商业项目（共12篇）
商业项目 篇1
商业建筑项目的监理不同于一般住宅项目的监理。住宅工程平面布局简单, 基本都是标准层, 一般为粗装修。而商业建筑项目基本每层的平面布局及风格都不大一样, 对装修的要求也比较高, 一般都要求精装修。很多从事监理工作的人很少接触到商业建筑项目的监理, 对于商业建筑项目如何做好监理也有些不知所措。本文, 笔者将自己正在监理的某即将交工的商业建筑项目中的几点工作体会与大家探讨, 希望对从事商业建筑项目监理的同行能有所帮助。
一、工程准备阶段的监理重点
1. 做好施工图纸的会审及完善。
项目开工前, 业主应向监理单位提供施工图纸。此图纸必须为经过图纸审查部门审查合格的图纸。监理单位在拿到图纸后一定要组织各专业监理工程师认真细致地审阅图纸, 领会设计意图, 熟悉图纸中的各个细节, 明确工程施工中哪些是关键部位, 对控制目标进行分解, 编制分项工程、关键部位监理旁站规划及实施细则。另外, 监理公司在施工图审阅和监理时, 要克服和消除“施工图是经过审查的”、“只要按图监理就可以了”的思想, 正确领会、理解设计说明中“未尽事宜按有关规范、标准施工”的深层含义, 熟练掌握有关的施工规范规程。
2. 图纸中涉及各专业的结合问题。
商业建筑项目的建设是需要多个专业配合的。一是要注意人防与非人防设计相结合。一般情况下, 大型商业建筑项目地下室都有人防工程。人防的设计图纸需专门的人防设计院设计, 而其他部分由另外的设计院设计。因此, 需要监理人员仔细核对人防图纸和非人防部分的图纸, 及时发现设计中有没有互相矛盾的地方。如集水坑的设置问题, 需要人防设计院与非人防设计院相结合以避免集水坑设置有冲突或者漏设计, 以免造成施工时出现错误或者漏施工等问题。同时, 属于人防设计范围的一定要按照人防的设计要求施工。如人防工程验收规范规定, 所有穿人防墙的线管、水管、风管均需按人防工程要求设置预埋钢套管。此项规定千万要注意, 以避免后期人防验收时产生不必要的麻烦。二是要注意建筑专业与结构专业、安装专业相结合, 结构专业与设备尺寸相结合, 结构专业与后期设备基础需求相结合, 后期设备安装尺寸与建筑结构专业相结合。
3. 建筑外立面与后期装修要求相结合。
商业建筑项目建设能否吸引商家及顾客, 贵在其地理位置以及后期的装修效果怎么样。这直接成为商业建筑项目能否在所在城市中成为一道亮丽的风景、一个被来到这座城市的人们所能记住的重要因素。这就要求后期的装修设计必须与建筑的整体风格紧密结合, 特别是线条、悬挑造型等的设计、施工, 并且外装设计要与后期的外墙保温施工材料及方案相结合, 以免造成外墙保温施工时影响外立面的装修。
二、施工阶段的监理重点
1. 严格管理设计变更, 避免随意的设计变更。
商业建筑项目无法按照预定工期交工的一个重要原因是开发商随意变更设计, 这种变更带来的后果就是工程工期无法保证、工程投资严重超出前期计划、工程最后不伦不类。一个好的商业建筑项目的实施, 就是为了实现前期设计出的蓝图。这份蓝图是各个专业的设计人员心血的结晶, 涉及多个专业。有时开发商只考虑很狭窄的利益因素就擅自改变最初的设计, 而且没有通知和咨询监理人员及专业设计人员, 导致后期其他专业的施工无法按照设计图纸进行, 从而形成恶性循环——工程工期无法按时完成, 工程所需资金超出计划, 等等。这就要求监理人员坚持原则, 向业主讲明利害关系, 尽量少变更。
2. 及时提醒业主尽量避免商家提出的不合理变动。
商业建筑项目最终是要面向商家的, 关于商业建筑项目的招商工作尽量在开工前完成。这样就避免了在施工中出现不必要的变更, 开发商就会减少不必要的额外投资, 以确保工程按计划完成。目前笔者正在从事的某商业建筑项目就处在商家不断提出工程更改, 开发商为满足商家的要求在不断地进行工程变更。工期不断延长、投资不断增加, 最后参与工程建设的各方都感觉疲惫不堪, 哪里还有精力干好呢?因此, 商业工程在施工中要禁止商家进入现场查看, 免除其以毁约等方式来要挟开发商满足其不合理的要求而进行设计变更。商家提出变更, 监理要及时提醒业主谨慎变更, 消除不必要的麻烦。
3. 施工中要保证关键部位、关键工序的工程质量。
监理工作的重点要放在事前控制, 这是监理职能的要求。关键部位、关键工序的隐蔽、施工, 监理人员要实行旁站、巡视或平行检查, 不能等到既成事实, 待施工质检报验出现问题后, 来个“秋后算账”。因为关键部位、关键工序形成后一旦出现问题, 轻则要做返工处理 (如钢筋尚未隐蔽) , 影响工期, 重则违反强制性条文, 留下工程质量隐患或永久缺陷。虽然这种问题主要责任一般在施工方, 但也从侧面反映了监理人员的业务水平、监理的深度、事前控制等方面能力的不足。因此, 要制定针对性强、符合所监理工程特点的监理旁站计划, 并在实际监理活动中予以落实, 以更好地体现监理企业的综合业务水平和现场监理人员的良好管理素质。
综上, 商业建筑项目建设要比住宅项目建设复杂得多, 涉及多种专业以及后期的精装修。因此, 需要监理人员既要具有充足的土建知识、安装知识, 又要掌握一定的精装修方面的知识和一些美学知识。这就要求监理单位的从业人员不断提高自身的综合素养, 拓宽视野, 补充学习新知识, 勇于尝试, 开拓创新。HK
商业项目 篇2
邮储银行目前拥有电话银行、网上银行、手机银行、电视银行等全面的电子银行产品。参赛选手可以选某一现有的电子银行产品进行创新，也可以根据用户需要重新打造一款新的电子银行产品。
二、如何在校园中推广邮储银行电子银行产品
结合邮储银行电子银行的特点以及校园客户的特点，抓住学生群体的某一项或者几项金融需求邮储银行电子银行的产品，增加邮储银行客户数量并保持该客户持续使用邮储银行产品。可以针对整个学生群体，也可以针对某一类校园客户群体。
三、邮储银行如何开展网络营销
参赛选手可以利用搜索引擎、社交网站、微博、博客、电子商务平台等互联网工具对邮储银行的整体形象或特定产品设计营销推广方案；方案中不仅要设计统一的名称及宣传口号，还需要包括营销渠道选择、推广进度、预算及收益分析等完整的方案设计。此外要基于方案进行营销实践，并完成营销效果评估。
四、邮储银行如何发展移动支付
移动支付是指用户通过移动终端对所消费的商品或服务进行账务支付的服务方式。手机银行是目前最常见的移动支付方式之一。参赛选手可以选定或设计特定的支付场景，进行移动支付方式设计创新；也可以选定某一类客户群体进行设计移动支付方案设计。用移动支付方案的设计可以基于邮储银行现有的移动支付平台，也可以重新设计和支付平台。参赛选手不仅要完成移动支付方案的设计，还要完成新移动支付的市场推广方案。
五、如何在农村市场推广邮储电子银行
结合农村、农民、农业的发展特点，抓住邮储银行服务‘三农’、服务中小企业、服务社区的市场定位和农村网点众多的优势，设计合适农村人口使用的邮储银行电子银行产品，或者在现有的邮储银行电子银行的基础上设计农村市场的推广方案。推广方案不仅要提高邮储银行电子银行在县级以下地区的市场覆盖率，而且要保证激活率在50%以上，参赛选手不仅要完成营销设计及实施方案，还有验证方案的有效性和合理性。
六、在互联网背景下设计邮储银行货到付款电子化产品
分析货到付款模式的优势和劣势，结合邮储银行电子银行产品实现货到付款的电子模式。参赛选手要以一家电子商务企业或者一家快递企业为对象，以邮储银行的手机银行、个人网银或电话银行为工具，设计货到付款的电子化流程以及该模式的市场推广方案。
七、邮储银行怎样发展网络信贷
网络信贷是客户可以通过互联网完成贷款申请的各项步骤，包括了解各类贷款的申请条件，准备申请材料，一直到递交贷款申请。目前已有一些网上贷款平台的兴起，例如阿里小贷。参赛选手可以为邮储银行设计标准化的网络信贷业务流程，也可以为某一类用户设计特定的网络信贷产品。参赛选手需要完成网络信贷产品的适用范围、受理流程、推广方式等内容，还需要通过多种方式验证此产品或方案的有效性和合理性
八、邮储银行如何利用电子银行进行客户关系维护
邮储银行电子银行产品能够为客户提供7*24小时全方位的金融服务。参赛选手需要选定邮储银行的一种或者几种电子银行进行客户关系维护，密切邮储银行与客户的关系，丰富客户与邮储银行的沟通渠道，提高邮储银行对客户需求的反应速度，提升客户使用邮储银行产品的频率。参赛选手需要具体策划客户关系维护的方法和流程，还要验证此方案的有效性和可行性。
九、邮储银行如何与电信运营商开展合作
电信运营商是提供固定电话、移动电话和互联网接入的通信服务公司。强大的移动通信网络、庞大的移动通信用户以及丰富的数据资源是运营商的主要优势。参赛选手需要找到电信运营
商和邮储银行的业务切合点，设计双反的合作模式。可以是创新产品设计，也可以是资源互补性合作，或是其他形式的合作方式。参赛选手可以选定一家或多家运营商为合作对象，方案中要明确合作要点、职能分工、利润分配方式以及业务发展流程等内容，还需要验证此方案的有效性和合理性。
十、邮储银行如何与互联网企业合作
设计邮储银行与电子商务、电子支付、网络游戏、网络搜索、社交网站等一种或几种互联网企业的合作模式，借助互联网企业平台，发展邮储银行的业务。方案中要明确合作要点、职能分工、利润分配方式以及业务流程等内容，还需要验证此方案的有效性和合理性
十一、电子银行虚拟电子账户产品设计与应用
利用邮储银行的手机银行、网上银行、电视银行、电话银行、个人网银等产品为互联网用户设计虚拟账户的产品，账户的注册、认证、检测、注销过程全部依靠互联网技术，客户可以通过虚拟账户享受银行的金融服务，还可以实现账户与账户之间、银行与客户之间的互动。选手要设计账户注册、认证、监测、注销流程，设定虚拟账户的金融应用范围，建立虚拟账户的安全机制以及虚拟账户的推广方式。
十二、邮储银行如何通过互联网为企业提供金融解决方案
互联网的产生和发展改变了许多企业的经营方式，也使企业的金融需求发生了变化。参赛选手要以某一特定企业或者某一产业内具有关联性的多家企业作为服务对象，发掘他们在互联网中的金融需求，在邮储银行现有的金融产品的基础上为企业提供金融解决方案。解决方案中必须包括两种以上邮储银行金融产品。
