地产项目融资贷款

地产项目融资贷款（通用8篇）

地产项目融资贷款 篇1

地产项目融资贷款

在宏观调控下，近期中国地产市场出现大量优质的地产项目，为了更好的把握此机遇，本公司现与多家国际金融投资机构合作，共同推出项目融资贷款计划，协助中国优质地产企业融资扩充。

（一）、地产项目融资贷款产品介绍： —资金来源：国际银行与信托基金

—目标客户：有经验的地产开发商及土地持有人

—抵押物：酒店、酒店式服务公寓、商场、写字楼、基础设施及土地 —地点：

首选—北京、上海、广州、深圳

次选—天津、珠海、厦门、南京、苏州、成都、青岛、杭州等 —贷款金额：美金两千万至五千万 —贷款年限：1至5年

—贷款年利率：由项目高低及年期长短决定 —还款方式：每月、每季度、每半年、或每年 —申请时间：8—12个星期 —项目贷款模型：

模型

一、以现有资产作抵押，贷款投向其他项目 模型

二、协助放大贷款款项

模型

三、银根紧缩，银行追回现有贷款 模型

四、贷款收购不良资产 模型五、四证不全 模型

六、其他过桥贷款

（二）、申请企业所需初步资料： —营业执照或商业登记副本

—土地产权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设施工证

—股东及董事资料 —公司简介 —物业评估 —财务资料两年

—物业资料、租客名称、租金及租金单 —可行性报告 —融资用途 —还款方案

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地产项目融资贷款 篇2

一、目前银行房地产贷款的现状

所谓的房地产贷款主要是指地产或者房产的开发、经营以及消费的过程中出现有关的贷款现象。贷款主要有以下几种贷款:个人住房贷款、土地储备贷款、商业用房贷款。

1. 房地产贷款的抵押物无法偿还银行贷款。

房地产贷款主要是房地产开发过

程的在建工程作为抵押、住房抵押以及土地的使用权作为抵押。在这三种抵押物中最重要的是土地抵押, 然而, 我国的经济制度是社会主义市场经济, 土地大多是经过国家分配的, 在放地产的法律范围内没有明确规定土地的储备办法, 因此, 土地的抵押有可能会出现一定的无效性。另一方面, 随着国家对房地产体质的不断改革, 房地产的市场也会不断的调整, 房价会随之下滑, 那么就造成在建工程的价值下跌, 导致无法偿还银行贷款。

2. 房地产的融资主要来源于银行信贷。

从房地产的资金链可以看出, 房地产的融资主要来源于银行房地产信贷, 主要表现在这几方面:开发商的自筹资金和工程贷款、土地储备贷款、以及房地产开发贷款、在住房销售的过程中出现的住房按揭贷款。由于房地产在开发的过程应付的款资比较大, 主要是施工单位和供应商单位的材料款, 这些资金的来源主要是通过银行信贷来实现的。并且, 在高利润的诱惑下, 各大银行纷纷抢房地产贷款, 就放松了地产贷款的条件, 对一些银行就产生贷款风险。

3. 房地产贷款的还款来源没有确定性。

在社会主义市场经济的时代下, 一些体质的改革都要随着市场经济的变动而变动。经济发展的周期以及信贷出现的膨胀情况都会导致房地产贷款的还款没有确定性。一旦房地产市场出现变动, 就会导致市场的销售竞争, 居民的购买力下降, 原材料的上涨, 这些都会影响房地产开发的商品房的销售情况, 使得房地产贷款的还款存在不确定性。另一方面, 有可能房地产经营的情况不乐观, 不能按照之前答应购房用户的时间来交付住房, 这也会导致住房用户不按时偿还住房贷款。

二、银行房地产贷款项目评估的困境

据调查研究发现, 我国银行对房地产贷款项目的评估现在还存在不少的问题, 造成银行内存在潜在的风险。

1. 没有完善的房地产贷款评估体系。

银行对房地产商提供贷款的主要依据是房地产商提供的抵押和担保资产。对房地产商提供贷款的评估看上去是解决了银行的风险:如果房地产商无力归还银行贷款的情况时, 银行有权利对房地产商提供的抵押和担保进行没收, 但是仔细的进行考虑, 可以发现房地产商对于抵押的资产和担保的资产越来越多, 那么对我国的银行来说, 不良资产就越来越多, 这些资产存在着变动性, 对银行存在着一定的风险性。而且这种评估模式的重点主要是放在了房地商的抵押资产上, 没有注意到房地产商本身的还贷能力, 只是对银行放贷风险的一种补救措施, 并没有对银行放贷提供前瞻性的风险预测, 对银行的发展是不利的。

2. 房地产企业缺乏信用。

目前大多房地产企业的筹措资金的能力相对较差, 不能够按时的进行银行贷款的还贷, 长期以来, 已经形成了短债常用的观念。即使有部分企业能够按时的进行银行贷款的还贷, 但是为了在新一轮的房地产竞争中胜出, 又开始加大房地产的规模, 导致了资金的大量投入, 也就没有剩余的资金来偿还银行的贷款, 长期占用银行的资金。

3. 房地产提供不真实的贷款信息。

长期以来, 银行对房地产商的贷款就看它是否提供现有的抵押资产来进行放贷的, 对一些房地产企业的真实情况并不了解, 银行只能对企业之前的开发业绩、财务报表等能够看到的有限信息进行评估, 来估算资金的回归。但是, 一些房地产开发企业为了能够获得银行的贷款, 会向银行提供一些不真实的企业信息以及财务状况, 平时银行也并没有对提供的信息进行审核, 后期即使银行了解了企业的真实情况, 也只能够采取一些补救的措施, 这在一定的程度上就对银行带来了损害。

4. 房地产贷款的监督体制不完善。

在银行进行放贷的过程中, 银行并没有对其过程进行有效监督, 容易出现房地产商提供假的贷款信息, 银行放贷的时候出现资金不明流失, 给银行带来了一定的潜在风险。

三、如何解决银行房地产贷款项目评估的困境

要想减少银行的放贷风险, 实现银行的可持续发展, 必须完善评估体系, 通过贷前以及贷后的评估、加强贷款方的信用、加强银行财务评价体系的完善、建立贷款方的资料信息数据库以及对贷款过程实行监督, 这样才能够减轻银行的风险。

1. 建立完善的房地产贷款评估体系。

完善的评估体系就是在对项目的评估工作中做到有章可循、有章必依, 否则, 即使制定了完善的评估体系也是纸上谈兵, 没有落实到工作中。做好评估体系主要从以下几方面进行有效的全面的评估:

(1) 银行对房地产企业直接还款来源得到的偿还款的评估。对房地产商直接还款能力的影响因素比较多, 涉及的层次、指标也比较的多。可以对房地产商进行贷前以及贷后进行综合性的评估。

贷前评估:对房地产商进行还贷能力有着影响的因素主要有一下几方面, 银行必须对这几方面进行严格的审查。房地产企业的建设项目的合规性信用记录、公司的治理机制以及房产的销售前景等, 对这些因素进行审查, 依照有关规定, 完善贷款审批标准以及审批手续;确定申请贷款人的还款能力和信誉状况, 来杜绝不合理的贷款现象。

贷后评估:完善贷款人的后续评估体系, 对贷款人的还贷能力进行跟踪以及调查, 不定期的进行现场检查和非现场检查, 监测房地产商的项目进度、销售进展以及银行贷款发放的情况。根据实际情况对房地产商进行的抵押资产进行变动的价值评估, 一旦发现抵押的资产价值不足以偿还贷款的时候, 立即向借款人追加额外的贷款担保, 来确保银行的利益不受损。

(2) 对房地产商的抵押物进行价值评估。抵押物价值的评估可以根据资产评估机构的评估值来进行确定。一旦发现抵押物的未来价值有所减少时, 应该在原来的资产评估机构的评估值的基础上重新对抵押物来进行评估。可以通过层次分析法来进行评估:

第一层:在现有的市场经济环境下, 来评估抵押物在这种条件下的市场价格。

第二层:不在现有的市场经济环境下, 把最新获取的信息作为基础, 在同行业中, 与类似该抵押物的价格作为评估的标准, 来对抵押物的价值进行评估。

第三层:在以上的两种情况下都无法预测到价值, 通过估计抵押物的未来价格为标准, 来估计它的价值。如果银行没有能力进行估测, 可以请专门的估测机构进行估测, 来确保信息的可靠性。

