商业项目规划设计建议（精选8篇）
商业项目规划设计建议 篇1
商业项目规划与建议书
尊敬的杨董事长：
3月份的xx之行承蒙杨董事长热情接待，不胜感激。短短几天，收益良多，我们不仅对您的项目有所了解，而且对您本人打造这个项目的思想理念也有一定的认知。我们觉得这是一个很好的项目，和我们一直奉行的理念十分贴切，让我们兴奋不已。回到杭州后，又找了几个朋友聊这个项目，形成了一些初步的想法，希望能对项目的推进有所帮助。
印度一个偏远的小村镇——瑞士凯思，全世界瑜伽爱好者的朝圣地。它让我们对阁下的项目产生了某种联想：能否打造一个中国式的瑞士凯思？许多年来，我们都有一个梦想：打造中国的瑞士凯思！当我们聆听您的关于身心灵的一番说辞，怎能不激动万分。当中国以和平崛起的雄姿，在全球影响力日益扩大的时候，这个梦想也许不远了。
因此，我们赋予这个项目的总体概念就是：中国xx国际瑜伽村。
简单地阐述一下瑜伽的发展背景。瑜伽，发源于5000年前古印度，风靡于20世纪欧美，21世纪在我国迅猛发展，掀起一股“瑜伽健身热”。这一发展势头还在不断持续升温。虽然，古老的瑜伽发源于印度，但现代瑜伽，也就是使瑜伽产业化的始作俑者却是美国。每年瑜伽产业在美国创造的效益超过上千亿美元。
目前瑜伽在中国的现状是：
市场庞大
前景诱人
随着中国经济跃升，瑜伽这一古老而又时尚的健身运动越来越受到欢迎。当前，全国各地开设的专业瑜伽馆大约xx万间（不包括健身场所内的瑜伽项目），瑜伽教练达xx万人，长期从事瑜伽运动的人达xx万（接触过瑜伽的人超过2亿）。庞大的产业市场、诱人的发展前景，令美国、印度、日本等世界瑜伽诸强兴奋不已，纷纷前来掘金。狼烟四起，竞相角逐。
超速发展
现状堪忧
瑜伽属于服务行业，不需要高科技，也不需要高投入，入市门槛较低。这是造成瑜伽馆遍地开花的局面的重要原因之一。国内瑜伽馆发展速度过快，带来一系列问题，诸如行业不够规范、专业度不高、商业模式不成熟、产业基础薄弱、经营管理不善。约80%的瑜伽馆处于亏损或持平，低价位竞争恶性循环。整个瑜伽行业良莠不齐，乱象丛生。
资源整合 行业洗牌
虽然，国内瑜伽行业还处于人们不断认识、不断发展的初级阶段，但行业的资源整合和重新洗牌已经在所难免。中国瑜伽行业呼唤具有国际视野、根植本土文化、实力雄厚专业水准高的标杆性“龙头”企业的出现，以规范和引领行业标准，促进行业整体提升和有序健康发展。
基于上述的行业发展背景，配合国家“新农村建设”和“新型城镇化”的战略发展方向，我们认为这个概念具有重要的意义，且具有很强的可落地操作性。
我们赋予这个项目的时代价值是：基于博大精深的东方文化底蕴，融合中国传统的儒、释、道思想，整合瑜伽产业，包括教育培训、身心疗养、修行度假、会展服务、旅游观光及文化产品、健康食品、健身用品、服饰品等衍生产品的瑜伽主题国际化新型文化村落。
它的基本布局为：一个核心区块，四大功能区块。
中央核心区：游学区，瑜伽圣殿。
四大功能区：
修行区——以度假酒店为特征的身心疗养区；
商业区——以展厅和商业街为特征的会展商业中心；
产业区——以工业园区为特征的衍生产品加工制作基地；
种植区——以瑜伽健康食疗为中心的绿色生态种植区。
此外，瑜伽晨练山顶平台、森林走道等，也是必不可少的辅助设施。
国际瑜珈村的总体概念正好切合了保亭项目以发展以生态农业為基础的农艺经济理念和六弓乡项目总体规划，是整体项目即刻可以落地操作的重要组成部分。最重要的是项目落实第一步就可以融合在当前的示范区建设，在公司本来规划的示范体验区里，以四大度假团农艺低碳度假、雨林体验、黎药养生、身心修行等这些度假内容正是瑜珈国际村的核心功能，也是当前示范区的真正的软实力，瑜珈核心哲学里促进身心健康的元素展现在任何一个体验内容里。每一位来者在这个示范区里将能真正体验到身心放鬆、净化及灵魂的提升。
杨董事长，以上是我和几个朋友的初步想法，供您参考。如有可采纳之处，需要我们出力的话，我们会以最大的热情和动力参与，因为这毕竟与我们未来的人生连接在一起了。
谢谢！
商业项目规划设计建议 篇2
我国经过三十余年的经济高速增长, 在国家经济发展水平、人口政策及医疗水平不断提高的多重作用下, 正快速迈入老龄化社会。据悉, 我国老年人口现有1.67亿, 占全国总人口的12.5%, 而且每年正以3个百分点的速度增长, 养老问题十分突出。而养老产业当中最重要、且与政府关系最紧密的一个组成部分, 就是养老房产。养老房产集居住、养老、医疗等诸多功能为一体, 在我国的特殊国情下拥有巨大广阔的市场。养老房产是银发族提高生活质量的重要保障, 具有巨大的市场规模, 甚至有开发商将养老房产称之为继住宅, 商业地产等房地产业的最后一桶金, 同时, 养老房产也有着一定的投资属性。养老房产的开发建设分为公共福利保障型和市场商品型两种类型, 如果从服务的对象来划分, 养老房产又可分成涉老住宅、老年公寓和长期照护机构三类。涉老房产属于商业房产的类型, 占用资金巨大, 投资回收期长。老年公寓包括销售型独立老年公寓和出租老年公寓, 长期照护机构主要针对失能老人设置的敬老院等机构。出租的老年公寓和长期照护机构属于保障性养老房产, 而涉老住宅、独立性老年公寓属于商业养老房地产项目。开发商则更多地关注商业型的养老房地产的开发建设。从住区形式上可分为混合老年住区与独立老年住区两种类型。混合老年住宅区就是居民年龄结构多层次但老龄化程度较高的普通住区。由于这种住宅区的居民构成多样、生活内容丰富, 所以又称为常态社会化住区, 其主要的养老住宅形式是普通居家式老年住宅, 通常混合养老住宅区是老人普遍的选择。独立养老住宅区就是纯老人的住区, 在空间环境与居民行为上与其他住区明确分界。独立养老住宅区在欧美国家建设较多, 其建设依据是为老人创造丰富多样的同龄交流环境, 便于集中提供老年服务, 提高资源利用效率。独立养老住宅区作为纯粹的老人生活区, 由普通居家式老年住宅、公寓式老年住宅或合居式老年住宅三种类型构成。在美国, 住居的流动性十分普遍, 这种住宅区中的老人一般根据自己的健康状况入住适宜的住宅。随着自己身体条件的变化, 老人可在不同性质的老年邻里单位之间搬迁而不必脱离生活已经习惯的生活住区。独立老年住区规模有大有小, 大的在300~400户以上, 如荷兰阿姆斯特丹的“老人乐园”, 小的可以由几十位老人组成。芬兰政府为居家养老提供周到服务。根据90%以上的老人喜欢在自己家中安度晚年的特点, 芬兰有关部门探索并逐渐确立了一种适合老人居家养老的模式, 将重点放在为老人提供周到的家政服务和保健服务等各种辅助性服务上。芬兰首都赫尔辛基社会服务局将该市划分为4个区, 每个区均有一个社会福利中心, 每个中心内又按小区划分为几个社会服务部。该部门主要的日常工作就是为老人提供家庭服务。瑞典政府主打“银发经济”牌。由于生活安逸和医疗条件完善, 瑞典人都比较长寿, 男女平均寿命分别达到79岁和83岁, 名列世界前茅。瑞典各地方政府眼下都在大力推行居家养老的形式, 争取让所有的人在退休后尽可能长时间地在自己的家里安度晚年。日本养老产业成为经济发展增长点。日本是亚洲率先进入老龄化社会的国家。在日本, 政府、企业和非盈利组织均可建设养老设施。政府主要提供基本福利范围内的养老设施, 而企业和非盈利组织则根据老年人不同群体、不同需求建设相应的商业或公益性养老设施。
二、对开发养老房产项目的几点建议
(一) 老年人的心理分析与对策