十三、邮储银行电子银行业务宣传视频
制作一段不超过5分钟的视频或视频动画，要求具有一定的娱乐性。传播性、巧妙的将邮储银行电子银行业务各项服务融入其中，并运作这段视频在互联网上的传播。
十四、邮储银行电子银行业务的推广方案
策划并利用线上线下手段，推广邮储银行微信银行、微博银行、易信银行、网上银行、手机银行、电视银行等电子银行服务。要求有完整性的活动策划方案，并在一定范围内予以实施。对于策划方案中限于条件无法实施的部分，应根据已经完成的部分的效果，说明方案整体的合理性和可操作性。对于方案的评比，首先考核已完成实施部分的效果，同时关注方案整体的创新性。
十五、邮储银行移动支付推广方案
结合邮储银行电子银行相关产品，利用微信支付，NFC近场支付等移动支付手段，通过与移动运营商、线下实体商铺或者其他相关机构建立合作，采用团购、特约商户支付优惠、020支付优惠等活动方式，吸引客户养成在使用移动支付时采用邮储银行账号支付的习惯。方案要求围绕以吸引客户在线移动支付时采用银行账号为目的，在整个方案设计上能够形成建立合作-开展活动-吸引支付为闭环，充分利用邮储银行已经支持的微信支付等功能，在方案的实施过程中进行时机的推广操作。
十六、邮储银行校园营销活动
与当地营业网点合作在校园开展办卡、开通电子银行等营销推广活动。本活动既要设计活动方案，同时要在校园内开展实施，通过统计开通数量对参赛团队进行评比，开通数量以当地营业网点上统计数量为准。项目方案最好能与校园生活相结合，通过邮储银行卡为同学们日常生活提供便利。
十七、邮储银行创新互联网金融设计产品设计
如何盘活商业地产项目 篇3
导致商业地产项目失败的原因非常多。一般来说，外部因素大多是“绝症”，如果盘活的话，需要付出较大的成本；内部因素则更多地体现为项目的“休克”，相对的盘活成本较低。
一、项目定位错误。包括项目市场定位错误以及项目商业业态与项目整体定位不匹配。
企业盘活因项目定位错误而导致失败的商业地产项目时，首先应当结合项目所在地的实际情况，具体包括人口规模、收入水平、消费习惯、地域文化、商业竞争状况、商圈成熟度、客户资源、地块特点、城市规划等，进行市场调研之后，结合包括资金实力、开发理念、专业人员素质、商业资源等情况在内的企业自身状况，以市场要求为导向，制定有针对性的项目定位方案。
二、商业地产项目的运营管理架构、组合形式或管理方组建模式会影响项目的运营管理。
拿美罗城来说，主要资产为美罗城购物中心的华茂置业，是由中国工艺美术(集团)公司与新加坡美罗城北京公司分别控股50％的合作企业，双方出资相同，决策权相同，但企业各自利益、经营理念不同，很难达成统一意见。
盘活此类项目时，由于运营管理涉及的管理架构及组建管理方的模式比较复杂。对于经验较为丰富的成熟开发商，此类项目的盘活成本较低；对于经验不足的开发商而言，最好利用相关的专业经营团体机构，自己尽量不要介入商业运营管理。
三、商业地产项目营利模式失当，项目销售较为成功，但后期经营困难。
在目前的商业地产项目中，开发商为了尽快回笼资金、减少资金压力，非常重视销售，因此常用的方式便是通过快速销售来实现短期的销售现金流，完全没有考虑到后期的项目运作，给整个项目的持续经营带来很大的风险。
商业地产项目的难点不在于前期的开发，而在于后期持续的运营管理。盘活由于经营模式不当而导致失败的商业地产项目，需要重新界定项目的营利模式，必须要考虑适合持续经营，不要因为小利而影响项目整体，避免销售成功但经营失败的结果。
四、项目应根据商业地产项目定位进行业态规划与建筑结构设计。
商业地产项目的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段，目前许多商业地产项目在开发过程中往往忽略了项目与城市功能之间的关系。商业规划是城市规划的一个重要因素，但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展。在商业地产项目失败的案例中，有许多对城市整体规划的认知和理解不够准确而造成项目失败的案例。
除此之外，不同的商业地产项目对建筑结构有不同的要求，硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。商业地产项目对规划有其特殊的要求，不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，项目的结构、人流动线、物流动线、视线、立面等每个细节都会对客户的感受造成影响，进而影响项目未来经营的活力。
无论是盘活失败的商业地产项目，还是新开发商业地产项目，开发商都一定要把握住商业地产的固有特性，对商业地产与住宅地产开发模式上的区别要有清楚的认识，从项目前期定位开始，即遵循商业规律，考虑当地的商业现实、把握投资者和商家经营户的真实心态和需求，统筹安排开发商、投资者、管理者、经营者之问的多重利益关系，充分考虑项目能否吸引目标客户、如何招商、是否销售、如何经营等多方面因素，才能进行规划建设。
商业地产项目定位探讨 篇4
一消费者和项目的定位
1. 商圈内消费者的定位
商业地产项目是通过迎合或创造对商圈内的消费者的消费需求, 从而达成销售和盈利的目的, 所以在项目定位初期, 要根据商圈内的居民进行细分, 以了解该区域的消费层次, 消费能力等信息。
首先, 要对商圈内的年龄层次进行细分, 该区域的主要消费群体是白领, 学生, 还是年轻家庭, 还是中老年人。每一个消费群体对应的消费品牌都是不同的。
其次, 要对商圈内的消费惯性进行分析。这不仅要从商圈内分析, 更要对整个城市的文化和一些具体的数据出发, 比如一个一线城市的核心区和一个县级市对待品牌的概念是绝对不同的。并且要结合本地的人均GDP, 区域GDP, 新增人口数量, 外来人口数量等信息进行综合性分析。
第三.要对区域内的交通环境进行调研, 一般来讲, 购物中心的选址都会选在交通便捷, 方便停车的地段。所以要分析项目是否处于车流集中的地段, 如果位置较为偏僻, 而且路况较差的话, 则对于居住较远的消费者, 很难产生影响力。
2. 项目自身定位
通过对项目周边的相近分析, 基本可以对商圈内的消费者需求有比较相近的了解, 但是对于开发商来说, 定位的概念不仅仅是指对商圈和消费者的, 对项目本身的定位, 更是非常重要。
(1) 项目品牌的组合和搭配。对于项目的品牌组合, 要充分的从商圈内消费者的需求出发, 并根据项目的建筑结构制定合理的动线设计。
(2) 根据本区域内的历史文化和城市文化, 可以在建筑外部和内部增加特色的装饰, 以增强文化气息。
(3) 根据区域内的消费特点对品牌进行细化的配比, 对于餐饮, 娱乐, 零售等不同业态进行详细划分。
3. 商铺投资着的定位
虽然目前大部分商业项目均为开发商自持, 但仍有一部分开发商受资金链影响而不得不选择出售部分商铺以填补短期的资金空缺, 对于如何尽快将商铺销售出去, 如何吸引投资者。同样开发商对区域内的投资者进行需求调研。
(1) 通过首期款垫资, 以租代购, 按揭等方式降低投资者进驻的门槛, 从而促进商铺的尽快清盘。
(2) 对主力店的招商进度把控要快, 主力店所带来的客流是商铺投资者的重要依赖, 如果主力店迟迟不能签入, 则对商铺的销售是很不利的消息。
(3) 对于小业主的后期支持和物业以及运营要有足够的保障, 提高物业服务水平, 保证业主的顺利营业, 并配合一定的项目广告宣传。
二、业态搭配组合定位
业态的合理配比, 以及品牌的合理搭配是真正能够使一个商业项目出类拔萃的核心因素。
主力店业态的确定, 是一个商业项目的基调, 以服装主力店为主, 则标志着该项目是一个时尚路线的购物中心, 而以餐饮, 儿童业态为主的项目, 则表明主要针对的客流为家庭消费群体。所以根据周边的消费群体, 以及未来的政策, 经济大环境等多种因素的综合考量, 最终确定的项目定位则是商业地产定位的核心所在。
主力店业态通常是为项目其它业态带动客流的主要因素之一, 如果没有合理的消费需求分析和商圈内竞争业态分析, 则很容易人云亦云的做一些模棱两可的品牌, 这样对于消费者来讲, 就显得项目缺乏特色, 没有真正的契合消费者的需求点。而主力店业态的签约年限一般也在10年以上, 如果不能选择最合理的品牌, 则未来调整的空间非常小。
1. 功能定位
现今随着越来越多的品牌出现在市场上, 商业项目能够实现的功能也越来越多, 一般来讲, 商业项目分为以下几种功能:
(1) 基础购物功能:传统百货和一些时间较旧的第一代购物中心均可实现;
(2) 休闲娱乐功能:在近年来, 随着电子商务对零售行业的冲击, 休闲娱乐业态更多的走进了商业项目, 比如餐饮, 茶室, SPA, KTV, 影院等业态
(3) 生活服务功能:主要体现于儿童, 超市等业态。
2. 形象及经营档次定位
商业地产项目的形象定位, 基本上标志这开发企业的形象。所以, 如何确定商业项目的品牌档次和整体形象, 进而打造以项目为主的商圈, 从而形成差异化消费, 建立独特的品牌形象。
三、结语
商业地产收益高的特点让众多开发商趋之若鹜, 然而前期的定位却依旧被很多人忽略。商业项目从最初的选址, 拿地开始, 就应该对区域开发市场进行研究, 充分从消费者的需求分析与本地发展趋势, 城市发展, 商业发展。地块特性等各方面因素, 才能对项目进行精确定位。本文通过对商业地产定位的分析, 方法的阐述, 和内容的解释进行了论述。争取为商业地产项目的前期定位提出相关建议, 为国内商业项目开发提出宝贵意见。
摘要：文章认为商业地产项目的定位应通过对商圈区域内消费者的细分, 消费惯性的分析以及年龄层次, 经济层次的划分, 来确定项目基调的定位, 并通过从本地的消费需求出发, 才能对商业地产项目进行精准的定位。
关键词：商业地产,定位,商圈,需求
参考文献
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[2]汪旭辉.我国商业地产市场分析及发展对策[J]价格理论与实践, 200 (64) , 49-50.
