规划在商业地产中的作用

规划在商业地产中的作用（共10篇）

规划在商业地产中的作用 篇1

规划在商业地产中的作用

景观规划设计是个大概念，也是一个边缘性学科。景观设计一词第一个使用者为美国弗雷德里克劳奥姆斯特德（frederick law olmsted，1822～1903），他首先使用了“landscape architec-true（景观设计）”这个词，他的贡献在于在景观设计中运用前瞻性的规划思想保护了一些重要的景观资源。

景观规划亦称作环境规划，环境（environment）总是相对于某一中心事物而言的。环境因中心事物的不同而不同，随中心事物的变化而变化。围绕中心事物的外部空间、条件和状况，构成中心事物的环境。我们通常所称的环境就是指人类的环境。

现今，景观规划行业里我们总能听到以人为本的设计理念。何为以人为本？景观行业研究的也就是人与环境的关系。创造一个舒适、惬意，又能够具有吸引力的场所是人们所期望的。特别是在这个网络办公时代，人们更渴望一个能与人面对面交流的机会，这样环境的功能性在不违反法律法规、不违反技术标准规范、不违反城市规划下必然要求设计者对其进行合理规划，从而达到以人为本的设计理念。

景观规划是一门科学，他不单纯是画图而已。之所以称为科学，第一景观规划的土地应用；第二景观规划的人体工程学应用；第三景观规划的管理措施应用。第四景观规划的艺术处理。他所涉及的领域包括决策规划、技术规划、景观设计。

决策规划要承担以下任务：巩固已有的技术研究、确立相关政策、提出明确目标、制定可供选择的行动方案并且指出首选的规划方案。

技术规划涉及各种用以支持决策和设计活动的过程和服务，他包括环境情况的清单、工程分析，以及影响评估。

景观设计就是将土地利用的配置、特征以及各类设施在图纸或计算机屏幕上表达出来。

商业地产与景观规划的切合点

从步行街的发展规律及景观规划所能达到效果来看，我们不难发现景观规划在商业地产中的重要性。第一代步行街如上海的南京路虽初期取得了良好的效果但随后出现的问题国外经验得到证实。步行街的建设不能仅仅考虑经济目的，更重要的要考虑到环境效益和社会效益，达到三者的完美结合。环境效益跟社会效益的取得必须通过景观的合理规划，达到与经济效益的完美结合。那么这个景观命题也就是步行街的三代发展要求的反问式：

1、通过何种景观规划来吸引顾客？

2、通过何种景观规划来体现了对步行者的关怀？

3、通过何种景观规划来成为社会活动中心？

景观规划的意义在此时已经得到升华，他不仅仅是一处观光景点，更是社会效益的一种体现。他满足了人们购物的需要，满足了人们休闲的可能，更增强了商业街区的凝聚力，促进了社会的和谐发展。

雅各布斯著《美国大城市的死与生》里有句话：“街道是旅客评价一个城市的标志”。从前人的经验我们可以看到景观在城市当中的重要性，街道的规划设计是否符合人流动线，是否符合当地人文风情等都是我们要考问该景观规划的。

作为街道，或是由于美观，或是由于富有人情味，均能吸引人。从前留心比较过欧洲街道跟日本街道的不同之处，欧洲街道有着优美的花纹铺装图案跟地毯一样那么容易让人亲近，不管是室内还是室外都一样显的精美；而日本，首先从建筑说起，房间里有高起地面的地板，他们叫做地板式建筑，实际上他们的生活在观念上是与地面分离的，并且在院落边上有高的围墙，是一种与外界存在界限的建筑实体。

证明空间是私有的。我们不难看出两种文化的不同之处，欧洲城市广场把环境当作一个整体来考虑，无论内外，都会给人一种亲切之感。那么欧洲模式是否正确呢，也不尽然。美国现在的公共生活远比欧洲丰富多彩。不过，此种公共生活没有很高的密度很多样化的社会交往，也不像我们想象的那样浪漫，因为它并不是全部照抄欧洲模式，而是具有独特的北美形式。那是因为北美的城市没有适当的高密度来形成这种公共生活，没有相应的物质形式来包容这种公共生活，也没有所需的社会经济结构来支撑这种生活（布里尔）。

我们需求一个（bmp）最佳管理措施，他是多方面的综合结果。

这里提到了人口密度、人文因素、还有一个社会整体结构的问题，前面讲到了环境的概念，环境因素决定了其功能形式的不同表达方式。所以功能决定形式，形式反作用于功能，两者相辅相成。环境清单明确且详尽的展示了景观规划所需要解决的问题，所要注意的问题。环境清单也就是商业地产策划前期所需掌握的第一手资料。商业地产跟景观规划在此得到完美的结合，它促进了一个项目环境的完美和谐。最佳管理措施（bmp）法则应用在景观规划中对环境的前期规划及后期管理有着至关重要的指导意义。也是环境经济学里所阐述的那样。

景观规划的重要性体现

从理论上来讲，景观规划同商业策划都有各自的系统，对于某处商业区来讲，商业策划统领景观规划，商业策划更全面更权威的显示出了项目的定位及地产运营方式，他的地位无疑是不可动摇的。景观规划只是商业策划理念的外在表达形式，它从形式上反映出商业策划的最高思想。然而从现实方面来讲，景观规划的这层外衣无时无刻不在表达着它的商业理念，传递着整个商业区乃至整个城市的名片效应。

从具有吸引力的商业环境延伸到具有社会效益的公共空间，意义完全超出了商业区这层外衣所具有的意义。他的影响力可以渗透到在此消费、休闲、观光等游客的潜意识里，给商业区带来好的或者坏的口碑，这也决定了民众的意愿取向。

商业运营是无形的，而景观规划是有形的，它能够给游客带来什么不是商业运营能做到的，它还要切切实实的体现在民众的一言一行中，所以把景观规划称做景观品牌那也无可厚非。

规划在商业地产中的作用 篇2

1 旅游规划的特点

旅游规划是以旅游者需求为导向,以产品为中心,以资源为依托,根据旅游区不同的资源优势和市场需求特性进行创意策划,是对区域旅游发展进行全方位的规划设计。高水平的旅游规划,可以指导旅游业、旅游区建设健康快速地发展。旅游规划具有综合性,它不仅涉及旅游这一门学科,同时涉及地理、园林、建筑、景观、环保、经济等学科,有时甚至还涉及军事方面。它需要用系统、综合的思维,统筹全局,通盘考虑,而这要求有多方面的人才进行协作规划、设计。旅游规划还具有产业性,对目标市场进行充分研究,在此基础上进行全方位的市场营销,同时设计“游”之外的其他五个要素即吃、住、行、购、娱,同时还要考虑支持保障体系的设计。旅游规划更需要具有创新性,即要突出特色,只有突出特色的旅游规划,才能描绘出有特色突出的旅游吸引物开发建设的蓝图,才能引导富有地方特色和民族特色的旅游产品的开发和优化。

2 景观设计的特点

景观设计不仅仅是简单的视觉及单纯的功能要求,它还和人们的心理及精神要求相结合,这也就是中国古典园林中的三境一体——物镜、情境、意境。景观设计涵盖的内容非常广泛,从宏观到微观,大到几十平方千米的区域规划,甚至大到整个人类与自然的最佳关系;小到几十平方米的小庭院设计,甚至具体到一个座凳的设计。它涉及到风景区、城市、公园、旅游区、街头绿地、工厂、居住区环境、纪念性场所等各种设计,它以创造与自然相和谐的环境为目的,同时满足人类的多方面需求,达到“天人合一”。景观设计还具有大众性和艺术性;它是以空间设计为核心的工程技术。

3 景观设计是旅游规划的重要组成部分

旅游规划一方面是艺术,即以景观环境形象为核心带动的景观艺术,另一方面是物质环境的规划设计,即以植物的综合运用、环境绿化、水土整治为核心的园林绿化艺术与技术。

旅游规划的三元论对应产生了三种极具发展潜力的旅游规划流派:1)以旅游策划为核心;2)以景观规划和环境艺术设计为核心;3)以旅游资源为核心。其中以景观规划和环境艺术设计为核心的景观流派,重在空间规划布局与景点设计。旅游规划过程中必定涉及到景观设计、建构筑物布置、色彩搭配等一系列问题。因此,景观设计是旅游规划的重要组成部分。