老年人的生理变化首先表现在感知能力的下降, 特别是在视觉和听觉方面, 由于老年人的视力下降, 要求光线的强度必须符合老年人的需求。老年人听力的衰退表现为在交谈时经常与谈话人靠近来弥补听觉上的不足, 这在很大程度上影响着老年人社交空间在尺度和形式上的要求。其次是肌肉及骨骼系统的变化, 老年人易发生骨质疏松、骨软化、韧带纤维化等症状, 在对老年人活动设施及场所进行设计时, 应充分考虑老年人的这些特点。再次, 老年人的反应会迟钝, 记忆力也逐渐衰退。因此, 老年人服务设施中应有明显的标识系统, 方便老年人识别。多数老年人喜安静、怕孤独, 不耐寂寞, 由于神经抑制高于兴奋, 故不喜嘈杂喧闹, 愿意在安静的环境中生活。在家庭中, 不少老年人一方面愿意享受儿孙绕膝之乐, 一方面又对持续喧闹的环境感到心烦意乱, 老年人对私密感的要求增强。虽然老年人喜欢被子女关注和照顾, 但是如果子女侵犯他们的私人空间, 也会让老年人产生焦躁不安的情绪。不少老年人都希望自己有健康的身体, 不给后辈增加负担, 尽可能延年益寿, 所以社区中的健身设施、医疗服务设施一定要完善, 以满足老年人的需求。养老房产的建筑应该每层带电梯, 方便老人出行, 社区及住宅内实行无障碍设计, 社区中道路及住宅出入口设计为无障碍步行道和无障碍防滑坡道, 不设置门槛。住宅内低按键、高插座, 安装户内紧急呼叫援助系统, 一旦发生紧急情况, 管理中心和援助人员可以在第一时间赶到, 采用无障碍化设计为老人提供“管家式”的服务。
(二) 养老房产项目的选址
房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件, 位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少, 一般而言, 应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。在养老房产选址上, 开发商往往追随国外“老人山庄”远离尘嚣、返朴归真的自然环境情趣。当然, 这些“山庄”、“桃源”面向的收入阶层也决非普通老人可以企及。如果这些养老房产的建设真正面向中低收入的普通老人的话, 其需求现实必将促使开发商把目光由“硬环境” (地理环境) 更多地投向“软环境” (人际环境) 。老人从工作岗位上退休, 是与社会的第一层剥离。如果再去住一个前不着村后不着店的独立老年住区 (如养老院) , 无疑是将其第二层社会关系网也剥去。如果一味追求自然环境的优美安静, 而把老年住区选址在交通不便的城市远郊, 会给老人造成遭受遗弃、与世隔绝的心理感觉。所以在养老房产项目选址时, 要为老年住区创造一种融于社区、融于社会的开放型外部环境, 使老人不但能在较短的出行距离内融入以往熟悉的城市生活, 从而维持生活的尊严, 更能因社会活动 (如展览、电影、聚会庆典等) 之多样与便利而丰富其生活。这是养老房产项目选址应考虑的首要因素。在选址时, 还需要紧贴城市规划设计, 选择在社区医院的规划地点周边, 与社区医院的建设同步进行, 以满足老人医疗的心理需求。
(三) 养老房产的建筑设计
商业养老地产产品设计可分为四种形式。第一种开发类型就是大规模居住区中建设专门的养老社区, 第二种是一般住宅区中配建养老公寓核设施, 第三种是专项开发老年公寓和相应配套, 第四种是度假旅游地产中开发养老产品。
在大规模居住区中建设专门养老住区的产品形式, 由于与普通住宅交织在一起, 有家居环境的空间环境, 使得老人更加有亲切感, 产品设计上可将养老住宅分成几个组团, 化整为零, 公共服务部分的内容, 比如医院和看护中心相对集中设置。在商业服务方面, 尽量方便老人的使用, 景观园林分布比较均匀, 因为老人行走的半径不是很长, 应该在其周边完成所有活动的要求, 其休息和活动条件在自己的组团都具备。另外, 停车场地和行车道设计都要考虑老人需求, 包括自行车和电动车, 特别是能将救护车驶入最近的位置。对于公用建筑设计, 应该包括健身活动中心, 康体中心。住宅与医院或看护中心用连廊连接, 以增强设备设施的应急性。对于一般住宅中配置建设养老公寓和设施的产品, 在产品设计思想上强调功能分区, 空间的组成强调的是商业服务多一点, 住宅内部不再设置厨房, 在公用部分设计餐厅, 包括厨房、管护服务中心等等。针对专项开发的老年公寓和相应的配套, 是嵌入成熟社区中的产品, 功能就比较复杂, 有一部分是护理空间, 另外有医疗站可以提供服务, 后勤、洗衣、厨房、餐厅等等, 产品设计要区分私密区和公务区, 普通人不能随便到老年公寓, 需要一个服务很全的小型封闭型的多功能建筑。对于度假、旅游地产中开发养老产品, 其应该发挥风景资源和养生文化的优势, 一般选择风景比较好的地区进行综合开发。
(四) 养老房产的配套设施
养老社区不同于普通的住宅地产和商业地产, 它需要集居住、养老、医疗等诸多功能为一体, 医疗、娱乐、商业配套是养老社区的必须具备的基本功能。社区要配备完整的、可应对紧急情况的医疗服务系统。政府在规划大型住宅区的时候, 社区医院的选址应该尽量靠近养老社区, 同时养老社区内部设立护士工作站, 完成简单的护理和急救工作。养老社区还要拥有满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施, 如社区健康中心通常包括小型室内游泳池, 方便老人做有氧运动, 还会有升降机来方便体弱的老人出入;有健身房, 可以用于健美操或者舞蹈工作室;有物理治疗室, 配备专门的设备, 协助做过手术的老人进行康复理疗, 也可以进行恢复体力训练;有美容美发室和小型诊所, 能够提供日常需求和为居民进行例行的体检和检查。商业配套包括超市、邮局、餐厅、银行等, 特别是这些设施还提供方便购物、送货上门、送餐等服务, 另外老人在社区有电瓶车, 外出有班车等配套。开发商在考虑房产硬件设计的时候, 也必须考虑后期的运营模式、护理服务、老年医疗, 甚至家具和康复设备等因素。开发项目的运营管理模式会影响到规划和建筑设计, 养老房产的设计要求必须与老人的需求相符合, 如老人需要亲切的、有家居环境的空间环境, 就要求设计一部分涉老公建设施, 包括健身活动中心、社区医院等。在开发养老房产的时候, 要特别注意开发环节的整体性, 养老房产不同于普通房产, 一旦在规划阶段出现失误, 就会严重影响到物业的后期使用。
(五) “以房养老”的促销策略
所谓“以房养老”是指房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构, 后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后, 每月支付房主一笔固定的钱, 房主继续获得居住权, 一直延续到房主去世。当房主去世后, 其房产出售, 所得用来偿还贷款本息, 其升值部分亦归抵押权人所有。随着我国法律制度的健全、遗产税的开征和人们养老观念的转变, “以房养老”模式将成为基本社会养老保险、储蓄性养老保险和企业年金养老方式的重要补充, 它对于提高老年人生活质量、提高老年人资产利用效率和减轻社会养老负担将发挥重要作用。一种相对比较标准的运作模式是, 老人领取养老金直到身故, 机构收回房屋进行销售、出租或拍卖, 老人既能在有生之年居有其屋, 又能够将房产提前变现用于养老, 从而真正实现以房养老。作为商业型养老房地产项目, 利用“以房养老”作为促销策略, 可以较好的解决消费启动资金问题。有二种方式作为促销手段, 一是消费者将原来的地段好、面积大的房子与开发商换取养老房和养老服务, “以房换养”, 这一方案适合半失能和失能老人的集中养老;第二种是对活跃长者的方案, 他们一次性购买了养老房产后, 把房产交给有政府背景的公益机构或者银行, 其养老费用由公益机构或者银行来按月提供, 到老人故后, 剩余部分交给相关继承人。
参考文献
[1]元云丽, 李公正.浅谈老年房地产项目的营销策略[J].经营管理者, 2011 (3) .
[2]梅占军.老年房地产项目全程营销研究[D].东北大学, 2005.
