商业地产项目的特点论文

商业地产项目的特点论文（精选9篇）

商业地产项目的特点论文 篇1

1 项目成本控制的特点

工程项目成本管理具有以下特点:

(1) 工程项目费用是贯穿了工程建设全过程的动态的控制, 每个工程建设项目从立项到施工都必须有一个较长的时间, 在这个期间会有许多因素对工程建设项目的费用产生影响, 工程建设项目的费用在整个过程里都是不确定的, 直至施工, 直至决算后才能真正形成建设工程投资。

(2) 工程项目成本的层次性。工程项目的成本都是由若干分项工程, 分部工程组成, 最终汇总为单位工程。

(3) 工程项目成本的控制与质量, 进度控制是不能够完全分开的。因此工程项目的成本控制是一个动态的控制系统。

2 项目成本控制的原则

成本控制的原则是建立和完善成本控制系统一些规范性, 保证系统良好运行的一般准则, 是进行成本控制活动应当遵循的行动标准。它是在成本控制的长期实践的基础上, 按照成本控制的需要而逐步形成, 并随成本控制的内外部条件以及客观要求而不断发展的。成本控制的原则主要包括:

(1) 全面性原则。全面性成本控制要求对生产经营全过程的全部生产要素进行控制。全面的涵义有三层:一是全过程的成本控制;二是全部费用要素的控制:三是全员参预的成本控制。

(2) 例外管理的原则。“例外管理”是西方国家在企业经营管理上要求人们把注意力放到不正常的、关键性问题上的一种管理方法。特别是在对成本指标日常控制的诸多方面, 确定“例外”的标准通常有重要性、一贯性、可控性和特殊性。

(3) 目标管理的原则。成本控制是目标管理的一项重要内容, 必须以目标成本为依据, 对企业的各项成本开支进行严格地限制、监督和指导, 力求做到以最少的成本开支, 获得最佳的经济效益。目标管理是企业把既定的目标和任务具体化, 并据以对企业的人力、物力、财力、以及生产经营管理工作的各个方面进行的一种民主的、科学的管理方法。制定目标成本应该使企业在平均先进定额的基础上, 既要考虑本企业的内部条件 (如现有设备情况、生产能力、技术水平、以及历史成本资料等) , 又要考虑企业所处的外部环境 (如市场供需情况、国家的财经改革, 以及国内同行业同类产品的信息等) 。采用价值工程、量本利分析、以及最佳质量成本决策等专门方法, 制订出企业最佳的目标成本。

(4) 整体性原则。成本控制整体性原则也含有两层意思:一是成本控制各子系统应当合理协调、统一起来, 获得任何子系统在孤立状态中所不能达到的综合控制效益;二是成本控制系统置身于企业经营管理总系统中, 作为一个子系统存在, 在确保经营管理总系统达到最佳综合效果的前提下, 求得自身的合理。成本最优控制不仅在于成本控制系统本身的完善程度, 也在于它与其他管理系统的充分协调和共同努力。

(5) 系统性原则。现代成本控制普遍采用分级控制、职责分担的组织方法, 即将目标成本按成本发生地和责任归属等标准分解落实到各职能部门和各级管理层次, 形成按层次划分的垂直系统和按职能划分的水平分系统。各部门单位对归属自己的可控部分实施归口分级管理。

(6) 责权利相结合的原则。成本控制的责权利原则是指成本控制要真正发挥作用, 必须严格按照经济责任制要求, 贯彻责权利结合原则。权是指赋予控制主体在规定范围内决定费用开支与否以及开支多少的权力, 使其能够控制:责是赋予成本控制主体控制责任成本的责任, 使其有控制成本的外在压力:利是定期考核评价控制主体的控制业绩, 以决定奖惩, 这提供了控制主体实施控制的内在动力, 责与利共同构成控制的激励机制。

(7) 成本--效益原则。有人指出:“挑选各种制度或会计方法的主要标准是:看这种选择对花费一定成本来完成管理目标方面能起多大作用”, 用成本--效益原则来考虑企业的成本控制系统, 就是要求系统的功能效益超过建立和完善系统的耗费。

(8) 开源与节流相结合的原则。现代经济社会的发展给成本控制赋予了新的观念。过去事后、事中总成本控制只是消极地限制和监督成本的节约开支, 精打细算, 这实质上是属于防护性的控制和反馈性控制。为此, 成本控制的重点还必须从单纯依靠节流的方法转变到开源和节流双管齐下的方法, 抓好产品投产前的成本控制, 开展价值工程活动, 加强质量成本管理, 充分挖掘企业内部潜力, 增产节约, 增收节支, 同时根据成本效益分析和量本利分析, 把成本、业务量与利润之间进行有机结合, 真正实现以利润最大化为目标的最佳成本和最佳产销量, 有效地发挥前馈性成本控制的作用。只有当产品生产过程的制造成本和整个寿命周期成本得到有效控制, 成本才会显著降低。

3 绿色智慧城一期项目成本控制模式构建设想

目前的大部分成本控制机制不利于成本的动态控制, 有必要缩短成本统计周期, 使成本管理精细化, 为取得更为及时、准确的基础数据, 本文采用了“实际十预测”模式, 通过“周计划、周统计”作法, 并通过目标成本落实到人, 保证动态控制和预先控制机制的实现。具体的目标成本动态控制模型如下图所示。

从下图可以看出, 目标成本动态控制机制主要是要将预先控制和动态控制结合起来, 经由有关人员, 通过投入、转换、反馈、对比和纠正等基本环节, 及时跟踪了解项目的进展情况, 归集实际数据, 在对反馈信息进行分类、归纳的基础上, 和计划目标值比较, 确认是否偏离, 如果偏离, 视具体情况采取纠偏措施, 使项目回归计划轨道;如果没有偏离, 则进入下一个控制循环, 到工程结束, 应兑现所有奖罚。

目标成本动态控制机制的建立需要有与之相配套的制度体系, 主要有:

3.1 建立项目目标成本责任制

将大预算分解成可操控的小预算, 建立一个成本控制责任量化分解到具体责任人的体系, 可以用图表形式标示, 要求责任明晰, 横向到边, 纵向到底, 动态调整。目的在于使所有管理人员思路清晰, 重点明确, 做到人人肩上有指标, 有效地避免责任交叉与推诿。

目标成本动态控制模型

3.2 建立成本优化制度

对工程量逐级控制。工程量管理是控制效益流失的一个重点, 通过对工程量的逐级控制, 将各级的经济责任、经济利益与工程数量的控制相关联, 防止效益从计量过程中流失。以成本优化为目标, 理顺各级之间的经济关系, 本着“谁优化谁受益”的原则, 鼓励各级管理人员对施工方案加以完善, 方案优化产生的效益分别由各级分配, 使方案优化与个人收益挂钩制度。把施工方案同目标成本预算联系起来, 将技术预控的作用前置于施工前, 保证事前控制的有效实施。

3.3 项目经理基金调控制度

项目经理作为项目开展目标成本管理的关键, 为体现其责任与权利, 将公司批复目标预算与项目责任中心预算之间的差额交由项目经理统一调配使用, 其净结余由企业与项目部分成, 项目部留用部分主要用于对项目经理和有关人员的奖励。

3.4 健全项目成本监督制度

设立专门的目标成本监督小组, 可由成本部门以外的财务或审计人员组成, 负责对项目目标预算的编制、目标预算的执行、目标预算的调整以及其他各项基础业务进行检查, 并按规定考评计分。目标成本监督工作实行一票否决, 对成本管理不合格的项目, 效益工资不予核批。对在责任范围内造成亏损的, 以预留的责任工资予以弥补。严格的监督机制是目标成本管理新机制运行的有效保证。

3.5 落实动态调整制度

开发项目的成本具有不确定性, 往往会受到方案变更和工程量调整的影响而产生较大的变化, 为确保企业和员工两方面的利益不因客观原因的影响而受到损害, 可采用本项制度规定的可调范围、调整方法及审批程序, 对经过批准的方案变更和工程量的增减相应调整目标预算, 减少因为不可控的因素导致成本大幅度节约和大大超预算的现象。

商业地产项目的特点论文 篇2

【关键词】广告；广告用词；消费者

1．导言

随着社会经济金融的飞速发展，被喻为商业化身的广告充斥于文明社会的每个角落，作为广告重要组成部分的广告语言文字，以其独具的风格、强大的感召力和说服力感染消费者，从而达到创造需求、打造品牌、推销商品的目的。本文以英文广告词为研究对象，搜集了各大知名品牌的经典广告用语，对广告语言特点进行分析。

2．用词简单、直接

认知和理解是广告的两个最基本的目标，一则广告要在短暂的几十秒内吸引观众，其选择的广告语言必须简单易懂，忌用偏词和大词，否则会让观众感到晦涩难懂，避而远之。英语广告中多使用常见的单音节词，如：be, make, get, give, like, love, buy, need, use, hear, see, do, have, go, come, know, keep, look, take, feel, start, save, taste, suit, try, call, choose, last, find, let, help, mean, meet, build, reach, prove, show.这些单音节动词简洁明快，生动活泼，节奏感强。英国着名语言学家Leech(1996: 154)指出：大多数常用动词表示消费者同产品的相互关系。Get, buy, have, take, keep 表示消费者获得或拥有产品；use, have 表示使用关系；meet, suit同广告产品的适用性相联系；like, feel, need表达消费者对产品的心理倾向；feel, taste描述消费者对产品的感受；help, last, prove, mean, show体现产品功能时使用的动词。例如

a.Things go better with Coca-Cola.(Coca-Cola)饮可口可乐，万事如意。b.A diamond lasts forever.(De Bierres)钻石恒久远，一颗永流传。(第比尔斯)

c.Feel the new space.感受新境界。（三星电子）

d.Just do it.只管去做。（耐克运动鞋）

上述4则广告中使用的词汇都是英语中的常用词（go, last, feel, do），go better with 轻快明了地说服消费者可口可乐是优先选择，last forever则体现第比尔斯钻石寓意永久，feel the new space是电子时代人们的新感受，just do it简短有力地表达了耐克品牌高效、坚定的运动品质。这些词汇使任何教育程度的观众一目了然。

3．口语体词汇表达

商业广告更加有力地吸引观众的注意和兴趣，引发其购买冲动，必须使用大众化语言，通俗易懂，富有表现力，便于人们记忆。例如

a.--Is microwave cooking fast?--You bet!“You bet!” 极为口语化的表达，相当于Certainly或Sure.b.--I couldn’t believe it until I tried it.--you’ve gotta try it.--I love it.这是一则推销微波炉的广告，用词简单，口语性强，gotta在美语中相当于got to，亲切自然真实。社会成员，不论男女老少受教育程度高低，都是潜在的生活必需品的消费者，因此此类商品的广告语言必须大众化，能够琅琅上口。

4．借用外来词

随着经济全球化的发展，许多商品如豪华汽车、高档服装及化妆品、进口烟酒等，都是直接由国外进口，或以受教育层次高及收入水平高的人群为消费对象，这类广告语言用词高雅，使用外来语展现商品所具有的迥异风味或较高质量。使用最多的外来语是法语，例如

a.Vou no hav tu speaqueze France tu make ze —— Croissants法国“可颂坊”的食品广告

b.Perrier … with added Je ne sais quoi

介绍法国软饮料的广告。Je ne sais quoi意为I don’t know what，一句简单的法语，增强了消费者对此饮料的好奇，又表明了它的正宗法国风味。

c.Cognac L’Art De Martell since 1715

一则法国白兰地酒的广告，L’Art De Martell相当于英语的the art of Martell。

d.Yoplait Yogurt Est Fantastique Est Fantastique意为is fantastic，表明这种酸奶富于法国风味，美味无穷。

5．杜撰新词 为了使产品宣传与众不同，广告商经常创造新词，标新立异，吸引消费者。按照英语词汇的构词规则，独创一个读者立即能够理解的词或短语，可以有效地增强广告的新奇和生动。广告新词主要有几个方面

5．1 杜撰新字

a.The Orangemostest Drink in the world.(Orange + most + est)橙汁广告，体现饮料的高质量、高纯度、高…，给消费者无限遐想。

b.Give a Timext to all, and to all a good time.(Time + Excellent)

拥有一块天美时表，拥有一段美好时光。强调表的准确、耐用。

c.A Kodak Moment.(Kodak)就在柯达一刻。(柯达相纸/胶卷)

Kodak是拟声词，意思是照相机“咔嗒”一响就必须要用柯达胶卷。

5．2 杜撰新短语

First of all, because now Yoplait is thicker.Second of all, because it’s creamier.Third of all, because it’s still 100% natural and really very good for you.酸奶广告中，创作者根据First of all造出Second of all, Third of all，强调质量之高，并用省略号意味其优点数不胜数。

5．3 错拼单词

a.Kwik Koffee Pot: Instument Leaflet 咖啡壶广告，标题使用Kwik是对单词quick的拟音拼写，语言生动活泼，增加广告的吸引力。字母K在广告词语拼写中经常代替C，如

b.Krispy(Crispy)Cream Doughnuts c.Koin Klean(Coin Clean Laundry).d.DRINKA PINTA MILKA DAY 这是宣传牛奶的广告，正确表达是：Drink a pint of milk a day.创作者有意把冠词a和前面的名次连在一起，把of按口语表达简化成a，再与前面的名次合成，具有简洁押韵的特点。

6．复合词

复合词的构词成分可涵盖各种词类，其组合不受句法限制，比较灵活机动，富有旺盛的生命力。广告英语中大量复合词的使用已成为显着特点之一。例如

a.N + N: color-freshness 颜色鲜艳； jelly addict 爱吃果子酱者；air-condition 空调；

b.N + ADJ: world-famous wine 世界名酒；line dry 一晾就干；brand-new全新的；

c.ADJ + N: excellent-craftsmanship 技术精湛；top-quality bulbs 高质量灯泡；fragrant-aroma 香气馥郁； best-selling soft toilet tissue 最畅销卫生纸；cold rinse 冷漂；dark lantern 有遮光装置的提灯；

d.ADJ + ADJ: Piping-hot coffee 滚烫的咖啡；

e.ADJ + V: warm-iron 温熨；blue-print 为…制蓝图；dry-clean干洗；

f.N + V: window-dress 布置橱窗；mass-produce批量生产；hand-wash手洗；home-made家庭制作； 7．运用反义词

许多广告用语采用平行句式，句子中多使用反义词突出产品或品牌的独特之处，以此吸引消费者的注意。例如

a.We lead.Others copy．我们领先，他人仿效。（理光复印机）

b.Impossible made possible．

使不可能变为可能。（佳能打印机）

c.To me, the past black and white, but the future is always color．

对我而言，过去平淡无奇；而未来，却是绚烂缤纷。（轩尼诗酒）

d.No business too small, no problem too big.没有不做的小生意，没有解决不了的大问题。（IBM公司）

8．形容词比较级和最高级的高频使用

广告的重要作用之一就是描述产品的性质、特点及其优越性等，因此形容词的使用也是广告用语的一显着特点。使用频率高的形容词有：new, good, better, best, fine, ideal, most, nice, free, big, fresh, crisp, great, delicious, real, true, full, sure, easy, bright, clean, extra, lovely, safe, soft, special, smart, unique, rich, quiet, wonderful, excellent, available, interesting, tasty.形容词new应用最广泛，即表示产品或服务风格新颖，类型新奇，又包含进步创新的意思，令人怦然心动。Good, better, best也有新旧今昔对比的意思，促使消费者滋生尝试新产品的冲动。Fine, nice, ideal, lovely, interesting, smart, wonderful往往表达肯定、赞扬的语气。Fresh, crisp, rich, tasty, delicious是描述食品的关键词。Fresh, clean是牙膏广告备受青睐的词汇。形容词比较级与最高级的使用，旨在显示产品的优越性，突出其令人满意或最佳的品质。例如

a.Good to the last drop．滴滴香浓，意犹未尽。（麦斯威尔咖啡）

b.The new digital era． 数码新时代。（索尼影碟机）

c.The taste is great.味道好极了。（雀巢咖啡）

d.Let’s make thing better.让我们做得更好。（飞利浦电子）

形容词及其比较级、最高级的使用使一条广告骤然增色、使广告内容和信息在消费者心中树立一个模糊而又美好的形象，以达到促销目的。

广告用语在词汇、语法、修辞等方面都表现出独特、生动、新颖之处，本文主要概述广告用语在词汇方面的特点。综上所述，广告的用词主要体现了如下几个原则：简明性、通俗性、新奇性、针对性、模糊性。一则成功的广告不仅离不开有冲击力的视觉形象，更需要有感染力、说服力的广告语言。新鲜奇特、富有魅力的措词才能使一则广告深入大众、引人入胜。

参考文献

商业地产业务特点解析(下) 篇3

招商与住宅的营销相对应, 同属于Marketing范畴, 但做法与住宅营销有较多差异, 招商最大的特点是“不公开、不公平”。

不公开。业态平面方案完成后, 接下来招商人员需要做的工作叫“品牌落位”, 即在明确各个商铺的业态后, 明确需要引进的备选品牌。比如, 业态平面方案中明确了三楼的某商铺是运动品牌店, “品牌落位”就是要选好拟引进的品牌名称, 可以是耐克、阿迪达斯、茵宝, 也可以是安踏、康威、黑豹。拟引进的品牌应当属于同一层次, 至于是选一线品牌还是二线品牌需要根据购物中心的档次定位决定。“品牌落位”工作完成后, 招商人员有目的地去接洽租户。由于目标客户数量不多, 不适宜做大众媒体推广, 商业地产的招商很少大规模做广告, 那些大做招商广告的商业地产项目 (购物中心会投入较多形象和开业广告, 旨在聚集人气, 而不是招商) , 往往是出售型商铺, 如深圳的华南城。商业地产不像住宅会做示范区, 有的商业项目会设接待中心, 接待中心一般只对意向租户开放, 不向公众开放。商业地产的工地更不会像住宅那样对公众开放, 只有到开业那天才会揭开面纱, 商业地产强调设计的前瞻性和差异性, 这种优势保持的越久越有竞争力, 要防止同行学习和超越。

不公平。不公平主要表现在品牌选择和租金上。品牌落位后, 招商人员有针对性地接洽品牌租户, 品牌范围以外的租户一般是不考虑的, 即便租户能带来更高的租金也是不行的, 更不像住宅地产——只要客户有足够的经济实力就可以与其成交, 而且成交得越多越好。每个商铺的位置不同, 通常其租金水平也会不同, 即便是同一个商铺, 引入的品牌不同, 租金也会不一样。开发商最希望引入的品牌租金会要得比较低, 排在最末选择或有替代品牌的租金一般会较高。即便是相邻的商铺, 一个是主力店, 一个是非主力店, 租金水平可能相差数倍。表面上看, 开发商对租户是不公平的, 但从开发商角度看, 用租户品牌对购物中心价值作为衡量标准 (租户品牌对购物中心的价值越大给予的合作条件越优越) , 又是公平的。

招商的重点工作之一是引进主力店, 购物中心的主力店通常有百货、超市、影院等。主力店好比购物中心的“镇山之宝”, 主力店进驻将为商业项目带来巨大的品牌效应, 减少招商成本, 缩短招商时间。同样, 主力店撤场对购物中心的影响也非常大, 可能导致整个购物中心的崩溃, 因此对主力店的选择需要格外谨慎。万达之所以进入零售业经营万千百货, 其目的就是为了发挥开业前主力店的号召作用, 经营过程中即便万千百货经营不善也坚守场地, 避免对万达广场造成负面影响。

万达“订单地产”模式指的是主力店给万达下订单, 但这种模式在绝大部分地产企业是行不通的, 他们没有万达那么大的影响力和成熟的产品线。主力店一般是在规划方案完成后才肯与开发商开展实质性谈判, 在这之前当然可以去接洽, 但开发商手上没有图纸, 只有一块地, 主力店看不到你的定位、规模、业态规划, 不可能作出什么承诺, 甚至意向都很难给出。只有开发商手上有图, 主力店才会把这个项目当回事, 才能谈些实在的东西, 开发商然后根据主力店的要求优化完善图纸。

商业地产的租金与租期也是招商过程中需重点关注的。商业地产租金制定的主要依据是租户的销售额, 跟市场水平关系不大, 购物中心租金总收入通常是总销售额的10%。在开业前, 租金水平一般比较低, 特别是对主力店或大品牌租户, 有的还会给较长时间的免租期, 等到购物中心商业氛围起来了, 租户的业绩好转了再慢慢提高租金。很多购物中心的租金有两部分, 一部分是固定租金, 根据营业面积计算的每月固定的租金;一部分是浮动租金, 从租户销售收入中按比例提取的租金, 销售越多, 收取的浮动租金也越多。租金的调整与租期相对应, 租期内的租金收取方式不变, 要调整租金, 要到租赁合同到期后。购物中心一般不会与租户签订太长时间的租期, 一般是6个月到12个月之间, 这样可以便于开展租户调整与租金调整, 深圳万象城最短的租期只有3个月。

五、施工建设阶段

本阶段的主要工作是招投标及施工管理, 相对其他阶段工作来说, 本阶段的工作以执行为主、与住宅业务的共性较多, 新开展商业地产业务的开发商一般会把本阶段的工作交给原有的住宅团队完成。商业地产比住宅地产建设复杂得多, 涉及到的专业广、技术要求高, 为了保证项目正常推进, 开发商一般会在本阶段设置较多开发节点, 以加强管控。华润山东公司商业项目开发节点中就有“确定屋面钢结构施工单位”、“签订擦窗机采购合同”、“完成后勤区域精装修施工”等商业项目特有的节点。

六、开业筹备阶段

开业是商业地产开发的一件大事, 具有里程碑意义, 标志着设计、施工、装修工作的结束, 商业经营阶段的开始。开业是商业形象第一次大展示, 向消费者、经营商户和竞争对手的大展示, 也是一次集中优势资源的大引爆, 为了开业, 广告资源投入很大, 来参观的人数越多, 场面就越火爆。开业要达成的目标是旺场、营造热烈商业氛围、给消费者留下良好的印象、让场内经营商户树立信心。

决定开业的关键条件是开业率, 即开业经营的商业面积占总经营面积的比率。100%的开业率当然最好, 但购物中心要实现100%的开业率基本不可能 (即便是商铺100%出租, 也会有部分商铺会延迟开业, LV、Gucci等国际大品牌往往要等到购物中心开业半年后才进场装修) , 通常开业率达到80%以上是比较理想的, 如果达不到这个标准, 往往延迟开业。

购物中心开业是一次对各专业、各环节配合的大检阅, 只有建筑、装修、招商、推广、物业管理等各专业部门工作密切配合, 才能实现成功开业。开业筹备阶段有大量的工作是租户进场协调及租户装修管理, 要协助租户办理各类证照、图纸审核、装修施工单位进场及装修施工过程管理等工作。大型购物中心的商铺有200至300家, 装修工作集中在开业前的几个月内开展, 而此时的主体工程施工、园林景观施工、公共部位精装修、机电设备安装调试往往都在进行, 工作交叉面多, 现场施工协调难度很大。

开业前, 一般需要对各环节工作进行多次检查和整改, 还需要制定各类开业应急预案并开展演习, 一旦开业期间突发任何情况, 能够迅速作出反应并及时进行补救。由于开业涉及的工作面广, 细节工作多, 难免在某些细节上出疏漏, 关键是要能够及时补救, 将影响降到最小。