2. 加强借款方的信用评估。

借款方主要是房地产企业和个人, 要完善企业和个人的资信系统, 它是避免信贷危机的重要途径。所谓的企业资信系统主要是对企业的财务状况、抵押资产、担保资产、欠息情况以及房产的销售情况建立资信资料, 完善已有的银行信贷咨询系统。个人资信系统主要是对个人的身份证、个人的社会档案、个人信用以及历史记录进行审查, 完善区域性的个人信用制度。这样一来, 就加强了借款方的信用。

3. 加强银行财务评价体系的完善。

财务评价作为银行放贷和房地产贷款的重要依据, 有必要加强财务评价体系。银行只有准确的掌握着贷款方的信息, 明确项目的偿还能力, 才能对财务进行有效的评价, 做出正确的贷款据决策, 决策是否正确直接关系到银行的资金安全性和银行的效益型, 所以银行对财务的评价必须准确, 才能确保银行收到预期的投资效益。

4. 建立贷款信息资料数据库。通过建

立贷款信息资料的数据库, 能够加强房地产企业与银行的信息交流, 减少银行放贷危险。在现在信息技术发展的时代下, 充分利用计算机技术, 建立各行业的资料信息数据库, 方便查询企业的状况, 通过了解这些企业状况进行有效的评估;评估人员应该积极的参与到项目的前期工作中, 对贷款方进行评估提供第一手的资料;对各银行之间的信息应该进行交流, 银行内部的上下级也应该及时的沟通, 避免出现贷款的失误以及重复的投资。提高办事的效率以及准确度。

5. 加强房地产贷款的监督。

银行对房地产商在进行贷款的过程进行监督是非常有必要的, 进一步的完善银行的管理系统, 来应对市场经济条件下的瞬息万变。银行的监管部门应该引导各大银行金融机构充分利用银监管会及时的记录一些房地产贷款客户的不守信用以及违规操作等不良信息, 严格的检测房地产企业的违约情况, 预防和控制贷款客户的违约行为。另一方面, 银行应该加强对房地产贷款风险情况的调查分析, 建立房地产信贷的风险检测报告以及定期的通报制度。对于房地产贷款中出现的违规经营以及造成对银行损失的进行严重处罚, 对于情况严重的, 可以通报给相关媒体或者是机构进行揭露并且依照相关法规对企业实习停滞。

四、结束语

在我国, 房地产贷款作为银行的主要信贷业务之一, 对其贷款所产生的风险, 不仅关系到银行的利益, 也对我国的整个金融市场有着重要的影响。完善房地产的抵押贷款系统以及风险评估系统, 加强监管部门的监管力度, 实现信息资源的共享, 建立房地产贷款风险控制机制, 能够有效的预防银行的抵押贷款风险。银行只有在金融机构的相关配合下, 才能够合理的躲避房地产贷款带来的风险。

参考文献

[1].吴大军, 王立国.项目评估[M].东北财经大学出版社, 2002.

[2].熊燕.现阶段我国商业银行房地产贷款风险探析[J].中国市场, 2010 (18) .

房地产抵押贷款怎么玩 篇3

在朋友的提醒下，罗骏试着用厂房抵押的形式向银行申请贷款。“没想到这办法还真管用了。”由于厂房是罗骏多年前购置下来的，而非租用，所以银行很快接受了他的抵押贷款申请，为公司提供了80万元贷款，加上可支配的流动资金，他顺利购下了这批面料。

房产抵押方便企业贷款

毋庸置疑，房产抵押贷款是中小企业获得贷款最为方便的一种渠道，基本上，各家银行都可以提供这一融资方式。由于目前中小企业中，有房产的占据了多数，也使得这一方式更具可行性。

据了解，房产抵押贷款对房产的属性界定非常宽泛，既包括了营业用房、办公用房，如商铺、写字楼、宾馆酒店等，也包括住宅。因此，在银行的房产抵押贷款产品中只要没有特别注明是商用房抵押贷款，那么即使企业所使用的经营或办公用房是租赁的，只要企业主有个人房产，也可以作为抵押物为企业申请贷款。

这对很多小企业主来说是十分有利的。因为很多老板的个人资产和企业资产往往划分不明，企业的账目报表并不规范，甚至一些老板为了合理避税的目的，会造成企业资产比实际少的情况，而这些都可能给融资制造麻烦。

据银行信贷员介绍，不少小企业主的财务报表都很“难看”，但深入实地考察，却会发现情况要好于报表所呈现的，企业的资产很可能隐藏在报表以外。在这种情况下，如果企业使用房产抵押的方式申请贷款，成功率要高出很多，在审核时往往可以“加分”不少。

部分房产融资有难度

不过，也并非所有的房产都可以抵押贷款。比如，房龄超过20年或户型小于50平方米的房产可能较难抵押。因为对于申请贷款的房产，银行都需要评估其变现能力，而这种类型的房产可能变现能力较弱，所以银行在受理时会相对谨慎。

又如，产权属性不明确的房产无法用作抵押。产权不确定的房产主要包括：未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、协议的已购公房、不能提供央产房上市证明的央产房、租赁而来的厂房、办公用房等。因为产权属性不能确定，所以不具备申请房产抵押贷款的先决条件。

此外，尚在按揭中的房产往往不能直接抵押。有银行表示，由于按揭中的房产抵押他项权尚在银行手中，产权实质上处于暂时移交状态，不具备完全产权，因此借款人并不具备该房产的抵押支配权。如果企业主想通过这类房产申请贷款，就必须先将按揭中未还款部分还清，然后再用已经还清贷款的房产申请贷款。现实中，倒也有从不成功变为成功的案例。

上海睿元有限公司是一家成立于2008年的加工型小企业，目前的员工数量达到300人，年销售额2000多万元。由于公司前期投入了大量资金用于研发，并没有购买厂房等固定资产，所以当睿元想要申请银行贷款时遇到了障碍。“因为我们是第一次申请贷款，所以每家银行都很谨慎，要求必须有房产抵押。”企业负责人告诉记者，在多次碰壁后，他们终于在招行小企业信贷中心的组合方案下获得了400万元贷款。

原来，招商银行小企业信贷中心在与睿元接洽后发现，企业负责人拥有一套价值400万元的个人按揭房产，目前还余有按揭贷款120万元左右。针对这一情况，小贷中心提出了一个方案，先将此房产按揭银行转为招商银行，再以此房产余值部分提供160万元的抵押贷款，同时，结合睿元获得的价值500万元的订单，合计为其提供400万元的贷款。

二次抵押房贷并非不可行

实际上，像睿元这样的情况，也属于二次抵押的一种，据了解，目前银行真正可行的二次抵押房产一般是企业提供的个人按揭房产。开展这种业务大多会要求按揭贷款在本行进行。

原因是，如果两个贷款行并非一家，一旦出现企业逾期，不能还款，在房产处置时会牵涉到两家银行，增加操作难度。所以遇到此类业务，一般银行会要求房产主把抵押贷款做个转移手续。

银行有关专家表示，二次抵押贷款对企业的好处在于，首先强化了担保方式，更容易获得贷款，其次随着时间推移，房产按揭部分的还款可以降低贷款金额，空出来的部分可以变成现金，为企业提供营运资金的支持；三是房产增值部分可以变为现金。

而之所以能做二次抵押的企业厂房、商铺比较少，是因为较多银行在为一家企业提供房产抵押贷款时，会提出要求，不能在其他银行做二次抵押贷款业务，所以，尽管不少银行可以接受二次抵押方式，但业务量较少。

在上家银行没有提出相关要求的前提下，同时，在房产价值与抵押贷款金额相比有较大空间的情况下，不少银行会接受二次抵押，上海农商银行就是其中之一。据有关负责人介绍，若首次贷款就在上海农商行进行，申请的成功率会高出许多。前后两次的授信额度一般不超过抵押物价值的70%。而如果首次贷款并非在农商行进行，企业可找担保公司提供剩余价值追加抵押担保，或是反担保给政策性担保公司。

企业资质良好也是房屋二次抵押贷款成功的重要条件，银行会考虑，一旦出现逾期，房产处置涉及到两家银行，难度较大，所以，银行只有对企业自身经营情况比较认可、风险性较小的情况下，才会同意二次抵押贷款。