谈谈商业插画设计的项目教学 篇3
关健词：商业插画设计；项目教学；学生；教学特色；社会认同
中图分类号：G633.9
现代社会科技不断发展，引领着信息传播不断频繁和加速，视觉传达的作用也越发变得社会化和市场化，视觉的表现内容、形式和手段越来越丰富与多姿多采，富于审美和创意的视觉传达设计更有社会意义且被广泛地接受，这种情况必然对商业艺术设计插画创作提出更新更高的课程要求，务必使项目教学内容和设计所传达的信息更贴近社会、贴近广大受众，使商业插画设计项目教学更好地实施和起到应有的社会功效，为此笔者就商业插画设计项目教学方面提出一些见解和认识。
一、商业插画设计项目教学作为艺术设计专业课程教学改革具有客观的必然性和社会的现实意义
作为艺术设计专业课程之一的商业插画设计教学，不应停滞在传统的教法上，应该要突破传统、打破常规。因为在当下商业行为和消费目的明确的情况下，广大受众（包括消费者）认识产品和产品的服务，很大程度是来自于针对产品的宣传插画、产品的广告插画和产品本身的说明书提示性插图、售后服务指引插画等相关信息（包括提示产品的质量、性能插画等）。因此，商业插画不应也不是以单独的图画形式表现，而是要在教学中引入多项目模式，要求学生从设计项目多项内容入手，进行系列性的既能反映企业情况又能够传达产品和服务质量的重要信息的一系列插画创作与设计为目的，并通过各种传媒的作用达到商业插画的视觉传达的有效作用。其次，商业插画设计项目教学应离不开现代社会大环境，离不开现代生活，更离不开诠释产品的信息和受众的要求。因此，应要求学生学会收集企业和产品的信息，客户祈求的信息、消费者对产品和服务要求等信息，并运用科学的技能和熟练的方法与手段进行项目新的创作和设计，不断提高企业产品的知名度，为受众（消费者）提供服务。再次，还要让学生在项目教学中多了解不同的消费者对某类产品和服务的喜好程度，抓住他们的消费心理，设计出能够迎合他们的产品商业插画或营销广告插图，营造出既具有不同的绘画艺术风格，又不失创意设计表现形式的多种创新性新形象。同时，还要教导他们学会把握市场先机，结合经济发展等方面的有利因素，做好市场调查，把握机遇将自己创作的插画和设计理念推广出去，从而给企业、客户、消费者及广大受众所认知，这对提高插画设计者本身的形象和知名度有非常好的帮助，这也使企业、客户、广大受众（包括消费者）对设计者产生良好的了解、认识、信任和信赖起到关健而重要的作用，对双方增进互信，促进产品推广和传播以及销售有着现实社会和市场需求的客观必然性，它具有深远的现实意义。
二、项目教学要做到具体化、项目任务落实化并办出特色化
能够结合社会和市场需求的设计项目是项目教学中的新起点和新任务，这些必须要具体地落实到每个学生当中，并且把它们作为项目设计任务来抓。要实现好这一教学任务，就要把项目教学办出特色。在这过程当中，老师要充当着项目设计教学的引导者与作为把关和设计的责任人，并带领学生团队主动地接受设计项目的挑战和艰巨的任务，同时也可以采取以分组的形式来接受项目任务，层层负责，责任到人和事，这样就可以保证项目教学的质量，对打造高质的创意和设计，培养优良技术的团队起到重要和坚实的作用。学生要成为设计项目的主要和主动参加者，必须完成好设计项目任务的各个环节上的毎道工序，这包括项目可行性实施计划、项目创意理念和设计要求、项目的制作过程、项目的善后和处理、项目的社会评价和市场反响等工作任务，这些都应该要有科学的管理和严格的把关制度。通过项目任务的实施与践行，使学生在商业插画设计项目教学当中真正地学到新的知识，真正地主动接触到设计项目，去不断地探索并了解、认识和把握设计行业的运作、掌握设计项目的要求和客户诉求以及受众的态度，而老师则根据市场对设计作品的认同情况进行技术性指导和分析，并剖析项目设计环节中存在的缺陷和差异，比对设计的优劣和择优创意方案，选择出优秀的设计，还要不断关注项目发展，总结经验和教训。同时还要把项目教学与市场需求紧密地结合起来，随时适应社会和市场的要求，使学生的插画设计离不开大众，为大众所求，服务于社会，这才具有教学的社会化特色，达到符合社会要求的项目教学目的，完成好项目教学任务。
三、项目教学任务的成果要经得起社会和市场的考验与认同
在商业插画设计项目教学中所完成的设计任务获得的优秀成果，它能充分证明设计者（学生）具有多种综合知识能力和具备理性思维以及感性表达的能力，他们依靠着善于发现、选择和调动一切视觉元素和表现手段来创作出新的插画形象，如果没有具备这些对生活有着敏锐的洞察力、强烈的感悟力和理性的判断力与分析能力，没有富于激情的表现力和审美的创造力，这不可能创造出优异的项目教学成果。因此我们在项目教学中，必须重视培养学生具有这方面的能力，才能确保创作出优秀的成果，这也是项目教学的培养目的。为了培养具备创新表现能力，又对生活充满热爱，对信息有着超强的领悟力，对事物有着知性和判断力，对审美有着独特的鉴赏力的设计团队，我们应该创造一切条件，运用优质的教学资源进行打造和塑造，早日创作出优秀的插画设计成果，而这些成果都必须经受社会、行业受众来审视、来评价和认可。另外，商业插画有着非常复杂的信息传达过程和经历，而学生所设计插画中的形象、图形、造型、色彩、文字、商标等视觉元素相互作用，共构在艺术设计成果的整体中，它们不定时地向受众传达着某类产品的商业信息，这些信息能否被接受，关健在于设计者与受众（企业、客户或消费者）如何达成共识，因为设计者（学生）与社会受众有着不同的文化、民族、性别、经历、偏好等背景，而插画所传达的内容是通过特定的形式与风格，通过直接或间接的形式来进行传递的，它必须与受众（或消费者）所感知、理解、诠释的内容相吻合，这样才能产生共鸣，从而引起受众的接受、认知和承认与认可。只有产生认同的设计成果才有价值，因为它可以引发受众（消费者）产生商业行为，从而改变消费观念。所以商业插画设计项目的表现内容和形式能否真实地恰如其份地被设计者所表现和诠释，关键是要反映市场产品真实的一面、客观需求的一面。笔者认为凡是能够真实地反映产品的优越性能、传递着优质服务的信息和优良功效作用的插画，都是一件好的项目教学成果，因为它能经受得起社会受众（行业或消费者）的考验，同时它能表明设计者（学生）站到了受众的立场上，时刻地关注着受众内心的需求和祈求而进行的项目设计，这些被市场受众所关注和被社会所认同的并且能把相关信息传达到受众当中的设计插画，才能真正展示出传播视觉信息功能的艺术魅力，从而体现出设计项目教学所带来的优势。
综合以上内容，商业插画设计项目教学必须全面地以设计项目作为根本，设计元素和表现作为基础。设计插画所传达的商业信息要能够得到社会受众的广泛认同和认可，它能够引起消费者的良性商业行为，同时也表现出设计者的设计理念与创意和广大受众产生了巨大的共鸣，这样的设计项目教学才有真实的意义，它对打破传统教学旧模式，开创项目教学新模式是很有必要的和具有重要的现实作用。
参考文献：
[1]孙德珊，吴冠英.插图设计艺术[M].哈尔滨：黑龙江美术出版社，1995
[2]（美）鲁道夫·阿恩海姆.艺术与视知觉[M].腾守尧，朱疆源译.北京：中国社会科学出版社，1984
[3]魏洁.图形设计[M].北京：中国建筑工业出版社，2005
[4]丁俊杰.现代广告通论[M].北京：中国物价出版社，1997
商业街项目建议书的 篇4
项目建议书格式：
第一章 总论
第二章 项目提出的理由
2.1 项目提出的背景
2.2 项目建设的必要性
第三章 市场分析
第四章 项目建设方案、拟建规模及建设地点
4.1 项目建设方案
4.2 项目建设规模
4.3 建设地点
第五章 投资估算
5.1 投资估算
5.2 资金筹措
第六章 经济效益及社会效益
6.1 经济效益
6.2 社会效益
商业街项目建议书【范文】
一、发展趋势与战略意义
1.项目背景：城乡一体化发展
了解和把握社会经济发展趋势，有助于项目高起点规划和实施。根据十八大报告精神，城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体，更是撬动内需的最大潜力所在。快速发展的新型城镇化，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎。新型城镇化以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。这是具有国家战略意义的转变：如果说改革开放前20多年是我国大、中型城市高速发展的黄金时期，那么，未来20年将是以乡镇为中心的“城乡统筹”一体化发展的重要时期。今后，城市的许多资源将向乡镇快速扩散，一批现代化新城镇将迅速崛起，以缩小大、中型城市与乡镇的差别。横店无疑是这些新城镇中最闪亮的一个星。
2.项目立意：新兴现代化“镇级市”中央核心商务圈
基于上述对国家建设发展的战略意义和横店现状的认识，我们对玫瑰星城大二期项目在“城乡一体化”发展进程中有了一个新的认知，并需要赋予它更深刻的涵义。我们的基本阐述是：一个新兴的现代化“镇级市”的中央核心商务圈，集购物、休闲、娱乐、观光、居住、文化为一体。它将成为产业发展与城市建设有机互动的一个典范，引领横店现代商贸业的发展潮流，成为支撑横店新生态、新文化、新生活的城市地标。在传统乡镇向现代小城镇华丽“蜕变”的过程中，玫瑰星城大二期项目将起到一个里程碑的历史意义。
3.项目布局：奠定项目在横店的核心地位
在新型城镇化建设发展中，商贸业一定充当领军的作用。因此，在我们的概念中，不是做一般的商业街，而是做一个与人民生活密切相关的新兴现代城市商业综合体。它在横店的商业布局中要起到标杆作用，成为横店市场繁华、商贸文明的重要引擎。以玫瑰星城大二期七万方以上的商业建筑体量，足以构成横店这样的中心小城镇的核心商务区的空间。通过这样重量级的布局，一举奠定项目在横店的核心地位。
4.项目运作：肩负小城镇裂变的历史使命