4 景观设计的原则

景观设计应注重遵从自然、因地制宜、源于文化、考虑市场、适度设计、注重社区、人性设计的理念,基于功能原则、创新性原则、生态可持续发展的景观设计原则,以及景观的独特性、多样性、异质性原则,整体优化景观设计,创造一种和谐、适宜的环境,满足游客心理期待而营造的一种氛围和场景的设计。

5 设计实例

巴音阿门旅游区交通便利,气候宜人。巴音阿门旅游区域地域上属于精河县茫丁乡,范围北起精河至巴音阿门的茫—巴(乡级)公路17 km的敖包,南至精河林场昆都仑东西向河谷,东至精河支流,西至都拉洪草原西侧河谷。总面积约为11 660亩。“巴音阿门”系蒙古语音译,富饶的山口之意。

5.1 旅游开发的条件分析

5.1.1 区位优势

从地理区位看,博尔塔拉蒙古族自治州自古就是中国通往中亚和欧洲各国的必经之地,是中西文明的交汇点。博尔塔拉是中国西部第一门户,而精河又是博州的东大门。从旅游区位看,精河县位于博州、伊犁地区客源发生地过渡地带,奎赛高速公路的建成通车,斜穿县境东部和北部的第二座欧亚大陆桥乌一阿铁路的建设,使精河县成为连接伊犁、博州地区的重要旅游节点。巴音阿门旅游区距离县城精河镇仅30多千米,夏季气候舒适景色宜人。即将开通的县城至旅游区的旅游专线车,以及本地区私家车拥有量的增加,交通条件的改善等各方面因素,为旅游区的发展奠定了基础。

5.1.2 资源丰富,景观多样

作为举世闻名的枸杞之乡,精河县民俗文化、民族风情、乡土文化地方特色浓郁,特殊的地质地貌和气候条件创造的众多森林、草原、巨石、溪流等景观是同类资源中不可多得的精品;丰富多变的天象景观为游客带来了深刻的自然体验;泉、溪、河等丰富的水景观,使旅游区更具有了一种灵动感;此区植被丰富,乔木、灌木、藤本、地被植物、野生花卉、草原、地衣植物等构成了一个完整的植物群落,其中不乏多种名贵药用植物、观赏价值极高的观赏植物、经济利用价值较高的植物;高山、河谷、山间平台、地质断层等地质构造景观具有重要的环境教育意义;民居建筑就地取材与环境融合,类型丰富,集湖光山色、文物古迹,民俗文化,民族风情等旅游资源为一体。

5.1.3 蒙古东归历史,独特厚重

风景区原住民为载入史册的清朝时东归的蒙古族吐尔扈特部落牧民,蒙古文化积淀深厚,保存完整,草原文化特色鲜明,浓重的民族服装、饮食、风俗引人入胜。这些民族文化为旅游区注入了深厚的内涵,赋予了其生命与灵魂,造就了后续发展的无限潜力。

5.2 旅游规划的思路

巴音阿门旅游区紧密围绕旅游主题定位,以其资源特色为基础和出发点,继续并强化其休闲避暑的功能,充分挖掘其景观内涵和价值,融入现代旅游的理念和表现手法,以充分体现旅游区与众不同、独一无二的蒙古东归文化旅游吸引力,树立其生态保护和可持续利用的形象,追求环境与旅游共荣、互动发展的崇高境界,打造休闲体验旅游的精品品牌。

5.3 景区规划和景观设计

根据巴音阿门自然条件及地理位置,对旅游功能区设计、线路设计、旅游项目安排、旅游设施布局进行了合理安排。将其分为:入口引导区、旅游接待服务区、休闲游憩区、生态体验区四个功能片区。

县城至巴音阿门旅游区以茫—巴公路17 km处敖包为标志,根据蒙古族的传统习俗,将原有敖包进行扩建修整,并在敖包周围设硬化道路,满足游客顺时针绕敖包祭祀的活动需求,在敖包旁边设置专门的标牌解释敖包的宗教文化内涵及相关的知识。与敖包相对的路西侧设一巨型景石,上刻旅游区名——“巴音阿门旅游区”,设计旅游区第一引导区。通过旅游区标志景石设计及围绕敖包进行的主题文化塑造,建立旅游区第一印象区。

在旅游接待服务区,东侧为宽阔的河沟,西侧为陡峻的山坡,北侧为都拉洪林区入口,本区是通往都拉洪和昆都仑的必经之地。对区内红岩小学旧校址至青图沟口拐弯处的平坦山前修建一露天停车场。在红岩小学遗址纪念碑东南,建设环境幽雅、设施齐备的红岩度假村,作为旅游区集散服务、导游服务、餐饮服务、特色商品销售服务中心,辐射休闲游憩区(都拉洪景区)、生态体验区(昆都仑景区)。在红岩小学西侧山顶修建一蒙古风格的迎宾亭,可作为此区的一个标志,同时也可作为在此活动的游客登山休息的场所。利用原红岩小学后的天然河沟引水筑坝形成念珠状湖泊,周围多种植乔木和花灌木,营造此区安静悠闲的度假氛围。

休闲游憩区自旅游接待服务区至都拉洪草滩,植被丰富、景观独特,是此旅游区当中最具吸引力的区域,设定为休闲游憩区。

生态体验区位于旅游区内的昆都仑景区,距离旅游接待区5 km。区内林相结构丰富,有天然云杉纯林、人工云杉林、山坡灌木林、河谷混交林、天然草场等植被类型。

6 结语

以上实例证明景观与旅游是密不可分的,景观设计需要考虑游客使用、运营管理和经济效益,旅游规划也同样需要分析时空布局、生态环保、景点建设。旅游规划中的景观设计追求的不仅仅是环境的美化、绿化,它还需要注意同旅游定位的主题及旅游项目布局相符合。良好的景观设计不仅可以实现旅游定位、形象创造、环境整治,同时还能给旅游景区带来可持续的发展。

参考文献

规划在商业地产中的作用 篇3

关键词：景观导向；旅游地产；规划；应用

前言：经济的发展带动人们生活水平的提升，基本的物质需求得到满足之后，越来越多的人们开始追求精神需求，这就促使旅游行业得到快速的发展。现阶段，旅游已经逐渐成为人们生活中的一部分，旅游的模式也变为休闲型旅游。在房地产发展的进程中，传统的住宅不断的进行演变，变为休闲型住宅，这促使旅游业与房地产业相结合，出现了旅游地产，旅游地产在进行规划时，要以景观为导向，这样才能保证规划的科学性，实现人与自然的和谐发展。

一、景观在旅游地产项目中的作用

（一）基础作用

从某种意义上来说，旅游业销售的产品就是景观，当景观具备的吸引力比较高时，就会吸引大量的消费者购买，从而促进旅游业的发展。在旅游景观设计中，造景技术已经发展的比较成熟，比如植物造景、生态造景、民俗建筑造景等，这些造景技术的应用促使旅游业更加繁荣的发展。当前，我国房地产在进行开发的过程中，也广泛的应用了景观技术，通过景观的美学价值，增添了房地产项目的价值，促使房地产项目经营的成功。基于此，在旅游地产项目中，景观是必须要具备的基础要素，通过景观的依附作用，为旅游地产营造出一个舒适的景观环境。

（二）核心作用

随着房地产的发展，其在市场上的竞争变得越来越激烈，为了更好的应对竞争压力，房地产开发商更加注重景观技术在地产开发中的应用，由此，也促使了房地产景观的发展，由最初的景观建筑变为现在的生态建筑、人居环境，与变化过程随之而来的是建筑的变化，变为现在的舒适型、温馨型，由此可见，在房地产市场竞争中，景观已经发展成为竞争的核心。基于此，旅游地产核心内涵的直接体现就是景观，当旅游地产的景观性比较差时，旅游地产就不会具有长远的发展，因此，在进行项目定位、策划规划等环节，必须要坚持景观导向。