地产项目融资贷款 篇4

柳州市柳州银行： 企业基本情况及项目概况

1、企业基本情况

信荣房地产开发有限公司成立于二○○九年八月，经柳城县工商局管理部门登记注册，公司性质为有限责任公司。公司的法人代表为何国生，注册资本为人民币 2000 万元，公司地址在柳城县大埔镇白阳中路45号，经营范围房地产开发，现有职工15名，其中专业技术人员5名，70%以上人员都从事过五年以上房地产开发管理。

2、公司及项目手续合法性

公司于2005年7月 4日取得企业法人营业执照，办理组织机构代码证，税务登记证，开户许可证，法人代表身份证等都合法有效，目前公司已向有关单位申请办理企业信用等级，公司房地产开发资质为暂定级。现开发项目已取得柳城县发展计划局[柳计投字（2009）124号] 的立项批复。国有土地使用权证书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证等均已取得，已取得的证、照合法有效。

3、开发商开发经历

柳城县大埔镇白阳中路商业步行街工程是公司成立以来在柳城县开发建设的第一个项目。公司法人何国生2008年在广西省柳州市柳城县创立柳城县信荣房地产开发有限责任公司，注册资金2000万元，兴建完成了柳州市柳城县泾洋河综合治理项目，怡兴花园住宅小区开发项目和港湾丽景住宅小区开发项目建设。完成项目总投资4800万元，竣工投入建筑面积达55000余平米，在柳州市柳城县取得

了较好的经济和社会效益。积累了丰富的房地产开发企业管理经验。

2009年我公司购得XX地块，土地面积16542.5平方米。该地块处于白阳中路，地处柳城县核心商圈，经本公司调研，拟在该地块建设XX大厦项目（商住），其中含27层高屋住宅两座，X层住宅一座，底部四层商场。总建筑面积XXX平方米。住宅XX户。

该项目现已取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》（见附件），并完成了各项立项手续，且确保全部立项文件真实、完整、有效。项目申报用途与其功能相符，符合国家相关规定。该项目如顺利实施有利于柳城县核心商圈的环境提升。能够有效满足城市规划和房地产市场需求。

我公司目前经营管理制度健全，财务状况良好，资产负债率为X%（详见资产负债表、损益表和现金流量表），符合贵行贷款要求。

我公司拟在该项目投入3500万元，现在自有项目资本金2500万元，资本金比例符合国家规定。为提高资金流动率，保障项目实施特向贵行提请流动资金贷款1000万元，用于推进项目顺利进行。我公司用商铺及住宅收益作为还款来源，以公司所有的土地使用权及建筑材料设备作为抵押，贷款使用期为两年。希望贵行给予我公司授信和贷款支持，帮助我公司实现新的发展!此致

敬礼

柳城县信荣房地产开发有限公司

房地产贷款申请 篇5

甘肃信用合作社

本公司是贵社的忠实客户，也是贵社的重点扶持对象，长年来信用良好；经营业绩良好，从商经验丰厚，现流动资金达***万元。

一、公司简介：

我公司（原名甘肃银桥房地产开发有限公司）成立于1997年，法人代表是孔国强，企业的性质为有限责任。法定地址为兰州市城关区广场南路107号，注册资金伍仟万元人民币。

公司现有管理人员及专业人才22名，其中高级工程师4名，中级工程师6名，财务总监、财务统计、会计师、出纳各1名，高级管理人员3名。

依托甘肃国宝汇丰房地产开发公司逐步形成了集团化。先后投资成立了以下企业：

一）兰州银桥物业管理有限公司，注册资金50万元，现管理约20万平方米的物业。

二）甘肃洮河源电力有限公司，注册资金1500万元，开发建设了洮河青走道水电站5.2万千瓦，总投资4.6亿人民币。

三）兰州金生缘珠宝有限公司，注册资金200万元，年销售收入约9000万元人民币。

四）兰州市小西湖医药广场属06年兰洽会招商引资的重点项目投资1.2亿人民币，年销售收入10亿人民币。

公司以高起点，高素质，大展宏图，将有力成为四部一

支拥有先进管理模式优秀的集团企业。公司自成立以画共投资开发了土地面积约210亩，建筑面积约70万平方米。其中投资开发的主要项目如下：

1、1998年开发了兰州市榆中街住宅小区25000平方米。2、2000年投资建设了郑家台住宅小区13000平方米。3、2001年兰州市安宁区幸福家园8000平方米。

4、2002年完成了兰州市小西湖“银桥家园”16000平方米。

5、2004年在西安市成立了分公司，在东二环与南二环微小总厂投资开发了87亩地，建设住宅楼34万平方米。

6、2006年在焦作市开发了山阳区的阳光庭院，占地面积46亩，建筑面积约18万平方米。

7、2007年至2010年经兰洽会招商引资，投资1亿元人民币打造了兰州市最大规模的医药、中草药、医疗器械、保健品及大型仓储为一体的医药批发市场，为市场配套建设了约8000平方米的天银宾馆、配套建设的仓储约8000平方米、功能配置齐全的营业面积约10000平方米。

8、2010年完成了兰州市小西湖“银桥高层综合楼”25000平方米。

二、公司内容:

甘肃省国宝汇丰房地产开发有限公司精心策划,并全力

投资开发的“银桥高层商住、综合楼”位于兰州市七里河区硷沟沿路,该项目总占地面积约为9.01亩,总建筑面积约

21180.39平方米,计划建一幢层高的高尚商住综合小区,容积率为3.77%,总户数84户,建筑密度30%,其中:住宅面积7867.71㎡,商业7071.83平方米,办公4045.51平方米，其他6250.86㎡。经过我公司对本项目的再次论证和研究。开发条件及依据是:

1、地理位置的优越性：

根据七里河区硷沟沿路,地理位置优越，交通便利，南有滨河路，北有西津东路都是主干道，东面有西关十字商业区，西面有义乌商贸城，2、社会和地区性效益：

随着我公司本项目开发的成熟,带给项目区域内的房地

产市场促进和健康发展的作用,形成良性的房地产市场体系;随着本项目的开发建设,可以改观区内的城市面貌,起到房地产开发的带动作用;其次,由于本项目开发经营成本得到有力的控制,造就了本项目增值、保质的能力,因此,带给企业和社会的效益是非常明显的。

3、市场的竞争优势：

本项目所在区域内已基本形成房地产市场概念,置业者的消费观念也越来越理性化,区域性市场环境也较为成熟等等,这些为本项目开发经营奠定了经济效益基础。且本项目所处地理位置,周边的市政、生活、教育、人文等配套设施有的已基本完善,为居民提供了良好的居住环境和生活环境。

综上所述,本项目为合理性的开发项目,投资开发是可行的。本公司对该项目的计划总投资约3500万元, 所有证照齐全计划于xx年xx月动工。我公司为了加快该期的施工进度用最短的时间将房屋推出市场,以致满足市场需求。预计工程进入后期资金较为紧张,现向贵行申请项目开发贷款人民币2000万元,期限为三年,我公司将以售楼款偿还贷款,并以土地作为抵押物。望给予审批。

特此申请!

此致

敬礼

甘肃省国宝汇丰房地产有限公司

房地产开发贷款-风险审查要点 篇6

一、房地产开发企业借款人主体资格的法律审查

为全面考察房地产开发企业的主体资格，实践中银行可要求申请贷款的房地产企业提供下列资料：借款申请报告；公司章程、成立批文、经年检并核准登记的营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本，借款授权书（股份制企业），贷款证年检证明复印件，贷款证卡及复印件；经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；房地产开发企业经营资质证书、工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件、法人组织机构代码证复印件；公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等。

实践中银行对房地产贷款申请进行审查时，重点要对申请人的营业执照和房地产开发资质进行审查。

（一）对房地产开发企业营业执照的审查

对房地产开发企业营业执照的审查，主要是为了确保申请人具有法人资格，可以作为民事主体向商业银行申请贷款。对房地产开发企业营业执照的审查包括，申请人营业执照的经营范围是否包含房地产经营内容，借款人于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交该当年的营业执照；如借款人非于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交经过该当年年检过的营业执照。

（二）对房地产开发企业房地产开发资质的审查

房地产开发企业不仅需具有一般借款人都有的营业执照，还需具备房地产开发资质，这是对房地产开发企业作为借款人特殊要求。如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动应认定无效。对房地产开发企业资质的审查，应着重审查以下三个方面：申请人是否取得了房地产开发资质等级证书、申请人取得的房地产开发资质证书是否经过年检、申请人取得的房地产开发资质证书是否与其承担的房地产项目的建设规模相一致。