七、商业经营阶段

开业一周后, 购物中心人流量锐减, 商业经营将进入数月至一年左右的冷场期, 业内人士称这段时间为“鬼门关”, 是对购物中心的一次重要考验。华润置地将冷场期定为一年, 华润认为需要一年左右的时间, 商业项目的业绩才能步入良性轨道。开业后3个月、6个月、12个月分别是三个重要的时间段, 在这些时间段内能完全暴露购物中心存在的各种问题。3个月, 开业火爆期结束, 开业所积蓄的势能逐渐消失, 商户开始进入守场期, 抱怨和不稳定情绪开始滋生;6个月, 商场的客流开始回升, 商户的营业额逐渐上升, 但仍不能盈利, 考验商户的耐心和租金支付能力;12个月, 商户对商场的信心、守场能力、成本支付能力经历了考验, 如果取得了相对稳定的经营业绩, 以后时间内的经营一般会进入良性循环。

冷场期最重要的两项工作是传播推广和租户调整。开业期过后, 人们对购物中心的关注度下降, 购物中心的人流量逐渐下降, 要聚集人气就需要不断推出新的亮点。在开业后的一年时间里, 几乎每个月都要举办大型推广活动, 节假日大小活动不断。推广费用一般按租金收入的若干比率提取, 这期间的推广费用投入较大, 往往会比正常提取比率高出很多。

租户调整是商业经营阶段持续开展的工作, 冷场期租户调整尤其重要。冷场期需要对租户的经营行为进行走访、观察, 检查租户的经营行为是否规范, 了解租户的资源投入情况, 淘汰那些与购物中心发展要求不适应的商铺。冷场期还要重点审视商铺位置的合理性, 在做业态平面方案时, 有的商铺组合可能觉得不错, 开业后发现并不理想, 就应该及时调整。商铺位置调整分两类, 一是单店调整, 即把某一个商铺调整到其他位置;二是大面积调整, 即一次调整多个商铺, 如把二楼的所有经营礼品的商铺调到地下一楼。

对购物中心销售业绩影响大的是租户调整, 而不是商业经营管理, 通过租户调整, 更新升级购物中心的品牌结构和档次, 使商铺的销售业绩产生根本性的变化, 商业经营管理只能在现有的业绩基础上做加法, 销售业绩变化的幅度有限。深圳万象城连续数年的销售业绩保持20%以上的增长, 是全国坪效最高的购物中心, 这主要归功于它的租户调整, 万象城租户调整最高的年份调整量超过40% (按经营面积计算) , 即便现在, 每年租户调整也在20%左右。

商业经营管理通常包括租户日常经营活动管理与消费者服务, 租户日常经营活动管理包括租户进场装修管理、撤场管理、商铺形象管理、货品管理、收银管理、推广管理、租户业绩管理等, 消费者服务包括会员管理、购物卡管理、服务台管理、消费者事务处理、满意度调查等工作。

各城市商业街的特点特色 篇4

广州市：

**十大特色商业街构筑南粤新物流**

有朋自远方来，广州人常会把客人带去上下九，看看特色骑楼，“淘淘”广货；或者带客人到天河城一带，去领略大都市的时尚和繁华。而今，随着广州市一批特色商业街建设的全面铺开，风情各异的酒吧街、热闹时尚的特色商业街、充满粤味的美食街等将成为广州这座城市又一靓“名片”。

广州市商业局日前在中国商业步行街建设和发展研讨会上首次表示，广州将在2005年前建成10条具有广州品牌效应的市级特色商业街，有些已正在密锣紧鼓地进行修缮整饰，有些已基本敲定具体的“变脸”方案。

据了解，这10条特色商业街分别是白云区的饮食文化长廊，越秀区的北京路步行街、状元坊饰物精品街，海珠区的江南大道婚纱礼仪街、沿江西酒吧风情街，东山区的文德路岭南字画街，荔湾区的上下九步行街、华林玉器街、荔湾美食城；芳村区长堤酒吧风情街。

１——沿江路西餐酒吧街

位于珠江河畔、白鹅潭三江交汇处的白鹅潭风情酒吧街。在那里泡吧。每次去都是伴着美丽的江景享受美食，这里的进餐感觉确实有其独特的一面。

随着珠江两岸———沿江路和滨江西路的酒吧逐渐聚集成市，被誉为“亲水风情区”的这些新去处已成为“泡吧”人士流连地。晚上，记者来到位于滨江西路广州酒家旁边的NO．1STREET酒吧，一位常来泡吧的人士对记者说，坐在这里看江面，景观美为广州酒吧中之最佳。由于得天独厚的地理优势，这条”海珠风情街”仅天鹅会至广州酒家之间300米路段，就已相继引入了10多家风格各异的主题酒吧，初展广州夜生活的文化风情。

沿江路以原“五仙门电厂”为中心，有异域、花街90BAR、夜樱吧等20多家酒吧西餐厅，其中一些有特色的酒吧常常高朋满座，不少外国友人对那里也十分偏爱。而不久之后，另一处别具特色的酒吧街将呈现在芳村长堤白鹅潭上，据悉，该酒吧街总长达1．2公里，首期全长680米，这里有美丽的江景点缀，被专家视为最有潜力的“泡吧”地点。昨日从现场招租处获悉，该酒吧街为商家所看好，认租已超过七成。

沿江路的酒吧一条街上不少酒吧都是在从前的建筑上改建的。来这里消费的有生活在广州本地的中青年白领阶层，也有不少来自国内外的游客。

２——滨江路婚纱礼仪酒吧街

包括白鹅潭段露天“鹅潭吧”、海珠桥至解放桥段婚宴喜庆纱礼仪街、海珠桥至海印桥“旅游观光购物街”、海印桥至海珠半岛花园段酒吧休闲娱乐区。

滨江路风情休闲街位于海珠区珠江南岸，由洲头咀公园至海珠半岛花园。按照珠江岸线景观规划要求，在滨江西路建设以酒吧、西餐厅为主的海珠风情街，在滨江中路、海珠桥南建设婚纱礼仪用品街，在滨江东路发展观光购物与酒吧娱乐的休闲消费街。

３——长堤路购物休闲街

欧陆式建筑风格建设为以购物休闲为主，集观光、购物、餐饮、娱乐为一体，与白鹅潭及沙面岛大环境相配合的特色商业街。

４——白云饮食文化长廊

白云饮食长廊发挥休闲、乡土风味特点；广外文化广场按欧洲小镇风格建成艺术文化广场；白云美食城则规划建成国际美食博览。

味

“食在广州”无人不晓，广州有餐饮网点多达3万多个，选择很多又丰俭由人，但要说相对集中的美食长廊，不能不说白云大道上从丰收山庄至杨明山庄长达2500米的这一路段。人头涌涌的上下九步行街时尚商品集散地状元坊，这里已自发形成多种风味的餐饮食肆，许多广州食客驱车专程来吃特色餐，因此这里兴盛多年而不衰。

记者昨日重访这条“白云饮食文化长廊”，看到这一长廊正发生着变化，广州外语学院大门前一带出现了一些具有欧洲风格的西餐厅、酒吧。据介绍，这里正规划成广外文化广场，目前正进入招标阶段。该长廊里将兴建集世界美食之大全的白云美食城，而整个白云长廊将通过整体形象策划，以休闲为主题，以山珍野味特色菜和田园健康食品为依托，使之成为广州标志性的饮食带之一。

５、荔湾美食城

将弘扬西关饮食文化与荔湾湖扩建、开发结合起来，建设成为以“食”为主，集饮食、娱乐、旅游于一体的多功能美食城。

西关美食远近闻名，“以一河碧水绿，两岸荔枝红”的荔枝湾风情为背景的荔湾美食城，已规划了荔湾湖东侧、龙津西路以北、石路头路口占地26398平方米的地段，拟将弘扬西关饮食文化与荔湾湖扩建开发有机结合在一起。许多市民都说，西关美食有着浓郁的传统民俗风情以及深厚的历史文化内涵，是数千年南粤文化积淀中不可多得的宝藏。

６——上下九商业步行街

依托荔湾深厚的文化底蕴，浓郁的岭南建筑特色，发展成为汇聚商贸文化、建筑文化、饮食文化、民俗文化的商贸旅游文化街。

上下九步行街，位于荔湾西关，全长近千米。这里是广州的传统商业区，几乎无街不店，店店相连。该步行街最具特色的是它的“骑楼”建筑结构：所有临街建筑都在门前临空宽约四米的走廊，楼上是住宅，楼下为商铺。漫步其间可悠闲购物，不必担心日晒雨淋之苦。这里集中了永安公司、广州服装店，鹤鸣鞋帽店、大陆钟表行、锦华床上用品店等一批久负盛名的老字号。广州著名的玉器街、红木家私专业街、清平农贸市场也在此地。皇上皇腊味店、清平饭店、广州酒家、陶陶居酒家、莲香茶楼、趣香饼家等一些著名的酒家、茶楼也聚集在这里。真不愧是融汇古今中外文化特色的“西关商廊“

上下九商业街全长800米，有骑楼式建筑238间，建于20世纪初，是经国家商业部批准的广州市第一条商业步行街。骑楼街是有岭南特色的商业建筑，适合南方气候特点，既可防雨防晒，又便于展示橱窗，招徕生意。

上下九步行街上布满各中、高级百货公司，有永安百货公司，广州服装店，鹤鸣鞋帽店，大陆钟表店，妇女儿童百货商店，广州纺织商场，锦华床上用品店等老字号。食肆则有清平饭店，广州酒家，陶陶居酒家，莲香楼，汇聚了驰名国内外的文昌鸡，清平鸡，陶陶姜葱鸡，以及姜汁撞奶，双皮奶，欧成记云吞面，伍湛记及第粥，广式月饼，糯米鸡，老婆饼等各式各样的名菜小吃。此外，还有皇上皇腊味店，第十甫副食品店，趣香饼家等老牌食品店。附近还有西来初地、华林寺、玉器圩、酸枝街、古董街等历史悠久的传统专业街，全国最大的农贸杂市一条街清平路更是享誉国内外。

经过全面的修建后，上下九步行街发生了极大的变化。天际线下，高大的建筑群密密匝匝地挤在一起。人们会感受到浓郁的岭南特色：马路两旁的骑楼式建筑保留较为完善；大街小巷西关大屋，麻石街巷依然；马路上新建起300多米长的大型射灯喷画《羊城景廊》和近百个霓虹招牌灯饰璀璨夺止；加上步行街的巨型霓虹灯牌匾，大型射灯喷画，沿路张挂的2000多个灯笼和彩灯„„确为这个大都市平添了几许姿采。

７——西关玉器古玩工艺街

充分发挥传统“玉器墟”、“古玩街”的品牌效应，发展具有相当经营规模及人流量、成交量的玉器古玩交易中心。

西关古玩玉器街，由华林玉器街、源胜陶瓷玉石工艺街和西关古玩城三条街组成。华林玉器街长500多米，聚集了广州市八成以上的玉器商，占全市玉器交易量的90％以上。源胜陶瓷玉石工艺街与华林寺前玉器街相呼应，全长近千米。西关古玩城则主要经营古玩。据了解，此次专场拍卖会是启动西关古玩玉器街升级改造的第一步。从下月开始，有关专家将对西关古玩玉器街的发展思路进行论证，预计今年8月可以出台，届时与上下九连体开发的特色街必将进入一个摩登时代。

８——北京路商业步行街

按照“现代都市特色、岭南建筑风格、浓厚文化氛围、窗口示范作用”的定位，建设以经营高档商品为主，功能配套完善，高档次的商业旅游步行街。

北京路是广州著名的商业步行街，地处广州市中心，使广州人最常去的购物天堂之一。它还是历史上最繁华的商业集散地，秦潘禺城，秦汉造船工场遗址、西汉南越国宫署遗址、南汉御花园遗址等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹都集中在这里。现在，我们透过北京路路面上特制的玻璃，还清晰可见千年以前用石块堆砌的古道。北京路汇集了广州百货大厦、新大新公司等大百货公司。佐丹奴、卡佛莲、堡狮龙、班尼路、百图、多利安奴、莱尔斯丹等著名品牌的时装专卖店、皮具店、鞋店也纷纷进驻此地。北京路的特色还在于商铺之间夹杂着一些小吃店，出售热气腾腾的广州特色小吃，以及凉茶、饮料等，既满足了顾客的购物欲又满足了他们的食欲。北京路实在是一个令人向往的购物天堂。

９——状元坊饰物精品街

突出“古巷时尚、精品荟萃”的建设理念，发展以“前卫”、“流行”饰物精品经营为特色，以青少年消费群体为主要服务对象的特色商业街。

严格来说，状元坊只是一条小巷，大概只有200米左右，非常不显眼，稍不留神可能就会与之擦肩而过。巷子的入口塔起了一座牌坊，旁边还有一座张镇孙站在龟背上的石像。虽然是繁华的商业点，却让人感觉到一丝商业味以外的人文气息。从上午11点开始，逛街的人就已经很多了，及至下午2点左右，巷子就被挤得水泄不通。这里的客人大部分都是十来二十岁的年轻人，一张张满溢着青春与热情的笑脸，三三两两的，又说又笑，摩肩接踵，熙熙攘攘，热闹非凡。

状元坊不大，单家独户的铺子很少，巷子两边挤满了大大小小的商场。每个商场又划分为几十个上百个小铺子，铺子的面积都不大，只有两三个平方米，甚至更小。这里除了衣服、裤子，还有不少袜子、鞋子、手袋、手表等饰物精品。所有货品款式都是市面上最时尚、最潮流的，由于做工及用料并不考究，因此价格不贵，普遍只卖十多二十元，贵点的也就三四十元。这些特点非常符合学生及刚走向社会的年轻人，对潮流绝对热衷而囊中有点羞涩的人们。

如果按方位划分，南边一溜商场主要经营服装为主，其中又以金玉精品商行、状元精品商场、兴利商场、泰福工艺和雅丽商场最为集中。北面一排的海图商行、善心精品、状元坊百货商店等则以经营配饰精品为主。

状元坊还是广州有名的戏服生产地。这条小巷以及附近人民南一带的一些商铺，挂满了手工缝制、缀满金银丝线、颜色鲜艳的戏服，车如水、马如龙，一派歌舞升平，俨然一个大舞台。

１０——文德路字画文化街

以经营字画、文物及装饰工艺品为主，与南越国宫署遗址开发相结合，发展具有浓郁南越历史文化氛围的文化街。

文德路是广州著名的文化街，但经营布局比较分散、文化含量较低。为此，东山区政府将提升文化街的经营档次，重点发展金石古玩、字画、古旧书籍、文房四宝等文化用品经营项目，积极引进国内外文化精品、老字号品牌。目前广州尚未形成一个规范、成熟的古玩、艺术品鉴定和交易场所，该区将大力支持文博单位和投资者在文化街内开设文物鉴定、展示、交易等文化经营项目，市民随时可以到这里进行咨询、鉴定，还可以进行古玩、艺术品的交易。

旅游线路串起古迹

为充分挖掘和发挥东山区宝贵的历史资源，让它们与市民的生活环境更好地结合起来，东山区将以“一日看尽东山百年文化历史”为主题，展示地方特色文化。

设想之一是把分布在黄花岗、先烈路、新河浦、中山路、文明路、越秀南路一带的广州农民运动讲习所、中共三大会址、中华全国总工会旧址、黄花岗七十二烈士墓、广州起义烈士陵园等革命历史遗迹进行整体研究规划，开发中国近现代革命策源地旅游路线。此外，文明路、文德路、中山路、白云路一带是古代文人学子云集东山钻研学问、考取功名的地方。万木草堂、白云楼、中山图书馆、执信中学、文德路文化街等属于近现代教育文化发展的轨迹。为规划开发这些景点，将以岭南学府文化旅游路线把它们串联起来。

开先河建社区学院

《报告》还指出，今年起，东山区计划在3年内投入4.8亿元，启动教育综合改造第二期工程。同时，整合区属10条街道的10所社区学校和成人中专、广播电视大学等教育资源，在广州率先建设东山区社区学院，积极发展社区教育，构建终身教育体系。社区学院将根据群众的需要设立各种培训课程、兴趣课程以及学位课程，东山区辖内任何地方的居民都可以到这里接受教育。（编辑：赵勇）

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＊＊购物又休闲广州市打造“两轴一带”＊＊

南方网讯

历经3年十数次易稿的《广州商业网点发展10年规划》征求意见稿上月底出炉，“两轴一带”成为最核心亮点。不少市民来电来信，对这一城市发展的重头规划发表真知灼见。为此，记者昨日（9月20日）特地走访了该部规划课题组的有关专家和负责人，请他们就市民关心的方面进行解读。

“两轴一带”打造商圈制高点

记者：“两轴一带”这一标志性商业格局是怎样构思出来的？

课题组：首先，一个中心城市需要有一个标志性的商业格局，尤其要有一个比周边地区等级高的核心商圈，向周边产生影响和辐射。“两轴一带”就是这样一个核心商圈。

实际上，《规划》还以广州“东进、西联、南拓、北优”的城市总体发展战略为支撑，选定四个新拓展地区，即由南岗和新塘组成的东部大商圈、由广州新城和南沙组成的南部大商圈、由花都组成的北部大商圈和由芳村组成的西部大商圈，组成覆盖全市域的大都市零售商业格局。

记者：“珠江滨水带”的概念很新鲜，将来它主要为市民提供怎样的消费新天地？

课题组：这一概念的提出在全国也是突破。以往购物与服务两大功能是分开的，如今“两轴”以购物为主，“一带”则结合山水城市的建设，在提供景观展示之余，融合休闲、服务功能。将来的珠江滨水带有滨水风光、高尚酒吧、画廊艺苑、高级商务和社交场所，甚至还可能有私家游艇泛波江面。使百姓觉得广州不仅有东西可看，而且有东西可享受，从而凸显现代化大商都的魅力和向心力。

有政府规划企业更易做旺

记者：不少市民留意到《规划》里点出了一批重点商场、批发市场、商业特色街和物流园区等，但一直以来广州市场的兴旺大多是自发形成的，难道做了规划市场就能旺起来？

课题组：过去广州的商业格局存在混乱状况，但必须看到批发市场、大超市、商业街等大型商业网点在广州很有生命力，如果政府放任自流，不但交通受阻，还影响老百姓生活，影响城市形象。因此，政府通过规划作主导，整合现有市场资源，改善营商环境，提出发展导向，这样开发经营市场的企业要做旺也不必付出以前那么大的代价了。应该明白的一点是，政府规划是导向空间布局，并不是导向市场赚钱。政府鼓励通过规范有序的市场竞争优胜劣汰，谁胜了就能赚钱。

并未忽略传统旺区中山五路

记者：纳入商业规划重点的一批商业街中，有些是非常著名的，如北京路、上下九等，但也有一些是还不为众人所知的，如南沙商业街等，为何反而中山五路等过去的商业旺地却未被提及？

课题组：过去人们理解商业街就是要人头涌涌的，旺得人都走不动的。其实商业街并不一定要人多，而要划分层次、突出特色，如珠江滨水带的商业街应该针对休闲、观光人群，南沙商业街则要拉开密度，突出滨海特色。

传统旺区中山五路其实没有被忽略，它是纳入到北京路商业街范畴内，北京路商业街不是一条线的概念，而是一个街区的概念，应是一个有深度的商业街，中山路是主干道，以疏解交通为主要功能，在其地铁沿线的若干节点上可以发展大型商业网点，但不宜整条中山路都密布商业网点。

记者：一些以前盛极一时的老城区如今有萧条趋势，《规划》有没有考虑振兴旧区？

课题组：从城市空间发展需要来看，老城区要拉空。要认清城市向外拓展的态势，老城区将着重在城市绿地、生态空间、休闲活动空间上改造，做到疏密有致，这是一个发展方向。不可能将过去的旺区全部重新做旺，搞得到处人头涌涌并不好，要根据不同城市空间分流消费活动才算成功。

记者：社会各界和市民如何参与论证？

课题组：下一步将加强对珠三角城市群互动、协调的研究，加大新城区发展规划的分量，如增加拓展东、南、西、北新商圈的研究。此外，在进一步吸纳专家意见同时广泛征求市民和各界意见，组织征询意见的会议，力争在10月进一步修改完善后报市委、市政府审批。（编辑：刘倩）

北京市：

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＊＊北京商业地产从天时到人和 发展趋势显露端倪＊＊

进入2003年以来，北京的商业地产就一直火得不得了，特别是在CBD及其周边地区，销售纪录屡次被刷新，而商业地产投资也就顺理成章地成为开发商、媒体和社会各界人士谈论的热点话题，如朝外商业街的昆泰国际中心、国贸桥建外SOHO的商业街、西大望路珠江帝景的欧洲风情商业走廊，都是热点中的热点，推出之后，既叫好又叫座，特别是其中较晚推出的珠江帝景欧洲风情商业走廊，更以其销售现场连夜排队抢购、首期88套一举售罄、当日成交两个亿的成绩，受到业内外人士的关注。

不过，从上述主流商业地产项目的成交状况分析，不难发现昆泰国际中心商业街实际上抢了“天时”之势、建外SOHO则坐拥“地利”之便，而珠江帝景欧洲风情商业走廊则占尽了“人和”之气。

昆泰国际中心：抢“天时”之势

在北京东区可以称之为“商业地产”的项目中，昆泰几乎是最早一个推出来的。那时，其他成型、够规模的商业地产项目几乎都还处在筹备期，根本没有什么实力分流昆泰的客户，加之昆泰开发商经营商业地产多年，深谙此道，因此，昆泰国际中心商业街一推出，即让期待中的人们眼前一亮，在推出时就营造了一个销售高潮。实际上，从整体来看，昆泰国际中心商业街的销售周期仍显过长，且后期气势渐弱。由此可见，昆泰国际中心先期的销售主要来源于时机的选择，而后期则主要来自于其地缘优势的推动。

建外SOHO商业街：拥“地利”之便

大名鼎鼎的建外SOHO，起初也是利用其明显的地利优势自2002年夏季陆续出货，但是，由于其开发规模和开发节奏的限制，或者说是开发商的有意为之，建外SOHO商业街的销售始终都没有形成一个集中的热潮，始终是细水长流、波澜不惊，不过时不时地也会给人们一个惊喜。考察建外SOHO的老板潘石屹，从早年的万通新世纪广场到近年的成名作现代城，也是商业地产开发经营中的成功人士，深知地段优势对于房地产项目、对于商业地产项目所具有的特殊意义。不过，天性不甘于寂寞的潘石屹却并没有满足于地缘优势所带来的销售成绩，依然是依循既往的成功经验，不断努力求新求变，强调产品的创新。因此，建外SOHO商业街的营建实际上有着很强的产品特色，整体弥漫更多的海派商业街的味道，较之同胞兄弟现代城也精致了许多；建外SOHO在销售中除了强调特殊的地利优势之外，也更多地让人们把视野转向那些细腻的街道。