（三）动力作用

现如今，旅游地产的发展速度明显减慢，为了避免旅游地产消失于市场当中，就需要充分的发挥景观的作用，通过更深层次的挖掘促进旅游地产的可持续发展。对景观深层次的挖掘主要体现在旅游地产的规划环节上，通过科学的规划措施，有效地发挥景观的促进作用，实现旅游地产长久的发展。

二、景观导向在旅游地产规划中的应用

（一）环境开发策略

在我国的景观资源中，既包含自然景观资源，还包含人文景观资源，同时还包含人造景观资源，无论是哪种形式，旅游地产在利用景观资源时，总的思想是先进行景观资源的保护规划，再进行开发规划。具体说来，环境开发策包含两种：第一，充分的保护自然资源。旅游地产项目在开发的过程中，会对自然环境产生一定的负面影响，为了将这种负面影响降至最低，就需要在开展规划工作时，以环境保护为基础，对自然界的缓冲和调节功能进行维护，以便于保证生态环境健康发展，基于此，规划要坚持因地制宜的原则，避免出现大量的改造自然环境的工程，在此基础上，对地产项目的绿化进行充分的考虑，比如屋顶绿化等。第二，节省原材料，减少能源消耗，在进行规划时，应该坚持就地取材的原则，也就是说，对于本地的建筑材料，要进行充分的利用，同时，对于施工中的废弃材料，通过筛选改造之后实现再利用。

（二）文化开发策略

首先，通过景观元素设计来营造文化。对于旅游地产的建筑来说，会具备一定的人文属性，因此，在规划建筑的形式时，可以将文化背景、历史传统等元素蕴含其中，从而让旅客通过建筑形式来感知文化。基于此，在进行建筑形式涉及中，必须要结合民族文化、时代精神来进行。其次，通过景观气氛渲染文化。文化必须要通过一定的载体才能显现出来，因此，为了将旅游地产的文化氛围体现出来，可以规划设计一些旅游活动，让人们在活动中体会旅游地产的文化，另外，还可以在旅游地产规划中设计主题公园、度假村等，通过这些载体来宣传文化。最后，通过城市经营来整合文化。旅游地产项目是一个长期的过程，通过不断地完善来丰富旅游地产的功能，在这个过程中，就可以将文化整合进去，起到文化宣传的作用。

（三）行为开发策略

只有消费者具备需求，旅游地产的规划才具备价值，因此，在进行规划时，要充分的满足不同消费人群的景观需求，对于不同的消费群体来说，文化水平、生活方式、景观的喜好等都不相同，基于这种差异性的存在，就需要在进行景观规划时充分的了解消费人群的不同需求，进而有针对性的进行规划。在进行规划设计时，为了将人与景观的距离拉近，还可以充分的调动消费群体的兴趣，让他们积极地参与到规划设计中，进而丰富旅游地产的功能。另外，旅游地产开发的侧重点为休闲性，追求的是人在旅行时，实现玩与休息的和谐，因此，在进行规划时，还要实现劳逸结合，为了满足这个需求，就需要更加注重人们实际的生活需求，将该元素加入到规划中，实现行与居的完美结合。

结论：旅游地产作为旅游业和房地产业结合的产物，其在发展的过程中，景观具有非常重要的作用。在进行旅游地产规划时，要坚持以景观为导向，在充分尊重自然的基础上，使旅游地产既能具备优美的景观设计，同时还能体现出丰富的文化底蕴，进而充分的满足人们的需求，实现旅游地产的可持续发展。

参考文献：

[1]唐建兵. 森林公园综合体旅游规划探讨[J]. 福建林业科技，2015，01：199-203.

[2]罗昊阳.研究旅游地产规划的要点[J].旅游纵览（下半月），2014，11（05）：61.

[3]梁洁.人口老龄化趋势下的旅游地产规划设计——以烟台磁山风景旅游区规划为例[J].规划师，2014，11（S4）：42-45.

[4]黄猛.武汉城市圈旅游地产发展态势与投资规制研究[J].湖北社会科学，2013，11（07）：67-70.

样板房设计在房地产营销中的作用 篇4

王玲（九江学院土建学院，江西 九江 332005）

摘要：有着明确商业目的的样板房设计围绕鲜明的设计主题，运用丰富绚丽的空间造型成为房地产营销中的重要手段。本文就推广样板房、样板房的特点和未来发展趋势等内容，分析了以商业目的为主旨的样板房设计，必须明确表达样板房作为房地产产品的商业价值特征和丰富的产品信息，为消费者提供更优质的服务。关键词：营销、样板房、设计

The Effect of Design of Sample Room in Real Estate Marketing [Abstract]: With specific business purpose, the design of sample room which use rich flowery space model around the distinct design theme is an important means in real estate marketing.This paper demonstrate that the design of sample room for commercial purposes must explicit express commercial value and rich product information, provide consumers with more excellent service.[keywords]: marketing；sample room； design

1、房地产营销中推广样板房的目的

随着房地产业及装饰产业的进步与发展，消费者有了更高的使用要求及更成熟的消费理念。自从万科地产成功地策划制作了中国本土的第一套样板房以来，房地产开发商为了提高市场竞争力，都着重进行样板房的推广。

房地产楼盘做样板房，一是要达到展示公司的形象和品味的目的，但更多的是要打动目标人群，像商场的橱窗商品，但其功能又不仅仅局限于此，应该是一个楼盘整体设计风格的完整传达。成功的样板房设计可以倡导新的生活方式，突出楼盘的设计优势，弥补回避户型结构或方位的不足，使消费者能直观可视地了解楼盘，从而调动起心底的梦想，刺激购买欲。可见，在诸多的房地产营销手段中，样板房设计已经成为其中最重要的经营要素和营销手段，甚至是标志、品牌。

2、房地产营销中样板房的特点

样板房作为房地产开发的特殊产物，它的设计既注重空间布局、材质应用等设计学上的考虑，同时也明确表达出样板房作为地产产品的商业价值特征和丰富的产品信息，进行商业考虑。样板房本身的商业价值决定其作为商品应有的特点：针对性、展示性、特色性、创造性、前卫性。

2.1 针对性

样板房针对某一特定的目标人群，针对这一群体的共性生活方式需求，通过设计语言诱导潜在消费者。在设计风格上体现出这种针对性的差异，力争让不同年龄不同层次的消费者都能在不同的设计里找到心动的感觉，使得消费者能够便捷准确地从众多的样板房中收集不同的价值信息并进行分析比对，为自己的购买行为提供依据。

2.2 展示性

样板房设计不仅仅是在较短时间内传达出售楼的相关信息，更强调它的感观效果。为了推动销售，设计中大量运用丰富绚丽的造型手段、语出惊人的创意观念和高深晦涩的思维理念，通过光、影、色、摆设创造出吸引人的氛围，激发消费者的购买欲望。

2.3 特色性

样板房设计围绕鲜明的主题，努力表现出个性化，展示唯我的独特魅力，让人耳目一新，甚至引起轰动效应。2.4 创造性

样板房设计最大的特点是对户型结构进行美化和再创造，通过扬长避短，强化通透的空间、完美的布局、良好的采光、较好的层高、开阔的视野等优点，掩饰户型结构缺憾。于是便有了所谓 “使用面积大于建筑面积”的宣传效应，让消费者觉得物超所值。

2.5 前卫性 样板房设计往往站在设计的前沿，引导潮流，引导消费。可以说，一切新的设计元素、新的设计理念、新的材料、新的工艺、新的陈设都在样板房设计中有所体现。“地中海风情”、“东方情怀”、“欧陆风”、“简约风”、“复古风”等各种流行风格；环保材料、节能材料；各色陈设搭配，都是消费者的风向标。

3、房地产营销中样板房设计的现状和趋势

样板房为消费者提供最为直观的成品效果。样板房设计的成功与否对于消费者的决定影响巨大。很多消费者都是在比对样板房的环境与自身家庭环境后，确定其产品的适用性。3.1 样板房设计的现状 目前，样板房的设计大多在空间划分、装修材料和家具样式上下功夫。风格上简约主义设计和模式酒店式设计十分盛行。样板房设计平庸雷同，毫无生气可言，导致消费者产生对样板房的距离感，很难对于户型使用提出有益建议和以后在该住宅中生活场景的想象提示。一边是很多地产开发商在样板房户型上往往选取大户型，以期达到更宽敞的室内景观效果，另一边是通过缩小样板房中家具尺寸以换取较大空间效果的做法。这样的做法导致样板房效果可信度的降低。

