要建立全面准确的现金流量预算体系。为了更好的预测和把控企业投资项目的收益及财务风险,企业应建立全面的财务预算制度及准确的现金流量预算体系。

(2)提高企业的经营管理水平,作为企业的管理者,应该增强风险意识,采用科学有效的方法来预测、控制投资风险。同时,公司的每个人都树立防范意识,共同进行风险控制监管。

(3)使用不同的风险预防措施,制定多种风险处理备选方案。例如,企业应建立和健全企业财务风险防御机制、企业风险分散机制以及提前预测风险来防范风险。

(4)建立风险监管机制。在有条件的倩况下,公司可以建立专门的风险监管机制对公司项目进行监管。

参考文献

[1]陈国栋.基于蒙特卡罗模拟的房地产项目风险分析[J].中国管理信息化,2012,15(6):41-44.

[2]Wurkzebach.Modern Real Estate[M].John Wiley&Sons,1991:1-259.

[3]刘鸿义.房地产开发风险管理[J].经济研究,2009,(12):65-66.

[4]马文超.房地产项目风险管理研究[J].项目管理技术,2008,(12):29-33.

[5]江铃、马建.房地产项目风险管理探析[J].财会通讯,2009,(12):134-135.