项目推广上的运作，希望能在一个比较高的层次上进行，积极争取政府资源，肩负传统小城镇向新型城镇化裂变的历史使命，而不完全是开发商的功利性商业运作。立足这样的高度，有利于大二期项目的全方位推进。
二、项目理念与商业模式
1.项目理念：开创后商业街时代的典范之作
商业街是城市生活的一种特定商业形态。中国商业街历史源远流长，从汉代洛阳街市的鼎盛到唐代长安大街的喧闹，从xx南宋御街的繁荣到明朝南京鼓楼大街的熙攘……商业街成为城市历史经济文化发展的见证。她讲述着城市的故事、演绎着城市的历史、承载着城市的梦想。
从某种意义上讲，我国商业的发展已经从传统的商店与商店之间的竞争，发展到商街与商街的竞争及商圈与商圈的竞争，甚至城市与城市的竞争。商业街在城市中的经济形象和商业地位日益突出，商业街经济正强力助推着城市经济的发展，从而成为城市商贸发展、市容风貌和综合竞争力的代表，成为城市文明的重要窗口和名片。商业特色街作为城市商业综合体的一种表现形态，是商贸服务业最集中的区域，对于推动城市产业集聚、商贸流通、旅游观光、休闲购物乃至于城市品牌形象具有重要作用。
现代商业街与传统商业街不同之处在于，完全摒弃了单纯的购物功能，向着全方位一站式多元化的功能发展，以满足消费者物质与精神全面需求为目标。这是后商业街时代的重要特征。
在电商迅猛发展的时代，玫瑰星城大二期项目将容纳各种元素，形成可游可玩可赏可体验的新格局，从而打造成后商业街时代的典范之作。
2.商业模式：开启横店第五代商业模式
创新和差异化经营是商业发展的永恒主题，也是商业地产和商业业态提升竞争力的核心，更是商家通过商业模式赚取最大利润或价值的过程。商业价值的取向，一般从商业发展的规律来看，商业地产和商业展贸业态必须与时俱进。中国的商业发展模式经历了许多种的方式方法，归结为主流商业模式：第一代供销社商业模式;第二代百货商业模式;第三代大卖场式的超市连锁经营模式;第四代城市生活休闲中心模式;第五代供应链商业模式。第五代商业模式，是建立在第四代城市生活休闲中心模式基础上的一种电子商务、物流和金融相结合的新商业模式，在大规模横向供应链商业的基础上，在理念上强调投资运营商的主导权，提供优质资源平台和讯息共享的融汇商品流、运输流、资金流、信息流于一体，同时，完成顾客的体验式消费、商家的参与式经营，投资商和参与者共赢的一站式运营和服务中的多方共赢。在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加体验式消费。购物已不再是商业模式最重要的功能，它是集消费、休闲、文化、运营、体验、服务、参与、共赢八大功能于一体，其中运营、体验、服务、参与、共赢成了经营者的核心;消费、休闲、文化成了顾客的核心。体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。一站式的体验消费和服务，构成元素主要有金融、贸易、服务、文化、娱乐、电子商务、餐饮、交通、停车场、物流等现代商业提倡的“一站式”消费和服务应运而起。
三、项目定位与业态布局
1.总体定位：中国影视风情第一街
链接横店中国影视城的产业资源和文化积淀，打造一个集合影视文化元素、展示中西合璧建筑景观、体现多元化商业功能、融合本土民俗风情的中心城镇现代化大型旅游购物景点，具有独特景观、丰富内涵、完善功能的集购物、美食、休闲、观光、娱乐、游憩于一体的，能满足多层次消费者全方位物质与精神需求的，独具个性的富于艺术气质的大型现代商业文化街区高品位商务空间。
概念描述：这是中国第一条影视文化主题商业步行街。徜徉在这条街上，首先映入眼帘的是造型奇特极具现代感的商业建筑，钢架结构、巨幅幕墙，营造出光感通透宽敞明亮的商业空间。其间，各种休闲设施齐全，消费者可以享受各种体验式消费的历程。五光十色的精品橱窗，烘托出浓郁的商业气息。“潮”气十足的商品，轻吹着时尚之风。城雕小品和不时闪过的熟悉的明星脸，构成独特的凝固和活态的人文景观。在繁华的都市商业景观中，衬映着八面山的自然景观。不时可以看到以影视明星命名的情调十足的咖啡屋、美食店，让你品尝到不一样的美味和优雅。入夜，璀灿的灯光和绚丽的霓虹交相辉映，让思绪在光影中舞蹈，领略不夜的横店魅力。
2.业态定位：一中心五大功能区块
一中心：
时尚精品购物中心——丝绸、时装、鞋类、包类、饰品、美容护肤品等
五区块：
美食风味区块——台湾风味小吃、杭邦菜、茶楼、咖啡、时尚饮品等
酒吧娱乐区块——酒吧、KTV、游戏等
休闲服务区块——台湾“三温暖”浴场、中医养生、医疗美容、韩国微创整型、运动健身会所等
旅游购物区块——旅游纪念品、土特产等
影视文化区块——3D影院、影视道具收藏馆、戏装拍摄、影视衍生品等
配套业态
主题酒店
中型超市
金融机构
3.品牌定位：以国内一、二线品牌为主打
根据横店商业现状与消费环境，初期的品牌定位不宜太高端，以国内尤其是省内一、二线产品品牌为主打，如女装类江南布衣、伊芙丽、可可尼等，餐饮类绿茶、弄堂里、两岸咖啡等，休闲健身类蓝士堡等。此外，配置少量进口高档商品，特别是美容化妆品类。后期，可进行根据市场情况，进行品牌调整。
(注：此部分内容需通过编制《业态规划》进行细化，以形成招商运营的指导性文件)
四、项目运作机制
本案拟由xx商业特色街联合会牵头，携手xx五大“国字号”商业街——清河坊民俗文化街、xx武林路时尚女装街、中国丝绸城、四季青服饰城、胜利河(大兜路)美食街共同打造。
具体操作平台：xx天下名镇商业管理有限公司、xx茶易餐饮管理有限公司。
1.资源优势
具有操作性强，可落地的资源优势。
招商资源：xx市13条市政府正式命名的商业街资源有效整合;台湾美食餐饮独特优势资源。
政府资源：联合会直通国家商务部商业步行街指导委员会，为打造“国字号”商业街提供政府资源。
2.品牌优势
商业街的品牌影响力和众多商家品牌共生性优势。
3.运营优势
对商业街运营管理有着丰富经验。
五、项目合作方式
1.整体或部分长期租赁。(条件另议)
2.单纯招商服务。通常采用租金分成，根据不同业态，设定不同的比率，享受服务年限内的(3——5年)分成。
商业项目规划设计建议 篇5
[壹] 序言
[贰] 戴德梁行简介
[叁] 对__________商业项目的理解
[肆] 对项目的期望
[伍] 达到期望的方法
[陆] 商业前期市场研究及策划顾问服务
[柒] 建筑规划设计检讨服务
[捌] 前期市场推广策略服务
[玖] 租赁顾问及独家招商服务
[拾] 商业物业管理顾问服务
[拾壹] 服务期限及服务费用
[拾贰] 专案人员资历
[拾叁] 成功案例
[拾肆] 公司专业资格
1.序言
（1）十分感谢__________有限公司（下称__________公司）对我们上一阶段工作的肯定，同时也感谢__________公司给予我们机会去共同探讨__________的商业发展。通过11月17日双方在天津召开的沟通会，我司在上一阶段研究的基础上，提出一些初步的实操建议。同时，贵公司也表述了对该商业策划项目的期待和要求。凭借我司对贵项目的理解而进行编写的研究策划服务建议书，希望能满足贵公司的要求，同时，随着双方沟通的加深，建议书会不断得到修正。
（2）凭着于国内及东南亚多年丰富的商业物业一站式服务，戴德梁行将针对__________商业部分之规模特色及独特条件，配合发展商之需要，结合本公司不同专业部门的力量，提供一套全方位、切合实际之全程服务方案，包括商业策划、市场推广策略及物业管理等各个专业范畴，以确保商业项目的投资符合市场需要并成为盈利的资产。（3）如本司有幸被__________公司委托提供专业服务，本公司全体专业人员将倾尽全力将__________的商业项目推动成为国际级的社区配套，打造天津市区的后花园和新客厅。
2.戴德梁行简介
梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司——英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。今天，我司有超过六千五百位房地产专业人士在全球三十三个国家一百二十五间分公司，为客户提供更臻完善的跨国房地产服务。我司了解客户在全球各地的房地产需要，因此亦与美洲首屈一指的房地产策略及服务公司The Staubach Company组成联营公司DTZ Staubach Tie Leung，为客户提供迅速的一站式服务。
戴德梁行的成立，标志着亚洲房地产服务业发展的一个里程碑。以成员梁振英测量师行为例，自一九九三年成立以来，即迅速发展为亚太区最具规模的物业顾问公司之一，在香港、中国内地、台湾设有十间分公司，而且是中国内地首家独资的境外房地产服务公司，在上海、广州、北京、大连、深圳、天津、重庆及杭州均设有正式领有牌照的分公司。
尽管有此成就，公司上下不敢自满，因为我司深信随着全球营商环境一体化。真正具备长远目光的公司必会看准在亚洲的机遇，寻求在区内扮演积极的角色。因此，过往我司一直锐意拓展跨国联系，并与另外两间国际房地产顾问公司——新加坡的戴玉祥产业咨询公司及英国的DTZ保持密切的商业合作关系。戴玉祥产业咨询公司在一九九五年由十三位资深的房地产专业人士创立，业务范围遍及东南亚的主要城市。在新加坡，公司与跨国企业、上市公司、政府合作关系良好，并在估价及投资市场等范畴占据重要的市场占有率。戴德梁行的另一成员为DTZ，隶属英国上市公司DTZ Holdings plc，为欧洲其中一家主要的物业顾问公司，一九九九至二零零零年单在英国的营业额便达一亿二千零四百二十六万英镑。
戴德梁行的成立，是三家在亚欧各占熬头的公司的强力组合。今后，本地及国际客户都可以不论地域疆界，获得全球一致的高质素房地产咨询服务。
戴德梁行
中国大陆办事处架构
香港派驻当地董事
物业估价 租售代理策划 物业管理
施工管理 室内设计 市场研究
中国办事处架构 项目小组