3.2 样板房设计的趋势

3.2.1 人性化

样板房不光考虑它的美观，还注重它的实用，这是一个新趋势。不同层面消费者的经济状况具有很大的差异，在主要消费群体能够承受的范围内进行样板房的设计建造，充分体现不同类型户型及其针对的消费群体的特点。

3.2.2 多样化

现在的社会是一个多元化的社会，样板房设计在统一的风格下从不同角度、不同设计思路切入，使用各种不同的设计元素在一个规划合理的空间中去尽情地发挥，让每一个消费者都能受到空间氛围的感染，产生良好的共鸣，从而了解到更多不同的生活内容和更高的生活质量，并从中选择适合自己的装修设计方案和设计风格。

3.2.3自然化 “天人合一”的传统哲学思想和“自然主义”的设计思维，以及对环保的、绿色的诉求，成为样板房设计的新趋势。样板房从设计的布局到空间的塑造，从材质的对比到色彩的搭配运用一些比较自然的符号，使其更具生命力，以满足消费者追求贴近自然的方式，促成其购买行为。

3.2.4智能化

随着科技的进步，智能化已成为人们对居住环境的更新的要求。样板房把现代信息技术融入设计中，通过信息技术，给家庭提供发展空间，让每个家庭自己的系统和所处的大环境融为一体，从而获得多方面、多角度的信息获取。

综上所述，作为一种重要的营销手段和营销热点，样板房设计在房地产营销中起着重要作用。深入了解房地产营销与样板房之间的关系，掌握它们的特点，对开发商、设计人员来讲，都是十分必要的，也能更好地为消费者提供优质服务。

参考文献： [1]封丽梅、王丽莉．样板房的包装趋势[J]．城乡建设，2003年． [2]样板间写真[M]．北京：中国轻工业出版社，2004．

[3]汤重熹．室内设计[M]．北京：高等教育出版社，2003．

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规划在商业地产中的作用 篇5

房地产企业战略规划与房地产企业战略实施的作用

标签：房地产战略规划战略实施世纪纵横管理2013-10-29 14:56 星期二

《房地产企业战略规划与房地产企业战略实施的作用》世纪纵横管理咨询有限公司

房地产行业作为国民经济重要支柱产业的房地产业，涉及土地、金融、建筑、原材料等多个经济领域和行业，并且关系着广大国民居住条件改善的切身利益，因此，房地产业的健康发展影响着国民经济的持续发展和社会的稳定。房地产企业受宏观经济影响和行业发展趋势影响大，投资回收期长，产业链条涉及土地购置、规划设计、项目施工、市场营销、物业管理等众多环节，这些产业特点使房地产企业必须站在战略的高度分析、把握企业所处的国内市场环境和行业政策导向，正确定位企业的投融资战略，根据自身的内部资源优势建立在产业价值链上的核心竞争能力。尤其是在国际金融风暴的影响继续深化、国家宏观调控政策不明朗的现阶段，房地产行业面临着整体行业的重新洗牌，房地产企业已经明显感受到来自国家经济增长放缓、房产销售量下降的严寒。要想持续生存和发展，房地产企业必须密切关注国家政策和行业发展走向，加强企业战略规划，找到潜在的蓝海市场，整合设计、规划、营销、施工及资本运作能力，以保持和提升企业自身的竞争力。房地产企业还必须切实地提高自身的投融资管理和项目开发管理水平，并且建立、健全企业风险控制体系和绩效管理体系，以保证企业战略目标和竞争策略的实现。

规划在商业地产中的作用 篇6

随着新时期电网的发展，新时期的新青年越来越多地加入到电业队伍中。在这新时期，新青年们的思想观念、价值取向已经悄然发生变化。他们思想活跃，个性张扬，有较强的责任感和使命感，好胜心强，熟练掌握信息技术，缺乏耐心、受挫能力差，对自身发展认识不足，缺少规划，如何让他们更好的适应新的岗位，实现新的发展，是本阶段团建工作需要关注的重点。

一、共青团组织在青年员工职业生涯规划导航中的积极作用

青年员工要想很好适应工作环境，在很短的时间内得到发展，职业生涯规划的导航尤其显得重要。而共青团组织在支持引导青年员工围绕企业中心任务，努力工作，提高自身素质中起着重要作用：①对青年员工树立正确的事业观、价值观起到继续教育的积极作用。②对青年员工发挥个人所长，尽早胜任员工岗位起到积极作用。③对青年员工不断丰富个人素养，成熟个性，形成严谨的工作态度起到积极作用。④对企业形成一支思想正、业务精的青年员工队伍起到积极作用。因此，共青团组织在开展青年员工职业生涯导航工作中，要充分发挥桥梁作用，既给予青年员工职业生涯规划以指导，又充当青年员工职业生涯设计和发展的信息传递者，将青年员工对职业发展需求及时反馈到企业各部门，优化资源配置，促进青年员工与企业共同成长。

二、青年员工职业生涯规划导航的含义

青年员工职业生涯规划导航，可以说是以个体心理开发、生理开发、智力开发、技能开发、道德开发等人的潜能开发为基础，以工作内容的确定性和变化、工作业绩与激励为标志，以满足企业与员工需求为目标的工作经历和内心体验的过程。

青年职业生涯规划导航，着眼于企业与青年员工共同发展的根本利益，通过各种有效的组织形式和活动载体，帮助青年员工在实践中科学规划职业发展方向，不断提升自身综合素质，帮助青年员工快速走向成功的一条通路，从而为增强企业核心竞争力提供人力和智力支持。

三、共青团组织在青年员工职业生涯导航中的实践探索

（一）职业生涯规划的制定与认定

1、青年员工职业生涯规划自我评估

职业生涯规划的目的绝不只是协助个人达到和实现个人目标，更重要的是帮助个人真正了解自己，并且进一步评估内外环境的优势、限制，设计出合理且可行的职业生涯发展方向。

规划制定初期，共青团组织主要通过团支部，青年员工的自身组织，对企业的青年员工开展了相关的职业需求调查，帮助青年员工正确地自我评价（包括个人兴趣、目标、能力等）把青年的职业需求与企业的供给结合起来，仔细分析现状，理清优势和不足，并明确个人发展目标定位：学科发展、管理发展、德育发展还是管理与技能同步。

2、青年员工职业生涯规划组织认定

世上没有两片相同的树叶，同样，也没有两种相同的职业规划！因为每个人的能力、爱好、特长，以及性格、气质等都不同，所接触的外部环境及机遇也不尽相同，职业生涯规划的目的就是要通过对以往成长经验的反省，来检视自己的价值。通过调查问卷、谈心沟通，共青团支部及时把握青年思想动态，并结合企业新一轮的五年发展规划，指导青年员工认真撰写个人五年发展规划，帮助青年员工确定短期和长期目标，制定行动的计划和内容，需要采取的方式和途径。通过党政协力，要求青年员工分阶段制定行动方案：每个目标需要达到的年限，自身努力的措施，需要组织提供的帮助。根据这些资料，企业各条线可以在青年员工的培养上有意识创设机会，让青年员工朝着既定的目标不断深入学习、实践、反思、总结。

（二）、开展青年员工职业生涯导航活动

我们深信：同一专业、同一年就业的毕业生，如果他们毕业后从事的是同一个岗位，也许一年之后，他们的差距不是很大，那么五六年之后，他们的差别就会很大。其中主要的原因就在于青年员工的职业规划制定的适切性与积极实施有着密切的联系。

1、制定青年员工职业生涯导航行动方案

由团支部牵头企业成立青年员工职业生涯导航工作小组。青年员工的发展离不开思想政治上的成熟，对职业的深刻认识，本岗业务技能的提高，因此，共青团组织的领导就是青年员工职业生涯导航工作小组的成员。企业要制定青年员工的发展规划，即在思想上、业务上如何对青年员工进行分步、递进地指导。