欧洲风情商业走廊：占“人和”之气

实际上，就北京市场而言，珠江帝景和建外SOHO都是特征非常明显的另类产品，只不过，建外SOHO可能更希望把自己强化得更加另类，而珠江帝景则希望把这种另类过渡为一种特色，即欧洲风情。这个从他们的案名上就可以体会到，建外SOHO的商业部分就叫做建外SOHO商业街，尽显其质朴的本色；而珠江帝景则把自己的商业部分定名为一个颇长的名字“欧洲风情商业走廊”，力图不温不火地把自己的特色表现出来。但是，仔细探究珠江帝景欧洲风情商业走廊的热销原因，可以发现，珠江帝景的火爆热销更多的还是来自于“人和”，而这种“人和”实际上是体现在开发商缜密的心思及其对于产品的精心塑造和培养之上，即强化产品的独特性，大幅度拉开与竞争对手的距离，制造无竞争领域。

就其硬件及所提供的功能来看，珠江帝景欧洲风情商业走廊，首先整体上呈现一种既闭合又开放的格局，另外，虽然珠江帝景欧洲风情商业走廊全长有2500米，但是其进深却只有十几、二十米的样子，可以透过商铺五光十色的大型玻璃窗透视其中流光溢彩的商业风景，也可以随意观赏临街的香花、小品，SHOPPING、看风景，一举两得。

除了硬件方面，在商铺的经营上，珠江帝景首先提出了一个鲜明的商业主题“欧尚消费体验中心”，从餐饮、娱乐到休闲、购物，从展览、展示到阅读、欣赏，无不引入欧洲标准；其次，珠江帝

景提出了一种全新的经营模式“街店联盟”，以全新的经营理念总体规划、整体经营、专业管理、集合推广，整合和集中商城与特色街店，保障总体品质，充分发挥各式商业业态的力量，张弛有度；第三，珠江帝景风情商业街还将于近日推出洋货坊精装小铺位，面积主要集中在10至45平方米，全部精装，总价主要集中在18万元到36万元，而商品类型又以高贵时尚人士所钟爱的欧式香薰油、名表、陶艺、水晶、香蜡、领夹、发饰、巧克力、花卉等特色欧尚小精品为主，回报率较高。

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＊＊北京商业地产开发弊端渐露＊＊

问题随着开发的升温不断暴露，经营模式、建筑形态及规划上的滞后是制约其发展的三大主因

有业内人士将去年比做“商业地产年”，此话如今看来似乎并不为过。2003年7月，建外SOHO推出特色商业街；8月，美国后街开始对外公开。与此同时，由苹果商业街和“苹果２２院街”组成的苹果街面世。2003年底，位于亚运村的大型商业项目———金泉广场一期商业街开始浮出水面。至此，商业街的开发势头还在不断升温。据悉，今年京西总建筑面积达45000平方米的古典欧式风格的街道乐蒙恩商务街也即将面世。这一浪接一浪的商业地产开发高潮虽然景象可观，但不断暴露出来的弊端也令业内对这种盲目开发的行为产生了质疑。

建筑形式使业态单一

虽然各自为政是令商业街弊端尽显的主因，但某些商业地产建筑形式的不够科学与合理也是制约商业街走向成熟的一大障碍。中国商业地产联盟副秘书长徐世恒举例说，现代城就是一个典型的例子。该项目在设计时，是一层与二层连体出售，这种销售模式使其商业街形成了多个连体单元。消费者进入一家店，逛完一二层后若想再到另外一家，就必须下到一楼，出门后再去另一家，这样每逛一家都要反复上下楼，消费者很辛苦。这样的建筑风格恐怕只适合做餐饮业，不适宜做零售业，这也无形中限制了商业街整体业态的扩展，使其日趋单一，由此加重了各商家之间的竞争，从而也影响到了投资者的收益。

出售商铺近似饮鸩止渴

商业地产开发的兴起主要是开发商受高利润趋使，例如亚运村住宅售价一般是6000元—7000元，而底商至少是2万元以上，比普通住宅的价格要高出二三倍，但商业地产建安成本仅比住宅高10%。”

北京正天行房地产信息咨询有限公司总经理倪滨告诉记者。实际上，目前许多开发商对商业地产的开发并不具专业水准，大多数是照搬住宅开发的模式，而且为缓解资金紧张，多以出售商铺为营销手段，殊不知这正是导致商业地产开发风险的首要原因。

在港澳和国外，商业地产要想做成品牌店是不会采用商业街出售的方式，因为出售使商业地产的所有权及经营权无法统一。小业主没有商铺的所有权，却拥有经营权，所以为保证其投资收益获得最大化，往往不会考虑各承租者经营的项目是否过度重复，或有冲突。其结果必然导致商业街逐渐陷入恶性竞争。

据了解，香港开发商在北京开发的商业项目都遵循商铺不出售原则。例如王府井商业街上的东方新天地、西单广场商业街上的首都时代都是典型的例子。

“虽然部分房地产开发商已经意识到商业街出售的危害性，但是受资金短缺的限制也是不得已而为之。”中国商业地产联盟副秘书长徐世恒对此表示。

项目各自为政难成大器

先天不足再加上缺乏科学规划，终于导致了目前国内商业街形成经营者各自为政的局面。据北京正天行房地产信息咨询有限公司总经理倪滨介绍，其表现主要有两个方面，一是商业街的地产项目大多在规划时过多地或只考虑项目本身的情况，而对所在地区的商业大环境缺乏充分考察，削弱了整个商业街规划的合理性。

另一方面，商业街各自为政还体现在同一区域内的几个项目相隔较远。由于无法形成整体规模，也降低了商业街的总体竞争优势。如亚运村，其在建规模较大的金泉广场与北辰购物中心形成南北对峙的局面，彼此之间没有达到借势互补的目的。逛北辰购物中心的消费者，如果想再转到金泉广场，需要步行近15分钟。

除了项目本身存在盲目开发的问题外，相关政府部门缺乏合理的规划也是造成商业街难成大器的硬伤。不过目前这种情况有望改变。记者从中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路那里了解到，目前各大城市都已制定了城市商业网点规划。2004年，中国城市商业网点建设管理联合会还将采取一些措施确保规划的实施。

得益于不惜成本引进主力店

客观地说，引进什么样的主力店是商业街成功的关键，因为主力店能直接为商业街带来终端客户群体。不过，徐世恒也强调，商业街因根据各自的业态确定相应的主力店。国贸的主力店应是国际顶极的品牌，而社区商业街的主力店则应让位给类似家乐福、易初莲花、华联超市这样的商用物业。

其中第五大道就是依靠合适的主力店起死回生的典型实例。据了解，第五大道的前身是天创世缘的底商，其前期销售并不理想，后经过重新包装，并采用租售并举的模式，不惜成本引入星巴克、全聚德，钱柜三家主力店，无形中提高了商业街的地位。然后利用主力店的品牌效应进行招商，以达到吸引更多投资进入的目的。倪滨认为这样的招商策略无疑是比较成功的。

经营管理交给专职公司

据倪滨介绍，国外一般是由专门的商业经营管理公司参与商业地产的前期策划及负责后期经营管理，但中国目前还没有出现这样的公司。虽然开发商及一些代理公司也分担了商业经营管理公司的部分作用，但由于受专业限制，导致对商业地产的经营管理不到位。

目前国内商业地产开发商及代理公司虽然在商用物业开发前期会对项目进行规划，但项目出租或出售后经营就交由物业公司管理，虽然有些物业公司也负责出租业务，但其专业性不强，使项目的商业经营完全依靠业主或承租方自行调解。

“目前北京的商业地产大都没有形成统一的经营管理。”徐世恒也这样认为，并举例说，如果在一个商业街开洗衣店或餐饮的比例过大，必然会导致各商铺的恶性竞争，削弱了整个商业街的竞争力。所以由商业经营管理公司介入进行商业地产前期规划及后期经营管理，无疑是一种成功的运作模式。另外，在国外，即便都是商业经营管理公司，但分工也很细，每一种商业业态都会有不同的经营管理公司。例如针对商业街、社区底商和SHOPMALL，会有相应的专业经营管理公司，这种专业性也是保证其商业地产成功开发的重要砝码。

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＊＊北京拟建十条特色商业街 百姓消费将更为方便＊＊

晨报讯(记者马小森)

三里屯酒吧街、牛街民族街、天桥民俗街、隆福寺民俗商业旅游文化街、秀水服装街„„昨天，记者从北京市商委了解到，牛街、天桥、三里屯等这些自然形成的有一些特点的街将被市商委命名为特色商业街。

据了解，到去年底已经有4条商业街基本达到特色商业街条件并经市商委验收和命名。这4条商业街有东直门餐饮街、马连道茶叶街、莱太花卉街、十里河家居建材街。通过培育和规范，这几条特色街的整体形象和特色化更加突出，像马连道茶叶街已成为华北地区最大的茶叶集散地。莱太花卉市场中鲜切花的交易量占全市70%以上份额。

为此，北京市商委规划到2010年全市基本形成10条左右具有鲜明经营特色和较大影响的特色商业街，计划今后每年发展1至2条特色商业街。下一步要培养和发展的有图书文化街、汽车用品街、酒吧街、老年用品街等等。

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————北京西单商业街————

因为中友百货，它当初是一个台湾中友的这一概念来展开，基本上对台湾来说很有亲切感。相对来说，它和本土已经有四年的时间融合了。所以它既有台湾的亲切的风格，又兼具有北京产品的收集这种概念。那么多的北京的消费者，已经都接受了它。

中友百货以时尚的潮流、多样的品牌吸引着年轻女性的目光，销售女性服装一直是中友百货的特色。秋天到了，正是中友百货秋装上市的时候，台湾朋友到西单购物时不妨到中友百货逛一逛。

逛完了中友百货，顾客还可以到西单购物中心去转一转，为了方便来自世界各地的游客和消费者，西单购物中心门前设有四台电子触摸屏，从显示屏上可以看到许多专为购物的人们设计的栏目：商场指南、京城美食、娱乐指南等等。

台北的张淑芬女士到北京工作已经一年多了，西单商业街是她经常光顾的地方。她说，这里交通方便，商场之间距离近，在西单不仅可以买到台湾的品牌服装，还可以买到家人喜欢吃的北京特色食品，西单购物中心的一层是她看到过的规模最大、种类最多的食品商场。

张淑芬：像这种水蜜桃，台湾看不到这么大的。有大概也是日本进口的非常贵，我想这么一打颗，大概要200台币。在这儿只要台币二三十块钱。非常的便宜。所以我在这儿吃很多了。

为了方便顾客购物，北京市政府还在西单商业街中心区建设了一条长1900米的新型过街天桥，它将西单商业街上几家大型的商厦连成一体，为顾客建起了方便快捷的购物通道。穿过连廊，顾客可以方便地到达西单购物中心对面的西单赛特商场。商场一楼左侧的英皇钟表专卖店里，名表荟萃，世界著名品牌的男女手表，劳力士、雷达、飞亚达、欧米茄等，都设有专柜，品牌集中，价位适中，台湾朋友可以亲自比较，随意挑选。

西单赛特商场二楼是中年女性理想的去处，这里销售的服装大多是中年白领女性的首选，台湾的服装品牌“春雨竹”在这里设有专卖店。

西单赛特，的对面就是西单商业街上的第一家综合性百货商场——西单商场。它成立于1965年。如果说北京百货大楼是王府井商业街的象征，那么西单商场就是西单商业街发展变化的见证。西单商场是北京市第一家开展送货上门服务的商场，另外它也是西单商业街上的第一家上市公司。如今，每天都有数以万计的顾客光临西单商场，因为在这里顾客不但可以选购到自己满意的商品，而且还可以享受到周到热情的服务。

在西单商业街改造过程中，有些人们熟悉的老字号，比如1869年创办的北京天源酱园等，已经迁离了原来的旧址，天源酱园制作的酱菜口味甜咸适度，很受南方顾客的欢迎。故此，又有“南菜”之称。台湾朋友如果购买天源酱园的酱菜，可以到西单路口南侧的马可波罗酒店一层，那里就是这个百年老店的新址。

裴先生：我们这个酱菜的口味，是属于南味酱菜。这是我们传统的工艺方法，这个工艺方法比较适合于现代人的口味。

西单文化广场，是西单商业区重要的标志性建筑，它在中友百货和长安街之间。这里集休闲、展示、购物、娱乐功能于一体，自然也是西单商业街留住顾客的宝地。在西单文化广场的北侧，分布着麦当劳、肯德基、星巴克咖啡等餐饮场所。自从建了西单文化广场，西单商业街增加了休闲娱乐旅游功能。如今，西单南北大街与长安街相汇处已形成现代建筑景观，路口西北角是世界著名建筑大师贝聿铭设计的中国银行总部大厦，中间是中友百货、东北角是北京图书大厦。这个亚洲最大的书店经营着20万种图书及电子出版物、音像制品，并且具有安全、快捷的网上支付方式。人们到西单购物又多了一个文化消费的好去处。西单路口东侧200米的地方坐落着中国民航大楼，民航班车在这里设有始发站和到达站，台湾朋友从机场就可以搭乘旅客班车直达西单商业街。

我们从北京西单商业街管理委员会了解到：目前，西单商业区正在建设并即将投入使用的商业设施还有西西商厦、太运大厦、太平洋百货、西单大酒店以及结合市政基础设施建设的地下商城等。未来的西单商业街，将变成2700米长、70米宽，双向10条车道的大街，整条街的主体楼宇都将用廊桥连通，预计用3年完成。那时，台湾朋友到西单购物将更加省时、省力。西单商业街还将与它西侧的金融街连成一体，金融街是世界大型金融机构的聚积地，很多台商在繁忙商务之余，可以到西单休闲娱乐，尽情享受现代商业区的方便与舒适。

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——国贸桥建外SOHO的商业街——

地理位置：九万平方米

项目类别：公寓、写字楼、商业街综合物业

商业面积：建外大街4号

项目简介

一个城市总要有一个能全面展示城市潮流及城市魅力的灵魂之地，潘石屹称之为一个城市的地标，跟着这个想法顺延而出的就是他的新项目——建外ＳＯＨＯ。

建外ＳＯＨＯ位于北京长安街上，国贸正对面，处在北京ＣＢＤ的核心，是一片纤细、透明的建筑，包括１４栋ＳＯＨＯ公寓、４栋ＳＯＨＯ办公、４栋ＳＯＨＯ别墅、２栋写字楼、总长度１３００米的临街商铺，总建筑面积超过７０万平方米。

其建筑设计由日本山本理显设计工场担任。山本理显是近十几年来在日本和国际建筑舞台上异常活跃的建筑师。他以注重建筑与环境的有机结合、强调建筑空间影响人们行为方式的原则著称。以此作为出发点，山本理显设计的建外ＳＯＨＯ，不是一个单调的封闭的住宅区，而是一个有住宅、有店铺、有办公、有花园的混合型都市型都市社区。

商街特色

建成后的建外ＳＯＨＯ商业街规模是９万平方米，由１６条街组成，街两边有３００多个店铺。街道都是十几米宽甚至几米宽，因为街道一宽就缺少人的尺度感，会使人觉得自己很渺小。而且这些小街都是弯曲的，让人永远看不到头，总觉得前面有机会也有惊喜。直的街道一望到底，会增加人的目的性，没有逛街的欲望。

建外ＳＯＨＯ商业街是立体的。地表面两层，地下一层，人在上面一层逛街的时候，还会看到下面那层有花园的街，街两旁也是店铺。从这种布局上来说它是立体空间的，富于层次感。这都是为人们逛街做的准备。

由于小街和广场的分布，每个店铺窗外的景观都不同。南侧的店铺，面对的是２７米的绿化带和通惠河畔优美的景致。东西侧的店铺紧临超过３００００平方米的中心绿地，无论坐在哪家店铺喝咖啡，眼前都是绿色。北侧店铺与宽３０米的社区街道相邻，身处高层建筑物之间，小街上人流过往，只要店铺的布置富有特色，大可吸引行人驻足。

逛不完的街，看不完的人，找不完的乐，２４小时停不下来的都市疯狂——这就是建外ＳＯＨＯ商业街即将演绎的都市生活新版本。

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————朝外商业街————

地理位置朝外大街中心区

 项目类别环绕步行商业街

商业面积一万余平方米

项目点睛

很多业内人士都把２００３年定义为商业投资年，之所以这么叫，除了ＣＢＤ、中关村、亚北等几大商业项目卖得颇为热闹外，很大程度上还是因为位于朝外大街的昆泰国际中心之底商——朝外中环热卖５０天，以均价３万余元创下３亿元销售业绩的事成为了前一段时期楼市最大的亮点，其单价超过５万元总价超过１４００万元的铺王的成交，更成为北京商业投资风景中的点睛之笔。

在这场商业风暴的过程中，商业投资的经营问题和日后投资回报的前景问题再次摆到了人们面前。但为什么买家和投资客对昆泰这样的项目会情有独钟呢？看看商业投资能取得高额回报的几大要素也许就能解开这个谜题。



项目特色

朝外大街独特的区域优势，是朝外商业投资的第一决胜要素。

朝外大街是北京最早发展成长的区域商业中心，有着７００多年的商街繁盛历史，早在十年前即被政府规划定位为区域性的国际商业、商务中心，而且随着ＣＢＤ区域规划的调整，朝外大街成为连接东区与ＣＢＤ最重要的一条商业街，拥有了带动周边商圈互动发展的显赫地位，因而成为了ＣＢＤ的门户。这也正是朝外商业投资的第一决胜要素。

 成熟的商业环境是朝外商业投资的第二决胜要素。

朝外大街每天承载３０万人往来，２万辆自行车经过，１０万人步行，如此大的人流形成了朝外商圈巨大的消费潜力和推动力，也成为了朝外大街成为“商业大道”的第一个要素；另外，朝外南辅路的存在使得朝外大街具备成为“商业大道”的第二个重要因素，由于朝外南辅路一方面缓解了朝外大街上的车行压力，另一方面使得大量的步行人流有了驻足停留之处，因此使得朝外大街真正实现了从街到区的转变——朝外商业街成为了朝外商业区。商业旺地的形成在于客户对区域商业前景的预期，目前朝外大街已形成了丰联广场、蓝岛大厦、华普超市、旺市百利超市、百脑汇等全业态国际商业区，因此被看做是继西单、王府井之后，北京市的第三条商业大道。已经成熟的商业环境是朝外商业投资的第二决胜要素。



开发商实力和商业综合运作能力是朝外商业投资决胜的第三要素。

昆泰国际中心的开发商昆泰集团主要致力于开发朝外大街，目前开发的项目几乎囊括了整条朝外大街的商业街区。昆泰集团在开发其朝外大街的收官之作——昆泰国际中心的时候，将其规划为整个朝外大街的中心，其地位堪比香港中环；再次，昆泰国际中心是集国际标准公寓、产权式商务酒店、甲级写字楼以及环绕式步行商业街于一体的综合建筑体，通过不同产品的组合，使得内部与外部的商业人群达到了完美的和谐与统一，并最终集所有的商业人群于其环绕步行商业街。开发商实力和商业综合运作能力是朝外商业投资决胜的第三要素。

据悉，昆泰国际中心商业二期——内部步行商业街又于近期推出８０余个面积在２０平方米左右的产权式小商铺，消息一经传出，短短三天之内即销售完毕，个别单元单价更是达到了６万余元的高价。

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————欧洲风情商业走廊————

SHOPPING 风景总相宜

项目地址：ＣＢＤ东区西大望路

项目类型：商业街 商业面积：十万平方米

项目定位：两个中心，一条走廊

商业始终是一个城市所有元素中最为活跃的分子，北京、北京的ＣＢＤ都不例外。不过，就目前开发状况来看，ＣＢＤ尤其是其东区缺乏与其档次品位相应的商业中心。这给该地区高档商业项目的开发留出了足够的空间。

就已知的情况来看，在两三年内，ＣＢＤ东部会出现一个以国贸中心、华贸中心和珠江帝景欧洲风情商业走廊为中心和代表性的大规模、高品质的商业格局，即呈现一种三足鼎立的格局。而珠江帝景欧洲风情商业走廊，将是一个非常有意思的所在。

项目特色：

相比于国贸中心、华贸中心的商城，珠江帝景欧洲风情商业走廊应该算得上是一个另类。之所以这样讲，仅从名字来看，较之商城，商业走廊就更有一番意味。

首先，较之城，廊就有了几分风景的律动。珠江帝景的欧洲风情走廊整体呈现一种既闭合又有开放的格局。全长２５００米，完全沿着社区外围底层建筑而设，走廊有几个风格各异的出入口，而整体又是闭合的。同时，这条走廊上方是一个４米多高的欧式穹顶，内侧是一间间各具特色的黄金旺铺，外侧则是一条长长的扶手栏，中间会有一条条特色鲜明的廊柱，整体视觉和通风、采光都非常好，走廊内和商铺内的人们可以有着充分的情绪交流，同样，走廊外的人们也可以和走廊内、商铺内的人们有一个非常充分的情绪交流。从这个角度来看，珠江帝景的欧洲风情商业走廊是非常开放的。

其次，一个“走”，又有了更多的休闲味道，强调了一种主动性，让其间的人们多了几分随意和自然。走廊全长２５００米，进深却只有十几、二十米，极目远望深远隽永，回首凝视一片鲜活美艳。流连其间，既可以透过商铺五光十色的大型玻璃窗透视其中流光异彩的商业风景，在ＳＨＯＰＰＩＮＧ的同时，看风景，在看风景的同时亦ＳＨＯＰＰＩＮＧ，这是享受。

第三，就是风情。珠江帝景是一个总建筑面积９０万平方米的围和式纯粹欧洲新古典主义风格建筑群落。珠江帝景欧洲风情商业走廊的“风情”，不仅仅在建筑方面是欧洲风情的，在其商业氛围的营造方面也是非常浓郁和纯粹的。针对ＣＢＤ的国际化生活氛围和珠江帝景业主本身的国际化生活特点，珠江帝景的开发公司，合生创展集团，曾专门邀请了欧洲的商业公司作顾问，并数度飞赴欧洲现场考察体验欧式商业生活的真实格调。合生创展对于全长２５００米的欧洲风情商业走廊规划了非常翔实、细腻而深刻的业态，从餐饮、娱乐到休闲、购物，从展览、展示到阅读、欣赏，全面覆盖ＣＢＤ生活的种种个性需求，立足消费者的需求打造了一个特色鲜明的商业服务中心。

因此，尽管就规模而言，珠江帝景１０万米的商业走廊是无足夸饰的。但是，其匠心独运的建筑特色、清新开放的商业环境、闲雅舒适的商业氛围、国际风情的商业风尚，却能够完美地补充其规模方面的缺失，从而以其独有的素质彰显深远的商业价值和消费潜力。

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——大栅栏商业街——

“大栅栏儿”是北京最古老、最著名且又别具一格的古老街市和繁华的商业闹市区。

该街东起前门大街，西抵煤市街，全长近３００米，街道狭窄，两侧店铺、商号麟次栉比，终日人流于此，热闹非凡。

旧时曾有“京师之精华尽在于此，热闹繁华，亦莫过于此”，“繁华市井何处有，大栅栏内去 转游”的美誉。

大栅栏街原称廊房四条，距今已有近５００年的历史。

明永乐十八年（公元１４２０年）迁都北京后，为鼓励工商业发展，在正阳门外设市场，修建“廊房”，作为商业铺房，招商开市。至明中叶嘉靖时，这一地区已逐渐发展成为有名的繁华闹市。