本公司曾提供服务的地方包括：沈阳、昆明、武汉、西安、长春、上海、杭州、台南、南京、天津、厦门、东莞、番禺、广州、深圳、重庆及天津。并且为发展商提供了专业服务, 对各地方政府的要求及民情都甚有了解, 并已组成全国性的数据库, 对各地之物业发展情况提供庞大的网络性支持。针对天津「__________」项目, 本公司将结合全球的经验及天津地区的实际环境, 组成项目小组, 为天津「__________」提供完善到位的专业服务。
戴德梁行组织架构
戴德梁行环球网络执行架构
3.戴德梁行对__________商业项目的理解
在前一阶段的__________公建配套市场研究中，我们已得到以下的有关商业发展的主要结论，也得到贵公司的基本认同。
就整体__________而言，__________的优势在于其环境好、规模大、企业品牌好，缺点是地点较生疏、人气缺失。
就商业部分而言，面临的市场和区域特点是：虽然周边常住人口很少，但地区仍存在休闲性商业发展的机会。该区可能在未来几年会有巨大的发展。商业发展的使命是，帮助__________确立成为天津市区后花园和新客厅，令在项目开发初期作为一种识别物，吸引市区消费，吸纳人气，为住宅的销售造势。发展采取稳健的态度，最终成为盈利的资产。
开发理念是以BLOCK的建造形式分期开发，弹性定位。初步设想是分成三个阶段开发：启动阶段、发展阶段和成熟阶段。商业的业态含括：旅游、娱乐、观光休闲餐饮、酒吧等，以旅游带动商业。首先解决人气不足的问题。
4.对项目的期望
我们所理解__________公司的期望是通过我司针对商业物业（尤其是首期）的策划工作，能清晰地预期商业物业（尤其是首期）的业态组成，重点目标商家或投资家的兴趣程度和具体条件，推广招商的策略和计划，__________公司应提供的营商环境。并根据业态的组成计划编写设计任务指引书，以指引商业建筑设计，清晰包括各种商业业态对建筑本身的技术要求。
5.达到期望的方法
在11月17日的沟通会上，我司提出以嘉年华欢庆活动来作为“旅游”品牌的核心竞争力和吸引力，一方面吸引天津人不断地自发涌到项目现场，给住宅销售垫定人气基础，促进住宅销售进度；另一方面给商场（业）带来人气，形成良好的商业氛围，吸引商家入场经营。当然，要达至以上的策划目标，我们认为还需解决以下问题：
① 如何制定适合本项目的商业零售概念，市场定位与商业业态组合？ ② 面临的竞争和如何提高竞争力？ ③ 商业的面积分布比例如何？
④ 怎样提高本商业项目的整合性和形象性？
⑤ 策划方案如何能在设计、内外装修、租户组合、出租策略、商业管理及促销宣传上体现出来？
为有效达至对项目的期望，我司将提供专业的多部门联合服务，并分成五个阶段： 5.1 商业前期市场研究及策划顾问服务 5.2 建筑规划设计检讨服务 5.3 前期市场推广策略服务 5.4 租赁顾问及独家招商服务 5.5 商业物业管理顾问服务
6.商业前期市场研究及策划顾问服务 进行商业前期市场研究及策划时，将会考虑覆盖范围内的人口与市场目标的需求和特征，以及具有竞争力的其他个案和未来的零售趋势。整体目标在于建立别具一格而又有吸引力的崭新购物与娱乐焦点，以吸引源源不断的购物人潮。6.1 市场分析
为了拟定最佳的商场定位，以确保贵公司的投资能获得最高的回报，本公司采取了以下步骤：
针对本项目现有可发展的商业概念、销售情况和租金作一评估，以便分析需求的市场特性。
将所有主要且具竞争性的商场现有的零售品牌加以归类整理，以作为本项目拟定商品组合之主要参考。用此细微的方式来分析商品组合情况，以便找出市场的空隙与机会，其中亦包括比较各国内外零售商的数量及其产品的价格。
将其他规划中的零售发展项目之各项细节详加对照，包括商场面积、位置、商品组合（是否筹备旅游商业、百货商场、超级市场、美食广场、餐厅或电影院）、发展及工程时间、发展商名称，若可能的话，租金及租赁条件等，这些现有及未来市场供应有关的资料，将有助本公司更清楚地评估本项目在市场定位与产品区别上应采取的立场。
回顾当地与外国娱乐市场的发展趋势，针对本项目提供各种适当且详细建议适合的租户、所需面积大小、租金负担能力等资料。6.2目标市场(顾客)本行将分析本项目可能主要目标市场的特点和未来潜力，以便了解其特性，以及该发展项目各个目标市场的占有程度：
居民：本公司将以竞争项目之交通便利情况及远近来为本项目制定一覆盖范围。本公司亦会同时分析将影响覆盖范围内的交通之未来运输设施工程，利用政府数据分析来覆盖范围内居民之人口、零售消费及人口统计概况。国际及国内旅游人士：有见于本项目为程度景点区必经之处，因此有需要研究游客的潜力。6.3 测试有关零售构思之可行性
为测试拟采用之构思及商品组合之可行性，本行建议在当地消费者及零售商进行市场调查。该项调查分为两部份：
第一部分：通过小组讨论，从质量的角度测试零售商的反应； 第二部分：透过街头截击访问，从数量的角度测试消费着的反应。
本行初步建议将被访对象分为四大组别，包括一般的零售商、食肆、娱乐设施及百货公司的经营者。
预期的公司名单，讨论题目和所用材料将由我司筹备并与__________公司讨论。
附：[__________项目]商业前期市场研究及策划报告大纲 第一部分：市场调查分析
一、__________大公建配套定位研究回顾 1)__________和公建配套的特点 2)商业物业的使命和问题 3)商业物业的初步定位方向
二、天津住宅区商业业态研究 1)天津新住宅区商业业态状况 2)天津新住宅区商业物业供求状况
3)购房者对住宅区商业的需求分析（专项调查）4)总结与发展趋势预测
三、旅游（娱乐）商业市场分析
1)天津旅游（餐饮娱乐）商业发展状况分析 2)天津旅游（餐饮娱乐）商业的业态特征 3)天津各大旅游（餐饮娱乐）商业商圈分析 4)天津旅游（餐饮娱乐）商业供求状况
5)天津旅游（餐饮娱乐）商业发展的条件和前景
四、嘉年华欢庆活动的旅游商业模式
1)嘉年华欢庆活动的旅游商业模式的起源 2)嘉年华欢庆活动的旅游商业模式的特点 3)个案分析
4)嘉年华欢庆活动的旅游商业的前景
五、旅游商业潜在消费者和商户需求特征研究（专项调查）包含但不仅限于以下几个方面
1)消费者/商户对天津目前旅游商业满意度 2)消费者/商户对天津目前旅游商业不满意度 3)消费者对旅游商业消费的首要考虑因素 4)消费者对旅游商业消费的配套条件的需求 5)消费者旅游商业消费的特征 6)商户进场的配套条件的需求 7)商户进场的条件
8)商户对项目环境的满意度 9)商户对项目环境的不满意度 10)商户对建筑设计的要求
六、项目地块条件分析 1）商业规划方案分析 2）交通条件分析 3）配套环境
七、项目开发的SWOT分析 1）优势分析 2）劣势分析 3）市场机会 4）市场威胁
第二部分：项目定位建议
八、项目定位 1）目标客户定位 2）主题定位 3）档次定位 4）功能定位
5）各层定位（主题、功能、业态组合）
九、项目产品设计的建议 1）整体规划设计的初步建议
产品规模的初步建议
整体布局的关键点 2）建筑设计的初步建议
产品风格的初步建议
空间布局的关键点
功能分区的关键点 3）景观设计的关键点 4）配套设施的关键点
注：主要以文字、图片表达，并配以适量简要的平面示意图。
十、推广策略建议 1）推广主题 2）媒体组合 3）各阶段诉求
十一、销售策略建议 1）租售比例
2）价格策略及定位 3）卖点梳理 4）销售手段
十二、招商策略建议 1）招商策略
2）各区招商客户定位（主力商户、卫星商户等）3）租金定位
4）各期推出时机、面积、区域 5）招商形式
十三、项目经济效益分析
方案的经济分析结果将令贵司对项目的财务情况及发展将取得的实际性投资回报数据有更深的了解。
1）成本费用分析 2）营业利润分析 3）经济效益分析
十四、结论及关键控制点
7．建筑规划设计检讨服务
本行将透过商业策划及推广工作上的丰富经验，对现有的规划及平面进行初步的检讨分析。根据第一阶段的研究结果，制定整体商业策略及构想。本行按发展规划及用途组合（零售、食肆及娱乐）进一步修订内部设计及商品组合建议，务求尽善尽美，精益求精。
本行将为各个零售和娱乐楼层制定实用的业态方案，并把建议的主题或商品组合结合在内。本行将对以下各方面提供建议：
本项目的临街的店面、曝光度、出入点、上下及每层平面流动提供意见；
根据主力零售商的基本要求对项目设计作出建议；
人流动线，楼层的间隔及走廊的宽度提出建议，以达致理想的客流量；
餐饮、娱乐设施和其他特别用途设备的位置（如考虑充分使用本项目地点较差的地方）；
服务性设施的位置与通道；
租户组合建议，包括主要承租户，食肆及娱乐场所等；
参考消费者和经营者的意见，对建筑、装修配套、景观等方面作出建议； 作为贵项目的顾问，将在整个设计阶段由开始以至完成与贵建筑师合作。本行将定期就平面图则及商品组合用途（零售、食肆及娱乐）等方面为发展商和建筑师们提供设计建议。随着设计工作的进展并在认为有必要的情况下，本行将为各个楼层制定实用的设计方案以便将讲义的主题结合在内。
8．前期市场推广策略顾问服务
在前期进行商场策划和设计检讨服务的同时，本行将会协助处理有关前期所需的市场推广工作，并针对推广计划中的目标客户进行联络、接触，积累大型潜在租户，并为发展商提供及时的市场反馈信息。
本行可持续提供市场推广策略的意见、建议及指引，包括下列工作：
为贵项目订定明确的推广目标及总体策略，并贯彻于项目推广之不同阶段，执行项目之营销推广。主要包括针对前期客户定位确立营销目标，并决定适当的营销组合；
制定阶段推广策略及方案；
制定媒体推广策略方案、制定不同媒体的发布时间组合建议、不同媒体的发布频率建议、不同媒体的具体时段及具体版面与篇幅建议、广告诉求对象及诉求主题的扩展建议及广告推广费用预算；
检讨店铺的装修设施及交场标准；
推广期间市场变化趋势及其对本案项目影响。
另外，有关推广所需的材料及其准备工作（本项工作需与广告公司合作），本行将会提供全面的意见，以协助贵司筹备下列工作：