2、实施青年员工职业生涯导航行动方案

①“职业——事业”主题培训。共青团支部进行青年员工对“员工职业”的认识培训，让青年员工真正理解企业理念：“努力超越，追求卓越”的真正内涵。可以开展员工誓词的征集、员工职业道德规范学习内化、“五强五优五模范”创新争先活动、“双培养一输送”、“一带二”、“四统一”讲座、培训等活动。

②“共享感悟”网络主题交流活动。团支部在“党团园地”栏目中搭建平台，开展读后感、观后感、学后感的交流提高的网络互动活动。学习“陈忠晟”先进事迹、分享工作体会„„通过网络互动交流思想，增进了解，弘扬正气、弘扬先进。设立栏目开展合理化的建议提交，为很好地了解青年的思想、学习、生活提供基础，同时让青年关注企业的发展，增强“企业与我同发展”的意识。

③“心有多宽 舞台就有多大”主题实践活动

共青团支部依据“党管人才”的原则，努力抓住青年员工教育教学的技能培训。团支部以“推行“四统一”为目标，制定各项激励机制和培养机制，通过企业业务部门的指导，努力使青年员工通过自身努力以及企业的培养计划，团结合作、取长补短，实现青年员工的发展目标。

舞台一：岗位上的梯队式培养机制

企业在员工培养中有着明确的梯队培养目标与计划。师徒帮带是员工的成长必经之路，对青年员工而言也是树立明确奋斗方向的良机。

舞台二：管理上的参与机制

青年员工朝气蓬勃，热情高，点子多，对企业的管理比较容易引起共鸣或者建议。企业可以通过各种纳言制度，让他们积极地参与企业的管理。通过管理上的参与机制，可以增强青年员工发展企业的认同感、责任感。

舞台三：走进社会的实践活动机制

青年是社会的青年，要鼓励青年员工走出企业、了解社会、融入社会。可以组织青年员工了解社会主义新农村的可喜变化；组织员工品析高雅艺术，古典与高雅，善良与丑恶，热情与华丽，无形中提高青年员工的人文素养与品位；组织青年员工积极参与寒暑假的社区服务、爱心助学社、特奥会的志愿者、敬老院的探望、乒乓房、电脑房的服务、社区的广播操、街道的体育运动„„通过社会实践活动，增强青年员工的社会责任意识。

（三）青年员工职业生涯导航活动的评估与反馈

青年员工职业生涯规划、实施的评估与反馈，团支部观察的重点在于青年员工在企业培

养计划中的表现与实绩，在于青年员工规划实施的过程中青年员工的态度，在于青年员工在规划实施的过程中如何克服困难达到预期目标以及规划中预期目标的达成度。

1、通过制度进行评估反馈

由共青团支部协调，联合各部门出台各项培养制度：①制定任期目标制度②建立管理制度③立例会制度④建立条线部门考核、民主测评制度⑤建立员工成果展示制度。由团支部在日常工作中进行组织、协调与管理，由相关部门进行业务方面的指导。

企业青年员工培养制度是一把标杆，是青年员工工作的方向与要求，它有着积极的组织作用，通过培养制度的实施，为青年员工成长，为更好地达到预期目标搭建展示的舞台，铺设了成功的道路。

2、通过规划达成度进行评估反馈

在青年员工规划实施的过程中，每年青年员工还将进行上年度规划的实施的反思，寻找原因，提出整改的意见，再次对规划进行调整。青年员工思想、业务上的成熟，他们对自身制定的规划有着不断的调整、补充、进取的阶段，这是青年员工职业规划导航最重要的目的。青年职业生涯导航活动是一个互动的过程，共青团组织在青年员工职业生涯规划导航中的实践与探索是党团组织与青年员工之间相互选择、相互认可的过程，它是激发青年员工潜能的有效途径，更是实现企业发展的有效方法，因为，企业核心竞争力就在于员工的整体素质。

规划在商业地产中的作用 篇7

关键词：低碳生态规划,编制方式,规划管理,实施

前言

随着城市化进程的加快, 生态环境受到的破坏也越来越大。人类逐渐意识到要改善生态环境, 必须与自然环境和谐相处、协调发展。上个世纪以来, 相关生态学科研究的进展为低碳生态规划提供了良好的理论基础。虽然我国的低碳生态规划只是近几年才开始进入城市规划编制领域的, 发展的时间较短, 但在生态城市的建设中却有较大的促进作用。以后我国低碳生态城市的建设要在城市化上着手, 在提升城市化内在质量和城市低碳生态规划水平上建设生态城市。

一、低碳生态规划研究综述

从城市诞生之初, 生态规划的理念就存在了。按发展历程, 可以分为萌芽期 (19世纪末以前) 、发展期 (20世纪初至20世纪50年代) 和成熟期 (20纪60年代至今) 3个阶段。

萌芽阶段的生态规划理念主要反映在城市的依水而建、向阳而居, 主要理念包括霍华德的“田园城市”等, 对生态规划思想的发展奠定了基础。发展阶段的生态规划理念以赖特的“广亩城”、沙里宁的“有机疏散理论”等为代表, 其理念围绕城市生态格局的发展变化, 致力于改善城市生态环境, 促进城市和生态环境的相融。成熟期的生态规划, 其研究方向主要侧重于生态城市建设和评价标准、方法研究。提出了低碳城市、低碳生态规划等规划理念, 并在城市规划实践中科学实施。

二、低碳生态规划的编制

从规划的编制形式来看, 低碳生态规划的编制可以分为两种形式:即自下而上的规划反馈形式和从上到下的规划体系建构形式。前者强调规划的针对性、实用性和实施性, 常以具体的项目规划、项目设计等多种形式出现;后者则从规划政策、标准、导则等方面, 强调了规划体系的系统性、规划管理的方法性和规划的目标性, 从而指导生态规划的编制。

三、低碳生态规划的实施

低碳生态规划作为一种新的规划理念, 如何与融入现有城市规划体系?笔者认为, 低碳生态规划应立足于现有城市规划体系。将低碳生态规划理念、技术、方法等融入到城市规划的管理、编制和实施中去, 以促进生态城市的建设实施。

1. 规划管理程序的优化

要实现低碳生态规划的目标、理念, 必须通过与规划管理相关的规划程序和行政许可两条路径来实施规划的核心要素等内容。在规划审查中, 要体现低碳、生态理念和方法的控制与引导作用, 必须对规划的审查流程和方式进行优化才能实现。在规划行政许可方面, 以“一书三证”为主要载体, 在规划许可中体现低碳生态规划具体要求。针对具体项目, 增加低碳生态规划所涉及的核心要素。并在项目后续建设中, 按照规划许可要求落实低碳生态的相关内容。

2. 相关标准与配套政策的制定

城市规划的相关法规、标准及配套政策是城市规划管理体系的重要内容, 是规划编制和规划行政管理的主要依据。修订并完善低碳生态规划相关法规、标准及政策文件, 是促进低碳生态规划编制和实施的重要途径。

(1) 规划标准

由于低碳生态规划引入时间不长, 现有多数规划设计标准并没有针对项目实际考虑低碳、生态要求, 同时也不能较好的指导低碳生态规划编制和实施。因此, 在规划标准中引入低碳生态理念。通过结合低碳生态核心要素, 将核心要素列入现行规划标准体系, 从而指导低碳生态规划管理、编制及建设实施。

(2) 配套政策文件

规划标准虽然指导性强, 但由于其修订周期长、审批程序复杂, 因此也可以采取在规划技术规范、指引等配套文件中引入低碳生态规划核心要素的方式, 指导低碳生态规划编制与管理审批。

3. 与城市规划编制体系的关系

城市规划编制体系既是低碳生态规划作用的主要手段和途径, 也是规划管理的技术支持与应用平台。我国的城市规划编制体系包括区域规划、总体规划、控规、修规与建筑设计等不同规划设计编制层次, 因此可以结合我国城市规划编制的实际, 将低碳生态规划核心要素、指标融入各种层次和类型的规划, 从而在实施中落实低碳生态要素。从规划编制的空间层次来看, 可以从区域、城市、具体地块三个层次, 实现低碳生态规划核心要素与不同类型、层次的规划编制的衔接。