清乾隆年间，于街道两端入口处安置铁制栅栏，故有大栅栏之称，并沿习下来，成为街名。

大栅栏街做为繁华的商业闹市，拥有多家独具经营特点和代表性的老字号店铺。

“同仁堂国药店”开业于清康熙八年（公元１６６９年），以经营 自制的丸、散、膏、丹而闻名于全国；

“马聚源帽店”开业于清嘉庆十六年（公元１８１１年），专为皇室和王公贵族制做朝帽、缎鞋，后以生产民族帽见长；

居“八大祥”之首的“瑞蚨祥绸缎皮货庄”开业于清光绪十九年（公元１８９３年），除经营绸缎布匹外，还兼营皮货和茶叶；

“内联升鞋店 ”开业于清咸丰三年（公元１８５３年），专为皇室和外任官员做朝靴。

另外，具有几十年历史的老字号还有“南豫丰烟店”、“天惠斋鼻烟店”、“

长和厚绒线铺”、“张一元茶庄”、“步瀛斋鞋店”等，都享有很高的声誉。

大栅栏的繁荣不仅在于商业的发达，还因这里过去有比较集中的娱乐场所。因在清初有很严格的禁令，以“内城*近宫阙，例禁喧哗”，不准在内城开设戏园等娱乐场所，故戏园多开设在前门外一带。

当年这里有庆乐园、三庆园、广德楼、广和园和同乐园等五家著名的戏园子，以及民国初年开业的北京第一家电影院——大观楼电影院，住在内城的人们多要来此看夜戏，增强了这里的热闹气氛，也促进了大栅栏的繁荣。

尤其是清末民初，每逢上 元节灯市京城人纷纷来此观灯、游逛、购物，更加强了这一地区的繁荣。

1900 年５月，遭义和团焚毁，同年７月又受八国联军破坏，曾一度变得门庭冷落。后经逐步恢复，很快又繁盛如初。

１９４９年以后，人民政府对大栅栏商业区进行了大规模的调整、改造，不仅保留了老字号店铺和特色商品，又新开办了许多国营商店和专业商店，如大栅栏百货一场、二场、前门妇女服装店、新时代儿童用品商店等，使

这里更加繁华。原有戏园也进一步得到更新，使其具有多种功能。

８０年代以后，逐年对这里加以改造，使大栅栏商业街更加富有现代化气氛。

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发贴时间： 2004-10-15 11:17:19 218.62.*.*

双鱼座

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上海市

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＊＊上海特色商业街专业商铺最受追捧＊＊

如今，上海的商铺市场可谓热闹非凡，无论是商业街上的专业商铺，或者楼盘的配套商铺，甚至一些产业类非民用商品销售的商铺，乃至外地商铺都引起了投资者的广泛兴趣。业内人士认为，今年上海的商用房产市场发展是去年的延续，不仅在开发、销售和投资上都有较大的增量，市场轮廓也逐渐清晰，投资者的投资理念也得到进一步确立，市场走势向好。

来自中原地产的最新分析显示，今年6月，上海特色商业街的专业商铺被投资者看好。如宜山路的建材市场、四川北路的数码广场售价都明显高于该区域平均水平，但由于新建商场招商还未饱和，待市场认知还需一定培育期，故租金暂时较低。

次商业中心中高档楼盘的配套商业用房售价则低于商业中心区，但辐射范围随着区域商圈的日趋成熟而扩大，租金表现良好，显示了极高的性价比。如卢湾“大同又一城”推出8000平方米的商铺，为打浦桥商圈新增的小户型产权商铺，开盘一周售完。

次中心城区的商铺因为轨道交通、公园绿地带来的人气及聚集效应，形成了一些一定规模的区域商业中心，如中山公园、闸北公园、黄兴公园等地依托良好的市政规划及在大的商业氛围带动下逐步发展，租金视商圈成熟状况呈梯度上升。

边缘地区商圈发展则显不平衡，但随着“一城九镇”等规划的深入实施，松江、嘉定、南汇、金山等地商业板块开始活跃，6月边缘地区商铺虽整体租售价格略跌，但闵行古美地区、吴中路、东川路沿线、嘉定江桥地区的商铺租售价格呈上升态势。

有数据显示，今后两年上海上市的商铺面积将达到300万平方米左右，若再加上为数不少的大中型商业房产，供应量将十分巨大。与之相对应的是，虽然商业用房市场呈现出供应放量的局面，但市场需求依然旺盛。

来自CB信义房产的分析认为，今年二季度上海商用房产市场仍然始终处于一个供不应求的局面，承租客户数量仍居首位占59%，但较一季度下降22%，随着二手商铺价格的上涨，出售的比例已有增加。同时由于住宅价格快速上扬，升值空间显小，使得更多的投资者将投资重点转移到商用房产。相对而言，商用物业的投资回报率比住宅高且稳定，因此购买商铺的客户比例持续攀升。

不过，由于商铺投资涉及商业活动，类型又多样化，风险也高于住宅投资。CB信义房产的分析指出，在成熟商圈商铺供不应求的情况下，一些定位不清、商圈不成熟，层数在3至5层、面积动辄达到数千平方米的商场空关；同时，由于商圈的不成熟，对照其商铺的高售价来说租金回报比较低，导致部分以租养铺的投资者回报率不足。

有专家建议提出，商铺投资客需要“瞻前顾后”，了解商铺的类型和特点，掌握一定的投资方法，从而规避风险。如投资商业街商铺须考察区域商圈历史发展情况，了解商业街周边区域的商业承受能力；投资社区商铺应尽量选择相对成熟或已入住的规模项目，尽量购买距社区主入口附近的商铺，以提高投资收益；投资购物中心、专业商铺则需要看准发展商的水平，应选择商业定位合理、业态划分清晰、具有后期专业管理的项目。

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上海三大商业街

１————淮海路

淮海路是与南京路齐名的旅游、购物街。

淮海路过去又叫霞飞路，全长约6公里，是一条繁华而又高雅的大街，一条堪与巴黎的香榭丽舍、纽约的第五大道、东京的银座、新加坡的乌节路媲美的大街。

淮海路现代化特色商店林立，拥有商店400余家，最繁华的地段，是从陕西路到西藏路2.2公里长的商业街。90年代，淮海中路的商业改造与地铁建设同步，商业街的建设坚持了高起点，与上海国际大都市的地位相适应。

现在的淮海路，道路两侧建筑更显现代气派。商店装潢典雅高贵，欧美古典、中式古典、欧陆新潮及跨世纪大都市的建筑风格各具风采。无论是建筑外表，还是内部布局，都散发出浓郁的城市型文化休闲气息。

淮海路广纳世界精品，巴黎春天、美美百货、华享伊势丹以高雅的姿态展现着国际顶级名牌，使上海的都市购物具有了世界级的水准。

交通：地铁一号线黄陂路站、陕西路站，公交线路42、926、24、126、911等

２——南京路

中华商业第一街南京路宛若昼夜璀璨的长龙,头枕于黄浦江外滩,身卧于南北向的马路,尾拖于千年古刹静安寺,全长5.5公里。

南京路是上海开埠后,建立最早的一条商业街,建立在金融集中区域,随着“永安”、“先施”、“新新”、“大新”、“中国国货”五大著名环球百货公司的崛起，“灯红酒绿”的“实力洋场”便成为上海最繁华的商业街。

建国后，南京路上的商业网点得到全面改造、调整和重新布局，在保留大公司的同时，又重建和扩建了许多专业和特色商店，百年老店进一步发扬传统，新开商店不断创新，在十里长街上漫步，各行各业的商店鳞次栉比、景象争辉。橱窗内的展品光彩照人，引人驻足。南京路成为上海商业的象征，来沪商家、游客无一例外要去南京路观光购物

３——四川北路

四川北路是仅次于是南京路、淮海路的上海第三大商业街，是上海开埠以后，最早建成的几条马路之一。

她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天四川北路特有的现代化“平民商业大街”、“上海四川路，中华名品街”。

改建后的四川北路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻四川北路，吸引着越来越多的市民和国内外的游客。

四川北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与南京路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成上海市级商业中心，通称“四街一场”。

四川北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的南京路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国内名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。

“走走逛逛其他路，买卖请到四川路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。

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＊＊上海两大社区商业街丰富居民生活＊＊

南翔：生活馆、风情街

从社区服务生活馆到“小资”风情街

对于一些居住在市中心或是繁华地区的小区业主来说，商业街的作用或许不那么重要。然而对于部分在离市中心较远的地区购买房屋的购房者来说，社区的商业配套应该不仅仅能够解决基本的日常配套问题，同时最好还能兼具休闲等功能。据ANS国际建筑设计与顾问有限公司高级建筑师蔡磊表示，目前不少位于外环线以外的社区型商业模式正在从沿街店面式的商铺逐步向着综合日常配套休闲、娱乐和社区服务的多功能方面转化，在形态上以步行街的方式为多，形式上表现为主题化和规模化。

作为地处南翔的金地·格林春晓以及格林世界这两个社区而言，其两个各具特色的商业街就是在方便衣食住行等生活方面上，还将引入休闲和文化等方面的商业需求，将其商业覆盖面扩大到了整个南翔目前的市场稀缺部分。

看点一：

生活馆打造社区配套典型

生活馆规划以巨大的透明玻璃房作为咖啡店所在，计划让餐饮设施占去整整两个层面，商铺的周围种植了一片片竹林作为绿化配套。

近日，南翔金地·格林春晓的配套设施商业街生活馆已经基本落成，所有的招商工作也已经按照原定的计划展开。据了解，整个生活馆是金地·格林春晓的社区商业配套，其主要定位是以小区内9万平方米的联排别墅社区的居住人群为主要消费客户，同时还针对了南翔现有的商业消费。在商业业态的划分中，生活馆的整体经营规划以社区生活服务为主，基本分为满足生活需求和满足品位需求两大方面，并且在未来的招商中将会以品牌进驻带动商业街的整体氛围。生活馆的总面积包括会所在内有将近7000平方米，其中纯商业经营的建筑面积为4000多平方米，与整个小区9万平方米的住宅建筑体量相比，其配比达到了7.8%，超过一般社区5%-6%的比例要求。

看点二：

规划中的“小资”风情街

在洋溢着普洛旺斯氛围的空间内，与朋友一起在酒吧或咖啡吧片刻小坐，或是享受庭院深处的SPA水疗，这是正在规划中的普洛旺斯风情街将展示给人们的休闲生活。与已经完工的生活馆有所不同，位于其对面正在规划的占地达到140公顷的金地·格林世界这个集观光、度假、休闲、居住于一体的多元化世界风情小镇中，将会出现一条“小资化”的风情街，与另一个面积将达到25000-30000平方米的大卖场一起作为整个格林世界的商业配套。

这一正在规划中的大型商业配套，并不仅仅针对格林世界内的业主，还包括了附近崇尚时尚的年轻人以及具有一定消费能力的客户群体。这条风情街的商业圈覆盖面将分为基本性、经常性以及旅游性三大商圈，其中的基本性商业圈将覆盖包含格林世界在内占地达到约333顷的绿洲星城，预计未来的导入人口将达到4万，以城市有一定经济能力的人群为主要消费群体。至于经常性商圈将覆盖南翔3公里半径范围以内，其中的常住人口数量为10万，这一区域在未来不仅会拥有不断升值的巨大空间，还将有一定的消费潜力。

杨浦：“海上海”

传统社区休闲街升级版

无独有偶，在杨浦传统住宅区，一条欲打造超越新天地的社区商业街正在规划之中。据称，上实发展将在其开发建设的“海上海”项目中，全力打造以满足新主流人群在文化、艺术与创意方面需要的“海上海”创意商业街，有业内人士称其为：体验式休闲商业街。“海上海”的商业街不仅仅是简单传统的提供社区服务的休闲街，它由一条独具特征的文化休闲步行街区和一个与休闲步行街形成精神辐射和文化互动的创意居和创意LOFT共同构成。

作为上海独特的体验型休闲街，整个“海上海”商业街区被设计成一个由Z型街道和五大场景节点(块状院落)所组成的流动园林。其中，五大场景节点将按照所采用的基本建筑材料，分别命名为“水泥院”、“金属院”、“玻璃院”、“红砖院”和“木制院”。除了这五大场景内共38套1至3层的商铺，在商业街的主要出入口还将建起海上讲堂、海上剧场、海上会馆等3座标志性的建筑，并分别承担讲演、原创剧目演出以及文化与艺术展示的功能，海上剧院里还有影院。

据称，“海上海”将是传统休闲街的升级版，它将使杨浦大学城的师生、浦东陆家嘴金融区的白领、入驻北外滩的航运界人士这些特殊的社区居民，得到基本社区商业服务以外的创意特色休闲生活的满足。根据杨浦区政府远期规划，大连路南段沿线将大批开发“文化型”新型社区，使大连路逐步建成融文化科技和现代休闲生活于一体的一条街，成为整个杨浦区教育文化特色的一个组成部分。

“海上海”新城临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程黄浦江两岸开发区域北外滩仅300米，外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在海上海5公里范围以内。“海上海”建筑用地面积近8万平方米，总建筑面积22万多平方米，其中7幢住宅的建筑面积为9万多平方米、3幢LOFT的建筑面积为7万多平方米、商业的建筑面积近3万平方米。

“海上海”新城中3幢创意LOFT的一、二层也被规划成商业用途，以此作为连接大连路、LOFT上层住户和创意商业街的过渡，使“海上海”的整体商业空间得以贯通。

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长沙市

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——黄兴南路步行商业街——

长沙市黄兴南路是一条百年老街，是最能代表“老长沙”的商业街，也是长沙之“魂”。黄兴南路商业步行街是长沙市旧城改造的重大举措，它是由著名策划师、景观设计师精心策划设计，集购物、休闲、娱乐、旅游、餐饮为一体的，传统工现代相结合的商业街，全长830米，宽20——30米，西侧总建筑面积约11万平方米；总投资6亿元。室内外两条步行街的景观设计以人为本，富有湘楚文化特色，街内的绿化小品、水景、雕塑有机的结合，为市民提供多彩多姿的城市带状公园，是购物和休闲的理想场所，它的建设不仅增添了长沙城市风貌，提高了城市品位，而且带动了长沙及中南地区的经济发展。

黄兴南路步行商业街由室外步行街、室内步行街和空中花园街组成：

室外步行街——尺度宜人、富有节奏感的现代繁华商市。时尚建筑风格营造前卫而通透的空间感受。

室内步行街——一个性化的室内购物、休闲、娱乐、餐饮乐园，人们将在其间尽享都市商业的精彩纷呈和异国情调。

空中花园街——一丰富而独具匠心的绿化景观将充分要现当代园林设计的独到魅力。置身其中，感受新鲜绿意带来的怡然自得。

中庭是室内步行街令人难忘的节点。它汇集各类精彩的主题活动，柔和的自然光由天顶倾泻而下，为游人营造舒适的交流．休闲的共享空间。

街头艺人：街头魔术师、音乐家、画师、杂耍，国内外各种街头艺术在这里尽显风采

翻斗乐：儿童蹦跳狂欢的橡胶卡通城堡，健康、有趣而安全

街舞场：溜冰、滑板、个中高手各展其能的竞技场

青春摇篮：展现青春魅力、挥洒热汗的音乐场，摇滚是这里的主旋律

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＊＊地下商业街——金满地风情街明春开放＊＊

潇湘晨报讯 昨日，从江苏扬州运抵长沙的１６部特大型自动扶梯，被重１６吨的吊车吊装到黄兴北路人防商业街的１６个出入口上，我省最大的地下商业街——金满地风情商业街电梯安装正式启动。明年上半年，一个集购物、休闲、娱乐和美食于一体的真正属于年轻人消费休闲场所将正式开放。

黄兴北路人防商业街是经国家人防办和长沙市发展计划委员会批准兴建的大型人防平战结合工程。它北起长沙市展览馆路，南至中山亭，全长６０９米，总建筑面积为２．６４万平方米，为平战两用工程，平时作为地下过街通道和商业铺面使用，战时供人员和物质隐蔽。

据介绍，商业街分为六段，共有门面１０４８个，整个街道面对年轻消费群体。其中Ａ段和Ｆ段分别处在商业街南北两端的十字路口位置，入口处有自动扶梯与地面相连接。Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ四段为直街形式，街宽均为２４米，街区内有两条平行的４米宽的通道，是长沙市购物环境最舒适的地方之一。

商业街从南至北的街区地表入口处共有１４个，不到百米就有一个入口与地面的人行道相连。在Ａ段位置，地面上有一个标志性建筑——中山亭，中山亭周围地面街区即将兴建黄兴北路商业广场、日本崇光百货、老照壁美食街、潮宗街文化长廊、青少年宫文化娱乐中心等大型现代化专业市场、百货公司、星级酒店及高档商务楼。金满地商业街为打造黄兴北路商业圈添上了浓墨重彩的一笔。

据长沙市人防办有关负责人介绍，商业街主要顾客是青少年，打造金满地风情商业街的目的就是要建造一个属于青少年人群的消费休闲空间。

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————坡子街商业街————

坡子街商业街由7栋明清仿古风格商业建筑构成大型商业街区，用最先进的商业建筑设计理念，打造最适合商家经营的使用空间。占地面积84亩，规划总建筑面积140，000平米，商业面积约80，000平米

。其中一层临街约30，000平米，30-100平米/铺的街铺约800个。铺铺临街，街区全长425米，街宽16米，东接黄兴南路，西接太平路。

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武汉

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＊＊武汉商业格局如何发展？ ＊＊

长报集团四报联手聚焦武汉商业地产

城市化进程日益加快，武汉三镇新兴商圈不断崛起，最具商业价值和消费潜力的区域究竟在何方？7月16日，由长江日报报业集团携旗下的《长江日报》、《武汉晚报》、《武汉晨报》、《投资时报》等四大报业媒体联合主办的“武汉商业格局及战略发展研讨会”在香格里拉大酒店圆满召开。来自市招商局、市开发企业协会等部门领导及武商、中商、中百仓储、湘隆·时代商业中心、大连万达、武汉销品茂及北京著名经济学家会聚一堂，从深层次探讨了武汉商业经济的发展趋势及其机遇。

随着中国经济这几年持续稳定的发展，以及中国成功加入了WTO，众多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头纷纷加快进军中国市场；同时，国内的商家也纷纷积极自我调整、明确市场目标，以便在更激烈的市场竞争中求得持续发展。商业格局于是也渐渐从以前的单

一、集中向多元化、多样化、专业化等方面演变。

武汉，由于“九省通衢”的特殊地位位置，其商业竞争向来激烈。长期以来，“宁可丢利润不可丢市场”的压力一直困扰着各路商家，现有商业经济的利润增长点应在何处？经济的发展、城市的扩张，由此导致武汉商业格局产生变化，各路商家将如何应战？产业经济、房地产业的发展与商业经济的互动关系将给商家带来什么样的机会？产业经济、商品房小区的建设与商业经济的互动，将给商家带来什么样的商机？住宅产业的发展，导致消费群体发生大规模的迁徙，商业企业是否应跟随这种迁徙潮流顺势扩张，从而抢占市场空白，奠定区域市场的龙头地位和品牌优势？

Shoppingmall、livingmall等商业概念层出不穷，其开发理念、建筑形态、经营氛围和后续管理与传统自发型商业有何不同？为此，湘隆·时代商业中心、大连万达、徐东销品茂给予精彩专题讲解。

面对新时期出现的一系列商业经济发展问题，在本次研讨会中，入会专家和学者们众说纷纭，武汉商业格局究竟如何发展？

政府的声音

商业持续发展增强城市竞争力

每一种商业变革的出现，都是以一定的城市形态变化为前提，同时商业的变革与发展，也使城市的面貌与内涵发生着巨大的变化。

如果说在前工业城市时代，商业提供给城市居民的不过是满足基本生活需要的简易零星商业，在工业城市时代，满足生活便利的规模型商业出现，那么到了后工业城市时代，当第三产业逐渐成为城市的主推动力时，满足城市功能的综合型商业也将诞生，而这最后一个阶段所催生出来的商业形态，早已超越了一般意义上的商业地产范畴，其本身所具备的城市功能也远远超过了商业功能。

我们应该看到，在未来二三十年的时间里，城市化始终是中国区域经济发展的主旋律，随着经济的高速发展，人口和资金不断向中心城市集聚，如何提高城市竞争力成为地方政府的必修课，由此而带来的城市产业升级和功能拓展，城市的区域分工与协作，中心城市辐射半径的不断扩展，以及区域经济一体化、国际化的必然趋势，所有这一切，都注定了传统的商业形态必须适应中国城市化的发展而发生变化。

对武汉商业界而言，关注城市发展的趋势，在新经济形式下把握市场机遇；关注消费群体的大规模迁移，从而顺势扩张，抢占市场制高点；并且从单纯的商业盈利向多赢转变，相信会给整个城市带来无法用数字衡量的财富。(武汉市招商局局长

杨德华)

开发商、商业企业联手打造商业地产

建议武汉商业多发展一些特色商业街，目前在中心城区一个为主导的商业模式正逐渐转为多个商业模式，从最大满足消费者生活需求如SHOPPINGMALL等正浮出水面；而商业圈除中心城区外，次中心的商业圈正逐渐形成。需要大家有充分的认识，现在开发企业、商业企业应重视相互合作，双方如何形成联动？我认为，开发企业要开发好，需要和商家来共同完成社区商业的开发模式，发挥自身优势，实现互补。特别是专门打造商业地产的，更需要开发企业和商业企业联手、合作，共同来经营打造商业地产。

回顾近年来，武汉市主要以住宅开发为主，可以说武汉市商业地产开发就未来发展趋势看，前景非常好。但也要总结这么多年已经出现的问题，就目前武汉市空置房而言，商业空置房大概有42万平方米，这个数字比较高，远远高于写字楼的空置率。主要问题是没有按商业的理念来规划设计、开发，不太适应商业的发展。另外，开发商要做好商业地产，还必须在营销推广、后期经营管理上下功夫。(武汉市房地产开发协会秘书长

肖汉昌)

学者的声音

做适合武汉发展的商业产品

先谈商业与地产的结合问题。为什么先说这个问题呢，武汉我来过很多次，发现有一个商业扎堆现象。当然扎堆是必要的，但过度的扎堆，我想最后结果是大家都“窝里斗”了，这可能也是武汉———价格盆地的一个原因吧！现在说城市化进程，地产的发展方向应该是城市化进程的风向标，代表了城市居民的聚居方向，商业作为和消费者息息相关的产业，跟着消费者走应该是永远的真理，这也是商业地产继住宅产业发展之后兴起的原因之一了。

第二个问题，就是商业经济与产业经济的联动关系。武汉，“九省通衢”，地理位置好得不得了，但现在，为什么武汉的城市综合竞争力仅仅排在中国的第八位，原因在于以前过分强调了“九省通衢”，做物流经济，但绝大多数市民荷包里的钱是需要产业经济拉动的，这也就是广东、浙江先富起来的关键原因。来武汉之前，北京很多朋友都跟我谈到“武汉经济技术开发区”，东风总部来了，当时北京很多商界的朋友都在谈论这个事，认为应该是武汉，特别是经济技术开发区的一个重大利好。为什么呢，高利润的产业经济自然带来大量高收入群体，赚那么多钱做什么，消费啊，在哪消费啊，在家门口啊，人都是很懒的，但家门口一定要有适应消费的场所，不然没办法，还是要跑出去。