就贵司筹备及制订合适的市场推广册子、传单及其它宣传资料提出意见
就贵司统筹传媒广告宣传之计划提出意见
租务处及宣传横幅度——就环境格调、位置及设计提供建议
就图板设计提供意见
协助筹备商场的效果图、位置图及平面图等
招商说明资料（楼书）制作
统筹或协助贵司统筹各委任之广告商、公关顾问、宣传顾问及其它顾问等以便筹备及制订一切有关之推广宣传资料。
注：本行将协调一切有关本项目租务的广告事宜。广告费用（包括广告公司的聘请、制备推广书、媒介、传单）及其它市场推广费用将由贵司支付。另外，贵司须协助在贵项目设立现场展示室供现场推广使用。
9．租赁顾问及独家招商服务 9.1 主力店独家招商代理
由于主力店之确定与建筑规划息息相关，若待本项目经营管理者确定后方行作业，恐造成开发进度之延宕，因此我司建议待项目定位确认后即尽早开始执行主力商店之招商作业。主力店独家招商顾问主要工作内容如下：
主力店名单研拟
主力店软硬件设施需求规划建议
联络拜访主力店，进行初步洽商
带看地盘及说明
设店位置及图面检讨沟通、租赁条件（租金、租期、押金、管理费、调幅等）之谈判协商，以协助业主争取最大利益为原则
协助完成承租意向书（LOI）之签订
协助租赁保证金之催收
协助签订正式租赁合约 9.2 全面招商
于主力店招商工作进行至后半段时期，即着手同步进行大规模之相关行销，有计划地逐步展开全面招商工作，主要工作内容如下：
根据招商活动的进展，持续审核及修改平面图
根据招商活动的进展，提供招租策略的意见
协助贵公司审订最合适租客名单
协助举办招商说明会
联络拜访目标零售商，进行租赁洽商
带引目标客户考察现场及解说
设店位置及租赁条件之谈判协商
协助完成承租意向书（LOI）之签订
协助收取租赁承诺保证票
协助签订正式租赁合约
注：本行公司人员及相关目标客户出席贵司会议、实地视察，均应事先向业主提出申请，经业主书面同意后方得成行；所产生之差旅费与有关费用，将以实际开支单据向业主实报实销。9.3 租赁顾问及独家招商服务 9.3.1 服务期限
我司将于顾问之最终报告提交后开始贵项目之招商代理工作，此项工作时间共计12个月。
9.3.2 服务费用及支付方式
于招商期间，本行将向委托方收取聘用定金每月人民币*元，共计人民币*元。此聘用定
*金将在以下所述之招商代理服务费中扣除，其扣除额不超过每月聘用定金的50%，即
不超过人民币*元。
招商代理服务费用将于招商工作开始之后，以每单租赁合约向贵司收取服务费用。（1）招商代理服务费
以固定租金计收服务费用（佣金）：
以进驻租户租约期内*个月租金总价计算。用作计算服务费用之租金是指每份租赁合约上所列载之每月租金。而每月租金之定义是指进驻租户租赁第一年内的平均月租金（不包括任何租户应缴交的税费、管理费、空调收费等），同时装修免租期和租赁期内的免租期及委托方给予租户的任何优惠条件及利益均不计算在内。以抽成方式计收服务费用（佣金）：
如对租户只按营业额提成收取租金而不设固定租金，则根据以市场行情制定的底租标准作为月租金的计算方式，以该租金的*倍，即相当于*个月租金总价计算。（2）支付方式：于每月初由本行汇总上月招商成果向业主出具发票请款经业主审核后依业主付款程序以支票或转帐形式支付。
（3）招商资料经业主确认后，制作费由业主支付。（4）戴德梁行人员出席贵司会议、视察，均应事先向业主提出申请，经业主书面同意后方得成行；所产生之差旅费与有关费用，将以实际开支单据向业主实报实销。本行将协调一切有关本项目租务的广告事宜。广告费用（包括广告公司的聘请、制备推广书、媒介、传单）及其它市场推广费用将由贵司支付。另外，贵司须协助在贵项目设立现场展示室供现场推广使用。
10.商业物业管理顾问服务
协助制订项目的设计方案，确保商场设计概念包括为后勤用地提供设施及足够的空间规划，即货物卸月台、污水池、废物压缩器及其他废物管理设施、服务设施用地及通道、洗手间、喂哺室、伤残辅助设施、斜道、美食广场之清洁、清洁工人贮物室，工程工作室、推广工作室、停车设施等。在许多情况下，建筑师的设计均华而不实，照顾未尽全面，导致日后的物业管理出现困难及障碍。
本公司将会就下列项目提供意见及资料作为指引：
后勤服务设施规划包括起卸台、垃圾压缩机、作业地方及走廊选择大楼的建筑用料（从将来进行清洁及保养角度来提供意见）；
绿化设计及洒水系统的建筑对音响系统、公众广播、紧急控制室及系统的种类及位置提供意见；
招牌要求，即指示牌、警告牌、消防安全标志等；
各个保安亭（包括停车场内保安亭）的位置及保安系统设计；
停车场收款系统、位置及停车场管理控制措施；
存仓规划；
工作间及工程贮物后备设施（大部分商场计划提供的这方面设施通常都不足）；
各管理部门的办公地方；
员工休息室、锁柜及厕所等；
美食广场规划，包括后勤服务设施、清洗室、洗衣场、制服储存室；
营运管理的设备规划；
宣传工作室及道具贮存室；
舞台及娱乐场地规划；
提供废物管理的意见，包括职业健康及安全事项；
提供机电设备安装位置的意见，以避免将来受到损害及为将来有需要更改时作出预算；
提供机电设备保护措施的意见，即防水膜层、排水、路缘、供水竖管柱保护器、电话及电力开关室等；
提供节省能源措施的意见；
增设商场出入口人流计算系统，以便进行有效资产管理。
天津____________________ 顾问和代理服务工作进度表（暂订）月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14(1)前期市研究及策划
(2)策略方针及建筑规划设计检讨
(3)前期市场推广策略
(4)推广材料准备工作
(5)租赁顾问及独家招商服务
(6)商业管理及工程顾问
11.服务期限形式及费用
本项目共收费人民币*万元整（*元整）
包括：商业前期市场研究及策划顾问服务、建筑规划设计检讨服务、前期市场推广策略顾问服务、租赁顾问及独家招商服务、商业物业管理顾问服务。11.1.1 服务期限
建议整个工作期为14个月。11.1.2 服务费用付款方式
本项目共收费人民币*万元整（*元整），分五期支付：
第一期：于签署合同之日起内，支付合同总额之40%，即*元整（*元正）。
第二期：于签署合同之日起3个月内，支付合同总额之20%，即*元整（￥*元正）。第三期：于签署合同之日起6个月内，支付合同总额之15%，即*元整（￥*元正）。第四期：于签署合同之日起9个月内，支付合同总额之15%，即*元整（￥*元正）。第五期：于签署合同之日起14个月内，支付合同总额之10%，即*元整（￥*元正）。
12.专案人员资历 12.1 本项目总负责人
本公司并为下列学会公司会员或持有相关认可资历：-※ 国际物业设施管理学会 ※ 中国物业管理协会 ※ 香港保安协会
※ 国际品质管理系统 ISO9001:2000 认证
※ 国际职业卫生及安全管理系统 OHSAS18001:1999 认证 本公司高级管理人员持有以下的专业资历：-※ 国际物业设施管理协会会员 ※ 英国特许仲裁司学会会员 ※ 英国设施管理学会会员
商业项目定位与业态组合规划 篇6
时间：2009-05-20来源：搜房博客作者：村江
一、项目市场定位规划
准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……
现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。
（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象
1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。
2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：
A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：
业态需求——求综合型、一站式消费场所；
业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；
功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；
消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。
B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：
业态需求——综合型、一站式消费场所；
业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；
消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。
C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：
业态需求——综合型、一站式消费场所；
业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；
功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；
消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。
（二）商业中心功能、规模定位
1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模
商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入
餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。
2、定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目标