二、对房地产项目资料的法律审查

银行发放的房地产开发贷款对象是房地产项目，因此对贷款项目合法性进行审查是银行防范房地产贷款风险的前提。银行对房地产贷款项目审查应要求借款人提交以下项目资料文件：立项批准文件、可行性研究报告及项目预算报告；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证、地价款缴交凭证复印件；施工许可证；自筹资金比例；合作项目需提供合作开发协议或有权部门批准合作开发的批件。实践中商业银行对房地产开发项目的法律审查应重点放在立项批准文件和四证上及自筹资金比例上。

（一）对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查。

银行对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查应主要注意审查两方面：

1、注意审查立项批准文件及四证的有效性

首先，要注意审查借款人提供的批准文件是否有权机关颁发的。其次，在审查项目四证时，应注意审查四证的颁发时间，确认四证的有效期。我国有关法律法规规定，开发商取得建设用地规划许可证后，如建设用地被依法收回土地使用权或建设用地超过两年未使用，由城市规划行政主管部门撤消其建设用地规划许可证。开发商在取得《建设工程规划许可证》后，应在6个月内申请开工，逾期未开工又未申请延期或申请延期未获批准，《建设工程规划许可证》即行失效。

建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或超过延期时限，施工许可证自行废止。因此银行审查中应注意国家法规对四证时效的规定，防止超过时效导致项目不合法。

2、注意项目立项批准文件及四证确定项目开发地域

根据中国人民银行（银发[2003]121号）文件的规定，商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区房地产项目，严禁跨地区使用。银行可根据项目资料提供的有关信息，如批准机关的名称，项目地块的坐落等确保借款人申请发放的贷款项目在本地区之内。

（二）商业银行对房地产项目建设自筹资金的审查

《城市房地产开发经营管理条例》13条规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”同时中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）文件也规定，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。”银监会颁布的《房地产贷款风险监管指引》将自筹资金的比例提高到不低于35%。

为了满足上述条件，获得贷款，许多房地产企业对自筹资金采取了灵活态度。在实践中，银行要区别情况认真审查：

1、同一房地产项目，房地产企业在多家有银行贷款的，其中一家银行计算借款人自筹资金比率时，将企业向其他银行融资所获得的贷款也计入其自筹资金的范畴，这种做法是不符合要求的，银行不应接受此种自筹资金比例计算方式。

2、房地产企业的股东或其他企业投入，但不作为企业资本金投入，而是作为房地产企业与其股东之间的其他往来款项的形式作帐。此时，对于银行所要求的借款人自筹资金比率高于法律法规和人民银行规定要求的，股东或其他企业暂借借款人的款项可视为借款人的自筹资金。但为防止抽逃资金，银行应要求借款人的股东或其他企业书面承诺，借款人还清贷款前不收回该笔资金，以确保不因资金缺口而影响项目建设和按时还贷。

（三）对房地产贷款项目几种特殊情况的审查

1、对房地产贷款项目运做是否规范进行审查

我国法律法规及规章规定：房地产开发贷款中只有合法的开发主体才能享有所开发项目的销售收入；立项批准文件确定的开发主体与“四证”确定的建设者或土地使用权人不一致、“四证”确定的建设者或土地使用权人不一致时，开发商（借款人）不是项目的合法建设主体。借款人不是项目建设的合法主体，可能引发纠纷使借款人陷入诉讼争执中；同时也会使借款人能否享有项目的销售收入存在一定的不确定性，给银行的贷款带来风险。

为防止项目运作不规范而引起的风险，银行可采取以下措施加以防范：严格按照人民银行及银监会的的信贷政策，审查房地产开发贷款中的批准文件和权证中记载的开发商的名称是否一致，对不一致的，应建议向银行申请贷款的开发商（借款人）变更有关权证，使其成为项目建设的合法主体；对借款人非自身原因不能获取政府有权批准机关关于立项批准文件及有关权证的变更批复，但政府有权批准机关答复肯定了借款人项目开发的合法主体地位，在这种情况下，可以要求原开发主体作为银行共同还款人，和借款人一起对银行贷款承担还本付息的责任。

2、对房地产开发项目实质是否合法进行审查

房地产开发是一个综合开发过程，应与城市规划、环境保护、交通运输、水利设施、城市绿化等方面协调一致，以达到综合治理的目的。房地产开发的立项审批，涉及到城市建设、规划、交通、水资源保护、行污排捞、环境保护、文化构成等诸多方面的问题，一个合法的房地产项目应符合城市规划法、环境保护法、防洪法等相关法律法规的规定。但是实践中，主管房地产开发项目审批的某些政府职能部门、审批部门的工作人员往往忽视、无视、或者根本不清楚其他法律的存在，盲目立项批准，导致项目被依法撤消或项目建成后成为违章建筑被依法撤除。如果开发商投入巨大的开发成本后，项目被依法撤消或所建房屋被撤除，将直接造成开发商还贷资金的缺乏，严重影响银行贷款的安全。银行可以从以下几个方面进行防范：

（1）审批人员应熟悉与房地产开发立项的有关法律法规及规章，如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《建筑法》、《防洪法》等。在房地产开发贷款中，如对项目的合法性存在疑惑，应及时查阅有关的法律法规直至咨询有关业务人员。

（2）要求借款人提供有效担保，实践中借款人多以开发项目的土地使用权为借款提供抵押担保，但是如果项目因实质不合法而被撤消或建成后被撤除，用作抵押的土地使用权也有可能因项目被撤消而无效，导致贷款担保落空。因此贷款银行在审批开发贷款时，对项目的合法性特别是土地审批手续的合法性存在疑问时，应要求借款人提供除土地使用权以外的有效担保。

（3）依法维权，保护银行利益。如果房地产项目的不合法是因为政府审批部门的过错造成的，贷款银行可督促借款人提起行政赔偿诉讼，要求有过错的政府审批部门承担赔偿责任，在借款人取得行政赔偿款后，贷款银行可要求借款人用以偿还贷款。

3、商业银行对房地产开发项目转让引发贷款风险的审查

房地产项目转让是指一方将已获得的土地使用权连同项目规划许可正、施工许可证等有关文件和已建成的房地产实物部分有偿转让给受让方，由受让方去完成项目建设，此时如银行已对该项目发放了房地产开发贷款，则由于借款人（原项目开发商）转让项目后不再是适格借款人，增加了银行的信贷风险。贷款银行可根据情况采取以下措施：

（1）要求借款人提前偿还贷款本息，结束房地产开发贷款法律关系。为此贷款银行可在借款合同中约定，如借款人转让所开发项目的，贷款银行可要求其提前偿还全部贷款本息。（2）与借款人、项目受让人协商，将开发贷款的借款人变更为项目受让人，由项目受让人承担原借款人根据借款合同应承担的义务，如贷款银行采取此种措施应注意审查开发项目转让的合法性。

首先，房地产开发项目的转让必须符合《城市房地产管理法》的规定。《城市房地产管理法》第38条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋建成的，还应当持有房屋所有权证书。

该法第39条还规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。房地产开发项目转让必须符合上述条件。

其次，房地产开发项目必须履行特定手续。根据《城市房地产开发经营管理条例》第21条的规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

再次，房地产开发项目受让人必须符合法定条件。由于我国对房地产业实行市场准入及资质管理制度，因此房地产开发项目受让人必须是取得房地产开发资质证书且其资质等级符合要求的房地产开发企业。

三、房地产开发类贷款的担保

实践中由于房地产开发类贷款金额大、周期长，为保证此类贷款的安全，银行一般只接受房地产抵押贷款，对保证、质押及房地产以外其他资产的抵押不宜接受。

（一）商业银行在受理房地产抵押时应注意审查以下法律风险及防范措施

1、在接受房地产抵押时，应注意审查产权证的真实性及来源的合法性。

银行在对房地产抵押进行审查时，不应仅进行形式上的审查，还应对抵押人取得权属证明是否经过了法定程序进行实质性审查。实践中，银行应特别关注以下情况：

（1）应注意审查土地出让合同的出让主体是否合法。根据现行有关法律及司法解释规定，我国只有县级以上人民政府或土地管理部门才有权出让土地使用权，而像开发区管委会等单位是无权出让土地，更无权颁发土地证的；

（2）注意审查土地出让金是否已经交清。应要求抵押人提供与合同价款相符的发票；对以协议方式出让的土地使用权，还应注意审查土地使用权出让金不能低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，否则无效。