再一个问题，就是关于MALL。我参加了很多论坛，包括研讨会，我觉得百货商场或者是便利店是经营商品的，SHOPPINGMALL、LIVINGMALL是全新的商业概念，所以我认为是商业发展比较高的层次。尤其是SHOPPINGMALL更应该是这样，同时也应该意识到占地大，停车位就多，国外大型的购物中心普遍都是几千个停车位，甚至有上万个停车位，所以还要求交通便利。再就是特色问题，上海有个mall———新天地，就很有特色，在那里，去体验各种商店，感觉很惬意，放松休闲，仿佛回到了30年代的旧上海；武汉的商业新天地，相信也有自己的特色，做适合中国人、湖北人、武汉人，包括外来投资者适应的产品。(北京著名经济学家、中国社会研究所副所长、《央视论坛》总顾问、《新战国时代》作者

李晓宁)

如何设计有特色的商业街区

商业街区的空间限定和功能划分。商业街区不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？

很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，购物环境不是很好。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。

现在商业街的外观设计已不仅仅用建筑材料，而是包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。

该如何*作商业地产的建筑设计？我认为应该有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。(中南建筑设计院总建筑师

桂学文)

商家的声音

商业地产与商业持续发展的关系

MALL全称SHOPPINGMALL，在中国一般音译“摩尔”，意为大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业态。其定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体”。其显著特征是：规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体；功能全，集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。

每一个shoppingmall，它的规模到底有多大，取决于两个因素。第一，周边消费市场，是否有足够的客流量支持。第二，项目地块条件，包括周边区域交通动线，能否把消费群体吸引过来。商业物业是资本巨头的游戏，前期规划和经营管理至关重要。

投资商业地产风险大，回报也大。统一管理、经营是一个商业项目成功的关键因素。好商业都是找到好的管理公司进行经营，这样的管理团队让业主不必担心投资风险，惟有高品质的经营管理，才能达到投资商、发展商、经营者三赢局面。

地块价值决定升值空间。做房地产，不论是商业地产还是住宅，地段永远是第一要素。不同的地段其消费者构成和需求也不尽相同，商业地产大型购物中心的消费者需求结构很复杂，规模庞大，需要开发商做深度的市场挖掘。促进商业地产的发展，不要仅仅定位于表面，选址、规模和后期管理方式才能体现其真正的价值。也惟有如此，才能保证投资人的利润回报，最终形成良好的企业品牌。(武汉销品茂总经理

刘涣来)

商业经济遵循价值最大化原则

时代的商业经济及其载体要进入新模式，存在两个跨越：第一是经营意识上的跨越，从过去简单的购物消费到休闲娱乐消费；第二是从单一的店到SHOPPINGMALL这种形式的跨越，更需要进一步探索与完善。

但是在具体*作中，要注重管理及运营方式。能够承受高租金的商业业态只有几种，势必造成业态趋同，如果没有统一管理，大家都采取降价方式，又会使得价格下降。最好的方式是综合经营，把高租金和低租金的业态都吸引进来，比如图书馆、电影院等业态，只能承受低租金，但它带来巨大人流，因此，把商业的形式组织好，用高租金的补贴低租金的商业，从而形成区域内的人气互动，人流互动。

就商业经济模式而言，应该实现“资源价值最大化”，开发商开发商业地产，不可盲目追求自己企业的效益最大化，而应该追求整个商业经济“资源价值最大化”，这样就能迫使你在整合上运用智慧、团队和企业文化，因为资源是有限的，甚至是不可再生的。

将SHOPPINGMALL的“一站式消费模式”与中国具体的“城市型消费”特征相融合，在城市有限的土地资源上，在同一座商业建筑体内，实现对百货主力店、品牌专卖店、超市大卖场、餐饮娱乐等功能的有效整合，打造出“一站式城市购物中心”新兴商业形态，无疑既符合了中国具体的国情，同时又符合了现代商业的发展趋势，同时也是对中国传统百货一统天下的商业消费形态所进行的一次创新革命。(大连万达销售部经理

曹恒)

商业如何与地产实现共生共赢？

随着人们需求的提高，人们需要完善的商业配套服务，做“湘隆·时代商业中心”对我们来说既是一个大的挑战，也蕴涵着商机。“湘隆·时代商业中心”位于武汉经济开发区，这个项目的建成将为这个区域的商业填补空白。今年年初，一期商业街只卖5500元／平方米，现在已经提高到7000元／平方米。目前还没有卖，我们认为，商业地产相对于住宅项目，有其独特的运营规律，更要充分考虑城市的变迁、经济的发展以及投资者的投资倾向等层面。

站在城市形象和政府规划的角度来做商业地产是很重要的方面，但我们更应该关注商业与地产之间的关系，也就是它们如何相互依存，如何共生共赢以最终实现商业繁荣地产，地产壮大商业。但究竟采取什么样的商业形式才能最大限度地满足消费者的需要，满足投资者的需要？这一直是我们决定做商业地产之后重点考虑的问题。

我们研究了世界商业地产发展的模式以及形式，我们希望能给武汉消费者带来一种全新的商业街区理念：它不仅仅是商业中心，还是个时尚中心和休闲中心，更是人们的交流中心。我们的目标是让购物中心变成一种商业街区，将购物、休闲、娱乐、运动、养生结合到一起，使购物的乐趣发挥到极致。

我们希望将“湘隆·时代商业中心”打造成为华中地区惟一的“living

mall”———全新生活休闲购物中心，即展示现代生活世界，引领现代生活潮流，体现全方位的生活诉求，并用“休闲娱乐带动餐饮零售、全天候分层服务、展示引导消费”三大策略，打造一个新时代的商业中心区。

目前武汉经济开发区已经进驻了神龙公司、东风总部等多家企业，随着现代产业的繁荣必然会带来高消费，带来很大的消费群体，当初做“湘隆·时代商业中心”考虑到人性化，如何满足消费者的需求？现有的住宅区的商业，很多是插蜡烛式的，很难满足人们的需求，最后考虑到这点，设计了很多人性化的步行街，同时看好每条街的人文景观环境。我们专门聘请世界著名景观设计公司：美国EDSA为本项目设计景观，将休闲小品、主体街区、活动中心、交流中心的概念落实到各个环节之中。

房地产企业在运作商业地产时的身份，已不仅仅是发展商这一单纯定位，还要兼具商业地产运营商和生活方式供应商等多种职能。这就决定了我们必须把“湘隆·时代商业中心”的经营、推广作为第一等大事来对待，让它成为一个商业品牌，而不是局限意义上的开发商或者楼盘的名字。

为了让经营者能得到更大的回报，我们体贴地为项目投资者充分地考虑了置业的灵活性，为投资者量身定制；并且将聘请著名专业商业管理公司对所有商铺进行统一管理、严格遵守“统一管理、分散经营”的商业哲学。同时，商业管理公司将集物业管理、品牌推广等诸多服务于一身，保证项目经营的各个环节井然有序，确保每位商家获得最丰厚的利润回报。

对于进驻“湘隆·时代商业中心”的所有商家，我们将在媒体推广上给予强大的支持，并定期举办与各位商家息息相关的商业推广活动，以统一的形象在武汉市各大媒体上进行大力宣传，发布相关信息。（武汉湘隆房地产开发有限公司董事长

程连英女士）

标注：

“Livingmall”———全生活休闲购物中心

即展示现代生活世界、引领现代生活潮流，体现全方位生活诉求，并用“休闲娱乐带动餐饮零售，全天候分层服务，展示引导消费，虚拟网络与实体结合”四大经营策略，充分体现互联网时代的技术创新，为消费者提供“安全、便利、舒适、温暖、创新、休闲娱乐”等几大目标的全方位服务。

依照中国人的生活习惯，打破传统购物中心的模式，将传统购物中心的经营理论提升到了新的更高层次：服务功能无限延伸，娱乐、购物、联合服务融于一体。

不仅仅是商业中心，还是个时尚中心和人们的交流中心。（记者

彭芸

通讯员

张健）

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＊＊武汉江汉路精品购物一条街＊＊

江汉路步行街的定位是精品购物休闲旅游一条街，路边不再设“路肩”，路面与两边店铺落地橱窗连成一体，行人观景、行走、购物有如走进一家“巨型露天商场”。

江汉路现有各类商业门点305处，其中步行街范围内（武汉关至江汉四路）有门点183处，涉及服装、家电、餐饮、金融、百货等51个行业。

开街后的江汉路为充分挖掘百年老商业街的潜力，创建品牌商业街，除金融业、金银珠宝业外，其他商家均拆除卷闸门窗，安装通透落地式玻璃门，整治、装修营业场所，合理布局店堂，增加灯光照明，装饰店名招牌，使街景同店堂融为一体，提高商店档次，步行商业街在整体上达到白天繁华美丽，夜间繁华亮丽的效果。在商店经营结构调整上，既适应不同消费群体的要求，又同国际商业潮流相适应。

从江汉关至鄱阳街口400米距离形成以金融业、保险业为主体的商业区段。从鄱阳街至中山大道300米距离，形成以国家级老字号及现代国内名牌商品为主体的商业区段，如精益眼镜店、老亨达利钟表店以及班尼路、李宁服饰、大台北鞋城、高邦服装、百世吉、佑威服饰、易飞逊、真维斯、佐丹奴、丽莱服装、鄂尔多斯等专卖店。从中山大道至江汉四路510米距离，形成以中心百货商店、港澳中心等现代大型商场为中心的综合性的商业区段。同时，一部分商家根据市场发展趋势和自身条件进行结构调整。中心百货商店已退出五金、水暖、小百货等品类经营，突出中、高档有特色的商品经营。汉商集团汉口商场改建为“女之都”，营业面积达22000平方米，专营妇女吃、穿、用、玩、健身、摄影、美容等名牌商品和现代服务项目，成为全国最大的专卖店。步行商业街开街以后，沿街183个商家竞相以新姿态喜迎八方来客，给顾客一个崭新的感觉和舒适的享受。

预计江汉路步行商业街开街后，每天人流量平均将增加40％，营业额增加20％。随着人们生活节奏加快和生活方式逐渐改变，夜生活人数会增加，商家会延长营业时间，销售适销对路的商品和增设新的服务项目，夜市营业额会占全天的50％，双休日营业额会占全周营业额的50％以上。

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——武汉百年老街司门口 何时抖落沧桑从头来——

对于老武汉人来说，以“司门口”为中心的解放路商业街有着特殊的记忆--它是武汉商埠的发源地，见证了武汉民族工商业兴衰的历史。但时至今日，在岁月流变中，它渐渐放慢了追赶时代的脚步。

街老貌旧今踟躇

从司门口天桥俯瞰解放路，但见低矮的门面、纠缠不清的电缆线、*仄的人行道、破旧的石板路，无不显示出其龙钟老态。

20世纪90年代以来，沐浴改革春风,古老的解放路曾一度大放异彩，1995-1997年是其鼎盛时期，年社会商品销售总额一度达到10亿元。司门口商业大楼、广东商城、九通商厦、武昌商场、维新服饰城、大中华酒楼等企业争奇斗艳，“那时，街道口、关山、红钢城的人都到司门口购物，家住汉口的市民也慕名而来，一到周末街上是人挤人。”一说起这里曾经的辉煌，曹祥泰公司经理童显瑜感慨万千。

1998年前后，司门口开始逐步衰落，以武昌鱼享誉天下的大中华酒楼于1997年败落；曾经是龙头企业的司门口商业大楼不复存在„„

武昌区副区长王力在接受本报专访时介绍，目前解放路商业街年社会商品销售总额只有2亿元左右。

落伍原因细思量

这条百年老街的式微引起了社会各界的思索。武汉大学城建学院教授、一级注册建筑师陶友松的观点具有一定的代表性。他认为，解放路商业街萎缩的外在原因是江汉路等大卖场吸引了顾客的兴趣点，此外，群光广场、中商广场、亚贸广场等新兴商业中心对司门口的消费群体进行了分流；内在原因是它丢掉了原有的传统品牌，而新的经营理念又没有学会，未能跟上市场经济高速发展的步伐，自身出现停滞；其三，“步行时代”形成的老商业中心，在交通设施等方面达不到“车行时代”的要求。

重振旗鼓看今朝

司门口的命运引起多方关注，武汉市、武昌区两级人大、政协曾多次提议重振解放路商业街。

据武昌区提供的一份规划表明，将用3年左右时间，使解放路商业街的社会商品销售总额增加到6亿元，总营业面积扩大到10万平方米，使之成为功能齐全、交通便捷、环境优美的商业街。

目前，武昌区正在加快实施步伐。王力副区长介绍，将借助基础设施建设、旧城改造开发、企业改制三个机制，带动解放路及周边地区发展。在基础设施方面，今年将逐步打通彭刘杨路西段到武昌江边的路，道路拆迁即将开始，还将启动阅马场地区交通综合改造。大成路--彭刘杨路改造也策划了多种方案，目前正在进一步讨论。届时，解放路将有可能成为单行道，从而解决交通不便问题。

继今年初原司门口商业大楼改造成明日广场后，一大批老商业企业也在加紧改制，随着司门口商业圈的整体提升，旧城改造以及交通网络的畅达，百年老街有望重振雄风。（完）(见习记者曾玉梅)

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＊6大摩尔城凸现 武汉商业步入“Mall”时代＊

武汉万达商业广场三大主力店分别占据三幢商厦，其间两条商业街、两大休闲广场相互连接，500多家独立店铺形成纵横交错的步行街，就是一个店只逛一分钟，也要逛近10个小时———

武汉万达商业广场刚刚宣布：招商签约进入尾声，三大主力店“沃尔玛超市”、“大洋百货”、“时代华纳”数码影城进入内装修，13万平方米卖场9月竣工，年内铁定开业。

此时，在武昌徐东路，武汉中商集团历时两年，建起一座20多万平方米的“销品茂”，工程完成外装修。

今年5月，汉阳钟家村楼高10层的“超越时代广场”，更名为“武汉铜锣湾广场”，由深圳铜锣湾百货集团接手改造。

武汉开发区核心地段，同样引入国外业态集中的商业社区“Mall”概念，年内将落成占地42亩、投资超5亿元的“金凯利购物中心”。

四大“销品茂”都宣布年内开业，加上年内开工的香港路“中华城”，以及解放大道武广、世贸、武汉商场3座大楼“扎堆”形成的“准摩尔”，三镇已建或在建的商业“摩尔城”已达6家，不少业内人士称，武汉商业即将步入“Mall”时代。

将尽可能多的消费诉求“一网打尽”

摩尔全称ShoppingMall，音译“摩尔”或“销品茂”，意为大型购物中心。

摩尔最早起源于美国，目前全球不下千座。2000年，我国第一座摩尔———深圳铜锣湾购物广场开业，此后广州、上海、北京等地摩尔相继开业。

据深圳市铜锣湾百货有限公司总裁陈智介绍，摩尔一般具有两个特征：一是大，即占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大；二是多，即行业多、店铺多、功能多———集购物、餐饮、休闲、娱乐于一身。

由于摩尔的重量级“吨位”，商界人士称其为“航空母舰”。

徐东路的销品茂，占地面积20多万平方米，投资额逾7亿元。香港路的中华城，建筑面积42万平方米，投资13.6亿元。万达商业广场13万平方米。武汉铜锣湾广场，规划商业面积10万平方米，投资额也达7.2亿元。

“现代摩尔是一座商业城”，万达集团商业开发公司营销经理曲晓东描述，武汉万达商业广场代表着国内“第二代摩尔”特征：突破以往单栋单店模式，更多以组合式建筑布局。三大主力店分别占据三幢商厦，其间两条商业街、两大休闲广场相互连接，500多家独立店铺形成纵横交错的步行街，就是一个店只逛一分钟，也要逛近10个小时。

据介绍，现代意义上的摩尔，秉承“中心主力店＋商业步行街”模式，还具有多重性能：

———设立开放性的公共休闲场所，以强烈吸引人气。———利用开放性的对外交通，广纳周边人流。

———科学规划、相对闭合的内部通道回路，让每个店铺都能充分利用有效的人流。

———保障休闲与购物、娱乐等多功能良性互动，提升城市生活品位。

这里，不仅是琳琅满目的购物场所，更有豪华影院、银行、美容美发、国际美食、演艺厅、休闲吧等，是都市快节奏生活的“休憩地”和“交流站”。

摩尔核心思想是要把尽可能多的消费诉求“一网打尽”。

销品茂引入“订单商业”

2002年，作为国内商业房地产领军企业，大连万达集团确立了“傍住”大企业，为其“量身订做”商业房产，实现招商招租的方略，即“订单商业”。

目前，全国中心城市已有9家万达商业广场开业，另有多个项目在建，开工总建筑面积160万平方米，总投资超过100亿元。

迄今万达集团与美国沃尔玛、时代华纳、德国OBI、台湾灿坤、美国百盛、普尔斯马特、马来西亚金狮集团百盛百货等几十家世界500强或跨国企业，建立了“战略伙伴”关系。

这一现象正引发国内房地产界及商界思考。去年在汉召开的全国连锁峰会，江城几大商业集团老总“买票”聆听商业地产讲座，学习“订单商业”。

引入销品茂，武汉人从中学到国际运作经验。中商集团重资开发摩尔，引来“时代华纳”等国际大客户。武汉开发区所属开发公司建设“金凯利购物中心”，与中百仓储结盟，量身订做“沌口旗舰店超市”。

近日，武汉万达商业广场与沃尔玛签订为期40年的租赁经营协议。沃尔玛将在华中开辟首家大型超市，营业面积近2万平方米，实行“24小时”服务。

以全球500强“老大”沃尔玛为首，一大批国内外“重量级”企业以及众多品牌入驻武汉，“订单商业”带来的效应，绝非仅武汉商业受益。

摩尔改变武汉商圈布局

大连万达起初在汉确定“两点开发”：一个在汉口中山大道，一个在武昌司门口，以期借助传统商圈，以销品茂的巨大“体量”，构建两大区域商业中心。

如今，汉口摩尔开业在即，另一个却在重新选址。

万达人士透露，“武汉很特殊，市分三镇，商业发达，区域呈多极发展，来自百货业、超市的竞争尤其激烈。”

事实上，万达在宁波等地已开始“第三代摩尔”开发模式，总建筑面积达40万平方米，以新区住宅为核心，摩尔为其配套，瞄准的是城市化进程中新商圈的凸现。

从上世纪九十年代开始，武汉商业“重心”几经更迭。

六渡桥、车站路、司门口„„随着国有老百货商场的“淡出”，随着城市交通、市政、住宅建设的“扩张”，原以区属商业为核心的部分商圈日见式微。武昌徐东路、汉阳沌口、洪山“光谷”等新兴地区“商情”走强。

销品茂为代表的新型商业地产的选址，似乎又显示了城市发展和商圈变迁的“晴雨”。

铜锣湾百货公司总裁陈智介绍，中国商业业态历经“百货店———购物中心———扎堆商圈”，正步入以销品茂为代表的“第四次流通革命”。其表征是，由单一的购物功能，转向以满足城市商业休闲为功能的“一站式”消费诉求。

新商圈的构成，要有大市场、大交通支撑，更要有新业态、商业、服务业等“多元组合”的时尚力量。

按照国外通行的理论，一个城市建摩尔，人均国民收入必须在2000美元以上，居民中小汽车普及率超过50％。武汉市离此标准尚有差距。“但我们着眼的，是数年后武汉市民的消费能力”，“像武汉这样的特大城市，容纳四五个摩尔没有问题”。

业内人士称，一旦武汉的摩尔形成气候，必将冲击武汉现有商业格局，导致新一轮“洗牌”。（完）

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沈阳

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＊＊商业地产风起云涌 沈阳商业地产已初具规模＊＊

如果说2003年沈阳商业地产处于培育升温阶段，那么2004年沈阳商业地产势如破竹、百家争鸣，多达20余家在建的商业项目，足以证明今年将是一个商业地产的项目年。

与商品房住宅产品成交量高速增长相比，商业地产也不甘示弱，呈现出令人振奋的良好发展态势。据统计，2003年沈阳商业地产投资额达到32.4亿元，占沈阳市房地产投资总额的18％，商业用房销售面积达36.7万平方米。

从今年沈阳商业地产的销售业绩情况看，商铺类产品的销售占很大比例。中国女人街、五金机电城、五洲商业广场、中国食品城等商业巨擘纷纷启动，吸引着更多的国内外知名品牌店及零售商登陆沈城。

市场自然形成商圈决定发展

近两年，沈阳商业地产已粗具规模，并且形成了一些比较成熟的商圈，商业氛围比较浓厚。如中街、太原街商圈等，同时城市的新规划及旧城区改造使一些区域也具备投资潜力，比如南北金廊、浑南新区。五洲商业广场落户太原街、汇宝国际商业广场选址金廊、中国女人街盘踞浑南等，可见商圈的形成与发展对商业地产的投资与经营起着至关重要的作用。

上海昌鑫置业广场招商部相关负责人于先生介绍，商业地产的繁荣与所在城市的经济发展紧密相连。做商业地产尤其是大型的商业广场，人流和消费能力是首先要考虑的问题。2003年沈阳商业地产的热点主要在中街商圈以及金廊沿线。而今年太原街商圈、浑南新区、北站CBD也相继被看好，形成百花齐放的局面。在全国城市投资潜力的调查中，沈阳排在第9位。沈阳无论是投资潜力还是环境都是令人满意的，因此也吸引着越来越多的投资者参与其中。

新老商圈、新商务区形成三点合围

沈阳女人街房地产开发有限公司总经理沙爽向记者坦言：沈阳未来可以预测的商业地产市场是以太原街、中街老商圈改造加上五里河-浑南中央商务区。

作为沈阳的中心商业街，太原街在市、区政府的大力推动下，指定了太原街现代商贸区的远景规划。太原街现代商贸区将分为现代商贸中心区、舒适的生活居住区、领先的科技发展区、一流文化教育区和绿色的人文环境先导区几大部分。

中街是沈阳最早的商业街，中街以它特有的魅力，已成为一条集商贸、商务、旅游、餐饮、娱乐、健身等于一体的景区商业街。

对于五里河-浑南中央商务区来说新城商业发展的起点很高，包括道路、桥梁、城市基础配套等的条件。项目规划更要科学，同时也需要环境治理、绿化面积等方面的配合。另外，商业地产的发展也为新区的整体发展填补了商业贸易、物流、服务等各种综合业态的空白。开发商在开发商业项目时，必须从整体定位、品牌引进、建设周期、入市价格、预计商业成熟期等各个方面加以综合科学成熟地考虑，最终才能形成带有商业项目独特升值特点的发展前景。

商业地产在发展中不断调整、细化

近两年，沈阳的投资环境和城市建设发生了重大变化，特别是在振兴东北老工业基地的大背景下，吸引了越来越多的投资者的目光，促使沈阳商业地产项目不断增加，并形成了一定的规模。

商业地产的规模在不断地形成，但初步形成的市场并未完全成熟。毫无疑问，目前沈阳商业地产的竞争是非常激烈而且残酷的，这就需要开发商在发展过程中不断地进行调整，要从多方面扩大市场容量。尽管现在沈阳商业地产市场的盘子已经越来越大，人们的消费能力也在不断提高，但是人们在涉足商业地产时仍要十分谨慎，目前沈阳的消费者能养活几个大型的商业广场？这是一个现实的问题。所以，在市场发展过程中要不断调整，及时掌握市场资讯，了解市场的需求，将市场做细，才是生存之道。