[3]赵喆, 宋丽伟.商业地产项目的定位研究[J]四川建材, 201 (14) , 212-214
商业项目 篇5
关外商圈——城市化进程带动商业的超前发展 随着深圳市区城市发展空间的日益饱和,深圳发展的中心逐步开始向关外的龙岗、宝安两区转移。在关外城市化的快速进程中,商业地产的发展吸引了众多的目光。与市区多年来商业的自发性发展不同的是,关外城市化,商业或者说商业地产占据了相当大的比重,甚至往往以一种全然不同于深圳既往20年商业进程的速度和方式超前前行着。
龙岗商业圈——缺乏短期支撑的商业井喷 作为深圳未来发展的空间重心所在,地处深圳、东莞、惠州的“金三角”的龙岗,具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下,带来了商业地产井喷式的超前发展。短短几年内,近年来,龙岗商业地产开发热潮一路高涨,商业地产竞争已经十分激烈。龙岗商业业态已经涵盖传统百货、MALL、商业步行街、CEPA•碧湖港澳城、物流地产、专业市场、品牌折扣城等,成为深圳商业业态最为丰富的区域。但是,一拥而上的商业地产的开发,短短几年内使得龙岗中心城的商业总面积已达120多万平方米,接近两大市级商业中心东门商业中心和华强北商业中心商业面积总和。但就目前龙岗的经济、人口、交通等条件而言,其购买力的集聚还需要一定的时间。短期而言,龙岗的商业发展规模已超过需求,存在着有限需求不足的制约。最为直接的表现就是一方面是如火如荼的商业地产开发,另一方面则是空置面积的急剧上升和商业人气的淡薄。龙岗商业圈的真正成型,还需要相当的时间。
2.商业发展中的尴尬 但是一直以来,深圳商业发展却处在一种尴尬的境地: 一方面,深圳的社会消费品零售总额居于全国前列,拥有非常良好的商业发展环境和庞大的民间消费支撑力。2004年,商业市场总销售额超过武汉达到全国第五,1996年,世界最大的零售企业沃尔玛进军中国市场,首先落户深圳,1997年欧洲最大的零售企业家乐福也落户深圳。在与国际商业巨挚同台竞技中,深圳迅速成长出一大批优秀的本土零售机构,伴随着其不断的发展壮大,陆续走上了异地扩张和品牌管理输出之路。连锁化经营程度较高已经成为深圳商业的显著特点。
2004年深圳15家重点大型连锁企业在全国新开门店300家,销售总额430亿元,同比增长29%。截至目前,包括华润万家、天虹、茂业、岁宝、新一佳、人人乐、海雅、铜锣湾等在内的深圳零售商,已经在全国各地开店逾900家。但另一方面。年轻的深圳,其城市商业发展的整体水平却滞后于城市的发展。一直以来,存在“年轻的深圳却很难说是一个时尚的城市”的说法。深圳主要商业大多是伴随城市的发展进程而自发形成,其商业业态和布局都处于一种无序的状态,并且整体档次较低,面向中高档收入阶层的消费场所匮乏。与深圳的城市发展地位和区域性国际城市的目标之间存在较大的错位。一份由政府机构委托进行的普查显示,截至2004年8月,深圳深圳餐饮和零售面积合计1289.6万平方米,按深圳现有1010万消费人口计算,人均商业面积1.28平方米。其中人均零售面积0.96平方米,人均餐饮面积0.32平方米。全市人均拥有的零售面积已经基本接近香港人均1.1平方米的水平。深圳市目前符合现代商业发展需要的商业设施仍显不足。主要表现在目前深圳商业网点按数量计算近90％是小门店,这其中约有一半位于城中村内,外部环境和建筑质量都比较差,在各类新兴商业区内,专业商业设施比较缺乏,很多网点都设在商住综合楼宇内;此外,代表现代化商业发展趋势和方向的各类购物中心数量较少。
3.升级,面向未来 商业传统的形成需要时间的沉淀,移民社会特征突出的深圳,其城市性的发展一直滞后于快速膨胀的城市化进程。但随着深圳城市发展的逐渐“成熟”,深圳特区逐渐开始转变为深圳市,具有深圳特色的市民社会开始逐渐形成。这使得2000年后的深圳,越来越向一个常居的城市方向发展。充分表现这一需求的,就是深圳突入其来的猛烈商业地产升级运动,“改造”、“升级”“Mall”一时间成为深圳商业地产的主流语境。在港深24小时通关、CEPA实施等多种利好的刺激下,从2004年开始,深圳大型商业购物中心项目蜂拥而来。在全国炙手可热的大型“Mall”风潮终于也吹到了深圳,2004年底,12万平方米的金光华广场、18万平方米的华润万象城相继开业,填补了深圳商业缺乏大型商业设施的空白,标志着深圳商业进入新的发展阶段,一时吸引了全城的目光。两大SHOPPINGMALL与东门和人民南的改造一道,更强化了罗湖的商业中心地位,深圳最早的商业城区一下有了脱胎换骨的迹象。但这只是刚刚开始,90年代兴起的华强北
商业区则在迅猛的进行新一轮的改造扩张。这一轮的扩张,首先表现在“量”的扩张上。据有关部门不完全统计,仅商业区内目前动工和计划动工的8个大项目,总投资就达43亿元,建筑面积50多万平方米,其中商业经营面积达26万平方米。区内商业经营面积将由现在的80万平方米扩大到106万平方米,增加近1／3。2005年旺销楼盘 华强北商圈的新一轮扩张,同时还表现在“质”的提升上。一方面,旧的厂房重新装修包装和扩容,商场变得更漂亮、更现代,更有商业氛围。另一方面另一方面境内外商业资本的持续涌入,全新高档商业项目的开发建设,提升了整个商业区的硬件。尤其以和记黄埔地产公司和深圳中航集团斥巨资23亿元,即将兴建的中航广场项目为代表。进入2005年,这种发展势头仍继续加速。目前深圳正在规划或建设的规模6万平方米商业地产项目不少于10个,投资额超百亿元。尤其是在福田中心区,7万平方米怡景中心城、10万平方米星河购物公园、10万平方米的金海马购物中心等商业项目正在大兴土木,加上其他商业项目,整个商业部分已占整个深圳中心区建筑体量的20~25％。关外龙岗区政府规划的五洲风情MALL号称深圳最大,总面积将达26万平方米。此外,南山区还将建7万平方米的海岸地产、蛇口兴建6万平方米的招商MALL和14万平方米的新城市购物中心等。这些购物中心建成之后,深圳即将浮出水面的商业地产项目总面积接近100万平方米,届时深圳的零售面积将增加10%以上。仿佛一夜开始的深圳商业升级运动,才拉开序幕。滞后城市发展的商业补课,其突如其来的势头似乎过于猛烈,但深圳其强大的消费支撑能力,是这一轮商业升级的最有利保证。在面向深圳未来的发展雄心,国际化城市、区域经济中心的背景下的这一切或许才刚刚开始。
4.深圳商业区域的发展 4.1.传统商业区域的发展 如同深圳的城市发展历程一样,深圳的商业发展也经历了一个逐步发展的过程。随着城市发展自东西两翼向中心推进,消费中心随之西移,商业区的发展也从罗湖发展到东门、上步商业区、华强北。原城市规划定位的工业区、居民区也伴随着商业的发展发生变化,形成集商贸、餐饮、金融、证券于一体的综合区,消费概念也由传统的单纯购物发展到购物兼休闲娱乐的演变。但是由于深圳的开发建设受地理及历史的因素影响,一直未形成稳定的商业格局及标志性的商业设施和中心商业区。深圳市是东西长、南北短,呈带状分布的城市,随着城市中心的西移,城市的发展呈现出自东向西滚动的态势,目前深圳的三个传统的成熟市级商贸中心分别是罗湖商业中心、东门商业中心、华强北商业中心分别代表了高、低、中三种不同的商业档次。
4.1.1.罗湖商业中心区——目前代表深圳城市形象的标志性商圈 由最早的人民南商业区逐步演化而来。这里紧邻香港,是深圳最早开发建设的城区之一。本片区位处城市中心地段,人流量大,是深圳商业旅游购物旺区,人口居住密度相当高,交通十分便利,所以集中了深圳众多国内外大中型商场、服务和娱乐行业,随着近年深圳城市商业的升级,人民南商业片区环境改造,改造完成后这里形成了以中档商品为主、以大型骨干商家为主体,以连锁经营为主要营销模式的商贸体系。形成了与其它商圈具有不同特色的,是深圳目前消费档次最高、最集中的购物天堂。一度在城市商业竞争中略现颓势的罗湖商业中心,在片区逐步改造的同时,一批诸如拥有商业面积达18万平方米的华润购物中心万象城、商业面积12万平方米的金光华商业城的商业巨挚,以及罗湖商业城、日本西武百货、友谊城、国商等一批大型老牌商业名店,沃尔玛、华润万佳、百佳、新一佳等一批大型连锁超市、一大批品牌专卖店共享人流和商机,从而我市面积最大、大商业最集中、业态最全、商品种类最齐全、经营理念先进,在内地和港澳都将享有较高知名度的中心商业区。环境具有国际一流水平,能代表深圳城市形象的标志性商圈,成为中高收入及白领阶层购物的首选区域。
4.1.2.东门商业区——具有区域文化沉淀的商业旺区 东门是传统的商业中心区域,而且东门具有很深的地区文化底蕴,是深圳区域文化的沉积点,有其独特商业发展传统,一直都是深圳规模最大,商铺最密集的商业旺区之一。其吸引的人流量在深圳无出其右,日均人流量平均在60万左右,购物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入阶层为主。其历史悠久、规模大、名店多、商品丰富、价格便宜,吸引着四面八方的客人,成为本地居民和外地游客在市区游览购物的首选地区,也成为港人在深圳消费的首选区域。但今日的东门商业区由于缺乏整体规划,商业业态重复严重,经营者缺乏专业经营知识等种种原因,东门商业日益低档化。从过去深圳首屈一指的生财旺地,逐步成为深圳公认零售业经营风险最高,低档货充斥的商圈。东门
形成低档化的主要原因是业态重复形成恶性竞争,整个商业区的商业经营管理层次较低,商业定位存在较大错位导致高楼层经营困难。随着90年代逐渐兴起的华强北商圈档次不断提高,东门“商业老大”的地位已经失去,其全市范围的影响力。更是不断面临着来自南山以及深圳关外次级商区的冲击。
4.1.3.华强北商业区——最有活力的工薪白领商业区 华强北原本规划为工业区,进入90年代以后随着深圳经济发展重心逐渐西移,区内电子等专业市场的发展,吸引了大量的产业上下游配套行业和服务性行业的聚集,带来大量的商务/创业的需求,而大量人气的集聚,又进一步促进了零售业、餐饮业等行业的发展,形成非常良性的循环效应。时值今日,华强北商圈已发展成为目前深圳最大的市民消费中心和旅游购物中心之一。城区现在为深圳“业态最全”的商圈,日人流量可达50万人次。拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝、服装等20多家专业市场;营业面积在一万平米以上的大型商场就达15家;年整个商业街区商业销售总额逾260亿元（2003）,已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一。华强北的商业设施大多由工业厂房改建而来,自发形成的商业旺区的色彩浓厚,是工薪白领的主要消费场所;整个城区商业定位及档次不高,对高收入阶层吸引力相对有限。但是,华强北商业区是在原有工业区的基础上自发地形成的,现有的商业物业大多是在原有的工业厂房上改造而成,加上片区内的道路、市政规划、公共设施均是按照与原有工业区相配套而设计和布局的,因此还不能完全适应现代一流商业、办公和生活的需要。由此带来的交通,商业区商业网点布局不尽合理、业态发展不平衡等一系列问题,都制约了商圈的进一步发展提升,这与中心区的超前规划和发展模式形成巨大差异。华强北商业区由于是在工业区基础上迅速崛起的,至今才10来年历史,还没有形成自己的商业文化特征,从而使整个商业区显得苍白和缺少底蕴,影响了整个商圈的质量和档次。华强北商业区目前最大的“硬伤”之一便是商圈内娱乐和休闲等方面的设施较少,这不仅减小了对外地观光客的吸引力,而且也大为缩短了本地消费者在商业区内的平均逗留时间,已经对华强北商圈的进一步升级带来极大的障碍。这一点与罗湖商业区则形成了鲜明对比。华强北目前面临的主要问题是：商业购物环境档次较低,缺少公共休闲空间;交通拥挤,停车设施严重不足;土地过度开发,基本生活配套设施和市政公用设施严重不足。
4.1.4.深圳中心商业区——代表深圳未来的中产阶级高档商圈 正在展开大规模建设的深圳福田中心区,是深圳未来的行政、文化中心及主要商务中心,作为深圳政府“二次创业”的主要功能区,将集金融、商贸、信息、文化及行政于一体,成为深圳城市整体功能的聚焦点。它的建设将提升深圳城市竞争力,促进深圳建设现代化国际性城市战略目标的实现。作为政府规划布局的四大市级的商贸中心之一的深圳中心商业区,在深圳未来商业版图上占有重要地位。中心区商业区将形成全市性的高档次、多功能商业中心,同时在业态方面加强和支持购物中心、连锁商业以及电子商务的建设和发展,最终将形成集旅游、酒店、办公、商业、信息、金融、贸易、高科技、文化、休闲娱乐于一体的综合性场所。中心区商圈已成为政府建设的重点之一政府的发展导向是大力引进高档商家的进入,促进高档商圈的形成。预计这个成熟期可能需要5年。中心区的发展蕴藏了巨大的商机,一个新的商圈正在悄然形成。作为深圳的中心,这个区域具有辐射整个深圳的能力,并且随着深圳的进一步国际化,这个辐射区还将进一步扩大。目前,在中心区内已有五家国际一流水准的五星级酒店与之配套。将构建“总量平衡、布局合理、辐射力强、活跃繁荣、竞争有序”的现代城市商业网点体系,形成有国际水平、代表城市商业形象的标志性商圈。与已有成熟商圈东门、华强北相比,新兴的这个商圈的特点就是高档。因为这个商圈内的目标消费群是深圳的高档商务人员、游客和高消费的市民。高标准建设的中心区商圈,其起点远远高于深圳其他商业区域。中心区南广场18万的商业面积,顶上将是郁郁葱葱的森林式公园,形成全中国独一无二的生态购物广场。以太平洋百货和家乐福为主力店的10万平方米的怡景中心城,8万平方米的晶岛国际购物中心,将在2006年上半年和2005国庆开业,联同天虹购物广场,星河购物公园等,一个代表深圳商业未来的商圈开始初具雏形。