（3）对于在二级市场受让的用于房屋建设工程的土地使用权，注意审查该土地在转让时是否已经完成了原土地出让合同规定的开发计划等；

（4）在接受二手房抵押贷款时，针对一些关联交易,特别是近亲属之间的交易。应注意审查交易的真实性，如是否支付对价、赠予行为是否是真实意思表示、房产交易双方当事人身份的真实性以及房屋买卖合同是否合法有效等；

2、在接受学校、幼儿园、医院等公益性事业单位房地产作抵押时应注意的问题。根据《担保法》第37条第3款规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押。因此，一般来说像学校、幼儿园或医院等单位，不管其是公立还是私立，都不得接受其以公益设施作抵押，但学校、幼儿园或医院等公益单位以公益设施以外的财产（如店面）为自身债务设定抵押的，原则上应当可以接受。

一般来说，社会公益性事业单位，包括学校、幼儿园、医院、卫生防疫站、体育馆等。社会公益性团体，包括红十字会、残疾人联合会、环境保护协会、宗教协会等。

3、在接受光地抵押时应注意的问题。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金25%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”根据这一规定，抵押的土地使用权，可能由于该土地超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满两年未开发，被土地主管部门依照该规定无偿收回，被抵押的土地使用权会随之依法转移归国家所有，致使抵押权落空。

为避免出现上述风险，银行在接受土地使用权（光地）抵押时，应加强贷后管理，及时关注土地开发进展情况，对于未能在规定期限内进行开发的，应当积极敦促抵押人及时到土地主管部门办理延期开发手续，或及时采取合同中约定的违约救济措施，避免土地使用权被国家无偿收回。

4、接受集体土地使用权抵押时应注意的问题。

根据《担保法》第34条和第36条的规定，集体土地使用权中，只有抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒地等“四荒”土地使用权和乡（镇）、村企业的厂房及其占用范围内的土地使用权可以设定抵押。但鉴于集体土地使用权在流转方面限制比较多，且实际价值难以判断，如林地使用权。因此，在实践中，一般不得接受集体土地使用权抵押。

5、办理土地使用权及房屋所有权同时抵押时应注意的问题。

根据《担保法》第36条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。这就是通常所说的房地产抵押时“房随地走”和“地随房走”的原则。法律上虽然明确规定房地需同时抵押，但在实践中，如何办理抵押登记手续，去实现房地同时抵押，却是横亘在银行面前的一道难题。

由于我区房屋和土地是实行分别管理、分开发证的，因此如地方法规无明确规定，为防范法律风险，办理房地产抵押时应分别到房屋和土地管理部门分别登记，防止因土地或房屋抵押缺乏公示而与其他抵押权人产生法律纠纷。

6、关于对一栋楼房仅以部分楼层抵押（或一栋房屋，其占地面积远小于其土地证面积），其土地如何办理抵押登记的问题。对一栋楼房仅以部分楼层抵押，可以从以下两个方面办理土地抵押登记：（1）对于能够办理土地分割的，应要求抵押人先行办理土地证分割，再办理房屋、土地的抵押登记；（2）对于不能办理土地分割的，如果抵押人同意，应要求其将整栋楼的所占土地一并抵押，如果抵押人不同意，则应要求其到土管部门出具同意该栋房屋部分抵押的“抵押联系通知单”，并注明土地证号，抵押权人及抵押金额。

7、关于抵押登记期限的问题。

根据《担保法》司法解释第12条规定我国法定的担保物权存续期间为主合同债权诉讼时效结束后二年，只要在此期间内行使担保物权，人民法院都应予以认可。根据该规定，可以认定：其

一、物权登记机关自行设定物权担保期限没有法律依据，是无效的；其

二、在法定担保物权存续期间即主合同债权诉讼时效结束后二年内主张担保物权均是合法有效的。但为了防范经营风险，在条件允许的情况下，银行应从审慎性原则出发，按时前往登记部门办理续登记，以免造成抵押物重复抵押，产生纠纷。

8、关于国有划拨土地使用权抵押登记问题。

根据国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》以及最高人民法院转发该通知时所作的规定，银行在办理以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押担保贷款时，只要在土地管理部门依法办理了抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地管理部门的批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。另外，银行在测算划拨土地的抵押率时，应注意先行从其总价值中扣减与其在出让时应缴纳的土地出让金等金额相当的这部分价值。

9、关于在建工程抵押的问题。

根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为，由此可知，以在建工程抵押取得的贷款只能用于该在建工程的继续建造。换言之，在建工程的开发商不得以在建工程为他人债务作担保，也不能为自己其他性质的的债务进行担保，而只能为取得在建工程的继续建造资金的贷款担保。另外根据《城市房地产抵押管理办法》有关规定，在建工程在竣工验收办理产权证后，应及时将在建工程抵押变更为房地产抵押，防止银行抵押权落空。

（二）注意审查房地产抵押中涉及到的几种法律关系

1、注意审查在建工程抵押与建设工程工程款优先权的关系

《合同法》第286条规定了建设工程优先受偿权优先于银行抵押优先权实现。最高人民法院于2002年6月11日通过的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)也明确规定,建设工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。因此,银行应注意防范建设工程式优先受偿权带来的贷款风险。

由于法律和司法解释并未规定建筑工程优先权公示制度,导致该建设工程式的抵押权人在接受抵押时无从了解该建设工程上是否存在承包人的优先权。因此,假如贷款银行在发放房地产开发时接受了在建工程抵押,但开发商并未如约支付承包人建筑工程款时,贷款银行的抵押权很可能落空。为了最大限度的防范在建工程抵押权落空的风险权落空的风险,贷款银行在发放开发贷款时可以采取以下措施:（1）注意审查建筑工程承包合同对工程价款的约定。贷款银行应注意审查了解《建设工程合同》约定的工程总价款、支付条件、支付方式以及是否存在承包商垫资建设的情况，在承包商欲行使优先受尝权时贷款银行应该协助开发商。根据《建设工程合同》的约定和法律规定，对建设工程价款超过合同约定或超过预算数额时要求开发商行使拒绝权。另外最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，承包人的优先权的行使须在建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起6个月之内行使才为有效，因此贷款银行还可根据《建设工程合同》掌握承包人行使优先权的期限，以便及时提出抗辩。

（2）在确定抵押物价值时扣除工程价款。由于承包人的工程价款优先于贷款银行的贷款抵押权受偿，因此银行在确定拟抵押的房地产（尤其是在建工程和竣工未超过6个月的房地产抵押）的价款抵押时，可将工程款相应部分剔除。但是由于开发商支付承包人的价款后，承包人的优先权自然释放，所以银行在办理抵押登记时，仍然应对抵押的房地产作全部、第一顺序抵押权的登记，以便在优先权终止后获得优先于开发商的其他抵押权人、无担保债权人优先受偿的效力。

（3）要求承包人提供担保或要求承包人书面放弃优先受偿权。为了对抗承包人的优先受偿权，贷款银行可尝试以下两种方法：第一，贷款银行可与承包人协商，要求承包人提供连带责任保证，双方还应在合同中约定，承包人应在贷款银行开立帐户，对于其行使“建设工程优先受偿权”获得资金应存入该帐户，并授权银行进行扣划。第二，贷款银行可要求承包人出具放弃优先受偿权的书面文件。我们认为，法律赋予承包人对于建设工程的有限受偿权是一种授权性规范，承包人有权放弃，法律应遵守当事人意思自治的权利。但目前无明确规定和判例的情况下，从谨慎原则考虑贷款银行不应完全依赖于承包人放弃优先受偿权这一途径，而应结合其他方法保障银行信贷资金的安全。

2、房地产开发抵押贷款与商品房预售所涉及的法律问题

商品房预售是指房地产企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据《城市房地产管理法》第44条规定，房地产开发商如要预售商品房，必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，由于开发商已将项目土地使用权预先抵押给贷款银行。

商品房预售后,项目土地使用权的变现能力将受到预售合同的限制,如开发商不能按时偿还贷款,贷款银行不能就抵押土地使用权折价、拍卖并就折价、拍卖款优先受偿。为防范此种风险，贷款银行可采取以下措施：

第一，要求开发商将预售款交存贷款银行，由贷款银行进行监管。《城市管理法》第44条第3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。实践中贷款银行可要求开发商将预售款交存我银行，对其进行监管，银行可以借此有效控制预售资金的用途，防止借款人滥用预售资金或将预售资金移转用于其他项目的开发。