(1) 区域层次

在区域层次, 低碳生态规划编制主要包括区域总体规划和专项规划两种形式, 其主要任务是实现城市的低碳生态发展目标并在实施中发挥作用。生态规划的重点在于区域生态安全格局的建设;区域大气环境、水环境等生态薄弱部分保护和整治;城市交通、河道、、海域、生态廊道的整合, 生态都市圈的共建与发展等内容。

(2) 城市层次

在城市层面, 低碳生态规划可以依托城市总体规划、城市发展策略等规划形式体现, 也可以计划、政策等形式出现。其重点应关注城市生态与城市容量的相互关系并科学预测、引导绿色生态系统的构建, 强调环境污染治理与可再生能源利用等内容。针对城市的具体情况, 制定科学合理的低碳生态规划指标体系。确定核心要素, 则是控制、指引城市低碳生态建设发展的重要措施。

(3) 具体地块

具体地块的规划包括控规、修规及建筑设计三个层次。如何在控规层面落实低碳生态规划要求, 是低碳生态规划发挥作用的重要途径。应在控规编制中, 通过增加低碳生态规划核心要素控制指标等内容, 有效指导具体地块的低碳生态规划与建设管理。在修规和建筑设计过程中, 除落实控规设计要点和核心要素之外, 通过增加用地混合比例、绿化与景观、节能材料使用率、可再生能源利用比例等控制指标, 以及其他有关低碳生态规划建设的内容及图纸, 进一步引导具体地块的低碳生态规划建设。

四、结语

为推进低碳生态规划的实施, 笔者提出以下建议。

1. 在各个规划层次引入低碳生态规划的编制要求

低碳生态规划是城市规划管理和编制的重要内容, 在城市规划编制管理的各个阶段, 都应体现生态规划的理念。还应根据城市规划不同阶段的不同特点, 确定低碳生态规划不同的工作重点和工作内容。

2. 建立长效机制

低碳生态规划的建设实施是一个长期的过程, 要把低碳生态规划作为一项长期的工作坚持下去, 才能取得成效。

3. 提高对城市生态发展的认识水平

在各类型城市规划编制和实施中, 严格贯彻低碳生态的理念和方法, 提高对各类用地低碳生态规划与管理的认识。加强低碳生态宣传, 整合社会之力, 共同为低碳生态城市建设做出贡献。

参考文献

[1]仇保兴.我国城市发展模式转型趋势一一低碳生态城市[J].城市规划, 2008.

工程地质在城市规划中的作用分析 篇8

关键词：工程地质 城市规划评价

工程地质是以环境工程地质学里的方法、理论、资料为基础，将环境科学与相关科目相结合的工作方法、基础理论。工程地质，是为顺应人类经济活动、工程建设的需要，为实现合理的城市改造、地质开发以及合理的开发利用且保护环境而兴起的，用以查明、勘探自然地质、区域工程地质条件的作用，由此研究地质环境与人类经济工程活动之间的关系及影响。

一. 城市环境地质问题

（1） 水资源问题：

随着经济发展与人口的增多，城市供水量也再不断的加大，城市的水资源也对城市发展有所影响。由于水资源的逐渐匮乏，从而引发了诸多环境问题，既而才受到世界的关注。由于地下水的过度开采，许多城市都出现了地面塌陷、路面沉降、饮用水源枯竭、海水倒灌等现象。供水资源与供水条件的保护，主要在于地下水的水源选择、分析、评价；地下水的合理开发、保护、管理；地下水科学的调节利用。因此，利用工程地质学对城市的水资源进行综合分析、研究、评价，制定合理、科学的城市规划方案，既可以节约资金，也会对水资源保护，起到关键的作用。

（2） 城市垃圾：

城市垃圾主要分为生活垃圾、工业废料。伴随着经济的发展，城市的扩大，人口的增加，从而生活垃圾与工业垃圾迅速激增，成为了城市的一个直接的或潜在的危害。

（3） 地基问题：

地基的勘察不要有：岩土体结构、物理化学性质、微地貌、水文地质条件等方面。我国软土分布在国内沿海城市，特殊土的分部具有区域性特质。软土有空隙比大、强度低、松软、压缩性高等特点，由此对于施工与软土层上的工程项目经常会出现一些质量问题，例如地面裂缝、墙体开裂、建筑物不均匀沉降、桩基位移、基坑边坡塌落等。

（4） 旧城区人为因素：

在旧城区内，热力场、重力场、地电场、声场、辐射场、地震效应场、地磁场等自然物理场，将受人类的经济活动、资源消耗等人为因素影响而发生改变，从而影响到水资源、大气圈、氧气含量等自然环境问题，危害旧城区内所有生物的健康。

二. 工程地质的流程、方法

（一）工程地质调查绘图：环境地质图与工程地质图，都能很好的反映出工程环境与地质环境间的关系，从而模拟真实情况：

1.依据制图内容，例如工程地质分区图、地质图等。从地质灾害角度考虑，研究、分析与场地相关的地质自然灾害，对其进行评价、研究地质环境所引发的不利影响，从而分析、制定预测防治措施。制图前，需要研究、调查、分析城区范围内的环境工程地质。

2.根据目的，如台山核电站等为某个特定工程提供资料。

（二）工程地质评价：

1.隐蔽工程评价：在城市规划时，需对其旧城区的电缆、古穴、下水系统、人防工程等进行评价与探查，从而制定图纸，为城市规划建设服务。

2.场地稳定行与适应性评价：需要针对民用建筑与工业建筑进行评价，主要为城市建设中的新城区开发，提供相应环境工程地质资料。

3.边坡稳定性评价：对人工斜坡与自然边坡进行研究，根据所得信息数据预测山崩、山体滑坡、泥石流等灾害对人类的生命安全与财产的危害系数，制定防治方案与应对措施。

4.工程地质地震评价：根据场地地质结构，对发生地震的几率作分析，依据地震的实际案例，研究建筑物所能承受地震所产生的扭转力、竖向力，并根据破坏效果分析、改进建筑方案。

5.河流环境工程评价：对水库进行分析，研究因蓄水所诱发的地震、岸边再造等问题，对其结果进行评价，从而制定防治方案与应对措施。还需研究城区污水大量排入溪水、河流、湖泊等引起的地下水质变化、恶化，从而对人类活动的不良影响进行评价，为新的城市规划建设提供生态保护计划。

6.区域地壳稳定性评价：它是地质环境质量的第一要素，是指受地震运动、现代构造运动、岩浆活动等地壳内在运动影响后的稳定度，其涉及地震活动、火山活动、地层断裂等不良地质作用的强度、结构、力场等方面，而地震活动对区域地壳的稳定性影响最大。

（三）应用摇感技术：

摇感技术在环境工程地质研究与评价时，有着重要的作用。它具有成图成本低、技术块、质量好等优势，可对区域地质、场地地形、动力地质现象动态、地质构造、河流水质、土地利用等方面情况进行环境检测与环境质量评价，编制各种资料信息图件，而随着计算机技术的提升，将摇感技术与计算机相结合，使其更电子信息化管理、操作，既而提高速度与灵活度，提高效率，更方便的掌握各方面信息。

三. 环境工程地质的作用：

环境工程地质，是一切工程项目施工前的必要条件，是通过工程地质的环境评价、研究、分析，预测不良环境地质作用对城市建筑安全、人类的生命健康的影响及后果，并制定、落实科学合理的应对方案与防治措施，依照环境工程地质学对场地开展全面的、综合的评价，为获得更合理、科学的施工方案、规划设计，提供资料。或以上述措施为前提，预测、研究人类活动对环境地质的影响，突显人类对自然环境所造成的破坏与影响，以及经过这些影响与破坏后，反过来对人类生命安全、生活环境、建筑安全等方面产生的危害与影响。例如，山林过度的砍伐，造成山体地质不牢固而引发山体滑坡、泥石流；地下煤矿资源过度开发，导致地面塌陷、地下水污染等，实行环境工程地质的主要意图，就是为了防治人类活动对环境质量的过度影响、破坏，同事防治自然环境对人类财产安全的威胁，为合理、科学的利用保护地质环境，提供最有力的依据。当发生地震、洪水、山体塌方等自然灾害时，依据环境工程地质相关勘探、分析、评价后，所做的对应方案，可迅速、及时、有序的开展救援等应急措施。