另外，市场的定位一定要准。商业地产往往依赖一个成熟的商圈。商圈不但要有充足的人流和浓厚的商业氛围，而且定位要清晰。比如太原街从商场的经营档次来说，应该走比较高档的路线，但是很多档次比较低的商铺和商场使太原街的整体商业氛围出现了变化。传统的商业街应该进行更细的规划，在整体把握上和商业特色上找准自己的定位，以便形成一个比较稳定的顾客群，才能保证自己的生存空间。

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——沈阳北站全力打造景观商业街 ——

东北第一站--沈阳北站启用16年来第一次大规模改造施工正在进行，商业网点的改造是其中的一项重要内容，总的规划是，沈阳北站将在此次整体改造中，将建成集站内“超市”与站外休闲商业街为一体的豪华商业区。据了解，目前北站的日客流量一直保持在8万人左右，他们一直是北站地区潜在的巨大消费群体。

在规划中，广场上连接售票处、候车室、出站口的480米长的风雨长廊将在明年成为欧式风格的景观商业街，长廊与主楼之间将会建设一个个尖顶红色罩面的商业网点。

连接几个候车室的几十米的候车长廊将形成一条商业街。目前，沈阳北站新建的候车室中廊共17个封闭店铺正在安装透明玻璃、设置高档货架的全面装修，同时，随着站舍改造工程的竣工，沈阳北站进站大厅二楼的娱乐中心，三楼环廊两侧的快餐厅也将全面“整容”。9月底，这些过去由内部职工承包的经营场所，将首次公开向社会招商拍卖

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＊＊长江商业街携金揽银欲腾飞＊＊

8月3日，长江商业街上，工人们正在原会宾楼地址上紧张地进行拆迁工作，原来破旧的会宾楼正一点点地退出历史舞台，取而代之的将是一座26层高的精品购物商厦――中乾世纪商贸城。

长江街曾经因为建起改革开放后第一个农贸市场而闻名全国，同时又是沈阳最古老的商业街之一，有着300多年的历史。但随着时代的变迁，长江商业街前进的步伐显得慢了些，在经历了长时间的辉煌后，沉寂下来。东北振兴的号角给长江街的腾飞带来了新的生机和希望。皇姑区委区政府提出了提升长江街现有业态档次，打造由南段韩国风情区、中段精品购物区、北段科技商贸区三大板块构成，首尾呼应，独具特色的沈阳市最长商业街的目标。

在这一思路的引领下，皇姑区积极招商引资，一个个大项目相继落户开工。目前已经有6大项目正式落户，投资额为14亿元，还有5个项目即将签约投资额可达16亿元。长江街由南向北一派施工的繁忙景象。南段的韩国新城组团项目已经启动，投资总额达5亿元的沈阳汉旦城项目建筑面积达10。6万平方米，将建设成韩国风情浓郁的住宅和星级酒店，目前正在进入地基施工阶段。与之相邻的沈阔花园住宅项目同步进行。由韩国商人投资2。37亿元的丽华商务大厦即将进入施工，中一家具城准备置换，韩国风情区初现雏形。

同时，一些国内外企业家纷纷看好长江街的发展潜力。在长江街中段，中乾世纪商贸城、经典生活、泰和商厦等一系列的高档精品商厦活进入紧张拆迁，或进行前期准备，在长江街地下，沈阳北行国际贸易城将使长江街更加繁荣。

在长江街北段，深圳科技控股公司将建设占地面积10万平方米的高科技商业大厦和建筑面积为3。7万平方米的科技大厦写字楼也将遥相呼应，拔地而起。另外，占地面积为10万平方米的电子超市建成后，将和沈阳南部的三好街电脑城形成南北互补之势，能及大地拉升皇姑区的科技文化发展水平，推动皇姑区经济的发展。

两年后，通过改造，一条集餐饮娱乐、休闲购物和高科技产业为一体的长3700米的现代商业街将展现在众人面前。

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——沈阳商业地产将改造百年太原街——

从2002年到现在，从大连万达集团到浙江五洲集团，太原街南北不足百米的步行街上，接近一半的面积先后被开发成为全新形态的大型商业广场。在紧张的工地和新开张的各种商场背后，我们看得出，与十年前不同的是，这一次的变革中，不再是商业自己唱独角戏，地产开发与商业管理这两只杠杆正在共同翘起太原街新的未来。商业地产大举挺进沈阳，两大项目相距一年时间，却同样将落脚点选择了太原街。应该说，不论是大连万达还是浙江五洲，他们不惜巨资进入太原街的原因中，很重要的一个就是看中了太原街本身经过近百年所积淀下来的商业资源。这其中，包括地段、商业氛围、市场人脉，也包括太原街经久不衰的商业历史和魅力。

商业资源正在得到充分的挖掘

与1992年沈阳市第一次启动对太原街地区改造时相比，十年的时间已经让中国的商业领域发生了翻天覆地的变化，对于太原街的改造工程也被时代推到了另一个层次。

万达商业广场希望能够能过多业态组合的方式使不同行业的消费能够在同一空间中发挥互补效应；正在筹备中的“泰原金座”则选择了批发与零售相结合的方式，用意在于发挥太原街地区的商业辐射优势；而五洲商业广场更进一步将这种思路发展下去，再整合了环境、文化、功能等多方面的市场需求之后，提出了“购物公园”的理念。不论是昨天的万达商业广场，还是今天的五洲商业广场，都采取了更新的商业运作模式的新实践。这些实践在对太原街商业资源进行挖掘的同时，也启动了另一轮新的商业资源的积累过程。

正在提升沈阳城市商业竞争力

太原街地区正在行动的改造工程绝对不仅仅是对一条商业街的改变。有专家提出，商业房地产对城市商业竞争力来说是一把双刃剑。城市商业重要的构成部分是商业房地产，商业房地产是城市商业的一个关键环节，所有的商业的房地产环节组合在一起形成一个大商业。商业房地产是高附加值产业，能直接给城市带来利润和财富增强城市的竞争力。同时商业房地产的脆弱性可能削弱城市竞争力。房地产是城市商业重要的商务环境。房地产质量、数量、分布、使用效率影响城市的商业功能的充分发挥；房地产相对价格高低决定城市的商业城本，直接影响商业企业的收益，影响城市创富能力和竞争力。

反观目前的太原街，可以发现，从实践理念上说，泰原金座在*作中，以区域差异化为目标，通过引入区域品牌代理商来最大限度发挥商业辐射能力；五洲商业广场则是引入体验型消费的理念，将时尚型的商业文化附加在项目之中，从而使商业广场突破了单一的购物功能，真正像旅游、娱乐等方向拓展。

从实际效应上说，万达商业广场和五洲商业广场为太原街带来了百盛、沃尔玛、北京华联等新商业成员，打破了中兴百货一枝独秀的格局。同时，由于更多品牌代理商进入太原金座，太原街将有可能成为具有批发性质的新型商业流通核心。而随着新百货店和新商业广场的开业，也必将吸引进来一批品牌产品和消费亮点。

从未来前景上说，据悉，万达商业广场二期的时代华纳影城项目已经悄然启动。而更加重要的是，两大商业地产项目建造出来的沈阳空前规模的两处shop?ping

Mall,不仅是具有中国特色的商业升级，同时也在将市场的眼光引领到更加广阔空间中去，掀起商业经营方式的新浪潮。

由此考查太原街地区，可以看到各种新鲜思维、新鲜产品、新鲜精神随着两处大型商业地产项目进入这条商业老街，推动着它成为沈阳新商业的代表，同时也在深刻地影响着沈阳城市商业发展的步伐。

下一站：太原南街

有资料显示，从商业街的普遍规律看，商业街的黄金长度约在600米左右。北京路、深圳的沙头角、武汉的汉正街，相当多的大城市，其老商街，长度都大致在600米。香港的繁华商业街、美国的华尔街、日本的银座„„`其长度也大致在600米左右。然而，每天太原街的汹涌客流，实际上只集中在大约300余米的太原北街上，而同样被改造成步行街的太原南街却相形见绌

论长度，太原南北两街不相上下；论条件，太原南街改造成为步行街的时间较太原北街晚一些，但是硬件环境上还是很有特色的；论主力店，把守太原南街入口的新世界百货虽然面积不大，却深受年轻一族的喜爱，几年来始终红红火火，旁边的“都市快车”、“图书城”等都是人流聚集的地方。尽管太原南街上被寄予厚望的万达商业广场在市场启动初期遇到障碍，但是，在太原街必然迎来一个大发展时期的市场前提之下，眼下略显寂寞的太原南街正是太原街下一步发展的“储备空间”。

太原南街以西，一期万达商业广场中多家主力店铺在市场培育期中，泰原金座的推出吸引了江浙温洲等地的大量服装品牌关注，时代华纳影城的用地也正在实质性的*作中。而太原南街以东，除了一家新世界百货以外，只有一趟迎接的简陋门市，后面是大量条件简陋的房屋，贯穿其中的马路狭窄而且坑洼不平。反观太原北街，五洲商业广场的进入几乎将所有的简陋设施一扫而空，而占地2.8万平方米、总建筑面积25.8万平方米、商业面积不少于10万平方米的超大规模也将太原北街进行了一次彻底的改变。

但是，太原街的发展不会在五洲商业广场划下句号。五洲商业广场、泰原金座的成功运作必然是太原街的商业价值持续提升，太原南街的商业价值也必然随之提升，太原南街的商业价值也必然随之提升，而这一切，也将同样是在商业地产开发的杠杆撬动之下完成。

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——沈阳中街——

沈阳著名的商业街——中街，她是沈阳最早形成的商业中心。1625年(明天启五年、后金天命十年)至1631年(明祟帧四年、后金天聪五年)，后金将明朝所筑砖城进行改建扩建，按照中国历史上流传的“左祖右社、面朝后市”(即王宫之左是祖庙，王宫之右是社稷坛，王官正面朝南，王官后设市场)之说，将原来的“十”字型两条街改筑为“井”字型4条街。即今沈阳路、中街路、朝阳街、正阳街。当时，中街路称四平街，东西两侧建有钟楼、鼓楼各一座。街长579．3米，宽11．7

米。

如今的中街已成为我市第一条步行商业街，街道两旁店铺鳞次栉比,买卖兴隆，一派欣欣向荣之意。

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大连

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＊＊大连：传统商业街陷入困顿主力店率先突围＊＊

2003年堪称大连建市以来最大规模的商业地产开发年。截至2003年5月，大连在建和拟建的商业房地产项目总计37个，总建筑面积309万平方米。其中商业面积174万平米，是历史上最大的商业地产供应时期。同时，媒体关于“大连商业房地产全面过剩”的说法也不绝于耳，对此，大连市连锁经营协会会长谢有恩说：“大连目前中心商业网点超标，但同时社区商业网点严重不足，商业房地产的根源问题在于开发结构不合理”。具有百年历史的大连“天津街”的开发就体现了这一点。

上世纪90年代中期，台湾的蔡氏企业集团在大连的繁华商业区投资10亿元兴建了胜利广场，这是大连最早运营成功的非百货商业业态的代表。4年的时间里，大连胜利广场物业价值快速增了3倍，每平方米商铺价格从最初的5.6万元涨至10.2万元。胜利广场的成功无疑给其他投资者打了一针强心剂。在这种环境的烘托下，2001年的天津街改造项目迅速引爆了大连商业房地产市场。

天津街建成于1909年，是大连历史最悠久的百年老字号商业街，全长1720米。2001年10月4日，天津街拆迁改造工程开始启动，一期工程分为六大区域，海昌、天植、新天龙、城市广场等商业项目相继开工，此时正值全国如火如荼地造MALL热，各项目也不约而同的齐齐以MALL的姿态亮相。

由于天津街百年形成的浓厚的商业氛围，一开始买家对于这个区域还是非常乐观。但2002年中期，海昌的提前出售使市场感到了压力，由于各家商铺销售不利，在2003年上半年遭遇了大量的退铺，整个天津街遭遇了前所未有的危机。

大连房地产资深记者王昌青认为，由于各开发商分别是从渔业、住宅等其他行业转行，对于商业和房地产的开发运作不熟悉，只是因为具有资金和拿地的实力就进入商铺市场，投机心态比较重，所以在项目运作上采用大量的煽情宣传，“一铺养三代”、“15%年投资回报”等字眼比比皆是。但由于售价过高，均价达到了近10万元／平方米，且不能为买家提供翔实的投资回报计划，销售纷纷陷入困顿。为了弥补商铺的运作经验之不足，开发商之间又上演了一场“挖角”大战，一些商业经理人开始炙手可热。但事实上，这些没有商业房地产*作经验的商业经理人也无回天之力，到了2003年中，天津街销售几近停滞，各项目面临“死盘”的危险。

一位商业地产商说，中国许多城市在老商业街改造上都屡撞南墙。有的是因为政府规划错误引起，有的却因为缺少控制而混乱开发。天津街集中造MALL的规划已经为今天的局面埋下伏笔。天津街的商业特色在于步行街边各种商铺林立，开放式的街区使整个街区能够共享人流。但MALL的封闭设计却在一定程度上分割了人流。王昌青认为，天津街最严重的问题在于不同地块的高度同质化，6个大的项目定位基本相同，投资者自然很难看好。谢有恩甚至曾多次用“无力回天”来形容天津街的前景。

市场的冷淡反应给各开发商的资金链条带来了巨大的压力，一位经理人直言不讳地说，这个区域很难避免竞争“牺牲品”的出现，要想活下去，大家只能八仙过海，各显神通。其中新天龙选择了以餐饮为突破口，建美食城的差异定位。但据知情人士说，虽然定位有新意，项目的招商却遇到了困难，因为各SHOPPINGMALL本来都有餐饮功能区的划分，美食城对于人流的吸引度不由让人打上问号。但经过一段时间的沉淀，大家逐渐形成了共识，在开发商不擅长商业项目经营的情况下，必须以主力店带动其他商铺的销售经营，选择专业素质高的主力店可以为急需人气的天津街解决燃眉之急。

在这场“主力店”竞争中，最先突围的是海昌。在2003年7月，海昌首先宣布引进日本著名的新兴商业业态VIVO(阪昌百货)，VIVO主打年轻的消费人群，以青春活力时尚为主题，复制日本的经营和品牌。VIVO的动感形象在某种程度上打破了天津街的沉寂局面。紧跟着，城市广场计划在8月推出与香港铜锣湾百货合作签订15年租约规划，希望凭借铜锣湾百货和世界知名品牌的合作基础，推行品牌“折扣店”，创造卖点。

对于天津街乃至包括西安路商圈的整个大连的商铺市场形成了两种截然不同的声音，一种认为大连的中心商业圈规划过大，政府对于旅游购物预期过于乐观，接下来的天津街二期工程还将继续给市场更大的压力；但也有人认为随着“大大连”的建设，城市规模不断扩大，对于商圈的要求也将更高，适度的超前规划为将来发展留下空间。

希望人为破坏历史商圈的例子不再上演，老商业街的失败不再出现。（周歌）

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——专家勾勒天津街振兴方略——

本报讯（记者王梅）改造后的新天津街重新开街以来，一直倍受各界关注，投资不小，但人气不旺。天津街还有没有生存的希望？天津街的希望又在哪里？昨天上午举行的“天津街商业发展论坛”上，有关专家和部分商家再次聚到一起，把脉未来天津街走向。

重新定位是当务之急。改造后的天津街之所以经营惨淡，其中包含着诸多的主客观因素。从客观上来说，近年来，不同区域的商业中心、次中心以及社区商业纷纷崛起，城市多商业中心现象大大削弱了天津街的商业中心地位，急剧分散了客流。但更多的还是主观因素。其中：商家的经营千篇一律，多以服装和传统百货为主，没有特点、没有卖点、没有热点。没有自己的明确的目标顾客层。与会专家认为，街上的各个商家必须放下架子，转变经营观念。重新定位自己的商品经营结构，走特色经营之路。

“地摊经济”也要讲究特色。假日里，逛天津街的人们发现这里增加了不少露天摊位，仔细瞧瞧，出售的大多是些廉价书、VCD、休闲衣裤以及小饰物等等。但有特色的小商品并不多。与会商家认为，“地摊经济”不仅仅讲“便宜”，也要讲“特色”。也有商家认为，天津街几千万的配套设施，如果只用来出租卖几元、十几元的商品，不仅会造成街的贬值，也会造成天津街二次不良资产的出现。

政府要起到应有的宏观协调作用。有专家认为，至今还没有启动的地块大大影响了天津街的整体运作效果。同时，占据有利位置的天伦、国泰、天百等几大商家，至今因改制等问题，或坐吃山空，或疲惫经营。在某种程度上拖了天津街后腿。这些都需要政府有关方面出面协调。促使其尽快步入发展的轨道。

在昨天的论坛上，东北财经大学教授李品媛认为，有着几十年历史积淀的天津街，还是大有希望的。但关键是如何调整好。李品媛提出，街的布局以“井”字为佳，而且主街上的主力店要和辅街上特色店相辅相成，才能加深街的“厚度”，达到“大店带小店，小店烘托大店”的效果；街上一定要有三五种主力业态，以形成影响力和鲜明特色。同时，在这条长达1024米长的街上，不同的街段经营特色和经营档次也要有所区分。

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发贴时间： 2004-10-16 9:06:07 218.62.*.*

双鱼座

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注册：2004-6-8

文章：5497

鉴定：保密

青岛

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＊市财办对下步培育发展“青岛市商业专业特色街”提出新要求＊

近日，市财办召开新闻发布会，命名市南区闽江路和四方区重庆南路为“青岛市闽江路餐饮休闲街”和“青岛市汽车贸易大道”。会上，市财办就如何进一步做好我市商业专业特色街的培育和发展工作提出了要求。

一是要突出特色，提高档次。按照商业街的定位，加大招商力度，引导企业经营，强化专业优势，并增加餐饮、金融、娱乐、休闲、停车等相关服务网点和设施，完善商业街的功能。二是在商业街的建设形态上，要以高起点、高品味、高质量为目标，科学规划，形成各自的建设特色，做到各有所长，功能互补。其中，重庆南路“汽车贸易大道”要加快建设进度，汽车贸易城一期工程要按时完工，尽快发挥龙头作用，形成我市的汽车贸易中心。三是要积极引导，扩大规模，增强辐射力和影响力。积极培育和发展商业街周边的“商业街支路”，形成“以点带面”的发展局面。四是要积极建设和发展新的商业街。根据《规划》要求，到2010年我市要培育和建设符合标准的商业街27条，2005年前重点新建和改造9条商业街。

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——青岛龙山地下商业街——

青岛龙山地下商业街，位于风光秀丽的信号山下，1985年9月20日开业。前身是1981年10月15日开业的龙山宾馆，隶属于青岛市人民防空办公室，是全国最早、闻名国内外的大型综合型人防平战结合项目。

改革开放为人防开展平战结合带来了机遇。1980年之初，青岛人防利用早期人防工程建成了全国第一家地下宾馆—青岛龙山宾馆。一个新生事物的出现，受到了社会各界的关爱与呵护。1985年，为适应社会主义市场经济发展的要求，解决龙山宾馆周边商业网点稀少的矛盾，利用“龙山宾馆”的通道开辟出龙山商场，并且增添了餐厅、舞厅等一些生活、娱乐设施。由于采取了灵活多样的经营管理形式，贴近市场，方便市民生活，受到了群众的欢迎。进入80年代后期，岛城的经济发展进入快车道，10多座大型商厦拔地而起，呈现出一种集团军冲击市场的态势，市场空前活跃，竞争加剧。龙山面临着严峻的挑战，不进则退，进则思变。于是决定改变龙山商场店铺式格局和作坊式经营管理模式，分步推进实施。第一步，于1988年投资数百万元打通商场至苏州路口，使原商场营业面积扩至1万多平方米。第二步，于1995年结合城市建设，投资1千余万元打通江苏路口，使商业街总面积扩至3.7万多平方米。将原有摊位进行全部改造，装修成近400个精品间，并全部对外租赁，为社会提供了1000多个再就业岗位。自1996年至1998年连续三年租赁收入年均超过千万元。第三步，1999年以来，又陆续投资近千万元对商业街的门头、地面和通风设施进行了重新装修，经过20多年的艰苦创业，龙山地下商业街在变中求进，坚持滚动发展，如今已经跻身于岛城现代化商城之林，初步实现了创建“品牌”市场的经营理念。在推向市场化进程中，龙山地下商业街坚持准确把握市场定位，坚持主营的服饰款式新、品种全、变化快、品位高、质优价廉且灵活的经营机制，赢得了消费者的青睐和信任，引领岛城服饰时尚潮流，并被擢升为青岛市五条商业专业特色之一的“服饰特色街”，年均营业额上亿元，年创税收约300万元。为青岛的经济建设和城市建设做出了较大贡献。

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——青岛商业街区开始全面应用电子监控系统——

细心的青岛市民近日逛台东三路步行街时可以发现，在该商业街的两端和中间位置的3座建筑物上，多了一盏“不发光的灯”，你可别低估这3个貌似灯模样的物件，因为它们的真实身份是电子监控摄像头，它们的存在不仅使得扒手等违法犯罪分子的一举一动尽收民警眼底，便于及时抓捕，还能留取影像证据。这套设备即日起正式启用后，将昼夜24小时工作。

9月7日上午，在青岛市北公安分局利津路派出所见到了这套监控系统的*作平台，一名民警正手持鼠标，全神贯注地盯着荧屏上的3个画面。该监控系统的视角非常开阔，前后左右都能看到，不仅步行街的大半都覆盖，就连与步行街毗邻的道路都能监测到。据介绍，该步行街上这3个摄像头的视角达到355度，精准监测半径150余米，由于它们还有夜视功能，3个摄像头联手足以日夜“看护”六七百米长的步行街。

青岛市北区政法委副书记李文清介绍说，台东三路步行街地处台东商业区中心地段，人流量非常大，路面治安状况比较复杂，以前扒窃及打架等现象时有发生。为了给游人创造一个良好的购物休闲环境，从今年年初开始，市北区政法部门决心把提升管理层次和配合整治行动结合起来，将台东三路步行街变成“电子监控平安一条街”。建成启用后，不仅能给民警及时处警创造条件，还能为民警办案留取证据，让违法犯罪分子乖乖就范，更重要的是给他们一种强大的震慑，让他们不敢轻举妄动。

李文清说，他们计划年内还将在宁夏路海信立交桥两侧安装监控设备，此后继续推广，将威海路、延吉路、敦化路、伊春路等都打造成“电子监控平安一条街”。

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——中山路综合商业街——

该街是岛城的老商业街，已有80余年的历史，南起栈桥，北至大窖沟，全长1360米，门店总数达480余户。该街有国货、第一百盛、发达商厦等大型商厦，以经营服装服饰、日用百货、家用电器、食品、餐饮美食等为主，是综合性商业街。现已成为青岛市商业中心。

——台东三路商业步行街——

该街所处位置历史上就是一个商埠。现街长1000米，经营门店80余户，是以经营服装服饰、布料、皮具等为主的商业街。该街有利群商厦、当代商城和千川百货等大中型商厦，近期已规划为步行街。