一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态shopping mall来开发，考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。可以很好地结合雕塑景观步行道融为一体共同营造城市景观文化的亮点。
3、定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竟争情况和商业建筑规划具体确定本商场的功能和规模。
根据“购物中心定位二八黄金定律”求证分析,购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售服务面积的比为4：1。
（三）商业中心的经营档次与形象定位
商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。如何来确定商业中心的经营档次和综合形象，打造商业中心高档品牌和现代商业商圈,形成明显的差异化定位经营为目标。通过对商业中心品牌的定位界定商业文化内涵，建立超前的品牌形象（引领购物时尚、反映地域特色、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜明且易推广传播等）。建立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竟争市场的制胜关健，而且是快速提升企业知名度和美誉度的重要手段，之所以从战略高度上系统设计和推出专业化商业组团形象是完全必要的选择，也是成就卖场无形的品牌资产根本。
二、项目整体业态规划
（一）业态规划的背景：
所谓的业态革命，是针对于传统零售商业的单一化功能很难适应社会发展和消费需求的变革。其理论思想是：不断满足社会发展进步给人们带来的物质生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三个生活空间，即第一空间（居住空间），第二空间（工作空间），第三空间（购物休闲场所）。要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往表现为第一、第二生活空间的逗留时间减少，第三生活空间的活动时间增加。因此，必须把提高第三生活空间的质量作为人们生活质量的关键点。现代商业业态的战略规划性恰恰表现在如何精心定位规划第三生活空间。
传统商业的卖场功能大多是以购物为主，这种单一化的功能定位已经越来越不适应社会发展的需要。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。也就是说，在人们的消费生活中，休闲、文化娱乐、修养等方面的支出比重会大大增加。
（二）业态战略规划：
主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中心内张弛相间的兴奋点，实现顾客尽可能多的消费诉求。
主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的核心内容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键。
核心主力店和主力店是拥有国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店，具有极强的消费号召力，开业之地往往人气聚集、商气鼎盛，产生巨大的广告效应和经营收益，使购物中心更具活力。
（三）业态规划组合定位；
1、在商业规划中，一般选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店。在社区型购物中心的商业规划中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。
2、选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店
主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。
规划时应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择，避免招商布局规划时资源不足而出现“饥不择食”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向差别大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段，务必实现整体规划。
3、选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及普通店。专门店及普通店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。业种配比和租户组合（指经营商品品种的数量、重叠率、档次组合）除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。
在规划中根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。同时在规划中要预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎样使用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段。
商业项目规划设计建议 篇7
沈阳市2012年全市地区生产总值实现6700亿元, 比上年增长11.0%;公共财政预算收入715亿元, 增长15.3%;固定资产投资5600亿元, 增长22.8%;社会消费品零售总额2798亿元, 增长15.3%;城市居民人均可支配收入26430元, 增长13.3%;全市经济社会发展的主要预期目标是:地区生产总值增长10%, 公共财政预算收入增长12%, 固定资产投资增长15%, 社会消费品零售总额增长15%, 城市居民人均可支配收入增长11%.在如此巨大的经济发展目标下, 我们不难发现沈阳地铁商业的发展空间。规划总长为57.8公里的沈阳地铁二号线, 北起航空航天大学站, 南至全运路站, 穿越浑河, 途经沈阳市最具发展潜力的黄金地段。线路全长27.16公里, 工程总投资94.99亿元。主体线路与沈阳城市金廊走向一致, 因此又名“金廊线”。
一、国际地铁商业发展经验借鉴
1、新加坡
新加坡以先建地铁后发展商业的顺序, 在地铁沿线大力发展房地产、住宅项目, 兴建购物中心并建设配套的公交体系以逐步打造地铁商业模型。在建设地铁站点之初, 就在周边预留适当面积的商业用地, 先做绿化处理, 当该站点商业化逐渐成熟, 当初的绿地适度升值之时, 再进行商业开发。
2、日本
由于地理条件限制, 日本这个寸土寸金的国家对空间资源的合理开发尤为重视。在资源的有效整合方面, 日本的做法值得借鉴, 其地铁商业之发达, 地上与地下商业的互补与统一性、立体化与层级化举世瞩目。日本的地下购物中心数量为世界之最, 且发展速度远超欧美, 在东京, 依托地铁而生的地下商城、地铁商店街、地铁商厦及地铁站点附近的高架桥下商店之间形成一种良性互动, 拉动经济增长。
3、香港
香港地铁是世界上屈指可数的几个盈利丰厚的地铁之一, 其运营之成功由此可见。香港采取地铁商业发展与土地开发同时进行的运营模式。“香港地铁商业特点: (1) 商业空间只租不售。地铁开发商拥有完全的管理权, 从全局出发, 尽可能的吸引优秀的商户进驻, 把商场做旺。 (2) 空间商业定位清晰。香港地铁商业对市场的分析相当透彻, 地铁上盖的物业主题鲜明。通常分为:零售, 餐饮和娱乐三大部分。分布均匀合理。采取市民评价制度, 优胜劣汰, 保持地铁商业的活力, 使开发商, 商户, 市民三方受益。 (3) 购物环境的高舒适度。香港地下商业空间的设计规划是超前的, 具有全局性和前瞻性的思考。硬件现代化, 软件人性化。通道的宽度和高度都最大限度的满足人的舒适度, 无形中激发了顾客的购物欲望, 甚至让人忘记自己此刻是身处幽暗封闭的地下空间。” (张葳, 2012)
4、法国巴黎
同样采取综合开发的思路, 雷斯可莱斯地下商业街分为四层, 长约1480米, 除配备商店、酒吧、电影院, 甚至有博物馆, 好似一个地下城为市民提供舒适便利的服务。
5、加拿大蒙特利尔
“加拿大的蒙特利尔市有发达的地下步行道系统, 以其庞大的规模, 方便的交通, 综合的服务设施和优美的环境享有盛名。由于蒙特利尔每年有将近五个月的漫长冬季, 通过地下商业空间的开发使得人们用惧怕恶劣的天气气候从事各种商业, 文化, 事务交流活动。” (张葳, 2012) “蒙利特利尔地下商业街由10个地铁站和两条地铁线与3万米的地下通道、室内公共广场、大型商业中心相连接。每天有50万人由地下空间进入到相互连接的60座大厦中, 其中包括了占全部办公区域8 0%和相当于城市商业区总面积35%的商业空间。” (艾永前, 2010)
6、国内
主要依靠地铁站点带来的客流量, 形成独具特色的地铁商圈。“如上海徐家汇站口主要是集购、娱、赏、食、游为一体的综合消费商业布局, 其中, 百货商厦、餐饮业、娱乐文化已成为商业中心的主力业态。强化高尚消费和高质量服务功能, 推进徐家汇商圈的商业业态调整, 大力培育徐家汇商业区高端商品和个性化消费市场, 凸显徐家汇商圈商品和服务的“高集聚、高档次和高品位”, 充分展现城市商业地标形象。南京新街口则依托特色街区, 通过地铁站口与特色街区相连接, 以地铁带来的巨大人流量推动街区经济发展。“ (洪增林, 2009)
二、沈阳地铁商业现状