4.1.5.主要次级商业区域的发展 目前深圳城市发展仍处于“扩张”阶段,城市每年新增常住人口达到30—50万,相当于一个中等城市的人口规模;同时全市的资本、人流、信息和物质财富布局也处于变化之
中,因此深圳商圈的地域布局,远未最终“定型”。
4.1.5.1.南山商业区——大众商业导向的新兴商圈 随着90年代末期,随着城市重心西移,南山的城市化进程急剧加快。密集的房地产开发带来了大量的居住人口,也带来了大量的消费需求。由于南山所处区位的相对独立性,使得东门、华强北等传统商圈对片区的辐射力有限,给区域商业的发展带来机会。依托片区内强大的消费力,在房地产开发商、品牌商家的密切配合下,南山商圈逐步繁荣,业态趋于完善,商圈在深圳整体商业格局中的地位得到了有力提升。南山区商用物业升值迅速,但其大众商业导向特质突出。商业基本上以满足本区域居民需求为主。从整体上看,在相当一段时间内,南山商服市场仍处于上升发展中,大量商业裙楼持续推出,但由于现有的商业较为分散,南山商业中心有待进一步确立和发展。因此相当商户仍对该区域处于观望态度,市场消化能力有限,商业的繁荣有待进一步积累。租金水平有较大幅度的提升,但相对成熟旺铺仍有相当距离。南山由于二次移民（内地来深圳,深圳其它区迁移到南山）多、外来购房者多,成份目前还并不稳定,所以目前南山商业的形态并不具备自身的特点,还不足以形成一个全新的市级商圈。只有当南山的居住成分开始稳定以后,南山的商业才可能具有某种特点。随着地铁1、2号线的开工建设、西部通道的即将开通等一系列外部利好因素的促进,南山商业区在深圳的地位预计将进一步上升,南山将会从满足区内消费需求,逐步发展成为具有移动区域外辐射能力的深圳西部副商业中心,从而使深圳的商业空间布局更加合理、完善。
商业地产项目定位的决策研究 篇6
关键词：商业地产项目；定位决策
中图分类号：F27 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）04-0134-02
引言：发掘商业物业商业潜力的价值点，换句话说就是确定商业地产的经营方向，是商业地产开发的核心要素。项目定位就是实现商业地产经营方向的途径。因此，正确的项目定位是商业地产取得成功的关键。通过科学准确的项目定位能充分发掘出商业地产的潜力和商业价值，使投资获得预期的收益。反之，如果在项目定位的决策中出现失误，那么即使该项目具有优越的地理位置、大量的广告宣传和营销以及先进的物业管理，项目最终也难以达到理想目标甚至遭遇失败。因此，商业地产项目定位的决策具有重要意义。
一、商业地产项目定位决策概述
（一）商业地产项目定位决策的涵义
在《定位》一书中，杰克•特劳特（JackTrouty）和艾•里斯（A.Rise）指出，所谓定位即是指明确和显化企业或品牌形象以及产品价值，以帮助目标客户正确认识并理解本企业区别于竞争对手形象的行为过程。对开发商来说，商业地产与住房开发的差异是比较大的。商业地产项目的开发，从立项建设到开始经营，期间的操作难度比住房开发要高很多，因为商业地产涉及建筑规划、项目定位、装饰装潢、主题定位、商铺间隔、商品布局、宣传推广、销售招商以及商场的经营管理等多方面的内容。准确合理的项目定位对一个成功的商业地产项目来说，是这诸多因素中的关键因素。
项目定位是项目前期的重点工作，准确的定位会给项目带来鲜明独特的个性。比如北京的王府井，正式由于前期准确的定位，才使其成为成功的高档购物中心；重庆龙湖北城天街，在立项之初就定位为集餐饮购物、休闲娱乐为一体的大型购物中心，后来该地吸引了众多消费者，事实说明前期的定位对其发展起到很大的作用。如果商业地产项目定位不准或者不当，项目就难以适应市场发展，难以生存。
（二）商业地产项目定位决策的意义
项目定位是是开发商确定商业地产项目的规模、业态组合以及目标客户情况等等，这些都对商业地产的成败有着十分重要的意义。首先，准确的项目定位有助于开发商的项目更适应市场的需求，才能收获比较长期的收益。因为项目前期进行的项目定位能让开发商对当前市场形势的认识更清楚、更深入，对竞争对手的项目情况有所把握，并了解到目标客户的消费心理以及需求，有针对性地开发出能切合目标顾客群体需求的产品；其次，切合市场实际的项目定位才可以帮助开发商确定地产项目的后期业态组合以及后续发展方向等等，降低项目后期的经营风险，获得长远的收益；第三，项目定位可以帮助开发商开发出独具自身特点的地产项目，寻求到自己的竞争优势。项目定位是结合地产所在地的特定环境和文化氛围指导开发者开发出独具特色的产品，比如是特色鲜明的业态组合或者建筑形态等等，从而使该地产项目从其他商业地产中脱颖而出，激发目标顾客的消费热情，获得独特的竞争优势。
二、影响商业地产项目定位的决策因素
（一）外部环境
1、宏观的市场情况
国家的宏观经济环境，我国地产业的总体发展趋势，国家地产政策的管理导向，国民收入的大概情况、国民的行业偏好及更迭等等，因为任何个别项目的生存与发展都与宏观的经济市场环境息息相关。开发商、管理方、投资者以及中介服务机构等地产项目的关联方，对这些都应该有比较深刻的认识和强烈的认知。
2、目标顾客的需求偏好
正所谓“需求创造价值”，迎合顾客需求的商品才会在市场中占有竞争力。顾客存在着比较大的需求差异，而且在顾客与客商见存在着区域需求差异，怎样才能在异地客商和本地消费文化间寻求到平衡，这是在商业地产项目定位时必须要考虑到的问题。
3、区域商业的内容特点
对区域商业的内容特点进行研究，可以了解到不同业态以及竞争者在本项目辐射范围内的大概情况，能帮助项目趋利避害地进行发展组合。如果在地產项目辐射区域内某一类产品以及供大于求，那么项目定位时应该得到充分考虑到这些情况来指导业态分布。另外，对区域内竞争对手进行深入分析、探索新的市场机会等等都是在项目定位中需要考虑的内容。
4、项目所处的地理位置和商圈等级
商业地产项目所在的商圈等级对该项目的规模以及业态定位起到决定性的作用。对项目所在地的人口、交通、地形甚至气候等微观地理环境进行分析，因为这些环境会最直接最显著地影响着项目的发展。人口的规模、结构以及消费特征等等都是项目前期可行性分析及初步定位的决定性因素之一，因为该地的人是项目未来重要的顾客资源；交通是发展商业的重要条件，项目所在地的交通现状以及未来的交通情况等，可以预测到该区域内居民及区域外的消费者到项目所在地的可达性，同时，对项目所在地已有商圈的商业结构和特征进行分析，可以发现它们的利弊，寻找项目发展的机会。
5、零售商的观点
任何商业地产项目定位最终都要依赖招商成功来实现，因此零售商的需求以及其关心的产品要素等都应该在地产项目设计中有所反映。所以在项目定位前与主要的零售商进行沟通交流，听取他们的反馈意见，了解他们的入驻意向，结合未来可能的需求增长来确定项目的发展方向及业态布局等等。
（二）企业的自身情况
企业是商业地产项目的开发者和经营者。毫无疑问，企业自身的客观情况对商业地产项目的决策定位同样起着非常重要的作用。企业情况对商业地产项目定位的影响主要表现在这些方面：
1、企业自身的资金实力
大量的资金投入是发展商业地产的前提条件，因此，进行商业地产项目定位的决策时要把企业自身的资金实力放在首位。商业地产项目，尤其是大型的购物中心等地产项目都需要大量的资本投入，且收回投资的时间长，收回资金的方式主要通过长期经营收益。另外，商业地产项目受国家政策、居住人口等因素的影响较大，这些因素如果发生改变都会影响商业地产的长期经营收益，而且，商业地产的经营一般都需要经过两至三年的过渡期，在此期间随时都面临着零售商的业态调整以及可能产生的亏损，风险性较大。企业是否具有能够迅速筹集资金来化解可能存在的风险也是地产项目定位时影响决策的中要因素。
2、企业的经营能力
商业地产的收益主要来自项目的后期经营，因此，商业地产项目的成功与否与企业的经营能力有着重大关系。商业地产的价值并不仅仅从物业本身的价格上体现出来，更重要的是经过后期的运营来体现，通过后期提供的丰富商品来真正实现项目的商业价值。企业的经营能力主要从这两方面体现出来：其一，企业是否具有经营商业地产项目的人才和经验；其二，企业是否具有经营商业地产项目的条件及资源。所以企业的经营能力是影响项目定位决策的重要因素。
（三）市场的供需情况
商业地产项目定位就是为了更好地迎合市场需求，提供满足顾客需求的产品。因此，市场的供需情况以及对该情况的把握会影响到商业地产项目的定位决策。市场的供需情况主要有这些方面：
1、市场容量
对市场供需情况进行把握时，首先要了解项目所处市场的容量。又可以从这两个方面来分析市场容量：其一，传统业态的现状。了解传统业态情况时不仅要对行业的业态、档次、特点以及网点布局等，还需要了解各个行业的详细业态情况，比如批发零售或者餐饮服务等等；其二，充分了解国内国外以及项目所在地最新的业态，考虑引进一些具有发展潜力的新兴业态。由于项目存在一定的建设周期，尤其是大型的商业地产项目，其建设周期比较长，在这个周期内，存在很多变数，尤其是对于一些流行于年轻人中的商业来说，很可能现在很受欢迎的商业业态到开业时就已经过时。
2、商业地产市场的饱和度
在对项目目标市场的容量进行充分分析之后，还需要进行商业地产市场的饱和度分析。市场饱和度会在商业地产市场的供需情况上表现出来，如果商业地产所在地市场的需求大于现有供给，说明该市场还处于低饱和阶段，商业地产项目在该市场获得成功的几率会相对提高；相反，如果是需求小于供给，那么项目将会面临比较激烈的市场竞争，会增加成功的风险。另外，同类型项目的竞争力也需要考察了解，分析自身的优势以及与同类项目的差异性，饱和度情况对项目定位决策有重要的影响。
3、项目所在商圈的消费情况及市场价格走势
项目所在地商圈的消费情况对项目定位意义重大。对项目所在商圈的消费者详情，比如他们的人口数量、职业、年龄构成、收入水平以及消费习惯等等进行研究，了解可以支持商业地产项目的消费者大概数量、消费习惯以及其收入水平等等，才能分析判断出目标消费群体的消费能力，在项目定位决策时做到有的放矢。
另外，市场价格走势也会影响到项目定位。租赁价格的市场走势是体现商业地产供求状况的一个最直观的指标。商业地产项目主要从租赁价格来考虑项目的供需情况，而商业地产的租赁价格在很大程度上受到商圈消费情况以及商铺经营者对未来预期的影响。所以，项目定位决策之前对商圈的消费情况和市场价格走势都要有所了解，这些因素都会影响最终的项目定位。
（四）效益与风险情况分析
1、项目预期的投资回收期
项目的投资回收期可以说是决定了该项目将会获取的效益以及可能会承受的风险。投资回收期越长，期间的不确定因素就越多，同时需要承担的风险也就越大；相反，投资回收期越短，需要承担的风险就要相对小一些。
2、预期投资收益率
商业地产项目的预期收益率与项目的效益情况直接关联。项目的预期收益率不仅需要考虑到开发商的收益还要考虑到投资者和商铺经营者的收益。项目的收益率只有达到开发商、投资者以及商铺经营者这三者的预期后，开发商才会将项目投入建设，投资者才会愿意对项目进行投资，商铺经营者才会愿意租赁该项目的商铺来经营。
3、项目的平均空置率
衡量商业地产项目风险的其中一项重要指标即是项目的平均空置率。如果平均空置率过高，则说明企业后期在投资者引进以及经营方面都具有较大难度，同时也会增加项目的风险。
4、后期经营管理的难度
后期经营管理是商业地产项目能否稳定发展以及是否具有可操作性的一个重要指标。如果后期的经营管理的难度较大，那么开发商就需要投入更多的成本对项目内的业态及功能等进行协调，会增加项目的风险，而并会影响到项目的预期收益。
三、商业地产项目的定位策略
（一）丰富定位
丰富定位指的是在合理范围内为顾客创造出充分的选择机会。商业地产项目规模大小与其是否能实现丰富定位之间没有正相关关系，不管是20万平方米还是2000平方米的商业面积都可以实现丰富性的定位。商业地产项目在定位时可以根据购物中心的不同业态组合，通过“主题化定位”与“综合性定位”策略来实现丰富性定位。主题化定位指的是在项目内最大化地聚合某一品类的商品，获得最丰富的主体商业优势；综合性定位指的是融合多种功能的业态，以一站式服务为顾客提供需求的定位策略，帮助顾客实现预期目标。
（二）便捷定位
便捷定位指的是项目定位作为购物中心可以为目标顾客提供便捷的、有针对性的购买机会。实现便捷定位，做一个成功的商业地产项目定位要注意两点：首先，项目所在的位置是目标顾客可以比较便捷就能到达的位置；其次是提供的购买机会具有比较强的针对性，也就是说购物中心提供的货品应该是针对目标顾客偏好进行组合的业态和品牌。
（三）流行定位
“流行”指的是顾客刚开始大量购买的对路商品，即指大众时尚。流行定位是指项目在定位时要考虑拥有符合大眾时尚的商业组合，起到引领大众时尚的作用。商业地产在流行定位时要充分考虑到新一代消费者崇尚个人价值观，追求唯一性，对新事物的好奇心，喜好鲜明色彩的服饰等消费心理。面对80后逐渐成为主力消费群的时代，新兴的商业地产项目在定位时要对流行要素进行深入而充分的考虑。
上述商业地产项目的定位策略只是理论上的，而在实际的定位过程中还有更多需要考虑的现实情况。
结束语：我国的商业地产项目方兴未艾，项目定位对项目的整体发展意义重大。本文讨论了影响商业地产项目定位的决策因素，比如宏观市场情况、目标顾客偏好、区域商业需求等，并提出了商业地产项目的定位策略，丰富定位、便捷定位、流行定位等，为商业地产项目地位起到理论指导作用。
作者单位：湘潭市房地产产权监督管理处
参考文献：
[1]王学东.商业房地产投融资与运营管理[M].北京:清华大学出版社.2004
[2]张巍,张腾月.商业地产项目定位决策研究[J].建筑经济,2010,1.