向阳路综合商业街

该街位于我市北部的李沧区李村，全长600米，南起滨河路，北至京口路，共有门店140余处，商业网点密集。该街有崂百、北方国贸和崂山第一商场等大中型商厦，已成为我市北部综合性的商业中心。

—— 龙山地下商业街 ——

该街位于龙山路14号，是建于地下的商业街。街长1000米，门店总数达300余个，是我市较早以个体租赁形式为主的服装类商业街，主要以经营服装、鞋帽等为主，以服装款式新、变化快、货色全、价格低闻名岛城。

—— 云霄路美食街 ——

该街位于市南区东部，全长960米，餐饮门店60余家，是一条汇集国内各大菜系的美食街。

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天津

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＊＊新商圈 拿什么把人留住＊＊

以特色定位吸引人流儿

天津居民消费欲望的提高，特别体现在上周房交会及新商业街开盘开业现场。“呜泱泱的人群”证实了开盘开业大吉——人气儿旺盛。不过，面对这种火热的场面，上谷、女人街等商业项目的开发商和运营商倒显得很冷静。他们更关心的是怎样把这种热情变成钟情，新项目、新商圈用何魅力把人留住。

天津君耀公司刘海光总经理、天津融创置地迟迅副总经理等企业负责人在现场接受采访时都表示，天津新商圈的形成与过去最大不同，就是在商业组合定位上注重了科学的个性特色，既在新商圈中发挥“商业聚集效应”，又通过更丰富、更具特色的业态吸引现代消费人群。

比如新开业的滨江金耀女人街，从南市新型大商圈的民俗风情出发，以为女人服务的特色商品为主题定位，并通过同时开业的国际四星级度假型舒泊花园大酒店、大型CEPA水牛城香港城、1928风情食街，以及已经落户的美国“堡简阁”快餐店、量贩式KTV“快乐迪”等餐饮、娱乐、酒店类主力业态组合，形成更大的消费氛围，使其在个性商品经营的同时，吸引南市大商圈中的客流。

相对于大型特色商业街，刚开盘的上谷主题商业街则更突出了依附于周边消费需求的特点。以餐饮业态为主的上谷商业街，处在以友谊路、时代奥城商业广场、梅江区域新商圈地带，高档需求特征明显，所以上谷主题商业街是以其“特色品牌餐饮，全球同步娱乐”定位，着重体现高端享受特色。

以专业招商、管理提升人气儿

商业地产开发与商业运营衔接不好导致人心涣散的前车之鉴，令新启动的商业项目开始注意在开发初期就引入招商及管理专业公司，就市场定位、规模、布局、业态选择经营模式、营销策略等进行全程设计。比如新开盘的上谷商业街和时代奥城商业广场等。

据迟迅副总经理介绍，上谷商业街的定位决定了它在经营品种和管理上的高端性，所以在项目初期就开始招商和请专业管理公司，目前已有数百家意向和签约商家，其中多数是国内外知名品牌。同时聘请了世界一流的商业管理顾问公司——美国仲量联行进行物业管理服务。前期开盘的奥城商业广场，也与新加坡STRATA、TREND公司及物业管理DTZ香港戴德梁行签约，使其项目招商运作和运营管理有了比较充足的磨合期，以及相对成熟、规范的管理氛围。

刘海光总经理提醒说，新商圈中商铺招商还要经过一段时间的调整，包括商品的档次、品牌、布局等等，这样才能逐步进入到相对稳定的经营状态。他说他给女人街的调整时间定为两年。

21世纪不动产天津分部崔晶雪总经理等专业人士认为，新商圈的业态组合及其运营管理关系到经营的成败，所以，开发商在以“产权式店铺”出售商铺或铺面时，将招商和管理内容提前落实是非常必要的，它对商铺投资信心和盈利预期都产生很大影响。同时，特色商品的组合是否真有特色，也是能否令人流连忘返的关键。

以新居民区人群做后盾

现代新商圈的形成，主要决定于两个因素，一是区域内居住人群特点，二是城市整体功能规划和划分。

这两个因素间又存在相互影响、相互决定、相生相长的关系。崔晶雪总经理等专业人士分析认为，目前本市新商圈的建设和经营内容，主要还是以区域内居住人群特征为依据的，如正在完善和建设中的友谊路商圈，天奥中心及梅江区域商圈等。其区域内已经聚集了相当浓厚的消费人气儿，这就使得餐饮街这类专营店有了充足的固定人流。而正在建设中的南市新商圈，则带有更多城市复兴的功能变化色彩，区域内原有的居住人群特征随着拆迁越来越被淡化了，所以其新商圈的经营内容带有更多面对流动人群的特点。

但是天津新世界阮志彪总监等业内人士认为，现在南市区域已经开始形成高档居住圈，区域内还将有多个小型高档住宅区推出。未来该区域内的地段价值无疑还要提升。所以从这一点来说，区域内新商圈也要把握好经营品种，并随着高档居住人群的聚集，调整商品档次。（王哲）

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——天津商街力求北京商家 打造“上谷主题商业街”——

晨报讯(首席记者

张晓莉)天津融创置地有限公司进军商业地产的第一力作“上谷主题商业街”日前在津亮相，会聚天津大礼堂的千余人中，除了天津本地商家，不少京城商界人士也纷纷捧场。融创置地有关人士透露，为更好的打造“上谷”品牌，他们将吸引全国知名商家进入，北京商家更是他们吸引的重点。

上谷主题商业街自上市以来，一直以“特色品牌餐饮，全球同步娱乐”的鲜明定位活跃于天津地产界和商界。目前已加盟商家代表——巴国布衣、青鸟健身等已与上谷正式签署战略联盟协议，首批入主上谷商业街。因为充分认识到商街后期营运及消费者保养的重要性，公司特别聘请英国仲量联行为营运管理顾问公司，并与搜狐中国签署战略合作协议，共同建设推广上谷消费者网站及上谷联名商家卡，为商街的长期良性运营提供高品质的专业保证。这些举措不仅维护了经营者的利益，更确保了物业的长期稳定增值。

南开区政府已经规划概念“充分利用现已自发形成的餐饮业相对集中的优势，挖掘市场空间和潜力，形成我区东南部一条以餐饮娱乐休闲为主要功能的特色区域”，上谷应时而出，正好弥补了这一地带缺乏大型休闲娱乐购物项目的遗憾。“消费＝娱乐＋美食＋休闲”的独特理念将引导天津市的消费新观念、置业新理念。上谷自亮相以来，备受广大客户和业内人士的广泛关注，在天津乃至整个华北地区造成了不小的影响力。目前，已有不少北京商家对上谷项目表现出浓厚的兴趣，初步达成进入意向。

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——天津鼓楼商业街简介——

鼓楼商业街于2000年lO月9日立项，于2001年7月18日正式开工，是一条以鼓楼为中心，集旅游、文化、购物、休闲于一体的大型商贸旅游步行街。开发商：天津龙城投资发展有限公司(由天津住宅建设发展集团和中侨投资发展有限公司强强联合共同组建)。鼓楼商业街总体规划呈十字型，占地面积20万平方米，建筑面积20多万平方米，总投资19.7亿元。一期占地面积6.5万平方米，建筑面积7.8万平方米，总投资4.5亿元。南北向长580米，东西向长5l0米。是集“旅游、文化、休闲、娱乐、购物”于一体的大型商贸步行街。该项目一经推出，备受瞩目。现被列为“2001年天津市政府二十件实事之一”、“2001年天津市重点建设五大旅游基地之一”，被评为“津门世纪景”之一。整条街采用明清建筑风格，仿古但不拘泥于古，给人别具一格的古雅感受。

鼓楼商业街座落于具有600年历史的天津老城厢，地理位置优越，其东接古文化街、新安购物广场；北临大胡同商业中心；南望食品街、旅馆街、服装街，西接东方商厦、天津商厦，毗邻西站，形成众星捧月的格局。重建的新鼓楼成为天津新的标志性建筑。全国现存最完整的古典戏楼一广东会馆，全国仅存的县庙、府庙并建一处的学府一文庙，华北地区第一所华人教堂一仓门口教堂等珍贵的历史文化资源环绕于鼓楼商业街周围。

鼓楼商业街在规划过程中，每条街道都各具特色，鼓楼东街——精品购物街：云集知名品牌与潮流名店，精品汇粹，引领流行时尚。鼓楼北街——古董珠宝街：主经黄金珠宝、古玩玉器、工艺家居，现代人的古典生活，文化味浓厚。鼓楼南街——东方不夜城：开辟休闲娱乐新天地：中西美食、休闲酒吧、娱乐表演、健身俱乐部，好戏连台、缤纷登场。商业街内还设有不同的街区主题——例如：中国北方古玩城、艺术主题市场、天津首家“旅游超市”、龙城客栈产权酒店、美食广场„，赢得消费群体的空前青睬，成为社会瞩目的焦点。

鼓楼商业街是全国首家拥有独立产权的商业街，由专业物业管理公司施行国际化管理。为了充分发挥鼓楼商业街的文化魅力，商业街的经营者每月都将举办各类文化娱乐活动。例如：每年二月份举办的民俗艺术灯会、四月份的鼓楼收藏节、五月份的风筝节„等。伴随各种各样丰富多彩的文娱活动的展开，将极大地提高百姓的休闲娱乐品质与文化艺术品味，使民族文化重放光彩。

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——天津市和平路商业街开通电子导购系统——

有着百年历史的天津市和平路商业街经过改造，于9月8日竣工开街。由天津市商委和天津市政府信息化办共同建设的和平路电子导购系统的触摸屏同时亮相“金

街”，引来许多游客的驻足观看，查询浏览其内容。

和平路电子导购系统包括商家介绍、天津老字号、天津名牌产品、公共事业五百问、天津风光、公共设施查询等6个栏目。其中“商家介绍”囊括和平路上大小100多个商场店面，并以商厦、食宿、娱乐、医药、金融服务、书店、商店等分类介绍。“天津老字号”中包括了百货大楼、劝业场、狗不理、果仁张等百年老店的过去和现在。“公共事业五百问”由天津政务网提供支持，包括工商纳税、物价监督和消费者权益等相关内容，消费者购物出现麻烦可以在触摸屏上查寻到各区县消协电话直接投诉。“天津风光”录入了食品街等12处旅游景点，除景点介绍外还配有地图和乘车线路。“公共设施查询”主要是天津公交、火车、轮船、航班等交通信息的随时通报。

5台机器全部配置了高级液晶显示触摸屏，机械硬件每台价值4万元，配有声卡、网卡。系统的建立将提高整个商业街的服务功能，方便游客，宣传天津，为商家创造商机。据悉，今后该系统还将以“网上和平路”的形式在互联网上同时发布。

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——红桥西站商业街初见成效——

麦德龙、家乐、金星商务中心以及即将在五月一号开业的国内家居商业巨头红星美凯龙，如今一批国内外知名的商业企业进入西站商圈，红桥区政府“驻巢引凤”工作初见成效，今后大型商场、餐饮名店将云集其中，进一步带动整个区域的经济发展。请听记者马建发来的报道。

近几年来，本市红桥区政府通过招商引资大力改造西站区域的商业格局，成功的引进了麦德龙、家乐、百货大楼家具中心、红星美凯龙等一批国内外的商业巨头。红桥区政府副区长王竞认为，西站西区域具有商业开发的潜力。红桥区选择西站地区作为重点发展商圈主要是，西站迎接的南来的旅客更多，能引来大量消费的客源。西站地区是最适合发展新兴商业的，红桥区向市区辐射的最近点，建立大规模商圈要跨出区域，考虑更大的消费半径，西站商圈最适合。

目前，西站商圈仅仅是起步阶段，一些商业设施正在陆续建设，向外延伸我们搞大型餐饮业，大型综合服务业和高档商业。下一步在家乐背后新建一座六到七万平米的及欧倍德及天津最大的灯具城，一万平米以上的餐饮业为一体的商贸城。同时在原有旧的设施上把它升级换代，引进更高层次、档次的店面。

商家也非常看好西站，红星美凯龙在西站商圈投资12亿多元，建成一个集合家居建材、家具、家饰为一体的特大型商场，总经理沈耀俊认为：“我们选择在红桥主要考虑，西青道和中环线交通方便，有大型停车场，靠近西站的站区，这个地区正在形成红桥区的商业中心。红桥区的各职能部门做了很多工作，投资环境非常好。”

据了解，西站商业圈一期工程将于2005年初步建成，今后随着周边道路的改造而后不断扩建商业设施，成为本市重要的商业区之一。

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——天津市大沽路成为商业街——

天津市河西区将通过大沽路商业街的整体建设和蚌埠道的改造，带动小白楼商务区和南楼商务区的建设，使之与天津市商业主轴线大沽北路相连接，形成第五大商业组团。有关责任人表示，元旦前力争使道路两侧的一批公建开业，争取在明年年中令大沽路商业街初具规模。

大沽路商业街从绍兴道至围堤道，全长 1.78公里。在大沽路东侧，从绍兴道至围堤道将建设

4万平方米的地铁公建商住楼；在奉化道与琼州道之间，建设公交车站及大型停车楼，在琼州道南侧建

8万平方米的恒华大厦二期工程、恒华商厦、龙云商厦、澳景商厦，与已建成的家乐南楼北店相连。完成 42中名校改造。启动

2.7万平方米德泰大厦建设。加速完成国华大厦工程。在大沽路与围堤道交口，取消原津苹大厦规划，建成大沽路休闲园。在大沽路西侧，对商业载体和住宅楼进行规范、整修。在爱国道北侧建成

1.2万平方米中金大厦等等。通过大沽路商业街的整体建设，繁荣东至解放南路、西至广东路、南至黑牛城道、北至徐州道整体区域，形成现代化商业、商贸区。

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深圳

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＊东门168商业街汇聚城市财富＊

东门的发展速度之快，曾令很多人瞠目结舌。东门商圈可分为东、西两区。现在西区的发展已非常成熟稳定，但财富的机遇越来越小，而东区却正处于改造之中，相信其未来的商机将远大于现在的东区。

一路劲跑的东门商圈

老东门，见证了深圳近20年的繁华。经过多年的沉积，该区域已经开始走向成熟，一路上演着繁华景象。

东门商圈是深圳最主要的传统购物商业中心区，历史悠久、规模大、名店多、商品丰富、价格便宜，吸引着四面八方的客人，成为本地居民和外地游客在市区游览购物的首选地区，也是港人在深圳消费的首选区域。

去年10月，东门步行街完成改造后，这里的环境比原来有了很大的改观，已成为集购物、休闲、旅游观光于一体的新型步行街。据东门街道办提供的资料显示，东门平均日客流量高达30万至40万人次，节假日日客流量达50万人次以上，年营业额达45亿元，居全国前列。

旧城改造带动商业升级

俗话说：要想富，先修路，路通财更旺。从东门片区道路改造的力度上可以看出政府的决心。

根据规划，政府将花费2亿元用于东门片区的道路建造，将乐园路、湖贝路等改造为双向四车道路面，中兴路改造为30米宽的双向四车道路面。乐园路贯穿东门168商业街直通文锦路，而中兴路、乐园路二期工程年底即将启动。东门168街市是片区规划的惟一农贸市场，它的整体布局和规划是完全升级版的净菜市场，为附近居民提供星级服务。而其他原有的市场将梳理拆除。

一系列改造工程使片区的商业得到很大的提升，特别是东门东区商业，将从中兴路向南北延展开来作为一个重点改造区，部分路面拓宽至30米，其他部分路面拓宽至18米。路面重修后，该片区的购物空间将被扩大，改变人们以前在东门购物拥挤的状况。

东门168打造都会街市

目前，东门东区正在赶超西区。东门168的推出正是积极响应这一行动，全力打造东区的星级购物环境，竭力创造现代都会街市升级版的商业街，这也代表着东区街市发展的方向。

东门168商铺在多方面配置都非常优良，开发商采用了全中央空调、内部全玻璃通道，并聘请专业的物业管理公司提供保姆式服务。东门168是东门乃至罗湖惟一拥有70年产权的商业街。街铺首层层高为5米，可分隔为两层使用，主通道设计为3.9米宽的空间；空中街区连廊串起南北上下商业街，让不同功能的街市形成互动。东门168整体街市分为12个区域，在自主经营的同时实行统一管理。每平方米3.5万元至5万元间的价格确实很有诱惑力，投资者花10万元既可轻松拥有一间属于自己的商铺。（贺雁桢）

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＊＊浅谈商业街区广场文化活动的特征＊＊

随着我国经济发展和社会进步，城市商业街区建设的不断完善，商业街区的广场、大商场门前或大商场内的中庭广场，成了具有广阔前景的各种文化活动载体，商家利用这些阵地广泛开展各种具有商业味道的文化艺术表演活动，既为商家带来无限商机，为游客带来精神上和物质上的双重享受，又为原有的商业旺区在广场文化活动与游客的互动下，带来了别样的繁荣，还为城市中心区域平添了浓郁的文化色彩。这种具有多方位功能的商业街区广场文化活动现象，在当今的改革大潮中，已于我的一个主要因素，就是我们通过比较，认为在“深圳”这个特殊概念的大背景下，东门广场的文化现象从全国意义上看，极具典型性和代表性。

地处深圳腹地的东门（老街）商业步行街区，是个沉淀了数百年历史文化的“老深圳”。改革开放以来，在政府的大力扶持和精心规划下，东门（老街）已发展成为一个万商云集、寸土寸金的现代化商业旺区。数以万计的商铺密布其间，各色各样的建筑毗肩林立。今天东门的知名度随着深圳知名度的扩展而扩展，“来深圳必游东门”，东门享有深圳商贸一面旗帜的盛誉，是深圳人引以自豪的亮丽的风景线。国各大中城市悄然兴起，并以一种独特的文化表现方式显示着其独特的魅力。而这种独特所产生的社会功效与经济功效使得商业街区广场文化活动这个文化上的生力军表现出旺盛和经久不衰的活力。

研究和探讨商业街区广场文化活动的现状、特征、效应，分析商业街区广场文化的趋势，对于坚持精神文明建设的前进方向，繁荣群众文化具有十分重要的理论和现实意义。为此，我们特意选择了深圳东门商业步行街区作为考查对象和课题研究的试点。选择东门文化广场东门是深圳客流量最大的繁华街区，平日客流量达二十万人，在节假日期间，高达四十万人左右，因而，东门文化广场是群众文化活动以及商家开展宣传推介、展示品牌形象的理想载体。以这种载体做为开展群众文化活动的基础条件，举办丰富多彩的、形式多样的、游客喜闻乐见的、雅俗共赏的文化活动，既能活跃群众文化生活，又能展现现代文明都市的精神面貌。

商业广告英语的特点及翻译 篇5

1. 双关

双关巧妙利用同音异义或同行异义现象, 使一个词语或句子具有两种不同的义。双关是语言中最富智慧、最简洁、最生动的表现手段之一, 是语言高度发展的具有体现。由于自身幽默、诙谐、寓意于不言中的特点, 因此在广告中得到广泛应用。

(1) 语义双关 (Homograph)

语义双关指利用词的同形异义现象来制作绝妙的广告语。在字面上它只有一个词语, 而实际上却同时兼有两种不同的含义, 增强语言的表达效果。

eg:Money doesn’t grow on trees.But it blossoms at our branches.

译成:钱不能长在树上, 在我们“行”就能。

(2) 谐音双关 (Homophone)

谐音双关是指利用词语之间的同音关系使词语有两种不同的理解。

eg:Up2U这一知名国际化妆品牌就与“ (It’s) up to you.” (由你决定) 谐音。

2. 比喻

在商业广告英语中使用比喻能使广告语言更加形象、生动, 富有美感。

eg:A computer that understands you is like your mother.

这是一则明喻的广告。该广告把电脑对人的理解比作母亲对孩子的理解。

3. 拟人 (personification)

拟人实际上也是一种比喻, 尤其是隐语。其形式是通过把原属于人所有的品质、行为、情感等赋予大自然其他有生命或无生命的东西, 使它们具有类似人的特征。

eg:Wherever it hurts, we’ll heal it.

这是一则修理皮包的广告。在这里, 坏皮包被比做一个受伤的人, 修坏皮包就好比是治愈伤口, 比喻形象而又生动。

二、商业广告英语的用词特点

1. 多用形容词做修饰语

eg:Mysterious, unsophisticated China totem carving and noble vase of Song Dynasty that is made of celadon ware form strong Chinese Culture.

这是某大酒店为其大堂所做的广告, 广告中用到了“mysterious”和“unsophisticated”两个形容词来修饰“China totem carving”。

2. 用词口语化

广告为了让不同年龄、不同文化层次的人都能领会其中的意思, 往往采用通俗易懂的口语化词。

eg:“I couldn’t believe it?Until tried it!”

“I’m impressed by it!”

“You’ve gotta try it!”

“I love it!”

这是一个推销微波炉的广告。一看, 我们便明白, 这是一个使用过该微波炉的人向您推销该产品。广告用语口语化及强, 非常好地达到了促销的目的。

三、商业广告英语的句法特点

1. 大量使用陈述句、祈使句和省略句

在广告英语中, 最为常见的陈述句的句型为:主语-谓语-宾语-状语。陈述句是用来阐明某种观点、情况和事实的。

eg:The thrilling 75-minute show will amaze you at every turn.

2. 祈使句

祈使句一般具有非常强的劝说性, 它一般是通过具有鼓动性的语句直接劝说消费者去消费、去购买商品。

eg:Enter the magical acrobatics world of Chaoyang Theater, where energetic boys and girls exhibit the charm and elegance of acrobatic art.

3. 省略句

省略句往往给人以简洁明快、不拖泥带水的感觉。

eg:Eight different styles of buildings with 1000 apartments ranging from one-bedroom-one-sitting room to four-bedroomtwo-sitting room, also duplexes.