第二，要求开发商与购房人在贷款银行办理个人住房抵押贷款。在房地产开发贷款中，开发贷款的偿还往往依赖于项目房屋的销售收入，而房屋的销售收入大部分又来源于银行发放的个人住房贷款。开发贷款的发放银行发放个人住房抵押贷款，可使银行仍取得对房屋和土地的抵押权，有利于维护银行贷款资金的安全。为此，贷款银行可与开发商签定办理按揭贷款业务合作意向书，作为向其发放开发住房开发贷款的条件。第三，要求开发商为个人住房贷款提供保证担保。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》有关规定，消费者支付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，这就意味着银行的抵押权也不能对抗购房人的期待权。因此商品房预售后，银行对土地使用权的抵押权几乎失去了变现能力。为了保证贷款资金的安全性，贷款银行可要求开发商在房屋预售后，房屋产权证办出之前，为购房人在银行的抵押贷款提供连带责任保证。

四、几种特殊形式的房地产开发贷款法律风险防范

（一）借款人为企业集团成员法律风险防范

就房地产企业集团组织结构而言，集团母公司或控制公司是纯粹持有股份的公司，本身不参与房地产经营，由集团下属的房地产开发公司从事房地产项目的申报业务，房地产开发公司有时根据需要再设立项目公司，具体从事特定项目的开发和建设。房地产企业集团具有企业集团固有风险，在实践中控制公司利用控制权损害商业银行利益表现在以下几种情况：

1、借款人资本明显不足，借款人向控制公司或关联企业借款，以增加资本金，以满足贷款银行对资本金的要求。但在银行发放贷款后，借款人的控制公司抽回资金或将贷款资金移用于其他房地产开发项目。

2、房地产开发项目预售后，控制公司要求借款人移转预售款给控制公司或企业集团中的其他公司，从而使贷款银行的还贷来源落空，不仅将对项目继续开发产生实质性的影响，而且削弱了借款人的偿债能力，增加了银行房地产开发贷款的风险。

3、在偿还贷款银行债务之前，提前分配或转移销售收入，为贷款银行的贷款债权带来了一定风险。

因此针对上述情况，银行在发放贷款前，与控制公司协商并可根据情况取得控制公司对下列事项的承诺：

（1）承诺在借款人偿还商业银行贷款前，不得抽回借款或投资、不得要求借款人偿还所欠控制公司的借款，或承诺其对借款人的债权在银行贷款债权之后获得清偿。（2）承诺在借款人偿还银行贷款本息前，不得要求借款人移转预售款。（3）承诺在借款人偿还银行贷款本息前，不得分红。

（4）承诺在某些情况下，商业银行可直接要求控制公司偿还贷款本息。这些事项包括如借款人资本明显不足、借款人存在欺诈行为、借款人的资产及财务与控制公司的资产及财务混淆不清等，事实上当借款人发生上述事项时，借款人的独立法人地位已明存实亡，银行可运用处理关联企业的法律规则“揭开公司面纱”制度，要求控制公司直接对从属公司的债务负责。

（二）借款人为房地产开发项目公司法律风险防范

房地产开发项目公司是为开发某一特定房地产开发项目而专门设立的企业。在实践中银行应注意对房地产开发项目公司进行以下审查：

1、注意审查房地产开发项目公司营业执照的时效性。建设部、国家工商总局于1992年颁发的《关于房地产开发企业管理的通知》第3条规定，项目公司经营对象只限于批准的项目，项目开发、经营完毕后，应向工商行政管理机关办理核减经营范围的变更登记。但在实践中，许多项目公司在特定项目开发完毕后，为避免高昂重新成立费用及复杂的手续，并不去工商机关注销营业执照，而是继续开发经营其他房地产项目。

2、注意审查房地产开发项目的政府立项批准文件和有关权证。某房地产开发公司（股东公司）以自身名义取得了某项目的批文及“四证”，此后股东公司就同一项目设立项目公司，而该项目公司又以自己的名义向商业银行申请房地产贷款是否允许？根据中国人民银行（银发[2003]121）号各商业银行对未取得“四证”的项目，不得发放任何形式贷款规定，银行对未取得四证的项目公司不得发放贷款。在这里需要明确的是，银行如与未取得四证的项目公司签定房地产开发借款合同，借款合同是否有效？就合同的效力而言，由于商业银行向项目公司开发贷款并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《合同法》规定合同无效条件，借款合同不会因此无效。但由于商业银行此种行为违反了人民银行及银监会的信贷政策而可能受到监管部门的处罚。

3、注意审查因项目公司股权整体转让对商业银行房地产开发贷款的影响。

股权转让形式下的房地产转让不需要到房地产交易中心办理过户手续，免却了复杂手续和费用，受让方可以合法的以股东身份参与经营管理项目，由于具有上述优点，收购房地产项目公司股权逐渐成为房地产项目转让中常用的手段。

作为贷款银行应防止股东公司滥用权利损害债权银行利益的情况发生，实践中表现有： 其一，项目公司股东低价转移股权行为造成了项目公司自有资产减少，偿债能力下降。另外如受让股权的企业资产较差，不仅不能给项目公司追加资金，而且还可能挪用项目资金，给银行贷款造成风险。

其二，项目公司股东因土地增殖股权高价转让导致项目开发成本增加，项目利润下降，导致贷款的还款来源可能落空。

按照《公司法》规定，公司股东转让股权，不必取得债权人的同意。因此为防范股东整体转让股权引起的法律风险，银行可在借款合同中约定：如借款人股权结构发生重大变化，应事先取得作为债权人的商业银行的同意。

（三）房地产合作开发贷款的法律风险防范

房地产合作开发是指在房地产开发中享有土地使用权的一方与他方签定合同，共同开发土地，建造房屋，并按投资比例分享房屋产权的经营行为，实践中多称为“连建”、“参建”。合法的房地产合作开发应具备以下三个要素：

1、合作开发双方必须签定合法有效的合作开发协议；

2、一方必须是取得房地产开发资质的房地产开发企业；

3、一方必须取得土地使用权。

银行在实践中应注意防范几种不合法的房地产合作开发方式：

1、名为合作开发，实为借贷的合作开发形式

在房地产合作开发中，如双方在合作开发合同中约定，建设方只收取固定货币利益，不承担经营风险，则这种条款构成合作开发合同中的“保底条款”，双方虽名为合作开发关系，实为借贷关系，根据国家有关法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同应属无效。同时根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款也属于联营合同的“保底条款”，也应认定无效。

2、名为合作开发，实为非法转让土地使用权的合作开发形式 实践中主要表现为以下三种方式：

第一，在保底条款中约定土地使用权人不承担经营风险，只收取固定货币利益。在房地产合作开发协议的保底条款中，如双方约定的是供地方不承担经营风险，只收取固定货币利益，则这种约定虽名为合作开发，实为土地使用权的非法转让，应认定无效。

第二、以划拨土地使用权与他人合作开发，但未办理审批手续，未补交土地出让金。土地使用权的划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将土地无偿交付其使用的行为。根据《划拨土地使用权管理办法》第5条、第40条的规定，如土地使用权人以划拨土地使用权与他人合作进行房地产开发的，应取得市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金，否则此种房地产合作开发就因非法转让划拨土地使用权而应归于无效。第三、改变土地用途，与他人合作进行房地产开发

银团贷款和房地产抵押权登记 篇7

一、银团贷款规范的沿革

我国的银团贷款,始于改革开放后的20世纪80年代。银团贷款支持了许多关系国计民生的重大建设项目,对促进经济的发展起到了非常积极的作用。

(一)中国人民银行《贷款通则》规定的银团贷款

1996年6月28日,中国人民银行发布《贷款通则》(〔1996〕第2号令)。该通则第五十六条规定,银团贷款应当确定一个贷款人为牵头行,并签订银团贷款协议,明确各贷款人的权利和义务,共同评审贷款项目。牵头行应当按协议确定的比例监督贷款的偿还。银团贷款管理办法由中国人民银行另行规定。

(二)中国人民银行制定的《银团贷款暂行办法》

1997年10月7日,中国人民银行根据《贷款通则》制定并发布《银团贷款暂行办法》(银发〔1997〕415号)。

该办法第二条规定,银团贷款是由获准经营贷款业务的多家银行或者非银行金融机构,采用同一贷款协议,按商定的期限和条件向同一借款人提供资金的贷款方式。国内银团贷款的参加者为境内中资银行和非银行金融机构。