[3]王鹏.房地产项目定位分析模型设计[J].商业时代.2007,6.
[4]陈光,庄玉良.商业地产项目前期策划研究[J].管理观察,2009,5.
商业地产项目后评价研究 篇7
一、层次分析法
层次分析法 (AHP, the Analytical Hierarchy Process) , 是20世纪70年代美国学者T.L.Saaty提出的, 是一种将与决策紧密相关的元素分解成目标、准则、方案等层次, 在此基础之上进行定性和定量分析相结合的层次权重决策分析方法[1]。AHP在项目风险评价过程中运用灵活、易于理解, 而又具有一定的精度。层次分析法进行商业地产项目后评价主要的步骤有[2]: (1) 构造商业地产项目的递阶层次结构模型, 商业地产项目的递阶层次结构模型一般分为三层, 如图1所示:目标层 (A) 、目的层 (B) 、指标层 (C) ; (2) 建立两两比较判断矩阵; (3) 计算权重向量并做一致性检验[3,4]。
二、后评价过程实例分析
结合大连“万象城”项目的特点、后评价指标及内容、使用范围和实际操作情况, 后评价指标可分为一级指标和二级指标。一级指标主要从技术、财务、国民经济、社会效益、环境影响和管理水平来设定;二级指标主要是一级指标的细化。根据“万象城”项目自身的具体情况和大连地区的统一标准进行酌情增减, 该项目的后评价指标体系如图1所示。
某集团聘请了10位对该项目十分了解的专家或权威进行了评价, 其中有政府人员、设计院工程师、施工方的结构工程师、监理方咨询工程师、招商部经理、营销推广部策划师、学校教授等专家和权威。在选择评价方法时, 考虑到资料缺乏, 专家打分也没有依据, 有些指标具有模糊和非定量化的特点, 对其只能进行定性的分析与评价。由于个人的文化水平、知识结构、社会经历和能力大小的差异, 人们对各项影响因素的褒贬程度也不相同。AHP方法克服了专家评分法难以对涉及多指标、多方案的项目进行评价, 但是AHP分析结果的质量依赖于专家的知识、经验和判断。在实际应用时, 尽可能多找行业中的专家来共同确定判断矩阵中的标度。
1. AHP法计算各指标权重向量并做一致性检验
后评价组对各个指标进行打分, 采用对不同因素两两比较的方法, 构造不同层次的判断矩阵, 并分别计算最大特征根、对应的特征向量并进行判断矩阵的一致性检验。
(1) A—B层次的判断矩阵及对应的特征向量:
(2) B-C的判断矩阵及对应的特征向量:
(3) C层次的排序, 结果如下:
C层次的权重排序一致性检验:
CI=C.I/CR=0.0571/0.58=0.098<0.1, 满足一致性检验要求。
2. 模糊综合评价法计算评价结果
后评价组建策划目模糊综合评语集为v= (优, 良, 好, 中, 合格, 差) = (6, 5, 4, 3, 2, 1) , 最后分别对评语集赋分值 (100, 90, 80, 70, 60, 50) , 选择10位专家对第一层次的评价因素进行评价, 所组成评价人集为P= (P1, P2, P3, P4, P5, P6, P7, P8, P9, P10) 。
(1) 专家评分。后评价组成员根据自己的对该项目各方面现状的了解, 同时参考国内商业地产相关项目的状况进行打分, 综合评价各单因素评价情况, 由评价表得出评价分值R。
(2) 模糊综合评判计算。由AHP确定的各级指标权重, 可以计算得出二级指标的模糊评判。
同法可依次得到:
(3) 加权平均法计算最终得分。应用加权平均法对评语集计算各层次的最终得分结果。
3. 评价结果分析
由评价得分可以看出, 大连“万象城”项目的技术水平和管理水平分别得分81.1和84.0, 效果良好, 国民经济效益、社会效益和环境影响得分分别为73.6、78.9和73.3, 效果中等, 而财务效益得分却为68.4, 效果合格。综合得分73.7, 效果中等, 说明该项目是可行的, 但是很多方面仍需进一步提升和完善, 尤其是财务效益, 效果不是特别理想。
三、结论
商业地产后评价由于涉及现代管理理论、费用与效益理论、控制与反馈理论、可持续发展理论等作为理论基础和分析工具, 是一个复杂的系统工程, 将来还会不断提出许多理论和实践问题, 要求我们予以解答。限于主观上的能力局限和客观上的资源约束, 本文只对商业地产项目后评价大致进行分析研究, 构建的商业地产后评价指标体系主要是对前人研究成果的归纳, 尚未完全深入地剖析, 许多问题还有待更进一步深化研究。
参考文献
[1]王莲芬, 等.层次分析法引论[M].北京:中国人民大学出版社, 1990:5-18.
[2]茆旭川, 田兵权, 黄琦.基于AHP在电力建设项目风险评价中的应用[J].西南民族大学学报 (自然科学版) , 2007 (3) :624-628.
[3]蓝伯雄, 程佳惠, 陈秉正.管理数学——运筹学[M].北京:清华大学出版社, 2000:376-379.
商业地产项目的投资风险分析 篇8
内蒙古自治区自1984年实行房地产开发以来,当时仅有几家房地产开发企业,到2005年底发展为1500家,累计建成各类商品房屋5141.25万平方米,到2005年底,全区累计完成房地产开发投资718.56亿元,从2006年到2010年内蒙古自治区房地产开发的开发规模与市场需求基本平衡。商业地产是一个四高的行业,高贡献、高投入、高风险、高回报。一个好的商业物业不但利润空间巨大,而且会对城市经济产生多边性带动效应;而另一方面,开发商业地产项目资金需求很大,投资风险高,如果项目没有做好,将会引起一系列社会问题,成为一个高破坏的工程。因此,建立一个对商业地产项目进行全方位评判选优的模型,提高商业地产项目的投资成功率,对于社会或者企业、个人来说,都具有深远的意义。
1 商业地产项目投资的主要风险
大家知道,影响商业地产项目投资风险的因素很多,一般来讲,可以划分为系统风险和个别风险两大类。
1.1 系统风险
我们比较粗劣的分析,商业地产项目的系统风险主要包括政治风险、或然损失风险、通货膨胀风险、市场供求风险、利率风险、变现风险、周期风险和政策风险等。
1.2 个别风险
商业地产项目的个别风险主要包括收益现金流风险、未来运营费用风险、财务风险、比较风险、时间风险和持有期风险等。我们主要来分析未来运营费用风险和财务风险。
(1)未来运营费用风险。大家知道,房地产项目是暴利,但是钱不是都让开发商挣走了。例如说,绿化的绿地,项目就要缴纳几百万元的绿化费。项目要接通电力,就必须给电力部门缴纳配套费。所交的不合理的房地产开发相关税费,实际情况是在不断的增加。从2011年开始,省会级城市房地产开发项目又开始征收电力配套费,每平方米约200元,也是一笔不小的支出。所以未来运营费用风险是在不断地增加.这类风险主要归因于投资者在主观上对未来运营费用风险认识不足,以及管理之中的失误,所以,商业地产项目的风险带有相当多和比较明显的主观因素。(2)财务风险。当商业地产投资企业在投资的过程中,在全部的投资资金中包含借入资金时,对投资企业来讲,除了经营风险之外,还有财务风险。而且房地产投资者总是使用借来的资金来扩大投资范围,从而实现投资利润的最大化的目标。然而,商业地产项目贷款利率的不断增加,降低了可能的收益,所以投资的风险增大了。对于商业地产项目来说,商业地产主要利用所获取的租金作为投资的回报,在商业地产项目建设竣工的时候,一般不可能很快的回收全部的投资,因此要求商业地产项目的投资开发商要有比较多的自有资金,对于一些中小开发商来讲,可能会面临比开发住宅项目更大的财务风险。
2 个别风险的衡量及管理
由于系统风险是投资者所不能控制的,因此这里,我们只提出一些个别风险的衡量和管理方法。
2.1 未来运营费用风险
在商业地产经营风险度量中,我们通常要计算不同经营方式的最大利润,同时也要计算可以承受的最大经济损失,并将可能造成的不同损失详细列出,例如自营损失、商家选择不当的租金损失等。我们衡量商业地产项目投资经营风险通常采用定性分析和定量分析相结合的分析方法。对于经营风险的管理,主要是通过提高投资商业地产项目企业自身的经营管理水平来达到。
2.2 财务风险
商业地产项目的财务风险,即在有风险的状况下,投资企业因为筹措资金,而带来的风险。衡量财务风险方法很多,可以通过计算自有资金利润率及其方差来进行。根据商业地产项目的财务风险,可以设计出商业地产项目开发盈利模式。例如,在投资企业自身知名度比较低的时候,可以与知名度较高的企业作为战略投资伙伴,通过无形资产运营来有效地降低财务风险。
3 商业地产项目的风险管理程序和运作程序
3.1 商业地产项目的风险管理程序
商业地产项目投资风险较大,在进行投资时一定要做好风险控制及管理,如下是风险管理的一般程序:
3.2 商业地产项目的运作程序
商业地产项目的运作程序具体如下:项目选址——产品定位——运作策划——资金平衡——经营管理。商业地产项目的运作程序具体分析:(1)项目选址。首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。商业地产项目对地段和区位的要求非常严格,远远超过其他类型的房地产。我们进行商业地产项目的区位选址时,先要从宏观上了解分析该地段的地域文化、消费者的消费能力、人口素质、消费特点、商圈大小等因素。商业地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。(2)产品定位。以市场调查为基础,建立相关分析模型,测算出该项目地址可能发生的客户流量,依据对所在地区人均零售消费额的判断,可以测算出该项目可能的零售额。细致分析商业地产项目的目标客户,市场定位,产品形式,特点等相关问题。(3)运作策划。商业地产项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。商业地产成功运作的关键是招商先于设计与建设。在前期确定主力店是非常重要的,那样不仅可以降低项目风险,还可以根据主力店的经营要求来进行项目的设计,使商业建筑可以很好地满足零售商的需求。(4)资金平衡。商业地产项目运作中,必须处理好开发融资和租售资金回流问题。在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后,要判断项目规模和投资回报的关系是否合理;还要判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律;同时要判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。(5)经营管理。商业地产项目经营管理,可是说是商业地产的命脉;商业地产中的商业是灵魂,地产仅是载体。经营是项目运作的真正开始,开发商在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。商业地产项目的高贡献、高投入、高风险、高回报决定了其项目投资比住宅项目投资需要更多的前期投入,而决定其成败的关键就是做好投资决策。
参考文献
[1]何方.浅析商业地产的的投资运作,开发与建设,2005,4:34～35.