如果对商业广告英语的修辞、用词以及句法特征有所了解之后, 我们可以分阶段、分步骤去进行翻译实践:掌握商业广告英语中常用修辞, 并试着去翻译一些涵盖这些修辞的广告语;认真分析商业广告英语的句式特点, 针对原文的陈述句、祈使句和省略句的句式, 在翻译时也应该采用相应的中文句式。在完成翻译后, 还要认真阅读自己的中文译文, 看是否符合商业广告英语的各个特征, 如此反复, 必能收到不错的效果。

摘要：在现代社会, 人们越来越重视广告的作用。商业广告英语作为英语语言整体的一个组成部分, 在风格和作用上都不同于其他类型的英语。因此, 要掌握商业广告英语的特点并进行合理的翻译。

关键词：广告英语,特点,翻译

参考文献

[1]Cutting, 　Joan.　Analyzing　the　language　of　Discourse　Commnities.Oxford:　Elsevir　Science　Ltd.　, 　2002

[2]Johnstone, 　Barbara.　Discourse　Analysis.　Oxford:　Blackwell　Publishers Ltd., 　2002

[3]　Weatherall, 　Ann.　Gender, 　Language&　Discourse.　East　Sussex:Routledge　Inc., 　2002

美国商业银行个人理财服务的特点 篇6

国外对商业银行个人理财业务的理解一般是:“由专业理财人员通过明确个人客户的财务目标,分析客户的生活以及财务现状,进而帮助客户指定出可以实现的财务目标的方案或建议的一种综合金融服务。”

作为当今世界上金融业最发达的国家,美国的金融服务市场十分庞大,全美有11000家银行、2000个储蓄和贷款协会以及12000个信用联盟。银行已成为全能的金融机构,向客户提供全方位的金融服务,其实质就是为客户理财,以满足客户的多样化需求。目前,美国商业银行个人理财服务主要有如下特点:

一、经营管理理念日趋成熟

近年来,经济金融全球化、信息化、自由化的发展趋势不断加强,西方商业银行的经营管理理念也发生了质的变化,并日趋成熟。主要表现在:

1. 彻底的市场和客户理念。

一切从客户和市场的需要出发,从业务产品开发、组织架构设置到管理策略制订,完全围绕市场和客户的需求进行。基于这种理念,西方商业银行的经营管理充分体现了“客户中心主义”的模式特征。

2. 理财计划的个性化。

根据消费者在不同的阶段,不同的行业,不同的风险偏好设计一个个性化的理财的计划。银行注重“一对一”营销,从出售产品转变为出售方案,由大众化服务转向个性化服务。

3. 风险与收益匹配的理念。

银行在经营管理中,不能只看风险,不看收益;也不能只看收益,不看风险,关键是要研究和找到风险与收益的平衡点,努力实现二者的合理匹配。

4. 持续的培训与人才理念。

技术、风险管理和人才是商业银行赢得市场竞争的关键因素,人才是关键的关键。西方商业银行非常重视人才培养和员工培训。一方面,每年从大学挑选优秀的毕业生,上岗前至少进行为期半年的全面系统培训;另一方面,花费大量的时间和财力对员工进行各种继续培训。

二、实行混业经营制度

在美国,作为参与到个人理财服务里边来的金融机构,不仅是商业银行,还有多元化的金融机构、多元化的产品来供客户选择,这是我国实行金融业分业经营所无法满足的。在国外信托公司、基金管理公司、证券公司,都开始参与到快速增长的个人理财市场里面来。共同推动这个市场的客户有很多多元化的选择。不论是财富管理还是个人理财,往往成为西方的银行金融创新最活跃的行业。

三、业务体系不断丰富

20世纪90年代以来,“客户中心主义”经营模式受到推崇,银行开始转向以市场为导向,以客户为中心,更加注重提供量身订造的高附加值型的产品和服务。为适应业务体系变化和市场竞争的需要,西方商业银行普遍加快了信息系统建设的步伐。为每个客户建立了数据库(即客户档案),对客户的情况了如指掌,并能综合客户各方面的信息进行分析,为其提供量身订造的解决方案,开发个性化的产品。同时,银行纷纷建立能够伸缩自如的信息基础架构,以适应未来业务增长和信息量增加的需求,并确保其信息系统的高可靠性和可用性,使其能在24小时为客户提供服务。

四、风险管理日益健全

1. 建立了完善、独立、垂直的风险管理体制。

个人理财部门实行独立核算,能够准确核算其收入、成本、损失、资本占用和风险调整收益。

2. 形成了独特的风险管理文化。

风险管理要靠银行的管理层和各级风险管理人员来具体执行和操作,但任何岗位的员工都要有风险防范意识,做任何事情都自觉地考虑风险因素,各级管理层还必须了解风险调整收益的计算方法。

3. 专业的理财团队。

商业广告字的种类选择及其特点 篇7

为了吸引消费者到商业建筑中浏览、审视和选购商品, 达到购物的目的, 设计人和经营人都应考虑以下内容:商店选址应交通方便;环境、人气氛围较好;商店具有特色的形体;醒目的店名招牌;引人入胜的店面和具有吸引力的橱窗;富有招揽性的室外照明和广告;宽敞方便的商店入口等。

作为商店室内设计, 进入营业厅内应有合理愉悦的铺面布置, 激发购物欲望和方便购物的室内环境, 良好的声、光、热、通风等物理环境和布置得当的视觉展示引导等, 从经营管理的角度还有经营、管理、服务的质量和水平等“软件”因素。

不论超大规模的超市和商场, 还是中小型零售连锁店铺以及独立经营的小商店, 作为从事商品买卖的企业总会考虑上述各因素来进行全盘的营销策划和室内设计。其中企业标识及标准字体总是反复在商业环境内外出现和使用, 是商家塑造企业形象的一个重要手段, 具有广告和照明的双重作用。作为视觉形象重要的组成部分它是最外在、最容易表现的部分。不同规模、不同经营模式的企业从所要营造的环境氛围来看都应是繁荣、热烈的, 但他们的商品特点和企业精神又使他们具有不同的个性特点, 反映在室内外环境中广告字体的使用也应根据其特点进行相应的选择。

一、沃尔玛超市

作为世界上最大的仓储式综合超市沃尔玛有其独特的企业文化, 其基本原则是:尊重个人、服务顾客、追求卓越。沃尔玛精神——勤恳、节俭、活跃、创新。提倡低成本、低费用结构、低价格、让利给消费者的经营思想。

基于这样的企业精神, 沃尔玛超市的整体形象给人以稳重、坚实、宽厚、热情的感受, 因此在室内外字体标识的选择上可考虑笔画粗壮圆润的字体, 或根据现有标准字体选用亚克力材料制作成圆鼓字。还可以制作成液体亚克力字, 该材料的特点是:无需模具, 轻松制作;发光亮度高;超强的抗紫外线能力, 耐侯性超强;色彩艳丽丰富, 效果多变, 光洁度好。与传统亚克力相比, 它可随意调配所需色彩, 能满足企业形象个性化的要求。可正面、侧面、整体 (甚至背面发光) 同时发光 (可发同色彩的光, 或不同色彩的光。) , 多面透光, 整体透光, 可变光, 立体感强。还可以在字的正面侧面制作出多种套色, 效果丰富可满足不同客户的需求;加工材料损耗少, 效率高;文字大小无局限, 整体无接缝;超低能耗、超长寿命、可靠安全;抗风力强, 密封性好, 防水性能优越, 安装简便;能制作发光黑字、金字、银字。

二、美特斯邦威专卖店

美特斯邦威是中国原创的本土化品牌, 对它的诠释是“美丽特色就在这里, 扬故邦之威, 扬国邦之威。”这其中就有一个“特”字, 这既是对产品的诉求, 也是对品牌文化的诉求。美特斯邦威文化最大的特色是“不走寻常路”。这句简短而有力度的广告词可以说家喻户晓、深入人心了, 而如今这已不只是一句普通的广告词, 它至少蕴涵两个方面的意义, 对于企业员工, 它是一句座右铭, 鼓舞着员工在工作中学习、开拓、创新;而对于消费者来说, 它是美特斯·邦威品牌的精髓, 传导一种品牌的文化内涵, 在“年轻、活力、流行、时尚”的休闲服饰产品中传递给消费者独特的品牌体验, 满足了消费者对“不寻常”个性和感觉的文化诉求。

“不寻常”的企业个性及商业环境中, 字体与标识的样式应更新颖时尚, 或根据现有标准字体样式选择有机玻璃字。其特点是表面光滑、色彩艳丽, 比重小, 强度较大, 耐腐蚀, 耐湿, 耐晒, 绝缘性能好, 隔声性好。字体选材要取决于造型设计, 什么样的造型, 用什么样的有机玻璃, 色彩、品种都要反复考查, 使之达到最佳效果。同样也可以选择水晶字、金属字等其他具有时尚特征的字体。

三、麦当劳连锁快餐店

麦当劳的黄金准则是顾客至上, 顾客永远第一。提供服务的最高标准是质量 (Quality) 、服务 (Service) 、清洁 (Cleanliness) 和价值 (Value) 。严格的标准使顾客在任何时间、任何地点所品尝的麦当劳食品都是同一品质的。以最大的细心、关心和爱心来提供热情、周到、快捷的服务。麦当劳制定了必须严格遵守的清洁工作标准。每年一次对地板、天花板、墙壁、桌椅等进行检查, 是否整洁卫生。努力传达麦当劳的“向顾客提供更有价值的高品质”的理念。也可以说, Q S C&V原则正是体现了麦当劳的经营理念和企业精神。

快餐店较之超市在环境氛围上有着相似的特点, 但大多数快餐店的连锁经营分店面积较小, 宜营造一种亲切和谐的家园气氛, 通过了解麦当劳连锁快餐店的经营理念, 我们可以看出商家对顾客无微不至的关怀, 使顾客有如家的感受。体现在企业标识及字体上, 应是可爱、便于识读的、粗细均匀的、色彩鲜艳的一种形象。或是根据已有标准字体选择霓虹灯字。

霓虹灯字的特点有:具有更高的亮度;温度低, 使用不受气候限制, 所以能置于露天日晒雨淋或在水中工作;霓虹灯光谱具有很强的穿透力, 在雨天或雾天仍能保持较好的视觉效果。低能耗、寿命长;制作灵活, 色彩多样;动感强, 效果佳, 经济实用。除此之外还可采用芙蓉字、LED发光字等, 都具有活波、欢快的感觉。

就目前市场上看, 大多数商家都能注重商业广告字体的设计与选择, 将其纳入整体企业形象的塑造, 但还是有少数商业环境不注重或是没有注意到广告字体的作用与效果, 导致出现不良的销售现象和不完整的企业形象。

摘要：企业形象是企业精神文化的重要外在表现形式。从事商品买卖的大中小型企业和个体商家, 其体现企业形象的外在、内在的表现因素非常多。通过实例研究来说明不同商业广告字体的选择对企业形象的塑造以及对商业环境的氛围营造所具有的重要作用。

关键词：企业形象,广告字,商业环境

参考文献

[1]钟宁:各类活动广告设计.黑龙江科学技术出版社, 2006.8

浅谈房地产开发与经营的特点 篇8

在文字意义上的开发仅仅指将荒地变为农田之类的耕作资源的劳动过程, 而随着社会的发展和房地产行业的应运而生, 如今的开发从文字意义上不单单指农田垦殖, 主要指建设建筑物、构筑物的建设过程。

房地产开发离不开合理的规划, 真正意义上的房地产开发一定是在政府城建合理规划下的, 建筑物有序建设和开发, 从时间的纵向层面来讲, 建筑群决不能离开基础设施而建设, 在进行房地产开发时, 理论意义上讲, 一个地区的房地产开发和基础设施的建设应该是相辅相成并同时进行的, 只有规划好各方面的建设因素才能让房地产建设系统化合理化;在房地产整个开发过程的横向方面讲, 房地产开发伴随很多的建设因素, 包括资金的充足性和人员的规划性和建设资源的合理性, 从最初规划到最后物业管理都要做到尽善尽美, 细致入微, 协调性强的房地产开发才能在长远意义上发展经济造福民众。

在文字意义上的经营主要是指统筹经管, 而不仅仅局限于店铺经营也指代政治方面的经管。现在放置在房地产开发的层面上主要是指, 在开发建设过程中的经济方面的统筹和规划, 在房地产发展的过程中, 合理经营的绝对是房地产蓬勃发展的不二法门, 在开发过程中, 各个资金链的链接和每项资金的来龙去脉都是房地产经营的重要方面, 只有在符合经济规律的情况下, 才能进行合理有效的经营。

二、房地产开发与经营的特点

(一) 房地产开发与经营难度较大

房地产商品与经营难度大有着直接的关系, 房地产商品对于中国民众来说是一生中最难实现的商品, 由于其成本非常大, 带来的收益也是不可估量的, 不过在房地产开发过程中, 整个商品的建设完成需要几年作为一个周期, 而根据实际的企业经济规律, 在这几年期间资金的去向不能只进不出, 所以就需要经营者在房地产开发和经营的前中后期通过多种手段保证其巨大价值的实现, 这样不仅能保证成本资金的流动, 同时可以缩小资金流, 以少部分资金经营大规模的项目, 减少项目本身带来的不可预测性;然而房地产经营手段包括预售, 信托等方式, 就需要企业本身具有强大的经营规模和市场公信力;价值实现还会受到国家政策性的影响, 房屋价格会因此而动荡, 房地产市场难以通过房地产商的手段进行调节, 这些都无形中加重了房地产开发和经营的难度。

(二) 房地产开发与经营风险大

房地产商品的形成周期长与经营难度大有着直接的关系, 作为普遍形成周期最长的房地产商品, 在房地产开发过程中, 整个商品的建设完成需要几年作为一个周期, 在此过程中经营方面的资金因素就成为房地产行业一个老大难的问题, 由于本身的成本量大, 收益回报率大;在经济学角度收益回报率大的行业必然存在高风险的情况, 如在经营资金环节不能保证所有资金都落实到位, 那么会极大影响整个房地产建设的发展安全性;同时国家政策, 经济大环境, 居民消费心理都从很大程度上影响房地产价格, 所以房地产行业具有很高的风险。

(三) 房地产开发与经营政策性强

房地产业作为中国经济支柱性的第二产业, 对民众的生存发展也有巨大的作用, 所以国家势必会通过政策性手段对于房地产进行调节和掌控, 不仅仅是为了稳固经济发展的势头, 同时的也是为了保障广大民众的生活质量, 所以从大环境角度讲, 中国的房地产开发与经营的政策性极强, 国家对于房地产行业的立法和政策明显多于其他行业, 为了保证房地产行业处于正常发展的轨道之中, 政府发挥财政作用对于房地产各个环节进行监管和审查。

三、房地产开发与经营管理的创新策略

在中国经济发展的大环境下, 房地产的发展将迎来一个优胜略汰的大时代, 严峻的房地产房展形式启示全行业只有应用创新的经营和发展策略, 才能在经济发展的浪潮中淘得泥沙始到金。

(一) 实现扩张

1、规模化扩张

房地产企业的规模化扩张是世界所有国家所面临的一个必然的趋势, 一小部分的大型房地产企业不经占据大规模的房地产资源, 同时在盈利方面也远高于中小型房地产行业, 大企业不仅占据大部分房地产市场, 整个房地产发展有着集中化的大趋势, 日本的十大房地产企业占据着九成的市场份额, 中国的八大企业平均盈利值为26%, 高于其他企业10%, 所以房地产的规模化发展是房地产发展中成熟化趋势化的表现。

2、跨区域化扩张

房地产企业跨区域扩张是各个地区面临的一个必然的趋势, 也从一个层面佐证房地产规模化的发展, 根据经济学中行业的趋利避害性, 不同区域的房地产发展水平不同, 要开拓更大的房地产市场就要实现跨区域的房地产发展, 同时获得房地产收益的最大利益。

3、专业化扩张

专业化发展是房地产长期生存经营的不二法门, 通过科学化系统化的运营手段, 专业化的科技人才, 具有远见的经营团体才能在房地产经济发展的基础上不断促进不断提高。

(二) 抵抗风险

1、优化融资结构, 以降低财务风险

融资方式的多样化不仅仅为房地产行业提供生存发展的资金, 同时也从很大层面上提高房地产发展在资金行业的不可预测性, 在进行多种行业多种手段的融资前, 一定要分析和掌握好资金源头, 保证源头的安全性和资金的结构性, 通过资金系统优化的手段进行最低风险下的高额的融资。

2、缩短开发周期, 以降低市场的政策风险

目前一些房地产开发公司存在着较长的开发周期, 这实际上会使开发单位受到很多隐性开发风险的影响, 不利于其在市场中获得稳定的地位, 所谓夜长梦多, 因为社会因素的不断变化, 新的社会环境在很大程度上会提高其受到的风险, 所以最好通过提高开发效率的方式, 尽早完成一个开发周期, 以规避风险。从另一方面上讲, 一些开发公司虽然效率高, 周期短, 但是却用豆腐渣工程来欺骗群众, 欺骗社会, 这无疑是饮鸩止渴, 自寻死路的做法, 缩短开发周期的方法不应该是降低质量来提高速度, 而是在保证质量的同时, 通过加强管理, 提高技术, 使用效率更高的高级设备, 从而在保证质量的同时, 又要提高效率。

四、结语

相比于其它产业的开发管理活动, 房地产方面所参与的社会元素更多, 程序交接复杂, 有更多的社会角色参与其中, 方式多样, 这些特征导致房地产开发变得更加困难, 经受了更多的风险, 更容易受到社会政治经济因素的影响。以此为基础, 应该深入了解挖掘这其中的优势和劣势, 对于房地产实际操作过程中具有借鉴性意义。在政府指导房地产的开发条件下, 房地产公司应该通过自身的不断更新管理模式, 改进经营方法, 整合自身资源, 通过企业兼并和强强联合等方法提高自身实力, 来趋利避害, 走出目前遇到的困境。

摘要：如今在世界的经济大背景之下, 经济发展已经进入“疲惫期”;同时在中国, 政府掌控更多的经济发展资源, 房地产发展资源十分抢手, 这就决定着对于中国的房地产行业将迎来一个更新换代的大时代。文章对房地产开发与经营的特点进行了简要概述, 并分析了现今房地产开发企业外部环境的状况和内部管理的缺陷, 提出了有关房地产开发与经营的创新性策略。

关键词：房地产开发,经营模式,特点研究

参考文献

[1]兰峰等:房地产开发与经营[M].北京:中国建筑工业出版社, 2011:32-33.

[2]申立银俞明轩:房地产市场风险[M].天津:天津大学出版社, 2014:23-25.

商业地产项目的特点论文 篇9

1.词汇特点

(1) 通俗易懂, 大众化词汇。少用或不用晦涩、深奥的词语, 使消费者看得明白, 说得清楚。例如, Nike, just do it.很多人对这则耐克的广告语至今都记忆犹新。 (2) 创新词汇, 突出产品的新、奇、特。在英语广告中, 很多广告创作故意把大家所熟知的词拼错, 或加上前缀或后缀来创造出新词汇, 这样, 既保留了词汇原来的意义, 又以一种全新的方式宣传产品的独特之处。例如:The Orangemostest Drink in the world. (世界最高品质的橙汁。) 这里的Orangemostes, 实际是Orange+most+est。most和est都是表示形容词最高级。这里表示这种橙汁饮料的高品质、高纯度, 给人留下深刻印象。 (3) 活用词汇, 生动形象。广告的目的就是让消费者在瞬间尽可能多地了解产品。因此, 要抓住产品的主要特点和优势, 用形象、生动的语言表达, 使消费者对产品的功效一目了然。如, Tide’s in.Dirt’s out (汰渍放进去, 污垢洗出来) 。这是一则针对性很强的汰渍洗衣粉广告, 无需太多语言, 消费者已经心领神会。

2.句法特点

(1) 简洁短句, 醒目突出。广告句式力求精炼易懂。简练的句子能抓住受众, 引起兴趣。例如:Fresh Up with Seven-up. (君饮七喜, 提神醒脑) 。而复杂冗长的表达会使人疲惫厌烦, 难以达到宣传目的。 (2) 祈使句, 增强感召力。为了使顾客对商品留下深刻印象, 同时减少广告费用, 广告策划者总会绞尽脑汁, 用简洁有力的形式和充满诱惑力的词语, 力争达到商品宣传的最佳效果。作为“鼓动性语言”, 广告英语多用本身含有请求、命令号召意义的祈使句, 以达到行文简练又能使人印象深刻的目的。例如:Turn it on!穿上它! (puma彪马) /You're worth it!你值得拥有! (Loreal欧莱雅) 。 (3) 省略句, 短小有力。由于广告的特点就是在有限的时间、空间和费用内, 达到最佳宣传效果, 所以大量运用省略句成为广告英语的特点之一。例如:We lead.Others copy.我们领先, 他人仿效。 (理光复印机) 这则广告虽然只用了“lead”和“copy”两个简单的动词, 却巧妙的点出其作为复印机的复印功能 (copy) 和理光品牌在同类产品中领先的地位 (lead) , 可以说是构思巧妙、一举两得。又如:Always with you。与你同行。 (中国电信) “always”更是形象地表明电信覆盖面广这一特点, 平实的话语又拉近了客户跟公司之间的距离。

3.修辞特点

修辞是增强语言表达效果的有力武器。作为一种目的性很强的语言, 广告英语经常会使用一些文学中的修辞方法, 使自己的广告独树一帜、惹人注目。这些修辞方法包括比喻、拟人、押韵、双关等, 各种修辞格赋予广告简洁、生动、幽默等特点。在Featherwater:light as a feather (法泽瓦特眼镜:轻如鸿毛。) 这则广告语中, 比喻的手法形象的表达了产品轻巧的优点。又如:Oh, I see!哦!我看见了! (OIC眼镜公司) 美国“OIC”眼镜公司的广告语与公司名称OIC谐音, 赋予了OIC“哦!我看见了!”的字面含义, 同时, “I see”使品牌和产品质量巧妙的联系在一起。

二、广告英语的翻译技巧

在翻译广告英语时, 充分了解其文体特征的同时, 还要考虑到语言文化上的差异, 修辞手法及语言变异等现象, 力求使译出的广告达到预期的社会效应。

1. 注重文化差异

中西方文化无论是在心理, 审美还是在风俗习惯等方面都有较大差别, 所以我们在翻译广告英语时一定要重视语言文化的差异。众所周知“白象”牌干电池一度畅销全国, 出口时翻译成white elephant在英语中还意为“无用而累赘的东西”。这个广告译文在英美市场会带来的后果就可想而知了。

2. 善用修辞手法

修辞可以使语言表达准确、生动, 也可强化表达内容。从某种程度上说, 借助修辞, 可以提高广告的感染力, 达到打动消费者的目的, 因此在广告英语中修辞的应用比比皆是。比如:Moms depend on Kool-Aid like kids depend on moms.妈咪依赖Kool-Aid, 就像孩子依赖妈咪。这里的明喻, 使用mom, kids这些生活气息甚浓厚, 使得该产品颇具亲切感。

3. 翻译形式多样化

(1) 直译。直述式的广告, 在翻译时尽量不要改变原文原句的风格与句式, 如:Make dreams come true.让梦想成真。 (迪斯尼乐园) Take TOSHIBA, take the world.拥有东芝, 拥有世界。 (东芝电子) 以上两则直译把产品广告的意图淋漓尽致地表达了出来, 达到了广告原创的目的。 (2) 意译。所谓意译, 对原文进行意义的挖掘、引申或扩展, 有时出于表达习惯的需要, 也会使用工整对仗的句式, 琅琅上口且意义深刻。Good to the last drop.滴滴香浓, 意犹未尽。 (麦斯威尔咖啡) Intelligence everywhere.智慧演绎, 无处不在。 (摩托罗拉手机) 从上述例子可以看出, 译者很恰当地表达了产品的特性。而直译的效果就远不及前者。

三、结语

随着时代的进步, 广告英语也在不断的更新, 新颖别致的词汇层出不穷, 只有紧跟语言发展步伐, 认真研究和掌握广告英语的语言特色及翻译技巧, 才能达到商品宣传的最佳效果。

摘要：在全球经济繁荣的今天, 广告已经渗透到生活的每一个角落, 成为人们生活中不可缺少的组成部分。广告英语也逐渐脱颖而出, 形成一种独具特色的应用性语言。只有掌握广告英语的语言特点和翻译技巧, 才能最大限度的传达广告原意, 达到推销产品的目的。

关键词：广告英语,语言特点,翻译技巧

参考文献

[1]赵静:广告英语[M].北京:外语教学与研究出版社, 1993:150～156

[2]廖瑛莫再树:国际商务英语语言与翻译研究[M]北京:机械工业出版社, 2005:310～312

[3]陆国强:现代英语词汇学[M].上海:上海外语教研出版社, 1999:161～165