(三)银监会制定的《银团贷款业务指引》

2007年8月11日,中国银行业监督管理委员会根据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律,制定并印发《银团贷款业务指引》(银监发〔2007〕68号)。该指引第三条规定,银团贷款是指由两家或者两家以上银行基于相同贷款条件,依据同一贷款协议,按约定时间和比例,通过代理行向借款人提供的本外币贷款或者授信业务。

(四)银监会修订的《银团贷款业务指引》

2011年8月1日,中国银行业监督管理委员会印发《银团贷款业务指引》(修订)的通知(银监发〔2011〕85号),公布了中国银行业监督管理委员会第103次主席会议审议通过,经修订的《银团贷款业务指引》。该指引第三条采用原指引第三条的规定,定义银团贷款。

(五)中国人民银行废止《银团贷款暂行办法》

2011年11月15日,中国人民银行公告(〔2012〕第1号),废止了《银团贷款暂行办法》(银发〔1997〕415号)。

(六)银团贷款的上位法依据

从可以见到的资料看,中国人民银行《贷款通则》首次规定了银团贷款。经修订的中国银行业监督管理委员会《银团贷款业务指引》,应当是房屋登记机构办理银团贷款房屋抵押权登记,必须适用和遵守的行政规章。本文以经修订的《银团贷款业务指引》为依据,试说银团贷款和房地产抵押权登记。

二、银团贷款的参加人

(一)银行业协会

银行业协会负责维护银团贷款市场秩序,推进市场标准化建设,推动银团贷款与交易系统平台搭建,协调银团贷款与交易中发生的问题,收集和披露有关银团贷款信息,制定行业公约等行业自律规范,制定银团贷款合同示范文本。各地银行业协会可以根据《银团贷款业务指引》的规定,结合本地区实际情况,组织辖内会员银行共同确定银团贷款额度的具体下限。开办银团贷款业务的银行应当定期向当地银行业协会报送银团贷款有关信息。

(二)银团会议

银团贷款存续期间,银团会议由代理行负责定期召集,或者根据银团贷款合同的约定由一定比例的银团成员提议召开。银团会议的主要职能是讨论、协商银团贷款管理中的重大事项。

(三)银团成员

参与银团贷款的银行均为银团成员。银团成员应按照“信息共享、独立审批、自主决策、风险自担”的原则自主确定各自授信行为,并按实际承担份额享有银团贷款项下相应的权利,履行相应的义务。

按照在银团贷款中的职能和分工,银团成员通常分为牵头行、代理行和参加行等角色,也可根据实际规模与需要在银团内部增设副牵头行、联合牵头行等,并按照银团贷款合同履行相应职责。

1. 银团贷款牵头行

银团贷款牵头行是指经借款人同意,负责发起组织银团、分销银团贷款份额的银行。在牵头行有效委任期间,其他未获委任的银行不得与借款人就同一项目进行委任或者开展融资谈判。牵头行应合理确定各银团成员的贷款份额。在超额认购或者认购不足的情况下,牵头行可按事先约定的条件或者与借款人协商后重新确定各银团成员的承贷份额。

2. 银团贷款代理行

银团代理行是指银团贷款合同签订后,按照相关贷款条件确定的金额和进度归集资金向借款人提供贷款,并接受银团委托按照银团贷款合同约定进行银团贷款事务管理和协调活动的银行。代理行经银团成员协商确定,可以由牵头行或者其他银行担任。银团贷款的日常管理工作主要由代理行负责。银团代理行应当代表银团利益,借款人的附属机构或者关联机构不得担任代理行。代理行应当勤勉尽责。因代理行行为导致银团利益受损的,银团成员有权根据银团贷款合同约定的方式更换代理行,并要求代理行赔偿相关损失。

对担保结构比较复杂的银团贷款,可以指定担保代理行,由其负责落实银团贷款的各项担保及抵(质)押物登记、管理等工作。

3. 银团贷款参加行

银团贷款参加行是指接受牵头行邀请,参加银团并按照协商确定的承贷份额向借款人提供贷款的银行。参加行应当按照约定及时足额划拨资金至代理行指定的账户,参加银团会议,做好贷后管理,了解掌握借款人日常经营与信用状况的变化情况,及时向代理行通报借款人的异常情况。

(四)借款人

中国人民银行《贷款通则》第二条规定,借款人系指从经营贷款业务的中资金融机构取得贷款的法人、其他经济组织、个体工商户和自然人。贷款人,系指在中国境内依法设立的经营贷款业务的中资金融机构。贷款,系指贷款人对借款人提供的并按约定的利率和期限还本付息的货币资金。

按照中国银行业监督管理委员会《银团贷款业务指引》(修订)的规定,银团贷款可以向借款人提供本外币贷款或者授信业务。

(五)担保人

《中华人民共和国担保法》规定的担保方式有保证、抵押、质押、留置、定金。担保人不仅仅是保证人。银团贷款房地产抵押的担保人,为抵押人。抵押人同时为房屋所有权人,债务人或者第三人。

(六)外部中介机构

为提高银团贷款信息备忘录等银团贷款资料的独立性、公正性和真实性,牵头行可以聘请外部中介机构如会计师事务所、资产评估事务所、律师事务所及相关技术专家负责评审编写有关信息及资料、出具意见书。

(七)银团贷款的当事人

在上述银团贷款的参加人中,银团成员、借款人、担保人,是银团贷款的当事人。前述当事人是银团贷款房地产抵押登记的申请人。

三、银团贷款的主要程序

(一)银团贷款的启动

银团贷款由借款人或者银行发起。牵头行应当与借款人谈妥银团贷款的初步条件,并获得借款人签署的银团贷款委任书。

(二)编制信息备忘录

牵头行应当按照授信工作尽职的相关要求,对借款人或者贷款项目进行贷前尽职调查,并在此基础上与借款人进行前期谈判,商谈贷款的用途、额度、利率、期限、担保形式、提款条件、还款方式和相关费用等,并据此编制银团贷款信息备忘录。牵头行在编制银团贷款信息备忘录过程中,应如实向潜在参加行披露其知悉的借款人全部真实信息。

(三)签署信息备忘录

牵头行在向其他银行发送银团贷款信息备忘录前,应要求借款人审阅该银团贷款信息备忘录,并由借款人签署“对信息备忘录所载内容的真实性、完整性负责”的声明。必要时,牵头行也可以要求担保人审阅银团贷款信息备忘录并签署上述声明。

(四)发送信息备忘录

银团贷款信息备忘录由牵头行分发给潜在参加行,作为潜在参加行审贷和提出修改建议的重要依据。

(五)发送银团贷款邀请函

牵头行与借款人协商后,向潜在参加行发出银团贷款邀请函,并随附贷款条件清单、信息备忘录、保密承诺函、贷款承诺函等文件。

(六)潜在参加行意思表示

收到银团贷款邀请函的银行应按照“信息共享、独立审贷、自主决策、风险自担”的原则,在全面掌握借款人相关信息的基础上做出是否参加银团贷款的决定。银团贷款信息备忘录信息不能满足潜在参加行审批要求的,潜在参加行可要求牵头行补充提供相关信息、提出工作建议或者直接进行调查。

(七)签订银团贷款合同

银团成员与借款人、担保人签订银团贷款合同、房地产抵押合同。银行开展银团贷款业务可以依据中国银行业协会制定的银团贷款合同示范文本,制定银团贷款合同。

银团成员之间权利义务关系可以在银团贷款合同中约定,也可以另行签订《银团内部协议》(或者称为《银团贷款银行间协议》等)加以约定。银团成员之间的纠纷,不影响银团与借款人所订贷款合同的执行。

(八)申请房地产抵押权登记

银团贷款的当事人签订的银团贷款合同和房地产抵押合同依法成立并且生效后,当事人应当向房屋登记机构申请房屋抵押权设立登记。

(九)划付贷款偿还本息

银团成员应严格按照银团贷款合同的约定,及时足额划付贷款款项,履行合同约定的职责和义务。借款人应严格按照银团贷款合同的约定,保证贷款用途,及时向代理行划转贷款本息,如实向银团成员提供有关情况。