沈阳地铁商业发展前景广阔, 目前, 除原有地上商业体系, 地下商业只停留在单纯的地铁运营阶段, 有待开发。以青年大街这一较为繁华的站点为例, 依作者于2013年8月至9月实地调查的资料来看, 其站点附近以站口为中心, 向东西南北四个方向的主干路延伸不超过500米范围内, 大型购物中心 (1) 、主题商场 (2) 分别只有3个, 超市2家, 周边住宅区2个, 无大型商业街, 公交站点3个。 (见图1)
沈阳地铁发展起步较晚, 最初的建设目的是便民出行, 进一步拉动沈阳市的经济增长, 与地上交通相结合缓解沈阳市愈来愈显著的交通压力。从这个角度来看, 地铁的客流量将会呈稳步增长的态势, 而实际上, 沈阳地铁二号线从开放运行时的日均客流量10万人次到现在的日均客流量25万人次, 已经实现了大幅度提升。如此具有潜力的商业圈, 其价值不言而喻。
现阶段, 二号线沿线商圈除中心地段商业发展已见成熟之外, 其他地区发展空间充足, 尤以浑南地区 (1) 发展潜力巨大。 (见图2)
三、沈阳地铁二号线商业发展前景及建议
对于中心地段, 鉴于原有商业发展情况, 开发地下商业形式更为明智。可选的商业形态为小型商铺和大型购物中心。沈阳地铁许多站点, 目前从出站台到上升扶梯之间保有大段的通道区, 可以考虑在这些通道区内选择合适的地点开辟店铺区入口, 进而开辟地下商铺场地。但是, 需要注意的是, 安全性是一个需要考虑的重点问题。沈阳太原街时尚地下商业街曾于2013年3月4日上午发生煤气爆炸, 导致20多人受伤。在餐饮类商业店铺方面, 日常的安全监管要大力实施。另一方面, 防火问题也应高度重视, 这一点我们可以借鉴日本的发展经验。日本地铁商业建立之初的商铺是一家挨着一家的, 随着不断的改造发展, 后期建造的商业空间把店铺之间的空间显著扩大, 增强了防火安全系数。
边缘待发展地段, 可以考虑地上地下同步开发, 统一进行。这样的好处是便于整体规划, 互补共赢。地上商业可以大力发展商业写字楼和大型购物中心, 及餐饮、娱乐、休闲于一体, 随着人们对精品生活的追求, 这样的购物中心会越来越多。地下部分, 可以考虑兴建商业街和停车场。随着有车生活意识的增强, 地上停车场的数量已经不能满足人们的生活需要, 开辟地下空间迫在眉睫。地下商业街对于年轻人的吸引力随着网上商城的成长并没有多大变化, 加上沈阳地下商业街数量并不丰富, 地下商业街的选择较为合理。需要注意的是, 在招商选择方面, 商户的质量值得商榷。在建立之初, 正确地定位自身商业档次, 对日后的发展起着决定性作用。正如上面提到的香港, 对所招商铺进行市民评价, 及时去除劣势商户, 保持商业地产旺盛的生命力。
对于客流量具有明显特征的站点, 商业地产种类要具有明显地域性, 比如北站 (来往旅客较多) , 该地区宾馆数量及规模如图3所示, 但是冲印店的数量为零, 配套设施的不完善也是发展商业地产的一个入手点。 (见图3、图4)
在建设方面, 考究的装修所营造出的高品味消费环境, 适宜的温度、亮度空气质量, 一切配套设施的安全性、便利性, 商业地产本身的节能环保性都应仔细考量。比如可以将自然光引入地下商区以实现能源的利用与节约, 建造室内人造自然景观既提升环境美感又能作为标志物, 对方向感弱的顾客提供帮助。
地铁商业商机无限, 沈阳地铁商业正处于发展上升期, 潜力更是巨大。在商业模式不断更新, 变革层出不穷的今天, 分地段对沈阳地铁进行合理开发, 必将极大地促进沈阳城市经济发展, 又将为市民生活提供便利。
参考文献
[1]张葳, 刘星, 从世界地铁商业开发看国内地铁商业空间的设计规划, [网络]http://www.artdesign.org.cn/, 查阅日期:2014/01/03
[2]艾永前, 黄艳, 谈西安地铁商业空间的利用与开发, [网络]http://www.cnki.net, 查阅日期:2014/01/03
[3]洪增林, 樊森, “聚合化、立体式”地铁商业经济发展模式研究[J], 经济纵横, 2010, (2) .
浅谈我国商业银行信贷政策及建议 篇8
【摘要】 随着经济全球化的不断加快，国有商业银行成为我国金融体制改革中不可缺少的角色。本文针对我国信贷政策进行分析，提出有关问题及政策建议。
【关键词】 银行信贷；影响；风险；政策
一、银行信贷的意义及信贷风险的影响
随着美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球，金融市场出现流动性不足危机，而这场危机的根源在于银行降低门槛，向信用等级在“一般”一下或没有信用记录的人发放住房抵押贷款。危机中首先遭遇打击的是银行业，银行信贷风险的爆发，使美国金融业形势严峻。危机通过各种金融工具迅速在全球范围扩散，全球数十家最大的银行和券商遭受惨重损失，银行业承受的损失高达数千亿美元。金融机构破产不仅引发流动性不足，更重要的是致使信用稀缺和市场信心不足。金融危机已经由发达国家向发展中国家蔓延，相关金融机构纷纷从发展中国家撤资，国际资本流动表现异常，由于巨额资本进出，发展中国家资本市场风险剧增。
二、我国商业银行信贷政策分析
为应对金融危机对我国实体经济带来的冲击，2008年9月15日，央行发布消息，下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率，一年期人民币贷款基准利率下调0.27个百分点，除六大银行外的存款类金融机构，人民币存款准备金率下调1个百分点；这是央行6年来首度降息。从那时开始，央行在9月、10月、11月三个月内，连续四次下调了基准利率，三次下调存款准备金率。政府取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模，加大金融对经济增长的支持力度，加大对重点工程、“三农”、中小企业的技术改造、兼并重组的信贷支持，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。我国适度宽松的货币政策，引导了货币信贷总量适度增长和信贷结构的优化，目的是为了促进经济平稳较快发展。
政府积极的货币政策使得我国银行信贷投放量在去年11月份以来就持续高速增长。今年1、2月份新增贷款分别是1.62万亿和1.07万亿元。在银行信贷高速增长的同时，票据融资也出现了大幅飙升。据有关统计数据显示，一季度票据融资达到1.48万亿元，在新增贷款中的占比达到32.3%，远高出以往正常年份。但经济运行环境对银行信贷运行的深层次影响不容忽视。在当前的政策和市场环境下，银行的集中性风险开始显现。银行贷款集中投向少数大型企业和少数项目，尤其是财政刺激项目。这必然导致银行业的客户、行业集中度风险上升。随着利率政策的调整和资本市场长期波动，银行盈利水平会有所下降。一是因为资本市场长期低迷导致资金回流到银行存款，定期化特征显著，增大了银行资金的成本支出；二是由于去年9月份以来的多次降息政策中，贷款利率累计降幅高于同期存款利率，直接对商业银行利差产生不利影响。过度依赖非直接金融模式来支持扩大内需，增加了商业银行的“非市场风险”。
三、政策建议
1.有效降低银行信用风险的影响。中国经济处于下行调整阶段，政府4万亿财政资金的信贷投放，必然会导致未来坏账的上升，增加了银行信用风险。要降低风险，首先应加强银行内部监管，优化信用评级和风险管理制度。改善贷款结构，制止商业银行在资本充足率下降时的经营行为继续产生，减轻银行改革的新增成本。其次，应加大甚至开放对中小企业贷款利率浮动幅度，有助于抵消信贷结构政策调整中可能带来的紧缩效应。再次，通过各种渠道获取大量信息，防止信息不对称产生的信用风险。
2.警惕票据融资风险。政府为刺激经济发展推行的政策对银行利差产生不利影响，盈利能力减弱，这将会影响银行信贷的运行。银行内部应及早调整业务结构，实现盈利增长模式的转变。对银行而言，票据融资具有风险度低、期限短、周转快、成本收益稳定以及利于满足监管指标等特点。同时由于其流动性好，可以优化银行资产结构。更重要的是票据业务提升了银行的利润，缓解了现阶段银行盈利能力减弱的态势。近期以来票据融资量的增多，一方面是由于商业银行的结构调整，另一方面是企业的套利行为。大型企业通过票据融资可以大幅度降低资金成本，倾向于从事高风险的投资行为，这导致大量信贷资金没有流入实体经济当中。由于现行的贴现率不能体现合理的风险溢价，投资失败的损失将主要由商业银行承担，银行未来坏账进一步增加。在经济下行时期，商业银行出于规避风险，会优先考虑对大型企业贷款，但在远期市场，大规模的票据融资会提高整个金融体系的风险。票据融资的健康发展，在很大程度上可以解决供应链融资需求，所以相关部门应加强监管，严格对企业进行票据融资时贸易真实性等资料的核查，并严厉查处银行信贷资金违规从事高风险投资行为，确保票据市场的规范发展。
3.规避商业银行非市场风险。在当前宽松的货币政策下，少数银行有可能为满足政策要求而放松风险控制，更多地介入某些处于衰退或不稳定的行业或企业，这将会导致信贷质量的下降。为应对当前经济下滑的态势，国家对政策性银行和商业银行政策性业务的改革步伐减慢，从中期来看，这必然会导致银行体系中政策性金融风险的提高。所以在对市场风险防治的同时应兼顾非市场风险的管理，避免非市场风险的发生。
4.加大对中小企业的信贷投入。银行贷款集中投向少数大型企业和少数项目，尤其是财政刺激项目。例如在1月份新增企业贷款中，中长期贷款主要支持国家项目，票据融资大多面向信用好的大企业。虽然贷款总量大增，但中小企业获得的信贷投入量很少，那些没有固定资产规模的小企业，融资难度极高。银行可以通过对中小企业建立更加有效的信用机制，加强对信用风险的监管力度，在规避信用风险的同时加大对其的信贷投入，这不仅有利于企业的自身发展，也利于银行分散集中风险。
参考文献：
[1]陈颖.美国金融危机的爆发原因及影响.国际交流，2008(4)
[2]林明光.商业银行信贷风险管理存在的缺陷及建议.经济师，2008(11)