结束语：

房地产开发中的规划设计管理 篇9

一、规划设计管理在房地产开发中的作用和意义

随着中国房地产市场的日趋成熟，越来越多的房地产开发商已经意识到规划设计的重要性。规划设计的品质直接决定房产品的品质，然而事实上，对于大多数半路出家的开发商而言，其规划设计管理的能力，要比其在工程管理和营销管理上的专业能力薄弱得多。在我看来，这种能力的欠缺与薄弱，很大程度是因为在规划设计理念上模糊的认知和偏颇的定位。这一点突出的表现在一对引人注目的矛盾上，一方面是口头上对规划设计重要性的众口一词，另一方面是现实中对规划设计单位角色定位的严重分歧——要么将规划设计单位视为施工队进行管理，要么把设计大师们奉为神灵，而前一种更为普遍。不解决这种理念上的矛盾和困惑，就无法摆正规划设计管理的地位以及其内容和形式。

（一）规划设计是开发商的产品，而不是建筑师的作品

在房地产开发的实践中，常常可以碰到“一个好的规划设计方案，为营销预设了卖点和卖相”、“一个设计方案害死一个项目”的情况。为什么会出现后一种情况呢？究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，听不进专业意见，最后的结局是项目失败，建筑师承担罪名。

在我看来，规划设计是开发商的产品，责任也应由开发商承担，开发商是毫无疑义的核心，建筑师只是开发商统一领导下的一个重要角色。很多人认为，好的规划设计能够增加产品附加值和地产利润空间。但我认为产品的设计本身并不会带来附加价值。中国地产业最大的危险除过度营销外，就是过度设计。因为营销或设计都不是客户价值的载体，客户只对他所能获取的价值买单，客户不会长期为建筑师的理想买单。

正如中海地产总建筑师罗亮曾经说过，“中国有太多建筑师想把自己的设计做成作品，而不是适应于住户居住的需求，风险非常大。这样说，并不是反对建筑师的创作，而是说这种倾向需要引起关注。建筑师只需要在地产公司呆上三个月，就会明显改变他原来的想法。客户不是建筑师，他可以去感知或认同，但没

有义务去读懂建筑师的语言。”对开发商而言，住宅设计不需要大师，只需要建筑师，建筑师不做作品，只做产品。作品与产品如同时装与成衣的关系，设计师要转变的观念就是，你做的不是时装，是成衣，地产公司的建筑师要做的是优质的产品而不是有争议的作品。这会给一些没有市场意识的建筑师一个打击，特别是刚从学院出来有着许多理想的设计师。历史上有文化价值的东西很少是为市场考虑的商品。因此，开发商需要创造的是一种不失文化水准的商品。住宅产品中要融入文化，是为了照顾人们的文化需求，而不是照顾建筑师的文化追求。

（二）规划设计必须以市场需求为导向，以人为本，构建项目的核心价值体系

在规划设计中满足市场需求，简而言之就是四个字：以人为本。楼盘的规划设计必须是先进的、合理的，必须是以人为本的、深入细致的。在功能性满足的条件下面，它的文化、它的艺术，都有它鲜明的特点。规划设计的所有营造都是围绕着人的活动——看得见的身体活动和看不见的内心活动——围绕着这些活动组织、适应、优化、引导来展开，这是规划的一个基本内涵和本质。

如果我们从房地产经营开发的战略角度出发，规划设计并不是单纯的方案和图纸设计，而是为特定的目标市场设计出一个可盈利的住宅产品和营销战略。这种核心意义上的“设计”包含三个要素：第一是识别出楼盘提供给购房者的关键利益点，第二是相对于竞争楼盘为这些利益定位，第三为实现这些关键利益设计开发有针对性的产品和营销方式，在功能和形式统一的基础上创造亮点和卖点，使土地、土地所处环境以及准备建造的建筑物有更大的价值，提高房屋的性能价格比。所有的楼盘关键利益构成了项目的核心价值体系，构建这一核心价值体系正是规划设计管理的核心任务。

二、国内房企规划设计管理的特点与启示

本文选择了三家规划设计管理上颇具特色的房地产公司，以他们为范本研究适合中国房地产企业的规划设计管理体制，可以给我们很多的启示。

（一）中海地产的规划设计管理

中海地产是中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞生成长于香港，辐射到澳门，发扬光大于中国内地。2005年，中海地产获得“中国房地产上市公司综合实力10强”第二名。

中海在设计的架构探索方面走得最早，管理体系也最为成熟。中海的规划设计管理体系有四个主要特点：一是规划设计要体现强烈的市场意识，通过产品的概念策划，将市场、产品、销售结合起来，形成三位一体的大策划体系；二是建立项目、集团公司两级评审决策制度，使中海能够集中各级、各方面、各专业的意见，吸收全国各地的经验，避免了产品出现重大失误的风险；三是中海形成了较强的社会资源整合能力，建立了优秀设计师考察入网制度和设计各阶段中期交流评审制度，积累了丰富的进度质量控制经验，同一个设计师为中海或其他开发商做设计，往往是中海的结果更快更好；四是强调项目建筑师管理模式，提倡“既分专业，又分项目，项目推动，专业汇合”的矩阵式管理，设计管理的执行能力更强大。

在设计中提出概念策划成为中海的特色，并且至今许多企业未能窥透其中奥秘。就像中海的总建筑师罗亮所说：如何将设计、策划、营销融为一体，只有中海能够做到，对于概念策划，中海甚至总结出了一整套的教程，只是，它在学院里的课程表上无法见到。中海的产品策划独具特色，设计与市场、营销一起构成了“三位一体”的策划系统。因此在管理上，中海将营销策划中心与规划设计中心结合起来，而中海的总建筑师则要兼顾到营销策划与规划设计管理。

许多房地产公司往往是先做定位、再做设计、再做营销，这种操作很难实现产品设计与推广理念的形神合一。中海地产除具备独特的管理体系外，还拥有自己的设计单位---华艺设计顾问有限公司。此外每个地区都有一个设计部，集团有规划设计管理中心，仅建筑师加起来就有100多人，其中许多还是博士或教授出身。

中海的设计工作除了对建筑、景观、园林、室内等设计单位进行整合管理外，还包括产品的策划和自主开发。如中海一直在做标准化设计，即住宅的标准化模块设计，通过模块配置与组合，一方面保证基准质量，另一方面又试图最大限度满足住宅追求个性的需要，从而实现中海“做各档次的精品”的产品理念。

（二）万科地产的规划设计管理

作为中国房地产行业的领军企业，万科很早就开始了规划设计管理的探索。1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台---万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力。1998年，万科组建了设计工程部，下属的建筑研究中心也成立了。这时万科的注意力，开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。随着万科的进一步专业化，2001年设计工程部被分成了规划设计部和工程管理部。规划设计进一步独立出来，成为集团的专业系统。规划设计部的独立对于万科最大的变化，是促使这个部门出现了许多对于建筑师而言陌生的专业：相继成立了六个中心，这六个中心都非常地产化，不是设计院能够替代的。一个叫项目管理中心，即项目全过程的跟踪。一个是新产品研发中心，解决地产与客户、专业建筑师楼的关系，其重点不在设计，而是针对客户需求重构一个以客户为中心的产品体系。第三个是技术研究中心，即新材料、新技术、节能等在住宅中的应用。第四个部门是标准化中心，目的在于为住宅建立一个可以不断提升的标准和底限。第五个是产业化中心。第六个是理论及推广中心，如通过对万科所开发的住区去研究发展中所面临的问题。

2001年，万科开始启动“合金计划”，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。2002年3月起，《项目设计流程》、《项目设计成果标准》等一系列设计规范文件陆续出台，为建造优质住宅产品打下了基础。目前，涵盖住宅的合理功能、性能、可持续发展等方面的《万科住宅标准》已出台，与《室外工程、环境工程标准化设计体系》、《规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系》一起，构成万科设计标准化体系。在制定产品标准化操作范本的同时，万科还针对全国性房地产开发所存在的地域差别性，提倡“与环境共生”，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。