四、办理银团贷款抵押权登记应当注意的问题

在银团贷款涉及的房地产抵押中,房屋登记机构应当怎样记载房屋登记簿、房屋权属证书,应当对何种主体发放房屋权属证书,业内有较大的争议。本文尝试谈谈对此的想法。

(一)银团贷款的“银团”不是抵押权的权利主体

按照我国现行法律的规定,公民、法人和其他组织,是民事法律关系主体。银团贷款的“银团”,不是民事法律关系中的法人或者其他组织,“银团”本身并不享有任何权利,也不承担任何义务,银团贷款的权利和义务均由各成员行直接承担,所以,银团贷款的“银团”,不是银团贷款房地产抵押的抵押权人。参加银团贷款的银团成员(牵头行、代理行和其他参加行),是民事法律关系中的法人,可以是银团贷款房地产抵押的抵押权人。

(二)银团贷款的资金非各银团成员共有

《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定,“因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务,共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿”。从“所有权”意义上讲,银团贷款的资金,分别为参加银团贷款的各银团成员所“独有”,非“银团”所有,非参加银团贷款的各银团成员所“共有”,不属于《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定的情形。

(三)各银团成员为银团贷款的债权人

《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定,“债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系,享有权利的人是债权人,负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务”。该法第八十六条规定,“债权人为二人以上的,按照确定的份额分享权利。债务人为二人以上的,按照确定的份额分担义务”。从“债权”意义上讲,银团贷款属于《中华人民共和国民法通则》前述条文规定的情形,各银团成员为银团贷款的债权人。

(四)银团贷款的房地产抵押权为各银团成员“准共有”

《中华人民共和国物权法》第一百零五条规定,“两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的,参照本章规定”。按照法律出版社出版,胡康生主任主编的《中华人民共和国物权法释义》的解释,物权法为“所有权”规定了“共有”制;其中,第一百零五条为所有权以外的用益物权、担保物权规定了“准共有”制。银团贷款房地产抵押的抵押权,为各银团成员“准共有”。基于此,房屋登记机构可以参照(请注意,是“参照”)对“共有”房屋“所有权”的权利人发放房屋所有权证的模式,对“准共有”银团贷款房地产抵押“债权”的权利人发放房屋他项权证。

(五)房屋他项权证发放银团贷款的各银团成员

《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第二款规定,“债权人为抵押权人”。建设部《房屋登记办法》(第168号令)第二十五条规定,“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,包括房屋所有权证、房屋他项权证等。”住房和城乡建设部《房屋权属证书、登记证明填写说明》(建办住房〔2008〕36号)规定,“房屋他项权利人:他项权利为抵押权的,填写房屋登记簿上记载的抵押权人”“债权数额:属于一般抵押权的,填写房屋登记簿上记载的‘被担保主债权的数额’;属于最高额抵押权的,填写房屋登记簿上记载的‘最高债权额’”。

根据以上规定,房屋登记机构记载和发放《房屋他项权证》(按照国务院《不动产登记暂行条例》整合不动产登记的机构、职能后,为不动产权证书;下同)应当注意以下问题:

(1)银团贷款的“银团”,不能作为抵押权人,不能对“银团”发放房屋他项权证;

(2)银团贷款的各银团成员,可以作为抵押权人,银团贷款房地产抵押权登记的房屋他项权证,应当发放银团贷款的各银团成员;

(3)房屋登记簿和房屋他项权证中,“债权数额”记载各银团成员提供贷款对应的“被担保主债权的数额”或者“最高债权额”;

(4)同一银团贷款中,各银团成员的抵押权顺位应当相同,房屋登记簿和房屋他项权证中,应当记载相同的登记时点(登记事项记载于房屋登记簿的时点);

(5)房屋他项权证附记栏中,应当记载:

①该抵押为银团贷款房地产抵押;

②该银团贷款的银团成员总数、各银团成员的全称;

③该银团贷款其他银团成员提供贷款对应的“被担保主债权的数额”或者“最高债权额”。

(六)银团贷款转让交易的变更登记

地产项目融资贷款 篇8

上述人士表示，在11月初的一个地产论坛上，行长洪崎讲话中已经表达出民生关于地产贷款转向的意思。但是在洪崎讲话中，并没有特别强调商业地产，而是特别提到“新概念地产”。这意味着民生房贷结构未来或将分散投资，降低风险。

分散风险

洪崎认为我国房地产行业自身过于集中在住宅，结构单一。

“房地产跟业态要均衡发展，房地产行业应有住宅、商业、运营用房、办公楼、厂房、仓库等诸多业态。但目前住宅一叶独大，谈到房地产很多人就专指住宅。”洪崎表示。

根据国家统计局数据显示，2012年前三季度，住宅面积占竣工面积80.31%，商业营业房占10.51%，办公楼占2.02%，其他类占7.16%。对比中国香港2011年的统计，香港包括商住两用在内的住宅面积只占总建筑完工面积的60%。

房地产行业自身的结构特点决定了银行地产贷款结构单一，住房地产贷款独大。

数据显示，三季度末银行业的房地产贷款为12亿元，约占全部银行贷款的19%，其中住房贷款就有7.9亿元。

由于银行财报数据没有公布房贷结构，尚无从得知各行住宅地产贷款和商业地产贷款的比例结构。

不过，中原地产市场研究总监张大伟向记者表示，民生房贷结构调整可能更多的是考虑到贷款的比例占比，住宅贷款占比过高，从分散风险角度考虑降低住宅贷款，相应增加商业地产贷款占比。

“应该是基于银行对房地产信贷细分行业的风险分析，商业地产是为实体经济服务的，资产泡沫普遍较小；经过调控，住宅资产泡沫并未见缩小，但泡沫破裂已经隐约出现迹象，特别是温州住宅价格出现较大幅度回落，显示住宅价格泡沫破裂开始呈燎原之势。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对民生的做法如是分析。

一家总部在北京的股份制行信贷部门人士称目前商业地产估值低，风险也偏低，同等比例的话，商业地产贷款收益较住宅地产高。“而且，万一明年再出个新政，把房价泡沫挤掉，风险太大。”

新概念地产

转投商业地产一方面是银行从风险、收益角度考虑，另一方面也是房地产行业特点决定。

自从住宅地产受到调控打压后，商业地产开始被更多的开发，再加上城镇化的不断推进，很多人对商业地产未来5～10年的前景极其看好，很多地产公司，如绿地、万科、远洋等都开始加大商业地产布局。

民生的大股东中，有多位股东涉及商业地产。如新希望、东方集团、中国泛海控股集团、福信集团等都有商业地产项目。

“但是对商业地产也要保持谨慎，尤其是三四线城市的商业地产，部分地区商业地产也有泡沫。”上述股份制行人士说。

事实上，洪崎虽然认为住宅地产比重过重，但也并没有特意强调商业地产，而是认为在房地产的发展和升级转型中，应大力拓展新概念地产。

洪崎说，当前我国城市化正处于中期阶段，2011年末，城市化率达到51.27%，传统认为在50%到70%之间，城市化速度可能会略有降低，但是考虑我国庞大人口基数，至少还有几亿人口要从农村转移到城市。而城镇化并非简单地城市人口占比增加和面积扩张，未来城镇化发展，新农村建设，产业升级，消费升级相关的配套设施建设，都会为房地产发展提供新的机会。

“房地产企业应大力开拓，包括住宅在内，涵盖商业地产、工业地产、旅游地产、养老地产、医疗地产、教育地产等更为广泛的新概念地产。”洪崎这样认为，或许意味着民生银行房贷结构调整并不仅仅是从住宅地产调整到商业地产那么简单。

住房贷款下降

虽然在记者的调查采访中，多家银行人员称本行房贷结构尚未调整转向，但从各行的财报数据来看，整个房地产贷款在所有贷款结构中占比有所调整，房地产贷款占比今年有所下降。

比如工行房地产贷款规模今年年中较2011年底减少207亿元，下降了4%，在整个贷款结构中的占比也下降了0.9个百分点为9%。农行也类似，年中房地产贷款占比较2011年底下降1.7个百分点，为10.8%，房地产贷款总额减少370亿元，降低7.4%。

“应该说民生考虑转向应该有段时间了，之前民生就取消了首套房贷优惠利率，提高到了基准水平，而其他很多银行仍是八五折。”中原地产的张大伟说。

民生中报数据显示，该行个人住房贷款无论是数额还是比重都较2011年末有大幅下降。截至6月30日，民生个人住房贷款770亿，在个人贷款占比重为19.86%，而2011年末个人住房贷款为833亿，占比为22.89%。下降幅度明显，相应占比增长的是信用卡透支和小微企业贷款。