浅析商业地产项目前期的有关问题 篇9
一、接手的商业项目
踏入新的行当, 自然先要了解所要做的项目。我接手的第一个商业项目是我开发公司与当地一村民委员会合作的, 即对方以土地出资, 我公司负责开发建设, 建成之后按照相应的股份进行商业店铺和项目的分成。项目地块130亩, 为南北狭长地块, 地处城区的西南角, 与城市发展的整体方向背离, 但是该地块周边有大量的成熟社区, 其中齐鲁石化的职工均居住于此。
作为开发商, 为当地一家大型住宅开发为主的民营企业, 从未涉足商业地产的开发, 当时朋友邀请我来也是为了让我这个对商业比较熟悉的人把控整个商业地产项目, 通过跟老板的谈判也证实了这一点, 笔者对公司商业地产项目的运作做了一个简单的宏观描述, 并提出该项目开发之后, 将在城东 (正好是城市发展的主轴线上) 开发240亩的大型商业项目, 为当地政府规划主导社区淄江花园需要的配套项目, 将在明年着手展开。
二、项目的筹备和运作
项目土地已经划转到我公司名下, 接下来与公司高层探讨前期具体运作的方案, 首先需要明确的是使用策划公司还是自行进行前期定位, 在这一点上, 公司的高层开始还是有些犹豫, 认为自己运作能够节省一定的费用, 请策划公司可能会华而不实甚至不好控制。至于我的意见, 很明显, 需要用策划公司, 我分析了如下的原因: (1) 我们公司第一次做, 作为本土公司, 只能成不能败, 要实现公司整体战略上的胜利; (2) 借助于策划公司的力量可以积累我们的运作资源, 特别是在后期招商资源方面有较强的可借鉴性; (3) 我们的人力资源欠缺, 使得我们不可能有这样的精力和能力来胜任此项目。
最终公司高层接受了我的建议, 并就顾问公司展开了前期的招标和考察工作。项目一经发布, 有数十家公司电话来访, 最后我们择取了八家公司进行第二轮的论证和考察。八家公司中, 山东本地的有济南和青岛各一家, 北京一家, 另外五家均为广州、深圳、厦门等公司。在我入职该开发公司之前, 其中的两家深圳公司与项目经理有过联络, 并且也提交了简单的方案, 经过综合的比对和到各公司代理项目中进行考察之后, 我确立了厦门一家公司来做我们的项目, 从我个人的考察标准来看, 大致有以下几个可以供相关同行参考: (1) 代理公司必须有成熟的相似项目已经运作, 定位和产品比较准确, 后期销售相对顺利; (2) 代理公司的人马必须齐备, 防止一些草台班子公司临时拼凑, 应付了事; (3) 代理公司必须有相应的资质, 虽然不一定是资质越高越好; (4) 有严谨的合作合同; (5) 代理公司提交的工作计划必须有较强的可控性和独到性; (6) 代理公司必须能够对当地有所了解或者可以拿到一手的资料。
确立代理顾问公司之后, 按照代理公司提交的相关工作计划, 经过一系列的修改和完善, 展开相关工作。
三、开发商和代理顾问公司对接
我的角色, 无外乎就是处在开发商和代理顾问公司之间的一个角色, 也是通常说的对接。按照我们商定的思路, 先签署前期策划代理协议, 而后签署销售代理合同, 这样一方面可以防止战线太长而造成开发商成本太高, 另一方面也防止策划公司的整体不可控性增加。
1、签署项目策划咨询服务合同
在签署该策划咨询服务合同的时候, 我们特别注意到两个地方, 一、策划合同中的付款应该能够在销售中剔除 (如果销售合同也与该公司签署) , 这样能够把前期策划风险控制的相对低一些, 同时也能够降低策划费用的支出, 使得开发商在谈判中占据主动;二、一方面是牵扯到分期付款的问题, 众所周知, 策划的产出往往是无形的大于有形的, 而开发商更是无从控制其中的风险, 于是我们把付款分为三个部分, 按照双方谈定的比例, 留有相当的部分费用在整体方案完成之后付款。当然, 用我们的代理律师的话说, 这也是良心买卖, 代理顾问公司最怕的是不付款, 而开发商怕的是花钱买来一堆废纸, 双方都应该本着善意的态度去签署这样的合同, 因此我们的违约金按照国家法定的数额签署, 没有做太多的规定。另外, 我们要求代理顾问公司提供所有调查类、报告类的原始文件供我们审查, 这样也能够在很大程度上规避代理顾问公司吃老本, 拿以前做过的东西做一改动就提交的可能性。
2、前期的调研
在我做零售营销工作的时候, 一直就倡导数据营销的理念, 如今做商业地产更是特别注重前期的调研环节, 为此也与代理顾问公司进行了多次多层级的探讨, 本意是引起代理公司的重视, 在调研环节万不可投机取巧。可是, 在我们的项目运作过程中, 还是出现了一点不和谐的地方。
由于该代理公司临近城市的项目较大, 人力资源的调度出现了一定的空白, 所以, 他们委托第三方公司进行市调, 在我们的沟通中却是以战略合作伙伴的称呼告知我们, 这一点鉴于工作已经开展, 没有强行终止, 却提醒我加强对该调研工作的重视程度, 结果, 在调查问卷中我们发现了问题, 500个样本量的采集本来就引起了我的不满, 尤其是其中的100份更是让我强烈不满, 100份问卷中, 其中一个选择题的选项有99个人选择, 具有相当的趋同性, 而被选的那个选项按照简单的逻辑, 当地人是不清楚这个概念的, 最让人不解的是, 40多个号码只有1个可以打通, 对方还声称从未接受过这样的调查!事实证明, 这第三方公司在调查环节中做了手脚, 我们对此提出了原则性的告知, 最终代理顾问公司与此第三方公司的合作被迫终止, 所有的调研项目均由他们另行抽调人马进行。
另外, 工作计划中提到的人员选配, 没有真正的落实, 只派了其中的两个核心人员, 在上述问题爆发之后, 该公司也把这个环节进行了补充, 专门从安徽调集了另外两个核心人员坐镇, 从而使前期的调研工作得以保障。
3、调研报告汇报
基础调研工作持续了近20天, 为了检验其成果同时也是为了明确下一步的基本方向, 我要求代理顾问公司组织汇报市场调研报告。因为在整个报告的几次易稿过程中, 我均有主导性的意见提出, 但是为了防止开发商的思维影响代理公司, 我只是把个人的一些有关理念进行了融合, 大的方向性的问题按照报告的实际进行汇报。
代理公司由策划总监和企划经理以及策划员三人组成的汇报队伍准时来到公司, 公司的董事长、规划总经理、土地合作方代表全部到场。通过对调研报告的筛选和精细化, 代理公司用了3个小时把所有的调研结论进行了详细的汇报, 开阔了我公司高层的思路, 也得到了合作方的认可, 并且通过当场的探讨确立了下一步可行性分析报告和产品报告的方向, 从而使得合作的方向得以确立。
4、产品报告、可行性分析报告
上述的基础性工作完成之后, 按照代理顾问公司的说法, 应该是转入后台工作了, 即转入研究和分析阶段, 这需要仰仗代理公司的经验积累和对以往项目的总结, 工作的质量也就真的成了事实上的良心买卖, 为了加强可控性, 作为对接人的我一方面通过电话督促进度, 另外的就是会经常的到该代理公司进行实地的查看, 并与他们进行系列的沟通和商讨, 从而保证该环节的可控性和有效性。
四、几点思路
1、与代理公司的对接工作, 需要对接人严谨并且具备相应的专业知识。
当然, 作为笔者本人并不是在变相的提高自己, 如果对调研问卷不进行复查, 如果不是凭着以往的调研数据特征进行审查, 对调查环节中的问题可能真的难以发现。因为调研公司的负责人员理论性很强, 也有着相当的应变能力, 如果不是抓住明显的漏洞, 是不可能有说服力的。
2、要防止代理公司把握开发企业的思路, 顺水推舟。
在工作对接过程当中, 代理公司的负责人几次问开发商的意愿, 直到调研报告汇报完毕之前, 我们都没有向对方透露我们的意图。我们的出发点是, 在项目的定位上, 不是开发商的专长, 开发商的意愿不一定是一个正确的方向, 所以, 需要代理公司根据调研进行细致的分析, 开发商不惧怕相反的结论, 因为这样可以规避后期销售的风险;同时我们也要防止部分不良的代理公司顺水推舟, 投机取巧, 以做作文的方式来完成整个顾问工作。
3、对接过程要简单, 对接人要明确。
对接过程不应该掺杂太多的干扰因素, 主要是指来自开发商的其他部门 (项目、市场、策划等部门) , 公司的董事长和董事会成员也不宜过多的参与, 使得代理顾问公司的对接对象变得复杂而且不可琢磨, 参与的人多了很多思路必然受到影响, 一些工作的开展也必然受到制约。我很庆幸, 在我所在的这个开发公司, 董事长的管理风格是放权型的, 从而保证了我公司的独立性。
4、对接过程中, 需要严谨的合同保障。
在我们接到代理公司起草的合同之后, 我公司的专职律师又与我们集中进行了探讨, 把合同条款中的若干环节进行了梳理和调整, 使得合同执行的风险大大降低, 同时加强了开发商与代理顾问公司各自履约的积极性。而有些公司在接到代理方起草的合同之后, 要么是草草签订了事, 要么是把合同作为一纸空文而只通过口头约定进行工作, 导致最后出现各类纠纷, 也使得双方合作的基石遭到破坏。比如我们在签订合同时约定的付款比例, 比如在合同中的对方人员组成条件等, 都是作为严密性的一个有效补充。
5、对接的最重要环节在于过程可控。
我们屡次提到可控性, 行内人士都知道, 顾问工作本身就是有些虚无缥缈的, 如果开发商注重结论和结果, 而忽略过程, 那么就使得本来虚无缥缈的顾问工作更是成了空中楼阁, 也给了一些依靠忽悠和卖弄的不良代理公司以可乘之机。那么需要我们把前期的整体工作划分为几个环节, 每一个环节设定一个可控的标志, 比如汇报, 比如原始文件, 比如理念的探讨等等, 这样保证工作的每一步都能有一个便于检查的标准, 从而加强了过程的可控性。
商业广场精装修项目招标过程控制 篇10
该商业广场总建筑面积99257 平方米, 建筑层数为6 层, 高度35 米, 地下建筑面积36998 平方米。 该项目根据用地规划条件和使用因素设置文化、 娱乐、休闲、餐饮、影院及配套等功能板块。 其中本次精装修招标的设计概算金额为3700 万元, 主要是公共部分的装饰装修, 主体工程招标时将该部分工作内容设置为暂估价内容, 在具体实施时采用专业分包发包。 该精装项目招标已完成了评标工作, 经过各评标专家认真评审各投标单位的投标文件, 中标金额2658.27 万元。
一、招标前的准备及策划
该项目为大型商业综合体公共部位装修, 施工总承包招标及实施过程中, 吸引了大批国内外装修精英的关注, 根据资质设定标准, 预计潜在投标单位众多, 素质参差不齐, 而且当前建筑市场竞争激烈, 尤其是装饰装修行业, 投标单位通过不平衡报价或者混淆装饰装修材料品牌档次等进行恶意竞争现象频繁。 本项目为地标性建筑, 装修要求高, 材料种类繁多, 各专业界面复杂, 工期紧张, 预计招标、评标工作任务重、难度大, 为了简化招标、评标工作, 也为精简投标单位, 让不具竞争力的投标单位减少投标工作量, 对本项目进行资格预审, 其他具体要求及实施细节分阶段策划并按策划内容认真组织实施。
二、具体实施情况
(一) 进行资格预审, 有效简化招标评标工作
资格预审中设置了关于资质条件、项目负责人、 类似工程业绩等的要求, 在资格预审评审办法中采用合格制和有限数量制相结合, 资格预审文件规定:“凡按合格条件规定审查通过的合格申请人人数超过5 家, 则通知所有合格的资格预审申请人代表进行答辩 (答辩顺序在答辩前抽签决定) 并按资格预审设定打分条款打分, 按得分高低依次取最高的前5 名作为投标单位候选人 ( 若第5 名出现并列, 则并列的第5 名全部入围) 。 若按合格条件规定审查通过的合格申请人人数少于等于5 家, 则不再进行打分, 所有通过详细审查的资格预审申请人全部作为投标单位候选人。 ”本项目报名单位一共为26 家, 最终资格预审评审合格的单位为4 家。 通过资格预审, 本项目在充分竞争的同时有效的控制了投标单位数量, 充分简化了招标、评标工作, 并在一定程度上确保了投标文件质量, 避免了投标单位资质参差不齐, 恶意竞争, 投标文件质量差距过大等问题。
(二) 进行合理的招标界面的设定