（三）绿城房产的规划设计管理

绿城房产是浙江省最大的房地产企业，也是长三角地区一直排名前十强的房地产企业。在规划设计管理方面虽然略逊于中海和万科，但也有其非常鲜明的特点。绿城成立了规划设计部，主要发挥技术整合功能，整合集团内外部资源提高

产品品质。规划设计部在工作中要扮演一个评审、判定的角色，项目公司则进行深入和拓展，承担设计管理的主要角色。

绿城定期在项目公司之间开展学术经验交流活动，总结交流设计管理等方面的经验教训。绿城成立了规划、建筑、景观、户型、精装修五个专家小组，颁布实施了《绿城集团设计管理工作规程》，确保产品品质在规划设计上的领先和优秀。近两年，绿城逐渐加强了在创新方面的研究工作，在一些有条件的项目公司进行相关专题的研究工作，例如以桃花源公司规划设计部为主体，进行别墅相关课题的专项研究，以中山公司精装修管理部为主体，进行精装修相关专题的研究工作等。

绿城规划设计管理的一个显著特点是建立了项目设计管理负责人联席会议制度。绿城目前已明确了25个项目公司和2个工程项目部的共计27个项目设计管理负责人，大多数都是有丰富实践经验的工程系统骨干。通过设计管理负责人联席会议制度，加强项目公司相关专业人员的横向沟通和交流，使设计管理经验得到共享。通过这一制度，明确集团公司和项目公司的接口关系，加强垂直对接管理。今后这支队伍要逐渐向专业对口方向完善和发展。

三、房地产企业规划设计管理的流程：

（一）并联化设计

规划设计过程不是一个单向的设计工作的推进，而是一个“齐头并进”的设计，是一个立体化的、完整的设计概念。在这个阶段中，开发商要适时的、尽可能提前的将各种设计内容整合，以期达到一个理想的状态。比如，项目在总平阶段就已经在考虑景观了。设计师会注意到景观的室外效果和建筑的室内效果的衔接———一个明亮的大堂，它50米内的对景应该是什么？它不应该是一堵墙，也不应该是没有任何景观价值的一些单调的东西，否则，这个通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理。我们在以往的设计中，规划、建筑、景观设计会脱节，一脱节就出现许多情况。所以在做总平的时候就要考虑到最后做完的效果，既要考虑规划，又要考虑建筑，又要考虑景观。就像我曾经经历过的一个对四星级酒店的评审，做室内设计的时候，设计师看了平面后，提出了不同看法，建议对平面作重新调整，这意味着立面也要随之改变。

（二）设计流程的规范化标准化

根据并联化设计的原则，设计流程发生了比较大的变化。以前往往是业主拿到一块地，就去请设计，做完设计以后，再去请销售策划专家做推广，最后等主体下来，才开始做景观。总的来说是一个从业主———设计———策划———景观的单线串联方式。而现在，在规划设计阶段、甚至在方案阶段，就应该开始规划、建筑、策划、景观、室内等各项设计，“齐头并进”。设计流程的变化对开发商的统筹、整合、集成能力提出了非常高的要求。

一个成熟的房产开发公司，应该在项目的前期、项目的规划设计阶段具备整合各种资源、获得比较理想的规划设计成果的能力。为了达到一个理想的规划设计成果，我们需要一个标准的程序，在这个程序里边需要一些标准的内容，这些内容要有专家去把关。也就是说，经过专家把关和确认，表明这个项目可行性是没有问题的，项目的规划在全国或当地是一流水平的，建筑是先进的，材料也是合适的，工程实施是可行的„„假设一个项目有几十个这样的专家来确认签字，那么，这个项目最后一定会具有一个非常好的环境景观、非常好的居住条件和非常高的附加值。

规划在商业地产中的作用 篇10

“十一五”时期开局之年，党中央、中央纪委为什么将治理商业贿赂作为重点工作提出？

首先是国家总体形势发展的必然要求。党的十六大以后，我国现代化建设事业进入新的历史时期，特别是我国加入世界贸易组织以后，参与经济全球化的步伐日渐加快，各项事业在全球化潮流面前顺利推进。在这个过程中，我们也经常面对一些不和谐之音，商业贿赂行为即为其一。在一些地区和部门中存在的商业贿赂，直接干扰了市场经济体制的完善、科学发展观的贯彻落实以及社会主义和谐社会的构建。治理商业贿赂是形势所需。

其次是加快改革进程的必然结果。近些年中国的改革在一些关键领域已有所突破。比如，国有经济战略性调整取得明显成效，非公有制经济发展的体制和政策环境进一步改善，国有资产和金融监管体制不断完善，行政管理体制改革力度显著增强等。这表明我国的改革攻坚不但力度正在加大，而且已经开始注重提高改革的质量。如果不对商业贿赂行为进行治理，改革的进程将受到影响，改革的质量也难以继续得到提高。中央决定开展治理商业贿赂工作是加大改革攻坚力度，注重提高改革质量的重要举措之一。

再次，从2006年的工作来说，今年是实施“十一五”规划的开局之年。我们只有加快推进改革，才能确保全年各项工作向前推进。由于商业贿赂已成为滋生腐败行为和经济犯罪的原因之一。新年伊始，中央明确提出治理商业贿赂，不仅表明中央决心通过治理商业贿赂行为来惩治腐败，也是中央发挥纪检监察职能作用，深入推进反腐败斗争的体现。

纪检监察机关在治理商业贿赂工作中如何发挥职能作用？

要全面履行党章规定的各项任务。治理商业贿赂工作是整顿和规范市场经济秩序工作中的一项，是政府有关部门的职责。治理商业贿赂是党中央作出的一项重大决策，部署的一项重要任务。党章规定纪检机关的三项主要任务之一，就是要围绕党的方针政策和决议的贯彻执行情况加强监督检查。纪检监察机关发挥监督检查的职能作用，促进或者保证治理商业贿赂工作取得成效的过程，就是保证党的方针政策和决议得到贯彻执行的具体表现。党章还把纪检监察机关要严肃查办违反党纪的案件作为其经常性的工作任务之一。当前，商业贿赂行为在一些地区和部门比较严重，商业贿赂的手段和花样比较新奇。已查处的高级领导干部腐败犯罪案件，相当一部分都涉及到商业贿赂。纪检监察机关必须发挥监督检查的职能作用，把严肃查办商业贿赂案件作为今年和今后一个时期查办案件的经常性工作，这也是执行党章规定任务的具体表现。

要充分发挥行政监察职能作用。一是要发挥惩处职能。对接受商业贿赂的国家公务员给予行政纪律处分或者财产处罚。要贯彻从严执纪的方针，对参与商业贿赂者给予相应的行政处分，不姑息任何商业贿赂行为，避免惩处时“过轻而纵奸”。要正确处理惩处商业贿赂行为与搞活市场、发展经济的关系，坚决树立只有认真治理不正当商业行为，坚决依法惩处商业贿赂，才能保证经济协调、健康发展的观念。二是开展专项执法监察。要检查国家公务员在遵守有关法律法规，以及党和政府关于治理商业贿赂的方针政策、决定命令中的情况，有针对性地采取纠偏措施，促进治理商业贿赂规章制度的建立健全；同时要充分发挥监察机关是政府内设的综合性监督部门的作用，加大执法监察力度，主动积极参加整顿和规范市场经济秩序工作，保证行政监察在治理商业贿赂时的纠偏职能落到实处。三是加强教育和宣传工作。要善于及时发现一批恪守商业道德，遵守市场经济法规的正面典型，宣传他们的事迹，彰扬他们的行为，以促进全社会商业道德文化的建设。

要树立求真务实、与时俱进的精神。像其他任何专项工作一样，治理商业贿赂工作最重要的是要付诸实践、见诸行动、取得成效。当前尤其要注意实打实地研究一些治理措施，把着力点放到解决治理商业贿赂的制度建设和执行等问题上；与时俱进关键是要审时度势，正确判断和全面把握商业贿赂给党风廉政建设和反腐败工作带来的影响，尽可能使治理应对措施更加有效。同时要适应形势发展，调整思维方式，研究新情况，解决新问题，把治理商业贿赂工作引向深入。