本项目为精装修专业分包招标, 精装修覆盖面积大, 约6 万平方米, 涉及专业界面多, 如泛光照明、 幕墙、 给排水、机电安装等, 另外还涉及到总包与专业分包单位的工作内容界面, 故招标内容划分情况复杂, 为避免引起分歧, 本项目不光发布工程量清单, 施工图纸, 还单独对总分包界面及各专业界面进行单独描述, 以招标文件附件的形式和招标文件一起发出, 对投标单位的疑问及时响应并书面回复, 尽量做到详细详尽, 有资可查, 便于追溯。 如建筑工程总分包施工范围的界定设定为:前场室内装饰施工图范围内的墙柱面、 地面、天花由精装修专业分包施工; 扶梯、电梯轿厢、观光电梯外装饰 (点式玻璃除外) 由精装修专业分包施工;下沉式广场及广场楼梯地面、立面由精装修专业分包施工;玻璃幕墙区域的室内栏板栏杆、中庭区域栏板栏杆由精装修专业分包施工;格栅吊顶区域的喷黑处理由总包施工;与玻璃幕墙相连的出入口玻璃门由幕墙专业分包施工, 与轻质砌块墙体相连的出入口门由总包施工。 轻质砌块墙体由总包施工至基层抹灰, 玻璃隔断 (含普通玻璃门及防火玻璃门) 由精装修专业分包施工;前后场卫生间地面由总包施工至防水保护层、轻质砌块墙面由总包施工至基层抹灰, 其余由精装修专业分包施工等。 其他相关专业也进行了详尽的设置, 在此不一一赘述。
(三) 设定装修品牌及暂估价
装修招标中, 材料品牌及价格的差异往往是投标报价形成差异的关键, 投标单位一般会在材料品牌及价格上寻找突破口, 降低综合单价, 从而在投标报价中达到低价中标的目地, 实施过程中, 因投标报价中的相应价格的材料达不到装修效果要求, 从而降低装修标准或者提高竣工结算造价。 因而, 提供统一的材料标准是装修招标中有效规避恶意竞争的重点, 本项目针对主要装修材料及灯具等, 逐一罗列, 提供材料清单, 并提出详细的技术标准要求, 并以图片形式展示形状、 颜色等外观要求。为确保更加有效控制主要材料, 在投标文件编制要求中, 各投标单位除在投标文件中对材料品牌规格进行书面响应外, 还要求各投标单位按照招标文件规格尺寸要求提供主要材料的样品展板, 对暂时无法确定的材料或者由招标人供应的材料提供暂估材料价。 由于准备工作充分细致, 招标过程中主要材料基本上未出现偏差。
( 四) 确保工程量清单及招标控制价 (以下简称造价) 编制质量
为保证造价的编制质量, 本项目采取了以下措施。
1. 安排经验丰富的装饰装修专业造价编制团队
针对本项目的特点, 安排装饰装修造价编制经验丰富且熟知工程量清单的计价规范及相关规定的造价人员进行编制, 明确清单及控制价编制的项目负责人及其成员, 明确分工及责任, 并及时调整, 保证编制人员的素质、能力、工作负荷符合本项目招标工程量及招标控制价编制的要求。
2. 保证有充足的造价编制及审核时间
为保证招标清单及招标控制价的编制质量, 本项目安排了充分的编制时间, 采用分组审核制度, 与其他项目造价小组协同, 互相审核, 每个专业的造价编制完成后, 交由另外一组的相同专业工程师审核, 招标清单及招标控制价完成后, 由项目负责人整体检查后交由另外一组造价人员整体审核, 这样在过程中可以及时发现编制问题, 不断完善清单及控制价的内容, 保证招标清单及控制价的完整性和质量。
3. 到当地建材市场进行人工、 材料、机械查询, 收集基础资料, 为材料选用及造价编制提供充足的依据
工程量清单开始编制前, 组织招标单位负责人, 造价负责人及各专业工程师、设计师、现场管理人员进行交底, 明确本项目的装修档次、设计效果、功能分区等, 让大家对项目的整体效果有一个初步印象。 工程量清单及招标控制价编制的过程中, 造价负责人与设计院及建设单位项目各专业负责人即时沟通, 明确材料要求, 专人负责到当地建材市场调查材料市场价格信息, 为更准确地将招标材料要求传达到投标单位, 材料市场调查工作人员不光整理材料的品牌规格型号 (收集三个以上品牌, 投标人可选择招标人提供品牌或同等以上的品牌) , 同时将项目拟选用的材料进行拍照记录, 整理成电子文档形式, 在招标文件中作为附件一并发放到投标单位手中。
招标控制价的编制, 以施工图纸、招标清单、当地的人工、材料、机械实际价格和相应费率标准市场调查情况为基础, 采用国家标准计价规范与本地区相应的预算定额, 结合招标文件要求采用合理的人工、材料、机械费及综合费率, 确定合理的招标控制价 ( 最高限价) 。
4. 专业的编制评审小组最终评审
针对精装项目的特点, 由公司专门的造价编制评审小组进行最终评审, 针对施工图中出现的主要材料及设备、新工艺、新技术进行全面的论证和建议, 比如结合材料调查员查询到的当地建材市场情况, 对主要材料及设备的详细品牌、外观、规格、类型、质量等级、产地等方面的内容, 结合设计方案及设计效果图进行论证和合理性评估, 尽可能的预见新工艺、新技术的可行性, 以及施工过程中可能遇到的风险及偏差, 尽量避免投标人因理解不同而在响应招标要求中出现偏差现象, 确保装修效果的适用性及整体性, 这样也可提前预估装饰装修过程中可能出现的情况而做出防范措施, 减少工程实施及竣工决算中一些不必要的纠纷的发生。
(五) 合理设置评标方法, 避免偏差
该项目采用综合评估法进行评审, 技术、商务分别打分, 综合得分最高的单位推荐为中标单位。 评委在打分前, 先对所有投标文件进行符合性检查及初步评审, 所有不响应招标文件实质性要求的投标文件作否决投标处理, 针对本项目的关键内容如工期、质量、 项目经理备案要求、材料展板的提供等均设定为否决条款, 若投标文件中未对此类条款进行响应, 则视为不响应招标文件实质性要求, 由评委会评审后作否决投标处理。 技术评审中, 对本项目要求高的装饰施工方案、成品保护等设置较高的打分, 以此激励投标单位在人员安排及资源配置上充分考虑并在方案编制中进行重点描述。 商务评审中, 为避免出现恶意竞争、不平衡报价或者报价偏离过大的情况, 本项目将人工单价、综合费率的取定均事先设定了一个范围, 投标单位在设定的范围内进行竞争, 确保投标报价不出现较大偏差。
三、总结
商业项目 篇11
【关键词】商业银行 投资业务 风险管理
一、商业银行投资业务项目风险管理的基本理论
（一）投资业务项目风险管理的意义
所谓商业银行投资业务其实就是指商业银行购买有价证券的业务活动。其目的是能够使商业银行进一步的获取资金利润，分散其他方面的风险，同时保证商业银行的资产流动性。通常情况下，商业银行的投资证券有债券和股票两种，在我国主要是债券投资。在进行投资业务的同时做好风险管理，能够为商业银行获取风险的最大收益，同时尽可能减少并控制风险带来的经济损失。项目风险管理包含许多方面的技术工作，需要银行内部各部门的联合处理。通过以项目为单位进行风险管理，能够充分考虑到项目的个体性和临时性特征。通过风险管理加深商业银行全体员工对于不同金融风险的认识，同时制定并采取科学有效的投资决策，能够避免过度投资或是投机行为，保证商业银行的业绩，提高商业银行竞争力，维持整个金融市场的健康稳定。
（二）投资业务项目风险管理的流程
商业银行投资业务项目风险管理的主要流程可简述为四大步骤，依次是风险的识别、风险的分析、风险的应对以及风险的监控。风险管理人员需要对这四大步骤进行有条不紊的处理，同时总结相关信息，最终编制出风险管理报告书。报告书能够总结出相关的风险管理经验，为以后的风险管理提供借鉴和参考。
四大步骤中的风险识别主要是指商业银行通过各类金融风险识别手段，对可能影响马上要进行的投资业务项目的各类风险进行分析、识别和归类；风险分析是指通过收集相关的数据资料，对已知风险建立风险模型，对风险进行度量和评价；风险应对即采取针对性措施降低、转嫁和回避风险；风险监控则是指对风险处理的跟踪和评估。
二、商业银行投资业务项目的几种常见风险
下面主要介绍在风险识别过程中可能出现的几种商业银行投资业务项目的常见风险类型。
（一）操作风险
即因为商业银行投资活动的内部流程、人力资源和系统功能的缺陷和失误，或是外来突发事件间接造成的经济损失的风险。操作风险也包括风险评估的失败和投资决策的偏差等。
（二）信用风险
即由于债券发行方的信用存在问题，发生不按时还本付息等行为所造成商业银行的经济损失。
（三）购买力风险
即因为市场变动、通货膨胀所导致的货币价值变动。
（四）利率和汇率风险
即因利率和汇率可能发生的变动导致债券收益率发生变动，也就使商业银行产生经济损失的风险。通常情况下，利率对债券的利润的影响比汇率的影响要大。
（五）法律和制度风险
这类风险主要是指我国目前的金融市场还不够稳定，体系还稍有欠缺，法律和政策方面可能出现偏差，这就导致商业银行的应有权益可能得不到有效的保障。债券的购买整个流程当中，如果某一部分出现差错，而相关的法律和政策又不够健全，就会给投资商行带来风险。
（六）流动性风险
即债券发行方的经营状况或是整个债券市场发生变化导致了商业银行所投资的债券流动性发生改变所导致的商业银行面临的资产损失风险。
三、商业银行投资业务项目风险管理对策分析
（一）在银行内部建立起合理规范的管理制度
做好商业银行投资业务项目风险管理的前提是在銀行内部建立起合理规范的管理制度。通过建立内部管理制度，能够更加高效、科学的进行各项管理事务，对员工进行责任分工，实行其责、权、利全面结合的风险管理责任制，减少相关人员的违规操作，尽量避免操作失误，减少因主观原因所导致的金融风险。使得银行的投资业务项目能够在一个相对安全、稳定且可监控的范围内高速运转。另外，对银行内部的会计制度和风险制度也应当根据具体项目进行调整，以扩大风险的预备范围。
（二）充分利用科学有效的风险管理手段
只有充分利用科学有效的风险管理方法，才能够进一步提高商业银行投资业务项目风险管理的效果。目前，随着科学技术的不断发展以及网络技术的进步，商业银行也应当最大限度上借助电子信息技术，建立完整精确的数据库信息系统，成立一个系统完善的信息中心，不断加大和推进快速反应机制，要做到使商业银行在投资业务中时刻感应市场变化，并能够在市场变动中随机应变，根据不同风险做好针对性的风险管理措施，最终达到降低商业银行投资损失，利益达到最大化的目的。
（三）注意对投资业务项目中的风险进行回避或转嫁
注意对投资业务项目中的风险进行回避或转嫁能够在最大限度上减少投资风险给商业银行带来的资产损失。实际上，风险的回避或转嫁其实就是通过更改或完善投资业务项目计划，在很据已有风险分析，利用其他相关因素，进行有效的风险排除，进而使投资业务项目能够化险为夷。转嫁风险则是通过把风险所能因其的不良影响转嫁到第三方身上，从而使自身所面对的风险损失降到最低。通常情况下，当商业银行面临无法承受的风险、风险超过自身管理能力或者是风险的承担和回报不平衡的情况下，商业银行都应及时采取措施，进行风险回避。
（四）提高商业银行风险管理工作人员的专业素质
银行内部应对进行风险管理的专门人员定期培训，提高其风险管理的专业技能，不断掌握现代化的、科学有效的风险管理手段。同时，整个商业银行各个部门的全体员工都应当提高风险意识，在进行投资业务的同时，整个银行上下及时发现风险，防范风险，充分发挥人的能动性，则能够给商业银行投资业务项目风险管理带来有利的影响。
（五）规范管理金融市场
随着我国金融行业的不断发展，各方面金融事务越发频繁，给金融市场带来的压力以及对市场稳定的要求也越来越高。进一步规范金融市场，加强对金融市场的监控和管理力度，能够确保我国的金融市场更加稳定和高效的运行。针对商业银行投资业务项目风险管理来说，商业银行要想降低信用风险，就需要对债券发行方的经营状况以及信用履历进行刷深度了解，市场内如果设立了专门的、科学有效的金融信用评估机构，能够对不同债券发行方的信用和经营情况作出适当的评估并出具评估报告，则可大大降低了商业银行所面临的信用风险。另外，应对市场内不符合标准和要求的债券发行方进行合理的批评和惩罚，不断完善金融市场制度和法律法规，确保市场的稳定性，也就降低了商业银行所面临的法律、制度以及流动性风险。
四、总结
综上所述，商业银行投资业务项目风险管理十分重要。面对各方面可能发生的风险，商业银行应当做好风险评估、风险规避的准备，最大限度上降低投资风险，提高投资利润。
参考文献
[1]黄玥.浅议商业银行投资业务项目风险管理对策[J].现代商业，2013，34（08）：79.
[2]李冰.浅谈商业银行投资业务项目风险管理[J].时代金融，2014，02（06）：170+179.
商业项目 篇12
随着“京津冀协同发展”的快速推进,“京津冀都市圈”逐渐完善。武清区凭借得天独厚的区位优势,将会成为三地中最先受益的区域。同时,它也将充当推动城市合作、助力环北京区域产业转移和升级的“先锋营”。在政府和政策的大力支持下,社会资源及人才资源不断涌入这里,武清的区域价值也彰显无遗。随之而来的是各知名房企与三地置业者纷纷聚焦武清,未来武清楼市将会持续鼎立潮头。武清五一阳光国际儿童商业广场项目正是在这一大背景下发展起来,并不断成熟。
一、“新首都经济圈”催热武清楼市核心地带
武清作为京津“双核”间的轴带,承接京津两地融合发展,也承担起更多的产业、生活功能。在京津整体发展的前提下,京津产业结构调整势在必行,作为天津最早的开发区之一,武清进一步承接北京转移的第二产业和天津的第二产业功能,产业的增加势必带来大量的产业及相关人群,进一步拉动经济水平提升的同时也为武清的房产市场发展提供更为稳定及丰富的发展环境。
近年来,武清城区规划区域功能定位更为明确。武清城区空间结构划分为“一轴两带”与“八大组团”,功能分区:一个中心,十个居住区,三个工业区,两条带,一个商业圈。武清借力京津冀利好形势,积极推进区域内路网与首都地区的延伸对接。交通便捷提高出行效率,这会淡化北京外来人群对地域距离的顾虑。加上环京地区较低的房价、生活成本,和远离雾霾的自然宜居环境,吸引他们前往武清等地置业居住。高铁武清站周边楼盘更是成为置业首选,特别是位于武清发展核心地带的五一阳光项目,同时也是处于现有的京津公路沿线商贸圈与规划中居住区的核心地段,项目未来升值潜力很大。
同时,相关地产人士也表示,未来武清城际商圈将成为助推武清发展最大的增长极。佛罗伦萨小镇和威尼都早已成为武清区的商业地标,V1汽车世界、创意米兰、五一阳光国际儿童商业广场等新晋项目,更是成为带动武清经济发展的核心。另外,武清城际站也在扩建当中。武清将以京津城际铁路武清站为中心,重点聚集国际高端品牌,打造面向京津的高端消费集聚区,这将吸引大量的京津冀区域的投资、自住等人群进驻武清,为武清楼市提供源源不断的市场需求。
二、儿童主题商街填补武清市场空白
1. 城市占位
武清的楼市格局主要分为三大板块:南部下朱庄片区、中部杨村片区及北部高村片区,这三个板块的新房成交占据武清区新建商品住宅成交的八成左右。其中南部的下朱庄片区由于背靠水系,成为了著名的生态宜居板块,其客户大多来自天津市区;而北部高村片区则由于邻近首都,受到不少北京客群的青睐;中部的杨村片区则是配套完善,最具“生活味”的一个板块,是武清本地人和天津客户置业的首选。
配套无疑是杨村板块最大的杀手锏。在生活、娱乐和休闲配套方面,中信广场、京津时尚广场和佛罗伦萨小镇等商圈已经非常成熟。2015年初,杨村板块又迎来定位于“京津意式食尚购乐园”的威尼都购物中心的开业。在教育方面,众所周知,杨村板块拥有从幼儿园到高中的非常优质丰富的教育资源,仅五一阳光项目周边就有华夏未来、杨村四小、杨村二中、杨村四中等。同比武清任何一个板块,其优势毋庸置疑。
武清五一阳光项目总体规划60万平方米都市风情街区,南北纵长约1500米,内含儿童主题特色商业街区、强国道风情走廊、TIME金荫广场、高端别墅、舒适公馆、静谧洋房、现代装饰风格教育建筑群以及其他各类风格的公共服务建筑。津京冀协同发展是未来十年的国家发展题材,也是五一阳光国际儿童商业广场的价值背景。
2. 项目主体
五一阳光国际儿童商业广场由天津五一阳光投资发展有限公司开发,位于武清中心商业区,交通便利,距中信广场、友谊武清百货商厦100米,人气聚集。项目西侧面向城市主干道京津公路(103国道)、北临汇锦新园、南侧为强国道、东侧为五一阳光锦园。五一阳光国际儿童商业广场项目总体定位为“武清首席一站式儿童主题商街”,引进儿童餐饮、儿童服饰、儿童娱乐、儿童摄影、培训教育、休闲娱乐、社区配套等业态,打造集多种功能于一体的儿童主题商业中心。
五一阳光国际儿童商业广场商业建筑面积共39057.25平方米,容积率2.5,车位约350个。项目为框架结构,全临街商铺,主力户型面积区间为30-120平方米,产品形式有:单一层、单二层、一拖二、双首层、单三层、单四层等,可以满足不同商家经营需求。其中,独创的双首层户型,让二层在一层拥有独立入户的楼梯大堂,极大地提升了二层的便利性和商业价值。沿京津公路布局长度近300米繁华商街,实现将城市道路等公共区域人潮纳入,内外贯通。高铁、高速、自驾、公交全盘接入核心商区。五一阳光国际儿童商业广场抓住津京冀地区儿童市场空白,势必会带动儿童主题亲子家庭消费热潮。
3. 主题定位
儿童类主题商业街是市场发展的一种需求。随着第四波婴儿潮的到来,儿童消费市场将越来越大,而功能单一的经营模式已难以适应市场的发展,儿童一站式消费将大行其道。而现今武清儿童主题商业还处于起步阶段,市场潜力巨大。
五一阳光国际儿童商业广场总体定位于武清首席一站式儿童主题特色商业街,以“华夏未来艺术中心”为龙头,以“吃穿玩学用,一站全搞定”的思路,融入亲子乐园、培训早教、儿童摄影、生日派对、亲子餐厅、动漫广场等功能板块,结合时尚零售、中心餐饮、邻里中心等业态,打造一条专为0-14岁亲子家庭服务的体验式商业街。
为了保证商业沿京津公路的昭示性,广场外围并没有设置围墙,仅通过市政绿化草坪隔离。内街的特点是直接面对小区内部,内外结合,打造通透、开放、立体的风情商业街区。端头华夏未来艺术中心,是商业部分的黄金聚客点,切合整体商业的儿童特色主题。整体商业外立面通过褐石材和香槟色石材结合,呈现大气高端的商业形象,立面高贵华丽,整体建筑对京津公路的车流和人流将会形成很强的视觉冲击力,成为武清区商业地标性建筑。
4. 品牌进驻
三在主力店为“华夏未来艺术中心、麦当劳汽车餐厅、亲子精品酒店”。其中天津最权威的教育机构“华夏未来艺术中心”已开放,首次在武清引进最专业的儿童艺术培训课程以及首个儿童冰场、儿童游泳池,钢琴、舞蹈教室以及专业的小剧场等,必将带动整个商业街经营火爆!
华夏未来武清艺术中心,达到5000平方米,集少儿培训、游乐于一体,周边聚集的华夏未来双语幼儿园、杨村一中、杨村英华小学、佛罗伦萨小镇等优质教育和休闲娱乐场所,形成了武清区中、小、幼高视野、高品位的教育文化圈。中心开设包括多元智能、全脑开发、小小艺术家等亲子早教课程;美术、音乐、舞蹈、体育、主持朗诵等艺术特长培训;阅读、写作、数学、书法、国际语言村、学前课程等综合文化课程。全日制特长班更是为孩子在基础知识、行为习惯、学习能力等方面做科学系统地训练,帮助孩子完成从幼儿园到小学的过渡。
麦当劳餐厅在接受五一阳光街邀请之后,综合考虑了武清的人口、消费市场、未来前景等因素,决定在五一阳光开设一家得来速汽车餐厅,店内消费和即停即走消费双结合,以满足庞大的京津路和武清客流。而项目5-8层将由某一国际知名的连锁精品酒店品牌拿下,双方即将进入意向签约阶段。更多一线大牌,也都陆续进驻五一阳光国际儿童商业广场,强大的品牌效应迅速吸引忠诚客户拉动垂直循环客流。
5. 公益行动
与此同时,按照国家教委建设中小学生图书馆的要求,天津五一阳光儿童国际商业广场发起为武清中小学生众筹共建公益图书馆活动。5月29日,在武清华夏未来艺术中心举办了首个公益图书馆启动仪式。活动主办方领导为公益图书馆揭牌,为图书馆捐赠图书5000册,并号召武清区所有的中小学生把自己的闲置图书拿到活动现场,可在现场根据捐赠图书数量的数量来换取不同的学习用具;孩子们所捐赠的图书将收纳于武清第一个公益图书馆。
参加活动的孩子们可以将自己带来的玩具等物品带到活动现场,作爱心义卖,义卖所得全部用于图书馆的图书购买使用。而每位参加义卖且成功捐款的孩子都能获得一份主办单位提供的学习用品套装。同时还举办公益一元拍卖活动,每次以一元底价拍买一件商品,该商品由主办方和爱心义卖的孩子们提供;所得款全部用于图书馆的图书购买使用。活动现场将为所有的孩子们办理免费的公益图书馆借阅证。
三、产业带动置业需求势必推动商业发展